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Publicado en Gaceta del Foro, t.224, p. 284; Jurisprudencia Argentina t. 1958-IV, p. 427 y
La Ley, t. 92, p. 463.
Nota: De acuerdo con el artculo 2758 del cdigo civil, la accin de reivindicacin es aquella
que nace del dominio que cada uno tiene de las cosas particulares, por la cual el propietario
que ha perdido la posesin, la reclama y reivindica, contra aquel que se encuentra en posesin
de ella. A tenor de su literalidad, podra intentar esta accin quien en sentido estricto, an no
ha adquirido el derecho real de dominio? Un anlisis de pura lgica, y circunscripto al dominio y
las acciones reales impone una respuesta negativa.
Sin embargo, el Tribunal reunido en pleno, demuestra como a travs de una interpretacin
armnica del cdigo civil en todas sus partes a una respuesta afirmativa tiene concreta cabida
en la cuestin planteada.
FALLO COMPLETO:
Buenos Aires, noviembre 11 de 1958.
Reunidos en acuerdo plenario los jueces de la Cm. Nac. Apels. Civ. con el objeto de
establecer la doctrina legal aplicable al siguiente caso: Puede ejercer la accin reivindicatoria
el comprador de un inmueble antes de habrsele hecho la tradicin del mismo?
El Dr. Cichero dijo:
1 La cuestin que da origen al presente plenario viene motivando, de tiempo atrs,
divergencias en la doctrina y el las decisiones judiciales. En torno de ella se han formado tres
sistemas, que sus respectivos sostenedores propugnan con serios argumentos, sin haberse
logrado hasta ahora uniformar los criterios.
Segn uno de esos sistemas, el adquirente de un inmueble a quien se le ha otorgado
la pertinente escritura traslativa de dominio no puede reivindicarlo de un tercero antes de
habrsele hecho la tradicin del mismo. Se considera que como dentro del rgimen de nuestro
C. C. la propiedad no se adquiere sino despus de la tradicin (art. 577) y los contratos
carecen por s solos de virtualidad para transmitir el dominio mientras esa tradicin no se haya
operado (art. 3265), no puede en ausencia de ese requisito ejercitarse una accin que, por
disposicin expresa de la ley, slo nace del dominio que cada uno tiene de las cosas
particulares (art. 2758). Esta tesis ha sido sostenida por el Dr. Salvat (Tratado, t. 9, N 2035),
y es la que informa algunas decisiones de la ex Cm. Civil 2 (J. A.: t. 47, p. 206; La Ley: t. 10,
p. 267; t. 12, ps. 777 y 860) y ms recientemente, un fallo de la sala A de este tribunal (La
su autor que deban ser considerados como un accesorio del objeto adquirido.
La accin reivindicatoria es sin duda un accesorio del inmueble cuya transmisin
intentan realizar las partes del contrato de compraventa, por cuya razn debe entenderse que
ha sido transmitida por el vendedor al comprador. Sera absurdo dice Fornieles suponer que
el vendedor que ha recibido el precio de la cosa vendida, por el hecho de no haberla
entregado, entiende conservar el dominio, no transmitiendo al comprador sino una accin
personal. Ese vendedor ser el primero en protestar contra semejante interpretacin. La verdad
es que la intencin de las partes ser siempre la de transmitir el domino y todas las acciones
que sean necesarias para hacerlo efectivo, sin reserva alguna. (Salvador Fornieles, La prueba
del dominio en el juicio de reivindicacin, J. A. 1946-III, sec. doct., p. 11, N 8).
Tal cesin de la reivindicacin, por efecto de la compraventa realizada, resulta
corroborada por el art. 1409, C. C., que obliga a la entrega de todos los accesorios de la cosa
vendida, entre los cuales estn comprendidos, analgicamente, los medios jurdicos
enderezados a la defensa del derecho que se trasmite. Pues si el vendedor debe la garanta de
eviccin a favor del comprador (conf. arts. 2089 y 2097, C. C.), y aquel debe salir a la defensa
del adquirente (art. 2108, C. C.), no podra explicarse que el vendedor retuviera en su poder la
accin reivindicatoria despus de celebrada la venta privando as al comprador de tan
importante medio de hacer valer el derecho que est en trance de desplazamiento.
