Estudio de Ttulos

Consistiendo el estudio de ttulos en un examen minucioso, acabado, de los

antecedentes que conforman el historial jurdico de un bien inmueble durante un
periodo establecido, una vez agotada la peticin de los antecedentes para formar la
carpeta y realizados a la luz de ellos las revisiones, el profesional estar en condiciones
de exponer su parecer, podr decir:
1. Que los ttulos se encuentran saneados, sin cuestiones pendientes o que
aparezcan dudas acerca de la estabilidad del derecho que se dice tener. En este
caso se aconseja la contratacin sin mayores riesgos.
2. Decir que del examen de los antecedentes se desprenden anomalas
insubsanables, es decir, los ttulos no se encuentran ajustados a derecho.
3. Decir que mereciendo los ttulos reparos, stos pueden ser subsanados y que
hecho esto se puede celebrar el contrato de CV.
De qu modo se hace el estudio de ttulos?
Cada uno de los actos, contratos o etapas de la vida de un inmueble deben ser
analizados a la luz de la ley, tanto en su generacin, presentacin y efectos como en
cuanto quienes han intervenido en l.
Cunto es el plazo hacia atrs que uno revisa el estudio de ttulos?
Normalmente es de 10 aos.
Hay documentos generales y especficos en el estudio de ttulos.
Documentos Generales.
a. Copias autnticas de la notara, del archivo judicial y del CBR o de otras
instituciones.
Se piden documentos generales a toda operacin sobre inmuebles:
1. Certificados otorgados en el CBR. Son documentos indispensables:
a. Certificado de dominio vigente.
b. Certificado de hipotecas, gravmenes y prohibiciones de 30 aos.
Estos documentos nos indican quin es el titular de dominio como si la
propiedad se encuentra afecta a gravmenes o impedimentos para celebrar
sobre ella un acto o contrato.
2. Copias de las escrituras pblicas que formen los ttulos de dominio de los
ltimos 10 aos, incluidas si la persona adquiri por herencia: copia autntica
del inventario de la herencia, escritura de protocolizacin del inventario,
inscripcin de posesin efectiva y especial de herencia.
3. Copias autnticas de partidas otorgadas por organismos como el RC, por
ejemplo como el certificado de matrimonio o de nacimiento.
4. Certificado de no estar afecto a expropiacin.
5. Certificado de deudas de contribucin.
6. Todo otro antecedente que se juzgue necesario como mandato.
Documentos Particulares segn el Tipo de Inmuebles.
a. Compra de un sitio para construir una casa urbana:
1. Planos de loteo.
2. Decretos de aprobacin de subdivisin (si no hay, no est autorizado para
venderse por parte).

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3. Certificados de nmero y de rol.

4. Certificado de urbanizacin (si no hay, no se puede comprar el sitio).
5. Planos.
b. Propiedades urbanas construidas:
Hay que distinguir:
1. Propiedad antigua:
Certificado de nmero.
Certificado de lnea.
2. Departamento antiguo:
Certificado de nmero.
Certificado de estar afecto a la Ley de Venta por Piso.
Comprobante de pago de los gastos comunes.
Copia de escritura que contiene el Reglamento de Copropiedad con
constancia de su inscripcin en el CBR.
3. Propiedades nuevas:
Certificado de recepcin final.
Certificado de nmero.
Rol de la propiedad.
En caso de estar afecto al DFL2 (tanto para casa como para
departamento) se deber solicitar copia de la escritura pblica a que se
redujo el permiso municipal de edificacin.
4. Departamento nuevo:
Certificado de recepcin final.
Comprobante de pago de los gastos comunes.
Certificado que aprueba la venta por pisos y que otorga la Direccin de
Obras Municipales respectiva.
Copia de la escritura en que conste el Reglamento de Copropiedad con la
constancia de su inscripcin en el Registro de Gravmenes del CBR.
Copia del plano del piso en donde se encuentra el departamento (en
caso de hacer ampliaciones o arreglos). Los planos se consiguen en el
departamento de obra de la municipalidad respectiva o en el archivo del
CBR.
5. Propiedad acogida al DFL2:
Copia de la escritura pblica a que fue reducido el permiso municipal de
edificacin y de recepcin final (ambos reducidos a escritura pblica).
Pueden tambin solicitarse, aunque no con el carcter de estrictamente
indispensables:
o Planos de ubicacin del sitio en el plano y las dimensiones del terreno.
o Planos del primer piso y de los subterrneos.
o Especificaciones tcnicas de construccin de la propiedad.
Formacin de la Carpeta del Estudio de Ttulos.
Se ordena desde la actual inscripcin de dominio hacia atrs. Los antecedentes que se
van reuniendo constituyen la historia de la propiedad raz. Forman la carpeta de
estudio de ttulos:
1. El informe de estudio de ttulos.
2. Copias de las inscripciones en el CBR vigentes y no vigentes.

