Limmobilier au Maroc, 2014, une anne risque ?

Adnane BAJEDDI

- MSc., International Real Estate, Oxford Grande Bretagne.

- Ingnieur Gomtre Topographe, inscrit
au tableau de lOrdre National des
Ingnieurs
Gomtres
Topographes
ONIGT au Maroc.
- E-mail : adnane.bj@gmail.com

Limmobilier au Maroc
2014, une anne risque?

Dans un climat macro-conomique global marqu par linstabilit et labsence dune visibilit notoire pour
les investisseurs sur le court et moyen terme, le secteur de limmobilier au Maroc peine retrouver ses
clats de la priode 2007-2011. A lappui plusieurs constats alarmants, notamment le recul en 2013 :
des Investissements Directs Etrangers en immobilier de 18% ;
du nombre de transactions immobilires de 6% ; et
des ventes du ciment de 6 %.
Ajoutant cela, laffaiblissement de la demande qui se trouve de plus en plus confronte la tendance
inflationniste de lconomie marocaine sous limpulsion des rformes engages par le Gouvernement, en
particulier, la refonte du systme de compensation.
I. Contexte macro-conomique :
2013, Mauvaise de ce qui a t espr, mais
mieux de ce que l'on craignait

compte tenu de tous ces facteurs, il savre que le

risque
dinvestissement
dans
lconomie
marocaine est trs lev.

Malgr des signes prometteurs de rtablissement

affichs par lconomie mondiale, grce
notamment une croissance du PIB global de 3%
en 2013 (Source : FMI), lenvironnement de
linvestissement international se porte mal et
demeure marqu par linstabilit et labsence
dune visibilit notoire pour les investisseurs sur le
court et moyen terme.

La carte thmatique suivante, propose une

reprsentation du risque conomique du Maroc
ainsi que de pays qui lui sont gographiquement
proches:
Carte du risque conomique par pays

Dans un tel climat conomique mondial o les

sentiments de morosit et de pessimisme rgnent
en matre, lconomie marocaine peine
retrouver ses clats de la priode 2007-2011.
Dautant plus que lconomie marocaine devra
faire face un certain nombre de dfis en 2014,
savoir : la tendance haussire de linflation sous
leffet de la restructuration du systme de
compensation qui a un impact direct sur le
pourvoir dachat des mnages, le dficit
budgtaire qui se creuse danne en anne, le
taux de chmage particulirement lev en milieu
urbain, l'endettement interne et externe qui
s'accentue, le manque de liquidit dans le secteur
bancaire et linstabilit politique qui handicape
toute rforme conomique structurante. Ainsi, et

Adnane BAJEDDI

Source: AMB Country Risk Report, 2013

Dans le cadre de cette tude, plusieurs agrgats

macro-conomiques en relation avec le march
immobilier marocain ont t analyss, savoir: le
Produit Intrieur Brut PIB , le solde budgtaire,
le taux directeur, la dynamique du march
boursier, lIndice de Confiance des Mnages
24/03/2014

Limmobilier au Maroc, 2014, une anne risque ?

ICM et les Investissements Directs Etrangers

IDE .
PIB:
Depuis 2011, la croissance du PIB est en continuel
ralentissement. En effet, elle est passe de 5,70%
en 2011 4,30% en 2013 (Source : HCP, 2014).
2014, ne devra pas tre meilleure, selon les
prvisions du HCP. La croissance de lconomie
marocaine ne devra pas dpasser les 2,4%.
Croissance du PIB au Maroc (2004 -2014)
10,00%
PIB

8,00%

Solde budgtaire:
En une seule anne, entre 2012 et 2013, le dficit
budgtaire au Maroc sest creus de 18%, pour
sinstaller -55.030 Milliards de Dirhams.
Ainsi, le Gouvernement a prvu des coupes
budgtaires au terme de lexercice 2014, afin de
soulager les finances publiques dont tous les
indicateurs sont au rouge. Ces coupes concernent
principalement
le
budget
rserv

linvestissement, o dans la loi de finance de

2014, celui-ci a t rduit de 10 Milliards de
Dirhams.
Solde Budgtaire au Maroc (2003 - 2013)

