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Percentage of Completion (POC)

Patrcia Leal Mattos

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Introduo

Reconhecimento de resultado
atravs da Metodologia POC
(Percentage of Completion)

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Objetivos

Compartilhar o conhecimento quanto


ao reconhecimento da receita
Propiciar o acompanhamento eficaz do
resultado apurado pela metodologia do
POC (Percentage of Completion), atravs
de exemplos prticos

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Normas sobre Contratos de Construo


OCPC-04

Aplicao da Interpretao Tcnica ICPC-02 s Entidades de


Incorporao Imobiliria Brasileiras
ICPC-02

IFRIC 15

Contrato de Construo do Setor Imobilirio


Enquadramento do contrato no alcance do
pronunciamento do CPC 30 Receitas ou CPC
17 Contratos de construo
Quando deve ser reconhecida a
receita com a incorporao e/ou
construo de imveis

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Reconhecimento da receita
Quando o contrato se enquadra no alcance do CPC 17 e
seu resultado puder ser mensurado com segurana a
entidade deve reconhecer a receita pelo percentual de
evoluo da obra

POC

Se o contrato se enquadrar ao CPC 30, a entidade


deve determinar se o contrato de prestao de
servio ou de venda de bens

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Reconhecimento da receita
CPC 17 CONTRATOS DE CONSTRUO

CPC 30 - RECEITAS

O comprador deve ser capaz de especificar os principais


elementos estruturais do projeto do imvel antes de comear
a construo e/ou especificar mudanas estruturais
significativas aps o incio da construo.

Os compradores tm apenas uma possibilidade limitada de


influenciar no projeto do imvel.

Este Pronunciamento deve ser aplicado na contabilizao dos


contratos de construo nas demonstraes contbeis das
contratadas.
Para os fins deste Pronunciamento, contratos de construo
incluem:
(a) contratos para a prestao de servios que estejam
diretamente relacionados com a construo do ativo; por
exemplo: os relativos a servios de arquitetos e de gesto de
projetos; e
(b) contratos para a destruio ou restaurao de ativos e de
recuperao ambiental aps a demolio ou retirada de
ativos.

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Este Pronunciamento deve ser aplicado na contabilizao


da receita proveniente de:
(a) venda de bens (*);
(b) prestao de servios (**); e
(c) utilizao, por parte de terceiros, de outros ativos da
entidade que geram juros, royalties e dividendos.
(*) A entidade presta servios em conjunto com o
fornecimento de materiais de construo.
(**) A entidade no est obrigada a comprar e fornecer
materiais de construo.

Reconhecimento da receita
O contrato ou o
componente atende
definio de contrato
de construo?

Sim

O contrato ou o componente
um contrato de construo no
alcance do CPC 17.

Receitas e custos so
reconhecidos pelo
percentual de evoluo da
obra .

Sim

O contrato ou componente
para a prestao de servios no
alcance do CPC 30 (item 20).

Receitas e custos so
reconhecidos pelo
percentual de evoluo da
obra.

No
O contrato ou o
componente apenas
para a prestao de
servios?

No
O contrato ou o
componente para a
venda de bens no
alcance da CPC 30.

Os critrios de Reconhecimento
de receita so atendidos
Continuamente (item 14 do
CPC 30)?

No

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Sim

Receitas e custos so
reconhecidos pelo
percentual de evoluo da
obra .

A receita reconhecida quando todas as


condies do item 14 do CPC 30 so
satisfeitas.

Venda de Bens
Reconhecimento
Venda de bens do resultado CPC 30
A entidade presta servio em conjunto com o material de construo
CPC 30

Item 14 - A receita proveniente da venda de bens deve ser reconhecida quando forem
satisfeitas todas as seguintes condies:
(a) a entidade tenha transferido para o comprador os riscos e benefcios mais significativos inerentes
propriedade dos bens;
(b) a entidade no mantenha envolvimento continuado na gesto dos bens vendidos em grau
normalmente associado propriedade nem efetivo controle de tais bens;
(c) o valor da receita possa ser confiavelmente mensurado;
(d) for provvel que os benefcios econmicos associados transao fluiro para a entidade; e
(e) as despesas incorridas ou a serem incorridas, referentes transao, possam ser confiavelmente
mensuradas.
Veja no item 22 do OCPC-04 Aplicao da Interpretao Tcnica
ICPC-02 s Entidades de Incorporao Imobiliria Brasileiras.
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Transferncias de riscos e benefcios


