CONJUNTO CERRADO VILLA DEL NORTE

HOLMAN ALBERTO ARIAS CAMACHO

JOHN ALLISON MENDOZA JIMENEZ
NESTOR ALBERTO PEREZ CARDENAS

PRESENTADO: Ing. Hctor Manuel Castillo Arcos

UNIVERISDAD PEDAGOGICA Y TECNOLOGICA DE COLOMBIA

FACULTAD DE INGENIERIA
ESCUELA DE INGENIERIA CIVIL
EVALUACION DE PROYECTOS
TUNJA
2012

1. INTRODUCCION

Desde sus orgenes, el hombre siempre ha tenido la necesidad de poder contar

con un sitio adecuado donde pueda satisfacer las necesidades ms bsicas. As
mismo podemos notar que esta necesidad es constante hasta la actualidad,
donde la falta de vivienda digna es una de las necesidades que se deben suplir
para garantizar el bienestar de una sociedad.
Es por tanto que dentro de este contexto, podemos mencionar que en la
actualidad hay polticas econmicas que incentivan y ayudan a los habitantes a la
fcil adquisicin de vivienda propia.
Partiendo de este punto podemos mencionar que ante el creciente aumento de la
poblacin en la ciudad de Tunja, como foco econmico del departamento de
Boyac, permite
la implementacin de proyectos de vivienda que sean
beneficiosos para la sociedad de esta regin.
Por tal motivo, se plantea el proyecto de la urbanizacin villa del norte, el cual
est enfocado en la construccin y comercializacin de unidades de vivienda para
estratos 3 y 4 ubicado en el barrio Los Muiscas en la ciudad de Tunja.
Pero como todo proyecto de ingeniera debe ser sometido antes de su ejecucin a
una evaluacin
administrativa que involucre conceptos como planeacin,
administracin, programacin y rentabilidad con el fin de constatar la viabilidad del
proyecto de tal manera que se obtengan los mejores resultados tanto tcnicos
como econmicos al finalizar el proyecto.

2. JUSTIFICACION
El proyecto de construccin de un conjunto cerrado, tiene una relacin directa con
los planes de desarrollo del pas; un incremento de la oferta de viviendas para
cubrir las expectativas habitacionales de una poblacin, que a su
vez significara un mayor movimiento econmico especialmente en los sectores de
la construccin y servicios; que de acuerdo a la actual situacin econmica,
es una de las prioridades en los planes de desarrollo y crecimiento del pas.
El mercado consumidor al que se enfoca el proyecto de construccin de este
proyecto va enfocado a estratos nivel 3 y 4, de manera que estas viviendas sern
construidas en con un presupuesto tal que sea razonable para estos niveles
econmicos.
El proyecto de construccin de este conjunto residencial generar empleo directo
mediante la contratacin de personal experto en la ejecucin de este proyecto y su
administracin, adems genera empleos indirectos a travs de la contratacin de
servicios varios y de empresas constructoras.

3. OBJETIVOS

3.1.

OBJETIVO GENERAL

Realizar la formulacin, evaluacin econmica y financiera del proyecto

urbanizacin villa del Norte, como una solucin de vivienda para las familias de
medianos recursos de la ciudad de Tunja, de tal manera que se disminuya el
dficit cuantitativo de soluciones de vivienda que se requieren en esta regin.

3.2.

OBJETIVOS ESPECIFICOS

Realizar los estudios necesarios que permitan reconocer el mercado de la

construccin de viviendas existente en la ciudad de Tunja, como el entorno
econmico, financiero, social, legal, y poltico del proyecto.
Evaluar la relacin costobeneficio que se tendrn con la ejecucin y puesta
en marcha del proyecto.
Analizar la viabilidad de la construccin de este proyecto dentro del marco
social y econmico de la ciudad de Tunja Boyac.
Determinar cul es la situacin actual del mercado en cuanto su estado de
oferta y demanda para la ejecucin del proyecto.
Establecer las necesidades tcnicas del proyecto en cuanto a la calidad y
necesidad de equipos y herramientas para la ejecucin del mismo.
Definir la situacin y organizacin administrativa necesaria que permita la
solucin y ejecucin del proyecto de manera eficiente.
Determinar fuentes de financiacin adecuadas para la ejecucin del
proyecto que se ajusten a la economa del mismo permitiendo su viabilidad.

4. GENERALIDADES DEL PROYECTO

4.1.

GENERALIDADES DEL MUNICIPIO DE TUNJA

Tunja es una ciudad colombiana, capital del departamento de Boyac. Cuenta con
una poblacin estimada para 2012 de 177 974 Fue la capital de la repblica
homnima creada en la Constitucin de Tunja el 9 de diciembre de 1811 Se
encuentra situada sobre la cordillera oriental de los Andes, 130 km al noreste de la
ciudad de Bogot. Posee el legado precolombino de la antigua Hunza, una de las
ciudades ms antiguas de Amrica. A partir de la fundacin hispnica en 6 de
agosto de 1539 la ciudad vivi una era de esplendor en la Nueva Granada,
convirtindose en un fortn de la corona espaola y uno de los mayores centro
polticos y culturales del pas. En la poca independentista se constituy
como repblica(1811).6 Siendo capital desde la era precolombina, primero de la
repblica, luego de la provincia y hasta nuestros das del departamento de
Boyac, Tunja es un reconocido centro literario, cientfico y deportivo que alberga
un patrimonio de ms de 30 edificaciones coloniales.7 Es la sede del Festival
Internacional de la Cultura de Boyac y del Aguinaldo Boyacense, eventos de
carcter internacional. En materia de seguridad ciudadana, Tunja es considerada
en 2010 como la ciudad ms segura de Colombia8 segn el informe presentado
por el Centro Internacional para la Prevencin de la Criminalidad.

4.1.2 Demografa
La gran concentracin de la poblacin urbana (95,15% de la poblacin) conlleva a
que la Administracin municipal oriente la inversin social hacia esta zona,
atendiendo las altas demandas de servicios pblicos, salud, educacin, vivienda,
saneamiento bsico, entre otros, con cierta desventaja para el sector rural; segn
la informacin suministrada en el plan de Ordenamiento Territorial para el ao
2008, Tunja tiene una densidad poblacional urbana de 7.630. Hab/km y rural de
95 Hab/km cifra que seala el despoblamiento del sector rural.
Comparando el crecimiento vegetativo o natural para el 2005 (1.5%) con el
crecimiento promedio intercensal (2,97%) se concluye que para el ao 2005 la
tasa neta de inmigracin fue de +1,47%, demostrando que los flujos de poblacin
hacia la ciudad aportan relativamente poco con respecto a la dinmica
demogrfica interna.

Tomado de Censo Poblacional DANE 2005

4.1.3 Geologa
Para poder describir la estratigrafa y geologa del departamento de Boyac, el
ingeominas ha dividido el rea del departamento en cuatro cuencas sedimentarias
que se encuentran de occidente a oriente en las cuales el rea de estudio se
encuentra en la cuenca cordillera oriental del bloque Tunja-Duitama adems Se
encuentra limitado por las fallas de Boyac al occidente y la Falla de Soapaga al
oriente. Est constituido por los altiplanos de Tunja y Duitama, donde la cobertura
sedimentaria est compuesta por rocas de edades comprendidas entre el Jursico
y el Paleogeno, configurando la continuacin norte de la estratigrafa de la Sabana
de Bogot, debido a esto en la zona de estudio del proyecto aflora
considerablemente la formacin Bogot.

AREA DEL
PROYECTO

Figura 2. Geologa de la zona del proyecto conjunto cerrado Villa Del Norte

4.1.4 Topografa

El sector donde se localiza el proyecto donde se localiza el terreno a su alrededor

presenta una pendiente ondulada que se encuentran al rededor entre el 6 y 8%,
pero la el lote del proyecte se encuentra con pendientes muy suaves del 3 %.

