Las Arras - Sanea Miento

Derecho y Ciencias Polticas
Ao de la Diversificacin Productiva y del

Fortalecimiento de la Educacin
UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS HUANCAVELICA

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS
TEMA:
LAS ARRAS Y LA OBLIGACION DE
SANEAMIENTO
CATEDRA:
DERECHO CIVIL-CONTRATOS
CATEDRATICO:
MG. DENJIRO DEL CARMEN IPARRAGUIRRE
ALUMNOS:
DURAN PALOMINO, Jos William
DUEAS CURO, ngel I.
CICLO:
VII
Huancavelica Per
Las Arras Obligaciones de Saneamiento

1
A nuestros padres
eternos e
inmortales
maestros.!!!!

2
INTRODUCCION
Aunque el objeto de este estudio no sea incidir en cuestiones histricas, por haberlo hecho ya en
profundidad numerosos autores, por una mera cuestin de orden parece conveniente comenzar
brevemente por los precedentes de lo que constituye, sin duda alguna, una de las instituciones ms
antiguas del derecho.
Si bien hay tratadistas que sitan la institucin arral en textos sirios y babilonios, en los papiros arameos
o en los textos hebreos, parece acogerse de forma casi unnime por la doctrina que la figura de las
arras patrimoniales, tal como la entendemos en la actualidad, proviene del derecho griego, donde este
instituto se manifestaba como el nico instrumento jurdico impulsor de la compraventa, configurada
como un contrato real y bilateral.
En el derecho heleno, las arras se consolidaban con la entrega de una suma de dinero del futuro
comprador al futuro vendedor, en concepto de anticipo del precio de la compraventa, lo cual significaba
que el vnculo era, al menos de forma indirecta, coactivo para la conclusin del negocio jurdico,
constituyendo el antecedente ms remoto de lo que se conocer modernamente como la funcin penal
de las arras, funcionando de modo anlogo a la clusula penal.
En derecho romano clsico, el instituto arral tiene una menor importancia que en la anterior
civilizacin, teniendo una funcin exclusivamente probatoria de la compraventa, siendo una seal
confirmatoria de la conclusin del contrato, no surgiendo para las partes el derecho de rescindir el
mismo, debiendo restituirse con independencia de la ejecucin de ste. Su cumplimiento era exigible,
voluntaria o coactivamente, devolvindose las arras en caso de ser bienes de escaso valor econmico,
pudindose imputar a la venta, siendo en este caso no ya un medio de prueba, sino el comienzo
del cumplimiento de la obligacin.
Por otra parte la OBLIGACION DE SANEAMIENTO tiene su origen en la mancipatio romana, llevada a
cabo mediante el cobre y la balanza y de conformidad con la Ley de las Doce Tablas. El mancipante

3

vendedor estaba obligado a garantizar la propiedad del comprador en el caso que un tercero impugnase
la validez del derecho adquirido por ste ltimo
Como se aprecia, en un principio el saneamiento fue considerado como un efecto del contrato de
compraventa, luego se extendi a los contratos traslativos a ttulo oneroso y finalmente a todo contrato
traslativo sea a ttulo oneroso o gratuito.
Para el Derecho peruano, eviccin no es la simple interposicin de una demanda de eviccin, sino el
despojo al adquirente del bien adquirido por efecto de una resolucin judicial o administrativa
firme dictada en el proceso judicial de eviccin o en el respectivo proceso administrativo. Vicio oculto o
redhibitorio es el defecto grave y oculto que se encuentra en el bien adquirido a ttulo oneroso o gratuito.
Saneamiento es la obligacin de resarcir que tiene el transferente frente al adquirente impedido de
destinar el bien a la finalidad de la adquisicin como consecuencia de la eviccin, los vicios ocultos o
hechos del propio transferente.

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CAPITULO I
LAS ARRAS
1.1. Concepto
En un sentido muy amplio, las arras podran definirse como cantidades o cosas que pueden
mediar en los contratos o dacin de una cosa en especie o de una suma de dinero en garanta del
cumplimiento de una obligacin.
En sentido ms estricto, para Dez Picazo, las arras seran la entrega de una suma de dinero o de
cualquier otra cosa que un contratante hace a otro con el fin de asegurar una promesa o un contrato,
confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar al otorgante para poder rescindirlo libremente,
consintiendo en perder la cantidad entregada.1
Aquel negocio jurdico, bilateral, oneroso y accesorio de otro principal, de carcter real, consistente en
la entrega de un bien fungible, de valor menor a la prestacin de una obligacin, otorgado por regla
general en el momento de perfeccin del contrato, mediando un acuerdo entre tradens y accipiens por
el que se concede a dicha entrega la funcin de asegurar la efectividad de la precitada obligacin.
Segn Daz Alabart, las arras sern la cantidad de dinero o cosas,
generalmente fungibles, que pueden entregarse ambos contratantes entre s, o
solamente uno al otro, en un contrato o precontrato, habitualmente de
compraventa, aunque tambin puede ser de otro tipo, por ejemplo, permuta.2
1 DIEZ PICAZO, LUIS. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial.

Editorial Civitas. 5 Edicin. Madrid, 1996, pag. 404
2 DIAZ ALABART, SILVIA. Las Arras. Revista de Derecho Privado. Madrid,
1996, pag. 5.
5
Por su parte, para la Jurisprudencia, que coincide sustancialmente con sta ltima definicin, las arras
son una cantidad de dinero (o cosas, generalmente fungibles) que pueden entregarse ambos
contratantes entre s, o solamente uno al otro, en un contrato o precontrato (generalmente de
compraventa, pero no de forma exclusiva, conforme al art. 1255 CC), cuya funcin ser la que los
contratantes hayan querido darle.
Desde un punto de vista funcional, el vocablo arras puede referirse a:
a) El elemento o seal que sirve de prueba de la intencin de los contratantes de consumar un

contrato.
b) Al signo ostensible o probatorio de la perfeccin del contrato; o bien,
c) A la suma entregada en el momento de perfeccin del contrato; como pago a cuenta del precio
del negocio principal al que sirve (arras confirmatorias).
d) En su caso, como clusula penal dirigida a indemnizar al contratante que cumpli su obligacin
frente al que no la cumpli (arras penales).
e) En su caso, como reserva de las partes de la facultad de deshacer lo convenido de forma
unilateral, mediante la prdida de lo entregado o su restitucin doblada, segn quien incumpla el
contrato principal (arras penitenciales).
Conceptualmente y, aunque podramos citar muchas ms definiciones de este instituto todas ellas
esclarecedoras, en mayor o menor medida, de la figura ante la que nos encontramos, podramos decir
que las arras son, modernamente, aquel contrato accesorio por el que un contratante entrega al otro una
cantidad de dinero, con el fin de garantizar o asegurar el cumplimiento del contrato principal, siendo
manifestacin de la seria intencin de los contratantes de llevar a cabo dicho cumplimiento.
De todas formas, hay que sealar que existe una falta de unanimidad a la hora de definir el instituto arral,
sin duda ocasionada por sus mltiples problemas sistemticos y conceptuales y, adems, porque es difcil
darles un tratamiento unitario. Hacindose eco de esta dificultad, la doctrina jurisprudencial tiene
declarado: Sabido es que no es posible dar un concepto unitario de las arras en nuestro Derecho, sino
explicar, como seala la doctrina cientfica, las diversas funciones que pueden cumplir segn la misma
doctrina y la jurisprudencia, al propio tiempo, esta dificultad se agudiza al ser muy heterogneas las
figuras implicadas bajo dicho trmino.

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1.2. Caractersticas.
a) Se trata de un pacto voluntario, fruto siempre de la autonoma de la voluntad de las partes que lo
realizan, debiendo constatarse de una manera clara y evidente la intencin de los contratantes
de constituir arras.
b) Es un negocio jurdico sinalagmtico, puesto que conlleva obligaciones para ambas partes. As,
cada sujeto es a la vez acreedor de una prestacin y deudor de otra y ambas partes se obligan,
al albur de la indemnizacin, en igualdad de condiciones y cuanta.
Para Royo Martnez el carcter sinalagmtico de las arras no presenta
ninguna duda, pues aun cuando slo una de las partes hace entrega de las
mismas (las arras), la aceptacin por la parte contraria crea una obligacin
que equipara los riesgos y las responsabilidades de ambos contratantes.3
c) Es un pacto bilateral, puesto que al generar obligaciones para ambas partes, no podra
pensarse en un pacto arral celebrado como accesorio de un contrato unilateral
d) Es un pacto polifuncional, puesto
que no slo es de aplicacin como accesorio
compraventa, aunque desde luego es el ms
frecuente,
pero no exclusivo, dando
a la
la
jurisprudencia apoyo a esta tesis de falta de exclusividad.

e)
Es un pacto con falta de autonoma respecto del contrato sustentante, puesto que no es
concebible con carcter autnomo sin un contrato principal, que le da carta de naturaleza y
sentido. Aunque la prctica totalidad de la jurisprudencia es afn a esta idea, hay algunas
sentencias contradictorias que sostienen la autonoma de las arras frente al contrato principal del
que trae su causa. Entiendo, como queda expuesto ms adelante, la falta de autonoma como
rasgo fundamental de la institucin arral puesto que, en caso contrario, quebrara su propia
esencia garantizadora de un contrato principal al que sirve.
f)
Es un instrumento de reforzamiento, de defensa o de tutela del crdito. Para Dez Picazo,

llamamos medios de defensa o tutela del derecho de crdito al conjunto de facultades o de
acciones que el ordenamiento jurdico atribuye al acreedor para reclamar su inters en la
relacin obligatoria cuando tal inters se ha visto insatisfecho, ha recibido una satisfaccin
incompleta o existe la posibilidad o el peligro de que la violacin o la insatisfaccin puedan
producirse, entendiendo que, dentro de estas medidas protectoras que la ley regula, las
arras pueden colocarse entre aquellas que tratan de asegurar al acreedor la satisfaccin de
su inters frente a una situacin de insatisfaccin consumada por falta de ejecucin de la
prestacin, actuando sobre todo en la fase precedente al cumplimiento, a travs de la coaccin,
3 ROYO MARTINEZ, MIGUEL. Op. cit. pag. 138

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concretamente en la presin que ejerce sobre el deudor por el temor de soportar las
consecuencias que puedan derivarse de un eventual incumplimiento.
Ahora bien, este
mecanismo de proteccin, a diferencia de otros que la ley contempla, no forma parte de la propia
esencia del crdito, en cuanto ste por s mismo no lo tiene, sino que es algo aadido al crdito.
g) Tienen carcter real, puesto que es necesaria la entrega efectiva, sin la cual no se alcanza el fin
prctico y disciplinado por las arras. Dicha entrega no es sinnimo del cumplimiento global del
contrato, sino exclusivamente del cumplimiento del pacto arral. Para que las arras existan, es
esencial la transmisin del bien en qu consisten, constituyendo un contrato accesorio del que
podemos llamar principal de naturaleza consensual, de tal modo que, para el receptor de las
arras no surge ninguna obligacin hasta el momento del traspaso material del objeto.
1.3. Presupuestos de constitucin
Sentada la base de que las arras son un instituto de garanta, independientemente de que sean
confirmatorias, penales o penitenciales, todas ellas tienen en comn una serie de presupuestos de
constitucin o requisitos, sin los cuales nos encontraramos ante otras figuras jurdicas, pero desde luego
no en presencia de un pacto de arras.
1.3.1.
Accesoriedad de las arras.

Como hemos dejado antes apuntado, las arras requieren la existencia de un contrato
principal que las sustente, sin el cual pierden su propia naturaleza. Dicho contrato principal
tiene que haberse celebrado, necesariamente, de forma anterior o coetnea con aquellas,
puesto que sera de todo punto irrelevante acordar una seal para garantizar un contrato ya
celebrado; razones todas ellas que nos llevan a sostener que las arras siempre son
accesorias y que no tienen razn de ser en forma autnoma. Por tanto, el pacto arral, fruto
de la autonoma de los contratantes, es un pacto accesorio que puede acompaar al
consentimiento sobre la cosa y el precio, no siendo de derecho necesario sino facultativo o
voluntario.
Puede suceder tambin que el contrato principal sea declarado nulo, en esos casos las
arras deben restituirse al que las constituy, puesto que en caso contrario estaramos
ante la figura del enriquecimiento injusto, que tiene lugar cuando se ha producido un
resultado por virtud del cual una persona
se enriquece a expensas de otra que,
correlativamente, se empobrece careciendo de justificacin o causa (base) que lo

legitime, de tal manera que surge una obligacin cuya prestacin tiende a eliminar el
beneficio del enriquecimiento indebido.

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1.3.2
No exclusividad de las arras como pacto accesorio del contrato de compraventa.

Aunque en la mayora de los casos, el contrato principal utilizado por la garanta arral
es el de compraventa de bienes inmuebles, ello no quiere decir que no se pueda pactar en
cualquier otro, puesto que, en mi opinin, es posible su aplicacin a todo tipo de negocios
jurdicos que consientan la realizacin de una entrega a cuenta o como garanta de un
contrato principal.
podemos afirmar que el pacto de arras puede ser utilizado para garantizar cualquier
contrato con prestaciones recprocas de carcter patrimonial, siempre con el carcter
de subordinado al contrato principal, ayudando al cumplimiento o castigando de forma
indemnizatoria el incumplimiento del mismo. Podramos decir que las arras seran un
instrumento auxiliar que, de alguna manera, compele al cumplimiento del contrato principal.
1.3.3. Perfeccin del contrato de arras.

En la teora general de los contratos, el consentimiento se forma por el concurso de las
declaraciones de voluntad de los contratantes, lo que el Cdigo Civil denomina oferta y
aceptacin. En cuanto estas declaraciones de voluntad no son autnomas, sino
interdependientes, han de coincidir en un determinado momento para que pueda existir el
contrato como acuerdo de voluntades en un propsito prctico comn.
Por lo dems, la eficacia no siempre se sigue de manera inmediata del hecho de la
perfeccin, ya que, una vez perfeccionado el contrato, el comienzo de la produccin de sus
efectos se puede subordinar a un hecho jurdico (como la condicin) o a un acto jurdico
ulterior, como la declaracin de uno de los contratantes que abre paso al cumplimiento
definitivo del contrato (como ocurre en el supuesto de ejercicio de la opcin de compra) o
cierra la posibilidad del cumplimiento (como el desistimiento legtimo cuando han mediado
arras o seal.
Como en cualquier contrato, el momento de la perfeccin, ha de ser necesariamente el
mismo para ambos contratantes, de suerte que ste se produce desde el instante en que
hay concurso entre la oferta y la aceptacin sobre el objeto y la causa que han de constituir
el con trato, apoyando esta interpretacin en relacin del mismo texto legal, en consecuencia,
si existe una coincidencia entre la oferta y la aceptacin, surge el consentimiento que por s
mismo basta para el nacimiento del contrato, segn la doctrina que informa nuestro derecho
contractual y que tan difanamente consagra el Cdigo Civil.

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Pues bien, en el pacto de arras tiene lugar ese momento con la entrega de una suma
de dinero
o cosa fungible, asimilndose al dinero cualquier otra forma de pago
admitida en el trfico jurdico (cheque, pagar o letra de cambio). No es posible la entrega

de cosa no fungible puesto que, si as fuera, estaramos ante otras figuras jurdicas distintas
del pacto de arras.
La suma de dinero o cosa distinta puede entregarla, bien el obligado o un tercero y, si hay
una pluralidad de sujetos, se podr entregar por cualquiera de los obligados a cualquiera de
los sujetos que forman la otra parte del contrato.
1.3.4. Proporcionalidad.
Aunque este aspecto no se encuentra regulado en nuestro derecho positivo, hay que
decir por pura lgica jurdica que las arras o seal deben ser inferiores al precio pactado
en el contrato principal, puesto que en caso contrario, con la entrega de las arras o seal se
estara ya cumpliendo el contrato del que son garantes, por lo que, indudablemente estas
arras perderan su naturaleza.
Ahora bien, la Jurisprudencia ha venido entendiendo que la cantidad entregada como arras
debe guardar una proporcionalidad con el contrato principal, desestimando aquellos anticipos
cuya cantidad resulte irrisoria en relacin con el contrato del que traen causa. Parece ser
que la solucin intermedia ser la correcta, es decir que exista cierta proporcionalidad entre
arras y contrato principal, teniendo en cuenta la intencin ltima de los contratantes,
aunque esto plantea numerosos problemas prcticos a nuestros Tribunales por lo difcil
que, en derecho, resulta valorar intenciones en lugar de enjuiciar hechos.

