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Mayo 2015

Diogo Canteras, FRICS - Senior Partner


Cristiano Vasques, MRICS - Managing Director
Pedro Cypriano - Consulting Manager
Fernanda L'Hopital - Associate Director
Mauro Neto - Consulting Analyst

Presentacin
Tenemos el placer de presentarles la primera edicin del Panorama de la Hotelera Sudamericana, una nueva publicacin anual
de HVS/HotelInvest (en asociacin con STR Global) que presenta y analiza el desempeo del sector en algunos de los principales
mercados de la regin.
Cada ao nos dedicaremos a acercarles informacin reciente y confiable, adems de transmitirles los desafos y oportunidades
de los principales mercados hoteleros de Sudamrica. Tenemos la certeza de que un mercado informado y transparente es un
mercado ms slido y profesional. Dicho esto, creemos que esta publicacin se tornar cada vez ms una herramienta
imprescindible para hoteleros, desarrolladores e inversores, apoyndolos en la formulacin adecuada de sus estrategias
comerciales y de inversin.
Finalmente, los invitamos a disfrutar de la lectura del Panorama. En caso que deseen recibir esta publicacin y otras novedades
de HVS/HotelInvest, les sugerimos visiten nuestras pginas de internet (www.hvs.com y www.hotelinvest.com.br).
Para cualquier informacin adicional, dudas, comentarios o sugerencias, por favor contactar a Cristiano Vasques:
cvasques@hvs.com / (55 11) 3093-2743.

Nuestra Muestra
La extensa base de datos del Panorama est conformada en su mayora por datos de STR Global y complementada con registros
internos de HVS, HotelInvest y datos aportados por terceros. Agradecemos a todos los que han contribuido en la realizacin de
esta publicacin e invitamos a nuevos hoteles, operadores y asociaciones a compartir sus datos a travs de STR Global para
futuras ediciones.
La informacin aqu presentada fue producida en base al desempeo comercial de 33.803 habitaciones y contiene los principales
hoteles de cada segmento en cada ciudad. Tenemos as la certeza de que los indicadores de evolucin son un excelente reflejo de
lo que est ocurriendo en el universo de cada mercado.
Nuestras comparaciones anuales utilizan la misma base muestral en toda la serie histrica, salvo cuando existen aperturas o
cambios significativos de segmentacin. Nuestro amplio plano muestral es estadsticamente significativo y se presenta en los
textos correspondientes a cada mercado.

PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2014 | 2015 | PGINA 2

Retrospectiva 2014
Durante el 2014 el crecimiento global result ms lento que lo esperado y la recuperacin fue dispar en las distintas regiones
del mundo.
En sintona con lo sucedido a nivel global, el crecimiento de Sudamrica se desaceler ms de lo previsto, afectado
principalmente por los resultados de los pases del sur.
Los motivos de dicha desaceleracin fueron principalmente dos: 1) la cada de los precios de las principales materias primas
(acompaada de monedas ms dbiles y de un empeoramiento en los trminos de intercambio) que trajo aparejado una
reduccin de la inversin de las empresas y del gasto de los hogares en virtud de un sentimiento general de coyuntura menos
favorable, 2) la incertidumbre interna en ciertos pases (Argentina, Brasil, Chile) que impact sobre las principales variables
econmicas.
Centrando el anlisis por pas:
Argentina experiment un enfriamiento de su economa, basado en una demanda externa y domstica ms dbiles, peores
trminos de intercambio, controles financieros y comerciales, crisis de confianza y distorsiones macro y microeconmicas.
Asimismo, estuvo latente durante el ao el desenlace de las demandas de los llamados holdouts.
La economa de Brasil se desaceler en el 2014 en virtud de la escasa confianza de los empresarios, la disminucin de la
inversin privada y la moderacin del consumo como impulsor del crecimiento.
Por el lado de Chile, la situacin se debilit a partir de la desaceleracin de la inversin y la incertidumbre en torno al
impacto de las reformas iniciadas por el gobierno entrante as como por un enfriamiento de la demanda domstica.
Per se vio afectado por los retrasos en los proyectos del sector minero y por la debilidad del gasto pblico. El deterioro de
las condiciones externas impact sobre la demanda domstica y el nivel de actividad. An as, el crecimiento del PIB del pas
se ubic por encima del promedio de la regin.
El gran destacado fue Colombia, quien lider el crecimiento de la regin, incluso superando los niveles del ao anterior. La
reafirmacin de la continuidad poltica y econmica bajo una nueva administracin del Presidente Santos impact
favorablemente en las expectativas respecto al rumbo del pas.
La hotelera de la regin no se mantuvo inmune a esta realidad. Por segundo ao consecutivo los indicadores de las muestras
del Panorama, a excepcin de Lima y de algunos segmentos de Ro de Janeiro y de San Pablo, presentaron un resultado negativo
en ocupacin y tarifa promedio y, consecuentemente, en RevPAR.
Las principales razones que explican la baja en ocupacin son la desaceleracin econmica y el incremento de la oferta hotelera.
Por el lado de las tarifas, la disminucin fue producto de un mercado ms competitivo, dada la mayor oferta y desaceleracin
del ritmo de crecimiento, y el impacto de la devaluacin de las monedas de la regin (en aquellos mercados con mayor
pesificacin en moneda local).
En el caso de Ro de Janeiro y de San Pablo, cabe destacar, que durante el 2014 se llev a cabo el Mundial de FIFA, lo que afect
la performance de los diversos segmentos de diferente manera. En trminos generales, la mayora de los segmentos logr
incrementar su tarifa promedio.
Si bien la economa de la regin se desaceler durante el 2014 y el desempeo hotelero se vio afectado, la performance actual
es positiva en varias de las ciudades analizadas, con tasas de ocupacin prximas al 70%.