6,00%
10 000,0

4,00%

2,00%

-10 000,0

0,00%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

-30 000,0

Source: HCP

2006

2007
Commerce

Agriculture

Autres

2008

2009

2010

2011

Source: Direction des Etudes et des Prvisions Financires,

Ministre de lEconomie et des Finances - Maroc

Taux directeur:
Depuis 2012, La banque centrale marocaine
maintient le taux directeur 3%, et ce dans une
optique de soulager le systme bancaire qui subit
toujours une pression issue du manque de
liquidit. Ce taux pourra tre revu la baisse au
terme de lexercice 2014, au vu dun certain
nombre de facteurs, particulirement le contexte
conomique marocain qui est caractris par une
balance des risques oriente la hausse et une
prvision centrale de laugmentation du taux de
l'inflation sous limpact de la rvision du systme
de subvention.

Industrie

Source: Direction des Etudes et des Prvisions Financires,

Ministre de lEconomie et des Finances

Adnane BAJEDDI

2013

2005

Immobilier

2012

0,00%

2011

5,00%

2010

10,00%

2009

15,00%

2008

20,00%

2007

25,00%

2006

30,00%

-60 000,0
2005

35,00%

-50 000,0
2004

Structure des valeurs ajoutes par branche au Maroc

(2004 - 2011)

-40 000,0

2003

Sagissant de la cration de la valeur ajoute dans

lconomie marocaine, le secteur immobilier a
occup la troisime place en 2011, avec une
quote-part de 12,6% de la valeur ajoute globale,
et ce tout devant le commerce (10,4%) et derrire
lagriculture (14,3%) et lindustrie (23,7%). Cela
dit, depuis 2009, la valeur ajoute cre par
limmobilier est en incessante baisse. Elle est
passe de 13% en 2009 12.6% en 2011, comme
le montre le graphique suivant :

2004

-20 000,0

A noter que le taux directeur de 3% est son

niveau historique le plus bas comme figure dans
le graphique suivant :

24/03/2014

Limmobilier au Maroc, 2014, une anne risque ?

Taux Directeur au Maroc (1995 - 2014)

8,00%
7,00%
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
01/10/2013

01/12/2012

01/02/2012

01/04/2011

01/06/2010

01/08/2009

01/10/2008

01/12/2007

01/02/2007

01/04/2006

01/06/2005

01/08/2004

01/10/2003

01/12/2002

01/02/2002

01/04/2001

01/06/2000

01/08/1999

01/10/1998

01/12/1997

01/02/1997

01/04/1996

01/06/1995

0,00%

Taux Directeur

En parallle, les indices des socits immobilires

ptissent du climat morose dinvestissement et
leur dynamique reflte en partie la mauvaise
sant du secteur immobilier comme le montre le
graphique suivant, qui retrace, sur la priode
2011-2013, lvolution de lindice P/E , Price on
Earning des 4 uniques socits immobilires
cotes la Bourse de Casablanca :
Evolution du ratio (P/E) des socits immobilires ctes
la bourse de Casablanca (2011-2013)

60

Source: Bank Al Maghrib

50

March boursier:
Le march boursier a du mal sortir de sa
lthargie depuis le boom de 2007, avec une baisse
dramatique du chiffre daffaires de la Bourse de
Casablanca de lordre de 83% (voir graphique cidessous).
De surcroit, sur la priode 2011-2012, les
capitalisations boursires ont recul de 12% pour
stablir 445.268 Milliards de Dirhams. Cette
tendance baissire a marqu galement lexercice
2013, avec une capitalisation boursire ne
dpassant les quelques 44 Milliards de Dirhams
(chiffre provisoire).
Ainsi, le climat dinvestissement la Bourse de
Casablanca dmontre que le systme financier
marocain est en souffrance ; Il reflte galement
linquitude que portent les investisseurs vis--vis
de la situation conomique globale du pays qui
est caractrise par le doute et le manque de
visibilit sur le court et moyen terme.

40
30
20
10
0
Moyenne

2011

400 000
300 000
200 000

0
2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

CGI

Selon le HCP, la dtrioration de lICM est

principalement due au fait que les mnages
marocains sont proccups par la situation
conomique actuelle du pays, o :

700 000

100 000

Balima
2013

Indice de Confiance des Mnages (ICM):

Dans le quatrime trimestre 2013, lindice de
confiance des mnages a atteint son niveau
historique le plus bas avec 74,2 points (Source :
HCP). Cette tendance baissire, qui est retrace
dans le graphique ci-aprs, perdure depuis le
troisime trimestre 2013, enregistrant ainsi un
recul de (14,2%).

