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INFORME DE VALUACIN COMERCIAL DE PREDIO URBANO


HOJA RESUMEN
TASACION: N 1

PROPIETARIOS

JORGE LUIS PEREZ YACTAYO.

SOLICITANTE

Ing. Velarde Dorrego.

DIRECCIN RR.PP

Calle Ricardo Bentin Manzana 4 Lote 5, Seccin N 2 Primer y Segundo Piso,


Urbanizacin Villacampa, Distrito del Rmac, Provincia y Departamento de Lima.
Partida N 13076558.

DIRECCIN MUNICIPAL

DESCRIPCIN USO

Calle Ricardo Bentin Manzana 4 Lote 5, Seccin N 2 Primer y Segundo


Piso, Distrito del Rmac, Provincia y Departamento de Lima .
Vivienda.

ANTIGEDAD INMUEBLE

51 y 13 aos.

AREA TOTAL TERRENO

39.90 m2.

DECLARATORIA DE FBRICA

SI (X) NO () / TOTAL () PARCIAL (X)

CARGAS Y/O GRAVAMENES

SI (X) NO () SIN DOCUMENTACIN ()

FECHA DE VALUACIN

31 de Octubre del 2014.

OBSERVACIONES/CARGAS

rea Libre & Estacionamiento.

PERITOS

VALOR COMERCIAL
DEL PREDIO URBANO

Rogger Villasante Guzmn.


Jhonatan Calsina Sanchez.
Virgilio Flores Gamarra

34836.095 $

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INFORME DE VALUACIN COMERCIAL DE UN INMUEBLE


CALLE RICARDO BENTIN MANZANA 4 LOTE 5, SECCION N 2 PRIMER Y SEGUNDO PISO,
URBANIZACIN VILLACAMPA, DISTRITO DEL RIMAC,
PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA
1.0

MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1PROPIETARIOS.JORGE LUIS PEREZ YACTAYO.
1.2SOLICITANTE.Ing. Velarde Dorrego.
1.3OBJETO DE LA TASACIN.
Tasacin del predio para posteriormente venderlo.
1.4REGLAMENTACIN Y METODOLOGA.
Tasacin Comercial de predio urbano usando el Reglamento Nacional de Tasaciones.
1.5FECHA DE LA VALUACIN.31 de Octubre del 2014.
1.6UBICACIN.Calle Ricardo Bentin Manzana 4 Lote 5, Seccin N 2 Primer y Segundo Piso, Urbanizacin Villacampa,
Distrito del Rmac, Provincia y Departamento de Lima.
1.7LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS.Primer Piso.
Por el frente
:
Con el rea comn 2, con 1.50 ml.
Por la derecha
:
Con el Lote 7, con 2.50 ml.
Por la izquierda
:
Con el rea Comn 2, Seccin 1 y Lote 3, con 4.175 ml., derecha
3.375 ml., derecha 1.30 ml., izquierda 3.125 ml., derecha 5.375 ml.
Por el fondo
:
Con los Lotes 4 y 6, con 8.00 ml.
Segundo Piso.
Por el frente
:
Con la seccin 3, con 3.125 ml., derecha 1.30 ml., izquierda 1.70
ml., izquierda 0.70 ml., derecha 1.675 ml.
Por la derecha
:
Con el Pozo de Luz 4 y Aires del Lote 7, con 2.975 ml., derecha
1.50 ml., izquierda 3.00 ml.
Por la izquierda
:
Con los aires de los Lotes 3, con 5.375 ml.
Por el fondo
:
Con los Aires de los Lotes 4 y 6, Pozo de Luz 3, con 2.00 ml.,
derecha 1.75 ml., izquierda 1.00 ml., izquierda 1.75 ml., derecha
5.00 ml.
1.8REA DE TERRENO.El rea de terreno, segn Partida Registral, el Porcentaje de las Zonas Comunes es de 24.94%, considerando
un el rea de Terreno Matriz de 160.00 m2, por lo tanto el rea de terreno proporcional es de 39.90 m2.
1.9REA CONSTRUIDA.El rea construida del inmueble, segn Partida Registral, es de 90.03 m2. Distribuida de la siguiente
manera:

Nota: Se tiene una construccin de aproximadamente de 40.00 m2., en el tercer piso el cual no va ser considerado por
no figurar en la Declaracin Jurada de Autoevalo ni en la Partida Registral.

1.10 ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.Zonificacin


:
Residencial de Densidad Media (RDM)
Uso Actual
:
Vivienda.
Entorno
:
Residencial.

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1.11 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS.La zona donde se ubica el predio cuenta con obras de infraestructura urbana, tales como: pistas asfaltadas,
veredas de concreto, redes de agua y desage, alumbrado pblico y domiciliario.
1.12 DESCRIPCIN DELA DISTRIBUCIN DE LA EDIFICACIN.Se trata de un departamento dplex en el primer y segundo piso con frente a la Calle Ricardo Bentin. Tiene
la siguiente distribucin:
Primer piso

Segundo piso

Ingreso, sala, comedor, cocina, bao de visita, escalera de acceso al


2 piso.
Bao comn, dos dormitorios y depsitos.

