LA COPROPIEDAD

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LA COPROPIEDAD

CONCEPTO:
Es un derecho de propiedad por la que dos o ms personas ejercen sobre un mismo
bien el derecho de propiedad. Pero cada uno de ellos no son propietarios del bien (lo
que si son dueos de su parte alcuota o cuota ideal), con los que podemos decir, que
no hay divisin material de las partes, es por ello que cuando hay copropiedad, la cosa
o el derecho pertenece a varias personas, pero no se puede decir cual parte especfica
corresponde a cada uno, pues la cosa o el derecho en cuestin pertenece a todos, sin
divisin material de las partes.

Artculo 969
DEFINICION
Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o ms personas.

QUE ES LA PARTE ALICUOTA?

Es una parte ideal determinada desde el punto de vista mental aritmtico, en funcin
de una idea de proporcin. Podra decirse que es una parte que solo se representa
mentalmente, que permite establecer sobre la cosa una participacin de todos y cada
uno de los copropietarios, cuya participacin variara segn los derechos de estos.

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En este caso veremos las participaciones cuantificables y abstractas a favor de

cada uno de los cotitulares, es decir, vamos a establecer lo que le corresponde a
cada copropietario ya sea en el reparto de la renta que produce el bien en comn y
tambin cuando hacemos referencia a la distribucin de los tributos que gravan al
bien en comn o a la forma en que se distribuyen los costos de mantenimiento o
reparacin del mismo.

Artculo 970
CUOTAS DE LOS COPROPIETARIOS
Las cuotas de los propietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario.
El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas, est en
proporcin a sus cuotas respectivas.

En lo que respecta a la UNANIMIDAD, conlleva a que en los acuerdos de

administracin la aprobacin debera ser unnime por parte de los copropietarios,
este punto es criticado puesto que el criterio unnime es demasiado rgido para
decidir o no ciertos actos, con lo cual se estara afectando en forma temporal los
derechos singulares de los copropietarios, pues la sola oposicin de uno de estos
hara imposible que otros puedan beneficiarse con una adecuada explotacin del
bien comn.
Frente a ello el ordenamiento civil ha establecido dos reglas para la adopcin de
decisiones del bien comn, una regla es la de UNANIMIDAD antes mencionada
para los actos del inciso 1 del Art. 971 y la otra es MAYORIA ABSOLUTA para los
actos del inciso 2 del Art. 971. En los que respecta a MAYORIA ABSOLUTA exige
ms del 50% del total de votos que corresponde a quienes integran la organizacin
de la que se trate.

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Artculo 971
DESICIONES SOBRE EL BIEN COMUN
Las decisiones sobre el bien comn se adoptarn por:
1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o
introducir modificaciones en l.
2.- Mayora absoluta, para los actos de administracin ordinaria. Los votos se
computan por el valor de las cuotas.
En caso de empate, decide el juez por la va incidental.

En lo que respecta a este artculo hace mencin de una administracin judicial de

los bienes comunes el cual segn el Art.769 del Cdigo Procesal Civil seala que
las situaciones respecto a las cuales procede la peticin de nombramiento de un
administrador judicial son las siguientes ``A falta de padres, tutor o curador, y en
los casos de ausencia o de copropiedad. En el ltimo punto en el caso de
copropiedad la administracin judicial es una opcin para la gestin de los bienes,
porque pudiera ser que los copropietarios se encarguen directamente de la misma
o que esta se encuentre a cargo de un administrador convencionalmente
designado o, incluso, de un administrador de hecho.

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Artculo 972
ADMINISTRACION JUDICIAL DEL BIEN COMUN
La administracin judicial de los bienes comunes se rige por el Cdigo de
Procedimientos Civiles. (*)
(*) La referencia al Cdigo de Procedimientos Civiles debe entenderse
efectuada al Cdigo Procesal Civil.

Artculo 973
ADMINISTRACIN DE HECHO DEL BIEN COMN:
Cualquiera de los copropietarios puede asumir la administracin y emprender
los trabajos para la explotacin normal del bien, si no est establecida la
administracin convencional o judicial y mientras no sea solicitada alguna de
ellas.
En este caso las obligaciones del administrador sern las del administrador
judicial.
Sus servicios sern retribuidos con una parte de la utilidad, fijada por el juez
quien ser el que observara el trabajo del administrador y de acuerdo a eso
ser el porcentaje que se le retribuir al administrador.

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DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS:

Artculo 974
USO DEL BIEN COMUN
Cada uno de los copropietarios tiene el derecho de beneficiarse con las
utilidades del bien comn, siempre y cuando al beneficiarse ellos no
perjudiquen los intereses de los otros copropietarios.

