Contratos de Financiamentos Habitacionais

CONTRATOS DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL: UMA ANLISE
DOS SISTEMAS DE AMORTIZAO SACRE, SAC E PRICE COMO A

MELHOR ALTERNATIVA PARA OS MUTURIOS.
Luiz Antonio Silvio Pereira
luizcontador@terra.com.br
Dbora Pereira de Moraes Aoyama
luizcontador@terra.com.br
Sofia Ines Niveiros
sniveiros@hotmail.com
RESUMO
O objetivo geral deste trabalho analisar sob a tica da Percia contbil as
metodologias de amortizao da dvida baseadas nos Sistemas SAC, Sacre e
Price e investigar qual delas representa a melhor alternativa a ser contratada
com a instituio financeira pelos muturios, isto , qual delas representa os
menores desembolsos para o muturio. Os objetivos especficos: levantar o
referencial terico a respeito da Contabilidade, da Percia contbil, do Sistema
Financeiro de Habitao, da Caixa Econmica Federal e dos sistemas de
amortizao da dvida representados pelo SAC, Sacre e Sistema Price;
examinar um contrato de financiamento habitacional real emitido pela CEF,
cujo sistema de amortizao o SAC e construir planilhas de evoluo do
financiamento fictcias para o Sacre e o Sistema Price, utilizando os mesmos
dados e parmetros do contrato original, mudando apenas a metodologia de
amortizao da dvida; simular um ambiente de inflao estvel e um
ambiente de inflao elevada para testar o comportamento de cada
metodologia de amortizao da dvida; e analisar o comportamento dos
valores nominais e tambm dos valores presentes lquidos dos dados
coletados. A metodologia foi exploratria; documental; bibliogrfica; numa
abordagem quantitativa e qualitativa. As simulaes consideram toda a
extenso do contrato, ou seja, 240 meses e tambm analisa dados bastante
prximos a realidade econmica brasileira. Conclui-se que o Sacre representa
a melhor alternativa para o muturio, quando aplicado em uma situao de
estabilidade econmica. J em um ambiente altamente inflacionrio, o SAC
representa a melhor alternativa por se configurar como a menos onerosa para
o muturio.
Palavras Chaves: Contratos Habitacionais. Sistemas de amortizao.
Muturios.
ABSTRACT
The overall goal of this work is to analyze the perspective of the Forensic
accounting methodologies debt repayment based on SAC Systems, Sacre and
Price investigate and which one is the best alternative to be contracted with
the financial institution by borrowers, that is, which one represents the
lowest disbursement to the borrower. Specific objectives: raise the
theoretical about the accounting, the accounting expertise, the Housing
Finance System, the Federal Savings and debt repayment systems
represented by SAC, Sacre and the Price System; examine a real mortgage
contract issued by CEF, whose system of depreciation is the SAC and build
spreadsheets evolution of funding for the fictitious Sacre and the Price
System, using the same data and parameters of the original contract,
changing only the method of debt repayment; simulate an environment of
inflation stable and a high inflation environment to test the behavior of each
methodology debt repayment, and analyze the behavior of nominal values
and also the net present values of the data collected. The methodology was
exploratory; documentary; literature, a quantitative and qualitative approach.
The simulations consider the length of the contract, ie, 240 months and also
analyzes data very close to Brazilian economic reality. We conclude that the
Sacre represents the best alternative for the borrower, when applied in a
situation of economic stability. Already in a highly inflationary environment,
the SAC is the best alternative because it set as the least costly to the
borrower.
1 APRESENTAO
Muitas pessoas recorrem ao financiamento habitacional em busca de
oportunidade de crdito e de facilitao da compra ou construo da casa prpria.
Diante da necessidade de adquirir um imvel e atradas pelas promessas de maiores
facilidades elas acabam aderindo aos contratos de financiamento habitacional sem
realizar um planejamento adequado das suas finanas pessoais e sem conhecer as
metodologias utilizadas no clculo da dvida, bem como seus efeitos no decorrer dos
anos.
Em muitos casos, surgem entre o muturio e o agente financeiro diversos
conflitos que acabam indo para o judicirio. Para a resoluo do litgio o juiz pode
determinar uma percia contbil como meio de prova para subsidiar a sua deciso. As
partes podero indicar assistentes tcnicos, que so peritos contratados para
atender os interesses dos litigantes, acompanhando o trabalho executado pelo perito
nomeado pelo juiz.
grande a demanda pelos servios do perito contbil em meio aos conflitos
judiciais que envolvem os contratos de financiamento habitacional. Dentre as
principais razes que levam o muturio a requerer a reviso do contrato
judicialmente esto, por exemplo, a aplicao de ndices de correo indevidos na
correo do saldo devedor, a incidncia de juros sobre juros, a correo monetria
do saldo devedor antes da amortizao da parcela paga, etc.
O ideal seria que, antes de assinar um contrato de financiamento habitacional,
o contratante analisasse criteriosamente as suas clusulas, a fim de compreend-las
claramente, bem como os mtodos utilizados nos clculos e seus efeitos no decorrer
do tempo, especialmente em perodos de instabilidade econmica e inflao alta, que
podem provocar srias distores nos valores cobrados dos muturios. Isso foi o que
ocorreu com milhares deles nas dcadas de 1980 e 1990, quando a instabilidade
econmica e as altas taxas de juros ocasionaram aumentos excessivos nos valores
das prestaes e dos saldos devedores. O aumento desproporcional da dvida
impossibilitava a sua quitao e, em muitos casos, o muturio acabava perdendo o
imvel, mesmo tendo pago as prestaes em dia por diversos anos. Nessa poca,
era comumente utilizado o Sistema de Amortizao Francs ou Tabela Price, como
mais conhecido, sendo considerado por muitos estudiosos um sistema que pode
sobrecarregar o muturio, em razo da utilizao de juros compostos. Mais tarde, a
Caixa Econmica Federal implantou o SAC (Sistema de Amortizao Constante) e
tambm o Sacre (Sistema de Amortizao Crescente), abandonando a antiga
metodologia. Atualmente a Caixa utiliza apenas o SAC, mas, outras instituies
financeiras ainda adotam o Sistema Price para os clculos das prestaes, das
parcelas de amortizao e dos encargos financeiros exigidos nos contratos.
Conhecer adequadamente o funcionamento das principais metodologias de
amortizao utilizadas pelas instituies financeiras pode ajudar os futuros
muturios na escolha da melhor opo de financiamento e no planejamento da
dvida, evitando, dessa maneira, alguns tipos transtornos. Diante disso, esta pesquisa
foi realizada com o propsito de responder ao seguinte problema: dentre as
m etodologias de am ortizao da dvida baseadas nos Sistem as Price,
Sacre e SAC, qual representa a m elhor alternativa para os m uturios?
Esta pesquisa tem como objetivo geral analisar sob a tica da Percia contbil
as metodologias de amortizao da dvida baseadas nos Sistemas SAC, Sacre e Price
e investigar qual delas representa a melhor alternativa a ser contratada com a
instituio financeira pelos muturios, isto , qual delas representa os menores
desembolsos para o muturio. Para o desenvolvimento desta pesquisa foram
formulados os seguintes objetivos especficos: levantar o referencial terico a
respeito da Contabilidade, da Percia contbil, do Sistema Financeiro de Habitao, da
Caixa Econmica Federal e dos sistemas de amortizao da dvida representados pelo
SAC, Sacre e Sistema Price; examinar um contrato de financiamento habitacional real
emitido pela CEF, cujo sistema de amortizao o SAC e construir planilhas de
evoluo do financiamento fictcias para o Sacre e o Sistema Price, utilizando os
mesmos dados e parmetros do contrato original, mudando apenas a metodologia de
amortizao da dvida; simular um ambiente de inflao estvel e um ambiente de
inflao elevada para testar o comportamento de cada metodologia de amortizao
da dvida; e analisar o comportamento dos valores nominais e tambm dos valores
presentes lquidos dos dados coletados.
A metodologia utilizada nesta pesquisa foi exploratria; documental (pois uma
grande parte dos dados captada a partir de um contrato de financiamento
habitacional real emitido pela CEF); bibliogrfica; numa abordagem quantitativa e
qualitativa.
Cabe destacar que esta pesquisa limita-se ao estudo do comportamento do
SAC, do Sacre e do Sistema Price como metodologias de amortizao da dvida em
um contrato real de financiamento emitido pela CEF e regido pelo Sistema Financeiro
da Habitao. Pois restringiu-se a apresentar o comportamento dessas metodologias
em dois ambientes distintos: um com inflao estvel e o outro com inflao
elevada. Para isso, foram simuladas duas situaes, nas quais foram considerados os
de ndices reais da caderneta de poupana observados no perodo compreendido
entre o ano de 2006 (incio do financiamento) e o ano de 2010; e tambm ndices
fictcios para os perodos posteriores at a data do encerramento do contrato.
Entende-se que estas simulaes so suficientes para responder ao questionamento
proposto nesta pesquisa, uma vez que considera toda a extenso do contrato, ou
seja, 240 meses e tambm porque analisa dados bastante prximos a realidade
econmica brasileira.
2 HISTRICO DO SFH
Segundo dados do Secovi-DF (Sindicato das Empresas de Compra, Venda,
Locao e Administrao de Imveis Residenciais e Comerciais do Distrito Federal),
em 2010, somente a Caixa Econmica Federal j liberou o montante de R$ 19,6
bilhes de janeiro a abril deste ano, enquanto em 2009, no mesmo perodo, foram
liberados R$ 8,7 bilhes, ou seja, um aumento significativo de 126%. Isso demonstra
que nos ltimos anos, a populao brasileira tem recuperado a confiana no Sistema
Habitacional do pas e que tem recorrido com mais freqncia s instituies
financeiras em busca de crdito para a aquisio da casa prpria.
Isto reflete na questo do dficit habitacional brasileiro, que tem diminudo
nos ltimos anos. Segundo dados, divulgados em 2010, pela fundao Joo Pinheiro,
o saldo em 2007 foi de 6,3 milhes, enquanto em 2008, diminuiu para 5,8 milhes.
Parte desse resultado pode ser atribudo s iniciativas do Governo Federal e ao
melhor desempenho da economia brasileira, que estendeu o crdito e diminuiu a taxa
de juros, tornando mais acessvel s pessoas de classe mdia e tambm s de baixa
renda a aquisio da moradia prpria por meio das linhas de crdito oferecidas pelo
SFH.
Por outro lado, o nmero de aes no judicirio requerendo a reviso dos

contratos tambm tem aumentado bastante. Segundo Neves Jnior e Oliveira em
artigo publicado em 2010 pelo 10 Congresso de Controladoria e Contabilidade da
USP (Universidade de So Paulo), de 1994 a 2004, as aes de reviso contratual
envolvendo bancos cresceram 374%, sendo que, entre os tipos de contratos
bancrios mais solicitados esto os de financiamento habitacional.
Vrias so as razes que levam os muturios a requererem a reviso de seus
contratos, dentre elas est a questo das metodologias de amortizao do saldo
devedor. Isso porque atravs delas que se define como o valor emprestado dever
ser devolvido instituio financeira. Ao longo do tempo, a metodologia utilizada
pode sofrer as influencias das mudanas no cenrio econmico, como por exemplo, a
alta da inflao e da taxa de juros, podendo ocasionar distores nos clculos da
dvida e desequilbrio nas relaes contratuais.
3 NOES BSICAS DE PERCIA CONTBIL
A palavra percia se origina do Latim Peritia, que significa conhecimento
adquirido pela experincia, saber e sagacidade. Segundo Mller, Antonik e Ferreira
Junior (2008, p. 24): toda percia se origina de um desacordo entre duas ou mais
partes, sobre determinado assunto. Na grande maioria dos casos esse desencontro
de opinies envolve valores. Em muitos casos, esses valores dizem respeito a algum
tipo de patrimnio, que se torna o foco de uma desavena, indo parar no judicirio.
Nesses casos, o juiz poder solicitar uma percia contbil, como meio de prova para
auxili-lo na resoluo do litgio.
No mbito judicial, freqente a utilizao dos servios de percia contbil,
face grande ocorrncia de litgios que envolvem algum tipo de patrimnio e
necessitam dela para elucidar os fatos apresentados nos autos e proporcionar
elementos comprobatrios suficientes para auxiliar a instncia decisria na resoluo
da demanda judicial.
Para Alberto apud Ornelas (2003, p. 33):
Definido que o objeto da Cincia Contbil o patrimnio, j podemos,
logicamente, inferir que a percia ser de natureza contbil sempre
que recair sobre elementos objetivos, constitutivos, prospectivos ou
externos, do patrimnio de quaisquer entidades, sejam elas fsicas ou
jurdicas, formalizados ou no, estatais ou privadas.
Desse modo, sempre que a questo em litgio envolver algum tipo de

patrimnio, ou apurao de haveres, a percia tcnica solicitada dever ser a
contbil, pois ela que rene as caractersticas necessrias para prestar as
informaes que subsidiaro a instncia decisria.
A realizao da percia enseja a utilizao de procedimentos periciais que
fornecero segurana para a emisso de opinio, devendo ser aplicados de acordo
com a pertinncia de cada caso. Sobre isso S (2004, p. 15) descreve que: para tal
opinio realizam-se exames, vistorias, indagaes, investigaes, avaliaes,
arbitramentos, em suma todo e qualquer procedimento necessrio opinio. Tais
procedimentos so necessrios para abalizar a opinio emitida pelo perito em forma
de parecer ou laudo a respeito da matria objeto da percia contbil, que deve
lastrear-se apenas em elementos confiveis com fora probante, ou seja, que servem
como prova devido a sua validade e idoneidade.
4 A PERCIA CONTBIL NOS FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS
Os servios de percia contbil so frequentemente solicitados no mbito
judicial nos litgios que envolvem contratos de financiamento habitacional. De acordo
com Protsio (2006):
Muitas percias na rea da Contabilidade so hoje requeridas

principalmente na parte de reviso de encargos financeiros contra
bancos, principalmente referentes ao SFH, em virtude da
complexidade do assunto decorrente das inmeras aes do Governo

