Derecho Civil III

Bolilla 10
Locacin de cosas.
Punto1
Definicin del contrato de locacin: art. 1493: Habr locacin, cuando
dos partes se obliguen recprocamente, la una a conceder el uso o goce de
una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar
por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.
De esta definicin surgen las tres clases de contratos de locacion:
Locacin de cosas: en ella una de las partes se obliga a conceder el uso
y goce de una cosa.
Locacin de obra: en ella una de las partes se obliga a ejecutar una
obra.
Locacin de servicios: en ella una de las partes se obliga a prestar un
servicio.
Las partes (en cualquiera de las tres) son segn el art. 1493, 2do par.
Locatario (arrendatario o inquilino): es el que paga el precio.
Locador (arrendador): es el que recibe el precio, por conceder el uso y
goce o ejecutar una obra o prestar un servicio.
El precio se llama tambin arrendamiento o alquiler.
Concepto de locacion de cosas: hay locacion de cosas cuando una de las
partes (locador) se obliga a conceder el uso y goce de una cosa por un
cierto tiempo, y la otra parte (locatario) se obliga a pagar un precio
determinado en dinero.
Caracteres: bilateral, concensual, conmutativo, oneroso, no formal, de
tracto sucesivo.
Diferencia con:
a) La venta: en la venta hay obligacin de transmitir el dominio de la
cosa, mientras que en la locacion solo hay obligacin de transmitir
el uso y goce de la cosa. En materia de riesgos por aplicacin del
principio la cosa se pierde para su dueo, resulta que en la venta
el comprador asume los riesgos cuando recibe la cosa, mientras que
en la locacion el riesgo no se transfiere al locatario, si no que queda
en cabeza del locador. En cuanto al objeto, hay cosas que no se
pueden vender pero si locar (playas, parques, etc.)

Pilar Arechaga Andrea Miranda Adolfo Peluffo Germn Birgi Carlos Fucilieri

b) El depsito: el depsito es gratuito, mientras que la locacin es

onerosa. Adems la locacin es consensual y el depsito es real.
Tambin el locatario puede usar y gozar de la cosa, mientras que el
depositario debe guardarla y no puede usarla.
c) El comodato: el comodato es real y la locacin es consensual. En
ambos hay goce de la cosa ajena, pero en la locacin es oneroso e
incluye derecho a los frutos, mientras que en el comodato el goce
es gratuito y no incluye los frutos (salvo expresa autorizacin).
d) El mutuo: en ambos se entrega una cosa para ser gozada a cambio
de dinero pagado peridicamente, solo que en la locacin la cosa
no se entrega en propiedad y debe ser devuelta idntica al terminar
el contrato, mientras que el prestamista da en propiedad una cosa
fungible que se devuelve en igual especie. Adems la locacin es
consensual y el mutuo es real.
e) La sociedad: aunque en principio se tratan de figuras muy
distintas, puede haber confusin cuando la locacin no se paga con
una suma fija sino con un porcentaje de la produccin: para Vlez
es una sociedad, pero el derecho moderno tiende a considerarlo
locacin, sobretodo cuando se trata de arrendamientos rurales.
f) El usufructo: si ste es oneroso casi no hay diferencia con la
locacin, pues en ambos hay uso y goce a cambio de un precio. Sin
embargo el usufructo tambin puede ser gratuito y la locacin no.
Adems el usufructo puede ser sin termino (extinguindose con al
muerte del usufructuario), mientras la locacin no puede exceder de
diez aos y puede no extinguirse con la muerte del locatario. El
usufructo debe construirse por escritura pblica y la locacin es no
formal, salvo en los inmuebles.
Naturaleza del derecho del locatario:
Teora clsica: es un derecho personal: basada en el derecho romano
sostiene que el derecho del locatario es un derecho personal o
creditorio, pues el locatario seria acreedor de una obligacin de dar
(entregar la cosa) y de una obligacin de hacer (procurar el uso y goce
de la cosa). En definitiva, el locatario no goza de la cosa directamente,
sino que lo hace a travs del locador que es quien se la procura. El art.
1515 da la razn a esta posicin al establecer que el locador esta
obligado a mantener al locatario en el goce pacifico de la cosa durante
todo el tiempo de la locacin. Vlez sigui esta posicin.
Teora del derecho real: fue sostenida por Troplong basndose en el
art. 1743 del C. Napolen, el cual es equivalente al art. 1498 del CC
Argentino: enajenada la finca arrendada...la locacin subsiste
durante el tiempo convenido. Esta situacin de que a pesar de
enajenarse la cosa, la locacin subsista y se puedan oponer a los
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nuevos adquirientes, es una caracterstica de los derechos reales, y fue

