TITRE 5 | BIENS ET PROPRIT

Droit Civil Deuxime Volet

Tout ce qui a une valeur conomique est un bien .

I.

BIENS IMMOBILIERS ET MOBILIERS

Les Biens CORPORELS
Ont une existence physique (y compris les animaux)
Les biens Immobiliers
Les biens qui ne peuvent tre
transports dun lieu un
autre.

Les biens Mobiliers

Tous les biens qui ne
sont PAS immeubles

Les Biens INCORPORELS

Nont pas dexistence physique
(il sagit de biens plus intellectuels )
Exemple : un droit dimage, droit dauteur, etc.

3 catgories

1. LES IMMEUBLES PAR NATURE

Les fonds de terre, les choses qui y adhrent ou qui sen nourrissent
Les fonds de terre (le terrain)
la surface du terrain et la profondeur
Les immeubles par incorporation
les choses qui adhrent au fonds de terre de manire durable & habituelle, en ce compris
tout ce qui fait le corps du bien (tuyauteries, conduits de gaz, chauffage, les cls
Les baraquements, tentes, chapiteaux ne sont pas des biens immeubles
Les choses qui sen nourrissent
les vgtaux, pour autant quelle adhre au sol et quelle sen nourrit
2. LES IMMEUBLES PAR DESTINATION CONOMIQUE
Des biens meubles lorigine dont le propritaire dcide de les affecter lexploitation dun
immeuble (agricole, commerciale, industrielle, htel).
3. LES IMMEUBLES PAR ATTACHE PERPTUELLE DEMEURE
Des biens meubles qui ont t scells par le propritaire son bien immeuble.
Exemple : les revtements de sol, cuisine, statues, vitraux
Si le bien meuble ne peut tre dtach sans tre fractur ou dtrior, ou sans abmer la partie
laquelle il a t attach, il sera aussi considr comme attache perptuelle demeure.

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II. LA PROPRIT
A. LE DROIT DE PROPRIT
Le droit de jouir et de disposer dune chose de la manire la plus absolue
Droit rel : un droit exerc sur une chose
(diffre du droit personnel ou droit de crance, tant un droit exerc sur une personne, par
exemple le droit dobtenir le paiement dune dette, droit dobtenir une livraison, )
3 Prrogatives au droit de proprit
USUS : le droit duser, de se servir de la chose
FRUCTUS : le droit de retirer les fruits naturels, industriels ou civils (i.e. loyers) de la chose
ABUSUS : le droit de disposer compltement du bien (abandon, destruction, vente, etc.)
Dmembrements du droit de proprit
Identifient les diffrents droits rels.
Ceux-ci ne reprsentent quune partie du droit de proprit.
Usufruit rassemble 2 dmembrements : USUS + FRUCTUS : permet duser et de rcolter
les fruits
Droit dusage concerne 1 dmembrement : USUS : ne permet que dutiliser, de jouir du
bien.
Les limites jurisprudentielles au droit de proprit : abus de droit & troubles de voisinage
1.

LABUS DE DROIT
Lorsquune personne utilise son droit de manire draisonnable
o Exercer un droit avec lintention de nuire autrui (exemple : planter distance
minimum autorise, dans le seul but dassombrir la proprit du voisin)
o Exercer un droit causant prjudice autrui et ce, sans aucun intrt suffisant, lgitime
et raisonnable.

2.

LES TROUBLES DE VOISINAGE

Trs proche de labus de droit.
Troubles de voisinage = la cration dun dsquilibre entre lusage de leurs droits par les
propritaires voisins, savoir, lexistence dun dommage excessif
Exemple : des travaux qui entranent un dommage excessif chez le voisin, mme si le matre
douvrage nen est pas la cause.
Les troubles de voisinage sont gnralement sanctionns par le rtablissement de lquilibre
entre les fonds. Il sera rarement sanctionn par la rparation intgrale du dommage.

Les relations avec les voisins

1.

LE BORNAGE
Dtermination de la limite sparative de 2 fonds contigus par la pause de bornes, tmoins
physiques de cette sparation.

2.

LA MITOYENNET
Clture ou mur difi jusqu lextrme limite dun fonds = PRIVATIF.
La Clture ou mur qui stend de part et dautre de la limite ( cheval sur) 2 terrains =
MITOYEN.
La mitoyennet est une forme particulire de coproprit force.

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Particularits
a) La prsomption de mitoyennet
Sauf indication contraire, tout mur servant de sparation entre btiments jusqu
lhberge, entre cours et jardins et entre enclos dans les champs est prsum mitoyen.
b) Achat de la mitoyennet
Un propritaire peut rendre mitoyen une sparation privative, soit par convention
(vente), soit gratuitement (donation).

