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SO PAULO
2009
SO PAULO
2009
AGRADECIMENTOS
Primeiramente gostaria de agradecer a Deus, aos meus pais, minha namorada Lvia
Carolina e a todos os professores que ministraram o curso de Engenharia Civil da
Universidade Anhembi Morumbi, estes tiveram grande importncia neste capitulo da
minha vida.
RESUMO
Este trabalho demonstra a anlise matemtica e conceitual da viabilidade financeira
de empreendimentos residenciais. O estudo pretende analisar alguns parmetros
empricos observados no treinamento prtico, os indicadores financeiros, que foram
estudados e pesquisados nas bibliografias relacionadas com a matemtica
financeira, anlise de investimentos, e para o estudo de viabilidade de
empreendimentos residenciais foi utilizado um software de nome Viabil desenvolvido
e gerido pela a empresa BDK Solutions.
ABSTRACT
The current work demonstrates the mathematical and conceptual analysis of the
financial viability of residential developments. The and research aims to examine
some empirical parameters observed in practical training financial indicators that
were studied and researched in bibliographies related to financial mathematics,
investment analysis, and for the study of viability residential developments was used
a software of called Viabil developed and managed by the company BDK Solutions.
For the financial evaluation of real estate is necessary to build a cash flow that
considers the income and expenses arising from the investment over time. With the
development of cash flow is possible to determine some indicators of investment
analysis allowing the entrepreneur make the best decision on the application of
available resources of form rational and profitable.
Keywords: Economic Feasibility, Feasibility and Feasibility Static Dynamics.
LISTA DE FIGURAS
LISTA DE TABELAS
Tabela 5.1 Anlise de Viabilidade Esttica.............................................................20
Tabela 5.2 Anlise de Viabilidade Dinmica...........................................................23
Tabela 6.1 Cronograma Fsico-Financeiro..............................................................36
Tabela 6.2 Anlise de Viabilidade Esttica.............................................................38
Tabela 6.3 Velocidade das Vendas.........................................................................39
Tabela 6.4 Tabela de Vendas.................................................................................40
Tabela 6.5.1 Fluxo de Caixa das Vendas (Lanamento Fev-10 at Nov10)...........40
Tabela 6.5.2 Fluxo de Caixa das Vendas (Construo Dez-10 at Set-11)............43
Tabela 6.5.3 Fluxo de Caixa das Vendas (Construo Out-11 at Jul-12).............44
Tabela 6.5.4 Fluxo de Caixa das Vendas (Construo Ago-12 at Nov-12)...........44
Tabela 6.5.5 Fluxo de Caixa das Vendas (Repasse Dez-12 at Abr-13)................45
Tabela 6.5.6 Fluxo de Caixa das Vendas (Repasse Mai-13 at Set-13)................45
Tabela 6.6 Fluxo de Caixa do Terreno....................................................................46
Tabela 6.7 Fluxo de Caixa da Obra.........................................................................48
Tabela 6.8 Fluxo de Caixa das Despesas Comerciais............................................49
Tabela 6.9 Fluxo de Caixa das Despesas com Incoporao..................................50
Tabela 6.10 Fluxo de Caixa dos Impostos..............................................................52
Tabela 6.11 Fluxo de Caixa do Resultado Sem Financiamento.............................53
Tabela 6.12 Fluxo de Caixa do Resultado Com Financiamento.............................55
Tabela 6.13 Fluxo de Caixa VP - Valor Presente....................................................56
Tabela 6.14 VPL Valor Presente Lquido............................................................58
Tabela 6.15 Payback...............................................................................................59
Tabela 6.16 Lucro....................................................................................................60
Tabela 6.17 Margem Bruta......................................................................................60
Tabela 6.18 Investimento Mximo...........................................................................61
Tabela 6.19 Exposio Mxima..............................................................................62
Tabela 6.20 Exposio Mdia.................................................................................62
Tabela 6.21 Resultado Lquido................................................................................64
Tabela 6.22 Indicadores..........................................................................................64
Tabela 6.23 TIR e MTIR x Velocidade de Vendas..................................................65
LISTA DE GRFICOS
Grfico 5.1 VPL x Taxa de Desconto......................................................................25
Grfico 5.2 TMA Taxa Mnima de Atratividade.....................................................26
Grfico 5.3 TIR Taxa Interna de Retorno.............................................................27
Grfico 5.4 Risco.....................................................................................................29
Grfico 6.1 TIR x Velocidade de Vendas................................................................65
10
BOVESPA
COFINS
CSLL
IBGE
IPTU
IRPJ
Imposto de Renda
IRR
ITBI
MTIR
NPV
PBD
PBS
PIS
R$
TIR
TMA
TMT
VGV
VP
Valor Presente
VPL
11
SUMRIO
INTRODUO........................................................................................................................14
OBJETIVOS............................................................................................................................15
2.1
Objetivo Geral............................................................................................................................15
2.2
Objetivo Especfico...................................................................................................................15
MTODO DE TRABALHO.................................................................................................16
JUSTIFICATIVA.....................................................................................................................17
EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS.................................................................................18
5.1
Sistemtica da Anlise..............................................................................................................18
5.2
5.3
Viabilidade Econmica.............................................................................................................20
5.4
5.4.1.
Fluxo de Caixa.................................................................................................................................22
5.4.2.
5.4.3.
5.4.4.
Critrio do Payback.........................................................................................................................25
5.4.5
5.4.6
5.4.7
5.4.8.
Anlise de Risco..............................................................................................................................28
5.4.9.
Anlise de Sensibilidade................................................................................................................29
5.5.
5.5.1
Receitas............................................................................................................................................29
5.5.2
Despesas..........................................................................................................................................31
5.5.2.1.
Aquisio do Terreno............................................................................................................31
12
5.5.2.2.
5.5.2.3.
Despesas Comerciais............................................................................................................32
5.5.2.4.
5.5.2.5.
ESTUDO DE CASO..............................................................................................................34
Caracterstica do Empreendimento..............................................................................................34
6.1.1.1.
Terreno....................................................................................................................................34
6.1.1.2.
Empreendimento....................................................................................................................35
6.1.1.3.
6.1.1.4.
Permuta...................................................................................................................................35
6.1.1.5.
6.2.
Parmetros.................................................................................................................................37
6.2.1
Vendas..............................................................................................................................................37
6.2.2.
6.2.3.
Despesas Comerciais.....................................................................................................................38
6.2.4.
Impostos............................................................................................................................................38
6.2.5.
Financiamento da Obra..................................................................................................................38
6.3.
6.4.
6.4.1.
Fluxo de Caixa.................................................................................................................................39
6.4.2.
6.4.3.
6.4.4.
6.4.5.
6.5.
6.5.1.
6.5.2.
6.5.3.
6.5.4.
6.5.5.
6.6.
6.6.1.
13
6.6.2.
6.7.
6.7.1.
6.7.2.
6.7.3.
6.7.4.
Payback............................................................................................................................................59
6.7.5.
Lucro..................................................................................................................................................60
6.7.6.
Margem Bruta...................................................................................................................................60
6.7.7.
Investimento Mximo......................................................................................................................61
6.7.8.
Exposio Mxima..........................................................................................................................61
6.7.9.
Exposio Mdia.............................................................................................................................62
6.7.10.
Ponto de Equilbrio.....................................................................................................................63
CONCLUSO.........................................................................................................................65
RECOMENDAES............................................................................................................66
REFERNCIAS...............................................................................................................................68
ANEXO A..........................................................................................................................................70
ANEXO B..........................................................................................................................................71
14
1 INTRODUO
O mercado imobilirio um dos ramos mais importantes da economia nacional. De
acordo com a Cmara Brasileira da Indstria da Construo, o setor participou com
4,5% do PIB Produto Interno Bruto brasileiro no ano de 2008. Em 2005, por
exemplo, de acordo com os dados do IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia
Estatstica as 105 mil empresas de construo em atividade no Pas empregaram
cerca de 1,6 milhes de pessoas, com gastos salariais superiores a 15,5 bilhes,
correspondendo a uma mdia mensal de 2,7 salrios mnimos. Alm de movimentar
grande volume de recursos financeiros por diversos setores da economia.
15
2 OBJETIVOS
2.1 Objetivo Geral
O objetivo geral do trabalho apresentar uma metodologia de anlise expedida de
viabilidade econmica e financeira direcionada ao investimento de empreendimentos
residenciais, visto que, ainda nos dias de hoje algumas empresas se baseiam em
formas empricas. O trabalho analisa de forma criteriosa as previses e provises
das despesas e receitas geradas na implantao de um empreendimento residencial
atravs de um projeto de viabilidade, possibilitando ao investidor maior segurana
financeira na hora da deciso.
16
3 MTODO DE TRABALHO
O trabalho ser desenvolvido a partir de um estudo sobre indicadores financeiros,
com intuito de analisar a viabilidade-financeira de projetos voltado incorporao
imobiliria residencial.
17
4 JUSTIFICATIVA
O dficit habitacional no Pas, que segundo a Fundao Joo Pinheiro, atingiu 7,9
milhes de unidades em 2007, levou os investidores e empreendedores do ramo da
construo e incorporao de empreendimentos residenciais a buscarem novas
formas de oportunidades para melhor aproveitar a farta demanda por moradias no
Brasil. Um dos primeiros passos das principais empresas do ramo, na inteno de
ofertar grande demanda foi a busca por capital no mercado financeiro. Segundo o
BOVESPA Bolsa de Valores do Estado de So Paulo (at dezembro de 2008),
vinte e duas empresas do setor que abriram capital, abasteceram seus caixas com
cerca de 12 bilhes de reais. Com os caixas cheios, com a credibilidade dos bancos
e com os incentivos do governo, o mercado imobilirio em 2007 e 2008 passou por
um processo de expanso, conforme informaes de jornais e revistas da poca.