por ello que Troplong sostuvo que el derecho del inquilino deba ser
considerado un derecho real. Vlez rechaza esta posicin manifestando
que sin duda el que compra un inmueble que esta arrendado contrae
formalmente la obligacin de respetar el arrendamiento, pues debe
saber que por la ley no puede desalojar al locatario (nota art. 1498).
Teoras intermedias: para algunos, el derecho del inquilino rompe con
la divisin clsica entre derechos reales y personales, y entra en una
categora intermedia, ya que no solo se puede oponer al deudor sino
tambin a un grupo determinado de personas.
Forma y prueba del contrato: en un principio todos los contratos de
locacin eran no formales. Sin embargo la realidad social y las necesidades
comerciales impusieron la conveniencia de la forma escrita para las
locaciones de inmuebles:
- Ley 13.264, estableci que los arrendamientos rurales deben hacerse
por escrito ante juez de paz o escribano e inscribirse en el Registro
Inmobiliario, formalidad que es ad probationem.
- Ley 23.091, impuso la forma escrita en las locaciones urbanas, aunque
aceptando el contrato verbal cuando hubiera tenido principio de
ejecucin.
A partir de estas leyes solo los contratos de cosas muebles y los
arrendamientos rurales por menos de un ao estn exentos de formalidad.
En cuanto a la prueba, los contratos de locacin urbanos y rurales se
prueban con el instrumento escrito, salvo cuando existe principio de
ejecucin, en cuyo caso se admite todo tipo de prueba. El resto de los
contratos se prueba por cualquier medio, pero no se admiten testigos
cuando el contrato supere los $10.000.
Punto 2
Presupuestos y elementos:
a) El consentimiento: es un elemento esencial en lo referido a la
naturaleza del contrato, a la cosa que se alquila y al precio, ya que la
falta de acuerdo en alguno de esos puntos hace nulo al contrato.
Tambin debe haber consentimiento en cuanto al tiempo de duracin
y al destino que se dar a la cosa locada, sin embargo la omisin de
estas cuestiones es suplible por las normas legales y no causan
nulidad.
No cabe en la locacin la promesa de locacin: si una parte
prometi arrendar y la otra prometi tomar en arrendamiento, ya hay
contrato concluido. Tampoco cabe la locacin forzosa, pues el
consentimiento debe ser libremente prestado; sin embargo por el
carcter social que tiene la propiedad privada y la escasa oferta de
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alquileres de vivienda, llevo al Estado a sancionar la Ley 13.581, en

virtud por la cual se obligaba a los propietarios de viviendas
desocupadas a alquilar en plazo perentorio, bajo pena de incautar el
inmueble y alquilarlo por cuenta del dueo. La ley resulto
contraproducente, pues desalent la construccin de viviendas para
alquilar. Por esto fue derogada la Ley 23.091 que impone fuertes
impuestos a las viviendas desabitadas.
b) Capacidad: Art.1510.- Los que tengan la administracin de sus
bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar las ajenas en
arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales
hubiesen puesto a su derecho.
Al igual que en la compraventa, los incapaces absolutos (art. 54 CC)
- Menores emancipados: pueden alquilar sus bienes, ya que tienen la
libre administracin de ellos, sea que los hayan adquirido a titulo
gratuito u oneroso; es para la disposicin que necesitan autorizacin
judicial, salvo que mediare acuerdo entre ambos cnyuges y uno fuere
mayor de edad (art. 135).
- Inhabilitados del art. 152 bis. (alcohlicos, drogadictos, prdigos, etc.):
pueden dar o tomar en alquiler, porque ellos si bien no pueden celebrar
actos de disposicin, pueden celebrar actos de administracin (salvo
que en la sentencia el juez se lo hubiese prohibido expresamente).
- Administradores de bienes ajenos: el art. 1511 establece que pueden
arrendar, con las disposiciones establecidas por la ley:
Padres: pueden dar en locacin los bienes de los hijos bajo su
patria potestad, con la condicin de que la locacin termine
cuando aquella concluya.
Tutores y curadores: pueden alquilar los bienes de sus
representados, pero por un plazo que no pase los 5 aos (por un
plazo mayor necesitan autorizacin del juez) y de determinar
cuando termine la tutela o curatela.
Administradores y mandatarios: con un poder general pueden dar
en locacin los bienes a su cargo hasta 6 aos. Para dar la
locacin por ms tiempo, requieren un poder especial.
Los incapaces de derecho, en el art. 1513 dispone que los que estn
privados de ser adjudicatarios (compradores) de ciertos bienes no pueden
ser locatarios de ellos ni con autorizacin judicial
Se aplica para la locacin, las prohibiciones del art. 1361:
Es prohibida la compra, aunque sea en remate pblico, por s o por
interpuesta persona:

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1 - A los padres, de los bienes de los hijos que estn bajo su patria
potestad;
2 - A los tutores y curadores, de los bienes de las personas que estn a su
cargo y comprar bienes para stas, sino en los casos y por el modo
ordenado por las leyes;
3 - A los albaceas, de los bienes de las testamentaras que estuviesen a su
cargo;
4 - A los mandatarios, de los bienes que estn encargados de vender por
cuenta de sus comitentes;
5 - A los empleados pblicos, de los bienes del Estado, o de las
municipalidades, de cuya administracin o venta estuviesen encargados;
6 - A los jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores,
escribanos y tasadores, de los bienes que estuviesen en litigio ante el
juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen, o hubiesen ejercido su
respectivo ministerio;
7 - A los Ministros de Gobierno, de los bienes nacionales o de cualquier
establecimiento pblico, o corporacin civil o religiosa, y a los Ministros
Secretarios de los gobiernos de provincia, de los bienes provinciales o
municipales, o de las corporaciones civiles o religiosas de las provincias.
c) Objeto:
Principio General: pueden alquilrselos inmuebles y las cosas muebles
no fungibles. Las cosas fungibles (al igual que las consumibles) no
pueden alquilarse, porque el locatario al usar y gozar de ellas, estara
disponiendo de las mismas, sera un prstamo de consumo (mutuo).
Segn el art.1500 las cosas indeterminadas pueden ser objeto de
locacin. Las cosas futuras pueden ser dadas en locacin, pero el acto
est sujeto a la condicin de que la cosa llegue a existir, de lo contrario
el contrato ser nulo por falta de objeto. Las cosas que estn fuera del
comercio si bien no pueden ser enajenadas, pueden ser dadas en
locacin, salvo que estuvieren fuera del comercio por ser nocivas al bien
pblico, u ofensivas a la moral y buenas costumbres.
Los contratos sobre los bienes pblicos se rigen por el derecho
administrativo y slo en subsidio se aplican las normas del CC. Sin
embargo su locacin no puede ser total, sino que debe limitarse a un
sector de la cosa de modo que no impida el destino pblico que debe
tener. (Ej: arrendar un espacio de una plaza para un quiosco).
La locacin de cosas ajenas es valida y en gral. no ofrece problemas si
el locador tiene derecho a alquilarla (usufructuario) o tiene autorizacin
para celebrar un contrato de locacin a un tercero (representante).
Cuando el que alquilo la cosa no tenia derecho a alquilar se producen
los siguientes efectos:

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- Para el dueo de la cosa el contrato le es inoponible y no produce

