Julio Csar Bringas Osorio

Arquitecto
CAP
2323

INFORME DE VALUACIN COMERCIAL DE UN INMUEBLE, A VALOR DE VENTA

EN EL MERCADO

PROPIETARIO

NUEZ MELGAR YEZ JORGE ENRIQUE

CLIENTE

KEIKO ARAGAKI MRQUEZ.

LOCALIZACIN

JIRN MIAMI N 141-133, PASAJE 10, MANZANA D, LOTE

N 19, DEPARTAMENTO N 101, ESTACIONAMIENTO
N 16, URBANIZACIN MOLINA REAL, DISTRITO DE LA
MOLINA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

FECHA DE VALUACIN

05 DE JUNIO DEL 2,014.

VALOR COMERCIAL

US $ 168,000.00 (t/c: 1$: S/. 2.80)

VALOR DE REALIZACIN
EN EL MERCADO
A LA FECHA

US $134,400.00

PERITO

ARQ JULIO CESAR BRINGAS OSORIO

CAP 2323
REPEV N 919
PERITO INSCRITO EN LA S. B. y S.
HABILITACIN VIGENTE

Telfono Oficina: 476-5548

Celular: 99878-7403
Tele Fax: 476-5548
Correo Electrnico: juliobringas@gmail.com - juliobringas@speedy.com.pe

Julio Csar Bringas Osorio

Arquitecto
CAP
2323

INFORME DE VALUACIN COMERCIAL DE UN INMUEBLE UBICADO EN EL

JIRN MIAMI N 141-133, PASAJE 10, MANZANA D, LOTE N 19,
DEPARTAMENTO N 101, Est. N 16, URBANIZACIN MOLINA REAL, DISTRITO
DE LA MOLINA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
I.I.1

I.2

I.3

I.4
I.5
l.6
l.7

DATOS GENERALES
INSTRUCCIONES RECIBIDAS Y OBJETO DE LA VALUACION
El objeto de la valuacin es determinar el valor comercial y de realizacin en el mercado
del inmueble de acuerdo a la Resolucin S.B.S. N 11356-2008.
Recibimos la solicitud de la Sra. Keiko Aragaki para valuar el inmueble con fines
comerciales.
UBICACIN DEL INMUEBLE
Jirn Miami 141-133 Pasaje 10 Manzana D, Lote N 19, Departamento N 101, Est. N 16,
Urbanizacin Molina Real, Distrito de La Molina, Provincia y Departamento de Lima.
DESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLE
Descripcin: Se trata de un departamento para uso de Casa-Habitacin ubicado en el 1
nivel de un edificio de 03 pisos y azotea; actualmente en encuentra ocupado.
Distribucin: Ingreso peatonal, Ingresos vehiculares, Estacionamientos en fachada,
Sendero peatonal, Hall de distribucin y Escalera de acceso a pisos superiores.
Departamento N 101: Ingreso, Sala-Comedor, Cocina, Patio-Lavandera, Cuarto y
Bao de servicio, Pasadizo de distribucin, de Bao comn, Terraza, 02 Dormitorios
con closet incorporado, Dormitorio principal con Closet, Bao completo incorporado y
Terraza.
INFORME DE LA LABOR REALIZADA
Se efectu la evaluacin sin contratiempos mayores.
ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO
La Valuacin es con fines comerciales.
FECHA DE ASIGNACIN DEL VALOR
05 de Junio del 2,014.
PLIZA DE SEGUROS
Se desconoce.