Artculo

975

INDEMNIZACION POR USO

Aquel Copropietario que haga uso del bien en forma parcial o total sin incluir a
los dems copropietarios, l copropietario que hiso uso del bien comn deber
indemnizar en las proporciones que les corresponda.

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Artculo 976
DERCHO DE DISFRUTE

Este derecho le corresponde a cada uno de los copropietarios. stos estn

obligados a reembolsarse proporcionalmente los beneficios obtenidos del bien
comn.
Otro derecho es que todos los copropietarios pueden administrar la cosa
comn en forma igualitaria y as percibir los frutos que esta propiedad
produzca. Esta administracin se podr realizar a travs de acuerdos fijados en
estatutos internos que rijan la copropiedad.

DISPOSICIN DE CUOTA IDEAL Y DE SUS FRUTOS

En su afn de igualar ala copropiedad con la propiedad, el legislador establece que el

copropietario no solo tiene derecho de uso y de disfrute del bien, sino tambin del
derecho de disponer. O sea de enajenar, gravar su cuota ideal.

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Artculo 977
DISPOSICION DE LA CUOTA Y SUS FRUTOS
Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos.
Puede tambin gravarlos.

1.- el condueo tiene as un verdadero derecho absoluto sobre su cuota ideal. No

obstante este atributo debe entenderse en concordancia con lo que estipula el numeral
971, 1 del cdigo, segn el cual cuando se dispone de los bienes comunes exige la
unanimidad. Se trata de una clara paradoja que debe ser resuelta por el legislador.

2.- nosotros no cuestionamos esta norma por cuestin ideolgica, sino por tcnica
legislativa. Est bien que se fomente la libre circulacin de la riqueza, pero este
principio no debe colisionar con una redaccin adecuada. Indiscutiblemente es esta
una faculta de la mayor trascendencia, puesto que, por un lado, el copropietario
singular puede disponer (enajenar) su cuota ideal (esto es, la totalidad del bien, pues
antes de particin no existe una cuota o parte material), mientras que, por otro, es
exigible, para ser ejercitado este, la unanimidad de las voluntades de todos
los copropietarios (art. 971, 1). He aqu un contrasentido lgico, y que es fuente en la
prctica de innumerables e interminables conflictos judiciales. Pero seamos justos; no
es solo nuestro cdigo el que incurre en dicho yerro, se trata de un efecto de la
copropiedad romana.

3.- de manera genrica, el cdigo permite disponer del bien, as como que pueda
gravarse. El cdigo permite la venta y no solo la hipoteca respecto a esta ltima,
establece que cada uno de los copropietarios puede sustituir hipoteca sobre su parte
indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado al
resultado de la particin, y no tendr efecto alguno en el caso que el inmueble toque
en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin.

4.- pero obviamente, si bien un copropietario tiene la potestad de disponer y gravar su

cota ideal (en buena cuenta la totalidad del bien), tambin es cierto que los otros
coparticipes tienen el derecho de retracto en la venta a un tercero (art. 1.599. 2). O
sea que esta potestad tambin est limitada.

La cuota parte, es una porcin ideal que no se localiza materialmente en cierto lugar
de la cosa, si no que se extiende sobre la totalidad de la misma.
Dentro de la copropiedad se dan los siguientes aspectos:
1. - sobre la parte ideal, el copropietario tiene un derecho privativo, puede en principio
disponer de l, sin embargo, la ley confiere a los copropietarios el derecho del tanto,

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cuando uno de ellos pretende enajenar su cuota parte.

2. - el copropietario no puede realizar ningn acto de disposicin por el bien objeto de
la copropiedad, solamente se puede servir de la cosa comn, siempre que disponga
de ella conforme a su destino de manera que no perjudique el inters de la comunidad,
ni impida a los dems copropietarios usarlas segn sus derechos.

Nadie est obligado a la indivisin cuando la cosa comn sea indivisible y los
partcipes, no puedan convenir que es lo que se adjudicara a cada uno de ellos, en
esta circunstancia s proceder a su venta y a la reparticin de su precio entre los
interesados.
Artculo 978
CONDICIONALIDAD DE LA VALIDEZ DE ACTOS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el

ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto slo ser vlido desde el momento
en que se adjudica el bien o la parte a quien practic el acto
Artculo 979
REIVINDICACIN Y DEFENSA DEL BIEN COMN

Cualquier copropietario puede reivindicar el bien comn. Asimismo, puede

promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de desahucio,
aviso de despedida y las dems que determine la ley.

