Tarley Max

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tarley@maadvogados.com

 As convenes de condomnio segundo o

atual cdigo civil
As leis na prtica: o que est no texto e como
os tribunais tem interpretado

Conveno de Condomnio
O objetivo da conveno de condomnio
regular os direitos e deveres dos condminos e
ocupantes do edifcio ou conjunto de edifcios.
Trata-se de lei bsica do condomnio. ato
normativo imposto a todos os condminos
presentes e futuros.

Legislao
Lei 4.591/64 - Dispe sobre o condomnio em
edificaes e as incorporaes imobilirias.
Cdigo Civil artigo 1.331 e seguintes

Lei 4591/64
Art. 9 Os proprietrios, promitentes
compradores, cessionrios ou promitentes
cessionrios dos direitos pertinentes aquisio
de unidades autnomas, em edificaes a serem
construdas, em construo ou j construdas,
elaboraro, por escrito, a Conveno de
condomnio, e devero, tambm, por contrato
ou por deliberao em assemblia, aprovar o
Regimento Interno da edificao ou conjunto de
edificaes.

Cdigo Civil
Art. 1.333. A conveno que constitui o
condomnio edilcio deve ser subscrita pelos
titulares de, no mnimo, dois teros das fraes
ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para os
titulares de direito sobre as unidades, ou para
quantos sobre elas tenham posse ou deteno.

Qurum
Lei 4591/64
Art. 9. (...)
2 Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes compradores,
cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Conveno
que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais
que compem o condomnio.

Art. 24 (...)
Pargrafo nico. Salvo estipulao diversa da Conveno, esta s poder ser modificada em assemblia
geral extraordinria, pelo voto mnimo de condminos que representem 2/3 do total das fraes ideais.
Cdigo Civil
Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos titulares de, no
mnimo, dois teros das fraes ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito
sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou deteno.
Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos a alterao da
conveno;

Forma
Cdigo Civil
Art. 1334 (...)
1o A conveno poder ser feita por escritura
pblica ou por instrumento particular.

Averbao no Registro Imobilirio

Lei 4591/64
Art. 9 (...)
1 Far-se- o registro da Conveno no Registro de
Imveis, bem como a averbao das suas eventuais
alteraes.
Cdigo Civil
Art. 1.333. (...)
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a
conveno do condomnio dever ser registrada no
Cartrio de Registro de Imveis.

Clusulas obrigatrias
Lei 4591/64
Art. 9. (...)
3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter:
a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificaes das
diferentes reas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e servios comuns;
d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de custeio e para as
extraordinrias;
e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuies do sndico, alm das legais;
g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
h) o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais dos condminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votaes;
j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alteraes de conveno;
m) a forma e o quorum para a aprovaro do Regimento Interno quando no includos na prpria
Conveno.

Clusulas obrigatrias
Cdigo Civil
Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de
Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das
outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem
estipular, a conveno determinar:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s
despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio;
II - sua forma de administrao;
III - a competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes;
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.

Clusulas facultativas
A conveno pode incluir quaisquer outras
disposies no conflitantes com a lei ou seu
esprito.

Alienao de garagens
Cdigo Civil
Art. 1.334 (...)
1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais
como apartamentos, escritrios, salas, lojas e sobrelojas,
com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,
podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus
proprietrios, exceto os abrigos para veculos, que no
podero ser alienados ou alugados a pessoas estranhas
ao condomnio, salvo autorizao expressa na conveno
de condomnio. (Redao dada pela Lei n 12.607, de
2012)

Rateio de despesas
Lei 4591/64
Art. 12 (...)
1 Salvo disposio em contrrio na Conveno, a
fixao da quota no rateio corresponder frao ideal
de terreno de cada unidade.
Cdigo Civil
Art. 1.336. So deveres do condmino:
I - contribuir para as despesas do condomnio na
proporo das suas fraes ideais, salvo disposio em
contrrio na conveno; (Redao dada pela Lei n
10.931, de 2004)

Voto - Peso
Lei 4591/64
Art. 24 (...)
3 Nas assemblias gerais, os votos sero proporcionais s
fraes ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a
cada condmino, salvo disposio diversa da Conveno.
Cdigo Civil
Art. 1.352 (...)
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes
ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada
condmino, salvo disposio diversa da conveno de
constituio do condomnio.

Administrao por terceiros

Lei 4591/64
4 Ao sndico, que poder ser condmino ou pessoa
fsica ou jurdica estranha ao condomnio, ser fixada a
remunerao pela mesma assemblia que o eleger, salvo
se a Conveno dispuser diferentemente.
Cdigo Civil
Art. 1.348 (...)
2o O sndico pode transferir a outrem, total ou
parcialmente, os poderes de representao ou as funes
administrativas, mediante aprovao da assemblia, salvo
disposio em contrrio da conveno.

Recurso
Lei 4591/64
Art. 22 (...)
3 A Conveno poder estipular que dos atos
do sndico caiba recurso para a assemblia,
convocada pelo interessado.

