DERECHO REGISTRAL

INMOBILIARIO
S IS TE MAS D E PU BL ICIDAD R E GIS T RAL A NGLO S AJONE S

SISTEMA INGLS

En Gran Bretaa opera el principio

feudal de que la Corona es la
nica duea posible de los
inmuebles (dominio eminente),
de quien los ciudadanos reciben
sus
derechos
como
una
concesin seorial: al titular de la
cosa
no
se
le
denomina
propietario, sino tenedor feudal
(tiene estate in fee simple =
finca en pleno derecho).

El primer Registro moderno fue

creado en 1862, sin mucho
xito porque la mayora de los
propietarios no registraron sus
inmuebles.
A partir de 1902 se impuso la
inscripcin
obligatoria
en
algunos condados principales.

El sistema ingls se
distingue de los sistemas
continentales, por poseer
una estructura dual: un
Registro de Cargas
Inmobiliarias y un
Registro de Ttulos.

I.- REGISTRO DE CARGAS INMOBILIARIAS (REGISTRATION OF INCUMBRANCES):

Registro obligatorio.
Ordenado bajo la tcnica del folio
personal.
El eje central del registro es el titular del
inmueble.
La sancin por no inscribir un ttulo es la
inoponibilidad de lo no inscrito respecto
del tercer adquirente (no necesita buena
fe), sin perjuicio de la eficacia del acto
entre las partes.

Se procura a todo adquirente de

derechos inmobiliarios sobre fincas no
inscritas en el Registro de Ttulos, la
investigacin fehaciente y segura de
las
cargas
inmobiliarias
eventualmente existentes:
Demandas sobre inmuebles.
Censos vitalicios.
Resoluciones judiciales.
Hipotecas no protegidas con la
posesin de los ttulos de propiedad
de la finca gravada.

La eficacia del Registro de

Cargas Inmobiliarias se
manifiesta en el hecho de que
el gravamen no inscrito no
perjudica al adquirente,
aunque ste conozca de su
existencia.

II.- REGISTRO DE TTULOS (REGISTRATION OF

TITLES):

Basado en el sistema Torrens, es hoy el

ms generalizado (comprende ms de la
mitad de los inmuebles).
Este registro pretende sustituir el estudio
de ttulos que se realiza para cada
transferencia por un ttulo garantizado
por el Estado, denominado certificado
de
inscripcin
inmobiliaria,
equivalente al ttulo material del
inmueble, acompaado de su respectivo

El sistema ingls, por sus

influencias francesa y
australiana se caracteriza
como un sistema mixto, en
evolucin, pero que no ha
alcanzado an el grado de
unidad y perfeccin tcnica
de otros modelos.

SISTEMAS ESTADOUNIDENSES

El hecho de que cada estado

tenga sus propias reglas de
publicidad hace que este pas no
posea un Derecho Registral
uniforme.
Por eso, en trminos generales, se
dice que existen dos grandes
sistemas de registro: el Registro
de Ttulos y el Registry of
Deeds (o de Recording).

I.- REGISTRY OF TITLES

Inspirado en el sistema Torrens, es un
registro de ttulos o derechos que solo
opera en algunos estados (California,
Colorado,
Illinois,
Massachussets,
Minnesota, Virginia y Washington).
A diferencia del sistema australiano puro,
la inmatriculacin es de carcter judicial:
el adquirente debe acreditar su derecho a
travs de la sentencia, la cual ordena su
inscripcin.

La inscripcin tiene carcter

constitutivo, porque para que
un acto o negocio sobre el
inmueble produzca efectos, es
indispensable su inscripcin.
A pesar de tan relevantes
efectos, la inscripcin sigue
siendo voluntaria.

II.- REGISTRY OF DEEDS O DE

RECORDING

Las leyes hipotecarias de las primitivas

colonias
(recording
statutes),
abandonaron el principio del Common
Law ingls first in time, first in right, y
establecieron la inscripcin para que las
hipotecas, ventas o cesiones y herencias
tuvieran eficacia frente a personas
distintas
del
transmitente
y
sus
causahabientes (Ley de Plymouth, 1627).

Se adopta el sistema de recording

(registro de instrumentos). Es el
registro de documentos ms
generalizado: est presente en
todos los estados.
Los recording statutes tienen la
finalidad de que todo interesado
pueda llegar a saber, a travs del
Registro, si el transmitente es o
no titular del derecho que
transmite.

El sistema se caracteriza por la

inoponibilidad de los ttulos no
inscritos, por eso el saber si un ttulo
est inscrito o si se encuentra
gravado un inmueble es de vital
importancia.
Lograr ese conocimiento no es fcil,
porque no se usa la tcnica del folio
real: la investigacin del historial
registral de los inmuebles se realiza
por
especialistas
llamados
abstractors.

Los
terceros
gozan
de
proteccin
contra
transmisiones secretas, pero
no contra los vicios de los
documentos inscritos, porque
el efecto de la inscripcin es
meramente
declarativo:
informa de la existencia del
acto, no de la eficacia del
mismo.

Esta situacin demuestra lo

inseguro que es el sistema, lo
que
ha
generado
el
nacimiento de los seguros
de ttulos o derechos,
destinados a cubrir los errores
en los estudios de ttulos, o
los derivados del funcionario
del Registro (por dolo, culpa o
negligencia).