Figura 3. Topografa del rea del proyecto

4.2 TIPO DE PROYECTO

Una necesidad que difcilmente ser satisfecha en su totalidad es la vivienda, en
un pas como el nuestro que se encuentra en vas de desarrollo; es por ello que
se decidi plantear el proyecto Conjunto Cerrado Villa del Norte en el barrio Los
Muiscas, considerando que ste presenta un alto nmero de habitantes en el
norte de la Ciudad de Tunja, en el cual existe una dficit habitacional por
satisfacer, ofreciendo para este propsito viviendas de calidad que suplan esa
necesidad, cumpliendo con todas las leyes, normas y reglamentos establecidos en
nuestro pas para la planificacin y construccin de viviendas.
El proyecto que se plantea constituye del diseo, construccin y operacin de 24
viviendas; las cuales cuentan con dos plantas y un altillo de dirigidas a familias de
estratos 3 y 4. Adicional a esto cabe notar que las viviendas se ubicarn en un
conjunto cerrado, el cual contar con vas internas que facilitarn el movimiento
tanto de peatones como de vehculos.
El proyecto conjunto cerrado Villa del Norte, es un proyecto de cmodas
vivienda unifamiliar, las cuales cuentan con zonas verdes, zonas de recreacin,
accesos tanto para para vehculos como para peatones y en general fcil
accesibilidad a las vas principales.
Las viviendas cuentan en el primer nivel con garaje, cocina, sala-comedor y
patio. En el segundo nivel tiene dos habitaciones, un estudio y un bao.

Finalmente en el tercer nivel se tiene la habitacin principal con bao privado y

terraza al aire libre. El rea constructiva total que tendr ser de 172 m 2.

4.2.1 CLASIFICACION DE PROYECTO

El proyecto Villa del Norte se clasifica de la siguiente manera:
CARCTER DEL PROYECTO
SECTOR
OBJETIVO
EJECUTOR
AREA DE INFLUECIA
TAMAO

Financiero
Grupo de infraestructura
Produccin de viviendas unifamiliares de estrato 3
Privado
Local
Pequeo

5. FORMULACIN DEL PROYECTO

5.1 IDENTIFICACION DE LA IDEA
5.1.1. Situacin general de la regin.

El proyecto es promovido por la constructora J&H S.A. ya que ha visto el

constante crecimiento de vivienda en dicho sector, a su vez que el comercio de la
zona se encuentra en su auge y dada su cercana con importantes sitios de
inters para comunidad como lo es la Clnica Medilaser, La Universidad De
Boyac y El Centro Comercial Rio , entre otros , se motiva la realizacin de la
construccin de vivienda para los estratos 3 y 4 de las ciudad de Tunja ya que
adems se encuentra acorde con los palanes de vivienda del municipio puesto
que El uso residencial ocupa el segundo lugar en importancia dentro de los usos
del suelo urbanos con un rea de 672 Has y un porcentaje del 30.83% del rea
urbana total, ya que la elaboracin de esta proyecto traer progreso a la
comunidad y una mejor calidad de vida a sus habitantes.
5.1.1.1 Infraestructura vial disponible
La zona presenta mltiples vas de acceso pavimentadas dentro de las cuales se
destacan transversal 1E y carrera 2E adems de esto cuenta con otras
importantes vas como la avenida universitaria, de tal manera que se facilita el
transporte de insumos, materiales, maquinaria y de cualquier elemento necesario
para la ejecucin del proyecto.
5.1.1.2 Situacin socioeconmica del rea del proyecto
El rea de estudio se encuentra entre los estratos 3 y 4 segn el plan de
desarrollo urbano adems dicha zona se encuentre una gran influencia econmica
bastante considerable ya que cuenta con una gran cantidad de tiendas , locales,
supermercados, restaurantes etc. Que suministran las necesidades de los
habitantes del sector as como los estudiantes de universidad de Boyac.
5.1.1.3 Caractersticas Econmicas del rea del proyecto
La economa en la ciudad de Tunja se presenta en los siguientes sectores
econmicos en la parte de prestacin de servicios encontramos; Empresa de
Energa de Boyac (EBSA), Lotera de Boyac y Proactiva aguas de Tunja, en
industria tenemos; Industria de licores de Boyac, HOLCIM, y en la parte
comercial Unicentro y Makro.

5.1.1.4 Caractersticas Culturales del rea del proyecto

Dentro de las actividades culturales principales en la ciudad de Tunja se encuentra
en festival internacional de la cultura que se realiza entre los meses de agosto y
septiembre, la semana santa Semana Mayor es una de las mas tradicionales en

el pas contiene grandes actividades culturales y el aguinaldo Boyacense el 16 al

24 de diciembre de cada ao. La Fiesta de Boyac para Colombia. Actividad
Cultural. Como evento principal esta una serie de conciertos con artistas
reconocidos y con figuras en progreso, la cual tiene lugar cada noche del
aguinaldo

5.1.2 Estudio De Propsito Del Proyecto

El propsito de nuestro proyecto es trabajar en la elaboracin de viviendas
cumpliendo con los estndares de comodidad y seguridad que se exigen en la
reglamentacin Colombiana, la elaboracin del proyecto debe realizarse en un
plazo mediano. Todas las actividades que se realicen en la ejecucin del mismo,
logrando suplir la carencia de vivienda que se est generando por las diversas
actividades del sector y su constante crecimiento poblacional. Dentro de los
estudios pertinentes a desarrollar para el proyecto podemos encontrar podemos
encontrar 5 etapas importantes que son:
1. Definicin del proyecto: se encuentra a cargo el gerente como sus
asesores.
2. Formulacin del proyecto que se encuentra
a
cargo
ingeniero
especializado sobre el tema.
3. Evaluacin previa encargado por la parte administrativa de la empresa.
4. Fase ejecucin y supervisin se encuentra a cargo por el ingeniero director
de obra.
5. Evaluacin posterior se encontrar a cargo por el gerente de la empresa
como por parte del ingeniero director de obra.
5.2 ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD
El estudio de prefactibilidad econmica, para la construccin del proyecto
Conjunto Cerrado Villa del Norte, comprende varias etapas: Inicialmente,
requiere de un estudio de mercado, el cual servir para establecer el mercado
meta a perseguir, de manera que el producto ofrecido logre posicionarse en el
mismo. Adems, conlleva conocer a fondo las normas, requisitos legales y
reglamentos vigentes, tanto para el proceso de urbanizacin como para la
construccin, a efecto que pueda elaborarse correctamente el proyecto y as
someterlo a la revisin y aprobacin correspondiente para que se obtenga la
licencia de construccin respectiva.

El Estudio de Prefactibilidad Econmica permitir establecer, por medio de

tcnicas y mtodos de evaluacin financiera, el rendimiento o capacidad que
tendr un proyecto para el inversionista, de manera que pueda reducirse el riesgo
de una mala inversin econmica, estableciendo as el posible beneficio
econmico a obtener, ya sea a corto, mediano o largo plazo.

5.2.1.

Estudio De Mercado

Para satisfacer una necesidad existente en el mercado, es necesario conocer a

profundidad los gustos, exigencias, expectativas, entre otras cosas, que tienen los
posibles compradores sobre el producto o servicio que se ofrece. Aunque resulta
bastante difcil predecir con certeza lo que piensan y sienten stos, es indudable
que un estudio de mercado ayudar a identificar, a travs de la reunin, registro,
anlisis e interpretacin de la informacin obtenida, las oportunidades que se tiene
en el mercado meta.
5.2.2.

Proceso Del Estudio De Mercado

Este proceso cuenta con cuatro pasos fundamentales 1:

5.2.2.1.

Definicin del problema.

Plan de investigacin.
Aplicacin del plan de investigacin.
Interpretacin de resultados.
Definicin del problema.