18
Pesquisa de Mercado;
Estudo de Viabilidade;
Aquisio do Terreno;
Oramento e Planejamento;
Publicidade;
Vendas;
Administrao de Contratos;
19
Construo;
Manuteno ps-ocupao.
DEFINIO DO
VIABILIDADE
AQUISIO DO
PRODUTO
ESTTICA
TERRENO
PESQUISA DE
ESTRATGIA
MERCADO
INICIAL
PROJETOS
ASSISTNCIA
ORAMENTO
TCNICA
PLANEJAMENTO
VIABILIDADE
DINMICA
ENTREGA DAS
REGISTRO DE
CHAVES
INCORPORAO
RECURSOS P/
CONSTRUO
INCORPORAO
ADMINISTRAO DE
VENDAS
PUBLICIDADE
CONTRATOS
20
EMPREENDIMENTO:
Custos e Receita
Memria de Clculos
VGV Bruto
Permuta
Comisso
RECEITA BRUTA
Terreno
Obra
Administrao de Obra
Gerenciamento
Diversos.
Diversas
CUSTO BRUTO
RESULTADO BRUTO
21
ser
restitudo
com
receitas
provindas
do
prprio
empreendimento;
De acordo com Silva (1995), na anlise de viabilidade econmica o preo dever ser
maior que o custo, e as receitas, ou entradas, devero ser maiores que os gastos,
ou sadas. Resumindo, a anlise de viabilidade econmica, baseia-se na anlise
comparativa da quantidade de recursos entrantes e de sadas referentes ao custeio
do empreendimento, resultando em lucro.
como,
ser
capaz
de
evitar
saldos
negativos
proporcionando,
22
23
Data
Jan/00
Fev/00
Mar/00
Abr/00
Mai/00
RECEITAS (+)
Unidades Comercializadas
Receitas Financeiras
DESPESAS (-)
Despesas com Terreno
Despesas Gerais
Comisso - Corretagem
Propaganda Marketing
Taxa de Gerenciamento
Despesas de Incorporao
Despesas de Comercializao
Impostos
Despesas de Construo
Despesas Financeiras
FLUXO DE CAIXA DO PROJETO
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).
24
O VPL Valor Presente Lquido est diretamente ligado ao valor presente do fluxo
de caixa.
descontadas
com
uma
determinada
taxa
de
desconto,
somado
equao (1).
t=0
Sendo:
25
Uma caracterstica importante do VPL que a taxa de desconto afeta o seu valor,
pois se a taxa de desconto diminuir, o VPL aumentar, e vice-versa, se a taxa de
desconto aumentar, o VPL diminuir. Para compreender melhor essa caracterstica
do VPL, vivel a exemplificao em um grfico.
VPL
Taxa de Desconto
26
Para decidir se o investimento deve ser aceito, o Payback calculado com a taxa de
desconto k deve ser comparado com o Tempo Mximo Tolerado - TMT, valor de
referncia, de forma que (Lapponi, 2006):
Segundo Souza (2001), a Taxa Mnima de Atratividade - TMA a melhor taxa, com
baixo grau de risco, disponvel para aplicao do capital em anlise, ou seja, a
deciso de investir sempre ter pelo menos duas alternativas para serem avaliadas;
investir no projeto ou investir na Taxa Mnima de Atratividade.
VPL
TIR
TMA
Taxa de Desconto
27
equao (2).
t=0
Para Lapponi (2000), esse critrio aplicado num investimento com fluxo de caixa
simples estabelece que, enquanto o valor da TIR for maior que a Taxa Mnima de
Atratividade, o investimento dever ser aceito, isto :
A TIR pode ser usada pelo investidor para tomada de decises em diferentes
alternativas de investimento. Para isso, determina-se a TMA e a TIR de cada uma
das alternativas. A melhor aquela que tiver a maior TIR, desde que esta seja maior
que a TMA.
VPL
TIR
Taxa de Desconto
28
1/n
MTIR =
Sendo:
Rt (1+Ir)n-t
_____________________
-1
equao(3)
ICt I / (1+Ic)t
O PBD, de acordo com Longmore (1989) apud Balarine (2004), adota a mesma
tcnica do PBS para verificar o tempo de retorno do investimento. No entanto,
corrige o problema originalmente apresentado pelo mtodo PBS, de no considerar
o valor de dinheiro no tempo. Para tanto, anteriormente aplicao das mesmas
tcnicas do PBS, calculado o valor presente de todos os fluxos de caixa, adotada
uma taxa de desconto.
J Mohamed & McCowa (2001) apud Balarine (2004) registram que as tcnicas mais
comumente adotadas para anlise de risco na construo civil correspondem
anlise de Sensibilidade e Anlise de Probabilidade.
29
VPL
Risco
TIR
TMA
Taxa de Desconto
5.5.
5.5.1 Receitas
30
Vendas - %
Vendas %
Lanamento
Vendas %
Construo
Repasse
Perodo em meses
% Chaves
% Repasse
% - Ato
% semestral
% - x meses
1 2
3 4 5
Lanamento
6 7
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Construo - Obra
Repasse
31
5.5.2
Despesas
Aquisio do Terreno
1 Ms
Lanamento
Construo
Repasse
Chaves
% IPTU x Valor do Terreno
32
Aquisio do Terreno
1 Ms
Lanamento
Construo
Chaves
% ITBI no ato da compra do terreno
5.5.2.2.
5.5.2.3.
Despesas Comerciais
33
Antes do Lanamento
Durante o Lanamento
% do VGV
Aps Lanamento
% do VGV
% do VGV
tributaes
empreendimento
incidentes
imobilirio.
Para
na
incorporao
elaborao
das
de
figuras
um
determinado
foram
utilizados
34
6 ESTUDO DE CASO
6.1. Anlise de Viabilidade.
Este estudo de caso tem como objetivo demonstrar de forma matemtica a
elaborao
de
um
estudo
de
Viabilidade
Esttico
Dinmico
de
um
6.1.1.1. Terreno
35
6.1.1.2. Empreendimento
6.1.1.4. Permuta
A permuta fsica realizada na aquisio do terreno foi de 82,38% sobre o valor total
do terreno que resulta em um valor de R$ 5.420.745,00 este valor ser pago com
unidades (por ser um estudo de anlise de viabilidade os nmeros de unidades no
interferem nos clculos), sendo 17,69 apartamentos de 70m, 0,52 apartamentos de
80m , 8,85 apartamentos de 58m e 0,26 apartamentos de 67,5m
27,32 apartamentos permutados.
totalizando
36
A evoluo financeira do empreendimento foi obtida atravs do cronograma fsicofinanceiro conforme tabela abaixo e Anexo A.
Tabela 6.1 Cronograma Fsico-Financeiro
ANO
2012
2011
2010
MS
% EVOLUO
VALOR
Dezembro
3,33%
R$ 682.292
Janeiro
1,81%
R$ 370.855
Fevereiro
2,52%
R$ 516.329
Maro
2,93%
R$ 600.335
Abril
4,78%
R$ 979.386
Maio
4,35%
R$ 891.282
Junho
5,00%
R$ 1.024.462
Julho
4,97%
R$ 1.018.315
Agosto
5,10%
R$ 1.044.951
Setembro
5,64%
R$ 1.155.593
Outubro
5,69%
R$ 1.165.838
Novembro
6,95%
R$ 1.424.002
Dezembro
4,16%
R$ 852.352
Janeiro
4,57%
R$ 936.358
Fevereiro
4,94%
R$ 1.012.169
Maro
3,50%
R$ 717.123
Abril
4,39%
R$ 899.478
Maio
4,95%
R$ 1.014.217
Junho
5,25%
R$ 1.075.685
Julho
5,52%
R$ 1.131.006
Agosto
4,77%
R$ 977.377
Setembro
2,81%
R$ 575.748
Outubro
1,22%
R$ 249.969
Novembro
0,85%
R$ 174.149
37
6.2.
Parmetros
6.2.1 Vendas
A anlise de viabilidade otimista com relao s vendas das unidades, pois prev
a venda de 80% das unidades at as chaves em dezembro de 2012 e 20% depois
de 10 meses da entrega das chaves. A previso da velocidade de venda de 40%
no perodo de lanamento do empreendimento, perodo estimado em 10 meses,
40% no perodo de construo, 24 meses at a entrega das chaves e 20% no
perodo de estoque que se inicia na entrega das chaves com prazo previsto de 10
meses.
38
6.2.4. Impostos
6.3.