Federal na tentativa de solucionar a questo habitacional no Brasil.
A participao do perito contbil nas demandas judiciais tem auxiliado os

magistrados na busca de solues para os conflitos a cerca dos contratos de
financiamentos habitacionais. Isso porque o profissional formado em Cincias
Contbeis rene conhecimentos de diversas reas que lhe permitem atuar nessa
questo de forma abrangente e ao mesmo tempo aprofundada, apontando a verdade
dos fatos e auxiliando na resoluo do litgio.
So diversas as aes existentes no judicirio envolvendo conflitos entre
muturios e agentes financeiros, cuja soluo, em muitos casos, depende dos
servios do perito contbil. A respeito disso, Protsio (2006) diz o seguinte:
Geralmente, no SFH, os contratos tm prazos de vigncia muito

longos e as mudanas na correo monetria e dos seguidos planos
econmicos que acabaram criando um emaranhado de clculos,
absolutamente inteligveis para aqueles que assinaram documentos
visando apenas ter a sua casa prpria. [...] Cabe ao Perito Contbil, de
posse do contrato de financiamento habitacional, planilha de evoluo
do saldo devedor emitida pelo Agente financeiro e demais
documentos necessrios, ento proceder anlise e aos clculos
evolutivos dos parmetros do financiamento, observando as
legislaes pertinentes e as operaes praticadas pelos Agentes
Financeiros [...]
No mbito judicial, o trabalho do perito contbil, de um modo geral, se

restringe anlise de fatos contbeis relacionados nos autos da demanda judicial e
confeco do laudo ou do parecer, que so a materializao do seu trabalho e a
prova tcnica utilizada pelo juiz. Entretanto, a experincia e as habilidades do perito
contbil podem e devem ser utilizadas na elaborao de estudos cientficos,
ampliando os horizontes para os profissionais dessa rea e para os diversos entes
que necessitam das informaes geradas pela percia contbil.
Um exemplo disso o estudo desenvolvido Hoog (2007), a respeito do
Mtodo Hamburgus com Juros Simples (MAJS), cujo trecho apresentado a seguir:
As percias em aes envolvendo emprstimos habitacionais

revisionais so consideradas como a mais elevada das informaes
relativas licitude dos contratos sob inspeo judicial. Da a
importncia do histrico acrdo da 17 Cmara Cvel do Egrgio
Tribunal de Justia do Paran, que determina o uso do mtodo de
amortizao a juros simples MAJS a partir do Hamburgus que, em
termos contemporneos, representa um enunciado cientfico contbil,
veredicto grafado aps a apreciao de uma mirade de aes
revisionais, e desenvolvido por este signatrio, por uma questo de
antorismo contbil e, por isso, representam um mecanismo ou opo
dada pela matemtica para o clculo do valor das prestaes de um
financiamento, capital mais juros apropriados de forma simples.
Trabalhos como o realizado por Hoog, alm de fornecer uma contribuio real
para a sociedade, representam uma inovao em meio restrita literatura a respeito
da percia contbil e dos financiamentos habitacionais, contribuindo para que novos
estudos a respeito dessa temtica sejam desenvolvidos.
Percebe-se de todo o exposto que a utilizao dos servios de percia contbil
bastante comum nos financiamentos habitacionais, seja no mbito judicial,
auxiliando o magistrado na tomada de decises, seja no desenvolvimento de
trabalhos que aproveitam todo o conhecimento terico e prtico adquirido pelo
perito-contador para a produo de obras que possam fornecer maior
esclarecimento a respeito da temtica aqui exposta.
Diante disso, inegvel a importncia da participao desse profissional nas
questes que envolvem os financiamentos habitacionais em busca de maior justia
nas relaes contratuais, que implicam a transferncia de riquezas por meio da
aplicao de mtodos matemticos que ainda carecem de esclarecimento, como o

caso dos sistemas de amortizao estudados nesta pesquisa.
5 HISTRIA DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO
O Sistema Financeiro da Habitao foi institudo pela Lei 4.380 de 21 de
Agosto de 1964. Antes disso, o crdito imobilirio era oferecido pela Caixa
Econmica Federal, pelo Instituto de Previdncia Social e pelos bancos privados. Essa
Lei criou ainda o Banco Nacional da Habitao (BNH), as sociedades de crdito
imobilirio e a correo monetria nos contratos imobilirios.
Os recursos utilizados pelo Sistema Financeiro de Habitao provm dos
depsitos da poupana voluntria captada por diversas instituies financeiras
pblicas e privadas atravs do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE),
cujos recursos so direcionados pelo CMN (Conselho Monetrio Nacional) e
acompanhados pelo Bacen (Banco Central de Brasil), bem como da poupana
compulsria proveniente dos recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de
Servio), regidos segundo normas e diretrizes estabelecidas por um Conselho
Curador, com gesto da aplicao efetuada pelo Ministrio do Planejamento,
Oramento e Gesto, cabendo a CEF o papel de agente operador. Assim, de forma
simplificada, esse sistema empresta o capital proveniente dos depsitos da
poupana aos muturios, o qual retorna atualizado e acrescido de juros,
possibilitando novos emprstimos.
Segundo Figueiredo (2009, p. 23):
O objetivo primordial do Sistema Financeiro de Habitao, criado por
proposio do Governo Federal, consistia na facilitao aquisio da
casa prpria para a populao de baixa renda, vinculada variao de
seus salrios, no excedendo a variao do salrio mnimo e no
ultrapassando a um tero da renda familiar dos muturios.
O objetivo desse sistema era facilitar a aquisio da casa prpria para a

populao de baixa renda, entretanto, acabou por se tornar um problema para
milhares de muturios que no conseguiram pagar a dvida e acabaram perdendo o
imvel.
Vrios fatores contriburam nas dcadas de 1980 e 1990 para essa situao,
como, por exemplo, a implantao de diversos planos econmicos que acabaram
desajustando a economia brasileira, elevando as taxas de inflao do perodo
desproporcionalmente aos reajustes salariais da populao.
Para Figueiredo (2009, p. 23):
No h como discordar do objetivo, da boa inteno do sistema e da
pretenso de solucionar o problema habitacional do Pas. Ocorre,
porm, que a economia nacional foi guerreada com continuadas crises
econmicas, em conseqncia de seguidos e sucessivos planos
econmicos que desajustaram o sistema provocando o desequilbrio
das relaes contratuais e a injustia social.
Esses desajustes na economia brasileira, somados a prticas abusivas

cometidas pelas instituies financeiras foram responsveis por levar milhares de
muturios a uma verdadeira situao de desespero. Em muitos casos, para conseguir
pagar em dia as prestaes, o muturio era obrigado a reduzir os gastos com o bemestar da famlia, inclusive aqueles destinados a alimentao.
Para tentar por fim a este problema, em 1993, foi criado o Plano de
Equivalncia Salarial por Comprometimento de Renda (PES/PCR), atravs da Lei
8.692, o qual instituiu que o valor do contrato no poderia ultrapassar a um tero da
renda familiar e a variao das prestaes deveria estar vinculada variao dos
salrios dos muturios. Dessa maneira, os reajustes nos valores das prestaes
deveriam estar vinculados aos reajustes na renda do muturio e o mximo que este
poderia comprometer da sua renda para o pagamento das parcelas da dvida seria de
30%.
O PCR (Plano de Comprometimento da Renda) tambm instituiu outras

medidas, como por exemplo, a taxa mxima de juros de 12% ao ano e o prazo
mximo de financiamento de 30 anos, as quais ainda vigoram nos contratos regidos
pelo SFH.
6 HISTRIA DA CAIXA ECONMICA FEDERAL
A Caixa Econmica Federal e Monte de Socorro, como era intitulada no incio,
foi criada em 12 de janeiro de 1861 pelo Decreto n 2.723 assinado por Dom Pedro
II, com o propsito de incentivar a poupana e de conceder emprstimos sob penhor.
Em 1931, a CEF comeou a oferecer emprstimo em consignao para pessoas
fsicas, retornando em 1934 a oferecer emprstimos exclusivamente sob penhor, por
determinao do governo. Nesse mesmo ano comeou a operar tambm a carteira
hipotecria para a aquisio de bens imveis.
Segundo informao veiculada pela CEF:
Em quase um sculo e meio de existncia, a CAIXA presenciou

transformaes que marcaram a histria do Brasil. Acompanhou
mudanas de regimes polticos e participou ativamente do processo
de urbanizao e industrializao do pas [...] Cinquenta e cinco anos
mais tarde, incorporou o Banco Nacional de Habitao (BNH),
assumindo definitivamente a condio de maior agente nacional de
financiamento da casa prpria e de importante financiadora do
desenvolvimento urbano, especialmente do saneamento bsico.
Em 1986, a CEF assumiu o papel de gestor do FGTS (Fundo de Garantia do

Tempo de Servio), antes gerido pelo BNH, oferecendo, dentre outros, financiamento
habitacional e as Loterias Federais, das quais detm o monoplio desde 1961.
Conforme dados da CEF, em 2010: [...] so mais de 48,1 milhes de clientes
e 37,5 milhes de cadernetas de poupana, o que corresponde a 31% de todo o
mercado de poupana nacional. Os recursos que abastecem o Sistema Finaceiro da
Habitao provm dos depsitos em pupana. Nesse setor, a CEF se caracteriza
como o maior agente financiador no que diz respeito aos contratos de financiamento
habitacional, respondendo sozinha por cerca de um tero desse mercado.
7 OS SISTEMAS DE AMORTIZAO DA DVIDA NOS CONTRATOS DE
FINANCIAMENTO HABITACIONAL
Quando o muturio adere a um contrato de financiamento habitacional,
adquire junto instituio financeira uma dvida de longo prazo que dever ser paga
com o acrscimo de juros e correes, por meio de diversas parcelas, durante vrios
anos. Para os clculos das parcelas, bem como dos demais encargos devidos, utilizase um sistema de amortizao da dvida.
Sobre isso, Mller, Antonik e Ferreira Junior (2008, p. 146) escrevem que:
Os sistemas de amortizao so critrios de pagamentos dessas
dvidas, geralmente de longo prazo (ou seja, anos) nos quais o
devedor paga periodicamente ao credor uma parcela (geralmente
mensal), na qual est incluso o pagamento de uma parte principal e
mais um valor de juros sobre o saldo devedor da operao, alm de
outros elementos adicionais e acessrios.
Assim, os sistemas de amortizao tm por finalidade calcular o valor que

ser amortizado, ou seja, abatido do saldo devedor, bem como os valores das
prestaes que devero ser pagas pelo muturio e dos juros incidentes a cada
perodo. A prestao dever ser composta dos seguintes itens:
Quadro 1 Composio da Prestao
Composio da Prestao
(+)
Parcela de amortizao do principal
(+)
Juro sobre o saldo devedor
(+)
Despesas
(+)
Comisses
(+)
Atualizaes monetrias
(=)
Parcela (prestao)
Fonte: Mller, Antonik e Ferreira Junior (2008, p. 146)
Observa-se pelo exposto, que a parcela ou prestao formada por diversos

itens, e que alguns deles podem sofrer variaes no decorrer do tempo,
influenciando no total da prestao, como o caso das atualizaes monetrias e
dos juros, por exemplo.
Para um melhor esclarecimento, alguns termos comumente utilizados nos
contratos de financiamento habitacionais so apresentados a seguir, conforme
Mller, Antonik e Ferreira Junior (2008, p. 147):
Acessrios so elementos adicionais que as instituies cobram

do muturio para administrarem o financiamento, como seguros,
taxas de administrao etc. Amortizao do principal o
abatimento peridico de uma parcela da dvida pura contrada,
independente dos juros e outras despesas, mediante o pagamento
de uma prestao [...] Capital (ou principal ou valor da
dvida) o valor financiado para o muturio pelo credor. Credor
(ou mutuante) a instituio financeira que est suportando o
financiamento, que dispe dos recursos [...] Muturio (ou
devedor) a pessoa fsica ou jurdica que est recebendo o
financiamento e tem o dever de pagar a prestao, por isso o
devedor. Mtuo a denominao jurdica dada para um contrato
de emprstimo oneroso, geralmente chamada apenas de
emprstimo. Prazo de amortizao o tempo, geralmente
em meses, pelo qual o devedor dever pagar a prestao, visando
a amortizao total do financiamento. Saldo devedor o valor
que resta para o trmino do pagamento do principal em
determinada data de apurao.
As definies anteriormente apresentadas tm carter informativo e so

necessrias para o a melhor compreenso do assunto abordado neste trabalho. A
seguir so apresentadas as notaes tcnicas que sero utilizadas nos clculos
efetuados no decorrer desta pesquisa:
Quadro 02 Notaes Tcnicas dos Sistemas de Amortizao
Notaes Tcnicas dos Sistemas de Amortizao
PMT
Valor da prestao
C ou VP Capital a ser amortizado ou valor presente da dvida
I
Taxa unitria de juro
J
Juros do perodo
A
Amortizao do perodo
N
Nmero de perodos do financiamento
Fonte: Mller, Antonik e Ferreira Junior (2008, p. 148)
No mbito do SFH, segundo informao da Caixa Econmica Federal,