Por ello es que el comprador, por efecto de la sucesin singular que el contrato opera,
puede ejercer todos los derechos y acciones de su autor, con la sola excepcin de los que
sean inherentes al la persona de ste. Como dice el codificador en su nota al art. 2109, C. C.,
se juzga que cada enajenante ha transferido la cosa a su adquirente, cum omni sua causa,
es decir, con todos los derechos que le competan. El ltimo adquirente es, pues, tcita y
necesariamente subrogado en los derechos de garanta de los que han posedo la cosa antes
de l y rene esos derechos en su persona.
El desplazamiento de derechos que provoca la compraventa no alcanza, desde luego,
al dominio mismo, hasta tanto no se practique el modo adecuado para la traslacin de ese
derecho, consistente en la tradicin de la cosa. Pero mientras esto ocurre, especialmente en
los casos en que el vendedor por carecer de la posesin de la cosa est impedido de
entregarla al adquirente, nada se opone a que se entienda trasmitida a ste la accin
reivindicatoria perteneciente a aqul, a mrito de esa independencia funcional que media entre
el dominio como tal y la accin que lo ampara, a que se refiere acertadamente al Dr. Fliess en
su voto precedente. Advirtase que de otra manera el contrato de compraventa, en tal
supuesto, vendra a quedar desprovisto de contenido prctico pues sera ilusorio esperar que el
vendedor sin provecho efectivo para l promoviera nada menos que un juicio de reivindicacin
contra un tercero, cuando es razonable pensar que exactamente para eludir esa contingencia
es que ha concertado la venta en condiciones inconvenientes sin posesin que no pueden
menos de haberse reflejado en un inferior precio del inmueble.
3 Si se examina el rgimen referente a la cesibilidad de la accin reivindicatoria,
tampoco aparece obstculo alguno que se oponga a la cesin implcita de la accin por efecto
mitente, por razn del contrato, quedara obligado a realizar odisea tribunalicia. Pienso, en
cambio, que puesto que las partes no celebran actos jurdicos sino para alcanzar mediante
ellos cierto resultado econmico o de otra ndole (Aruz Castex y Llambas, Derecho civil,
Parte General, t. 2, N 1217, ps. 210/11; conf. G. A. Borda, Derecho civil, Parte General, t. 2,
N 904, p. 122), de ah que sea indispensable conectar el medio utilizado con el fin propuesto
por las partes, para atribur a ese medio que es el acto jurdico su significacin adecuada
(Aruz Castex y Llambas, op. et loc cits., p. 211).
Aplicando estas ideas a la relacin jurdica que vincula a las partes en la hiptesis
sometida a la interpretacin del tribunal, caben sentar las siguientes proposiciones:
1) En el contrato que se contempla las partes no pueden haber entendido obligar al
llamado vendedor a articular acciones judiciales destinadas a recuperar el inmueble de manos
de un tercero;
2) Tampoco pueden haber entendido los contratantes efectuar un acto estril,
desprovisto de contenido prctico, por el cual el llamado comprador pagara un precio si
obtener nada en cambio, ni la cosa poseda por un tercero, ni las acciones judiciales
adecuadas para obtener la recuperacin de la cosa;
3) Si cabe descartar las dos alternativas anteriores no resta sino una explicacin
posible: con la compraventa, en tales condiciones, los contratantes han entendido realizar una
efectiva cesin de los derechos sobre la cosa del vendedor a favor del comprador, con lo cual
ste queda habilitado para deducir la reivindicacin contra el poseedor, actual del inmueble.
Hasta casi puede decirse que en semejante supuesto el contrato se reduce a la compra de la
accin reivindicatoria correspondiente al vendedor.
Finalmente, es posible agregar que confirma la conclusin a que se llega lo dispuesto
en el art. 1198, C. C. segn el cual los contratos obligan no slo a lo que est formalmente
expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que puedan considerarse que hubiesen
sido virtualmente comprendidos en ellos. Estimo que la consecuencia del convenio
concertado radica en la posibilidad de lograr el adquirente la obtencin de la cosa mediante la
deduccin de una accin reivindicatoria que debe estimarse cedida, implcitamente, por el
efecto del titulado contrato de compra-venta.
