BAIL COMMERCIAL

Rgi par les Articles L 145-1 L 145-60, R 145-1 R145-11,

R 145-20 R 145-33, D 145-12 D 145-19 du code de commerce
et larticle 33 non codifi du dcret du 30 septembre 1953
Entre les soussigns :
FICOMMERCE, Socit Civile de Placements Immobiliers au capital de 760 000 , dont le
sige social est (92400) COURBEVOIE, 41 rue du Capitaine Guynemer, immatricule au
RCS Nanterre sous le numro D 337 633 861,
Reprsente par FIDUCIAL GERANCE Socit Anonyme Directoire et Conseil de
Surveillance au capital de 20 360 000 , immatricule au Registre du Commerce et des
Socits de NANTERRE sous le numro B 612 011 668, ayant son sige social 41, rue du
Capitaine Guynemer 92400 COURBEVOIE (adresse de correspondance : 41, avenue
Gambetta 92928 PARIS LA DEFENSE Cedex),
Reprsente par Monsieur Jean PAQUAY agissant en qualit de Directeur de la Gestion
Immobilire, dment habilit.

Ci-aprs dnomme LE BAILLEUR

Dune part,
Et :
SABAH, SARL au capital de 7 624 ayant son sige social 50 rue Gambetta 33500
LIBOURNE, immatricule au RCS LIBOURNE sous le numro 449 290 527,
reprsente par Monsieur SABAH Simon et Madame SABAH Julie en leur qualit de
co-grants.

Ci-aprs dnomme LE PRENEUR

Dautre part,
Il a t arrt et convenu ce qui suit :
Le BAILLEUR fait bail et donne loyer selon les conditions gnrales et particulires
figurant ci-aprs :

SOMMAIRE
CONDITIONS GENERALES
Article 1

BAIL 4

Article 2

DESIGNATION. 4

Article 3

DUREE. 4

Article 4

DESTINATION. 5

Article 5

LOYER .. 5

Article 6

INDEXATION ET REVISION DU LOYER 7

Article 7

CHARGES ET PRESTATIONS 8

Article 8

IMPUTATION DES PAIEMENTS ET PENALITES

DE RETARD

11

Article 9

DEPOT DE GARANTIE 11

Article 10

CONDITIONS DOCCUPATION 12

Article 11

ENTRETIEN TRAVAUX

Article 12

CONTRIBUTION IMPOTS ET TAXES 17

Article 13

ASSURANCES ET RECOURS 18

Article 14

DESTRUCTION DES LIEUX LOUES - EXPROPRIATION.. 20

Article 15

RESPONSABILITE RECOURS. 20

Article 16

SOUS-LOCATION. 21

Article 17

CESSION DU BAIL22

Article 18

FIN DU BAIL.. 24

Article 19

AMIANTE ENVIRONNEMENT ....

Article 20

AUTRES CONDITIONS.............. 29

14

26

CONDITIONS PARTICULIERES
Article 21.1

DESTINATION.

31

Article 21.2

DESIGNATION DE LIMMEUBLE..

31

Article 21.3

DESIGNATION DES LOCAUX

31

Article 21.4

DUREE

31

Article 21.5

LOYER

31

Article 21.6

INDEXATION

32

Article 21.7

CHARGES.

32

Article 21.8

DEPOT DE GARANTIE DORIGINE..

32

Article 21.9

CLAUSES SPECIFIQUES.

32

CONDITIONS GENERALES
Article 1 : BAIL
Le BAILLEUR fait bail et donne loyer au PRENEUR qui accepte les locaux dpendant dun
immeuble dsign larticle 21.2 sous les charges, clauses et conditions noncs au prsent
acte ainsi que celles pouvant rsulter de la loi, du rglement de coproprit, des servitudes
diverses ou de lusage, que le PRENEUR sengage respecter, sous peine dacquisition de la
clause rsolutoire prvue larticle 18- 1) du prsent bail et de rclamation dindemnit et/ou
dommages et intrts.
Le prsent bail est rgi par les articles L.145-1 L.145-60, et R 145-1 R 145-11 et R 154-20
R 145-33, D 145-12 D 145-19 du Code de Commerce et larticle 33 non codifi du dcret
n53-960 du 30 septembre 1953 ainsi que par les dispositions des articles 1713 et suivants du
Code Civil, non contraires aux prsentes pour autant que le PRENEUR remplisse les
conditions lui permettant den bnficier, le bail ne valant pas soumission volontaire la
protection statutaire des baux commerciaux.
A RTICL E 2 : DESIGNATION
Les locaux objet du bail sont dcrits larticle 21.3.
Il nest pas ncessaire de faire une plus ample dsignation des lieux lous, le PRENEUR
dclarant parfaitement les connatre et les trouver exactement conformes la destination
contractuelle et lusage pour lesquels ils sont lous.
Il est prcis que toute diffrence entre les cotes et surfaces mentionnes le cas chant au
prsent acte et/ou rsultant du plan ventuellement annex aux prsentes, et les dimensions
relles des lieux, ne peut justifier ni rduction, ni augmentation du loyer, les parties se rfrant
la consistance des lieux tels quils existent.
Lensemble des lieux lous forme dans la commune intention des parties un tout indivisible.
A linitiative de la partie la plus diligente, les parties procderont pralablement la remise
des cls un tat des lieux contradictoire conserv par chacune des parties, le cas chant
tabli par huissier, dont les frais seront la charge du PRENEUR, sauf dans le cas vis
larticle L. 145-40-1, alina 2.
A RTICL E 3 : DUREE
Le prsent bail est consenti pour une dure de neuf annes entires et conscutives qui
commencera courir la date deffet prvue larticle 21.4.

Le PRENEUR aura la facult de faire cesser le prsent bail lexpiration de chaque priode
triennale, en prvenant le BAILLEUR au moins six mois lavance par acte extra-judiciaire
ou par lettre recommande avec accus de rception, la date du cong tant celle de la
premire prsentation de la lettre.
Le BAILLEUR aura la facult de faire cesser le prsent bail lexpiration de chaque priode
triennale, uniquement sil entend invoquer les dispositions des articles L 145-18, L 145-21 et
L 145-24 du Code de Commerce.
A RTICL E 4 : DESTINATION
Les locaux lous sont lusage exclusif dfini par larticle 21.1 des conditions particulires.
Cette destination ne pourra faire lobjet daucun changement, sauf accord exprs et crit du
BAILLEUR.
Le PRENEUR dclare faire son affaire personnelle et ses frais, risques et prils, de
lobtention de toute autorisation qui pourrait tre ncessaire lexercice de tout ou partie de
son activit, ainsi que du paiement de toutes sommes, redevances, taxes, impts, droits
quelconques affrents aux activits exerces dans les lieux lous et lutilisation des locaux.
Dans la mesure o son activit ncessiterait des autorisations administratives, le preneur se
conformera pendant toute la dure du bail toute injonction qui pourrait lui tre faite par
lautorit administrative sans que la responsabilit du bailleur puisse tre recherche. Les
activits autorises, ne devront donner lieu aucune contravention, le preneur devra veiller
ce quelles ne fassent lobjet daucune rclamation de la part de tiers et notamment des autres
occupants de limmeuble. Il fera en consquence son affaire personnelle de tous les griefs qui
seraient faits au bailleur son sujet et garantira toutes les consquences pouvant en rsulter
pour lui.
Le PRENEUR dclare expressment quil a, pralablement la signature du prsent bail,
vrifi que les locaux sont bien conformes leur destination et quen sa qualit de
professionnel averti, il sengage exploiter son activit telle que prvue au bail, en
sinterdisant de crer quelques nuisances que ce soient au prjudice du voisinage ou de tout
tiers.
Le BAILLEUR se rserve le droit de louer dautres locaux de limmeuble pour une activit
semblable ou similaire celle du PRENEUR.
A RTICL E 5 : LOYER
Les conditions du bail forment un tout conomique indissociable
1) L OYE R
Le prsent bail est consenti et accept moyennant un loyer principal annuel net de toutes
charges ou droits assimils stipul larticle 21.5.

Ce loyer voluera suivant les modalits prvues ci-aprs.

Le PRENEUR soblige payer au BAILLEUR le loyer et ses accessoires en quatre termes de
paiement gaux et davance le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet et 1er octobre de chaque
anne.
Le loyer et ses accessoires seront payables par virement sur le compte bancaire du Bailleur ou
prlvement sur le compte bancaire du locataire, dont les coordonnes seront communiques
par crit au Preneur pour le virement ou au bailleur pour le prlvement avant la date de prise
deffet du Bail. Les virements ou prlvement devront tre effectus valeur premier jour du
terme exigible.
Tous les paiements auront lieu au domicile du BAILLEUR ou en tout autre endroit indiqu
par lui.
2) O PT I ON TVA
Le BAILLEUR ayant opt pour lassujettissement du loyer la TVA, en application de
larticle 260-2 du Code Gnral des Impts, le loyer ci-dessus indiqu et ses accessoires
seront majors de la TVA au taux en vigueur lors de la facturation.
Le PRENEUR doit acquitter toute taxe qui viendrait remplacer ou complter la TVA.
Si, pour quelque raison que ce soit, limmeuble ntait plus assujetti la TVA, les droits
denregistrement, contributions au revenu locatif, ou autres impts alors applicables seront
la charge du PRENEUR.
3) LOYER DE RENOUVELLEMENT
Lors des renouvellements successifs, par drogation aux dispositions des articles L. 145-33 et
L. 145-34 du Code de commerce, auxquels le PRENEUR renonce expressment, le loyer sera
fix la plus leve des deux valeurs suivantes :
-

le montant du dernier loyer index, applicable au titre du bail expir,

la valeur locative apprcie au jour de la prise deffet du bail renouvel par

comparaison avec des loyers de march c'est--dire :

des prix librement dbattus entre propritaires et locataires pour des locaux libres,
savoir lexclusion des rfrences de renouvellement amiables et de fixations judiciaires,
et ce, au cours des douze mois prcdant le renouvellement ;
pour des biens immobiliers comparables aux locaux, c'est--dire des immeubles de
mme nature que limmeuble, situs dans le mme primtre et prsentant les mmes
caractristiques que celles des locaux, sauf corriger si ces lments venaient manquer
par dautres critres de rfrence, la condition toutefois quils soient comparables.