En el estudio de mercado, se suele designar como problema a la situacin que

se analiza, independientemente de que dicha situacin sea favorable o
desfavorable, lo cual permitir planear los objetivos de la investigacin o estudio
de mercado.
Para la construccin de viviendas, es necesario determinar:

Diseo de las viviendas.

Mercado meta.
El concepto y la aceptacin del lugar de ubicacin del proyecto.
Precio de las viviendas.
Gustos y necesidades de los posibles compradores.
Servicios a ofrecer.

1 BECA Urbina Gabriel. Evaluacin de Proyectos, Editorial Mc Graw Hill.

5ta Edicin Korea 2006.

5.2.2.2.

Plan de investigacin.

Consiste en determinar qu informacin especfica se necesita. Para ello, es

necesario obtener datos secundarios, primarios o ambos. Los datos secundarios
son informacin que ya existe en alguna parte y que ha sido reunida para otro
propsito. Los datos primarios son informacin reunida para el propsito
concreto que se tiene en mente.
5.2.2.3.

Servicios pblicos

La ciudad de Tunja, y en especial el sitio en el cual se realizar el proyecto cuenta

con acceso a los siguientes servicios pblicos:

Prestacin servicio de energa.

Prestacin servicio de acueducto y alcantarillado.
Prestacin de servicio de recoleccin de basuras.
Prestacin de servicio de gas domiciliario.
Prestacin de otros servicios como televisin, telefona e internet.

Tomado de Censo Poblacional DANE 2005

5.2.2.4.

Economa

Las principales actividades econmicas en las cuales se basa el desarrollo de la

ciudad son principalmente: la industria, el comercio, los servicios y otras
actividades.

Tomado de Censo Poblacional DANE 2005

Considerando que estos datos secundarios no ofrecen toda la informacin

necesaria para el estudio de mercado, es indispensable disear un plan a fin de
reunir datos primarios, el cual requiere una serie de decisiones en cuanto al
procedimiento de la investigacin, los mtodos para establecer contactos, los
planes para aplicar muestras y los instrumentos para investigar.
El procedimiento o enfoque de la investigacin puede efectuarse a travs del
mtodo de observacin, experimento o encuesta. El mtodo de observacin
consiste en reunir datos primarios observando a personas, hechos y situaciones
pertinentes. La investigacin por medio de la experimentacin es conveniente
para reunir informacin causal, ya que intenta explicar las relaciones entre causa y
efecto. La investigacin por medio de encuestas es el mtodo que ms se usa
para obtener datos primarios, ya que es adecuado para reunir informacin
descriptiva.
Considerando que para este estudio de mercado se requiere conocer informacin
relacionada con las actitudes, preferencias, comportamiento, entre otras cosas,
de los posibles compradores de viviendas, es conveniente reunir datos primarios
a travs del mtodo de encuestas.
5.2.2.6. Mtodo de encuestas: La recopilacin de datos mediante el contacto
directo con un nmero limitado de personas, escogido de un grupo ms grande,
se llama mtodo de encuesta, o de cuestionarios, porque se emplea un
cuestionario para conseguir la informacin deseada. Para reunir la informacin

puede recurrirse a los mtodos de comunicacin con cuestionarios por correo,

telfono o entrevistas personales.
Gracias a la gran versatilidad que tiene su aplicacin, no cabe duda que las
entrevistas personales son el mtodo que da mejores resultados para casi todos
los estudios de mercados; razn por la cual este mtodo ser aplicado para el
estudio de mercado de construccin de viviendas.

El cuestionario para el estudio: Una vez elegido el mtodo de comunicacin

apropiado para el estudio de mercado, el siguiente paso en la formulacin de la
estrategia para del proyecto ser la elaboracin del cuestionario.
El cuestionario est compuesto por una serie de preguntas que se le presenta a
un entrevistado para que conteste. La forma de la pregunta puede influir en la
respuesta; es por ello que debe tubo cuidado en las palabras que a usar, as como
el emplear un lenguaje sencillo, directo e imparcial. El orden de las preguntas
tambin es importante, por lo que llevan un orden lgico. El modelo de encuesta
para la obtencin de informacin de primera mano se encuentra en el ANEXO 1.

Diseo de la muestra: Para disear una muestra deben tomarse tres decisiones.
En primer lugar, la unidad de la muestra (Quin ser encuestado?). En
segundo lugar, el tamao de la muestra (Cuntas personas habr que
encuestar?). En tercer lugar, el plan de muestreo (Cmo se elegir a las
personas de la muestra?).
El problema bsico aqu es determinar a cuntas personas habr que encuestar.
Por lo general, la muestras ms numerosas dan resultados ms fidedignos que las
muestras ms reducidas; sin embargo para lograr una precisin satisfactoria, no
se hace necesario incluir en una muestra a todo el universo. Una frmula general
para establecer el tamao de la muestra es la siguiente:

Dnde

N = tamao de la poblacin.
n = tamao de la muestra.
z = Variable estndar en la curva normal (nivel de confianza).
p = porcentaje de la probabilidad de que el producto sea aceptado.
q = porcentaje de probabilidad de que el producto sea rechazado.
e = porcentaje de error deseado en el tamao de la muestra.

Para determinar el tamao de nuestra muestra, es necesario determinar dos

aspectos importantes sobre los cuales se trabajar:
1. Se utilizar un nivel de confianza del 95%, pues es el que se considera
adecuado. Esto significa una variable estndar en la curva normal, z, de
1.96.
2. El error mximo a permitir corresponde a un 5%, pues es el que
generalmente se utiliza en estos casos.
Por lo tanto, se cuenta con los datos siguientes para calcular el tamao de la
muestra:

n=

N= 17797 (poblacin econmicamente activa, mayor de 18 aos de edad

que se tendr en cuenta para el proyecto)
z= 1.96 (para un grado de confianza del 95%)
p= 0.5
q= 0.5
e= 5%

1,962177970,50,5
2
2
0,05 ( 177971 ) +1,96 0,50,5

n=376,1

El tamao de muestra ser de 376 encuestas.

Muestreo: se considera que lo ms conveniente es utilizar un muestreo

aleatorio al azar estratificado, ya que en este caso es necesario dividir el
universo o poblacin que se encuentra econmicamente activa de las que no
lo estn, ya que ese deber ser el segmento de mercado indicado.
5.2.3. Aplicacin del Plan de investigacin.
sta es una de las partes ms importantes del proceso de investigacin, ya
que consiste en reunir, procesar y analizar la informacin obtenida de las

encuestas, en donde la estadstica descriptiva es una de las herramientas

indispensables para llevar a cabo dicho proceso y as facilitar significativamente la
interpretacin de resultados.
El cuestionario, como parte fundamental del estudio de mercado, tiene como
objetivo determinar lo siguiente:
Dficit habitacional (necesidad de vivienda).
Servicios con los cuales debe contar el proyecto de viviendas.
Diseo de las viviendas.
Precio de las viviendas.
Ingreso promedio mensual de la poblacin econmicamente activa.
El cuestionario fue presentado fue presentado para toda la ciudad de Tunja, capital
del departamento de Boyac. La cual mostro que puede ser una ciudad
econmicamente activa, cuyo sexo y rango de edades se presentar a
continuacin (para los 376 encuestados).
Figura 1.Porcentaje de hombres y mujeres encuestados

% de Hombres y Mujeres Encustados

42%
masculino

femenino
58%

Figura 2. Rango de edades.

Rango de edades de las personas encuestada

18-25

26-35

36-45
11%

4%1%
46-55
12%

56-65

66 en adelante

32%

40%

Con el fin de establecer el dficit habitacional, se plante la pregunta No. 1, en la

que se obtuvo lo siguiente resultados que se mostraran a continuacin:
Figura 3. Dficit habitacional
Posee vivienda propia?
27%

si
no

73%

Para establecer el inters que despierta el proyecto de construccin de viviendas

para el sector, as como la adquisicin de las mismas, se plante la pregunta No.
2, obtenindose la siguiente informacin:
Figura 4. Inters del encuestado por adquirir vivienda propia
Estara dispuesto a adquirir vivienda propia?