atualmente, so utilizados apenas dois tipos de sistemas de amortizao: o Sistema
SAC e o Price. No entanto, em razo da repercusso do Sistema Sacre, ainda
existente em contratos mais antigos, esta pesquisa tambm considera esta
metodologia, a fim de se realizar uma comparao mais adequada entre essas trs
modalidades.
8 SISTEMA DE AMORTIZAO CONSTANTE SAC
Os registros mais antigos a cerca do Sistema de Amortizao Constante,
tambm conhecido como Sistema de Amortizao Hamburgus, remontam Idade
Mdia nas cidades comerciais de Gnova, Veneza e no porto de Hamburgo, tendo
ganhado vulto a partir da popularizao dos algarismos arbicos, segundo Nogueira
(2008, p. 155).
A principal caracterstica do SAC diz respeito s amortizaes que so
peridicas e constantes, pagando-se juros sobre o saldo devedor existente no
perodo anterior. No incio do contrato, o valor da prestao maior, se comparada,
por exemplo, prestao obtida pelo Sistema Price, entretanto, ao longo do tempo
ela tende a diminuir com a reduo dos juros, calculados sobre o saldo devedor que
vai se tornando menor. Sobre as caractersticas do SAC, Mller, Antonik e Ferreira
Junior (2008, p. 189) dizem que:
O SAC consiste em um plano de amortizao de uma dvida em
prestaes peridicas, sucessivas e decrescentes em progresso
aritmtica, dentro do conceito de termos vencidos, em que o valor de
cada prestao composto por uma parcela de juro e outra parcela
de capital (ou amortizao), sendo que os valores das prestaes so
facilmente calculados.
Esses autores afirmam, ainda, o seguinte sobre o clculo das parcelas de

amortizao e de juros:
A parcela de capital a ser amortizada obtida dividindo-se o valor do

emprstimo (ou financiamento) pelo nmero de prestaes, enquanto
o valor da parcela de juro determinado multiplicando-se a taxa de
juro pelo saldo devedor existente no perodo imediatamente anterior.
Pelo SAC, o que varia o valor das prestaes em decorrncia da variao no

valor dos juros aplicados sobre o saldo devedor do perodo antecedente. A parcela
de amortizao a ser abatida desse saldo permanece constante em determinado
perodo, sendo obtida pela diviso do valor do emprstimo pelo nmero de
prestaes do perodo. Com isso, o saldo devedor vai decrescendo em propores
aritmticas.
A amortizao no SAC obtida atravs da seguinte frmula:
A=CN
Onde : A = Amortizao C = Capital N = Nmero de parcelas do financiamento
Os juros, por sua vez so obtidos multiplicando-se a taxa contratada pelo
saldo devedor do perodo anterior:
J = i x SD
Onde: J = Juros; i = Taxa nominal; SD = Saldo devedor do perodo anterior
J o valor da prestao, basicamente, pode ser encontrado atravs da soma
da parcela de amortizao mais os juros calculados: PMT = A + J
Onde: PMT = Valor da prestao; A = Amortizao; J = Juros
A amortizao pelo SAC pode ser representada graficamente conforme a
seguir:
Grfico 01 Amortizao do financiamento pelo SAC
Fonte: Adaptado de Mller, Antonik e Ferreira Junior (2008, p. 191)

A partir o grfico 01, possvel visualizar que a amortizao permanece
constante no decorrer do tempo. No primeiro ano o valor das prestaes maior,
exigindo do muturio uma maior capacidade de desembolso no incio da contratao
com a instituio financeira. Em relao aos juros, possvel perceber que eles
decrescem no decorrer do tempo, diminuindo tambm o valor das prestaes.
Contudo, Nogueira (2008, p. 155), afirma que o SAC, o Sacre e o Sistema
Price:
possuem em comum a construo de seus valores na Capitalizao de
juros, pois so identidades edificadas nos termos vencidos e com
crescimento estabelecido sobre a P.G. So sistemas em que os saldos
devedores posteriores j haviam sofrido juros, pois estavam contidos
dentro dos valores dos saldos devedores anteriores.
Nesse sentido, no SAC, h incidncia de capitalizao de juros, que crescem

em propores geomtricas, ou seja, os juros so aplicados sobre o capital anterior,
que j sofreu juros.
A legislao brasileira probe a utilizao de juros compostos, entretanto,

diversas instituies financeiras ainda continuam a utilizar metodologias que se
baseiam nessa prtica, muitas vezes, despercebida pelos muturios.
9 SISTEMA DE AMORTIZAO CRESCENTE SACRE
O Sacre (Sistema de Amortizao Crescente) foi criado pela Caixa Econmica
Federal, sendo uma variante do Sistema de Amortizao Constante (SAC). Nele, de
acordo com Mller, Antonik e Ferreira Junior (2008, p. 148), a prestao
permanece constante por 12 meses, enquanto o saldo devedor atualizado
mensalmente. A cada 12 meses a prestao recalculada com base no saldo
devedor existente.
No Sacre, a prestao inicial, assim como no SAC, maior, se comparada
prestao inicial calculada pelo Sistema Price. A diferena entre o SAC e o Sacre, no
entanto, consiste em que neste ltimo, so as prestaes que permanecem
constantes, enquanto variam as parcelas de amortizao e de juros. A prestao
pelo Sacre permanece constante por 12 meses, quando, ento, sofre os reajustes
calculados a partir da atualizao mensal do saldo devedor pela inflao do perodo.
O valor das parcelas de amortizao pelo Sacre tende a crescer com o passar
do tempo e pode ser obtido pela diferena entre a prestao e os juros calculados
sobre o saldo devedor. Matematicamente, o clculo das prestaes pelo Sacre utiliza
formulao semelhante anteriormente apresentada para os clculos no Sistema
SAC, contudo, o fato de a prestao permanecer constante durante 12 meses,
sendo reajustada no final desse perodo provoca um desequilbrio no sistema de
amortizao, cujo resultado ser um saldo devedor que no zera ao final do prazo de
financiamento contratado, podendo ser positivo ou negativo. Em relao a isso,
Mller, Antonik e Ferreira Junior (2008, p. 205) afirmam o seguinte:
Como a prestao recalculada somente a cada doze meses perde-se

o equilbrio do sistema de amortizao. Portanto, o saldo devedor ao
final do prazo do financiamento no ser zero. Caso o muturio pague
mais do que o necessrio, este ser negativo. Caso contrrio ser
positivo.
A existncia de saldo residual ao final do perodo contratado, mesmo aps o

pagamento de todas as parcelas estipuladas no contrato uma das razes que leva
diversos muturios a recorrerem ao poder judicirio na esperana de ver, enfim, a
sua dvida terminar. preciso salientar, no entanto, que nos contratos de
financiamento existe uma complexa formulao que visa correo monetria do
valor da dvida ao longo do tempo e que ocasiona variaes a cada perodo. Sobre
isso, Mller, Antonik e Ferreira Junior (2008, p. 117) afirmam que:
No que diz respeito aos preos contratados, exige-se uma sofisticada
elaborao das clusulas com o objetivo de: (a) Manter o preo
atualizado; (b) No permitir a incluso de expectativas inflacionrias
no preo; e (c) No permitir a incluso de custos financeiros no
preo.
Os mesmos autores observam, ainda, que os contratos devem retirar as

expectativas inflacionrias, caso contrrio o risco assumido pelo fornecedor, no
longo prazo, elevaria os preos excessivamente. As complexas formulaes
existentes nos contratos servem para evitar perdas para a instituio financeira,
especialmente em ambientes de instabilidade econmica, no entanto, isso no fica
transparente ao leigo que pensa simplesmente estar adquirindo a sua casa prpria.
O Brasil tem experimentado um perodo de estabilidade econmica, que tem
influenciado positivamente no setor dos financiamentos imobilirios, entretanto, j
houve perodos em que a as altas taxas de inflao e de juros ocasionaram inmeros
transtornos aos muturios que viam suas dvidas crescerem desproporcionalmente
aos seus rendimentos.
Em razo disso, os efeitos inflacionrios devem ser considerados na
comparao entre as metodologias aqui apresentadas, com o intuito de conhecer
antecipadamente seus possveis efeitos no valor total da dvida assumida pelo

muturio.
10 SISTEMA PRICE
O Sistema Price, tambm chamado de Sistema de Amortizao Francs,
desenvolveu-se efetivamente na Frana, no sculo XIX, embora seu precursor seja o
ingls Richard Price, cuja obra Oservations on Reversionary Payments (Observao
sobre Devoluo de Pagamentos Reversveis), desenvolvida em 1771, daria, ento,
origem a essa metodologia, que, no Brasil, tambm chamada de Tabela Price.
Quanto utilizao da Tabela Price no Brasil, Nogueira (2008, p. 2) descreve
que:
[] a importncia da obra de Price no reside s no contexto

histrico dos seus discursos sobre moral. Sua obra [...] justamente
o que influencia o dia-a-dia de milhares de pessoas; afinal, sua
metodologia de clculo, desenvolvida em 1771, utilizada no Brasil
como instrumento para se calcular as prestaes dos financiamentos
habitacionais e dos bens de consumo durveis.
As tabelas criadas por Price so comumente utilizadas no comrcio brasileiro

nas negociaes a prazo e tambm por diversas instituies financeiras nos clculos
dos financiamentos habitacionais, tendo como principal caracterstica o pagamento
de prestaes de igual valor, ou seja, elas so calculadas de tal forma que o valor da
prestao permanece constante.
Matematicamente, a frmula utilizada para o clculo das prestaes pelo
Sistema Price a seguinte:
PMT = Capital
x
i
1 - (1 + i) -
Onde: PMT = Prestao; i = Taxa de juro unitria; n = Nmero de parcelas
(prazo); Capital = Capital a ser amortizado
A amortizao pelo o Sistema Price pode ser representada por meio do
grfico a seguir:
Grfico 2 Amortizao do financiamento pelo Sistema Price
Fonte: Adaptado de Mller, Antonik e Ferreira Junior (2008, p. 157)

possvel visualizar, ento, que tanto os juros, quanto as amortizaes
variam a cada perodo. O que permanece constante o valor das prestaes. No
incio, paga-se uma parcela de juros maior, a qual tende a decrescer ao longo do
tempo.
Durante os clculos, necessrio observar se a taxa fornecida efetiva ou
nominal, devendo coincidir com o perodo de capitalizao das amortizaes. Isso
porque, conforme Dalledone Filho e Kujew (2002, p. 10):
A taxa efetiva pressupe incidncia de juros apenas uma nica vez em
cada perodo a que se refere a taxa, isto , a unidade de tempo da
taxa coincide com a unidade de tempo dos perodos de
capitalizao [...]. A taxa nominal pressupe incidncia de juros
mais de uma vez em cada perodo a que se refere a taxa, isto , a
unidade de tempo a que se refere a taxa no coincide com
a unidade de tempo dos perodos de capitalizao.
Dessa maneira, se os pagamentos estipulados no contrato forem mensais, a

taxa de juros utilizada nos clculos tambm deve ser mensal. Assim, por exemplo,
em um financiamento cuja uma taxa de juros nominal seja de 12% ao ano e as
prestaes so mensais, dever, ento, ser encontrada a taxa de juros mensal

equivalente a taxa anual fornecida, o que poder ser obtido por meio da seguinte
frmula: iq = [(1 + it)q/t 1] x 100
Onde: iq=taxa equivalente mensal; it=taxa fornecida anual; q=1 ms; t=12 meses
Logo: iq = [(1 + 0,12)1/2 1] x 100 = 0,94888% ao ms
Ou seja, a taxa de juros composta de 12% ao ano equivale a uma taxa de 0,94888%
ao ms.
Mller, Antonik e Ferreira Junior (2008, p. 153) consideram a existncia de
dois sistemas de amortizao oriundos do trabalho desenvolvido por Richard Price, o
Sistema de Amortizao Francs e a Tabela Price, diferindo apenas quanto ao
perodo e a forma da taxa [...]. Para eles a principal diferena entre essas duas
metodologias consiste em que, no Sistema Francs utilizada a taxa efetiva,
enquanto na Tabela Price, a taxa nominal. Os mesmos autores afirmam, ainda, que
no Brasil, aplica-se apenas a Tabela Price. Entretanto, este pesquisa considera que,
em essncia, as duas metodologias so semelhantes, por isso preferiu-se utilizar a
expresso Sistema Price, em seu decorrer.
11 O ANATOCISMO NO SISTEMA PRICE
O termo anatocismo sinnimo da conhecida expresso juro sobre juro, ou
ainda, juro composto, cuja prtica proibida pela legislao brasileira e que est
inserida, segundo diversos estudiosos, na metodologia de clculo desenvolvida por
Richard Price. No entanto, extremamente comum, no Brasil, a utilizao dessa
metodologia para o clculo das prestaes nas compras a prazo ou nos
financiamentos, inclusive pelo Sistema Financeiro de Habitao.
A prtica do anatocismo proibida, conforme a Lei de Usura Decreto
22.626, de 07 de abril de 1993 que afirma o seguinte: Art. 4. proibido contar
juros dos juros; esta proibio no compreende a acumulao de juros vencidos aos
saldos lquidos de conta-corrente de ano a ano. Contudo, o texto da prpria
legislao fornece meios para diferentes interpretaes em relao prtica do
anatocismo.
Alguns consideram que ela ocorre quando h aplicao de taxas de juros
compostos. Outros j consideram que ela apenas ocorre quando h a aplicao de
juros sobre juros vencidos, ou seja, quando a parcela que deveria ter sido paga pelo
muturio incorporada ao saldo devedor, aplicando-se, ento juros sobre a parcela
que j continha os juros anteriormente calculados.
De acordo com Kruse apud Mler, Antonik e Ferreira Junior (2008, p. 172):
H diferena entre os conceitos de juros compostos na anlise jurdica

e econmica. Do ponto de vista econmico, os juros vencidos e
capitalizados aps o transcurso de um ano perfazem um sistema de
juros compostos com capitalizao anual. Do ponto de vista jurdico,
os juros vencidos podem ser cobrados anualmente sem que se d a
tal prtica, o nome de juros compostos. Ou seja, ao invs de sistema
de juros compostos com capitalizao anual, o direito apenas prev a
cobrana de juros simples aps o transcurso do ano.
Percebe-se que a formulao dos contratos de financiamento busca maneiras

de legitimar os clculos utilizados, no entanto, h nos tribunais de justia brasileiros
interpretaes favorveis aos muturios, como por exemplo, a smula 121 do STF
(Superior Tribunal Federal), cujo contedo o seguinte: vedada a capitalizao de
juros, ainda que expressamente convencionada. Significa que, proibida a aplicao
de juros compostos, mesmo quando as partes concordarem por meio de contrato.
Sobre a existncia do anatocismo na Tabela Price, Nogueira (2008, p. 56),
afirma:
Se ainda existiam dvidas quanto Capitalizao de Juro Composto,

