DERECHO CIVIL IV (Reales)

BOLILLA I
1) Los derechos patrimoniales: su clasificacin. Diversos criterios (Tradicionalmente se clasifica a los
derechos subjetivos en patrimoniales o extrapatrimoniales, segn que sean o no susceptibles de valoracin
econmica. Son extrapatrimoniales los derechos personalsimos (como el derecho a un nombre) y los
derechos de familia. En cuanto a los patrimoniales, que son los que interesa desarrollar, la doctrina
tradicional los clasifica segn la naturaleza de su contenido patrimonial: a) Si el contenido patrimonial
consiste en poder exigir de otra persona un determinado hecho, el derecho es personal (ej. el derecho de una
persona a exigir que otra le pague lo que le debe), b) Si consiste en un poder o seoro directo sobre una cosa
(objeto material), el derecho es real (ej. el derecho del propietario de una bicicleta de hacer lo que le plazca
con ella: usarla, pintarla, desarmarla, venderla), c) Si consiste en un poder o seoro sobre una idea (objeto
ideal), el derecho es intelectual (ej. el derecho del autor de un tema musical de hacer lo que le plazca con l:
interpretarlo, autorizar a otros a que lo interpreten, vender su derecho de autor). As planteada, la
clasificacin parece sencilla y clara, lo que explica que sea casi universalmente aceptada. Sin embargo, en
cuanto se la desarrolla y se consideran ciertos casos particulares, la clasificacin muestra puntos oscuros y
conflictivos, lo que se pondr de manifiesto a continuacin: 1) Los derechos personales son, segn se dijo, los
que consisten en un vnculo jurdico entre personas determinadas, en virtud del cual una de ellas (acreedor)
puede exigirle a la otra (deudor) una prestacin. La precedente definicin expone el vnculo entre las partes
desde la perspectiva activa, es decir desde el punto del vista del acreedor (como derecho creditorio o,
simplemente, como crdito). El vnculo tambin puede exponerse desde la perspectiva pasiva, es decir desde
el punto de vista del deudor (como obligacin o, simplemente, como deuda), diciendo: es el vnculo en virtud
del cual una parte (deudor) est obligada a satisfacer a la otra (acreedor) mediante el cumplimiento de una
prestacin. El hecho de admitir que se los trate desde dos perspectivas distintas es propio y exclusivo de los
derechos personales, en los cuales hay dos sujetos involucrados (uno pasivo y otro activo). Cabe aclarar que,
aunque las perspectivas son distintas, ellas no son opuestas, sino que son correspondientes y recprocas
pues se refieren al mismo objeto, que es la prestacin (algo similar ocurre en una compraventa: aunque se
trata de un nico acto, para el vendedor es una venta y para el comprador es una compra, de donde surge
que compra y venta son trminos correspondientes y recprocos de un acto nico). En trminos concretos, la
correspondencia recproca se expresa diciendo a todo derecho creditorio le corresponde una obligacin y
viceversa, o bien a todo crdito le corresponde una deuda y viceversa, o bien que a todo acreedor le
corresponde un deudor y viceversa. Pudiendo ser tratados desde cualquiera de las dos perspectivas
(aunque no desde las dos a la vez), la legislacin y la doctrina han optado mayoritariamente por tratarlos
desde el punto de vista del deudor, es decir como obligaciones. Nuestro CC los trata desde esta perspectiva,
y por eso el Libro Segundo, que se refiere a los Derechos Personales, trata sobre Obligaciones. En una nota
al pie del ttulo (antes del a.495), Vlez dice al final: para tratar de los derechos personales ... tratamos de
las obligaciones; porque la teora de los derechos personales se reduce a la exposicin de los principios
concernientes a las obligaciones que forman su objeto. La relacin que existe entre un derecho personal y la
obligacin que le corresponde puede compararse a la que tiene el efecto con la causa que lo produce. En
resumen: derecho personal y obligacin son trminos que se corresponden y por ende, si el derecho es
personal, la obligacin tambin es, por definicin, personal, 2) Los derechos reales son, segn se dijo, los
que conceden a su titular un seoro inmediato sobre la cosa (jus in re). En este caso el derecho consiste en
un vnculo directo entre persona y cosa, de modo que no caben dos perspectivas para tratar estos derechos:
habiendo un solo sujeto, el vnculo es unidireccional y no puede haber correspondencia. Por ende es absurdo
decir que a todo derecho real le corresponde una obligacin y viceversa (esto es absurdo porque el derecho
real no tiene trmino correspondiente y a la vez la obligacin no puede existir si no es correspondida). Pese a
esto hay una importante corriente doctrinaria que sostiene que la doble perspectiva y la correspondencia
recproca tambin se dan en los derechos reales, pues en ellos tambin intervienen dos sujetos: el sujeto
activo, que es el que tiene seoro sobre la cosa, y el sujeto pasivo, que son todas las dems personas, las
cuales estn obligadas a respetar el derecho real permitiendo su libre ejercicio por el titular (todas la
personas, excepto el titular de un derecho real, son sujeto pasivo universal de ese derecho real). Este
criterio es, como ya se ha sealado, muy discutible, lo que explica que Vlez lo rechace: en el a.497 in fine
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dice: no hay obligacin que corresponda a derechos reales y en la nota al pie del artculo da argumentos
contundentes para desestimar la pretendida existencia del llamado sujeto pasivo universal. Sobre este
punto se volver al tratar las llamadas obligaciones propter rem, 3) Los derechos intelectuales: son, segn
se dijo, los que tiene el autor de una obra cientfica, literaria o artstica para disponer de ella y explotarla
econmicamente. Respecto de estos derechos no puede decirse que sean personales, pues su titular no puede
exigir prestacin alguna a persona alguna (no hay un deudor determinado y por ende es impropio decir que
hay un acreedor); pero tampoco puede decirse que sean reales, pues el titular no ejerce seoro sobre cosas
(objetos materiales) sino sobre ideas (objetos intelectuales). Lo dicho hasta aqu basta para poner en
evidencia las dificultades que plantea el criterio clasificatorio tradicional de los derechos patrimoniales.
Caben todava otras mas, que se harn manifiestas cuando se traten figuras como la hipoteca, los privilegios,
la locacin, el derecho de retencin o las llamadas obligaciones propter rem, cuyo encasillamiento en uno u
otro grupo es dificultoso. Es por tales razones que la clasificacin tradicional ha sido objetada por algunos,
que han propuesto otros criterios clasificatorios. Sin embargo, con sus defectos, la clasificacin tradicional
sigue siendo la mas aceptada y difundida, debido especialmente a su valor didctico. As establecida la
clasificacin de los derechos patrimoniales, la presente materia se ocupa, como su nombre lo indica, de los
Derechos Reales.
2) Los derechos reales: concepto, elementos, caracteres (Habindose esbozado en el punto anterior el
concepto de derecho real, cabe ahora precisar mas el mismo describiendo sus elementos y caracteres: 1)
Elementos de los derechos reales: 1) Su sujeto activo (titular del derecho) puede ser cualquier persona, sea
de existencia fsica o ideal, 2) No tienen sujeto pasivo, pues el vnculo se da directamente entre la persona y
la cosa. O bien, tienen un sujeto pasivo universal, pues todas las dems personas estn obligadas a
respetar el derecho real, abstenindose de perturbar su libre ejercicio por el titular, 3) Su objeto son las
cosas, entendidas en el sentido del a.2311 (objeto material susceptible de tener un valor). 2) Caracteres
de los derechos reales: 1) Son absolutos, pues son oponibles contra todos (erga omnes), 2) Tienen contenido
patrimonial, pues son susceptibles de valor e integran el patrimonio de la persona, 3) Sus normas son
sustancialmente de orden pblico, y no pueden ser ignoradas o modificadas por las convenciones privadas,
4) Establecen una relacin directa y unidireccional entre la persona y la cosa, sin intermediacin alguna, 5)
Para su perfeccionamiento requieren de publicidad, es decir que sean pblicos y notorios. Esto se consigue
otorgando efecto transmisivo solo a la tradicin (a.577: antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no
adquiere sobre ella ningn derecho real) y, para los inmuebles y ciertos muebles, a la inscripcin del
derecho en registros especiales, 5) Se protegen mediante acciones reales, tales como la reivindicatoria, la
confesoria y la negatoria, 6) Implican un derecho de persecucin de la cosa (ius persecuendi), pues el
derecho real se imprime directamente sobre la cosa, permitiendo al titular perseguirla aunque est en manos
de otro (esto sin perjuicio de los eventuales derechos que el otro pudiera tener), 7) Implican un derecho de
preferencia (ius preferendi), en virtud del cual, cuando se constituyen en carcter de garanta, otorgan a su
titular (acreedor hipotecario o prendario) un privilegio respecto de los acreedores comunes; y cuando se
constituyen en forma sucesiva sobre una misma cosa, otorgan al primer adquirente del derecho real el
derecho a excluir a los adquirentes posteriores) - Comparacin con los derechos personales (Aunque las
principales diferencias entre los derechos personales y los reales ya se han puesto de manifiesto, cabe
enumerarlas del siguiente modo: 1) La relacin: en los derechos reales la relacin entre el titular y la cosa es
directa; en los personales es indirecta pues el titular puede acceder a la cosa slo cuando otra persona (el
sujeto pasivo u obligado) cumple la prestacin le que debe, 2) El objeto: en los derechos reales es una cosa
individualizada y actual; en los personales es un hecho del deudor (un dar, un hacer o un no hacer), que
puede versar incluso sobre algo indeterminado e inexistente, 3) La exclusividad: sobre una misma cosa solo
puede constituirse un derecho real por vez, mientras que un mismo hecho puede ser debido a mas de una
persona en forma simultnea, 4) La persecucin y la preferencia: estas atribuciones son propias de los
derechos reales; a los derechos personales no les caben, 5) La adquisicin y transmisin: los derechos reales
se transmiten y adquieren solo por tradicin (o por inscripcin registral); los personales se transmiten o se
adquieren por el simple consentimiento de las partes, 6) La oponibilidad: los derechos reales son oponibles
erga omnes (contra todos y contra cualquiera); los personales solo son oponibles contra el deudor, 7) La
prescripcin: los derechos reales pueden adquirirse por prescripcin (prescripcin adquisitiva); los personales
pueden perderse por prescripcin (prescripcin extintiva), 8) La liberacin por abandono: el titular de un
derecho real puede liberarse de los gravmenes y cargas que inciden sobre la cosa, abandonndola; el
deudor de una obligacin no tiene esta posibilidad, 9) El ejercicio: los derechos reales se ejercen por posesin
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de la cosa (excepto la hipoteca y la servidumbre activa); los personales nacen para extinguirse por el pago,
10 ) La proteccin: los derechos reales se protegen mediante acciones reales ejercitables contra todos; los
personales se protegen se protegen mediante acciones personales, ejercitables solo contra el deudor, 11) La
creacin: los derechos reales son creados slo por la ley; los personales pueden ser creados por las partes,
pues se rigen por el principio de autonoma de la voluntad) - Situaciones particulares: la hipoteca, los
privilegios, la locacin, el derecho de retencin (1) La hipoteca y la prenda: en sentido riguroso no son
derechos reales, sino garantas reales de derechos personales. Son medidas precautorias que toma el
acreedor para el supuesto de que su deudor no cumpla con su obligacin de pago, en cuyo caso (y solo en tal
caso) la garanta real se activa y la hipoteca o prenda se ejecuta. Y mas: an en el supuesto de ejecutarse la
garanta real, el acreedor no accede a la cosa, sino que sta se remata para que, con el producido, el
acreedor se cobre la prestacin que se le debe. En concreto: el objeto (inmediato, mediato y ltimo) de un
derecho hipotecario o prendario, no es la cosa hipotecada o prendada, sino la prestacin debida, de modo
que no puede sostenerse que la hipoteca o la prenda son derechos reales, 2) Los privilegios: ciertos
acreedores de un nico deudor tienen privilegios respecto de los otros acreedores (comunes o quirografarios),
que les dan derecho a cobrar ntegramente sus crditos antes que los dems (estos solo cobran si queda
algn remanente, que se divide a prorrata, es decir en proporcin a sus crditos). Los privilegios pueden ser
generales (cuando recaen sobre todo el patrimonio del deudor) o especiales (cuando recaen solo sobre bienes
determinados del deudor), y su naturaleza jurdica es materia de discusin doctrinaria: a) Algunos sostienen
que son derechos reales pues inciden sobre las cosas y no sobre las personas, b) Otros afirman que son
derechos personales porque su existencia no supone un desmembramiento del derecho de propiedad que
tiene el deudor dueo de la cosa. Sealan tambin que el acreedor privilegiado no tiene derecho de
persecucin, que los privilegios son accesorios de un crdito personal y por ende participan de la naturaleza
de ste, y que no estn enumerados en el a.2503, c) Una tercera corriente sostiene que no son derechos (ni
reales ni personales), sino simples modalidades de los crditos (esta es la corriente mas aceptada), 3) La
locacin: su naturaleza jurdica es muy discutida: a) Para Vlez es un derecho personal, pues el locatario no
tiene facultades directas respecto de la cosa locada, debiendo actuar siempre por intermedio del locador, b)
Para otros es una obligacin propter rem, es decir adherida a la cosa y no a la persona, de modo que, sin
separarse de la cosa, puede desplazarse de una persona a otra, c) Alterini y Borda advierten que, si bien la
locacin es en principio un derecho personal (en cuanto se origina en un contrato e impone derechos y
obligaciones las partes), adquiere un fuerte contenido real cada vez que el Estado interviene imponiendo
normas de emergencia en materia de locaciones, que son de orden pblico (obligatorias para las partes) y
conceden al locatario facultades directas sobre la cosa, al margen de la voluntad del locador (ej. cuando se
suspenden los desalojos). En el mismo sentido, Mariani de Vidal advierte que los derechos del locatario
sobre la cosa persisten aunque el locador enajene la cosa a un tercero, el cual, sin haber sido parte en la
locacin queda obligado a respetarla, 4) El derecho de retencin: segn el a.3939, es la facultad que tiene el
tenedor de cosa ajena de conservar la posesin de ella hasta el pago de lo que le es debido por razn de esa
misma cosa. Sobre su naturaleza jurdica hay varias teoras: a) Es un derecho real, dicen algunos, pues el
retenedor tiene poder directo sobre la cosa mientras persista el incumplimiento, b) Es un derecho personal,
dicen otros, pues no est enumerado como real en el CP, no confiere al retenedor acciones reales y adems,
siendo accesorio de un derecho personal, participa de la naturaleza de ste, c) No es un derecho (ni real ni
personal), dice la doctrina mayoritaria, sino una excepcin procesal dilatoria, d) Otras tesis entienden que es
un derecho sui generis, o que es un privilegio imperfecto, o que es una simple medida de seguridad
concedida al retenedor para asegurarle el cobro de sus crditos) - Las obligaciones propter rem (Existen
ciertos derechos patrimoniales a los que los glosadores denominaron obligaciones propter rem (esto se
traduce como obligaciones reales) porque tienen elementos personales y reales: son derechos personales
(obligaciones) en cuanto consisten en un vnculo entre dos sujetos, en virtud del cual uno de ellos (deudor) le
debe al otro (acreedor) una prestacin determinada; son reales en cuanto la calidad de deudor (o acreedor)
depende de la existencia de una relacin de seoro con una cosa. Dicho de otro modo: se es deudor en tanto
y en cuanto subsista la relacin de seoro con la cosa; si esa relacin cesa (por abandono o prdida o venta
de la cosa), tambin cesa la calidad de deudor, la cual pasa a la cabeza del nuevo titular del derecho real.
Ocurre entonces que la obligacin se mueve con la cosa (sigue a la cosa), razn por la cual tambin se la
llama obligacin ambulatoria. Un ejemplo tpico es la obligacin de pagar impuesto inmobiliario que tiene
toda persona propietaria de un inmueble (el propietario es el deudor, el Estado es el acreedor): si el
propietario vende su inmueble, deja de estar obligado l, y resulta nuevo obligado el comprador, pues la
obligacin sigue a la cosa (el inmueble) y se muda del vendedor (antiguo titular del derecho real) al
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comprador (nuevo titular del derecho real). En nuestro derecho las obligaciones propter rem tienen un
tratamiento un tanto oscuro, toda vez que el a.497 dice textualmente: a todo derecho personal corresponde
una obligacin personal. No hay obligacin que corresponda a derechos reales. La segunda parte del texto
(no hay obligacin que corresponda a derechos reales) parece negar la existencia de obligaciones propter
rem. Sin embargo no es as exactamente: ya se ha mencionado que el sentido de esta frase es negar la
pretendida obligacin jurdica que tienen todos de respetar el derecho real (para Vlez el pretendido sujeto
pasivo universal de los derechos reales no existe). En cuanto a la primera frase del artculo, cabe advertir
que Vlez agrega, a continuacin de la palabra obligacin, la palabra personal. Esto parece
sobreabundante e innecesario pues, segn se vio, la obligacin es personal por definicin (si hay una
obligacin, hay alguien que est obligado y, por correspondencia, hay otro alguien que tiene un derecho
personal). El agregado no es casual ni caprichoso pues apunta a resaltar el carcter personal de las
obligaciones, negando enfticamente que puedan existir obligaciones reales, como sostienen los franceses
y los dems que adhieren a tal criterio. Lo que existe, dice Vlez, son obligaciones derivadas de la existencia
de un derecho real, pero eso no hace que tales obligaciones sean reales o que se correspondan con derechos
reales, pues las obligaciones son personales por definicin y se corresponden slo con derechos personales.
De modo que Vlez no niega que existan obligaciones del tipo de las llamadas reales o propter rem, sino
que no acepta que se las llame as porque ello es impropio y genera confusin. En sntesis: todas las
obligaciones son personales, incluso las mal llamadas reales o propter rem, cabindoles a stas como
nombre mas apropiado, el de obligaciones ambulatorias. Lo que distingue a estas obligaciones de las
otras, es que no nacen de un contrato, ni de un cuasi contrato, ni de un delito, ni de un cuasi delito, sino de
las cosas: es el hecho de la posesin de ciertas cosas o las circunstancias en que se poseen las cosas, la
fuente natural de estas obligaciones, y la ley no hace mas que reconocer esta circunstancia, con lo que
resulta que estas obligaciones nacen de la ley. Tan estrecho es el vnculo entre el derecho real que se tiene y
la obligacin que ello genera, que el obligado solo responde con la cosa y no con el resto de su patrimonio.
As se desprende del a.3266 que textualmente dice: Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido
una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero el sucesor
particular no est obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su autor, por las cuales lo
representa, sino con la cosa transmitida. El CC contiene numerosos artculos en los que se reconoce la
existencia de obligaciones ambulatorias: a) El a.2476 establece que el que posee un terreno cuyos lmites no
estn demarcados puede exigir a su vecino que contribuya al gasto de deslinde y amojonamiento
(advirtase que en este caso la ley enuncia un derecho ambulatorio. Con l se corresponde una obligacin
ambulatoria que puede enunciarse as: el que posee un terreno cuyos lmites no estn demarcados o son
confusos est obligado a contribuir en los gastos de deslinde y amojonamiento si as lo exige su vecino), b)
El a.2685 dispone que todo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los
gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn (este es otro caso en que se enuncia el derecho
ambulatorio, pudiendo enunciarse por correspondencia la obligacin ambulatoria), c) Los arts. 2849 y 2852
dicen que el usufructuario puede ser obligado por el nudo propietario, en cualquier momento, a realizar
inventario u ofrecer fianza (en estos casos el CC enuncia obligaciones ambulatorias, pudiendo deducirse de
ellas los correspondientes derechos ambulatorios), d) El tenedor de un ttulo al portador puede exigir el pago
al deudor del mismo (este es un caso muy particular de obligacin ambulatoria: aunque el deudor tiene una
obligacin, el tenedor del ttulo tiene seoro sobre el ttulo (que es una cosa, un objeto material) y es ese
seoro el que le otorga el derecho personal que se corresponde con la obligacin). Los casos citados, que no
son los nicos, evidencian una vez mas que la separacin entre derechos reales y derechos personales no es
clara y tajante, sobre todo cuando se trata de obligaciones que nacen de la sola posesin de la cosa.
3) Creacin y reglamentacin de los derechos reales: sistemas (El a.2502 comienza diciendo: Los
derechos reales solo pueden ser creados por la ley.... Esto es lgico por la naturaleza misma de estos
derechos: si ellos establecen seoro sobre las cosas es absolutamente necesario que la ley los regule para
evitar conflictos entre las personas respecto de las cosas. El citado artculo contina diciendo: Todo contrato
o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo
se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer. Este prrafo
reafirma al primero y acota los alcances de las convenciones privadas (ej. si alguien constituye un usufructo
para ser transferido a los hijos del usufructuario cuando ste muera, ello carece de valor real pues el
usufructo, por ley, no puede extenderse mas all de la muerte de su titular)

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4) La enumeracin legal de los derechos reales: carcter (El a.2503 dice que son derechos reales: 1) El
dominio y el condominio, 2) El usufructo, 3) El uso y la habitacin, 4) Las servidumbres activas, 5) El derecho
de hipoteca, 6) La prenda, 7) La anticresis. Unnimemente la doctrina entiende que la enumeracin tiene
carcter meramente enunciativo y no taxativo, toda vez que en otros artculos o en otras leyes se citan y
regulan otros derechos reales, como podr verse a continuacin) - Derechos reales no enumerados. Breve
nocin de cada uno de ellos (Se denomina as a los derechos reales que no estn enumerados en el
a.2503. Entre ellos se citan: a) La propiedad horizontal: est regulada por la Ley 13.512 y puede enunciarse
diciendo que es el derecho real de propiedad de dos o mas personas sobre un inmueble edificado, por el
cual cada una de ellas tiene propiedad exclusiva sobre determinados sectores independientes, y a la vez
todos son copropietarios de partes comunes establecidas al solo efecto de hacer posible el ejercicio de los
derechos exclusivos, b) El warrant: es una figura que encuadra dentro del concepto genrico de prenda y
est regulada por varias leyes especficas. Bsicamente consiste en que el propietario de ciertos bienes
(mercaderas) los deposita en almacenes fiscales o particulares y recibe por ello un certificado de depsito o
warrant; endosndolo y transfirindolo puede acceder a un crdito de tipo prendario, de modo que si luego
no lo paga, el otorgante del crdito puede ejecutar el warrant y cobrarse preferentemente con el producido del
remate de la mercadera depositada, c) Las letras y pagars hipotecarios: son ttulos de deuda con garanta
hipotecaria, que deben cumplir ciertas formalidades, las cuales se establecen en el a.3202, d) Las hipotecas
navales y aeronuticas: son similares a las hipotecas inmobiliarias, pero su objeto son buques (de mas de 20
ton) y aeronaves, es decir muebles registrables. Estn regulados por el Cdigo de Comercio y el Cdigo
Aeronutico, e) Los deventures: son ttulos de deuda que emiten las empresas, que pueden tener o no
garantas reales, pero que en cualquier caso otorgan a su tenedor un derecho real pues suponen un seoro
sobre el ttulo, que es una cosa material. Estn regulados por la Ley 19.550 de Sociedades Comerciales, f) La
prenda con registro o prenda sin desplazamiento: es una garanta real de un crdito, pues el tomador del
crdito retiene la cosa prendada, pero responde con ella en caso de no pagar su deuda. La prenda se inscribe
en un registro especial y el acreedor prendario tiene sobre la cosa prendada un derecho preferente) Clasificacin de los derechos reales (Los derechos reales pueden clasificarse segn varios criterios: 1)
Segn quin sea el propietario de la cosa, el derecho real puede ser sobre cosa propia (dominio, condominio)
o sobre cosa ajena (todos los dems), 2) Segn cul sea el carcter del derecho, el derecho real puede ser
accesorio (son los de garanta, como la hipoteca, la prenda y la anticresis) o principal (todos los dems
que enumera el CC), 3) Segn el carcter de la cosa, el derecho real puede ser sobre inmueble
exclusivamente (hipoteca, servidumbre, habitacin) o sobre mueble o inmueble indistintamente (todos los
dems), 4) Segn su grado de plenitud, los derechos reales pueden ser perfectos (dominio, condominio) o
imperfectos (todos los dems), 5) Segn la persona del titular, los derechos reales pueden ser
subjetivamente personales (si recaen sobre una persona individualmente determinada, que es el caso de
todos menos la servidumbre), o subjetivamente reales (si no recaen sobre una persona determinada sino
sobre quien ejerce circunstancialmente el derecho real, como es el caso de las servidumbres) Convalidacin. Concepto y efectos (El a.3270 establece que nadie puede transmitir a otro sobre un
objeto, un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un
objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere. Esto implica que, en
principio, nadie puede vender como propio algo ajeno; sin embargo, si lo hace y luego adquiere lo que vendi,
la venta hecha con anterioridad se convalida retroactivamente, como si desde el principio el vendedor
hubiera sido dueo. Este es el principio de convalidacin, el cual no es aplicable a la hipoteca, pues no se
puede constituir hipoteca sobre inmueble ajeno y luego pretender convalidarla por adquisicin del inmueble.
As lo establece el a.3126, lo que se explica porque en tal caso el objeto del derecho real sera una cosa futura
y es condicin esencial de los derechos reales que ellos versen sobre objetos actuales. Tampoco cabe
convalidacin en el condominio, pues, si bien el condmino puede vender su parte indivisa, no puede vender
el todo ni una parte determinada (si lo hace y luego esa parte le es adjudicada en una particin, la operacin
se valida, pero no por el principio de convalidacin sino por el efecto declarativo de la particin)
5) Instituciones reales suprimidas: enfiteusis, derecho de superficie, censos, vinculaciones (El
a.2614 dispone que los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos,
ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el de cinco aos,
cualquiera que sea el fin de la imposicin; ni hacer en ellos vinculacin alguna. De esto se deduce: que
quedan suprimidas la enfiteusis y la superficie, que los censos y rentas se admiten slo si se constituyen por
un plazo mximo de 5 aos, que quedan suprimidas las vinculaciones. En lo que sigue se ver que significa
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cada figura: a) La enfiteusis: consista en cultivar un fundo ajeno y gozar de l en forma perpetua o por muy
largo tiempo, pagando al propietario una renta anual o canon, b) La superficie: era un derecho real
enajenable y transmisible a los herederos, que otorgaba el pleno goce de un edificio construido en terreno
ajeno. Tambin se extenda a las plantaciones que hubiera en el fundo y poda ser gratuito u oneroso, en
cuyo caso el precio se llamaba solarium, c) El censo: es un derecho real sobre cosa inmueble, generalmente
constituido por contrato, en virtud del cual una parte (censatario) debe abonar a la otra (censualista), un
determinado canon anual, en dinero o en frutos. Puede ser reservativo (si se constituye transfiriendo el
dominio del inmueble al censatario, pero reservndose el transmitente el derecho a percibir una renta anual),
consignativo (si el censatario impone sobre el inmueble de su propiedad el gravamen del canon que se obliga
a pagar al censualista por el dinero que ste le prest. Es como una hipoteca), o enfitutico, que es la
enfiteusis propiamente dicha, aunque por tiempo limitado, d) La renta: en el derecho antiguo la renta era un
derecho personal que se tornaba real cuando el obligado daba como garanta un inmueble. En este ltimo
caso la renta consista en un censo, de modo que puede decirse (as lo entenda Vlez), que renta y censo son
lo mismo, d) Las vinculaciones: implicaban la sujecin de uno o varios bienes inmuebles o muebles a una
determinada familia y a perpetuidad, lo que implicaba la inalienabilidad de los bienes (no estaban en el
comercio ni formaban parte de la prenda comn de los acreedores). Hubo dos clases de vinculaciones: 1) El
mayorazgo, que consista en establecer a perpetuidad que los bienes vinculados pasaran al hijo mayor de
cada generacin (esto haca inalterable el orden de suceder, aunque tambin caba el mayorazgo irregular, en
el cual el fundador poda designar a su sucesor). El mayorazgo, aunque era una institucin propia de la
Edad Media, lleg a tener vigencia hasta despus de concluida la Edad Moderna. Era una institucin
tpicamente aristocrtica, que apuntaba a mantener ntegras e indivisas a perpetuidad las tierras de las
familias nobles, 2) La capellana: consista en una carga impuesta a un inmueble por el fundador de la
capellana, en virtud del cual el poseedor del inmueble deba hacer celebrar una o mas misas por ao en el
lugar, a cargo de un capelln. El poseedor de la capellana (patrono) gozaba plenamente del inmueble, pero
deba hacer cumplir la carga y pagarle al sacerdote (capelln) que celebraba las misas) - Efectos jurdicos
de los derechos constituidos con anterioridad al Cdigo Civil (Cuando el CC entr en vigencia ya no
pudieron constituirse para el futuro los derechos reales suprimidos. Sin embargo no qued clara la situacin
de aquellos que ya estaban constituidos al momento de sancionarse el CC, pues Vlez no aclar el punto. A
priori podra pensarse que, como las leyes disponen para el futuro, no pueden afectar derechos adquiridos.
Sin embargo la doctrina que distingue entre derechos adquiridos y derechos en expectativa ya ha perdido
vigencia, y lo que hoy se tiene en cuenta son los efectos (las consecuencias) de las relaciones jurdicas
preexistentes. Al respecto el a.3 modificado por la Ley 17.711 comienza diciendo que a partir de su entrada
en vigencia, las leyes se aplicarn an a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurdicas
existentes, y no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden pblico, salvo disposicin en contrario. De esto
cabe deducir que los derechos reales suprimidos no pueden subsistir. Sin embargo el artculo contina,
diciendo que la retroactividad establecida por la ley en ningn caso podr afectar derechos amparados por
garantas constitucionales. Puesto que los derechos reales suponen propiedad y sta goza de amparo
constitucional, cabe entender que los derechos reales preexistentes no pueden ser afectados por la supresin.
La solucin a este conflicto interpretativo pasa por entender que los derechos reales preexistentes y ahora
suprimidos deben cesar, aunque no de pleno derecho, sino por va de redencin, es decir, indemnizando al
afectado, con lo cual la garanta constitucional de la propiedad queda a salvo)