Artculo 980
MEJORAS NECESARIAS Y TILES EN LA COPROPIEDAD
Las mejoras necesarias y tiles pertenecen a todos los copropietarios, con la
obligacin de responder proporcionalmente por los gastos.
Mejoras necesarias, el artculo 916 del cdigo civil establece que pueden tener como
presupuesto la posible destruccin del bien comn, sea cual fuere el fenmeno que se
presente , la naturaleza de este tipo de mejoras nos indica que existe la necesidad
imperiosa de tener que desarrollar alguna actividad con la finalidad de evitar la
destruccin o deterioro del bien.
Las mejoras tiles, el artculo 916 define a las mejoras tiles como aquellas obras
que aumentan el valor y la renta del bien.

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Artculo 981
GASTOS DE CONSERVACIN Y CARGAS DEL BIEN COMN
Todos los copropietarios estn obligados a concurrir, en proporcin a su parte, a los
gastos de conservacin y al pago de los tributos, cargas y gravmenes que afecten al
bien comn.
Gastos de conservacin, sern gastos de conservacin aquellas erogaciones que
efecten los copropietarios para la reparacin de la cosa comn porque, reparar es
conservar; quiz la forma ms importante de la conservacin, puesto que no se trata
simplemente de conservar la cosa, tal y como se encuentra en un momento dado sino
de conservarla en aquel estado en que pueda proporcionar una mayor utilidad a los
copropietario.
Tributos, como es el caso del impuesto predial de aquellos que constituyen
verdaderas retribuciones por ciertos servicios que son brindados por la administracin
pblica a favor de quien resulte propietario o poseedor de un inmueble, tributos que en
nuestro pas son conocidos como tasas o arbitrios municipales.
Cargas y gravmenes, la expresin gravamen alude a la afectacin o limitacin que,
en sus derechos, padece el propietario de un bien sobre el cual se ha construido un
derecho real sobre cosa ajena: una servidumbre, un usufructo, una hipoteca o una
prenda.

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Artculo 982
SANEAMIENTO POR EVICCIN DEL BIEN COMN
Los copropietarios estn recprocamente obligados al saneamiento en caso de
eviccin, en proporcin a la parte de cada uno.
El saneamiento, es la obligacin impuesta legalmente al transferente de responder
frente al adquirente por las consecuencias derivadas de esa privacin.

Eviccin, es la privacin que sufre el adquirente, por mandato de una sentencia firme,
del derecho a la propiedad, posesin o uso de una cosa, que adquiri del transferente
por razn de un contrato.

LA PARTICION
Artculo 983
Nuestro legislador ha optado claramente por considerar a la particin como un acto
traslativo. El art. 983 del C.C. lo tipifica como una permuta, en donde cada
copropietario transmite su cuota ideal a cambio del derecho que se le adjudica. La
permuta es un contrato de enajenacin y, por tanto, existe transferencia de propiedad.
Por la permuta los permutantes se obligan a transferirse recprocamente la propiedad
de bienes. Otra norma que tipifica claramente el efecto traslativo de la particin, es el

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art. 982 del C.C., por el cual los copropietarios estn obligados al saneamiento en
caso de eviccin, en proporcin a la parte de cada uno.
Artculo 984
Los copropietarios estn obligados a hacer particin cuando uno de ellos o el acreedor
de cualquiera lo pida, salvo los casos de indivisin forzosa, de acto jurdico o de ley
que fije plazo para la particin.
Artculo 985
IMPRESCRIPTIBILIDAD DE LA ACCIN DE PARTICIN
El art. 985 del C.C dispone la accin de particin es imprescriptible y ninguno de los
copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripcin los bienes comunes.
La accin de prescripcin no rescribe ni se extingue en el tiempo y puede solicitarse
en cualquier momento y por cualquier copropietario, lo que es una consecuencia de
obligatoriedad para poner fin a la divisin.
Formas de hacer la particin
1) Extrajudicialmente
2) Judicialmente
Particin Extrajudicial.
El art. 986 del C.C. sostiene que los copropietarios pueden hacer particin por
convenio unnime. La particin convencional puede ser hecha mediante
sorteo.
Los requisitos para esta forma de particin son:
a) Que todos los copropietarios tengan capacidad para contratar.
b) Que exista acuerdo unnime. En cuanto a la formalidad se debe precisar
que el Cdigo Civil no ha establecido una forma, pudiendo las partes, en
esa lnea optar libremente.
Sin embargo para asegurar el derecho frente a terceros con fe registral,
debe optarse por la escritura pblica cuando se trate de bienes inmuebles.