via Tabela Price, a obra do seu criador termina de vez com a polmica
da questo, pois o prprio Richard Price escreve, de forma Clarssima
em seu livro [...] que suas tabelas so de Juro Composto. Logo,
diante de tais provas, ningum poder dizer que a Tabela Price no

possui o componente ilegal do Juro Composto, sinnimo de
anatocismo, sob pena de contrariar o autor dos escritos.
A utilizao de juros compostos por meio da do Sistema Price uma prtica

enraizada no cotidiano da populao brasileira, que na maioria dos casos,
simplesmente ignora essa realidade. No caso do Sistema Financeiro de Habitao,
ainda h muito a ser esclarecido e regulamentado para que as relaes contratuais
se tornem mais justas, especialmente para o muturio.
12 DESCRIO E ANLISE DOS DADOS
Em atendimento aos objetivos propostos, esta seo vem apresentar a
descrio e anlise dos dados levantados a partir do estudo de um contrato de
financiamento habitacional real emitido pela CEF, cuja metodologia de amortizao
da dvida baseia-se no Sistema de Amortizao Constante SAC. Para a anlise do
Sacre e do Sistema Price foram criadas planilhas de evoluo do financiamento
fictcias, as quais utilizaram os mesmos dados do contrato de financiamento original,
mudando-se apenas a metodologia empregada.
Foram considerados ainda os efeitos inflacionrios reais observados no
perodo compreendido entre os anos de 2006, quando inicia a vigncia do contrato e
2010. A partir de ento, os sistemas de amortizao foram testados em ambiente
com inflao estvel e com inflao elevada por meio de simulaes contendo
ndices de correo monetria fictcios. Pretende-se com isso, analisar de forma mais
completa o comportamento dos juros, amortizaes, prestaes e saldos devedores
durante os 240 meses previstos no contrato. Alm disso, a simulao em um
ambiente de inflao elevada, imitando uma realidade no muito longnqua do
cotidiano brasileiro, permitir uma melhor visualizao do comportamento dos
valores obtidos por meio dos sistemas de amortizao analisados.
Quanto taxa de seguros, foram considerados apenas os valores
compreendidos entre as parcelas de nmero 1 a 40. Considera-se ainda que todas as
parcelas so pagas rigorosamente em dias, no havendo incidncia de juros
moratrios e nem de multas nos valores das parcelas. A seguir so apresentadas as
principais caractersticas do contrato de financiamento habitacional, base de toda a
coleta de dados utilizados nesta pesquisa:
Quadro 3 Principais caractersticas do contrato real de financiamento habitacional estudado
Nmero do Contrato:
10.1010.00010.000-0
(Fictcio)
Titulares
do
contrato:
(Omitido)
Renda familiar comprovada:
R$
1.061,00
Data
da
assinatura
do
contrato
24/08/2006
Agente financeiro:
Caixa Econmica Federal CEF
Plano:
Carta de Crdito Individual
FGTS
Operao:
Contrato de mtuo com obrigaes e alienao fiduciria
Lei vigente sobre o contrato:
Lei n 4.380/64, alterada pela Lei n
5.049/66
Origem
dos
recursos:
FGTS
Prazo para pagamento:
240
meses
Valor da dvida:
R$
29.700,00
Taxa nominal de juros:
6,0 % ao
ano
ano
Taxa efetiva de juros:
6,1677 % ao
Encargo inicial (Prestao = Amortizao + Juros)

272,91
Sistema
de
SAC
Vencimento
do
primeiro
encargo
24/09/2006
Valor dos Seguros:
27,38
Taxa
No h
Fundo de Compensao de Variao Salarial (FCVS):
Coeficiente de Equiparao Salarial (CES):
Fonte: Adaptado de Pereira (2007)
R$
Amortizao:
mensal:
R$
administrativa:
No h
No h
O contrato de financiamento habitacional, cujos dados foram anteriormente

apresentados foi celebrado entre pessoa fsica e a Caixa Econmica Federal, no ano
de 2006, sob a modalidade Carta de Crdito Individual FGTS para obras com
obrigaes e alienao fiduciria, sendo regido pela Lei n 4.380/64, alterada pela
Lei n 5.049/66, que tratam do Sistema Financeiro de Habitao.
O valor da dvida inicialmente corresponde, conforme dados apresentados no
contrato, a R$ 29.700,00, sendo o saldo devedor atualizado mensalmente pelo
ndice de rendimento da caderneta de poupana, que corrigido pela TR (Taxa
Referencial). A taxa de juros utilizada nos clculos a taxa nominal que corresponde
a 6% ao ano e o prazo de amortizao de 240 meses, ou seja, de 20 anos.
importante observar, ainda, que a parcela de amortizao sofre reajustes a
cada perodo de 12 meses, no dia correspondente ao da assinatura do contrato, isto
, no dia 24 de setembro de cada ano. Esse reajuste, conforme se depreende do
contrato, no est vinculado ao salrio ou vencimento da categoria profissional do
muturio, sendo que, no caso de haver saldo residual ao final dos 240 meses, a
diferena dever se quitada pelo muturio.
No primeiro momento, sero descritos e analisados os comportamentos reais
dos juros, amortizaes, prestaes e dos saldos devedores compreendidos entre
24 de setembro de 2006, data do vencimento da primeira parcela, at 24 de
dezembro de 2009, o que corresponde ao clculo de 40 parcelas. Posteriormente,
para uma melhor anlise comparativa dos valores apresentados nos trs sistemas de
amortizao em estudo tambm sero considerados os seus valores presentes
lquidos e o percentual de comprometimento da renda do muturio.
12.1 Anlise do contrato de financiam ento habitacional pelo SAC
A partir dos dados anteriormente apresentados foi construda o quadro 4,
contendo a evoluo dos valores das prestaes, juros, saldos devedores, bem como
suas respectivas atualizaes monetrias.
Quadro 4 - Contrato de Financiamento Habitacional pelo SAC
Contrato de Financiamento Habitacional pelo SAC

N da
Parcel
a
0
1
2
...
12
Ano
200
6
200
6
...
200
7
ndice de
correo
1,00243
6
1,00152
1
...
1,00146
9
Saldo
devedor
corrigido
29700,0
0
29772,3
5
29693,6
9
...
28890,3
1
Juros
Amorti
-zao
148,8 123,7
6
5
148,4 123,7
7
5
...
...
144,4 123,7
5
5
Presta
o
(PMT)
Total
Taxa
da
de
parcel
seguro
a a ser
s
paga
272,61 27,38
272,22 27,38
...
...
268,20 27,38
299,9
9
299,6
0
...
295,5
8
Saldo
devedor
29700,0
0
29648,6
0
29569,9
4
...
28766,5
6
13
14
...
24
25
26
...
36
37
...
40
200
7
200
7
...
200
8
200
8
200
8
...
200
9
200
9
...
200
9
1,00146 28808,7 144,0 126,1

6
4
4
7 270,21 24,76
1,00035
28692,6 143,4 126,1
2
6
6
7 269,63 24,76
...
...
...
...
...
...
1,00191
27677,1 138,3 126,1
4
7
9
7 264,56 24,76
1,00157 27594,3 137,9 127,5
4
7
7
5 265,52 22,25
1,00197
27520,9 137,6 127,5
0
2
0
5 265,15 22,25
...
...
...
...
...
...
1,00105
26587,5 132,9 127,5
1
6
4
5 260,49 22,25
1,00019 26465,2 132,3 129,7
7
2
3
1 262,03 23,69
...
...
...
...
...
...
1,00000
26076,1 130,3 129,7
0
0
8
1 260,09 23,69
Fonte: Elaborado pelos autores
294,9 28682,5
7
7
294,3 28566,4
9
9
...
...
289,3 27551,0
2
0
287,7 27466,8
7
1
287,4 27393,3
0
7
...
...
282,7 26460,0
4
1
285,7 26335,5
2
2
...
...
283,7 25946,3
8
9
Uma anlise mais atenta da tabela permite observar que, no primeiro ano do
financiamento, os juros so calculados sobre o saldo devedor corrigido
monetariamente, enquanto a parcela de amortizao calculada com base no saldo
inicial sem correo monetria. Isso faz com que a parcela a ser amortizada seja
menor do que seria se a mesma incidisse, assim como os juros, sobre o saldo
devedor corrigido. Ou seja, com uma amortizao menor, o saldo devedor diminui
menos, podendo ocasionar a existncia de saldo residual ao final do contrato, mesmo
tendo o muturio pago em dias as suas prestaes. As parcelas de nmero 13, 25 e
37, destacadas no quadro 04, representam os aniversrios do contrato analisado.
Durante esses perodos houve reclculo dos valores correspondentes s parcelas de
amortizao.
Inicialmente o comprometimento da renda familiar, observados os dados
constantes do quadro 03, correspondia a 28,27% da renda familiar comprovada do
muturio. Este percentual est bem prximo do valor mximo permitido pelo Plano
de Comprometimento de Renda, institudo pela Lei n 8692 de 28 de julho de 1993,
que de 30%. Isso ocorre porque no Sistema SAC o valor das parcelas no incio do
contrato maior, decrescendo ao longo do tempo, conforme se verifica no perodo
estudado.
Grfico 3 Percentual de comprometimento de renda do muturio no SAC
Nota-se que os percentuais de comprometimento da renda do muturio

decresceram durante o perodo estudado, mesmo tendo a renda do muturio
permanecido inalterada nesse perodo. Isso ocorre porque o valor das parcelas,
calculadas pelo SAC tendem a diminuir em um ambiente de economia estvel, como
o caso do modelo analisado.
Uma das grandes preocupaes dos muturios e que, comumente, motivo
de discusso no mbito judicial diz respeito ao saldo devedor. No raro aps o
trmino do perodo estipulado no contrato haver, ainda, um saldo residual a ser
quitado pelo muturio. Em outros casos, o muturio v o valor das suas parcelas e
do saldo devedor aumentarem desproporcionalmente aos aumentos da sua renda,

inviabilizando a sua quitao. Dessa forma, a evoluo do saldo devedor do modelo
em estudo apresentada conforme grfico 4 a seguir.
Grfico 4 Evoluo do saldo devedor pelo SAC
Em meses
Analisando o grfico anterior, percebe-se que o saldo total da dvida

decresceu ao longo do tempo quase que linearmente. Contudo, preciso observar
que, a inflao manteve-se relativamente baixa e que o ndice utilizado na correo
monetria sofreu pouca variao nesse perodo. Mais a frente, ser demonstrado o
comportamento do saldo devedor em um ambiente de inflao considerada alta.
12.2 Anlise do contrato de financiam ento habitacional pelo Sacre
Analogamente, utilizando os mesmos dados inicialmente apresentados, foi
construdo o quadro 5 a seguir, agora utilizando a metodologia do Sistema de
Amortizao Crescente Sacre.
N da
Parcela
0
Ano
200
6
2
...
2006
...
12
13
2007
200
7
14
...
2007
...
24
25
2008
200
8
26
...
2008
...
36
37
...
2009
200
9
...
40
2009
Quadro 5 - Contrato de financiamento habitacional pelo Sacre

Total
ndice
Saldo
da
de
Amorti- Presta Taxa de
devedor
Juros
parcela
corre
zao
o (PMT) seguros
corrigido
a ser
o
paga
29700,00
1,0024 29772,3 148,8
36
5
6
123,75
272,61
27,38
299,99
1,00152
148,4
1
29693,69
7
124,14
272,61
27,38
299,99
...
...
...
...
...
...
...
1,00146
144,3
9
28868,42
4
128,27
272,61
27,38
299,99
1,0014 28782,2 143,9
66
8
1
126,05
269,96
24,76
294,72
1,00035
143,3
2
28666,32
3
126,63
269,96
24,76
294,72
...
...
...
...
...
...
...
1,00191
138,1
4
27621,87
1
131,85
269,96
24,76
294,72
1,0015 27533,2 137,6
74
9
7
127,27
264,94
22,25
287,19
1,00197
137,3
0
27460,01
0
127,64
264,94
22,25
287,19
...
...
...
...
...
...
...
1,00105
132,5
1
26505,82
3
132,41
264,94
22,25
287,19
1,0001 26378,6 131,8
97
1
9
129,28
261,17
23,69
284,86
...
...
...
...
...
...
...
1,00000
129,9
0
25.988,83
4
131,23
261,17
23,69
284,86
Saldo
devedor
29700,00
29648,60
29569,55
...
28740,15
28656,23
28539,69
...
27490,02
27406,02
27332,37
...
26373,41
26249,32
...
25.857,60
Diferentemente do que ocorre no SAC, aqui so as prestaes que

permanecem constantes, sendo recalculadas a cada perodo de 12 meses, com base
no saldo devedor do perodo imediatamente anterior.
Nota-se que a primeira parcela igual quela calculada pelo SAC, dessa forma,
no Sacre, inicialmente, tambm se pagam valores maiores no incio do financiamento.
O valor das parcelas subsequentes obtido pela soma das prestaes s respectivas
taxas de seguros. Ambas permanecem constantes at que ocorra o reclculo, na
data no aniversrio do financiamento. No quadro 05, as parcelas de nmero 13, 25 e
37, encontram-se destacadas em razo que elas representam os perodos de
aniversrios do financiamento tambm, quando, ento ocorre o reclculo no valor
das prestaes.
No primeiro ano de vigncia do contrato, as prestaes permanecem
constantes, no valor de R$ 272,61, at a 12 parcela. Contudo, a partir da 13
parcela, esse valor sofre alterao devido ao reclculo dos valores correspondentes
prestao e amortizao. Esta ltima obtida por meio da diviso do saldo
devedor imediatamente anterior pelo nmero de parcelas restantes do
financiamento.
Enquanto os reajustes nos valores das prestaes ocorrem a cada perodo de
doze meses, o saldo devedor atualizado mensalmente. Isso provoca um
desequilbrio no sistema de amortizao, gerando saldo residual ao final do contrato
de financiamento. Os reajustes nos valores das prestaes desaceleram o
crescimento das, como pode ser observado no grfico abaixo:
Grfico 05 Evoluo das parcelas de amortizao pelo Sacre
Observa-se que, no Sacre, os valores correspondentes s amortizaes no

crescem de forma constante, sofrendo redues a cada reajuste das prestaes nos
aniversrios do financiamento, ou seja, nas parcelas de nmero 13, 25 e 37,
conforme se observa no grfico. Com isso, o saldo devedor diminui menos, j que as
parcelas a serem abatidas do total da dvida foram reduzidas quando do reclculo
anual nas prestaes.
Contudo, analisando a evoluo do saldo devedor pelo Sacre, percebe-se que
este possui um comportamento bastante semelhante quele observado no SAC, sob
as mesmas condies inicialmente descritas neste captulo. A desacelerao no
crescimento das amortizaes provocada pelo reclculo anual das prestaes acaba
fazendo com que os saldos devedores encontrados por aquela metodologia seja
bastante parecido com o encontrado pelo Sistema de Amortizao Constante. Dessa
forma, a evoluo do saldo devedor pelo Sacre no contrato de financiamento
habitacional estudado se d conforme o grfico a seguir.
Grfico 06 Evoluo do saldo devedor pelo Sacre
Nas condies observadas no perodo de economia estvel, com pouca

variao nos valores dos ndices de correo monetria, a evoluo do saldo devedor
tanto no Sacre, quanto no SAC decrescem de forma quase que constante. Se
comparados, os valores dos saldos devedores pelas duas metodologias a cada
perodo apresentam pouca diferena, conforme ser demonstrado a frente.