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BOLILLA II
1) La posesin: (La posesin es una de las figuras mas controvertidas de la Ciencia Jurdica. Ello se debe,
simplemente, a que la posesin es un Hecho y como tal, es lo que es, sin perjuicio del Derecho, que pretende
que los hechos sean lo que deben ser. No obstante su pretensin de deber ser, el Derecho no ignora los
hechos, sino que, por el contrario, parte de los hechos (de lo que los hechos son) y trata sobre los hechos
(sobre lo que los hechos deben ser), razn por la cual la posesin, como hecho que es, es materia del Derecho.
La doble naturaleza de la posesin se hace evidente en el tratamiento que Vlez hace de ella en el CC, en el
cual aparece unas veces como un hecho (con lo que Vlez parece inspirarse en Savigny) y otras veces como
un derecho (con lo cual parece inspirarse en Yhering). La doctrina clsica entiende que la palabra posesin
(o poseer) deriva del latn possidere, que se traduce como asentarse o mas bien como establecerse o
estar establecido (aunque en un principio el concepto possidere (establecerse) era aplicable slo a los
inmuebles, despus se habra extendido tambin a los muebles). Una corriente mas moderna vincula la
palabra poseer con el trmino latino posee, que se traduce como poder, de donde resulta que poseer
una cosa es tener poder o seoro sobre ella. Gramaticalmente la palabra posesin alude tanto al acto de
poseer (yo tomo posesin de este inmueble), como al objeto que se posee (yo tengo una posesin en el
campo). En cuanto a su diferencia con la propiedad, jurdicamente ambos trminos tienen distinta
significacin, aunque en otros contextos se usan ambas palabras indistintamente, como si fueran sinnimos.
Todas estas circunstancias (su doble naturaleza, su oscura etimologa, su doble sentido gramatical, su
proximidad con la nocin de propiedad) hacen de la posesin un concepto particularsimo y explican las
controversias doctrinarias que genera) Terminologa, importancia: posesin, cuasi posesin y
tenencia (El a.2351 dice que habr posesin de las cosas cuando una persona, por s o por otra, tenga una
cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. Al margen de
algunas crticas que ha merecido el artculo en cuanto a su redaccin, el mismo tiene la virtud de poner en
evidencia las dos condiciones (o elementos) de la posesin: a) El corpus: la posesin es, por definicin,
posesin de cosas, entendidas las cosas en su sentido jurdico, es decir como objetos materiales. Por esa
razn, cuando se poseen bienes inmateriales, tales como un derecho, no cabe hablar de posesin sino mas
bien de cuasi posesin (no hay corpus, no hay materialidad). La cuasi posesin solo cabe respecto de ciertos
derechos reales (como es el caso de la servidumbre), siendo la norma que no puede haber cuasi posesin
donde no puede haber dominio o donde falta un derecho real adecuado (por eso el hecho de dejar que un
vecino atraviese nuestra propiedad para ir a la suya por mera tolerancia o por buena vecindad, no crea
servidumbre ni sirve de base para un interdicto). La cuasi posesin y la posesin pueden concurrir sobre una
misma cosa y ambas tienen proteccin legal (es el caso de un inmueble dado en usufructo, que a la vez est
G.J.M

sujeto a servidumbre), b) El animus dominis: la posesin slo se verifica si, adems del corpus, hay en quien
posee una intencin de ejercer sobre la cosa un derecho de propiedad, es decir, si se posee con nimo de
dueo. Por tal razn, el que solo posee sin pretender que lo que posee es suyo, no ejerce posesin sino simple
tenencia (a.2352). Es el caso de un locatario, que posee la cosa y la usa, pero sabe que no es de su
propiedad y no pretende que lo es (aunque posee, no es poseedor en sentido estricto, sino mero tenedor o
detentador de la cosa). Puede decirse, a modo de sntesis, que en la posesin hay corpus y animus, en la
cuasi posesin no hay corpus y hay animus, y en la tenencia hay corpus pero no hay animus. A ttulo de
ejemplo se menciona el caso del que posee un derecho de servidumbre: es cuasi poseedor de ese derecho y,
cuando lo ejerce, es al mismo tiempo detentador de la cosa (es tenedor de ella), porque reconoce en otro (en
el nudo propietario) la calidad de propietario) - La posesin y el dominio (Se ha dicho ya que en ciertos
contextos no jurdicos, posesin y dominio (o posesin y propiedad) pueden ser conceptos equivalentes o
trminos sinnimos, pero que no es as en el terreno jurdico. En este campo hay diferencias, an cuando lo
usual es que el propietario de la cosa sea a la vez quien la posee. Mas all de esta circunstancia, que pone
de manifiesto una semejanza de ejercicio, cabe sealar que solo el propietario puede ejercer actos jurdicos
de disposicin de la cosa (el propietario puede vender la cosa, el poseedor solo puede vender la posesin
de la cosa). En materia de acciones tambin hay diferencias: a) El que ha comprado una cosa (propietario) y
no la ha recibido todava del vendedor (no hubo tradicin), puede hacer valer su derecho a la posesin (ius
possidendi) planteando una accin petitoria, b) El que posee legtimamente una cosa sin ser su propietario
(poseedor) y es turbado en la posesin, puede hacer valer su derecho de poseer (ius possesionem)
planteando una accin posesoria (en concreto: mientras el propietario puede plantear acciones reales y
petitorias (y eventualmente acciones posesorias), el poseedor solo puede plantear acciones posesorias).
Tambin hay diferencias en cuanto a la duracin del derecho: la propiedad (el dominio) es perpetua y no se
pierde por el transcurso del tiempo ni por falta de ejercicio (a.2510); la posesin cesa ante desapoderamiento
violento o ante usurpacin no resistida durante un ao (a.2456). En cuanto a la adquisicin cabe decir que la
posesin se adquiere por la simple aprehensin de la cosa con propsito de hacerla propia (a.2373),
mientras que la propiedad se adquiere cumpliendo formalidades legales (inscripcin del ttulo de propiedad).
Esto ltimo solo cabe respecto de bienes inmuebles o muebles registrables, pues tratndose de cosas
muebles se considera propietario a quien las posee de buena fe (la posesin equivale a ttulo, con lo que
propiedad y posesin se confunden). Puede advertirse con lo dicho hasta aqu que la diferencia entre
posesin y propiedad es muy sutil, a menudo imperceptible y en ciertos casos inexistente. Ello obliga a
profundizar el anlisis para alcanzar la debida claridad conceptual)
2) Los elementos de la relacin posesoria: relacin de lugar y posesin (Ya se ha dicho que la
diferencia bsica entre posesin y tenencia es que en esta ltima no hay animus dominis, es decir, no hay
voluntad de dominio. Ello no significa que no haya voluntad, sino que hay voluntad de solo tener, no de
dominar. En cuanto a la voluntad de dominio, ella est en otro lugar, o mas bien en un sujeto que est en
otro lugar. Dos ejemplos aclaran la cuestin: si el tenedor es deudor del dueo, tiene la cosa para el dueo
(es el caso del chofer de un auto ajeno, que tiene el auto porque es empleado del dueo y a l se debe); si el
tenedor es acreedor del dueo, tiene la cosa por el dueo (es el caso de un locatario que ha pagado la
locacin y se cobra teniendo el inmueble del locador). En concreto: la tenencia es como una especie de
posesin con intencin de dominio desplazada de lugar pues el tenedor tiene el corpus, pero la intencin de
dominio (el animus dominis) est en el dueo no detentador. A esto se llama yuxtaposicin de lugar.
3) El corpus y el animus en la doctrina y en el CC (Aunque es muy antigua la idea de que la posesin es
la confluencia del corpus y el animus dominis, las disquisiciones doctrinarias sobre estos elementos, en
particular sobre el corpus, surgen recin en tiempos de Justiniano. Lo primero que cabe destacar es que,
aunque se trata de elementos distintos, no son elementos independientes, sino que nacen y existen
simultneamente (se ha visto antes que esto se cumple an en el caso de la mera tenencia, la cual puede ser
vista como una posesin con animus desplazado y no como mero corpus). No obstante su mutua
dependencia, ambos elementos pueden ser tratados por separado. As lo ha entendido la doctrina moderna,
que a partir del siglo XIX ha estudiado por separado cada elemento: 1) El corpus en la doctrina y en el CC:
el corpus, por su exterioridad, tiene un enorme valor prctico, no solo para probar la posesin, sino tambin
para establecer el punto de partida de la prescripcin y para otros fines, lo que explica el amplio desarrollo
que tuvo la doctrina sobre l. En la misma son de destacar los siguientes hitos: a) Savigny: parte de la
postura medieval dominante en su tiempo, que entenda el corpus como contacto personal con la cosa, y la
G.J.M

critica sosteniendo la tesis de la posibilidad fsica de posarse sobre la cosa (si alguien, por estar presente
ante la cosa, puede en todo momento posarse sobre ella, es tan seor de ella como si efectivamente
estuviera posado). De ello deduce que la tradicin de cosas mediante la entrega de las llaves que las
guardan no es un acto simblico (como sostienen los glosadores al hablar de tradicin ficta), sino que
marca el real y efectivo inicio de la posesin. Paralelamente elabora la teora de la custodia, segn la cual
el corpus se da cuando las cosas estn en la propia casa, pues todo lo que hay en ella est bajo custodia del
dueo, aunque el dueo no est en la casa (esta teora flexibiliza la tesis de la posibilidad fsica pues
suprime el requisito de la presencia fsica), b) Yhering: critica la tesis de Savigny pues entiende que el
concepto de posibilidad fsica no es caracterstico de la posesin (los romanos admitan la posesin a
distancia) y ni siquiera cabe bajo la teora de la custodia (el padre no posee a su hijo aunque tenga
posibilidad fsica de hacerlo). Consecuentemente minimiza la materialidad del corpus y lo convierte en un
concepto jurdico y prctico: hay corpus si la cosa, cumpliendo su destino econmico de servir a los hombres,
se presenta externamente en estado normal. Es as, dice Yhering, porque tal estado y en tales
circunstancias, es el reflejo de la relacin jurdica que hay entre la cosa y su propietario, c) Saleilles: rechaza
la tesis de Savigny y adhiere a la de Yhering, aunque la corrige sosteniendo que, si la posesin precede
histricamente a la propiedad, sta no puede ser base o fundamento de aqulla. En consecuencia, si para
Yhering el corpus es un concepto jurdico, para Saleilles es un concepto econmico: todas las cosas estn
para satisfacer las necesidades humanas y por ende toda cosa est vinculada a alguien que la tiene a su
servicio; ergo, el vnculo entre toda cosa y quien se sirve de ella no es jurdico sino econmico; hay un
disfrute econmico y no necesariamente un seoro sobre la cosa, d) Doctrina actual: la tendencia actual es
la de ver el corpus desde la perspectiva de las necesidades colectivas. El sentido de la defensa posesoria es
el de mantener el orden, y l no solo se altera con ataques a la propiedad sino tambin con la explotacin
abusiva de los recursos naturales, e) El corpus en el CC: el CC tiene una evidente inspiracin en Savigny,
aunque tambin admite alguna influencia de Yhering, sobre todo en lo que hace al aspecto volitivo (el corpus
debe ser ejercido por alguien con discernimiento, con capacidad de tener voluntad, pues el corpus sin
discernimiento es un hecho jurdicamente inocuo). La tesis de la posibilidad fsica est presente en el a.2347
que dispone que la aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a
la persona en presencia de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla. La teora de la custodia sin
presencia se refleja en el a.2386 que establece que la tradicin quedar hecha aunque no est presente la
persona a quien se hace, si el actual poseedor remite la cosa a un tercero designado por el adquirente, o la
pone en un lugar que est a la exclusiva disposicin de ste y en el a.2457 que dice que la posesin no se
pierde mientras la cosa no haya sido sacada del lugar en que el poseedor la guard. La doctrina contraria a
la tradicin ficta de los glosadores se manifiesta en el a.2385 que dice si la cosa cuya posesin se trata de
adquirir estuviere en caja, almacn o edificio cerrado, bastar que el poseedor actual entregue la llave del
lugar en que la cosa se halla guardada. Apartndose de Savigny, en materia de apropiacin Vlez
introduce la teora del seguimiento. As, en el a.2541 dice que mientras el cazador fuese persiguiendo al
animal que hiri, el que lo tomase deber entregrselo y en el a.2544 dice que mientras el que tuviere un
animal domesticado que recobre su libertad, lo fuese persiguiendo, nadie puede tomarlo ni cazarlo. 2) El
animus en la doctrina y en el CC: conforme se ha visto, el corpus sin animus, es decir sin intencin de actuar
como dueo, no constituye posesin sino mera tenencia. Siendo imperioso distinguir entre una y otra figura,
el animus, como factor distintivo, tiene enorme importancia. Esto explica su largo desarrollo doctrinario, en el
cual son destacables los siguientes hitos: a) Savigny: parte justamente de la diferencia entre tenencia y
posesin y concluye en que el animus es una voluntad especial, consistente en la intencin de dominar la
cosa (esto es comparable en cierto sentido al dolo, que es una voluntad especial consistente en la intencin
de causar un dao). As pues, sita al animus en un plano netamente subjetivo, advirtiendo que la voluntad
especial nada tiene que ver con la buena o mala fe con que se posea, b) Yhering (1): critica la tesis de
Savigny por entenderla demasiado subjetivista, lo que hace imposible probar el animus y establecer la
diferencia entre posesin y tenencia. Al ser el animus un elemento psquico, interno del sujeto, bastara con
que el sujeto cambie su animus para que la ley deba modificar su posicin ante un corpus dado. Esto es
inaceptable para la ley, que califica los hechos objetivamente, an los hechos subjetivos. Consecuentemente,
dice Yhering, el animus debe ser objetivamente establecido y el modo de hacerlo es presumir, como regla
general, que si hay corpus hay tambin animus, aunque aceptando como excepcin la prueba en contrario (y
en caso de duda prevalece la presuncin, es decir se trata de posesin). As pues, la posesin es la regla y la
tenencia es la excepcin, y la posesin se prueba con slo probar el corpus, sin necesidad de probar el
animus, c) Saleilles: en trminos generales coincide con Yhering, aunque advierte que debe distinguirse entre
G.J.M

el animus al momento de adquirir el corpus y el animus durante el corpus, pues el que decide si hay
posesin o tenencia es el primero, es decir el estado espiritual del detentador en el momento inicial. Esto da
lugar a la tesis de la causa possesionis, que descarta el animus del sujeto durante el corpus (pues puede
ser inestable y arbitrario) y lo sustituye por el animus al momento de adquirir el corpus. Este animus s
puede probarse, y ello es relativamente sencillo si se recurre al ttulo constitutivo, de modo que, probado el
corpus, solo resta establecer el animus inicial, es decir la causa possesionis, para determinar si se trata de
posesin o de tenencia, d) Yhering (2): rechaza de plano la tesis de la causa possesionis entendiendo que, si
para ser reconocido por la ley como poseedor hubiera que probar la causa possesionis, entonces todos los
que poseen cosas (todos los hombres) seran a priori tildados de meros tenedores, lo cual es contrario a la
naturaleza de la relacin entre los hombres y las cosas. Lo que verdaderamente cuenta, dice Yhering, es el
animus en corpus y no el animus para corpus. Consecuentemente reafirma: si hay corpus hay animus
dominis en el corpus y por ende hay posesin, sin perjuicio de admitir prueba en contrario. As pues la
presuncin del animus dominis, y no su prueba, resulta ser la nota saliente de la tesis de Yhering, e)
Doctrina actual: aunque en la actualidad prevalecen los criterios presuntivos de Yhering, tambin subsiste la
teora de la causa possesionis, con lo cual la polmica sigue abierta. Ella, mas que en torno a la posesin,
gira en torno a la propiedad, pues la propiedad es en el derecho lo que la posesin es en los hechos, f) El
animus en el CC: Vlez da cabida a la presuncin en la prueba del animus, pero eso no implica que adhiera
a Yhering, pues tambin da cabida a la tesis de la causa possessionis. Como ejemplo de prueba por el
corpus (por presuncin) se cita el a.2384, que dice que son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura,
percepcin de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se haga, y en general, su
ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes (advirtase que se
trata de actos materiales (corpus), a los cuales se les da carcter posesorio, lo que implcitamente indica
que se presume que en ellos hay animus dominis. Si no fuera as el artculo comenzara diciendo: son actos
detentatorios...). Como ejemplo de la prueba por la causa possesionis se citan: el a.2353, que establece que
nadie puede cambiar por s mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesin. El que
comenz a poseer por s y como propietario de la cosa, contina poseyendo como tal, mientras no se pruebe
que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que contina
poseyendo por el mismo ttulo, mientras no se pruebe lo contrario, y el a.2354 que dice tampoco se pueden
cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso del tiempo, las cualidades ni los vicios de la posesin;
tal como ella comenz, tal contina siempre, mientras no se cree un nuevo ttulo de adquisicin. En la parte
final del segundo artculo citado se establece que el animus originario se entender inalterado mientras no
se cree un nuevo ttulo de adquisicin. Este supuesto de cambio de la situacin constituye la llamada
interversin de ttulo, que se ve en el punto siguiente)
4) La prueba de la posesin: Interversin de ttulo (En el punto anterior se puso de manifiesto la
importancia del corpus y el animus como factores determinantes de la posesin, as como la necesidad de
probar los mismos para diferenciar entre una posesin y una mera tenencia. Tambin se han establecido los
modos de probar la posesin y se ha fijado como criterio general que, tal como ella nace, as permanece, a
menos que se cree un nuevo ttulo de adquisicin. Este ltimo supuesto es el que se conoce como interversin
de titulo, que consiste en un alzamiento contra la causa possesionis: a) Si haba corpus sin causa
possesionis, es decir si haba posesin a nombre de otro (tenencia), y el tenedor adquiere la cosa del otro
mediante acto jurdico de transferencia de dominio, no es necesaria la tradicin para que el antes mero
tenedor tome posesin de la cosa, pues el ttulo de propiedad es en s mismo nueva causa de posesin, b) Si
haba corpus sin causa possesionis, es decir si haba posesin a nombre de otro (tenencia), y el otro
(propietario sin posesin efectiva) la vende a un tercero mediante acto jurdico de transferencia de dominio, no
hace falta tradicin para que el que la tena a nombre del uno la tenga ahora a nombre del otro (el ttulo de
propiedad es en s mismo causa suficiente de la nueva tenencia). Estos dos casos de interversin de titulo
estn contemplados en el a.2387 y eran conocidos por los romanos como traditio brevi manu. Caben
adems otros dos supuestos: c) El que poseyendo la cosa en virtud de ttulo (propietario) la vende a otro sin
hacer la tradicin, deja de ser poseedor de la cosa y se convierte en tenedor de ella (poseedor a nombre del
nuevo dueo), d) El que poseyendo la cosa, reconoce que otro tiene derecho a poseerla, deja de ser poseedor
y se convierte en tenedor. Estos dos casos de interversin de titulo estn contemplados en el a.2462 y eran
conocidos por los romanos como constituto posesorio. Los enumerados no son los nicos modos en que
puede producirse la interversin de ttulo, cabiendo otros supuestos, sean que se originen en un extrao o
que surjan por contradiccin opuesta por el titular de dominio).
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5) La naturaleza de la posesin: la doctrina. El examen de los textos. La jurisprudencia (La cuestin

sobre si la posesin es un hecho o un derecho es, como ya se ha sealado, motivo de grandes polmicas
doctrinarias. Pueden sealarse en la doctrina los siguientes hitos: a) Savigny: entiende que la posesin es
ante todo un hecho, sin perjuicio de admitir que existen consecuencias legales derivadas de ella. Es hecho en
s misma (en tanto es un estado de cosas, una situacin) y es derecho en sus efectos (en tanto implica
facultades para el poseedor), b) Windscheid: dice que la posesin en el lenguaje comn indica un hecho y
nada mas que un hecho. Y aunque admite que a ese hecho se encuentren vinculadas ciertas consecuencias
jurdicas, niega que ello haga de la posesin un derecho, c) Molitor: critica a Savigny por haber tenido en
cuenta solo el corpus (el hecho material) sin haber considerado el factor volitivo: el que el hombre se imponga
sobre las cosas y las posea no es solo un hecho, es un acto de voluntad y, como tal, es un derecho, pues el
derecho se caracteriza por ser poder de voluntad, d) Yhering: parte de la nocin de derecho subjetivo, que l
concibe como inters jurdicamente protegido y entiende que la posesin, en cuanto responde a un inters
legtimo (inters de enseorearse de las cosas que estn en el mundo para servir al hombre) debe ser
protegido por la ley. El derecho, dice Yhering, nace con el hecho y se extingue cuando cesa el hecho. La tesis
de Yhering fue criticada porque al considerar que la posesin es un derecho subjetivo que merece proteccin
legal, no solo se protege al poseedor legtimo, sino tambin a ladrones y usurpadores. Yhering replic
argumentando que la ley no puede abarcar todos los casos concretos y legisla genricamente para el caso
mas corriente que es el de la posesin legtima, con lo cual, sin proponrselo, puede favorecer a delincuentes
(es la tesis del fin no querido de la ley). De all que deba presumirse propietario al poseedor y protegerlo,
sin perjuicio de que se pueda probar la falsedad de tal presuncin. Tambin se le ha criticado que el derecho
del poseedor ceda ante el del propietario, lo que indicara que la posesin no es un derecho, lo cual Yhering
replic diciendo que ello solo se da en el petitorio y an en l hay situaciones en que es preferido el poseedor,
e) Merln: dice que la posesin est naturalmente ligada a la propiedad y no debe ser separada de ella.
Afirma que la posesin abarca un derecho y un hecho: el derecho de goce, vinculado a la propiedad, y el
hecho del goce efectivo de la cosa, pues sta se encuentra en manos del dueo o de quien detente en su
nombre, f) La cuestin en el CC: aunque el articulado parece consagrar la tesis de que la posesin es un
hecho, las notas al pie declaran que es un derecho, con lo cual la posicin de Vlez es difcil de establecer. Se
trata a la posesin como hecho en el a.2363 que dice el poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a
la posesin, sino en el caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a la posesin. El posee porque
posee, o en el a.2470 que comienza diciendo e1 hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la
posesin propia.... Se la trata como un derecho en la nota del a.2351, que dice Savigny ensea que la
posesin es un hecho, y solo derecho por sus efectos....Molitor ha combatido esto, a nuestro juicio
victoriosamente, demostrando que toda posesin es un derecho, o en la nota del a.2470 que al final dice
para nosotros, que juzgamos que la posesin es un derecho..., g) La cuestin en la doctrina nacional: ante
la hbrida posicin de Vlez, la doctrina nacional ha tenido posturas oscilantes. Pizarro ha recurrido al
argumento de que las notas al pie no legislan, para sostener, en base a la letra del articulado, que la
posesin es un hecho. Se ha preguntado adems, qu clase de derecho sera la posesin si fuera un derecho,
respondindose que no podra ser ni real ni personal, de donde resulta que forzosamente es un hecho.
Lafaille, por su parte, entiende que la posesin es un derecho, y que las alusiones a la posesin como hecho
son circunstanciales (en el a.2363 se trata un problema concerniente a la prueba, en el a.2470 se alude a la
causa facti, que es el corpus). Entiende que la circunstancia de que la legislacin nacional ampare
ampliamente al poseedor, independientemente de que posea con o sin ttulo de propiedad, es prueba
elocuente de que la posesin es un derecho. La tesis de Lafaille, que considera a la posesin como un derecho
real, es la que prevalece actualmente).