Transferncias de riscos e benefcios
sobre imveis em construo

Item 14 - A receita proveniente da venda de bens deve ser reconhecida


quando forem satisfeitas todas as seguintes condies:

(a) a entidade tenha transferido para o comprador os


riscos e benefcios mais significativos inerentes
propriedade dos bens;

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OCPC 04
Item 22 - Alguns exemplos de transferncias de riscos e benefcios sobre o imvel em
construo so:
(a) o contrato firmado tem fora de escritura pblica assegurando ao comprador todos os direitos de
livre utilizao do bem (alienao, doao em garantia etc.);
(b) o contrato normalmente exige a anuncia da incorporadora/construtora caso o adquirente queira
vender seu bem para terceiros e ainda no tenha concludo o pagamento integral do preo de
aquisio; mas isso ocorre em razo da necessidade de anlise da qualidade de crdito do candidato a
novo adquirente, como ocorre em qualquer transferncia de devedor em outras
situaes;
(c) a legislao brasileira determina que para os casos em que o adquirente tenha quitado todo o
contrato, este poder vend-lo sem a necessidade de anuncia ou concordncia do incorporador/
construtor, bastando sua notificao;
(d) as situaes anteriores evidenciam que o comprador tem o direito ao bem, e somente ele, tem a
capacidade de transformar seu bem em construo em dinheiro, quando quiser e tiver o novo
adquirente com condio creditcia aceitvel;
(e) no caso dessas revendas, eventuais ganhos por valorizao normal ou anormal do imvel durante a
construo beneficiam o adquirente, e no a incorporadora/construtora; eventuais prejuzos dessa
natureza tambm so s do adquirente, o que caracteriza a transferncia de riscos e de benefcios;

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Transferncias de riscos e benefcios


OCPC 04
(CONT.) Item 22 - Alguns exemplos de transferncias de riscos e benefcios sobre o imvel em
construo so:
(f) casos reais de desapropriao tm demonstrado que os detentores do crdito indenizao so
os compradores. Essas indenizaes tm sido distribudas aos adquirentes proporcionalmente aos
valores pagos;
(g) a legislao brasileira d aos adquirentes, em deciso simplesmente majoritria, o direito de
trocar a incorporadora/construtora se esta estiver em atraso injustificado e no sanado superior a 30
dias com relao ao cronograma fixado. Obviamente, os transtornos dessa substituio podem
no indicar esse caminho como o melhor, e por isso determinados ajustes acabam ocorrendo, em que
indenizaes so pagas aos adquirentes por causa desse atraso, como pagamento de aluguel pelo
prazo adicional etc.;
(h) a Lei n 4.591/64 e a jurisprudncia brasileira tm fixado claramente que, no caso de falncia da
incorporadora ou da imotivada, e no sanada paralisao das obras por mais de 30 dias, ou de
retardo excessivo do andamento dessas obras, o direito de destituir a incorporadora e a contratao
de outra construtora. Na falncia, os bens em andamento no se incorporam massa
falida para atendimento a demais credores;
(i) o contrato de promessa de compra e venda ou o definitivo de compra e venda asseguram ao
adquirente o direito de dispor de seu patrimnio, tanto seja ele domnio (se houver venda e compra)
quanto seja ele direito aquisitivo (se houver promessa de venda e compra);

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Transferncias de riscos e benefcios

OCPC 04
(CONT.) Item 22 - Alguns exemplos de transferncias de riscos e benefcios sobre o imvel em
construo so:
(j) no caso de problema com a construo do tipo desabamento, a responsabilidade, juridicamente
no Brasil, fica com a incorporadora / construtora, que deve arcar com o prejuzo; todavia, isso no
caracteriza, por si s, que os riscos no sejam repassados aos adquirentes. Alis, esse tipo de
responsabilidade independe, de fato, da forma contratada, se genuna execuo de servio por
conta de terceiros ou de construo para entrega futura, se o problema derivar de falha da
construtora. Assim, pouco interfere na anlise presente, inclusive pela baixssima probabilidade de
ocorrncia.

