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VALUACION COMERCIAL PREDIOS DEL ESTADO

PROVINCIA DE TALARA, DEPARTAMENTO DE PIURA

AO DE LA INTEGRACION NACIONAL Y EL RECONOMIENTO DE NUESTRA


DIVERSIDAD

San Isidro, 21 de diciembre del 2012

Seores:
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES

Referencia: Informe de Valuacin Comercial realizados sobre el


Predio de propiedad del Estado, localizados en el Departamento de
Piura.

Mediante la presente nos es grato dirigirnos a Uds. Con la finalidad de dar


respuesta respecto al procedimiento utilizado en los documentos
recibido OFICIO N 1791-2012/SBN-DGPE-SDDI y N 17922012/SBN-DGPE-SDDI los cuales detallamos en lo siguiente.
Observacin 1:
En

el

informe

de

tasacin

se

indica

que

el

puntaje

de

infraestructura urbana del predio es inferior a 0.03; sin embargo, el


predio se encuentra frente a una va de acceso tipo carretera
afirmada, que comunica a las instalaciones existentes en las
cercanas, por lo que segn lo establecido en la Tabla 10 articulo
III.J.72 del RNT, le correspondera un puntaje de 0.04.
RESPUESTA: Efectivamente el predio se encuentra frente a una va de
acceso de tipo trocha carrozable, encontrndose a 250m de la Carretera
Panamericana Norte y a 2 km de una va urbana prxima.
Observacin 2:
En el desarrollo de la tasacin, se han aplicado valores unitarios
promedio de terrenos urbanos y rsticos, ascendentes a S/. 390 m2
y S/. 65 m2 (650,000/ha), respectivamente, los que de acuerdo a
una evaluacin preliminar se encontraran por encima de los

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parmetros de la oferta de mercado en la zona de Parias, respecto


a lo cual solicitamos que se verifiquen y se indiquen las fuentes que
sirvieron de base para el clculo de estos valores

RESPUESTA:
Observacin 3:
Se asume un puntaje de 0.85 para la naturaleza del terreno (Factor
T-Tabla 09), el mismo que no est establecido en la citada tabla. Se
solicita explicar la fuente de este valor, mas aun considerando que
el

tipo

de

suelo

del

terreno

no

representa

una

inversin

extraordinaria en la cimentacin.
RESPUESTA:
Observacin 4:
Por otro lado, el valor definitivo (VD) resultante del procedimiento,
se le ha aplicado un fuerte castigo, sin embargo no se sustenta
adecuadamente el motivo y la fuente del coeficiente aplicado. En
este aspecto, en el caso que se mantenga este ajuste de valor, se
van a requerir mayores alcances que los sustenten.

Es todo lo que podemos aclarar, de acuerdo al informe recibido.

____________________________
________
Gerencia y
Desarrollo Inmobiliario SAC.
REPEV SBS N 833
2007

VALUACION COMERCIAL PREDIOS DEL ESTADO


PROVINCIA DE TALARA, DEPARTAMENTO DE PIURA

Ing. Gino Odar Galindo


CIP N 49359

INFORME DE TASACION COMERCIAL DE PREDIO RUSTICO


TERRENO EN EXPANSION URBANA

PROPIETARIO

SUPERINTENDENCIA
BIENES ESTATALES

NACIONAL

DE

SOLICITANTE

SUPERINTENDENCIA
BIENES ESTATALES.

NACIONAL

DE

UBICACION

PREDIO UBICADO CON FRENTE AL


CAMINO DE ACCESO A LA PLANTA
PROCESADORA
DE
GAS
PARIAS,
PROXIMO A LA INTERSECCION CON LA
CARRETERA PANAMERICANA NORTE AL
ALTO TALARA KM 1+102, DISTRITO DE
PARIAS,
PROVICNIA
DE
TALARA,
DEPARTAMENTO DE PIURA

FECHA DE TASACIN

27 de Noviembre 2012.

VALOR COMERCIAL

S/. 449,024.27

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VALOR DE REALIZACION

S/. 359,219.41

PERITO RESPONSABLE

Gerencia y Desarrollo Inmobiliario


SAC.
REPEV SBS N 833 2007
Ing. Gino Odar Galindo
CIP N 49359

TIPO DE CAMBIO

US$ 1,00 = S/. 2,80

INFORME DE VALUACION DE INMUEBLE A VALOR COMERCIAL EN EL


MERCADO

I.