Destituio de sndico - qurum

Lei 4591/64
Art. 22 (...)
5 O sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as
condies previstas na Conveno, ou, no silncio desta pelo
voto de dois tros dos condminos, presentes, em
assemblia-geral especialmente convocada.
Cdigo Civil
Art. 1.349. A assemblia, especialmente convocada para o fim
estabelecido no 2o do artigo antecedente, poder, pelo voto
da maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que
praticar irregularidades, no prestar contas, ou no
administrar convenientemente o condomnio.

Subsndicos
Lei 4591/64
Art. 22 (...)
6 A Conveno poder prever a eleio de
subsndicos, definindo-lhes atribuies e
fixando-lhes o mandato, que no poder
exceder de 2 anos, permitida a reeleio.

Conselho Consultivo
Lei 4591/64
Art. 23. Ser eleito, na forma prevista na
Conveno, um Conselho Consultivo, constitudo de
trs condminos, com mandatos que no podero
exceder de 2 anos, permitida a reeleio.
Pargrafo nico. Funcionar o Conselho como rgo
consultivo do sndico, para assessor-lo na soluo
dos problemas que digam respeito ao condomnio,
podendo a Conveno definir suas atribuies
especficas.

Conselho Fiscal
Cdigo Civil
Art. 1.356. Poder haver no condomnio um
conselho fiscal, composto de trs membros,
eleitos pela assemblia, por prazo no superior
a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre
as contas do sndico.

Regimento Interno - Qurum

Art. 1.351. Depende da aprovao de dois teros dos
votos dos condminos a alterao da conveno e do
regimento interno; a mudana da destinao do edifcio,
ou da unidade imobiliria, depende de aprovao pela
unanimidade dos condminos.
Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros)
dos votos dos condminos a alterao da conveno; a
mudana da destinao do edifcio, ou da unidade
imobiliria, depende da aprovao pela unanimidade dos
condminos. (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004)

Juros e multa
Lei 4591/64
Art. 12 (...)
3 O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado na
Conveno fica sujeito ao juro moratrio de 1% ao ms, e multa de at
20% sbre o dbito, que ser atualizado, se o estipular a Conveno,
com a aplicao dos ndices de correo monetria levantados pelo
Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por perodo igual ou
superior a seis meses.
Cdigo Civil
Art. 1.335 (...)
1o O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos
juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um
por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito.

A favor do desconto pontualidade

(TJDFT. 2011 01 1 082259-8 APC. 1 T. LEILA ARLANCH)

2. NO TOCANTE AO DESCONTO PONTUALIDADE,

TRATA-SE DE UM BENEFCIO CONCEDIDO AO
CONDMINO QUE PAGA AS TAXAS EM DIA, NO SE
CONFUNDINDO COM MULTA MORATRIA, QUE
TEM CARTER DE SANO. SOBRE O TEMA, J
DECIDIU O COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIA SOBRE SUA LEGALIDADE.

Contra o desconto pontualidade

(TJDFT. 2010 00 2 017915-4 AGI. 1 T. FLAVIO ROSTIROLA)
2.A DOUTRINA APONTA QUE, APS O DISCIPLINAMENTO DA MATRIA, O SISTEMA
DAS ADMINISTRAES CONDOMINIAIS CRIOU A CHAMADA "CLUSULA PENAL AO
INVERSO", A QUE SE REFERE SLVIO DE SALVO VENOSA. HELDER MARTINEZ DAL
COL: "A CONCESSO DO ' DESCONTO' DE PONTUALIDADE , EM VERDADE,
PENA DISFARADA, MULTA EXORBITANTE CAMUFLADA, POSTO QUE O VALOR
NORMAL DA DESPESA DE CONDOMNIO (OU DO ALUGUEL, NO QUE PERTINE S
RELAES LOCATCIAS) REALMENTE PACTUADO , NA GENERALIDADE DOS
CASOS, AQUELE PREVISTO PARA PAGAMENTO PONTUAL COMDESCONTO E NO
O VALOR CHEIO". SE A LEI, EM NORMA DE ORDEM PBLICA, LIMITOU A 2%
(DOIS POR CENTO) O VALOR DA MULTA MORATRIA, NO LCITO O
AGRAVAMENTO DO ENCARGO.

Negativao
TJSP. 9211379-54.2007.8.26.0000 . 30 C. Lino Machado)

Despesas condominiais Ao declaratria

cumulada com indenizao de danos morais. A
incluso do nome do condmino inadimplente
nos cadastros de inadimplentes somente pode
ocorrer se prevista na conveno condominial.
Do contrrio, incorre o condomnio em ato ilcito
passvel de indenizao por danos morais.
Apelao provida em parte.

Taxas condominiais
Lei 4591/64
Art. 4 (...)
Pargrafo nico - A alienao ou transferncia de direitos de que trata este artigo
depender de prova de quitao das obrigaes do alienante para com o respectivo
condomnio. (Redao dada pela Lei n 7.182, de 27.3.1984)
Cdigo Civil
Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a conveno determinar:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos
para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio;
2o So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em
contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos s
unidades autnomas.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao
ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios.