efectos sobre l, porque le es totalmente ajeno. Podr exigir la entrega
inmediata de la cosa.
Solo deber respetar el contrato, si lo hubiese ratificado o si la locacin
hubiere sido hecha por un heredero aparente.
- Entre las partes el contrato es valido y debe ser cumplido, pero esta
expuesto a pedido de nulidad, del locador (antes de entregar la cosa) o
del locatario (en cualquier momento salvo que fuese de mala fe).
En cuanto a la cosa en condominio el art. 512 establece que el
copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla ni aun en la
parte que le pertenece sin consentimiento de los dems participes. El
contrato ser anulable a pedido de los condminos o del locatario.
No hay locacin de derechos, quienes insisten en concebir esta figura dan
como ejemplo el alquiler de un fondo de comercio (el titular de un negocio
alquila el mismo entregando el inmueble, el mueble, marcas, clientela y
mercaderas). Sin embargo esto no es una locacin de derechos sino un
contrato complejo, compuesto por una locacin (inmuebles y muebles) y
una venta o prstamo de consumo (mercaderas).
d) Precio: se rige por lo dispuesto sobre compraventa.
Caracteres:
Determinado en el contrato o determinable de acuerdo con sus
clusulas. Si no estuviese fijado corresponde fijarlo
judicialmente atendiendo a los usos, la costumbre y el
dictamen de peritos (Ley 23.091).
En dinero: si el precio es mixto (parte en dinero y parte en
cosas o servicios) para algunos es un contrato innominado,
para otros es locacin si al cosa o servicio son determinables
en dinero, y otros sostienen que hay locacin si el precio en
dinero aparece como el factor determinante del contrato.
Moneda de pago: La Ley de Locaciones Urbanas (23.091) art. 1 establece
que los alquileres deben fijarse en moneda de curso legal, de lo contrario la
clusula ser nula y el precio debe ser fijado judicialmente. Sin embargo es
posible realizar contratos en moneda extranjera, porque la Ley de
Convertibilidad del Austral modifico los arts. 617 y 619 del CC:
Art.617.- Si (...) se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso
legal en la Repblica, la obligacin debe considerarse como de dar sumas
de dinero.
Art.619.- Si la obligacin del deudor fuese de entregar una suma de
determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligacin dando la
especie designada, el da de su vencimiento.
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Ajuste del precio: Artculo 3. Para el ajuste del valor de los alquileres,
debern utilizarse exclusivamente los ndices oficiales que publiquen los
institutos de estadsticas y censos de la Nacin y de las provincias. No
obstante, sern vlidas las clusulas de ajuste relacionadas al valormercadera del ramo de explotacin desarrollado por el locatario en el
inmueble arrendado.
e) Tiempo de la locacin: la ley establece:
Plazo mximo: 10 aos. Si las partes celebran un contrato por
un tiempo mayor, este queda concluido en dicho plazo. La
limitacin se debe a que si la locacin tuviese plazo mayor
significara un desmembramiento de la propiedad, y si la
locacin no tendra lmite de tiempo seria una enfiteusis,
derecho real prohibido en nuestro cdigo.
Plazos mnimos: segn la Ley 23.091 art. 2 son:
locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles: 2
aos.
locaciones para dems destinos: 3 aos.
Los contratos que se celebren por trminos menores sern considerados
como formulados por los plazos mnimos precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mnimo legal para las contrataciones a que se
refiere la presente ley:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos
internacionales, as como tambin las destinadas a personal diplomtico y
consular o perteneciente a dichos organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de
turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler
supere los seis meses, se presumir que el contrato es con fines de turismo;
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de
animales, vehculos u otros objetos y los garajes y espacios que formen
parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido
locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehculos u
otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias; E) Las locaciones en
que los estados nacional o provincial, los municipios o entes autrquicos
sean parte como inquilinos.
Plazo presunto: Cuando en el contrato de locacin urbana no se fijo plazo,
se aplican las siguientes reglas: (art 1507)
tratndose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo
estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por
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aos, meses, semanas o das, el arrendamiento se juzgar hecho por

el tiempo fijado al precio (art. 1507). Pero considerando el art 2. de
la ley 23.091, si el tiempo resultante supera los 6 meses, es aplicable
el mnimo legal de 2 aos.
Si el contrato tiene un objeto expresado (ej: alquiler para un
congreso) se juzgar hecho por el tiempo necesario para llenar el
objeto del contrato.

En la locacin de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitacin,

comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un
plazo mayor de dos aos, se entender que el locatario tiene opcin para
considerarlo realizado por los trminos que a continuacin se establecen, a
pesar de cualquier declaracin o convenio que lo limite, sin que durante los
mismos puedan alterarse los precios ni las condiciones del arriendo.
Estos trminos sern:
para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o
industria: 2 aos.
para los destinados a habitacin: 1 ao.
Cese del plazo mnimo: (Art. 1507) El beneficio del plazo legal que se
establece a favor del locatario, cesar por las siguientes causas:
1. Falta de pago de dos perodos consecutivos de alquiler.

2.

Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas

costumbres; uso distinto del que por su naturaleza est destinado a
prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al locador o a los dems
sublocadores, declarados por sentencia judicial.

3. Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el

locador.
4. Ejecucin de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la
propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del
valor asignado al inmueble para el pago de la contribucin directa. Si
producido el desalojo la reedificacin o mejora no se efectuase, el
propietario deber al inquilino desalojado una indemnizacin
equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de ocupacin de que
ha sido privado.
En los casos de los incisos 1 y 2, el locatario tendr diez das para el
desalojo; en los casos de los incisos 3 y 4, este plazo podr ampliarse hasta
cuarenta das.