March boursier marocain (2005-2012)

500 000

Alliances
2012

Source: Sogcapital Bourse, Socit Gnrale

600 000

Addoha

70,4% des mnages estiment que le taux

de chmage augmentera dans les 12 mois
venir ;
52% considrent que leur situation
financire actuelle ne leur permet pas
dinvestir dans des biens durables,
notamment les biens immobilier s;
83% ont dclar quils ne sont pas en
mesure dpargner.

Capitalisation Boursire (MMDhs)

Chiffre d'affaires (MMDhs)

Source: Bourse de Casablanca

Adnane BAJEDDI

24/03/2014

Limmobilier au Maroc, 2014, une anne risque ?

Indice de Confiance des Consommateurs (2008-2013)

IDE - Afrique du Nord (MDhs)

88

25000

86
20000

84
82

15000

80
10000

78
76

5000

74
72

0
2007

70
T4/13

T3/13

T2/13

T1/13

T4/12

T3/12

T2/12

T1/12

T4/11

T3/11

T2/11

T1/11

T4/10

T3/10

T2/10

T1/10

T4/09

T3/09

T2/09

T1/09

T4/08

T3/08

T2/08

T1/08

68

2008

2009

2010

2011

2012

-5000
Inice de Confiance des Consommateurs (2008-2013)

Source: HCP

Aussi, lICM fait tat dune faible demande

intrieure, qui semble tre fragilise la fois par
les reformes du systme de compensation
marocain et de la situation macro-conomique
dfavorable la cration de lemploi. Ce
paradigme ne pourra quimpacter ngativement
la croissance conomique du pays et galement la
relance de certains secteurs cls lconomie
nationale spcialement limmobilier.
Investissements Directs Etrangers (IDE):
En 2013, le Maroc a attir 3,5 milliards de dollars
dInvestissements Directs Etrangers (IDE), soit une
croissance de 25% par rapport 2012. Cette
performance consolide sa place de leader de
lAfrique du Nord en matire dattractivit des
investissements trangers.

Maroc

Egypte

Adnane BAJEDDI

Afrique du Nord

Source: Confrence des Nations Unies sur le Commerce et le

Dveloppement, CNUCED

Par ailleurs, fin juin 2012, limmobilier et

lindustrie constituaient les secteurs les plus
attractifs des IDE, avec respectivement 26% et
22% des parts de ce flux. Ceci dit, durant le
premier trimestre 2012, lIDE orient
limmobilier a connu une baisse de lordre de 18%.
Pour cause, la conjoncture conomique difficile
dont souffre les principaux partenaires
conomiques du Maroc linstar de la France
(34,2% du flux des IDE).
Dcomposition des IDE par secteur fin juin 2012

4% 6%
5%
6%

Immobilier
Industrie

26%

Holding
Energie et Mines

15%

En effet, depuis 2011, le Maroc a profit du climat

gopolitique rgional agit par le printemps
arabe pour attirer les IDE en sa faveur, et ce au
dpend de pays qui taient jusquau l leader en
la matire notamment lEgypte et la Tunisie. Ceci
a t possible grce un certain nombre de
facteurs notamment : la stabilit politique relative
du Royaume, les infrastructures modernes
rcemment acheves (autoroutes, port TangerMed, etc.) et la main duvre qualifie et bon
march.

Tunisie

Tourisme

22%
16%

Commerce
Banques
Autres

Source: Office des changes

En dpit du fait que limmobilier a bnfici

durant les dernires annes dun intrt
grandissant des investisseurs trangers, plusieurs
facteurs limitent encore laffluence de plus en plus
de capitaux trangers dans le secteur. Selon un
sondage ralis auprs des principaux
investisseurs trangers en immobilier au Maroc,
ces facteurs limitants sont les suivants:

24/03/2014

Limmobilier au Maroc, 2014, une anne risque ?