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1.4. Clases de arras
El Cdigo Civil vigente, solamente existan dos tipos de arras: las confirmatorias y las penales.
1.4.1.
Arras confirmatorias.
Las arras confirmatorias son, para Rivera Fernndez, ndice o expresin de un
contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligacin
contrada y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del
precio.
Art. 1477 la entrega de arras confirmatorias i porta la conclusin del
contrato, en caso de incumplimiento, quien recibi las arras las devolver
o las imputara sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin.4
Para Verdera Izquierdo5, esta variedad de arras sera la cantidad entregada (o cosa
fungible) en concepto de arra que tiene como finalidad probar, o confirmar, la
celebracin del contrato, sin olvidar su funcin principal que es la de garantizar la
ejecucin del mismo.
Las arras confirmatorias seran la cantidad entregada a cuenta de un contrato principal,
que manifiestan la indubitada decisin del cumplimiento fiel de ese contrato principal al
que sirven, probando la celebracin del mismo y garantizando su ejecucin.
1.4.1.1. Caractersticas esenciales.

a) Constituyen una garanta aadida a la, ya de por s, garanta establecida al
obligarse las partes en el contrato principal, pudiendo hablarse de supergaranta.
b) Llevan aparejadas que, en caso de incumplimiento, tanto del vendedor como del
comprador, sea posible aplicar las reglas generales sobre el cumplimiento de las
obligaciones, bien exigiendo el cumplimiento forzoso o resolviendo el contrato por
imperio del sin perjuicio de la solicitud de indemnizacin de daos y perjuicios.
Aunque no siempre nuestra Jurisprudencia ha venido admitiendo la aplicacin de
normas generales
sobre el cumplimiento de las obligaciones, en casos de
incumplimiento de contrato mediando arras confirmatorias,

En el contrato de compraventa, la clusula resolutoria supone ciertamente una
pena convencional, pues sta existe no slo cuando se pacta expresamente
4 Cdigo Civil Peruano- Fuente de las Obligaciones Pg. 340

5 VERDERA IZQUIERDO, BEATRIZ. op. cit. pag. 93.
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con tal nombre, sino tambin cuando se acuerda por las partes cualquier otra
estipulacin que lleve al mismo resultado.
c) Es una prueba ms de la celebracin del contrato principal que demuestra la
perfeccin del mismo, y decimos una ms puesto que casi la totalidad de
los contratos se celebran por escrito, entendiendo que, en el uso forense, en
caso de litigio, sera suficiente con la aportacin de la prueba
documental
consistente en el contrato principal, que ya acreditara la existencia de ste y por

tanto de la obligacin. Por lo que resultara aclaratorio de la celebracin del negocio
jurdico el contrato mismo, sin la necesidad perentoria de aportar al pleito el
contrato de arras para demostrar el negocio jurdico principal.
d) No tienen el carcter de mero anticipo del precio o entrega a cuenta, puesto que
esa primera entrega se hace, no por la existencia del instituto arral, sino por la
fuerza vinculante que, por s mismo, tiene el contrato principal. Esa primera
entrega, en concepto de arras, no hace nacer siempre he indefectiblemente la
institucin de las arras. La mera entrega a cuenta o anticipo, sin mediar arras, no
se da a ttulo de cautela, como en la figura arral, sino a cuenta del precio, y
constituye no una medida de refuerzo, sino un cumplimiento parcial por parte de
uno de los contratantes. As, el empleo de la palabra seal es necesariamente
un anticipo del precio
e) Tienen el carcter de un aseguramiento ms bien psicolgico, pues la entrega de
estas arras manifiesta, de una manera contundente, la seriedad de la intencin de
quien las entrega ante quien las recibe, y lo que es ms importante, el firme
1.4.2.
propsito de cumplir fielmente la totalidad de las obligaciones contradas.

Arras penales.
Las arras penales tienen, adems de las caractersticas garantistas y probatorias tpicas de toda
la institucin arral, una funcin de liquidacin anticipada de la relacin contractual para caso de
incumplimiento, consistente en la posible indemnizacin por daos y perjuicios.
Tienen unas peculiaridades diferentes las confirmatorias:
a) En las arras penales son las propias partes las que establecen expresamente la prdida de
las arras si el que las entreg es el incumplidor o bien, la devolucin duplicada si el que
incumple es el que las recibi. La contraposicin penal no implica dos graduaciones de
la misma idea de ilicitud y castigo, como predican algunos autores, sino precisamente dos
ideas opuestas: incumplimiento ilcito para las penales e incumplimiento lcito para las
penitenciales o, si se quiere, infraccin y liberacin.
b) A las confirmatorias, puesto que estas producen sus efectos desde el primer instante,
por la simple perfeccin del contrato; por el contrario, las arras penales despliegan sus
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efectos caractersticos, no en el momento de la perfeccin, sino en el momento del
incumplimiento, por lo que su eficacia bsica queda en suspenso, a pesar de que
habrn cumplido la funcin de reforzamiento o de garanta propia de la institucin. Hay
que tener en cuenta estas caractersticas, porque al ser los dos tipos muy parecidos
(penales y confirmatorias), puede inducirnos a un error de valoracin inicial que puede
llevar al fracaso del litigio.
como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y
siempre con la posibilidad de reclamar que la obligacin pactada sea estrictamente
cumplida; diferencias clasificatorias y conceptos que frente a la escueta regulacin fueron
reconocidas por la doctrina tanto cientfica como jurisprudencial al amparo de la libertad
contractual.
Las arras penales son ms parecidas a las confirmatorias (algunos autores opinan que
ambos tipos arrales tienden a confundirse y excluyen de la clasificacin arral a las
confirmatorias) que a las penitenciales, puesto que en caso de cumplimiento de la
obligacin por ambas partes, las arras se imputan al precio, a no ser que otra cosa se
hubiera pactado.
En las arras penales y para el caso de incumplimiento, la parte cumplidora dispone de la

opcin de exigir el cumplimiento, con la corres pendiente indemnizacin por daos y
perjuicios, que debern ser probados, o resolver el contrato donde las arras constituyen
una pena.
Dentro de las arras penales, podemos distinguir dos subtipos:

a) Arras penales puras o cumulativas.- En las que la parte que cumple su parte del
contrato puede exigir el cumplimiento forzoso del mismo y adems solicitar una
indemnizacin por daos y perjuicios.
b) Arras penales sustitutorias.- No admiten
la reclamacin
de daos y
perjuicios por incumplimiento, efectundose sobre la cantidad que, de mutuo

acuerdo, fijan las partes evitando as tener que acreditar y valorar los daos y
perjuicios. El inconveniente de pactar estas arras es que, en la prctica,
pueden darse situaciones no previstas que generen daos muy superiores a la
cantidad fijada en principio como arras.

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1.4.3.
Arras de retractacin
Son las arras clsicas y las nicas que contempla el Cdigo Civil, que en sentido
estricto, en su artculo 1480, La entrega de las arras de retractacin solo es vlida en los
contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.6
Este precepto no tiene carcter imperativo, por lo que deber constar, de manera clara y
difana, la intencin de las partes en el sentido de constituir arras de retractacin, no
bastando la denominacin o conceptuacin en el contrato de arras de retractacin, sino la
voluntad inequvoca de las partes de constituirlas como tal.
La finalidad de estas arras se centra en la posibilidad de alguno de los contratantes de
arrepentirse o desligarse del contrato una vez perfeccionado ste, teniendo la peculiaridad de
ser un medio lcito de este apartamiento de cualquiera
de las partes del contrato que
suscribieron o aquellas que autorizan a incumplir perdindolas.
Hay autores que han visto en esta previsin del contrato una finalidad ms de debilitamiento que
de garanta, porque de alguna manera, facultan a un apartamiento del mismo por un precio,
suponiendo un estmulo indirecto conducente al desistimiento del mismo. En este sentido,
Afonso Rodrguez ha sealado: a simple vista, y teniendo en cuenta la terminologa empleada
para caracterizar ste rgimen arral (esto es se utilizan ordinariamente expresiones tales como:
facultad de abandono, posibilidad de desistimiento,
instrumento
de renuncia, lcito
incumplimiento) se podra llegar rpidamente a la conclusin de que, ms que estar ante un

instrumento tutelar del crdito, se trata por el contrario de una figura jurdica cuya finalidad es
justamente la contraria, el debilitamiento del vnculo; hacer ms precaria la relacin jurdica que
media entre los sujetos. Es decir, en este caso, las arras operan como un instrumento que
facilita el incumplimiento del contrato principal.
Otra parte de la doctrina opina que, si bien las arras de retractacin tienen una naturaleza
garantista, debilitan la relacin jurdica principal, por cuanto que, aunque operan como lmite
del resarcimiento del dao, excusan al acreedor de probar el dao sufrido por causa de la
resolucin, por tanto no impulsan al cumplimiento sino que exclusivamente garantizan el
montante de la indemnizacin, por lo que estaramos ante una institucin preventiva. Algunos
autores, por el contrario, consideran inexacto pensar que las arras penitenciales son un factor
de debilitamiento en lugar de un instituto de garanta, y lo basan en que desistir, en los trminos
6 Cogido Civil Fuentes de las obligaciones Pag. 341
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previstos, no es sino una forma de liberarse cumpliendo, anlogamente a lo que se produce en
las obligaciones facultativas cuando el deudor lleva a cabo la otra prestacin, prevista in
solutione, llegando a afirmar que las arras penitenciales robustecen el vnculo contractual, en
cuanto se estimula al cumplimiento por temor a sufrir las consecuencias de perder lo entregado
o devolver el doble de lo recibido. Esta tesis es criticable desde el punto de vista de que, en la
prctica,
las arras sobre todo en la compraventa de inmuebles, suponen casi siempre
cantidades mnimas en relacin con los aumentos especulativos de esos bienes.
Este tipo de arras, que naci como una especie de castigo al contratante incumplidor, puede
convertirse, y de hecho es as en ocasiones, en un puente de plata para ste.
EJEMPLO:
Pinsese en un contrato de compraventa de vivienda con arras de retractacin,
entre un promotor y un adquirente, realizado en el ao 2014, con unas arras de
retractacin de S/. 3.000 Nuevos Soles para un contrato de compraventa de
vivienda que, como precio final, tiene la cantidad de S/. 200.000 Nuevos Soles.
Las viviendas se terminan en el ao 2015, cuando al promotor, dado el
galopante incremento
de los precios del sector inmobiliario, le sera fcil
encontrar un comprador de la misma vivienda por 250.000 Soles o ms. Aqu el

desistimiento es un premio econmico para el contratante incumplidor, no
una garanta del cumplimiento del contrato. No olvidemos, como decamos en
captulos anteriores que la compraventa es prcticamente el cien por cien de los
negocios jurdicos en los que se pactan arras. Hay que matizar cuando hablamos
de contratante incumplidor que sera ms propio hablar de contratante
desistidor, pues las arras de retractacin permiten desistir, pero no incumplir.
Todo ello porque ante el incumplimiento resulta de aplicacin el rgimen general.
La opcin de desistir del contrato, consustancial al pacto de arras, debe estar, por su propia
naturaleza, limitada a un lapso de tiempo en el que las obligaciones del contrato quedan en
suspenso, pendientes de que alguna de las partes opte por desistir. Si no se ha estipulado un
plazo concreto para desistir del contrato, la buena fe obliga a entender que este plazo
termina cuando est previsto que se inicie el cumplimiento de alguna de las prestaciones del
contrato.
Cuando se ha pagado, en el plazo estipulado para ello, la primera cuota del precio y se inicia
con ello el cumplimiento normal del contrato, ambas partes han optado por no desistir; por
tanto, una clusula que permitiera desistir del contrato al vendedor
15
con posterioridad al

momento en el cual se ha iniciado el cumplimiento de la obligacin de pagar el precio, estara
alterando la naturaleza del pacto de arras, convirtiendo a stas en una indemnizacin por
incumplimiento del vendedor. Siendo as que, como tal indemnizacin resultar, normalmente,
una cantidad mnima, atendiendo a la naturaleza del servicio y a las circunstancias del mercado
inmobiliario, en el que la constante subida de precios permitira al vendedor que se liberara
de un contrato obtener una plusvala considerable por la nueva venta, proporcional al perjuicio
patrimonial que se causa al comprador
1.5. Diferencias entre el contrato de arras y la clusula penal
La clusula penal nace en el primitivo derecho romano con una finalidad conminatoria
compeliendo al cumplimiento de los contratos, ejerciendo una funcin indemnizatoria o reparadora,
existiendo diversas orientaciones conceptuales planteadas por la doctrina.
No hay entre los autores, como suele suceder en tantos institutos, uniformidad de criterio acerca de
qu debe entenderse a ciencia cierta por clusula penal y de cul sea la naturaleza de la misma,
puesto que tanto la clusula penal como la opinin sobre su naturaleza jurdica han sufrido una
profunda evolucin, debido a que la clusula penal no constituye una categora dogmtica, sino una
categora histrica, lo que equivale a afirmar que su esencia y naturaleza se deben determinar de
modo diverso, segn sea el momento en que el investigador realice el estudio de la misma.
Para Savigny, la clusula penal ser la promesa condicional de dar alguna cosa cuando se hace con
la intencin de obtener que suceda lo contrario de lo que ha sido puesto como condicin.
En derecho alemn, la ms autorizada doctrina, denomina clusula penal a una prestacin,
generalmente de carcter pecuniario, que el deudor promete como pena al acreedor, para el
caso de que no cumpla su obligacin o no la cumpla del modo pertinente.
En el derecho
peruano,
Osterling sostiene
que,
Crdenas a la clusula penal la llama pena obligacional

por medio de la clusula
penal,
los contratantes pueden fijar
convencionalmente y con antelacin a la fecha del vencimiento de la obligacin, el monto de los

daos y perjuicios que correspondern al acreedor en el caso de que el deudor incumpla tal
obligacin7
Por lo tanto, como podemos apreciar, y aunque en un primer momento pueda parecer que
hay una gran semejanza entre arras penales y clusula penal porque ambas instituciones son
garantes de las obligaciones, la diferencia de estos dos institutos tiene su base en el diferente
mecanismo funcional con que actan, aun tratndose de dos medios que tienen como objeto
garantizar las obligaciones, su finalidad
7 OSTERLING PARODI, FELIPE. Obligaciones con clusula penal. Ediciones
Cultural Cuzco, S.A., Lima, 1998, pag. 301.
16
1.6. Instituciones jurdicas afines a las arras. Diferencias

Vamos a examinar, si bien de manera breve, las diferencias entre algunas figuras jurdicas que
pueden llegar a confundirse con el pacto arral, pero que tienen una serie de notas distintivas y
definitorias que las distinguen claramente de las arras.
1.6.1.
Prenda.
Aun siendo, tanto la prenda como las arras, medios tendentes a asegurar o garantizar el
cumplimiento de la obligacin principal, existen una serie de diferencias que individualizan
cada figura.
La prenda es un derecho real accesorio de garanta que tiene como funcin accesoria el
asegurar al acreedor el cumplimiento y satisfaccin de su crdito, mediante un poder
especial que se le confiere sobre la cosa pignorada (dada en garanta).
Es requisito esencial de la prenda, la puesta en posesin del acreedor del bien mueble
ofrecido en garanta del crdito, que puede ser propiedad del deudor o de un tercero,
constituyndose as, con ese desplazamiento de la posesin, la prenda sobre el bien
mueble entregado.
La prenda no otorga a quien la posee la posibilidad de venderla, puesto que la prenda solo
traslada la posesin y no el dominio del bien pignorado.
Caractersticas.
1.6.2.
Es convencional: surge entre las partes, no hay prenda legal, ni judicial.

Es especial: se debe mencionar el importe del crdito y una designacin detallada
de la cosa.
Es un derecho real; se tiene sobre la cosa sin respecto a determinada persona.
Es un derecho mueble; se ejerce sobre bienes muebles y sobre deudas activas.
Es indivisible.
Prenda irregular.
La prenda irregular es la dacin en garanta de una determinada cantidad de cosas
muebles fungibles (dinero, mercancas, ttulos) a un acreedor que, al recibirlas, se
convierte en propietario de las mismas,
debiendo
devolver, en caso

17
de que
su

crdito se extinga, mediante el pago o de otro modo (que no sea el de aplicacin del
especfico modo satisfactorio de la garanta), otro tanto de la misma especie y calidad, y
en caso contrario, tan slo el tantumdem correspondiente al eventual exceso de valor de
dichas cosas en relacin al montante del crdito garantizado
En la prenda irregular los bienes objeto de prenda son fungibles, al igual que en las arras, la
diferencia se sita en que, mientras la prenda irregular sirve de garanta nicamente a quien
la recibe, las arras sern garanta para el adquirente y para el transmitente.