En suma, cuando la cosa est en posesin de un tercero, el contrato de compraventa
vale como cesin de los derechos y acciones que el vendedor tiene sobre la cosa, y, por ende,
en razn de la aplicacin del rgimen propio de este ltimo contrato, el llamado comprador
puede reivindicar contra el poseedor actual.
5 La jurisprudencia reinante sobre la materia ratifica las conclusiones precedentes.
a) La Corte Suprema de Justicia de la Nacin ha entendido, desde antiguo, que si la
tradicin, en efecto, es necesaria para adquirir la propiedad de las cosas en general, no lo es
para el ejercicio de la accin reivindicatoria (Fallos, 36, 372), concepto reproducido en
Fallos, 123, 285, en el cual se admiti la reivindicacin ejercida por la Nacin adquirente por
compra por entenderse que el contrato celebrado importaba una cesin de acciones.
En igual sentido, ha sostenido la Corte en Fallos, t. 142, p. 273, consid. 18, que el
comprador es en el hecho un cesionario de los derechos que el vendedor tena sobre la cosa
vendida y de las acciones que sobre ella le competan, as como tambin que la escritura de
venta importa una cesin de acciones permitida por el C. C., art. 1444.
b) Los dems tribunales de pas han seguido, con una gran generalidad, la misma
orientacin antes apuntada.
As se ha decidido que el comprador es en el hecho un cesionario de los derechos que
el vendedor tena sobre la cosa vendida y de las acciones que sobre ella le competan. Cm.
Civ. 1 Cap., J. A.: 1950-III, p. 42; 1942-II, p. 533; Sup. Corte Bs. As. J. A., t. 48, p. 280; Cm.
Fed. Mendoza, J. A., 1951-I, p. 416; Sup. Corte de La Rioja, J. A., 1951I, p. 225).
Igualmente que el comprador carente de la tradicin de la cosa no puede ejercer en
inters propio los derechos de su vendedor, de los que pasa a ser titular en virtud de la
enajenacin que se le hizo (Cm. 1 Civ. y Com. La Plata, J. A., 1952, p. 108; Sup. Corte Bs.
As., J. A. 1945-IV, p. 843; Cm. Apels. Mercedes, J. A., t. 2, p. 544); que el adquirente del
inmueble puede reivindicar no por su propio ttulo sino por el de su antecesor que detentaba la
posesin (Cm. 1 Civ. y Com. La Plata, J. A., 1956-I, p. 329); que la falta de tradicin de la
cosa no obsta a la accin reivindicatoria entablada por el comprador que invoca a su favor la
posesin de sus antecesores (Sup. Corte de Bs. As., J. A., 1954-III,
.p. 505; Cm. 2 Civ. y Com. La Plata, J. A., 1954-I,
.p. 109) en razn de la cesin que implica la compraventa (Cm. 2 Civ. y Com. La
Plata, J. A., 1945-I, p. 690; Cm. Fed. Cap., J. A., t. 21, p. 653; Cm. Apels. Tucumn, J. A., t.
2, p. 1182).
cin de reivindicacin es cesible sin que sea condicin indispensable de la cesin que sta se
establezca en forma expresa (voto en disidencia del Dr. Perazzo Nan, en J. A., t. 64, p. 251).
c) En otra serie de fallos no se ha afirmado explcitamente el traspaso de la accin de
reivindicacin a favor del comprador como consecuencia del contrato de compraventa. Pero s,
en forma tcita, se ha admitido la transmisin al aceptarse reiteradamente que el comprador
pudiera reivindicar invocando la posesin presunta del vendedor, anterior por la fecha de su
ttulo a la posesin actual del reivindicado.
En este sentido, y haciendo funcionar la presuncin del art. 2790, C. C., se ha
expresado que el reivindicante que presenta ttulos del autor de su derecho, anteriores a la
posesin del demandado, puede invocar la posesin de su autor y prevalerse del derecho
preexistente de ste para reivindicar el inmueble (Sup. Corte de Bs. As., J. A.: 1955-II, p. 90;
1954-I, p. 291).