Clculo
Total ($)
% Sobre
Receita
VGV Bruto
2.993,64 x 13.919,00
Permuta
VGV Total
41.668.475,16 - 5.420.720,16
41.668.500,00
100,00
5.420.745,00
13,01
36.247.755,00
86,99
Comisso
36.247.755,00 x 0,04
1.449.910,20
3,50
Impostos
1.270.121,30
3,00
33.527.723,50
80,46
RECEITA BRUTA
( 36.247.755-1.449.910-1.270.121)
39
Terreno (Permuta)
1.159.638,84
2,78
20.489.241,93
49,17
2.663.601,33
6,39
0,00
0,00
345.480,10
0,83
24.657.962,20
59,18
8.869.761,30
21,29
Obra
ADM Obra
20.489.241,9 x 0,13
Gerenciamento
Diversos
CUSTO BRUTO
2.663.601,33 + 345.480,10)
(33.527.723,50 24.657.962,20)
RESULTADO BRUTO
(8.869.761,30 / 33.527.723,50)
MARGEM BRUTA
26,46 %
Lanamento
INICIO
TRMINO
PRAZO
PESO
VGV X PESO
Fev-10
Nov-10
10
40%
14.499.108,40
1.449.910,84
40
Construo
Dez-10
Nov-12
24
40%
14.499.108,40
604.129,52
Chaves / Repasse
Dez-12
Set-13
10
20%
7.249.554,20
724.955,42
PARCELAS
% VENDAS
VALOR PARCELAS
VALOR
TOTAL
DAS
PARCELAS
Entrada
5,00%
9.921,10
9.921,10
Mensais
23
10,00%
862,70
19.842,20
Anuais
4,00%
3.968,44
7.936,88
Chaves
7,00%
13.889,54
13.889,54
Repasse
74,00%
146.832,28
146.832,28
10
Fev-10
Fev-10
72.496
Mar-10
6.304
Abr-10
6.304
6.304
72.496
Mai-10
6.304
6.304
6.304
72.496
Jun-10
6.304
6.304
6.304
6.304
72.496
Jul-10
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
72.496
Ago-10
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
72.496
Set-10
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
72.496
Out-10
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
10
Nov-10
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
72.496
11
Dez-10
35.302
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
12
Jan-11
6.304
35.302
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
13
Fev-11
6.304
6.304
35.302
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
14
Mar-11
6.304
6.304
6.304
35.302
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
15
Abr-11
6.304
6.304
6.304
6.304
35.302
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
16
Mai-11
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
35.302
6.304
6.304
6.304
6.304
17
Jun-11
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
35.302
6.304
6.304
6.304
18
Jul-11
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
35.302
6.304
6.304
19
Ago-11
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
35.302
6.304
20
Set-11
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
35.302
CONSTRUO
LANAMENTO
TOTAL 10 MESES
Mar-10
Abr-10
Mai-10
Jun-10
Jul-10
Ago-10
Set-10
Out-10
Nov-10
72.496
72.496
CHAVES E REPASSE
41
21
Out-11
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
22
Nov-11
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
23
Dez-11
35.302
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
24
Jan-12
6.304
35.302
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
35.302
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
35.302
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
35.302
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
35.302
6.304
6.304
6.304
6.304
6.304
35.302
6.304
6.304
6.304
6.304
35.302
6.304
6.304
6.304
35.302
6.304
6.304
35.302
25
Fev-12
26
Mar-12
27
Abr-12
28
Mai-12
29
Jun-12
30
Jul-12
31
Ago-12
32
Set-12
33
Out-12
34
Nov-12
35
Dez-12
36
Jan-13
37
Fev-13
38
Mar-13
39
Abr-13
40
Mai-13
41
Jun-13
42
Jul-13
43
Ago-13
44
Set-13
45
Out-13
46
Nov-13
47
Dez-13
TOTAL (SOMA)
6.304
101.494
101.494
101.494
101.494
101.494
101.494
101.494
101.494
101.494
101.494
1.072.934
1.072.934
1.072.934
1.072.934
1.072.934
1.072.934
1.072.934
1.072.934
1.072.934
1.072.934
1.449.911
1.449.911
1.449.911
1.449.911
1.449.911
1.449.911
1.449.911
1.449.911
1.449.911
1.449.911
Entrada:
1. Entrada: R$ 604.130,00 x 5,00% = R$ 30.206,00
2. Entrada: (R$ 604.130,00 x 5,00%) + [(R$ 604.130,00 x 4,00%)/2] = R$
42.289,00
3. Entrada: (R$ 604.130,00 x 5,00%) + (R$ 604.130,00 x 10,00%) + [(R$
604.130,00 x 4,00%)/2] = R$ 102.702,00
Mensais:
1. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/23 = R$ 2.627,00
2. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/22 = R$ 2.746,00
3. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/21 = R$ 2.877,00
4. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/20 = R$ 3.021,00
5. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/19 = R$ 3.180,00
6. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/18 = R$ 3.356,00
42
Anuais:
1. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 2.627,00 = R$ 14.709,00
2. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 2.746,00 = R$ 14.829,00
3. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 2.877,00 = R$ 14.959,00
4. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 3.021,00 = R$ 15.103,00
5. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 3.180,00 = R$ 15.262,00
6. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 3.356,00 = R$ 15.439,00
7. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 3.554,00 = R$ 15.636,00
8. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 3.776,00 = R$ 15.858,00
9. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 4.028,00 = R$ 16.110,00
10. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 4.315,00 = R$ 16.398,00
11. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 4.647,00 = R$ 16.730,00
12. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 5.034,00 = R$ 17.117,00
13. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 5.492,00 = R$ 17.575,00
14. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 6.041,00 = R$ 18.124,00
43
Chaves:
1. Chaves: R$ 604.130,00 x 7,00% = R$ 42.289,00
2. Chaves: (R$ 604.130,00 x 7,00%) + [(R$ 604.130,00 x 4,00%)/2] = R$
54.372,00
Repasse
Repasse: R$ 604.130,00 x 74% = R$ 447.056,00
Tabela 6.5.2 Fluxo de Caixa das Vendas (Construo Dez-10 at Set-11)
FASE CONSTRUO 40% DO VGV
MESES
CHAVES E REPASSE
CONSTRUO
TOTAL 23 MESES
Dez-10
2
Jan-11
3
Fev-11
4
Mar-11
5
Abr-11
6
Mai-11
7
Jun-11
8
Jul-11
9
Ago-11
10
Set-11
11
Dez-10
30.206
12
Jan-11
2.627
30.206
13
Fev-11
2.627
2.746
30.206
14
Mar-11
2.627
2.746
2.877
30.206
15
Abr-11
2.627
2.746
2.877
3.021
30.206
16
Mai-11
2.627
2.746
2.877
3.021
3.180
30.206
17
Jun-11
2.627
2.746
2.877
3.021
3.180
3.356
30.206
18
Jul-11
2.627
2.746
2.877
3.021
3.180
3.356
3.554
30.206
19
Ago-11
2.627
2.746
2.877
3.021
3.180
3.356
3.554
3.776
20
Set-11
2.627
2.746
2.877
3.021
3.180
3.356
3.554
3.776
4.028
21
Out-11
14.709
2.746
2.877
3.021
3.180
3.356
3.554
3.776
4.028
4.315
22
Nov-11
2.627
14.829
2.877
3.021
3.180
3.356
3.554
3.776
4.028
4.315
23
Dez-11
2.627
2.746
14.959
3.021
3.180
3.356
3.554
3.776
4.028
4.315
24
Jan-12
2.627
2.746
2.877
15.103
3.180
3.356
3.554
3.776
4.028
4.315
25
Fev-12
2.627
2.746
2.877
3.021
15.262
3.356
3.554
3.776
4.028
4.315
26
Mar-12
2.627
2.746
2.877
3.021
3.180
15.439
3.554
3.776
4.028
4.315
27
Abr-12
2.627
2.746
2.877
3.021
3.180
3.356
15.636
3.776
4.028
4.315
28
Mai-12
2.627
2.746
2.877
3.021
3.180
3.356
3.554
15.858
4.028
4.315
29
Jun-12
2.627
2.746
2.877
3.021
3.180
3.356
3.554
3.776
16.110
4.315
30
Jul-12
2.627
2.746
2.877
3.021
3.180
3.356
3.554
3.776
4.028
16.398
31
Ago-12
2.627
2.746
2.877
3.021
3.180
3.356
3.554
3.776
4.028
4.315
32
Set-12
2.627
2.746
2.877
3.021
3.180
3.356
3.554
3.776
4.028
4.315
33
Out-12
14.709
2.746
2.877
3.021
3.180
3.356
3.554
3.776
4.028
4.315
34
Nov-12
2.627
2.746
2.877
3.021
3.180
3.356
3.554
3.776
4.028
4.315
35
Dez-12
42.289
42.289
54.372
54.372
54.372
54.372
54.372
54.372
54.372
54.372
36
Jan-13
447.056
447.056
447.056
447.056
447.056
447.056
447.056
447.056
447.056
447.056
604.130
604.130
604.130
604.130
604.130
604.130
604.130
604.130
604.130
604.130
37
Fev-13
38
Mar-13
39
Abr-13
40
Mai-13
41
Jun-13
42
Jul-13
43
Ago-13
44
Set-13
45
Out-13
46
Nov-13
47
Dez-13
TOTAL (SOMA)
30.206
30.206
44
CONSTRUO
12
Out-11
Nov-11
13
Dez-11
14
15
Jan-12
Fev-12
16
Mar-12
17
18
Abr-12
Mai-12
19
Jun-12
20
Jul-12
21
Out-11
30.206
22
Nov-11
4.647
30.206
23
Dez-11
4.647
5.034
30.206
24
Jan-12
4.647
5.034
5.492
42.289
25
Fev-12
