Manual de Estudio de Valores

MANUAL DE ESTUDIO DE VALORES
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CONTENIDO
I.II.-
INTRODUCCIN Y OBJETIVO
FUNDAMENTACION LEGAL
DEFINICIN DE ZONAS CATASTRALES HOMOGNEAS Y
BANDAS DE VALOR PARA SUELO URBANO
III.-
IDENTIFICACIN DE CARACTERSTICAS
URBANAS, ECONOMICAS Y SOCIALES
Pg. 1
Pg. 3
Pg. 4
Pg. 6
IV.-
INVESTIGACIN Y DETERMINACIN DE VALORES UNITARIOS

DE SUELO (URBANO Y RURAL) Y DE CONSTRUCCIONES
Pg. 7
V.-
ELABORACIN DE PROPUESTAS DE PLANOS DE VALORES

UNITARIOS DE SUELO URBANO, DE CONSTRUCCIN Y DE
SUELO RURAL
Pg. 11
VI.- ANEXOS
APENDICE
GLOSARIO DE TERMINOS
Pg. 12
Pg. 16
Pg. 19
- -
INTRODUCCION
El presente Manual tiene como objetivo ser un instrumento til en las Oficinas
Catastrales Municipales, ya que una eficiente administracin representa beneficios
directos para los habitantes de las comunidades, pero adems un mejor
aprovechamiento de las obras y servicios de su localidad.
Este Manual se ha dividido en seis partes. En primer trmino, se hace
referencia a los fundamentos legales sobre las modificaciones al Artculo 115
Constitucional especficamente las bases jurdicas que dan facultad a los municipios
para realizar sus respectivos estudios de valores.
El capitulo segundo versa sobre la definicin de zonas catastrales
homogneas y bandas de valor para suelo urbano y tiene como objeto que se
identifique con precisin la zona catastral homognea y las bandas de valor de cada
municipio del Estado.
El capitulo tercero trata la identificacin de las caractersticas urbanas,
econmicas y sociales, que tienen los entornos de cada zona o regin en los
diferentes municipios del Estado.
El captulo cuarto propone las bases para la investigacin y determinacin de
valores unitarios de suelo (urbano y rural) y de construccin.
El captulo quinto nos da los elementos para poder elaborar propuestas de
planos de valores unitarios de suelo urbano, tablas de valores unitarios de
construccin y tablas de valores unitarios de suelo rural.
Finalmente el captulo sexto nos presenta los anexos o formatos de apoyo que
se tendrn que manejar para poder llevar a cabo los Estudios de Valores Unitarios de
Suelo y Construccin.
Esperamos que este Manual sirva de orientacin y apoyo a la funcin
Catastral de cada uno de los Municipios del Estado de Sonora.
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OBJETIVO
Proporcionar las bases, normas y conceptos tcnicos generales para la

valuacin de predios y construcciones, con el fin de equiparar el valor
catastral con el valor comercial, conforme a las disposiciones de la Ley
Catastral y Registral del Estado de Sonora.
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I.-
FUNDAMENTACION LEGAL:
El prrafo cuarto de la fraccin IV del Artculo 115, Constitucional, que a la

letra dice:
Los ayuntamientos, en el mbito de su competencia, propondrn a las
legislaturas estatales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos,
contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y
construcciones que sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la
propiedad inmobiliaria:
Mas adelante, en su artculo quinto transitorio, el propio Decreto establece la
obligacin de los Ayuntamientos y las Legislaturas de equiparar los valores unitarios
de suelo a los valores de mercado, planteando textualmente dicha obligacin en los
siguientes trminos:
Antes del inicio del ejercicio fiscal de 2002, las Legislaturas de los
Estados, en coordinacin con los municipios, adoptaran las medidas conducentes a
fin de que los valores unitarios de suelo que sirven de base para el cobro de las
contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria sean equiparables a los valores de
mercado de dicha propiedad y procedern, en su caso, a realizar las adecuaciones
correspondientes a las tasas aplicables para el cobro de las mencionadas
contribuciones, a fin de garantizar su apego a los principios de proporcionalidad y
equidad.
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II.- DEFINICION DE ZONAS CATASTRALES HOMOGENEAS Y