PGINA 3

| PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2014 | 2015

Perspectivas 2015
A pesar de la recuperacin de los EE.UU. el crecimiento mundial para el 2015 se ha establecido en un 3,5% (segn el FMI),
afectado principalmente por la desaceleracin de China y la lenta recuperacin europea y japonesa. Si bien se contina
previendo una baja en el precio de las materias primas, el 2015 se avizora sin turbulencias financieras.
A nivel regional, las perspectivas son modestas. El contexto internacional presenta desafos tales como disminuciones en el
precio de las materias primas, incrementos en los rendimientos en dlares y desaceleracin en el ingreso de capitales. A nivel
agregado, se proyecta una alta inflacin y depreciacin de las monedas locales. Para Latinoamrica, el FMI prev un crecimiento
de un 0,9% para el 2015, sin embargo con comportamientos muy dispares para los distintos pases de la regin, tal cual se
expone a continuacin:
Argentina: en un escenario de bajo crecimiento (+0,5%) y mayor fragilidad financiera, se espera que la inflacin se
intensifique y que existan fuertes presiones sobre el tipo de cambio. Si bien la actual dinmica macro de Argentina es
preocupante, los mercados estn expectantes a los resultados de las elecciones presidenciales de 2015, y a la posibilidad de
un cambio de rgimen en el 2016.
Para Brasil, se pronostica una retraccin de alrededor del -1,0%, como consecuencia del rebalanceo macroeconmico en
curso, una demanda externa ms dbil y el deterioro de la confianza de consumidores y empresas. Esto estar acompaado
de una alta inflacin y devaluacin del tipo de cambio. Esta perspectiva podr alterarse positivamente a medida que se
reactive la confianza de los empresarios y se implementen las medidas necesarias para rebalancear la economa.
Chile: se espera que la economa avance a paso ms firme en el 2015 (2,7%), impulsada por los estmulos fiscales y
monetarios. Sin embargo, la expectativa por las posibles reformas estructurales planteadas por el gobierno junto a
menores precios de las materias primas podran retrasar la recuperacin del pas.
Colombia: an afectado por la cada del precio del petrleo se prev un crecimiento dentro de los niveles ms altos de la
regin (3,4%), acompaado de una baja inflacin y depreciacin del tipo de cambio. Los grandes proyectos de
infraestructura en marcha podran dinamizar la actividad interna y hacer que Colombia supere las expectativas.
Per: se espera que vuelva a retomar el buen camino con un crecimiento del 3,8%, impulsado por una leve recuperacin de
la inversin y el gasto pblico, y muy baja inflacin.
Con una perspectiva de crecimiento econmico moderado y la existencia de presiones de oferta en algunos mercados, la
hotelera de la regin presenta un panorama modesto para el 2015.
Sin embargo, algunos aspectos llaman la atencin y pueden indicar posibles oportunidades para futura inversin:
Altas tasas de ocupacin en varias ciudades.
Devaluacin de las monedas locales y posible efecto positivo en el turismo domstico e internacional.
Predominio de hoteles independientes.
Posibilidades de compra en mercados con desempeo modesto.
Clara presin de demanda en algunos segmentos.

PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2014 | 2015 | PGINA 4

Argentina - Buenos Aires


A la espera de un cambio de rumbo
Desaceleracin econmica en el 2014. Argentina

DATOS ECONMICOS - ARGENTINA


Indicador
PIB (% yoy)

2012
0.8

2013
2.9

2014
0.5

experiment en el 2014 una cada en el ritmo de crecimiento

Inflacin (% yoy)*

10.0

10.6

25.2

estuvo acompaado de una fuerte devaluacin de la moneda

Tipo de Cambio (US$/ARS)**

4.9

6.5

8.6

y un escenario de alta inflacin fruto de la financiacin del

Deuda Pblica (% PIB)

37.3

40.2

48.6

de su PIB, logrando apenas un incremento de un 0,5%. Esto

dficit fiscal a travs de la emisin monetaria, sumndose a


esto un irresuelto estado de default.

Fuente: FMI | Goldman Sachs.