4.647
5.034
5.492
6.041
42.289
26
Mar-12
4.647
5.034
5.492
6.041
6.713
42.289
27
Abr-12
4.647
5.034
5.492
6.041
6.713
7.552
42.289
28
Mai-12
4.647
5.034
5.492
6.041
6.713
7.552
8.630
42.289
29
Jun-12
4.647
5.034
5.492
6.041
6.713
7.552
8.630
10.069
42.289
30
Jul-12
4.647
5.034
5.492
6.041
6.713
7.552
8.630
10.069
12.083
42.289
31
Ago-12
16.730
5.034
5.492
6.041
6.713
7.552
8.630
10.069
12.083
15.103
32
Set-12
4.647
17.117
5.492
6.041
6.713
7.552
8.630
10.069
12.083
15.103
33
Out-12
4.647
5.034
17.575
6.041
6.713
7.552
8.630
10.069
12.083
15.103
34
Nov-12
4.647
5.034
5.492
18.124
6.713
7.552
8.630
10.069
12.083
15.103
35
Dez-12
54.372
54.372
54.372
42.289
54.372
54.372
54.372
54.372
54.372
54.372
36
Jan-13
447.056
447.056
447.056
447.056
447.056
447.056
447.056
447.056
447.056
447.056
604.130
604.130
604.130
604.130
604.130
604.130
604.130
604.130
604.130
604.130
37
Fev-13
38
Mar-13
39
Abr-13
40
Mai-13
41
Jun-13
42
Jul-13
43
Ago-13
44
Set-13
45
Out-13
46
Nov-13
47
Dez-13
TOTAL (SOMA)
21
CHAVES E REPASSE
TOTAL 23 MESES
Ago-12
22
23
Set-12
Out-12
24
Nov-12
31
Ago-12
42.289
32
Set-12
20.138
42.289
33
Out-12
20.138
30.206
42.289
34
Nov-12
20.138
30.206
60.413
102.702
35
Dez-12
54.372
54.372
54.372
54.372
36
Jan-13
447.056
447.056
447.056
447.056
37
Fev-13
38
Mar-13
39
Abr-13
40
Mai-13
41
Jun-13
42
Jul-13
43
Ago-13
44
Set-13
45
Out-13
46
Nov-13
45
47
Dez-13
TOTAL (SOMA)
604.130
604.130
604.130
604.130
A taxa de juros utilizada no clculo do fluxo de caixa desta fase de 12% a.a
referente a taxa de juros da Tabela Price, veja-se:
Estoque de 20%: (R$ 724.955,42 x 20%) = R$ 144.991,00
Repasse: de 80% (R$ 724.955,42 x 80%) = R$ 579.964,00
Juros: [(1+12%)3,/12 ]-1= 2,8773% = R$ 579.964,00 x 2,8773% = R$ 16.687,00
Tabela 6.5.5 Fluxo de Caixa das Vendas (Repasse Dez-12 at Abr-13)
FASE CHAVES E REPASSE 20% DO VGV
MESES
ESTOQUE E REPASSE
TOTAL 10 MESES
Dez-12
Jan-13
Fev-13
Mar-13
Abr-13
Vendas
35
Dez-12
36
Jan-13
37
Fev-13
38
Mar-13
39
Abr-13
40
Mai-13
41
Jun-13
42
Jul-13
43
Ago-13
44
Set-13
45
Out-13
46
Nov-13
47
Dez-13
TOTAL (SOMA)
Juros
Vendas
Juros
Vendas
Juros
Vendas
Juros
Vendas
Juros
144.991
144.991
144.991
579.964
16.867
144.991
579.964
16.867
144.991
579.964
16.867
579.964
724.955
16.687
724.955
16.687
724.955
16.687
16.867
724.955
16.687
579.964
16.867
724.955
16.687
CHAVES E REPASSE
TOTAL 10 MESES
35
Dez-12
36
Jan-13
37
Fev-13
38
Mar-13
39
Abr-13
40
Mai-13
41
Jun-13
42
Jul-13
43
Ago-13
44
Set-13
45
Out-13
46
Nov-13
Vendas
10
Mai-13
Jun-13
Jul-13
Ago-13
Set-13
Juros
Vendas
Juros
Vendas
Juros
Vendas
Juros
Vendas
144.991
144.991
144.991
579.964
16.867
144.991
579.964
16.867
144.991
579.964
16.867
579.964
16.867
Juros
46
47
Dez-13
TOTAL (SOMA)
724.955
16.687
724.955
16.687
724.955
16.687
724.955
16.687
579.964
16.867
724.955
16.687
TOTAL
(263.214)
IPTU
REGISTRO
PAGAMENTO
EMOLUMENTOS
TERRENO
(52.643)
(1.159.729)
(1.636.806)
(52.643)
(289.932)
(342.575)
(3.839)
(144.966)
(148.805)
(3.839)
(144.966)
(412.020)
(161.219)
CONSTRU
LANAMENTO
TERRENO
Jun-09
TERRENO
Jul-09
Ago-09
Set-09
(3.839)
(144.966)
(148.805)
Out-09
(3.839)
(144.966)
(148.805)
Nov-09
(3.839)
(144.966)
(148.805)
Dez-09
(3.839)
(144.966)
(148.805)
Jan-10
(3.839)
(3.839)
Fev-10
(3.839)
(3.839)
Mar-10
(3.839)
(3.839)
10
Abr-10
(3.839)
(3.839)
11
Mai-10
(3.839)
(3.839)
12
Jun-10
(3.839)
(3.839)
13
Jul-10
(3.839)
(3.839)
14
Ago-10
(3.839)
(3.839)
15
Set-10
(3.839)
(3.839)
16
Out-10
(3.839)
(3.839)
17
Nov-10
(3.839)
(3.839)
18
Dez-10
(3.839)
(3.839)
19
Jan-11
(3.839)
(3.839)
20
Fev-11
(3.839)
(3.839)
21
Mar-11
(3.839)
(3.839)
22
Abr-11
(3.839)
(3.839)
(263.214)
47
23
Mai-11
(3.839)
(3.839)
24
Jun-11
(3.839)
(3.839)
25
Jul-11
(3.839)
(3.839)
26
Ago-11
(3.839)
(3.839)
27
Set-11
(3.839)
(3.839)
28
Out-11
(3.839)
(3.839)
29
Nov-11
(3.839)
(3.839)
30
Dez-11
(3.839)
(3.839)
31
Jan-12
(3.839)
(3.839)
32
Fev-12
(3.839)
(3.839)
33
Mar-12
(3.839)
(3.839)
34
Abr-12
(3.839)
(3.839)
35
Mai-12
(3.839)
(3.839)
36
Jun-12
(3.839)
(3.839)
37
Jul-12
(3.839)
(3.839)
38
Ago-12
(3.839)
(3.839)
39
Set-12
(3.839)
(3.839)
40
Out-12
(3.839)
(3.839)
41
Nov-12
(3.839)
(3.839)
48
CUSTO RASO
TAXA DE ADM.
CUSTO TOTAL
FINANCIAMENTO
OBRA
CONSTRUO
TOTAL
JUROS
AMORTIZAO
FINANCIAMENTO
100%
(18.132.073)
(2.357.169)
11
Dez-10
3,33%
(603.798)
(78.494)
(20.489.242)
(682.292)
16.391.394
545.833
(1.815.752)
(18.207.146)
12
Jan-11
1,81%
(328.191)
(42.665)
(370.855)
13
Fev-11
2,52%
(456.928)
(59.401)
(516.329)
296.684
(4.768)
(4.768)
413.063
(7.359)
14
Mar-11
2,93%
(531.270)
(69.065)
(7.359)
(600.335)
480.268
(10.967)
(10.967)
15
Abr-11
4,78%
(866.713)
16
Mai-11
4,35%
(788.745)
(112.673)
(979.386)
783.509
(15.162)
(15.162)
(102.537)
(891.282)
713.026
(22.066)
17
Jun-11
5,00%
(906.604)
(22.066)
(117.858)
(1.024.462)
819.570
(28.234)
(28.234)
18
Jul-11
4,97%
(901.164)
(117.151)
(1.018.315)
814.652
(35.392)
(35.392)
19
Ago-11
5,10%
(924.736)
(120.216)
(1.044.951)
835.961
(42.508)
(42.508)
20
Set-11
5,64%
(1.022.649)
(132.944)
(1.155.593)
924.475
(49.810)
(49.810)
21
Out-11
5,69%
(1.031.715)
(134.123)
(1.165.838)
932.670
(57.884)
(57.884)
22
Nov-11
6,95%
(1.260.179)
(163.823)
(1.424.002)
1139.202
(66.031)
(66.031)
23
Dez-11
4,16%
(754.294)
(98.058)
(852.352)
681.882
(75.981)
(75.981)
24
Jan-12
4,57%
(828.636)
(107.723)
(936.358)
749.087
(81.937)
(81.937)
25
Fev-12
4,94%
(895.724)
(116.444)
(1.012.169)
809.735
(88.480)
(88.480)
26
Mar-12
3,50%
(634.623)
(82.501)
(717.123)
573.699
(95.553)
(95.553)
27
Abr-12
4,39%
(795.998)
(103.480)
(899.478)
719.582
(100.554)
(100.554)
28
Mai-12
4,95%
(897.538)
(116.680)
(1.014.218)
811.374
(106.849)
(106.849)
29
Jun-12
5,25%
(951.934)
(123.751)
(1.075.685)
860.548
(113.936)
(113.936)
30
Jul-12
5,52%
(1.000.890)
(130.116)
(1.131.006)
904.805
(121.453)
(121.453)
31
Ago-12
4,77%
(864.900)
(112.437)
(977.337)
781.869
(129.356)
(129.356)
32
Set-12
2,81%
(509.511)
(66.236)
(575.748)
460.598
(136.185)
(136.185)
33
Out-12
1,22%
(221.211)
(28.757)
(249.969)
199.975
(140.208)
(140.208)
34
Nov-12
0,85%
(154.123)
(20.036)
(174.159)
139.327
(141.955)
(141.955)
35
Dez-12
(143.172)
(16.534.566)
49
CHAVES E REPASSE
CONSTRUO
LANAMENTO
TOTAL
COMISSO PREVISTA
PROPAGANDA
DESPESAS COMERCIAIS
(1.449.911)
(1.631.178)
(3.081.089)
(543.716)
(543.716)
Jan-10
Fev-10
(28.998)
(72.496)
(101.494)
Mar-10
(57.996)
(72.496)
(130.492)
10
Abr-10
(57.996)
(72.496)
(130.492)
11
Mai-10
(57.996)
(72.496)
(130.492)
12
Jun-10
(57.996)
(72.496)
(130.492)
13
Jul-10
(57.996)
(72.496)
(130.492)
14
Ago-10
(57.996)
(72.496)
(130.492)
15
Set-10
(57.996)
(72.496)
(130.492)
16
Out-10
(57.996)
(72.496)
(130.492)
17
Nov-10
(57.996)
(72.496)
(130.492)
18
Dez-10
(41.081)
(15.104)
(56.185)
19
Jan-11
(24.165)
(15.104)
(39.270)
20
Fev-11
(24.165)
(15.104)
(39.270)
21
Mar-11
(24.165)
(15.104)
(39.270)
22
Abr-11
(24.165)
(15.104)
(39.270)
23
Mai-11
(24.165)
(15.104)
(39.270)
24
Jun-11
(24.165)
(15.104)
(39.270)
25
Jul-11
(24.165)
(15.104)
(39.270)
26
Ago-11
(24.165)
(15.104)
(39.270)
27
Set-11
(24.165)
(15.104)
(39.270)
28
Out-11
(24.165)
(15.104)
(39.270)
29
Nov-11
(24.165)
(15.104)
(39.270)
30
Dez-11
(24.165)
(15.104)
(39.270)
31
Jan-12
(24.165)
(15.104)
(39.270)
32
Fev-12
(24.165)
(15.104)
(39.270)
33
Mar-12
(24.165)
(15.104)
(39.270)
34
Abr-12
(24.165)
(15.104)
(39.270)
35
Mai-12
(24.165)
(15.104)
(39.270)
36
Jun-12
(24.165)
(15.104)
(39.270)
37
Jul-12
(24.165)
(15.104)
(39.270)
38
Ago-12
(24.165)
(15.104)
(39.270)
39
Set-12
(24.165)
(15.104)
(39.270)
40
Out-12
(24.165)
(15.104)
(39.270)
41
Nov-12
(24.165)
(15.104)
(39.270)
42
Dez-12
(26.582)
43
Jan-13
(28.998)
(28.998)
44
Fev-13
(28.998)
(28.998)
45
Mar-13
(28.998)
(28.998)
46
Abr-13
(28.998)
(28.998)
47
Mai-13
(28.998)
(28.998)
48
Jun-13
(28.998)
(28.998)
49
Jul-13
(28.998)
(28.998)
50
Ago-13
(28.998)
(28.998)
51
Set-13
(28.998)
(28.998)
52
Out-13
(14.499)
(14.499)
53
Nov-13
54
Dez-13
(26.582)
50
LANAMENTO
TERRENO
TOTAL
ASSESSORIA
VIGILNCIA
DEMOLIO
DECORAO
DESPACHANTE
(100.000)
(30.000)
(100.000)
(50.000)
(130.200)
INCORP.