18
JURISPRUDENCIA
SENTENCIA DE CORTE SUPREMA DE JUSTICIA - SALA CONSTITUCIONAL Y SOCIAL

TRANSITORIA DE 17 DE NOVIEMBRE DE 2005 (EXPEDIENTE: 002627-2005)
Procedimiento:
CASACION
Ponente:
Sanchez Palacios Paiva
Vocales:
Sanchez Palacios Paiva, Pachas Avalos , Egusquiza Roca, Mansilla

Novella, Palomino Garcia
Fecha de Resolucin:
17 de Noviembre de 2005
Expediente:
002627-2005
Emisor:
Sala Constitucional y Social Transitoria
AUTO CALIFICATORIO DEL RECURSO CAS. N 2627-2005 LIMA LIMA, DIECISIETE DE

NOVIEMBRE DE DOS MIL CINCO.- VISTOS; Y ATENDIENDO: -----------------------------------------PRIMERO.- QUE EL RECURSO DE CASACIN INTERPUESTO POR ENRIQUE ORIHUELA
GMEZ CUMPLE CON LOS REQUISITOS DE FORMA QUE PARA SU ADMISIBILIDAD
CONTEMPLA EL ARTCULO 387 DEL CDIGO PROCESAL CIVIL, AS COMO CON EL REQUISITO
DE
FONDO
DEL
INCISO
DEL
ARTCULO
388
DE
ESE
MISMO
TEXTO
LEGAL.-----------------------------------------------SEGUNDO.- COMO FUNDAMENTOS DEL RECURSO EL IMPUGNANTE INVOCA LOS TRES

INCISOS DEL ARTCULO 386 DEL ORDENAMIENTO PROCESAL CIVIL, POR LA APLICACIN
INDEBIDA DE UNA NORMA DE DERECHO MATERIAL, LA INAPLICACIN DE UNA NORMA DE
DERECHO MATERIAL Y LA CONTRAVENCIN DE LAS NORMAS QUE GARANTIZAN EL
DERECHO A UN DEBIDO PROCESO.---------------------------TERCERO.- DESARROLLANDO SU RECURSO ACUSA: A) LA APLICACIN INDEBIDA DEL
ARTCULO 1478 DEL CDIGO CIVIL, PUES LA SALA REVISORA APLICA ESA NORMA PARA
SEALAR QUE EL CONTRATO SE RESUELVE CUANDO UNA DE LAS PARTES NO CUMPLE
DETERMINADA PRESTACIN A SU CARGO, MIENTRAS QUE LA NORMA SE REFIERE A LA
CONSERVACIN DE LAS ARRAS CUANDO LA PARTE QUE LAS ENTREG NO CUMPLI LA
OBLIGACIN POR CAUSA IMPUTABLE A ELLA; B) LA APLICACIN INDEBIDA DEL ARTCULO
1430 DEL CDIGO CIVIL, PUES EL COLEGIADO SUPERIOR HA DETERMINADO QUE UNA
19

TRANSACCIN EXTRAJUDICIAL PUEDE SER RESUELTA APLICANDO DICHA NORMA
CONSIDERANDO VLIDAMENTE APLICADA LA CLUSULA DCIMA PRIMERA DEL CONVENIO
DE TRANSACCIN, LA QUE RESULTA NULA POR LA IMPOSIBILIDAD DE RESOLVER UNA
TRANSACCIN EXTRAJUDICIAL DADO EL CARCTER DE COSA JUZGADA QUE STA TIENE
CONFORME AL ARTCULO 1302 DEL CDIGO SUSTANTIVO, Y EN ESE SENTIDO INDICA QUE
DEBE DIFERENCIARSE LO QUE ES UN CONTRATO DE UNA TRANSACCIN, Y QUE EL
ARTCULO 1430 DEL ANOTADO CUERPO LEGAL SLO ES APLICABLE A LOS CONTRATOS; C)
LA INAPLICACIN DEL ARTCULO 1302 DEL CDIGO CIVIL, NORMA QUE TUVO QUE SER
APLICADA PARA CONSIDERAR LA CALIDAD DE COSA JUZGADA DE LA TRANSACCIN, POR
LO QUE RESULTA IMPROCEDENTE SU RESOLUCIN UNILATERAL AL SER UN IMPOSIBLE
JURDICO, CORRESPONDIENDO EN TODO CASO LLEVAR OTRO PROCESO; D) LA
INAPLICACIN DEL ARTCULO 1310 DEL CDIGO CIVIL, PUES SE DEBA CONSIDERAR LOS
ACUERDOS DE LA TRANSACCIN EN SU CONJUNTO PORQUE LA OBLIGACIN DE
PRESENTAR LA CARTA FIANZA EN DETERMINADO PLAZO ESTABA VINCULADO A LA
CONCESIN RECPROCA DE LA DEMANDANTE, PUES STA SE OBLIG A DESISTIRSE
PREVIAMENTE DE LAS MEDIDAS CAUTELARES, LO QUE NO HA SIDO CONTEMPLADO,
SIENDO QUE ANTE EL INCUMPLIMIENTO DE ALGUNA DE LAS CONCESIONES PACTADAS
CORRESPONDA DEMANDAR EN LA VA EJECUTIVA LA EJECUCIN ESPECFICA; E) LA
INAPLICACIN DEL ARTCULO 1434 DEL CDIGO SUSTANTIVO, YA QUE EL COLEGIADO
CONFUNDE LA TRANSACCIN CON LOS CONTRATOS PLURILATERALES QUE CONTEMPLA
ESA NORMA, Y APLICA EL ARTCULO 1478 DEL ANOTADO CDIGO PARA RESOLVER LA
CONTROVERSIA; QUE EN ESE SENTIDO LA RESOLUCIN IMPUGNADA INDICA QUE LA
TRANSACCIN CONTIENE VARIOS ACTOS JURDICOS, SIENDO UNO DE ELLOS LA
PRESENTACIN DE LA CARTA FIANZA EN UN PLAZO DE QUINCE DAS, POR LO QUE APLICA
EL ARTCULO 1478 DEL CITADO CUERPO LEGAL QUE ES UNA NORMA DISTINTA A LA QUE
REALMENTE CORRESPONDE (1302), POR LO QUE PODRA ENTENDERSE QUE POR
RAZONES DE LA APARENTE RELACIN DE IDENTIDAD PODRA HABER CONSIDERADO QUE
EL CONTRATO ES UNO MULTILATERAL AL QUE LE CORRESPONDE EL ARTCULO 1434 DEL
CDIGO CIVIL, SIENDO QUE EN STE SUPUESTO HACIENDO SUSTRACCIN DE LA
OBLIGACIN DE TELEFNICA DE DESISTIRSE DEL EMBARGO QUE ERA INDISPENSABLE
PARA OBTENER LA FIANZA, EN TODO CASO EN APLICACIN EL ARTCULO 1434 DEL
ACOTADO EL INCUMPLIMIENTO EN LA PRESENTACIN DE LA CARTA FIANZA NO DETERMINA
LA RESOLUCIN AUTOMTICA DE TODOS LOS ACUERDOS DE LA TRANSACCIN (O
CONTRATO MULTILATERAL), ESTO AN EN EL SUPUESTO NEGADO QUE EL CONVENIO DE
TRANSACCIN NO FUESE TAL Y SLO TENGA EL VALOR DE UN CONTRATO PRIVADO ENTRE
LAS PARTES COMO ERRNEAMENTE HA CONSIDERADO EL JUZGADOR; F) LA INAPLICACIN
DEL ARTCULO 1099 DEL CDIGO SUSTANTIVO, QUE ESTABLECE LOS REQUISITOS DE
20

VALIDEZ DE LA HIPOTECA, DEBIENDO CONSIDERARSE SU NUMERAL 2 PUES SU PARTE
CONSTITUY LA HIPOTECA NICAMENTE PARA GARANTIZAR EL PAGO DEL PASIVO, PERO
LA SALA SUPERIOR AMPLA EL RESPALDO OTORGADO SEALANDO QUE ES PARA
GARANTIZAR LAS OBLIGACIONES DE LA COMPAA TEFEFNICA ANDINA PESE A QUE SU
RESPALDO NO ES UNA GARANTA ABIERTA, ABUNDANDO EL COLEGIADO EN ERROR PUES
NO SE HA DETERMINADO SI TELANDINA HA INCUMPLIDO CON EL PAGO DEL PASIVO QUE ES
LA OBLIGACIN DETERMINADA; G) LA CONTRAVENCIN DEL ARTCULO I DEL TTULO
PRELIMINAR DEL CDIGO PROCESAL CIVIL, PUES LA DETERMINACIN DE LA RESOLUCIN
SE HA EFECTUADO SIN REALIZARSE EL DEBIDO PROCESO; AS EL DCIMO CONSIDERANDO
DE LA RECURRIDA INDICA QUE NO ES AMPARABLE SU APELACIN DADO QUE EL
CONTRATO PRIVADO CONTIENE DIVERSOS ACTOS RESUELTOS POR TELEFNICA Y QUE
RESULTAN DELEZNABLES SUS ARGUMENTOS PUES EL INCUMPLIMIENTO QUE SE ALEGA A
LA DEMANDANTE SE ENCUENTRA EN TRMITE EN OTRO PROCESO, Y EN ESE SENTIDO EL
PRONUNCIAMIENTO DE LA SALA DE MRITO CONTRAVIENE NORMAS DE DERECHO
OBJETIVO QUE HAN SERVIDO DE SUSTENTO EN OTROS PROCESOS DE EJECUCIN DE LOS
ACUERDOS DE LA MISMA TRANSACCIN, QUE TIENE EL VALOR DE COSA JUZGADA; QUE
ADEMS LA REFERENCIA DEL COLEGIADO RESPECTO AL PROCESO EN EL QUE SE VENTILA
EL INCUMPLIMIENTO DE LA DEMANDANTE YA HA SIDO RESUELTO POR PRONUNCIAMIENTO
QUE ORDENA A TELEFNICA EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIN PACTADA EN LA
TRANSACCIN, SIENDO QUE EN TAL PROCESO TELEFNICA DIJO QUE EL CONVENIO DE
TRANSACCIN EXTRAJUDICIAL YA ESTABA RESUELTO, EN UN FUNDAMENTO QUE FUE
RECHAZADO EN PRIMERA INSTANCIA SIN QUE HAYA SIDO APELADO; INDICA QUE EN EL
SUPUESTO QUE PROCEDIERA LA RESOLUCIN DE LA TRANSACCIN SE PREGUNTA CMO
SE EJECUTARA SU CONTENIDO, RAZN POR LA QUE INDICA EL ARTCULO 337 DEL CDIGO
ADJETIVO DETERMINA QUE EL INCUMPLIMIENTO DE LA TRANSACCIN NO AUTORIZA AL
PERJUDICADO SOLICITAR SU RESOLUCIN; QUE AL CONSIDERAR EL AD QUEM RESUELTO
EN FORMA AUTOMTICA EL CONVENIO DE TRANSACCIN VULNERA EL PRINCIPIO
SUPERIOR DE JUSTICIA, SIENDO QUE EN EL PROCESO SEGUIDO ANTE EL VIGSIMO
TERCER JUZGADO CIVIL SE HA CONSIDERADO QUE ES UN IMPOSIBLE LA RESOLUCIN, LO
QUE GUARDA CONCORDANCIA CON LO RESUELTO POR LA SEGUNDA Y TERCERA SALA
CIVIL DE LIMA QUE HAN RESUELTO EN LOS PROCESOS DE OBLIGACIN DE HACER
INICIADOS ANTE EL CUADRAGSIMO TERCER Y QUINCUAGSIMO PRIMER JUZGADO CIVIL,
DEBIENDO CONSIDERARSE QUE LA CASACIN BUSCA LA UNIFICACIN DE LA
JURISPRUDENCIA.--------CUARTO.- QUE DICHA FUNDAMENTACIN NO SATISFACE LAS EXIGENCIAS DEL INCISO 2
DEL ARTCULO 388 DEL CDIGO ADJETIVO, TODA VEZ QUE: I) LA CITA DEL ARTCULO 1478
21

CONSTITUYE UN ERROR MATERIAL, PUES LA NORMA QUE QUISO CITARSE ES EL ARTCULO
1430 DEL CDIGO CIVIL, CUYO TEXTO INCLUSO ES TRANSCRITO EN LA RECURRIDA; II) NO
SE EXPLICA LA IMPERTINENCIA DEL ARTCULO 1430 DEL CDIGO CIVIL, CONSIDERANDO LA
BASE FCTICA ESTABLECIDA EN LAS INSTANCIAS SEGN EL CUAL EL CONTRATO PRIVADO
CONTIENE DIVERSOS ACTOS JURDICOS BUSCANDO EL CARGO LA REVALORACIN DE LA
PRUEBA; III) NO SE EXPLICA LA PERTINENCIA DE LAS NORMAS DENUNCIADAS COMO
INAPLICADAS A LOS HECHOS ESTABLECIDOS POR LAS INSTANCIAS, BUSCANDO LAS
MISMAS EN REALIDAD LA REVALORACIN DE LA PRUEBA QUE NO ES FIN QUE PARA EL
RECURSO CONTEMPLE EL ARTCULO 384 DEL ORDENAMIENTO PROCESAL CIVIL, ADEMS
QUE NO ES CLARO RESPECTO A LOS ARGUMENTOS QUE SE EXPRESAN EN RELACIN A
LOS ARTCULOS 1310 Y 1434 DEL CDIGO CIVIL, MIENTRAS QUE LO RELACIONADO CON EL
ARTCULO 1099 DEL MISMO CDIGO PRETENDE ABRIR UN DEBATE QUE NO FUE
PROPUESTO EN LA CONTRADICCIN; IV) TAMPOCO SE ES CLARO RESPECTO A LAS
NORMAS CONTRAVENIDAS EN EL PROCESO, PUES LO QUE BUSCA EL CARGO ES REITERAR
LOS ARGUMENTOS QUE SE HAN PROPUESTO EN LAS CAUSALES SUSTANTIVAS QUE YA
HAN SIDO DESCARTADOS.----------------------------------------------POR ESTAS CONSIDERACIONES Y EN APLICACIN DE LO PRECEPTUADO POR EL ARTCULO
392 DEL CDIGO PROCESAL CIVIL: DECLARARON IMPROCEDENTE EL RECURSO DE
CASACIN DE FOJAS QUINIENTOS CUARENTA Y UNO, INTERPUESTO POR ENRIQUE
ORIHUELA GMEZ; EN LOS SEGUIDOS POR TELEFNICA DEL PER SOCIEDAD ANNIMA;
SOBRE EJECUCIN DE GARANTAS; CONDENARON AL RECURRENTE A LA MULTA DE TRES
UNIDADES DE REFERENCIA PROCESAL, AS COMO AL PAGO DE LAS COSTAS Y COSTOS DEL
RECURSO; DISPUSIERON LA PUBLICACIN DE ESTA RESOLUCIN EN EL DIARIO OFICIAL "EL
PERUANO", BAJO RESPONSABILIDAD; Y LOS DEVOLVIERON.SS.
SANCHEZ PALACIOS PAIVA
PACHAS AVALOS
EGUSQUIZA ROCA
MANSILLA NOVELLA
PALOMINO GARCIA