BANDAS DE VALOR PARA SUELO URBANO
a).- Zona Catastral Homognea.
La zona catastral homognea es la delimitacin de un rea territorial de una
localidad, cuyo mbito lo constituyen bsicamente inmuebles con o sin
construcciones y en donde el uso del suelo actual o potencial, el rgimen jurdico de
la tenencia de la tierra, el ndice socioeconmico de la poblacin, la existencia y
disponibilidad de servicios pblicos e infraestructura, tienen el nivel de
homogeneidad cualitativa y cuantitativa requerido en los trminos y condiciones que
para el caso se establezcan.
Las caractersticas bsicas de homogeneidad que deber tener una zona

catastral son las siguientes:
Topografa.
Estado y tipo de desarrollo urbano.
Servicios pblicos y su calidad.
Indice sociolgico.
Densidad de poblacin.
Uso de suelo.
Las zonas catastrales homogneas permiten a la valuacin colectiva
calcular los valores de terreno, aplicando valores unitarios de suelo nicos a todos
los inmuebles contenidos en cada zona.
La forma y tamao de las zonas catastrales homogneas puede ser
cualquiera, pero su permetro debe ser cerrado y condicionados ambos al
cumplimiento de la definicin de la misma. Las zonas catastrales homogneas
normalmente se identifican mediante claves que nos permita su pronta identificacin.
b).- Bandas de Valor.

5
- -
Cuando un valor unitario no se ajusta a la zona catastral homognea, se podr

optar en forma complementaria por la Bandas de Valor, para particularizar las
desviaciones del valor unitario de terreno en determinadas calles, que podrn ser
mayores o menores al valor unitario de la zona catastral homognea.
La banda de valor estar identificada por un tramo que podr abarcar una o
varias calles de acuerdo a las caractersticas definidas y afectarn directamente a los
predios que tengan frente a la misma.
Cada zona catastral homognea deber estar soportada con informacin de las
caractersticas predominantes, tales como: servicios pblicos, equipamiento urbano,
datos socioeconmicos, tenencia de la tierra, entre otros y la bandas de valor, con
informacin relativa si es va principal o secundaria, si es boulevard, corredor
comercial, callejn, etc.
Es importante recalcar lo siguiente: Que las definiciones de las zonas
catastrales homogneas y las bandas de valor, van directamente ligadas a la
determinacin del valor catastral que se aplique, ya que a cada zona o banda se le
debe aplicar un solo valor unitario.
Que los polgonos envolventes de las zonas catastrales homogneas no
atreviesen manzanas, es decir, deber trazarse exclusivamente por las vialidades o
reas libres.
Debern revisarse los limites de las zonas catastrales homogneas, para
determinar cual de los valores se le aplicara a la calle limtrofe, el cual de pondr
como banda de valor.
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III.- IDENTIFICACION
DE
CARACTERISTICAS
ECONOMICAS Y SOCIALES
URBANAS,
Caractersticas Urbanas: Entre los principales aspectos a identificar son: las

clasificaciones habitacionales, tipos de construcciones predominantes, ndices de
saturacin de vivienda, usos del suelo, contaminacin ambiental, entre otros.
Servicios pblicos y equipamiento urbano: Se debe realizar una
investigacin exhaustiva de todos los servicios pblicos y el equipamiento urbano con
que cuenta la poblacin sujeta al estudio de valores comerciales, ya que stos tienen
una relacin directa a la definicin del valor, as pues, debemos obtener informacin,
tal como, abastecimiento de agua potable, drenaje y alcantarillado, red de
electrificacin, alumbrado pblico, guarniciones, banquetas, vialidades, pavimentos,
red telefnica, red de televisin abierta o no, suministro de gas, recoleccin de
desechos txicos, vigilancia, nomenclatura de calles, transporte urbano, servicio de
correo y de telgrafo, iglesias, unidades deportivas, centros comerciales, escuelas,
plazas, hospitales, oficinas pblicas, etc.
Caractersticas econmicas y sociales: En este rengln se debe recabar
informacin en cuanto a la densidad habitacional, estratos sociales, zonas
comerciales, etc.
La informacin recabada independiente de ser documentada por reas de
estudio, sta deber ser plasmada en los planos catastrales, con el fin de visualizarla
en su conjunto y que nos ayude a ir definiendo las zonas catastrales homogneas.
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IV.- INVESTIGACION Y DETERMINACION DE VALORES UNITARIOS