5
Evolution de l'IPAI par ville
Priode (2012-2013)

Facteurs limitant linvestissement trangers dans limmobilier

2,5%

March immobilier non structur

67,20%

2,0%

Fiscalit lourde, complexe et instable

58,10%
Taille du march immobilier

1,5%

54,50%
Lenteur des procdures administratives

1,0%

51,40%
Faiblesse de l'offre foncire mobilisable
35,00%

0,5%

34,20%

0,0%

Pratique dite du "noir"

Rabat

De plus, sur la mme priode 2012-2013, lIPAI a

quasiment progress avec le mme rythme dans
les principales villes marocaines, bien quavec des
performances enregsitres, nous constatons ainsi
daprs les chiffres publis de lIPAI:

Une dclration du rythme de

progression des prix de limmobilier
Tanger de 3,7% 2,3%.
Une reprise des prix de limmobilier dans
les villes de Casablanca, Rabat et
Marrakech respectivement de 1,5%, 1,9%
et 1,7% au lieu de 0.,5%, 0,6% et 0,9%
enregistrs en 2012.

Adnane BAJEDDI

Tanger

Sagissant
du
nombre
de
transactions
immobilires au Maroc, celles-ci se sont replies
de 5,6% en 2013, sous leffet du recul des ventes
du foncier (-14,4%), des biens rsidentiels (-2,5%)
et des biens commerciaux (-4,8%).
Evolution annuelle du march immobilier marocain
(2008-2013)
15,00%

4,00%

10,00%

3,00%
2,00%

5,00%

1,00%

0,00%

0,00%
-5,00%

-1,00%
-2,00%

Nb de transactions

5,00%

IPAI

LIPAI, qui est publi conjointement par Bank Al

Maghrib (BAM) et lAgence Nationale de la
Conservation Foncire du Cadastre et de la
Cartographie (ANCFCC), fait tat dune maigre
volution du prix des actifs immobiliers en 2013.
En effet, selon les chiffres publis par ces deux
organismes, lIPAI a t principalement handicap
par, dune part, le recul du prix des biens
commerciaux de -1,8% par rapport 2012 et,
dautre part, lvolution modeste des prix du
foncier et des biens rsidentiels, qui ont enregistr
respectivement une maigre croissance de lordre
de 0,4% et 3,9%, contre 1.5% et 6,2% en 2012.

Casablanca

Source: IPAI

Source: D. Effina, March immobilier rsidentiel et investissements

directs trangers, 2010

II. Le march immobilier au Maroc :

Indice des Prix des Actifs Immobiliers (IPAI):

Marrakech

-10,00%

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Variation du nombre de transactions (%)
Variation de l'IPAI (%)

Source: IPAI

En outre, lexception de la ville de Casablanca

o le nombre de transactions est rest quasiment
son mme niveau de 2012, celles-ci ont
fortement volues dans les villes suivantes :

Marrakech : une rgression de -20,6%, due

au recul des ventes des appartements
-28,1% ;
Rabat : Une rgression de -12,7% vu le
recul considrable de la vente du foncier
en milieu urbain -32,4% et des
appartements -14,8% ; et
Tanger : une progression de 8,2% sous
leffet de la hausse des transactions
portant sur les locaux commerciaux 26,5%
et les appartements 7,8%.
24/03/2014

Limmobilier au Maroc, 2014, une anne risque ?

6
rsidentiel est principalement domine par le
moyen standing et les logements conomiques et
sociaux. Cette structure varie selon lorigine des
socits de promotions immobilires, o elle est
de 89% pour les promoteurs nationaux et de 55%
pour les promoteurs trangers qui prfrent
investir plutt dans le haut standing.

Nombre de transcations par ville

(2012-2013)
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000

Promoteurs Locaux

Promoteurs Etrangers

Marrakech

Casablanca

Rabat

Tanger
Haut
standing
; 14,10%

Source: IPAI

Egalement, il ressort de lanalyse du nombre de

transactions en 2013 dans les 4 villes prcites
que Casablanca est venue en tte avec presque
47% des transactions, suivie de Tanger 29%,
Marrakech 19% et Rabat 5%.