22
MODELO DE CONTRATO DE ARRAS

En la ciudad de ______, a __de_____de 200_
REUNIDOS De una parte, DON _______________________, mayor de edad, estado civil, casado, vecino
de ________, con domicilio en calle _________, nm. __, y D.N.I. n ________. (DATOS DEL
VENDEDOR)
Y de otra, DON _________________________, mayor de edad, estado civil soltero, vecino de ______
con domicilio en calle __________, nm. __, y D.N.I. n _________. (DATOS DEL COMPRADOR)
ACTAN
Ambos, en su propio nombre y se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para el presente
otorgamiento, y la asuncin de las obligaciones que en el mismo dimanan, y de su libre y espontnea
voluntad, (EN CASO QUE ALGUNA DE LAS PARTES ACTUEN EN NOMBRE DE OTRA PERSONA
ESPECIFICAR)
MANIFIESTAN
Primero.- Que Don _________________________ (en adelante, VENDEDOR) es propietario, por justos y
legtimos ttulos, del siguiente bien inmueble: (DESCRIPCIN FIEL A NOTA SIMPLE, LA CUAL HA DE
SER ACTUALIZADA A FECHA DE LA FIRMA)
Inscrita en el Registro de la Propiedad nmero _ de ______, al tomo _, libro __, folio __, seccin
_,registral nmero ______, inscripcin ___. (TODOS ESTOS DATOS SE ENCUENTRAN EN LA NOTA
SIMPLE)
(SI LA PROPIEDAD TIENE ALGUNA CARGA RECOMENDAMOS ESPECIFICAR COMOVIENE EN LA
NOTA SIMPLE)
Segundo.- Que Don ______________________ (en adelante, EL COMPRADOR) est interesado en la
adquisicin de la finca descrita, por lo que en este acto entrega en concepto de arras confirmatorias, la
cantidad de _______ Nuevos Soles (________ Soles), en efectivo.
Tercero.- El precio de la venta se establece en ________________ Nuevos Soles, del que deber
deducirse la cantidad hoy entregada en concepto de arras (______Nuevos Soles,).
Cuarto.- La seal entregada tendr validez hasta el da _____ de ___________ de 2.00_ en que se
formalizar la escritura pblica de compraventa. La escritura se formalizar en la Notara que a tales
efectos designe la parte compradora, debiendo notificar a la parte vendedora de forma fehaciente con una
23

antelacin de, al menos, siete das, el lugar da y hora para su otorgamiento. La parte compradora se
reserva el Derecho para que la escritura pblica de compraventa sea otorgada a favor de la persona que
sta libremente designe.
Quinto.- La entrega de llaves y toma de posesin, se realizar a la firma de Escritura Pblica, salvo pacto.
Sexto.- Todos los gastos e impuestos que se generen como consecuencia de la compraventa sern a
cargo del adquirente exceptuando el impuesto predial que correr cuenta del vendedor.
Sptimo.- Reconoce la propiedad que el inmueble se halla libre de cargas, gravmenes, arrendatarios y
vicios ocultos respondiendo en caso contrario de los mismos conforme a la Ley. Igualmente reconoce
estar al corriente del pago de impuestos, tasas y comunidad que afecten al inmueble debiendo abonarlos
previamente al otorgamiento de escritura pblica, en caso contrario
Octavo.- Se da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carcter de
arras confirmatorias, por lo que si el adquirente desistiera del contrato, el vendedor har suyas las
cantidades entregadas, pudiendo exigir el resarcimiento de daos y abono de intereses, y si es el
vendedor el que desiste, el adquirente podr optar conforme a lo dispuesto del Cdigo Civil entre exigir el
cumplimiento del contrato o la resolucin del mismo, con el resarcimiento de daos y abono de intereses
en ambos casos. Tambin el adquirente podr pedir la resolucin, an despus de haber optado por el
cumplimiento, cuando el cumplimiento no fuere posible.
Y para que as conste, suscriben el presente documento, por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el
lugar y fecha arriba indicada.
EL VENDEDOR
EL ADQUIRENTE

24
CAPITULO II
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO
GENERALIDADES
2.2. Concepto
Se denomina saneamiento a lo que un gran sector de la doctrina y del Derecho comparado
conoce como garanta.
Se trata de una responsabilidad del transferente del derecho de propiedad, uso o posesin de
bien, una vez que ha ejecutado su prestacin y con independencia de su buena o mala fe, por no
poder el adquirente destinar ese bien a la finalidad para la cual lo adquiri, o sea, es una
responsabilidad objetiva pos cumplimiento del contrato.
Artculo 1484.- Hay lugar a saneamiento en los contratos
relativos a la transferencia de la propiedad, la posesin o el
uso de un bien.8
8 Cdigo Civil Pg. 341

25

El saneamiento es regulado por el art. 1484 como una institucin de aplicacin general a todos
los contratos, onerosos o gratuitos, traslativos de la propiedad, uso o posesin de un bien. Se
trata de una obligacin impuesta por la ley, pero de esencia contractual.
Sanear, en su acepcin amplia, significa hacer sano a un bien, repararlo o remediarlo, y, en su
acepcin contractual, es la obligacin que asume el que transfiere un bien en propiedad, uso o
posesin, de responder ante el adquirente por las consecuencias de no poder utilizar el bien para
el fin de la adquisicin, como consecuencia de la eviccin, los vicios ocultos o el hecho propio del
transferente.
Es inapropiado el uso de la palabra garanta por eviccin y por vicios redhibitorios, por cuanto no
se comprende qu es lo que garantiza el transferente, de qu modo se manifiesta esa garanta,
si es una garanta personal o real o si se refiere a la garanta patrimonial genrica. En el
saneamiento por eviccin, antes que se produzca la eviccin total o parcial no existe obligacin
de sanear ni garanta alguna. Es apropiada la expresin responsabilidad por eviccin o por vicios
ocultos, pero no se trata de una responsabilidad por incumplimiento que tiene su origen en la
falta de ejecucin de las prestaciones contractuales debidas, sino de una responsabilidad cuyo
germen se encuentra en la negociacin misma, pero que se hace ostensible una vez ejecutada
la prestacin de dar un bien en propiedad, uso o posesin, debido a que el transferente no era
titular del derecho que transfiere o el bien transferido adoleca de defectos ocultos, privando al
adquirente de su derecho de poder destinar el bien a la finalidad de la adquisicin. No es una
responsabilidad que necesariamente se derive del dolo o la culpa, pues la obligacin de sanear
existe aun cuando el enajenante no haya incurrido en culpa alguna; el dolo o la culpa slo har
extensiva la responsabilidad al pago de la indemnizacin de daos.
La obligacin de saneamiento es la que contrae el que transfiere, a ttulo oneroso o gratuito, la
propiedad, la posesin o el uso de un bien, cuando por sus propios hechos, la eviccin de un
tercero o la existencia de vicios ocultos se priva al adquirente de su derecho de destinar dicho
bien a la finalidad para la cual fue adquirido. El art. 1484 elimina la limitacin que exista en el
Cdigo civil de 1936, cuyo art. 1370 lo circunscriba a los contratos celebrados a ttulo oneroso.
La finalidad perseguida por las partes en los contratos, onerosos o gratuitos, por los cuales se
transfiere la propiedad, uso o posesin de un bien, mueble o inmueble, registrado o no
registrado, es que el adquirente pueda destinarlo al fin previsto en el contrato o al que se derive
de su naturaleza.
2.3. Fundamento Saneamiento

26

Artculo 1485.- En virtud del saneamiento el transferente est obligado a responder
frente al Adquirente por la eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que
no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan
su valor.
Se adquiere un bien en propiedad, uso o posesin para destinarlo a la produccin de otros
bienes o servicios, o para revenderlo, donarlo, entregarlo en garanta, en prstamo,
exhibirlo, guardarlo, consumirlo, para cualquier uso lcito que se le pueda dar en el futuro de
acuerdo a su naturaleza, para usufructuarlo, etctera.
EJEMPLO
Si el caballo comprado para fines de reproduccin es impotente (vicio
oculto), o si A vende a B un bien que es de propiedad de C, por lo que ste
demanda al comprador por reivindicacin y obtiene una sentencia que lo declara
propietario y condena a ese comprador a desocuparlo (el comprador es
eviccionado del bien); o el propietario de un fundo vende la parte baja
conservando las tierras altas y, despus de la venta, desde las tierras altas desva
el curso de las aguas dejando sin agua a las tierras bajas vendidas (el comprador
se ve perjudicado por un hecho propio del vendedor), es evidente, en estos tres
ejemplos, que el adquirente no podr destinar el bien para la finalidad de la
adquisicin, por lo que su transferente debe resarcirlo del perjuicio sufrido.
El art. 1485 define al saneamiento en los siguientes trminos: En virtud del saneamiento el
transferente est obligado a responder frente al adquirente por la eviccin, por los vicios ocultos
del bien o por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a la
finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor. Es decir, el saneamiento es la
institucin destinada exclusivamente a que el transferente compense (indemnice, resarza) al
adquirente por la privacin de su derecho a destinar el bien a la finalidad para la cual fue
adquirido o que disminuya su valor para ese efecto como consecuencia de la eviccin, los vicios
ocultos del bien o los hechos propios del transferente.
Del art. 1485 se desprende que el fundamento del saneamiento por eviccin, por vicios
ocultos o por hechos propios del transferente se encuentra en la obligacin que tiene el
transferente de compensar al adquirente por haber sido privado de su derecho a destinar el bien
a la finalidad para la cual lo adquiri o que el bien disminuya su valor, o sea el saneamiento tiene
carcter indemnizatorio; el transferente debe resarcir al adquirente pagndole el valor del bien,
los intereses, gastos, costas, entre otros conceptos.
27

El destino que se dar al bien es el fin o finalidad perseguida por el adquirente al celebrar un
contrato de transferencia, y si no se ha previsto en el contrato la finalidad de la adquisicin se
dar al bien el destino que se derive de su naturaleza.
Es obligacin de todo el que transfiere un bien, obrando de buena fe, responsable y lealmente,
consiste en asegurar al adquirente que el bien podr ser destinado a la finalidad de la
adquisicin.
Si el adquirente no consigue obtener la finalidad perseguida con el contrato, al no poder dar al
bien el destino para el que lo adquiri, a causa de hechos propios del transferente, o a que es
eviccionado, total o parcialmente, del derecho de propiedad, uso o posesin del bien, o porque
ste presenta vicios ocultos, surge para el transferente la obligacin de sanear al adquirente
pagndole el valor del bien, los intereses, frutos, y dems conceptos especificados en la ley
(art. 1495, 1512, 1525), o pagndole lo que el bien vale de menos por tales causas (arts.1501,
1513, 1525).
Tradicionalmente se enfrentan dos teoras sobre el fundamento de la obligacin de saneamiento:
la que considera que el saneamiento es una consecuencia de la obligacin de entregar el bien; y
la que sostiene que el saneamiento es una obligacin de garantizar la posesin pacfica y til del
bien.
Los que consideran que la obligacin de saneamiento es una consecuencia de la obligacin de
entregar el bien afirman que el transferente debe entregar un bien como el previsto en el
contrato, porque si incumple con esta obligacin entregando un bien que adolece de vicios
jurdicos u ocultos, surge otra obligacin de garantizar contra estos vicios, a fin de mantener
indemne al adquirente. Se sanciona al transferente por incumplimiento del contrato, al no
entregar un bien como el previsto en el contrato, sin importar la finalidad de la adquisicin.
Para nuestro ordenamiento jurdico civil el saneamiento tiene un fundamento indemnizatorio. En
todo contrato de transferencia de bienes en propiedad, uso o posesin de un bien, el
transferente persigue y asegura al adquirente que podr destinar el bien transferido a la
finalidad para la cual fue adquirido, en caso contrario, el transferente est obligado a
sanear al adquirente compensndolo por la prdida, inutilidad o disminucin del valor del bien
para cumplir con esa finalidad como consecuencia de los hechos personales del transferente, de
la eviccin o de los vicios ocultos del bien. Eta es la doctrina que sustenta a la norma del art.
1485 que dispone: En virtud del saneamiento el transferente est obligado a responder (no ha
garantizar) frente al adquirente por la eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos
propios, que no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o
que disminuyan su valor. No queda duda que la institucin del saneamiento por eviccin, vicios
ocultos y hecho propio del transferente se fundamenta en la necesidad de reparar al adquirente
28

por no poder destinar el bien a la finalidad para la cual fue adquirida o cuando por tales causas el
bien disminuye su valor. La finalidad de la adquisicin es el factor determinante de la obligacin
de sanear, no contando para nada la buena o mala fe con que haya actuado el transferente o si
el contrato de transferencia fue a ttulo oneroso o gratuito.
En efecto, nadie adquiere un bien, en propiedad, uso o posesin, as porque s, sin perseguir
alguna finalidad, sino que lo adquiere para con ese bien alimentarse, vestirse, curarse de una
enfermedad, recrearse, utilizarlo para construir otro bien, trasladarse de un lugar a otro, labrar la
tierra, abonar las plantas, etc. El ser humano es estructuralmente finalista, todo lo que hace o
deja de hacer es persiguiendo algn fin, de ah que en la celebracin de los contratos traslativos,
por un deber de buena fe, de lealtad, el transferente debe hacer todo lo necesario para asegurar
al adquirente que el bien transferido podr ser destinado al fin previsto en el contrato; y si
no fuera as, porque el adquirente es despojado del bien por efecto del derecho de un tercero
anterior a la transferencia o porque el bien adolece de vicios ocultos o por hechos propios del
transferente, ste est obligado a sanear por esas causales.
La obligacin de saneamiento es de tres clases:
a) Saneamiento por eviccin;
b) Saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios; y
c) Saneamiento por hecho propio del transferente.
El transferente solamente est obligado a sanear por la prdida sufrida injustamente por el
adquirente como consecuencia de la eviccin, los vicios ocultos o el hecho propio del
transferente, que hacen intil el bien para la finalidad para la cual fue adquirido o cuando
disminuyan considerablemente su valor para dicha finalidad. El transferente est obligado a
salvaguardar al adquirente contra las consecuencias de no poder destinar el bien a la finalidad
estipulada en el contrato debido a la eviccin, los vicios ocultos o por sus hechos propios; el
transferente responde ante su adquirente independientemente de su dolo o culpa, los cuales
tienen relevancia nicamente para la indemnizacin de daos.
Procede la obligacin de sanear tanto en los contratos a ttulo oneroso como en los a
ttulo gratuito por los que se transfiere la propiedad, uso o posesin de un bien. Si la
naturaleza jurdica, explicacin o fundamente del saneamiento no consiste en asegurar la
equivalencia entre lo que se da como prestacin y lo que se recibe como contraprestacin, sino
que el adquirente pueda destinar el bien adquirido a la finalidad de la adquisicin prevista en el
contrato, y, a falta de previsin, a su destino normal, y que si no puede darle ese destino por
efecto de la eviccin o de los vicios ocultos, sea indemnizado por todos los perjuicios sufridos, lo
mismo da que el contrato traslativo sea a ttulo oneroso o gratuito.

29
2.4. Presuncin de destino normal del bien

Si no se indica expresa o tcitamente la finalidad de la adquisicin, se presume que la voluntad
de las partes es dar al bien el destino normal de acuerdo con sus caractersticas, la oportunidad
de la adquisicin y las costumbres del lugar.
Si en el contrato no se ha indicado la finalidad de la adquisicin, expresa ni tcitamente, se
presume, iuris tantum, para fines del saneamiento, que es voluntad de las partes dar al bien su
destino normal, el ms conforme a su naturaleza, considerando sus caractersticas, la
oportunidad de la adquisicin, la clase de actividades a que se dedica el adquirente, si stas
fueron comunicadas al transferente o ste las conoca por sus propios medios, y las costumbres
del lugar de ubicacin del bien; todo lo cual requiere ser probado en la etapa procesal
correspondiente.
La Corte Suprema ha resuelto: Si en el contrato no se indica, expresa ni tcitamente, la finalidad
de la adquisicin, debe presumirse que la finalidad de la adquisicin es el destino normal, cuyo
contenido debe establecerse en razn de las caractersticas del bien objeto del contrato, de la
oportunidad de su adquisicin y las costumbres del lugar de ubicacin del bien; todo lo cual
requiere que en la etapa procesal correspondiente se establezca, de acuerdo al caso
concreto, el contenido de la presuncin aludida, lo que finalmente es un tema de carcter
probatorio cuyo anlisis no est dentro de las atribuciones de la Corte Casatoria.
Es muy variada la finalidad por la que se adquiere el derecho de propiedad, uso o
posesin de un bien.
EJEMPLO
Se puede adquirir el derecho de propiedad de un bien con la finalidad de
consumirlo, exhibirlo en una feria, revenderlo, entregarlo en arrendamiento,
comodato, gravarlo en respaldo del pago de una deuda, guardarlo, etc. Esa
finalidad puede ser la convenida por las partes expresa o implcitamente, caso en
el que se habla de finalidad de la adquisicin prevista por las partes; o, si en el
contrato no se ha previsto la finalidad de la adquisicin, se presume que las
partes quisieron dar al bien un destino de acuerdo a su naturaleza (una inmueble
construido para casa habitacin no puede ser destinado para local industrial; un
30

caballo de paso no puede ser usado como caballo de carrera), a la oportunidad de
la adquisicin (el comerciante minorista que compra a un mayorista hace la
adquisicin para revender los bienes adquiridos; el que compra a un minorista
generalmente adquiere el bien para su consumo) y las costumbres del lugar
(en un lugar donde las gentes se dedican a la agricultura utilizando la fuerza de
los animales, el que compra una yunta de bueyes lo hace con el fin de dedicarlos
a remover la tierra, no para revenderlos o sacrificarlos y consumirlos). El que no
se pueda destinar el bien para la finalidad de la adquisicin prevista en el contrato
y, a falta de ella, a la finalidad que se derive de la naturaleza del bien, de las
circunstancias que rodearon su adquisicin o de las costumbres del lugar,
debido a los hechos propios del transferente, a la eviccin o a los vicios
ocultos, surge para el transferente la obligacin de sanear al adquirente.
2.5. Transmisin hereditaria de la obligacin y del derecho de saneamiento