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BOLILLA III
1) Clasificacin de la posesin. Diversos criterios (La posesin admite ser clasificada segn diversos
criterios, cabiendo ocuparse de dos de ellos: 1er criterio: es el que distingue entre posesin legtima e
ilegtima y est consagrado en el a.2355. La posesin ilegtima se clasifica a su vez en de buena fe y de
mala fe (a.2356), y esta ltima puede ser viciosa o no viciosa (a.2364), 2do criterio: es el que distingue

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entre posesin mediata e inmediata. Todas estas clases de posesin y otros subtipos que ellas admiten
se analizan en los puntos que siguen)
2) Posesin legtima o ilegtima: concepto. Presuncin legal. El boleto de compraventa inmobiliaria.
La problemtica en torno a su naturaleza. La posesin legtima y el boleto. Interpretaciones y
soluciones (Segn el a.2355 primera parte la posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un derecho
real, constituido en conformidad a las disposiciones de este Cdigo. Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o
por un ttulo nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se
adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para transmitirla.... Del texto surge claro
que la posesin legtima es la que le cabe al propietario, es decir al titular del derecho de propiedad (el
propietario posee legtimamente), en tanto que la ilegtima es la que le cabe al no propietario, es decir al que
no es titular del derecho de propiedad (el no propietario posee ilegtimamente). Con esto se hace evidente la
diferencia entre propiedad y posesin, toda vez que puede haber posesin sin propiedad y propiedad sin
posesin. Cabe sealar que tanto el poseedor legtimo como el ilegtimo tienen animus dominis (los dos
poseen sintindose dueos), pero en principio no se tratara del mismo animus: Messineo dice que el animus
del poseedor ilegtimo consiste en tener conciencia y voluntad de ejercitar el derecho como propio y en
detrimento del titular, mientras que el poseedor legtimo tiene un animus de eficiencia superior, en el sentido
de que l puede ejercitar el derecho real en carcter de titular del mismo y no tiene necesidad de afirmar su
propia posesin frente a un derecho ajeno. Lpez de Zavala objeta esto pues conduce al absurdo de
considerar que el poseedor ilegtimo es necesariamente de mala fe, pues no podra de buena fe actuar en
detrimento del titular. Otros hacen una distincin en cuanto a la naturaleza de ambas posesiones: la
legtima, dicen, es un derecho subjetivo, aunque no autnomo, sino concebido como una de las facultades del
propietario; la ilegtima en cambio no sera un derecho sino un mero hecho. Refutando esta idea Lpez de
Zavala dice que entre uno y otro caso no hay ninguna diferencia en cuanto a la naturaleza del hecho (es el
mismo factum possesionis) y que la diferencia radica en que el poseedor posee porque tiene derecho de
poseer (ius possesionis o derecho de posesin, consagrado en el a.2362) y el propietario posee porque tiene
derecho a la posesin (ius possidendi, consagrado en el a.2468), siendo ambos derechos autnomos y con
vida propia). La posesin legtima puede ser perfecta o imperfecta, dependiendo ello del grado de
oponibilidad del ttulo (una escritura inscripta en el Registro Inmobiliario es fuente de legitimidad perfecta y
un boleto de compraventa, an inscripto es fuente de legitimidad imperfecta). Esta distincin, que parece dar
lugar a dos clases de propiedad, aparece con la ley 17.711 que incorpor al a.2355 un prrafo que dice: se
considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de
compraventa. Este agregado viene a relativizar la tajante separacin entre posesin legtima e ilegtima,
pues establece una zona intermedia en la que quien no tiene escritura que lo acredita como propietario, pero
tiene boleto, resulta ser poseedor legtimo si posee de buena fe. Ello parece contradecir el texto original del
artculo, que establece, como primer supuesto de la ilegitimidad, la falta de ttulo. La explicacin que se da a
esto es que en ese contexto la palabra ttulo tiene un alcance amplio y no equivale a instrumento de
adquisicin sino al acto jurdico antecedente que sirve de causa mediata a la adquisicin del derecho
(tendra un sentido similar al que tiene en el a.4010). Segn esto cualquier hecho jurdico, hasta la ley misma
cabe en la nocin de ttulo. El artculo establece como segundo supuesto de ilegitimidad la posesin por
ttulo nulo y ello plantea la necesidad de distinguir entre ttulo nulo y ttulo anulable, pues en este ltimo
caso, el ttulo es vlido hasta que se lo declara nulo. En tal supuesto la nulidad declarada acta
retroactivamente a la fecha de la adquisicin haciendo ilegtima la posesin desde entonces. El tercer
supuesto de ilegitimidad es la adquisicin de posesin por un modo insuficiente para adquirir derechos
reales. Esto parece contradictorio pues los modos de adquirir posesin (aprehensin, ocupacin, tradicin)
son distintos de los modos de adquirir dominio (escritura traslativa). Los supuestos de ilegitimidad cuarto y
quinto se refieren a la adquisicin de posesin de quien no tiene derecho a poseer la cosa y o no tiene
derecho a transmitirla. Ellos aluden al que vende sin ser propietario o sin tener derecho a vender y se basan
en la regla general del a.3270 (nadie puede transmitir a otro sobre un objeto un derecho mejor o mas
extenso del que gozaba....) pero a la vez parecen contradecir la regla del a.2412 (la posesin de buena fe de
una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener propiedad de ella...) En sntesis: la
clasificacin de la posesin en legtima o ilegtima no parece tener mucha consistencia y plantea muchos
interrogantes doctrinarios an irresueltos)

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3) Posesin de buena y mala fe. Importancia de esta clasificacin. Requisitos de la buena fe (La
cuestin de la buena o mala fe con que se posee es irrelevante en la posesin legtima, pues en ella lo que
prevalece es el hecho de ser propietario. Es, por lo tanto, una cuestin que interesa en relacin a la posesin
ilegtima. El CC define la buena fe, cabiendo definir la mala fe por exclusin. En efecto, el a.2356 dice que
la posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por
ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad. La buena fe es una cuestin subjetiva por lo
cual, siendo la conciencia inescrutable, la ley presume buena fe sin perjuicio de admitir prueba en contrario
y de los casos en quepa presumir mala fe (a.2362). Adems establece expresamente que el llamado ttulo
putativo (ttulo inexistente pero que parece existir) hace presumir buena fe cuando el poseedor tiene razones
suficientes para creer en la existencia del ttulo (a.2357). Es el caso de quien es instituido heredero por
testamento y toma posesin: si el testamento luego es revocado, hasta que el poseedor lo sepa poseer de
buena fe (hay buena fe por ignorancia). Es el caso tambin del que compra un lote y por error ocupa otro
sobre el que no tiene ttulo (hay buena fe por error excusable). El ttulo putativo no debe confundirse con el
justo ttulo, que es un ttulo existente. El texto del a.2356 dice se persuadiere y la persuasin es un proceso
que comienza en la duda y termina en la certeza, de modo que el poseedor debe estar totalmente seguro de
ser legtimo, pues la mnima duda lo hace poseedor de mala fe. La certeza de legitimidad debe ser continua,
existiendo tanto al momento de la posesin como en cada acto de percepcin de frutos (a.2358). La buena fe
en la posesin tiene importantes efectos jurdicos, entre los que se citan: a) En el caso de bienes muebles
legitimiza la posesin (a.2412: la posesin de buena fe crea presuncin de propiedad), b) Cuando se pierde
la accin reivindicatoria, libera de la obligacin de restituir los frutos percibidos y autoriza a reclamar la
restitucin de gastos y mejoras, c) Cuando va acompaada de justo ttulo reduce el plazo para la
prescripcin adquisitiva) - La buena o mala fe en los casos de coposesin, corporaciones y sociedades,
representacin y sucesin (En todos los casos que se van a considerar surge claro que la buena o mala fe
es cuestin de cada persona, lo cual es lgico pues se trata de una cuestin subjetiva. As ocurre en: a) La
coposesin: si dos o mas personas poseen en comn, cada una de ellas responde de la buena o mala fe de
su posesin (a.2359), b) Las corporaciones y sociedades: la posesin por corporaciones y sociedades es de
mala fe si la mayora o al menos la mitad de sus miembros saba de la ilegitimidad. Si resulta la privacin
de la posesin los que poseyeron de mala fe deben indemnizar a los que poseyeron de buena fe (2360), c) La
representacin: la buena fe del representante que adquiri la posesin no salva la mala del representado, ni
la mala fe del representante excluye la buena fe del representado, dice el a.2397 dejando en claro que lo que
cuenta es la actitud del representado, que es el verdadero poseedor, d) La sucesin: en la percepcin de los
frutos, la buena o mala fe del que sucede en la posesin de una cosa, ser juzgada slo con relacin al
sucesor, y no por la buena o mala fe del antecesor, sea la sucesin universal o sea singular, dice el a.2361
ratificando una vez mas el carcter individual de la posesin).
4) Posesin viciosa y no viciosa: consecuencias jurdicas. Casos (El a.2364 establece que la posesin
ser viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato, o abuso de confianza; y
siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente; y siendo precaria, cuando se
tuviese por un abuso de confianza. La sola mencin de las causales de vicio basta para advertir que la
posesin viciosa solo cabe cuando hay mala fe, no cabiendo hablar de posesin de buena fe y viciosa a la
vez. As pues, si hay vicio se presume que hay mala fe (este principio de presuncin de la mala fe ante la
existencia de vicio encuentra una excepcin en el caso de quien posee como sucesor universal del causante:
puede que posea de buena fe, pero si el causante ejerca una posesin viciosa, la posesin, an siendo de
buena fe, se tiene por viciosa y por ende de mala fe). Si la posesin, adems de ser de mala fe, es viciosa,
las consecuencias son mas graves que en el caso de que haya mala fe sin vicio. As por ejemplo, el poseedor
vicioso asume todos los riesgos que inciden sobre la cosa, no puede reclamar ni siquiera los gastos
necesarios en que hubiera incurrido, no tiene derecho de retencin ni puede entablar accin posesoria.
Volviendo al a.2364, la mayora de la doctrina entiende que l distingue entre posesin de muebles y de
inmuebles, considerando tres supuestos de vicio para cada una (por hurto, por estelionato y por abuso de
confianza en el caso de los muebles; por violencia, por clandestinidad y por abuso de confianza en el caso
de los inmuebles). Esta interpretacin parte de considerar que la expresin posesin precaria es sinnimo
de tenencia, resultando que el vicio de abuso de confianza tambin cabe en los inmuebles y tiene lugar
cuando el ya tenedor de la cosa inmueble a nombre de otro abusa de la confianza del otro y pasa a tener la
cosa como poseedor (con nimo de dueo), negndose a restituirla. Si bien esto es coherente con el a.2372,
no concuerda con el a.2473, que alude a tres vicios que impiden las acciones posesorias, la violencia, la
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clandestinidad y la precariedad. Los que defienden esta interpretacin justifican la contradiccin

argumentando que la precariedad a que se alude en el a.2474 es en realidad una tenencia (critican a Vlez
por cambiar la terminologa) y dicen que es lgico que la mera tenencia no d lugar a accin posesoria pues
en tal caso ya no sera tenencia (sin embargo no explican porqu la mera tenencia o precariedad es viciosa
en s misma). Lo correcto es entender que el a.2364 distingue entre posesin (sea de muebles o de
inmuebles) y posesin precaria (que es la posesin que no se an no se ha consolidado, que an no tiene un
ao, la cual solo cabe cuando se posee sin ttulo, pues la posesin con ttulo nace consolidada). Conforme a
esta interpretacin caben tres clases de vicios en la posesin: 1) Vicios en la posesin de cosas muebles: a)
Posesin por hurto: a diferencia de lo que ocurre en el Derecho Penal, en el Derecho Civil hurto es sinnimo
de robo, pues no interesa si hay o no violencia en el apoderamiento, sino que solo cuenta que el
apoderamiento de la cosa sea ilcito, b) Posesin por estelionato: esta figura tiene lugar cuando se recibe, a
sabiendas, la posesin de una cosa ajena, o litigiosa, o pignorada, o embargada. Se trata de un figura
nacida en el derecho espaol, que por sus caractersticas es equiparable a la figura penal de la
defraudacin, c) Posesin por abuso de confianza: tiene lugar cuando el mero tenedor, aprovechando que ya
tiene la cosa (aunque la tiene por otro), decide pasar a tenerla por s y se convierte en poseedor, abusando
de la confianza de aqul que se la dio (cabe aclarar que esta figura tambin cabe respecto de las cosas
inmuebles, segn se desprende del a.2372). En el campo penal esta figura tambin se llama abuso de
confianza, que es un subtipo de defraudacin, 2) Vicios en la posesin de cosas inmuebles: a) Posesin por
violencia: el a.2365 dice que la posesin es violenta, cuando es adquirida o tenida por vas de hecho,
acompaadas de violencias materiales o morales, o por amenazas de fuerza, sea por el mismo que causa la
violencia, sea por sus agentes. Sobre el particular cabe sealar: que cuenta tanto la violencia en el momento
de la adquisicin como durante la posesin, que la violencia puede ser material o moral (intimidacin,
amenazas), que hay violencia aunque se la ejerza por va de otros o contra el que tiene en nombre de otro.
Adems cabe advertir que el vicio de violencia no es absoluto sino relativo pues solo vale respecto de aquel
contra quien se ejerce, y tampoco es perpetuo, pues cesa cuando transcurre un ao sin que el desposedo
haya planteado defensa, b) Posesin por clandestinidad: el a.2369 dice que la posesin es clandestina,
cuando los actos por los cuales se tom o se continu, fueron ocultos, o se tom en ausencia del poseedor, o
con precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenan derecho de oponerse. Hay
clandestinidad tanto en el momento de la adquisicin como durante la posesin y su nota saliente es que el
hecho sea oculto, pero no a cualquiera sino al anterior poseedor. Por eso se trata de un vicio relativo, en el
sentido de que solo vale respecto del desposedo, 3) Vicios en la posesin precaria: si la posesin, adems
de ser precaria (de poco tiempo y sin ttulo), es viciosa (por haberse adquirido mediando un abuso de
confianza), la precariedad, adems de ser una insuficiencia, resulta ser un vicio. Esta interpretacin del
a.2346 es coherente con el a.2473, que se refiere a las acciones posesorias y cita tres clases de vicios que
impiden ejercer estas acciones: violencia, clandestinidad y precariedad. Puesto que todos los vicios se
purgan cuando ha transcurrido un ao de posesin pacfica y no viciosa, tal plazo purga a la vez la
insuficiencia de la precariedad, como el vicio en la precariedad. No hay, conforme a esta interpretacin,
ninguna contradiccin en el articulado ni cabe criticar la terminologa de Vlez pues posesin precaria no es
lo mismo que tenencia)
5) La doctrina objetiva de la posesin: poseedor inmediato, poseedor mediato y servidor de la
posesin (La doctrina objetiva de la posesin establece que una persona puede poseer por s misma (en
cuyo caso es poseedor inmediato) o por medio de su representante (en cuyo caso el representante es tenedor
y el representado es poseedor mediato). La representacin para poseer puede ser voluntaria o puede ser
forzosa (como ocurre con los incapaces, que solo pueden poseer por medio de sus tutores o curadores
(a.2392) o con las personas jurdicas, que solo pueden poseer por medio de sus sndicos o administradores
(a.2394). El representante es solo un servidor de la posesin, un mero tenedor a nombre de otro y ese
carcter no puede ser cambiado unilateralmente por l (el a.2395 dispone que aunque el representante
manifieste la intencin de tomar la posesin para s, la posesin se adquiere para el comitente, cuando la
voluntad del que la transmite ha sido que la posesin sea adquirida para el representado). Adems aunque
el uno representa al otro, sus intenciones individuales no se confunden (el a.2397 establece que la buena fe
del representante que adquiri la posesin, no salva la mala fe del representado; ni la mala fe del
representante excluye la buena fe del representado)

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BOLILLA IV
1) Adquisicin de la posesin. Requisitos en la doctrina y en la ley. Modos. Clasificacin (El acto de
adquisicin de la posesin es fundamental en la valoracin del hecho posesorio pues marca la fecha de
inicio, el punto de arranque para la prescripcin. Adems, las cualidades o vicios que se den en la
adquisicin condicionan en buena medida la evolucin futura del hecho posesorio pues, por una especie de
inercia jurdica, el estado inicial se mantiene mientras no se altere el ttulo. Estas razones explican que la
ley imponga requisitos estrictos para tener por adquirida la posesin y establezca que ella solo se juzgar
hecha cuando se hiciere segn las formas autorizadas por el Cdigo (a.2378). El primero de esos requisitos
es la capacidad: el a.2392 establece que son incapaces de adquirir la posesin por s mismos los que no
tienen uso completo de su razn, como los dementes, fatuos y menores de diez aos; pero pueden adquirirla
por medio de sus tutores o curadores. El segundo requisito es la voluntad de poseer: el a.2373 dispone que
la posesin se adquiere por la aprehensin de la cosa con la intencin de tenerla como suya; salvo lo
dispuesto sobre la adquisicin de las cosas por sucesin. El tercer requisito es la materialidad del acto: el
a.2374 dispone que la aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal,
ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla. Adems de estos requisitos
generales, existen otros que dependen del modo en que tenga lugar la adquisicin y de las caractersticas de
la cosa. En cuanto a los modos de adquirir la posesin, se distinguen dos: a) Unilateral: tiene lugar cuando
la posesin se constituye por un hecho propio, exclusivo y unilateral. Puede ser originaria (cuando consiste
en aprehender cosas sin dueo), o derivada (cuando consiste en aprehender cosas ignorando la voluntad del
dueo o poseedor), b) Bilateral o convencional: tiene lugar cuando existe un poseedor anterior, quien
transfiere la cosa al nuevo poseedor, dndose as un acto bilateral al que se denomina tradicin (este modo
est previsto en el a.2377 que define la tradicin). La adquisicin bilateral solo puede ser derivada, nunca
originaria. En lo referido a las caractersticas de las cosas cabe decir que las cosas muebles se adquieren
por aprehensin y las inmuebles por ocupacin, aunque estas palabras (aprehensin, ocupacin) suelen
usarse de modo indistinto para la adquisicin de cosas en general. As pues, los requisitos generales y los
especficos se combinan para generar un conjunto de preceptos sobre la adquisicin de la posesin,
incluyendo algunas excepciones.
2) Modos unilaterales: Ocupacin. Desposesin (Conforme a lo ya dicho, la adquisicin unilateral puede
ser: a) Originaria: cuando no existe un poseedor que preceda al adquirente. Ello ocurre cuando se aprehende
cosa que carece de dueo, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere por la ocupacin segn las
disposiciones del Cdigo (a.2375). Puesto que tales cosas estn enumeradas en el Cdigo (a.2527, que
alude a animales cazados, peces y cosas en los mares, dinero o cosas muebles abandonadas, etc.), el
precepto es terminante en cuanto a que no cabe aprehensin unilateral de inmuebles abandonados (esto
porque los inmuebles abandonados por sus dueos pasan automticamente a ser propiedad del Estado y
por ende no son sin dueo), b) Derivada (o desposesin): cuando hay poseedor anterior pero ste no
entrega la cosa voluntariamente sino que es desposedo contra su voluntad. Esto cabe en tres supuestos, que
estn enumerados en el a.2382: 1) Posesin no consentida de cosas muebles: cuando hay acto material de
ocupacin de la cosa, sea por hurto o estelionato; 2) Posesin de inmuebles mediando violencia (esto tambin
est preceptuado en el a.2455, aunque desde la perspectiva del desposedo, es decir como prdida de la
posesin y, supone adquisicin inmediata de posesin por el usurpador que tiene nimo de poseer), 3)
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Posesin de inmuebles mediando clandestinidad (esto tambin est preceptuado en el a.2456, aunque desde
la perspectiva del desposedo, es decir como prdida de la posesin, y supone adquisicin de la posesin al
cabo de un ao de haberla gozado)
3) Modo convencional: tradicin. Nocin. Naturaleza jurdica (El a. 2377 dice que la posesin se
adquiere tambin por la tradicin de las cosas. Habr tradicin, cuando una de las partes entregare
voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiese. La tradicin (del latn tradere, que
significa entregar) es el modo tpico de adquirir posesin por va convencional. En cuanto a su naturaleza
jurdica, hay disidencias doctrinarias: para unos (tesis restringida) es un acto jurdico bilateral que solo
genera derechos creditorios, para otros (tesis amplia) es un contrato por cuanto genera derechos creditorios y
reales. Mas all de la polmica, lo cierto es que la tradicin tuvo en sus orgenes la funcin de hacer pblicos
los derechos reales (en Roma la traditio comenz siendo un acto material, y luego evolucion hacia la
admisin de formas espiritualizadas, como el constituto posesorio y la traditio brevi manu). En cuanto a los
requisitos de la tradicin, ellos son: a) La capacidad de las partes: esto lo establece expresamente el a. 2392
(que alude a la capacidad de discernir) y consta de modo tcito en otros artculos, como el a.2377 que dice
voluntariamente, lo que presupone capacidad, o el a.2381, que es mas categrico pues alude a la
tradicin entre personas capaces. En estos casos se trata de la capacidad de derecho, es decir de la
capacidad necesaria para los actos jurdicos, b) La materialidad y exterioridad del acto: la tradicin es por
definicin un acto material y externo, no verificndose con la sola declaracin de las partes de darla por
hecha. El a.2378 dice textualmente: la tradicin se juzgar hecha, cuando se hiciere segn alguna de las
formas autorizadas por este Cdigo. La sola declaracin del tradente de darse por desposedo, o de dar al
adquirente la posesin de la cosa, no suple las formas legales. La palabra forma no debe tomarse en el
sentido de solemnidad, sino mas bien como sinnimo de modo o manera, pues caben varios modos de
traditar al cosa, que dependen de la naturaleza de sta.
4) Tradicin de cosas inmuebles y de cosas muebles. La tradicin en el Derecho Comercial.
Tradicin de ttulo y de cosas muebles futuras (a) Respecto de las cosas inmuebles el a.2379 dice su
posesin slo puede adquirirse por la tradicin hecha por actos materiales del que entrega la cosa con
asentimiento del que la recibe; o por actos materiales del que la recibe, con asentimiento del que la entrega.
Sin embargo la palabra solo aparece como descolocada, pues el artculo siguiente (a.2380) dice que
tambin se verifica la tradicin cuando el poseedor desiste de poseer y el adquirente ejerce actos posesorios
del inmueble en presencia de aqul y sin oposicin alguna. Vale aclarar que son actos posesorios de cosas
inmuebles: su cultura, percepcin de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en ellas se haga, y
en general, su ocupacin, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes
(a.2384), b) En cuanto a las cosas muebles, el a.2385 dice que si la cosa cuya posesin se trata de adquirir
estuviere en caja, almacn o edificio cerrado, bastar que el poseedor actual entregue la llave del lugar en
que la cosa se halla guardada. Esto, segn Savigny, no es tradicin ficta ni simblica, pues responde a la
teora de la custodia, segn la cual las cosas bajo custodia exclusiva de alguien son cosas que ya estn en
posesin de l. La misma interpretacin admite el a.2386, que dice que la tradicin quedar hecha aunque
no est presente la persona a quien se hace, si el actual poseedor remite la cosa a un tercero designado por
el adquirente, o la pone en un lugar que est a la exclusiva disposicin de ste. De esto resulta que la
presencia fsica del adquirente no siempre es necesaria para que se verifique la tradicin (y esto vale
tambin para las cosas inmuebles), c) En el Derecho Comercial las reglas de tradicin son menos severas,
pues se admite la tradicin ficta (en la cual no se verifica la posibilidad fsica de apropiarse de las cosas).
As lo establece el a.2388, que dice que la tradicin de cosas muebles que no estn presentes, se entiende
hecha por la entrega de los conocimientos, facturas, etc., en los trminos que lo dispone el Cdigo de
Comercio; o cuando fuesen remitidas por cuenta y orden de otros, desde que la persona que las remite las
entregue al agente que deba transportarlas, con tal que el comitente hubiese determinado o aprobado el
modo de la remisin. Los conocimientos a que alude el artculo son los remitos y cartas de porte, es decir
los instrumentos que se usan en el trfico comercial y martimo internacional, e) En lo que hace a la tradicin
de ttulos: advirtiendo que los ttulos (los instrumentos de crdito) no son cosas en s mismas, sino que la ley
mediante una ficcin jurdica les asigna tal carcter (a.2319: son tambin muebles .... todos los
instrumentos pblicos o privados de donde constare la adquisicin de derechos personales), cabe decir que
su tradicin slo se juzga hecha cuando ha sido notificada al deudor, o aceptada por l (a.2391, que es
concordante con el a.1459 sobre cesin de crditos). Este principio solo es aplicable a los ttulos nominativos,
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ya que los innominados se transmiten segn las reglas del Cdigo de Comercio (los que son al portador por
su simple traspaso material, los que son a la orden por su endoso). En cuanto a los ttulos de rentas
nacionales o provinciales y a las acciones de sociedades, ellas se rigen por sus propias reglas, segn lo
establece el a.2390, f) Tratndose de cosas futuras, es decir de cosas muebles que todava estn adheridas
a un inmueble, como es el caso de los frutos de la tierra, madera, minerales, su tradicin se juzga hecha
desde el momento en que el adquirente comienza a sacarlas del inmuebles con permiso del poseedor del
mismo (a.2376). Si la entrega de las cosas no se hace de una sola vez, sino por partidas sucesivas, no es
necesario formalizar un acto de tradicin con cada entrega parcial.
5) Traditio brevi manu. Constituto posesorio (Estos dos institutos ya han sido mencionados (ver Bolilla II,
punto 4), caracterizndolos como casos de excepcin en los que no es necesaria la tradicin, cuando la cosa
ya se tiene y cambian las condiciones en que se la tiene. Se trata de casos de interversin de ttulo, en los
que cabe distinguir: a) La traditio brevi manu: se cuando se tiene la cosa como detentador (a nombre de otro)
y se pasa a tenerla como poseedor (a nombre propio), por haberla adquirido del otro, equivaliendo el ttulo de
adquisicin a tradicin. Otra variante se da cuando se tiene la cosa como detentador a nombre de otro y este
otro la vende a un tercero, de modo que el detentador sigue teniendo la cosa como mero detentador, pero ya
no a nombre del original titular sino a nombre del adquirente, b) El constituto posesorio: se da cuando la cosa
se tiene a ttulo de dueo y, tras venderla a un tercero, se la sigue teniendo, no ya como poseedor, sino como
mero detentador (a nombre del adquirente), equivaliendo el ttulo de adquisicin a tradicin. Un caso tpico de
esto es el warrant agrario, en el cual el productor cede la titularidad de dominio sobre su produccin, pero
sigue teniendo el producto. Puede advertirse que en la traditio brevi manu hay una especie de ascenso en el
carcter de la tenencia (se pasa de mero tenedor a poseedor como dueo), mientras que en el constituto
posesorio es a la inversa, pues hay un descenso en el carcter de la tenencia (se pasa de poseedor como
dueo a mero tenedor). Si bien en estos casos es lgico obviar el acto de tradicin, pues la cosa ya est en
manos de quien debe estar, el sistema se presta para maniobras ilcitas, pues al no haber un acto material
que haga pblico el cambio de situacin, resulta posible ocultar transferencias espurias de dominio que solo
quedan reflejadas en ttulos, los cuales no son pblicos an cuando sean publicitados por va de su
inscripcin en el Registro Inmobiliario. Pese a este riesgo, la ley no puede negar los hechos y exigir que se
haga una tradicin que en cierto modo ya se ha hecho con anterioridad, razn por la cual admite la traditio
brevi manu y el constituto posesorio, asignando a la voluntad de transmitir mas valor a que a la transmisin
misma. Este es el sentido del a.2353 que dice que nadie puede cambiar por s mismo, ni por el transcurso
del tiempo, la causa de su posesin. El que comenz a poseer por s y como propietario de la cosa, contina
poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a
poseer por otro, se presume que contina poseyendo por el mismo ttulo, mientras no se pruebe lo contrario y
del a.2354, que dice que tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso del tiempo,
las cualidades ni los vicios de la posesin; tal como ella comenz, tal contina siempre, mientras no se cree
un nuevo ttulo de adquisicin.

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BOLILLA V
1) Adquisicin de la posesin. I) a) Por s. Capacidad, b) Por otro. Representacin voluntaria y legal.
Incapacidad del representante y del representado, II) Adquisicin por va judicial. Medios legales
(Puede ser sujeto de la posesin tanto una persona fsica como una persona jurdica y la posesin puede ser
adquirida por el propio sujeto o a travs de otro. Esto obliga a considerar por separado los diferentes
supuestos de adquisicin que caben segn el sujeto: 1) Adquisicin de la posesin por s: partiendo de la
norma general que establece que todas las personas son capaces (porque la capacidad es un atributo de la
personalidad), cabe decir que, en principio, todas las personas pueden adquirir posesin por s. Sin embargo
el principio de capacidad admite excepciones, es decir supuestos de incapacidad. En atencin a ello el
a.2392 establece que son incapaces de adquirir la posesin por s mismos los que no tienen uso completo
de su razn, como los dementes, fatuos y menores de diez aos; pero pueden adquirirla por medio de sus
tutores o curadores y el a.2393 dispone que tampoco pueden adquirir la posesin de las cosas las
personas jurdicas, si no por medio de sus sndicos o administradores, 2) Adquisicin de la posesin por
otro: aunque los artculos precitados son claros, conviene resaltar que las personas enumeradas en ellos no
estn impedidas de adquirir posesin, sino que deben hacerlo por medio de sus representantes (esto es
representacin legal o forzosa); igualmente, cabe advertir que las personas capaces no estn obligadas a
adquirir por s, pudiendo hacerlo de ese modo o por medio de representantes (esto es representacin
voluntaria). Esto significa que, por va de representacin, cualquier persona, capaz o incapaz, fsica o
jurdica, puede adquirir posesin. Sobre el particular el a.2394 dispone que la posesin se adquiere por
medio de otras personas que hagan la adquisicin de la cosa con intencin de adquirirla para el comitente.
Esta intencin se supone desde que el representante no haya manifestado la intencin contraria por un acto
exterior y el a.2395 establece que aunque el representante manifieste la intencin de tomar la posesin
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para s, la posesin se adquiere para el comitente, cuando la voluntad del que la transmite ha sido que la
posesin sea adquirida para el representado. Esto demuestra claramente que lo que verdaderamente
cuenta para determinar si se adquiere para s o para otro no es la voluntad del adquirente sino la voluntad
del transmitente (en la nota al pie del a.2395 Vlez dice: la voluntad del que transmite es la que domina el
acto). Un aspecto importante de la adquisicin por va de otro es que para que ella valga como tal debe
haber un nexo jurdico entre el adquirente y el representado, o que no habindolo inicialmente l surja luego
por va de ratificacin. As lo establece el a.2398 , que dice que la posesin se adquiere por medio de un
tercero que no sea mandatario para tomarla, desde que el acto sea ratificado por la persona para quien se
tom. La ratificacin retrotrae la posesin adquirida al da en que fue tomada por el gestor oficioso. En
cuanto a la capacidad de los representantes, es de aplicacin la regla establecida por el a.2399, que dice
que si el representado es incapaz y el representante tambin, el acto de tradicin es nulo; pero si el
representado es capaz, basta en el representante una capacidad relativa (capacidad de discernir o de tener
voluntad) para que el acto de tradicin sea vlido, 3) Adquisicin de la posesin por va judicial: otro modo
de acceder a la posesin es la sentencia judicial, o mas bien el acto de ejecucin de sentencia, en virtud del
cual el juez saca la cosa del seoro del condenado y la pone en manos del beneficiario de la sentencia o de
su representante. La adquisicin por va judicial se basa en el hecho de que nadie hacer justicia por mano
propia, debiendo recurrir a la ley para hacer valer sus derechos. El a.2468 establece que un ttulo vlido no
da sino un derecho a la posesin de la cosa, y no la posesin misma. El que no tiene sino un derecho a la
posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa: debe demandarla por las vas
legales. Tales vas legales son la accin reivindicatoria y la accin negatoria, sobre las cuales se vuelve en
la Bolilla VIII.