II.- VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO
El entorno donde se ubica el predio cuenta con obras completas de habilitacin urbana
tales como pistas de asfalto, veredas de concreto, redes de agua potable, redes de
desage, redes elctricas de alumbrado pblico y servicio domiciliario como redes de
servicio telefnico. En la zona existen inmuebles para uso de vivienda.
Su rea de estructuracin es urbana. Su zonificacin es residencial.
2.2. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS:
Se encuentran debidamente detallados en la Partida N P02229663 (Dep.) y PO2229655
(Est.) de la SUNARP.
2.3 AREAS:
2
43.95 m .
rea del terreno (rea proporcional al terreno matriz):
2
rea ocupada:
121.57 m .
2
rea construida:
105.76 m .
2
rea del estacionamiento N 16:
18.40 m .
2.4 EDIFICACIN:
Cimientos y sobrecimientos de concreto armado.
Placas, columnas, vigas y escaleras de concreto armado.
Techos horizontales de concreto armado.
Muros de ladrillos. Revestimiento con tarrajeo frotachado de mezcla cemento-arena en
muros y cielo raso pintado al ltex.
Pisos laminados en Sala Comedor, Dormitorios y de cermica en Cocina. Terrazas y
Baos. Contra zcalos de madera
Zcalos de cermica en Cocina-Lavandera y Baos.
Puertas madera apanelada en Ingreso; contraplacado barnizada en interiores.
Ventanas y mamparas de aluminio con vidrio de color e incoloro.
Instalaciones elctricas empotradas.
Telfono Oficina: 476-5548
Celular: 99878-7403
Tele Fax: 476-5548
Correo Electrnico: juliobringas@gmail.com - juliobringas@speedy.com.pe

Julio Csar Bringas Osorio

Arquitecto
CAP
2323

2.5
2.6

2.7

2.8
2.9

Instalaciones sanitarias empotradas, con conexin para agua fra y caliente.

Aparatos sanitarios de loza vitrificada en Baos.
Adems el departamento cuenta con:
Sistema de intercomunicador con portero elctrico operativo.
Tablero de albailera enchapado en mrmol reconstituido, lavadero de acero
inoxidable de una poza con escurridero, reposteros altos y bajos de melamine en
Cocina. Lavadero de loza en lavandera.
Closets con cajoneras y puertas de melamine en dormitorios.
Adems el edificio cuenta con:
Estacionamientos con piso de cemento frotachado.
Hall de distribucin con piso de cermica.
Escalera de concreto armado con pasos y contrapasos acabados en cermica de color,
barandas metlicas y pasamanos de madera.
Cisterna, electrobomba y tanque elevado.
ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN:
El inmueble tiene 8 aos de construido y se encuentra en buen estado de conservacin.
DEPRECIACION:
De conformidad con el Reglamento General de Tasaciones del Per, tabla N 2.4.03.
(Edificios), le corresponde 3.00% de depreciacin, siendo el factor de ajuste en el valor
unitario de edificacin de 0.97.
INSCRIPCION:
Los inmuebles se encuentran debidamente inscritos Partida N P02229663 (Dep.) y
PO2229655 (Est.) de la SUNARP.
GRAVMENES:
No se conocen.
SERVIDUMBRES
No se conocen.

III.- METODOLOGIA APLICADA

3.1 BASES PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspeccin de campo y a la vez al entorno del predio, a fin de
determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con caractersticas
similares.
3.2 DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA
La Valuacin se efecta en concordancia con lo dispuesto en el R. M. N 226-2012Vivienda, aplicando el mtodo de valuacin directa y para hallar el valor comercial y de
realizacin en el mercado, del inmueble, la resolucin S.B.S. N 11356-2008.
3.3 INVESTIGACIN DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS EN REFERENCIA
DISTANCIA AL
PRECIO
REFERENCIA
UBICACIN
INMUEBLE
UNITARIO
2
Calle Copacabana
En la zona
US $ 1,000.00/m
Tel. 997972361
2
Calle Santa Maria
En la zona
US $ 850.00/m
Tel. 991075754
2
Calle Copacabana
En la zona
US $ 1,000.00/m
Tel. 999465000
2
Calle Las Bahamas
En la zona
US $ 800.00/m
Tel. 3724609 Remax
CONCLUSIN
Se aprecia que la tendencia del mercado por la ubicacin y tipo de inmuebles es de menor
oferta, actualmente el entorno es adecuado para sectores medios.
La evaluacin de precios de terrenos considerando que no se aprecia compradores a la
2
fecha, nos permite determinar razonablemente, el precio del terreno en US $ 1,000.00/m .
3.4 DEDUCCIONES APLICABLES
Para el caso de realizacin del inmueble, consideramos las siguientes deducciones:
Gastos de publicidad, de valuacin para la realizacin, prdidas, deterioro y sustracciones
estimado en 8.20%.
Para realizar el inmueble en un plazo prudente de 180 das y estableciendo que la oferta
es mayor que la demanda para este tipo de inmuebles, consideramos un ajuste adicional
de 11.80% (a criterio del perito).
TOTAL DEDUCCIONES: 20.00% DEL VALOR COMERCIAL.
Nota.- El Banco considerar las deducciones de su conocimiento, para as obtener un
Valor de Realizacin Final.