La valeur locative sera tablie selon les dispositions suivantes, auxquelles les parties ne pourront
en aucun cas droger :
La valeur locative sera, dfaut d'accord entre les parties, irrvocablement fixe par un
expert judiciaire prs la Cour dAppel de Paris, en estimation immobilire, tant prcis que
lexpert dsigner ne devra pas avoir travaill pour l'une des parties dans les douze (12) mois
prcdant sa nomination. Les honoraires et frais de lexpert seront supports par moiti par
chacune des parties.
Dans l'hypothse o les parties ne parviendraient pas s'entendre sur le nom dun expert
judiciaire, ou si tous les experts ont travaill pour l'une des parties dans les douze (12) mois
prcdant leur nomination, la partie la plus diligente saisira le Prsident du Tribunal de Grande
Instance de Paris statuant en Rfr qui nommera un expert en estimation immobilire.L'expert agira dans le cadre d'un mandat d'intrt commun. Il devra, pour dterminer la valeur
locative, prendre en compte les seuls lments ci-dessus convenus entre les parties.
L'expert devra rendre sa dcision dans les deux (2) mois de sa saisine. Sa dcision liera
irrvocablement les parties et ne sera susceptible d'aucun recours.
Cette procdure n'affecte pas, cependant, la facult pour le BAILLEUR de refuser le
renouvellement du Bail, ni celle du PRENEUR de mettre un terme son bail.
Il est rappel que par drogation au quatrime alina de larticle L. 145-34 du Code de
Commerce, laugmentation de loyer sera applicable en totalit ds la prise deffet du
renouvellement, le PRENEUR renonant expressment et dfinitivement pour le premier
renouvellement et les renouvellements successifs lapplication de la progressivit de
laugmentation.
A RTICL E 6 : INDEXATION ET REVISION DU LOYER
Sans quil soit besoin daucune notification ou formalit pralable, le montant du loyer stipul
larticle 21.5 sera index de manire automatique et annuelle la date anniversaire de la
prise deffet du bail en fonction des variations de lindice des loyers commerciaux(ILC)
publi trimestriellement par lInstitut National de la Statistique et des Etudes Economiques
(INSEE).
Pour la premire indexation, lindice de base sera le dernier indice publi la date de prise
deffet du Bail tel que mentionn larticle 21.6 des Conditions Particulires, et lindice de
rvision sera celui du mme trimestre de lanne suivante.
Pour les indexations suivantes, lindice de base sera le prcdent indice de rvision, et lindice de
rvision, celui du mme trimestre de lanne suivante.
Le jeu de la clause dindexation ntant subordonn aucune notification, la rvision
sappliquera de plein droit.

En cas de retard dans la publication de lindice, le loyer pourra tre calcul provisoirement en
fonction du dernier indice publi.
En cas de modification ou cessation de la publication de lindice INSEE choisi par les parties
dans le cadre des prsentes, cette rvision serait faite en prenant pour base lindice lgal de
remplacement. A dfaut dun tel indice, celui-ci sera choisi conventionnellement entre les
parties.
A dfaut daccord entre elles dans un dlai de trois mois compter de la date laquelle une
des parties aura propos lautre par crit un tel indice, celui-ci sera dtermin par un expert
dsign, la demande de la partie la plus diligente, par le Tribunal de Grande Instance du lieu
de situation de limmeuble. Les frais et honoraires de lexpert et de sa dsignation seront
supports par le Preneur, ainsi quil sy oblige expressment.
La prsente clause constitue une indexation conventionnelle. En consquence, la rvision
triennale lgale prvue par les articles L 145-37 et L 145-38 du Code de Commerce et
rglemente par larticle R 145-20 du Code de Commerce est toujours applicable.
Le Bailleur dclare que la clause d'indexation constitue une stipulation essentielle et
dterminante de sa volont de contracter, sans laquelle le bail n'et pas t conclu.
A RTICL E 7 : CHARGES ET PRESTATIONS
a) Dfinition des charges
Le PRENEUR devra rembourser au BAILLEUR, en sus du loyer, lintgralit des charges,
prestations et dpenses de limmeuble sans distinction, quelle quen soit la nature, y compris
les frais de grance - administrateur de biens, les honoraires du syndic, le cot de tous les
travaux raliss dans limmeuble, y compris ceux lis aux rparations vises larticle 605 du
Code Civil, quand bien mme ces dpenses rsulteraient de la vtust, dun vice cach ou de
la force majeure ou seraient imposs par lAdministration et/ou toute rglementation
existante, nouvelle ou venir, y compris environnementale, en fonction du tableau de
rpartition des charges en millimes (tableau ci-aprs ainsi que ltat rcapitulatif des charges
ci-annex), mais lexception des charges, impts, taxes, redevances et travaux ne pouvant
tre imputs au PRENEUR en vertu de larticle R. 145-35 du Code de Commerce, dans sa
rdaction en vigueur la date de signature du prsent bail.
CHARGES COMMUNES GENERALES :
ASSURANCE :
ENTRETIEN REPARATION :
IMPOT FONCIER :

103,6/976,49mes
103,6/976,49mes
103,6/976,49mes
103,6/976,49mes

Figurent notamment parmi les dpenses qui seront refactures au PRENEUR :

- les frais de nettoyage, d'entretien, de mise aux normes et de rparation des parties
communes ou usage commun, en ce compris les rparations pouvant rsulter de
lusage, de la vtust, dun vice cach ou de lvolution des normes,

- tous types de travaux dembellissement, y compris les grosses rparations de larticle

606 du Code civil et les travaux rsultant de la vtust, pour autant que le montant de
ces travaux excde le cot du remplacement lidentique,
- les frais de ravalement, mme ayant un caractre obligatoire,
- les frais d'limination des dchets communs,
- les frais d'entretien, de rparations, de renouvellement du matriel et de l'outillage
ncessaires la gestion et l'exploitation de l'immeuble,
- les frais daudit, de suivi et de mise en place dinstruments de mesure destins au
mesurage et lvaluation des performances environnementales de limmeuble,
- les frais d'entretien, de rparation, de maintenance, de contrle obligatoire et de
contrle priodique de conformit, de remplacement des lments dquipements de
limmeuble et de toutes installations ncessaires son bon fonctionnement tels que
notamment les ascenseurs, monte-charges, nacelles de nettoyage, groupes lectrognes,
autocommutateurs, transformateurs, armoires lectriques, chaudires, climatiseurs,
contrle daccs, gestion technique centralise , en ce compris les rparations
pouvant rsulter de lusage, de la vtust, dun vice cach ou de lvolution des normes,
- les frais de mise en conformit existante ou venir avec toute rglementation,
- les rmunrations, charges sociales et charges annexes comprises, du personnel affect
l'immeuble (nettoyage, gardiennage) et/ou les frais entrans par le recours des
entreprises extrieures pour des services de mme nature,
- les honoraires de gestion et dassistance technique, les honoraires de syndic,
- les frais d'clairage, de chauffage ou de rfrigration, tels que rafrachissement ou
climatisation et dune faon gnrale toute consommation de fluides quels quils soient,
- les tiquettes de botes aux lettres, interphone, tableau nominatif, et autres,
- les charges nouvelles lies lvolution et lamlioration des prestations de
limmeuble,
- les primes dassurance pour toutes les polices souscrites au titre de limmeuble.
En cas de modification de la rgle de rpartition des charges pendant la dure du bail, le
Bailleur en informera le Preneur.
La liste des dpenses ci-dessus mentionnes ne saurait tre considre pour le BAILLEUR
comme une obligation dassurer les prestations indiques.
Le PRENEUR devra, galement, rembourser au BAILLEUR ou son mandataire la
consommation deau daprs les indications portes au compteur divisionnaire, ainsi que tous
les frais de location de compteurs, moins que limmeuble ne comporte pas de compteur
divisionnaire.

Dans ce dernier cas, le PRENEUR remboursera pour sa consommation sa quote-part.