*Inflacin oficial, IPCNu (yoy, e.o.p.) a partir del 2014. Estimaciones privadas

Reversin en la tendencia turstica: crecimiento del

sugieren una inflacin considerablemente superior a la oficial, en torno al

nmero de turistas en el 2014. En relacin a la evolucin del

25-30% anual para el perodo analizado. **Tipo de cambio oficial.

turismo en el pas, es destacable y positivo que se haya


revertido la tendencia descendente (del 2012 y del 2013) en

DATOS DE TURISMO - ARGENTINA

el arribo de turistas internacionales. En el 2014 la cifra lleg

Indicador

2012

2013

2014

a casi 6 millones lo que representa un crecimiento del 13,0%

Arribos de Extranjeros

5.586.903

5.246.000

5.935.300

respecto de 2013. El principal emisor de turistas hacia el pas

Gasto per cpita (US$)

847.0

794.0

751.0

fue Chile (18,9%) seguido muy de cerca por Brasil (18,2%) y

Arribos de Extranjeros en el
Aeropuerto de Ezeiza y
Aeroparque Jorge Newbery

2.568.201

2.385.171

2.466.700

Uruguay (15,3%). Por su parte, Paraguay experiment del


2013 al 2014 un incremento del 35,0%, muy cerca del 30,0%
de Uruguay. En la ciudad de Buenos Aires la cifra de turistas

Fuente: INDEC.

internacionales arribados a sus aeropuertos creci en el


2014 un 3,4%, llevando el nmero a 2.467.000.

ARRIBOS DE TURISTAS EXTRANJEROS


POR PAS DE ORIGEN - 2014

Posible captacin de mayor turismo domstico y


regional. Dado que Estados Unidos se ha vuelto ms caro en
relacin al turismo nacional, es esperable un efecto positivo
sobre el turismo domstico y regional (principalmente del
proveniente de Brasil y Chile, principales emisores de
turistas hacia Argentina).

Fuente: INDEC.

PGINA 5

| PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2014 | 2015

Segmento Luxury y Upper Upscale

Incremento de un 2,0% en ocupacin y retraccin de un 4,0% en


tarifa promedio en el 2014. Para los resultados presentados en este
estudio, fue considerada una muestra de +7.700 habitaciones.
Luxury y Upper Upscale: Reduccin en tarifa promedio y
ocupacin. El segmento mostr el ltimo ao una disminucin en la
ocupacin (-3,1%) y en la tarifa promedio diaria (-2,2%), afectado
principalmente por una cada en el turismo corporativo y por un
cambio en el perfil del visitante, que opta por segmentos de hoteles
de inferior categora. Consecuente con la performance sealada, el
RevPAR disminuy un 5,2% respecto de 2013.

Fuente: STR Global.

Otros Segmentos: Incremento de ocupacin y cada de tarifa


promedio. Los restantes segmentos del mercado mostraron en el
2014 un crecimiento en la ocupacin del 4,2% y una cada en la tarifa
promedio diaria del 3,9%, lo que mantuvo el RevPAR prcticamente
inalterado (+0,2%). Los hoteles de este grupo lograron captar parte
de la demanda que antes se inclinaba por propiedades del segmento
Luxury y Upper Upscale. Este incremento en ocupacin se logr en
parte a costa de una baja en tarifas promedio superior a la del
segmento Luxury y Upper Upscale.
Fuente: STR Global.

La devaluacin de la moneda local durante el 2014 impact


sobre la tarifa promedio. La cada de la tarifa promedio en dlares,

Otros Segmentos

adems de por el ajuste por fricciones de oferta y demanda, estuvo


influenciada por la devaluacin de la moneda local, cercana al 45,0%.
Oferta estable: la oferta permaneci sin variaciones significativas
durante el ltimo ao, no slo por las condiciones mencionadas
previamente sino por el impacto del alto nivel de inflacin sobre los
mrgenes de rentabilidad, lo que desalent a potenciales inversores.
2015: Ao desafiante para la ciudad. Para el 2015 se prev que el
PIB de Argentina presente una contraccin, que la alta inflacin se
mantenga y que la moneda contine devalundose. En relacin a la

Fuente: STR Global.

ocupacin y tarifa se espera una tendencia similar a la del 2014. Sin


embargo, existen expectativas favorables relacionadas con la
posibilidad de un cambio de gobierno hacia fin de ao y la generacin
de condiciones adecuadas para que el turismo y la hotelera en
Buenos Aires retomen la senda del crecimiento.

Fuente: STR Global.

PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2014 | 2015 | PGINA 6

Chile - Santiago
Ocupacin atractiva y ADR moderada
DATOS ECONMICOS - CHILE

2014: desaceleracin del crecimiento econmico. El PIB

Indicador
PIB (% yoy)

2012
5.5

2013
4.3

2014
1.8

de Chile present un crecimiento del 1,8% en el 2014, la

Inflacin (% yoy)

3.0

1.9

4.4

en un 4,4% - la ms alta en seis aos - debido a una fuerte

Tipo de Cambio (US$/CLP)

480.9

524.1

608.3

devaluacin de la moneda local, en parte influenciada por la

Deuda Pblica (% PIB)

12.0

12.8

13.9

Fuente: FMI | Goldman Sachs.

menor tasa desde el 2009. La tasa de inflacin cerr el ao

tentativa del gobierno de impulsar la economa con un plan


de relajamiento de la poltica monetaria. La Presidente
Bachelet asumi su segundo mandato con la promesa de
una serie de reformas polticas.

