Sunteți pe pagina 1din 20

RAPORT DE EVALUARE

PRIVIND IMOBILUL
SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27 ET 8
INSCRIS IN CF 153417-C1-U1 ORADEA NR TOP 4029/26/27

SOLICITANT EUREXPERT IPURL


BENEFICIAR EUREXPERT IPURL
PROPRIETAR SC SCOUT SRL societate in procedura de reorganizare

INTOCMIT
ec. Cosmin Petru TENT
nr. leg. 16597

ORADEA 2013

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

Stimate beneficiar
Referitor la evaluarea proprietii imobiliare situate n Oradea, str Cerbului nr 7 bl C
17 ap 27 et 8, va comunicam urmatoarele:
- proprietatea evaluat reprezinta un spatiu de locuit de tip apartament de doua camere, cu
o suprafata utila de 52 mp, inscris in CF 153417-C1-U1 Oradea nr top 4029/26/27
- cldirea care adpostete imobilul in cauza este un bloc de locuinte cu regim de inaltime
P+8, amplasata in zona mediana periferica a mun Oradea, in str Cerbului nr 7, strada
perpendiculara pe cal Clujului, pe malul stang al Crisului Repede, vecinatatile fiind constituite
din blocuri de locuinta. Cladirea are o vechime de aproximativ 18 ani. Parterul cladirii este
ocupat de spatii comerciale, iar partea superioara cuprinde spatii de locuit.
- evaluarea a fost solicitat pentru estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare n
vederea vanzarii in cadrul procedurii de reorganizare a SC SCOUT SRL
- obiectul evalurii, descris n continuare n prezentul raport, se extinde asupra
apartamentului de locuit cu teren aferent n suprafa de 12 mp, apartament care are o
suprafata determinata, inscrisa in CF dupa cum urmeaza: :
- suprafaa util:

52,00 mp

- teren n cot indiviz 12 mp


- valoarea terenului afferent este cuprinsa in valoarea finala a constructiei
- starea fizica a imobilului in momentul evaluarii este satisfacatoare
- avand in vedere pozitionarea pe amplasament a proprietatii evaluate si dotarile cu
utilitati, aceasta este adecvata scopului prezentei evaluari.
- proprietatea a fost inspectat de ctre evaluator la data de 18 martie 2013, iar evaluarea sa realizat in aceeasi perioada.
- n estimarea valorii nu s-a tinut cont de motivatii speciale ale cumparatorilor sau
vanzatorului urmrindu-se obainerea valorii de piata;
- prezentul raport de evaluare se adreseaz EUREXPERT IPURL ca si client si destinatar;
- metodele de evaluare aplicate au fost metoda de randament i metoda comparaiilor
directe;
- raportul de avaluare este structurat pe 5(cinci) capitole cuprinznd 20 pagini scrise i 7
anexe.

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

Ca rezultat al aplicarii metodelor de evaluare i a reconcilierii rezultatelor acestora


s-a obtinut valoarea de piata a proprietatii imobiliare evaluate, la data de 18 martie 2013,
estimata de catre evaluator in vederea vanzarii in cadrul procedurii de reoganizare dupa cum
urmeaza:

V = 139.412 ron respectiv 31.757 euro


la cursul de schimb BNR de 4,39 lei/euro, stabilit pentru 18.03.2013
VALOAREA NU ESTE AFECTATA DE TVA

Aceast estimare are in vedere caracteristicile intrinseci ale proprietatii, amplasarea, etc.
Datele prezentate, analiza, concluziile i opinia evaluatorului sunt n limita ipotezelor
considerate, conditiilor specifice i nu sunt influentate de nici un alt factor. Ele sunt corecte i
adevrate n limita informatiilor existente n documente i constatate cu ocazia inspectarii
proprietatii i a analizei pietei imobiliare din municipiul Oradea.
Raportul a fost pregtit pe baza standardelor, recomandrilor i metodologiei de lucru
recomandate de ctre UNEVAR (Uniunea Nationala a Evaluatorilor din Romania).

Cu deosebita stima
ec.Tent Cosmin Petru

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

RAPORT DE EVALUARE NR. 11 / 18.03.2013


I.

INTRODUCERE

1. Rezumatul faptelor principale si al concluziilor importante


Apartamnet 2 camere si dependinte SU 52 mp
Proprietate imobiliara
Oradea, str Cerbului nr 7, bl C 17 ap 27 et 8
Nr top 4029/26/27 din CF 153417-C1-U1 Oradea
Identificare cadastrala
33207/21.05.2012
Proprietarul imobilului SC SCOUT SRL
EUREXPERT IPURL admin jud
Beneficiarul
Conform CF-ului anexat:
- drept de ipoteca, plus dobanzi, comisioane si
celelalte costuri in favoarea UNICREDIT
TIRIAC BANK SA, inch 27793/19.05.2009
Sarcini cu care este
- drept de ipoteca, in fav DGFP Bihor, inch
grevat imobilul
8822/16.02.2011
- drept de ipoteca, in fav DGFP Bihor, inch
65061/18.10.2011
Stabilirea valorii de piata in vedere vanzarii in
Scopul evaluarii
cadrul procedurii de reorgnizare
Dreptul de proprietate integral
Dreptul evaluat
In conformitate cu documentele, datele si
Ipoteze speciale si
informatiile puse la dispozitia evaluatorului, rezulta
conditii limitative
ca nu sunt ipoteze speciale si conditii limitative
deosebite
deosebite
18 martie 2013
Data evaluarii
Valori estimate rezultate
RON
EUR
Metoda compratilor directe
132.157
30.104
Metoda capitalizarii
139.412
31.757
Denumire proprietate
Tip proprietate
Adresa proprietatii