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3. Escrituras pblicas que contengan algn acto o contrato relacionados con el

inmueble.
4. Todo tipo de documentos relacionados con la materia.
Informe del Estudio de Ttulos.
Objetivo General.
Comprobar que el actual vendedor de un inmueble se encuentra en condiciones de
transferir vlidamente el dominio pleno e irrestricto del bien, sin que exista causa que
pueda dar lugar a la eviccin sea por efectos de haberse declarado extinguidos o
prescritos los derechos o acciones de terceros o por haberse cumplido las exigencias
legales en las anteriores transmisiones de dominio hasta la que acredite el derecho de
propiedad del actual vendedor.
Objetivos Especficos.
Verificar que los ttulos de propiedad se encuentran en orden, se entender que los
ttulos se encuentran en orden cuando se cumplan los siguientes requisitos:
1. Que el vendedor sea dueo de la propiedad y que su dominio se encuentra al
abrigo de pretensiones de terceros que pudieran eventualmente tener derecho
a deducir acciones rescisorias (resciliacin), resolutorias o reivindicatorias.
2. Que el vendedor sea propietario pleno del inmueble y que su dominio no est
limitado por gravmenes, usufructos (uso y goce sobre un inmueble), derechos
de habitacin, servidumbres, hipotecas, restricciones judiciales que impidan la
venta o transferencia al comprador o un derecho al libre uso y goce y
disposicin del inmueble.
3. Que se haya cumplido la normativa legal y reglamentaria sobre loteos,
urbanizaciones, subdivisiones, copropiedad inmobiliaria (Reglamento de
Copropiedad).
4. Que el inmueble no est afecto a eventuales expropiaciones.
5. Que el inmueble no registre deudas impagas por concepto de impuesto
territorial (contribuciones).
6. Que tratndose de inmuebles sujetos al rgimen de copropiedad inmobiliaria no
registren deudas por concepto de gastos comunes.
7. Que el comprador pase a ser dueo pleno e irrestricto del inmueble, apenas
ste (inmueble) sea inscrito en el registro de propiedad del CBR.
Estudiar los ttulos de una propiedad significa examinar los documentos en que consta
y se acredita el dominio sobre un bien raz. Los abogados, aprobados los ttulos de un
inmueble, sealando en el informe que stos se encuentran ajustados a derecho
cuando a juicio del abogado los antecedentes estudiados, permiten concluir que nadie
podr reclamar judicialmente la posesin y propiedad del inmueble.
Qu contiene el informe del estudio de ttulos?
Est compuesto de 4 partes:
1. El encabezamiento donde se individualiza al inmueble y al propietario. En estas
individualizaciones nos remitimos a lo legal (escrituras pblicas, RUT, estado
civil - COT).
2. La relacin cronolgica de los ttulos examinados (desde el presente hacia
atrs).
3. Las observaciones que sea menester formular respecto del inmueble.
4. La conclusin, donde se dictamina si los ttulos estn o no ajustados a derecho y
se seala la forma de subsanarlos en caso de que tengan problemas.
La cronologa de los ttulos consiste en detallar, empezando por el dueo actual a los
anteriores dueos del inmueble, indicando el ttulo por el cual lo adquirieron y su
correspondiente inscripcin. Si el ttulo es traslaticio de dominio, se indica la notara en

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que se otorg el contrato y la forma en que se enter el precio, esto es colocar el

nombre del notario, el tipo de escritura y la fecha, si se omiten estos datos no se puede
lograr el informe de ttulos. Colocar el precio y si se pag o no el precio.
Qu pasa si la propiedad se adquiri por sucesin por causa de muerte?
Hay que citar:
a. Inscripcin de posesin efectiva.
b. La del testamento si lo hubo.
c. La especial de herencia, o sea, el inmueble especfico.
d. Especial mencin del pago o exencin del impuesto de herencia.
Cmo se citan las escrituras? Las escrituras se citan indicando su fecha, nombre y
jurisdiccin territorial del notario en cuyo registro se otorg. Cmo se citan las
inscripciones? Indicando la jurisdiccin territorial del Conservador, el registro, el ao y
la foja y nmero correspondiente. Ej.: dicha propiedad se encuentra inscrita a fojas
4.728 N 3.476 del registro de propiedad del CBR de Santiago del ao 2012.
En las observaciones se deja constancia de los hechos estipulados en los certificados,
por ejemplo si la propiedad tiene gravmenes, prohibiciones, hipotecas, si est afecta a
expropiacin, si se han pagado las contribuciones y las que se consideren relevantes. Y
en la conclusin, el abogado consignar sobre su firma el dictamen que le merecen los
ttulos, esto es si se encuentran o no ajustados a derecho, en el evento de que sean
subsanables se debe indicar de qu forma se debe subsanar.
Los Notarios.
Definidos en el artculo 399 COT.
Los notarios son ministros de fe pblica, encargados de autorizar y guardar en su
archivo los instrumentos que ante ellos se otorgaren, de dar a las partes interesadas
los testimonios que pidieren y de practicar las dems diligencias que les encomienden.
El notario no guarda en su archivo todos los instrumentos que ante ellos se otorguen,
slo los que pasan a tener la calidad de escrituras pblicas y aquellos que se
protocolizan. Pasado cierto tiempo, estos documentos van al archivo judicial.
Son funciones de los notarios:
a. Extender los instrumentos pblicos con arreglo a las instrucciones que de
palabra o por escrito les dieren las partes otorgantes.
b. Dar fe de los hechos para que fueron requeridos y que no estuvieren
encomendados a otros funcionarios.
c. Guardar y conservar en riguroso orden cronolgico los instrumentos que ante
ellos se otorguen, de manera de precaver todo extravo y hacer fcil y expedito
su examen.
d. Otorgar certificados o testimonios de los actos celebrados ante ellos o
protocolizados en su registro.
e. Facilitar a cualquier persona que lo solicite el examen de los instrumentos
pblicos que ante ellos se otorguen y los documentos que se protocolicen.
f. Las dems que les encomienden las leyes.
Otras funciones del notario:
a. La protocolizacin.
Consiste en el hecho de agregar un documento al final del registro del notario a
pedido de quien lo solicita.
b. Las instrucciones notariales.