Economi
que et
social;
40,90%

Moyen
standing
; 45,00%

Haut
standing
; 44,90%

Economi
que et
social;
21,30%

Moyen
standing
; 33,80%

Source: MHUPV, 2010

Nombre de transactions par ville, 2013

29%

19%

Marrakech
Casablanca
Rabat

5%

47%

Tanger

Source: IPAI

Par ailleurs, en 2013, le rsidentiel sest affich

comme le segment le plus actif du secteur
immobilier avec une quote-part du volume global
des transactions immobilires estime 71%,
suivi du foncier 22% et du segment commercial
(7%).
Nombre de transactions par secteur, 2013

Rsidentiel

22%

Commercial

7%
71%

Foncier

Source: IPAI

De surcroit, les donnes recueillies auprs du

Ministre de lHabitat, de lUrbanisme et de la
Politique de la Ville (MHUPV), rvlent que la
structure de production dans le segment
Adnane BAJEDDI

Lanalyse statistique des diffrentes indicateurs

du march immobilier marocain, rvle que le
coefficient de corrlation entre lvolution de
lIPAI et du PIB national durant la priode
stalant de 2008 2013 est de 0,77, ce qui
reflte le fait que lvolution des prix des actifs
immobiliers est impacte en grande partie par
lenvironnement macro-conomique du pays.
Ainsi et compte tenu de lanalyse des diffrents
agrgats macro-conomiques exposs ci-dessus, il
savre que sur le court et moyen terme : 1linvestissement en immobilier sera risqu et
incertain et 2- le march immobilier prendra plus
de temps que prvu pour se rtablir de nouveau.
Dans la mme optique du raisonnement
prcdent, le coefficient de corrlation entre
lvolution du nombre de transactions
immobilires et lIndice de Confiance des mnages
(ICM) durant la mme priode est de 0,71. Ceci
dmontre que les deux indicateurs voluent
troitement dans le mme sens. Ainsi, et compte
tenu de la dgringolade du nombre de
transactions immobilires depuis 2011 et
galement du pessimisme des mnages vis--vis
de leur pouvoir dachat, en particulier, et de
lenvironnement macro-conomique du pays, en
gnral, nous pouvons dduire que la demande
24/03/2014

Limmobilier au Maroc, 2014, une anne risque ?

oriente limmobilier nest pas prte se

redresser dans les prochaines annes venir
notamment si le Gouvernement poursuit sa
politique de refonte du systme de compensation
qui a pour principale consquence lrosion du
pouvoir dachat des mnages marocains.
Crdit immobilier:
En 2013, le cot moyen du crdit immobilier a
subi un recul pour le troisime trimestre
conscutif. Ce cot s'est tabli 6,03% durant les
trois derniers mois de l'anne coule et pourrait
descendre en dessous de 6%.
Cette baisse vise entre autres relancer le march
immobilier qui stagne depuis 2011, et ce en
stimulant la demande qui se trouve de plus en
plus affaiblie par la tendance inflationniste de
lconomie marocaine.

Un apport personnel requis de 40% au

moins ;
Un dblocage des crdits au-del de 25%
de taux de commercialisation ;
Etc.

De plus, les projets qui suscitent la vigilance des

banques sont ceux localiss dans des marchs en
suroffre, tels que Tanger, Marrakech ou encore
Fs. A prsent, mme les projets de logements
sociaux suscitent la vigilance des banquiers,
notamment dans des villes linstar de Tanger o
les projets de ce genre cumulent des stocks de
plus dun an.
Evolution de la part des crdits immobiliers annuels
contracts par les promoteurs et es acqureurs (en
miliers de Dhs)
2 000 000,00
1 800 000,00
1 600 000,00
1 400 000,00

Evolution du taux des crdits immbiliers (T3 2011 -T4

2013)

1 200 000,00
1 000 000,00
800 000,00

6,30%
6,25%

6,22%

600 000,00
400 000,00

6,19%

6,20%
6,15%

6,27%

200 000,00

6,13%

6,17%

5,95%

Crdit aux promoteurs immobiliers

Source: Bank Al Maghrib

T4-2013

T3-2013

T2-2013

T1-2013

T4-2012

T3-2012

T2-2012

T1-2012

T4-2011

T3-2011

5,90%

2012

6,00%

2011

Crdit l'habitat

6,04%

2010

6,03%

2009

6,03%

6,05%

2008

6,10%

2007

6,10%

6,10%

Source: Bank Al Maghrib

En parallle, les crdits immobiliers accords par

le biais de FOGARIM et FOGALOG ont connu une
importante croissance en 2013, avec des taux
respectifs de 10% et 9%. Soit au total, 13.124
prts ont t accords par le biais de FOGARIM et
4.333 par FOGALOG.
En outre, les crdits accords aux promoteurs
immobiliers nont augment que de 1,3% en
2013. Une croissance hsitante qui est due tout
dabord au manque de liquidit dans le systme
bancaire et aussi linstauration par les banques
de conditions plus restrictives pour loctroi des
financements, notamment:
- Des garanties plus importantes ;