DE SUELO (URBANO Y RURAL) Y DE CONSTRUCCIONES
Para la determinacin de los valores comerciales unitarios de suelo y
construcciones, adems de la informacin comentada en los puntos anteriores, se
debern complementar y agrupar de la siguiente manera:
a) Informacin general:
Plano general de la poblacin.
Delimitacin de zonas catastrales homogneas.
Rgimen de propiedad.
b) Informacin de la zona catastral homognea:
Caractersticas
urbansticas:
lotificacin, orientacin de las calles, distribucin
Ubicacin dentro de la poblacin: respecto a otras colonias, respecto a
fuentes de trabajo, uso del suelo.
Topografa: pendiente, accidentada, desnivel, mixta.
Clase de suelos: resistencia, deformabilidad.
Pavimentos, guarniciones, banquetas y camellones: clase de material,
grado de conservacin, calidad y porcentaje de existencia de pavimentos en la zona.
Servicios Pblicos: agua potable, alcantarillado, electricidad, alumbrado
pblico, limpia, vigilancia, transportes urbanos, etc., porcentajes de calles en las que
existen los servicios y calidad de los servicios.
Uso de las edificaciones:
industrial, pblico.
porcentajes de baldos, residencial, comercial,
Focos de valor y demrito dentro y fuera de las zonas catastrales,

cercanos a ellas: parques, centros deportivos, escuelas, templos, centros
comerciales, centros de diversin, hospitales, bancos, cines, teatros, edificios
pblicos, cementerios, bares, etc.
- -
Factores socioeconmicos: ndice socioeconmico, densidad de poblacin,

prestigio de la colonia.
Factores de mercado: ofertas de terreno, ofertas de casas y edificios,
cambios de uso, porcentajes de casas propias.
Factores gubernamentales: concesiones, restricciones reglamentarias, etc.
Actividad comercial: intensidad, calidad.
Rgimen de propiedad. Propiedad Pblica o Privada.
Valores comerciales aplicados por: peritos valuadores, corredores de
bienes races, corredores pblicos, promotores de vivienda, constructores, etc.
c) Informacin de banda de valor:
Caractersticas urbansticas: lotificacin, orientacin, ancho de las calles.
Ubicacin dentro de la zona: respecto a otras calles.
Focos de valor y de demrito: posicin de ellos respecto a la calle.
Factores de mercado: ofertas de terreno, ofertas de casas y edificios,
cambios de uso.
Factores gubernamentales: restricciones reglamentarias que afecten a la
calle.
Actividad comercial: intensidad, calidad.
Valores comerciales aplicados por: peritos valuadores, corredores de
bienes races, corredores pblicos, promotores de vivienda, constructores, etc.
d) Informacin de las construcciones:
- -
Antigedad de construccin.
Uso de la edificacin.
Tipo de construccin.
Calidad de la construccin.
Estado de conservacin, etc.
e) Informacin del suelo rural:

Clasificacin del suelo.
Tipo del suelo.
Calidad del suelo.
Tipo de vegetacin.
Uso del suelo.
Cultivos predominantes.
Clima.
Rutas de acceso, etc.
f) Grupos de apoyo.
Independientemente de la informacin anterior, para la investigacin y
recopilacin de valores unitarios de suelo y construcciones, nos debemos apoyar en
la experiencia de grupos profesionales a quienes debemos conjuntar como un cuerpo
colegiado siendo estos:
Institutos de valuadores profesionales.

Promotores inmobiliarios.
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- -
Corredores de bienes races.

Colegio de ingenieros civiles.
Colegio de arquitectos.
Cmara de la construccin.
Otros, cuyas actividades se relacionen con la valuacin.
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V.- ELABORACION DE PROPUESTAS DE PLANOS DE VALORES