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Son aquellas que las partes de un acto o contrato entregan al notario, para que
cumplidas determinadas condiciones o circunstancias proceda a ejecutarlas.
Son anexas a la celebracin del contrato de CV en las cuales se hace entrega al
notario de los valores o documentos de pago que constituyen el pago del precio
y que el notario debe entregar al vendedor cuando por ejemplo se ha cumplido
el trmite de inscripcin de dominio del inmueble a nombre del comprador.
c. El repertorio notarial.
Todo notario deber llevar un libro llamado repertorio destinado a anotar las
escrituras pblicas y los documentos protocolizados. Unos y otros estarn
sujetos a una enumeracin correlativa y comn determinado por un riguroso
orden de presentacin. En el caso de la protocolizacin, se entiende su
presentacin en la entrega material al notario conjuntamente con el pedido o
solicitud de protocolizacin.
Respecto de la escritura pblica se entiende por presentacin la suscripcin de
ella por cualquiera de los otorgantes.
Infracciones y Sanciones a los Notarios.
El notario que faltare a sus obligaciones podr ser sancionado disciplinariamente con
amonestacin, censura o suspensin segn la gravedad.
Podr ser exonerado o destituido si:
1. Insertare en el repertorio escrituras o instrumentos donde no estn
individualizadas las partes.
2. Si por su culpa o negligencia deja de tener la calidad de pblica una escritura.
3. Si se perdiere un protocolo o una escritura por su culpa o negligencia.
4. Pena de reclusin tendr si ejerce sus funciones fuera de su territorio.
5. Si la firma que hubiere autenticado no corresponda a la persona que haya
suscrito el instrumento respectivo.
Las Escrituras Pblicas.
Estn en el COT.
Artculo 403 COT dice que la escritura pblica es el instrumento pblico otorgado con
las solemnidades que fija la ley por el competente notario. La escritura es incorporada
en el protocolo o registro pblico.
Condiciones de validez de la escritura pblica.
1. Ser autorizada por un funcionario competente.
2. Que en su otorgamiento se han observado las formalidades legales.
A qu llamamos funcionario competente? Al notario pblico, cuando no est el
primero puede ser un notario suplente. En los pueblos chicos hace esta funcin el ORC.
El notario no debe estar inhabilitado de sus funciones y debe ser competente, es decir,
actuar dentro del territorio que comprende su designacin.
Cmo se autoriza una escritura pblica? Mediante la firma del notario en ella, al
final de las que les corresponde a las partes intervinientes, ya no hay blancos por
llenar, o sea, el notario firma una vez que ya est terminada la escritura, est todo
contenido dentro de la escritura.
El protocolo del notario se forma insertando las escrituras en el orden numrico que les
haya correspondido en el repertorio. La escritura es fechada en el momento en el que
el primer otorgante la firma, all tambin debe ser anotada en el repertorio que es el
nmero que se le asigna a cada escritura pblica; las escrituras pblicas se escriben en

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idioma espaol, pero si se coloca una palabra de otro idioma al lado se debe traducir;
debe escribirse en palabras y los nmeros reducirse a palabras; no deben contener
espacios en blancos.
El notario debe inutilizar con su firma y sello el reverso no escrito de las hojas en que
se contenga una escritura pblica.
Escrituras Pblicas Nulas.
1. Sern nulas las escrituras pblicas que contengan disposiciones o
estipulaciones a favor del notario que las autorice, de su cnyuge, ascendientes,
descendientes o hermanos.
2. Aquellas en que los otorgantes no hayan acreditado su identidad en
conformidad al artculo 405 COT o en que no aparezcan las firmas de alguna de
las partes ni del notario.
3. La que no est autorizada por notario competente.
4. La que no est escrita en idioma castellano.
5. La que no se firme dentro de los 60 das siguientes de su fecha de anotacin en
el repertorio.
En el encabezamiento de una escritura pblica se seala el lugar y la fecha de su
otorgamiento, el nombre y domicilio del notario autorizante, y la identificacin de los
comparecientes.
El contenido de la escritura se extiende con arreglo a las instrucciones verbales o
escritas de las partes, slo pueden extenderse en base a minutas firmadas por algn
abogado, las escrituras de constitucin, modificacin, resciliacin o liquidacin de
sociedades, la de liquidacin de SC y particin de bienes y los contratos de transaccin;
el notario debe dejar constancia en la escritura del nombre del abogado.
La firma de las escrituras pblicas est regida por los siguientes principios:
1. Las escrituras deben firmarse por todos sus otorgantes.
2. Deben dejar su impresin digital al lado de su firma (huella).
3. Para firmar debe usa tinta fija o pasta indeleble.
4. Las escrituras se fechan y anotan en el repertorio el da de la firma del primero
de los otorgantes.
5. No se considera pblica la escritura que no la firman todos sus otorgantes
dentro de los 60 das siguientes al de su anotacin en el repertorio.
Transcurridos 2 meses desde la fecha de esta escritura sin que ambas partes
hayan firmado, el notario debe certificar las escrituras que han quedado sin
efecto por no haberlas suscrito sus otorgantes.
La solemnidades la autorizacin del notario ante el cual se ha otorgado, el notario
slo puede autorizar las escrituras una vez que estn completas y han sido firmadas
por todos los comparecientes.
En cuanto a la dacin de copias, la escritura que firman los comparecientes es la matriz
y queda en la notara; y los notarios estn obligados a entregar todas las copias que se
les solicite. En las copias debe expresarse conforme con su original o es testimonio fiel
de su original, y la fecha y firma y sello del notario.
Slo pueden autorizar las copias de las escrituras el notario ante quin se otorg la
escritura, el que lo subroga o sucede legalmente en el cargo, o el archivero a cuyo
cargo qued el protocolo respectivo.