Adnane BAJEDDI

Ventes de ciment:
Les ventes de ciment au Maroc ont connu une
anne 2013 trs difficile, o les chiffres des ventes
ont eu du mal dcoller et sinscrivent mme en
large baisse au cours de 2013, avec un taux
dvolution de -6,34% par rapport 2012, daprs
les chiffres publis par le Ministre de lHabitat,
de lUrbanisme et de la Politique de la Ville.
Pour cause, la poursuite de la fragilit de la
demande en immobilier, qui a dbute en 2012,
notamment sur les segments haut standing et
moyen standing, et galement de loffre, o les
promoteurs trouvent des difficults pour financer
leurs projets.

24/03/2014

Limmobilier au Maroc, 2014, une anne risque ?

8
-

Ventes de ciment (en millions de tonnes)

17,00

16,50
16,00

15,50
15,00
14,50
14,00
13,50
2010

2011

2012

2013

Source: Association des professionnels du ciment

Transparence de limmobilier:
Dans le cadre de lindice global de transparence
de limmobilier JLL Transparency Index publi
bi-annuellement par Jones Lang Lasalle JLL , il
savre que le Maroc sest class dans la catgorie
de march immobilier moins transparent en
occupant la 76me place sur 97 pays recenss en
2012, et ce avec un score de 3,88, soit 16 places
de moins par rapport au classement de 2010. Cela
dit, malgr ce score mitig, le Maroc a confort sa
position de leader en matire de transparence du
march immobilier en Afrique du Nord, et ce en
devanant lEgypte 77me (3,88), la Tunisie 89me

Le
processus
des
transactions
immobilires ;
Les donnes de base du march
immobilier ;
La gouvernance des vhicules cts.

Selon cet indice, le march immobilier marocain

semble tre principalement handicap par
labsence de donnes fiables permettant de
mesurer avec acuit le rendement des
investissements en immobilier et galement de
suivre lvolution de la performance dans le temps
de lensemble des actifs immobiliers de quelque
nature quils soient (voir graphique ci-dessous).
En effet, seul lIPAI permet de mesurer de manire
directe lvolution du march immobilier
marocain dans le temps. Encore, est-il que cet
indicateur nest pas fiable, car la mthodologique
adopte pour son laboration est biaise, en
raison de la comptabilisation uniquement des
biens immobiliers vendus plus de deux fois.
JLL GLOBAL TRANSPARENCY INDEX, 2012
Investment
Performance
5
4
3
2

Transaction Process

Market
Fundamentals

1
0

Governance of Listed
Vehicules

Regulatory and Legal

Morocco

(4,38) et lAlgrie 93me (4,49).

Algeria

Tunisia

Egypt

Turkey

Source: JLL Real Estate Transparency Report, 2012

JLL GLOBAL TRANSPARENCY INDEX, 2012

Source: JLL Real Estate Transparency Report, 2012

Afin de pouvoir valuer la transparence dun

march immobilier, cet indice se base sur 5
critres essentiels, savoir :
- La possibilit de mesurer la performance
des investissements en immobilier ;
- Les rglementations et lgislations en
vigueur dans le secteur de limmobilier ;
Adnane BAJEDDI

Ci-dessous un tableau, relevant le classement des

principaux marchs immobiliers dans la rgion
MENA :
JLL TRANSPARENCY INDEX, MENA, 2012

24/03/2014

Limmobilier au Maroc, 2014, une anne risque ?