DATOS DE TURISMO - CHILE


Indicador
Arribos de Extranjeros

2012
3.554.279

2013
3.576.204

2014
3.672.803

Gasto per cpita (US$)

593.6

596.6

602.0

Arribos de Extranjeros en el
Aeropuerto Merino Bentez

1.371.417

1.413.197

1.477.678

Fuente: INE.

Sector turstico retomando el ritmo de crecimiento. El


Mundial de FIFA 2014 en Brasil impact sobre los arribos
tursticos de los pases vecinos. Sin embargo, Chile no
result tan afectado. Los arribos tursticos en el 2014
crecieron el 2,7%, tasa bastante superior al 0,6% observado
en el 2013. Santiago fue la ciudad que ms turistas recibi
(el 40% del total del pas), dado su dinamismo econmico -

ARRIBOS DE TURISTAS EXTRANJEROS


POR PAS DE ORIGEN - 2014

que atrae una importante demanda de negocios - la mejora


en la conectividad del Aeropuerto Internacional y la
proximidad de diversos atractivos tursticos, como el Valle
Nevado. El principal emisor de turistas hacia el pas fue
Argentina (36,1%) seguido por Brasil (11,1%) y Bolivia
(10,8%).
La Subsecretaria de Turismo de Chile ha lanzado
diversas campaas con el objetivo de promocionar el
pas y atraer ms turistas. Con fuerte presencia en los
principales eventos internacionales, el foco de las acciones

Fuente: INE.

se concentra en los pases vecinos - principales emisores de


turistas, con el programa de Escapadas, que consiste en
viajes cortos, generalmente de fines de semana, con el
objetivo de mantener la demanda turstica durante todo el
ao.

PGINA 7

| PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2014 | 2015

Segmento Luxury y Upper Upscale

Retraccin de un 2,0% en la tarifa promedio y de un 2,5% en


ocupacin en el 2014. Para los resultados presentados en ese
estudio, fue considerada una muestra de +4.400 habitaciones Luxury,
Upper Upscale, Upscale y Upper Midscale.
Luxury y Upper Upscale: incremento de oferta y demanda. La
tasa de ocupacin sufri una ligera cada de 1 punto porcentual en el
2014. La demanda para el segmento revirti la baja del 2013 y
present una suba en relacin al ao anterior. Al mismo tiempo, la
oferta creci en un ritmo superior al crecimiento de la demanda,
justificando

Fuente: STR Global.

la

disminucin

en

ocupacin.

Este

desfasaje,

acompaado de una depreciacin de la moneda local, impact sobre


la tarifa promedio, la cual se redujo en un 2,0%, que combinada con
la baja en la ocupacin gener una diminucin en el RevPAR de un
3,8%.
Upscale y Upper Midscale: retraccin en tarifa y ocupacin. El
segmento present en el 2014 una disminucin de 3 puntos
porcentuales en la tasa de ocupacin. La demanda para el segmento
disminuy, comparada con el 2013, mientras que la oferta se
mantuvo relativamente estable, lo que explica la cada en la
ocupacin. La tarifa promedio sufri una retraccin de un 3,6%,

Fuente: STR Global.

influenciando la variacin negativa del RevPAR de un 7,2%.

Segmento Upscale y Upper Midscale

Para el 2015 las previsiones de crecimiento econmico son ms


optimistas que las del 2014. En trminos generales, durante el
2014 el mercado se vio afectado por la desaceleracin econmica, el
reacomodamiento de la nueva oferta y la devaluacin de la moneda
local. Para el 2015, en relacin a la ocupacin y tarifa, se espera una
tendencia similar a la del ao anterior. Dado que el sector presenta
tasas de ocupacin favorables, a partir del momento que la economa
mejore sus tasas de crecimiento las tarifas de los hoteles se
incrementarn.

Fuente: STR Global.

Fuente: STR Global.

PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2014 | 2015 | PGINA 8

Colombia - Bogot
Beneficios fiscales y crecimiento econmico
Mayor crecimiento econmico entre los pases de la

DATOS ECONMICOS - COLOMBIA


Indicador
PIB (% yoy)

2012
4.0

2013
4.9

2014
4.6

regin. En el 2014 Colombia present un crecimiento de un

Inflacin (% yoy)

3.2

2.0

2.9

construccin civil (+9,9%) y el sector de consumo (+5,5%).

Tipo de Cambio (US$/COP)

1.777.0

1.927.0

2.392.0

El sector de comercio, restaurantes y hoteles se expandi en

Deuda Pblica (% PIB)

32.0

35.7

34.0

4,6%, impulsado principalmente por la industria de

el mismo ritmo que el PIB, +4,6% en relacin al 2013. La


Fuente: FMI | Goldman Sachs.

inflacin estuvo en lnea con las metas del gobierno,


cerrando el ao en el 2,9%. Con la reeleccin del presidente
Santos, el pas transita un escenario de estabilidad legal y
poltica, que favorece inversiones extranjeras.

