Responsabilidad del Presidente de la Comunidad de

Propietarios

En muchas comunidades existen desavenencias que surgen de la actuacin por parte

del presidente de la comunidad, especialmente en cuestiones que versan sobre obr
as de conservacin y mantenimiento. Ante esto, en ocasiones nacen susceptibilidade
s y sospechas de intereses personales y econmicos del presidente, en posible coli
sin frente a los derechos de los comuneros, hasta el punto de crearse verdaderos
conflictos que acaban en los tribunales.
Una de las preguntas frecuentes que recibimos es si puede el presidente de la c
omunidad decidir por su cuenta hacer obras, contratar con la empresa constructor
a que le parezca adecuada y comprometer el pago de un presupuesto que los vecino
s desconocen.
El artculo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye a la Junta de propietar
ios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el a
rtculo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o loc
ales formulen contra la actuacin de aqullos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondie
ntes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecucin de todas las obras de reparacin de la
finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgente
s adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artculo 20
.c.
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de rgimen interior.
e) Conocer y decidir en los dems asuntos de inters general para la comunidad, ac
ordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio comn .

Por lo tanto, la respuesta la encontramos en el mencionado artculo, siendo la Ju

nta de propietarios la que tiene que decidir sobre las obras, su ejecucin y los p
resupuestos. La Junta es soberana y nicamente los acuerdos debidamente aprobados,
son vlidos y de obligado cumplimiento.
Si en el ejercicio de sus funciones el presidente se extralimita, o acta unilate
ralmente de forma que perjudique los intereses generales de la Comunidad, los pr
opietarios pueden exigir responsabilidad civil con base en el art.1101 del Cdigo
civil y en el art.1902 del mismo cuerpo legal y deber responder de su gestin ante
la Junta de propietarios, que es el rgano al que est subordinado jerrquicamente

Esa responsabilidad consistir, aparte de una remocin del cargo, en una indemnizac
in econmica por los daos y perjuicios ocasionados, que ser exigible segn prevn las no
mas del mandato.

El presidente de la comunidad nicamente ostenta la representacin de la junta de p

ropietarios a travs de acuerdos vlidos y en los trminos de los mismos, por lo que d
entro del cumplimiento de sus obligaciones, no puede traspasar los lmites del man
dato, debe atenerse a las instrucciones de la junta de propietarios. El art.1726
del Cdigo Civil hace al mandatario, al presidente de la comunidad, responsable n
o solamente del dolo, sino tambin de la culpa, que deber estimarse con ms o menos r
igor por los Tribunales.
No obstante, los actos que el presidente realice tendrn eficacia frente a los te
rceros con los que haya podido contratar. La extralimitacin de funciones del pres
idente de la comunidad, cuando acta investido de su cargo, no puede llevar a que
la Junta desconozca las obligaciones que aquel contrajera con terceros, por lo q
ue es muy importante actuar con celeridad para evitar reclamaciones o procedimie
ntos judiciales contra la comunidad por este motivo.
Tambin se le puede exigir al presidente responsabilidad penal en determinados ca
sos:
-

Delito de apropiacin indebida.

Delito de estafa.

Delito de coacciones. Es posible que el presidente incurra en este

delito tipificado como la conducta consistente en impedir a otro, sin estar legti
mamente autorizado, con violencia hacer lo que la Ley no prohbe, u obligar a efec
tuar lo que no quisiere, sea justo o injusto.