Artculo 1487.- Tanto la obligacin como el derecho de saneamiento se trasmiten a los
respectivos herederos.
En cuanto a los efectos de las obligaciones, el principio general reza: Desde el momento de la
muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se
transmiten a sus sucesores (art. 660). Toda obligacin se trasmite a los herederos, salvo
cuando es inherente a la persona, lo prohbe la ley o se ha pactado en contrario (art. 1218).
Como por el saneamiento el transferente debe responder frente al adquirente por no poder dar
al bien el destino para el que lo adquiri, pagndole una cantidad de dinero por concepto de
valor del bien, intereses, costos, daos, entre otros conceptos, es incuestionable que esta
obligacin de dinero se transmite a los herederos; stos deben compensar al adquirente hasta
donde alcancen los bienes que les ha dejado su causante, por ejemplo, si el causante deba por
saneamiento la suma de cien y los bienes que ha dejado como herencia tienen un valor de
sesenta, los herederos compensan al adquirente slo por esta ltima cantidad.
Como el saneamiento, elemento natural del contrato, es una obligacin contractual que se
enmarca dentro del principio general res inter alios acta que rige los efectos del contrato,
principio que establece: Los contratos slo producen efectos entre las partes que los
celebran y sus herederos, salvo en cuanto a stos si se trata de derechos y obligaciones no
transmisibles (art.1363), tanto la obligacin como el derecho de sanear pasan a los respectivos
herederos de los contratantes. Lo dispuesto por los art. 1218 y 1326, respectivamente,
constituye el fundamento del principio concreto que, al regular los efectos del saneamiento,

31

dispone que tanto la obligacin como el derecho de saneamiento se transmite a los respectivos
herederos (art. 1487).
Tanto la obligacin de saneamiento del transferente como el derecho al saneamiento del
adquirente se transmiten a sus respectivos herederos a ttulo universal como a sus
causahabientes a ttulo particular inter vivos. El adquirente puede exigir el saneamiento tanto a
su inmediato transferente como a los anteriores, en la medida que stos estn obligados a
ello con respecto a sus inmediatos adquirentes (art. 1488). En otros trminos, el transferente no
solamente queda obligado ope legis a sanear a su inmediato adquirente, sino tambin a los
sucesivos adquirentes; el adquirente puede dirigir su accin contra su inmediato transferente o
contra el transferente originario o contra cualquiera de los transferentes intermediarios.
2.6. Extensin de la transmisin hereditaria. Caducidad

El adquirente puede exigir el saneamiento tanto a su inmediato transferente como a los
anteriores a ste, en la medida que stos hubieran estado obligados a ello con respecto a
sus inmediatos adquirentes.
Los plazos de caducidad de las acciones de saneamiento contra los transferentes
anteriores al inmediato se cuentan a partir de la celebracin de sus respectivos contratos.
La obligacin de saneamiento no slo se transmite a los herederos a ttulo universal, sino
tambin a los sucesivos transferentes a ttulo particular, o sea no slo est obligado a sanear el
ltimo transferente al ltimo adquirente, sino que tambin estn obligados a sanear los
transferentes anteriores al ltimo, hasta llegar al transferente originario del cual todos
derivan sus derechos. En las trasmisiones sucesivas del bien, el ltimo adquirente puede
accionar por saneamiento contra su inmediato transferente o contra cualquiera de los
anteriores. El derecho de accionar contra su inmediato transferente deriva del acto jurdico que
dio lugar a la transmisin. Su derecho de accionar contra los anteriores transferentes se
justifica considerando que al transferirse un bien, se trasmiten los derechos que con relacin a
l tena el tradens, entre los cuales se halla el derecho al saneamiento. Como dice Barandiarn,
tal derecho se trasmite a ttulo accesorio, subrogndose el ltimo adquirente en tal derecho que
su transmitente tena contra aquel de quien adquiri la cosa.
2.7. Modificacin convencional de la obligacin de saneamiento
Los contratantes pueden ampliar, restringir o suprimir la obligacin de saneamiento, salvo el
caso contemplado en el artculo 1528.

32

Por ser la obligacin de saneamiento un elemento natural de todo contrato por el que se
transfiere la propiedad, uso o posesin de un bien, no requiere ser estipulada, opera por
mandato de la ley, aun cuando las partes no hayan hecho mencin alguna a ella en su contrato.
Debido al carcter natural, no esencial, de la obligacin de saneamiento, y por concernir a
derechos de orden privado, que interesan solamente a los contratantes, stos mediante
estipulacin expresa o tcita pueden suprimirla, ampliarla o restringirla. Pero tal estipulacin
slo es vlida si el transferente ignora los vicios o desconoce el derecho del tercero sobre el
bien transferido, puesto que si conoce que el bien es vicioso o que el derecho que transfiere le
pertenece a un tercero, la estipulacin carece de validez, porque el Derecho no puede tutelar el
comportamiento doloso del transferente.
Es invlida la clusula contractual por la que se conviene la limitacin o supresin de la
obligacin de sanear del transferente por sus hechos personales (art. 1528), o cuando conoce
que el derecho que transfiere no le pertenece, o sabe que el bien adolece de graves defectos,
pero no los revela al adquirente (art. 1328).
El art. 1528 dispone que es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la
obligacin de saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo. Pretender liberar o
limitar la obligacin de saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo, sera como
liberar al transferente sobre la base de su mala fe.
Es nula toda estipulacin que excluya o limite la responsabilidad por dolo o culpa inexcusable
del deudor (art.1328). Nadie puede ampararse en su propia culpa o dolo para liberarse de
responsabilidad. Si el transferente acta de mala fe al estipularse la supresin o limitacin de su
obligacin de saneamiento, lo estipulado carece de toda eficacia; igualmente, si adquirente
procede con mala fe al convenirse la ampliacin de la obligacin, tampoco es vlido lo pactado.
La estipulacin de no estar obligado a sanear por eviccin, vicios ocultos o hechos personales
del transferente tambin se detiene ante leyes imperativas, el orden pblico y las buenas
costumbres (art. V del T.P.).
2.8. El saneamiento en las ventas forzadas
Artculo 1490.- En las ventas forzadas hechas por las autoridades y entidades autorizadas por
ley, el saneamiento queda limitado a la restitucin
del
precio
que
produzca
la
transferencia.
La garanta del saneamiento por eviccin se debe en las ventas forzadas hechas por autoridades
y entidades autorizadas por ley, en cuyo caso el saneamiento queda limitado a la restitucin del
precio. En realidad no se trata de una obligacin de saneamiento por la cual el transferente se

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obliga a indemnizar por el perjuicio sufrido por el adquirente como consecuencia de la eviccin,
sino de una obligacin de restitucin.
EJEMPLO
A es deudor de X. ste embarga y remata judicialmente el bien de su deudor, bien
que se adjudica a C. Luego el bien es reivindicado por D. El adjudicatario C puede
demandar A, deudor ejecutado, para que le restituya el precio que pag en la
venta forzada.
Por mandato del art. 1491, el transferente est obligado al saneamiento por eviccin cuando el
adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien
en virtud de resolucin judicial o administrativa firme, por razn de un derecho de tercero,
anterior a la transferencia; y por disposicin del art. 1495, el adquirente podr exigir al obligado la
restitucin del valor del bien al momento de la obligacin, el pago de los intereses, tributos,
gastos, costas, indemnizacin por daos, entre otros. Todas estas facultades emanan de un
contrato surgido de la libre manifestacin de voluntad de las partes; el transferente, libremente
toma la decisin de enajenar un bien en propiedad, uso o posesin. Distinta es la situacin de las
ventas forzosas, realizadas en contra de la voluntad del transferente, cuando la ley lo autoriza,
en las cuales, conforme al art. 1490, el saneamiento queda limitado a la restitucin del precio
que produzca la venta.
El vendedor no es el acreedor ejecutante sino el deudor ejecutado. El adjudicatario es el
que asume el papel de comprador. El precio que paga el adjudicatario no es entregado al
deudor ejecutado sino al acreedor ejecutante.
El deudor ejecutado no vende voluntariamente, no interviene en la determinacin del
precio, no recibe el precio, pero ste es utilizado para cancelar o disminuir sus deudas, lo que es
lo mismo que entrase en su patrimonio, razn suficiente para que est obligado a restituir el
precio pagado por el adjudicatario. El hecho de que no vende voluntariamente sino que es
forzado a vender, es motivo suficiente para que su obligacin de sanear se limite a la restitucin
del precio.

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3. SANEAMIENTO POR EVICCIN

Segn el art. 1491 del nuevo C.C. "Se debe el saneamiento por eviccin cuando el adquirente es
privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien en virtud de
resolucin judicial o administrativa firme y por razn de un derecho de tercero, anterior a la
transferencia".
No solamente funciona en la transferencia de propiedad (compra-venta, dacin en pago o
permuta) sino tambin en la transferencia del uso o posesin.
La sentencia judicial o resolucin administrativa debe ser firme y definitiva.
Basta que se la haya despojado del derecho mediante dicha sentencia, no es necesario que sea
despojado materialmente para que tenga este derecho de saneamiento por eviccin.
3.1. Obligacin de saneamiento por eviccin
Artculo 1491.- Se debe el saneamiento por eviccin cuando el adquirente es privado total o
parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien en virtud de resolucin
judicial o administrativa firme y por razn de un derecho de tercero, anterior a la
transferencia.
3.2. Etimologa
Eviccin es palabra de etimologa latina (evictio-evictionis), derivada del verbo latino
evincere que significa vencer en juicio; de donde deriva evictus, que significa vencido17.
Evicto es el que ha sido vencido en juicio y privado del derecho que adquiri; evicente, el
que lo ha vencido; obligado a sanear el que por haber trasmitido el derecho al evicto debe
responder.
3.3. Definicin de eviccin

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La eviccin es definida por el art. 1491 como el acto por el cual el adquirente es privado
total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien en virtud
de una resolucin judicial o administrativa firme y por razn de un derecho de tercero,
anterior a la transferencia 19. Conforme a esta definicin, por la eviccin el adquirente no
pierde el bien o parte de l, sino pierde todo o parte del derecho a la propiedad, uso o
posesin de dicho bien, lo que lo priva del poder de destinarlo a la finalidad de la
adquisicin.
Podemos decir que para el Derecho peruano no hay perturbacin de derecho al adquirente
por la sola interposicin y trmite de una demanda judicial o administrativa de eviccin, sino
cuando el adquirente es privado, total o parcialmente, del derecho adquirido20 por efecto
de una resolucin judicial o administrativa firme dictada en un proceso de eviccin. Tambin
en el Derecho romano, el comprador deba esperar a que se le desposeyera efectivamente
de la cosa, para poder proceder contra su vendedor por dao derivado del incumplimiento,
cuando resultare haber recibido cosa ajena.
Se denomina tercero evicente o eviccionante al que, mediante resolucin judicial o
administrativa, despoja del bien al adquirente. Al que sufre la privacin, prdida o despojo
del bien se le llama eviccionado, evicto.
3.4. La accin de eviccin
La accin de eviccin es ejercida por el tercero mediante una demanda o en una
contestacin a una demanda que le ha interpuesto el adquirente. En el primer caso, el
tercero demanda al adquirente por eviccin alegando ser l el titular del derecho
transferido, o sea que a l le pertenece el bien ya sea en propiedad, uso o posesin.
En el segundo caso, el adquirente perturbado en su derecho por un tercero, demanda a
ste por reivindicacin del bien, mejor derecho a la propiedad, uso o posesin del bien, se
vale de los interdictos o de otras acciones reales o personales, y el tercero demandado en
la contestacin a la demanda alega ser l el titular del derecho transferido.
3.5. Clases de eviccin

La privacin del derecho del adquirente como consecuencia de la eviccin puede ser total o
parcial.
Por la eviccin total el adquirente se ve privado de todo el derecho adquirido, quedando sin
ttulo alguno. Por la eviccin parcial el adquirente es privado del derecho de una parte
determinada del bien (parte del bien no le perteneca al transferente) o de una parte
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alcuota del mismo (por ejemplo, se transfiere la totalidad del derecho de propiedad de un
bien, cuando el transferente es solamente copropietario) o se priva al adquirente de un
derecho menor sobre el bien (por ejemplo, adquiri la propiedad del bien y es eviccionado
del derecho de usufructo sobre el mismo).
En resumen, la eviccin puede ser total o parcial, segn que el adquirente pierda todo o
parte del derecho que le fue transferido, {o slo alguno o algunos atributos de ese derecho.
Por ejemplo, el adquirente es privado de la propiedad de todo el bien que compr
(experimenta la eviccin total de lo adquirido) o solamente de parte de dicho bien, o
el tercero evicente obtiene el reconocimiento de un derecho menos pleno al de la
propiedad como puede ser el de uso o el de usufructo (el adquirente queda siempre con
una parte de su adquisicin). Como dice Arias Schreiber, la eviccin es total cuando el
adquirente pierde todo el derecho que le fue transferido y es parcial, si slo es privado de
parte de ese derecho. Un ejemplo de eviccin total lo tenemos cuando el tercero obtiene un
fallo firme por el cual se declara que es el propietario del inmueble transferido al adquirente.
Habr en cambio eviccin parcial, cuando lo que obtiene el tercero es el reconocimiento de
un derecho menos pleno o temporal, como sera el de ser usufructuario del derecho
transferido, en cuyo evento el adquirente slo tendra el derecho a la propiedad, pero no el
uso y disfrute.
Sin embargo, recalcamos que para el Derecho peruano, la prdida por el adquirente de un
derecho real menor por la existencia en el bien de cargas o gravmenes (servidumbres,
hipoteca, anticresis, garanta mobiliaria) no aparentes no est regulado como un caso de
saneamiento por eviccin sino de saneamiento por vicios ocultos (art. 1509).
3.6. Extensin de la eviccin.
La extensin del concepto de eviccin es establecida por ley. Para nuestro Cdigo civil
vigente de 1984 solamente hay eviccin cuando el adquirente es privado total o
parcialmente del bien adquirido. En cambio, un sector del Derecho extranjero entiende por
eviccin no solamente al despojo del bien en virtud de una resolucin
administrativa,
sino
tambin
judicial
la perturbacin que sufre el adquirente al ser
demandado judicial o extrajudicialmente por un tercero que alega tener un derecho sobre el
bien transferido. As, para el Derecho francs, como afirman los Mazeaud, garantizar al
comprador contra la eviccin es, segn el art. 1.625, asegurarle una posesin pacfica de
la cosa vendida; lo cual se expresa de otra forma por el art. 1.626: Aunque con ocasin de
la compraventa, no se haya efectuado ninguna estipulacin acerca de la garanta, el
vendedor est obligado de pleno derecho a garantizar al adquirente por la eviccin que
sufra en la totalidad o en parte del objeto vendido y por los supuestos gravmenes sobre
37

ese objeto, y no declarados al vender. El vendedor debe impedir que un tercero invocando
un derecho sobre la cosa vendida, atente contra la propiedad, la posesin o la tenencia del
comprador.
3.7. Concepto de saneamiento por eviccin
El saneamiento por eviccin es la obligacin del transferente de compensar al
adquirente la privacin del derecho que sufre por efecto de la eviccin.
Qu duda cabe que el adquirente, al ser despojado del derecho sobre el bien
adquirido y no poder destinarlo a la finalidad de la adquisicin, sufre una prdida o
menoscabo de su patrimonio, por lo que el saneamiento es de naturaleza indemnizatoria, o
sea el transferente debe indemnizarle pagndole todo lo que ha perdido como
consecuencia de la eviccin.
Conforme al art. 1491 del Cdigo civil vigente, el transferente slo est obligado
al saneamiento por eviccin, cuando el adquirente es privado, sin su culpa, mediante
resolucin judicial o administrativa firme, de todo o parte, temporal o definitivamente, de la
propiedad, uso o posesin del bien adquirido, en virtud de un derecho preexistente de
un tercero. Por ejemplo, A vende a B un bien que es de C; el comprador B ya se encuentra
en posesin del bien que compr. Ante esta situacin, el propietario C puede interponer una
accin reivindicatoria (art.923) o una de mejor derecho de propiedad, cualquiera de la dos,
contra B. Si C pierde, el vendedor A no est obligado a nada frente al comprador B. Pero si
C gana, el vendedor A debe sanear a su comprador B pagndole el valor que tiene el bien
al momento de la eviccin, con los intereses legales, las mejoras realizadas, los gastos e
impuestos que fueron de cargo del comprador, y los daos que ste ha sufrido.
3.8. Obligaciones del Transferente.