Tinand cont de metodele de evaluare aplicate, de relevanta lor si ipotezele prezentate


privind valoarea si avand in vedere contextul actual al pietei imobiliare, in opinia
evaluatorului valoarea de piata a proprietatii evaluate, la data de 18 martie 2013, este:
V = 139.412 ron respectiv 31.757 euro
la cursul de schimb BNR de 4,39 lei/euro, stabilit pentru 18.03.2013
VALOAREA NU ESTE AFECTATA DE TVA

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

2. Certificarea evaluatorului. Semnatura


Subsemnatul, Tent Cosmin Petru, certific cu buna credinta si dupa cunostinta mea
urmatoarele:
-

afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte


analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si
conditiile limitative si se constituie ca analize nepartinitoare din punct de vedere
profesional, concluzii si opinii personale
nu am nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui
raport
remunerarea mea nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care
ar favoriza cauza clientului, de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui
eveniment ulterior
acest raport nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime
analizele, opiniile si concluziile raportate au fost elaborate si realizate in conformitate
cu cerintele si Standardele ANEVAR, a Standardelor Europene si cu cerintele Codului
Deontologic al evaluatorului
am efectuat personal inspectia proprietatii care face obiectul prezentului raport de
evaluare

CURSURI ABSOLVITE:
-

1998 2002 Universitatea de Vest Timisoara, Facultatea de Stiinte Economice


2002 2004 Studii postuniversitare Master Specializarea Analiza Diagnostic si
Evaluarea Afacerii, Universitatea de Vest Timisoara, Facultatea de Stiinte Economice
Din ianuarie 2005 atestat (EI) Evaluarea Intreprinderii
Din mai 2006 atestat (EPI) Evaluarea Proprietatii Imobiliare

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

II. PREMIZELE EVALUARII


1. Ipoteze speciale si conditii limitative
a. Ipoteze speciale
nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau
consideratiilor privind titlul de proprietate
se considera proprietatea eliberata de orice sarcini
se presupune o administrare competenta si responsabila a proprietarilor
documentele tehnice puse la dispozitie planuri de situatii, relevee, schita
cadastrala se presupun a fi corecte
se considera ca informatiile furnizate sunt reale si autentice, dar nu se da nici o
garantie asupra preciziei respective veridicitatii lor
informatiile furnizate de terti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda
garantia pentru acuratete
procedurile standard nu au condus la o indicatie privind existenta unei
contaminari naturale sau chimice ce sa afecteze proprietatea analizata sau proprietatile vecine,
cu impact asupra valorii; daca se va stabili ulterior ca exista o cotaminare pe proprietate sau
pe orice alt teren vecin sau ca au fost puse in functie mijloace care ar putea sa contamineze,
aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate
nu am fost informati de efectuarea unei inspectii sau a unui raport care sa
indice prezenta contaminatiilor sau materialelor periculoase. Noi nu am facut nici un fel de
investigatie referitoare la utilizarile trecute sau prezente, atat pe proprietate, cat si pe terenul
vecin, pentru a stabili daca exista o contaminare a proprietatii analizate in aceste utilizari sau
amplasamente si valoarea este estimata in ipoteza ca nu exista asa ceva. Nu ne asumam nici o
responsabilitate pentru existenta vreunei contaminari si nici nu ne angajam pentru o expertiza
sau cercetare stiintifica necesara pentru a descoperi. Daca ulterior se va stabili ca exista
contaminare pe proprietatea analizata sau pe oricare alt teren vecin sau ca mijloacele care au
fost sau sunt puse in functiune ar putea contamina, aceasta ar putea diminua valoarea raportata
nu am efectuat nici o investigatie referitoare la prezenta sau absenta
substantelor toxice sau periculoase si prin urmare nu putem oferi nici o asigurare a
potentialului sau impact asupra evaluarii. In consecinta, am presupus ca nu sunt prezente pe
sau in cadrul proprietatii nici un fel de substanta toxica, periculoasa sau daunatoare. Orice
identificare a acestor substante poate avea un efect asupra valorii
nu am facut nici o investigatie si nici nu am inspectat acele parti ale proprietatii
ce erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare
tehnica buna. Nu putem sa exprimam nici o oponie despre starea tehnica a partilor
neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea structurii sau
sistemului cladirii
se presupune ca proprietatile sunt conforme cu toate reglementarile si
restrictiile urbanistice
se presupune ca toate autorizatiile de construire si functionare pentru
investitiile executate pe acest teren si alte documente solicitate de autoritatile legale sau
administrative locale sau republicane, exista sau pot fi obtinute sau reinoite pentru oricare din
utilizarile pe care se bazeaza estimarile valorii din cadrul raportului
se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor corespunde cu granitele
descrise si nu exista servituti, altele decat cele descrise in raport.

