IV CONGRESO

INTERNACIONAL
XI CONGRESO NACIONAL
DE DERECHO CIVIL

Todo sea por el bien

del sistema registral: La
travesa del que navega
sobre las mareas del
proceloso artculo 2014
del Cdigo Civil"
Autor:
Gallardo Abanto, Carlos
Armando.
Casa de estudios:
Universidad Seor de
Sipn.

CORREO:
kreisrechts@gmail.com

Todo sea por el bien del

sistema registral: La
travesa del que navega
sobre las mareas del
proceloso artculo
2014 del
(*) Carlos Armando Gallardo Abando
Cdigo Civil"

Sumario: Introduccin; Captulo I: Marco terico; Captulo II: Situacin problemtica; Captulo
III: Propuesta de solucin; Captulo IV: Conclusiones; Bibliografa consultada.

(*) Estudiante del IX Ciclo de Derecho de la Universidad Particular Seor de Sipn de Chiclayo (USS).

INTRODUCCION

Nuestro Cdigo Civil de 1984 (actualmente vigente), naci en virtud a los principios,
fundamentos y valores que emanaron de la Carta Maga del ao 1979, y con ello se defini una nueva
era en el sistema civil de nuestro pais, el cual segn los autores de la poca, era un cdigo moderno,
sistemtico y creador de garanta en cuando a seguridad jurdica; sin embargo, con los cambios que
ocurrieron a finales de los ochentas e inicios de los noventas, se derog nuestro cuerpo constitucional,
por la Constitucin de 1993, permaneciendo an, contra todo pronstico, nuestro Cdigo Civil actual,
el cual al inicio, contena particularidades, e incongruencias de distinta indole, los cuales no se

adecuaban con la norma constitucional, por ello, nuestro cdigo actual ha sido susceptible de diversas
modificaciones y enmiendas, las cuales hasta el da de hoy se han venido haciendo, con el objetivo de
crear cierta concordancia con nuestra vigente norma constitucional, pero con la presente ponencia, es
menester afirmar que nuestros legisladores han obviado crear una modificatoria decente a nuestro
artculo 2014 referido a la Buena F Pblica Registral, correspondiente al Ttulo I de las Disposiciones
Generales del LIBRO IX perteneciente a los Registros Pblicos.
En los ltimos 18 aos, el Per ha cambiado de forma rotunda y contundente, gracias a los
distintos sucesos que muchas veces golpearon (corrupcin, violacin de derechos fundamentales, los
rastros de terrorismo, tc) y otras generaron aliento a nuestro pais (el crecimiento econmico,
autonoma institucional, la firma de acuerdos internacionales, la paz con sus paises limtrofes, los
TLCs, ets), dentro de esos cambios, encontramos el nuevo esquema de circulacin inmobiliaria,
bienes raices, el boom inmobiliario, y producto de ello, los conocidos traficantes de terrenos o
estafadores encondidos con piel de corredores inmobiliarios, quienes actualmente son los que
gobiernan nuestro territorio, a vista y paciencia del legislador.
Asimismo, dichos sucesos tanto beneficiosos como perjudiciales, se han combinado para
infectar distintos organismos que les ayuda de forma legal concretar sus fechorias, porque si unimos
esta mixtura de Sistema Registral & notarial + Redes y mafias dedicadas al trfico de terrenos,
tendremos como resultado la actual institucionalizacin de la corrupcin en sedes registrales
(SUNARP), y tambin de alguna u otra forma en sedes notariales, que abusando y sobreutilizando
este principio, materia de ponencia han logrado encontrar la Panacea que convierte el cinabrio en oro,
como dira un alquimista de la Edad Media, y con ello generarse un enorme beneficio econmico mal
habido, gracias al esfuerzo, sudor y arduo trabajo del indefenso, que muchas veces, por no decir
siempre, es el que termina perdiendo.
Casos, sobre estos temas hay demasiados, desde el mas pequeo, hasta el mas bochornoso
(caso de la Red Orellana), todos ellos han generan un amargo sabor de boca en la colectividad, dado
que debido muchas veces a la limitada capacidad de nuestro congreso y a la debil iniciativa que posee
el Poder judicial, sumado a ello el deficiente criterio de discrecionalidad y sana crtica por parte de
nuestros administradores de justicia para reaccionar sobre estos temas, han creado conciencia sobre
este humilde estudiante, el cual cree conveniente hacer un reexamen a nuestro sistema civil-registral,
e ir mas all inclusive (sistema notarial), con el objetivo de no solo criticar, sino formular posibles
soluciones, las cuales puedan aportar en una suerte de opinina alcanzar la tan ansiada seguridad
jurdica, que muy pocas veces o casi nunca logramos ver, en la actual coyuntura que atraviesa nuestro
pais.