De conformidad con el Art. 1495 son los Siguientes.
1. Devolver el valor del bien a los momentos de la eviccin, teniendo en cuenta la finalidad
para la que fue adquirido. No se devuelve el valor del bien en el momento en que se
transfiri, sino el valor que tiene el bien al momento en que el adquiriente es
eviccionado, porque eso es lo que est permitiendo el adquiriente.
El bien del bien se prueba en el juicio, fundamentalmente mediante la prueba pericial.
2. Pagar los intereses legales desde que se produce la eviccin.
3. Pagar los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo posey de buena fe o
su valor, hasta el momento en que es demandado por reivindicacin. El poseedor de

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buena fe no est obligado a devolver el bien con sus partes, el transferente no tiene que
pagarle el valor de esos frutos.
4. Pagar las costas del juicio de eviccin, en caso de haber sido obligado el adquirente a
pagarlas.
5. Pagar los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquirente.
6. Pagar todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no abonadas por el
evincente.
Se refiere a aquellas mejoras que hizo hasta el momento en que fue demandado por el
tercero reivindicante. Esta situacin es difcil porque el tercero tiene que pagar al
adquirente todas las mejoras necesarias, ya que las mejoras necesarias impiden que el
bien se deteriore o destruya.
En el caso de que el tercero reivindicante no haya pagado las mejoras las tiene que
pagar el transferente.
7. Pagar la indemnizacin de daos y perjuicios, cuando el transferente incurri en dolo o
culpa al celebrar el contrato. Esto es, cuando el transferente celebr el contrato
sabiendo que no le corresponda ese derecho. Es decir, el saneamiento por eviccin,
corresponde aunque el transferente haya actuado de buena fe, caso que est
comprendido en este inciso.
3.9. Mejoras Abonadas Al Adquirente
Esta es una situacin particular que se encuentra en el art. 1496. Puede ser que las
mejoras no fueron pagadas por el adquirente, sino el que pag fue el transferente y el
tercero ha pagado dichas mejoras al adquirente. En este caso este valor ser deducido
de lo que tenga que pagar el transferente al adquirente
Segn el art. 1497, el adquirente puede renunciar al derecho de exigir la obligacin de
saneamiento por eviccin. Esta renuncia puede ser general o especfica:
3.10. Renuncia la a accin de saneamiento
a. Si se trata de una renuncia general, y se produce la eviccin, el
transferente no est obligado a indemnizar, pero s est obligado a
devolver la contraprestacin.
b. Si se trata de una renuncia especfica, es decir, ambas partes
convienen en que el vendedor no est obligado al saneamiento por
eviccin ni a devolver la contraprestacin, entonces el transferente no
est obligado a ninguno de estos pagos.
Si el transferente actu sabiendo que el derecho que se transfera no
le perteneca, esta clusula sera nula.
3.11. Obligacin De Notificar La Demanda Al Transferente.
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Segn el art. 1498, el adquirente para tener derecho al saneamiento por eviccin est
en la obligacin de hacer notificar con la demanda de reivindicacin, al transferente.
Esto para que pueda de-mostrar el transferente, en juicio, que el derecho que transfiri
es vlido.
El oferente, est en la obligacin de garantizar que el adquirente, pueda hacer uso del
bien para los fines que celebr el contrato.
El adquirente puede dirigir su accin contra el transferente inmediato o contra los
anteriores si es que el plazo de caducidad no ha vencido.
De conformidad con el art. 1499, es potestativo del transferente el salir a juicio y
defender el derecho que ha transferido al adquirente. Si sale a juicio toma el lugar del
adquirente y contina ese juicio hasta el final. Si es que lo pide el adquirente, puede
coadyuvar en la defensa. Esto es novedad en el nuevo Cdigo Civil.
3.12. Casos en que el adquirente pierde el derecho por eviccin
Son los siguientes: (art. 1500).
a. Si no pidi y cuid que se citara al transferente con la demanda del juicio de
eviccin.
b. Si se someti la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente y perdi.
c. Si transigi el juicio sin anuencia del transferente.
d. Si al celebrar el contrato conoca que el bien era litigioso o ajeno. En este caso, el
adquirente sabe que est adquiriendo una cosa riesgosa y asume este riesgo.
e. Por caducidad, siendo el plazo de sta de un ao a partir de la fecha en que se
produjo la eviccin. Un ao contado. a partir del momento en que es despojado
judicialmente del bien. Si se ha vencido este plazo ya no puede interponer
demanda. Este plazo es de caducidad y no de prescripcin, por lo tanto, no tiene
suspensin.
Artculo 1501. Se refiere al caso en que el adquirente es despojado de parte del bien,
no de la totalidad. El adquirente podr optar por pedir el saneamiento de la parte del
bien cuyo derecho se pierde.
El adquirente puede demandar la resolucin del contrato si es que ya no le interesa o
quedarse con la parte del bien que an conserva bajo su derecho.
Artculo 1502. Cuando el adquirente ha hecho la adquisicin de varios bienes en
conjunto, interdependientes, y es eviccionado en alguno de ellos, puede:
a. Pedir el saneamiento del bien o bienes eviccionados.
b. Demandar la resolucin del contrato, si los bienes que le quedan, han
perdido utilidad en relacin a la finalidad para la que se celebr el contrato.

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4. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

4.1. Generalidades sobre vicios ocultos
A los vicios ocultos se les denomina tambin vicios redhibitorios
Son los defectos ocultos que tiene el bien y que disminuyen su utilidad hacindolo intil.
Vicios que el adquirente no puede conocer al momento en que se celebr el contrato.
Debe distinguirse estos defectos (vicios) de las cualidades (calidad, oro, plata).
Segn el art. 1503 "El transferente est obligado al saneamiento por los vicios ocultos
existentes al momento de la transferencia" y de acuerdo al art. 1504, se considera que
cuando se hace una adquisicin debe examinarse el bien. Tratndose de adquisiciones
de valor, debe actuarse las diligencias exigibles, pero si no es perito o conocedor del
bien, deber asesorarse por peritos o conocedores de la materia
Surge la discusin en el sentido de que si necesariamente debe de asesorarse por
peritos. El legislador dice que cuando se refieren a bienes de gran valor, es lgico que
se hagan asesorar por peritos.
El autor no comparte este parecer, en pases como el nuestro, de economa precaria.
El art. 1505, se refiere al caso de ampliacin de saneamiento por vicios ocultos, cuando
faltan las cualidades que se han sealado en el contrato y que sirven para darle utilidad.
Segn el art. 1506, segunda parte, cuando se compran varios bienes en conjunto,
interdependientes entre s, aunque se haya dado un valor separado, el vicio oculto de
uno de ellos da lugar a la obligacin de saneamiento por vicio oculto.
El art. 1507, consagra el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Si
el accesorio tiene vicios ocultos la obligacin de saneamiento se dirige slo a lo
accesorio, no a lo principal.
De conformidad con el art. 1508 "El adquirente de un bien fungible viciado puede exigir,
en sustitucin del saneamiento, la entrega de otro de igual naturaleza".
El art. 1509, hace referencia a cargas (por ejemplo la servidumbre) o gravmenes
(como la hipoteca). El C.C. de 1936, tambin tena esta posicin, aunque se discuta
desde la vigencia del mencionado cdigo, si estas cargas y gravmenes eran vicios
ocultos o vicios de derecho, en cuyo caso, habra la obligacin de Saneamiento por
Eviccin.
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Hay que distinguir, adems, si estas cargas o gravmenes estaban registrados o no. Si
estaban registrados no hay derecho al saneamiento por vicios ocultos.
Si la adquisicin es fuera del Registro y exista estas cargas y gravmenes y no se
conocan stos al momento de celebrar el contrato, tiene derecho al saneamiento.
4.2. Acciones que dan lugar a la obligacin por vicios ocultos
Hay dos acciones:
a. Accin resolutoria o Redhibitoria.
b. Accin de reduccin del precio o cuantiminoris o estimatoria.
4.3. Accin Resolutoria
La accin resolutoria est contenida en el art. 1511 que dice: "El adquirente puede pedir,
en razn del saneamiento a que est obligado el transferente, la resolucin del
contrato".
Si el bien pierde o disminuye la utilidad a la que fue destinada, el adquirente tiene el
derecho de pedir la Resolucin del contrato.
4.4. Obligaciones del transferente por la
De conformidad con el art. 1512, son las siguientes:
a. Est obligado a pagar el valor que tena el bien al momento de la resolucin y
como si no tuviese vicios ocultos, lo que se establece mediante prueba pericial.
b. Est obligado a pagar los intereses de ese valor, que se devenguen desde el
momento en que el transferente es notificado con la demanda de resolucin, hasta
el momento en que ste paga al adquirente.
c. Pagar los gastos o tributos pagados por el adquirente en el momento de la
celebracin del contrato.
d. Deber pagar los frutos del bien que estuvieran pendientes al momento de la
resolucin.
e. Pagar la indemnizacin de daos y perjuicios, excepto si el transferente actu de
buena fe.
4.5. Accin cuantiminoris
La accin cuantiminoris, est contenida en el art. 1513 que establece que, cuando el
bien tiene vicios ocultos, se puede optar por pedir la reduccin del valor del bien de
acuerdo a sus intereses.
Si a consecuencia del vicio oculto el bien resulta intil para la finalidad adquirida,
entonces, se puede pedir la devolucin del bien.
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Si el bien no resulta intil, sino que slo disminuye su valor, puede optarse por la accin
cuantiminoris.
El transferente debe pagar lo que el bien vale de menos al momento en que el
adquirente formula la demanda. Si el adquirente actu con dolo, deber pagar adems
la indemnizacin por daos y perjuicios.
4.6. Plazo de caducidad
El plazo de caducidad, segn el art. 1514 es de:
tres meses para los bienes muebles. seis meses para los bienes inmuebles.
Este plazo se cuenta a partir del momento en que se entrega el bien al adquirente.
5. SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE

La doctrina considera como figura independiente el saneamiento derivado de los hechos propios
del enajenante. El C.C. de 1984 la regula expresamente, determinando a no dudarlo, una ampliacin
importante de la doctrina, que mereca tratamiento especial, porque no caba subsumir la hiptesis
dentro de los vicios ocultos de la cosa, ni dentro de la eviccin.
Manuel de la Puente y Lavalle, manifiesta, que en este aspecto, "es deber fundamental del enajenante
no turbar al adquirente", es decir, no puede practicar cualquier acto sea cual fuere su naturaleza, que
prive al adquirente del uso de la cosa transferida", porque el transferente tiene "un deber de lealtad
contractual". El enajenante en virtud de estos deberes de garanta est obligado a proteger al
comprador de las pretensiones de terceros, por lo que no puede l mismo ocasionar situaciones
jurdicas que impidan al comprador el normal uso, utilidad y disfrute del bien adquirido.
Se entiende que la creacin de este captulo, regulando el saneamiento por hecho propio del
transferente, se ha efectuado, para impedir que, en forma directa o indirecta sea el propio enajenante
quien pretenda desconocer la validez del contrato, en virtud del cual transfiri el derecho al
adquirente; para impedir, en suma, que el vendedor, pretenda desconocer la transferencia que hizo al
comprador.
5.1. Hiptesis que confirma el saneamiento por hecho propio
El art. 1524 del C.C. dice: "El transferente est obligado al saneamiento por hecho
propio que disminuye el valor del bien, lo hace intil para la finalidad de su adquisicin o
reduce sus cualidades para ese efecto".
Efectuada la transferencia, el transferente, est impedido de realizar cualquier acto que
pueda afectar de alguna manera el goce del bien por parte del adquirente. El legislador
43

se est refiriendo a una "perturbacin" hecha por el propio transferente, que puede
disminuir el valor del bien, hacerla intil para el fin que se le pretenda dar o reducir sus
cualidades para dicho fin.
La doctrina manifiesta que el fundamento de esta obligacin, se encuentra en un deber
negativo de abstencin, que emana del contrato y que no debe referirse a ciertos actos
de violencia, dolo o negligencia inexcusable del propio transferente, porque estos actos
son ilcitos y generan sus propias consecuencias, dando lugar a la responsabilidad
extracontractual; deben referirse a otros actos, que pueden ser lcitos para otros casos,
para otras personas, con las cuales el enajenante no est vinculado jurdicamente, pero
que no pueden tener la misma eficacia para el adquirente.
5.2. Acciones del adquirente
Estn contempladas en el art. 1525 del C.C. que dice: "En razn del saneamiento por
hecho propio del transferente, el adquirente puede ejercer las acciones previstas en los
arts. 1511 y 1513. Estas acciones son excluyentes".
La remisin corresponde a las acciones que se derivan de los vicios ocultos del bien;
pues el art. 1511 permite al adquirente solicitar la resolucin del contrato, mientras que
el art. 1513, faculta so-licitar slo la disminucin del precio para obtener la restitucin de
lo que el bien vale de menos (cuantiminoris).
La ltima parte del dispositivo dice: "Estas acciones son excluyentes",
refirindose a las acciones de resolucin y de reduccin de precio o
cuantiminoris. Luis Romero Zavala, manifiesta que "No existe declaracin
semejante en el captulo del saneamiento por vicio oculto, lo que podra dar
lugar a entender que, slo resultan excluyentes tratndose de hecho propio del
transferente, pero no opera en el saneamiento por vicio oculto".9
En la forma como est redactada la parte final del dispositivo da a entender que las
acciones no podrn ser usadas acumulativamente, dentro del mismo proceso, pero que
si lo seran alternativamente.
5.3. Plazo para interponer las acciones
Est considerado en el art. 1526 del C.C. que dispone: "Los plazos de las acciones de
qu trata el art. 1525 son los indicados en el artculo 1514".
Esta es una remisin a disposiciones que corresponden al saneamiento por vicio oculto.
El artculo 1514 del C.C. establece que las acciones caducan a los 3 meses si se trata
9 ROMERO AZAVALA, LuisCdigo Civil 1984, Nuevas Figuras Contractuales
Pg. 101
44

de bienes muebles y a los 6 meses si se trata de bienes inmuebles, debiendo
computarse tales plazos a partir del momento de la entrega del bien, aun cuando la ley
emplea el trmino "recepcin", que para algunos casos puede, efectivamente, ser otro
momento diferente de la entrega.
5.4. Excepcin de saneamiento
El art. 1527 del C.C. dispone: "Si el transferente entabla accin judicial destinada a
enervar cualquiera de los derechos sobre el bien que corresponden al adquirente en
virtud del contrato, tiene ste la facultad de deducir la excepcin, cuyo objeto es poner
definitivamente fin al juicio".
Con este medio de defensa, el adquirente podr impedir las pre-tensiones del
enajenante de desconocer el contrato o alguno de los derechos derivados del mismo,
que l voluntaria y conscientemente celebr, pero que, posteriormente, con evidente
malicia tiene el propsito de enervar.
Aun cuando la doctrina ya haba establecido que el propio enajenante no puede
desconocer el vnculo contractual, consideramos, que haca falta un dispositivo como
ste para poner fin a toda intencin de reclamo judicial posterior que quiera efectuar,
precisamente, el obligado a mantenerla inalterable.
Este dispositivo debe ampliarse declarando, en el sentido de que la excepcin de
saneamiento, ser operable tanto si es el propio transferente quien entabla accin judicial o
lo sean sus herederos.
Desde luego que esta excepcin de saneamiento slo puede oponerse al propio
transferente y no a cualquier tercero, a excepcin claro est, de sus herederos, contra
quienes tambin procede.
5.5. Modificacin voluntaria de la obligacin
Est contemplada en el art. 1528 del C.C., que dice: "Es nulo el pacto mediante el cual se
pretende liberar o limitar la obligacin de saneamiento del transferente por un derecho
voluntario suyo.
Sin embargo puede ser vlido, a juicio del juez, la exoneracin o limitacin del saneamiento
por hechos concretos cuya justificacin debe expresarse en el contrato".
Es costumbre reiterada que en el contrato, mediante declaracin expresa, se pueda liberar
o limitar la obligacin de saneamiento a cargo del enajenante. Esta limitacin o exoneracin
no debe admitirse en los casos de hechos propios del transferente, porque, esto sera
amparar el dolo de ste; de tal manera que, en principio, toda declaracin contractual que
45

pretenda proteger de esta obligacin al transferente, debe declararse nulo de toda nulidad,
salvo situaciones concretas que lo declarar el juez, cuya justificacin deben constar
expresamente en el contrato.
Sin embargo, el propio dispositivo, admite la posibilidad de que puedan existir
declaraciones contractuales vlidas, que sean exoneratorias o limitativas de la
responsabilidad del transferente, pero para ello, tal validez lo establecer el juez.