Toutefois, le BAILLEUR se rserve le droit dexiger tout moment de la location, soit un
abonnement direct du PRENEUR, soit la pose dun compteur divisionnaire. Dans un cas
comme dans lautre, le PRENEUR aura supporter tous frais de modification, dinstallation,
de pose et de fournitures de conduites et de compteurs et la consommation deau enregistre
sera paye en totalit par le PRENEUR.
Le PRENEUR devra sentendre directement avec toute compagnie pour lusage et la
consommation du gaz, de llectricit et de leau, sans garantie du BAILLEUR. Le cot de
toute modification ou tout changement de conduites principales et transformateurs
dlectricit sera assum par le PRENEUR.
b) Provisions sur charges
Le PRENEUR rglera les provisions sur charges annuelles indiques larticle 21.7 payables
trimestriellement. Le montant de cette provision trimestrielle pourra tre modifi tout
moment par le BAILLEUR pour tenir compte de lvolution de la consistance et du montant
des charges.
Une rgularisation annuelle sera tablie. Dans lhypothse o le montant des provisions sur
charges serait alors insuffisant, le PRENEUR sengage acquitter le complment d sur
facturation complmentaire, immdiatement exigible.
Lors de la prise deffet du bail ou lors du dpart du preneur, la provision due sera calcule
prorata temporis sur la base de la dure restant courir du trimestre en cours.
Le BAILLEUR communiquera un tat rcapitulatif annuel des charges au PRENEUR au plus
tard le 30 septembre de lanne suivant celle au titre de laquelle il est tabli.
Dans lhypothse o limmeuble serait en coproprit, ltat rcapitulatif annuel des charges
sera communiqu par le BAILLEUR au PRENEUR dans un dlai de trois mois compter de
la reddition des charges de coproprit sur lexercice annuel.
c) Travaux du Bailleur
Le BAILLEUR a communiqu au PRENEUR :
-

procs-verbal de lassemble gnrale spcial du 17 Janvier 2012,

procs-verbal de lassemble gnrale du 22 Janvier 2013 et
procs-verbal de lassemble gnrale du 22 Janvier 2014.

Ces documents figurent en annexe au prsent bail.

Le BAILLEUR communiquera ensuite au PRENEUR tous les trois ans, un tat prvisionnel
de travaux qui lui sera communiqu par le syndic.

10

Il est par ailleurs prcis que ltat prvisionnel des travaux vis ci-dessus ne pourra en aucun
cas tre considr comme limitant la possibilit du Bailleur de raliser tout moment de la vie
du Bail tous autres travaux quil jugera utile de raliser, que ceux-ci soient commands par
lurgence ou par ltat de limmeuble. Ces travaux seront refacturs au Preneur, hauteur de
sa quote-part, au mme titre que les travaux viss dans ltat prvisionnel.
A RTICL E 8 :
RETARD

IMPUTATION DES PAIEMENTS ET PENALITES DE

8.1. Par drogation expresse aux articles 1253, 1254 et 1256 du code civil, limputation des
paiements effectus par le Preneur sera faite par le Bailleur dans lordre suivant :
-

frais de recouvrement et de procdure,

dommages et intrts,
intrts,
dpt de garantie et rajustement,
impts et taxes,
rgularisation annuelle des charges,
provisions sur charges,
crances de loyers ou d'indemnits doccupation,.

8.2. En cas de non-paiement sa date dexigibilit ou dchance de toute somme qui pourrait
tre due en vertu du prsent bail, de ses suites et consquences, ou plus gnralement de
loccupation des lieux lous, et sans quune mise en demeure ne soit ncessaire par drogation
larticle 1230 du Code Civil, le PRENEUR sengage formellement payer en supplment
une somme de 15 % des sommes dues, cette pnalit tant destine notamment couvrir le
BAILLEUR des dommages pouvant rsulter du retard dans le paiement du PRENEUR. Cette
pnalit devra tre acquitte en mme temps que les sommes dues.
A RTICL E 9 : DEPOT DE GARANTIE
A la date de signature des prsentes, le PRENEUR verse au BAILLEUR, qui le reconnat, la
somme indique larticle 21.8, reprsentant un terme de loyer hors charges et hors taxes,
titre de dpt de garantie. Celui-ci ne sera pas productif dintrts.
Ce dpt de garantie est expressment affect garantir lexcution par le PRENEUR des
charges et conditions lui incombant en vertu du prsent bail et de ses suites, ainsi que le
paiement de toutes sommes dont il pourrait tre dbiteur un titre quelconque. Cette somme
ne pourra en aucun cas tenir lieu de paiement dun terme de loyer devenu exigible ou toute
autre somme due au BAILLEUR en cours de bail.
En cas de variation du loyer, le dpt de garantie sera immdiatement rajust
proportionnellement au nouveau loyer, de faon toujours reprsenter un terme. En
consquence, le PRENEUR sengage rgler premire demande du BAILLEUR, le
complment de dpt de garantie correspondant, sous peine de rsiliation du bail.

11

Le dpt de garantie sera rembours au PRENEUR en fin doccupation, aprs dmnagement,

remise des cls, justification du paiement de toutes taxes et tous impts, justification de
lexcution des rparations sa charge et aprs dduction de toute somme dont il pourrait tre
dbiteur envers le BAILLEUR ou dont ce dernier pourrait tre rendu responsable par le fait du
PRENEUR quelque titre que ce soit.
En cas de cession du bail, le PRENEUR se fera rembourser le dpt de garantie par le
cessionnaire. Il renonce en pareil cas toute demande de remboursement du dpt de garantie
auprs du BAILLEUR, qui sera tenu ce remboursement auprs du seul cessionnaire en fin
de bail.
Ce dpt de garantie sera conserv par le BAILLEUR titre de premiers dommages et
intrts, en cas de rsiliation du prsent bail aux torts du PRENEUR, sans prjudice de tous
autres dommages et intrts qui pourraient tre dus au BAILLEUR.
En cas douverture lencontre du PRENEUR dune procdure de redressement judiciaire ou
de liquidation judiciaire, toutes les sommes qui pourraient tre dues par le PRENEUR au
BAILLEUR quelque titre et pour quelque cause que ce soit se compenseront de plein droit
et due concurrence avec le montant du dpt de garantie et ce, mme en cas de continuation
du bail suivie dun plan de cession de tout ou partie du fonds de commerce comportant les
droits rsultant du prsent bail.
Dans cette dernire hypothse, le cessionnaire sera tenu de reconstituer intgralement le dpt
de garantie en remettant au BAILLEUR la somme correspondante.
Par ailleurs, si ladministrateur ou le liquidateur devait mettre fin au bail en renonant la
facult qui lui est consentie par larticle L. 622.13 du Code de Commerce, linexcution
donnerait lieu des dommages et intrts au profit du BAILLEUR, que les parties
conviennent dores et dj de fixer forfaitairement et dfinitivement trois mois de loyer
toutes taxes comprises.

A RTICL E 10 : CONDITIONS DOCCUPATION

Le PRENEUR prendra les locaux dans l'tat o ils se trouveront au jour de la prise deffet du
bail, sans pouvoir rclamer au BAILLEUR aucun travaux damnagement, mise en
conformit, remise en tat, aucune modification, adjonction ou transformation quelconque,
mme si ces travaux savraient ncessaires lexploitation de son commerce, le PRENEUR
sengageant les raliser ses frais et sous sa responsabilit.
Le PRENEUR devra user des lieux lous suivant leur destination.
Le PRENEUR devra tenir les locaux lous constamment garnis de meubles et effets
mobiliers, matriels et marchandises lui appartenant, en quantit et valeur suffisantes pour
rpondre tout moment du paiement des loyers et accessoires, ainsi que de lexcution des
clauses et conditions du prsent bail.
Le Preneur soblige maintenir les lieux lous en tat permanent d'utilisation effective.

12

En aucun cas, il ne pourra tre procd dans les lieux lous une vente publique de meubles
et autres objets.
Il devra respecter, le cas chant, les charges et conditions du rglement de coproprit, du
rglement de jouissance, du cahier des charges ou de tout document rgissant lensemble
immobilier dont dpendent les locaux lous. Le PRENEUR reconnat avoir reu un
exemplaire des documents prcits. Le PRENEUR sengage galement obtenir le respect de
ces charges et conditions par son personnel, ses clients, fournisseurs et visiteurs, dont il
veillera la bonne tenue.
Le PRENEUR prendra toutes les prcautions ncessaires pour que lexercice de son activit
ne puisse nuire en quoi que ce soit lentretien, la tranquillit, au bon aspect et la bonne
tenue de limmeuble ; il assumera toute responsabilit ce sujet.
Il veillera ne rien dposer, ni laisser sjourner dans les parties communes de limmeuble ni
devant ses accs ou sorties de secours, qui devront toujours rester libres daccs.
Le PRENEUR ne pourra installer des machines ou des moteurs quaprs avoir recueilli
lautorisation crite du BAILLEUR. Il devra les retirer sans dlai si leur fonctionnement
venait motiver des rclamations des locataires ou voisins.
Le PRENEUR est en outre tenu de respecter les obligations suivantes :
n'utiliser aucun haut-parleur ou autre moyen de diffusion susceptible d'tre entendu hors
des locaux ; de n'utiliser galement aucun appareil lectrique ou autre, qui perturberait
notamment les transmissions tlphoniques, tlvisuelles ou des rseaux informatiques du
voisinage.
s'abstenir de toute activit bruyante, dangereuse, incommode, polluante ou insalubre ;
prendre toute mesure utile pour empcher toute odeur dsagrable ; s'abstenir de jeter ou
de laisser jeter des produits corrosifs ou polluants, ou susceptibles de boucher toutes
canalisations.
prendre toutes les dispositions pour viter la propagation des rongeurs, insectes, etc. et le
cas chant, pour les dtruire.
Le PRENEUR sinterdit dintroduire dans les lieux lous des matires inflammables,
explosives ou dangereuses pour la scurit de limmeuble.
Le PRENEUR sengage ne pas faire supporter aux planchers une charge suprieure sa
rsistance.
De manire gnrale, le PRENEUR devra sabstenir de faire ou laisser faire quoique ce soit
qui puisse dtriorer les locaux. Il devra prvenir immdiatement le BAILLEUR de toute
atteinte qui serait porte la proprit, de toutes dgradations ou dtriorations qui
viendraient se produire dans les locaux lous.