Taxa propter rem

(TJDFT. 2011 01 1 092193-9 APC. 3 T. JOO MARIOSI)

EM RAZO DA NATUREZA PROPTER REM DA

DVIDA CONDOMINIAL, O PAGAMENTO DAS
TAXAS RECAI SOBRE AQUELE QUE FIGURA NO
REGISTRO IMOBILIRIO COMO TITULAR DE UM
DIREITO REAL SOBRE O IMVEL.

Taxa propter rem

(TJDFT. 2010 01 1 081784-4 APC. 1 T. LCIO RESENDE)

EM RAZO DE SUA NATUREZA PROPTER REM,

AS TAXAS CONDOMINIAIS AGREGAM-SE
COISA, SEM QUE DELA SE APARTE, RECAINDO A
OBRIGAO DE QUIT-LAS TANTO SOBRE O
TITULAR DO DOMNIO COMO DO CESSIONRIO
OU DO PROMITENTE COMPRADOR.

Taxa alienao
(TJDFT. 2010 06 1 004853-6 APC. 5 T. ROMEU GONZAGA NEIVA)

ALIENADO O IMVEL PELA EMPRESA

INCORPORADORA,
O
PROMITENTE
COMPRADOR RESPONDE PELOS DBITOS
RELATIVOS S TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS
APS A ENTREGA DAS CHAVES, AINDA QUE O
DOCUMENTO AQUISITIVO NO TENHA SIDO
LEVADO AO REGISTRO IMOBILIRIO, NO
PODENDO O CONDOMNIO COBR-LAS DA
VENDEDORA.

Taxa alienao
(TJDFT. 2006 01 1 059927-4 APC. 2 T. WALDIR LENCIO LOPES JNIOR)

RESPONDE O PROPRIETRIO PELAS TAXAS DO

CONDOMNIO QUANDO SO DESCONHECIDOS
O PROMISSRIO COMPRADOR, O CESSIONRIO
OU O POSSUIDOR DA UNIDADE CONDOMINIAL.

Taxa cesso
(TJDFT. 2008 01 1 075877-7 APC. 2 T. SRGIO ROCHA)

1.
AS
TAXAS
CONDOMINIAIS
SO
OBRIGAES PROPTER REM, E, POR TAL RAZO,
VINCULAM O PROPRIETRIO RESPONSABILIDADE
PELO PAGAMENTO DAS MESMAS.
2.ENQUANTO O CONDOMNIO NO TIVER CINCIA
INEQUVOCA DA CESSO DE DIREITOS FEITA POR
INSTRUMENTO PARTICULAR, O PROPRIETRIO DO
IMVEL PARTE LEGTIMA NA AO DE
COBRANA DAS TAXAS CONDOMINIAIS.

Instituio do Condomnio
Cdigo Civil
Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por
ato entre vivos ou testamento, registrado no
Cartrio de Registro de Imveis, devendo
constar daquele ato, alm do disposto em lei
especial:

Condomnio irregular
O CONDOMNIO IRREGULAR POSSUI CAPACIDADE DE
ESTAR EM JUZO PARA PLEITEAR O CUMPRIMENTO DAS
OBRIGAES ACORDADAS EM SEU ESTATUTO SOCIAL.
A IRREGULARIDADE DO LOTEAMENTO NO OBSTA,
COMPROVADA A INADIMPLNCIA DOS ASSOCIADOS NO
PAGAMENTO DAS TAXAS DE ADMINISTRAO E
BENFEITORIAS ERIGIDAS NA REA COMUM, O
AJUIZAMENTO DA AO DE COBRANA.

Alterao de fachada
Lei 4591/64
Art. 10. defeso a qualquer condmino:
I - alterar a forma externa da fachada;
2 O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer
obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescncia da
unanimidade dos condminos.
Cdigo Civil
Art. 1.336. So deveres do condmino:
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Art. 1.353. Em segunda convocao, a assemblia poder deliberar por
maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Qurum unanimidade
(TJDFT. 2003 01 1 085083-5 APC. 1 T. NVIO GERALDO GONALVES)

I - DEFESO AO CONDMINO ALTERAR

A FACHADA DO EDIFCIO SE NO OBTIVER A
AQUIESCNCIA DA UNANIMIDADE DOS DEMAIS
CONDMINOS EM ASSEMBLIA.

Qurum maioria
(TJDFT. 2000 07 1 004252-5 APC. 5 T. HAYDEVALDA SAMPAIO)

A ALTERAO DA FACHADA DE UM PRDIO

NECESSITA DE APROVAO, NO S DO
PROJETO PELA ADMINISTRAO PBLICA,
COMO
TAMBM
DA
MAIORIA
DOS
CONDMINOS.