35%

si
65%

no

Para el concepto y la aceptacin del lugar de ubicacin del proyecto son de suma
importancia ya que este un principal tem de la viabilidad del proyecto por ello, se
plante la pregunta No. 3, en la cual se obtuvo la siguiente informacin:
Figura 5. Aceptacin la ubicacin y concepto de vivienda

Le gustara vivir en un lugar rodeado por abundante vegetacin en cercana con universidades, clnicas, centros comerciales y restaurantes?
16%
si
no
84%

Algo fundamental para poder definir el inters de proyecto es la aceptacin y

posterior compra de las viviendas, la cual estar definida por los servicios que
ofrezcan. La pregunta No. 5 tiene como propsito conocer la prioridad que cada
uno de stos tiene para los posibles compradores; la informacin obtenida es la
siguiente:
Tabla 1. Tabulacin de los resultados.
5. De las siguientes opciones, indique por orden prioridad de 1 a 3 la
importancia que para usted tiene cada uno de los siguientes
servicios?
prioridad
1
%
2
%
3
%
Total
Agua potable
376 100
0
0
0
0,00
376
Energa elctrica
376 100
0
0
0
0,00
376
Calles pavimentadas
234 62,23 102 27,13 40 10,64 376
Red de drenajes
354 94,15 14
3,72
2,13
sanitario
8
376
Telfono
121 32,18 101 26,86 154 40,96 376
rea Recreativa
80 21,28 122 32,45 174 46,28 376

Figura 6. Importancia de los servicios para la vivienda

indique por orden prioridad de 1 a 3 la importancia que para usted tiene cada uno de los siguientes servicios?

% de propridad del servicio

100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0

Derivado que el agua potable es uno de los servicios ms importantes en el

proyecto de viviendas, es conveniente conocer lo que opina la poblacin en
general, respecto al servicio que actualmente le ofrece la municipalidad. En este
caso, se plante la pregunta No. 6, en la que se obtuvo la informacin siguiente:
Figura 7. Calidad de servicio de agua de la ciudad de Tunja.

Cmo califica el servicio de agua potable que el municipio le proporciona?

3% 1%

Excelente
37%

32%

Muy bueno
Bueno
Regular
Malo

26%

Otro servicio que vale la pena analizar, es la seguridad o vigilancia en un lugar

para vivir dado la importancia del proyecto; por ello, en la pregunta No. 7 se
consult lo que opina la poblacin respecto a este tema, obtenindose los
siguientes resultados que se mostraran a continuacin:
Figura 8. Servicio de vigilancia
7. La seguridad o vigilancia en un lugar para vivir debe ser?

17%
34%

10%

Sumamente importante
Muy importante
Mediamente importante

21%

No muy importante
18%

Carece de importancia

Otro factor de vital importancia para el proyecto y que influir considerablemente

en la compra de una vivienda, es el tipo o modelo de la misma; para ello, ser
necesario establecer el tamao y la forma de los ambientes que sta tendr. En
las preguntas Nos. 8 y 9 se plantea esta situacin, en las que se obtuvo la
informacin siguiente:
Figura 9. Diseo de la vivienda

En un terreno de 6 metros de frente por 12 metros de fondo, qu tipo diseo prefera para la construccin de la vivienda?

Construccin de un
nivel

12%
29%

59%

construccin de 2
niveles
construccin de 2
niveles y altil o

Figura 10. Tipo de vivienda

De los siguientes tipos de vivienda, cules de estas de estas se adaptara a las necesidades que usted tiene como usuario?
Dos dormitorios cocina, Sala-comedor, bao completo, jardn y patio posterior
3%
27%
Tres dormitorios, cocina ,Sala-comedor, bao completo, jardn y patio posterior
70%
Tres dormitorios, cocina, sala-comedor, bao de visitas y 2 bao completo ,garaje
techado, jardn Y patio posterior

Es importante tomar en cuenta la opinin de los posibles compradores, con

respecto al precio que consideran justo para el tipo de vivienda elegido. Ya que
esta pregunta nos permitira determinar si el precio de las viviendas determinadas
para el proyecto es el ms adecuado para atraer compradores En la pregunta No.
10 se plantea esta situacin, presentando la informacin que a continuacin se
indica, considerando nicamente el tipo de vivienda que ms aceptacin tuvo
entre los encuestados.

Figura 11. Precio de la vivienda

Cul considera usted que sera un precio justo para el tipo de vivienda elegida?
7% 3%

90 a 100 millones

11%

101 a 110 millones

11%

111 a 125 millones

15%

6%

126 a 135 millones

136 a 150 millones
20%

27%

151 a 160millones
162a 175millones
176 a 200 millones

Para conocer el potencial del mercado, es necesario establecer el estatus o

condicin econmica de la poblacin, ya que ello ser un factor determinante en la
compra de viviendas. En la pregunta No. 3 se plante esta situacin, de la cual se
obtuvo la siguiente informacin:
Figura 12. Condicin econmica de la poblacin
Le gustara vivir en un lugar rodeado por abundante vegetacin en cercana con universidades, clnicas, centros comerciales y restaurantes?

12%
si
no
88%

Con el propsito de establecer la condicin o clase social de la poblacin

econmicamente activa (que representar el poder adquisitivo o capacidad de
compra), se plante la pregunta No. 11, la cual permitir conocer el promedio de
ingresos personales que ellos tienen, y por ende el mercado meta a perseguir de
lo cual se obtuvo la siguiente informacin:

Figura 13. Ingresos personales

De la pregunta que si es una persona econmicamente activa , si su respuesta es SI, indique una aproximacin de sus ingresos personales mensuales
de 1 a 2 slmin
4% 0%1%

de 2 a 3 slmin

12%

33%

de 3 a 4 slmin
26%

de 4 a 5 slmin
de 5 a 6 slmin
de 6 a 7 slmin

24%

de 7 a 8 slmin
mas de 9 slmin

Cabe resaltar que este tipo de pregunta, el encuestado no responder con claridad
debido a que son muy reservados en ese tipo de preguntas
5.2.4

Interpretacin de resultados

Una vez que se analiza la informacin obtenida por medio de las encuestas,
realizada a la poblacin del a ciudad de Tunja, la cual (en su mayor parte) est
comprendida entre las edades de 18 a 45 aos, pudo establecerse lo siguiente:
1. Entre la poblacin mayor de 18 aos de edad, la cual est econmicamente
activa en su gran mayora, se tiene un dficit habitacional del 35 % lo que
representa que, tericamente, se tiene un mercado potencial de 177974
habitantes de la ciudad de Tunja, respecto al total de la poblacin
econmicamente activa.
2. Este mercado potencial aumentar significativamente, ya que el 65 % de los
encuestados mostr inters en adquirir vivienda propia.
3. El concepto y ubicacin del proyecto tendr bastante aceptacin entre la
poblacin, ya que al 84 % le gustara vivir gustara vivir en un lugar rodeado por
abundante vegetacin en cercana con universidades, clnicas, centros
comerciales y restaurantes el restante 16% no aceptara el concepto y ubicacin
del mismo.
4. El agua potable, la energa elctrica y la red de drenajes sanitarios son los
servicios que tienen prioridad 1 para la mayor parte de la poblacin (importancia