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Cuando el locatario demandado en virtud de lo dispuesto por los incisos 1 y

3, fuere sublocador, los subinquilinos tendrn un plazo de noventa das para
el desalojo, contados del mismo modo.
Punto 3
Obligaciones del locador: rige cuando las partes no hayan convenido otra
cosa.
a) De entregar la cosa y sus accesorios: y adems en buen estado de
conservacin de modo que pueda servir al uso para el cual fue
alquilada. Salvo que se haya convenido que la cosa seria entregada
en el estado en que se halle (esto se presume cuando se arriendan
edificios arruinados o se entra en posesin de una cosa sin exigir
reparaciones). La cosa debe entregarse en el sitio en que estaba al
celebrarse el contrato, (salvo convencin en contrario), en forma
inmediata corriendo los gastos de entrega por cuenta del locador. Si
el locador incumple en la entrega, el locatario puede reclamar el
cumplimiento o pedir resolucin de contratos, reclamando daos y
perjuicios, si no hubiera mediado caso fortuito.
b) Conservar la cosa en buen estado: despus de entregada la cosa,
y mientras dure la locacin, el locador debe conservarla en buen
estado y a tal efecto hacerle todas las reparaciones que exigiere el
deterioro de la cosa, sea que provengan de caso fortuito o fuerza
mayor; de la calidad propia, vicios o defectos de la cosa; del uso o
goce estipulado; o culpa del locador, sus agentes o dependientes.
Dentro del caso fortuito se considera comprendido el deterioro
causado por terceros, aunque sea por motivos de enemistad u odio
al locatario.
Si el locador no hace las reparaciones o tarda en hacerlas, el
locatario puede:
Retener la parte del alquiler equivalente al costo de las
reparaciones y si se trata de reparaciones urgentes puede
ejecutarlas por cuenta del locador. Si no son urgentes,
deber intimar al locador a que repare y eventualmente
demandarlo para que un juez ordene realizarlas o
autorice al inquilino a ejecutarlas.
Pedir la resolucin del contrato.
El locador debe indemnizar al locatario los daos y perjuicios que le
causa el incumplimiento, salvo que se deba a caso fortuito o fuerza
mayor.
Destruccin de la cosa por caso fortuito: si es total: el contrato queda
rescindido. Si es parcial: el inquilino puede pedir que se reduzca
proporcionalmente el alquiler o la recensin del contrato. Si no hay
destruccin pero quedo deteriorada: el contrato subsiste, pero el locador
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deber realizar las reparaciones correspondientes. Si no se destruye pero el

inquilino se ve impedido de usarla se puede pedir la recensin del contrato
o la cesacin del pago de alquiler durante el tiempo que no pudo usar la
cosa.
El inquilino no podr reclamar daos y perjuicios si el impedimento a usar
la cosa se debe a caso fortuito.
c) De garanta:
Por el hecho personal del locador: el locador debe abstenerse de
cualquier acto que impida o perturbe el uso y goce de la cosa por el
inquilino. Si bien el inquilino no puede oponerse a que el locador haga las
reparaciones necesarias, si puede oponerse a que haga obras que no son
reparaciones (como poner una fuente con ngeles negros) o demandar la
demolicin de ella o restituir la cosa y pedir indemnizacin.
Por perturbaciones de terceros: si el inquilino sufriese perturbaciones de
derecho (eviccin), debe asumir la defensa en juicio y hacerse responsable
si el inquilino se viese privado de la cosa.
El inquilino debe avisar al locador en el ms breve tiempo posible, las
turbaciones de derecho que sufra; de lo contrario pierde toda garanta y
debe responder por daos y perjuicios.
El locador no garantiza contra las turbaciones de hecho de terceros, el
inquilino no debe accionar contra el locador sino contra aquellos (terceros).
Por vicios redhibitorios: debe tratarse de defectos o vicios de la cosa
anteriores o posteriores al contrato que impidan el uso de la cosa. El
locador no responde por ellos aunque el no los hubiese conocido y el
inquilino podr pedir la disminucin del alquiler o la rescisin del contrato,
salvo que al celebrarse tuviera conocimiento de los vicios o defectos.
d) Pagar las mejoras que hubiere hecho el locatario:
En principio el locatario puede realizar mejoras por utilidad, comodidad,
necesidad, etc. No puede hacer mejoras que alteren la forma de la cosa, si
no fuere expresamente autorizado por el contrato o si el locador no lo
hubiese autorizado.
Casos en que el locador debe rembolsar:
Se autorizo a realizarla y adems se comprometi a pagarla.
Si fuesen reparaciones o gastos de urgencia (que no admiten demora y
que para el inquilino es imposible avisarle al locador para que los haga
o los autorice a hacerlos).
Si fuesen mejoras necesarias o tiles y sin culpa del locatario se
resolviese el contrato, aunque no se hubiese obligado a pagarlas, ni
dado autorizacin para hacerlas;
Si fuesen mejoras voluntarias, si por su culpa se resolviese la locacin;

