NBR 5674: os requisitos obrigatrios para a manuteno

de edificaes
Estudos realizados em diversos pases, para diferentes tipos de edificaes,
demonstram que os custos anuais envolvidos na operao e manuteno das edificaes
em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial. Esse valor pode parecer pequeno,
porm acumulado ao longo da vida til das edificaes chega a ser equivalente ou at
superior ao seu custo de construo. A omisso em relao necessria ateno para a
manuteno das edificaes pode ser constatada nos frequentes casos de edificaes
retiradas de servio muito antes de cumprida a sua vida til projetada (pontes, viadutos,
escolas), causando muitos transtornos aos seus usurios e um sobrecusto em intensivos
servios de recuperao ou construo de novas edificaes. Seguramente, pior a
obrigatria tolerncia, por falta de alternativas, ao uso de edificaes cujo desempenho
atingiu nveis inferiores ao mnimo recomendvel para um uso saudvel, higinico ou
seguro. Tudo isto possui um custo social que no contabilizado, mas se reflete na
qualidade de vida das pessoas.
Economicamente relevante no custo global das edificaes, a manuteno no pode ser
feita de modo improvisado e casual. Ela deve ser entendida como um servio tcnico,
cuja responsabilidade exige capacitao apurada. Para se atingir maior eficincia na
administrao de uma edificao ou de um conjunto de edificaes, necessria uma
abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de
manuteno, segundo uma lgica de controle de custos e maximizao da satisfao
dos usurios com as condies oferecidas pelas edificaes. Vrios conceitos e
estratgias envolvem a ideia do que vem a ser a manuteno de edificaes. Em linhas
gerais, pode-se defini-la como o conjunto de atividades e recursos direcionados para
conservar e recuperar sistemas e elementos construtivos, dentro de parmetros previstos
em projeto, consoante as expectativas de usurios e sua segurana.
Esses parmetros, que caracterizam a manuteno, so relativos a questes de:
desempenho, vida til, funcionalidade, operacionalidade, disponibilidade e
confiabilidade de sistemas e elementos construtivos, aliados gerncia de custos e
prazos. entre essas caractersticas da manuteno, destacam-se aquelas ligadas aos seus
objetivos bsicos de recuperao e conservao, de tal sorte que a Manuteno no tem
como finalidade principal execuo de reformas e/ou alteraes de sistemas, devido a
problemas de concepo ou execuo dos empreendimentos. Tambm no tem como
objetivo a alterao de uso da edificao. Nesse sentido, ainda, a manuteno pode
prever e sugerir aspectos de inovaes tecnolgicas e/ou funcionais, incorrendo em

modificaes e reformas modernizaes e up grades a fim de garantir aspectos de

vantagem competitiva, econmica, segurana e atendimento as necessidades e
expectativas de usurios.
Editada em 2012, a NBR 5674 Manuteno de edificaes Requisitos para o
sistema de gesto de manuteno (clique no link para mais informaes sobre a
norma)estabelece os requisitos para a gesto do sistema de manuteno que inclui
meios para preservar as caractersticas originais da edificao e prevenir a perda de
desempenho decorrente da degradao dos seus sistemas, elementos ou componentes.
As edificaes existentes antes da vigncia dessa norma devem se adequar ou criar os
seus programas de manuteno atendendo ao apresentado nessa norma. Os seus anexos
apresentam exemplos de modelos no restritivos ou exaustivos a serem adaptados em
funo das caractersticas especficas da edificao.
Em resumo, a manuteno de edificaes um tema cuja importncia supera,
gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construo limitado at o momento
quando a edificao entregue e entra em uso. As edificaes so suporte fsico para a
realizao direta ou indireta de todas as atividades produtivas e possuem, portanto, um
valor social fundamental. Todavia, as edificaes apresentam uma caracterstica que as
diferencia de outros produtos: elas so construdas para atender a seus usurios durante
muitos anos, e ao longo deste tempo de servio devem apresentar condies adequadas
ao uso a que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas
propriedades tcnicas iniciais. invivel, sob o ponto de vista econmico, e
inaceitvel, sob o ponto de vista ambiental, considerar as edificaes como produtos
descartveis, passveis da simples substituio por novas construes quando os
requisitos de desempenho atingem nveis inferiores queles exigidos pela NBR 15575
(Partes 1 a 6). Isto exige que a manuteno das edificaes seja levada em conta to
logo elas sejam colocadas em uso.
A omisso em relao necessria ateno para a manuteno das edificaes pode ser
constatada nos frequentes casos de edificaes retiradas de servio muito antes de
cumprida a sua vida til projetada (VUP), causando muitos transtornos aos seus
usurios e um sobre custo intensivo dos servios de recuperao ou construo de
novas edificaes. Significando custo relevante na fase de uso da edificao, a
manuteno no pode ser feita de modo improvisado, espordico ou casual. Ela deve
ser entendida como um servio tcnico perfeitamente programvel e como um
investimento na preservao do valor patrimonial. A elaborao e a implantao de um
programa de manuteno corretiva e preventiva nas edificaes, alm de serem
importantes para a segurana e qualidade de vida dos usurios, so essenciais para a
manuteno dos nveis de desempenho ao longo da vida til projetada. Para atingir