del 100%, 100% y 94,15 %, respectivamente); por lo que stos no deben faltar en
el proyecto de viviendas y en cualquier otro tipo de proyecto. Las calles
pavimentadas y el servicio de telfono tienen prioridad 2 para la poblacin
(importancia del 62,23% y 40,96%, respectivamente), aunque se considera que el
primero de stos tampoco debe faltar en este proyecto. Por ltimo, el rea
recreativa es la de menor prioridad para la poblacin, pero tuvo un porcentaje del
21,28 % por cual es de vital importancia considerarla para el proyecto.
5. Respecto al servicio de agua potable la cual es prestada por proactiva aguas
de Tunja la cual los usuarios la calificaron de la siguiente manera, el 1 % de los
encuestados lo calific como malo, seguido del 6 % que considera que dicho
servicio es regular; el 33% de la poblacin califica como bueno este servicio, 26 %
lo califica como muy bueno y 37 % como excelente. Por lo tanto, se puede
considerar que el servicio de agua potable prestado por proactiva es bastante
bueno, adems que se encuentra como prioridad 1 para un 100 % de los
encuestados, la cual encamina al proyecto hacia su viabilidad, el cual disminuye
en gran medida los costos.
6. Para el 34% de los encuestados, la seguridad o vigilancia en un lugar para vivir
es sumamente importante, seguido de un 18 % de la poblacin que opina que
sta es muy importante; el 21 % opin que la misma es medianamente importante
adems que el 10% es de la poblacin considera que no es muy importante a su
vez que 17 % opina que carece de importancia. Por lo tanto, considerando que
para para la elaboracin del proyecto es recomendable ofrecer los servicios de
vigilancia tanto a la entrada y salida del conjunto, adems de seguridad
perimetral, los cuales darn un valor agregado al proyecto de vivienda pero dado
un estudio de prevencin para la criminalidad en el 2010 dijo que Tunja es la
ciudad ms segura de Colombia.
7. En lo que respecta al diseo en la construccin de viviendas, el 12 % de los
encuestados prefiere una vivienda de 1 un nivel, por otra parte el 29 %
encuestados prefiere construcciones de 2 nivel, mientras que el 59 % gustan las
vivienda de dos niveles y altillo, por lo cual indica que este tipo de vivienda se
ajusta a las condiciones del proyecto.
8. En cuanto al tipo de vivienda a construir, el que ms aceptacin tuvo entre los
encuestados fue del 70 % el cual ofrece Tres dormitorios, cocina, sala-comedor,
bao de visitas y 2 bao completo ,garaje techado, jardn Y patio posterior el cual
se ajusta a las necesidades del proyecto la cual es la ms viable a desarrollar.
9. Para El 27 % de las personas que prefieren el tipo de vivienda antes indicado
consideran que el precio justo para la misma es entre 126 a 135 millones de
pesos, el 20 % opina que el precio justo oscila entre 111, y 125 millones de pesos;

el 15 % considera que el precio justo es entre 101 y 110 millones de peso, razn
por la cual se debe considera que el proyecto las viviendas se puede oscilar en
precios de 101 y 140 millones de pesos, estos valores de vivienda pueden llegar
a aumentar dado el prado de importancia del proyecto.
10. La informacin hasta ahora obtenida tiene mucha relevancia, ya que el 88,30
% de los encuestados son personas econmicamente activas, cuyo ingreso
mensual (para el 25,80 %) oscila entre 2 y 3 salarios mnimos el 24,47 % tiene
ingresos mensuales entre 3 y 4 salarios mnimos ; el 32,71% posee ingresos
mensuales entre 4 y 5 salarios mnimos, mientras que el 3,72 % tiene ingresos
mensuales entre 5 y 6 salarios mnimos.
11. Con esta informacin se establece que, en buena medida, las clases media
baja y media son las ms representativas en la ciudad de Tunja, habiendo un
porcentaje un tanto significativo de poblacin que pertenece a la clase media alta y
alta.

6. ELEMENTOS DEL ESTUDIO DE MERCADO

6.1. DESCRIPCIN DEL BIEN O SERVICIO
6.1.1. Usos: El proyecto de vivienda unifamiliar Conjunto Cerrado Villa del Norte,
presenta un modelo de vivienda el cual est destinado a uso residencial.
6.1.2. Usuarios: Las viviendas del proyecto estn destinadas a familias de
estratos 3 y 4, los cuales tengan las facultades econmicas para adquirir
dicho bien, adicional a que se vean reconfortados con los servicios que
brinda la vivienda.
6.1.3. Presentacin: El conjunto cerrado Villa del Norte, tiene mltiples ventajas
como lo es su ubicacin, pues al estar ubicado cerca a las vas principales
se tiene una fcil movilidad, tambin se cuenta con una ubicacin cerca de
la Universidad de Boyac, a la clnica Medilaser, al centro comercial rio
entre otros ms. El proyecto est conformado por 24 soluciones de
vivienda familiar, las cuales cuentan con zonas verdes y de recreacin
dentro del conjunto adems de vas internas que permiten la fcil
movilidad dentro el conjunto cerrado.
6.1.4. Composicin y caractersticas fiscas: El proyecto conjunto cerrado villa
del norte est conformado por 24 soluciones de vivienda las cuales estn
conformadas por un diseo nico el cual contiene:

En el primer nivel cuenta con garaje, sala comedor, patio de ropas, y

bao.
En el segundo nivel cuneta con 2 habitaciones, un estudio y un bao
Finalmente en el tercer nivel se tiene la habitacin principal, la cual
cuenta con bao privado. Adems en este nivel se cuenta con una
terraza

6.1.5. Legislacin y otros aspectos institucionales: Dentro de la legislacin y

normatividad que se tiene para la construccin en el municipio tenemos
que se deben cumplir con la siguiente legislacin.
6.1.5.1.

Nacional: a nivel nacional se tiene:

El decreto 1469 de 2010 Por el cual se reglamentan las
disposiciones relativas a las licencias urbansticas; al
reconocimiento de edificaciones; a la funcin pblica que
desempean los curadores urbanos y se
expiden otras
disposiciones.

6.1.5.2.

Municipal: La normatividad municipal a cumplir ser:

El plan te ordenamiento territorial, teniendo en cuenta todo lo
referente a usos de suelo, con el fin de as poder realizar el
proyecto en armona tanto con la normatividad como con el medio
en el cual se va realizar
La circulas nmero 5 de marzo de 2008 de la Alcalda Mayor de
Tunja.

6.2. EL CONSUMIDOR
6.2.1 La demanda
El objetivo: Bsicamente podemos enmarcar el estudio de la
demanda dentro de los trminos de satisfacer la necesidad de
vivienda en la ciudad en Tunja, dado que por el creciente aumento
de la poblacin en la ciudad se requiere el aumento de las
soluciones de vivienda para familias de estratos 3 y 4.
Dentro del estudio exploratorio previo que se realiz mediante
informacin obtenida de primera mano( mediante encuestas), como

de informacin obtenida de fuentes se podo concluir que la

demanda de la zonas es alta, y la oferta de sector de la
construccin no ha satisfecho totalmente dicha demanda, por ende la
implementacin de un futuro proyecto de soluciones de viviendas
para la poblacin actual de la ciudad probablemente ser fructfero.
Las variables: las principales que pueden afectar la demanda tras
el estudio y anlisis de los datos obtenidos de la investigacin de
campo realizada son:

El nivel de ingreso de la poblacin demandante de solucin

de vivienda que para el sector evaluado se encuentra entre 3
y 4 slmv.

Los
futuros compradores, los cuales se pueden ver
influenciados a la compra en otros proyectos.

El patrn de gasto de los consumidores encaminado a

adquisicin de vivienda propia.

La tasa de crecimiento de la poblacin, la cual para la regin

presenta un crecimiento notable.

El comportamiento de los bienes sustitutos que para el caso

del proyecto estn identificados por otros proyectos de
construccin que se ubican actualmente en la regin.

El comportamiento de los bienes complementarios, como es el

caso de los insumos necesarios para la realizacin del
proyecto durante toda la ejecucin del mismo.