(1.379.050)
(8.100)
Jun-09
(5.000)
(3.100)
Jul-09
(5.000)
(3.100)
(8.100)
Ago-09
(25.000)
(5.000)
Emolumentos
(3.100)
(33.100)
Set-09
(25.000)
(5.000)
(50.000)
(50.000)
(3.100)
(133.100)
Out-09
(25.000)
(5.000)
(50.000)
reas (2.500)
(3.100)
(85.600)
Nov-09
(25.000)
(5.000)
(738.362)
(3.100)
(771.462)
(23.031)
(5.000)
Outorga
(3.100)
(94.594)
(3.100)
(3.100)
Dez-09
Jan-10
Fev-10
(3.100)
(3.100)
Mar-10
(3.100)
(3.100)
10
Abr-10
(3.100)
(3.100)
11
Mai-10
(3.100)
(3.100)
12
Jun-10
(3.100)
(3.100)
Registro Terreno
(63.462)
Registro Obra
REPASSE
CHAVES E
CONSTRUO
51
13
Jul-10
(3.100)
(3.100)
14
Ago-10
(3.100)
(3.100)
15
Set-10
(3.100)
(3.100)
16
Out-10
(3.100)
(3.100)
17
Nov-10
(3.100)
(3.100)
18
Dez-10
(3.100)
(3.100)
19
Jan-11
(3.100)
(3.100)
20
Fev-11
(3.100)
(3.100)
21
Mar-11
(3.100)
(3.100)
22
Abr-11
(3.100)
(3.100)
23
Mai-11
(3.100)
(3.100)
24
Jun-11
(3.100)
(3.100)
25
Jul-11
(3.100)
(3.100)
26
Ago-11
(3.100)
(3.100)
27
Set-11
(3.100)
(3.100)
28
Out-11
(3.100)
(3.100)
29
Nov-11
(3.100)
(3.100)
30
Dez-11
(3.100)
(3.100)
31
Jan-12
(3.100)
(3.100)
32
Fev-12
(3.100)
(3.100)
33
Mar-12
(3.100)
(3.100)
34
Abr-12
(3.100)
(3.100)
35
Mai-12
(3.100)
(3.100)
36
Jun-12
(3.100)
(3.100)
37
Jul-12
(3.100)
(3.100)
38
Ago-12
(3.100)
(3.100)
39
Set-12
(3.100)
(3.100)
40
Out-12
(16.667)
(3.100)
(19.767)
41
Nov-12
(16.667)
(3.100)
42
Dez-12
(16.667)
(16.667)
43
Jan-13
44
Fev-13
45
Mar-13
(63.462)
(23.031)
(86.494)
46
Abr-13
Averbao Obra
Averb. Terreno
(19.767)
PIS/Cofins
(Programa
de
Integrao
Social/Contribuio
para
52
PIS
LIQUIDA
TOTAL
35.558.733
(1.297.894)
IR
IR
TRIMESTRAL
EXCEDENTE
(426.705)
(221.190)
IR TOTAL
CSLL
IMPOSTOS
(647.895)
(384.034)
(2.329.823)
(5.524)
(4.971)
(18.481)
Jun-09
CONSTRUO
LANAMENTO
TERRENO
Jul-09
Ago-09
Set-09
Out-09
Nov-09
Dez-09
Jan-10
Fev-10
241.497
Mar-10
218.803
(8.815)
10
Abr-10
225.107
(7.986)
11
Mai-10
33.411
(8.216)
12
Jun-10
39.715
(1.220)
13
Jul-10
46.019
(1.450)
14
Ago-10
52.323
(1.680)
15
Set-10
58.627
(1.910)
16
Out-10
64.931
(2.140)
17
Nov-10
71.235
(2.370)
18
Dez-10
81.163
(2.600)
19
Jan-11
100.706
(2.962)
20
Fev-11
103.452
(3.676)
21
Mar-11
106.329
(3.776)
22
Abr-11
109.349
(3.881)
23
Mai-11
112.529
(3.991)
24
Jun-11
115.885
(4.107)
25
Jul-11
119.439
(4.230)
26
Ago-11
123.215
(4.360)
27
Set-11
127.242
(4.497)
28
Out-11
114.642
(4.644)
29
Nov-11
119.289
(4.184)
30
Dez-11
153.322
(4.354)
31
Jan-12
170.634
(5.596)
32
Fev-12
171.042
(6.238)
33
Mar-12
172.290
(6.228)
34
Abr-12
174.616
(6.243)
35
Mai-12
178.381
(6.289)
36
Jun-12
184.160
(6.373)
37
Jul-12
192.959
(6.511)
38
Ago-12
206.793
(6.722)
(8.815)
(5.524)
(8.216)
(1.220)
(3.579)
(3.579)
(3.221)
(8.249)
(1.680)
(1.910)
(1.884)
(1.884)
(1.695)
(5.719)
(2.370)
(2.600)
(2.608)
(2.608)
(2.347)
(7.917)
(3.676)
(3.776)
(3.726)
(3.726)
(3.353)
(10.960)
(3.991)
(4.107)
(4.053)
(4.053)
(3.648)
(11.931)
(4.360)
(4.497)
(4.439)
(4.439)
(3.995)
(13.078)
(4.184)
(4.354)
(4.647)
(4.647)
(4.182)
(14.426)
(6.238)
(6.228)
(6.151)
(6.151)
(5.536)
(17.930)
(6.289)
(6.373)
(6.303)
(6.303)
(5.673)
(18.487)
(6.772)
CHAVES E REPASSE
53
39
Set-12
213.780
(7.043)
40
Out-12
328.302
(7.548)
41
Nov-12
2.402.019
(7.803)
(7.803)
42
Dez-12
115.993
(11.983)
(11.983)
43
Jan-13
115.993
(87.674)
44
Fev-13
712.645
(4.234)
(4.234)
45
Mar-13
22.171.325
(4.234)
(4.234)
46
Abr-13
712.645
(26.012)
47
Mai-13
712.645
(809.253)
48
Jun-13
712.645
(26.012)
49
Jul-13
712.645
(26.012)
50
Ago-13
712.645
(26.012)
(26.012)
51
Set-13
712.645
(26.012)
(26.012)
52
Out-13
582.153
(26.012)
53
Nov-13
596.652
(21.249)
54
Dez-13
596.652
(21.249)
(21.249)
(7.043)
(7.007)
(35.329)
(11.336)
(7.007)
(17.553)
(1.557)
(52.882)
(12.893)
(6.306)
(31.796)
(10.202)
(20.871)
(172.352)
(49.106)
(809.253)
(26.012)
(283.159)
(25.655)
(182.773)
(11.103)
(465.932)
(36.759)
(254.843)
(23.090)
(746.787)
(85.860)
(21.249)
(21.249)
(21.305)
(8.204)
(29.509)
(19.175)
(70.462)
Juros financeiros: incide sobre o saldo credor e devedor 12% a.a ou 0,95%
a.m. no regime de juros compostos, exemplo:
R$ 350.675,00 x 0,95% = R$ 3.327.
(R$ 350.675,00 + R$ 156.905,00 + R$ 3.327,00) x 0,95% = R$ 4.848.
(R$ 350.675,00 + R$ 156.905,00 + R$ 3.327,00 + R$ 445.818,00 + R$
4.848,00) x 0,95% = R$ 9.118,00.