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

b. Conditii limitative
orice proportie din valoarea totala estimata in cadrul acestui raport intre teren
si constructie este aplicata numai pentru utilizarea luata in considerare. Valorile separate
pentru teren si pentru constructii nu au voie sa fie utilizate in alte evaluari si daca sunt
utilizate nu sunt valabile
posesia acestui raport sau a unei copii nu da dreptul de a-l face public
continutul acestui raport atat in totalitate cat si in parte nu va fi difuzat in
public, prin publicitate, stiri sau medii de informare, fara aprobarea prealabil scrisa a
evaluatorului
evaluatorul presupune ca cel ce citeste sau utilizeaza prezentul raport de
evaluare are la dispozitie copii ale planurilor si ale contractelor ce au ca subiect proprietatea
datele, informatiile si continutul acestui raport sunt confidentiale, ele nu vor
putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor putea fi transmise sau utilizate decat in
scopul specificat in lucrare
evaluatorul prin natura muncii sale nu este obligat sa ofere consultanta sau sa
depuna marturie in instanta, in afara cazului in care a fost convenita scris si prealabil
estimarile facute pentru valoarea prezenta sunt bazate pe conditiile actuale
ale pietei, pe factorii anticipati ai cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare;
prin urmare aceste previziuni se pot schimba functie de conditiile viitoare
toate elementele de previziune privind exploatarea viitoare a proprietii
imobiliare au la baz condiiile cererii i ofertei existente n momentul elaborrii raportului de
evaluare; aceste previziuni pot suferi modificri n funcie de condiiile viitoare ale mediului
economico-social
la dispozitia evaluatorului a fost pus un CF din 2012 si totodata mentionez ca
nu am beneficiat de nici un fel de schita releve sau cad

2. Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii


Obiectul evaluarii il constituie imobilul situat in municipiul Oradea, str Cerbului nr 7
bl C 17 ap 27 et 8, inscris in CF 153417-C1-U1 Oradea nr top 4029/26/27.
Acest raport are ca scop stabilirea Valorii de piata a imobilului analizat in dederea
vanzarii in cadrul procedurii de reoganizare a SC SCOUT SRL.

3. Drepturile de proprietate evaluate


Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stapani
bunul, de al folosi, de a-i culege foloasele materiale, de a dispune de el in mod exclusiv si
perpetuu cu respectarea dispozitiilor legale.
Proprietarii proprietatii evaluate sunt SC SCOUT SRL societate aflata in procedura
de reorganizare.
A fost evaluat intregul drept de proprietate al acestora asupra proprietatii amintite.
Proprietatea este inscrisa in extrasul de carte funciara 153417-C1-U1 Oradea.
Conform extrasului CF, proprietatea se afla pe nr top 4029/26/27.
Proprietatea este libera, iar din informatiile extrase din CF exista urmatoarele sarcini:

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

- drept de ipoteca, plus dobanzi, comisioane si celelalte costuri in favoarea UNICREDIT


TIRIAC BANK SA, inch 27793/19.05.2009
- drept de ipoteca, in fav DGFP Bihor, inch 8822/16.02.2011
- drept de ipoteca, in fav DGFP Bihor, inch 65061/18.10.2011

4. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate


Tipul de valoare estimata pentru imobilul analizat in acest raport, este valoarea de
piata a acestuia, la data evaluarii.
Definitia valorii de piata conform prevederilor Standardului International de
Evaluare IVS Cadru General este: Valoarea de piata este suma estimata pentru care o
proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator
hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing
corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara
constrangere.
Valoarea de piata este inteleasa ca valoare a unei proprietati, estimata fara a lua in
considerare cheltuielile de vanzare sau cumparare, si nici alte taxe asociate contractului.

5. Data estimarii valorii


La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor
corespunzatoare lunii martie 2013, data la care se considera valabile ipotezele luate in
considerare si valorile estimate de catre evaluator. Evaluarea a fost realizata la data de 18
martie 2013, care este si data raportului.

6. Moneda raportului
Moneda raportului de evaluare este RON echivalent EUR, la cursul de schimb al BNR
la data raportului de evaluare.

7. Modalitati de plata
Valorile prezentate ca opinii in prezentul raport de evaluare, reprezinta valoarea justa a
activului imobiliar, evaluata si considerata a fi platita integral, fara conditii de plata deosebita
(rate, leasing).

8. Inspectia proprietatii
Inspectia imobilului a fost efectuata la data de 18 martie 2013, in prezenta
proprietarului, iar valorile estimate in raport sunt valabile la aceasta data.
Valorile estimate sunt valabile la data precizata in raport si respectiv atata timp cat
conditiile specifice nu sufera modificari de natura sa influenteze opiniile prezentate.
Cu ocazia efectuarii inspectiei, au fost preluate informatii referitoare la proprietatea
evaluata, a fost analizata, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea.