UNITARIOS DE SUELO URBANO, DE CONSTRUCCION Y DE
SUELO RURAL
Una vez que se tienen investigados los valores comerciales unitarios de
terreno urbano, de construcciones y terrenos rurales, se proceder a plasmarlos de la
siguiente manera:
a) Valores unitarios de suelo urbano: Primeramente en los planos
catastrales donde se tienen previamente determinados las zonas catastrales
homogneas se debern vaciar los valores unitarios de terrenos urbanos definitivos
para cada zona, el mismo procedimiento se sigue con los valores de las bandas,
verificando que los tramos establecidos queden entre las calles que le correspondan.
Estos borradores servirn de base para el proceso de digitalizacin, y
as poder contar con planos de valores integrados a nuestra cartografa, que
permitan al Ayuntamiento elaborar la propuesta de valores para su autorizacin por el
Congreso del Estado y posterior publicacin en el Boletn Oficial del Gobierno del
Estado, para su observancia general.
La digitalizacin de los planos catastrales con la informacin de las
zonas catastrales homogneas y las bandas de valor nos permitir, cuando sean
autorizados los valores de mercado en forma definitiva, afectar nuestra base de datos
sin tener que realizar la captura manual de los valores, evitando as los errores
humanos propios del proceso masivo de su captura.
b
b) Valores unitarios de construccin: En este punto antes de definir
los valores unitarios de construccin, se deber realizar un anlisis muy completo de
la tipologa de las construcciones, con el fin de adicionar nuevos tipos de
construccin o eliminar otros que no sean operativos.
Una vez definida la tipologa constructiva, se procede a elaborar las
tablas de valores que debern contar con los tipos de construccin, describiendo
brevemente sus elementos caractersticos y el valor propuesto. Se elaborarn tantas
tablas como sean necesarias.
c) Valores unitarios de suelo rural: Para los terrenos rurales, se elabora
tambin una tabla, la cual deber contener las clasificaciones del terreno, una breve
definicin de las mismas y los valores unitarios propuestos. En este rengln, tambin
se hace necesario realizar un anlisis de las clasificaciones y usos de las tierras, con
el fin de integrar aqullas que no se tengan.
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VI.- ANEXOS
FORMATOS A UTILIZAR
13
- -

VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCION TIPO MODERNO
R
(Rstico)
(Corriente)
(Econmico)
(Medio)
(Superior)
(Lujo)
Ladrillo de barro cemento,

madera carrizo
Ladrillo block con refuerzos

aislados de concreto armado
Ladrillo block con refuerzos

de concreto armado
Ladrillo con refurzos corridos

de concreto armado
Ladrillo, piedra con refuerzos

corridos de concreto armado
Ladrillo, piedra tabicn con

refuerzos corridos de concreto
Techos y entrepisos
Madera, lmina galvanizada

asbesto
Vigas de madera o fierro, lmina

de cartn, asbesto
galvanizada, loseta de barro
concreto
Vigueta y bovedilla, losa de

concreto armado
Losa de concreto armado
Losa de concreto armado
Losa de concreto armado,

grandes claros
Complementos ;
Cartn asfltico teja
Calidades
Elementos caracteristicos:
Estructura:
Muros
Azoteas
Terrado, enlosetado y mezcla de Terrado, enlosetado y mezcla de

cal, arena
cal, arena, impermeabilizado
Terrado, enlosetado y mezcla de Terado, enlosetado y mezcla de

cal, arena, impermeabilizado,
cal, arena, impermeabilizado,
teja
teja
Enlosetado aplanado con

mezcla e impermeabilizado
Aplanados
No hay
Mezcla de cal mal terminados
Mezcla de cal yeso
Mezcla de cal yeso
Mezcla de cal yeso
Mezcla yeso bien terminados
Pisos
Ladrillo cemento
Cemento mosaico
Cemento pulido mosaico
Mosaico, cermica, vinil
Madera, marmol
Madera, marmol, terrazo

similar
Lambrines
Cemento pulido
Mosaico cemento pulido
Azulejo de tipo econmico
Azulejo blanco de color
Azulejo de color, decorado,

marmol madera
Azulejo de color, marmol

similares
Madera fierro, perfiles

sencillos
Madera fierro en perfiles

sencillos, aluminio natural
Madera bien terminada fierro

en perfiles tubulares, claros
medianos, aluminio natural
Madera bien terminada,

aluminio anodizado similar
Aluminio anodizado similar
Madera fierro bien terminados


Ventanera
Madera, acabado rstico
Puertas
Madera, acabado rsticos
Sencillas de madera fierro
Madera fierro de tipo

econmico
Instalaciones;
Fosa sptica, fregadero de

cemento
Muebles blancos, fregadero de

lmina similar
Muebles blancos, fregadero de

lmina esmaltada similar
Muebles blancos de color,

fregadero de lmina esmaltada
similar
Muebles de color, cocina

integral
Muebles de color, cocina

integral
Visible mnima
Oculta visible con placas de

tipo econmico
Instalacin oculta, placas de

mediana calidad
Oculta con placas de plstico
Oculta con placas metlicas

similares
Oculta con placas metlicas

similares
Diversos
Ductos de aire
Ductos de aire, telfono
Ductos de aire, telfono
Acabados;
Pintura de buena calidad,