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 Si la locacin fuese por tiempo indeterminado, si lo autoriz para

hacerlas y exigi la restitucin de la cosa, no habiendo el locatario
disfrutado de ellas.
En el primer y segundo caso, las mejoras existan o no, sern pagadas por
lo que hubieren costado, y no probndose el costo, sern pagadas por
arbitramiento judicial.
En el tercer, cuarto y quinto supuesto, sern pagadas solamente las
mejoras que existiesen por el precio de su avaluacion, sea cual fuere el
valor de su costo.
En los casos en que la locacin continua, el inquilino puede compensar lo
que gasto en mejoras con el pago de alquileres, sin perjuicio de pedir el
pago inmediato.
En todos los casos tiene derecho de retencin sobre la cosa alquilada hasta
que se les pague el valor de las mejoras.
e) De pagar las cagas y contribuciones: el locador debe pagar el
impuesto territorial, el impuesto municipal, las expensas, etc., pero
nada impide que se convenga que estos pagos sean hechos por el
inquilino.
Punto 4
Obligaciones del locatario:
a) De pagar el precio: el precio del alquiler se debe pagar en las
fechas o plazos indicados en el contrato, si no hay nada convenido
se aplicaran los usos del lugar.
En proteccin del inters del locador, la ley otorga una serie de
garantas:
Si el inquilino deja de pagar dos periodos consecutivos de
alquiler, el locador puede pedir la resolucin del contrato
ms la indemnizacin correspondiente.

Puede retener todos los frutos y objetos que se hallen en la

cosa arrendada y que pertenezcan al locatario (la pertenencia
se presume salvo prueba en contrario).

Tratndose de inmuebles la ley le concede accin ejecutiva

para que pueda cobrar rpidamente los alquileres adeudados.
Pagos Anticipados: Art. 7: Para los contratos que se celebren a partir de la
presente ley, no podr requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por perodos mayores de un mes;
b) Depsitos de garanta o exigencias asimilables, por cantidad mayor del
importe equivalente a un mes de alquiler por cada ao de locacin
contratado;
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c) El pago del valor llave o equivalentes.

La violacin de estas disposiciones facultar al locatario a solicitar el
reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De
requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas sern soportadas
por el locador.
b) De usar y gozar la cosa en buen estado: debe darle a la cosa un
uso honesto y conforme a la moral y buenas costumbres; debe usar
la cosa conforme al destino indicado en el contrato. El locador tiene
derecho a impedir que el locatario de a la cosa un uso distinto.
Se habla de uso abusivo cuando el inquilino usa la cosa ms all de
lo permitido. Si el uso abusivo causa perjuicio al locador, ste
puede reclamar segn las circunstancias: el cese del uso abusivo o
la rescisin del contrato y daos y perjuicios.
El locatario debe:
Reparar todo dao ocasionado a la cosa por su culpa, de sus
familiares, empleados, huspedes o subarrendatarios.
Efectuar las mejoras que estn a su cargo (deterioros por el uso
y convenidos en el contrato)
Abstenerse de realizar obras nocivas que alteren la forma de la
cosa o prohibidas en el contrato.
Abstenerse de hacer abandono de la cosa. Este consiste en dejar
a la cosa en un tiempo muy prolongado sin nadie que la vigile o
cuide.
El locador podr pedir que se hagan las reparaciones o mejoras,
que se detengan o destruyan las obras indebidas o la resolucin
del contrato.
No habr culpa por parte del locatario si la prdida total o parcial de la cosa
arrendada, o su deterioro, o la imposibilidad de su destino, fue motivada
por caso fortuito o fuerza mayor. (Art 1568)
Tampoco habr culpa por parte del locatario por la prdida o deterioro de la
cosa arrendada, si fue motivada por su propia calidad, vicio, o defecto, o
cuando fue destinada a extinguirse progresivamente por la extraccin de
sus productos. (Art. 1569)
No siendo notorio el accidente de fuerza mayor que motiv la prdida o
deterioro de la cosa arrendada, la prueba del caso fortuito incumbe al
locatario. A falta de prueba, la prdida o deterioro le es imputable. (Art.
1570)