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

9. Riscul evaluarii
Riscul in evaluare apare doar in conditiile modificarii pietei imobiliare.

10. Sursele de informatii utilizate


-

IVS CADRU GENERAL


IVS 101 SFERA MISIUNII DE EVALUARE
IVS 102 IMPLEMENTARE
IVS 103 RAPORTAREA EVALUARII
IVS 230 DREPTURI ASUPRA PROPRIETATII IMOBILIARE
Metode de evaluare a proprietatilor imobiliare
Informatii de la agentii imobiliare, din presa locala si regionala, precum si baza de
date proprie a evaluatorului privind piata imobiliara locala, informatii culese de la
persoane fizice si juridice care au incheiat tranzactii imobiliare la proprietati
comparabile
Cursurile de schimb valutar BNR din diferite etape
Verificarile si constatarile facute in teren, prin care s-a observat caracteristicile
amplasamentului, starea tehnica efectiva a constructiilor si situatia terenului, precum
si concordanta informatiilor prezentate de proprietar cu situatia reala, efectiva.
Documente referitoare la proprietate: Extras de Carte Funciara NDF, schita releveu,
plan de amplasament si delimitare a corpului de proprietate, fisa corpului de
proprietate, plan de incadrare in zona, memoriu tehnic.

11. Clauza de nepublicare


Acest raport de evaluare nu va putea fi inclus, partial sau in intregime, in documente,
circulare sau declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara aprobarea scrisa a
evaluatorului asupra formei si contextului in care ar putea sa apara.
Prezentul raport este confidential pentru beneficiar si consultantii beneficiarului,
poate fi utilizat numai pentru destinatia stabilita si nu acceptam nici o responsabilitate fata de
alte persoane la care acesta ar fi transmis, nici pentru scopul declarat si nici pentru un alt scop.

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

III. PREZENTAREA DATELOR


1. Identificarea proprietatii. Descrierea juridica
In vederea analizei situatiei juridice a imobilului in cauza, la dispozitia evaluatorului
au stat urmatoarele:
- Extras de Carte Funciara 33207/21.05.2012,
Identificare cadastrala:
- imobilul analizat apartament inscris in CF 153417-C1-U1 oadea, nr top
4029/26/27
Proprietarii imobilului:
La Foia de Proprietate a Extrasului de Carte Funciara mai sus mentionat, proprietar
este SC SCOUT SRL, dobandit cu titlu de cumparare in 2008 inch 19518
Sarcini:
Conform Extrasului de Carte Funciara anexat, la data evaluarii imobilul prezinta
urmatoare sarcini:
- drept de ipoteca, plus dobanzi, comisioane si celelalte costuri in favoarea UNICREDIT
TIRIAC BANK SA, inch 27793/19.05.2009
- drept de ipoteca, in fav DGFP Bihor, inch 8822/16.02.2011
- drept de ipoteca, in fav DGFP Bihor, inch 65061/18.10.2011

2. Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare


Municipiul Oradea este resedinta judetului Bihor, judet situat in nord-vest-ul tarii,
marginit de urmatoarele localitati extreme: Curtuiseni in nord, Cristioru de jos in sud, Avram
Iancu in vest si Pietroasa in est, are o suprafata totala de 11.556 ha, fiind cea mai mare asezare
atat ca intindere cat si ca numar de locuitori din cadrul judetului Bihor.
Imobilul evaluat apartament 2 camere si dep este situat pe str Cerbului nr 7 bl C 17
ap 27, in zona median perifeica a mun Oradea, zona rezidentiala, pe malul stang al Crisului
Repde. In imediata vecinatate a imobilului evaluat se gasesc immobile cu destinatia de
locuinte, cartierul fiind unul residential.

3. Informatii despre amplasament


Zona in care este amplasat, este ferita de inundatii sau poluare, poluarea fonica este
suportabila.

4. Descrierea amenajarilor si constructiilor


Structura de rezistenta a imobilului evaluat este din fundatii din beton, elevatii din
prefabricate. Imobilul dispune de instalatii electrice, sanitare, canalizare si incalzire retea,
model obisnuit.

10

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

Finisajele exterioare sunt obisnuite, tipice blocurilor de locuinte, neavand system


termoizolator, tamplarie exterior PVC cu gram termopan.
Finisajele interioare sunt medii, cu pardoseli din podele laminate in camere si hol,
placaje din gresie si faianta in grupul sanitar, pereti zugraviti lavabil prezinta infiltratii,
tamplarie interioara lemn. Necesita renovare.

5. Analiza pietei imobiliare


Piata imobiliara poate fi definite ca fiind interactiunea dintre vanzatorii si
cumparatorii de proprietati care actioneaza pe diferite motive la diferite tipuri de proprietati.
Ca urmare, analiza ei porneste de la analiza tipului de proprietate, potentialul de a produce
venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si proprietarilor. Piata imobiliara este
influentata de motivatiile, atitudinile si interactiunile dintre vanzatori si cumparatori.
O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau
serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele
imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza nu este
mare, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare,
ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, precum si sa fie
influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea
avansului de plata, dobanzile etc. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii
jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata.
Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori
influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati
imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este theoretic si rareori atins,
existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se
dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa
existe supraoferta sau exces de cerere si nu de echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt
intotdeauna bine informati iar actele de vanzare cumparare nu au loc in mod frecvent. De
multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat
disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi private ca investitii. Sunt putin
lichide si de obicei procesul de vanzare este lung.
Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de
previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in
care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile,
doritele, motivatiile, localizare, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul,
amplasarea, design-ul si restrictiile privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creat tipuri
diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea
la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un
process de segmentare a pietei si dezagregare a proprietatii.
Definirea pietei
In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au
investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Aceasta este formata din constructii
de tip apartament cu doua camere