Total: R$ 4.335.092,00
54
JUROS FINANCEIROS
SALDO ACUMULADO
RESULTADO S/
FINANCIAMENTO
CHAVES E REPASSE
CONSTRUO
LANAMENTO
TERRENO
TOTAL
8.092.634
(4.335.092)
3.757.541
Jun-09
(350.675)
Jul-09
(156.905)
(3.327)
(510.907)
(160.232)
Ago-09
(445.120)
(4.848)
(960.875)
(449.967)
Set-09
(281.905)
(9.118)
(1.251.897)
(291.022)
Out-09
(234.405)
(11.879)
(1.498.181)
(246.284)
Nov-09
(920.267)
(14.216)
(2.432.663)
(934.483)
Dez-09
(243.398)
(23.083)
(2.699.144)
(266.481)
Jan-10
(550.655)
(25.612)
(3.275.411)
(576.266)
Fev-10
162.063
(31.080)
(3.144.427)
130.984
Mar-10
130.554
(29.837)
(3.043.710)
100.718
10
Abr-10
127.192
(28.881)
(2.945.399)
98.311
11
Mai-10
(54.239)
(27.948)
(3.027.587)
(82.188)
12
Jun-10
(40.939)
(28.728)
(3.097.254)
(69.667)
13
Jul-10
(41.664)
(29.389)
(3.168.307)
(71.054)
14
Ago-10
(28.791)
(30.063)
(3.227.162)
(58.864)
15
Set-10
(22.717)
(30.622)
(3.280.500)
(53.339)
16
Out-10
(20.222)
(31.128)
(3.331.851)
(51.350)
17
Nov-10
(10.559)
(31.615)
(3.374.035)
(42.185)
18
Dez-10
(625.772)
(32.016)
(4.031.822)
(657.787)
19
Jan-11
(300.110)
(38.257)
(4.370.189)
(338.367)
20
Fev-11
(438.596)
(41.468)
(4.850.253)
(480.064)
21
Mar-11
(519.825)
(46.023)
(5.416.101)
(565.848)
22
Abr-11
(903.040)
(51.392)
(6.370.533)
(964.432)
23
Mai-11
(804.787)
(60.449)
(7.235.769)
(865.236)
24
Jun-11
(934.727)
(68.659)
(8.239.155)
(1.003.386)
25
Jul-11
(932.850)
(78.180)
(9.250.185)
(1.011.030)
26
Ago-11
(948.139)
(87.773)
(10.286.097)
(1.035.912)
27
Set-11
(1.054.941)
(97.603)
(11.438.591)
(1.152.494)
28
Out-11
(1.086.317)
(108.538)
(12.633.447)
(1.194.855)
29
Nov-11
(1.330.941)
(119.876)
(14.084.264)
(1.450.817)
30
Dez-11
(725.428)
(133.643)
(14.943.334)
(859.071)
31
Jan-12
(801.931)
(141.794)
(15.887.059)
(943.725)
32
Fev-12
(869.816)
(150.749)
(16.907.624)
(1.020.565)
33
Mar-12
(574.352)
(160.433)
(17.642.409)
(734.785)
34
Abr-12
(767.161)
(167.405)
(18.576.975)
(934.566)
35
Mai-12
(867.933)
(176.273)
(19.621.181)
(1.044.206)
36
Jun-12
(925.721)
(186.181)
(20.733.083)
(1.111.902)
37
Jul-12
(987.377)
(196.732)
(21.917.192)
(1.184.109)
38
Ago-12
(813.143)
(207.968)
(22.938.302)
(1.021.110)
39
Set-12
(398.041)
(217.657)
(23.554.000)
(615.698)
40
Out-12
(95.760)
(223.449)
(23.873.259)
(319.259)
41
Nov-12
107.630
(226.528)
(23.992.157)
(118.898)
42
Dez-12
2.369.530
(227.657)
(21.850.284)
2.141.874
43
Jan-13
(56.359)
(207.333)
(22.113.976)
(263.692)
44
Fev-13
111.759
(209.835)
(22.212.051)
(98.076)
45
Mar-13
621.917
(210.766)
(21.800.900)
411.152
46
Abr-13
22.122.219
(206.864)
114.455
21.915.355
47
Mai-13
(96.609)
1.086
18.932
(95.523)
48
Jun-13
686.633
180
705.745
686.813
49
Jul-13
(34.143)
6.697
678.299
(27.446)
50
Ago-13
686.633
6.436
1.371.368
693.069
51
Set-13
686.633
13.013
2.071.014
699.646
52
Out-13
496.293
19.651
2.586.958
515.944
53
Nov-13
575.403
24.547
3.186.908
599.950
54
Dez-13
574.874
30.240
3.792.022
605.114
(70.462)
35.982
3.757.541
(34.480)
(350.675)
(350.675)
55
Juros financeiros: incide sobre o saldo credor e devedor 12% a.a ou 0,95%
a.m. no regime de juros compostos, exemplo:
R$ 350.675,00 x 0,95% = R$ 3.327,00.
(R$ 350.675,00 + R$ 156.905,00 + R$ 3.327,00) x 0,95% = R$ 4.848,00.
(R$ 350.675,00 + R$ 156.905,00 + R$ 3.327,00 + R$ 445.818,00 + R$
4.848,00) x 0,95% = R$ 9.118,00.
Total: R$ 2.329.248,00
JUROS FINANCEIROS
LUCRO IMOBILIRIO
LUCRO IMOBILIRIO
ACUMIULADO
LANAMENTO
TERRENO
TOTAL
Jun-09
(350.675)
Jul-09
(156.905)
(3.327)
(350.675)
(160.232)
(350.675)
(510.907)
Ago-09
(445.120)
(4.848)
(449.967)
(960.875)
Set-09
(281.905)
(9.118)
(291.022)
(1.251.897)
Out-09
(234.405)
(11.879)
(246.284)
(1.498.181)
Nov-09
(920.267)
(14.216)
(934.483)
(2.432.663)
Dez-09
(243.398)
(23.083)
(266.481)
(2.699.144)
Jan-10
(550.655)
(25.612)
(576.266)
(3.275.411)
Fev-10
162.063
(31.080)
130.984
(3.144.427)
Mar-10
130.554
(29.837)
100.718
(3.043.710)
10
Abr-10
127.192
(28.881)
98.311
(2.945.399)
11
Mai-10
(54.239)
(27.948)
(82.188)
(3.027.587)
12
Jun-10
(40.939)
(28.728)
(69.667)
(3.097.254)
13
Jul-10
(41.664)
(29.389)
(71.054)
(3.168.307)
14
Ago-10
(28.791)
(30.063)
(58.864)
(3.227.162)
15
Set-10
(22.717)
(30.622)
(53.339)
(3.280.500)
CHAVES E REPASSE
CONSTRUO
56
16
Out-10
(20.222)
(31.128)
(51.350)
(3.331.851)
17
Nov-10
(10.559)
(31.615)
(42.185)
(3.374.035)
18
Dez-10
(79.938)
(32.016)
(111.954)
(3.485.989)
19
Jan-11
(8.193)
(33.078)
(41.271)
(3.527.260)
20
Fev-11
(32.892)
(33.469)
(66.361)
(3.593.621)
21
Mar-11
(50.524)
(34.099)
(84.623)
(3.678.245)
22
Abr-11
(134.693)
(34.902)
(169.595)
(3.847.840)
23
Mai-11
(113.767)
(36.511)
(150.279)
(3.998.118)
24
Jun-11
(143.391)
(37.937)
(181.328)
(4.179.447)
25
Jul-11
(153.590)
(39.658)
(193.248)
(4.372.695)
26
Ago-11
(154.686)
(41.492)
(196.177)
(4.568.872)
27
Set-11
(180.226)
(43.353)
(223.579)
(4.792.452)
28
Out-11
(211.531)
(45.475)
(257.006)
(5.049.457)
29
Nov-11
(257.770)
(47.913)
(305.683)
(5.355.141)
30
Dez-11
(119.527)
(50.814)
(170.341)
(5.525.482)
31
Jan-12
(134.781)
(52.430)
(187.212)
(5.712.693)
32
Fev-12
(148.561)
(54.207)
(202.768)
(5.915.461)
33
Mar-12
(96.207)
(56.131)
(152.337)
(6.067.798)
34
Abr-12
(148.142)
(57.576)
(205.719)
(6.273.517)
35
Mai-12
(163.408)
(59.528)
(222.936)
(6.496.453)
36
Jun-12
(179.109)
(61.643)
(240.752)
(6.737.205)
37
Jul-12
(204.025)
(63.928)
(267.953)
(7.005.158)
38
Ago-12
(160.629)
(66.470)
(227.100)
(7.232.258)
39
Set-12
(73.628)
(68.625)
(142.253)
(7.374.511)
40
Out-12
(35.994)
(69.975)
(105.969)
(7.480.480)
41
Nov-12
105.002
(70.981)
34.021
(7.446.459)
42
Dez-12
(14.165.036)
(70.658)
(14.235.694)
(21.682.153)
43
Jan-13
(56.359)
(205.737)