13

A RTICL E 11 : ENTRETIEN - TRAVAUX

a) Entretien
Le PRENEUR devra entretenir les lieux lous en parfait tat dentretien. Il procdera en outre
ses frais exclusifs aux rparations de toute nature, en ce compris celles relevant de larticle
605 du code civil.
Le PRENEUR devra maintenir en parfait tat de propret, de fonctionnement, de scurit et
de mises en conformit (mais uniquement dans les limites poses par larticle R. 145-35 du
Code de commerce), y compris environnementale, les locaux ainsi que tous les lments
techniques et quipements.
Dune manire gnrale, le PRENEUR devra rparer au fur et mesure toute dgradation
constate dans les lieux lous, le PRENEUR renonant se prvaloir des dispositions de
l'article 1755 du Code civil en prenant sa charge les travaux rsultant de la vtust (mais
uniquement dans les limites poses par larticle R. 145-35 du Code de commerce) et de la
force majeure.
A cet effet :
- le PRENEUR se conformera toutes les recommandations et injonctions manant de
lInspection du Travail, des Commissions dHygine et de Scurit et plus gnralement de
tous Services Administratifs. Il excutera ses frais (mais uniquement dans les limites poses
par larticle R. 145-35 du Code de commerce), et sans aucun recours contre le BAILLEUR,
tous les travaux qui pourraient tre exigs cet gard,
- Le PRENEUR devra entretenir et mettre en conformit, ses frais (mais uniquement dans
les limites poses par larticle R. 145-35 du Code de commerce), tous quipements
spcifiques tels que notamment ascenseurs, chauffage, climatisation, ventilation, installations
lectriques et tlphoniques, conformment aux normes en vigueur, et les rendre en parfait
tat dutilisation. A cette fin, il souscrira tous les contrats dentretien ncessaires et sengage
en fournir copie au BAILLEUR sur simple demande de celui-ci,
- Le PRENEUR devra maintenir les fermetures, volets, rideaux de fermetures, en parfait tat
de propret, dentretien et de fonctionnement. Il devra, de la mme faon, notamment
procder la rfection des peintures, revtements de sol et muraux, et remdier lapparition
de tches, brlures, dchirures, trous ou dcollement, et faire entretenir les glaces, vitres,
vitrines, parquets, carrelages, boiserie, etc...
b) Travaux du PRENEUR
Le PRENEUR ne pourra poser ni plaque, ni enseigne, ni store ou raliser une installation
quelconque intressant laspect extrieur de limmeuble, sans laccord pralable et crit du
BAILLEUR, qui sollicitera en tant que de besoin, et aux frais du PRENEUR, les autorisations
prvues au rglement de coproprit ou tout autre rglement, cahier des charges ou statuts,

14

auxquels lui-mme serait soumis, tant toutefois prcis que le PRENEUR fera son affaire
personnelle des autorisations administratives exiges et du rglement de tous frais qui
pourraient tre dus de ce fait, de faon ce que le BAILLEUR ne soit jamais inquit, ni
recherch ce sujet.
Le BAILLEUR ne pourra en consquence encourir aucune responsabilit en cas de refus ou
de retard dans lobtention de ces autorisations.
Tous les travaux comportant changement de destination, dmolition ou percement de murs, de
poutres ou de planchers, modification de faade, installation de machinerie quelle quen soit
la source dnergie, devront faire lobjet dune autorisation pralable et crite du BAILLEUR.
Pour obtenir cette autorisation, le PRENEUR communiquera au BAILLEUR tous documents
relatifs aux travaux ou installations projets tels que plans, notes techniques, descriptifs des
travaux et des quipements, calendrier des travaux, dossier de scurit, projet de demande
dautorisation administrative Les travaux devront tre excuts aux frais, risques et prils
du PRENEUR et sous surveillance dun Architecte ou dun Bureau dEtudes agr par le
BAILLEUR et dont les honoraires seront supports par le PRENEUR. Le PRENEUR fera
son affaire personnelle de toutes rclamations faites par les autres occupants de limmeuble,
les voisins ou les tiers et souscrira toutes les assurances ncessaires la ralisation de ces
travaux.
De manire gnrale, le PRENEUR ralisera ses travaux dans les rgles de lart en respectant
les rgles de prvention, dhygine et de scurit, et les rglementations du travail,
environnementale, de manire ce que le BAILLEUR ou son mandataire ne puisse en aucun
cas tre inquit ou recherch pour quelque cause que ce soit.
En tout tat de cause, lautorisation du Bailleur ne dispensera pas le Preneur dobtenir toute
autorisation administrative, permis de construire ou autre, ou mme le dpt dune simple
dclaration de travaux, qui serait ventuellement ncessaire pour engager les travaux.
Pendant la dure des travaux, le PRENEUR devra veiller ne pas encombrer les parties
communes de gravats ou dtritus, ni les utiliser comme dpt de matriaux de construction,
les entreprises devant soumettre leur organisation de chantier larchitecte ou au Bureau
dEtudes agr par le BAILLEUR.
Ces travaux ne devront avoir aucune incidence sur la scurit des locaux, de limmeuble ou de
ses parties communes. A dfaut, le PRENEUR en assumera seul lentire responsabilit tant
au plan civil que pnal.
Le PRENEUR devra faire appel des entreprises qualifies qui devront, avant toute
intervention, prsenter les comptences requises pour ce type de travaux, possder toutes
assurances ncessaires et tre jour du paiement des primes correspondantes. Le PRENEUR
devra pouvoir en justifier premire demande du BAILLEUR.
Dans lhypothse o les locaux sont livrs sous la forme dun plateau non cloisonn, le
PRENEUR devra soumettre ses plans de cloisonnement pralablement larchitecte du
BAILLEUR.

15

Les travaux de cloisonnement devront tre excuts par le PRENEUR dans le strict respect
des rgles de lart notamment des rgles tenant la scurit et aux impratifs techniques lis
aux installations de chauffage, climatisation, lectricit, tlphone, informatique, etc.

c) Autres travaux
Le PRENEUR devra souffrir et laisser faire, sans pouvoir en discuter lurgence, ni prtendre
aucune indemnit ou diminution de loyers, tous les travaux quelles quen soient la nature,
limportance et la dure, par drogation larticle 1724 du Code Civil, que le BAILLEUR
jugera ncessaire dans les lieux lous ou dans limmeuble dont ils dpendent, ainsi que dans
les immeubles voisins.
Le PRENEUR devra de mme souffrir, par drogation larticle 1723 du Code Civil et sans
indemnit ou diminution de loyer, toute modification des locaux et/ou de limmeuble et/ou
lensemble immobilier que le BAILLEUR se rserve deffectuer, pour autant que les
modifications naffectent ni leur standing gnral, ni le niveau des prestations.
Le PRENEUR soblige, sous rserve dun dlai de pravis de trente (30) jours, laisser libre
accs aux locaux aux entreprises dsignes par le BAILLEUR pour les travaux viss cidessus. Le pravis naura pas lieu de sappliquer en cas durgence.
Le PRENEUR supportera de la mme manire les travaux qui seraient excuts sur la voie
publique ou dans les immeubles voisins, alors mme quil en rsulterait une gne pour
lexploitation de ses activits et sauf recours contre lAdministration, lentrepreneur des
travaux ou les propritaires voisins sil y a lieu.
d) Droits du BAILLEUR
Le PRENEUR laissera le BAILLEUR, son reprsentant ou son architecte et tous autres
entrepreneurs et ouvriers, pntrer dans les locaux lous, les visiter pour constater leur tat,
toutes les fois que a leur paratra utile. Il devra galement laisser faire tous les travaux
ncessaires et laisser pntrer dans les lieux les ouvriers ayant les effectuer.
A dfaut dexcution de ses obligations dentretien ou de travaux par le PRENEUR, le
BAILLEUR pourra se substituer au PRENEUR, aprs injonction et les faire raliser par une
entreprise de son choix, aux frais exclusifs du PRENEUR , sans prjudice de tous frais de
remise en tat conscutifs des dommages causs par linobservation des dispositions de la
prsente clause.
Tous les travaux, embellissements, amliorations, installations et construction quelconques y
compris les cloisons fixes, mobiles ou amovibles et le cas chant, ceux imposs par des
dispositions lgislatives ou rglementaires, faits par le PRENEUR son entre dans les lieux
ou en cours de bail, deviendront lexpiration du prsent bail, la proprit du BAILLEUR
sans indemnit et sans prjudice du droit rserv au BAILLEUR dexiger la remise des lieux
en tout ou en partie, dans leur tat primitif, aux frais du PRENEUR, mme pour des travaux

16

expressment autoriss par le BAILLEUR (en ce compris notamment lenlvement des

ventuels stores, enseignes, plaques).