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Transferncias de riscos e benefcios


No Brasil, os riscos e benefcios significativos
so, como regra, continuamente transferidos ao
adquirente durante o perodo de construo.

No exterior, para as empresas que adotam as


Normas Internacionais, o resultado s
reconhecido na entrega das chaves, quando a
entidade transfere efetivamente os riscos e
benefcios mais significativos.

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Construo e Servio vs. Empreendimentos Imobilirios


Construo & Servio
Negcio Prestao de Servios de
Construo, compreendendo prospeco,
conquista e execuo de servios de E&C,
com contratos e clientes definidos;
Estoque apenas de materiais a serem
utilizados na prestao de servios;
Receita validada desde o incio da obra,
quando da assinatura do contrato;
Reconhecimento da Receita (POC) atravs
dos custos incorridos;
Faturamento em decorrncia da relao
contratual, normalmente medies dos
servios executados;
Rentabilidade conhecida/validada desde o
incio da obra, salvo distores no custo ou
incremento na receita; tende a ser linear

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Empreendimentos Imobilirios
Negcio Indstria de Construo,
compreendendo a identificao e aquisio de
terrenos, desenvolvimento, lanamento,
comercializao e construo do imvel;
Estoque de unidades a comercializar de
empreendimentos concludos ou em construo,
alm de materiais;
Receita validada no decorrer do processo de
venda das unidades imobilirias;
Reconhecimento da Receita (POC) atravs dos
custos incorridos de unidades vendidas;
Recebimento de clientes em funo da tabela
de vendas compromissada no contrato de
compra e venda, independente do estgio da
obra;
Rentabilidade validada no decorrer do processo
de venda das unidades imobilirias

Construo e Servio
POC - Construo e Servio
CPC 17 - CONTRATOS DE CONSTRUO

Mtodo para reconhecimento das receitas de construo,


com base no custo incorrido ou no avano fsico
Mtodo com base no custo incorrido
(praticado pela Odebrecht):
Receita Reconhecida =

Receita Contratada x

Ajuste POC = Receita Reconhecida

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- BM/Fatura

Custo Incorrido
Custo Orado

Receita do Contrato
A receita do contrato deve compreender:

(a) A quantia inicial contratada; e


(b) As variaes pelas solicitaes adicionais,
reclamaes e pagamentos de incentivos contratuais:
na extenso em que for provvel que
venham a resultar em receita; e
estejam em condies de serem
confiavelmente mensurados.

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Custos do Contrato
Os custos do contrato devem compreender:

(a) Os custos que se relacionem diretamente


com um contrato especfico;
(b) Os custos que forem atribuveis atividade
de contratos em geral e puderem ser alocados
ao contrato; e
(c) Outros custos que forem diretamente
debitveis ao cliente, nos termos do contrato.

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Custos do Contrato
Exemplos de custos relacionados aos contratos:
Mo de obra direta do contrato, incluindo sua superviso;
Materiais usados na construo;
Depreciao de ativos imobilizados utilizados no contrato;
Frete dos ativos imobilizados e materiais da obra;
Aluguel de instalaes e equipamentos;
Concepo e assistncia tcnica contratados;
Estimativa de custos de retificao e garantia, etc.

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Exemplo Apurao do resultado pelo boletim de medio

Resultado apurado pelo mtodo do BM


Receita contratada
Custos orados
Margem total

100.000
80.000
20,00%

Eventos:
BM (Boletim de Medio)
Custos incorridos
Margem no ano

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Ano 1
25.800
21.800
15,50%

Ano 2
45.900
30.600
33,33%

Ano 3
28.300
27.600
2,47%

Total
100.000
80.000
20,00%

Exemplo Apurao do resultado pelo POC


Resultado Apurado Pelo Mtodo do POC
Receita contratada

100.000

Custos orados

80.000

Margem Total

20.00%

Eventos:
Ano 1

Ano 2

Ano 3

Total

25.800

45.900

28.300

100.000

1.450

(7.650)

6.200

Custos Incorridos

21.800

30.600

27.600

80.000

Margem do ano

20.00%

20.00%

20.00%

20.00%

Fatura
Ajuste de POC

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Caso Prtico
POC C&S - Caso prtico
Receita contratada
Custos orados
Margem total
Eventos:
Receita Bruta
Faturamento
Ajuste POC
Custos incorridos
Lucro Bruto
Margem no ano