2) Objeto de la posesin. Cosas susceptibles de posesin. Requisitos (Son susceptibles de posesin

todas las cosas (segn la definicin de cosa contenida en el a.2311), excepto las que no estn en el comercio
(a.2400). El artculo excluye tambin, en forma expresa, los bienes que no fueren cosas, es decir los objetos
inmateriales, con lo que no cabe posesin de un derecho (en ltima instancia a esto cabe llamarlo cuasi
posesin). En cuanto al alcance de la expresin cosas que no estn en el comercio, ellas son las
enumeradas en los artculos 2337 y 2338 que aluden a las cosas que son absolutamente inenajenables y a
las que son relativamente inenajenables. Puesto que estas ltimas pueden enajenarse con previa
autorizacin, la doctrina entiende que ellas s son susceptibles de posesin. Para que la posesin se verifique
deben darse ciertos requisitos a saber: a) La cosa que se va a poseer debe estar separada de otras cosas y
designada distintamente (a.2402), b) Si la cosa es divisible y se va a tomar posesin de solo una parte de
ella, sta debe separarse material o intelectualmente, no cabiendo poseer una parte incierta de una cosa
(a.2410), c) Si las cosas se hubieran recibido en cumplimiento de una obligacin de dar cantidad de cosas
indeterminadas o de una obligacin alternativa, se presume que la eleccin ha tenido lugar y que la cosa ha
sido gustada, pesada o medida, si la cosa dependa de tales operaciones (a.2389), d) No cabe poseer una
universalidad de cosas en conjunto, debiendo adquirirse por separado cada una de las cosas que la
componen (a.2404), e) Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no pueden concurrir sobre la misma
cosa (a.2401). Todos estos requisitos pueden darse por incluidos en un nico principio que establece que no
cabe poseer cosas indeterminadas y futuras.
3) Extensin de la posesin. Cosas simples y compuestas. Universalidades. Posesin de parte de una
cosa. Posesin fundada en ttulo. Exclusividad de la posesin (El concepto de extensin de la posesin
est estrechamente vinculado al de los requisitos de la posesin que acaba de verse. As pues cabe decir,
respecto de las cosas simples, que no se puede poseer una parte de ellas sin poseer el todo (a.2405) y,
respecto de las cosas compuestas, que la posesin de una cosa hace presumir la posesin de las que son
accesorias de ella (a.2403). En cuanto a las universalidades, ya se ha mencionado el a.2404, que niega la
posibilidad de una posesin global y abstracta e impone la nocin de posesin de cosas individuales y
separadas. Esto cabe tanto para las universalidades de hecho (rebaos, manadas), como para las de
derecho (masa de bienes de una quiebra o de una herencia, auque en este ltimo caso se admite la peticin
de herencia en su conjunto). En cuanto a la posesin de una parte de una cosa, el a.2408 dice que c uando
la cosa es indivisible, la posesin de una parte importa la posesin del todo, lo cual parece absurdo, pues si
solo se posee una parte significa que alguien mas posee el resto y entonces ese alguien mas tambin
poseera el todo (esto solo tiene sentido si se habla de coposesin y no de posesin). Esto trae a colacin la
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nocin de exclusividad de la posesin, a la cual ya se aludi, sealando que no caben dos posesiones
iguales y de la misma naturaleza sobre una misma cosa (a.2401). En cuanto a la posesin fundada en ttulo,
o a la relacin entre posesin y ttulo, si bien ambos conceptos estn ntimamente relacionados, son distintos
y por eso en general son tratados separadamente en el Cdigo. El a.2363 dice que el poseedor no tiene
obligacin de producir su ttulo a la posesin, sino en el caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a
la posesin. El posee porque posee, con lo cual la diferencia entre ambos conceptos se hace palpable. El
ttulo sirve para fundar la posesin, para darle sustento jurdico, pero no para probar la posesin, pues el
ttulo refleja derecho de poseer pero no implica que se posea. Tambin sirve para identificar y delimitar la
cosa que se posee: el a.2410 dice que para tomar la posesin de una parte de una cosa divisible, es
indispensable que esa parte haya sido material o intelectualmente determinada. No se puede poseer la parte
incierta de una cosa (esto significa que es necesario que el inmueble tenga plano de mensura aprobada) y el
a.2411 establece que la posesin fundada sobre un ttulo, comprende slo la extensin del ttulo, sin
perjuicio de las agregaciones que por otras causas hubiese hecho el poseedor.
4) Posesin in solidum. Coposesin (El principio de que la posesin es exclusiva, es un principio fsico (no
tiene sentido decir que dos o mas personas ocupan o poseen a la vez una misma cosa), que la ley adopta
como principio jurdico. Sin embargo, an partiendo de ese principio, la ley admite que varias personas
posean una cosa comn dando lugar a la llamada coposesin. Esto resulta difcil de explicar pues a priori
choca con la razn (choca con la fsica). Savigny intenta explicarlo exponiendo la Teora de las partes
indivisas, segn la cual cuando varias personas poseen una cosa comn, sus posesiones se encuentran
recprocamente limitadas las unas por las otras, de modo que cada una posee realmente, por s solo, una
porcin y no tiene ningn derecho de posesin sobre los restantes. Esta teora es, ciertamente, muy
discutible, pues plantea la cuestin de la posesin en trminos abstractos (como si se tratara de
copropiedad), cuando la posesin es, por naturaleza, una cuestin fsica y material. Por eso surge una teora
contraria, la Teora de la posesin in solidum, que reconoce en cada coposeedor la posesin completa.
Nuestro Cdigo no se enrola en ninguna teora en particular, tomando conceptos aislados de una o de otra,
con lo que resulta un tratamiento deficiente de la coposesin. As por ejemplo, adhieren a la teora de las
partes indivisas, el a.2407, que dice que para tomar la posesin de parte de una cosa indivisible, es
necesario que esa parte haya sido idealmente determinada y el a.2410 dice que para tomar la posesin de
una parte de una cosa divisible, es indispensable que esa parte haya sido material o intelectualmente
determinada. No se puede poseer la parte incierta de una cosa. En cambio adhieren a la teora de la
posesin in solidum el a.2408, que dice que cuando la cosa es indivisible, la posesin de una parte importa
la posesin del todo y el a.2409, que dice que dos o ms personas pueden tomar en comn la posesin de
una cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa. La doctrina ha interpretado
estos artculos contradictorios estableciendo que la teora que prevalece en el Cdigo es la de la posesin in
solidum: la posesin en comn de una cosa cualquiera abarca su totalidad para cuantos la ejercen, sin
limitarse a la proporcin o cuota de cada coposeedor o comunero.
5) Cuasi posesin. Nocin. Evolucin histrica. Derechos susceptibles de cuasi posesin. Posesin
de crditos. Posesin de herencia. Posesin de estado (Habindose establecido que solo las cosas son
susceptibles de posesin, cabe referirse a la posesin de derechos, a la cual la doctrina denomina cuasi
posesin. Se trata de una figura muy antigua que ya era conocida en tiempos de los romanos y que es
aplicable a los siguientes derechos: a) A los derechos creditorios reflejados en un ttulo, b) A los derechos
hereditarios que se tienen en virtud de la ley, c) A los derechos de familia que se tienen conforme al estado
civil de la persona (hijo menor, padre, madre, marido, etc)

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BOLILLA VI
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1) Conservacin de la posesin en la doctrina y en el Cdigo. Casos (Segn Savigny la posesin puede

conservarse por la mera voluntad de no cambiar y puede perderse si uno cualquiera de los elementos
(animus, corpus) o ambos, llegan a faltar (esto ya lo sostena Papiano). Yhering por su parte afirma que,
siendo la posesin la exteriorizacin del derecho de propiedad, ella solo puede perderse cuando la cosa se
encontrare en una posicin de desacuerdo con manera regular bajo la cual su propietario tena el hbito de
servirse de ella. Vlez adhiere claramente a la tesis de Savigny, toda vez en el a.2445 establece que la
posesin se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la
cosa por s o por otro. La voluntad de conservar la posesin se juzga que contina mientras no se haya
manifestado una voluntad contraria. Los artculos siguientes complementan este criterio genrico
estableciendo: a) Que la posesin se conserva, no slo por el poseedor mismo, sino por medio de otra
persona, sea por mandato voluntario o por representacin legal, b) Que la posesin subsiste, aun cuando el
que posea a nombre del poseedor, manifestare la voluntad de poseer a nombre suyo, o aunque el
representante abandone la cosa o fallezca, o el poseedor o su representante, lleguen a ser incapaces de
adquirir posesin, c) Que la posesin se conserva por medio de los que tienen la cosa a nombre del poseedor,
no slo cuando la tienen por s mismos, sino tambin cuando la tienen por otros que los crean verdaderos
poseedores, y tenan la intencin de tener la posesin para ellos, d) Que la posesin se conserva aunque la
cosa se pierda mientras haya esperanza probable de encontrarla y contine la voluntad de poseerla)
.
2) Prdida de la posesin: a) Corpore, b) Animus, c) Corpore y animus (En materia de prdida de la
posesin Vlez tambin sigue a Savigny, estableciendo tres supuestos: 1) Prdida solo corpore: la posesin
se pierde con solo perder el corpore en cuatro casos: a) Cuando la cosa que se posee deja de existir, muere,
se destruye o se transforma en otra cosa (a.2451), b) Cuando la cosa sufre un cambio tal que ya no es
posible poseerla por estar fuera del comercio (ej. cuando hay una expropiacin) (a.2459), c) Cuando el
poseedor se encuentra en la imposibilidad fsica de ejercer actos posesorios en la cosa (a.2452), d) Cuando
un tercero desposee al poseedor contra su voluntad y con nimo de poseer (a.2455), 2) Prdida solo animus:
este supuesto solo cabe cuando se posee sin corpus: cuando otro que posee en nombre del poseedor, pasa a
poseer por s con acuerdo del poseedor solo animo (caso de la traditio brevi manu y del constituto posesorio).
Por extensin se entiende que tambin cabe en caso de muerte del poseedor pues con l muere el animus,
mientras que el corpus sobrevive en el sucesor, 3) Prdida corpore et animus: cabe en dos supuestos: a)
Cuando el poseedor, siendo capaz, la abandona voluntariamente con intencin de no poseerla en adelante
(a.2454), b) Cuando el poseedor hace tradicin de la cosa a otro, no queriendo transmitirle solo la tenencia
(a.2453). Hay dos casos que son especiales y resultan difciles de encuadrar en algn grupo: a) Cuando la
cosa se pierde sin esperanza probable de encontrarla (a.2457), pues en tal caso se da primero la prdida de
corpus y luego, ante el convencimiento de que la cosa no ser encontrada, sobreviene la falta de nimo, b)
Cuando el poseedor deja que alguno le usurpe la cosa y entre en posesin durante un ao sin turbarlo
(a.2456). Ac ocurre lo mismo: primero se pierde el corpus, y luego, por resignacin o indiferencia, se pierde el
nimo.
3) Transferencia de la posesin. Principios aplicables. Accesin de posesiones (Para Lafaille y los
dems autores que entienden que la posesin es un derecho, no caben dudas acerca de la facultad del
poseedor de transmitir la posesin. Para los pocos que entienden que la posesin es un hecho, su
transmisibilidad se presenta mas problemtica. Sin embargo an para ellos la posesin es transmisible,
pues se trata de un valor econmico perfectamente negociable. En el Cdigo Civil la transmisin de la
posesin aparece tratada en artculos dispersos, tal como el a.1444 (todo objeto incorporal, todo derecho y
toda accin sobre una cosa que se encuentra en el comercio, pueden ser cedidos,...) y los artculos que,
aludiendo a la conservacin o prdida de la posesin, se refieren indirectamente a la transmisin de la
misma. Cuando la transmisin es por va hereditaria la posesin que tena el causante se transfiere al
sucesor con todas sus ventajas y vicios (a.3418) y se habla de accesin de posesiones. En tal caso hay que
distinguir entre el sucesor universal (al cual la buena o mala fe con que posea el causante se le impone sobre
la suya propia, segn dispone el a.4004), y el sucesor singular (cuya buena o mala fe prevalece sobre la que
tena el causante, segn dispone el a.4005).
4) Simple tenencia. Nocin. Diversas clases: a) Absoluta. Controversia, b) Relativa: por procuracin
e interesada (La tenencia es, conforme se ha venido sealando, una posesin de cosa sin nimo de ser
dueo de ella, o una posesin con animus desplazado, pues el verdadero poseedor (el que tiene animus
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dominis) no es el que tiene el corpus (no es el tenedor), sino otro. La doctrina distingue dos clases de
tenencia: a) La absoluta, que tiene lugar cuando se tiene la cosa con sustento en algn derecho personal, tal
como un contrato de locacin o un comodato, en cuyo caso le cabe al tenedor el goce de la cosa y de sus
frutos, b) La relativa, que tiene lugar cuando se tiene la cosa en cumplimiento de una obligacin, como es el
caso del depositario o del representante, los cuales no tienen derecho a gozar de la cosa ni a servirse de sus
frutos. Esta distincin doctrinaria surge de la enumeracin contenida en el a.2462 que en sus incisos 1 y 2
incluye como tenedores a: los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la
cosa, como el locatario, o comodatario; y a los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa,
como el depositario, el mandatario o cualquier representante. El a.2463 establece la responsabilidad del
simple tenedor de conservar la cosa, pudiendo reclamar restitucin de los gastos por mejoras necesarias y
retener la cosa hasta que la restitucin de gastos se efectivice (a.2466). El a.2465 impone al tenedor la
obligacin de restituir la cosa a aqul a cuyo nombre se posee, cuando ste lo exija y haya desaparecido la
causa que origin la tenencia (ej. cuando se vence el contrato de locacin). El a.2467 dispone que la
restitucin de la cosa debe ser hecha a aquel de quien se recibi la cosa y a cuyo nombre se la tuvo, sin
perjuicio de citar a otros que la pretendan
5) Adquisicin, conservacin y prdida de la tenencia. Efectos (El a.2460 establece que la tenencia se
adquiere slo por la tradicin hecha por el poseedor al tenedor, sin necesidad de formalidad alguna. Sin
embargo el a.2462 admite otros modos de adquisicin cuando considera tenedor a: el que transmiti la
propiedad de la cosa, y se constituy poseedor a nombre del adquirente; el que continu en poseer la cosa
despus de haber cesado el derecho de poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo, o el acreedor
anticresista; el que contina en poseer la cosa despus de la sentencia que anulase su ttulo, o que le negase
el derecho de poseerla, el que continuase en poseer la cosa despus de reconocer que la posesin o el
derecho de poseerla pertenece a otro. Advirtase que en estos casos no hay tradicin de la cosa sino simple
cambio en la condicin de su tenencia, pues se pasa de la condicin de poseedor a la condicin de simple
tenedor (son casos de interversin de ttulo). En cuanto a la conservacin de la tenencia, ella se conserva
mientras el tenedor mantenga el corpus, no pudiendo, con su sola voluntad, cambiar su condicin de simple
tenedor. Consecuentemente, la prdida de tenencia sobreviene cuando se pierde el corpus o bien cuando el
poseedor a cuyo nombre se tiene la cosa manifiesta voluntad de que el tenedor sea poseedor, en cuyo caso el
tenedor sigue teniendo la cosa, pero no ya como simple tenedor sino como poseedor con nimo de dueo.

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BOLILLA VII
1) Efectos de la posesin. Nociones generales (Siendo la posesin un instituto tan discutido en cuanto a
su naturaleza, no sorprende que las divergencias en torno a ella se prolonguen mas all de ella misma y se
hagan extensivas a sus efectos. Ocurre entonces que en doctrina existen grandes divergencias en cuanto a
cules son los efectos de la posesin: desde aquellos que no ven ningn efecto o solo un par de ellos, hasta
los que ven una gran cantidad. Entre los primeros est Savigny, quien parte de que la posesin es solo un
hecho y desde all concluye que sus nicos efectos son la defensa posesoria y la usucapin, siendo los
dems efectos que se le atribuyen meras aplicaciones de otros institutos jurdicos. Adhieren a esta postura,
con algunas variantes, tratadistas como Aubry y Rau y, a nivel nacional, Lafaille y Bibiloni. Entre los
segundos estn Baudry y Lacatinerie, quienes parten de que la posesin es un derecho y le asignan
mltiples efectos, variables segn los casos, identificando al menos cuatro que se dan siempre: la percepcin
de los frutos, el carcter de demandado que le cabe al poseedor en la disputa del dominio, el de conducir a la
prescripcin y el de ser la posesin de buena fe un ttulo de adquisicin. Adhiere a esta tesis, con algunas
variantes, el tratadista nacional Salvat. En lo que sigue se considerarn algunos de los efectos sealados,
sin perjuicio de admitir que no en todos los casos queda claro si se trata de genuinos efectos de la posesin o
de efectos indirectos, atribuibles en rigor a otros institutos.
2) Efectos de la posesin de cosas muebles: la regla posesin vale ttulo. Antecedentes histricos y
legislacin comparada (Cuando se trata de posesin de cosas muebles el principio general aplicable es que
la posesin vale ttulo es decir, la posesin, cuando es de buena fe, es sinnimo de propiedad. El principio
es rotundo y en cierta medida hasta parece antijurdico pues viene a establecer que el poseedor de buena
fe es propietario aunque haya adquirido de quien no era dueo, siempre que, como se seala, posea de
buena fe, es decir, creyendo que tiene derecho. El fundamento de este principio es de ndole prctica, pues
responde a la necesidad de dar fluidez y seguridad a las transacciones que tengan por objeto cosas muebles
(sera impracticable la pretensin de que cada cosa que se posee, an las mas simples, las fungibles y las
consumibles, deba ser poseda con un ttulo que respalde la posesin). Este principio encuentra antecedentes
en Roma donde, al regularse la usucapin, se admiti que la accin reivindicatoria fuera aplicable no solo a
los inmuebles sino tambin a los muebles, exigindose para estos ltimos una posesin continuada y
pacfica que comenz siendo de un ao y lleg a ser de tres en tiempos de Justiniano, tras los cuales se
adquira la cosa mueble por usucapin. Mas ajustada al modelo actual fue la costumbre germana en la cual
el poseedor de la cosa no necesitaba reivindicarla, salvo cuando un tercero adujera que la haba perdido o se
la haban robado. Esta ltima costumbre fue la que prevaleci en la Edad Media, aunque a partir del siglo
XIV el resurgimiento del Derecho Romano hizo reaparecer de a poco la reivindicacin de cosas muebles.
Cuando en la modernidad se dict el Cdigo Napolenico sus autores tuvieron el tino de establecer y
generalizar el principio de posesin vale ttulo como un modo de agilizar y dar seguridad a las transacciones
comerciales. Desde el Cdigo francs el principio no tard en universalizarse con escasas variantes. El
Cdigo alemn, por ejemplo, tras consagrar el principio, aclara que el mismo vale siempre que el poseedor lo
sea de buena fe; el Cdigo suizo, por su parte, admite que las cosas muebles puedan ser reivindicadas o
inmunizadas para bloquear las pretensiones que terceros puedan tener sobre ellas. Mas all de
particularidades, el principio comprende algunas condiciones generales: a) Debe haber una efectiva posesin
de la cosa, es decir debe verificarse el corpus y debe haber animus dominis, pues la sola tenencia no hace
presumir propiedad, b) Debe poseerse de buena fe, aunque es justo admitir que, as como se presume ttulo a
partir de la posesin, tambin se presume buena fe en la posesin, c) Debe haber habido un
desapoderamiento voluntario del anterior poseedor, pues si no lo hubiera habido la posesin sera discutida
y ya no cabra la presuncin, d) Debe haberse adquirido la cosa a ttulo oneroso pues, si bien en principio la
posesin por adquisicin gratuita tambin supone ttulo, hay casos en que no necesariamente es as. Por otro
lado cabe sealar que, si bien la presuncin de ttulo es en principio aplicable a todas las cosas muebles,
hay excepciones, tales como los automotores, los buques de gran tonelaje y las aeronaves, que son
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susceptibles de propiedad con ttulo. Para estas cosas muebles especiales, de gran valor e identificables,
existen normas de transferencia y registro de propiedad similares a las que valen para los inmuebles.
3) La presuncin de la propiedad en el Cdigo Civil. Ubicacin metodolgica. Anlisis del a.2412:
fundamentos, condiciones de aplicacin, extensin. El Cdigo Civil y los cdigos rurales (En nuestro
Cdigo el principio posesin vale titulo est consagrado en el a.2412 que textualmente dice: la posesin de
buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el
poder de repeler cualquiera accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida. An
asumiendo que el fundamento de esta presuncin es una circunstancia de carcter prctico, como lo es el
sealado propsito de dar fluidez y seguridad al trfico comercial, cabe indagar acerca de su fundamento
jurdico, de su naturaleza jurdica. Sobre el punto existen tres teoras a saber: a) La presuncin es una
prescripcin adquisitiva instantnea: esta tesis nace como consecuencia de que en el cdigo francs el
principio posesin vale ttulo es tratado en el captulo de la Prescripcin. Sin embargo, mas all de esa
circunstancia, la teora no tiene fundamento y hasta es contradictoria en s misma pues la prescripcin, por
definicin, nunca es instantnea. Los propios franceses rechazan hoy unnimemente esta tesis, admitiendo
que el principio est descolocado en su cdigo y que es mas propio incluirlo, como hace nuestro cdigo, en el
captulo de los efectos de la posesin, b) La presuncin es un modo de adquisicin legal de la propiedad, es
decir, es la ley la que hace propietario al poseedor de buena fe. Esta tesis es en general muy aceptada, sobre
todo entre los iuspositivistas, aunque algunos, como Salvat, no se consideran satisfechos con ella, c) La
presuncin es solo eso, una presuncin de propiedad. Bibiloni, Salvat y los dems que adhieren a esta
teora coinciden en sealar que es lgico presumir propiedad si se parte del supuesto de que todos son, en
principio, propietarios de lo que poseen. Sin embargo no estn de acuerdo en cuanto a qu tipo de presuncin
es: para algunos es iuris tantum (vale mientras no se pruebe lo contrario) y para otros es iuris et de iure (no
admite prueba en contrario, aunque cabe probar la mala fe del poseedor o que la cosa poseda es robada o
perdida). Aunque la mayora de la doctrina se inclina por esta segunda idea, la jurisprudencia ha fallado
sosteniendo la primera, esto es que se trata de una presuncin iuris tantum, con lo que la polmica en cuanto
a las condiciones de aplicacin del a.2412 sigue irresuelta. En cuanto a la extensin del principio, ya se dijo
que l vale, en principio, para toda cosa mueble, sin perjuicio del rgimen especial que admiten los
automotores, los grandes buques y las aeronaves. A ello cabe agregar: a) Que el principio no puede ser
invocado respecto de las cosas muebles del Estado, b) Que originalmente tambin vala para los muebles
semovientes, es decir para los animales (que son capaces de moverse por s mismos), no obstante lo cual las
provincias sancionaron cdigos rurales estableciendo propiedad en base a un sistema de marcas y seales
hechas en los animales. Aunque es un sistema prctico, es inconstitucional que las provincias legislen sobre
l, pues compete exclusivamente a la Nacin legislar en materia de derechos reales. De cualquier manera,
con la sancin en 1978 de la Ley Nacional 22.939 de Marcas y Seales el problema jurdico y prctico fue
resuelto, quedando establecido para los semovientes un rgimen especial en el que no cabe, a priori, la
presuncin: la propiedad del ganado mayor se prueba con la marca que se le hace en el cuero y que est
registrada; la del ganado menor con seales hechas en las orejas que tambin estn registradas; la de los
animales de raza y con pedigree, inscribindolos en los registros del Jockey Club o la Sociedad Rural.
4) Obligaciones y derechos inherentes a la posesin. Concepto. Examen (Otro de los efectos de la
posesin, es que ella supone para el poseedor, una serie de derechos y obligaciones. Algunas de estas
obligaciones y derechos emanan del objeto mismo que se posee (son las ya vistas obligaciones propter rem o
ambulatorias) y otras emanan del sujeto que posee. Respecto de las primeras cabe decir que el a.2416
establece que son obligaciones inherentes a la posesin, las concernientes a los bienes, y que no gravan a
una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada y el
a.2420 dice que son derechos inherentes a la posesin, sean reales o personales, los que no competen a una
o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada. De ambos
textos surge claro que el sujeto es indeterminado y que lo que sustenta la obligacin o el derecho es el objeto
que se posee. Este objeto puede ser mueble o inmueble, por lo que el cdigo hace la distincin estableciendo:
a) Si la cosa es mueble es obligacin del poseedor exhibirla ante el juez segn lo establezcan las leyes de
procedimientos, cuando fuese pedida por otro que tenga un inters en la cosa fundado sobre un derecho
(a.2417). Este deber de exhibicin judicial existe desde los romanos y apunta a que el reclamante pueda ver
la cosa, conocer su estado y, eventualmente, pedir medidas conservatorias sobre ella. El cdigo no establece
lmites en el concepto de mueble, razn por la cual se consideran comprendidas las cosas muebles por
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representacin, es decir, los ttulos que tengan por objeto la adquisicin de derechos reales o personales sobre
cosas muebles, b) Si la cosa es inmueble es obligacin del poseedor respetar las restricciones impuestas al
dominio, tales como las obligaciones para con sus vecinos o terceros (a.2418), las servidumbres pasivas, la
hipoteca, la restitucin de la cosa (cuando el poseedor fuese acreedor anticresista) y las cargas de dar, hacer
o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor (a.2419). En correspondencia con la
obligacin de permitir el goce de las servidumbres pasivas que pudieran recaer sobre el predio, se reconoce al
poseedor el derecho a gozar de las servidumbres activas que pudieran caberle al predio (a.2421).
5) Obligaciones y Derechos del poseedor de buena y mala fe: a) Precio de la cosa, b) Frutos, c)
Productos, d) Gastos y mejoras, e) Destruccin y deterioros. Disposicin de cosas muebles (Con
relacin al sujeto de la posesin aparecen tambin obligaciones y derechos emanados del hecho posesorio,
que pueden ser analizados distinguiendo entre el poseedor de buena fe y el de mala fe. As cabe decir: 1)
Sobre el precio de la cosa: en principio si el poseedor compr la cosa a quien no era propietario creyendo de
buena fe que lo era, y luego perdi el juicio reivindicatorio contra el verdadero propietario, no tiene derecho a
reclamarle a ste indemnizacin por lo que pag (a.2422), mucho menos si compr de mala fe. Sin embargo el
mismo artculo en su segunda parte admite este derecho respecto del poseedor de buena fe, cuando la
recuperacin de la cosa por el verdadero propietario ha sido posible por causa de la compra fallida que hizo
el poseedor. En tal caso ste puede reclamar al propietario que recuper la cosa la restitucin del precio que
pag o de una proporcin de l, 2) Sobre los frutos: si el poseedor es de buena fe tiene derecho a quedarse
con los frutos ya percibidos hasta el momento en que cesa de poseer o cesa su buena fe (a.2423). Esto se
refiere a los frutos naturales (los que surgen por la sola accin de la naturaleza), a los industriales (los que se
dan por la accin mancomunada de la naturaleza y el hombre) y a los civiles (a las rentas). El precepto se
fundamenta en que no sera lgico que el verdadero propietario se enriqueciera a costa del poseedor si ha
abandonado el inmueble y ni siquiera se molest en reivindicarlo. Cabe aclarar que el derecho solo le cabe al
poseedor de buena fe mientras sta dure, y que no alcanza a los productos pendientes, agotndose slo en
los ya percibidos, 3) Sobre los productos: a diferencia de los frutos, cuya separacin del inmueble matriz no
afecta a ste, los productos extrados del inmueble (ej. minerales) s menoscaban al inmueble. Por esta razn
el Cdigo, con acertado criterio, establece en el a.2429 que los productos extrados por el poseedor, sea de
buena o mala fe, deben ser restituidos al verdadero propietario que reivindic el inmueble, 4) Sobre los
gastos y mejoras: si el poseedor lo fue de buena fe tiene derecho a que se le restituyan los gastos necesarios
y mejoras tiles en que hubiera incurrido mientras dur su posesin. Entindese por necesario todo gasto
inevitable en relacin al inmueble, tal como el pago de impuestos, y por til todo gasto que hubiera
contribuido a la conservacin del inmueble, incluida la cultura para obtencin de frutos an pendientes de
percepcin. En cuanto a los gastos en que hubiere incurrido para realizar mejoras no necesarias o de puro
lujo, el poseedor (an el de buena fe) no tiene derecho a reintegro, mas puede retirar las mejoras hechas en la
medida que ello sea posible y no afecte al inmueble. El derecho a reintegro le cabe solo al poseedor de buena
fe, y no cabe compensar los gastos efectuados con los frutos percibidos. Para lograr el reintegro de gastos el
poseedor de buena fe puede incluso valerse del derecho de retencin, esto es, no devolver la cosa que el
propietario ha reivindicado mientras ste no pague las mejoras. El Cdigo establece que el poseedor de mala
fe tambin tiene derecho a que se le reintegren los gastos necesarios y tiles en que hubiera incurrido, y
tambin tiene derecho de retencin. Sin embargo sobre la retencin no hay acuerdo, habindose pronunciado
la doctrina y la jurisprudencia por negarle tal derecho al poseedor de mala fe.