e) Conformit des locaux

Le PRENEUR sengage faire son affaire personnelle et supporter tous les frais pouvant
rsulter de toute modification apporter aux lieux lous et leurs installations qui seraient
imposs par la rglementation en vigueur ou venir, notamment en ce qui concerne les
tablissements recevant du public, la voirie, la police, la protection de lenvironnement,
lhygine, la scurit et les conditions de travail et ceci tant lors de la prise de possession des
lieux quen cours de bail ou de ses ventuels renouvellements.
Le PRENEUR renonce tout recours contre le BAILLEUR pour les dgradations et troubles
de jouissance susceptibles den rsulter. Le PRENEUR renonce notamment se prvaloir des
dispositions de larticle 1721 du Code Civil.
A RTICL E 12 : CONTRIBUTIONS IMPOTS ET TAXES
a) Contributions
Le PRENEUR devra acquitter directement ses contributions personnelles mobilires, taxes
locatives, contribution conomique territoriale, et tous autres impts auxquels il pourrait tre
assujetti dont le BAILLEUR est responsable pour le PRENEUR, un titre quelconque,
quelles soient existantes ou venir.
Le remboursement de ces impts, contributions ou taxes dont le BAILLEUR aurait fait
lavance sera immdiatement exigible par ce dernier, sur facturation complmentaire.
b) Taxes et impts
Le PRENEUR devra aussi rembourser au BAILLEUR sa quote-part, parties communes
incluses, de tous impts, contributions, taxes ou autres, de quelque nature quils soient,
existants ou venir, auxquels limmeuble ou la location sont assujettis, en particulier les taxes
municipales (enlvement des ordures mnagres, taxes de balayage, redevance
dassainissement, ), limpt foncier, la taxe annuelle sur les locaux usage de bureaux, les
locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, ainsi que tous
droits ou taxes qui pourraient ultrieurement les complter ou les remplacer, sous quelque
forme ou mode dimposition que ce soit.
Le paiement de ces impts, contributions, taxes et charges fera lobjet dune facturation
complmentaire immdiatement exigible.
Les remboursements ainsi effectus au BAILLEUR seront, si le loyer est assujetti la TVA,
majors de cette taxe au taux en vigueur la date dtablissement de la facture.

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En cas darrive ou de dpart en cours danne, les impts grevant les locaux seront supports
par le preneur au prorata du temps quil aura effectivement pass dans les locaux au cours de
lexercice concern.
Une provision trimestrielle de limpt foncier sera appele par le BAILLEUR en mme temps
que lappel de loyers.
A RTICL E 13 : ASSURANCES ET RECOURS
a) Assurances du BAILLEUR
Le BAILLEUR fera son affaire personnelle de lassurance de limmeuble. Il pourra souscrire
toute police dassurance quil jugera utile, y compris une assurance perte de loyer.
Les primes dassurance correspondantes, quelles quelles soient, seront rembourses par le
PRENEUR au BAILLEUR.
Le PRENEUR sengage aviser le BAILLEUR de toute cause de risques aggravants pouvant
rsulter de la cration, de lexploitation ou de la modification de son activit et supporter les
primes supplmentaires qui pourraient en rsulter pour le BAILLEUR.
b) Assurances du PRENEUR
Le PRENEUR doit assurer auprs dune Compagnie notoirement solvable les risques propres
son exploitation. Il doit, en particulier, souscrire :
1. une police dassurance garantissant, dune part, les meubles, les matriels entreposs,
les marchandises, les informations et donnes informatiques, ainsi que toutes
installations ou embellissements excuts ou non ses frais dans les lieux quil occupe
contre notamment le bris de glace, lincendie, les explosions, le dgt des eaux, les
meutes et mouvements populaires ; et dautre part, ses responsabilits doccupant
lgard de la coproprit, des voisins et des tiers en gnral,
2. une police dassurance garantissant les consquences pcuniaires de la responsabilit
civile quil peut encourir en raison des dommages corporels, matriels et immatriels
causs aux tiers du fait de son activit, de ses matriels et marchandises et de son
personnel.
Il lui appartient galement dassurer contre le vol, le mobilier, les marchandises et toutes
valeurs mme immatrielles garnissant les lieux lous, le BAILLEUR ntant tenu aucune
garantie en cas de vol ou de cambriolage lintrieur des lieux lous ou dans les locaux
communs.
Le PRENEUR devra maintenir et renouveler ses assurances pendant toute la dure du bail,
acquitter rgulirement les primes et cotisations et justifier du tout au BAILLEUR sur toute
rquisition de sa part et, pour la premire fois, lors de la signature des prsentes.
De convention expresse, toutes les indemnits dues au PRENEUR par toutes compagnies
dassurance, en cas de sinistre, pour quelque cause que ce soit, seront affectes au privilge du

18

BAILLEUR, le prsent contrat valant en tant que de besoin, transfert concurrence des
sommes qui pourraient tre dues.
Chaque police dassurance devra prvoir que sa suspension ou sa rsolution ne pourra
produire effet que quinze jours aprs notification au BAILLEUR.
c) Renonciations recours
Le PRENEUR renonce, et soblige faire renoncer ses assureurs, tout recours contre le
BAILLEUR, son personnel, ses Mandataires et leurs assureurs.
En contrepartie, le BAILLEUR, renonce et fera renoncer ses assureurs en cas de sinistre
couvert par les garanties mentionnes ci-dessus, tout recours quil serait en droit dexercer
en cas de sinistre contre le PRENEUR et ses assureurs.
Les polices dassurance devront mentionner la renonciation des assureurs.
Dans le cas o des sous-locations seraient consenties, les polices dassurance des souslocataires devront comporter une clause de renonciation recours contre le BAILLEUR et le
PRENEUR.
d) Assurances complmentaires
Il est expressment convenu que le BAILLEUR pourra tout moment, pendant la dure du
bail, souscrire lui-mme ou demander au PRENEUR de souscrire tout autre assurance qui
pourrait raisonnablement lui paratre ncessaire pour complter ou parfaire les garanties
mentionnes ci-dessus.
e) Obligations du Preneur
Le PRENEUR sengage communiquer ses assureurs, aux assureurs du BAILLEUR et au
BAILLEUR, la souscription et en cours de bail, tous les lments susceptibles daggraver le
risque et de modifier le taux de prime applicable aux lieux occups.
Il sera galement tenu de laisser libre accs des lieux aux assureurs du BAILLEUR, afin de lui
permettre, si ncessaire, une bonne apprciation des risques couvrir.
Si limportance des matriels du PRENEUR en valeur ou en qualit et/ou leur nature, ou si
lactivit exerce par le Preneur entranait, soit pour le BAILLEUR, soit pour les souslocataires, soit pour les voisins, des surprimes ou augmentations de primes dassurance, le
PRENEUR serait tenu dindemniser le BAILLEUR du montant de la surprime ou
augmentation paye par lui et de le garantir contre toute rclamation des autres sous-locataires
ou voisins.
Le PRENEUR quipera les locaux de moyens de lutte contre lincendie, en particulier,
dappareils extincteurs, avec du matriel homologu par la Commission Plnire des
Assurances de Biens et de Responsabilit. Les installations devront tre conformes aux rgles
de ladite Commission.

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Le PRENEUR sera tenu de faire vrifier rgulirement au minimum une fois tous les trois
ans - ses installations, notamment lectriques, par un organisme agr et dapporter celles-ci
les modifications qui seraient demandes par lorganisme vrificateur et ce, dans les trois
mois de cette demande.
En cas de sinistre, le PRENEUR devra dclarer aux assureurs et au BAILLEUR tout sinistre
quelle quen soit limportance, mme sil nen rsulte aucun dgt apparent, et ce dans les
quarante-huit heures.
Le PRENEUR sengage dposer ses frais et sans dlai tous coffrages et dcorations, ainsi
que toutes installations quil aurait faites et dont lenlvement serait utile pour la recherche de
la rparation des fuites de toute nature, des fissures dans les conduits de fume ou de
ventilation, notamment aprs incendie ou infiltration.
En cas de sinistre, si une rgle proportionnelle est applique lindemnit que doit toucher le
BAILLEUR, du fait de linobservation par le PRENEUR des conventions ci-dessus, ce
dernier sera tenu dindemniser le BAILLEUR concurrence du prjudice caus celui-ci.
A RTICL E 14 : DESTRUCTION DES LIEUX LOUES - EXPROPRIATION
Si les locaux lous venaient tre dtruits ou rendus inutilisables en totalit, le prsent bail
sera rsili de plein droit, sans indemnit.
Par drogation larticle 1722 du Code Civil, si toutefois les locaux ntaient dtruits ou
rendus inutilisables que pour partie et pendant une priode nexcdant pas douze mois suivant
le sinistre, le PRENEUR ne pourrait obtenir quune rduction du loyer en fonction des
surfaces dtruites ou rendues inutilisables, lexclusion de la rsiliation du bail.
Pour le cas o en raison de causes trangres au BAILLEUR, la reconstruction lquivalent
ou lutilisation des locaux savrerait impossible dans un dlai de douze mois suivant le
sinistre, et mme dans le cas o elle ne le serait que partiellement, le PRENEUR pourrait
demander la rsiliation du bail, sans quil puisse toutefois rclamer une quelconque
indemnit, lentier bnfice des indemnits dassurances immobilires restant acquis au
BAILLEUR.
En tout tat de cause, le BAILLEUR conservera ses droits ventuels contre le PRENEUR si la
destruction peut tre impute ce dernier.
En cas de dmolition ou dexpropriation pour cause dutilit publique, les droits du
PRENEUR sont rservs contre la Ville ou lEtat ou toute autorit expropriante sans que rien
ne puisse tre rclam au BAILLEUR.
A RTICL E 15 : RESPONSABILITE-RECOURS
Le PRENEUR renonce tout recours en responsabilit lencontre du BAILLEUR :