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No se pueden dar copias mientras no se hayan pagado los impuestos que

corresponden, los notarios deben entregar al archivero judicial de su jurisdiccin los
protocolos que tengan ms de 1 ao desde la fecha del cierre.
La facultad de disponer de los inmuebles heredados.
En conformidad al artculo 688 CC, para que los herederos puedan disponer de los
inmuebles que han heredado, las inscripciones son las siguientes, de acuerdo con el
texto reemplazado por el artculo 16 de la Ley 19.903:
1. La del decreto judicial (herencia testada) o la de la resolucin administrativa
que concedi la posesin efectiva. La resolucin administrativa se inscribe en el
registro nacional de posesiones efectivas que lleva el RC y en el registro de
propiedad del CBR. La resolucin judicial que conforme al CPC es una sentencia
definitiva, debe inscribirse en el registro de propiedad del conservador de
bienes races del territorio jurisdiccional del tribunal que la dict. Si la herencia
es testamentaria debe inscribirse adems el testamento; si se inscribe en cada
uno de los lugares en que estn los inmuebles, se inscribe el testamento y la
especial de herencia de cada inmueble.
2. Las denominadas inscripciones especiales de herencia en las cuales los
inmuebles se inscriben a nombre de todos los herederos. Estas inscripciones
deben hacerse en el registro de propiedad del CBR con jurisdiccin en la
comuna o agrupacin de comunas a las que pertenezca el inmueble. De
acuerdo a lo prescrito en el artculo 8 Ley 19.903 cuando la posesin efectiva se
concede por resolucin administrativa (si la concedi el RC), para requerir al
CBR las inscripciones especiales hay que acompaar el certificado de posesin
efectiva emitido por el RC. La inscripcin de las adjudicaciones en virtud de la
cual el heredero puede disponer por s solo de los inmuebles hereditarios que en
la particin le hayan cabido.
Los Comparecientes de una Escritura Pblica.
Artculo 405 COT.
Son comparecientes de una escritura aquellos que directamente celebran el contrato
de CV, el artculo 405 COT exige que todos los comparecientes que deben intervenir en
la escritura de CV sean individualizados con sus nombres, nacionalidad, estado civil,
profesin o actividad, domicilio y cdula de identidad, pasaporte o documento de
ingreso al pas segn el caso.
a. El nombre.
Todos los nombres y apellidos de cada compareciente, debe quedar absolutamente
identificado.
b. La nacionalidad.
Reviste especial importancia en aquellos casos en que existe prohibicin respecto de
extranjeros para adquirir bienes races en zonas fronterizas.
c. Estado civil.
Es importante porque acredita la capacidad respecto de las partes.
d. Profesin y domicilio.
La ley no solo se refiere a la profesin sino a cualquier actividad que desarrolle la
persona esto importa para acreditar los ingresos.
e. Cdula de identidad.
La prctica actual requiere que la cdula de identidad sea citada en la misma parte de
la escritura en que van los datos de individualizacin de cada persona, en donde va su

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firma. En el caso de los extranjeros y chilenos radicados en el extranjero, la identidad

se podr acreditar con el pasaporte o con el documento que se le permiti el ingreso al
pas. La firma es la seal inequvoca del consentimiento al contratar.
Firma viene de firmare, que en latn significa afirmar, dar fuerza y seguridad; la firma
va al final del escrito junto con la impresin digital, si no hay firma el acto jurdico no
llega a existir.
Cualquiera de las partes podr exigir que la escritura se lea antes de firmarla.
Documentos Anexos que se Insertan en la Escritura Pblica de CV.
1. Certificado de matrimonio.
2. Contribuciones de bienes races (impuesto territorial).
3. Certificado de avalo fiscal del inmueble (importa para el tema de la lesin
enorme).
4. En el caso que hay algn poder o mandato especial hay que individualizar
sealando: El poder con que acta el compareciente consta del mandato
otorgado por el consulado de Chile en Miln con fecha 08/05/2012, legalizada
con fecha 28/05/2012 del mismo ao en el ministerio de RR.EE. en Santiago de
Chile y protocolizada en la notara de Ral y tanto con fecha 06/07/2012 del ao
2012, la que no se inserta por ser conocida de las partes y del notario que
autoriza.
5. El formulario 28/90 de impuestos internos. En l se seala la individualizacin
de los comparecientes y el porcentaje que se vende y el porcentaje que el
comprador compra. Este formulario debe llenarse en la notara y acompaarse
al momento de la inscripcin en el CBR, una copia de l debe ir al SII.
Existen escrituras pblicas de formato especial que son todas aquellas que en virtud de
leyes especiales gozan del privilegio de ser otorgadas mediante procedimientos
diferentes a los establecidos en el COT, por ejemplo instrumentos o contratos en que
sea parte el ministerio de vivienda y urbanismo (casas SERVIU), ellos podrn
extenderse en registros o matrices impresos; en estos instrumentos se podr incluir
palabras o frases entre reglones sin que sea necesario salvarlos al final.
El Archivo Judicial.
Es el lugar cuyo encargado se llama archivero en el cual se mantienen en custodia
expedientes judiciales de los tribunales de justicia de la jurisdiccin, expedientes de las
CA y protocolos notariales, de los cuales cuando corresponda se pueden otorgar copias
a los interesados. Los notarios deben entregar al archivero judicial de su territorio los
protocolos a su cargo que tengan 1 ao desde la fecha de cierre.
Archivo Nacional.
Tiene por objeto reunir y conservar los archivos de los departamentos del Estado y de
todos los documentos relativos a la historia nacional, atender a su ordenacin y
aprovechamiento. Ingresan al archivo nacional anualmente:
1. Protocolos notariales.
2. Registros de hipotecas.
3. Registros conservatorios de bienes races.
4. Comercio y minas.
5. Libros de sentencia de los tribunales de justicia y los expedientes judiciales que
hayan cumplido 80 aos de antigedad.
Adems ingresan:
1. Protocolos notariales.
2. Registros de hipotecas.
3. Registros conservatorios de bienes races.
4. Comercio y minas.