DATOS DE TURISMO - COLOMBIA


Indicador
Arribos de Extranjeros

2012
1.591.120

2013
1.726.300

2014
1.967.814

Mayor turismo corporativo y la situacin cambiaria

Gasto per cpita (US$)

1.081.0

1.023.0

1.076.0

impulsan el turismo nacional e internacional. Para los

Arribos de Extranjeros en el
Aeropuerto El Dorado

1.085.939

1.216.265

1.372.829

colombianos, la devaluacin del peso observada en el 2014

Fuente: Procolombia.

impulsa el turismo interno en el pas, y Bogot se beneficia


con un mayor arribo de turistas dada su posicin de
conectividad geogrfica. En relacin a los extranjeros,

ARRIBOS DE TURISTAS EXTRANJEROS


POR PAS DE ORIGEN - 2014

Bogot, adems de ser el principal centro para negocios, es


punto estratgico de parada - en la ida y/o en el regreso - de
los turistas extranjeros que visitan las diversas ciudades
colombianas, lo que genera demanda hotelera para la ciudad.
Bogot atraviesa un momento de incremento de
inversiones hoteleras, siendo foco de desarrollos tanto de
inversores nacionales como internacionales. Los principales
factores que impulsan los nuevos desarrollos son: la
exencin de 30 aos en el impuesto a la renta para hoteles

Fuente: Procolombia.

desarrollados hasta el 31 de Diciembre del 2017, el


crecimiento de la economa, las mejoras observadas en el
nivel de seguridad, la estabilidad jurdica y poltica y la
tendencia de crecimiento en el arribo de turistas.

PGINA 9

| PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2014 | 2015

Segmento Luxury y Upper Upscale

Cada en tarifa promedio y en ocupacin en el 2014. En el


presente estudio, fue considerada una muestra de +4.500
habitaciones. La tarifa promedio en dicha muestra sufri una
disminucin del

8,5%,

influenciada principalmente

por la

devaluacin cambiaria y el reacomodamiento de la oferta. La tasa de


ocupacin cay (-2,0%), dado que la demanda no creci en el mismo
nivel que el crecimiento de la oferta (+4,3%).
Luxury y Upper Upscale: incrementos de oferta y demanda. La
tasa de ocupacin sufri una cada de 4 puntos porcentuales en el
2014. La demanda para el segmento sigue en alza, creciendo un 2,0%
Fuente: STR Global.

en relacin al 2013. Sin embargo, la oferta creci a un ritmo superior


al crecimiento de demanda, justificando la disminucin de ocupacin.
Este desfasaje de la oferta, acompaado por una devaluacin
cambiaria, impact sobre la tarifa promedio del segmento la cual se
redujo en un 6,0%, y combinada con la baja en la ocupacin gener
una diminucin en el RevPAR cercana al 11,0%.
Upscale: retraccin en tarifa y ocupacin. El segmento Upscale
present en el 2014 una ligera disminucin de 2 puntos porcentuales
en la tasa de ocupacin. La demanda para el segmento se mantuvo

Fuente: STR Global.

estable, comparada con el 2013, mientras la oferta creci, lo que


explica la cada en la ocupacin. La tarifa promedio sufri una

Segmento Upscale

retraccin del 12,0%, influenciando la variacin negativa del RevPAR


(-16,0%).
2015: Alto crecimiento econmico. A pesar de la incertidumbre
respecto al precio del petrleo, principal producto del pas, para el
2015 las perspectivas econmicas para Colombia continan siendo
ms optimistas que para el resto de pases de la regin. Su favorable
clima de negocios, as como su ubicacin estratgica y oferta hotelera
de categora, hacen que Bogot se consolide cada vez ms como un
importante centro de negocios y eventos en la regin.

Fuente: STR Global.

2015: Reacomodamiento de la oferta. Dadas las recientes


aperturas y los proyectos hoteleros en construccin, durante el 2015
continuar el perodo de reacomodamiento de la oferta, y,
consecuentemente, de la performance de los hoteles. Sin embargo,
dadas las favorables expectativas de crecimiento econmico, el
perodo de recuperacin del desempeo hotelero podra ser rpido.

Fuente: STR Global.

PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2014 | 2015 | PGINA 10

Per - Lima
Mercado pujante y con presiones de demanda
Per sigue siendo uno de los 3 pases que ms crecen en

DATOS ECONMICOS - PER


Indicador
PIB (% yoy)

2012
5.9

2013
5.8

2014
2.3

Sudamrica. Aunque el PIB creci un 2,3% en el 2014, el

Inflacin (% yoy)

3.6

2.8

3.2

alrededor del 7,0%. La inversin pblica cay cerca del 3,0%

Tipo de Cambio (US$/PEN)

2.5

2.8

3.0

en el 2014, siendo el factor que ms contribuy a la

Deuda Pblica (% PIB)

21.2

20.0

20.7

Fuente: FMI | Goldman Sachs.

promedio registrado en los 4 aos anteriores fue de

desaceleracin. La moneda local sigue devalundose frente


al dlar, pero la economa del pas tiene gran parte de su
crdito en dlares, disminuyendo el impacto de la
devaluacin. La tasa de inters contina bajando y la
inflacin cerr el 2014 en un 3,2%.