Grades fachada interna

(TJDFT. 2002 01 1 072494-2 APC. 2 T. CARMELITA BRASIL)

O HALL DE ENTRADA DOS APARTAMENTOS

REA COMUM E A COLOCAO DE ESTRUTURA
METLICA NA PORTA DO APARTAMENTO
ALTERA A ESTTICA DESTA REA, SENDO
PORTANTO VEDADA, A NO SER COM
ANUNCIA DOS DEMAIS CONDMINOS,
CONFORME PREV A CONVENO.

Grades fachada externa

(TJSP. 9188999-71.2006.8.26.0000 . 1 C. Claudio Godoy)

Condomnio. Levantamento do gradil da

varanda. Utilizao do mesmo material da grade
original, preservada a harmonia da fachada.
Modificao de difcil percepo. Art. 1.336, inc.
III, do CC, e disposio da Conveno de
Condomnio que objetivam impedir o
comprometimento da harmonia arquitetnica
do conjunto. Ausncia de prejuzo.

Telas de proteo
(TJSP. 9027921-83.1997.8.26.0000 .1 C. Alexandre Moreira Germano)

Colocao de tela de proteo na fachada Proibio pela assemblia do condomnio.

Telas de proteo
(TJSP. 9146969-84.2007.8.26.0000 . Lucas Tambor Bueno)

CONDOMNIO - Desnecessidade de aprovao

em assemblia para a colocao de telas
de proteo nas unidades condominiais.

Fechamento de sacada - vidros

(TJDFT. APC 5097198. 3 T. FERNANDO HABIBE)

1. O ENVIDRAAMENTO DE VARANDA DE
APARTAMENTO,
POR
INTERFERIR
NA FACHADA DO EDIFCIO, DEVE CONTAR COM
A ANUNCIA DA ASSEMBLIA E OBEDECER AO
PADRO POR ELA ESTABELECIDO.

Fechamento de sacada-vidros
(TJSP - 9112544-31.2007.8.26.0000. 9 C. Antonio Vilenilson)

AO COMINATRIA FECHAMENTO DE SACADA

QUE
NO
IMPLICOU ALTERAO DA FACHADA DO
EDIFCIO USO DE VIDROS TRANSPARENTES E
ESQUADRIAS FINAS APLICAO DO ART. 252 DO
REGIMENTO INTERNO DESTE E. TRIBUNAL DE
JUSTIA. SENTENA CONFIRMADA.

Revitalizao
(TJDFT. 2010 01 1 228417-6 APC. 5 T. LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS)

1)- A REVITALIZAO DA FACHADA DO PRDIO

NO IMPORTA EM ALTERAO DA PARTE
COMUM DO EDIFCIO, POIS MANTIDA A SUA
ESTRUTURA ORIGINAL.

Pequenos exaustores
(TJDFT. 2001 01 1 053996-9 APC. 3 T. LCIO RESENDE)

A INSTALAO DE EXAUSTORES DE PEQUENAS

DIMENSES, NO SUFICIENTE PARA
CARACTERIZAR A ALTERAO DA FORMA
EXTERNA DA FACHADA DO IMVEL.

Pelcula de propaganda
(TJDFT. 1999 01 1 007066-4 APC. 1 T. MARIA BEATRIZ PARRILHA)

1. A COLOCAO DE PELCULA, NA PARTE INTERNA

DA JANELA, COM PROPAGANDA DO NEGCIO
EXERCIDO PELO CONDMINO CARACTERIZA-SE
COMO ALTERAO DE FACHADA E, EM
DECORRNCIA, ANTE A AFRONTA AO ESTABELECIDO
NA CONVENO E NO REGIMENTO INTERNO DO
CONDOMNIO, CORRETA A SENTENA QUE JULGOU
PROCEDENTE O PEDIDO COMINATRIO, PARA O
FIM DE SE DETERMINAR AO RU A RETIRADA DA
PROPAGANDA, SOB PENA DE MULTA DIRIA.

Toldo
(TJDFT. 2008 01 1 024166-5 APC. 6 T. JOS DIVINO DE OLIVEIRA)

I - A NORMA CONDOMINIAL QUE PROBE A INSTALAO DE

TOLDOS EM VARANDA DE EDIFCIOS NO VIOLA O DIREITO
DE PROPRIEDADE OU DE MORADIA, POIS NENHUM DIREITO
ABSOLUTO, SOBRETUDO QUANDO EM CONFLITO COM
OUTROS DE NDOLE IGUALMENTE CONSTITUCIONAL.
II - DEFESO AO CONDMINO ALTERAR A FACHADA EXTERNA
DO EDIFCIO, CONFORME INTELIGNCIA DO ART. 1.336, III, DO
CDIGO CIVIL, E DO ART. 10, I E II, DA LEI 4.591/64.