Las compaas de seguros, mediante

la suscripcin de una pliza,
garantizan al adquirente no la
firmeza de su adquisicin, sino la
cobertura de las consecuencias
econmicas de la falta de dominio
del
transmitente
o
de
los
gravmenes ocultos de la finca.
Las compaas aseguradoras se
obligan comnmente a defender
judicialmente
el
derecho
comprendido en la pliza.

Estas compaas de seguros

han llegado a ser tan
importantes que han logrado
crear sus propios registros
(privados), ordenados bajo la
tcnica del folio real.

CLASIFICACIN DE LAS LEYES DE

RECORDING 1/4

a) Race. (Luisiana y Carolina del

Norte).
Responden a la idea de penalizacin
de los documentos no inscritos.
El documento primeramente inscrito
prevalece sobre los no inscritos, con
independencia de la buena fe o de la
antigedad del derecho del tercero
que inscribe.

CLASIFICACIN DE LAS LEYES DE

RECORDING 2/4

b) Notice. (Iowa).
Se protege al adquirente de
buena fe, haya inscrito o no el
primero.
La inscripcin se precisa para dar
valor a la adquisicin anterior
frente a una adquisicin posterior
de buena fe.

CLASIFICACIN DE LAS LEYES DE

RECORDING 3/4

c) Race-Notice. (California).
Para gozar de la proteccin
registral se exige, adems de la
buena fe, haber inscrito primero.

CLASIFICACIN DE LAS LEYES DE

RECORDING 4/4

d) De period of grace
acts.
Establecen un plazo o
perodo
de
gracia
al
adquirente para inscribir.

En todo caso, la proteccin del

tercero se limita a la
inoponibilidad de las
enajenaciones anteriores no
inscritas frente al adquirente
posterior, pero no suple la falta
de titularidad del enajenante:
Si el tradens no es dueo,
tampoco lo ser el accipens,
aunque inscriba.
(no opera el principio de

NATURALEZA DEL SISTEMA Y

PRINCIPIOS REGISTRALES
a) Registro de documentos. Es un Registro de
documentos como tales (evidence of title): se limita a
asegurar al adquirente que no hay ms contratos
otorgados por su causante que los que constan en los
libros.
b) Transcripcin. El acto de transmisin o gravamen
que no haya sido transcrito no prevalece frente al
contradictorio.
c) Inexistencia de tracto sucesivo. El adquirente no
necesita de ningn asiento anterior de su causante
para inscribir.
d) Inexistencia de presunciones de exactitud e
integridad. La inscripcin no aade nada a la eficacia

TTULOS MATERIALES Y FORMALES

INSCRIBIBLES

a) Derechos inscribibles.
Por regla general, todos los contratos
sobre bienes inmuebles, hipotecas,
instrumentos de negocios fiduciarios, y
los arrendamientos de larga duracin.
b) Documentos inscribibles.
Han de ser autnticos y legalizados
cuando procedan de Estado distinto al de
la oficina del Registro.

ORGANIZACIN DEL REGISTRO

a) Competencia. Hay un Registro en cada
partido o distrito judicial (condado o parroquia)
y la competencia es estrictamente territorial.
b) Libros. Se llevan dos clases de libros: De
inscripciones o de transcripcin del documento
presentado, y de ndices.
Se suele llevar, adems, un Libro Diario
Provisional o Daily Sheet, en el que se hace
constar como en el Libro Diario del Registros
nicaragense da, mes, ao, hora y minuto de
la presentacin.

PUBLICIDAD FORMAL

No hay limitaciones para la

consulta del Registro:
cualquier persona puede
conocer el contenido de los
asientos (constructive
notice).

MECANISMOS COADYUVANTES EN LA
PROTECCIN DE LOS DERECHOS
INSCRITOS 1/3
a) Opinin del abogado
El abogado examina el Registro, redacta un abstract o
resumen de la historia jurdica de la finca y emite un
informe. La investigacin es exhaustiva y el informe
resultante suele ser exacto y veraz.
La proteccin que brinda este procedimiento es tan
enrgica y fuerte como la dispensada por las
aseguradoras, si se acude a abogados serios y
competentes, que cuidan de la exactitud de su informe
para proteger a su cliente y para asegurar la venta, y que
responden, adems, de los daos causados en el
patrimonio de sus clientes por su ignorancia o
negligencia.
Es el sistema tpico de las comunidades rurales.

MECANISMOS COADYUVANTES EN LA
PROTECCIN DE LOS DERECHOS
INSCRITOS 2/3

b) Intervencin del abstractor y

opinin del abogado
El abstractor es un profesional que hace la
bsqueda de los antecedentes y prepara
el historial jurdico de la finca.
Sobre esta base, el abogado emite su
informe, tras un detenido estudio.
Este sistema es utilizado principalmente
en las ciudades y se aplica a casi la mitad
de las transmisiones inmobiliarias.

MECANISMOS COADYUVANTES EN LA PROTECCIN

DE LOS DERECHOS INSCRITOS 3/3

c) Certificado del abstractor

Este sistema se diferencia del anterior
en que el informe del abstractor
sobre el dominio y cargas de la finca
se emite sin intervencin del
abogado.
Es de escaso uso.

Segn MORO SERRANO, estos

mecanismos responden a las
deficiencias del propio sistema y
tienen como finalidad el correcto
examen del contenido del
Registro para conocer la
titularidad y legitimacin del
transmitente.