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BOLILLA VIII
1) El fundamento de la proteccin posesoria. Anlisis de las diversas teoras: I) Relativas a) De la
interdiccin de la violencia, b) De Thibaut, c) De la prerrogativa de la prohibidad, d) De la proteccin
de la propiedad, II) Absolutas (Partiendo del hecho concreto e indiscutido de que la ley protege la posesin,
la doctrina se introduce en la indagacin de los fundamentos de tal proteccin. Puesto que lo hace sin haber
resuelto previamente la cuestin de la naturaleza de la posesin, las teoras acerca del fundamento de la
proteccin posesoria resultan ser muchas y muy variadas. Yhering las analiz a todas y las clasific en
relativas y absolutas, formulando la crtica de cada una y dando la suya propia. Siguiendo al citado jurista
cabe considerar: 1) Teoras relativas: son llamadas as porque fundamentan la proteccin posesoria, no en la
posesin en s misma, sino en instituciones y elementos ajenos a ella (aunque vinculados a ella). Tales son:
a) La Teora de la interdiccin de la violencia (Savigny): dice que, aunque la posesin no es un derecho, hay
que proteger al que posee de aqul que con violencia pretende desposeerlo y/o lo consigue, pues se trata de
proteger a la persona que posee y no a la posesin en s. Una variante de esta teora es la que afirma que se
trata de proteger el orden pblico combatiendo la violencia que ejercen los que pretenden despojar a quien
posee. Yhering rechaza esta teora porque ella niega que la posesin sea un derecho y como tal susceptible
de proteccin legal por s misma, b) La Teora de la preponderancia de derechos (Thibaut): dice que la
posesin es un hecho que se funda en un derecho, y por ende cabe protegerla, sin perjuicio de admitir luego
la existencia de un derecho preponderante sobre aquel en que se funda la posesin. Yhering critica esta
teora porque, exponiendo la posesin como un hecho, no explica porqu ha de ser necesaria la comparacin
de derechos fundantes para hacerla cesar, c) La Teora de la prerrogativa de prohibidad (Roder): dice que la
posesin es un hecho que, a priori, cabe suponer fundado en un derecho, por lo cual proteger la posesin es
proteger ese derecho, sin perjuicio de que luego se establezca que tal derecho no existe. Esta teora, similar a
la anterior, es criticada por Yhering porque de ella resulta que no solo el que posee tendra un derecho sino
tambin el que pretende poseer, no obstante lo cual a ste no se le otorga proteccin a priori, d) La Teora de
la proteccin de la propiedad: dice que la propiedad empieza por la posesin y por ende, protegiendo a sta
se protege a la propiedad. Yhering se inclina por esta teora, aunque en sentido estricto la reformula pues,
segn l entiende, la posesin es complemento necesario de la propiedad, es la manifestacin de la
propiedad y por ende cabe protegerla. Yhering dice que aunque propiedad y posesin son institutos
diferentes no cabe separarlos drsticamente (critica a Ulpiano que lleg a sostener que la propiedad nada
tiene en comn con la posesin) sino que cabe tratar la posesin mirando a la propiedad y de ello surge la
necesidad de proteger la posesin. Yhering admite que este criterio genrico de proteccin legal de la
posesin puede favorecer a ladrones y usurpadores, pero dice que eso, a lo que llama el fin no querido de la
ley, es inevitable a priori pero corregible a posteriori, 2) Teoras absolutas: son llamadas as porque
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fundamentan la proteccin posesoria en la posesin en s misma y no en institutos conexos con ella. Tales
son: a) La Teora de la posesin como encarnacin de la voluntad (Puchta): dice que la posesin es voluntad
realizada y por ende proteger la posesin es proteger la voluntad, que es lo mismo que proteger a la persona.
Yhering critica esta teora por inconsistente, pues la voluntad es un hecho interno y no es exclusivo del que
posee sino que tambin cabe en el que quiere poseer, que no tiene proteccin a priori, b) La Teora de la
posesin como medio de satisfaccin de necesidades humanas (Stahl): dice que la posesin es el modo
natural de satisfacer las necesidades humanas y por ello merece la proteccin de la ley, distinta de la
proteccin que sta da a la propiedad. Yhering dice que esta teora no es tan alejada de la verdad, pero
critica la diferenciacin excesiva que hace entre posesin y propiedad. En resumen, todas las teoras son
erradas o insuficientes, como lo ha demostrado Yhering. Incluso la del propio Yhering es rebatible, pues no
da una respuesta suficiente al hecho de que la proteccin de la posesin puede comenzar favoreciendo a
ladrones y usurpadores.
2) Antecedentes histricos de la proteccin posesoria. Legislacin comparada. Anteproyecto y
proyecto de reforma (La proteccin posesoria encuentra antecedentes remotos en el Derecho Romano
antiguo, en el cual surgi el interdicto como primer modo de proteger al poseedor. Consista en una orden
emanada del pretor tendiente a reafirmar la justicia de una posesin existente (interdicto para retener la
posesin) o a reparar la injusticia de una desposesin violenta o clandestina (interdicto para recuperar la
posesin). Luego surgi un interdicto para alcanzar la posesin a que se tena derecho por haber adquirido el
inmueble. Hasta los tiempos de Justiniano los interdictos no sufrieron mayores variantes, aunque se comenz
a diferenciar la instancia procesal (el interdicto propiamente dicho, que fijaba posicin sumariamente sin
resolver la cuestin de fondo sobre a quin corresponda el derecho de poseer), de la accin de fondo (la
accin posesoria, que apuntaba a establecer quin posea y si lo haca con sustento en un derecho). El
oscurantismo jurdico de la Edad Media dio lugar a la aparicin de numerosas y muy variadas figuras
protectoras de la posesin nacidas de la mezcla del Derecho Romano y el Derecho Germano. En la
modernidad el Derecho Romano resurgi pero admitiendo la influencia del Derecho Germano, lo que dio lugar
a la existencia simultnea de interdictos posesorios y acciones posesorias, admitindose tambin el derecho
del poseedor a defender su posesin por si mismo. En materia de legislacin comparada cabe citar: a) El
derecho francs, que es de base romana pero con una importante influencia germana, la posesin se protege
con interdictos y acciones, que sirven tanto para retener, como para recuperar o adquirir, b) El derecho
italiano, mas puramente romanista que el francs, incluye tambin figuras de corte procesal (interdictos) y
acciones de fondo, tales como el petitorio, c) El derecho alemn, tambin influenciado principalmente por el
romanismo, admite tanto los interdictos procesales para recuperar la posesin como las acciones sumarias y
ordinarias para mantener o adquirir la posesin, d) En el derecho espaol se dio una mezcla romana y
visigoda, no obstante lo cual las figuras de proteccin posesoria son bsicamente las mismas que en el resto
de los pases de base romanista.
3) La proteccin posesoria en la legislacin argentina. Nociones generales. Posesorio y petitorio (En
el derecho argentino considerado globalmente, la proteccin posesoria tiene cabida en varias leyes: a) El
Cdigo Civil establece acciones de fondo, posesorias o especiales, en un Ttulo llamado De las acciones
posesorias. Tambin admite, en el mismo Ttulo, la defensa propia extrajudicial ejercida por el poseedor
atacado en su posesin, b) Los cdigos Penal, Comercial y de Minera tambin protegen la posesin, sea
sancionando al que la ataca o habilitando acciones a favor del poseedor, c) Los cdigos procesales, nacional
y provinciales, dan proteccin al poseedor por va de interdictos posesorios, que varan segn la ley que se
considere pero que bsicamente son cuatro: de adquirir la posesin (cuando se ha comprado un inmueble y
no se ha entrado en posesin de l); de mantener la posesin o tenencia (cuando la posesin o la tenencia es
turbada por la accin de terceros); de recobrar la posesin o tenencia (cuando ha habido desposesin por
vas violentas o clandestinas); de obra nueva (cuando la ejecucin de obras nuevas afecta al inmueble que se
posee). Los interdictos no son acciones en s mismos y se limitan a fijar el estado de cosas que debe existir en
un momento dado. Por tratarse de una materia procesal no se profundiza en su anlisis. En cuanto a las
acciones posesorias contempladas en el Cdigo Civil, no hay acuerdo doctrinario sobre su precisa distincin
con los interdictos, ni tampoco sobre cules y cuntas son exactamente. Sobre esto se vuelve en el punto
siguiente, cabiendo analizar por ahora las diferencias y los vnculos que existen entre las acciones
posesorias (que dan lugar a un juicio llamado posesorio) y las acciones reales (que dan lugar a un juicio
llamado petitorio). Ante todo cabe sealar que en el posesorio se trata de la posesin, mas precisamente del
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derecho a la posesin o ius possessionis, mientras que en el petitorio se trata de la propiedad o mas bien del
derecho de poseer o ius possidendi. As las cosas, quien es a la vez poseedor y propietario, es decir quien
tiene sobre s el ius possessionis y el ius possidendi, puede optar por cualquiera de las dos vas, la posesoria
o la real, pero no puede acumularlas. Esto significa que si opt por el petitorio y fue vencido no puede luego
plantear el posesorio, pero en cambio vale la inversa: si opt por el posesorio y fue vencido, puede luego
intentar el petitorio. Este principio, que se llama De la no acumulacin de acciones, tiene una explicacin
lgica: en el petitorio se apuesta a todo o nada: si se gana se obtiene el derecho de poseer (el ttulo de
propietario) y la posesin; si se pierde ya no solo no se es propietario sino que se deja de ser poseedor, pues
debe pasar a serlo el que fue declarado propietario en la sentencia. Consecuentemente, al perder el petitorio
ya no queda elemento alguno para plantear el posesorio (ya no se es ni siquiera poseedor). En cambio, si
antes de plantear el petitorio se plantea un posesorio la apuesta es mas medida: se apunta a consolidar la
posesin que se ya se tiene y que otro est perturbando, sin entrar a considerar si se posee con o sin derecho
de poseer. Consecuentemente, si se pierde, solo se pierde la posesin y queda todava la posibilidad de
discutir el derecho a poseer por va de un petitorio. Este principio est consagrado en el a.2482 que dice el
que tuviere derecho de poseer y fuere turbado o despojado en su posesin, puede intentar la accin real que
le competa, o servirse de las acciones posesorias, pero no podr acumular el petitorio y el posesorio. Si
intentase accin real, perder el derecho a intentar las acciones posesorias; pero si usase de las acciones
posesorias, podr usar despus de la accin real. La distincin entre ambas acciones es marcada, al punto
que en una accin posesoria no tiene valor probatorio el ttulo de propiedad (a.2472), pues no se est
discutiendo quin es el propietario sino quin es el poseedor. Solo excepcionalmente, cuando hay dudas
sobre el ltimo estado de la posesin y no se las puede resolver por otros medios de prueba, cobra valor la
cuestin de quien tiene mejor derecho de poseer (a.2471). Ahora bien, si el accionante opt por iniciar un
posesorio reservndose el derecho de plantear luego un petitorio, no podr iniciar ste mientras el posesorio
no concluya (a.2484). Mas an, el a.2486 dispone que el vencido en el posesorio no podr iniciar el petitorio
sino despus de haber satisfecho totalmente las condenaciones pronunciadas contra l. Si a pesar de la
expresa prohibicin legal se iniciara petitorio habiendo un posesorio en proceso, una vez advertido esto el
posesorio debe suspenderse (y tambin su sentencia si ya la tuviera), prevaleciendo en definitiva la
sentencia que se dicte en el petitorio. Sin que ello signifique acumular acciones el juez del petitorio puede
dictar medidas precautorias tendientes a la guarda y conservacin de la cosa litigiosa. Por ltimo cabe decir
que, si el petitorio se plantea despus del posesorio, la sentencia que se haya dictado en ste ltimo no tiene
influencia sobre el resultado del petitorio, pues en ste se discute la propiedad, independientemente de la
posesin.
4) La regulacin del Cdigo Civil: a) La posesin y las vas privadas. La defensa extrajudicial, b) Las
acciones posesorias. Su nmero. Controversias. Requisitos generales. Los interdictos posesorios y
las acciones posesorias. Discusin doctrinaria al respecto. Sus soluciones (La regulacin de las
acciones posesorias en el CC comienza con el a.2468, que establece que un ttulo vlido no da sino un
derecho a la posesin de la cosa, y no la posesin misma. El que no tiene sino un derecho a la posesin no
puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa: debe demandarla por las vas legales. Este
artculo, fundante de las acciones posesorias, se complementa con el siguiente, a.2469 reformado por la Ley
17.711, que dice que la posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas
arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendr accin judicial para ser mantenido en ellas, la que
tramitar sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales. A continuacin el a.2470 alude a
la proteccin por va privada o extrajudicial, con lo que finalmente resulta que el CC admite dos vas de
proteccin de la posesin: 1) La va privada o extrajudicial: el a.2470 establece que el hecho de la posesin
da el derecho de protegerse en la posesin propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza
suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde; y el que fuese desposedo
podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los lmites de la propia
defensa. De ello resulta que el CC admite la defensa por mano propia tanto ante la mera turbacin de la
posesin como ante la efectiva desposesin, aunque en este ltimo caso exige que la defensa se ejerza de
inmediato. Asimismo impone lmites de razonabilidad en el empleo de la fuerza repulsora. Conforme a la
letra del artculo y considerando los dos artculos anteriores, queda claro que la va extrajudicial es
excepcional y que lo normal es recurrir a las vas judiciales, sea para obtener la posesin a que se tiene
derecho, sea para mantenerla, o para recobrarla cuando se la ha perdido, 2) La va judicial o accin
posesoria: como ya se anticip, en torno a las acciones posesorias establecidas en el CC existen dos
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controversias: a) Qu relacin tienen ellas con los interdictos posesorios: hay quienes sostienen la tesis
unitaria (Salvat, Legn), segn la cual los interdictos procesales son solo la reglamentacin prctica de las
acciones posesorias establecidas en el Cdigo Civil, con lo que resulta que interdictos y acciones constituyen
una sola institucin. Otros sostienen la tesis dualista (Lafaille), segn la cual los interdictos posesorios son
instituciones autnomas e independientes de las acciones posesorias. Aunque la polmica no est
totalmente resuelta pues la jurisprudencia se ha pronunciado tanto en un sentido como en otro, la reforma
dispuesta por Ley 17.711 parece haber dejado claro que los interdictos existen a la par de las acciones y con
autonoma respecto de ellos, b) Cuntas y cules son las acciones posesorias: para Lafaille, Salvat y otros
las acciones posesorias son tres (de despojo, de mantener, y de recobrar la posesin); para Bibiloni y otros
son dos (de mantener y de recobrar la posesin), pues la accin de despojo no sera una accin estrictamente
judicial ni autnoma, sino una accin policial que es parte o etapa de la accin de recobrar; para Segovia,
Legn y otros solo hay una accin posesoria (de mantener la posesin), pues cualquier accin que se inicie
sin tener la posesin no es posesoria en sentido estricto. Esta ltima tesis, basada en el confuso texto del
a.2487 original, fue muy discutida y qued definitivamente rebatida con el nuevo texto del artculo citado,
que desde la reforma de la Ley 17.711 expresa que las acciones posesorias tienen por objeto obtener la
restitucin o manutencin de la cosa. En cuanto a la tesis intermedia, basada en una particular
interpretacin del a.2492 que pretende que la accin de despojo es una etapa de la accin de recobrar,
tambin ha sido rebatida por la doctrina y por la reforma dispuesta por la Ley 17.711. En particular la
desecha el nuevo texto del a.2490 que establece que corresponde la accin de despojo a todo poseedor o
tenedor, aun vicioso, sin obligacin de producir ttulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices,
aunque fuere dueo del bien.... Finalmente, sobre la tesis que distingue tres acciones diferentes, es la que
ha prevalecido en la doctrina y se ha impuesto con la reforma, aunque considerando que la accin de despojo
es mas bien policial que judicial. En consecuencia cabe resumir diciendo que el CC en su redaccin actual,
reconoce dos acciones posesorias de instancia judicial (la de mantener y la de restituir), y una tercera accin
de instancia policial (la de despojo). Sin perjuicio de las particularidades de cada una de estas acciones, hay
requisitos que son comunes a todas ellas: a) En lo que respecta a la forma de tramitar una accin posesoria o
un interdicto: el a. 2501 establece que las acciones posesorias sern juzgadas sumariamente y en la forma
que prescriban las leyes de los procedimientos judiciales, lo que indica que, salvo su carcter de accin
sumaria, la forma de tramitacin debe ser establecida en los cdigos de procedimientos nacional y
provinciales. En particular el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, dispone que el accionante puede
deducir accin posesoria o interdicto a su eleccin, pero una vez elegido cualquiera de ellos y resuelto
desfavorablemente no puede iniciar el que descart, quedndole solo la va de una accin real (petitorio) si
tiene ttulo de propiedad, b) Sobre las personas que pueden promover una accin posesoria o un interdicto:
puede hacerlo el propietario que no posee (para obtener la posesin a que tiene derecho), el poseedor o el
mero tenedor (para mantener la posesin o para recobrarla si han sido despojados). El propietario tiene la
ventaja de que si la accin posesoria no prospera le queda la va de entablar una accin real. Hay
disidencias doctrinarias en cuanto a si los titulares de servidumbres activas pueden plantear accin
posesoria. En cambio no las hay respecto del derecho de un condmino a iniciar tales acciones sin el
concurso de los otros copropietarios y an contra ellos, pues tal derecho est expresamente reconocido en el
a.2489. Tampoco hay demasiadas controversias en cuanto a que los concesionarios de derechos de uso y
goce de inmuebles pblicos, no pueden plantear estas acciones contra la autoridad concedente que los priv
de su derecho, pero s contra terceros que no sean el concedente, c) Acerca de los bienes que pueden ser
objeto de accin posesoria o de interdicto: a partir de la reforma de la Ley 17.711 ha quedado claro que
pueden ser objeto de accin posesoria tanto los inmuebles como los muebles. Los inmuebles deben serlo por
su naturaleza, por accesin o por representacin y deben estar en el comercio, no cabiendo plantear accin
posesoria contra bienes del Estado. En cuanto a las cosas muebles, en ellas la posesin equivale a
propiedad por lo cual no cabran acciones posesorias sino acciones reales. Apartndose de ese principio
general el a.2488 reformado admite accin posesoria sobre cosa mueble, siempre que no se dirija contra el
sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas, d) Sobre el tiempo que debe tener la
posesin para que se admita la accin posesoria: el a.2473 dispone que el poseedor de la cosa no puede
entablar acciones posesorias, si su posesin no tuviere a lo menos, el tiempo de un ao.... Este principio
admite dos excepciones en las que cabe un plazo menor: cuando el actual poseedor une su tiempo de
posesin al tiempo que posey su predecesor, lo que se denomina accesin de posesiones (a.2474); cuando
la posesin an no anual es turbada por un tercero que no tiene ningn derecho de posesin (a.2477), e)
Acerca de las condiciones que debe reunir la posesin para dar lugar a accin posesoria: en primer lugar la
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posesin debe ser pblica (es decir no clandestina), segn aclara el a.2473. Tambin debe ser continua e
ininterrumpida, segn dispone el a.2481. Asimismo debe ser no precaria, no viciosa y no equvoca, segn
establece el a.2473. Por ltimo debe ser no violenta, tanto al adquirirse como mientras dure (a.2478), f) Sobre
la actitud con que se debe poseer para tener derecho a accin posesoria: el a.2473 establece que la buena fe
no es requerida para las acciones. Esto parece contradictorio pero en rigor es correcto pues la accin
posesoria tiene por objeto establecer el hecho posesorio en s y no juzgar sobre los derechos en que se funda,
g) Sobre los medios de prueba que debe aportar el accionante: si bien esta cuestin es mas bien materia
procesal, el CC dice entrelneas algunas cosas al respecto. As pues queda claro que corresponde al actor
probar la existencia de la posesin que invoca y tambin que ella se da bajo las condiciones que el CC
impone para que la accin prospere.
5) Anlisis en particular de los remedios protectores en el Cdigo Civil. El amparo posesorio en la
legislacin de la Provincia de Tucumn. Su regulacin y procedimiento (Habiendo establecido que los
remedios protectores que el CC concede son tres (dos acciones posesorias de instancia judicial (de mantener,
de restituir), y una accin posesoria de carcter policial (de despojo), se analiza a continuacin cada uno de
ellos por separado: 1) Accin de mantener en la posesin o de manutencin: el a.2495 dice que la accin de
manutencin en la posesin compete al poseedor de un inmueble, turbado en la posesin, con tal que sta no
sea viciosa respecto del demandado. De l se deduce que la accin tiene por objeto hacer cesar el hecho
perturbador. Como toda accin posesoria, la accin de mantener es sumaria, es decir de rpida resolucin.
La accin le compete al poseedor (siempre que su posesin rena los requisitos generales exigidos), aunque
tambin le compete al propietario poseedor, sea que posea por s o por tercero, y tambin al condmino. No le
compete, en cambio, al simple tenedor, sea locatario, comodatario o mero ocupante de tierra fiscal. La accin
cabe tanto respecto inmuebles como de muebles y debe dirigirse contra quien turbe la posesin, aunque ste
diga que obra por tercero. La accin no cabe si la posesin es viciosa respecto de que la turba. No puede
ejercerse contra actos turbadores realizados por la administracin estatal (salvo excepciones), menos contra
decisiones judiciales que turben la posesin, contra las cuales solo caben apelaciones. Para que la accin
prospere debe darse, adems de las condiciones sealadas, un efectivo y real hecho perturbador, consistente
en actos posesorios (realizados con animus dominis) no conformados por el poseedor. Adems el poseedor
turbado debe mantenerse en la posesin, pues si llega a perderla ya no cabe accin de manutencin sino de
despojo o de restitucin. Una variante de la accin mantener es la llamada accin de obra nueva,
establecida expresamente en el a.2499 reformado, que dice que habr turbacin de la posesin, cuando por
una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que
fueren, la posesin de ste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva.
Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes puede denunciar ese hecho al juez
a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares. La particularidad de esta variante es que el
hecho perturbador no acaece en el inmueble posedo sino en otro. En este caso la accin apunta a que las
obras se suspendan, al menos mientras dure el proceso, y a que se dicte sentencia ordenando su demolicin
o retiro. Sin embargo del segundo prrafo del artculo se deduce que tambin cabe plantear el interdicto para
obras ya terminadas que se tornan peligrosas (caso de una construccin antigua colindante que amenaza
con desplomarse sobre el inmueble del poseedor); 2) Accin de recobrar la posesin o de restitucin: cabe
para recobrar la posesin que se ha perdido, sea que se la haya perdido con violencia o de otro modo (ej.
clandestinamente), radicando en eso su diferencia principal con la accin de despojo ya que sta cabe slo
cuando ha mediado violencia en la desposesin. Como toda accin posesoria, la accin de recobrar es
sumaria, es decir de rpida resolucin La accin de restitucin le compete al poseedor anual desposedo, sea
que se trate de cosa mueble o inmueble. Tambin se le acuerda al propietario, al condmino, al concesionario
de dominios pblicos, al que ejerce derecho de retencin y a los cuasiposeedores (usufructuario, usuario,
titular de servidumbre real). No le cabe, en cambio, al locatario ni al constructor de obras. La accin se debe
ejercer contra el desposeedor, aunque ste diga que acta por tercero. No puede ejercerse contra
desposesiones realizadas por la administracin estatal (salvo excepciones), menos contra decisiones
judiciales que impongan desposesin, contra las cuales solo caben apelaciones. Por ltimo, para que la
accin prospere, debe haberse producido la desposesin, ya que si el accionante contina poseyendo, an
parcialmente, cabe plantear accin de manutencin, 3) Accin de despojo: como ya se dijo, se trata de una
accin especial que la doctrina califica como accin policial pues no excluye a otras que se pueden plantear
a posteriori. Como toda accin posesoria, la accin de despojo es sumaria, es decir de rpida resolucin. Se
concede para restituir en la posesin al que ha sido desposedo por medio de violencia o clandestinamente.
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Del a.2490 se deduce que estn facultados para plantear esta accin el poseedor (propietario o no) y el
tenedor, an los que posean o tengan con vicios, los cuales no estn obligados a producir ttulo alguno contra
el despojante violento, aunque ste sea el dueo del bien. La accin de despojo no requiere de posesin
anual y es ejercitable tambin por el titular de una servidumbre de acueducto que ha sido obstaculizada e
incluso por quin se encontraba en posesin de la cosa en legtimo ejercicio de un derecho de retencin.
Adems de las ya sealadas diferencias entre esta accin y la de restitucin, se seala que la accin de
despojo no es excluyente ni hace cosa juzgada en lo referido a la posesin, razn por la cual, si el accionante
es vencido, nada le impide plantear a continuacin una accin de restitucin. La accin cabe tanto respecto
de inmuebles como de muebles y se debe dirigir contra el despojante violento y/o sus cmplices. No cabe
ejercerla contra actos de despojo promovidos por la administracin estatal (salvo excepciones) y menos an
contra despojos dispuestos por la autoridad judicial en cumplimiento de sentencia (por tal motivo no puede
plantearla un inquilino que es desalojado por orden judicial y mediando uso de la fuerza pblica en el
desalojo). Para que la accin prospere se debe haber hecho efectiva la desposesin total y ello debe haber
ocurrido mediando violencia o clandestinidad. El plazo para plantear la accin es de un ao contado desde
que el despojo tuvo lugar o desde que el despojado pudo tomar conocimiento de ello. En el juicio el accionante
debe probar que posea, que fue despojado y cundo fue despojado. La sentencia, adems de imponer al
despojante la obligacin de restituir la cosa al accionante, debe imponerle una indemnizacin por el dao
que caus el despojo y el pago de las costas. Cabe sealar, por ltimo, que la accin de despojo tambin
cabe cuando un tercero construye obras nuevas en el terreno que se posee o bien cuando destruye obras que
en l existen.