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dans le cas o les lieux lous viendraient tre endommags ou dtruits par vtust,
vice de construction, ou toute autre cause indpendante de la volont du BAILLEUR,
le prsent bail tant rsili de plein droit et sans indemnit,

en cas de vol, cambriolage, ou tout acte dlictueux ou criminel dont le PRENEUR

pourrait tre victime dans les lieux lous, les parties communes ou les dpendances de
limmeuble, quelle quen soit la cause, le PRENEUR devant faire son affaire
personnelle de la surveillance des locaux,

en cas de modification ou de suppression du gardiennage de limmeuble, le cas

chant,

pour toutes les consquences qui rsulteraient de la remise des cls par le PRENEUR
au concierge ou tout tiers,

en cas de troubles apports la jouissance par le fait de tiers, quelle quen soit la
qualit, le PRENEUR devant agir directement contre, sans pouvoir mettre en cause le
BAILLEUR,

en cas dhumidit, fuites, infiltrations, inondations ou toute autre cause, ainsi que les
fuites sur canalisations communes, mme masques par un coffrage install par le
BAILLEUR, le PRENEUR devant toujours sassurer contre ces risques,

en cas de pril, quelle quen soit la cause, le PRENEUR devant protger par ses
propres moyens et ses frais les agencements immobiliers ou mobiliers pendant le
temps ncessaire lintervention des entreprises et la rparation,

en cas dinterruption ou de rduction, mme prolonge deau, gaz, lectricit,

chauffage, ascenseur ou autres services ou quipements de limmeuble, le PRENEUR
ne pouvant prtendre aucune diminution de loyer ou indemnit, le BAILLEUR
ntant pas tenu au surplus de prvenir le PRENEUR de ces interruptions ou
rductions,

en cas dinsuffisance daration ou dclairage des sous-sols sil en existe, comme en

cas dinondations, mme par refoulement dgouts, le BAILLEUR ntant aucunement
responsable des marchandises dtriores et des dgts occasionns.

En cas d'accidents survenant dans les lieux lous ou dans limmeuble pendant le cours
du bail, qu'elle qu'en soit la cause ; le Preneur est tenu de prendre donc son compte
personnel et sa charge entire toute responsabilit civile en rsultant l'gard soit de
son personnel, soit du Bailleur, soit des tiers, sans que le Bailleur puisse tre inquit
ou poursuivi de ce chef.

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A RTICL E 16 : SOUS-LOCATION
16.1 Le PRENEUR devra occuper personnellement les lieux lous. Toute sous location
partielle ou totale est interdite. Il lui est interdit de les prter ou den concder la jouissance
mme temporaire ou gratuite un tiers ainsi que dy domicilier toute personne physique ou
morale.
16.2 Dans lhypothse o le BAILLEUR autoriserait le PRENEUR consentir une souslocation, il est rappel que les lieux lous conserveront un caractre indivisible dans la
commune intention des parties. Il est galement prcis quen cas dautorisation de souslocation du BAILLEUR, celle-ci ne pourra porter que sur une partie des lieux lous.
En cas de sous-location autorise, le PRENEUR demeurera dbiteur de la totalit des loyers,
charges et accessoires et restera tenu de toutes les obligations dues en vertu du bail.
Les charges et conditions du contrat de sous-location devront tre compatibles avec
lensemble de celles stipules au bail principal. En cas dincompatibilit, ce sont les clauses
du bail principal qui prvaudront.
En aucun cas le contrat de sous-location ne pourra tre consenti pour une dure suprieure la
dure restant courir du bail principal.
Le contrat de sous-location devra imprativement contenir une clause par laquelle le sous
locataire dclare parfaitement savoir et reconnatre que le sort du sous-bail suivant celui du
bail principal, lexpiration ou la rsiliation du second entranera, de plein droit, la rsiliation
du premier.
Toute sous-location devra intervenir selon la procdure prescrite lalina 4 de larticle L.
145-31 du Code de Commerce.
Dans tous les cas de sous-location autorise, le contrat de sous-location devra imprativement
contenir une clause par laquelle le sous-locataire dclare parfaitement savoir et reconnatre
que les locaux tant indivisibles, il ne peut invoquer aucun droit direct lencontre du
BAILLEUR.
Le contrat de sous location comportera renonciation expresse par le sous-locataire toute
action et tout droit et notamment au renouvellement de la sous location lencontre du
BAILLEUR par application des dispositions de larticle L 145-32 du Code de commerce.
En toute hypothse, le contrat de sous-location devra reprendre intgralement les termes de
larticle 16.2 qui simposeront au sous-locataire.
A dfaut, la sous-location sera rpute irrgulire.
Toute domiciliation dans les lieux lous, mme titre temporaire et/ou gratuit, est interdite,
sauf autorisation expresse et par crit du BAILLEUR.
Toute location-grance est interdite.

22

A RTICL E 17 : CESSION DU BAIL

Le PRENEUR ne pourra cder son droit au prsent bail quen totalit et lacqureur de son
fonds de commerce, seulement aprs lagrment crit du cessionnaire par le BAILLEUR, et
la condition quil ne soit d aucun loyer, charge ou toute autre somme.
Il demeurera garant et rpondant solidaire avec son cessionnaire et les successeurs de celui-ci
de lexcution de toutes les conditions du prsent bail. Par drogation larticle L. 145-16-2,
le Preneur demeurera garant et rpondant solidaire avec son cessionnaire pour toute la dure
du prsent bail.
Par drogation larticle L. 145-16-1, la garantie du Preneur pourra tre mis en jeu mme en
labsence dinformation du Bailleur de tout dfaut de paiement du cessionnaire dans le dlai
dun mois compter de la date laquelle la somme aurait d tre acquitte par le
cessionnaire.
Cette disposition sapplique tous les cas de cession sous quelque forme que ce soit, comme
lapport du droit au bail toutes socits de quelque forme que ce soit, que cet apport soit fait
une socit nouvelle ou une socit prexistante.
Toute cession ou tout apport en socit devra tre ralis par acte notari auquel le
BAILLEUR sera appel pralablement concourir, par lettre recommande avec accus de
rception adresse quinze jours au moins lavance. Une grosse de lacte de cession du fonds
devra tre remise sans frais au BAILLEUR pour servir de titre excutoire contre les
cessionnaires successifs.
Dans le cas o la cession ou lapport serait fait une socit responsabilit limite, le
BAILLEUR pourra exiger de chacun des associs la souscription son profit, dans un dlai
maximum dun mois compter de la cession ou de lapport, dun cautionnement solidaire,
avec renonciation aux bnfices de discussion et de division, pour lexcution de toutes les
charges et conditions du prsent bail.
En cas dapport ou de cession une socit anonyme les mmes stipulations concerneront non
pas les associs, mais les membres du Conseil dAdministration ou du Directoire.
En cas de cession du droit au bail, le BAILLEUR bnficiera dun droit de prfrence lui
permettant de reprendre les locaux libres de toute occupation ou de substituer tout
cessionnaire de son choix lacte de cession charge pour le BAILLEUR ou le cessionnaire
choisi par lui de payer au locataire cdant un prix identique celui propos par le candidat
acqureur. Ce droit sera opposable aux acqureurs successifs.
Pour permettre au BAILLEUR dexercer son droit de prfrence, le PRENEUR devra
linformer au moins deux mois lavance, par lettre recommande avec accus de rception,
de son intention de cder son droit au bail.
La notification faite par le PRENEUR devra indiquer, peine de nullit, le nom et ladresse
du candidat acqureur, le montant et les modalits de paiement du prix ainsi que les
conditions, lieu et jour de la cession.

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Le BAILLEUR devra informer le PRENEUR de sa dcision dans un dlai de deux mois

compter de cette notification et par lettre recommande avec accus de rception.
En cas de mise en uvre par le BAILLEUR de son droit de se substituer ou de substituer tout
cessionnaire de son choix, la cession sera rgularise dans un dlai dun mois compter de la
date laquelle le BAILLEUR aura fait connatre sa dcision.
Dans toutes les hypothses de cession, un tat des lieux dentre sera tabli
contradictoirement entre le cdant, le cessionnaire et le bailleur lors de la signature de lacte
de cession.
A RTICL E 18 : FIN DU BAIL
1) C LAU SE

R SO LU TO IR E

Il est expressment convenu quen cas :

-

de non-paiement par le PRENEUR dun seul terme de loyer, indemnits doccupation,

charges, impts et taxes, accessoires ou toute autre somme sa date dexigibilit ou
dchance, rsultant du prsent bail, de ses avenants, dactes postrieurs ou de
dcisions judiciaires, et notamment en cas de non-paiement du dpt de garantie, ou
de ses complments ou des indemnits doccupation en cas de maintien dans les lieux,
ou

dinexcution par le PRENEUR de lune quelconque des clauses, charges et

conditions du prsent bail, de ses avenants, dactes postrieurs, du rglement de
coproprit ou de dcisions judiciaires,

et un mois aprs un commandement de payer ou une sommation dexcuter, rest sans effet, le
prsent bail sera rsili automatiquement, si bon semble au BAILLEUR, et sans aucune
formalit judiciaire.
Une simple ordonnance de rfr pourra, si besoin tait, contraindre le PRENEUR quitter
les lieux et dans ce cas, le dpt de garantie et les loyers pays davance resteront acquis au
BAILLEUR, sans prjudice de tous autres dommages et intrts.
Tout paiement ou excution aprs lexpiration du dlai dun mois compter du
commandement de payer ou de la sommation dexcuter sera sans effet et ne pourra faire
obstacle la rsiliation du bail acquise.
Dans le cas o le PRENEUR nvacuerait pas les locaux, il sera redevable envers le
BAILLEUR, de plein droit et sans aucun pravis, dune indemnit journalire doccupation
fixe dores et dj, irrvocablement sur la base du dernier loyer rvis ou index, calcule au
jour le jour, majore de 50 %, et ce jusqu la libration effective des lieux et leur restitution
au BAILLEUR, le tout sans prjudice de tous autres dommages et intrts.