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50.000
(45.000)
10,00%
Ano 1

Ano 2

16.667
16.667

22.222
10.000
12.222

11.111
40.000
(28.889)

50.000
50.000
-

(15.000)

(20.000)

(10.000)

(45.000)

1.667
10%

2.222
10%

Ano 3

1.111
10%

Total

5.000
10%

Ano 1
Receita Reconhecida = Receita Contratada x

Receita Reconhecida = 50.000 x

15.000
45.000

- 0 = 16.666,6

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Custo Orado

= 16.666

Ajuste POC = Receita Reconhecida - BM/Fatura


Ajuste POC = 16.666

Custo Incorrido

Caso Prtico
POC C&S - Caso prtico

Receita contratada
Custos orados
Margem total
Eventos:
Receita Bruta
Faturamento
Ajuste POC
Custos incorridos
Lucro Bruto
Margem no ano

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50.000
(45.000)
10,00%
Ano 1

Ano 2

16.667
16.667

22.222
10.000
12.222

11.111
40.000
(28.889)

50.000
50.000
-

(15.000)

(20.000)

(10.000)

(45.000)

1.667
10%

2.222
10%

Ano 3

1.111
10%

Total

5.000
10%

Ano 2 (acumulado)

Receita Reconhecida =

Receita Contratada x

Receita Reconhecida = 50.000 x

15.000 + 20.000
45.000

Ajuste POC =

Receita Reconhecida - BM/Fatura

Ajuste POC =

38.888 - 10.000 = 28.888

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Custo Incorrido
Custo Orado

= 38.888

Reconhecimento do Prejuzo Orado


PREJUZO ORADO

Nas obras cuja reviso do oramento prev margem negativa,

deve-se inicialmente provisionar o saldo do prejuzo a incorrer.

Na proporo em que esse prejuzo for considerado provvel, a


proviso deve ser ajustada.

Se ns temos um empreendimento cuja receita


contratada ou VGV for menor que o custo
orado, no momento em que isso for
identificado, temos que contabilizar todo o
prejuzo futuro na DRE.
No POC imobilirio o tratamento o mesmo.
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POC Imobilirio
POC Imobilirio
OCPC01 ENTIDADES DE INCORPORAO IMOBILIRIA

Mtodo para reconhecimento das receitas do segmento


imobilirio com base no custo incorrido de unidades vendidas
Mtodos do POC no
segmento imobilirio

POC adotado ao
setor de servios
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POC Imobilirio
Forma de clculo:
Receita Reconhecida = VGV Contratado x

Custo incorrido Unidades Vendidas


Custo orado Unidades Vendidas

Custo Unidades Vendidas = Custo Total x

Metragem ou Unidades Vendidas


Metragem ou Unidades Totais

Ajuste POC = Receita Reconhecida - Ingressos


Observar a clusula suspensiva - s posso reconhecer receita a partir do
momento em que o empreendimento no mais puder denunciar a incorporao
Quando o incorporador comunicar por escrito a desistncia do
empreendimento ao Registro de Imveis e aos adquirentes
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Imobilirio
A receita do empreendimento deve compreender:

A quantia inicial contratada


e suas atualizaes

3.1
3.1.1
3.1.2
3.2
3.2.1
4.1
4.1.2
4.1.3
4.1.4
4.1.5
4.1.7

Receita Bruta de Vendas


Incorporao e Venda de Imveis
Receita de Servios
Dedues da Receita Bruta
Tributos s obre Vendas
Receita Lquida
Custo de Incorporao e Venda de imveis
Custo de Incorporao
Custo de Construo
Custo do Terreno
Custos de Financiamento
Depreciao e Amortizao
Resultado Bruto

No abordaremos o Ajuste a Valor Presente (AVP)


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Custos do empreendimento
Os custos do empreendimento devem compreender:

Preo do terreno, inclusive gastos de aquisio e regularizao;

Custo dos projetos;