Autre forme dacquisition de la mitoyennet = Prescription acquisitive

Droits des copropritaires du mur
Le copropritaire du mur bnficie de lusus et fructus comme tout propritaire.
LUsus sapplique sur la totalit du mur, la mitoyennet nimpliquant aucune division
matrielle de la clture commune.
Le Fructus sera partag part gale.
LAbusus ne peut tre exerc que moyennant accord de lensemble des copropritaires.
Particularits de fin de mitoyennet
Celui qui dsire se soustraire aux charges de la mitoyennet peut toujours faire abandon de
sa part (en dehors des villes et faubourgs).
Il ne peut ds lors plus user du mur sous peint dusurpation.

B. LE DROIT DACCESSION
Laccession est la situation o 2 biens appartenant 2 propritaires diffrents sont unis ou
incorpors.
Accession naturelle
Situation o un bien est incorpor ou dplac suite des circonstances naturelles.
Exemple : modification dun cours deau

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Accession artificielle
Laccession artificielle a pour source lhomme qui a incorpor incorpor un terrain des
constructions ou plantations.
1.

CONSTRUCTION SUR UN FONDS AVEC DES MATRIAUX DAUTRUI

2.

CONSTRUCTION PAR UN TIERS UTILISANT SES MATRIAUX SUR UN FONDS QUI NE LUI APPARTIENT PAS
Un tiers construit sur un terrain qui ne lui appartient pas.
Si le tiers est de mauvaise foi : le propritaire du sol dispose du choix soit dacqurir par
accession la proprit, soit den exiger la dmolition.
Si le tiers est de bonne foi : le propritaire ne pourra faire enlever la construction. Il devra
dans ce cas indemniser le tiers pour la valeur des travaux et de la main duvre, soit de
rembourser une somme gale celle dont le fonds aura augment de valeur.

C. LA COPROPRIT
Situation dans laquelle le droit de proprit du bien appartient plusieurs personnes
diffrentes.
Indivision fortuite
Un bien est en indivision (coproprit) mais peut faire lobjet dun partage entre les
copropritaires.
Indivision force
Des immeubles distincts, appartenant diffrents propritaires qui utilisent obligatoirement
un fonds immobilier commun sont en situation dindivision force (immeuble appartements)
D. EXPROPRIATION

III. USUFRUIT USAGE HABITATION

Droit rel temporaire
Est un dmembrement du droit de proprit
Donne le droit de jouir dune chose et den percevoir les fruits durant une certaine
priode.
Sources de lusufruit
1. Textes lgaux
Exemple : dvolution lgale en matire de succession
2.

Volont humaine
Exemple : testament, donation, vente avec rserve dusufruit

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A. DROIT DE LUSUFRUITIER
Lusufruitier a le droit duser de la chose et den percevoir les fruits.
3 types :
Les fruits Naturels : ex. la rcolte des fruits
Les fruits Industriels : produits suite une activit humaine
Les fruits Civils : loyers, revenus du bien
o Dcoulent dun acte juridique (contrat de bail, dpt de capital sur un compte, )
o Lusufruitier peroit les fruits de ces contrats, mme ceux prcdent son entre en
jouissance
o Peut conclure de nouveaux contrats ( !!! Opposables par le nu-propritaire)
B. OBLIGATIONS DE LUSUFRUITIER
ART. 606 DU C.V.
Rparations dentretien (y compris les gros travaux suite dfaut dentretien)
Le nu-propritaire est tenu des grosses rparations (les rparations importantes)
Paiement des charges annuelles dentretien.
Les contributions extraordinaires sont charge du nu-propritaire.
C. FIN DE LUSUFRUIT
Lusufruit prend fin soit, au terme, soit la mort de lusufruitier.
Si lusufruit est accord une personne morale => max. 30 ans !
Le non-usage du droit pendant 30 ans (= prescription extinctive)
La consolidation = lorsque lusufruitier et le nu-propritaire sont 1 seule et mme personne)
La perte du bien
D. DROITS DUSAGE ET DHABITATION
Le droit dusage est un droit rel donnant son titulaire, lusager, le droit dutiliser la chose
et den percevoir les fruits, mais uniquement en proportion de ses besoins et ceux de sa
famille. Exemple : terrain agricole, verger.
Le droit dhabitation donne droit son titulaire duser dune maison en proportion de ses
besoins personnels et ceux de sa famille en ce compris les partenaires non maris.
Ces droits ne sont pas cessibles et les biens concerns ne peuvent pas tre lous par le
titulaire.