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BOLILLA IX
1) Dominio: concepto. Fundamentacin filosfica y evolucin histrica. Legislacin comparada.
Dominio y propiedad (El derecho de propiedad o de dominio es el derecho real por excelencia, el mas
abarcador derecho que pueda concebirse y a la vez el mas difcil de precisar en cuanto a sus alcances y
naturaleza. Aunque a priori podra ser definido como el poder o seoro que se ejerce sobre una cosa propia,
su exacta conceptuacin es, como lo dijimos, mucho mas compleja que eso. A ello cabe agregar que se trata
de un concepto que ha ido cambiando a lo largo de la historia y que no termina de encontrar su punto justo.
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Pretender explicar los orgenes del dominio significa salirse de la historia e introducirse en la mera
especulacin, pues el dominio es tan antiguo como el hombre y sus orgenes son tan oscuros como los del
hombre mismo. Admitiendo esto cabe imaginar que el dominio evolucion desde formas que primero fueron
colectivas, para hacerse luego familiares y desembocar finalmente en el dominio individual, que aparece ya
consagrado expresamente en la Ley de las XII Tablas de la Roma antigua. En la legislacin romana antigua
solo se admita una forma de dominio, la propiedad quiritaria, accesible slo a los ciudadanos romanos y
respecto de fundos itlicos transmitidos de modos solemnes. Mas tarde los pretores admitieron otra forma, la
propiedad bonitaria, aplicable a extranjeros, sobre fundos no itlicos y transmitidos por modos no solemnes
(en particular por la traditio). Con el tiempo esta distincin entre dos clases de propiedad fue desapareciendo
y ya en tiempos de Justiniano se reconoca una sola forma de propiedad individual, llamada propietas o
dominium. Las invasiones brbaras ocurridas a partir del siglo V implicaron un retroceso en materia de
derecho y cobr auge la llamada propiedad alodial, caracterizada por ser absoluta e inmune a todo tipo de
gravmenes. Desde ella se gest la propiedad feudal, caracterizada por concentrarse en unos pocos
individuos, los seores feudales, los cuales, debido a la gran extensin de sus propiedades, recurran a
campesinos o vasallos para que explotaran la tierra, dndoles a cambio proteccin. Surgi as una nueva
distincin entre la propiedad directa, ejercida por los dueos de la tierra que no la explotaban pero gozaban
de sus frutos y la propiedad til, ejercida por los campesinos que explotaban la tierra pero reciban escasos
beneficios con ello. Esto fue generando un desequilibrio social que se fue acentuando hasta hacerse
insostenible, estallando en 1789 la Revolucin Francesa, que implic un drstico cambio en el concepto de
propiedad. Los antiguos terratenientes feudales renunciaron a sus derechos pretendidamente perpetuos
sobre las tierras y stas fueron entregadas en propiedad al campesinado que las explotaban. Para asegurar
la perpetuidad del nuevo rgimen, de corte liberal, se estableci como un Derecho Universal del Hombre el
derecho a la propiedad individual. Sin embargo de a poco se fue produciendo un nuevo proceso de
reconcentracin que se vio favorecido por el carcter absoluto que se otorg a la propiedad individual y por la
explosin de la Revolucin Industrial. Los desequilibrios sociales volvieron a recrudecer y ello dio lugar a que,
a partir de mediados del siglo XIX, surgieran corrientes de pensamiento que abogaban por un concepto mas
social de la propiedad, surgiendo incluso una corriente extrema, el marxismo, que propona la desaparicin
de la propiedad individual y la implantacin de un rgimen comunista de propiedad colectiva. Desde
principios del siglo XX el marxismo se implant en muchos pases (particularmente en Rusia), pero no resolvi
el problema social, pues a la par de dar surgimiento a una clase dominante de funcionarios estatales que
disponan de la riqueza a su exclusiva voluntad, motiv un paulatino estancamiento en la produccin por la
falta de incentivo. En paralelo con esta posicin extrema haban surgido, desde fines del siglo XIX, corrientes
de pensamiento que proponan el mantenimiento de la propiedad privada pero imponindole restricciones de
ejercicio en bien de la sociedad. En este sentido fue importantsima la doctrina de la Iglesia Catlica, que a
travs de Encclicas fue estableciendo a lo largo del siglo XX pautas respecto de la propiedad, sosteniendo el
derecho de todo hombre a ser propietario y la obligacin de todo propietario de ejercer su dominio con sentido
social. Este es el concepto de propiedad que prevalece en la actualidad, es decir, el que sostiene la vigencia
de la propiedad privada a la vez que reconoce lmites sociales en su ejercicio. La breve resea histrica que
se acaba de hacer sirve para poner de manifiesto lo cambiante y oscuro que es el concepto de propiedad. Tan
oscuro resulta que la doctrina ni siquiera est de acuerdo en cuanto al nombre que le cabe a tal derecho: para
unos debe llamarse dominio, para otros debe llamarse propiedad, para otros es indistinto pues ambos
trminos son equivalentes. Tampoco hay acuerdo en cuanto a su extensin, por cuanto en principio se trata
de un derecho real, es decir de un derecho sobre cosas, pero en la prctica la expresin propiedad tambin se
aplica para referirse a los derechos, con lo que es posible ser propietario de un derecho. El trmino dominio,
en cambio, parece mas circunscrito a las cosas, mas precisamente a las cosas inmuebles. Sin embargo
tambin se emplea para aludir a otras situaciones que no son exactamente de poder o seoro sobre una
cosa, como ocurre con la expresin dominio eminente, que alude al alcance territorial del poder del Estado,
o con la expresin dominio internacional que alude a las relaciones de soberana entre los Estados. Otro
tanto ocurre con el llamado dominio pblico, el cual cabe respecto de los bienes que son propiedad del
Estado, pero que segn algunos tratadistas no alude a derecho de propiedad en sentido estricto. Igualmente
compleja es la caracterizacin de ciertos tipos de propiedad, como es el caso de la propiedad intelectual o del
bien de familia.
2) Naturaleza del dominio: teoras de la funcin y del derecho subjetivo. Caracteres. Contenido.
Clases (Desde los tiempos del racionalismo liberal se ha sostenido que la propiedad es un derecho inherente
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al ser humano, pues el hombre, como todo ser viviente, necesita de las cosas para sobrevivir y desarrollarse,
y satisface tales necesidades apropindose de las cosas, es decir hacindolas suyas. La propiedad resulta
ser as un derecho subjetivo, intrnseco del hombre individual, anterior a la ley e incluso superior a la ley que
solo se limita a reconocerla. Sin que signifique contrariar esta visin individualista, hoy se entiende
mayoritariamente que si el hombre necesita de las cosas para sobrevivir, es lgico que todos los hombres
puedan acceder a ellas y servirse de ellas. De ello resulta que la propiedad es tambin una funcin social, un
medio para la supervivencia y el desarrollo de la comunidad humana, cuya regulacin compete a la ley por
va del otorgamiento de la propiedad privada pero imponindole lmites en funcin social. Sin entrar en
consideraciones sobre su naturaleza, el CC define el dominio en el a.2506 expresando que el dominio es el
derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona.
A continuacin, en el a.2507, hace una primera clasificacin cuando dice que el dominio se llama pleno o
perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no est gravada con ningn derecho real hacia otras personas. Se
llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una
condicin, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real,
como servidumbre, usufructo, etctera. Esta clasificacin hace aconsejable referirse separadamente a cada
clase de dominio: 1) El dominio pleno o perfecto tiene tres caracteres tpicos: a) Es absoluto, pues implica un
seoro absoluto sobre la cosa. Para resaltar el carcter absoluto del dominio, Vlez, que redact el CC en
tiempos de auge del liberalismo individualista, estableci en el a.2513 el derecho del propietario a
desnaturalizar la cosa, degradarla o destruirla. Esto era incompatible con la concepcin social que se tiene
actualmente de la propiedad, razn por la cual el a.2513 fue reformado establecindose que el propietario
tiene derecho a hacer un ejercicio regular de su derecho, b) Es exclusivo (a.2508), pues dos personas no
pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa. Esto sin perjuicio de admitirse el condominio (en
el mismo artculo) y aclarando el codificador en nota al pie que la exclusividad se establece sin perjuicio del
inters colectivo y general sobre el inters individual, c) Es perpetuo (a.2510) y subsiste independiente del
ejercicio que se pueda hacer de l. La propiedad, dice el a.2510, se conserva aunque su titular no ejerza
actos de propiedad, aunque no pueda ejercerlos y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella,
sin perjuicio de la prescripcin. El artculo debe leerse en un contexto de propiedad con funcin social, pues
de lo contrario se estara admitiendo que el propietario tiene derecho absoluto a no explotar su tierra
indefinidamente, perjudicando con ello a la comunidad que vive de los frutos y productos de la tierra. Como
puede advertirse, los tres caracteres del dominio pleno (absolutidad, perpetuidad, exclusividad) resultan en
realidad relativizadas por el sentido social que tiene la propiedad. En cuanto al contenido del dominio pleno,
desde el tiempo de los romanos se entiende que la propiedad de una cosa da a su titular tres facultades
bsicas a saber: el derecho de usarla (ius utendi), el de servirse de sus frutos (ius fruendi), y el de
consumirla o disponerla (ius abutendi o abusus). Algunos han traducido esta ltima expresin (abusus) como
abuso, entendiendo con ello que los romanos tenan una visin individualista y absoluta de la propiedad y
admitan que el titular abusara de ella. Sin embargo tal interpretacin es incorrecta, pues en el contexto en
que est puesta la expresin abusus significa consumo o consumir. En concreto ius abutendi significa derecho
de consumir la cosa (materialmente), y por extensin significa derecho de disponer de ella (jurdicamente),
sea dndola a otro en usufructo o sea enajenndola, 2) El dominio menos pleno o imperfecto es, por
exclusin, aqul en el que falta uno o mas de los caracteres que se han enumerado. El artculo 2507 parece
indicar que el dominio imperfecto solo cabe respecto de inmuebles, lo que ha merecido algunas crticas pues
las cosas muebles tambin pueden ser objeto de gravmenes, tal como la prenda o el usufructo. Mas an, en
las legislaciones modernas (suiza, alemana, inglesa, norteamericana) se tiende a distinguir entre propiedad
mueble y propiedad territorial. Conforme al a. 2661 hay tres tipos de dominio imperfecto que son el dominio
fiduciario, el dominio revocable y el dominio desmembrado. Sobre ellos se vuelve en el punto 5 de la presente
Bolilla.
3) Extensin del derecho: espacio areo, subsuelo, accesorios, producciones. Presunciones legales.
Garantas del dominio (El dominio de un inmueble se extiende, en teora, no solo a su superficie sino
tambin al espacio areo que se proyecta verticalmente desde la superficie hasta el infinito y al subsuelo que
se proyecta verticalmente desde la superficie hasta el centro de la Tierra. Eso, segn aclaramos, en la teora,
pues en la prctica nadie puede ejercer su dominio con tal extensin, ni hacia arriba ni hacia abajo, con lo
que el dominio resulta mas circunscrito. As surge del a.2518, el cual comienza estableciendo la extensin
vertical infinita del dominio, para luego admitir que el dominio puede no extenderse a las minas y tesoros que
se encuentren bajo el suelo, respecto de las cuales sern de aplicacin las leyes especiales que se dicten (ej.
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Cdigo de Minera, que establece un rgimen de dominio de las riquezas del subsuelo que depende del valor
pecuniario y estratgico de stas y no siempre toma en cuenta al titular de dominio de la superficie). Con
respecto al dominio areo el artculo establece algunas pautas respecto de la prohibicin de avanzar con
construcciones areas sobre la proyeccin de inmuebles vecinos, pero no impone ninguna limitacin concreta
con lo que resulta que el dominio areo se proyecta hasta el infinito. Sobre esto hay que advertir que el CC fue
redactado en tiempos en que la navegacin area recin comenzaba, por lo que resulta lgico que Vlez no la
tuviera en cuenta. En la actualidad, con la navegacin area desarrollada y difundida, nadie puede
pretender que una aeronave que circula a gran altura invade su dominio. En consonancia con esto los
cdigos aeronuticos establecen la libre navegacin del espacio areo sin mas limitaciones que las que
impone un trfico ordenado y dejando establecido que el espacio areo es un bien que hace a la soberana
del Estado y no es susceptible de dominio por los particulares mas all de la altura hasta la que
razonablemente es posible elevar las construcciones adheridas al suelo. En cuanto a los accesorios, como
principio general el a.2520 dispone que la propiedad de una cosa comprende simultneamente la de los
accesorios que se encuentran en ella, natural o artificialmente unidos. Esto, que se denomina propiedad por
accesin, cabe especficamente en un inmueble en el que todas las construcciones, plantaciones y obras
existentes en su superficie o su interior de un terreno, se presumen hechas por el propietario, y que a l le
pertenecen, sin perjuicio de prueba en contrario (a.2519). Igual criterio cabe respecto de los frutos y
productos que la cosa puede entregar, los cuales se presumen pertenecientes al propietario, salvo el caso en
que un tercero tenga derecho al goce de la cosa o servirse de sus frutos, como es el caso del poseedor de
buena fe. Para terminar el punto, y respecto de las garantas del dominio, mas precisamente de la propiedad
inmueble, cabe decir que el ordenamiento jurdico en general garantiza la propiedad, sea reconocindola
(a.14 de la Constitucin Nacional), sea declarndola inviolable (a.17 de la CN), o bien reglamentando su
ejercicio y estableciendo acciones en proteccin de la misma, como hacen los diferentes cdigos (Civil, Penal,
Comercial, de Minera, procesales, leyes especiales, etc.). Todo ello con la doble finalidad de proteger al
individuo y de proteger a la comunidad toda.
4) Expropiacin por causa de utilidad pblica. Concepto. Antecedentes histricos. Fundamento.
Naturaleza. Caracteres. Condiciones. Sujetos. Objeto. Procedimiento. Efecto. Rgimen jurdico en el
orden nacional y en el de la Provincia de Tucumn. La retrocesin. La expropiacin irregular.
Legislacin vigente (Establecido que la propiedad es a la vez un derecho individual y una funcin social, se
trata de encontrar el punto de equilibrio para que ambas facetas puedan coexistir armnicamente. Ese punto
es la expropiacin, institucin de muy antigua data (encuentra antecedentes en Roma y en otras
legislaciones antiguas), que apunta a permitir que el Estado cumpla la funcin social que le cabe sin
menoscabar los derechos de los propietarios individuales. La expropiacin consiste, conforme lo indica su
nombre, en ex propiar , es decir en hacer que una cosa deje de ser propiedad de un individuo y pase a
integrar el patrimonio del Estado. Diversas son las teoras que intentan explicar cul es el fundamento de la
expropiacin, algunas lo hacen sosteniendo que el derecho comunitario debe prevalecer sobre los derechos
individuales (lo cual es peligroso pues da pie al totalitarismo) y otras aluden a un cierto dominio eminente
en virtud del cual el Estado, haciendo uso de su imperio o soberana, puede expropiar para favorecer el bien
comn. La naturaleza jurdica del instituto tampoco est clara, pues mientras algunos entienden que se trata
de una compraventa (mas bien de una compraventa forzosa pues el vendedor no tiene la opcin de no
vender), para otros es una figura sui generis del derecho, propia del Derecho Pblico aunque con
repercusiones en el mbito privado. Lo cierto, mas all de polmicas iusfilosficas, es que son identificables
en la expropiacin los siguientes caracteres: a) Extrnsecamente la expropiacin supone una restriccin al
dominio, restriccin que es de carcter pblico y no privado, b) Intrnsecamente la expropiacin supone una
transmisin de dominio, a priori definitiva e irreversible, c) Accesoriamente implica la obligacin de
indemnizar antes del desapoderamiento, d) Accidentalmente supone la participacin de la justicia en la
fijacin del monto indemnizatorio. En cuanto a las condiciones que deben darse en la expropiacin ellas son
dos: 1) Se debe establecer previamente y por ley la utilidad pblica del bien que se va a expropiar, 2) Se
debe hacer efectiva la indemnizacin al expropiado antes de llevar a cabo el desapoderamiento. Estas
condiciones son imprescindibles y resultan de la doble funcin que le cabe a la propiedad, una individual y
otra social, resultando ste el nico modo de preservar ambas funciones. Si el Estado expropia sin cumplir
uno o ambos requisitos, ello no constituye una expropiacin en sentido estricto, sino que configura un
avasallamiento del individuo por parte del Estado, una lisa y llana confiscacin. En la expropiacin son
identificables dos sujetos: el expropiante (que es el Estado nacional, provincial o municipal, o sus organismos
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autrquicos e incluso empresas concesionarias del Estado cuando por ley han sido facultadas para actuar
como expropiantes) y el expropiado (que es un particular y nunca el Estado pues no cabe que ste se expropie
a s mismo). En cuanto al objeto, generalmente se expropian inmuebles, aunque nada impide que, en caso de
ser de utilidad pblica, se expropie una cosa mueble. Incluso son susceptibles de expropiarse ciertos
derechos, tales como los derechos intelectuales, esto es la propiedad sobre obras cientficas o inventos. En
nuestra legislacin el derecho de expropiar est establecido en la Constitucin Nacional, cuyo artculo 17,
luego de consagrar la inviolabilidad de la propiedad, establece que la expropiacin por causa de utilidad
pblica debe ser calificada por ley y previamente indemnizada. Desde tal punto de partida las leyes y
cdigos (Civil, de Minera) han regulado la expropiacin. El Cdigo Civil dispone en su a.1324 que nadie
puede ser obligado a vender, salvo cuando se encuentre en la necesidad jurdica de hacerlo, tal como ocurre
cuando se ha declarado la utilidad pblica de la cosa. Por su parte el a.2511 establece que nadie puede ser
privado de su propiedad sino por causa de utilidad pblica, previa desposesin y una justa indemnizacin.
No obstante esto, el mismo cdigo admite como excepcin la desposesin sin pago previo de la indemnizacin
cuando existan razones de urgencia que lo justifiquen y sin perjuicio de las responsabilidades que quepan
(a.2512). Junto a las disposiciones del CC, existe una Ley Nacional de Expropiacin, la Nro. 21.499, aplicable
cuando el sujeto expropiante fuera el Estado Nacional y el objeto de expropiacin estuviere en la Capital
Federal o en territorios nacionales. Dicha ley establece un procedimiento expropiatorio que consta de tres
fases: a) Calificacin de la utilidad pblica: la que debe establecerse por ley formal del Congreso,
entendindose que el concepto pblico no implica necesariamente que el bien deba pasar a dominio del
Estado, pudiendo pasar a manos de particulares siempre que se cumpla una finalidad social, b)
Determinacin legal de los bienes: la ley establece la obligacin de determinar con precisin cul bien se
expropia, aunque tambin se admite la declaracin genrica de utilidad pblica si se especifica con precisin
la obra a que sern destinados los terrenos: En este ltimo caso la individualizacin de los terrenos queda al
arbitrio del Poder Ejecutivo, el cual no podr apartarse de los lineamientos fijados por el Congreso, c)
Indemnizacin previa: es un requisito esencial de la expropiacin ya que su falta convertira a esta en una
confiscacin. La Constitucin establece que la indemnizacin, adems de ser previa al acto de ocupacin,
debe ser justa. Al respecto la ley de expropiacin dispone que ella debe comprender el valor objetivo del
bien expropiado y los daos que sean consecuencia directa del acto expropiatorio (gastos de mudanza, de
despido de empleados, honorarios del arquitecto si ya hubiera un proyecto contratado al disponerse la
expropiacin, etc.), incluyendo actualizacin monetaria e intereses si correspondieran. Consecuentemente, no
son indemnizables las ganancias hipotticas, ni el valor afectivo, ni el lucro cesante, ni el mayor valor
resultante de la obra que se vaya a construir. La indemnizacin debe pagarse en dinero efectivo, salvo que el
expropiado acepte el pago en otra especie. Si la fijacin de valores indemnizatorios no es litigiosa las partes
pueden resolver la expropiacin amigablemente en una instancia administrativa, de modo tal que el
expropiante paga la indemnizacin y toma posesin del inmueble, inscribindose la transferencia de domino
en el Registro Inmobiliario. Si las partes no se ponen de acuerdo en cuanto al monto indemnizatorio cabe la
intervencin de la justicia, la que asistida por un Tribunal de Tasaciones creado por la ley dicta sentencia
fijando el valor indemnizatorio justo. En el orden provincial el procedimiento expropiatorio est regido por
principios similares. Suele ocurrir que el Estado, tras declarar la utilidad pblica de un inmueble, no avanza
en el trmite expropiatorio, lo que da lugar a la llamada expropiacin inversa o irregular en la cual el
procedimiento se invierte pues es el expropiado el que demanda al expropiante, para que consume la
expropiacin que ha dispuesto al declarar la utilidad pblica y pague la indemnizacin que corresponde. Esta
va est expresamente prevista en la Ley 21.499 y se funda en que el propietario, a partir de la sola
declaracin de utilidad pblica, sufre una restriccin de su derecho, limitndose el uso y goce de la
propiedad y su libre disposicin. La ley enumera cuatro casos en que procede la expropiacin inversa: a)
Cuando existiendo la declaracin de utilidad pblica el Estado ocupa el terreno sin haber pagado la
indemnizacin, b) Cuando de la sola declaracin de utilidad pblica surja un evidente impedimento para
disponer de la propiedad, c) Cuando el Estado imponga al propietario una lesin indebida a su derecho de
uso y goce, d) Cuando el acto expropiatorio ya consumado afecte a otros inmuebles que constituyan una
unidad arquitectnica o funcional con el inmueble expropiado. Otra variante de la expropiacin es la
retrocesin, acto por el cual el expropiado reaquiere el dominio del bien a causa de que el mismo no ha sido
afectado al fin de utilidad pblica previsto en la ley respectiva. Para que proceda la retrocesin es menester
que la expropiacin de haya perfeccionado (que haya sido pagada y que se haya transferido el inmueble) y
que se d alguno de los dos casos siguientes: a) Que el Estado le d al inmueble un destino distinto del
previsto (ej.: expropi para construir un hospital y termin haciendo una plaza pblica), b) Que el Estado no le
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d al bien expropiado ninguna finalidad concreta. En cambio, no procede la retrocesin si el inmueble se

destina a un fin conexo, interdependiente o correlativo del especficamente previsto. El derecho de plantear la
retrocesin es facultativo del expropiado, quien, si decide plantearla, debe reintegrar al Estado la
indemnizacin recibida (y tambin el valor de las mejoras que el Estado hubiera incorporado al terreno si este
fuerza el caso). Finalmente cabe referirse al abandono de la expropiacin, que se configura cuando el Estado,
tras haber declarado la utilidad pblica, deja transcurrir cierto tiempo sin consumar el acto expropiatorio ni
realizar actos tendientes a la expropiacin. Al respecto la ley establece que se tendr por abandonada la
expropiacin si el expropiante no promueve el juicio expropiatorio dentro de los dos aos de la puesta en
vigencia de la ley para los terrenos individualizados, cinco aos para las terrenos comprendidos dentro de
una zona determinada y diez aos para los de enumeracin genrica (se exceptan de esta disposicin las
ordenanzas municipales sobre ochavas y retranqueos). Si bien se entiende que el abandono opera de pleno
derecho y el slo vencimiento del plazo impide consumar la expropiacin (salvo que se dicte una nueva ley o
se prorrogue la existente) el afectado puede pedir, para su mayor seguridad, que se declare judicialmente que
el abandono se ha configurado y que la ley que declar la utilidad pblica ya no es aplicable.
5) Dominio imperfecto. Casos: a) Dominio fiduciario, b) Dominio revocable. Casos de revocacin,
forma de producirse, efectos, c) Dominio desmembrado. Dominio directo y dominio til, d) Casos
especiales (Segn ya se anticip, el a.2661 enumera tres tipos de dominio imperfecto: a) El dominio
fiduciario: esta clase de dominio, establecida en el a.2.662, se adquiere en un fideicomiso singular, solo dura
hasta el cumplimiento de una condicin resolutoria o hasta el vencimiento de un plazo resolutivo y tiene por
efecto restituir la cosa a un tercero. El fideicomiso singular es un acto por el cual una persona pone una cosa
propia bajo dominio de otra persona de su confianza (llamada fideicomisario) imponindole la obligacin de
que, cumplida cierta condicin o al cabo de cierto tiempo, transfiera el dominio a un tercero beneficiario
(llamado fiduciario). Aunque muchos autores consideran a esta figura innecesaria pues para tales negocios
existira el mandato, lo cierto es que en el comercio y la industria el fideicomiso es una figura corriente, b) El
dominio revocable: aunque en principio el dominio es perpetuo e irrevocable, pues ser revocado en los
siguientes casos: 1) Por la sola voluntad del que lo ha transmitido, cuando tal supuesto ha sido previsto en el
ttulo de transmisin (a.2665), como ocurre en las donaciones entre esposos para producirse despus de su
muerte. Excepcionalmente la sola voluntad del transmitente no basta para que opere la revocacin,
requirindose sentencia judicial cuando se trata de una compraventa con pacto comisorio y las partes no
estn de acuerdo en la existencia de los hechos de que el mismo depende (a.2666), 2) Por causas resultantes
del ttulo, tales como la ocurrencia de una condicin resolutoria o el vencimiento de un plazo resolutivo
(a.2668). No debe confundirse la revocacin con la nulidad del acto transmisivo declarada por el juez, pues
en tal caso se entiende que nunca hubo transmisin de dominio y por ende no cabe revocar el dominio. En
cuanto a los efectos de la revocacin, ellos dependen del carcter de la cosa: si es mueble no tiene efecto
retroactivo ni afecta los derechos de terceros adquirentes de buena fe; si es inmueble tiene efecto retroactivo
(salvo que por ley o por acuerdo de partes se haya establecido lo contrario). An cabiendo retroactividad, los
actos de administracin que hubiera celebrado el revocado quedan firmes y deben ser respetados por el
revocante, c) El dominio desmembrado: tiene lugar cuando no hay absolutidad en el dominio, de modo que
terceros que no son propietarios de la cosa ejercen o pueden ejercer sobre ella algunos derechos. Son casos
de dominio desmembrado todos los derechos reales sobre cosa ajena (usufructo, uso y habitacin,
servidumbre, prenda, hipoteca, anticresis), los cuales se analizarn en detalle en las bolillas finales.