46
JURISPRUDENCIA
Sentencia de Corte Suprema de Justicia - Sala Constitucional y Social Transitoria de 31 de Marzo
de 2006 (Expediente: 001284-2005)
Procedimiento:
CASACION
Ponente:
Ticona Postigo
Vocales:
Ticona Postigo, Carrion Lugo, Ferreria Vildozola, Palomino Garcia, Hernandez

Perez
Fecha de Resolucin:
31 de Marzo de 2006
Expediente:
001284-2005
Emisor:
Sala Constitucional y Social Transitoria
SALA CIVIL TRANSITORIA

CASACIN N1284-2005 - LIMA.
OBLIGACIN DE DAR SUMA DE DINERO.
LIMA, TREINTIUNO DE MARZO DEL DOS MIL SEIS.- LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE
SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA, VISTA LA CAUSA EN LA AUDIENCIA PBLICA EN EL DA
DE LA FECHA Y PRODUCIDA LA VOTACIN CON ARREGLO A LEY, EMITE LA SIGUIENTE
SENTENCIA:
MATERIA DEL RECURSO
SE TRATA DEL RECURSO DE CASACIN INTERPUESTO POR FAUSTO DAVID VIALE SALAZAR,
CONTRA LA RESOLUCIN
DEL VEINTICUATRO DE NOVIEMBRE DEL DOS MIL CUATRO, DE FOJAS CIENTO SEIS, QUE
CONFIRM EL AUTO APELADO DE FECHA CINCO DE ABRIL DEL DOS MIL CUATRO QUE DECLARA
IMPROCEDENTE LA DEMANDA;
FUNDAMENTOS DEL RECURSO
LA CORTE SUPREMA MEDIANTE EJECUTORIA DEL VEINTISIETE DE JUNIO DEL DOS MIL CINCO,
DECLAR PROCEDENTE EL RECURSO DE CASACIN POR LA CAUSAL PREVISTA EN EL INCISO
TERCERO DEL ARTCULO TRESCIENTOS OCHENTISIS DEL CDIGO PROCESAL CIVIL, SOBRE
CONTRAVENCIN DE LAS NORMAS QUE GARANTIZAN EL DERECHO A UN DEBIDO PROCESO E
INFRACCIN DE LAS FORMAS ESENCIALES PARA !A EFICACIA Y VALIDEZ DE LOS ACTOS
47

PROCESALES, SEALANDO QUE SE HA AFECTADO EL DERECHO A LA TUTELA JURISDICCIONAL
EFECTIVA, A QUE SE CONTRAE EL INCISO TERCERO DEL ARTCULO CIENTO TREINTINUEVE DE
LA CONSTITUCIN POLTICA DEL ESTADO, PUES SE HA DECLARADO LIMINARMENTE
IMPROCEDENTE LA DEMANDA NO OBSTANTE QUE LA MISMA CUMPLE TODOS LOS REQUISITOS
QUE PREV EL ARTCULO CUATROCIENTOS VEINTICUATRO DEL CDIGO PROCESAL CIVIL,
HABIENDO CONSIDERADO !A SALA DE MRITO QUE LA DEMANDA DE SANEAMIENTO POR VICIOS
OCULTOS NO PUEDE ENTENDERSE COMO UNA DE OBLIGACIN DE DAR SUMA DE DINERO, SIN
TENER EN CUENTA QUE LA ACCIN ESTIMATORIA O "QUANTI MINORIS" QUE PREV EL
ARTCULO MIL QUINIENTOS TRECE DEL CDIGO CIVIL, IMPORTA UNA OBLIGACIN DE DAR
SUMA DE DINERO PUESTO QUE POR ELLA SE PERSIGUE QUE EL TRANSFERENTE PAGUE AL
ADQUIRENTE LO QUE EL BIEN VALE DE MENOS COMO CONSECUENCIA DE LOS VICIOS
OCULTOS, LO CUAL HA SIDO DEMANDADO EN EL CASO DE AUTOS, AS COMO LA
INDEMNIZACIN POR DAOS Y PERJUICIOS, NO EXISTIENDO DISPOSICIN ALGUNA QUE EXIJA
ACREDITAR EN UN PROCESO DE CONOCIMIENTO LA EXISTENCIA DE UNA OBLIGACIN DE DAR
SUMA DE DINERO COMO REQUISITO DE LA PROCEDENCIA DE LA DEMANDA, TODA VEZ QUE
ELLO SE DETERMINA EN LA SENTENCIA CORRESPONDIENTE CUANDO SE EMITE
PRONUNCIAMIENTO SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA;
CONSIDERANDO
PRIMERO
QUE, SEGN SE EXPONE DE LA DEMANDA, SE REQUIERE EL CUMPLIMIENTO DE UNA
OBLIGACIN DE DAR SUMA DE DINERO, "COMO CONSECUENCIA DE LOS VICIOS OCULTOS
EXISTENTES" EN UN INMUEBLE ADQUIRIDO POR EL RECURRENTE, ACUMULANDO EL PAGO DE
UNA PRETENSIN ACCESORIA INDEMNIZATORIA;
SEGUNDO
QUE, EN GENERAL LA MAYORA DE LAS CODIFICACIONES CONTEMPLAN LAS INSTITUCIONES
DEL SANEAMIENTO EN LOS CONTRATOS RELATIVOS A LA TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD,
LA POSESIN O EL USO DEL BIEN; AS, EL ARTCULO MIL CUATROCIENTOS OCHENTICUATRO
DEL CDIGO CIVIL HA PREVISTO ESTA FIGURA COMO OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO QUE
EN SU CONCEPCIN MS AMPLIA, SIGNIFICA HACER SANAR UNA COSA, REPARARLA O
REMEDIARLA; SIN EMBARGO, EN SU CONCEPCIN CONTRACTUAL ESTRICTA -ENSEA EL
PROFESOR DE LA PUENTE Y LAVALLE- ES CONSIDERADO COMO LA OBLIGACIN DEL
TRANSFERENTE DE LA PROPIEDAD, LA POSESIN O EL USO DE UN BIEN DE REMEDIAR AL
ADQUIRIENTE POR LAS CONSECUENCIAS DE ACTOS DE TERCEROS QUE INVOQUEN UN
DERECHO ANTERIOR A LA TRANSFERENCIA, DE VICIOS OCULTOS DEL BIEN Y DE ACTOS DEL
PROPIO TRANSFERENTE QUE, DE ACUERDO CON EL DERECHO PERUANO, NO PERMITAN
48

DESTINAR EL BIEN A LA FINALIDAD PARA LA CUAL FUE ADQUIRIDO O DISMINUYAN SU VALOR
(MANUEL DE LA PUENTE Y LAVALLE, EL CONTRATO EN GENERAL, PARA LEER EL CDIGO CIVIL,
PUCP, TOMO SEXTO, PGINA DOSCIENTOS TREINTITRS);
TERCERO
EN LA LEGISLACIN COMPARADA, LOS CDIGOS, ENTRE ELLOS EL NUESTRO, HAN
CONTEMPLADO TRES CAUSALES DE SANEAMIENTO: EL SANEAMIENTO POR EVICCIN, EL
SANEAMIENTO POR LOS VICIOS OCULTOS Y EL SANEAMIENTO POR HECHOS PROPIOS DEL
TRANSFERENTE. EN SI, LA OBLIGACIN DE SANEAMIENTO, LLAMADA TAMBIN OBLIGACIN DE
GARANTA EN LA DOCTRINA EUROPEA, DERIVA DE LOS PRINCIPIOS DE BUENA FE Y LEALTAD
QUE PERSIGUEN EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO; SIN EMBARGO, LA OBLIGACIN
ESPECFICA DE RESPONDER ANTE EL ADQUIRIENTE POR LO QUE ESTE HA PERDIDO DEBIDO AL
INCIDENTE DE LA EVICCIN, DEL VICIO OCULTO DE LA COSA O DEL HECHO PROPIO DEL
TRANSFERENTE, DERIVA DEL DEBER DE REPARAR UN INJUSTO CIVIL POR EL PERJUICIO
SUFRIDO; POR ELLO, SEGN ENSEA EL CIVILISTA CITADO, LA PRINCIPAL OBLIGACIN DEL
TRANSFERENTE, EN MATERIA DE SANEAMIENTO, ES COLOCAR AL ADQUIRIENTE EN LA
SITUACIN SIMILAR A LA QUE SE ENCONTRABA ANTES DE OCURRIR LA CAUSAL DE
SANEAMIENTO, INDEPENDIENTEMENTE DE SU DOLO O CULPA LOS CUALES SLO TENDRN
RELEVANCIA PARA LA INDEMNIZACIN DE LOS DAOS Y PERJUICIOS (DE LA PUENTE Y
LAVALLE, OP. CIT. PGINA DOSCIENTOS CUARENTIUNO);
CUARTO
QUE, DADO QUE LA CAUSAL QUE SUSTENTA LA DEMANDA ES LA DEL SANEAMIENTO POR
VICIOS OCULTOS, CABE SEALAR EN PRIMER TRMINO QUE EL ARTCULO MIL QUINIENTOS
TRES DEL CDIGO MATERIAL ESTABLECE QUE EL TRANSFERENTE EST OBLIGADO AL
SANEAMIENTO POR LOS VICIOS OCULTOS EXISTENTES AL MOMENTO DE LA TRANSFERENCIA;
POR SU PARTE, LA DOCTRINA CONSIDERA QUE LOS VICIOS OCULTOS SE PRESENTAN CUANDO
EL BIEN CUYA PROPIEDAD, POSESIN O USO SE TRANSFIERE TIENE DEFECTOS, O
IMPERFECCIONES, QUE NO SE REVELAN POR SU EXAMEN Y QUE AFECTAN SU UTILIZACIN
POR EL ADQUIRIENTE (VER LUIS TARTUFARI, DE LA VENTA Y DEL REPORTO, BUENOS AIRES, MIL
NOVECIENTOS CUARENTIOCHO, VOLUMEN SEGUNDO, PGINA CIENTO TRES). EN SEGUNDO
TRMINO, LA DOCTRINA TAMBIN CONSIDERA QUE PARA QUE EL VICIO DE UN BIEN DETERMINE
LA OBLIGACIN DE SANEAMIENTO SE REQUIERE QUE EL VICIO SEA: A) OCULTO; B)
IMPORTANTE; Y C) ANTERIOR O CONTEMPORNEO A LA TRANSFERENCIA;
QUINTO

49

QUE, TRATNDOSE DE VICIOS OCULTOS, EL LEGISLADOR HA CONSERVADO LAS DOS FORMAS
DE TUTELA DE VICIOS OCULTOS QUE SE PUEDEN FORMULAR ALTERNATIVAMENTE: A) LA ACTIO
REDHIBITORIA Y B) LA ACTIO QUANTI MINORIS. EN EFECTO, EN LOS ARTCULOS MIL
QUINIENTOS ONCE Y MIL QUINIENTOS TRECE DEL CDIGO MATERIAL SE HA CONSERVADO
ESTA POSIBILIDAD
DE
OPCIN,
CONCEDIENDO AL ADQUIRIENTE,
EN
CASO
DE
DESCUBRIMIENTO OPORTUNO DE UN VICIO OCULTO DE LA COSA ADQUIRIDA, EL DERECHO A .

ELEGIR ENTRE LA ACCIN REDHIBITORIA, DESTINADA A OBTENER LA
RESOLUCIN
DEL CONTRATO, Y LA ACCIN ESTIMATORIA, CUYO OBJETIVO ES LOGRAR QUE SE LE
COMPENSE EL MENOR VALOR QUE TIENE LA COSA PARA LA FINALIDAD A LA QUE ESTABA
DESTINADO;
SEXTO
QUE, DE ACUERDO A LO PLANTEADO EN LA DEMANDA, LA PRETENSIN FORMULADA VERSA
SOBRE ESTA SEGUNDA OPCIN, ES DECIR, QUE EL ACCIONANTE NO EST ELIGIENDO FRENTE
A UNA CUESTIN DE VICIOS OCULTOS DEL BIEN QUE ADQUIRI, POR LA
RESOLUCIN
DEL CONTRATO QUE VIENE A SER LA TUTELA PREVISTA EN EL ARTCULO MIL QUINIENTOS ONCE
DEL CDIGO CITADO, SINO POR EL PAGO DE LO QUE EL BIEN VALE DE MENOS PRODUCTO DEL
VICIO OCULTO , PREVISTO Y REGULADO POR EL ARTCULO MIL QUINIENTOS TRECE DEL MISMO
CDIGO; EN EFECTO, EN LAS PGINAS TRES Y DOCE DE SU DEMANDA, OBRANTE A FOJAS
CINCUENTITRS Y SESENTIUNO, RESPECTIVAMENTE, SE ADVIERTE QUE LA CAUSA PETENDI
(CAUSA, TTULO O RELACIN JURDICA) DE LA PRETENSIN SE SUSTENTA EN VICIOS OCULTOS
POR CARECER EL BIEN DE LAS CUALIDADES PROMETIDAS POR EL TRANSFERENTE QUE LE
DABAN VALOR O LO HACAN APTO PARA LA FINALIDAD DE LA ADQUISICIN, HIPTESIS
PREVISTA EN EL ARTCULO MIL QUINIENTOS CINCO DEL CDIGO SUSTANTIVA; IGUALMENTE, SE
ALEGO LA EXISTENCIA DE UN VICIO OCULTO CONSISTENTE EN LA INSCRIPCIN DE UNA CARGA
OCULTA, HIPTESIS PREVISTA EN EL ARTCULO MIL QUINIENTOS NUEVE DEL ACOTADO
CDIGO;
SEPTIMO
EN TAL SENTIDO, SE ADVIERTE QUE DE LAS DOS FORMAS DE TUTELA DESCRITAS EN EL
QUINTO
CONSIDERANDO

50

EL PRETENSOR HA OPTADO POR LA SEGUNDA, DADO QUE SE TRATA DE UNA FACULTAD DEL
TITULAR DEL DERECHO SUBJETIVO QUE REPUTA INFRINGIDO, ES DECIR, HA ELEGIDO LA
"ACCIN" ESTIMATORIA, POR LA CUAL SE ENTIENDE QUE SI, PESE A LA PRESENCIA DEL VICIO,
EL ADQUIRIENTE DESEARA CONSERVAR LA COSA, TIENE EL DERECHO DE OPTAR POR LA
ACCIN ESTIMATORIA, ILAMADA QUANTI MINORI QUE EST ORIENTADA A OBTENER DEL
ENAJENANTE LA COMPENSACIN DE LO QUE LA COSA VALE DE MENOS, PARA LOS EFECTOS
DE LA FINALIDAD A QUE ESTABA DESTINADA, POR RAZN DEL VICIO;
OCTAVO
QUE, AL RESPECTO, EL JURISTA ERNESTO WAYAR, SEALA QUE LA ACCIN ESTIMATORIA EST
DESTINADA, SEGN LA CONCEPCIN MS DIFUNDIDA, A OBTENER LA DISMINUCIN DEL
PRECIO EN PROPORCIN AL DETERIORO DEL BIEN (ERNESTO C. WAYAR, COMPRAVENTA Y
PERMUTA, ED. ASTREA, BUENOS AIRES PGINA TRESCIENTOS OCHENTISIETE); STA
CONCEPCIN SE ENTIENDE SE DEBE MATERIALIZAR A TRAVS DE EXIGIR AL TRANSFERENTE
EL PAGO O UNA COMPENSACIN DE LO QUE EL BIEN VALE MENOS PRODUCTO DEL VICIO;
NOVENO
POR ELLO, SE DICE QUE LA ACCIN ESTIMATORIA TIENE POR OBJETO EL PAGO QUE DEBE
HACER EL TRANSFERENTE AL ADQUIRIENTE DE LA REDUCCIN DEL VALOR DEL DERECHO A LA
PROPIEDAD, AL USO O A LA POSESIN DE UN BIEN POR RAZN DE UN VICIO QUE AFECTA ESTE
LTIMO, POR CONSIGUIENTE, TIENE CONTENIDO PATRIMONIAL QUE ES POSIBLE EXIGIR A
TRAVS DE UNA PRETENSIN DE OBLIGACIN DE DAR SUMA DE DINERO Y NO A TRAVS DE
UNA OBLIGACIN DE HACER, COMO INDEBIDAMENTE SE HA ESTABLECIDO EN SEDES DE
INSTANCIA, LO QUE HA OCASIONADO LA NEGACIN DEL ACCESO A SU DERECHO A LA TUTELA
JURISDICCIONAL EFECTIVA;
DECIMO
QUE, SIENDO AS, CABE AMPARAR EL RECURSO YA QUE LA DEMANDA CONTIENE EL PAGO POR
UN VICIO OCULTO A TRAVS E LA ACCIN ESTIMATORIA PREVISTA POR EL ARTCULO MIL
QUINIENTOS TRECE DEL MATERIAL, LO QUE CONSTITUYE UNA TPICA OBLIGACIN DE DAR
SUMA DE DINERO, POR ENDE, ES MENESTER QUE SE DESPACHE LA ADMISIN DE LA MISMA,
DEBIENDO DEJAR SIN EFECTO TODO LO ACTUADO HASTA EL ESTADO DE CALIFICACIN DE LA
DEMANDA ARREGLO A LEY; SENTENCIA: ESTANDO A LOS CONSIDERACIONES EXPUESTAS Y LO
ESTABLECIDO EN EL INCISO SEGUNDO ACPITE DOS PUNTO CUATRO DEL ARTCULO
TRESCIENTOS NOVENTISIS DEL CDIGO PROCESAL CIVIL: DECLARARON FUNDADO EL
RECURSO DE CASACIN INTERPUESTO POR FAUSTO DAVID VIALE SALAZAR A FOJAS CIENTO
DIECIOCHO; CASARON LA
51