DATOS DE TURISMO - PER


Indicador
Arribos de Extranjeros

2012
2.528.373

2013
2.742.526

2014
2.824.801

Gasto per cpita (US$)

1.281.0

1.281.0

1.282.0

presenta un dinamismo econmico que atrae un gran

Arribos de Extranjeros en el
Aeropuerto Jorge Chvez

1.606.264

1.820.431

1.849.194

porcentaje de turismo al pas. El crecimiento de la

Fuente: Mincetur.

Lima, como capital y principal centro financiero de Per,

economa y el dinamismo de la actividad empresarial han


generado un importante desarrollo de oficinas corporativas
en las principales zonas de la ciudad. Con uno de los

ARRIBOS DE TURISTAS EXTRANJEROS


POR PAS DE ORIGEN - 2014

aeropuertos ms conectados de Sudamrica - con un


crecimiento anual promedio del 10,5% en los arribos de
turistas extranjeros en los ltimos 5 aos - Lima recibe
turistas extranjeros que se dirigen hacia las diversas
ciudades de Per, y que la incluyen cada vez ms en sus
itinerarios.
Creacin de la Ventanilla nica de Turismo y eventos
futuros. Ante el dinamismo de la actividad turstica y las
buenas perspectivas de crecimiento, el gobierno peruano

Fuente: Mincetur.

cre en el 2014 una Ventanilla nica de Turismo. La


herramienta, que simplifica los procesos de obtencin de
licencias y permisos para el desarrollo de emprendimientos
tursticos, tiene como objetivo mejorar las condiciones para
los negocios, alentar la inversin y promocionar destinos
tursticos. Adicionalmente, Lima contina con una serie de
inversiones en infraestructura en vsperas de los Juegos
Panamericanos de 2019, que atraern una importante
demanda turstica.

PGINA 11 | PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2014 | 2015

Segmento Luxury y Upper Upscale

Crecimiento de tarifa promedio y ocupacin en el 2014. Para los


resultados presentados en ese estudio, fue considerada una muestra
de +2.300 habitaciones Luxury y Upper Upscale. Lima presenta los
mejores resultados entre las ciudades analizadas. La tarifa promedio
en la muestra analizada creci un 5,2%, superando en 2 puntos
porcentuales a la inflacin anual observada en el pas. La tasa de
ocupacin del segmento se expandi en 2 puntos porcentuales justificado por el aumento de demanda y una oferta relativamente
estable - lo que permiti un incremento de un 8,0% en RevPAR.
2015, crecimiento econmico y condiciones favorables para el

Fuente: STR Global.

desarrollo hotelero. La apuesta de crecimiento de la economa se


basa en una ejecucin ms rpida de los proyectos de inversin
pblica, as como en el ajuste de las polticas monetarias y fiscales.
Tales ejecuciones, sobre todo las obras de infraestructura, crean
pilares favorables para la construccin civil y los desarrollos
hoteleros.
Panorama alentador para el mercado, tanto en niveles de
ocupacin como de tarifa promedio. Se espera que la demanda
crezca en mayor proporcin que el incremento en la oferta,
generando presin en ocupacin y tarifa. A futuro, dos factores que

Fuente: STR Global.

influenciarn positivamente la performance del destino son la


apertura del Centro de Convenciones hacia fines del 2015 y la
ampliacin del aeropuerto.
Expectativas de crecimiento de la oferta. Durante los prximos
aos, la oferta hotelera seguir creciendo motivada por la buena
performance en los indicadores de ocupacin y tarifa promedio y una
demanda turstica creciente.

PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2014 | 2015 | PGINA 12

Brasil - San Pablo y Ro de Janeiro


Excelente desempeo especialmente en hoteles ms sofisticados
Contraccin econmica en el 2014. En el 2014 el PIB de

DATOS ECONMICOS - BRASIL


Indicador
PIB (% yoy)

2012
1.7

2013
2.7

2014
-0.1

Brasil sufri una cada del 0,1% respecto al 2013. El real

Inflacin (% yoy)

5.4

6.2

6.3

inflacin continu creciendo, cerrando el ao por encima de

Tipo de Cambio (US$/BRL)

2.0

2.3

2.7

Deuda Pblica (% PIB)

63.5

62.2

65.2

evidenci una fuerte devaluacin frente al dlar y la tasa de


la meta del gobierno. La reeleccin de la presidente Dilma
Rousseff, los casos de corrupcin en el pas y el ambiente de
incertidumbre en torno al crecimiento econmico y la
estabilizacin poltica impactaron negativamente en el

Fuente: FMI | Goldman Sachs.

mercado.
DATOS DE TURISMO - BRASIL
Indicador
Arribos de Extranjeros

2012
5.676.843

2013
5.813.342

2014
n/d

Gasto per cpita (US$)

1.162.6

1.152.5

n/d

Fuente: Mtur | FIPE.