Telfono Oficina: 476-5548

Celular: 99878-7403
Tele Fax: 476-5548
Correo Electrnico: juliobringas@gmail.com - juliobringas@speedy.com.pe

Julio Csar Bringas Osorio

Arquitecto
CAP
2323

3.5 ANLISIS DEL MEJOR Y MS INTENSO USO POSIBLE DEL BIEN

Como vivienda.
3.6 SUSTENTACIN
El anlisis efectuado sobre el inmueble, nos permite afirmar que las apreciaciones
indicadas son las ms razonables para determinar el valor del bien.
IV.- CALCULOS EFECTUADOS
4.1 Valor de Reposicin del Inmueble (VR)
a.- Valor del Terreno (VT)
Del anlisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de
terrenos similares en ubicacin y entorno urbano, se considera un valor Comercial
2
Unitario de US $ 1,000.00/m ; por lo tanto:
2
2
x US $ 1,000.00/m
VT =
43.95 m
VT = US $ 43,950.00
b.- Valor de Edificacin (VE)
De acuerdo a las caractersticas constructivas y materiales que han sido utilizados para
la edificacin, el Perito asigna un Valor Comercial Unitario de Edificacin segn lo
2
explicado en el cuadro siguiente de costos por m . de construccin en Lima:
-------------------------------------------------------------DESCRIPCION
VCU
-------------------------------------------------------------Cimentacin
39.47
Estructuras
105.60
52.74
Techos
26.10
Pisos
23.80
Revestimiento y Cobertura
Puertas y Ventanas
45.54
Roperos y cerrajera
31.12
Baos
19.76
29.85
Cocina
Inst. Sanitarias e
Inst. Elctricas
27.59
Obras exteriores
57.82
-------------------------------------------------------------459.39
TOTAL
Gastos Grales.+ 25% Utilidad
114.85
-------------------------------------------------------------574.24
VALOR COMERCIAL UNITARIO
VALOR COMERCIAL DEPRECIADO
Depreciacin
0.97 US $
557.01
-------------------------------------------------------------P

VE
= Area construida x Valor Com. Unit. Dep.
2
2
VE
=
105.76 m .
x
US $ 557.01 /m .
VE
= US $ 67,745.78
c.- VOC = Valor de Obras Complementarias
VOC = Estacionamiento N 16 (Estimado)
VOC = US $ 8,000.00
d.- Valor de Reposicin del Inmueble (VR)
VT
VR =
+
VE
VR = US $ 43,950.00
+
US $ 67,745.78
VR = US $ 119,695.78
e.- Valor a Nuevo (VaN)
VaN = Area construida x
Valor Com. Unitario
2
2
105.76 m .
VaN =
x
US $ 574.24 /m .
VaN = US $ 77,841.37

+
+

15.00 % A. comunes
15.00 %

+
+

VOC
US $ 8,000.00

+
+

15.00 % A. comunes
15.00 %

Telfono Oficina: 476-5548

Celular: 99878-7403
Tele Fax: 476-5548
Correo Electrnico: juliobringas@gmail.com - juliobringas@speedy.com.pe

