Sunteți pe pagina 1din 5

Garantii reale

1. Aspecte generale
2. Principalele reglementari legale aplicabile in materie
3. Garantiile reale imobiliare (ipotecile)
3.1. Ipoteca reglementata de Codul civil
4. Garantiile reale mobiliare
4.1. Reglementarea clasica
4.2. Reglementarea moderna

1. Aspecte generale

Garantiile reale reprezinta mijloace juridice care confera creditorului garantat dreptul de a-si satisface
creanta cu bunul afectat garantiei atat înaintea oricarui creditor negarantat cat si inaintea altor creditori,
care au garantii reale sau drepturi cu un grad de prioritate inferior (dreptul de preferinta). In plus,
creditorul garantat are dreptul de a-si satisface creanta indiferent in mâinile cui s-ar afla bunul afectat
garantiei (dreptul de urmarire).

Garantiile reale se impart in doua mari categorii : garantii reale imobiliare (ipotecile) si garantii reale
mobiliare.

2. Principalele reglementari legale aplicabile in materie


• Codul civil;
• Codul comercial;
• Codul de procedura civila;
• Titlul VI din Legea nr. 99/1999 privind unele masuri pentru accelerarea reformei economice
(„Legea nr. 99/1999”), modificat prin Legea 161/2003 privind unele masuri pentru asigurarea
transparentei in exercitarea demnitatilor publice, a functiilor publice si in mediul de afaceri,
prevenirea si sanctionarea coruptiei.

3. Garantiile reale imobiliare (ipotecile)

3.1. Ipoteca reglementata de Codul civil

3.1.1. Categorii de ipoteci

Potrivit Codului civil ipoteca este “un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligatii”.

Codul civil reglementeaza doua categorii de ipoteci: ipotecile conventionale si ipotecile legale.

Ipoteca legala se naste in urma unei dispozitii legale speciale. Un exemplu de ipoteca legala il constituie
ipoteca constituita in favoarea Casei de Economii si Consemnatiuni („CEC”) in temeiul Legii locuintei nr.
114/1996: pana la restituirea sumelor datorate de catre beneficiarii locuintelor, se instituie ipoteca legala
asupra locuintei.

Ipoteca conventionala ia nastere din conventia partilor.


Ipoteca poate fi constituita de proprietarul actual al imobilului, bunurile viitoare neputând forma obiectul
unei ipoteci.

Contractul de ipoteca trebuie incheiat in forma autentica si trebuie sa precizeze atât imobilul ipotecat, cât
si suma garantata prin ipoteca astfel constituita, sanctiunea nerespectarii acestor obligatii fiind nulitatea
contractului.

3.1.2. Publicitatea imobiliara

Pentru a asigura opozabilitatea fata de terti a ipotecii si rangul de preferinta al acesteia, trebuie indeplinite
formalitatile de publicitate imobiliara, respectiv inscrierea ipotecii in cartea funciara[1].

Inscrierile in cartea funciara devin opozabile fata de terti la data inregistrarii cererilor de inscriere, care
este si data inscrierii. Ordinea inregistrarii cererilor determina rangul inscrierii, a carui importanta consista
in faptul ca, dintre doua categorii de creditori de grad diferit, cel care si-a inregistrat primul contractul de
ipoteca are dreptul sa-si satisfaca cu prioritate creanta din pretul obtinut pentru imobilul ipotecat. In cazul
in care au fost depuse mai multe cereri deodata la acelasi birou de carte funciara, drepturile de ipoteca si
privilegiile vor avea acelasi rang, urmand ca prin judecata sa se hotarasca asupra rangului si asupra
radierii incheierii nevalabile.

Efectele inscrierii ipotecii inceteaza in termen de 15 ani de la data inscrierii in cartea funciara, daca
inainte de implinirea acestui termen inscrierea nu este reinnoita. O exceptie de la aceasta regula a fost
consacrata prin Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, conform careia
ipotecile constituite pentru garantarea imprumuturilor ipotecare dureaza pana la rambursarea integrala a
creditului pentru garantarea caruia au fost infiintate, valabilitatea nefiind conditionata de reinnoirea
inscrierii dupa 15 ani.

4. Garantiile reale mobiliare

Reglementarea clasica a garantiilor reale mobiliare este cuprinsa in Codul civil. Din cauza vechimii,
aceasta reglementare nu mai poate acoperi noile realitati economice. Este si motivul pentru care Legea
nr. 99/1999 privind unele masuri pentru accelerarea reformei economice a instituit o reglementare
uniforma a acestor masuri destinate asigurarii executarii obligatiilor, indeosebi in materie de obligatii
comerciale.