Custos diretamente relacionados construo, inclusive preparao do


terreno, canteiro de obras e gastos de benfeitorias nas reas comuns;
Impostos, taxas e contribuies no
recuperveis que envolvem o
empreendimento imobilirio, incorridos
durante a fase de construo
Encargos financeiros diretamente
associados ao financiamento do
empreendimento imobilirio

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3.1
3.1.1
3.1.2
3.2
3.2.1
4.1
4.1.2
4.1.3
4.1.4
4.1.5
4.1.7

Receita Bruta de Vendas


Incorporao e Venda de Imveis
Receita de Servios
Dedues da Receita Bruta
Tributos s obre Vendas
Receita Lquida
Custo de Incorporao e Venda de imveis
Custo de Incorporao
Custo de Construo
Custo do Terreno
Custos de Financiamento
Depreciao e Amortizao
Resultado Bruto

Despesas com vendas


Como so tratadas as despesas com vendas?
As despesas com vendas contemplam:

Marketing, propaganda, divulgao e assessoria de vendas;

Stand e apartamento modelo;

Corretagem sobre venda;

4.2.1
4.2.1.1
4.2.1.2
4.2.1.3

Despesas com vendas


Stand
Publicidade
Corretagem

A corretagem sobre a venda reconhecida na mesma velocidade em


que so reconhecidas as receitas (apuradas pela metodologia POC)
Stands com vida til superior a 12 meses podem ser
imobilizados e depreciados pelo prazo de vida til
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POC Imobilirio
POC IMOBILIRIO Informaes sistema
Informao do oramento e rea total

importante destacar que os encargos financeiros incorridos com


emprstimos e financiamentos, inclusive para aquisio de terrenos,
so agregados ao custo orado medida que estejam sendo
incorridos, desde que as atividades necessrias para preparar o
imvel para comercializao estejam em progresso.

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POC Imobilirio
POC IMOBILIRIO Informaes sistema
Informao do avano de custo (custo incorrido) e m vendido,
apurando assim o custo incorrido das unidades vendidas

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POC Imobilirio
Custo Unidades Vendidas =

Custo Unidades Vendidas =

Custo Unidades Vendidas =

Custo Total x

Metragem ou Unidades Vendidas


Metragem ou Unidades Totais

193.646.004,13 x

193.431.416,16

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92.331,27
92.433,70

POC Imobilirio
POC IMOBILIRIO informaes sistema

Informao do VGV, Custo Orado das unidades


vendidas e clculo da margem bruta

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POC Imobilirio
Clculo do POC
Receita Reconhecida =

VGV Contratado x

Custo incorrido Unidades Vendidas


Custo orado Unidades Vendidas

Receita Reconhecida =

286.574.948,16 x

Receita Reconhecida =

278.554.939,43

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193.431.416,16
199.000.592,74

POC Imobilirio
POC IMOBILIRIO Informaes do sistema
Demonstrao do Resultado Acumulado

O mtodo POC faz um ajuste na Receita Reconhecida, proporcional


ao custo incorrido das unidades vendidas, de forma a manter
a margem do empreendimento.
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Caso Prtico
POC IMOBILIRIO - Caso prtico
Custos Orados

45.000

Total da rea construda

20.000

Custo por m2

2,25

Ano 1
VGV Contrato
Curso Orado das unidades vendidas
Margem
Total em m2 vendidos
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Ano 2

Ano 3

10.000

21.000

50.000

9.000

18.000

45.000

10%

14%

10%

4.000

8.000

20.000

Caso Prtico
Custo Orado das unidades vendidas = Custo por m X Total de m vendido
Ano 1

Custo Orado das unidades vendidas = 2,25 X 4.000 = 9.000

Ano 2

Custo Orado das unidades vendidas = 2,25 X 8.000 = 18.000

Ano 3

Custo Orado das unidades vendidas = 2,25 X 20.000 = 45.000

O POC sempre traz informaes


acumuladas do projeto

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Caso Prtico
POC IMOBILIRIO - Caso prtico
Custos Orados

45.000

Total da rea construda

20.000

Custo por m2

2,25
Ano 1

VGV Contrato
Curso Orado das unidades vendidas
Margem
Total em m2 vendidos

Custos incorridos total


Custo Incorrido das Unidades vendidas
Estoques
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Ano 2