MEMORIA DESCRIPTIVA

1. Nombre del Predio.Tasacin de terreno eriazo en zona considerada riberea


2. Nombre del Propietario/Posesionario.SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES
3. Valuacin Solicitada por.SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES
4. Objeto de la Tasacin y Metodologa.En base a lo normado en el Reglamento Nacional de Tasaciones
vigente por R.M. No 126-2007 desde el 07/05/07, se ha
realizado una vista de inspeccin ocular y a la vez al entorno
del inmueble a fin de hacer un sondeo de los valores
comerciales de compra y venta de terrenos/inmuebles en la
zona de influencia del predio.
El Reglamento Nacional de Tasaciones identifica a los terrenos
urbanos como aquellos que cuentan con los servicios generales
propios del centro poblado y que tengan terminadas y recibidas
sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas
legalmente (Art. II.A.02). En el titulo III se establece que los
terrenos rsticos son aquellos ubicados en zona rural dedicados
a uso agrcola, pecuario, forestal y de proteccin y a los eriazos
susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido
habilitados como urbanos ni estn comprendidos dentro de los
limites de expansin urbana (art. III.A.01), en el mismo articulo
se indica que los terrenos rsticos ubicados en zona de

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expansin urbana e islas rusticas, se valuaran conforme a lo


establecido en el capitulo J. En nuestro caso el predio en
estudio tiene caractersticas especiales ya esta en zona de
reserva industrial como resultado de condiciones inusuales
(existencia de la planta de gas Parias). A fin de establecer un
valor comercial se usara la metodologa del Reglamento (Titulo
III capitulo J para terrenos rsticos).
Para determinar el valor del inmueble, se ha buscado el valor
referencial de terrenos/inmuebles cercanos y en similares
condiciones y/o se han realizado ajustes considerando las
facilidades
adicionales
que
pudieran
existir
(luz/agua/desage/pistas/uso actual/etc.) as como ajustes por
tamao entre terrenos. Tambin se utilizan como referencia
legal el Valor Arancelario (de existir) y como parmetros los
resultados con la aplicacin del Mtodo de Valor Residual,
Costos de Reposicin y/o del Mtodo de Oferta y Demanda del
Mercado y la aplicacin de las formulas consideradas en el
Reglamento Nacional de Tasaciones (de ser aplicables).
5. Fecha a la cual est referida la tasacin.27 de Noviembre de 2012
6. Ubicacin.Predio ubicado con frente al camino de acceso a la Planta
Procesadora de Gas Parias, proximo a la interseccin con la
Carretera Panamericana Norte - El Alto - Talara Km. 1+102, del
Distrito de Parias, Provincia de Talara, Departamento de Piura.
Plano de Localizacin

7. Linderos y medidas perimtricas.Por el frente, Con el camino de acceso a la Planta


Procesadora de Gas Parias, en un tramo recto A-B.

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Por la izquierda, con terrenos eriazos de propiedad del


Estado inscrito en la partida N 11023138 del Registro de
Predios de Sullana, con tramo recto B-C.

Por la fondo, con terrenos eriazos de propiedad del Estado


inscrito en la Partida N 11023138 del Registro del Predio de
Sullana, en un tramo recto C-D.
Por el fondo, con propiedad de la Empresa Procesadora de
Gas S.A. inscrito en la Partida N 11010598 del registro de Predios
de Sullana, en un tramo recto D-A.

NOTA: Cabe mencionar que los linderos arriba mencionados se


obtuvo de la Memoria Descriptiva N 0288-2011/SBN-DGPESDDI
8. rea del Terreno.El terreno cuenta con un rea de 11,518.05m2, es un terreno
de forma rectangular y topografa plana y est delimitado por
un permetro de 560.72m2.
Nota: Las reas se han obtenido de Memoria Descriptiva N
0288-2011/SBN-DGPE-SDDI
9. Naturaleza y clasificacin de tierras.Segn el terreno se encuentra en zona de expansin urbana
por lo que el terreno califica para ser evaluado en el 2do. Caso
(valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana) ya
que se ubica aproximadamente a 2 Km. de la va urbana
referencial mas prxima.
10. Zonificacin y uso actual.Sin uso, terreno eriazo en su estado natural, ubicado adyacente
(izquierda) a la Planta Procesadora de Gas Parias. En la zona
se observa vegetacin (bosque seco). La zona no cuenta con
recursos superficiales de agua y por tanto sin labor
agropecuaria. El terreno es de textura arenosa, no pedregoso y

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pendiente relativamente plana. Existen marcas de llantas,


sobre terreno natural, a manera de trocha carrozable.
11. Produccin Dominante en Regin Agrcola.En la inspeccin realizada en el entorno del predio, no se
observ terreno con caractersticas agrcolas.
12. Plantaciones, semillas y productos en almacn,
maquinaria
ganado existente en el
predio.En la inspeccin realizada en el entorno del predio, se observ cerca
al terreno la Planta de Procesadora de Gas Parias.