(262.097)
(21.944.249)
44
Fev-13
111.759
(208.224)
(96.465)
(22.040.715)
45
Mar-13
621.917
(209.140)
412.777
(21.627.937)
46
Abr-13
22.122.219
(205.223)
21.916.996
289.059
47
Mai-13
(96.609)
2.743
(93.866)
195.193
48
Jun-13
686.633
1.852
688.485
883.678
49
Jul-13
(34.143)
8.385
(25.758)
857.920
50
Ago-13
686.633
8.141
694.774
1.552.694
51
Set-13
686.633
14.733
701.366
2.254.060
52
Out-13
496.293
21.388
517.681
2.771.741
53
Nov-13
575.403
26.300
601.704
3.373.444
54
Dez-13
574.874
32.010
606.884
3.980.328
(70.462)
37.769
(32.693)
3.947.635
SALDO
SALDO VP
LUCRO
LUCRO
LUCRO
LUCRO
(VPL)
IMOBILIRIO
IMOBILIRIO
IMOBILIRIO
IMOBILIRIO
(VP)
ACUMIULADO
ACUMIULADO
(VP)
EXPOSIO
57
TOTAL
CHAVES E REPASSE
CONSTRUO
LANAMENTO
TERRENO
6.276.882
3.997.692
3.947.635
1.995.123
Jun-09
(350.675)
(350.675)
(350.675)
(350.675)
(350.675)
(350.675)
50
1
Jul-09
(156.905)
(156.146)
(160.232)
(159.456)
(510.907)
(510.131)
Ago-09
(445.120)
(440.818)
(449.967)
(445.619)
(960.875)
(955.750)
Set-09
(281.905)
(227.828)
(291.022)
(286.814)
(1.251.897)
(1.242.563)
Out-09
(234.405)
(229.896)
(246.284)
(241.546)
(1.498.181)
(1.484.110)
Nov-09
(920.267)
(898.193)
(934.483)
(912.068)
(2.432.663)
(2.396.177)
Dez-09
(243.398)
(236.409)
(266.481)
(258.829)
(2.699.144)
(2.655.007)
Jan-10
(550.655)
(532.253)
(576.266)
(557.008)
(3.275.411)
(3.212.015)
Fev-10
162.063
155.888
130.984
125.993
(3.144.427)
(3.086.022)
Mar-10
130.554
124.972
100.718
96.411
(3.043.710)
(2.989.611)
10
Abr-10
127.192
121.163
98.311
93.651
(2.945.399)
(2.895.960)
11
Mai-10
(54.239)
(51.418)
(82.188)
(77.913)
(3.027.587)
(2.973.873)
12
Jun-10
(40.939)
(38.621)
(69.667)
(65.723)
(3.097.254)
(3.039.597)
13
Jul-10
(41.664)
(39.116)
(71.054)
(66.707)
(3.168.307)
(3.106.304)
14
Ago-10
(28.791)
(26.899)
(58.864)
(54.986)
(3.227.162)
(3.161.290)
15
Set-10
(22.717)
(21.121)
(53.339)
(49.592)
(3.280.500)
(3.210.882)
16
Out-10
(20.222)
(18.710)
(51.350)
(47.512)
(3.331.851)
(3.258.394)
17
Nov-10
(10.559)
(9.732)
(42.185)
(38.842)
(3.374.035)
(3.297.236)
18
Dez-10
(79.938)
(73.248)
(111.954)
(102.584)
(3.485.989)
(3.399.820)
19
Jan-11
(8.193)
(7.471)
(41.271)
(37.634)
(3.527.260)
(3.437.454)
20
Fev-11
(32.892)
(29.848)
(66.361)
(60.220)
(3.593.621)
(3.497.673)
21
Mar-11
(50.524)
(45.626)
(84.623)
(76.420)
(3.678.245)
(3.574.093)
22
Abr-11
(134.693)
(121.046)
(169.595)
(152.412)
(3.847.840)
(3.726.505)
23
Mai-11
(113.767)
(101.745)
(150.279)
(134.398)
(3.998.118)
(3.860.903)
24
Jun-11
(143.391)
(127.618)
(181.328)
(161.382)
(4.179.447)
(4.022.285)
25
Jul-11
(153.590)
(136.033)
(193.248)
(171.157)
(4.372.695)
(4.193.442)
26
Ago-11
(154.686)
(136.339)
(196.177)
(172.910)
(4.568.872)
(4.366.352)
27
Set-11
(180.226)
(158.081)
(223.579)
(196.107)
(4.792.452)
(4.562.459)
28
Out-11
(211.531)
(184.641)
(257.006)
(224.334)
(5.049.457)
(4.786.794)
29
Nov-11
(257.770)
(223.911)
(305.683)
(265.531)
(5.355.141)
(5.052.325)
30
Dez-11
(119.527)
(103.324)
(170.341)
(147.250)
(5.525.482)
(5.199.575)
31
Jan-12
(134.781)
(115.946)
(187.212)
(161.049)
(5.712.693)
(5.360.624)
32
Fev-12
(148.561)
(127.181)
(202.768)
(173.587)
(5.915.461)
(5.534.211)
33
Mar-12
(96.207)
(81.962)
(152.337)
(129.782)
(6.067.798)
(5.663.993)
34
Abr-12
(148.142)
(125.597)
(205.719)
(1.74.411)
(6.273.517)
(5.838.404)
35
Mai-12
(163.408)
(137.868)
(222.936)
(1.88.093)
(6.496.453)
(6.026.497)
36
Jun-12
(179.109)
(150.383)
(240.752)
(202.140)
(6.737.205)
(6.228.637)
37
Jul-12
(204.025)
(170.473)
(267.953)
(223.889)
(7.005.158)
(6.452.525)
38
Ago-12
(160.629)
(133.564)
(227.100)
(188.834)
(7.232.258)
(6.641.360)
39
Set-12
(73.628)
(60.926)
(142.253)
(117.711)
(7.374.511)
(6.759.071)
40
Out-12
(35.994)
(29.640)
(105.969)
(87.262)
(7.480.480)
(6.846.333)
41
Nov-12
105.002
86.047
34.021
27.880
(7.446.459)
(6.818.454)
42
Dez-12
(14.165.036)
(11.551.733)
(14.235.694)
(11.609.356)
(21.682.153)
(18.427.809)
43
Jan-13
(56.359)
(45.739)
(262.097)
(212.707)
(21.944.249)
(18.640.516)
44
Fev-13
111.759
90.260
(96.465)
(77.908)
(22.040.715)
(18.718.425)
45
Mar-13
621.917
499.845
412.777
331.756
(21.627.937)
(18.386.668)
46
Abr-13
22.122.219
17.693.871
21.916.996
17.529.729
289.059
(856.939)
47
Mai-13
(96.609)
(76.896)
(93.866)
(74.713)
195.193
(931.652)
48
Jun-13
686.633
543.878
688.485
545.345
883.678
(386.307)
49
Jul-13
(34.143)
(26.913)
(25.758)
(20.304)
857.920
(406.611)
50
Ago-13
686.633
538.621
694.774
545.007
1.552.694
138.426
51
Set-13
686.633
536.012
701.366
547.514
2.254.060
685.910
52
Out-13
496.293
385.549
517.681
402.164
2.771.741
1.088.074
53
Nov-13
575.403
444.841
601.704
465.174
3.373.444
1.553.248
54
Dez-13
574.874
442.279
606.884
466.906
3.980.328
2.020.153
55
Jan-14
(70.462)
(53.947)
(32.693)
(25.031)
3.947.635
1.995.123
58
VP
Receita
Vendas Unidades
R$ 37.008.644
R$ 30.041.393
Financiamento
R$ 16.391.394
R$ 14.222.440
(R$ 1.636.806)
(R$ 1.603.903)
(R$ 20.489.242)
(R$ 17.778.050)
(R$ 1.815.752)
(R$ 1.534.417)
Despesas
Terreno
Obra
Juros Financeiros
Amortizao
(R$ 16.391.394)
(R$ 13.367.351)
Comerciais
(R$ 3.081.089)
(R$ 2.799.183)
Incorporao
(R$ 1.379.050)
(R$ 1.316.076)
Impostos
(R$ 2.329.823)
(R$ 1.867.160)
R$ 6.276.882
R$ 3.997.692
VPL
Valor
Presente
Lquido
foi
calculado
no
Excel,
atravs
da
frmula
59
Na anlise de viabilidade deste estudo de caso a TIR calculada de 26% a.a. A TIR
foi calculada no Excel pela frmula TIR((Fluxo Saldo);0) = 1,94% a.m ou 26% a.a, a
TIR tambm pode ser calculada na HP-12C atravs da funo IRR.
6.7.4. Payback
50
LUCRO IMOBILIRIO
LUCRO IMOBILIRIO
ACUMIULADO
ACUMIULADO (VP)
Ago-13
1.552.694
138.426
EXPOSIO
Payback.