Analisando o percentual de comprometimento da renda do muturio, pelo Sacre,
obteve-se o grfico 7.
Grfico 07 Percentual de comprometimento da renda do muturio pelo Sacre
Quanto ao comprometimento da renda do muturio, os percentuais

encontrados, tanto pelo SAC, quanto pelo Sacre, so equivalentes, pois em ambos,
os valores das parcelas a serem pagas pelo muturio tambm so bastante
prximos, havendo pouca diferena, no perodo at aqui observado.
12.3 Anlise do contrato de financiamento habitacional pelo Sistema
Price
O quadro a seguir foi construdo com base dos mesmos dados utilizados nas
metodologias anteriormente analisadas, porm, empregando o Sistema Price:
Quadro 07 - Contrato de Financiamento Habitacional pelo Sistema Price
Contrato de Financiamento Habitacional pelo Sistema Price

N da
Parcel
a
0
1
2
...
12
13
14
...
21
22
23
24
25
26
...
36
37
38
39
40
Ano
ndice de
correo
200
6
2006
...
2007
200
7
2007
...
2008
200
8
2008
2008
200
8
2008
...
2009
200
9
2009
2009
2009
1,00243
6
1,001521
...
1,001469
1,00146
6
1,000352
...
1,000955
1,00073
6
1,001146
1,001914
1,00157
4
1,001970
...
1,001051
1,00019
7
1,000000
1,000000
1,000000
Saldo
devedor
corrigido
Juros
29700,00
29772,3
5
29753,10
...
29543,23
29520,8
6
29461,53
...
29112,56
29062,2
0
29023,43
29006,66
148,8
6
148,77
...
147,72
147,6
0
147,31
...
145,56
145,3
1
145,12
145,03
28979,93
28962,06
...
28569,84
28498,5
9
28417,91
28336,83
28255,34
144,90
144,81
...
142,85
142,4
9
142,09
141,68
141,28
Amorti
-zao
Presta
o (PMT)
Taxa
de
seguro
s
Total da
parcela a
ser paga
64,44
64,53
...
65,58
213,30
213,30
...
213,30
27,38
27,38
...
27,38
240,68
240,68
...
240,68
69,69
69,99
...
71,74
217,30
217,30
...
217,30
24,76
24,76
...
24,76
242,06
242,06
...
242,06
71,99
72,18
72,27
217,30
217,30
217,30
24,76
24,76
24,76
242,06
242,06
242,06
74,82
74,90
...
76,86
219,71
219,71
...
219,71
22,25
22,25
...
22,25
80,68
81,08
81,49
81,89
223,17
223,17
223,17
223,17
23,69
23,69
23,69
23,69
Saldo
devedor
29700,00
29707,9
1
29688,56
...
29477,64
29451,1
6
29391,54
...
29040,82
28990,2
1
28951,25
28934,39
241,96 28905,12
241,96 28887,16
...
...
241,96 28492,98
28417,9
246,86
1
246,86 28336,83
246,86 28255,34
246,86 28173,45
O Sistema Price, tem como uma de suas principais caractersticas o fato de as

prestaes permanecerem constantes. Porm, observa-se do quadro a cima que elas
so reajustadas a cada aniversrio do contrato de financiamento, enquanto os saldos
devedores so mensalmente atualizados pela aplicao do ndice de correo
monetria. Isso provoca um desequilbrio no sistema, isto , ao final do perodo
contratado, o saldo devedor no ser igual a zero, podendo haver um saldo negativo,
caso o muturio pague mais do que o necessrio, ou positivo, isto , poder haver
um saldo residual, mesmo aps o muturio ter pago em dias as prestaes.
Nota-se tambm que o valor da primeira prestao pelo Sistema Price
inferior queles calculadas pelo SAC e pelo Sacre. A grande diferena, no entanto,
est nos valores das amortizaes que so bem menores do que os calculados pelas
outras duas metodologias no incio do financiamento.
evidente o contraste existente quando se comparam os valores inicialmente
calculados pelas duas primeiras metodologias apresentadas com aqueles obtidos por
meio do Sistema Price. Neste, as amortizaes se mostram bastante reduzidas,
enquanto as parcelas de juros, ao contrrio, so bastante elevadas, provocando
redues menores nos saldos devedores de cada perodo e onerando mais o
muturio.
Nota-se que o saldo devedor na parcela de nmero 40, pelo Sistema Price,
de R$ 28.173,45 (quadro 07), enquanto que pelo SAC de R$ 25.946,39 (quadro
05) e pelo Sacre de R$ 25.857,60 (quadro 06). Ou seja, o saldo devedor pelo
Sistema Price, no perodo observado, bastante superior queles encontrados por
meio das outras duas metodologias. A evoluo do saldo devedor pelo Sistema Price
apresentado a seguir.
Grfico 08 Evoluo do Saldo devedor pelo Sistema Price
Observa-se que o saldo devedor pelo Sistema Price diminui mais lentamente
que nas outras metodologias, no caso do contrato analisado. Isso ocorre em razo
das reduzidas parcelas de amortizao calculadas pela metodologia do Sistema Price,
que, alm de tudo, sofre influncia dos ndices de correo monetria e do reclculo
efetuado anualmente nos valores das prestaes, deturpando por completo o
sistema de amortizao, que dificilmente ir zerar a conta ao final do financiamento.
Enquanto isso, os juros, por meio dessa metodologia, conforme se observa no
quadro 07, mantm-se mais elevados que aqueles calculados pelas metodologias do
SAC e do Sacre. Analisando o percentual de comprometimento da renda do muturio
pelo Sistema Price, obteve-se o seguinte grfico.
Price
Grfico 09 Percentual de comprometimento da renda do muturio pelo Sistema
Ao contrrio do que ocorre nas outras duas metodologias, no Sistema Price,

observa-se uma tendncia de crescimento do comprometimento da renda do
muturio no decurso do tempo.
preciso lembrar que, segundo a Lei n 8.692/93, que instituiu o Plano de
Comprometimento de Renda PCR, o valor mximo do percentual de
comprometimento da renda bruta do muturio de 30% para o pagamento das
prestaes mensais. Valores a cima disso, alm de ilegais, podem inviabilizar a

quitao da dvida, provocando inmeros transtornos para o muturio, que deve
estar atento a esse tipo de informao.
12.4 Anlise dos sistem as de am ortizao da dvida em um am biente de
inflao estvel
O contrato utilizado para realizao deste estudo ainda se encontra em
vigncia, tendo se iniciado no ano de 2006. No entanto, para uma melhor anlise dos
sistemas de amortizao em questo, necessrio observar o comportamento dos
juros, amortizaes, prestaes e saldos devedores at o final do perodo
contratado, ou seja, at o final dos 240 meses. Para isso, as metodologias de
amortizao em estudo so testadas em dois ambientes distintos. Um considera
ndices de inflao estveis, enquanto o outro considera um ndice de inflao
elevada. Dessa forma, pretende-se observar como se comportariam os valores
obtidos em cada um dos sistemas de amortizao at o final do perodo contratado,
nas condies propostas, as quais, alis, no se distanciam muito da realidade j
vivida por muitos muturios brasileiros.
12.4.1 Com portam ento dos valores nom inais dos juros, am ortizaes,
prestaes e do saldo devedor em um am biente de inflao estvel
Nesta sesso foi realizada uma simulao considerando um ambiente de
inflao estvel. Na construo do quadro 08, consideraram-se os valores reais de
correo monetria observados no perodo de agosto de 2006 at outubro de 2010.
Para os meses seguintes, utilizou-se um ndice de correo fictcio a partir da mdia
aritmtica daqueles observados nos meses anteriores do financiamento, obtendo-se
o ndice de correo mensal no valor de 0,1008%. Isso significa que, nessa
simulao, a inflao se mantm estvel, refletindo um ndice de correo monetria
de 0,1008% ao ms.
Em razo disso, a tabela a seguir apresenta resumidamente os valores
encontrados para os juros, amortizaes e prestaes em uma simulao de
ambiente com inflao estvel, considerando as 240 parcelas do financiamento. A
tabela completa encontra-se no apndice 1 ao final deste trabalho.
Quadro 08 - Comportamento dos valores nominais em um ambiente de inflao estvel
Comportamento dos valores nominais em um ambiente de inflao estvel

Mes
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
121
133
145
157
169
181
193
205
217
229
240
Total
SAC
Juros
148,86
144,04
137,97
132,33
125,11
118,66
112,15
105,46
98,59
91,52
84,27
76,82
69,17
61,32
53,26
44,98
36,48
27,75
18,79
9,57
0,86
19.548,7
7
Amortiza
o
Presta
o
33.651,70
53.200,46
123,75
126,17
127,55
129,71
130,21
131,72
133,38
135,07
136,79
138,53
140,31
142,12
143,96
145,85
147,78
149,78
151,85
154,03
156,41
159,34
159,34
272,61
270,21
265,52
262,03
255,32
250,38
245,53
240,53
235,37
230,05
224,58
218,94
213,14
207,17
201,04
194,76
188,33
181,78
175,20
168,91
160,20
Sacre
Juros
148,86
143,91
137,67
131,89
124,49
117,89
111,24
104,42
97,42
90,25
82,90
75,36
67,65
59,75
51,68
43,42
34,99
26,38
17,62
8,73
0,58
19.309,3
6
Amortiza
o
Presta
o
33.653,83
52.963,19
123,75
126,05
127,27
129,28
129,56
130,86
132,30
133,74
135,17
136,60
138,02
139,42
140,79
142,13
143,40
144,58
145,62
146,41
146,69
145,41
153,56
272,61
269,96
264,94
261,17
254,05
248,76
243,54
238,16
232,60
226,85
220,92
214,78
208,44
201,88
195,08
188,00
180,61
172,80
164,31
154,14
154,14
Price
Juros
148,86
147,60
144,90
142,49
138,15
134,41
130,35
125,81
120,75
115,12
108,89
102,00
94,40
86,04
76,85
66,77
55,72
43,63
30,40
15,94
1,46
23.541,5
6
Amortiza
o
Presta
o
34.434,78
57.976,34
64,44
69,69
74,82
80,68
86,05
92,44
99,39
106,87
114,92
123,57
132,89
142,92
153,72
165,34
177,88
191,39
206,00
221,82
239,07
258,40
272,88
213,30
217,30
219,71
223,17
224,20
226,85
229,74
232,68
235,66
238,70
241,78
244,92
248,12
251,38
254,73
258,16
261,71
265,44
269,47
274,34
274,34
Nota-se no quadro 08, que os valores correspondentes aos juros, no incio do

financiamento, so iguais nas trs metodologias analisadas. Porm, no decorrer do
tempo, eles se tornam diferentes, resultando em totais tambm distintos ao final

dos 240 meses. Observa-se, ainda, que o total de juros pelo Sistema Price o maior
dentre os trs sistemas analisados, superando aquele encontrado no SAC em
20,42%, e ao encontrado no Sacre, em 21,92%. Assim, em relao aos juros, o
muturio pagaria menos se optasse por esta metodologia.
Inicialmente as parcelas de amortizao tanto no SAC, como no Sacre, so
mais elevadas que aquelas obtidas pelo Sistema Price. No entanto, neste que se
observa o maior total em relao amortizao ao final do financiamento. Isso
ocorre porque, ao longo do tempo, o saldo devedor por esta metodologia diminui
menos que nas outras duas, como ser demonstrado mais adiante.
Quanto ao total nominal das prestaes a serem pagas, possvel perceber
que o maior valor corresponde ao encontrado pelo Sistema Price. Isso significa que,
se o muturio optasse por essa metodologia, pagaria 8,98% a mais de prestaes
em relao ao SAC, e 9,46% a mais, em relao ao Sacre.
Observa-se que pelo Sistema de Amortizao Crescente o muturio faria
menores desembolsos, j que o total das prestaes ao final do financiamento o
menor dentre os trs sistemas de amortizao analisados. Para uma melhor
visualizao do comportamento dos valores nominais dos juros, amortizaes e
prestaes, apresentam-se os grficos a seguir.
Grfico 10 - Comportamento dos valores nominais dos juros em um ambiente de inflao
estvel
Por meio da anlise do grfico percebe-se que o comportamento dos juros