4.1. Reglementarea clasica

Codul civil mentioneaza ca garantii reale mobiliare dreptul de retentie si gajul.

4.1.1. Dreptul de retentie

Dreptul de retentie este considerat un drept imperfect de garantie. In baza unui asemenea drept, cel care
detine un bun mobil sau imobil apartinând altei persoane si pe care trebuie sa-l restituie, are dreptul sa
retina bunul respectiv pâna ce creditorul titular al bunului ii achita sumele cheltuite pentru conservarea,
intretinerea sau imbunatatirea bunului. El functioneaza numai cat timp bunul se afla la detentor.

4.1.2. Gajul
Gajul este un contract accesoriu prin care debitorul returneaza creditorului sau un bun mobil in scopul
garantarii obligatiei sale.

Gajul implica, in general, deposedarea debitorului de bunul sau, contractul de gaj fiind, in principiu, un
contract real. Cel ce constituie gajul trebuie sa fie proprietarul lucrului dat in gaj.

4.2. Reglementarea moderna

4.2.1. Prezentare generala

Principalele modificari aduse regimului juridic al garantiilor reale mobiliare de Legea nr. 99/1999 privind
unele masuri pentru accelerarea reformei economice sunt:
(i) a sporit numarul categoriilor de bunuri asupra carora pot fi constituite garantii reale, prin includerea
bunurilor mobile incorporale si a bunurilor viitoare;
(ii) a clarificat regimul juridic al garantiilor mobiliare fara deposedare;
(iii) a prevazut, ca modalitate de publicitate a garantiilor mobiliare, inregistrarea acestora in Arhiva
Electronica de Garantii Reale Mobiliare („AEGRM”);
(iv) a suplimentat procedurile de executare a garantiilor, introducand posibilitatea creditorului de a lua
bunul in posesie, precum si de a-l vinde in cadrul unei proceduri simple care nu presupune cheltuieli
importante.

4.2.2. Contractul de garantie reala mobiliara

Conform legii, garantia reala mobiliara este constituita numai pe baza unui contract de garantie, incheiat
in forma autentica sau sub semnatura privata. Garantia reala asupra bunurilor mobiliare va fi constituita si
prin indisponibilizarea acestor valori conform regulilor pietei pe care sunt tranzactionate sau in baza unei
conventii incheiata intre parti privind valorile mobiliare necotate pe o piata autorizata.

Legea impune obligatia de a specifica in contract suma maxima a obligatiei garantate, insa, in orice caz,
contractul trebuie sa contina o descriere a bunului afectat garantiei, pe gen, obiect cu obiect sau prin
formula generica “toate bunurile prezente si viitoare”

Contractul de garantie poate avea ca obiect bunuri viitoare si chiar universalitati de bunuri. O asemenea
garantie reala produce efecte numai de la data la care debitorul dobândeste proprietatea asupra bunurilor
ce se regasesc in descrierea stabilita in contract.

Contractul de garantie poate prevedea ca bunul garanteza indeplinirea unei obligatii viitoare.

Contractul de garantie reala constituie titlu executoriu. In contract trebuie sa fie prevazuta suma maxima a
obligatiei garantate. Pe durata derularii contractului de garantie, debitorul poate administra sau dispune in
orice mod de bunul afectat garantiei si de produsele acestuia, inclusiv prin locatiune, constituirea unei alte
garantii sau prin vânzare. Actele de dispozitie asupra bunului afectat garantiei sunt valabile, chiar daca
cel care a dobândit bunul cunostea dipozitia contractuala conform careia este interzis transferul sau care
declara transferul ca fiind echivalent cu neindeplinirea obligatiei.

 Prevederea legala sus-citata are drept scop asigurarea circulatiei libere a


bunurilor. Avand un drept de urmarire asupra bunului gajat, creditorul este asigurat chiar
in cazul in care debitorul il instraineaza, intrucat il poate urmari in mainile oricui s-ar afla.
Cu toate acestea, nimic nu il impiedica pe creditor sa introduca in contractul de garantie o
clauza care declara transferul ca fiind echivalent cu neindeplinirea obligatiei. O astfel de
clauza este legala si produce efecte, numai ca nu invalideaza transferul bunului gajat.

4.2.3. Publicitatea garantiilor reale mobiliare

Prioritatea unei garantii reale mobiliare incepe de la momentul inregistrarii “avizului de garantie reala” in
AEGRM.

AEGRM este un sistem de evidenta a prioritatii garantiilor reale mobiliare si de publicitate, structurat pe
persoane si bunuri. AEGRM este un sistem public, iar consultarea acestuia este gratuita.