24

En aucun cas, la clause ci-dessus ne pourra tre considre comme comminatoire ou comme
une clause de style. Elle contient une drogation expresse, voulue et accepte par les parties,
aux dispositions de larticle 1184 du Code Civil.

2) V I S IT E

D E S LIE U X

Ds quun cong aura t signifi ainsi que dans le cas de la mise en vente des locaux, le
PRENEUR laissera visiter les lieux par le BAILLEUR ou dventuels candidats locataires ou
acqureurs, tous les jours ouvrables.
Le PRENEUR souffrira lapposition dcriteaux ou daffiches aux emplacements convenant
au BAILLEUR.
Le PRENEUR autorise ds prsent tout huissier mandat par le BAILLEUR pntrer dans
les lieux lous pendant cette priode.
3) R E ST IT U T IO N

D E S LI E U X

Le PRENEUR devra, en fin de jouissance, remettre au BAILLEUR les locaux lous en parfait
tat de rparation et dentretien, aprs enlvement de ses plaques et enseignes, ce qui sera
constat par un tat des lieux, la suite duquel ce dernier devra remettre les cls au
BAILLEUR.
Ltat des lieux comportera, sil y a lieu, le relev des travaux effectuer et incombant au
PRENEUR.
Au cas o le PRENEUR ne serait pas prsent aux date et heure fixes pour ltat des lieux,
celui-ci sera tabli par un huissier qui pourra se faire assister dun serrurier pour pntrer dans
les lieux, les frais correspondant tant partags par moiti entre le BAILLEUR et le
PRENEUR. Ce dernier autorise expressment, en tant que de besoin, lhuissier pntrer
dans les locaux.
Ltat des lieux dress par lhuissier aura valeur contradictoire et les frais dhuissier seront
partager de moiti entre les parties.
Si des travaux dentretien, de rparations et/ou de remise en tat savrent ncessaires, le
BAILLEUR tablira un descriptif de ces travaux, accompagn de devis, comprenant
notamment les honoraires de larchitecte du BAILLEUR.
Le PRENEUR devra dans ce cas, dans les quinze jours de la notification du descriptif et des
devis, faite par lettre recommande avec accus de rception, donner son accord sur lesdits
devis. Sil ne manifeste pas son intention dans ce dlai, les devis seront rputs agrs.
Le BAILLEUR pourra alors faire excuter les travaux par les entreprises de son choix, et en
rclamer le cot au PRENEUR.

25

En cas de dsaccord du PRENEUR, manifest par lettre recommande avec accus de

rception adresse au BAILLEUR dans un dlai de quinze jours compter de la notification
des descriptifs et des devis, le montant des travaux de remise en tat ncessaires sera chiffr
judiciairement, comptence tant, en tant que de besoin, attribue au Juge des rfrs pour
dsigner tout expert cet effet.

Dans ce cas, le PRENEUR sera redevable dune indemnit doccupation gale au double du
dernier loyer quittanc, augment des charges et accessoires jusqu la fin des travaux lui
incombant au titre de ltat des lieux.
A RTICL E 19 : AMIANTE - ENVIRONNEMENT
a) Amiante
Le dossier technique amiante est tenu la disposition du PRENEUR, qui devra lui-mme le
tenir la disposition de lensemble des personnes vises larticle R 1334-29-5 II du Code de
la sant publique (occupants, reprsentants du personnel, employeurs et mdecins du travail).
La fiche rcapitulative du dossier technique amiante est annexe au Bail. Le PRENEUR
reconnat en avoir eu connaissance et devra la porter la connaissance des personnes vises
ci-dessus.
Le PRENEUR dclare que le BAILLEUR a satisfait ses obligations d'information en
matire damiante.
Si des contrles priodiques ou travaux complmentaires savraient ncessaires dans
lavenir, le BAILLEUR y procdera aux frais du PRENEUR et sans possibilit de recours ou
rclamation de la part de celui-ci.
Le PRENEUR soblige, avant tout travaux quil pourrait entreprendre dans les locaux,
demander au BAILLEUR, le dossier technique amiante, et effectuer, sous sa responsabilit
et ses frais, toutes les investigations, sondages complmentaires ncessits par les travaux
envisags.
Le PRENEUR sengage prendre les mesures ventuellement ncessaires en cas de
ralisation de travaux, aprs avoir procd aux reprages qui pourraient tre prescrits par la
rglementation alors en vigueur.
Il devra en tenir le BAILLEUR rigoureusement inform.
Le PRENEUR sengage par ailleurs effectuer les travaux de dsamiantage qui pourraient
savrer ncessaires, de mme que tous travaux visant satisfaire la rglementation sur le
saturnisme, les termites et autres parasites, rongeurs, etc.
b) Protection de lenvironnement
Dune manire gnrale, pour les travaux quil ralisera, tant lorigine quau cours du bail,
le PRENEUR sengage respecter toutes les normes et rglementations en vigueur relatives

26

la protection de lenvironnement et nutiliser aucuns matriaux susceptibles de prsenter un

danger pour la scurit ou la sant des occupants des lieux lous ou des tiers.
Si les matriaux quil a utiliss venaient tre interdits par une disposition nouvelle, il ferait
son affaire de toutes les consquences en rsultant : recherche, diagnostic, suppression ou
autre, alors mme que ces travaux ou amnagements seraient devenus entre-temps la proprit
du BAILLEUR par la clause daccession, sans recours contre celui-ci.

Tous les contrles, vrifications et travaux auxquels les locaux, les amnagements,
installations et quipements quils contiennent, peuvent tre assujettis, en raison de
rglementations existantes ou venir, relatives la scurit des personnes, et la protection
de lenvironnement seront intgralement la charge du PRENEUR qui renonce tout recours
contre le BAILLEUR pour les dgradations et troubles de jouissance susceptibles den
rsulter.
c) Etat des risques naturels, miniers et technologiques ou sismiques
En application des dispositions de larticle L 125-5 du Code de lEnvironnement, le
BAILLEUR porte la connaissance du PRENEUR ltat des risques naturels, miniers et
technologiques ou sismiques et dclare qu sa connaissance aucun sinistre ayant donn lieu
au versement d'une indemnit d'assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles
(article L. 125-2 du Code des assurances) ou technologiques (article L. 128-2 du code des
assurances) na affect limmeuble. (en annexe).
d) Diagnostic de performance nergtique
En application de larticle L.134-3-1 du code de la construction et de lhabitation, le
BAILLEUR a port la connaissance du PRENEUR le diagnostic de la performance
nergtique (DPE) des locaux qui est annex aux prsentes.
Les frais dtablissement du DPE seront refacturs au PRENEUR.
e) Pollution des sols
Lorsque le terrain dassiette des locaux lous est situ en secteur dinformation sur les sols,
larticle L 125-7 du Code de lEnvironnement modifi par la loi n2014-366 du 24 mars 2014
dite ALUR fait obligation au BAILLEUR de fournir au PRENEUR les informations
rendues publiques par lEtat, en application de larticle L 125-6 du Code de lEnvironnement
et relatives un risque de pollution des sols.
A la date de signature du Bail, le dcret dfinissant les modalits dapplication de larticle
L. 125-7 du Code de lenvironnement na pas t publi. En consquence, les Parties
conviennent dannexer au bail par voie davenant, dans le mois de la parution du dcret, les
informations rendues publiques par lEtat, dans lhypothse o limmeuble se situerait dans
un de ces secteurs dinformation sur les sols.

27

Le preneur sengage prendre toute prcaution pour que son activit nengendre ni pollution
ni atteinte lenvironnement.
Toute infraction ou manquement du preneur ce titre engagera sa responsabilit sans
prjudice de lapplication des dispositions prvues larticle 18 des conditions gnrales.
Si malgr les prcautions prises, lactivit du preneur devait donner lieu une pollution ou
une atteinte lenvironnement, il en supporterait toutes les consquences tant lgard du
bailleur qu lgard des tiers.
Pralablement son dpart, le Preneur supportera le cout de dpollution des terrains et locaux
lis son activit et prendra en charge tous les travaux de remise en tat prescrits par
ladministration. A cette fin le preneur transmettra au bailleur les documents attestant que les
travaux de dpollution ont t raliss et notamment le procs-verbal de recollement transmis
par lautorit comptente.
f) Grenelle de lenvironnement
Les parties pourront se concerter loyalement et dans un tat desprit constructif pour le choix
des travaux et/ou installations raliser :
- pour amliorer la performance environnementale des locaux ou de limmeuble,
- et/ou pour rpondre aux contraintes rsultant de lvolution de la loi ou du Grenelle de
lEnvironnement.
Dans ce cadre, chaque partie pourra introduire dans ses processus dcisionnaires relatifs aux
amnagements et /ou aux quipements de limmeuble ou des locaux, une dimension
environnementale afin dopter pour des solutions plus performantes. Dans le cas o des
certifications et/ou labellisations auraient t obtenues par le BAILLEUR pour limmeuble, le
PRENEUR sengage ne jamais les mettre en pril.
En toute hypothse, le BAILLEUR pourra librement dcider des travaux ou installations
entreprendre, quil jugera pertinents ou ncessaires pour amliorer les performances de
limmeuble ou pour satisfaire lvolution de la lgislation ou du Grenelle de
lEnvironnement.
Pour tous travaux et/ou installations visant lamlioration des performances de limmeuble
devant tre mis en uvre au regard de la rglementation intervenir au titre du Grenelle de
lEnvironnement ou des rglementations relatives la protection de lenvironnement futures,
le PRENEUR sengage :
- donner accs aux locaux pour permettre leur ralisation,
- en supporter le cot,
- et, aprs ralisation de ces travaux et/ou installations, respecter le cahier des charges
correspondant aux travaux et quipements nouveaux afin den optimiser les performances.