bastante semelhante no SAC e no Sacre, diminuindo quase que linearmente no
decorrer do tempo. No entanto, verifica-se que a linha do grfico correspondente ao
Sistema de Amortizao Crescente est um pouco abaixo daquela correspondente ao
Sistema de Amortizao Constante. Isso significa que, por meio daquela metodologia
so obtidos valores um pouco menores de juros. Percebe-se ainda que a curva do
grfico correspondente ao Sistema Price permanece acima das demais, indicando que
os valores dos juros nesta metodologia so superiores queles obtidos pelos outros
sistemas de amortizao. Dessa forma, entende-se que o Sacre se configura na
melhor alternativa para o muturio, fornecendo os menores valores de juros dentre
as trs metodologias analisadas.
Grfico 11 - Comportamento dos valores nominais das amortizaes em um ambiente de
inflao estvel
Verifica-se no grfico anterior que as amortizaes crescem menos no

decorrer do tempo pelo SAC e pelo Sacre. Isso significa que, ao final do perodo
contratado, as parcelas de amortizao pelo Sistema Price sero maiores que
aquelas encontradas nas outras duas metodologias. Contudo, preciso frisar que as
amortizaes neste ltimo so obtidas pela diferena entre os valores das
prestaes e dos juros. Assim, essa tendncia de aumento nas amortizaes
seguida pelo aumento sucessivo dos valores das prestaes a serem pagas pelo
muturio.
Nota-se que as amortizaes no Sacre so crescentes nos perodos
compreendidos entre as datas de aniversrio do contrato, quando ocorrem, ento,
os reajustes nos valores das prestaes. Isso faz com que as parcelas de
amortizao sofram queda, voltando a crescer nos meses seguintes at que haja um
novo reclculo. Dessa maneira, o crescimento constante das amortizaes
interrompido, ocasionando abatimentos menores no saldo da dvida.
J no SAC as parcelas de amortizao permanecem constantes a cada perodo
compreendido entre os aniversrios do contrato, quando ento, devido aos reajustes
nos valores das prestaes, elas sofrem aumentos, permanecendo constantes pelos
prximos meses at que haja um novo reajuste.
Percebe-se com tudo isso, que, ao final do perodo contratado, h pouca
divergncia entre os valores obtidos por meio do SAC e do Sacre. Entretanto, o total
das amortizaes se mostra mais elevado por meio deste ltimo, demonstrando que
pelo Sistema de Amortizao Crescente h um maior abatimento do saldo da dvida.
Grfico 12 - Comportamento dos valores nominais das prestaes em um ambiente de
inflao estvel
Verifica-se que o comportamento das prestaes no SAC e no Sacre so

bastante divergentes em relao aquele observado no Sistema Price. Enquanto neste
elas se iniciam com valores mais baixos, crescendo ao longo do tempo, nos outros
dois, a prestao inicial maior, diminuindo a cada perodo observado.
Nessa situao, embora o muturio pague mais no incio do financiamento,
mais vantajoso optar pelo SAC ou pelo Sacre, pois ao longo do tempo, com a
diminuio do saldo da dvida, as prestaes tendem a decrescer, facilitando o seu

pagamento.
J em relao ao Sistema Price, observa-se justamente o contrrio, ou seja,
com o passar do tempo, os valores nominais das prestaes crescem, o que pode
dificultar a quitao da dvida pelo muturio.
Nota-se que a curva correspondente ao Sacre encontra-se um pouco abaixo
daquela observada no SAC, demonstrando que os valores das prestaes por aquele
sistema de amortizao so inferiores aos obtidos por este ltimo, ou seja, mais
vantajoso para o muturio em uma situao de inflao estvel o Sistema de
Amortizao Crescente, que proporciona menores desembolsos em relao ao
pagamento de prestaes. Os quadros a seguir apresentam o comportamento dos
saldos devedores em um ambiente de inflao estvel.
Quadro 09 A - Comportamento do
Saldo devedor em um ambiente de
inflao estvel
Mese
s
SAC
Sacre
Price
29700,0 29700,0 29700,0
0
0
0
0
29648,6 29648,6 29707,9
1
0
0
1
28682,5 28656,2 29451,1
13
7
3
6
27466,8 27406,0 28905,1
25
1
2
2
26335,5 26249,3 28417,9
37
2
2
1
24891,9 24768,8 27543,6
49
7
7
3
23600,9 23448,0 26789,5
61
1
0
5
22296,8 22116,3 25899,3
73
8
9
0
20956,9 20750,3 24170,2
85
3
6
9
19,580,2 19349,3 23185,8
97
7
7
9
18166,0 17913,0 22092,2
109
7
3
9
Quadro 09 B - Comportamento do Saldo

devedor em um ambiente de inflao
estvel
Mese
s
SAC
Sacre
Price
16713,6 16441,0 20880,7
121
5
6
3
15222,0 14933,0 19541,9
133
5
6
0
13690,4 13388,9 18065,5
145
3
5
6
12117,9 11808,5 16440,7
157
3
3
0
10503,4 10191,8 14655,5
169
5
4
0
12697,1
181
8845,98 8539,18
0
10551,4
193
7144,16 6851,40
5
205
5396,54
5129,81
8203,03
217
3601,16
3377,37
5634,61
229
1754,67
1601,21
2825,55
240
12,62
-37,08
18,01

Verifica-se ao final do perodo contratado que, pelo SAC houve um saldo
residual de R$ 12,62. Isto , o muturio dever ainda desembolsar este valor para,
enfim, quitar a dvida. Embora nesse caso o valor seja pequeno, preciso observar
que o sistema de amortizao no foi capaz de zerar a dvida ao final dos 240 meses
contratados e, mesmo o muturio tendo pago em dias as suas prestaes, ainda
houve resduo positivo.
J quanto ao Sacre, observa-se que o saldo residual ao final do perodo foi
negativo, isto , se o muturio pudesse optar por esse sistema de amortizao, ao
fim dos 240 meses, teria pago R$ 37,08 a mais sobre o financiamento contratado.
Dessa forma, essa metodologia tambm no se mostrou eficiente, pois no foi capaz
de zerar a dvida ao final do financiamento.
Em relao ao Sistema Price, verifica-se que o saldo residual ainda maior que
aquele observado no SAC, demonstrando que, assim como os demais, este sistema
tambm no coerente com os conceitos da matemtica financeira, pois o saldo
devedor no zera no fim do perodo contratado.
Apesar disso, nas condies em que foram testados os trs sistemas de
amortizao, o Sacre se mostra a melhor alternativa, pois, por meio desta
metodologia, o muturio no precisaria desembolsar mais nenhum outro valor, j que
a dvida estaria quitada, tendo inclusive o muturio pago mais do que deveria.
Grfico 13 - Comportamento dos valores nominais do saldo devedor
Observa-se que a curva do Sistema Price est acima das demais, indicando
que o saldo devedor decresce menos nesta metodologia. Enquanto isso, nos demais
sistemas, nota-se que as linhas do grfico decrescem quase que linearmente,
possuindo comportamentos muito parecidos. Contudo, possvel perceber que o
grfico correspondente ao SAC encontra-se um pouco acima ao do Sacre,
demonstrando que por este sistema, o saldo devedor decresce um pouco mais em
relao quele.
12.4.2 Anlise dos dados por m eio da utilizao do Valor Presente
Lquido - VPL
As descries e anlises anteriores consideraram os valores nominais
constantes nas tabelas criadas a partir de um contrato real de financiamento
habitacional. Porm, segundo os conceitos de matemtica financeira, o valor do
dinheiro se altera no decorrer do tempo. Por isso, a anlise dos sistemas de
amortizao da dvida deve levar em conta o conceito de valor presente lquido para
uma comparao mais adequada entre os valores obtidos ao longo do tempo.
Basicamente o VPL calcula quanto os futuros pagamentos somados a um
custo inicial estaria valendo atualmente. Levando-se em conta que este estudo
baseia-se em dados referentes a diversos perodos que correspondem a 20 anos de
financiamento, a sua utilizao se torna necessria para uma melhor comparao dos
dados coletados. O quadro 10 mostra o comportamento dos valores presentes
lquidos correspondentes aos juros, amortizaes e prestaes nos trs sistemas de
amortizao estudados.
Quadro 10 - Comportamento dos VPLs em um ambiente de inflao estvel
Comportamento dos VPLs em um ambiente de inflao estvel

Mese
s
0
1
13
25
37
SAC
Juros
148,1
2
135,0
0
121,8
0
110,0
3
49
97,98
61
73
85
97
109
87,54
77,93
69,02
60,77
53,14
Amorti
zao
123,1
3
118,2
5
112,6
0
107,8
5
101,9
7
97,16
92,68
88,40
84,32
80,44
Price
Sacre
Presta
o
271,26
253,25
234,40
217,88
Juros
148,1
2
134,8
8
121,5
3
109,6
7
199,96
97,50
184,70
170,60
157,42
145,09
133,58
86,97
77,30
68,34
60,06
52,40
Amorti
zao
123,1
3
118,1
4
112,3
5
107,5
0
101,4
7
96,53
91,93
87,53
83,33
79,32
Presta
o
271,25
253,01
233,88
217,16
198,97
183,50
169,22
155,87
143,38
131,72
Juros
148,1
2
138,3
4
127,9
1
118,4
8
108,2
0
99,15
90,57
82,34
74,43
66,84
Amorti
zao
Presta
o
64,12
212,24
65,32
203,66
66,04
193,96
67,08
185,57
67,39
175,59
68,19
69,06
69,94
70,84
71,75
167,34
159,63
152,28
145,27
138,60
121
133
145
157
169
181
193
205
217
229
240
46,09
39,57
33,56
28,02
22,92
18,24
13,93
9,98
6,37
3,05
0,26
13.369,7
8
Total
76,73
73,21
69,85
66,66
63,62
60,73
57,99
55,41
52,99
50,85
48,14
19.090,1
4
122,82
112,78
103,41
94,68
86,54
78,97
71,92
65,39
59,36
53,90
48,40
32.459,92
45,34
38,82
32,82
27,31
22,24
17,60
13,36
9,49
5,97
2,79
0,18
13.247,4
0
75,48
71,82
68,31
64,95
61,73
58,62
55,61
52,67
49,70
46,40
46,39
19.203,2
7
120,82
110,64
101,14
92,26
83,97
76,23
68,97
62,16
55,67
49,19
46,57
32.450,7
59,55
52,54
45,80
39,32
33,08
27,07
21,28
15,69
10,30
5,09
0,44
15.547,2
0
72,68
73,62
74,58
75,56
76,57
77,60
78,67
79,79
81,00
82,46
82,44
17.339,9
2
132,23
126,17
120,39
114,89
109,65
104,67
99,95
95,48
91,30
87,55
82,88
32.887,12
Na construo do quadro 10, os valores nominais relativos aos juros,

amortizaes e prestaes foram trazidos ao valor presente por meio da seguinte
expresso matemtica:
VPL = VN
(1 + i)n
Em que: VPL = Valor presente lquido; VN = Valor nominal; i = Taxa de juros; n =
Perodo
No quadro 10, a anlise das colunas correspondentes aos VPLs dos juros
confirma que pelo Sistema de Amortizao Crescente o muturio pagaria menos em
relao a esse item. Observa-se ainda que pelo SAC seriam pagos 0,92% a mais de
juros em relao ao Sacre, enquanto que pelo Sistema Price seriam 17,36% a mais.
Verifica-se tambm que os VPLs das parcelas de amortizao decrescem ao
longo do tempo pelo SAC e pelo Sacre, enquanto que, pelo Sistema Price, ocorre o
inverso. Analisando isoladamente esse fato, poder-se-ia concluir que este sistema
possui uma capacidade maior de abatimento do saldo devedor, j que as
amortizaes crescem no decorrer do tempo. Entretanto, justamente por esta
metodologia que se observa o maior saldo residual da dvida ao final do perodo
contratado.
Nos trs sistemas de amortizao, os VPLs das prestaes decrescem ao
longo do tempo. No entanto, o menor total ao final dos 240 meses foi obtido pelo
Sacre, demonstrando que o muturio pagaria menos se optasse por essa
metodologia de amortizao da dvida. Os quadros 11 A e B a seguir apresentam o
comportamento do VPL do saldo devedor em um ambiente de inflao estvel.
Quadro 11 A - Comportamento do VPL do
Saldo devedor em um ambiente de inflao
estvel
SAC
Meses
0
1
13
25
37
49
61
Sacre
Price
Saldo
Saldo
Saldo
Devedor Devedor Devedor
29700,0
0
29501,0
9
26881,8
6
24246,9
3
21897,6
6
19494,9
6
17410,0
29700,0
0
29501,0
9
26857,1
7
24193,2
6
21825,9
8
19398,5
4
17297,2
29700,0
0
29560,1
1
27602,2
0
25516,6
2
23629,1
4
21571,6
9
19762,2
Quadro 11 B - Comportamento do VPL

do Saldo devedor em um ambiente de
inflao estvel
Mese
s
121
133
145
157
169
181
193
SAC
Saldo
Devedo
r
9140,6
7
7841,2
8
6642,6
0
5538,0
5
4521,3
4
3586,6
5
2728,3
Sacre
Price
Saldo
Devedor
Saldo
Devedor
8991,59
11837,76
7692,41
10435,12
6496,32
9086,35
5396,65
7788,74
4387,21
6539,70
3462,26
2616,55
5336,65
4177,19
73
85
97
109
1
15492,5
0
13715,5
2
12070,0
9
10547,7
6
1
2
15367,0 18045,3
9
0
13580,3 16397,7
3
1
11927,7 14816,0
6
3
10400,8 13297,1
4
0
Fonte: Elaborado
1845,27
3058,85
217
6
1941,2
1
1220,1
3
1144,31
1979,04
229
559,97
511,00
934,78
-11,20
5,64
205
240
3,81
pelos autores
Percebe-se que as divergncias entre os sistemas de amortizao se tornam

menores quando analisados por meio da utilizao do VPL. Contudo, dos quadros 11
A e 11 B tem-se que, ao final do perodo contratado, nenhum deles conseguiu zerar
a dvida, havendo saldos residuais positivos tanto no SAC, como no Sistema Price,
correspondentes respectivamente a R$ 3,81 e a R$ 5,64. Enquanto isso, no Sacre o
saldo residual foi negativo, demonstrando que por meio desta metodologia o
muturio acaba pagando mais do que deveria para saldar a dvida. Em compensao,
a obrigao j foi quitada, no havendo saldos a serem pagos aps a ltima parcela.
Grfico 14 - Comportamento do VPL do saldo devedor