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Particin Judicial
Es la que se lleva a cabo por el juez. La accin la puede incoar cualquier
copropietario o acreedor de este. La sentencia que ampara la pretensin no
adjudica los bienes, simplemente declara el porcentaje de participacin de cada
copropietario frente al bien o la masa de bienes factibles de divisin. As
tenemos:
Un primer caso: ser cuando los copropietarios no se han puesto de acuerdo
unnimemente para la particin convencional.
Segundo caso: Incapacidad de uno de los copropietarios.
Tercer caso: Cuando uno de los copropietarios est ausente y no ha dejado
representante con poder suficiente.
En estos dos ltimos casos el juez velar por la tutela de sus derechos
procurndoles una curadura o defensor del ausente.

Artculo 986
PARTICIN CONVENCIONAL
Los copropietarios pueden hacer particin por convenio unnime.
La particin convencional puede ser hecha tambin mediante sorteo.
Particin convencional, es realizada por los copropietarios, quienes prestan su
consentimiento en que el estado de copropiedad se extinga y en que a cada uno de
ellos se le adjudique.
Por ejemplo:
Un lote
Un departamento.

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Artculo 987
PARTICIN CONVENCIONAL ESPECIAL
Si alguno de los copropietarios es incapaz o ha sido declarado ausente, la particin
convencional se somete a aprobacin judicial, acompaando a la solicitud tasacin de
los bienes por tercero, con firma legalizada notarialmente, as como el documento que
contenga el convenio particional, firmado por todos los interesados y sus
representantes legales. Puede prescindirse de tasacin cuando los bienes tienen
cotizacin en bolsa o mercado anlogo, o valor determinado para efectos tributarios.
La solicitud de aprobacin se sujeta al trmite del proceso no contencioso, con citacin
del Ministerio Publico y del consejo de familia, si ya estuviera constituido (*)
(*) Artculo vigente conforme a la modificacin establecida por la Primera Disposicin
Modificatoria del Texto nico Ordenado del Cdigo Procesal Civil, aprobado por
Resolucin Ministerial N 10-93-JUS, publicada el 23-04-93.
La divisin convencional se rige bsicamente por la autonoma privada y en
este caso no existe controversia el ttulo que generalmente es presentado al
Registro es el Parte notarial que contiene la escritura pblica de divisin y
particin con la subsiguiente adjudicacin de inmuebles.

Artculo 988
PARTICIN DE BIENES INDIVISIBLES

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Los bienes comunes que no son susceptibles de divisin material pueden ser
adjudicados, en comn, a dos o ms copropietarios que convengan en ello, o se
vendern por acuerdo de todos ellos y se dividir el precio. Si los copropietarios no
estuvieran de acuerdo con la adjudicacin en comn o en la venta contractual, se
vendern en pblica subasta.

Bienes Indivisibles.-son aquellos que no son pasibles de fraccionamientos porque se

ser as perderan su esencia.
Por ejemplo:
Los animales vivos.
Una guitarra.

Artculo 989
PREFERENCIA DEL COPROPIETARIO
Los copropietarios tienen el derecho de preferencia para evitar la subasta de que trata
el artculo 988 y adquirir su propiedad, pagando en dinero el precio de la tasacin en
las partes que correspondan a los dems coparticipes

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EXTINCION DE LA COPROPIEDAD
Artculo 992
Causales de extincin de la copropiedad
La copropiedad se extingue por:

1. Divisin y particin del bien comn.

2. Reunin de todas las cuotas parte en un solo propietario.

3. Destruccin total o prdida del bien.

4. Enajenacin del bien a un tercero.

5. Prdida del derecho de propiedad de los copropietarios.

El caso del inc. 1, por la particin permutan los copropietarios, cediendo cada
uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio
que le ceden en los que se le adjudiquen, importando lgicamente una
transferencia de dominio de tal manera que la permuta no ser declarativa,
sino constitutiva del derecho de propiedad (Art. 983).

El caso del inc. 2 supone que un copropietario adquiere las porciones de los
dems, convirtindose en propietario del bien o bienes.

Destruccin total o prdida del bien: En cualquiera de los dos supuestos habra
desaparecido fsica y jurdicamente el bien o bienes.

Enajenacin del bien a tercero.

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Supone que los copropietarios unnimemente han transferido el bien a un

tercero y se han repartido el precio.

El ultimo inciso Perdida del derecho de propiedad de los copropietarios,

supone la existencia de una resolucin judicial, que privado a los copropietarios
de la titularidad del bien, extinguindose el derecho de aquellos a favor de un
tercero; o revertido el derecho a favor de un ente pblico.