IV. SERVITUDES
Servitude = charge impose un hritage (= un bien) pour lusage et lutilit dun autre bien,
nappartenant pas au mme propritaire.
La servitude est un droit rel immobilier accessoire, qui ne se conoit pas indpendamment du
fonds.
En rgle gnrale, la servitude est un droit perptuel.
Le fonds servant =
Le fonds dominant =

celui sur lequel pse la charge

celui qui bnficie de la servitude

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A. TYPES DE SERVITUDE
1.

SERVITUDES LGALES

Imposes par la loi de par la nature des lieux, obligeant les propritaires diffrentes obligations
lun lgard de lautre, indpendamment de toute convention.
a) Servitudes Naturelles
o Servitude dcoulement des eaux
o Proprit des sources (un propritaire ne peut dtourner le cours de la source)
o Obligation daqueduc (permet ladduction de leau et lirrigation dun terrain vers
un autre)
o Servitude de tour dchelle (permet dlaguer ou entretenir ses arbres tout en
allant sur le terrain du voisin)
b) Servitudes lgales dutilit prive
o Servitude de passage pour fonds enclav = nayant quasi pas daccs la voie
publique
o

Servitudes de jour et de vue = donnent le droit de percer des ouvertures de

jours ou de vues dans un mur.
Il faudra distinguer si :

Le mur est mitoyen

Le mur est de clture mais privatif

Le mur est privatif ne limitant pas le bien

Le jour
Ouverture en verre fixe (ne peut en aucun cas souvrir, doit tre fixe), servant laisser
passer la lumire sans avoir une vue sur lextrieur.
Les vues
Fentres ouvrantes laissant passer air & lumire, permettant davoir une vue sur la
proprit du voisin.

Sur le mur mitoyen il ne peut y avoir ni jour ni vue

Sur les murs de clture privatifs, on peut construire des jours, hauteur min. de
2,60m du sol au rez et 1,9m du sol aux tages. Si le voisin acquiert la mitoyennet,
il peut demander la suppression des jours.

Sur les murs privatifs ne limitant pas un bien, on peut construire des vues sur les
murs en retrait de la limite sparative (1,9m pour les vues droites et 0,6m pour les
vues obliques)

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 Les jours & vues qui ne rpondent pas ces conditions

Une servitude de jours peut tre acquise par possession trentenaire

Le propritaire du fonds servant perd le droit dexiger la suppression
du jour aprs le dlai de 30 ans. Il peut cependant construire un mur
qui bouchera le jour ou la vue.

Commun accord, transformant la servitude lgale en servitude

conventionnelle.

2.

SERVITUDES CONVENTIONNELLES Ayant pour source la volont humaine.

Les propritaires ont le droit dtablir des servitudes sur ou au profit de leur bien.
o

Servitude ne par contrat ou titre

= acte juridique de droit
= pour tre opposable aux tiers, la convention doit tre transcrite et faire lobjet
dun acte authentique

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Ltablissement par destination du pre de famille

Vise le cas o les 2 fonds diviss ont appartenu au mme propritaire. Cest
donc par ce dernier que les choses ont t mises dans ltat duquel rsulte la
servitude.
Lacquisition par possession trentenaire (= USUCAPION)
Pour ces 2 cas, il doit dagir dune servitude continue (dont lexercice ne requiert
pas le fait actuel de son titulaire) et apparente (qui se manifeste par un signe
extrieur)

B. EXERCICE DES SERVITUDES

1.

SITUATION DU PROPRITAIRE DU FONDS SERVANT

Obligation passive. Il doit laisser faire les actes constitutifs de la servitude et sabstenir
des actes contraires la servitude.
Il conserve son droit de proprit, peut accomplir tout acte nentravent pas lexercice de
servitude.

2.

SITUATION DU PROPRITAIRE DU FONDS DOMINANT

Bnficie de lobjet de la servitude et des accessoires.
Ne peut rien faire qui aggrave la situation du fonds servant.

V.

DROIT DE SUPERFICIE ET DEMPHYTOSE

LE DROIT DE SUPERFICIE = MAX. 50 ANS

Droit rel temporaire permettant un superficiaire davoir des btiments, ouvrages ou plantations
sur un fonds appartenant autrui.
Il sagit dun droit rel temporaire & dmembr de la proprit.
LE DROIT DEMPHYTOSE = MIN. 27 ANS MAX. 99 ANS
Droit rel temporaire par lequel on a pleine jouissance dun bien immobilier appartenant autrui,
sous condition de payer une redevance annuelle (argent ou nature).
Il sagit dun droit rel temporaire & dmembr de la proprit => lemphytote exerce tous les
droits attachs la proprit du fonds, mais ne peut rien faire qui en diminuera la valeur.

Lemphytose rsulte souvent dun contrat appel bail emphytotique , afin de le distinguer
clairement du bail de location.

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