Las preferencias de los consumidores, los cuales podran

optar por otras alternativas tales como apartamentos, u otras
soluciones con unas caractersticas que se acoplen mejor sus
gustos que las caractersticas propias del proyecto.

la

rea de mercado: Dadas las posibilidades reas en la ciudad en las

cuales se podra presentar un alto indicie de demanda de vivienda, se
estudiarn 3 localizaciones posibles, que ms adelante se describirn.
Dentro del rea de mercado se tienen unos datos bsicos de entrada,
los cuales nos permiten estimar el posible nmero probable de
consumidores y apreciar circunstancias que limitan, condicionan o

facilitan su consumo.
caractersticas.

Para

ello

estudiamos

las

siguientes

a) La poblacin: La poblacin actual de la ciudad de Tunja es

aproximadamente 177977 habitantes, donde teneos los siguientes
indicadores segn el ltimo censo realizado por el DANE en el ao
2005

La estructura de la poblacin por sexo se encuentra dada de

la siguiente manera:

TOMADO CENSO GENERAL 2005. DANE

El nivel educativo de la poblacin est dado as:

TOMADO CENSO GENERAL 2005. DANE

b) El ingreso: De acuerdo con los resultados obtenidos tras la

investigacion de campo realizada se tiene que el promedio de ingreso
para la poblacion esta dada asi:

De la pregunta que si es una persona econmicamente activa , si su respuesta es SI, indique una aproximacin de sus ingresos personales mensuales
de 1 a 2 slmin
4% 0%1%
33%

de 2 a 3 slmin

12%

de 3 a 4 slmin
26%

de 4 a 5 slmin
de 5 a 6 slmin
de 6 a 7 slmin

24%

de 7 a 8 slmin
mas de 9 slmin

c) La zona de influecia: Para el caso de nuestro proyecto de

acuerdo a la evaluacion que se realiza de la ubicacin se evalua el
comportmiento de la demanda en del sector, asi como la zona de
influencia que tendra.
El comportamiento histrico: De acuerdo a los resultados obtenidos de
la informacin obtenida a travs de las encuestas ya que no se pudo
establecer informacin censal sobre la demanda
para realizar una
proyeccin se obtuvieron los siguientes datos.

Posee vivienda propia?

27%
si
no
73%

6.2.2 La oferta
El estudio de la oferta dentro del proyecto a realizar, tiene un alto grado de
importancia ya que tiene como objetivo identificar la forma como se ha atendido
y como se atender en futuro la demanda de soluciones de vivienda en la ciudad
de Tunja.
Listado de proveedores y rgimen del mercado

Dentro del estudio de la oferta se iniciar por analizar la oferta de todos posibles
proveedores los insumos requeridos para el desarrollo del proyecto. As para el
proyecto a realizarse dentro de la ciudad de Tunja se tiene la siguiente lista de los
posibles proveedores

Rgimen de mercado
Al analizar el comportamiento del rgimen del mercado en Tunja, se pudo concluir
con la informacin obtenida (que fue muy poca), que actualmente en la ciudad se
presentan un Oligopolio de oferta, ya de dada la alta demanda de soluciones de
vivienda en la ciudad y la no muy alta presencia de constructoras, el rgimen del
mercado es el descrito anteriormente.
6.2.3 Demanda vs Oferta
De acuerdo al anlisis de demanda y oferta, en lo que respecta al canon de
construccin en la ciudad podemos concluir que actualmente en la de Tunja la
demanda de vivienda supera a la oferta, por lo cual la realizacin de futuros
proyectos es viable y tendrn una baja probabilidad de que el proyecto fracase.
Estudio de mercado realizado servir para establecer los siguientes aspectos,
los cuales representan los tres pasos principales de la mercadotecnia de
seleccin de mercado meta.
Se puede afirmar que la demanda esta insatisfecha cuando los compradores
encuentran los bienes y servicios en las cantidades y precios que estn
dispuestos a pagar.

6.2.4 El precio

El precio de las viviendas se fij de acuerdo a la estructura de costo que se

obtuvo al establecer los precios de insumos mano de obra y equipos, es decir,
todo lo utilizado para llegar al producto final. De manera adicional teniendo en
cuenta los precios observados en el mercado para diferentes tipos de vivienda y
variedad de caractersticas que se presentan en el mercado
El precio se estim segn un porcentaje de recarga en los costos, el cual est
condicionado al clculo de mrgenes de comercializacin, el margen sobre el
precio es de un 30%.
P=

P=

C
1k

77 000.000
10.30

P=$ 110 000.000

6.3. LA COMERCIALIZACION
6.3.1. Presentacin del bien o servicio: Con la construccin del conjunto
cerrado Villa del Norte ofrece soluciones de vivienda a estratos de niveles 3
y 4, adems gracias a su excelente ubicacin da soluciones de educacin,
transporte y recreacin para sus propietarios.
6.3.2.

Asistencia tcnica: Se brindar asesoras de tipo financiera, la parte

constructiva, la disposicin de espacios, localizacin, y dems servicios que
se pueden brindar dentro de lo que implica adquirir una vivienda.

6.3.3. Mecanismos de produccin y publicidad: Ya que la cantidad de la

demanda se puede catalogar de mediana a alta puesto que en la ciudad de
Tunja se est presentando una expansin del rea urbana y un crecimiento
de la poblacin atrada de municipios aledaos producto de que las
oportunidades de estudio y trabajo as lo requieren. Los posibles clientes
para estas unidades de vivienda no se concentran precisamente en lugares
puntuales por los motivos que se explican, pero de manera general las
personas que estaran interesadas en adquirir una vivienda con estas
caractersticas se pueden concentrar en el la ciudad de Tunja y municipios
aledaos. Aunque los hbitos de compra que se han detectado son
dirigidos hacia apartamentos, nuestro proyecto presenta facilidades como

subsidios una buena ubicacin, la distribucin de espacios es ptima y se

provee una buena atraccin en el mercado. Como se mencion
anteriormente no se utilizar ningn tipo de intermediario para llevar a cabo
la comercializacin de las viviendas todo estar a cargo de una comisin
administrativa que pertenece a la empresa contratista.
6.3.4. Canal de comercializacin: La comercializacin ser de forma directa
entre la empresa encargada de la construccin del proyecto y el posible
comprador, la totalidad del proceso desde la parte de la construccin hasta
la entrega pactada con el usuario, correr por cuenta de la compaa
constructora.
6.3.5. Promocin y publicidad: El proyecto se va elaborar en etapas de manera
que las viviendas de vayan entregando a mediada que se la demanda vaya
creciendo, conforme la pre venta realizada. La forma de dar a conocer en lo
que va a consistir el proyecto va ser por medio de vallas publicitarias
dispuestas en lugares especficos de la ciudad adems de anuncios
publicitarios en los diarios y anuncios en los canales locales, que contengan
la informacin ms relevante sobre el contenido del proyecto.

7. ASPECTOS TECNICOS DEL PROYECTO

7.1. TAMAO ADECUADO
7.1.1.1.

Capacidad diseada: La capacidad diseada para el proyecto est

dada por 24 viviendas, las cuales cuenta con todos los servicios.
Adicional a esto las viviendas se encuentran en un conjunto cerrado,
con zonas verdes internas y con vas en buenas condiciones que
permiten la movilidad de los usuarios dentro del conjunto

7.1.1.2. Capacidad instalada: La capacidad instalada actual del proyecto es igual

a cero, dato que el proyecto actualmente se encuentra en evaluacin, para
determinar si es viable de tal manera que se lleve a cabo su ejecucin de una
manera segura

7.1.1.2. Capacidad utilizada: Dado que el proyecto actualmente se encuentra en

su etapa de evaluacin, y no se ha llevado acabo su ejecucin, no se ha podido
realizar la comercializacin del bien que se est ofreciendo, por lo cual la
capacidad utilizada actualmente del proyecto es igual a cero
7.7.1. Tamao optimo del proyecto

D1=24 viviendas
r = 2.2 %
a = 0.6
n=10 aos

T1=30 unidades de vivienda

Actualmente la demanda es de 24 viviendas, y debido a la tasa de
crecimiento de la poblacin en la ciudad de Tunja el tamao ptimo de
nuestro proyecto es de 30 unidades de vivienda.
7.7.2. Tecnologa del proceso constructivo