Ano 3

10.000

21.000

50.000

9.000

18.000

45.000

10%

14%

10%

4.000

8.000

20.000

15.000 30.000 45.000


3.000 12.000 45.000
12.000 18.000

Caso Prtico
Custo Unidades Vendidas =

Ano 1

Ano 2

Custo Total x

Metragem ou Unidades Vendidas


Metragem ou Unidades Totais

Custo Unidades Vendidas = 15.000 x

Custo Unidades Vendidas = 30.000 x

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4.000
20.000
8.000
20.000

= 3.000

= 12.000

Caso Prtico
POC IMOBILIRIO - Caso prtico

Custos Orados das Unidades vendidas


Custo Incorrido das Unidades vendidas
Estoques das Unidades vendidas

Ajuste POC

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Caso Prtico
POC IMOBILIRIO - Caso prtico
VGV Contrato
Curso Orado das unidades vendidas
Margem

Ano 1

Ano 2

Ano 3

10.000

21.000

50.000

9.000

18.000

45.000

10%

14%

10%

Demonstrao do Resultado Anual

Ano 1

Ano 2

Ano 3

Total

Receita Bruta

3.333

10.677

36.000

50.000

Ajuste POC

3.333

10.677

36.000

50.000

Custos Incorridos

3.000

9.000

33.000

45.000

Lucro Bruto

333

1.667

3.000

45.000

Margem do ano

10%

16%

8%

10%

Copyright 2013 FIPECAFI. Todos os Direitos Reservados.

Caso Prtico
Ano 1
Receita Reconhecida =

Receita Reconhecida =

VGV Contratado x

10.000 x

3.000
9.000

Receita Reconhecida =

3.333

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Custo incorrido Unidades Vendidas


Custo orado Unidades Vendidas

Caso Prtico
POC IMOBILIRIO - Caso prtico
VGV Contrato
Curso Orado das unidades vendidas
Margem

Ano 1

Ano 2

Ano 3

10.000

21.000

50.000

9.000

18.000

45.000

10%

14%

10%

Informao acumulada

Demonstrao do Resultado Anual

Ano 1

Ano 2

Ano 3

Total

Receita Bruta

3.333

10.677

36.000

50.000

Ajuste POC

3.333

10.677

36.000

50.000

Custos Incorridos

3.000

9.000

33.000

45.000

Lucro Bruto

333

1.667

3.000

45.000

Margem do ano

10%

16%

8%

10%

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Caso Prtico
Ano 2 - Acumulado
Receita Reconhecida =

Receita Reconhecida =

Custo incorrido Unidades Vendidas

VGV Contratado x

21.000 x

Custo orado Unidades Vendidas

(3.000 + 9.000)
18.000

Receita Reconhecida =

14.000

A margem de 14% deveria ter sido


apresentada desde o incio do projeto
at o ano 2 (soma das informaes da
DRE do ano 1 e ano 2)

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Caso Prtico
POC IMOBILIRIO - Caso prtico
VGV Contrato
Curso Orado das unidades vendidas
Margem

Ano 1

Ano 2

Ano 3

10.000

21.000

50.000

9.000

18.000

45.000

10%

14%

10%

Informao acumulada

Demonstrao do Resultado Anual

Ano 1

Ano 2

Ano 3

Total

Receita Bruta

3.333

10.677

36.000

50.000

Ajuste POC

3.333

10.677

36.000

50.000

Custos Incorridos

3.000

9.000

33.000

45.000

Lucro Bruto

333

1.667

3.000

45.000

Margem do ano

10%

16%

8%

10%

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Caso Prtico
Ano 3 - Acumulado
Receita Reconhecida

Receita Reconhecida

Receita Reconhecida

= VGV Contratado x

50.000 x

50.000

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Custo incorrido Unidades Vendidas


Custo orado Unidades Vendidas

(3.000 + 9.000 + 33.000)


45.000

Questes para reflexo e registro para o Encontro Presencial

Com base na aula Percentage of Completion

(POC) e na sua experincia profissional reflita


em como essa aula o ajudou a ter uma
compreenso diferente sobre o reconhecimento
da receita e o motivo pelo qual esse mtodo
utilizado. Escreva suas reflexes sobre isso.

Voc consegue identificar pontos abordados na aula


prtica com temas desenvolvidos ao longo do programa?

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