Persoanele care doresc sa incheie si sa inregistreze contracte de garantie pot mai intâi sa-si inregistreze
intentia de constituire a unei garantii reale la AEGRM. Inregistrarea intentiei de constituire a garantiei nu
mai produce efecte la expirarea unui termen de 2 luni de la inregistrare. Daca garantia este constituita, ea
va avea prioritate de la data inregistrarii intentiei. Avizul de garantie reala este valabil pe o perioada de 5
ani de la momentul inregistrarii.

Fiecare din creditori este obligat sa transmita o copie a inregistrarii avizului de garantie reala la debitor, in
termen de cel mult 24 de ore de la inregistrarea avizului.

In termen de 40 de zile de la stingerea garantiei reale, creditorul trebuie sa depuna la AEGRM o notificare
in acest sens.

4.2.4. Executarea garantiilor reale mobiliare

In cazul neindeplinirii obligatiei garantate, creditorul va avea dreptul de a lua in posesie in mod pasnic
bunul ce face obiectul garantiei sau produsele rezultate din valorificarea acestuia, precum si titlurile si
inscrisurile care constata dreptul de proprietate al debitorului asupra bunului, fara a fi necesara vreo
autorizatie sau notificare prealabila si fara a plati taxe sau vreun tarif.

Creditorul nu poate fi insotit de un functionar public sau politienesc in timpul intrarii pasnice in posesia
bunului. Legea stipuleaza ca, pentru a putea lua in posesie bunul in mod pasnic, contractul de garantie
trebuie sa includa urmatoarea formula, redactata cu caractere majuscule, avand dimensiunea de cel putin
12 puncte (0,5 cm): "IN CAZ DE NEEXECUTARE CREDITORUL POATE FOLOSI MIJLOACELE
PROPRII PENTRU LUAREA IN POSESIE A BUNULUI AFECTAT GARANTIEI".

Daca nu este posibila luarea in posesie in mod pasnic a unui bun afectat garantiei, creditorul garantat
poate sa ceara sprijinul executorului judecatoresc sau, dupa caz, al executorului bancar sau al oricarui alt
organ de executare. In termen de 48 de ore de la primirea cererii, organul de executare se va deplasa la
locul unde se afla bunul afectat garantiei, va intra in posesia acestuia si il va preda imediat creditorului.

In cazul in care debitorul nu-si indeplineste obligatia si dispune de bunul sau dreptul afectat garantiei,
creditorul are posibilitatea de a-si exercita dreptul asupra bunului afectat garantiei, care se gaseste în
posesia unui tert, sau asupra produselor rezultate din acesta ori asupra ambelor. Orice bun care
inlocuieste bunul afectat garantiei sau orice bun in care a trecut valoarea bunului afectat garantiei este
prezumat a fi produsul bunului initial, cu exceptia cazului in care debitorul dovedeste contrariul.

Partile pot cadea de acord, prin contractul de garantie, asupra modului de vanzare a bunurilor grevate, ca
urmare a neindeplinirii obligatiei, in lipsa unui asemenea acord creditorul fiind obligat sa vanda bunul intr-
o maniera comerciala rezonabila, care sa asigure obtinerea celui mai bun pret.

Cumparatorul ia in proprietate bunul afectat garantiei, liber de orice garantie reala existenta sau de sarcini
asupra acestui bun.

Inainte de vanzare, sub sanctiunea nulitatii si a raspunderii pentru pagubele cauzate, creditorul trebuie sa
faca o notificare a vanzarii catre debitor si catre ceilalti creditori care si-au inscris un aviz de garantie
reala fata de acelasi debitor si cu privire la acelasi bun, precum si proprietarului bunului afectat garantiei,
daca debitorul nu este proprietarul acestuia.

Creditorul nu isi poate adjudeca bunul afectat garantiei in cadrul vanzarii initiate de el, fara ca in prealabil
sa fi dat posibilitatea tertilor de a participa la vanzare, in afara cazului in care partile au convenit altfel.

Daca bunul afectat garantiei este vandut, creditorul va distribui rezultatele vanzarii in urmatoarea ordine:
a) plata cheltuielilor rezultate din mentinerea, conservarea, luarea in posesie si vanzarea bunului;
b) plata dobanzilor si a creantei garantate care are primul rang de prioritate, chiar daca aceasta nu a
devenit exigibila.

Orice suma ramasa dupa satisfacerea creditorului cu gradul de prioritate cel mai inalt va fi distribuita
celorlalti creditori in ordinea de prioritate a fiecaruia, chiar daca creantele acestora nu au devenit exigibile.
Numai dupa plata integrala a unui creditor se poate proceda la plata urmatorului creditor.

_____________________________

[1] Cererea de inscriere in cartea funciara se depune la biroul de carte funciara al judecatoriei in a carui
raza teritoriala este situat imobilul ipotecat.