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5. Libros copiadores de sentencias de los tribunales de justicia y los expedientes

judiciales de la provincia de Tarapac y Antofagasta y de los territorios de Aysn
y Magallanes que hayan cumplido 30 aos de antigedad.
Conservador de Bienes Races (CBR).
El registro del CBR est a cargo de un funcionario auxiliar de la administracin de
justicia denominado Conservador, que est regido por los artculos 446 y siguientes
COT, y sometido a la jurisdiccin de la CA respectiva.
Los conservadores son ministros de fe pblica y tienen a su cargo el registro de bienes
races y los dems que el legislador ha establecido posteriormente:
- El de comercio.
- Minas.
- Agua y prenda.
Se dispuso a partir de 1931 que este registro conservatorio constituyera un solo oficio
desempeado por 3 funcionarios:
1. El conservador de propiedad. Que tiene a su cargo el repertorio y los registros
de comercio y agua.
2. El conservador de hipotecas.
3. El conservador de prohibiciones y gravmenes. Que tiene a su cargo los
registros de prenda.
Los conservadores deben llevar los siguientes libros:
a. El repertorio, para anotar los ttulos que se le presentan.
b. Los registros de propiedad.
c. Registros de hipotecas y gravmenes.
d. Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar.
e. Los 2 ndices, esto es un ndice alfabtico de cada registro, y el ndice general
tambin por orden alfabtico, que se forma a medida que se van haciendo las
inscripciones de los 3 registros parciales. En ambos ndices debe anotarse el
nombre y apellido de los otorgantes, el nombre y/o ubicacin del inmueble, la
naturaleza del contrato o gravamen, y la foja o nmero de inscripcin.
Los registros son pblicos y estn bajo la responsabilidad personal del conservador que
est obligado a dar cuantas copias y certificados le pidan acerca de lo que consta o no
consta en sus registros.
Las inscripciones se requieren presentando copia del ttulo. Si se trata de una escritura
pblica, la copia debe darla el notario (puede ser el suplente).
En cuanto a los libros que lleva el conservador, el repertorio es un libro en el cual el
funcionario anotar los ttulos que se le presenten en estricto orden cronolgico. Es un
libro que debe cerrarse diariamente, expresndose la suma de anotaciones hechas en
el da con especificacin del primer y ltimo nmero de la serie general.
Menciones que debe contener el repertorio:
1. Nombre y apellido de la persona que presenta el ttulo.
2. Naturaleza del acto o contrato que contenga la inscripcin que trata de hacerse.
3. Clase de inscripcin que se pide.
4. Hora, da y mes de la presentacin.
5. Registro parcial en que debe hacerse la inscripcin y nmero que le
corresponde. Este registro parcial se hace tambin para mantener la historia
jurdica de la propiedad raz, pero dura cierto lapso (como 2 meses) en espera
de que venga la inscripcin definitiva.

Estudio de Ttulos

Presentado el ttulo al CBR, ste debe examinar la legalidad, la anotar en el repertorio

y le asignar un nmero. Una vez que la anotacin en el repertorio ha sido practicada,
el CBR deber realizar la inscripcin, salvo que ella (inscripcin) sea en algn sentido
inadmisible, en cuyo caso devolver el ttulo con anotacin justificando el reparo.
El conservador puede negarse a inscribir en los siguientes casos:
1. Si la inscripcin es legalmente inadmisible. Por ejemplo si no es autntica y
acompao una fotocopia simple; si no corresponde a la jurisdiccin del
Conservador.
2. Si es visible en el ttulo algn vicio o defecto que la anule, por ejemplo venta
de una propiedad a 2 personas por separado; puede ocurrir que el conservador
objete el ttulo. Si el interesado estima que no es ajustada a derecho, la
negativa del CBR puede recurrir al juez para que ste, despus de or al
funcionario, resuelva sin ms trmite. Subsanado, si la anotacin se convierte
en inscripcin, surte efecto desde esa fecha.
Cuando se solicita la inscripcin de la enajenacin de un bien raz o la copia de la
escritura, debe acompaarse el formulario 28/90 (declaracin de enajenacin del SII).
Los conservadores deben remitir al SII este formulario.
La inscripcin es la manera de efectuar la tradicin del dominio y de los dems
derechos reales sobre inmuebles, y para que sea vlida requiere la intencin y voluntad
de las partes, y cmo se manifiesta esta intencin en la clusula? Se faculta al
portador de copia autorizada de la escritura pblica para requerir al CBR y firmar las
anotaciones e inscripciones.
Otros registros del CBR:
a. Registro de propiedad.
Se inscriben los ttulos por los cuales se adquiere, transfiere o transmite la
totalidad o una cuota del dominio de los bienes races. Ej.: los ttulos de CV,
permuta, donaciones, cesiones de derecho, adjudicaciones.
Las inscripciones prescritas en el artculo 688 CC para disponer de los
inmuebles hereditarios, la de posesin efectiva, testamento, adjudicacin del
inmueble.
La sentencia que reconoce adquirido por prescripcin el dominio sobre bienes
races.
Contenido de la inscripcin en el registro de propiedad.
a. Fecha de la inscripcin.
b. Naturaleza y fecha del ttulo.
c. Nombres y apellidos de las partes.
d. Deslindes, referencias a la presente inscripcin.
e. Ttulo de dominio.
f. Firma del Conservador.
b. Registro de hipotecas y gravmenes.
1. Se inscriben las hipotecas.
2. Derechos de uso y usufructo.
3. Reglamentos de copropiedad en los condominios y edificios.
En el caso de la inscripcin de los usufructos, los derechos del usufructuario se
inscribe en el registro de hipotecas y los del nudo propietario se inscriben en el
registro de propiedad.