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BOLILLA X
1) Adquisicin del dominio. La enumeracin legal. Ttulo y modo. Adquisicin originaria y
derivativa (El a.2524 dice que el dominio se adquiere: 1.Por la apropiacin, 2.Por la especificacin, 3.Por la
accesin, 4.Por la tradicin, 5.Por la percepcin de los frutos, 6.Por la sucesin en los derechos del
propietario, 7.Por la prescripcin. La enumeracin se considera incompleta pues no menciona la adquisicin
de dominio ex lege (por ley), que opera en la posesin de cosas muebles de buena fe, la cual presume ttulo,
es decir presume dominio. Mas all de esto, y dejando de lado la forma 6, que en principio no es materia de
Derechos Reales sino de Sucesiones, los modos de adquisicin del dominio se pueden clasificar segn tres
criterios distintos: a) Son modos originarios aquellos en que el dominio no se adquiere de otro (apropiacin,
especificacin, accesin, percepcin de frutos), y modos derivados aquellos en que el dominio se adquiere de
otro que lo transmite (tradicin), b) El dominio puede adquirirse a ttulo universal (como ocurre en la sucesin
hereditaria en la que se adquieren todos los bienes del causante, incluidas las deudas y cargas de la
sucesin), o puede adquirirse a ttulo singular (cuando se adquiere una o mas cosas determinadas), c) El
dominio puede adquirirse a ttulo oneroso, cuando resulta de una contraprestacin (como ocurre en la
compraventa) o a ttulo gratuito (como ocurre en una donacin). En cuanto a la nocin de ttulo y modo, cabe
advertir que, conforme a nuestra legislacin, el dominio se considera adquirido cuando se han dado los dos
elementos de acto transmisivo que son el ttulo (la causa en que se funda la transmisin dominial) y el modo
(la efectiva tradicin de la cosa), aunque tratndose de inmuebles (y de algunas cosas muebles como buques,
aeronaves y automotores) el modo (la tradicin) es reemplazado o se complementa con la inscripcin del ttulo
en el Registro Inmobiliario.
2) Apropiacin. Formas. Cosas susceptibles de apropiacin. Tesoro. Cosas perdidas (La apropiacin es
el primero de los modos originarios de adquisicin del dominio y cabe, segn el a.2525, respecto de las cosas
muebles sin dueo (res nullius) o abandonadas por el dueo (res derelictae), siempre que el adquirente sea
persona capaz de adquirir dominio y sea tal su nimo. El a.2343 contiene un largo listado de las cosas
consideradas sin dueo, entre las cuales se citan: los peces de mares y ros navegables, los enjambres de
abejas, las piedras y conchas que arroja el mar as como las plantas y yerbas de mares y ros, los tesoros,
joyas y monedas ocultos y de dueo desconocido (todas estas cosas, entendidas en los trminos que el
artculo describe). En cuanto a las cosas abandonadas por el dueo el a.2526 considera tales a aquellas
de las cuales el dueo se ha desprendido materialmente con intencin de no continuar en el dominio de ellas,
incluyendo el dinero. Cabe aclarar sin embargo que hay ciertas cosas que son abandonadas para que de
ellas se apropie determinada persona y no cualquiera, de modo que si no se las apropia el destinatario
elegido el dueo abandonante puede reivindicarlas o exigir su valor (2529). En cuanto a las cosas perdidas,
ellas no son sin dueo ni abandonadas por el dueo y por ende no son susceptibles de apropiacin. Si
respecto de una cosa se duda si es abandonada o perdida, se la supone perdida si tuviere algn valor
(a.2530). Aqul que hallare una cosa perdida y conociere a su dueo tiene obligacin de reintegrrsela pero
tambin tiene derecho a una recompensa, sea acordada o fijada por el juez. Si la cosa hallada fuera de
dueo desconocido, el hallante no pasa a ser su dueo sino que es tenido por depositario de la cosa, con las
obligaciones y derechos que ello supone (a.2531). Debe entregarla a la autoridad, la que previa publicacin
de avisos y en caso de no aparecer el dueo la vende en subasta. Con el producido se recompensa al
hallante, se pagan los gastos y el resto queda para el Estado. Si el dueo aparece antes de la subasta puede
recuperar la cosa pagando los gastos habidos; si aparece despus que la cosa se subast, se entiende que
ya perdi la cosa irrevocablemente, no obstante lo cual an le cabe la opcin, durante seis meses, de
recuperar la cosa, restituyendo el precio al comprador y pagando los dems gastos (esto es lo que establece el
a.2538 lo que se considera una proteccin excesiva al propietario negligente y perjudicial para el que compr
en subasta). El CC establece adems que el que encuentra una cosa perdida y no denuncia su hallazgo
incurre en el delito de hurto, lo mismo que aqul que se apropia de los despojos de un naufragio o de las
cosas arrojadas de los buques para aligerar cargas, cabiendo en tales casos sanciones civiles y penales. El
CC tambin legisla sobre la adquisicin de peces y animales, distinguiendo entre animales salvajes (que son
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susceptibles de apropiacin si no estn en propiedad privada cerrada) y animales domsticos que han huido,
los que no son susceptibles de apropiacin mientras su dueo no renuncie a recuperarlos. En cuanto a los
tesoros, el a.2551 define como tesoro a todo objeto que no tiene dueo conocido y est oculto o enterrado en
un inmueble, excepto en sepulcros y cementerios. Es una cosa mueble, de valor apreciable, diferenciada del
predio en que se encuentra y puesta all por un hecho del hombre, sin que de ello haya quedado memoria. El
CC prohbe buscar un tesoro en predio ajeno sin autorizacin del dueo, salvo que se designe a priori el
lugar en que se encuentra. En tal caso lo que se encuentre no es un tesoro en sentido estricto pues ya se
saba dnde estaba y solo se trataba de rescatarlo. Para que se trate de un tesoro el hallazgo debe ser
casual y en tal caso el descubridor adquiere derechos que varan segn cual sea su condicin: si es el dueo
del predio adquiere dominio exclusivo sobre lo hallado; si es un tercero la propiedad de lo encontrado se
comparte entre el dueo del predio y el hallador (salvo que el hallador haya estado buscando un tesoro por
encomienda del dueo, en cuyo caso el hallazgo no es casual, lo hallado no es tesoro, y resulta ser
propiedad del dueo del predio).
3) Especificacin o transformacin. Concepto. Efectos (La especificacin es el segundo modo de
adquisicin originaria de dominio y tiene lugar cuando una cosa, mediando trabajo humano, se convierte en
cosa distinta de la original (ej. cuando con unas tablas de madera se construye un mesa: ya no es cosa
madera, sino cosa mesa). El problema se presenta cuando la cosa original (la materia prima) no pertenece
a quien la trabaja, lo que plantea el problema de establecer a quien pertenece la cosa transformada (esto no
incluye, obviamente, el caso del obrero que trabaja transformando cosas de otro recibiendo un pago por su
trabajo). El CC resuelve el problema tomando en cuenta la actitud del transformador (su buena o mala fe) y la
reversibilidad o no de la transformacin: a) Si el transformador obra de buena fe, ignorando que la cosa
original es ajena, y la transformacin es irreversible, la cosa transformada pasa a ser suya por
especificacin, sin perjuicio de la indemnizacin a que tiene derecho el que era dueo de la cosa original
(a.2568), b) Si el transformador obra de mala fe, sabiendo que la cosa es ajena, y la transformacin es
irreversible, la cosa pasa a ser propiedad del transformador y el dueo de la cosa original tiene derecho a
indemnizacin y a una accin penal, o bien puede quedarse con la cosa transformada pagando al
transformador el mayor valor que tuviere la cosa transformada (la opcin la tiene el dueo de la materia
original), c) Si la transformacin se hizo de buena fe y es reversible, el dueo de la materia original tiene la
opcin de quedarse con la cosa transformada pagando al transformador su trabajo o bien puede dejar la
cosa en propiedad del transformador reclamando el valor de la materia original. En cierta forma estas reglas
son innecesarias pues en materia de especificacin rige la regla general que establece que establece la
presuncin de propiedad de las cosas muebles a favor del poseedor de buena fe.
4) Accesin. Casos. Aluvin. Avulsin. Edificacin. Plantacin y emigracin de animales. Adjuncin,
mezcla y confusin (La accesin es el tercer modo de adquisicin originaria del dominio y, conforme al
a.2571, tiene lugar cuando una cosa mueble o inmueble acrece a otra por adherencia natural o artificial. El
acrecentamiento se produce cuando una cosa se adhiere o se une o se agrega a otra, apareciendo ambas
cosas como su fueran una, an cuando sean separables. La accesin puede ser natural (como ocurre con un
aluvin o una avulsin) o puede ser artificial (como ocurre con en una edificacin o una plantacin). En cierto
modo al accesin es la inversa de la percepcin de frutos, pues en sta los frutos estn originalmente
adheridos a la cosa principal y son accesorios de ella, y al ser percibidos, son separados, desdoblndose el
dominio. Para analizar los casos de accesin la doctrina los agrupa segn la naturaleza de las cosas que se
accesionan: 1) Accesin de una cosa inmueble a otra cosa inmueble: caben dos casos: a) Accesin por
aluvin: tiene lugar en las riberas de los ros cuando paulatinamente se acumulan rocas y tierra arrastradas
por la corriente o bien cuando el cauce lentamente cambia de recorrido dejando al descubierto franjas de
tierra que antes fueron parte del lecho. Estos movimientos cambian la topografa del suelo haciendo surgir
nuevos terrenos, los que pasan a pertenecer a los propietarios de los terrenos ribereos por accesin. Para
que la apropiacin por accesin aluvional proceda no debe tratarse de ros navegables ni de costas marinas
pues en tales casos el aluvin es propiedad del Estado. Tambin es necesario que el aluvin sea natural,
pues si es provocado por obras de desvo hechas por el hombre los que resulten perjudicados puede reclamar
indemnizacin o la destruccin de las obras. Otra condicin para la apropiacin del aluvin es que el mismo
est consolidado (que siempre quede por encima del nivel superior de las aguas, de modo que se pueda
considerar que no es parte del lecho del ro) y que est materialmente unido a la orilla, ya que si queda
separado por algn curso de agua, aunque sea temporario (si queda como isla en el ro) se lo considera parte
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del ro y no accesorio del terreno ribereo, b) Accesin por avulsin: tiene lugar en las riberas de los ros
cuando bruscamente y por accin de una crecida una fraccin de terreno riberea, que contiene cosas tales
como plantas o enseres, se separa del inmueble y se desplaza, unindose a otro terreno que est mas abajo
o en la ribera opuesta. En tal caso, y mientras la avulsin no sea plena, el propietario del terreno
desprendido conserva el dominio del mismo al solo efecto de llevarse las cosas que pudiera rescatar (esto
incluye hasta la tierra misma). Esto cabe, como se dijo, slo mientras la avulsin no quede completa, pues
una vez que las cosas comienzan adherirse al nuevo inmueble (ej. cuando las plantas comienzan a echar
races) el derecho de retirarlas cesa. La ley el otorga al propietario del fundo mutilado seis meses de plazo
para que reivindique la avulsin y tambin le reconoce el derecho de abandono, esto es el derecho de dar por
perdidas las cosas y la tierra, sin que el propietario del terreno receptor pueda reclamarle la remocin de las
tierras avulsionadas. Cabe aclarar, por ltimo, que si la crecida arrastra cosas muebles identificables y las
deposita en otro predio, ello no constituye avulsin sino un simple caso de cosas perdidas, cabindole al
propietario del terreno receptor la obligacin de restituirlas a su dueo (o al menos de permitirle a ste que las
retire), 2) Accesin de cosa mueble a cosa inmueble: caben dos casos: a) Accesin por emigracin de
animales: si bien en principio no cabe apropiarse de animales ajenos domesticados ni siquiera cuando
escapan y se introducen en terreno propio, el CC admite como excepcin la apropiacin cuando se trate de
animales que adquieran la costumbre de habitar en el nuevo predio. En tal caso, y no habiendo mediado
artificio alguno para forzar la conducta del animal, el antiguo propietario no puede reivindicarlos ni puede
reclamar indemnizacin, b) Accesin por edificacin, siembra o plantacin: en principio y como norma
general, todo lo plantado, edificado y adherido a un inmueble pertenece por accesoriedad al dueo del
inmueble. Sin perjuicio de ello hay que considerar los casos en que un tercero (que no es el propietario),
edifica, planta o siembra en el terreno ajeno y los casos en que el propietario edifica, planta o siembra
empleando materiales o semillas ajenas. Las soluciones que da el CC para estos supuestos dependen de la
buena o mala fe con que actan las partes. Si el edificador/plantador/sembrador us materia prima ajena
para edificar o plantar en terreno propio, lo edificado o plantado le pertenece, sin perjuicio de los derechos
del que fue dueo de la materia prima, a quien le cabe reclamar indemnizacin si el otro obr de buena fe,
pudiendo adems reclamar daos y perjuicios y plantear accin penal si lo hizo de mala fe. El CC le concede
adems al que fue dueo de la materia prima el derecho a reivindicarla si ella fuera separable, aunque en la
prctica no se ve cmo se ha de reivindicar una semilla que ya se convirti en planta o un material que ya
est incorporado a un edificio. Si el edificador/plantador/sembrador us materia prima propia para edificar
o plantar en terreno ajeno, lo edificado o plantado le pertenece al dueo del terreno, sin perjuicio del derecho
del edificador/plantador/sembrador a ser indemnizado si obr de buena fe (y si obr de mala fe el dueo del
terreno puede optar entre exigir la demolicin del edificio o retiro de lo plantado o bien quedarse con las cosas
pagando al otro el trabajo que hizo). Estos no son todos los casos que caben, pudiendo darse mala fe en
ambas partes simultneamente, u ocurrir que se edifica/siembra en terreno ajeno y empleando materia
prima ajena; para cada supuesto el CC impone una solucin distinta en funcin de la buena o mala fe de los
partcipes, 3) Accesin de una cosa mueble a otra cosa mueble: caben dos casos: a) Accesin por adjuncin:
tiene lugar cuando dos cosas se unen sin mezclarse ni confundirse (ej. cuando una perla se engarza en un
anillo para formar una joya, considerada cosa nica). Al respecto el CC dispone que cuando dos cosas de
distintos dueos se unen para formar una sola, aunque siendo separables, el dueo de la principal adquiere
la accesoria, debiendo pagar al que era dueo de sta lo que ella valga. La determinacin de cul es la cosa
principal y cul la accesoria se hace aplicando los principios que establece el mismo CC, incluyendo aqul
que establece que si la cosa accesoria es mucho mas valiosa que la principal el dueo de aquella puede pedir
la separacin, b) Accesin por mezcla o confusin: tiene lugar cuando dos cosas se unen mezclndose o
confundindose y resultando una tercera cosa distinta de las dos originales (ej. cuando se une nafta y aceite
lubricante para dar combustible mezcla). Al respecto el CC dispone que cuando dos cosas de distintos
dueos se unen para formar una sola, de componentes no separables, el que era dueo de la principal
adquiere la propiedad de la cosa toda, debiendo pagar al que era dueo de la accesoria lo que ella vala.
5) Tradicin traslativa de dominio. Condiciones. Antecedentes histricos y legislacin comparada
(La tradicin es el modo tpico de adquisicin derivada del dominio. Se trata de una figura muy antigua, que
encuentra antecedentes en la traditio romana, empleada al principio para transferir dominio de cosas nec
mancipi, y luego extendida a todo tipo de cosas. Los romanos ya distinguan entre el ttulo (que era la causa
en que se fundaba la transmisin de dominio) y el modo (que era el acto material de transmisin del
dominio), habiendo llegado a admitir, en la ltima etapa, la transmisin de dominio sin tradicin cuando ya
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la cosa estaba en poder del adquirente y solo se produca una interversin de ttulo. Los franceses
establecieron en su cdigo que para transmitir dominio no era indispensable la tradicin, esto es el acto
material de transmisin efectivamente realizado, bastando la admisin expresa de las partes de que tal acto
ya haba tenido lugar. En el derecho francs actual el sistema sigue siendo el mismo, auque para el caso de
inmuebles la transferencia de dominio es oponible a terceros si el ttulo transmisivo est inscripto en el
registro de la propiedad. El sistema que adopt Vlez se asemejaba mas al sistema romano, pues exiga que
adems del ttulo se diera el modo, esto es la tradicin efectiva de la cosa, para que el dominio se transmita.
Tal sistema se puso en vigencia en tiempos en que no existan, o eran muy rsticos, los registros de
propiedad inmobiliaria. Cuando estos se organizaron en las provincias se generaliz la costumbre de inscribir
los ttulos con lo que en la prctica el modo (la tradicin) fue complementado con la inscripcin del ttulo o
reemplazado por ella. Desde la reforma establecida por la Ley 17.711 la inscripcin del ttulo transmisivo en
el Registro Inmobiliario es obligatoria para acreditar dominio ante terceros. Sin embargo la tradicin sigue
siendo requisito exigible, con lo que resulta que en nuestro sistema, para que el dominio se tenga por
transmitido, son necesarios el ttulo, el modo y la inscripcin, lo cual es redundante. Para ciertas cosas
muebles (automviles, buques, aeronaves, semovientes) rigen sistemas similares y existen registros de
propiedad especficos. Salvo estas excepciones, para las cosas muebles en general vale el principio posesin
vale ttulo lo que hace imperiosa la tradicin.

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BOLILLA XI
1) Prescripcin. Clases: adquisitiva y liberatoria. Ambito de cada una de ellas. Comparacin. La
usucapin y el sistema de los registros (Vlez legisl sobre la prescripcin en la Seccin III del Libro IV,
refirindose all tanto a la prescripcin liberatoria como a la adquisitiva. Esta metodologa es discutible, pues
si bien ambas figuras giran en torno al transcurso del tiempo, no hay entre ellas muchos puntos en comn.
En efecto, la prescripcin liberatoria apunta a la extincin de una obligacin ante la inaccin del acreedor
durante cierto tiempo, mientras que la prescripcin adquisitiva (o usucapin) apunta a la adquisicin de
dominio ante la posesin de un inmueble durante un cierto tiempo. Esta ltima es la que interesa desarrollar
en esta bolilla, cabiendo decir, a modo de introduccin, que la usucapin como modo de adquisicin de
dominio ha perdido auge a partir de la generalizacin del sistema de registros inmobiliarios, no obstante lo
cual sigue siendo vlida.
2) Prescripcin adquisitiva. Generalidades. Sujetos, objetos, objeto. Clasificacin (La usucapin
encuentra orgenes en la antigua Roma, donde fue instituida para permitir que los ciudadanos romanos que
hubieran adquirido inmuebles itlicos o cosas muebles sin cumplir algunas de las formalidades exigidas
pudieran alcanzar el rango de propietarios al cabo de un cierto tiempo de posesin continuada, que segn
parece, era de dos aos para los inmuebles y de uno para los muebles. Luego la institucin se hizo extensiva
a los extranjeros y a los inmuebles no itlicos, aunque para tales casos se denomin prescriptio longi
temporis, pues se requeran plazos de posesin mas largos para obtener la propiedad (hasta veinte aos). En
tiempos de Justiniano ambas instituciones aparecen unificadas, denominndose usucapin a la adquisicin
de dominio de cosas muebles (al cabo de tres aos de posesin) y prescripcin a la adquisicin de dominio
de inmuebles (al cabo de diez aos entre presentes o veinte entre ausentes). Desde el Derecho Romano esta
institucin pas sin mayores cambios a todos los cdigos modernos, incluido el nuestro. Esta universalidad
de la prescripcin se explica por la valiosa funcin social que cumple, toda vez que permite reinsertar en el
mercado aquellos inmuebles cuyos propietarios originales han desaparecido o se han desinteresado.
Tambin porque ella realiza el ideal de justicia al convertir en propietario a aquel que durante mucho tiempo
se ha conducido como tal. Pero, sobre todo, porque tiene un indudable valor prctico pues permite la prueba
del dominio: en efecto, de no ser por la prescripcin, para probar el dominio de un inmueble habra que
conocer toda su historia dominial, desde sus mas remotos orgenes, lo cual es imposible; con la prescripcin,
en cambio, basta con probar la historia dominial reciente, ya que la antigua, cualquiera que haya sido, ya no
tiene valor jurdico alguno. En nuestro CC, como se seal, la prescripcin adquisitiva aparece legislada junto
a la liberatoria, estando ambas definidas en el a.3947 que dice que los derechos reales y personales se
adquieren y se pierden por la prescripcin. La prescripcin es un medio de adquirir un derecho, o de
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libertarse de una obligacin por el transcurso del tiempo. A continuacin, en el a.3948, define la prescripcin
adquisitiva diciendo que la prescripcin para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa
inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la
ley. Surge del texto que la posesin durante un cierto tiempo es el presupuesto bsico a partir del cual cabe
plantear una usucapin, a lo que cabe agregar que debe tratarse de una posesin legtima, ejercida a ttulo
de dueo, continuada y no interrumpida, ejercida en forma pblica y pacfica, condiciones todas estas que
debe probar el que pretende prescribir. Pueden ser sujetos de la prescripcin tanto las personas fsicas como
las ideales, requirindose que el sujeto activo de la prescripcin tenga capacidad, aunque puede prescribir un
incapaz por va de su representante. La prescripcin corre contra una sucesin vacante y a favor de ella,
corre contra el concursado y a favor de l, pero no corre contra los incapaces sin representante legal. La
capacidad del sujeto que prescribe se juzga no slo genricamente sino en relacin al objeto (ej. no puede un
heredero beneficiario prescribir en contra de la sucesin que l mismo administra). El a.3952 dice que
pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesin puede ser objeto de una adquisicin, lo que en
principio significa que tambin son susceptibles de prescripcin adquisitiva los muebles, an cuando en ellos
la sola posesin de buena fe equivale a propiedad (cabe advertir que el CC no legisla acerca de la
prescripcin de cosas muebles posedas de mala fe, lo cual ha merecido crticas y ha dado lugar a algunas
interpretaciones antojadizas para resolver el vaci legal). En cuanto al momento en que debe oponerse la
prescripcin adquisitiva, el a.3962 dispone que ello cabe al contestar una demanda o en la primera
presentacin que haga en juicio quien pretenda oponerla (antes de la reforma se admita oponerla en
cualquier etapa del proceso, incluso en la apelacin de sentencia, lo cual era injusto pues el prescribiente
sola especular con la duracin del juicio para oponerla segn su voluntad). La prescripcin debe ser
planteada por el interesado, no pudiendo el juez establecerla de oficio. Ciertamente, no es obligatorio
prescribir, pudiendo el interesado renunciar a la prescripcin adquisitiva cumplida. El cc distingue dos clases
de prescripcin adquisitiva, la breve o decenal y la largo o veinteal, dependiendo la aplicabilidad de una u
otra de las condiciones en que se posea, es decir de que se posea con justo ttulo y de buena fe o faltando
tales requisitos.
3) Prescripcin breve. Requisitos. Tiempo. Sucesores universales y particulares (La prescripcin breve
o decenal est definida en el a.3999 que establece que el que adquiere un inmueble con buena fe y justo
ttulo prescribe la propiedad con la posesin continua de diez aos. Del artculo surgen tres requisitos: a) La
buena fe: el prescribiente debe estar convencido de que su posesin es lcita e indiscutida, aunque tal
convencimiento derive de un error de hecho excusable. Debe estar en la creencia absoluta de ser el exclusivo
seor de la cosa. Siendo la fe una cuestin interna de cada sujeto, la ley resuelve la cuestin presumiendo
que se posee de buena fe si as se comenz poseyendo, aunque estableciendo que un vicio de forma en el
ttulo de adquisicin hace suponer mala fe en el poseedor, b) El justo ttulo: un ttulo de adquisicin se dice
justo si rene ciertos requisitos, tales como el de estar destinado a transmitir dominio y revestido de las
formalidades legales, sin consideracin a la persona de quien emana (no es justo ttulo a estos efectos un
contrato de locacin o de depsito); el de ser un acto jurdico verdadero y aplicable al inmueble posedo (no es
justo ttulo el ttulo putativo, es decir aquel que solo existe en la mente del poseedor); el de estar exento de
vicios de forma, pues el ttulo nulo por defecto de forma no sirve para prescribir. Si se tratare de un ttulo
subordinado a condicin suspensiva, no se lo considera apto para prescribir mientras no ocurra el hecho
condicin, c) La posesin continua por diez aos: el poseedor debe poseer con animus dominis, es decir
sintindose dueo, por un plazo de al menos diez aos continuados, durante los cuales debe poseer pblica
y pacficamente. En cuanto a la situacin de los sucesores del poseedor prescribiente, el CC distingue entre
sucesores universales y singulares: a) Los sucesores universales de quien posey de buena fe heredan los
aos de posesin que hubiera tenido el causante, de modo que pueden sumarlos a sus propios aos de
posesin y prescribir cuando el tiempo de posesin sumado sea de diez aos. Si el causante posea de mala
fe, sus aos de posesin no se heredan, ni siquiera cuando los herederos posean de buena fe, de modo que
los sucesores deben recomenzar a sumar aos de posesin desde cero, b) El sucesor singular: si posee de
buena fe puede sumar a su propia posesin la de su antecesor, aunque ste haya posedo de mala fe; si
posee de mala fe no puede sumar a su posesin la de su antecesor, aunque ste haya posedo de buena fe.
4) Prescripcin larga. Reglamentacin legal (La prescripcin larga o veinteal est definida en el a.4115
que dispone que tambin es posible prescribir la propiedad de cosas muebles cuando se ha posedo
continuadamente por veinte aos, sin necesidad de ttulo ni de buena fe por parte del poseedor. Como se
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puede advertir, en este caso el nico requisito es la posesin continuada por veinte aos, la cual debe ser
pblica y pacfica. Si tal requisito se cumple el poseedor puede prescribir y no cabe oponerle a su pretensin
falta o nulidad de ttulo ni mala fe en la posesin. Este criterio general admite una sola excepcin que es la
posesin de una servidumbre activas, para cuya prescripcin se exige siempre un ttulo, aunque se la haya
posedo veinte o mas aos. En cuanto a los sucesores universales y singulares, a los efectos de una
prescripcin larga la posesin de ellos siempre se hereda lo cual es lgico pues no interesa que el causante
o transmitente haya posedo de buena o mala fe. Cabe advertir que la sola circunstancia de haber posedo
por veinte aos no da lugar automticamente a la prescripcin larga, debiendo el interesado iniciar un juicio
llamado de informacin posesoria. Aunque ello es materia de Derecho Procesal cabe decir sucintamente que
para iniciar el juicio es necesario previamente confeccionar un plano de mensura del inmueble que se posee y
hacerlo aprobar en Catastro a fin de que el inmueble en cuestin quede claramente identificado. Con ello el
prescribiente inicia un juicio ordinario ante el juez correspondiente al lugar donde est el inmueble, siendo
contraparte el que figure como propietario en el Registro Inmobiliario. En el juicio de informacin posesoria se
admite todo tipo de pruebas aunque con la salvedad de que la sentencia no puede basarse solo en las
pruebas testimoniales. Escuchadas las partes y establecido el derecho del actor el juez dicta sentencia, la
cual tiene valor de ttulo traslativo de dominio y puede ser inscripta en el Registro Inmobiliario (antes de la
reforma de la Ley 17.711 algunos autores sostenan que la sentencia era solo declarativa y vala para las
partes solamente y no para terceros). Cuando la prescripcin adquisitiva se plantea como contrademanda en
un juicio reivindicatorio y el juez le hace lugar el dominio se traslada al que opuso prescripcin y as se
inscribe en el Registro Inmobiliario.
5) Curso de la prescripcin. Suspensin. Interrupcin. Efectos. Renuncia. Juicio de prescripcin
adquisitiva (La prescripcin se produce por el simple transcurso del tiempo y a ese transcurrir, que tiene un
inicio y un fin, se le llama curso de la prescripcin. Este curso tiene, como se dijo, un punto de inicio, un
momento a partir del cual comienza a correr la prescripcin. En lo que a la prescripcin adquisitiva se refiere
tal momento es el de la efectiva toma de posesin de la cosa, sea sta unilateral o bilateral (por tradicin).
Ese es el momento de inicio an en el supuesto de que aqul contra quien corre la prescripcin se encuentre
imposibilitado de ejercer sus derechos por razn de una condicin no cumplida o un plazo no vencido. En
cambio, cuando la posesin se obtiene por fuerza o violencia, la prescripcin comienza a corre desde el da
en que cesa el vicio de violencia. Una vez iniciada, y durante su transcurso, la prescripcin debe correr
continuada, sin hechos que la interrumpan o que la suspendan temporalmente, lo que lleva a analizar estos
institutos por separado: a) Suspensin de la prescripcin: ciertos hechos ocurridos en el curso de la
prescripcin hacen que ste se suspenda temporalmente, de modo que si el hecho suspensivo cesa y la
posesin contina, el curso de prescripcin habido antes de la suspensin no se pierde y se suma al que
sucede despus de cesada la suspensin. Entre los hechos suspensivos de la prescripcin se citan: el
matrimonio, que suspende la prescripcin de las acciones que pudieran tener entre s los cnyuges y de las
acciones de la mujer contra terceros que pudieran repercutir sobre el marido; la curatela y la tutela, que
suspenden la prescripcin de las acciones que pudieran entablar tutores contra pupilos y viceversa; una
imposibilidad o dificultad de obrar que impida temporalmente el ejercicio de sus derechos a quien la sufre,
que suspende la prescripcin de las acciones que pudieran plantearse contra l. La suspensin de la
prescripcin es un beneficio que solo puede ser invocado por las personas o contra las personas en cuyo
beneficio o perjuicio ha sido establecida. Su efecto, como se seal, es el de paralizar temporalmente el
curso de la prescripcin, sin perjuicio de su continuacin cuando cese la causa suspensiva, b) Interrupcin de
la prescripcin: ciertos hechos ocurridos en el curso de la prescripcin hacen que sta se interrumpa (se
frustre), de modo que si el hecho interruptor cesa y subsiste la causa prescriptiva, la prescripcin comienza
de nuevo, desde cero, sin que pueda adicionarse el tiempo transcurrido antes de la interrupcin. La doctrina
distingue entre interrupcin natural y civil, considerando que la primera se produce cuando el poseedor es
desposedo por el antiguo propietario y mantenido en tal condicin por un ao como mnimo, aunque la nueva
posesin sea ilegtima, injusta o violenta. Esto es as por cuanto el desposedo, aunque no pueda
contrarrestar la fuerza de la nueva posesin, conserva el derecho a la posesin y puede ejercerlo planteando,
antes de cumplirse un ao, una accin de restituir o de despojo, con la cual, en caso de ganarla, recupera la
posesin y se tiene por no ocurrido el hecho interruptor. En cuanto a la interrupcin civil, ella tiene lugar
cuando el poseedor es demandado judicialmente, an cuando la demanda se haga ante juez no competente
y contenga vicios de forma o de capacidad del demandante. Cabe aclarar que la sola demanda no tiene en s
efecto de interrumpir, tenindose por no sucedida la interrupcin si el demandante desiste o si la sentencia
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favorece al demandado. Otros casos de interrupcin civil se dan cuando el poseedor acuerda con el
propietario someterse a una decisin arbitral o cuando reconoce expresa o tcitamente el derecho que le
asiste a aqul contra quien estaba prescribiendo. Para terminar cabe decir que, siendo la prescripcin un
derecho del poseedor, ste puede renunciar al mismo, lo cual debe hacerse en forma expresa pues el solo
vencimiento del plazo de prescripcin sin que sta haya sido planteada no hace presumir renuncia. En
cuanto al juicio de prescripcin adquisitiva, cabe remitirse a la ltima parte del punto precedente.