RESOLUCIN
DE VISTA DE FOJAS CIENTO SEIS, DEL VEINTICUATRO NOVIEMBRE DEL DOS MIL CUATRO, EN
CONSECUENCIA LA DECLARARON NULA; E INSUBSISTENTE LA APELADA DE FOJAS SETENTA,
DEL CINCO DE ABRIL DEL DOS MIL CUATRO; NULO TODO LO ACTUADO HASTA EL ESTADO DE
VOLVER A CALIFICARSE LA DEMANDA, CON ARREGLO A LEY; EN LOS SEGUIDOS POR FAUSTO
DAVID VIALE SALAZAR CONTRA EL BANCO SUDAMERICANO, SOBRE OBLIGACIN DE DAR SUMA
DE DINERO; ORDENARON SE PUBLIQUE LA PRESENTE
RESOLUCIN
EN EL DIARIO OFICIAL "EL PERUANO", BAJO RESPONSABILIDAD; OS DEVOLVIERON.TICONA POSTIGO
CARRION LUGO
FERRERIA VILDOZOLA
PALOMINO GARCIA
HERNANDEZ PEREZ

52
CONCLUSIONES
SOBRE LAS ARRAS
Segn el artculo 1477 del Cdigo Civil la entrega de arras confirmatorias importa la conclusin del
contrato. En caso de incumplimiento, quien recibi las arras las devolver o las imputar sobre su crdito,
segn la naturaleza de la prestacin. De la propia lectura de la norma se deduce que las arras
confirmatorias no tienen ninguna utilidad prctica porque si bien suponen que se ha arribado a un
acuerdo definitivo no garantizan que ste se vaya a cumplir porque ella misma advierte que si no es as,
quien las recibi las devolver a quien se las dio, sin la indispensable indicacin de que si a l se atribuye
el incumplimiento deber reintegrarlas dobladas, esto es por el doble del monto recibido en tanto que si el
responsable es quien las entreg, no tendr que devolverle nada, debiendo quedarse con la suma
entregada.
Eso es precisamente lo que precepta el artculo 1478 del mismo Cdigo Civil, el artculo siguiente, al
regular las arras penales, indicando que si la parte que hubiese entregado las arras no cumple con la
obligacin por causa imputable a ella, la otra puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si
quien no cumpli es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble
de las arras.
Queda claro, por consiguiente, que las arras que se emplean como una suerte de garanta para asegurar
el cumplimiento de una determinada obligacin, como por ejemplo la de cancelar el saldo del precio en
una compra con cargo a devolverlas con una penalidad adicional equivalente al mismo monto entregado
en una suerte de adelanto, son las penales y no las confirmatorias. Es pertinente recordarlo porque a
menudo se comete el error de crear que son estas ltimas las que aseguran esa penalidad.
No est dems sealar que el artculo 1479 advierte que si la parte que no ha incumplido la obligacin
prefiere demandar la ejecucin o la resolucin del contrato, la indemnizacin de daos y perjuicios se
regula por las normas generales aplicables a ella.
Los artculos siguientes del Cdigo Civil se ocupan de las denominadas arras de retractacin que slo
cabe en los contratos preparatorios, que son el compromiso de contratar y el contrato de opcin, y que,
como su nombre lo deja entender, concede a las partes el derecho de retractarse de ellos. Si se retracta
la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las
arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho. El artculo 1482 admite que la parte
53

que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractacin con lo que ste queda nicamente como
opcin para quien las entrega, en tanto que el artculo siguiente sentencia que si se celebra el contrato
definitivo quien recibe las arras las devolver de inmediato o las imputar sobre crdito, segn la
naturaleza de la prestacin.
El doctor Carlos Crdenas Quiroz, en un interesante ensayo publicado en la revista Derecho & Sociedad,
citando a Max Arias Schreiber, refiere que las arras confirmatorias no vienen a ser sino la reiteracin
material de que las partes han concluido un contrato y en muchos casos representan un adelanto de la
prestacin cuya ejecucin an no se ha materializado. Ellas presuponen, en consecuencia, la celebracin
de una relacin contractual, que se refuerza a travs o mediante un signo o seal. Dice a continuacin
que se atribuye a las arras confirmatorias la funcin de probar la celebracin de un contrato y que ello
explica que despus de la concertacin del acto quien las recibi debe devolverlas o imputarlas sobre su
crdito, dependiendo en este ltimo caso de la naturaleza de la prestacin.
Si el propsito de las arras confirmatorias es probar la celebracin del contrato debe reconocerse, segn
Quiroz, que su funcin se agotar en el mismo momento de la concertacin de aqul. Lo que procede,
dice, es que respetando la exacta naturaleza de las cosas, se las llame por el nombre que propiamente
les corresponde y no atribuyndoles calificaciones distintas que no contribuyen a una buena tcnica
jurdica sino ms bien a crear confusin.
Adelanta enseguida que en un sistema como el peruano en el que la regla imperante a propsito de las
formalidades del acto jurdico es que cuando la ley no haya establecido una especfica puede usarse la
que se tenga por conveniente, segn el artculo 143 del Cdigo Civil, la misma que constituir medio de
prueba de su existencia, carece de sentido la subsistencia de las arras confirmatorias, temperamento ste
que ha sido acogido por la Comisin Reformadora del Cdigo Civil Peruano, por lo que se ha decidido su
supresin.
Anota adicionalmente que las arras confirmatorias no cumplen con propiedad funcin de garanta alguna.
De la Puente y Lavalle, glosado por Quiroz, seala que la naturaleza jurdica de las arras penales es,
pues, la misma que la de las arras confirmatorias, esto es ser un pacto accesorio al contrato principal que
otorga a las arras entregadas el carcter de prueba irrefutable de la celebracin de este contrato. Su
nica diferencia es que, en vez de constituir un refuerzo del contenido contractual, se concede a las arras
el rol de ser una determinacin convencional y anticipada de los daos reclamables en caso de
incumplimiento del contrato principal.
A despecho de ello, Carlos Quiroz estima que tampoco se justifica el mantenimiento de las arras penales
por cuanto presuponen la existencia de las confirmatorias, al sostenerse la inutilidad de stas y la
procedencia de su supresin, la subsistencia de las primeras deja tambin de tener justificacin al
54

sustraerse su base. Dice que la pena, conforme al artculo 1346 del Cdigo Civil, es susceptible de ser
reducida por el juez, a solicitud del deudor, cuando sea manifiestamente excesiva o cuando la obligacin
principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida, reduccin cuya procedencia no est prevista
para el caso de las arras penales, lo que no resulta tcnicamente congruente y puede prestarse a abusos
de una u otra parte.
Acota que las arras, a diferencia de la pena obligacional, no cubren el supuesto de la mora del deudor en
el cumplimiento de la prestacin a su cargo. Adicionalmente, las arras penales pueden resultar
insuficientes frente a los daos efectivamente irrogados al acreedor en caso de incumplimiento total
cuando tales daos fueran mayores en cuanta a la prestacin en qu consisten las arras, a diferencia del
caso de la pena en que, al menos conforme al Cdigo peruano, acepta el pacto de indemnizacin del
dao ulterior, lo que le permitir al acreedor, si as lo prueba, la obtencin de un mayor monto
indemnizatorio.
En relacin con este mismo asunto, se afirma la ventaja de las arras sobre la pena obligacional en la
medida en que en las primeras se produce la entrega de un bien al tiempo de establecerse, a diferencia
de la segunda en que la prestacin en que ella consiste deber ejecutarse recin una vez producido el
incumplimiento. Tal ventaja es slo aparente, para Quiroz, pues en todo caso se presentar nicamente
cuando quien tenga en su poder las arras sea el perjudicado con el incumplimiento. Si en cambio lo es
quien las entreg, ste seguramente tendr que iniciar un proceso judicial para obtener la devolucin de
las arras dobladas.
Si el propsito es asegurar debidamente el cumplimiento de la prestacin Quiroz piensa que ms eficiente
resultar para ello la constitucin de una prenda, de una hipoteca o una fianza.
SOBRE LAS OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO
La obligacin de saneamiento que en su concepcin ms amplia, significa hacer sanar una cosa,
repararla o remediarla; sin embargo, en su concepcin contractual estricta ensea el profesor De La
Puente y Lavalle es considerado como la obligacin del transferente de la propiedad, la posesin o el uso
de un bien de remediar al adquiriente por las consecuencias de actos de terceros que invoquen un
derecho anterior a la transferencia, de vicios ocultos del bien y de actos del propio transferente que, de
acuerdo con el derecho peruano, no permitan destinar el bien a la finalidad para la cual fue adquirido o
disminuyan su valor
En la legislacin comparada, los Cdigos, entre ellos el nuestro, han contemplado tres causales de
saneamiento: el saneamiento por eviccin, el saneamiento por los vicios ocultos y el saneamiento por
hechos propios del transferente
En s, la obligacin de saneamiento, llamada tambin obligacin de garanta en la doctrina europea,
deriva de los principios de buena fe y lealtad que persiguen el cumplimiento del contrato; sin embargo, la
55

obligacin especfica de responder ante el adquiriente por lo que este ha perdido debido al incidente de la
eviccin, del vicio oculto de la cosa o del hecho propio del transferente, deriva del deber de reparar un
injusto civil por el perjuicio sufrido; por ello, segn ensea el civilista citado, la principal obligacin del
transferente, en materia de saneamiento, es colocar al adquiriente en la situacin similar a la que se
encontraba antes de ocurrir la causal de saneamiento, independientemente de su dolo o culpa los cuales
slo tendrn relevancia para la indemnizacin de los daos y perjuicios.
Conforme lo prev el artculo mil cuatrocientos noventiuno del Cdigo Civil, se debe el saneamiento por
eviccin cuando el adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin
de un bien en virtud de resolucin judicial o administrativa firme y por razn de un derecho de tercero,
anterior a la transferencia
El saneamiento por eviccin a fin de que el emplazado independice el inmueble ()no concurren los
supuestos por los cuales procede el saneamiento por eviccin, conforme lo estipulado en la norma
sustantiva (), toda vez que si bien es cierto el emplazado como vendedor del inmueble, se encuentra
obligado al saneamiento por eviccin no es menos cierto que, no es el caso del presupuesto legal
referido, por cuanto no existe resolucin judicial ni administrativa firme que prive total o parcialmente al
demandante de su derecho de propiedad, ni mucho menos por razn de un derecho de un tercero,
anterior a la transferencia.
La obligacin de saneamiento por eviccin, por su parte, caduca en el plazo de un ao a partir de la fecha
en que se produjo la eviccin, con arreglo al inciso quinto del artculo mil quinientos del Cdigo Civil,
siendo que esta figura de extincin de derechos y de accin opera de pleno derecho y como forma de
conclusin del proceso sin declaracin sobre el fondo, conforme el inciso quinto del artculo trescientos
veintiuno del Cdigo Procesal Civil

56
BIBLIOGRAFIA
DIEZ PICAZO, LUIS. FUNDAMENTOS DE DERECHO CIVIL PATRIMONIAL. EDITORIAL
CIVITAS. 5 EDICIN. MADRID, 1996, PG. 404
DIAZ ALABART, SILVIA. LAS ARRAS. REVISTA DE DERECHO PRIVADO. MADRID, 1996,
PAG. 5.
ROYO MARTINEZ, MIGUEL. OP. CIT. PAG. 138
CDIGO CIVIL PERUANO- FUENTE DE LAS OBLIGACIONES PG. 340
VERDERA IZQUIERDO, BEATRIZ. OP. CIT. PAG. 93.
OSTERLING PARODI, FELIPE. OBLIGACIONES CON CLUSULA PENAL. EDICIONES
CULTURAL CUZCO, S.A., LIMA 1998, PAG. 301.

ROMERO AZAVALA, LUIS
CDIGO
CIVIL
1984,
NUEVAS
FIGURAS
CONTRACTUALES PG. 101

MANUEL MIRANDA CANALES DERECHO DE LOS CONTRATOS CULTURAL CUZCO S.A.
LIMA -1986

57
INDICE
CARATULA
Pg. 01
DEDICATORIA
Pg. 02
INTRODUCCION
Pg. 03
CAPITULO I
LAS ARRAS
Pg. 05
CLASE DE ARRAS
Pg. 11
JURISPRUDENCIA
Pg. 19
MODELO DE CONTRATO DE ARRAS
Pg. 23
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO
Pg. 25
SANEAMIENTO POR EVICCION
Pg. 35
SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS
Pg. 41
SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO TRANSFERENTE
Pg. 43
JURISPRUDENCIA
Pg. 47
CAPITULO II
CONCLUSIONES
Pg. 53
BIBLIOGRAFIA
Pg. 57
INDICE
Pg. 58

58

Las Arras - Sanea Miento

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Derecho y Ciencias Polticas

Ao de la Diversificacin Productiva y del

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS HUANCAVELICA

MG. DENJIRO DEL CARMEN IPARRAGUIRRE

Las Arras Obligaciones de Saneamiento

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Las Arras Obligaciones de Saneamiento

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Las Arras Obligaciones de Saneamiento

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1 DIEZ PICAZO, LUIS. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial.

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Desde un punto de vista funcional, el vocablo arras puede referirse a:

a) El elemento o seal que sirve de prueba de la intencin de los contratantes de consumar un

Las Arras Obligaciones de Saneamiento

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d) Es un pacto polifuncional, puesto

que no slo es de aplicacin como accesorio

compraventa, aunque desde luego es el ms

pero no exclusivo, dando

jurisprudencia apoyo a esta tesis de falta de exclusividad.

Es un instrumento de reforzamiento, de defensa o de tutela del crdito. Para Dez Picazo,

3 ROYO MARTINEZ, MIGUEL. Op. cit. pag. 138

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Ahora bien, este

Accesoriedad de las arras.

se enriquece a expensas de otra que,

correlativamente, se empobrece careciendo de justificacin o causa (base) que lo

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No exclusividad de las arras como pacto accesorio del contrato de compraventa.

1.3.3. Perfeccin del contrato de arras.

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o cosa fungible, asimilndose al dinero cualquier otra forma de pago

admitida en el trfico jurdico (cheque, pagar o letra de cambio). No es posible la entrega

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1.4.1.1. Caractersticas esenciales.

sobre el cumplimiento de las obligaciones, en casos de

incumplimiento de contrato mediando arras confirmatorias,

4 Cdigo Civil Peruano- Fuente de las Obligaciones Pg. 340

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consistente en el contrato principal, que ya acreditara la existencia de ste y por

propsito de cumplir fielmente la totalidad de las obligaciones contradas.

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En las arras penales y para el caso de incumplimiento, la parte cumplidora dispone de la

Dentro de las arras penales, podemos distinguir dos subtipos:

perjuicios por incumplimiento, efectundose sobre la cantidad que, de mutuo

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de las partes del contrato que

suscribieron o aquellas que autorizan a incumplir perdindolas.

incumplimiento) se podra llegar rpidamente a la conclusin de que, ms que estar ante un

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las arras sobre todo en la compraventa de inmuebles, suponen casi siempre

cantidades mnimas en relacin con los aumentos especulativos de esos bienes.

de los precios del sector inmobiliario, le sera fcil

encontrar un comprador de la misma vivienda por 250.000 Soles o ms. Aqu el

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