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Estudio de Ttulos

4.
5.
6.
7.

Contratos de arrendamiento.
Servidumbres.
Promesas de CV.
En general todo gravamen que afecte al inmueble.

Contenido de la inscripcin de hipoteca.

a. Individualizacin del acreedor y del deudor.
b. Fecha y naturaleza del contrato.
c. Ubicacin del inmueble hipotecado.
d. Monto de la hipoteca.
e. Fecha de inscripcin y firma del conservador.
c. Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar.
1. Se inscriben las limitaciones e impedimentos de orden legal, judicial o
convencional que registren o embaracen el derecho del dueo a disponer
del inmueble. Deben inscribirse:
o El embargo de inmuebles y las resoluciones que prohben celebrar actos
y contratos respecto de ellos.
o Los decretos judiciales que sometan a interdiccin de administrar sus
bienes provisoria o definitivamente a los dementes y a los
discapacitados, y los decretos que los rehabiliten.
o La sentencia que declare la quiebra del deudor que queda inhibido de
pleno derecho de la administracin de todos sus bienes, salvo de los
inembargables.
Certificacin.
Efectuada la inscripcin en el CBR, ste devolver el ttulo con constancia de la
inscripcin indicando registro, nmero, fecha de inscripcin, fecha de certificacin y la
firma del funcionario con el sello respectivo.
Sub-inscripciones.
Se efectan al margen de la inscripcin respectiva y tienen por objeto rectificar errores
u omisiones, se realizan de oficio o a peticin de parte, teniendo como requisito comn
de ambas situaciones su conformidad con el ttulo respectivo.
Las cancelaciones tambin son objeto de sub-inscripciones y el interesado debe
acompaar el ttulo que justifica su pretensin.
Bienes Races Situados en Zonas Fronterizas.
Tienen un rgimen especial en cuanto a las transferencias de que puede ser objeto, su
libre disponibilidad para los particulares no es absoluta y est sometida a una
reglamentacin adecuada a una especial condicin.
La ley 18255 seala en su art. 7: Por razones de inters nacional, se prohbe adquirir
el dominio y otros derechos reales o ejercer la posesin o tenencia de bienes races
situados total o parcialmente en las zonas del territorio nacional actualmente
declaradas fronterizas a los nacionales de pases limtrofes en donde se contemplan
prohibiciones, restricciones o limitaciones similares para los chilenos. Esta prohibicin
se hace igualmente extensiva a las sociedades o personas jurdicas cuya sede principal
est situado en pas limtrofe.
La declaracin de la circunstancias de no estar afecto a las causales que hace pesar la
prohibicin se cumple mediante la declaracin jurada que debe prestar al respectivo
interesado en el acto o contrato.
Zonas Fronterizas en virtud del DL N4 del ao 1967.

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Estudio de Ttulos

Los nacionales de pases limtrofes que quedan afectados por la prohibicin son de la
repblica de Argentina, Bolivia y Per.
Se declaran zonas fronterizas:
1. Ciertos distritos de la zona de Chilo, comuna de chaitn, futaleuf, Coyhaique,
ciertas zonas de Aysn.
2. Regin de Tarapac (bol y per) ciertos distritos de arica, pisagua, pica, pozo
Almonte y zonas de Iquique.
3. Ciertos distritos de Tal Tal, Copiap, Vallenar, Illapel.
4. Ciertos distritos de Lonquimai en la zona de Malleco.
5. Ciertos distritos de Panguipulli (Valdivia).
6. Cietos distritos de pto varas en Llanquihue.
7. Ciertos distritos de Tierra del Fuego.
8. Ciertos distritos de San Felipe, Los Andes y San Jos de Maipo.
Slo pueden adquirir por sucesin por causa de muerte y para enajenar el bien raz
dentro del primer ao de adquirido sino se entiende un bien de utilidad pblica.
El Precio en la CV.
La CV segn el artculo 1793 CC es un contrato en que una de las partes se obliga a dar
una cosa y la otra a pagarla en dinero. El precio es un elemento esencial en la CV, y tan
importante que si no es justo puede causar la existencia de lesin enorme.
La ley 18010 sobre normas para las operaciones de crdito y otras obligaciones en
dinero, en su artculo 1 inciso 3 seala que para los efectos de esta ley se asimilar al
dinero los documentos representativos de obligaciones de dinero pagaderos a la vista
en un plazo determinado.
Por otra parte la ley 18840 del BC seala que los billetes y monedas emitidos por el
banco sern los nicos medios de pago. La ley 18010 en su art 20 permite la
posibilidad de contraer obligaciones en moneda extranjera, y as seala que en este
caso se pagar por su equivalente en moneda chilena, segn el cambio del da de
pago, en este sentido no hay obstculo en convenir el precio en moneda extranjera.
El precio debe ser pagado al contado o a plazo; si se paga al contado debe expresarse
en la escritura dndose por recibido el vendedor del precio a su total y absoluta
conformidad. Si el precio es cancelado a plazo habr que verificar que en la
oportunidad debida haya sido realmente efectuado el pago, lo que se comprobar
mediante la correspondiente escritura de cancelacin que deber ser pedida por el
comprador.
Si en la escritura de CV dice el art. 1876 CC se expresa que el precio ha sido pagado,
no se admitir prueba en contrario sobre la nulidad o falsificacin de la escritura.
Requisitos que debe reunir el precio:
1. Consistir en dinero.
2. Determinado o en su equivalente en moneda nacional.
3. Ser justo (avalo fiscal).
Loteos y Urbanizaciones.
Los inmuebles, por lo general, pueden asumir clasificaciones rurales o urbanos, segn
sea su ubicacin con respecto a lo que el plano regulador de cada comuna seala.
Plano Regulador.