pastas, recubrimientos de
azulejo, piedra
Recubrimientos de piedra,
cantera, mrmol similares
Sanitaria
Electrica
Exteriores
Interiores
Muros aparentes pintura

corriente
Pintura de tipo econmico
Pintura de mediana calidad

similar

algunos recubrimientos de
piedra, fachaleta similar

corriente

similar

algunos recubrimientos de
plsticos, papel tapiz
Estados de conservacin
Bueno
Regular
Malo
Bueno
Regular
Malo
Bueno
Regular
Malo
Bueno
Regular
Valores por M2 en pesos
860.00
750.00
470.00
1,350.00
1,200.00
750.00
1,875.00
1,500.00
1,030.00
2,500.00
2,000.00
Malo

Recubrimientos de plstico,
recubrimientos de plstico,
papel tapiz, madera similares
papel tapiz, madera similares
Bueno
1,375.00 4,200.00
Regular
3,500.00
Malo
Bueno
2,310.00 5,100.00
Regular
Malo
4,250.00
2,800.00
Nota: Las construcciones que no se ajustan a los elementos caractersticos que se describen en esta tabla se clasifican dentro del tipo, calidad y estado de conservacin a que corresponde su valor por M2
Nota: Las construcciones con elementos caracteristicos dominantes que no correspondan a las descripciones valores unitarios de esta tabla, sern valuadas especialmente.
H. AYUNTAMIENTO
ACTA DE CABILDO No. ______ FECHA:___________
H. CONGRESO DEL ESTADO

DECRETO No.___________
FECHA:____________
VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCION MODERNA
MUNICIPIO: S A N T A A N A
ESTADO DE SONORA
PRESIDENTE
SINDICO
SECRETARIO
DIP. PRESIDENTE
DIP. SECRETARIO
14
DIP. SECRETARIO
AO 2003
- -

TABLA DE VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCION
Antiguo
Industrial
(Econmico)
(Medio)
(Superior)
(Corriente)
(Econmico)
(Medio)
(Superior)
Adobe, piedra, mixtos
Adobe, piedra, ladrillo

mixtos
Adobe, piedra, ladrillo

mixtos
Adobe, ladrillo, mixtos sin

ellos
Ladrillo block
Ladrillo, madera o fierro
Concreto armado fierro
Techos y
Entrepisos
Vigas de madera y
enlosetado
Vigas de madera, enduelado

enlosetado
Enlosetado sobre vigas de

fierro sobre viguera de
madera abundante
Vigas largeros de madera
Estructura de madera fierro

en claros pequeos
Estructura de madera fierro

en claros medianos
grandes
Estructura metlica en
grandes claros
Complementos;
Aplanado con mezcla, teja
Lmina galvanizada, asbesto

o teja
Lmina galvanizada, asbesto

estructural
Calidades
Elementos
caractersticos:
Estructura;
Muros
Columnas
Terrado y aplanado con

mezcla tejas
Aplanado con mezcla teja
Aplanados
De mezcla o yeso, mal

terminados
De mezcla yeso
De mezcla yeso con

motivos decorativos
Pisos
De cemento pulido o de
ladrillo
Cemento, mosaico
econmico similar
De mosaico de buena
calidad, piedra labrada
losas de concreto
Azoteas
Lambrines
Ventanera
De madera de tipo
conomico, entableradas
similar
Puertas
Instalaciones;
Sanitaria
Elctrica
De madera de tipo medio,

entableradas similar
Lmina galvanizada
asbesto
Mezcla yeso
Mezcla yeso
Cemento
Mosaico de buena calidad,

loseta asfltica, pisos de
cemento con acabado
especial similares
Azulejo mosaico
Madera fierro, perfiles

sencillos
Fierro en perfiles sencillos
Sencillas de madera fierro
Madera fierro de tipo

econmico
Madera, fierro aluminio
No hay mnima
Muebles de tipo econmico
Muebles de tipo econmico
Muebles de buena calidad
Visible, mnima
Visible con placas de tipo