Es importante tener en cuenta la tecnologa a usar durante el proceso de

construccin limita el proyecto. Al analizar el posible uso de la tecnologa dentro
del proceso constructivo se determin que dadas las condiciones econmicas del
proyecto se usara:

Maquinaria pesada que permita preparar el terreno de acuerdo a las

condiciones necesarias para llevar a cabo el proyecto.
El proceso de construccin de las viviendas estar ser llevado a cabo
bajo de la direccin de un ingeniero, el cual tendr bajo su mando a un
grupo de maestro como de obreros. La construccin se har de manera
manual, la fundicin de toda la estructura correspondiente se har
mediante preparacin de las materias primas de la construccin, como es
el concreto in situ.
Los acabados y obras complementarias se har de manera similar, por un
grupo de obreros capacitados en compaa de un maestro.
Para la adecuaciones de las vas se usara compactador vibratorio, y dado
que se construir en adoqun las vas internas, se hace necesario la
presencia de un grupo de obreros los cuales bajo la direccin del ingeniero
construirn dichas vas.
En general se har un uso combinado tanto de maquinaria, como de fuerza
y conocimiento por parte de grupo multidisciplinario que trabajar en el
proyecto.

7.7.3. Disponibilidad de insumos y materia prima: En base a localizacin final

de nuestro proyecto la obtencin de las materias primas se simplifica,
gracias que los proveedores de la zona manejan un alto grado de calidad
en sus materiales, y el traslado de estos no regenera ningn inconveniente
gracias a que son distancias cortas

7.8.

LOCALIZACION
El estudio de localizacin se analizaron 3 alternativas dentro de la ciudad
de Tunja los cuales tienen como finalidad determinar el la ubicacin
optima del proyecto la cual busca la mayor utilidad y menores costos
posibles asiendo este proyecto viable para la empresa y la comunidad.
Alternativa 1.se encuentra localizado sobre la avenida universitaria No.
64-160 en cercana con el edificio residencial Balle de ville, cuenta con vas
de acceso de doble carril, el lote tiene un rea de 4020 m 2 con un costo de
235.000.000 de pesos pero dada la ubicacin del lote, este se encuentra

sobre zonas de inundacin, entre las rondas del rio Jordn y la vega con
periodo de retorno de 7 aos de acuerdo a el mapa de ordenamiento
territorial para la ciudad de Tunja.
8. Figura 1. Localizacin de la alternativa 1.

rea de alternativa 1

Alternativa 2: se encuentra localizado entre la carrera 4 y la calle 45

dentro del barrio santa Ins, esta zona se encuentran importantes centros
comerciales como el centro comercial santa Ins y centro comercial
Unicentro adems en sus cercana se encuentra localizada la universidad
pedaggica y tecnolgica de Colombia, a su vez cuenta con centros
histricos importantes para la ciudad como lo es el pozo de Donato. El
rea del lote es de 2988 m 2 con un costo de 345.000.000 de pesos, de
acuerdo a las condiciones del terreno se encuentra sobre el rea del
valle, ms retirado del ro, limitante con laderas; presenta perodos de
retorno cada 20 aos segn el mapa de ordenamiento territorial para la
ciudad de Tunja.
Figura 2. Localizacin de la alternativa 2

rea de la
alternativa 2

Alternativa 3: se encuentra localizada entre la transversal 1E Y la carrera

2E en el barrio los muiscas al lado de la unidad residencial torres del este.
Diagonal a la universidad de Boyac y la clnica medilaser adems dicho
sector se encuentra el centro comercial rio, zona cuenta con importantes
vas de acceso como lo es la va universitaria la carrera 2E y la calle 66,
por otra parte el rea de la alternativa 3 es de 3389 m 2 con un costo de
289.100.000 de pesos por otra parte el rea de estudio no cuenta no presta
ningn tipo de amenaza urbana razn por la cual dicha zona resulta
razonablemente viable ya reduce considerablemente los estudios a
realizar en la zona
Figura 3. Localizacin de la alternativa 3

rea de

Dado los la alternativas seleccionadas anteriormente se determin la localizacin

del proyecto de acuerdo al mtodo de anlisis dimensional los cuales se
determinaron mediante la siguiente tabla a continuacin
Tabla 1. Informacin del anlisis dimensional para el proyecto
Valor de los factores locacionales
unidad
de
medida

Factor

opcin de localizacin
Alternativ
a 3 (A)

Alternativ
a 2 (B)

Alternativ
a 1 (C)

3,2

2,8

3,8

2,4

2,6

3,2

puntos

puntos

puntos

puntos
puntos
unidad
monetari
a

2
3

3
2

4
4

4
4

3,2

2,4

3,8

unidad
monetari
a
unidad
monetari
a

1. Costos de transporte de los

insumos
2. Disponibilidad de los insumos y
sus condiciones de precio
3. Condiciones de orden fiscal y
tributario
4. Existencia de infraestructura
5 .Polticas de desarrollo urbano y
rural
6. Condiciones generales de vida
7. Condiciones meteorolgicas
8. Precio de la tierra

ponder
acin
de (Pk)

Una vez establecido el orden de ubicacin del proyecto se procede a realizar el

siguiente procedimiento.

3,2 3 2,4 3 4 5 2 2 1 3 2 4 3 4 3,2 2

=0,061
2,8
2,6
3
3
4
3
2
2,4

( )( )()()()() ()( )

I AB =

en donde 0,061<1 por lo tanto A es mejor que B

3,2
2,4
4
2
1
2
3
3,2
I AC =

=0,000003
3,8
3,2
5
5
4
4
4
2,4

( )( )()() ()()() ( )

en donde 0,000003<1 por lo tanto A es mejor que C

2,8
2,6
3
3
4
3
2
2,4

=0,00005
3,8
3,2
5
5
4
4
4
3,8

( )( )()()()() ()( )

I BC =

en donde 0,00005< 1 por lo tanto B es mejor que C

De acuerdo a lo anterior el orden de localizacin ser de A-B-C razn por la cual

el mejor sitio para ubicar l es en la alternativa 3 debido a que esta nos
presentar menores distancias al momento de trasportar el material por otra parte
tambin nos ofrece un mejor precio en cuanto a terreno ya que si miramos al
momento de realizar estudios geotcnicos o de estabilidad esta presentar un
menor costo ya que no se encuentra en ninguna rea de amenaza urbana.

7.8.1 Macrolocalizacin definitiva

El proyecto se encuentra ubicado en el Barrio Los Muiscas de la ciudad de Tunja,
localizado entre la transversal 1E y carrera 2E en diagonal a la universidad de
Boyac y la clnica Medilaser, el sector cuenta con el centro comercial Rio y el
supermercado paraso. En la siguiente figura se muestra la localizacin espacial
del proyecto dentro de la ciudad de Tunja.

Figura 1. Plano de localizacin del proyecto de la ciudad de Tunja.

7.8.2 Microlocalizacin
Una vez que una regin ha sido escogida (macro localizacin) se comienza el
proceso de elegir la zona y dentro de la localidad, para finalmente determinar el
sitio preciso( a nivel de factibilidad)
7.8.2.1 Energa elctrica

Realizando un anlisis sobre el consumo de los hogares se llega a

que su consumo mensual es de 220KWH.
Teniendo en cuenta que en la actualidad el coste de 1KWH es de
477 pesos en promedio por hora se va a pagar un valor de 105490$.

El suministro va ser constante gracias a que el estado del tendido

elctrico existente se encuentra en buenas condiciones.

7.8.2.2 Agua

Se cuenta con un buen suministro de agua potable ya que hay

tuberas.
El caudal de diseo, se puede satisfacer con el suministro que brinda
la empresa prestadora del servicio.
Se cuenta con una red de alcantarillado mixto, que va permitir el
proceso de estas aguas residuales, que se producen a diario en los
hogares.