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Estudio de Ttulos

De acuerdo al artculo 41 de la ley general de urbanismo y construccin: es un

instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones de
higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, en relacin funcional entre las
zonas habitacionales de trabajo, equipamiento y esparcimiento. Sus disposiciones se
refieren al uso del suelo o zonificacin, localizacin del equipamiento comunitario,
estacionamiento, jerarquizacin de la estructura vial, fijacin de lmites urbanos,
densidades y determinacin de prioridades, en la urbanizacin de terrenos para la
expansin de la ciudad en funcin de la factibilidad de ampliar o dotar de redes
sanitarias y energticas y dems aspectos urbansticos.
El plano regulador comunal es confeccionado por la Municipalidad respectiva. A nivel
regional es revisado por la Secretara de Vivienda y Urbanismo y autorizado por el
Intendente respectivo, y a nivel nacional es aprobado por DS del Ministerio de Vivienda
y Urbanismo.
Son predios urbanos los que se encuentran comprendidos dentro del radio urbano, y
rurales los que estn fuera de l. Respecto de unos y otros rigen reglas especiales, los
inmuebles urbanos se encuentran acogidos a normas que seala la ley de urbanismo y
construcciones, y sus ordenanzas. Esta ley tiene aplicacin respecto de todos los
predios urbanos de todo el territorio nacional. Las disposiciones de esta ley prevalecen
sobre cualquiera otra que verse sobre las mismas materias.
La Ley General de Urbanismo y Construcciones seala: La construccin,
reconstruccin, reparacin, alteracin, ampliacin y demolicin de edificios y obras de
urbanizacin de cualquiera naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirn de permiso
de la Direccin de Obras Municipales.
Para conceder el permiso de edificacin los antecedentes que el interesado acompae
debern cumplir con el plano regulador y dems disposiciones de la ley y ordenanzas,
y cancelar los derechos municipales correspondientes. Si se trata de una construccin
DFL 2 (140 metros) una vez aprobado el permiso de edificacin debe ser reducido a
escritura pblica, porque slo de esta forma se entiende incorporada a la construccin
los beneficios y franquicias del DFL 2.
Prohibiciones para Predios No Urbanos.
En las escrituras pblicas en que conste el ttulo de enajenacin de predios resultantes
de una divisin, deber dejarse constancia de la prohibicin de cambiar su destino, o
sea, una zona que es declarado rural no va a ser cambiado a predio urbano.
Dispone esta ley que fuera de los lmites urbanos sealados en los planos reguladores,
no est permitido:
1. Abrir calles.
2. Subdividir para formar poblaciones ni levantar construcciones, salvo las que
fueran necesarias para la explotacin agrcola del inmueble. Cuando sea
necesario subdividir terrenos rurales para el cumplimiento de alguna actividad
industrial, dotar de equipamiento algn sector rural, la autorizacin que otorgue
el SEREMI de Agricultura, requerir del informe previo favorable de la Secretara
Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
El cambio de uso de suelo se tramitar como modificacin del plano regulador.
Subdivisin y Urbanizacin.
El proceso de subdivisin y urbanizacin del suelo corresponde a 3 casos:
1. Subdivisin de terrenos sin que se requiera la ejecucin de obras de
urbanizacin por ser suficiente las existentes.

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Estudio de Ttulos

2. Loteos de terrenos condicionados a la ejecucin de obras de urbanizacin,

incluyendo como tales la apertura de calles, la formacin de nuevos barrios o
poblaciones.
3. Urbanizacin de loteos existentes, cuyas obras de infraestructura sanitaria,
energtica y de pavimentacin, no fueron realizados oportunamente.
Transferencia de Terrenos en Loteos.
El proceso de transferencia de terrenos estar sujeto a que los propietarios de los
mismos cumplan con lo siguiente:
a. Para urbanizar un terreno, el propietario del mismo estar obligado a ejecutar a
su costa el pavimento de las calles, pasajes, instalaciones sanitarias y
energticas con obras de desague y defensa del terreno. Terminados estos
trabajos, el urbanizador solicitar a la Direccin de Obras Municipales su
recepcin. En el momento en que las obras sean recibidas, por ese slo hecho,
se considerarn al dominio nacional de uso pblico, todas las calles, avenidas,
plazas y espacios pblicos que existieran en la misma zona urbanizada.
b. Mientras en una poblacin, la apertura de calles, la formacin de un nuevo
barrio, el loteo o subdivisin de un predio no se hubieren ejecutado todos los
trabajos que exige la ley de urbanismo, no ser lcito al propietario:
1. Enajenarlos.
2. Acordar adjudicaciones.
3. Celebrar contratos de CV.
4. Promesas de venta.
5. Reservas de sitios.
6. Constituir comunidades o sociedades tendientes a la formacin de nuevas
poblaciones.
7. Celebrar cualquier clase de actos o contratos que tengan por finalidad
ltima o inmediata la trasferencia de dominio de estos terrenos.
8. No se podr inscribir en el CBR ninguna transferencia de dominio o
adjudicacin de terrenos sin el certificado de Obras Municipales que acredite
que la calle o avenida en que se haya situado el predio est debidamente
urbanizada. Esta norma no se aplica a las viviendas SERVIU.
En cuanto a la recepcin de las obras, corresponde a la Direccin de Obras de la
Municipalidad, no slo la inspeccin de la ejecucin, sino adems el control del destino
que se d en los edificios. La misma ley seala que habr una recepcin definitiva de
todas las obras.
Ninguna obra podr ser habitada o destinada a uso antes de que sea recibida en forma
total por la Municipalidad respectiva.
Los inmuebles construidos o que se construyan segn los permisos municipales para
viviendas, no podrn ser destinados a otros fines, a menos que la Municipalidad
respectiva autorice el cambio de destino y el propietario obtenga la aprobacin de los
planos y pague el valor de los permisos correspondientes.
La ley general de urbanismo y construccin seala que en todo edificio acogido a la ley
de propiedad horizontal, debe contemplarse una cantidad mnima obligatoria de
estacionamientos que seale el plano regulador y la ordenanza. Respecto de la
enajenacin de ellos, la ley contempla 2 situaciones:
a. Las que corresponden a la cuota mnima no podrn venderse en forma separada
del departamento, local u oficina.
b. Las que exceden dicha cuota podrn ser enajenadas de manera libre.