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Siendo notorio el accidente de fuerza mayor, o probado este accidente, la

prueba de que hubo culpa, por parte del locatario, sus agentes,
dependientes, cesionarios, subarrendatarios, comodatarios o huspedes,
corresponde al locador.
c) De restituir la cosa: Al concluir el contrato, el locatario debe
restituir la cosa al locador en el estado que la recibi, salvo los
deterioros ocasionados por el tiempo o por causas inevitables. Si al
contratar no se describi el estado de la cosa, se presume que la
recibi en buen estado.
Si el locatario no restituye la cosa al fin de la locacin, el locador
podr exigirle la restitucin ms las prdidas e intereses de la
demora.
Para el caso de que el locatario no devolviese la cosa y el locador
tampoco la reclame, la legislacin no admite la tacita
reconduccin.
d) De comunicar las novedades daosas: responde por eviccin, si
el inquilino sufriese turbaciones de derecho debe comunicarlas al
locador en el ms breve tiempo posible, de lo contrario, pierde toda
la garanta y debe responder por los daos y perjuicios.
Punto 5
Cesin y sublocacin:
Cesin: el inquilino (cedente) cede los derechos de su contrato a un tercero
(cesionario). La relacin se rige por la cesin de derechos, y por lo tanto:
hay que notificar al locador, la cosa se recibe en el estado en que se
encuentra, el contrato de locacin no puede ser modificado, y la cesin
puede ser onerosa o gratuita.
Sublocacin: Hay un nuevo contrato de locacin entre el inquilino original
(sublocador) y el tercero (subinquilino). La relacin entre ellos se regir
por las normas sobre locacin, y no ser necesario notificar al locador; se
pueden pactar trminos y condiciones diferentes al de la locacion original.
Principio general: el locatario puede subalquilar en todo o en parte, o
prestar o ceder a otro la cosa arrendada, salvo que le fuese prohibido por el
contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus herederos, sucesores o
representantes.
En la actualidad, casi todos los contratos llevan la clusula de que el
locatario no podr ceder el contrato ni sublocar. Si el inquilino viola esta
prohibicin, el locador puede pedir:
El desalojo del tercero.

La rescisin del contrato.

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Cuando el contrato diga que el locatario no puede ceder o subalquilar sin

consentimiento del locador, significa que se puede subalquilar o ceder,
pero el locador deber aceptar o no al nuevo inquilino.
Fin de la cesin o sublocacin: Deben terminar cuando venza la locacin
original, no pueden ir ms all en el tiempo, ya que el inquilino no puede
transmitir un derecho mejor que el que tena. Ambos contratos pueden
concluir adems por alguna de las causas propias que les ponen fin (ej.
acuerdo de partes, nulidad).
Punto 6
Terminacin de la locacin.
a) Por vencimiento del plazo fijado en el contrato.
En nuestro derecho no existe la tcita reconduccin, si terminado el
contrato el locatario continua en el uso de la cosa, pagando alquileres
sin que el locador le reclame la restitucin, no se juzgara que hay
tcita reconduccin (renovacin automtica del contrato por igual
plazo) sino la continuacin de la locacin concluida, bajo los mismos
trminos y condiciones hasta que cualquiera de las partes decida
ponerle fin.
Plazo indeterminado: Si la locacin no fuese a trmino fijo, el locador
no podr exigir al locatario la restitucin de la cosa arrendada, sino
despus de los plazos siguientes:
1. Si la cosa fuese mueble, despus de tres das de haberle intimado la
cesacin de la locacin;
2. Si fuese casa, departamento o pieza, establecimiento comercial o
industrial, predio o predio rstico, despus de tres meses contados del
mismo modo;
3. Si fuese predio rstico en que existiese un establecimiento agrcola,
despus de un ao contado del mismo modo;
4. Si fuese terreno en que no exista establecimiento comercial,
industrial o agrcola, despus de seis meses contados del mismo modo.
b) Por perdida de la cosa o imposibilidad de cumplir el destino para el
cual se arrend.
c) Por los vicios redhibitorios de ella, que ya existiesen al tiempo del
contrato o sobreviniesen despus, salvo si tales vicios eran
aparentes al tiempo del contrato, o el locatario saba de ellos, o
tena razn de saber;
d) Por casos fortuitos que hubieran imposibilitado principiar o
continuar los efectos del contrato;
e) Por todos los casos de culpa del locador o locatario que autoricen a
uno u otro a rescindir el contrato.