Do grfico anterior extrai-se que a linha correspondente ao Sistema Price
encontra-se acima das demais, demonstrando que por esta metodologia o saldo
devedor diminui menos em relao s outras duas. Observa-se ainda que os
comportamentos dos VPLs dos saldos devedores no SAC e no Sacre so bastante
parecidos, havendo pouca divergncia entre esses dois sistemas de amortizao, no
que diz respeito a este item. Contudo, a anlise dos quadros 11A e 11B permite
concluir que, pelo Sistema de Amortizao Crescente o muturio efetuaria menores
desembolsos. Assim, entende-se que em um ambiente de inflao estvel, esta
metodologia se configura na melhor alternativa para o muturio.
12.5 Anlise dos sistem as de am ortizao da dvida em um am biente de
inflao elevada
Nesta sesso so analisados os comportamentos dos valores nominais e dos
VPLs dos juros, amortizaes, prestaes e dos saldos devedores em um ambiente
de inflao elevada. Para isso considerou-se um ndice de correo monetria fictcio
de 2,5% ao ms, que representa um total acumulado de 34,48% ao ano. Nas
parcelas anteriores mantiveram-se as taxas reais de inflao observadas naquela
poca. O quadro a seguir apresenta apenas alguns trechos dessa simulao, sendo
que as tabelas completas encontram-se nos apndices 4, 5 e 6 ao final do trabalho:
Quadro 12 - Comportamento dos valores nominais em um ambiente de inflao
de elevada
Comportamento dos valores nominais em um ambiente de inflao de elevada
Mese
s
0
1
13
Juros
148,86
144,04
SAC
Amorti
zao
Presta
o
Juros
123,75
126,17
272,61
270,21
148,86
143,91
Sacre
Amorti
zao
Presta
o
Juros
123,75
126,05
272,61
269,96
148,86
147,60
Price
Amorti
zao
Presta
o
64,44
69,69
213,30
217,30
25
37
49
61
73
85
97
109
121
137,97
132,33
125,11
151,20
191,75
242,14
304,24
380,02
471,37
133
579,75
145
705,65
157
847,61
169
181
193
205
265,52
262,03
255,32
315,09
414,47
545,01
716,49
941,77
1.237,83
137,67
131,89
124,49
151,02
192,73
244,87
309,51
388,88
485,11
1.627,18
599,94
2.139,89
734,06
2.816,52
886,09
1.000,7
4
1.154,1
4
1.286,8
2
127,55
129,71
130,21
163,90
222,71
302,87
412,25
561,75
766,46
1.047,4
3
1.434,2
4
1.968,9
0
2.712,0
3
3.753,2
9
5.230,9
7
1.360,79
7.375,54
8.736,33
217
1.308,64
229
1.007,75
240
273,90
Total
140.383,6
5
10.639,3
6
16.386,1
9
16.386,1
9
643.383,3
6
3.712,77
4.907,43
6.517,79
264,94
261,17
254,05
314,73
416,57
551,14
728,91
963,72
1.273,92
144,90
142,49
138,15
171,76
224,15
282,34
365,12
469,47
599,48
1.683,84
759,07
2.226,05
951,17
1.050,8
9
1.216,7
2
1.360,7
2
127,27
129,28
129,56
163,71
223,84
306,27
419,39
574,84
788,80
1.083,9
0
1.491,9
9
2.058,2
9
2.847,9
4
3.956,8
1
5.531,3
8
1.441,24
7.811,60
9.252,84
2.111,35
12.639,53
2.079,64
18.238,76
1.627,64
11.948,00
1.384,38
17.393,94
1.056,70
16.660,09
266,71
783.767,01
146.406,0
2
11.255,1
5
17.182,0
7
17.972,0
5
675.853,0
2
2.944,38
3.898,82
5.173,53
6.892,10
1.176,1
6
1.429,2
5
1.695,9
2
1.944,2
2
18.238,76
415,83
822.259,04
199.967,8
8
74,82
80,68
86,05
118,12
293,98
239,83
347,49
503,93
731,61
1.063,5
8
1.548,7
8
2.260,2
4
3.308,1
0
4.861,4
6
7.187,7
8
10.734,9
1
16.354,5
4
26.389,4
3
27.601,2
5
915.170,9
9
219,71
223,17
224,20
289,89
518,13
522,17
712,61
973,41
1.331,09
1.822,65
2.499,96
3.436,40
4.737,35
6.557,38
9.132,00
12.846,26
18.434,18
28.017,08
28.017,08
1.115.138,8
7
A aplicao de um ndice de 2,5% ao ms sobre o saldo devedor foi o

suficiente para elevar os juros e o saldo da dvida a nveis extraordinariamente altos,
impossibilitando a sua quitao, caso no haja uma reviso dos encargos contratados
ou uma renegociao junto instituio financeira.
Os valores das parcelas de juros do incio do financiamento at a parcela de
nmero 205, por exemplo, chegaram a crescer 814,14% pelo SAC, 868,19% pelo
Sacre e 1.318,35% pelo Sistema Price. Ao final dos 240 meses, pelo SAC ou Sacre o
muturio pagaria, apenas de juros, um valor correspondente a quase cinco vezes o
valor inicial do financiamento. J pelo Sistema Price, esse valor corresponderia a
quase sete vezes o valor inicial da dvida.
O total das prestaes que seriam pagas nessa situao corresponde a mais
de 26 vezes o valor inicial da dvida pelo SAC e a mais de 27 vezes pelo Sacre,
enquanto que, se o muturio optasse pelo Sistema Price, pagaria de prestaes um
total correspondente a 37 vezes o valor inicialmente contratado.
Diferentemente do observado na situao anterior, em que os sistemas de
amortizao foram testados em um ambiente de inflao estvel, aqui pelo SAC
que se verificam os menores totais em relao aos desembolsos a serem efetuados
pelo muturio em relao s prestaes do financiamento. Isto significa que, em um
ambiente de inflao elevada, o SAC se configuraria na melhor alternativa do ponto
de vista do muturio.
Grfico 15 - comportamento dos valores nominais dos juros em um ambiente de inflao
elevada
Ao introduzir o ndice de correo monetria mensal de 2,5%, a partir da 52

parcela do financiamento, os juros se elevam demasiadamente at a parcela de
nmero 205, quando ento comeam a decrescer. Isso pode ser observado nos trs
sistemas de amortizao e ocorre porque aplicao da correo monetria ao saldo
devedor faz com que este se eleve, afetando os clculos dos juros, amortizaes e
prestaes.
Observa-se, ainda, que a curva do grfico correspondente ao Sistema Price,
encontra-se bem acima das demais demonstrando que, por meio desta metodologia,
o muturio pagaria mais juros do que se optasse pelo SAC ou pelo Sacre.
Por outro lado, a curva do grfico correspondente ao SAC encontra-se abaixo
das demais, demonstrando que, na situao proposta, essa metodologia apresentou
os menores totais em relao aos juros.
Grfico 16 - Comportamento dos valores nominais das amortizaes em um ambiente de
inflao elevada
O grfico acima demonstra que, em um ambiente de inflao elevada, as

parcelas de amortizao tambm se elevam, acompanhando o crescimento do saldo
devedor.
No incio do financiamento, as parcelas de amortizao pelo Sistema Price
eram menores que aquelas observadas nas outras duas metodologias, no entanto, a
partir da parcela de nmero 133, nota-se que as amortizaes se elevam mais
rapidamente por meio desse sistema. Isso ocorre porque o saldo devedor calculado
por meio dessa metodologia se mantm superior aqueles observados no SAC e no
Sacre, como ser demonstrado mais adiante.
Analisando as curvas correspondentes ao SAC e ao Sacre, percebe-se que h
pouca divergncia quanto aos resultados obtidos a cada perodo em relao s
parcelas de amortizao. No entanto, ao final do perodo contratado possvel
perceber que a linha correspondente ao SAC encontra-se um pouco abaixo daquela
correspondente ao Sacre, em razo do saldo devedor ser menor por meio daquela
metodologia, na situao em que foram testadas.
Grfico 17 - Comportamento dos valores nominais das prestaes em um ambiente de

inflao elevada
No incio do financiamento, as prestaes so menores pelo Sistema Price.

Contudo, logo a partir da parcela de nmero 97, essa situao se inverte, passando
a se observar por meio desta metodologia os maiores valores dentre os trs
sistemas de amortizao da dvida analisados.
Verifica-se, ainda, que pelo SAC, as prestaes vo se tornando menores no
decorrer do tempo, onerando menos o muturio. Isso significa que as prestaes
obtidas por esta metodologia so as menores dentre os trs sistemas de
amortizao analisados em um ambiente de inflao elevada.
Quadro 13 A- Comportamento do Saldo devedor
nominal
Meses
SAC
Sacre
Price
29.700,0
0
29.700,00
29.700,00
0
29.648,6
1
29.648,60
29.707,91
0
28.656,2
13
28.682,57
29.451,16
3
27.406,0
25
27.466,81
28.905,12
2
26.249,3
37
26.335,52
28.417,91
2
24.768,8
49
24.891,97
27.543,63
7
30.040,9
61
30.075,38
34.234,41
9
38.321,9
73
38.128,16
44.659,00
6
48.666,8
85
48.125,56
58.011,52
0
61.483,2
97
60.435,93
74.983,43
4
77.201,3
109
75.442,88
96.353,43
0
Quadro 13 B- Comportamento do Saldo devedor

nominal
Mes
SAC
Sacre
Price
121
133
145
157
169
181
193
205
217
229
240
93.507,94
96.233,90
114.903,0
9
139.695,1
9
167.553,6
8
197.435,8
3
227.074,0
2
252.132,9
3
264.782,0
1
251.088,8
5
185.163,9
3
118.904,2
5
145.319,7
3
175.160,2
1
207.329,6
7
239.387,0
8
266.612,4
9
280.436,5
1
265.621,4
9
194.157,3
5
38.394,69
35.369,65
122.945,09
155.534,50
194.672,55
240.363,69
291.505,70
344.930,29
393.764,99
424.592,10
412.251,09
308.630,24
57.326,83
Percebe-se que, ao longo do tempo, ao invs de diminuir, a dvida aumentou

nas trs metodologias testadas em um ambiente de inflao elevada.
O valor nominal do saldo devedor ao final dos 240 meses observado no SAC
29,27% maior que o valor inicialmente contratado (R$ 29.700,00). Pelo Sacre, ao
final do contrato, a dvida ficou 19% maior, enquanto que, pelo Sistema Price, o
saldo residual observado ficou 93% maior que o valor inicial do financiamento,
demonstrando que essa metodologia a mais onerosa para o muturio.
Grfico18 - Comportamento dos valores nominais do saldo devedor em um ambiente de
inflao elevada
Verifica-se que nenhuma das linhas do grfico toca o eixo correspondente ao