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Estudio de Ttulos

Conceptos Bsicos.
Terrenos de Utilidad Pblica: seala la ley de urbanismo y construccin que se declaran
de utilidad pblica todos los terrenos consultados en el plano regulador comunal
destinados a calles, plazas, parques y otros espacios de trnsito pblico, y aquellos
destinados al equipamiento comunitario tales como escuelas, hospitales, jardines
infantiles, retenes de carabineros, oficinas e instalaciones municipales y fiscales.
Ley sobre Pisos y Departamentos: la Ley 6.071 instituye el concepto de propiedad
horizontal, el cual consiste en que los diversos pisos de un edificio y los departamentos
en que se divida cada uno pueden pertenecer a diferentes propietarios. El reglamento
de la ley se refiere a los aspectos tcnicos que deben cumplirse por aquellas
construcciones que pretenden acogerse a este sistema.
Reglamento de Copropiedad: los propietarios de los diversos pisos o departamentos en
que est dividido el edificio, podrn acordar reglamentos de copropiedad que rigen sus
derechos y obligaciones recprocas. Deben ser acordados por unanimidad y reducidos a
escritura pblica, la cual debe ser inscrita en el Registro de Hipotecas y Gravmenes
del CBR y tendr fuerza obligatoria a los terceros adquirentes.
Bienes Propios: cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento, y
comunero en los bienes afecto al uso comn. Ello significa que la propiedad privada es
la que se encuentra en el espacio delimitado por las paredes, el techo y el piso de cada
departamento o piso.
Bienes Comunes: son aquellos necesarios para la existencia, seguridad y conservacin
del edificio, los que permiten a todos y a cada uno de los propietarios el uso y goce del
departamento de su exclusivo dominio. Tales son: el terreno; los cimientos; los muros
exteriores y soportantes; la obra gruesa de los suelos; la techumbre; la habitacin del
portero y sus dependencias; las instalaciones de calefaccin, refrigeracin, energa
elctrica, alcantarillado, gas y agua potable; los vestbulos, terrazas, puertas de
entradas, escaleras, ascensores, patios, pozos y corredores de uso comn. Estos bienes
en ningn caso podrn perder su condicin de comunes.
Siendo los derechos de cada propietario en los bienes comunes inseparable del
dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento, en la transferencia,
transmisin, gravamen o embargo de ellos, se entendern comprendidos esos
derechos y no podrn efectuarse estos mismos actos con relacin a ellos
separadamente del piso o departamento a que acceden.
Seguro de Desgravamen Hipotecario.
Es una de las formas que puede asumir el seguro de vida, pues por la va de cubrir el
riesgo de fallecimiento de una persona se da a un acreedor hipotecario la seguridad del
pago del saldo insoluto de la deuda. Se define como aquel contrato en cuya virtud a
cambio del pago de una prima determinada, el asegurador contrae la obligacin de
pagar a un beneficiario el saldo insoluto de un crdito hipotecario cuando el asegurado
deudor fallece antes del pago ntegro.
Diferencias entre inmuebles rurales y urbanos.
Los inmuebles urbanos, es decir, los situados dentro de los lmites de extensin urbana
y los predios rsticos, es decir, los inmuebles de aptitud agrcola, ganadera o forestal
situados fuera de esos lmites estn regidos por normas diferentes que es necesario
tener presente al hacer un estudio de ttulo.
La Ley General de Urbanismo y Construccin seala que se requiere permiso de la
Direccin de Obras Municipales para subdividir, lotear o urbanizar los terrenos urbanos
y para construir, reconstruir o alterar cualquier edificacin en ellos. Seala asimismo

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Estudio de Ttulos

que ninguna obra puede ser destinada a uso alguno antes de su recepcin por la
Direccin Municipal, la que puede decretar inhabilidad de la obra y desalojo de sus
ocupantes con auxilio de la fuerza pblica; por lo tanto las construcciones en predios
urbanos requiere permiso para efectuarlos y recepcin para ocuparlos.
Con respecto a los inmuebles rurales, seala la Ley de Urbanismo y Construccin que
en estos inmuebles no se pueden abrir calles, subdividir para formar poblaciones ni
levantar construcciones que no sean las necesarias para su explotacin agrcola o para
viviendas del propietario y sus trabajadores.
El DL 3.516 del ao 1980 autoriz dividir libremente los predios rsticos ubicados fuera
de los lmites urbanos o de los lmites de los planos reguladores de Santiago, Valparaso
y Concepcin, siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a
5.000 metros. Los predios resultantes de la subdivisin quedan sujetos a la prohibicin
de cambio de destino agrcola y se debe dejar constancia de esta prohibicin en la
escritura de enajenacin de los predios. Los actos y contratos otorgados en
contravencin a lo dispuesto en el DL 3.516 son absolutamente nulos y los notarios no
deben autorizar y los conservadores no deben inscribir las escrituras en que no consta
la prohibicin de cambio de destino.

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