Julio Csar Bringas Osorio

Arquitecto
CAP
2323

4.2 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

De acuerdo a la evaluacin de precios en el entorno, el perito considera que el valor de
reposicin calculado, no refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el
inmueble en el mercado debido a su ubicacin; por lo que aplicaremos el Factor de
Mejoramiento (F.M.: 1.40); por lo tanto: US $ 119,695.78 x 1.40 = US $ 167,574.09 por
redondeo tenemos:
VC = US $ 168,000.00
SON : CIENTO SESENTA Y OCHO MIL, Y 00/100 DLARES AMERICANOS.
4.3 VALOR DE REALIZACIN EN EL MERCADO (VRM)
(Resolucin S.B.S. N 11356-2008)

El Valor de Realizacin en el Mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperara

recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en la situacin como est,
tomando en cuenta la situacin econmica actual, descontando los castigos y cargos por
los conceptos indicados en el punto 3.4.
Las Deducciones aplicables son: 20.00 % del Valor Comercial:
VRM = 0.80 x VC
VRM = 0.80 x US $ 168,000.00; luego el
VRM = US $ 134,400.00
SON : CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL, CUATROCIENTOS Y 00/100 DLARES
AMERICANOS
4.4 ANLISIS DE CONSISTENCIA
La secuencia seguida en la determinacin del valor, as como los sustentos aplicados, nos
muestra una clara consistencia para la obtencin del Valor de Realizacin.
V.- OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR
5.1.- La Valuacin se ha efectuado con independencia de criterio, aplicando las normas
actuales.
5.2.- Vigencia de la Valuacin:
De no variar las condiciones del mercado as como de no presentarse imponderables,
podra tener una vigencia de 180 das.
5.3.-Recomendaciones:
El cliente incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un Valor de
Realizacin Final.
5.4.-Observaciones:
El perito no se responsabiliza por la informacin presentada ni por los vicios ocultos y/o
constructivos que pudiera tener el inmueble.
VI.- DOCUMENTACION SUSTENTATORIA
Se cont con la documentacin mnima de carcter Tcnico Legal.
La informacin de precios se obtuvo del campo, as como de Revistas Especializadas y se
comprob con nuestra base de datos.
Contamos con informacin de Internet, Casas, Cuerpo Tcnico de Tasadores del Per
(CTTP) y artculos del diario El Comercio, sobre la evolucin del mercado inmobiliario.
Lima, 05 de Junio del 2,014.

Telfono Oficina: 476-5548

Celular: 99878-7403
Tele Fax: 476-5548
Correo Electrnico: juliobringas@gmail.com - juliobringas@speedy.com.pe

Julio Csar Bringas Osorio

Arquitecto
CAP
2323

INGRESO

ENTORNO URBANO

ENTORNO URBANO

ESTACIONAMIENTO 16

FACHADA EDIFICIO C

ESCALERA

Telfono Oficina: 476-5548

Celular: 99878-7403
Tele Fax: 476-5548
Correo Electrnico: juliobringas@gmail.com - juliobringas@speedy.com.pe

Julio Csar Bringas Osorio

Arquitecto
CAP
2323

SALA COMEDOR

COCINA

LAVANDERA - TENDAL

DORMITORIO DE SERVICIO + BAO

PASADIZO

TERRAZA

Telfono Oficina: 476-5548

Celular: 9878-7403
Tele Fax: 476-5548
Correo Electrnico: gitobri@ec-red.com - juliobringas@speedy.com.pe

Julio Csar Bringas Osorio

Arquitecto
CAP
2323

DORMITORIO

BAO

DORMITORIO

DORMITORIO PRINCIPAL

BAO PRINCIPAL

TERRAZA

Telfono Oficina: 476-5548

Celular: 9878-7403
Tele Fax: 476-5548
Correo Electrnico: gitobri@ec-red.com - juliobringas@speedy.com.pe