Isonomia
(TJDFT. 2011 00 2 016242-8 AGI. 6 T. ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO)

A REALIZAO DE OBRAS EM PARTES COMUNS DO CONDOMNIO,

ALTERANDO A FACHADA INTERNA DO PRDIO, NO PERMITIDA PELO
CDIGO CIVIL, BEM COMO PELO REGIMENTO INTERNO E PELA
CONVENO DO CONDOMNIO.
O DESCUMPRIMENTO DAS NORMAS DO CONDOMNIO POR ALGUNS
DOS CONDMINOS NO PODE SERVIR DE FUNDAMENTO PARA A
VIOLAO DA REGRA DOS DEMAIS, PORQUANTO O PRINCPIO DA
ISONOMIA NO PODE SER INVOCADO PARA ESCUDAR
COMPORTAMENTO ILCITO, MUITO MENOS PARA LIBERAR O
INDIVDUO DAS SANES PREVISTAS PELAS NORMAS INTERNAS DO
EDIFCIO.

Cobertura de garagem
(TJDFT. 2000 01 1 064651-0 APC. 2 T. GETLIO DE MORAES OLIVEIRA)

SE A CONVENO DO CONDOMNIO
ESTABELECE QUE VEDADO AOS CONDMINOS
ALTERAREM A FACHADA DO PRDIO SEM A
AUTORIZAO
CONDOMINIAL,
MERECE
PROVIMENTO O PEDIDO DE RETIRADA DA
COBERTURA SOBRE A VAGA DA GARAGEM.

Animais
(TJDFT. 2008 01 1 114687-8 APC. 3 T. MARIO-ZAM BELMIRO)

1.HAVENDO NO REGIMENTO INTERNO DO

CONDOMNIO VEDAO PERMANNCIA DE
ANIMAIS DOMSTICOS NAS REAS COMUNS E
NAS UNIDADES AUTNOMAS, NO MERECE
PROSPERAR A PRETENSO DO AUTOR EM
RESIDIR NA COMPANHIA DE SEU CO, AINDA
QUE HAJA RECOMENDAO MDICA NESSE
SENTIDO.

Animais
(TJDFT. 2011 09 1 010388-4 APC. 2 T. WALDIR LENCIO LOPES JNIOR)

CONDOMNIO VERTICAL. ANIMAL DE PEQUENO PORTE.

TOLERNCIA.
1.
EMBORA
REMANESA
NA
JURISPRUDNCIA ALGUMA DIVERGNCIA A RESPEITO DA
PROIBIO DE ANIMAIS EM APARTAMENTOS EM
CONDOMNIOS VERTICAIS, A QUESTO TEM SIDO
FLEXIBILIZADA, SOBRETUDO QUANTO AOS ANIMAIS DE
PEQUENO PORTE QUE NO TRAGAM TRANSTORNOS AOS
DEMAIS CONDMINOS E PERTUBEM O SOSSEGO ALHEIO.
A PRESENA DE CACHORRO DE PEQUENO PORTE NO
INTERIOR DA UNIDADE AUTNOMA DE PROPRIEDADE DA
CONDMINA NO TRAZ INCONVENIENTE QUE
JUSTIFIQUE A INADMISSIBILIDADE DO ANIMAL NA REA
PRIVATIVA DO EDIFCIO.

Cdigo Civil

Art. 1.335. So direitos do condmino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas
unidades;

Garagem 2 veculos
(TJDFT. APC3403594. 3 T. VASQUEZ CRUXN)

SALVO PERMISSO EXPRESSA NA CONVENO

DO CONDOMNIO OU ATA DE ASSEMBLIA,
NO PODE O CONDMINIO GUARDAR MAIS DE
UM
VECULO
NUMA
NICA
VAGA
DE GARAGEM QUE LHE CORRESPONDE,
QUANDO TAL CONDUTA IMPE EVIDENTES
LIMITAES UTILIZAO DAS VAGAS
CONTGUAS E CRIA PRIVILGIO NO EXTENSIVO
AOS DEMAIS CONDMINOS.

Garagem 2 veculos
(TJDFT. EIC3403595. 2 C. VALTENIO MENDES CARDOSO)
No

havendo

violao

espao

de

rea de estacionamento contgua, na garagem do edifcio, nem

perturbao aos demais usurios, o titular da unidade imobiliria,
desde que a vaga que lhe destinada, comporte dois veculos, no
pode ser privado de fruir direito seu de uso da coisa. A vedao

importa em usurpao e subtrao a direito do proprietrio,

assegurado pela Lei Fundamental.