11

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

Analiza cererii
Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate
pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o
anumita piata, intr-un anumit interval de timp.
In cazul proprietatii analizate, luand in considerare tipul definit, analiza cererii are la
baza cererea manifestata pentru apartament cu doua camera in bloc de locuinte, situate in zon
mediana a mun Oradea
Cererea se manifesta mai ales pentru proprietati in zonele linistite ale orasului, zone
rezidentiale, la care accesul sa fie facil, sa fie dotate cu utilitati si sa aiba o stare tehnica buna.
Cererea de proprietati imobiliare este moderata, fiind foarte sensibila la cresterea preturilor si
modalitatile de finantare.
Analiza ofertei
Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este
disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita
perioada de timp, precum si stocul de proprietati existente in faza de proiect. Existenta ofertei
pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit prt si un anumit loc indica gradul
de raritate a acestui tip de proprietate.
Pe piata romaneasca, raportul cerere/oferta este subunitar. Cauzele ar putea fi costul
ridicat al materialelor de constructie, pretul ridicat al terenului, numarul redus de
amplasamente (teren intravilan neocupat) pe care se poate construi. In aceste conditii se
opteaza pentru reamenajarea unor constructii mai vechi dar care au de multe ori neajunsul ca
sunt neadegvate dimensional cu necesitatile, sau costurile de modernizare sunt foarte ridicate.
A crescut in schimb calitatea spatiilor nou construite si tendinta de a se renunta la
materialele traditionale de constructii, apelandu-se la elemente de constructii mai usoare, mai
ieftine si cu calitati tehnice mai bune.
Echilibrul pietei
In prezent oferta potentiala de proprietati imobiliare este mai mare comparativ cu
cererea existenta pe piata. Proprietatea imobiliara supusa evaluarii este situata in zona
mediana a orasului, aceasta parte a orasului fiind cautata de cumparatorii cu venituri medii,
restrangandu-se astfel segmentul cererii.
Paradoxal, cererea fiind mica, aceasta piata ar trebui considerata o piata a
consumatorilor unde preturile sunt in scadere, insa pentru a beneficia de facilitatile acestei
zone, pentru atingerea satisfactiei dorite, a prestigiului si a dorintei de intimitate, segmentul de
populatie vizat, este dispus sa plateasca pretul cerut, pret similar cu immobile de acelasi fel
dar din zone cotte ca fiind mai bune, mentinandu-se astfel o valoare ridicata a proprietatilor.

12

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

IV. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILOR


1. Cea mai buna utilizare (CMBU)
Utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este
fizic posibila, fundamentata adegvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare
valoare.
Cea mai buna utilizare este analizata usual in una din urmatoarele situatii:
- cea mai buna utilizare a terennului liber
- cea mai buna utilizare a terenului construit
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru
criterii:
- permisibila legal
- posibila fizic
- fezabila financiar
- maxim productiva
Permisa legal in toate cazurile evaluatorul trebuie sa determine care utilizari sunt
permise de lege. El trebuie sa analizeze reglementarile privind zonarea, restrictiile de
construire, normativele de constructii, restrictiile privind constructiile din patrimoniu si
siturile istorice, impactul asupra mediului. In ceea ce priveste inchirierea unei proprietati pe
termen lung, aceasta poate afecta cea mai buna utilizare a proprietatii din cauza unor clauze in
contractul de inchiriere.
Fizic posibila dimensiunile, forma, suprafata, structura geologica a terenului si
accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale, poate afecta utilizarile unei
proprietati imobiliare. Evaluatorul are misiunea de a considera capacitatea si disponibilitatile
utilitatilor publice (canalizare, apa, electricitate, gaze, agentul termic).
Structura geologica a terenului poate impiedica (sau poate face scumpa) anumite
utilizari ale proprietatilor cum ar fi: cladiri cu regim inalt, subsolurile s.a. De asemenea,
conditiile fizice influenteaza si costurile de conversie ale utilizarii actuale in alta utilizare
considerata mai buna.
Fezabila financiar toate utilizarile din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt
considerate ca fiind financiar fezabile. Pentru a determina care este fezabilitatea financiara,
evaluatorul estimeaza veniturile generate de proprietate, scazand din ele cheltuielile de
exploatare inclusive impozitul pe profit, ceea ce conduce la venitul net. Dupa aceasta se va
calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea
asteptata de investitori pe piata atunci utilizarea este fezabila.
Maxim productiva dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare este cea
care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului in concordanta cu rata de
fructificare a capitalului ceruta pe piata pentru acea utilizare.
Valoarea reziduala a terenului se poate determina estimand valoarea utilizarii propuse
(teren si constructie) si scazand costul materialelor, manoperei, regiei si capitalului necesare
realizarii constructiei. Valoarea terenului poate fi estimata prin capitalizarea venitului rezidual
datorat terenului.
Cea mai buna utilizare potentiala a terenului este de obicei o utilizare pe termen lung
si se presupune ca va ramane aceeasi pe durata de viata economica sau utila a constructiilor.
Tinand seama de aceste considerente, cea mai buna utilizare va fi determinata in
situatia terenului construit.

13

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

Avand in vedere amplasarea, structura constructiva si dotarile existente, de


caracteristicile proprietatii, de restrictiile impuse in zona prin certificatul de urbanism cartier
residential, cea mai buna utilizare este cea de actuala, in aceasta alternativa proprietatea fiind
permisibila legal, posibila fizic, fezabila financiar si justificata corespunzator.
Valoarea de piata pentru utilizarea existenta este suma estimata pentru care un activ
ar putea fi schimbat la data evaluarii, pe baza ipotezei de continuare a utilizarii actuale, intre
un comparator hotarat sa vanda intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care
fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri.