60
6.7.5. Lucro
SALDO
SALDO VP
LUCRO
LUCRO
LUCRO
LUCRO
(VPL)
IMOBILIRIO
IMOBILIRIO
IMOBILIRIO
IMOBILIRIO
(VP)
ACUMIULADO
ACUMIULADO
(VP)
CHAVES E REPASSE
TOTAL
6.276.882
3.997.692
3.947.635
1.995.123
EXPOSIO
50
42
Dez-12
(14.165.036)
(11.551.733)
(14.235.694)
(11.609.356)
(21.682.153)
(18.427.809)
43
Jan-13
(56.359)
(45.739)
(262.097)
(212.707)
(21.944.249)
(18.640.516)
44
Fev-13
111.759
90.260
(96.465)
(77.908)
(22.040.715)
(18.718.425)
45
Mar-13
621.917
499.845
412.777
331.756
(21.627.937)
(18.386.668)
46
Abr-13
22.122.219
17.693.871
21.916.996
17.529.729
289.059
(856.939)
47
Mai-13
(96.609)
(76.896)
(93.866)
(74.713)
195.193
(931.652)
48
Jun-13
686.633
543.878
688.485
545.345
883.678
(386.307)
49
Jul-13
(34.143)
(26.913)
(25.758)
(20.304)
857.920
(406.611)
50
Ago-13
686.633
538.621
694.774
545.007
1.552.694
138.426
51
Set-13
686.633
536.012
701.366
547.514
2.254.060
685.910
52
Out-13
496.293
385.549
517.681
402.164
2.771.741
1.088.074
53
Nov-13
575.403
444.841
601.704
465.174
3.373.444
1.553.248
54
Dez-13
574.874
442.279
606.884
466.906
3.980.328
2.020.153
55
Jan-14
(70.462)
(53.947)
(32.693)
(25.031)
3.947.635
1.995.123
Receita
VGV
R$ 36.247.771
61
Despesas
Terreno
(R$ 1.636.806)
Obra
(R$ 20.489.242)
Comisso
(R$ 1.449.911)
Incorporao
(R$ 1.379.050)
PIS/Cofins
(R$ 1.297.894)
Total
R$ 9.994.868
Margem Bruta
29,84%
VP
Despesas
Terreno
(R$ 1.636.806)
(R$ 1.603.903)
(R$ 20.489.242)
(R$ 17.778.050)
Juros Financeiros
(R$ 1.815.752)
(R$ 1.534.417)
Propaganda
(R$ 1.631.178)
(R$ 1.522.178)
Incorporao
(R$ 1.379.050)
(R$ 1.316.076)
(R$ 26.952.028)
(R$ 23.754.625)
Obra
Investimento Mximo
LUCRO IMOBILIRIO
ACUMIULADO
ACUMIULADO (VP)
EXPOSIO
TOTAL
50
44
Fev-13
(22.040.715)
(18.718.425)
Exposio
Mxima
62
SALDO
SALDO VP
LUCRO
LUCRO
LUCRO
LUCRO
(VPL)
IMOBILIRIO
IMOBILIRIO
IMOBILIRIO
IMOBILIRIO
(VP)
ACUMIULADO
ACUMIULADO
(VP)
CONSTRUO
LANAMENTO
TERRENO
TOTAL
EXPOSIO
6.276.882
3.997.692
3.947.635
1.995.123
Jun-09
(350.675)
(350.675)
(350.675)
(350.675)
(350.675)
(350.675)
50
1
Jul-09
(156.905)
(156.146)
(160.232)
(159.456)
(510.907)
(510.131)
Ago-09
(445.120)
(440.818)
(449.967)
(445.619)
(960.875)
(955.750)
Set-09
(281.905)
(227.828)
(291.022)
(286.814)
(1.251.897)
(1.242.563)
Out-09
(234.405)
(229.896)
(246.284)
(241.546)
(1.498.181)
(1.484.110)
Nov-09
(920.267)
(898.193)
(934.483)
(912.068)
(2.432.663)
(2.396.177)
Dez-09
(243.398)
(236.409)
(266.481)
(258.829)
(2.699.144)
(2.655.007)
Jan-10
(550.655)
(532.253)
(576.266)
(557.008)
(3.275.411)
(3.212.015)
Fev-10
162.063
155.888
130.984
125.993
(3.144.427)
(3.086.022)
Mar-10
130.554
124.972
100.718
96.411
(3.043.710)
(2.989.611)
10
Abr-10
127.192
121.163
98.311
93.651
(2.945.399)
(2.895.960)
11
Mai-10
(54.239)
(51.418)
(82.188)
(77.913)
(3.027.587)
(2.973.873)
12
Jun-10
(40.939)
(38.621)
(69.667)
(65.723)
(3.097.254)
(3.039.597)
13
Jul-10
(41.664)
(39.116)
(71.054)
(66.707)
(3.168.307)
(3.106.304)
14
Ago-10
(28.791)
(26.899)
(58.864)
(54.986)
(3.227.162)
(3.161.290)
15
Set-10
(22.717)
(21.121)
(53.339)
(49.592)
(3.280.500)
(3.210.882)
16
Out-10
(20.222)
(18.710)
(51.350)
(47.512)
(3.331.851)
(3.258.394)
17
Nov-10
(10.559)
(9.732)
(42.185)
(38.842)
(3.374.035)
(3.297.236)
18
Dez-10
(79.938)
(73.248)
(111.954)
(102.584)
(3.485.989)
(3.399.820)
19
Jan-11
(8.193)
(7.471)
(41.271)
(37.634)
(3.527.260)
(3.437.454)
20
Fev-11
(32.892)
(29.848)
(66.361)
(60.220)
(3.593.621)
(3.497.673)
21
Mar-11
(50.524)
(45.626)
(84.623)
(76.420)
(3.678.245)
(3.574.093)
22
Abr-11
(134.693)
(121.046)
(169.595)
(152.412)
(3.847.840)
(3.726.505)
23
Mai-11
(113.767)
(101.745)
(150.279)
(134.398)
(3.998.118)
(3.860.903)
24
Jun-11
(143.391)
(127.618)
(181.328)
(161.382)
(4.179.447)
(4.022.285)
25
Jul-11
(153.590)
(136.033)
(193.248)
(171.157)
(4.372.695)
(4.193.442)
26
Ago-11
(154.686)
(136.339)
(196.177)
(172.910)
(4.568.872)
(4.366.352)
27
Set-11
(180.226)
(158.081)
(223.579)
(196.107)
(4.792.452)
(4.562.459)
28
Out-11
(211.531)
(184.641)
(257.006)
(224.334)
(5.049.457)
(4.786.794)
29
Nov-11
(257.770)
(223.911)
(305.683)
(265.531)
(5.355.141)
(5.052.325)
30
Dez-11
(119.527)
(103.324)
(170.341)
(147.250)
(5.525.482)
(5.199.575)
31
Jan-12
(134.781)
(115.946)
(187.212)
(161.049)
(5.712.693)
(5.360.624)
32
Fev-12
(148.561)
(127.181)
(202.768)
(173.587)
(5.915.461)
(5.534.211)
33
Mar-12
(96.207)
(81.962)
(152.337)
(129.782)
(6.067.798)
(5.663.993)
34
Abr-12
(148.142)
(125.597)
(205.719)
(1.74.411)
(6.273.517)
(5.838.404)
35
Mai-12
(163.408)
(137.868)
(222.936)
(1.88.093)
(6.496.453)
(6.026.497)
36
Jun-12
(179.109)
(150.383)
(240.752)
(202.140)
(6.737.205)
(6.228.637)
37
Jul-12
(204.025)
(170.473)
(267.953)
(223.889)
(7.005.158)
(6.452.525)
38
Ago-12
(160.629)
(133.564)
(227.100)
(188.834)
(7.232.258)
(6.641.360)
39
Set-12
(73.628)
(60.926)
(142.253)
(117.711)
(7.374.511)
(6.759.071)
40
Out-12
(35.994)
(29.640)
(105.969)
(87.262)
(7.480.480)
(6.846.333)
CHAVES E REPASSE
63
41
Nov-12
105.002
86.047
34.021
27.880
(7.446.459)
(6.818.454)
42
Dez-12
(14.165.036)
(11.551.733)
(14.235.694)
(11.609.356)
(21.682.153)
(18.427.809)
1
1
43
Jan-13
(56.359)
(45.739)
(262.097)
(212.707)
(21.944.249)
(18.640.516)
44
Fev-13
111.759
90.260
(96.465)
(77.908)
(22.040.715)
(18.718.425)
45
Mar-13
621.917
499.845
412.777
331.756
(21.627.937)
(18.386.668)
46
Abr-13
22.122.219
17.693.871
21.916.996
17.529.729
289.059
(856.939)
47
Mai-13
(96.609)
(76.896)
(93.866)
(74.713)
195.193
(931.652)
48
Jun-13
686.633
543.878
688.485
545.345
883.678
(386.307)
49
Jul-13
(34.143)
(26.913)
(25.758)
(20.304)
857.920
(406.611)
50
Ago-13
686.633
538.621
694.774
545.007
1.552.694
138.426
51
Set-13
686.633
536.012
701.366
547.514
2.254.060
685.910
52
Out-13
496.293
385.549
517.681
402.164
2.771.741
1.088.074
53
Nov-13
575.403
444.841
601.704
465.174
3.373.444
1.553.248
54
Dez-13
574.874
442.279
606.884
466.906
3.980.328
2.020.153
55
Jan-14
(70.462)
(53.947)
(32.693)
(25.031)
3.947.635
1.995.123
6.7.10.
Ponto de Equilbrio
64
Nominal (R$)
Receitas
(+)
37.008.644
100
37.008.644
100
4.460.139
12.05
Comisso
1.449.911
3.92
Propaganda
1.631.178
4.41
Despesas de Incorporao
1.379.050
3.73
Vendas
Despesas Gerais
(-)
Despesas Comerciais
Impostos
(-)
2.329.823
6.30
Custo Construo
(-)
20.489.242
55,36
18.132.073
49,99
2.357.169
6,37
Construo
Taxa de administrao
Pagamento Terreno
(-)
1.636.806
4.42
Receita Financeira
(+)
153.320
0.41
Despesa Financeira
(-)
2.482.568
6.71
Despesa Financiamento
(-)
1.815.752
4.91
Outras Despesas
(-)
3.947.634
10,67
Resultado Lquido
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).
RESULTADOS
TIR
26,00% a.a
1,94%a.m
MTIR
15,57% a.a
1,21%a.m
Payback
50 meses
Ago/13
VPL
R$ 3.997.692
Lucro
R$ 3.022.399
Margem Bruta
29,84%
Exposio Mdia
50 meses
Exposio Mxima
Fev/13
Ponto de Equilbrio
97 Unid.
Investimento Mximo
VPL / Custo do Terreno
R$ 383.648
(R$ 18.718.425)
R$ 19.048.524
(R$ 23.754.625)
102,07%
VPL / Receita
13,31%
21,36%
16.83%
65
Para que este empreendimento se torne vivel uma das alternativas alterar a
velocidade das vendas das unidades, procurando estabelecer um cenrio mais
otimista, veja a tabela e o grfico abaixo;
Tabela 6.23 - TIR e MTIR x Velocidade de Vendas
Cenrios
Velocidade de Vendas
Lanamento
Construo
Indicadores
Chaves / Repasse
TIR
MTIR
35,58%
16,03%
100%
90%
10%
34,08%
15,99%
80%
20%
32,70%
15,95%
70%
30%
31,44%
15,91%
60%
40%
30,27%
15,85%
80%
10%
10%
30,05%
15,87%
70%
20%
10%
27,75%
15,73%
40%
40%
20%
26,00%
15,57%
8 CONCLUSO
O trabalho teve como objetivo aplicar o estudo sobre anlise de investimento na
prospeco
de
investimentos
voltados
incorporao
construo
de
66
9 RECOMENDAES
recomendado aos investidores do mercado de construo e incorporao de
empreendimentos residenciais o estudo prvio de viabilidade, atravs da elaborao
67
68
REFERNCIAS
GASLENE (1999) apud Tavares, Wandemberg Jnior, CASTRO, Marcelo A.,
BRAGA, Flvia. Anlise Expedida de Viabilidade Econmica Financeira de
Investimento Imobilirio Aplicada a Empreendimento Residencial Unifamiliar
um Estudo de Caso. Fortaleza: Atlas, 2007
MOHAMED, S & MCCOWAN (2001) apud Balarine, Oscar Fernando Osrio. O Uso
Da Anlise de Investimentos em Incorporaes Imobilirias. Rio Grande do Sul:
(PUCRS), 2004.
69
70
ANEXO A
71
ANEXO B