EL AUTOR.

CAPITULO I
MARCO TEORICO
1. Antecedentes.
En nuestro pais, el sistema registral se institucionaliz desde finales del siglo XIX, mediante la
Ley del 02 de Enero de 1888, crendose as los primeros Registros de Propiedad Inmueble, los cuales
ya empezaban a operar inicialmente en la Ciudad de Los Reyes, la cual en aquel momento, era la
ms moderna, cosmopolita y contena mayor cantidad de ciudadanos con vivienda.
Pasaron los aos y los registros comenzaron a evolucionar, tomando nuevas formas de
inscripcin, ya no solo limitndose a bienes inmuebles, sino a testamentos, garantias hipetecarias o
registros de declaratorias de herederos, con los cuales se pretenda crear seguridad jurdica,
publicidad y respaldo de todo lo que se encontraba inscrito bajo su institucin.
Este sistema tuvo gran imperancia con la promulgacin del DL. N 23095 de 1980, con el cual
se constituy a los Registros Pblicos como un organismo, el cual estaba contenido en las siglas
ONARP, el cual se encarg de velar por la seguridad y publicidad de la circulacin inmobiliaria, hasta
el 14 de octubre ao 1994, en el cual se crea la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos
(SUNARP), el cual hasta la actualidad se ha mantenido vigente, obviamente con distintas
modificaciones, pero desde un inicio, se form con la finalidad de mantener y preservar la unidad y
coherencia del ejercicio de la funcin registral en todo nuestro pais, orientado a la especializacin,
simplificacin, integracin y modernizacin de la funcin, procedimientos y gestin de todos los
registros que lo integran; constituyendose la Superintendencia en un ente autnomo, rector y
normativo del sistema1.
Asimismo, frente a esta evolucin de ndole mas que todo institucional, de la Superintendencia
Nacional de Registros Pblicos, se ha tenido que adecuar sobre los principios y esquema normativo
del Cdigo Civil de 1984, el cual en su Libro IX habla sobre los Registros Pblicos, y all desarrolla en
1 BALTAZAR CABALLERO, Jorge Luis; Sistematizacin de los procesos de inscripcin y publicidad
registral en el Per. Pgina N 1-2. Ao 2014.

las Disposiciones Generales, distintos principios, los cuales rigen hasta la actualidad, entre ellos, el
principio de publicidad, principio de legitimacin, principio de rogacin, principio de prioridad, principio
de impenetrabilidad y el de Buena F Pblica Registral, el cual es materia de ensayo.
2. La buena f pblica registral.
2.1.

Naturaleza constitucional de la buena f registral:

El fundamento constitucional esencial de los Registros Pblicos es la Seguridad Jurdica

amparada en el Art. 3 de la Constitucin vigente; en este orden de ideas, debemos concluir que el
amparo constitucional del tercero registral tambin radica en el principio de Juridicidad,
materializndose expresamente en la seguridad del trfico registral, seguridad sta que sacrifica la
seguridad del derecho, por la misma naturaleza de los Registros Pblicos, por la presuncin que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones y, de conformidad con el principio de
legitimacin, segn el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto mientras no se
rectifique o se declare judicialmente su invalidez 2.
2.2.

Definicin:
Desde una perspectiva terica: La buena fe es un presupuesto de la proteccin registral

dado que el tercero resulta protegido en la medida en que ha contratado confiando en el registro. La
proteccin registral es una proteccin a la fe pblica registral y esta fe es confianza en que la
titularidad que el registro pblica es la verdadera titularidad. Un contratante o un adquirente que son
conocedores de la inexactitud del registro no merecen una especial proteccin 3.
Asimismo, acotando a lo antes enunciado debo conceptualizar a la buena f pblica registral
como aquella presuncin de ndole registral, la cual sita al tercero como una victima, que confiando
en la exactitud del registro y en el derecho aparante que aparece a favor del presunto otorgante,
adquiere este el derecho por la certeza y apariencia de titularidad que le brinda la informacin
obtenida en el registro, motivando as que su derecho sea amparado, y superpuesto incluso por
encima del mismo propietario originario, que bien no pudo haber conocido de dicho acto, o que en
castigo al acto nulo que produjo sobre este bien, no podr en el futuro oponer accin alguna, en contra
de este tercero, pues su derecho est tutelado en virtud a su buena fe, y a la exactitud que brinda la
institucin que registra su derecho adquirido a ttulo oneroso.
Desde una perespectiva normativa, basada en el artculo 2014 del Cdigo Civil Peruano:
El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de la persona que el registro
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
2LANDA ARROYO, Cesar. Comentarios a la Constitucin Poltica del Per, ao 2014, editorial PUCP.
3 GONZALES BARRN, Gunther Hernn; Falsificacin: Nuevo modo de adquirir la propiedad,
crtica a los tribunales que amparan al tercero que nace del fraude inmobiliario. Pgina 69. Ao
2015. Edit. Gaceta J.

despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
registros pblicos. La Buena fe del tercero se presume mientas no se pruebe que conoca la
inexactitud del registro.
Este principio adoptado por el artculo 2014 del Cdigo Civil y por el artculo VIII del Ttulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos es el que caracteriza nuestro Sistema
Registral, Este principio protege el trfico jurdico de bienes y derechos; y, en virtud del cual la
realidad registral va a primar sobre la realidad extra registral u obligacional .
La exposicin de motivos define el principio de fe pblica registral como el que protege la
adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe, de quien aparece en el Registro como titular
registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisicin que se
fundamenta en causas no inscritas antes4.
A la simple lectura del Art. 2014 del C.C. se aprecia que su contenido conceptual, es, en primer
lugar, de adquisicin de una situacin registral; y, en segundo lugar, de oposicin o defensa frente a
los derechos que emanan de normas de derecho comn y tambin de derechos que emanan de
principios y normas registrales. En este conflicto de derechos, intereses y normas legales, en aras del
inters pblico, la paz y el orden social debe, necesariamente, establecerse una jerarqua jurdica
interrelacionada por los conceptos ley, derecho y justicia; jerarqua de la cual, inexorablemente,
prevalecen los principios y leyes que tutelan la fe pblica institucionalizada, frente a los principios y
leyes que tutelan derechos que no han alcanzado el amparo de la fe pblica registral. En otras
palabras, siempre que se intente aplicar el principio de la fe pblica registral, se estar inevitablemente
ante una situacin en la que la seguridad del trfico, sacrifica la seguridad del derecho.
2.3.

Supuestos donde se aplica validamente el principio de buena fe publica registral:

El maestro Gunther Gonzales Barrn describe distintos supuestos donde el tercero adquirente

de buena fe est protegido por el artculo 2014 del Cdigo civil, y su aplicacin es racional, entre ellos
tenemos:
i.

Primer supuesto: A vende un inmueble a B, pero el primero sufre de vicio de voluntad, por lo
cual el acto se anula judicialmente, empero, el titular aparente B vende al tercero de buena fe

ii.

C.
A vende a B, que inscribe, pero este sufre lesin contractual por parte de A, sin embargo B

iii.

vende a C, que tambin inscribe.

A vende a B, que inscribe, pero luego se resuelve el contrato por incumplimiento del comprador,
por ejemplo, por falta de pago del bien, habindose renunciado a la hipoteca legal, sin embargo
B vende a C, que tambin inscribe.

4 Comisin Revisora del Cdigo Civil. Exposicin de Motivos Oficial del Libro Registros Pblicos.
En Cdigo Civil. Editora Normas Legales. Trujillo, 1999, pag. 823.

En estos supuestos, planteados por el maestro Gonzales Barrn, podemos observar la actitud
negligente, culposa, abusiva o dolosa del propietario original, que por distintas razones es el que
causa el vicio o causal de nulidad del acto que con su vendedor realiza, pero que este convalida al
revender a un tercero que no tena idea, de quien era el antiguo propietario, y no le interesa si el acto
jurdico que faculta a su vendedor es nulo o se declar nulo judicialmente, puesto que solo con ver la
exactitud del registro y su respectiva inscripcin, confi en la apariencia que emanaba del sistema, y
se ampar gracias a su desconocimiento con la buena f pblica registral, de forma involuntaria, que
podr usarla siempre y cuando su derecho se encuentre en ligitio o contienda, frente a otros.