2. Valoarea terenului
Descrierea terenului
Date tehnice
Amplasament: zona median-periferica a mun Oradea, zona rezidentiala cu acces la
drum asfaltat
Teren intravilan, conform planului urbanistic general aprobat
Teren construit
Zona echipata cu retele de energie electrica, apa, canalizare si incalzire centrala
Teren favorabil pentru constructii, cu conditii normale de fundare
Teren compatibil cu planul urbanistic al mun Oradea si regulamentele aferente
Suprafata aferenta conform CF 153417-C1-U1 Oradea nr top 4029/26/27, cota teren
12 mp .
Situatia juridica
Proprietar tabular si faptic SC SCOUT SRL, cu titlu de cumparare inch 19518/2008
Drept de ipoteca in fav Unicredit Tiriac Bank SA, DGFP Bihhor
Evaluarea terenului
Cea mai utilizata metoda, atunci cand exista date comparabile, in evaluarea unui
teren liber sau care este considerat liber este metoda comparatiei.
Pentru aplicarea metodei comparatiilor s-a pornit de la informaiile detinute referitor
la ofertele de preturi ale unor proprietati similare d.p.d.v al caracteristicilor amplasamentului.
Aceasta metoda utilizeaza procesul in care estimarea valorii de piata se face prin
analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand apoi acestea cu cea de
evaluat.
S-au avut in vedere o serie de factori de influenta si anume:
- categoria localitatii si amplasarea terenului in cadrul localitatii
- functiile economico sociale
- pozitia fata de retelele de transport
- echiparea edilitara a zonei
- caracteristicile geotehnice ale terenului
S-a optat pentru aceasta varianta deoarece pretul real al tranzactiilor cu terenuri este
dificil de stabilit de o terta persoana, majoritatea cumparatorilor si a vanzatorilor declarand un
pret modic al tranzactiei din cauza unor considerente subiective si a taxelor percepute.
In cazul de fata s-au selectat oferte de vanzare in zona respectiva, aparute in presa
locala sau propuse de agentiile de intermedieri imobiliare si din baza de date proprie a

14

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

evaluatorului, realizata de-a lungul timpului, pe baza tranzactiilor cu terenuri intravilane din
municipiu si judetul Bihor.
Metoda comparatiei directe utilizeaza procesul de lucru in care estimarea valorii de
piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand apoi aceste
proprietati cu cea de evaluat.
Premiza majora a metodei comparatiei directe este aceea ca valoarea de piata a unei
proprietati imobiliare este direct in relatie cu preturile unor proprietati competitie si
comparabile.
Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferetele intre proprietati si
tranzactii, care influenteaza valoarea. Acestea ar putea cupride diferentele in drepturile de
proprietate evaluate, motivatia cumparatorilor si a vanzatorilor, conditiile financiare, situatia
pietei la momentul vanzarii, dimensiunile, locatia, caracteristicile fizice si economice, daca
proprietatile produc venituri.
Tehnicile de identificare si cuantificare a conditiilor se clasifica in doua categorii:
- cantitative: analiza pe perechi de date, analiza statistica, analiza grafica, analiza
evolutiei, analiza costurilor, analiza datelor secundare
- calitative: analiza comparatiilor relative, analiza clasamentului, interviuri personale
Tinand cont de tipul proprietatii imobiliare evaluate, la aplicarea metodei
comparatiilor directe asupra proprietatii subiect am utilizat analica comparatiei relative.
Elementele comparatiei de baza sunt:
- drepturile de proprietate transmise corectia se face pentru a reflecta diferentele intre
proprietatile inchiriate cu chiria pietei si cele inchiriate sub sau peste chiria pietei;
- conditiile de finantare corectiile sunt facute pentru situatii in care cumparatorul
obtine din partea vanzatorului o finantare si trebuiesc folosite calcule de echivalenta
cash;
- conditiile de vanzare conditii care reflecta motivatia cumparatorului si a
vanzatorului
- conditiile pietei se refera la modificarile pietei ce au aparut intre momentele diferite
in timp la care s-au realizat tranzactiile;
- localizarea ajustarile se fac atunci cand caracteristicile de amplasare ale propr
comparabile difera fata de cele ale proprietatii evaluate;
- caracteristicile fizice corectiile se refera la diferente intre dimensiunile cladirii,
calitatea constructiilor, stilul architectural, materialele de constructie, varsta, conditia,
utilitatea functionala, dimensiunile terenului, atractivitatea, conditiile de mediu;
- caracteristicile economice ajustarile se refera la attribute ale proprietatii imobiliare
care afecteaza profitul net: cheltuieli de exploatare, calitatea managementului,
structura chiriasilor, nivelul chiriilor, conditiile de inchiriere, data expirarii
contractului de inchiriere, optiunile de reinoire si clauzele de inchiriere.
- utilizarea evaluatorul trebuie sa evidentieze orice diferenta intre utilizarea existenta
sau cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare comparabile si utilizarea
proprietatii evaluate;
- componente non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a personalitatii
cladirii, afacerea ce are loc in cladire si alte elemente care nu constituie parti ale
proprietatii imobiliare, dar fac parte din prt.
Desi in majoritatea cazurilor aceste noua elemente acopera toti factorii semnificativi,
se pot considera si alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restrictii guvernamentale,
conditii de mediu, dezvoltarea infrastructurii.