13. Recursos de Agua y Derecho de riego.La zona no cuenta con recursos superficiales de agua. No
existen facilidades complementarias cercanas.
14. Descripcin y Distribucin del Predio.El acceso es a travs de la carretera Panamericana Norte con
direccin a Tumbes y posteriormente tomando la direccin
oeste a unos 250m., hacia la ciudad de Talara. La principal va
por la que se circula para llegar a la Planta Procesadora de Gas
est asfaltada (carretera Panamericana). El acceso desde la
carretera Panamericana al terreno es mediante una trocha
carrozable que conduce a la Planta de Gas. El terreno se
encuentra aproximadamente a 6 Km de la ciudad de Talara.
15. Descripcin y Distribucin de la Edificacin y de sus obras
complementarias.No se observ reas edificadas en el predio, ya que se
encuentra en su estado natural.
16. Antigedad, Estado de Conservacin y Depreciacin.El terreno se encuentra en su estado natural, vaci y cerca a
va asfaltada, hacia el este de la Planta Procesadora de Gas. Se
encuentra a aprox. 2km. De la ciudad de Talara.
Teniendo en cuenta los materiales predominantes de las
edificaciones, el estado de conservacin, la antigedad del
inmueble y el tipo de bien; no se considera depreciacin.
17. Servidumbre, cargas y gravmenes.-

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En la documentacin proporcionada, al 4/05/2011 no tiene


cargas y/o gravmenes.
18. Inscripcin Registral.Documentacin no proporcionada.
19. Observaciones.Tasacin realizada de acuerdo al Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per RNT, aprobado mediante R.M. N 126
2007 Vivienda de fecha 7 de mayo de 2007, modificada por
Oficio N 989 2011 / SBN-DGPE-SDDI.
La presente evaluacin est referida a las condiciones en las
que se encontr el predio en la fecha de inspeccin sealada,
as como la documentacin presentada:

II.

Memoria Descriptiva N 0288-2011/SBN-DGPE-SDDI


Partida Registral N 11044965
Plano de Ubicacin N 358-2011/ SBN-DGPE-SDDI

VALORIZACION
a). Valor de Terreno (VT):
A pesar de encontrarse en una zona de Reserva Industrial esta
deviene del hecho que existe la Planta Procesadora de Gas y
no por planes especficos de expansin urbana en el
corto/mediano plazo.
Articulo III.J.61
Se aplicara el mtodo de fajas. Respecto a una va urbana: 1era
faja (ancho de 50 mts. paralelo a la va), 2da y 3era fajas
(ancho de 100mts. Paralelo a la va), 4ta faja (profundidad
restante).
Articulo III.J.63
Para el clculo del valor comercial el terreno califica para ser
evaluado en el 2do. Caso (valuacin de un terreno que no da
frente a una va urbana) ya que se ubica aproximadamente a 2
Km. de la va urbana referencial mas prxima.
Articulo III.J.70
No se cuenta con obras de infraestructura urbana y se
desconoce si se cuenta con estudios de habilitacin, por lo
tanto el puntaje de infraestructura urbana es inferior a 0.03

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El terreno se encuentra a aproximadamente 250 mts. de la


carretera Panamericana Norte (Km. 1102) por lo que el terreno
en evaluacin se ubica en la 4ta zona.
Articulo III.J.66
El Valor Bsico (VB) de la cuarta zona ser equivalente al 40%
del VB de la 1era zona
Articulo III.J.65
El Valor Bsico (VB) de la 1era zona es:
VB = CAV (Vp VOH)
Vp VOH = 273,000
CAV = Coeficiente de rea vendible = 0.70 (terreno entre a
10,001 m2 a 15,000 m2
art.III.J.67 y asumiendo un
uso industrial como el
mejor)
Vp = Valor promedio (mercado) de terrenos
Urbanos en zonas adyacentes = 390.00 Valor en soles
estimado de
mercado (ver anexo)
VOH = Valor Obras Habilitacin Urbana = 117,00
Donde: VOH = VTH VTR
VTH = Valor de terreno habilitado = 182,00 (habilitacin
mnima de mercado)
VTR = Valor terreno rustico 1era