3. Proyectos de reforma del artculo 2014 del Cdigo Civil.

Referente a este artculo se han presentado solamente 3 propuestas legislativas de
modificacin al artculo 2014 del Cdigo Civil, todas ellas entre los aos 2013 al 2014. A continuacin
mencionaremos cada una de ellas:
Artculo 2014: El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de la persona que
el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho,
aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en
los registros pblicos. La Buena fe del tercero se presume mientas no se pruebe que conoca la
inexactitud del registro

Propuesta Jos Luna Galvez: No resulta aplicable la presuncin de buena f si se ha

transferido un inmuebles en dos oportunidades o ms en un periodo menor de 1 ao 5
Propuesta Becerril Rodriguez: El tercero de buena fe no contar con la proteccin del
registro en los casos en que adquiera un bien dentro de los tres meses de adquirido este por su
transferente, hasta los seis meses siguientes de realizada la inscripcin 6.
Propuesta Carmen Omonte: La buena fe del tercero se presume, siempre y cuando el
propietario originario o el prcedente al transferente sean notificicados perviamente al acto translativo
de dominio, por ste o por el tercero, mediante carta notarial de fecha cierta 7.
De las 3 iniciativas legislativas propuestas, debo destacar la de Carmen Omonte, pues ella cree
conveniente que esto no se vea solo desde la sede registral, sino antes, desde la produccin del acto
que se inscribir, osea la sede notarial, pues el trabajo del notario como funcionario que dota de fe
pblica a los actos que ante sus ojos se presentan, tiene distintas obligaciones, entre ellas la
5 Proyecto de Ley N 3848/2014-CR
6 Proyecto de Ley N 3029/2013-CR
7 Proyecto de Ley N 3365/2013-CR.

corroboracin e indagacin de la validez y legitimidad de disponer del derecho por el lado de las
partes que se presentan ante el, es por ello que debera convertirse en una atribucin y parte de su
trabajo del notario el dar a conocer a los antiguos propietarios del acto que se llevar a cabo, al menos
as cumpliendo con esa formalidad, podremos quitarnos de la mente el temor de generarle un perjuicio
a un propietario originario, que jams supo que su bien inmueble cay en manos de un traficante de
terrenos, que se presenta en sede notarial, como propietario, para que dote de formalidad a su acto
jurdico nulo, del cual el sabe se convalidar con la presuncin o principio de la buena f registral, a
favor del tercero, al que le vendi.
CAPITULO II: SITUACIN PROBLEMTICA.

Se debe ponderar la institucionalidad del sistema registral como ente rector y autnomo, por
encima del derecho del propietario originario que fue victima de un traficante de terrenos o de
las mafias inmobiliarias?
En cuanto a la gran cantidad de propiedades no inscritas en registros pblicos Es necesario
que SUNARP cree programas de promocin donde se muestre el beneficio a la colectividad de
tener tu bien inmueble registrado?
Cuan importante se ha vuelto el sistema electrnico Alerta Registral, como forma de aviso al
propietario inscrito de lo que sucede sobre su bien inmueble en sede registral?
Las mafias que trafican con terrenos, sern producto de la rigidez del sistema registral y su
debil proteccin de los propietarios inscritos?
Una reforma al sistema registral, con el objetivo de proteger mas a los propietarios inscritos,
generara de forma accesoria una reforma en el sistema notarial, por ser el lugar donde suelen
nacer los actos jurdicos que muchas veces pueden ser susceptibles de nulidad?
Qu pasa con los aparentes terceros de buena f nacidos producto de un acto jurdico
fraudulento?
CAPITULO III: PROPUESTAS DE SOLUCIN A LA SITUACIN PROBLEMTICA

1. El sistema registral se ha convertido en un ogro gigante con el pasar del tiempo, que solo defiende y
engrandece su ego a como de lugar, valiendose muchas veces de que defendiendo su
institucionalidad, y la exactitud de los datos que ofrece al pblico, para defender a terceros y dejando
de lado al propietario que inscribi y cumpli con su obligacin ante registro, ello debe ser susceptible