econmico
Visible con placas de tipo

econmico
Oculta con iluminacin

profusa
De madera de buena calidad,

entableradas similar
Muebles de bao
Muebles de bao de buena
Muebles de bao de mediana
conomicos, fregadero de
calidad, fregadero
calidad, fregadero de granito
material pulido de cemento
porcelanizado de material
similar
similar
forrado de azulejo similar
Visible con placas de tipo Oculta visible con placas de Oculta visible con placas de
econmico
mediana calidad
buena calidad
Lmina galvanizada
asbesto
Mezcla mal terminada sin
aplanar
Ladrillo cemento
De mosaico de buena
De cemento
De cemento mosaico
calidad, piedra labrada
losas de concreto
De madera de tipo
De madera de mediana
De madera de buena calidad
econmicos, algunas de ellas calidad, algunas con rejas de con rejas decorativas de fierro
con rejas de fierro sencillo
fierro
forjado
Ladrillo block con refuerzos Ladrillo block con refuerzos

de concreto armado
corridos de concreto armado
Diversos
Ductos de aire
Acabados;
Exteriores
Pintura a la cal de tipo

econmico
Pintura de mediana calidad,

recubrimiento de piedra
similar
Piedras labradas, trabajos

ornamentales, pastas
pintura de buena calidad

corriente
Pintura de tipo econmico,

sin pintar

muros aparentes

muros aparentes, algunos
recubrimientos
Interiores
Pintura a la cal de tipo

econmico

falsos plafones

corriente
Pintura de mediana calidad,

algunos plafones

plafones de yeso de
materiales prefabricados
Estados de conservacin
Bueno
Regular
Malo
Bueno
Regular
Malo
Bueno
Regular
Malo
Bueno
Regular
Malo
Bueno
Regular
Malo
Valores Por M2
en pesos
450.00
405.00
250.00
500.00
450.00
280.00
850.00
770.00
470.00
300.00
200.00
100.00
600.00
540.00
330.00
Bueno
Regular
1,200.00 1,080.00
Malo
650.00
Bueno
Regular
1,600.00 1,450.00
Malo
900.00
Nota: Las construcciones que no se ajustan a los elementos caracteristicos que se describen en esta tabla se clasifican dentro del tipo, calidad y estado de conservacin a que corresponde su valor por M2
H. AYUNTAMIENTO
ACTA DE CABILDO NO.:______
H. CONGRESO DEL ESTADO
FECHA:__________
DECRETO No.__________
FECHA:
______________
TABLA DE VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCION
MUNICIPIO: S A N T A A N A
ESTADO DE SONORA
PRESIDENTE
SINDICO
SECRETARIO
DIP. PRESIDENTE
DIP. SECRETARIO
15
DIP. SECRETARIO
AO 2003
- -

TABLA DE VALORES UNITARIOS POR HECTAREA PARA PREDIO RURALES
CLASIFICACION
CATEG. CVE
CLA.
CAT
VALOR DE
MERCADO
CONCEPTO
TERRENOS ABIERTOS AL CULTIVO
a) Riego por Gravedad
b) Riego por Bombeo
c) Riego por Temporal
TERRENOS DE AGOSTADERO
TERRENOS FORESTALES
1ra.
1ra.
1ra.
Distrito de riego con derecho a agua de

presa regularmente.
2da
1ra.
2da
Con derecho a agua de presa o ro

irregularmente an dentro de distritos.
1ra.
2da.
1ra.
Con rego mecnico con pozo de poca

profundidad (100 pies max.)
2da.
2da.
2da.
Con riego mecnico con pozo profundo (mas

de 100 pies).
Unica
tmp
uni
Depende para su irrigacin

eventualidad de precipitaciones
1ra.
ago.
1ra.
Praderas naturales.
2da.
ago.
2da.
Que fueron mejorados para pastoreo en

base s tcnicas
3ra.
ago.
3ra.
Zonas semideserticas de bajo rendimiento

como terreno de agostadero.
Unica
for.
uni.
Poblados de rboles en
agrcola y no agostaderos,
H. AYUNTAMIENTO
ACTA DE CABILDO NO. ________________ FECHA. __________________
PRESIDENTE
SINDICO
SECRETARIO
H. CONGRESO
ACTA DE CABILDO NO. ________________ FECHA. __________________
PRESIDENTE
SINDICO
16
SECRETARIO
de
espesura
la
no
TABLA DE VALORES UNITARIOS