nmero da parcela do financiamento. Isso significa que a dvida no zera em
nenhuma das metodologias analisadas. Pelo contrrio, na situao em que foram
testados, os trs sistemas de amortizao da dvida apresentaram saldos residuais
bastante elevados, o que torna quase impossvel a quitao do dbito pelo muturio,
caso no haja uma renegociao da dvida junto instituio financeira.
Percebe-se que a introduo do ndice de correo monetria proposto nesta
simulao pode ser apontada como uma das causas da elevao no saldo da dvida.
Nota-se que o ndice proposto (34,48% ao ano) reflete uma inflao bastante
prxima realidade econmica j vivida pela populao brasileira. Segundo dados do
Portal Brasil, em meados da dcada de 1990, o ndice acumulado da caderneta de
poupana foi de 39,7408%, sendo possvel observar em anos anteriores valores
ainda maiores. Dessa forma, essa simulao imita a realidade vivida por milhares de
muturios que, nas dcadas de 1980 e 1990, viram suas dvidas crescerem
desproporcionalmente ao aumento de suas rendas, transformando o sonho da casa
prpria em um enorme e infindvel transtorno.
Quadro 14 - Comportamento dos VPLs em um ambiente de inflao elevada
Meses
Juros
SAC
Amorti
zao
Presta
o
Juros
Sacre
Amorti
zao
0
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
121
133
148,12
135,00
121,80
110,03
97,98
111,54
133,24
158,47
187,55
220,65
257,79
298,65
123,13
118,25
112,60
107,85
101,97
120,91
154,75
198,22
254,13
326,17
419,17
539,56
271,26
253,25
234,40
217,88
199,96
232,44
287,98
356,69
441,68
546,82
676,97
838,20
148,12
134,88
121,53
109,67
97,50
111,41
133,91
160,26
190,80
225,80
265,31
309,05
123,13
118,14
112,35
107,50
101,47
120,77
155,53
200,44
258,53
333,77
431,39
558,35
145
342,38
695,89
1.038,27
356,17
723,91
157
387,37
899,81
1.287,18
404,96
940,66
169
430,78
1.167,43
1.598,21
452,37
1.225,93
181
467,95
1.521,79
1.989,74
493,33
1.604,31
193
491,44
1.997,71
2.489,15
519,66
2.112,44
205
489,49
2.653,09
3.142,58
518,43
2.809,94
217
443,39
3.604,79
4.048,18
469,05
3.813,43
229
321,61
5.229,38
5.550,98
337,23
5.483,37
240
82,75
4.950,20
5.032,95
80,57
5.429,29
Total
63.685,51
237.587,73
301.273,23
66.093,96
247.956,94
Presta
o
271,25
253,02
233,88
217,16
198,97
232,17
289,45
360,70
449,33
559,57
696,70
867,39
1.080,0
8
1.345,6
2
1.678,3
0
2.097,6
3
2.632,1
0
3.328,3
8
4.282,4
8
5.820,5
9
5.509,8
6
314.050,
90
Price
Amorti
zao
Presta
148,12
138,34
127,91
118,48
108,20
126,71
155,75
184,78
225,08
272,59
327,85
391,02
64,12
65,32
66,04
67,08
67,39
87,14
204,26
156,96
214,21
292,60
400,12
547,88
212,24
203,66
193,96
185,57
175,59
213,84
360,01
341,74
439,29
565,19
727,97
938,90
461,51
751,47
1.212,98
537,52
1.032,96
1.570,48
615,24
1.424,01
2.039,25
687,62
1.971,10
2.658,72
742,50
2.745,02
3.487,51
759,48
3.861,50
4.620,98
704,62
5.541,19
6.245,80
519,43
8.421,74
8.941,18
125,62
8.338,23
8.463,85
87.746,7
9
324.859,2
4
412.606,0
3
Juros
A anlise dos VPLs dos juros na situao aqui proposta demonstra que h uma
elevao excessiva desses valores ao longo do financiamento. Como se pode
perceber no quadro 14, a parcela de juros, que no incio do contrato correspondia a
R$ 148,12, chega a crescer 171% at a parcela de nmero 193, quando, ento,
sofre queda, chegando a custar R$ 82,75 na ltima parcela do financiamento.
No Sacre esse aumento chega a 250,84%, do incio do financiamento at a
parcela de nmero 193, quando, a partir de ento, os juros comeam a decrescer
terminando em R$ 80,57, conforme se observa ao final do quadro.
No incio do financiamento, os VPLs dos juros so iguais nos trs sistemas,
pois o valor e as condies de financiamento so os mesmos, porm, no Sistema
Price, se observam maiores elevaes, chegando a crescer 401,28% at a parcela de
nmero 193, a partir de ento, comea a decrescer, terminando em R$ 125,62.
Ao final dos 240 meses, pelo SAC o muturio teria pago, apenas de juros, um
total correspondente a 2,14 vezes o valor inicialmente contratado (R$ 29.700,00).
J pelo Sacre, ele pagaria 2,22 vezes esse valor. Enquanto isso, pelo Sistema Price, o
total dos juros corresponderia a quase o triplo do valor inicial da dvida.
Extrai-se do quadro 14 que as amortizaes tambm se elevam bastante ao
longo do financiamento. Isso ocorre porque os saldos devedores sofreram aumentos
sucessivos decorrentes da correo monetria pelo ndice proposto nessa simulao
(2,5% ao ms). No entanto, os valores obtidos pelas trs metodologias para as
parcelas de amortizao no so suficientes para zerar os saldos ao final do perodo
contratado, fazendo com que o muturio permanea endividado.
Verifica-se que, no decorrer do tempo, as prestaes sofrem aumentos
sucessivos, tornando-se bem maiores que a renda do muturio observada no incio
do financiamento (R$ 1.061,00).
preciso destacar que, segundo a Lei 8.629/93, o comprometimento mximo
da renda de 30% para o pagamento das parcelas do financiamento habitacional.
Dessa forma, em um ambiente de inflao elevada, se os rendimentos do muturio
no aumentarem proporcionalmente aos aumentos da dvida, haver inevitavelmente
um sacrifcio maior para a sua quitao.
Grfico 19 - comportamento dos VPLs dos juros em um ambiente de inflao elevada
Por meio da anlise dos VPLs dos juros no grfico acima possvel perceber
que h uma elevao excessiva e contnua at a parcela de nmero 205, quando os
valores caem bruscamente.
Percebe-se, que a curva do SAC permanece abaixo das demais, demonstrando
que, por meio deste sistema de amortizao, as parcelas de juros so as menores
dentre as trs metodologias. Pelo Sistema Price, ocorre o contrrio, pois a sua curva
encontra-se bem acima das demais, demonstrando que as parcelas de juros so
maiores por meio desta metodologia de amortizao.
Grfico 20 - Comportamento dos VPLs das amortizaes em um ambiente de inflao
elevada
Verifica-se que em um ambiente de inflao elevada, os VPLs das

amortizaes se elevam ao longo do tempo nas trs metodologias analisadas.
Inicialmente, as amortizaes so maiores no SAC e no Sacre, porm, a partir
da parcela de nmero 133, observa-se que elas aumentam mais intensamente no
Sistema Price, devido ao fato que o saldo devedor se mantm mais elevado,
afetando os clculos ao longo do tempo.
Grfico 21 - Comportamento dos VPLs das prestaes em um ambiente de inflao elevada
No incio do financiamento, as prestaes so maiores pelo SAC e pelo Sacre.

Porm, a partir da parcela de nmero 97, os VPLs das prestaes no Sistema Price
tornam-se cada vez mais elevados, demonstrando que, em um ambiente de inflao
elevada, esta metodologia gera as maiores prestaes, onerando ainda mais o
muturio.
Por outro lado, verifica-se que os menores valores para as prestaes so
obtidos pelo SAC, confirmando que, em um ambiente de inflao elevada, esta
metodologia representa a alternativa menos onerosa para o muturio. A seguir so
apresentados os quadros correspondentes ao comportamento dos VPLs dos saldos
devedores em um ambiente de inflao elevada.
Quadro 15A - Comportamento do VPL do
saldo devedor em um ambiente de inflao
elevada
Meses
0
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
SAC
29.700,00
29.501,09
26.881,85
24.246,93
21.897,65
19.494,96
22.186,12
26.492,53
31.496,37
37.255,23
43.804,38
Sacre
29.700,00
29.501,09
26.857,17
24.193,26
21.825,98
19.398,54
22.160,75
26.627,18
31.850,59
37.900,83
44.825,37
Price
29.700,00
29.560,11
27.602,20
25.516,62
23.629,14
21.571,69
25.254,17
31.030,33
37.966,36
46.222,91
55.945,67
Quadro 15B - Comportamento do VPL do saldo

devedor em um ambiente de inflao elevada
Meses
121
133
145
157
169
181
193
205
217
229
240
SAC
51.139,33
59.189,61
67.780,15
76.574,17
84.988,77
92.068,33
96.289,66
95.245,80
85.073,06
59.091,94
11.598,89
Sacre
52.630,15
61.250,72
70.509,17
80.050,45
89.247,70
97.060,73
101.819,41
100.876,94
89.996,95
61.962,04
10.685,04
Price
67.238,45
80.119,92
94.455,18
109.849,27
125.482,34
139.853,76
150.379,00
152.731,72
139.677,49
98.494,13
17.318,21

No incio do financiamento, observa-se que os VPLs dos saldos devedores
diminuem ao longo do tempo, entanto, quando se aplica o ndice de correo
monetria de 2,5% ao ms ocorre justamente o inverso, isto , eles passam a
aumentar no decorrer do tempo, mesmo que o muturio pague rigorosamente em

dias as parcelas devidas.
Verifica-se, que a partir da parcela de nmero 205, os VPLs voltam a cair,
contudo, ao final dos 240 meses a dvida no zera, havendo saldo residual positivo
nas trs metodologias analisadas.
Verifica-se ainda, que o saldo residual obtido pelo Sacre o menor dentre os
trs sistemas de amortizao testados, no entanto, conforme se observa do quadro
14, os totais relativos s prestaes pagas ao final do financiamento so bem
menores pelo SAC, demonstrando que, por meio desta metodologia o muturio
realizaria desembolsos menores. Assim, entende-se que o SAC representa a melhor
alternativa para o muturio em um ambiente de inflao elevada.
Grfico 22 - Comportamento dos VPLs dos saldos devedores em um ambiente de inflao
elevada
Observa-se que da parcela de nmero 1 at a de nmero 52, quando os

ndices de correo monetria refletiam uma inflao baixa, houve queda dos saldos
devedores nas trs metodologias. Porm, a partir da parcela de nmero 52, com a
introduo do ndice de correo monetria de 2,5% ao ms, os VPLs dos saldos
devedores passam a crescer, elevando a dvida a nveis extremamente altos.
A elevao da dvida nos trs sistemas de amortizao alcana o pice na
parcela de nmero 193. Pelo SAC observa-se que o saldo devedor chega a custar
3,24 vezes o valor inicialmente contratado (R$ 29.700,00), j pelo Sacre esse valor
chega a crescer 3,42 vezes. Contudo, a maior elevao percebida no Sistema
Price, em que o total devido chega a custar mais de 5 vezes o valor inicial do
financiamento.
Observa-se tambm que as linhas do grfico no tocam o eixo das abscissas,
demonstrando que a dvida no zera ao final do financiamento. Dessa forma, mesmo
aps o pagamento das 240 parcelas estabelecidas no contrato, ainda h saldo
remanescente a ser quitado pelo muturio.
13 CONSIDERAES FINAIS
A pesquisa analisou o comportamento dos valores nominais e dos VPLs dos
juros, amortizaes, prestaes e saldos devedores pelas trs metodologias de
amortizao da dvida estudadas em um ambiente de inflao estvel e tambm em
um ambiente de inflao elevada.
Na primeira situao observou-se que, pelo Sacre o muturio incorreria em
desembolsos menores, pois o total das prestaes obtidas por meio deste sistema
foi o menor dentre as trs metodologias analisadas. Ao final do prazo estabelecido
no contrato, observou-se ainda que, pelo Sacre no haveria saldo residual positivo a
ser quitado pelo muturio. Ao invs disso, obtiveram-se saldos negativos tanto na
anlise dos valores nominais, quanto na anlise dos VPLs do saldo devedor,
demonstrando que a dvida j estaria quitada ao final do perodo contratado. Dessa
forma, entende-se que, em um ambiente de estabilidade econmica, o Sistema de
Amortizao Crescente se configura na melhor alternativa para o muturio do
Sistema Financeiro da Habitao.
Por outro lado, na segunda situao analisada, isto , em um ambiente de
inflao elevada, verificou-se que, pelo SAC o muturio incorreria em desembolsos
menores do que se optasse por alguma das outras duas metodologias. Dessa
maneira, entende-se que, em um ambiente de inflao elevada o SAC se configura na
melhor alternativa para o muturio.
Nota-se que, na segunda situao em que foram testados os sistemas de
amortizao da dvida, obtiveram-se valores extremamente elevados para todos os
itens analisados, se comparados queles obtidos no incio do financiamento. Isso
demonstra que nenhuma das metodologias de amortizao da dvida se mostra
eficiente em um ambiente altamente inflacionrio, provocando aumentos excessivos
nos valores a serem pagos pelo muturio e impossibilitando a quitao da dvida,
caso no haja uma renegociao junto instituio financeira.
Verificou-se ainda, que nas duas situaes propostas, pelo Sistema Price
obtiveram-se os maiores valores para todos os itens analisados, demonstrando que
esta metodologia a mais onerosa para o muturio.
Diante o exposto acima, conclui-se que o Sacre representa a melhor
alternativa para o muturio, quando aplicado em uma situao de estabilidade
econmica. J em um ambiente altamente inflacionrio, o SAC representa a melhor
alternativa por se configurar como a menos onerosa para o muturio.
REFERNCIAS
BRASIL. Emenda constitucional n 26, de 14 de fevereiro de 2000. Dispe sobre a
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Contratos de Financiamentos Habitacionais

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CONTRATOS DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL: UMA ANLISE

DOS SISTEMAS DE AMORTIZAO SACRE, SAC E PRICE COMO A

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Esses autores afirmam, ainda, o seguinte sobre o clculo das parcelas de

A parcela de capital a ser amortizada obtida dividindo-se o valor do

Pelo SAC, o que varia o valor das prestaes em decorrncia da variao no

Fonte: Adaptado de Mller, Antonik e Ferreira Junior (2008, p. 191)

Nesse sentido, no SAC, h incidncia de capitalizao de juros, que crescem

A legislao brasileira probe a utilizao de juros compostos, entretanto,

Como a prestao recalculada somente a cada doze meses perde-se

A existncia de saldo residual ao final do perodo contratado, mesmo aps o

Os mesmos autores observam, ainda, que os contratos devem retirar as

antecipadamente seus possveis efeitos no valor total da dvida assumida pelo

[] a importncia da obra de Price no reside s no contexto

As tabelas criadas por Price so comumente utilizadas no comrcio brasileiro

Fonte: Adaptado de Mller, Antonik e Ferreira Junior (2008, p. 157)

Dessa maneira, se os pagamentos estipulados no contrato forem mensais, a

prestaes so mensais, dever, ento, ser encontrada a taxa de juros mensal

H diferena entre os conceitos de juros compostos na anlise jurdica

Percebe-se que a formulao dos contratos de financiamento busca maneiras

Se ainda existiam dvidas quanto Capitalizao de Juro Composto,

diante de tais provas, ningum poder dizer que a Tabela Price no

A utilizao de juros compostos por meio da do Sistema Price uma prtica

Taxa efetiva de juros:

Encargo inicial (Prestao = Amortizao + Juros)

O contrato de financiamento habitacional, cujos dados foram anteriormente

Contrato de Financiamento Habitacional pelo SAC

1,00146 28808,7 144,0 126,1

Fonte: Elaborado pelos autores

Nota-se que os percentuais de comprometimento da renda do muturio

do saldo devedor aumentarem desproporcionalmente aos aumentos da sua renda,

Analisando o grfico anterior, percebe-se que o saldo total da dvida

Quadro 5 - Contrato de financiamento habitacional pelo Sacre

Fonte: Elaborado pelos autores

Diferentemente do que ocorre no SAC, aqui so as prestaes que

Fonte: Elaborado pelos autores

Observa-se que, no Sacre, os valores correspondentes s amortizaes no

Fonte: Elaborado pelos autores

Nas condies observadas no perodo de economia estvel, com pouca

perodo apresentam pouca diferena, conforme ser demonstrado a frente.

Fonte: Elaborado pelos autores

Quanto ao comprometimento da renda do muturio, os percentuais

Contrato de Financiamento Habitacional pelo Sistema Price

Fonte: Elaborado pelos autores

O Sistema Price, tem como uma de suas principais caractersticas o fato de as

Fonte: Elaborado pelos autores