15

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

3. Abordare prin comparatia directa


Este cea mai utilizata metoda, atunci cand exista date comparabile.
Pentru aplicarea metodei comparatiilor s-a pornit de la informaiile detinute referitor
la ofertele de preturi ale unor proprietati similare d.p.d.v al caracteristicilor amplasamentului.
Aceasta metoda utilizeaza procesul in care estimarea valorii de piata se face prin
analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand apoi acestea cu cea de
evaluat.
S-au avut in vedere o serie de factori de influenta si anume:
- categoria localitatii si amplasarea terenului in cadrul localitatii
- functiile economico sociale
- pozitia fata de retelele de transport
- echiparea edilitara a zonei
- caracteristicile geotehnice ale terenului
S-a optat pentru aceasta varianta deoarece pretul real al tranzactiilor cu sp com este
dificil de stabilit de o terta persoana, majoritatea cumparatorilor si a vanzatorilor declarand un
pret modic al tranzactiei din cauza unor considerente subiective si a taxelor percepute.
In cazul de fata s-au selectat oferte de vanzare in zona respectiva, aparute in presa
locala sau propuse de agentiile de intermedieri imobiliare si din baza de date proprie a
evaluatorului, realizata de-a lungul timpului.
Metoda comparatiei directe utilizeaza procesul de lucru in care estimarea valorii de
piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand apoi aceste
proprietati cu cea de evaluat.
Premiza majora a metodei comparatiei directe este aceea ca valoarea de piata a unei
proprietati imobiliare este direct in relatie cu preturile unor proprietati competitive si
comparabile.
Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferetele intre proprietati si
tranzactii, care influenteaza valoarea. Acestea ar putea cupride diferentele in drepturile de
proprietate evaluate, motivatia cumparatorilor si a vanzatorilor, conditiile financiare, situatia
pietei la momentul vanzarii, dimensiunile, locatia, caracteristicile fizice si economice, daca
proprietatile produc venituri.
Tehnicile de identificare si cuantificare a conditiilor se clasifica in doua categorii:
- cantitative: analiza pe perechi de date, analiza statistica, analiza grafica, analiza
evolutiei, analiza costurilor, analiza datelor secundare
- calitative: analiza comparatiilor relative, analiza clasamentului, interviuri personale
Tinand cont de tipul proprietatii imobiliare evaluate, la aplicarea metodei
comparatiilor directe asupra proprietatii subiect am utilizat analitica comparatiei directe.

Elementele comparatiei de baza sunt:


drepturile de proprietate transmise corectia se face pentru a reflecta diferentele intre
proprietatile inchiriate cu chiria pietei si cele inchiriate sub sau peste chiria pietei;
conditiile de finantare corectiile sunt facute pentru situatii in care cumparatorul
obtine din partea vanzatorului o finantare si trebuiesc folosite calcule de echivalenta
cash;
conditiile de vanzare conditii care reflecta motivatia cumparatorului si a vanzatorului
conditiile pietei se refera la modificarile pietei ce au aparut intre momentele diferite
in timp la care s-au realizat tranzactiile;
localizarea ajustarile se fac atunci cand caracteristicile de amplasare ale propr
comparabile difera fata de cele ale proprietatii evaluate;

16

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

caracteristicile fizice corectiile se refera la diferente intre dimensiunile cladirii,


calitatea constructiilor, stilul architectural, materialele de constructie, varsta, conditia,
utilitatea functionala, dimensiunile terenului, atractivitatea, conditiile de mediu;
caracteristicile economice ajustarile se refera la attribute ale proprietatii imobiliare
care afecteaza profitul net: cheltuieli de exploatare, calitatea managementului,
structura chiriasilor, nivelul chiriilor, conditiile de inchiriere, data expirarii
contractului de inchiriere, optiunile de reinoire si clauzele de inchiriere.
utilizarea evaluatorul trebuie sa evidentieze orice diferenta intre utilizarea existenta
sau cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare comparabile si utilizarea
proprietatii evaluate;
componente non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a personalitatii
cladirii, afacerea ce are loc in cladire si alte elemente care nu constituie parti ale
proprietatii imobiliare, dar fac parte din prt.

Desi in majoritatea cazurilor aceste noua elemente acopera toti factorii semnificativi, se pot
considera si alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restrictii guvernamentale, conditii
de mediu, dezvoltarea infrastructurii
V = 132.157 ron respectiv 30.104 euro
la cursul de schimb BNR de 4,39 lei/euro, stabilit pentru 18.03.2013