Despesas - contribuio
Lei 4591/64
Art. 12. Cada condmino concorrer nas despesas do
condomnio, recolhendo, nos prazos previstos na
Conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio.
Cdigo Civil
Art. 1.336. So deveres do condmino:
I - contribuir para as despesas do condomnio na
proporo das suas fraes ideais, salvo disposio em
contrrio na conveno;

Inadimplncia corte de gua

(TJDFT. 2007 01 1 048415-4 APC. 5 T. LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS)

CONDOMNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - INADIMPLNCIA - CORTE DO

FORNECIMENTO DE GUA - LEGALIDADE - SENTENA REFORMADA.
1)- ESTANDO PREVISTO NO REGIMENTO INTERNO DO CONDOMNIO O
CORTE DO FORNECIMENTO DE GUA DO CONDMINO INADIMPLENTE,
NO H ILEGALIDADE NO ATO DA SUSPENSO DE SEU FORNECIMENTO
QUANDO O BEM NO FORNECIDO PELA CONCESSIONRIA E SIM PELO
PRPRIO CONDOMNIO.
2)- A GUA UM BEM IMPRESCINDVEL PARA A SOBREVIVNCIA DIGNA DO
SER HUMANO, SENDO ESTA DIGNIDADE CONSTITUCIONALMENTE PROTEGIDA
(ART. 1, III, DA CF/88). ENTRETANTO, ESSE PRINCPIO NO ABSOLUTO E
HAVENDO CONFLITO ENTRE A DIGNIDADE DE UM E A DE UMA COLETIVIDADE,
AQUELA DEVE CEDER EM FAVOR DESTA, DE MODO QUE NO SE JUSTIFICA
PRIVILEGIAR A INADIMPLENTE EM DETRIMENTO DOS DEMAIS
CONTRIBUINTES.

Inadimplncia corte de gua

(TJDFT. 9133521-10.2008.8.26.0000 . 7 C. Gilberto de Souza Moreira)

Corte no fornecimento de gua aos

condminos inadimplentes - inadmissvel sob
qualquer fundamento - gua bem essencial Existindo meios legais para a cobrana da dvida
no pode ter sua execuo forada por uma
espcie de coao.

Direito de uso
Art. 1.335. So direitos do condmino:
II - usar das partes comuns, conforme a sua
destinao, e contanto que no exclua a
utilizao dos demais compossuidores;

Inadimplncia - Restrio de uso

(TJSP. 0112567-33.2007.8.26.0000 . 4 C. Francisco Loureiro)

Despesas de condomnio em atraso Restrio indevida ao uso de reas comuns

do condomnio edilcio - Impossibilidade de
discriminao entre os condminos adimplentes
e os inadimplentes.

Inadimplncia - Restrio de uso

(TJSP. 9058401-29.2006.8.26.0000. 5 C. A.C.Mathias Coltro)

Aviso AFIXADO NA PORTARIA DE CONDOMNIO,

PROIBINDO A ENTRADA E USO DAS REAS DE
LAZER POR CONDMINOS INADIMPLENTES.
AUSNCIA DE MENO AO NOME DOS
INADIMPLENTES OU AO NMERO DE SEU
APARTAMENTO. CONDUTA DA SNDICA QUE SE
REVELA LCITA E LEGTIMA, AT PARA NO
ONERAR AINDA MAIS OS OUTROS MORADORES.

Cdigo Civil
Art. 205. A prescrio ocorre em dez anos, quando
a lei no lhe haja fixado prazo menor.
Art. 206. Prescreve:
1o Em um ano:
(...)
5o Em cinco anos:
I - a pretenso de cobrana de dvidas lquidas
constantes de instrumento pblico ou particular;

Taxa prescrio
(TJDFT. 2011 01 1 056875-6 APC . 3 T. MARIO-ZAM BELMIRO)

NO SE ENQUADRANDO EM NENHUMA DAS

HIPTESES LEGAIS ESPECFICAS, COBRANA
DAS TAXAS CONDOMINIAIS APLICA-SE O PRAZO
GERAL DE PRESCRIO DO ART. 205 DO CDIGO
CIVIL, 10 ANOS.

Taxa-Prescio
(STJ. REsp 1139030. 3 T. NANCY ANDRIGHI)

Com a entrada em vigor do novo Cdigo Civil, o

prazo prescricional aplicvel pretenso de
cobrana das quotas condominiais passou a ser
de cinco anos, nos termos do art. 206, 5, I, do
CC/02

Lei 8.245/91
Art. 23. O locatrio obrigado a:
XII - pagar as despesas ordinrias
condomnio.

de

Locatrio-taxas
(TJDFT. 2008 01 1 086423-5 APC. 4 T. FERNANDO HABIBE)

APELAO CVEL. COBRANA. RITO SUMRIO.

TAXA
CONDOMINIAL.
LOCATRIO.
ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM.
A LEGITIMAO PARA RESPONDER POR
DESPESAS CONDOMINIAIS DO PROPRIETRIO,
PROMITENTE COMPRADOR OU CESSIONRIO.

Locatrio-Taxas
(TJDFT. 2000 01 1 025580-2 APC. 3 T. MARIO-ZAM BELMIRO)

DIREITO CIVIL. APELAO CVEL. COBRANA DE TAXAS

CONDOMINIAIS.
OBRIGAO
PROPTER
REM.
RESPONSABILIDADE DO PROPRIETRIO. CONTRATO DE
ALUGUEL. DESINFLUNCIA.
1. O PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS EST
DIRECIONADO AO PROPRIETRIO DO IMVEL, HAJA
VISTA TRATAR-SE DE OBRIGAO PROPTER REM,
MESMO QUE O IMVEL TENHA SIDO ALUGADO E QUE O
LOCATRIO TENHA SE RESPONSABILIZADO PELA
SATISFAO DESSES ENCARGOS.