1.13 CARACTERSTICAS TCNICAS DE LA EDIFICACIN.La edificacin tiene las siguientes caractersticas tpicas:
Cimentacin
:
Cimientos corridos simples.
Estructura
:
Vigas y columnas de concreto armado.
Muros
:
De ladrillo KK.
Techos
:
Losas aligeradas de concreto armado.
Pisos
:
Cermico en casi todos los ambientes.
Revestimientos
:
Tarrajeo frotachado de cemento y arena, pintura ltex lavable,
enchape de maylica y cermica en baos y cocina.
Puerta y ventanas
:
Puerta de ingreso de fierro, interiores de madera contraplacada en
interiores, ventanas de marco de aluminio y vidrio crudo.
Instalaciones Elctricas
:
Empotradas.
Instalaciones Sanitarias
:
Empotradas.
1.14 ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN.La edificacin tiene una antigedad de 51 y 13 aos y el estado de conservacin es bueno.
1.15 DEPRECIACIN.De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, segn la Tabla N 1, le corresponde un
porcentaje de 38% y 14% de depreciacin. El material predominante es el ladrillo.
1.16 INSCRIPCIN.El inmueble se encuentra inscrito en la Partida N 13076558 del Registro de Propiedad de Inmueble de
Lima y Callao.
1.17 GRAVMENES Y CARGAS.Carga tcnica inscrita en el asiento D00001 por incumplir los parmetros urbansticos y edificatorios de rea
libre y estacionamiento.
1.18 INVESTIGACIN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA AL 31-10-14

2.0

VALUACIN.
2.1VALOR DE TERRENO (VT).De acuerdo al estudio de mercado de los terrenos en la zona y en funcin de la oferta y demanda existente,
se estima el valor unitario de terreno en US$ 700.00 /m2. Luego:

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Clculo del valor de terreno exclusivo asumiendo que sale a la calle R. Bentn.
VT
=
39.90 m2 > 3(1.5) ^2
VT
=
0.5*(700)*(39.90+3(1.5)^2) = 16327.5$
VT
=
16327.5*(1.5/6)*(6.675/15) (Castigo por frente y profundidad mnima).
VT
=
1816.43$
Clculo del supuesto valor urbano en funcin al clculo anterior.
SVU
=
1816.43*(1.5/3)*(1-0.01*17.5) = 749.28$
SVU
=
749.28$
Pero debe ser como mnimo: 0.5 (VT)
SVU
=
Entonces: 908.21$
Clculo del valor de terreno comn con salida a la calle R. Bentn.
ATcomn =
17.5*1.5 = 26.25m2
C. Bentn =
26.25 > 3(1.5^2) = 6.75
VT
=
0.5*(700)*(26.25+3*(1.5)^2) = 11550$
VT
=
11550*(1.5/6) (Castigo por frente mnimo).
VT
=
2887.5$
Clculo del porcentaje que nos toca respecto al terreno comn.
%Cond.
=
25%
0.25*2887.5 = 721.875$
Finalmente el valor del terreno es:
VT
=
908.21$ + 721.875$ = 1630.085 $
2.2VALOR DE LA EDIFICACIN (VE).CUADRO DE PRECIOS UNITARIOS:
De acuerdo a las caractersticas constructivas y a los acabados del inmueble observados, y considerando los
valores del mercado se estima el valor unitario de la edificacin como:

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Este valor es el mismo para ambos pisos. Convirtiendo a dlares: 343.00 $


Valor de la Edificacin (VE):
VE
=
VUE x AT x D
Dnde:
VUE
AT
D
VAC

=
=
=
=

Valor unitario obra edificacin (US/m2).


rea Techada (m2).
Factor de depreciacin.
Valor de reas Comunes (m2).

US$ 28172.97

Por lo tanto:

VE

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2.3VALOR DE LAS INSTALACIONES FIJAS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (VI+VOC).-

El valor total de las obras complementarias e instalaciones ser.


VOC + VI
=
14092.5 Soles
Tipo de Cambio
=
1 dlar = 2.80 Soles
VOC + VI
=
5033.04 Dlares

2.4ALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP).El Valor Total del Predio (VTP), ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT), el Valor de la
Edificacin (VE), el valor de las instalaciones fijas y obras complementarias (VI+VOC); luego:

3.0

VTP

US$ 1630.085 $ + US$ 28172.97+ US$ 5033.04

VTP

US$ 34836.095

ANEXOS.

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3.1TTULO DE PROPIEDAD.3.2FICHA REGISTRAL.3.3DECLARATORIA DE FBRICA.3.4AUTOVALO.3.5PANEL FOTOGRFICO.-

Lima, 31 de Octubre del 2014.

PLANTA: PRIMER PISO.

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PLANTA: SEGUNDO PISO.

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