4. Abordare pe baza capitalizarii venitului


Proprietatile imobiliare care genereaza venituri se achizitioneaza ca investitii, iar din
punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esential care
influenteaza valoarea proprietatii. O premisa de baza a abordarii investitionale este relatia
direct proportionala intre capacitatea de a genera profit si valoarea unei proprietati.
Metoda de randament reprezinta una dintre cele trei categorii mari de abordari ale
evaluarii proprietatilor. Acestea nu sunt totusi independente in sensul ca nu ar fi in relatie cu
celelalte categorii de metode. Procesul de evaluare in intregul sau este compus din tehnici si
proceduri integrate, inseparabile, menite sa conduca la o estimare convingatoare si rezonabila
a valorii unei proprietati.
Capitalizarea directa este o metoda folosita pentru transformarea nivelului estimat al
venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii. Transformarea se poate face
fie prin divizarea venitului estimat printr-o rata de capitalizare, fie prin multiplicarea venitului
estimat printr-un factor corespunzator de multiplicare. Venitul asteptat luat in considerare este
in cele mai multe cazuri venitul estimate al anului urmator.
Capitalizarea directa este orientata spre piata; evaluatorul care o utilizeaza trebuie sa
porneasca de la analiza informatiilor de pe piata imobiliara si sa evalueze proprietatea pe baza
ipotezelor caracteristice investitorului mediu. Capitalizarea directa nu face o diferentiere
explicita intre recuperarea si randamentul capitalului, ipotezele investitorului nefiind
specificate. In mod implicit se considera ca rata sau multiplicatorul selectat va satisface un
investitor mediu si ca perspectivele unor castiguri financiare viitoare, peste capitalul investit,
sunt suficient de atractive.

17

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

Capitalizarea directa poate fi aplicata venitului brut potential, venitului brut efectiv,
sau cash flow ului brut. Venitul ales depinde de scopul analizei, de datele disponibile
asupra proprietatii si ale pietei.
Rc = VN / Val

Val = VN / Rc

V = 139.412 ron respectiv 31.757 euro


la cursul de schimb BNR de 4,39 lei/euro, stabilit pentru 18.03.2013

18

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

V. RECONCILIEREA VALORILOR. VALOAREA


ESTIMATA PROPUSA, OPINIA SI CONCLUZIILE
EVALUATORULUI
O evaluare este efectuata pentru a raspunde la intrebarea clientului referitoare la o
proprietate imobiliara. In cursul acestui process evaluatorul parcurge o serie de pasi:
- identifica, aduna si analizeaza date generale si specifice
- determina cea mai buna utilizare a proprietatii
- aplica metodele de evaluare, in concordanta cu scopul evaluarii si datele disponibile
Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea
finala a valorii.
In analiza si reconcilierea valorilor s-au avut in vedere urmatoarele principii de baza:
Valoarea este o predictie evaluatorul va reexamine rezultatele cat este posibil de
obiectiv si se va incredinta ca rezultatele reprezinta o previziune realista a comportamentului
fortelor ce fac piata.
Valoarea este subiectiva valoarea unei proprietati imobiliare poate fi diferita pentru
diferiti cumparatori, datorita unor motive emotionale sau ca este o investitie particulara. Desi
o proprietate se tranzactioneaza intre doi indivizi particulari, pentru motive foarte personale si
subiective, piata este alcatuita din suma acestor decizii subiective.
Evaluarea este o comparare analiza rezultatelor ce duc la estimarea finala a valorii,
trebuie sa ia in considerare o multime de comparatii effectuate in decursul procesului de
evaluare si nu o selectie arbitrara si inconsistenta de componente partiale in cadrul fiecarei
metode. Compararea este fundamentala pentru intregul proces si prin urmare este necesara o
mare grija la selectia si utilizarea tranzactiilor comparabile.
Orientarea pe piata evaluatorul trebuie sa reflecte piata. Folosirea fara discernamant
a formulelor financiare sau a criteriilor de comparatie, care nu reflecta gandirea participantilor
pe piata si fara verificarea si testarea ipotezelor in raport cu compararea pietei este pur si
simplu inacceptabila.
Intr-un raport de evaluare, estimarea finala a valorii poate fi exprimata ca o singura
cifra, un interval de valori sau in ambele moduri. Traditional, o estimare exprimata ca o
singura valoare se numeste estimare punctuala si reprezinta cea mai buna estimare a
evaluatorului
Evaluarea este o opinie asupra unei valori. Desi este o concluzie impartiala, experta si
rezonabila a unui profesionist calificat, bazata pe o analiza a tuturor informatiilor relevante,
ramane totusi o opinie.
In baza metodologiei de lucru adoptate, aplicand metodele de evaluare considerate
cele mai adecvate in cazul de fata, au fost estimate urmatoarele valori pentru proprietatea
situate in mun Oradea, str Cerbului nr 7 bl C 17 ap 27
Abordare pe baza de
comparatii
132.157 RON
30.757 EUR

Abordare pe baza de venit


139.412 ron
31.757 eur
19

RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL

In concluzie, pe baza investigatiilor si analizelor efectuate, tinand seama de contextul


actual al pietei imobiliare, de metodele de evaluare aplicate, relevanta lor si ipotezele
prezentate privind valoarea, in opinia evaluatorului, valoarea de piata a dreptului de
proprietate asupra imobilului analizat, situat in mun Oradea str Cerbului nr 7 bl C 17 ap 27,
considerate valabila la data de 18.03.2013, este:
V = 139.412 ron respectiv 31.757 euro
la cursul de schimb BNR de 4,39 lei/euro, stabilit pentru 18.03.2013

ANEXE
1.
2.
3.
4.
5.

GRILA DATELOR DE PIATA


CALCUL RANDAMENT
EXTRAS DE CARTE FUNCIARA
POZE IMOBIL
ANEXA OFERTE

20