28

Le PRENEUR sengage dans le cadre de ses travaux damnagements ou des travaux quil
pourrait tre amen raliser en cours de bail utiliser des matriaux et des produits
performants dun point de vue nergtique et assurant une bonne isolation thermique et
phonique.
Enfin, lune et lautre des parties respecteront les termes de lannexe environnementale si elle
existe.
g) Installations classes
Si lactivit ou les quipements et installations du PRENEUR devaient relever de la
rglementation sur les installations classes, le PRENEUR devra pralablement obtenir
lautorisation crite du BAILLEUR. Le PRENEUR soblige ensuite faire les dclarations ou
obtenir les autorisations ncessaires, ainsi qu se conformer toutes les exigences qui
pourraient en rsulter et notamment raliser tous travaux qui simposeraient, y compris de
mise en conformit, tant au cours du bail et de ses renouvellements ventuels qu loccasion
de la restitution des lieux lous, sanrecoutlLBAEIUR.
Dans le cas o le BAILLEUR aurait autoris le PRENEUR exploiter une activit, des
quipements ou installations relevant de la rglementation sur les installations classes, le
PRENEUR effectuera, pralablement son dpart, la dclaration de cessation dactivit
auprs des services de la Prfecture et prendra en charge tous les travaux de remise en tat
prescrits par lautorit administrative en application de la rglementation relative aux
installations classes.
A cette fin le PRENEUR transmettra au BAILLEUR les documents attestant que les travaux
ont t raliss et notamment le procs-verbal de recollement qui lui aura t dlivr par la
prfecture.
De plus, si les travaux de mise en conformit devaient tre requis par ladministration du fait
de lapplication de la rglementation ICPE sur limmeuble, lensemble immobilier ou le site
dans lequel se trouvent les locaux, le PRENEUR en supporterait la charge directement ou par
remboursement des travaux raliss par le BAILLEUR, au prorata des surfaces objet des
locaux.
Il en sera ainsi mme si lactivit du PRENEUR, prise individuellement ne rend pas celui-ci
ligible la rglementation sur les installations classes pour la protection de
lenvironnement, mais que limmeuble est soumis cette rglementation.
A RTICL E 20 : AUTRES CONDITIONS
1) C HAN G E M E N T

D TAT D U

P RE NE UR

Tout changement dtat du PRENEUR, et notamment toute modification des statuts du

PRENEUR (transformation, changement de dnomination, de sige, de grant), toute
inscription modificative au RCS ou au Rpertoire des Mtiers, devront tre signifis au

29

BAILLEUR, par lettre recommande avec avis de rception dans le mois de la modification
ou du changement, sous peine de rsiliation du bail, si bon semble au BAILLEUR.
2) D R O IT

DE

P R E MP T IO N

DU

P R E NE UR

Le PRENEUR dclare renoncer expressment au bnfice du droit de premption prvu par

larticle L. 145-46-1 du Code de commerce.

3) T O L R A N C E S
Aucune tolrance de la part du BAILLEUR, concernant les clauses et conditions du prsent
bail, quel quen soit la frquence et la dure, ne pourra tre considre comme modifiant de
quelque manire que ce soit les charges et conditions du bail ou comme tant gnratrice dun
droit quelconque au profit du PRENEUR. Le BAILLEUR pourra toujours y mettre fin.
Toute drogation aux clauses, charges et obligations incombant au PRENEUR en vertu du
prsent bail, de la loi ou des usages, ne pourra rsulter que du consentement pralable, exprs
et crit du BAILLEUR.
4) F R AI S
Tous les frais, droits et honoraires du prsent acte, ainsi que ceux qui en seront la suite ou la
consquence, sont supports par le PRENEUR qui sy oblige expressment. Figurent
notamment parmi ces frais, droits et honoraires, tous les frais et honoraires de procdure, de
poursuites ou de mesures conservatoires, de leve dtat et de notification, tous les frais et
honoraires davocat, dhuissier de justice ou autres, et plus gnralement toutes les dpenses
exposes par le BAILLEUR loccasion des actions judiciaires lopposant au PRENEUR
pour obtenir lexcution des clauses et conditions du prsent bail, suites et consquences.
5) I N FOR M ATIQ U E

ET

L I BE RT S

Les informations nominatives recueillies dans le cadre du prsent bail et celles qui pourraient
tre recueillies ultrieurement sont destines au BAILLEUR, qui, de convention expresse, est
autoris par le PRENEUR les conserver en mmoire informatique, les utiliser, ainsi qu
les communiquer aux socits du groupe du BAILLEUR, des tiers ou des sous-traitants.
Les droits daccs et de rectification du PRENEUR peuvent tre exercs auprs du
BAILLEUR.
6) J UR ID IC T IO N

C O M P TE N T E

Il est rappel que toutes les contestations relatives au prsent bail, ses suites et consquences
doivent tre soumises au Tribunal du lieu de situation de limmeuble.
7) E LE C T IO N

D E D O M IC I LE

30

Pour lexcution du prsent bail, de ses suites et consquences, et notamment pour la

signification de tout acte extra-judiciaire, les parties font lection de domicile en leurs siges
sociaux respectifs.

31

CONDITIONS PARTICULIERES
Les conditions particulires viennent prciser et complter les conditions gnrales et peuvent
y apporter modification, tant ici prcis que les clauses particulires prvaudront.
21.1 Destination :
Usage de commerce pour lactivit de : Prt--porter et activits connexes,
maroquinerie, accessoires de mode, foulards, lexclusion de toute autre activit.
21.2 Dsignation de limmeuble :
195 209 avenue Louis Barthou 33000 BORDEAUX
21.3 Dsignation des locaux :
Local commercial reprsent par le lot n 6 situ en rez-de-chausse dune
superficie denviron 103,6 m ainsi quun parking situ en sous-sol lot n 34
correspondant la place n 129
21.4 Dure

Dure du bail : 9 ans

Date deffet du bail : 3 Dcembre 2014

Date de fin de bail : 2 Dcembre 2023

21.5 Loyer

Montant du loyer principal annuel hors taxes et hors charges

18 000 (dix huit mille euros)

Montant du loyer annuel annexes (parking, rserves) hors taxes et hors charges
NEANT

Montant du loyer annuel total

18 000 (dix huit mille euros)

32

21.6 Indexation

Date dindexation : 3 Dcembre 2015

Indice de base : 2me trimestre 2014 (108,50)

21.7 Charges

Provisions annuelles sur charges lors de la prise deffet du bail : 1 400 (mille quatre
cents euros) majores de la taxe sur la valeur ajoute

Provisions annuelles sur taxe foncire lors de la prise deffet du bail : 1 220 (mille
deux cent vingt euros) majores de la taxe sur la valeur ajoute

21.8 Dpt de garantie dorigine : 4 500 (quatre mille cinq cents euros)
21.9 Clauses spcifiques

TRAVAUX D'AMENAGEMENT / REGLES DE SECURITE

Il est rappel au PRENEUR que si les locaux lous sont compris dans un tablissement
recevant du public rgit par le Code de la Construction et de l'Habitation, il aura les
obligations suivantes :
-

Soumettre un projet d'amnagement au Bailleur pour validation

Obtention de toutes les autorisations administratives ncessaires ;
Dpt dun dossier damnagement conforme au Code de la Construction et de
lHabitation relatif laccessibilit et la scurit incendie ainsi que lautorisation
douverture sil y a lieu ;
Que les travaux soient excuts dans les rgles de lArt par une entreprise qualifie,
assure, conformment aux normes techniques et rglementaires applicables ;
Que les travaux soient raliss vos frais ;

33

Que toutes les dgradations qui pourraient survenir pendant ou conscutivement

auxdits travaux soient la charge de votre socit ;
Que la responsabilit du Bailleur ne soit pas recherche vis--vis de toute personne,
pour quelque cause que ce soit, raison des dommages matriels et immatriels
rsultant directement ou indirectement des travaux et de lautorisation donne ;
Que les travaux soient excuts sous la surveillance dun bureau dtude ou de
contrle dment habilit en cas datteinte la structure de limmeuble.

Annexes :
- tat rcapitulatif des charges
- procs-verbal de lassemble gnrale spcial du 17 Janvier 2012,
- procs-verbal de lassemble gnrale du 22 Janvier 2013
- procs-verbal de lassemble gnrale du 22 Janvier 2014
- fiche rcapitulative du dossier technique amiante
- tat des risques naturels et technologique.
- dclaration sur lindemnisation des sinistres.
- diagnostic de performance nergtique.
Fait
Le
En 2 exemplaires
Parapher chaque page du bail et des annexes ventuelles
Faire prcder les signatures de la mention manuscrite lu et approuv
Apposer le cachet de la socit.
LE BAILLEUR

LE PRENEUR

34