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Resolucin anticipada.
Artculo 8. El locatario podr, transcurridos los seis primeros meses de
vigencia de la relacin locativa, resolver la contratacin, debiendo notificar
en forma fehaciente su decisin al locador con una antelacin mnima de
sesenta das de la fecha en que reintegrar lo arrendado. El locatario, de
hacer uso de la opcin resolutoria en el primer ao de vigencia de la
relacin locativa, deber abonar al locador en concepto de indemnizacin,
la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar
la vivienda y la de un solo mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho
lapso.
Otras causas: por acuerdo de partes, por confusin de locador-locatario, por
cumplimiento de la condicin resolutoria, etc.
La locacin no concluye: por muerte de las partes, por enajenacin de la
cosa arrendada, por necesitar el locador la cosa para el, su familia, ni por
imposibilidad del locatario de seguir usando la cosa.
Art 9 ley 23.091: En caso de abandono de la locacin o fallecimiento del
locatario, el arrendamiento podr ser continuado en las condiciones
pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes
acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.
Punto 7
Locacin urbana. El problema social. Evolucin legislativa:
La locacin: la locacin urbana es un tema de bastos alcances sociales,
debido al gran nmero de personas que no tienen vivienda propia y deben
alquilar. Por esto existe una tendencia estatal a intervenir en las locaciones,
apuntando a proteger al locatario. En nuestro pas puede decirse que la
evolucin legislativa se inicio en 1943, cuando se sanciono el Decreto
1580/43, que impuso la prorroga forzosa de todas las locaciones por un ao
y medio, estableci rebajas en el precio y creo una cmara de alquileres,
con facultades jurisdiccionales, destinadas a arbitrar y resolver los litigios
entre las partes. Desde entonces las leyes de alquileres han sido una
constante e impusieron las siguientes pautas:
Prorrogas: si bien prorrogar masivamente los alquileres ante una
emergencia puede ser una solucin apta a corto plazo, su esencia se
desvirta cuando estas se renuevan sistemticamente ya que puede
permitir el abuso de muchos inquilinos y el desalentamiento a la
construccin de viviendas para alquilar.
Precios topes: es til ante una emergencia econmica pero se desvirta
cuando se fijan el precio demasiado bajos o ndices de ajustes poco
realistas.
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 Sucesin de derechos locativos: la idea de que los derechos del

locatario son hereditarios estn vinculada al contenido real que tiene
la locacin. Sin embargo no es razonable abusar de esta idea. En
nuestro pas las leyes llegaron a autorizar las permutas directas de
inmuebles entre inquilinos, como si fueran los propietarios y sin
intervencin de los locadores.
Cmaras de alquileres: parece razonable crear organismos
administrativos especficos que controlen la aplicacin de las leyes de
alquileres. Sin embargo se desvirta si se le otorgan a estas cmaras
facultades jurisdiccionales que son propias del PJ.
En sntesis las ideas intervencionistas son buenas si se imponen con
prudencia y mesura. La Ley 23.091 que se sanciono en 1984, puso fin a las
prorrogas, hizo un reordenamiento general a las normas e implement un
rgimen de promocin de locaciones (rgimen optativo aplicable a
viviendas comunes y econmicas que ofrecen exenciones impositivas a los
locadores, eximen del pago del impuesto de sellos a los contratos de
alquiler, implementa un rgimen de seguro obligatorio al locador y
locatario, y eleva a tres aos el plazo mnimo para los contratos que
adhieran a la promocin. Si bien tuvo algunos efectos positivos los avatares
de la economa terminaron haciendo el rgimen ineficaz.).
Instrumentacin.
Art. 1: Los contratos de locaciones urbanas, as como tambin sus
modificaciones y prrrogas, debern formalizarse por escrito. Cuando el
contrato no celebrado por escrito haya tenido principio en ejecucin, se
considerar como plazo el mnimo fijado en esta ley y el precio y su
actualizacin los determinar el juez de acuerdo al valor y prctica de
plaza. En todos los supuestos, los alquileres se establecern en moneda de
curso legal al momento de concretarse. Ser nula, sin perjuicio de la
validez del contrato, la clusula por la cual se convenga el pago en moneda
que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedar sujeto a
determinacin judicial.
Fianzas o depsitos en garanta.
Art. 4: Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depsito en
garanta, debern serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades sern
devueltas reajustadas por los mismos ndices utilizados durante el
transcurso del contrato al finalizar la locacin.
Intimacin de pago.

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Art. 5: Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de

alquileres, el locador deber intimar fehacientemente el pago de la cantidad
debida, otorgando para ello un plazo que nunca ser inferior a 10 das
corridos contados a partir de la recepcin de la intimacin, consignando el
lugar de pago.
FIN BOLILLA 10

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