de una reforma y agregarle un filtro al proceso de inscripcin de bienes inmuebles, para garantizar an
ms el derecho de los propietarios que confiaron en el registro.
2. SUNARP debe saber que el Per vive con una informalidad en cuanto a registro de bienes inmuebles
equivalente al 70%, y que por ello es una obligacin, el difundir sus servicios, bajar sus tasas, ofrecer
promociones que creen entusiamo en el pblico y puedan acudir a registrar sus bienes, con el objetivo
proteger sus adquisiciones inmobiliarias con el beneficio del registro.
3. La Alerta Registral, se perfila como un sistema electrnico modelo para las personas que sepan usar
la internet y se les haga facil conocer del estado de sus bienes inscritos en el registro y de la actividad
dudosa que se presenta, para que oportunamente pueda oponerse y contrarrestarla.
4. Asi es, mientra mas engorroso es el proceso registral mas facil es engaar al registro, debido a la
cantidad de documentos, sin embargo, si fuera ms analtico e indagativo el proceso de inscripcin,
donde haya una suerte de cruze de informacin, mejor ser la seguridad que ofrezca el registro.
5. La reforma debe ser un tira y afloja, tanto para el sistema como para el suscriptor, puesto que a mas
facilidad de registrarse, mas verosimil deben ser los documentos o escrituras que pruebes el derecho,
para ello es la necesidad que todo esto inicie en la sede notarial, puesto que cersiorndose all,
obtendremos una certeza que brindar la tan ansiada seguridad jurdica que los peruanos desean en
cuanto a sus inmuebles.
6. Los terceros de buena fe que nacen de un acto fraudulento, deben ser sometidos a las mismas
condiciones como el autor, pues con su derecho de defensa ellos, son los que DEBERN
DEMOSTRAR que todo su actuar fue respetando el derecho de otros, y nunca su actuar fue, en contra
de la ley, con ello su desconocimiento de que quien le vendi era un traficante de terrenos.
CAPITULO IV: CONCLUSIONES

1. El tercero de buena fe, es quien por su condicin de confianza ante la informacin que
promueve el registro, inscribe su derecho adquirido, desconociendo que este naci de un acto
que es susceptible de nulidad, resolucin, rescisin y otros; pero que para su suerte podr
mantener su derecho porque los errores o inexactitudes cometidas por otro sujeto no le
afectarn a su derecho que consta ahora inscrito.
2. El Principio De Fe Pblica Registral. guarda estrecha relacin con el principio de legitimacin: si
el contenido de los asientos registrales se presumen ciertos y vlidos, lgico es proteger a
quien, bajo su amparo, adquiere un derecho y lo inscribe. Las inexactitudes que no consten en
el Registro, no pueden perjudicar al tercero.
3. Las situaciones injustas que afectan al propietario originario y ocasionan un perjuicio en cuanto
a su derecho de propiedad inscrito, deberan ser susceptibles de probanza ante proceso
judicial, en el cual se deje al criterio del juez, y no a la rigidez que muestra este artculo 2014,
que muy lejos de crear seguridad jurdica actualmente, crea inseguridad.
4. Gracias a estos sucesos de fraude al adquirir bienes inmuebles, suplantando personas o
apropindose de bienes ajenos, que llaman la atencin de la opinin pblica, deben crear en
nuestra administracin de justicia la necesidad proponer un Pleno Casatorio, para que se

discuta y produzca uniformidad criterial referente a estos temas, para no obtener procederes
diferentes en cuanto al resolver de los jueces.
5. El artculo 2014, debe ser susceptible de una modificacin, que pueda revisar todos los ngulos
de la delicada tarea de inscribir un bien inmueble, atando cabos sueltos, y creando seguridad
dentro de los que se suscriben a la inscripcin de sus inmuebles y arriesgarse a revisar como
promover el registro en bienes inmuebles que an no lo estn, en defensa del derecho del
propietario, ofrecindole informacin y facilidades.

BIBLIOGRAFIA

AVEDAO VALDEZ, Jorge. Gaceta Civil (Registral/Notarial) Tomo 23; Ao 2015; Editorial
Gaceta Jurdica.

BALTAZAR CABALLERO, Jorge Luis; Sistematizacin de los procesos de inscripcin y

publicidad registral en el Per. Pgina N 1-2. Ao 2014.

COMISIN REVISORA DEL CDIGO CIVIL: Exposicin Oficial de Motivos del Cdigo Civil de
1984. Registros Pblicos Separata Especial. El Peruano del da 19 de Noviembre de 1990.

GONZALES BARRN, Gunther Hernn; Falsificacin: Nuevo modo de adquirir la propiedad,

crtica a los tribunales que amparan al tercero que nace del fraude inmobiliario. Pgina 69. Ao
2015. Edit. Gaceta J.

GONZALES BARRN, Gunther Hernn; Derecho Registral y Notarial Volumen I; Editorial

Legales Instituto; Ao 2015.

LANDA ARROYO, Cesar. Comentarios a la Constitucin Poltica del Per, ao 2014, editorial
PUCP.