Utilizao do imvel
Cdigo Civil
Art. 1.336. So deveres do condmino:
IV - dar s suas partes a mesma destinao que
tem a edificao, e no as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridade e segurana
dos possuidores, ou aos bons costumes.

Utilizao do imvel
TJSP. 9178075-06.2003.8.26.0000. 9 C. Antonio Vilenilson)

CONDOMNIO EDILCIO - ADMITE-SE QUE CASAL

DE EDITORES UTILIZE A UNIDADE AUTNOMA
DO CONDOMNIO ONDE MORAM TAMBM
PARA O TRABALHO, UMA VEZ QUE ISSO NO
ALTERA A ROTINA DO CONDOMNIO E NO
PREJUDICA OS DEMAIS CONDMINOS.

Utilizao do imvel
(TJDFT. 2006 08 1 004799-7 APC 4 T. SRGIO BITTENCOURT)
NO H QUE SE FALAR EM VIOLAO DOS DIREITOS DE VIZINHANA
SE O EMPREENDIMENTO COMERCIAL DO CONDMINO, CONSISTENTE
NO MINISTRIO DE AULAS COLETIVAS DE EDUCAO FSICA EM SUA
RESIDNCIA, EM HORRIO COMERCIAL, ALM DE NO SER VEDADO
PELO ESTATUTO DO CONDOMNIO, NO PRODUZ BARULHOQUE
SUPERE OS DECIBIS TOLERVEIS PARA A LEGISLAO. ADEMAIS, A
CIRCULAO DE ALGUNS ALUNOS EM HORRIO COMERCIAL NO TEM
O CONDO DE AFETAR, DE MANEIRA DRSTICA, O SOSSEGO DOS
MORADORES DO CONDOMNIO.
O DIREITO AO TRABALHO E LIVRE INICIATIVA, INSCULPIDOS NO
CAPUT DO ART. 170 DA CONSTITUIO FEDERAL APENAS PODE SER
LIMITADO MEDIANTE PREVISO LEGAL OU QUANDO EM LEGTIMO
CONFLITO COM OUTRO DIREITO FUNDAMENTAL.

Cndomino anti-social
Cdigo Civil
Art. 1.337 (...)
Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que,
por seu reiterado comportamento anti-social,
gerar incompatibilidade de convivncia com os
demais condminos ou possuidores, poder ser
constrangido a pagar multa correspondente ao
dcuplo do valor atribudo contribuio para as
despesas condominiais, at ulterior deliberao da
assemblia.

Expulso de condmino
(TJSP. 0318734-14.2009.8.26.0000 . 4 C. Maia da Cunha)

Expulso de condmino por comportamento

antissocial. Impossibilidade. Ausncia de
previso legal. O Cdigo Civil permite no art.
1.337 a aplicao de multas que podem ser
elevadas
ao
dcuplo
em
caso
de
incompatibilidade de convivncia com os
demais condminos.

Expulso - Doutrina
(...) a permanncia abusiva ou potencialmente
perigosa de qualquer pessoa no condomnio
deve possibilitar sua excluso mediante deciso
assemblear (...) A deciso de proibio no
atinge todo o direito de propriedade do
condmino em questo, como se poderia
objetar, ele apenas limita, tolhendo seu direito
de habitar e usar da coisa em prol de toda uma
coletividade. Venosa

Furto indenizao
(TJDFT. 2009 01 1 130759-2 ACJ. 2 T.JEC. ASIEL HENRIQUE)

CONQUANTO A CONVENO DE CONDOMNIO

NO ESTIPULE OBRIGAO DE INDENIZAR DANOS
DECORRENTES DE FURTO DE VECULOS OU PARTE
DELES, NA CIRCUNSTNCIA DOS AUTOS, EM QUE A
PESSOA APONTADA COMO AUTORA DO ILCITO FOI
FILMADA PELO CFTV NA GARAGEM DO PRDIO, EM
DIREO SADA DA PRUMADA, PORTANDO OS
OBJETOS FURTADOS, RESPONDE O CONDOMNIO
PORQUE DOTADO DE SERVIO DE PORTARIA QUE
EXERCE O CONTROLE DE ENTRADA E SADA DE
PESSOAS, O QUE REVELA CULPA DO PREPOSTO NA
MODALIDADE NEGLIGNCIA.

Furto indenizao
(TJDFT. 2009 01 1 156972-9 ACJ. 2 T. JEC. ISABEL PINTO)

O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA J PACIFICOU

ENTENDIMENTO NO SENTIDO DE QUE MESMO EM
SE TRATANDO DE CONDOMNIO ESTE APENAS SER
RESPONSABILIZADO PELA REPARAO DOS
PREJUZOS EXPERIMENTADOS PELOS CONDMINOS
EM DECORRNCIA DE FURTOS PRATICADOS NAS
REAS COMUNS E AUTNOMAS DO EDIFCIO
QUANDO HOUVER CLUSULA EXPRESSA NA
RESPECTIVA CONVENO.