Asimismo, se ha sostenido que el sucesor singular carente de tradicin de la cosa
puede reivindicarla de manos de un tercero invocando la posesin que presuntivamente ha
tenido su antecesor desde la fecha de su ttulo anterior a la posesin del reivindicado (Cms.
Civiles en pleno, por desempate del camarista comercial Dr. Casares J. A.
.t. 10, p. 397; Cm. Fed. Cap., J. A., t. 36, p. 1638;Sup. Corte de Bs. As., J. A.: 1948I, p. 370; 1942IV, p. 618; Cm 1 Civ. y Com. La Plata, J. A., 1948-I, p. 411; Cm 2 Civ. y
Com. La Plata, J. A.,
.t. 58, ps. 327/29).
comprador. Por lo pronto, tal doctrina importaba una ficcin imaginada por el ingenio sagaz del
pretor, que permita al cesionario de un derecho, que no haba cumplido las formas de derecho
quiritario relativas a la transmisin, ejercer, con todo, las acciones correspondientes a su
derecho, no como titular del mismo, sino por el mandato que supona el pretor le haba
otorgando el tradens al celebrar el contrato.
Se comprende que en el primitivo derecho romano hubiera necesidad de recurrir a tales
ficciones por ese imperio que ejerca el formulismo sobre la sustancia jurdica. Pero el derecho
moderno no se paga de tales ingeniosidades que deforman la realidad jurdica, ni tiene
necesidad de recurrir a ellas. Resulta incomprensible, por lo dems, que se acuda a la
procuratio para suplir las formas de una transmisin a la que se da por realizada, si lo
caracterstico del mandato reside en que la actividad del representante se reputa en cabeza del
mandante y queda librada a iniciativa de ste por donde en relacin con el fenmeno de que
aqu se trata, no se sale del patrimonio del dueo primitivo ni se logra justificar la adquisicin
efectuada pro el procurator.
Pero sobre impropio el recurso es contradictorio. Pues si se concede, como lo hacen
aquellos fallos, que hay una cesin implcita de los derechos del vendedor a favor del
comprador, ya esto es suficiente sin que corresponda considerara a este ltimo procurator del
primero, por ser incompatible la doble investidura simultnea de cesionario de un derecho y
representante de otro con relacin a ese mismo derecho: no es dable ostentar un ttulo
determinado en nombre propio y en nombre de otro al propio tiempo.
Por todo esto, opino que no es acertado acudir a ese juego de ficciones y especiosas
razones para explicar un fenmeno jurdico que encuentra su fundamento adecuado en slidos
y bien cimentados principios del derecho contemporneo, acogidos por lo dems por el C. C.
argentino.
e) Esa cesin de la accin reivindicatoria que est nsita en la operacin de
compraventa, como bien dice el juez preopinante Dr. Fliess, ha sido negada en algn fallo para
el cual el comprador carente de tradicin no puede reivindicar, a menos que el vendedor le
haya cedido todas las acciones y derechos sobre la cosa vendida (Cm. Civ. 1 Cap.,
J. A., t. 42, p. 553). Pero es claro que entonces laprocedencia de la reivindicacin se
apoya, no en la compraventa sino en la cesin de derechos expresamente efectuada.
Todava en otro fallo vuelve a negarse la cesin implcita de la reivindicacin a favor de
comprador al sostenerse que slo pude articularla ejerciendo los derechos de su autor por va
de la accin subrogatoria, la que se entiende debe prosperar aunque no la haya invocado el
actor (Cm. Fed. B. Blanca,
J. A., 1945-II. Ps. 250 y ss.).
f) Finalmente, ya en una direccin netamente divergente de la que trasuntan las
sentencias apuntadas en los apartados a) a d) de este captulo, se ubican las decisiones que
niegan de un modo terminante al comprador carente de tradicin de la cosa el ejercicio de la
accin reivindicatoria.
As, se ha sostenido que siendo la reivindicacin accin que nace del dominio no puede