Crecimiento en la actividad turstica. Si bien los datos


oficiales de Turismo en el 2014 an no han sido publicados,
las estimaciones para el pas para dicho ao son optimistas,
principalmente debido al impacto del Mundial de FIFA.
Previo al evento, se estimaba la llegada de 500 mil turistas
extranjeros para dicho fin. Sin embargo, de acuerdo al

ARRIBOS DE TURISTAS EXTRANJEROS


POR PAS DE ORIGEN - 2013

Ministerio de Turismo, los arribos sobrepasaron el milln. El


pas se benefici con la exposicin internacional que el
evento le proporcion, y que seguir capitalizando con la
realizacin de los Juegos Olmpicos y Paraolmpicos de 2016.
Ro de Janeiro y San Pablo: los principales destinos. San
Pablo, como sede financiera y mximo contribuyente a la
actividad econmica del pas, capta la mayor porcin de
turismo corporativo internacional. Contando con el
principal aeropuerto del pas, la ciudad recibe asimismo
visitantes que realizan conexiones hacia otros destinos. Ro

Fuente: Mtur/FIPE.

de Janeiro, dada su relevancia econmica y el hecho de


contar con playas y otros atractivos tursticos, capta tanto
demanda corporativa como de placer. Cabe destacar que
ambas ciudades fueron sede de los principales partidos del
Mundial de FIFA, atrayendo el mayor porcentaje de turistas
extranjeros que visitaron el pas durante el evento.

*Para ms informacin sobre San Pablo, Ro de Janeiro y


otras capitales brasileas visite el Panorama de la Hotelera
Brasilea disponible en la pgina web de HVS.
PGINA 13 | PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2014 | 2015

Ro de Janeiro: Segmento Luxury

Incremento de tarifa promedio y RevPAR en el 2014. En el


presente estudio, se consider una muestra de +4.700 habitaciones.
La tasa de ocupacin para dicha muestra sufri una disminucin de
un 4,1%, influenciada por el aumento de la oferta en un ritmo
superior que el incremento de la demanda. La tarifa promedio creci
un 5,7%, resultando en un pequeo crecimiento de RevPAR (1,4%).
Luxury: excelente desempeo. El segmento present en el 2014
una cada de demanda de un 1,8%, que result en una menor
ocupacin (-1,8%), dado que no hubo variacin en la oferta. Por otro

Fuente: STR Global | HVS | HotelInvest.

lado, durante el Mundial de FIFA, los hoteles Luxury fueron los ms


beneficiados, consiguiendo aplicar reajustes significativos en las
tarifas. En el acumulado del ao, la tarifa promedio creci un 12,9%
y el RevPAR un 10,9%.
Midscale y Economy: reduccin en ocupacin y tarifa promedio.
El segmento Midscale y Economy present una cada en la ocupacin
(5,9%), debido principalmente a la apertura de nuevos hoteles.
Mientras la oferta estudiada tuvo crecimiento del 15,4%, la demanda
evolucion en un ritmo menor (8,6%). Con eso, los hoteleros
consiguieron aplicar un ligero reajuste de tarifa promedio (1,6%) y

Fuente: STR Global | HVS | HotelInvest.

se evidenci una cada en el RevPAR (4,3%). En el acumulado del ao,


se observ que el reajuste de tarifa alcanzado fue posible debido a la

Ro de Janeiro: Segmento Midscale y Economy

realizacin del Mundial de FIFA.


2015: Nuevas aperturas, mayor competencia. Para el 2015,
podra haber una reduccin de la demanda corporativa y de eventos,
principalmente vinculados a la actividad petrolera, que tiene una
fuerte participacin en la economa local. Asimismo, habr nuevas
aperturas. Slo en el 2015, se han previsto 16 nuevos hoteles, con
3.997 habitaciones. De este total, el 70% se concentrar en Barra da
Tijuca, mercado con perspectivas de sobreoferta, sin embargo con
pequeo impacto en el desempeo de los hoteles del centro y de la
zona sur de Ro. Eventos Pre-Olmpicos (desde el segundo semestre)

Fuente: HVS | HotelInvest.

y la devaluacin del real, con posible impacto positivo en los viajes de


ocio en el pas, pueden generar algn movimiento favorable en el
mercado de Ro de Janeiro.

Fuente: HVS | HotelInvest.

PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2014 | 2015 | PGINA 14

San Pablo: Segmento Luxury y Upper Upscale

San Pablo: Ligero incremento de ocupacin y tarifa promedio en


el 2014. En el presente estudio, se consider una muestra de
+10.200 habitaciones. La tasa de ocupacin en dicha muestra se
mantuvo estable (+0,7%), dado el crecimiento de la demanda
(+1,4%) y la estabilizacin de la oferta (+0,7%). La tarifa promedio
creci un 1,9% resultando en una evolucin de RevPAR (2,6%).
Luxury y Upper Upscale: presin de demanda y excelente
desempeo. El segmento present en el 2014 un crecimiento de
demanda del 2,7%, que result en un aumento del 2,5% en la tasa de
ocupacin. Durante el Mundial de FIFA, los hoteles Luxury y Upper

Fuente: STR Global.