7.8.2 .3 Gas natural

Se cuenta con la red disponible para suministrar a las viviendas, la

calidad del servicio es de buena calidad.

7.8.2.4 Comunicaciones

Se presta servicio de telfono, internet, fax y telefona celular gracias

a que las compaas responsables de prestar este servicio cuentan
con cobertura en estas zonas.
Tarifas en cuanto a los servicios mviles van a depender
directamente de la compaa quien preste este servicio y el plan que
desee el usuario.

8.7.1. Facilidad de trasporte

La ciudad no cuenta con servicio de transporte martimo, fluvial,

areo ni ferroviario.
Por la localizacin del proyecto se puede encontrar transporte
terrestre para cualquier parte de la ciudad con relativa facilidad, cabe
resaltar que la mayora de los barrios de la ciudad se consigue
transporte para llegar a la ubicacin del proyecto

7.8.2 5 Condiciones de clima

Segn la clasificacin de Kppen, Tunja posee un clima de tipo EH: Fro

de alta montaa. Al igual que todas las regiones de la Zona Intertropical, el
clima est influenciado solamente por la altitud y las corrientes
ocenicas que causan leves variaciones de temperatura, la ms
significativas entre el da y la noche como se puede observar en la siguiente
tabla.

Fuente: Instituto de Hidrografa, Meteorologa y Medio Ambiente de Colombia

Cuenta con dos periodos de baja precipitacin (diciembre a marzo y julio a

septiembre) y dos periodos lluviosos (abril a junio y octubre a noviembre),
que varan su intensidad segn la influencia de los fenmenos de
la Corriente de Humboldt que se presentan cada 2 o 3 aos en los pases
del norte de Sudamrica.

7.8.2.6 Consecuencias del proceso tcnico

Los efectos que van a generar al medio ambiente van ser significativos de
manera que se requiere hacer un plan de mitigacin ambiental.
Se va a presentar ruido moderado durante la ejecucin de algunas etapas
del proyecto, al igual que la emisin de algunos olores molestos pero no
van ser continuos.
La economa del sector esta dad por la educacin, de manera que la
construccin de este proyecto no afecta de manera negativa.

7.8.2.7 Caractersticas de la poblacin

La poblacin a la cual va dirigido el proyecto es variada ya que por la

cercana aun centro de educacin superior algunas de estas viviendas
pueden servir a jvenes, adems algunas familias pueden vivir en este
conjunto cerrado.
Hay una economa estable en la zona gracias que hay estudiantes.
Se puede contar con mano de obra calificada gracias a que este proyecto
esta en el casco urbano.

7.8.2.8 Infraestructura de servicios sociales

La zona tiene una capacidad de alojamiento moderado ya que en las

proximidades cercanas no hay hoteles.
Cuenta con una gran variedad de centros educativos, que van desde la
bsica primaria hasta la educacin superior.
Cuenta con un hospital a muy pocos metros de donde esta ubicado el
proyecto

7.8.2.9 Actividades econmicas de la zona

La zona cuanta con un supermercado y una gran actividad

econmica con todo lo referente al tema de educacin

9. COMERCIALIZACIN

8.1. APECTOS ORGANIZACIN

Solucin institucional: Para el desarrollo de cada actividad en cada una de las
etapas del proyecto se establece el organigrama descrito a continuacin.

CONSTRUCTIRA
CONSTRUCTIRA
J&H S.A.
S.A.
J&H

PRESIDENTE
PRESIDENTE

JUNTA
DIRECTIVA
JUNTA DIRECTIVA

SERVICIOS
SERVICIOS
TCNICOS
TCNICOS

DISEOS
DISEOS
ARQUITECTONICO
ARQUITECTONICO
S
S

IDEA
DE
IDEA DE
PROYECTO
PROYECTO

DISEO
DISEO

ING.
ING.
ESTRUCTURAL
ESTRUCTURAL
PROYECTISTA
PROYECTISTA

GRUPO
GRUPO
MULTIDICIPLINARI
MULTIDICIPLINARI
O
O

ADMINISTRATIVO
ADMINISTRATIVO

DIRECTOR
O
DIRECTOR O
GESTOR
Y
GESTOR Y
ADMINISTRADOR
ADMINISTRADOR
DEL
DEL PROYECTO
PROYECTO

EJECUCION
EJECUCION

INGNIERO
INGNIERO
RECIDENTE
RECIDENTE

ING.
ING.
GEOTECNISTA
GEOTECNISTA
MAESTRO
MAESTRO
ING.
ING. HIDRULICO
HIDRULICO

PERSONAL
PERSONAL

OPERARIO
OPERARIO
ING.
ING. AMBIENTAL
AMBIENTAL

OBRERO
OBRERO

Dado que la empresa es una empresa nueva tenemos que los elementos que son
necesarios para su creacin son:

Razn social: Proyecto de carcter privado del proyecto.

Naturaleza (objetivos): El objetivo fundamental de la empresa es
contribuir al desarrollo econmico y social de la sociedad mediante
la fabricacin y comercializacin de soluciones de vivienda.
Beneficiarios del proyecto: Los beneficiarios que va a tener el
proyecto tras su ejecucin y comercializacin sern la poblacin
comprendida entre los estratos 3 y 4 de la Ciudad de Tunja

Forma de organizacin de la empresa: La empresa est

conformada por un grupo multiprofesional que permite el eficiente y
armnica evaluacin y ejecucin de cada proyecto.
Componente patrimonial: Dado que la empresa es nueva, no
cuenta con maquinaria equipos propios; el componente patrimonial
est conformado por los aportes y las ganancias obtenidas de los
proyectos.

8.2. Cronograma
La construccin de la urbanizacin se estima que este completamente terminado
en un periodo de tiempo de 18 meses de construccin. A continuacin se presenta
el cronograma para el desarrollo del proyecto.

9. ASPECTOS LEGALES Y JURIDICOS

9.1. CONSTITUCION DE LA EMPRESA
La empresa se constituy bajo los conceptos legales y jurdicos establecidos para
una sociedad de responsabilidad limitada, en la cual la sociedad se conform en
su base por 4 socios, en la cual cada uno de ellos se comprometi a responder de

acuerdo al capital que aporto. Para ello se estableci lo respectivo a los aspectos
legales y de registro en la cmara de comercio.
9.2.

NORMAS Y ASPECTOS JURIDICOS

La realizacin del proyecto se lleva acabo teniendo en cuenta todas las normas
legales en lo que respecta tanto a los aspectos tcnicos como los aspectos
legales, por lo cual para la evaluacin y posterior ejecucin del proyecto se han
tenido en cuenta las siguientes normas.

Norma sismoresistente NSR-10

El decreto 1469 de 2010 Por el cual se reglamentan las disposiciones

relativas a las licencias urbansticas; al reconocimiento de edificaciones; a
la funcin pblica que desempean los curadores urbanos y se expiden
otras disposiciones.

El plan te ordenamiento territorial, teniendo en cuenta todo lo referente a

usos de suelo, con el fin de as poder realizar el proyecto en armona tanto
con la normatividad como con el medio en el cual se va realizar.

La circulas nmero 5 de marzo de 2008 de la Alcalda Mayor de Tunja.

Todo lo referente a las normas de contratacin de personal y de seguridad

en obras de construccin.

BIBLIOGRAFIA

MIRANDA Juan Jos. Gestin de Proyectos. Cuarta Edicin. Editorial

Guadalupe Ltda. Bogot 2003

MENDEZ Rafael, Formulacin y Evaluacin de Proyectos. Tercera Edicin.

Editorial Quevedo. Bogot. 2004

ANEXOS
ENCUESTA REALIZADA

PLANOS DE LAS VIVIENDA A CONSTRUIR

PLANTA 1

PLANTA

ALTILLO

CUBIERTAS

FACHADAS