= 65,00 (estimado de la
equivalencia/ref.de
mercado para la zona)

VB= 191.10
Articulo III.J.72
Si el rea de valuacin tiene caractersticas de topografa y
naturaleza del terreno con diferencias que no poseen los
terrenos urbanos de calles locales adyacentes se aplicara el
factor T (tabla 9, titulo III, capitulo J) al Valor Bsico.
Factor T (por pendiente): 1.00 (pendiente ligera)
Factor T (por terreno)
normal)

: 0.85 (terreno arenoso, cimentacin

Factor T (pendiente y terreno): 0.85

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Por tanto se obtienen los siguientes VBj :


VB1 = (de la 1era zona) = 162.44
= 97.46
VB2 = (de la 2da zona) = 129.95

VB3 = (de la 3era zona)


VB4 = (de la 4ta zona) =

64.97
Articulo III.J.62
La valuacin definitiva ser la suma de valuaciones parciales
que se determinan multiplicando el valor bsico de cada zona
por su correspondiente rea.
VD = (VB)j x Aj
El terreno esta ubicado por completo en la franja 4 por lo que el
rea de las franjas 1,2 y 3 no son relevantes (Ai = 0 )
VD = VB4 x A4 =

748,373.78

El valor obtenido mediante la formula ha considerado un futuro


uso industrial (art. III.J.67) y se estima que no es necesaria una
inversin extraordinaria para cimentaciones. Adicionalmente,
por la existencia de la planta de gas, se estiman dificultades
comerciales de venta, de acceso y/o de construccin. Por tanto,
conservadoramente, se estima un Valor Comercial de:
VC = 449,024.27 S/.
b).Valor de Realizacin en el Mercado (VRE):
El valor de realizacin en el mercado, es el valor, que se
esperara recuperar como consecuencia de la eventual venta
del bien, en un proceso de ejecucin de garantas, en la
situacin como esta, descontando los cargos por los siguientes
conceptos:
Gastos de publicidad
3.00 %
Gastos de valuacin
0.20 %
Comisin de venta
%
Mantenimiento
4.00 %
Deducciones por eventual remate del bien,
por pago de impuestos prediales, arbitrios,
reinstalacin de energa elctrica y agua potable
7.00 %
Otros: Para realizar el inmueble en un plazo

3.00

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prudencial de 120 a 180 das, tramites judicial,


municipal y registral, entre otros.
3.80 %
Total de Deducciones
20.00 %
VRE = 359,219.41 S/.

III.

Certificacin de Valorizacin
-

El presente certificado est referido a las condiciones en las


que se encontr el predio en la fecha de inspeccin sealada,
as como a la documentacin presentada.

La fecha arriba indicada es recomendada para verificar los


supuestos actuales del Inmueble. Se espera que las
condiciones cambien cuando la construccin del inmueble
presente un avance considerable lo que puede afectar su
valor directa o indirectamente. Se podr alterar esta
programacin a solicitud del cliente y/o de la entidad
Financiera.

Nota: Se presentaron los siguientes documentos:

Memoria Descriptiva N 0288-2011/SBN-DGPE-SDDI


Partida Registral N 11044965
Plano de Ubicacin N 358-2011/ SBN-DGPE-SDDI

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San Isidro, 20 Diciembre de 2012

Gerencia y Desarrollo
Inmobiliario SAC.
REPEV SBS N
833 2007
Ing. Gino Odar
Galindo
CIP N 49359

ANEXO N 1 FOTOGRAFIAS
EX HACIENDA LA BREA Y PARIAS

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VISTA FOTOGRAFICA VERTICE A

VISTA FOTOGRAFICA DEL VERTICE


D

VISTA FOTOGRAFICA LADO


DERECHO

VISTA AFRIMADO HACI A EL


TERRENO, VISTA AL FONDO,

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ANEXO N 2 FORMATO DE ESTUDIO DE MERCADO.

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ANEXO N 3 FORMATO DE ESTUDIO DE MERCADO


IMGENES MUESTRA N 1 TERRENO EN ZONA URBANA

ANEXO N 3 FORMATO DE ESTUDIO DE MERCADO

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IMGENES MUESTRA N 2 TERRENO EN VENTA EN PARIAS

ANEXO N 3 FORMATO DE ESTUDIO DE MERCADO

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