Upscale consiguieron atender a una demanda ms cualificada y


lograr un crecimiento del 7,6% en tarifa promedio. En el acumulado
del ao el RevPAR subi un 10,3%.
Upper Midscale y Midscale: segmento estable. El segmento
present un ligero crecimiento de oferta (1,3%), y la demanda creci
en el mismo nivel, estabilizando la ocupacin. La tarifa promedio
sufri una pequea disminucin del 0,3%, resultando en el mismo
decrecimiento de RevPAR (-0,3%).
2015: Ao de desafos. Para el 2015 se espera que la demanda

Fuente: STR Global.

San Pablo: Segmento Upper Midscale y Midscale

hotelera se mantenga estable, debido al menor ritmo de crecimiento


de la economa nacional, as como al impacto de los feriados
nacionales previstos durante el ao. Se proyecta que la tarifa
promedio aumente en lnea o incluso por debajo de la inflacin,
debido a la presin de las negociaciones corporativas. En cuanto a la
nueva oferta, no se prevn aperturas para este ao. San Pablo es el
principal mercado hotelero del pas y con una menor perspectiva de
evolucin de oferta. Cuando la economa retome su ritmo de
crecimiento las tarifas y la ocupacin del sector volvern a crecer a
tasas atractivas.

Fuente: HVS | HotelInvest.

Fuente: HVS | HotelInvest.

PGINA 15 | PANORAMA DE LA HOTELERA SUDAMERICANA 2014 | 2015

Sobre HotelInvest

Sobre STR GLOBAL

Fundada en el 1999 por Diogo Canteras, HotelInvest es un

STR Global ofrece a sus clientes - entre los que se incluyen

referente en consultora de inversiones hoteleras en

operadores, propietarios, inversores, empresas de gestin

Sudamrica. Con un equipo de 20 consultores y experiencia

de destinos, gobiernos locales y nacionales, proveedores,

en 14 pases, la compaa opera a travs de tres reas de

promotores, consejeros y patrocinadores - una plataforma

negocio: Consultora en Inversin Hotelera (representante

mundial

de HVS South America), Hotel Asset Management y Fondos

transparente y un servicio de calidad en todo el mundo. STR

de Inversin Hotelera. La divisin de consultora de la

Global realiza un seguimiento de los datos de oferta y

compaa provee una amplia variedad de servicios, desde

demanda en el sector hotelero y proporciona un valioso

estudios

anlisis de cuota de mercado, tanto para cadenas hoteleras

de

viabilidad

econmico-financiera,

hasta

estandarizada,

realizado ms de 700 estudios en la regin y en otros pases

independientes. Con ms de 55.000 hoteles participando en

del mundo. Adems, la empresa fue pionera en la actividad

nuestros reportes de rendimiento hotelero, somos la fuente

de Hotel Asset Management en la regin, rea centrada en

principal a nivel mundial de tendencias histricas de

supervisar y maximizar la rentabilidad de las inversiones

rendimiento hotelero. Ofrecemos informes estndar y

hoteleras, que actualmente posee 27 contratos firmados y

personalizados que le ayudarn a comprender el

representa a 3.500 inversores de condo hoteles. La

rendimiento histrico, previsiones de mercado y las

compaa, en asociacin con el Banco BTG Pactual, es

dinmicas de oferta y demanda del sector hotelero.

inversin ms rentables de Brasil, con una tasa de retorno


superior al 30% al ao.
Inteligencia en Inversiones Hoteleras.

como

coherente,

internacionales

Inmobiliario FII Hotel Maxinvest, uno de los fondos de

regionales,

metodologa

proyectos de desarrollo de nuevos negocios, habiendo

responsable de la gestin del Fondo de Inversin

una

para

hoteles

Sobre HVS

Autores

HVS es la organizacin lder en el mundo en consultora y

Diogo Canteras, FRICS - Senior Partner

servicios focalizados en hotelera, proyectos de usos mixtos,

dcanteras@hvs.com o (+55 11) 3093-2743

propiedad compartida, y la industria del juego y el


entretenimiento. Fundada en el 1980, la compaa lleva a
cabo ms de 4.500 proyectos al ao para inversores
hoteleros,

del

mercado

inmobiliario,

operadores

Cristiano Vasques, MRICS - Managing Director


cvasques@hvs.com o (+55 11) 3093-2743
Pedro Cypriano - Consulting Manager

desarrolladores en todo el mundo. Los responsables de HVS

pcypriano@hvs.com o (+55 11) 3093-2785

son considerados como los principales expertos en sus

Fernanda L'Hopital - Associate Director

respectivas regiones del mundo. A travs de una red de ms

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de 35 oficinas y 450 profesionales, HVS provee una


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Mauro Neto - Consulting Analyst

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