maior eficincia e eficcia na administrao de uma edificao ou de um conjunto de

edificaes, necessria uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados
em um sistema na gesto da manuteno, segundo uma lgica de controle de qualidade
e de custo.
A gesto do sistema de manuteno deve considerar as caractersticas das edificaes,
como: tipologia da edificao; uso efetivo da edificao; tamanho e complexidade da
edificao e seus sistemas; localizao e implicaes do entorno da edificao. A
manuteno deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que preserve o
desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciao
patrimonial; estabelea as informaes pertinentes e o fluxo da comunicao;
estabelea as incumbncias e autonomia de deciso dos envolvidos.
No item 4.1.3 est escrito que na organizao da gesto do sistema de manuteno deve
ser prevista infraestrutura material, tcnica, financeira e de recursos humanos, capaz de
atender aos diferentes tipos de manuteno necessrios, a saber: manuteno rotineira,
caracterizada por um fluxo constante de servios, padronizados e cclicos, citando-se,
por exemplo, limpeza geral e lavagem de reas comuns; manuteno corretiva,
caracterizada por servios que demandam ao ou interveno imediata a fim de
permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das
edificaes, ou evitar graves riscos ou prejuzos pessoais e/ou patrimoniais aos seus
usurios ou proprietrios; e manuteno preventiva, caracterizada por servios cuja
realizao seja programada com antecedncia, priorizando as solicitaes dos usurios,
estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das
edificaes em uso, gravidade e urgncia, e relatrios de verificaes peridicas sobre
o seu estado de degradao.
As inspees devem ser realizadas por meio de modelos elaborados e ordenados de
forma a facilitar os registros e sua recuperao, considerando: um roteiro de inspees
dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificao; as
formas de manifestao esperadas da degradao natural dos sistemas, subsistemas,
elementos e equipamentos ou componentes da edificao associadas sua vida til,
conforme indicaes do manual e que resultem em risco sade e segurana dos
usurios; as solicitaes e reclamaes dos usurios ou proprietrios. O programa
consiste na determinao das atividades essenciais de manuteno, sua periodicidade,
responsveis pela execuo, documentos de referncia, referncias normativas e
recursos necessrios, todos referidos individualmente aos sistemas e, quando aplicvel,
aos elementos, componentes e equipamentos.

O programa de manuteno deve ser atualizado periodicamente. O item 4.3.2diz que o

programa de manuteno deve considerar projetos, memoriais, orientao dos
fornecedores e manual de uso, operao e manuteno (quando houver), alm de
caractersticas especficas, como: tipologia, complexidade e regime de uso da
edificao; sistemas, materiais e equipamentos; idade das edificaes; expectativa de
durabilidade dos sistemas, quando aplicvel aos elementos e componentes, devendo
atender ABNT 15575 quando aplicvel; relatrios das inspees, constando
comparativos entre as metas previstas e as metas efetivas, tanto fsicas como
financeiras; relatrios das inspees constando as no conformidades encontradas;
relatrios das inspees sobre as aes corretivas e preventivas; solicitaes e
reclamaes dos usurios ou proprietrios; histrico das manutenes realizadas;
rastreabilidade dos servios; impactos referentes s condies climticas e ambientais
do local da edificao; escala de prioridades entre os diversos servios; e previso
financeira.