Garantia 5 anos
Art. 618. Nos contratos de empreitada de
edifcios ou outras construes considerveis, o
empreiteiro de materiais e execuo
responder, durante o prazo irredutvel de cinco
anos, pela solidez e segurana do trabalho,
assim em razo dos materiais, como do solo.

Smula 194 STJ

PRESCREVE EM VINTE ANOS A AO PARA
OBTER, DO CONSTRUTOR, INDENIZAO POR
DEFEITOS DA OBRA.

Prescrio
STJ - AgRg no Ag 991883/SP
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE
INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. DEFEITOS DA
OBRA. CAPACIDADE PROCESSUAL. PERSONALIDADE JURDICA.
SMULA N. 7/STJ. PRAZOS DE GARANTIA E DE PRESCRIO. 618/CC.
SMULA N. 194/STJ. DECISO MANTIDA POR SEUS PRPRIOS
FUNDAMENTOS. IMPROVIMENTO. I. Na linha da jurisprudncia
sumulada desta Corte (Enunciado 194), 'prescreve em vinte anos a
ao para obter, do construtor, indenizao por defeitos na obra'. II. O
prazo estabelecido no art. 618 do Cdigo Civil vigente de garantia, e,
no, prescricional ou decadencial. III. O evento danoso, para
caracterizar a responsabilidade da construtora, deve ocorrer dentro
dos 5 (cinco) anos previstos no art. 618 do Cdigo Civil. Uma vez
caracterizada tal hiptese, o construtor poder ser acionado no prazo
prescricional de vinte (20) anos. Precedentes. IV. Agravo regimental
improvido.

Prescrio
STJ - AgRg no Ag 1208663/DF
AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE
DO CONSTRUTOR. DEFEITOS DA CONSTRUO. PRAZOS DE GARANTIA E DE
PRESCRIO. DECISO MANTIDA POR SEUS PRPRIOS FUNDAMENTOS.
IMPROVIMENTO.
I.
Cabe a responsabilizao do empreiteiro quando a obra se revelar
imprpria para os fins a que se destina, sendo considerados graves os
defeitos que afetem a salubridade da moradia, como infiltraes e
vazamentos, e no apenas aqueles que apresentam o risco de runa do
imvel.
II. Na linha da jurisprudncia sumulada desta Corte (Enunciado 194),
'prescreve em vinte anos a ao para obter, do construtor, indenizao
por defeitos na obra'. Com a reduo do prazo prescricional realizada
pelo novo Cdigo Civil, referido prazo passou a ser de 10 (dez) anos.
Assim, ocorrendo o evento danoso no prazo previsto no art. 618 do
Cdigo Civil, o construtor poder ser acionado no prazo prescricional
acima referido. Precedentes.
III. Agravo Regimental improvido.

Legitimidade
STJ - AgRg no AREsp 93530 / SP
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL
CIVIL. INPCIA DA PETIO INICIAL. AUSNCIA DE DEMONSTRAO DA
QUESTO FEDERAL. SMULA 284/STF. CONDOMNIO. DANOS. REAS
COMUNS E UNIDADES AUTNOMAS. LEGITIMIDADE. PRECEDENTES. ART. 70,
III, DO CPC. AUSNCIA DE IMPUGNAO AO FUNDAMENTO DO ACRDO.
SMULAS 283 E 284/STF. DECISO AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO
REGIMENTAL DESPROVIDO. 1. Ausncia de demonstrao da questo federal
atinente aos aos arts. 295, pargrafo nico, II, e 267, IV, do Cdigo de
Processo Civil, no se tendo particularizado, de forma especfica, o modo pelo
qual o acrdo recorrido os teria contrariado. Aplicao da Smula 284/STF.
2. Legitimidade ativa do condomnio, na pessoa do sndico, para ao
voltada reparao de vcios de construo nas partes comuns e em
unidades autnomas. Precedentes. 3. Ausncia de impugnao, no tocante
denunciao da lide, ao fundamento do acrdo recorrido. Incidncia das
Smulas 283 e 284/STF. 4. Deciso agravada mantida. 5. AGRAVO
REGIMENTAL DESPROVIDO.

Legitimidade
Art. 22. Ser eleito, na forma prevista pela Conveno, um
sndico do condomnio, cujo mandato no poder exceder de
2 anos, permitida a reeleio.
1 Compete ao sndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomnio, em juzo
ou fora dle, e praticar os atos de defesa dos intersses
comuns, nos limites das atribuies conferidas por esta Lei ou
pela Conveno;
Art. 1.348. Compete ao sndico:
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio,
praticando, em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa
dos interesses comuns;

Tarley Max
(61) 8173-5760
tarley@maadvogados.com