MUNICIPIO.
ESTADO DE SONORA
AO 2001.
- -
APENDICE
17
- -
PROCEDIMIENTO PARA LA APROBACIN Y PUBLICACIN EN EL BOLETN

OFICIAL DE LOS PLANOS Y TABLAS DE VALORES UNITARIOS DE SUELO Y
CONSTRUCCIN.
Resultados del Estudio de Valores.Como resultado del Estudio de Valores se obtienen las siguientes propuestas finales:
Planos y tablas de valores unitarios de suelo para predios urbanos.
Tabla de valores unitarios de construccin.
Tablas de valores unitarios por hectrea para predios rurales.
CRONOLOGA PARA LA APROBACIN DE LA PROPUESTA DE PLANOS Y
VALORES.1.- Autorizacin por el Cabildo.
Solicitud al Secretario de Ayuntamiento para que en la reunin de
Cabildo incluya el orden del da la propuesta de planos y tablas de valores unitarios
de suelo y construccin.
Presentacin ante el pleno de Cabildo la propuesta de Planos y tablas

de valores unitarios de suelo y construccin.
tablas.
Discusin y aprobacin por el Cabildo de la propuesta de planos y
Elaboracin de acta de Cabildo donde se aprueban la propuesta de

planos y tablas de valores.
2.- Firma de la propuesta de planos y tablas de valores por parte de
Ayuntamiento.
En los formatos de planos y tabla de valores se deber anotar:
El nmero de acta de Cabildo,
La fecha del Acta, y
Firmas del Presidente, Sindico y Secretario Municipal.
La propuesta de planos y tablas de valores deber ser enviados mediante oficio al
Congreso del Estado, para su revisin y aprobacin.
18
- -
3.- Aprobacin por el H. Congreso del Estado.

Una vez que el H. Congreso del Estado recibe las propuestas de planos y tablas de
valores, son turnadas a comisiones para su estudio correspondiente.
Los planos y tablas de valores unitarios de suelo y construccin son aprobados en el
pleno del Congreso.
Elaboracin del Decreto de aprobacin de la propuesta de planos y tablas de valores
unitarios de suelo y construccin.
4.- Publicacin del Decreto en Boletn Oficial del Gobierno del Estado.
Para que el Decreto que aprueba la propuesta de planos y tablas de valores unitarios
de suelo y construccin entre en vigor en la fecha que se seala en el propio
Decreto, se debe publicar previamente en el Boletn Oficial del Gobierno del Estado.
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- -
GLOSARIO DE TERMINOS
I.- Valuacin.- La determinacin del valor catastral, segn los criterios establecidos en
el presente Reglamento y en el manual de procedimientos tcnicos catastrales;
II.- Valor catastral.- El asignado a cada uno de los bienes inmuebles ubicados en el
territorio del Estado de acuerdo a los procedimientos a que se refiere la Ley.
III.- Actualizacin del valor catastral.- El conjunto de actividades tcnicas realizadas
para asignar un nuevo valor catastral a un bien inmueble.
IV.- Bandas de valor.- Cuando un valor unitario no se ajusta a la zona catastral
homognea, se podr optar en forma complementaria por la bandas de valor, para
particularizar las desviaciones del valor unitario de terreno en determinadas calles,
que podrn ser mayores o menores al valor unitario de la zona homognea.
La banda de valor estar identificada por un tramo que podr abarcar una o varias
calles de acuerdo a las caractersticas definidas y afectarn directamente a los
predios que tenga frente a la misma.
V.- Valores unitarios:
a).- De suelo.- Los determinados por el suelo por unidad de superficie dentro
de cada regin catastral;
b).- De construccin.- Los determinados por las distintas clasificaciones de
construccin por unidad de superficie;
VI.- Coeficiente de demrito.- El factor o porcentaje que disminuye los valores
unitarios de los predios;
VII.- Coeficiente de incremento.- El factor o porcentaje que aumente los valores
unitarios de los predios;
VIII.- Zonas Homognea.- Es la delimitacin de un rea territorial de una localidad,
cuyo mbito lo constituyen bsicamente inmuebles con o sin construcciones y en
donde el uso del suelo actual o potencial, el rgimen jurdico de la existencia y
disponibilidad de servicios pblicos e infraestructura, tienen el nivel de
homogeneidad cualitativa y cuantitativa requerido en los trminos y condiciones que
para el caso se establezcan;
IX.- Zona catastral.- Conjunto de regiones catastrales;
20
- -
X.- Zona Rural.- La que no se encuentra localizada dentro de las zonas delimitadas
como urbanas; y
XI.- Zona Urbana.- La comprendida dentro del lmite del centro de poblacin o
permetro urbano.
21
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