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Ces mesures font que lincidence fiscale devient
plus en plus consquente sur le cot de
linvestissement en immobilier, ce qui aura ainsi
un impact ngatif sur lvolution du nombre de
transactions immobilires sur le court et moyen
terme. Compte tenu de la conjoncture
conomique actuelle et de ltat de sant du
secteur de limmobilier, lapplication de mesures
rgulatrices plus souples et plus attractives aux
yeux des investisseurs en termes de fiscalit
aurait t plus judicieuses pour permettre la
relance de nouveau de ce secteur qui est en berne
depuis 2011.

Source: JLL Real Estate Transparency Report, 2012

Dispositions fiscales:
En 2013, et au vu tout dabord de la situation
budgtaire difficile de lconomie marocaine et
galement de la volont du Gouvernement pour
limiter la spculation en immobilier, deux mesures
fiscales controverses ont t introduites la
taxation des profits immobiliers, savoir:
(Source : Code Gnral des Impt, 2013)

1- Pour les profits nets raliss ou constats

loccasion de la cession dimmeubles
urbains non btis ou de la cession de
droits rels immobiliers portant sur de tels
immeubles, le taux de limpt est fix,
selon la dure coule entre la date
dacquisition desdits immeubles et celle de
leur cession, comme suit :
a. 20%, si cette dure est infrieure
quatre (4) ans ;
b. 25%, si cette dure est suprieure
ou gale quatre (4) ans et
infrieure six (6) ans;
c. 30%, si cette dure est suprieure
ou gale six (6) ans.
2- le taux de 30% sapplique aux profits
raliss loccasion de la premire cession
dimmeubles non btis, inclus dans le
primtre urbain.

Adnane BAJEDDI

Dispositions rglementaires et lgislatives:

En 2013, deux mesures lgislatives phares ont t
entreprises dans le secteur de limmobilier, il
sagit de ladoption des textes juridiques suivants :
1- Dcret n2-13-424 du 13 rjeb 1434 (24 mai
2013) approuvant le rglement gnral de
construction fixant la forme et les
conditions des dlivrance des autorisations
et des pices exigibles en application de la
lgislation relative lurbanisme et aux
lotissements, groupes dhabitations et
morcellements. Il sagit dune excellente
initiative
visant
lallgement
des
procdures de lobtention des diffrents
types dautorisations et linstauration de
la transparence dans le suivi des dossiers
en instance dinstruction.
2- Loi 67-12 rgissant les rapports
contractuels entre bailleurs et locataires.
Cette loi intervient dans lesprit de
relancer le march de la location, et ce en
apportant plus de garanties aussi bien aux
locataires
quaux
propritaires,
notamment travers la clause relative la
rsiliation du contrat de bail. A noter que
le nombre de logements vacants au Maroc
a tait estim plus de 850.000 fin
2013.

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Limmobilier au Maroc, 2014, une anne risque ?

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III. Conclusion :
En guise de conclusion, et la considration de
lensemble des indicateurs exposs ci-dessus, il est
vident que le secteur de limmobilier au Maroc
est en crise profonde et nest pas prt se rtablir
sur le court terme.
Ce constat est encore corrobor par lorientation
stratgique des grands oprateurs immobiliers
marocains, linstar dAddoha et Alliances, qui
misent sur linvestissement ltranger,
notamment en Afrique subsaharienne o le
secteur de limmobilier est encore en phase
embryonnaire et prsente un fort potentiel
dinvestissement.
De surcroit, mme le la construction de logements
sociaux qui constituaient jusque-l un refuge
contre la crise pour les promoteurs immobiliers
marocains, semble tre pris contre-pied. Ceci est
appuy par un constat alarmant : des villes
comme Casablanca ou Tanger se retrouvent avec
des stocks normes de logements sociaux non
encore commercialiss depuis plus dun an.
Par consquent, investir en immobilier au Maroc
semble trs risqu. Ainsi, Il serait opportun pour
les promoteurs immobilier dorienter leur
stratgie vers la consolidation de leur portefeuille
foncier et lcoulement de leurs stocks tout en
esprant la relance conomique du pays. Encore,
il serait trs intressant pour les promoteurs de se
lancer dans des projets en partenariats
notamment dans des villes niches o le foncier
est relativement disponible et loffre ne rpond
pas encore aux besoins grandissant de la
population locale; ceci permettrait la fois de
palier au problme de financement et galement
de partager les risques.

Adnane BAJEDDI

24/03/2014

Limmobilier au Maroc, 2014, une anne risque ?

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