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BOLILLA XII
1) Restricciones y lmites del dominio. Naturaleza. Caracteres. Metodologa (Al definir el dominio se
dej en claro que si bien l es un derecho absoluto solo lo es en la teora, pues en la prctica admite
restricciones, tanto en inters del pblico en general como en inters recproco de los vecinos. Para
desentraar la naturaleza de estas restricciones cabe comenzar diciendo que ellas no constituyen
excepciones al rgimen del dominio sino que mas bien hacen a la esencia de dicho rgimen pues, mas all de
su pretendida absolutidad y exclusividad, el dominio no cabe sino en un marco que le imponga limitaciones.
Justamente por ser inherentes al dominio, no se deben confundir las restricciones con las servidumbres, las
cuales s constituyen un rgimen de excepcin. En cuanto a la metodologa con que se tratan las restricciones
en el CC, cabe decir que Vlez, tras distinguir entre restricciones impuestas en inters de la comunidad y
restricciones impuestas en inters recproco de los vecinos, establece que las primeras son regidas por el
Derecho Administrativo (a.2611). Pese a ello, en el articulado subsiguiente del CC se imponen restricciones en
inters de la comunidad, lo que ha generado algunas confusiones y polmicas entre los doctrinarios.
Intentando zanjarlas cabe sealar que el lmite entre lo pblico (regido por el Derecho Administrativo) y lo
privado (regido por el Cdigo Civil) es impreciso y no tan tajante como pretenden algunos juristas. Atento a
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ello resulta entendible que Vlez haya establecido la coexistencia de dos fuentes en materia de restricciones
de inters pblico.
2) Limitaciones en el inters pblico. Restricciones administrativas. Ocupacin tempornea,
servidumbres administrativas, expropiacin, requisiciones y decomiso. Breve concepto de estas
instituciones, ejemplificacin y examen comparativo. Las disposiciones del Cdigo Civil: a)
Restricciones impuestas slo en el inters pblico, b) Clusula de inalienabilidad. Instituciones
reales prescriptas, c) Camino de ribera (En concordancia con lo establecido en el punto anterior cabe
separar: 1) Restricciones que impone el Derecho Administrativo: forman parte de este grupo todas las
disposiciones limitativas del dominio establecidas por la Administracin, incluyendo leyes nacionales y
provinciales, as como ordenanzas municipales (en particular estas ltimas, que son la fuente principal de
restricciones). Este complejo normativo se caracteriza por su extensin y variedad, lo que impide analizar
cada una de las restricciones que de l surgen, bastando con decir que se trata de normas edilicias para
viviendas e industrias, reglamentaciones sobre ruidos molestos, disposiciones sobre actividades que no
pueden desarrollarse en determinadas zonas, etc. Normalmente no implican un menoscabo al derecho de
propiedad, no obstante lo cual suelen darse ciertos excesos y desviaciones en las normas o en su aplicacin
que configuran casos de ocupacin temporaria de inmuebles privados por la autoridad o bien verdaderas
servidumbres administrativas. Los casos en que se hace requisicin o decomiso de mercadera por venderla
en lugares no autorizados, constituyen prcticas administrativas a menudo abusivas y de muy discutible
constitucionalidad. Mas all de estos casos extremos, habitualmente las restricciones administrativas
imponen al propietario deberes de hacer (ej. obligacin de tapiar un baldo) o de no hacer (ej. prohibicin de
construir en los primeros cinco metros del frente de un terreno) y no dan lugar a indemnizacin alguna, pues
se trata de cargas generales impuestas a todos los inmuebles que renan ciertas caractersticas, 2)
Restricciones que impone el Cdigo Civil: en trminos generales cabe decir que son tres las restricciones que
el CC impone en defensa del inters pblico: a) Sobre la inenajenabilidad: el CC establece que cuando se
trate de una enajenacin a ttulo oneroso est prohibido imponer al comprador una clusula que le impida
enajenar el inmueble. Si la clusula es impuesta y el comprador vende el inmueble la venta es vlida, sin
perjuicio de las acciones personales a que tenga derecho aqul que impuso la clusula. El CC admite, en
cambio, la validez de la clusula que imponga no vender a determinada persona. Cuando el dominio se
adquiere por ttulo gratuito (donacin) se admite que el donante imponga como condicin que el adquirente no
la pueda vender, siempre que tal impedimento no se extienda por mas de diez aos, b) Sobre derechos reales
prescriptos: el CC prohbe a los propietarios de inmuebles constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni de
superficie, ni imponerles censos, ni rentas por mas de cinco aos, ni hacer en ellos vinculacin alguna. Esto
por cuanto estos derechos reales no tienen reconocimiento en el derecho vigente, c) Sobre camino de sirga: el
CC impone a los propietarios de terrenos adyacentes a ros o canales navegables la obligacin de dejar una
franja de treinta y cinco metros en la ribera para que sirva de camino ribereo de libre trnsito. Esta
restriccin, para la cual no cabe indemnizacin alguna, se asemeja a una servidumbre, aunque la mayora
de la doctrina la considera una restriccin inherente al dominio y no una excepcin.
3) Restricciones en el inters recproco de los vecinos. Nocin, clasificacin y fundamento jurdico.
Examen en particular: I) Inmisiones, obras perjudiciales y distancias debidas, II) Goteraje, aguas
pluviales y servidas. Aguas de terrenos superiores, arena y piedras, III) Normas sobre medianeras y
colocacin de servicios provisorios en el inmueble vecino, IV) Luces y vistas (El CC contiene
numerosas y muy variadas normas que implican restricciones impuestas en inters recproco de los vecinos.
La fundamentacin jurdica de estas restricciones a sido objeto de amplios debates y variadas teoras entre
las cuales se citan: que entre los vecinos existe una especie de cuasi contrato que les impone obligaciones y
responsabilidades (endeble); que aqul que por su culpa o negligencia ocasiona daos a su vecino debe
responder por ello (discutible, pues a veces hay responsabilidad sin culpa); que el dominio debe ejercerse
normalmente sin incurrir en abuso del derecho (insuficiente, pues se puede daar al vecino sin incurrir en
abuso); que el uso normal debe de un predio debe ser tolerado por el vecino aunque ello le ocasione
molestias, pero no cabe tolerar las molestias y daos por uso anormal o excepcional (insuficiente), que el ser
propietario supone asumir el riesgo por los daos que el inmueble puede ocasionar al vecino (tesis que tiende
a predominar); que nadie tiene derecho a superar el lmite de su propiedad ni con obras ni con desechos
(aceptable, pero insuficiente). Tal disparidad de teoras se explica por lo incierto que es el mbito de
aplicacin de las restricciones, como lo muestran el a.2620, que dice que las obras que no causen daos
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positivos al vecino pero lo priven de ventajas de que gozaba no le dan derecho a indemnizacin, o el a.2618,
que dice que las molestias por humo, calor, luminosidad o ruidos no deben exceder la normal tolerancia,
pudiendo el juez disponer el cese de las mismas o una indemnizacin. Adems de estas pautas genricas, el
CC contiene numerosas restricciones especficas, las cuales son agrupables segn varios criterios. Optando
por el criterio que establece el programa cabe decir: 1) Sobre inmisiones y afines: est prohibido hacer
ciertas construcciones que generen humedad cerca de las medianeras. Tampoco se pueden hacer sobre la
medianera chimeneas o fogones que irradien calor al vecino. No esta permitido plantar rboles a menos de
tres metros de la medianera, pues la copa o las races pueden avanzar sobre la propiedad vecina. No se
pueden hacer en el terreno propio excavaciones o fosos que puedan debilitar construcciones o plantaciones
vecinas, 2) Sobre aguas servidas y pluviales: no se puede tener en el terreno propio aguas estancadas ni
otros focos de contaminacin que puedan afectar a los vecinos. Tampoco cabe dirigir hacia predio vecino las
aguas de pozo o servidas. En cuanto a las aguas pluviales, los techos de las casas deben construirse de
modo que escurran el agua hacia el propio terreno o hacia la va pblica (esto sin perjuicio de los goterajes
a predio vecino existentes antes de sancionarse el cdigo, los cuales deben ser respetados por el predio
goteado). Tampoco pueden dirigirse hacia el vecino las aguas pluviales cadas en el suelo propio, salvo
cuando tal sea el modo natural de escurrir de las aguas en virtud de las pendientes naturales existentes.
Esto por cuanto los terrenos inferiores estn naturalmente sujetos a ser depositarios de todo cuanto escurra
hacia ellos, incluyendo aguas superficiales y subterrneas, arena y piedras. No les cabe a los dueos de los
predios bajos hacer obras que impliquen reflujo y afecten a los terrenos superiores, 3) Sobre medianeras y
divisorios: el dueo de un terreno debe permitir a su vecino que pise su terreno o coloque en l elementos
temporarios (andamios) para construir un muro divisorio o para demoler o modificar uno existente. Ello sin
perjuicio de la indemnizacin a que tiene derecho el otorgante del permiso si hay dao. Es oportuno advertir
que no cabe confundir una pared medianera (construida sobre el eje divisor, pisando ambos terrenos y que
es copropiedad de ambos vecinos si entre ambos la pagaron) con una pared divisoria (construida
ntegramente sobre un solo terreno y que es propiedad exclusiva del dueo del terreno donde ella est).
Cuando la medianera ha sido costeada por uno solo de los colindantes, el otro no tiene derecho de apoyar
construcciones en ella mientras no pague la mitad que le corresponde, 4) Sobre luces y vistas: llamando
troneras o luces a las aberturas altas que dejan entrar luz, y ventanas o vistas a las aberturas bajas que
permiten ver hacia afuera, el CC prohbe abrir ventanas o troneras en pared medianera sin consentimiento
del condmino. Sin embargo admite abrir una tronera siempre que se la ubique a por lo menos tres metros de
altura respecto del piso del recinto que se quiere iluminar. Esto apunta a preservar la intimidad de los
colindantes, por lo cual el propietario contiguo puede cerrar las luces si hace construcciones propias
apoyndose en la medianera. Esto por cuanto las luces no constituyen servidumbres sino meras restricciones
al dominio. En cuanto a las vistas, el CC distingue entre vistas frente, que son ventanas que estn en un
plano paralelo al plano divisorio y permiten ver directamente hacia el lado vecino, y vistas costado, que se
abren en un plano perpendicular al plano divisorio y solo permiten ver de costado hacia el lado vecino. Desde
tal distincin el CC impone que las ventanas propias con vista frente deben estar a por lo menos tres metros
de la lnea divisoria y las con vista costado deben estarlo a por lo menos sesenta centmetros.
4) Rgimen de las aguas. El CC y las leyes de Aguas. Clasificacin de las aguas. Regulacin legal (El
agua, o las aguas, constituyen un elemento bsico para la vida, no solo del hombre sino de todos los seres
vivos. Ello por s solo justifica la legislacin respecto de ella, de su dominio, de su uso y goce, de los efectos
beneficiosos y perjudiciales que ella provoca. Dada la variedad de formas en que ella est presente en la
naturaleza (en la lluvia, en el suelo por cuya superficie o profundidad corre o se aloja, en los ros, lagos y
arroyos, etc), resulta prcticamente imposible concebir una legislacin nica que la abarque en todas sus
formas y posibilidades de aprovechamiento. Eso explica que la legislacin de las aguas sea tan dispersa y
que deba ser tratada unas veces como una cuestin de Derecho Pblico y otras veces como una cuestin de
Derecho Privado. Admitiendo la imprecisin de la divisin puede decirse que el tratamiento legislativo de las
aguas de dominio del Estado compete al Derecho Administrativo (a travs de leyes y reglamentaciones
nacionales, provinciales y municipales) y el tratamiento legislativo de las aguas que son de dominio privado
compete al Derecho Comn (principalmente a travs del Cdigo Civil, sin perjuicio de su tratamiento en otros
cdigos como el Penal, el de Minera, los cdigos rurales provinciales, etc). En ese entendimiento, y antes de
entrar en el anlisis de las normativas que incluye al respecto el Cdigo Civil, cabe referirse brevemente a la
clasificacin de las aguas, cuestin nada sencilla por cierto, lo que ha dado lugar a muy numerosas
clasificaciones, entre las que son de destacar la de Marienhoff y Spota que se basan en el doble criterio de
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considerar su naturaleza y su condicin jurdica, y las de Salvat y Lafaille. Siguiendo a este ltimo, cuya
clasificacin se basa en el Cdigo Civil y en el tipo de dominio que cabe en cada caso, cabe una primera gran
divisin entre Aguas Pluviales y Aguas Terrestres, cabiendo adems otras subdivisiones que a continuacin
se analizan: 1) Aguas Pluviales: son las aguas de lluvia, las que pueden caer en terrenos privados o en
terrenos pblicos: a) Aguas pluviales que caen en terrenos privados: segn el a.2635 pertenecen a los
dueos de los terrenos donde caen o donde entran, pudiendo ellos disponer libremente de estas aguas o
desviarlas sin detrimento de los terrenos inferiores, b) Aguas pluviales que caen en terrenos pblicos: segn
el a.2636 pertenecen a todos y cualquiera puede aprovecharlas, an desviando su curso, sin que los dems
puedan oponerse, 2) Aguas terrestres: son las que no provienen directamente de la lluvia sino del suelo, las
que pueden ser corrientes de superficie, corrientes de surgencia, durmientes y subterrneas: a) Aguas que
nacen y corren por la superficie: son las que corren por ros, arroyos y canales, sean navegables o no. Son
las mas importantes pues tienen mltiples usos (consumo, riego, generacin elctrica, pesca, navegacin,
etc). El CC establece que estas aguas son de dominio pblico del Estado, sin perjuicio del derecho de los
particulares a usar y gozar de ellas siempre que lo hagan conforme a las leyes y reglamentaciones en
vigencia. Con ello queda establecido, en principio, que todo lo concerniente al uso y aprovechamiento de estas
aguas es cuestin que compete al Derecho Administrativo. No obstante ello, el CC impone algunas pautas,
entre las cuales se citan: el a.2641 que prohbe usar las aguas de los ros navegables cuando ello implique
estorbo a la libre navegacin fluvial; el a.2642 que prohbe a los propietarios ribereos desviar las aguas de
su curso natural y llevarlas a sus terrenos sin contar con permisos de la autoridad; el a.2646 que prohbe a
los propietarios ribereos construir diques de represa que lleguen hasta mas de la mitad del cauce, b) Aguas
surgentes de la profundidad que corren por la superficie: en principio estas aguas pertenecen al dueo del
terreno donde surgen, el que puede usarlas libremente y cambiar su direccin natural siempre que con ello no
perjudique a los terrenos inferiores, c) Aguas durmientes: son las que no tienen movimiento apreciable, como
las que existen en lagos, lagunas y baados y tambin en diques y represas de creacin humana. Respecto
de ellos la legislacin establece que si son navegables son bienes pblicos del Estado y si son no navegables
su uso y goce (no su dominio) pertenece a los propietarios ribereos, d) Aguas subterrneas: son las que
permanecen bajo tierra y solo espordicamente afloran a la superficie, sea por su propia fuerza o por accin
del hombre (bombeo). Desde la reforma del CC impuesta por Ley 17.7111 ha quedado claro que estas aguas,
en la medida que sirvan para satisfacer el inters general, son bienes pblicos, sin perjuicio del derecho de
los propietarios de los fundos superficiales a servirse de ellas mediante un uso regular y sujeto a
reglamentacin.
5) Extincin del dominio. Casos. Imprescriptibilidad (El dominio pleno, an siendo un derecho real
imprescriptible en teora (perpetuo), puede extinguirse. Basndose en el articulado del CC, la doctrina
distingue entre modos de extincin absolutos y relativos: 1) Extincin absoluta: ocurre cuando el dominio
cesa tanto para su titular como para cualquier otro, tal como sucede cuando la cosa es consumida o
destruida (a.2604 primera parte), cuando es puesta fuera del comercio (a.2604 segunda parte) y en el
supuesto de animales alzados (a.2605), 2) Extincin relativa: ocurre cuando el dominio se pierde para el
actual titular y pasa a manos de otra persona, situacin que puede darse por disposicin de la ley (a. 2606,
que alude a casos de transformacin, accesin o prescripcin), por disposicin del propietario (a.2607, que
alude al abandono voluntario de la cosa propia, y a.2609 que alude a la enajenacin por tradicin o por
escritura) o por transmisin forzada (a.2610 que alude a casos de ejecucin de sentencia, expropiacin, y
restitucin por orden judicial).
6) Propiedad inmaterial. Ambito. Derechos intelectuales: naturaleza jurdica, caracteres. La
legislacin sobre derechos intelectuales: su autonoma, su posicin respecto a las diversas ramas
del derecho. La proteccin jurdica: a) Los sujetos, b) El objeto, c) La duracin, d) El requisito de la
inscripcin, e) Acciones que tutelan los derechos intelectuales (Las ideas, las manifestaciones
artsticas e intelectuales del hombre, son objetos difciles de caracterizar jurdicamente pues son cosas
inmateriales que nacen de los hombres y se proyectan mas all de ellos, no siendo comparables a las dems
cosas del mundo exterior. Por nacer desde las personas, por ser el fruto del trabajo intelectual y artstico de
determinados hombres, estos objetos inmateriales en principio les pertenecen a ellos y as lo reconoce la ley
al admitir la existencia de la llamada propiedad intelectual, figura tpica de los llamados derechos
intelectuales. Aunque algunas teoras pretenden que estos derechos intelectuales son una forma particular
del derecho real de dominio o propiedad y otros entienden que se trata de manifestaciones de la
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personalidad susceptibles de proteccin como cualquier derecho inherente a la persona, la doctrina

mayoritaria considera que se trata de una especie autnoma dentro de la categora de los derechos
patrimoniales, distinta de los derechos creditorios y los reales. Sin embargo lo cierto es que estos derechos no
son de naturaleza puramente patrimonial, lo cierto es que hay en ellos un componente moral, como si una
parte del sujeto creador o autor estuviera en la cosa inmaterial creada. Esta circunstancia es la que hace que
la propiedad intelectual sea esencialmente distinta de la propiedad material pues ella implica por un lado un
derecho econmico o patrimonial de goce temporario (no perpetuo) y por otro lado un derecho moral que
concierne a la personalidad misma del autor, derecho que es inalienable y perpetuo en s mismo. Mas all de
estas reflexiones iusfilosficas, lo cierto es que los derechos intelectuales, por su particularidades, tienen
autonoma legislativa, escapando a los alcances del Cdigo Civil. Contando con expreso reconocimiento
constitucional (a.17 de la CN), estos derechos estn regidos por leyes especficas, en particular por la Ley
11.723 de Propiedad Intelectual con mas sus modificaciones posteriores, especialmente la dispuesta por Ley
25036. Como su nombre lo indica, la ley regula la propiedad intelectual, tambin llamada derecho de autor,
estableciendo entre otras cosas las siguientes: a) El objeto de la propiedad intelectual: segn el a.1 de la ley
son las obras cientficas, literarias y artsticas, las cuales comprenden los escritos de toda naturaleza y
extensin, entre ellos los programas de computacin fuente y objeto; las compilaciones de datos o de otros
materiales; las obras dramticas, composiciones musicales, dramtico-musicales; las cinematogrficas,
coreogrficas y pantommicas; las obras de dibujo, pintura, escultura, arquitectura; modelos y obras de arte o
ciencia aplicadas al comercio o a la industria; los impresos, planos y mapas; los plsticos, fotografas,
grabados y fonogramas; en fin, toda produccin cientfica, literaria, artstica o didctica, sea cual fuere el
procedimiento de reproduccin. Aclarando los alcances del derecho el mismo artculo agrega que la
proteccin del derecho de autor abarcar la expresin de ideas, procedimientos, mtodos de operacin y
conceptos matemticos pero no esas ideas, procedimientos, mtodos y conceptos en s y el a.2 dispone que
el derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria o artstica, comprende para su autor la facultad de
disponer de ella, de publicarla, de ejecutarla, de representarla, y exponerla en pblico, de enajenarla, de
traducirla, de adaptarla o de autorizar su traduccin y de reproducirla en cualquier forma, b) Los sujetos de
la propiedad intelectual: el a.4 de la ley dice que son titulares del derecho de propiedad intelectual: el autor
de la obra; sus herederos o derechohabientes; los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan,
modifican o transportan sobre la nueva obra intelectual resultante; las personas fsicas o jurdicas cuyos
dependientes contratados para elaborar un programa de computacin hubiesen producido un programa de
computacin en el desempeo de sus funciones laborales, salvo estipulacin en contrario, c) La duracin de
la propiedad intelectual: el a.5 de la ley dice que la propiedad intelectual corresponde a los autores durante
su vida y a sus herederos o derechohabientes hasta setenta aos contados a partir del 1 de enero del ao
siguiente al de la muerte del autor. En los casos de obras en colaboracin, este trmino comenzar a contarse
desde el 1 de enero del ao siguiente al de la muerte del ltimo colaborador. Para las obras pstumas, el
trmino de setenta aos empezar a correr a partir del 1 de enero del ao siguiente al de la muerte del
autor. En el caso de que un autor falleciera sin dejar herederos, y se declarase vacante su herencia, los
derechos que a aqul correspondiesen sobre sus obras pasarn al Estado por todo el trmino de ley, sin
perjuicio de los derechos de terceros. La no perpetuidad es una de las caractersticas de la propiedad
intelectual que la distingue de la propiedad real, d) La inscripcin de la propiedad intelectual: para que la
propiedad intelectual pueda hacerse valer debe estar inscripta en el Registro Nacional de la Propiedad
Intelectual, el cual fue creado por el a.86 de la ley. En l se inscriben tambin los contratos de edicin,
traduccin, compraventa, cesin, participacin y cualquier otro vinculado con el derecho de propiedad
intelectual, siempre que se hayan publicado las obras a que se refieren y no sean contrarios a las
disposiciones de la ley, e) Las acciones de proteccin de la propiedad intelectual: el principal objeto de la
creacin del Registro Nacional de la Propiedad Intelectual es el de proteger los derechos de autor a cuyo fin el
primer requisito es la inscripcin de la obra intelectual. Adems de las acciones penales que pueden
promover los que ven violados sus derechos de autor (sea por plagio, por publicacin o representacin de
obras sin autorizacin, etc), la ley incluye acciones civiles de instancia administrativa y de instancia judicial,
las que son regidas por las normas del derecho comn. Adems de la ley 11.723, que rige la propiedad
intelectual, existen otras leyes que regulan los derechos intelectuales. En particular la Ley 111 de Patentes de
Invencin, que sigue vigente con algunas reformas. El derecho de patente, que se obtiene por inscripcin del
invento (de una mquina, de un proceso industrial) ante la Oficina de Patentes, otorga a su titular el derecho
exclusivo a gozar de los beneficios de su invento durante un ao, sin perjuicio del derecho a renovacin
indefinida. Cabe advertir que no cualquier invento es patentable, estando excluidos entre otros las
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composiciones farmacuticas, los planes financieros, los descubrimientos que ya sean suficientemente
conocidos ni los que son puramente tericos, sin indicacin de su aplicacin industrial. La inscripcin de
patentes est regulada por un riguroso procedimiento establecido en la ley y los derechos inscriptos gozan de
expresas acciones de proteccin, tanto de naturaleza civil como penal. En el campo estrictamente industrial
existen otras leyes de propiedad intelectual y registros, tales como la Ley de Marcas de Fbrica, Comercio y
Agricultura y la Ley de Modelos y Diseos Industriales.

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BOLILLA XIII
1) Condominio. Definicin, caracteres. Comparacin con otras instituciones. Naturaleza jurdica.
Clases. Constitucin del condominio. Proteccin jurdica (El condominio es un derecho real distinto del
dominio, an cuando algunos autores pretendan que es un caso particular de dominio. El CC lo define en el
a.2673 cuando expresa que el condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas,
por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. El hecho de que la cosa sobre la que recae el
condominio est indivisa no significa necesariamente que no pueda dividirse, lo cual da lugar a dos clases
de condominio: el llamado condominio normal (o simplemente condominio) en el cual la cosa est indivisa
pero puede dividirse, y el llamado condominio con indivisin forzosa en el cual la cosa no puede ser dividida,
salvo alterando su esencia o su destino. El condominio ya era conocido entre los romanos quienes ya
entendan que, si bien el dominio es exclusivo, ello no impide que una misma cosa pueda pertenecer a mas
de uno a la vez. El condominio romano se caracteriz por contener el llamado ius prohibendi, instituto similar
al veto que permita a cualquiera de los condminos oponerse a cualquier innovacin que uno o todos los
dems condminos pretendieran introducir en la cosa. Ello daba a cualquier condmino la facultad de pedir
en cualquier momento el cese de la situacin de condominio, haciendo de ste un status provisional y
transitorio. En cuanto a la naturaleza jurdica del condominio, surge del texto del a.2673 que se trata de un
derecho, mas precisamente de un derecho real, lo que permite descartar la tesis que lo caracteriza como una
forma de sociedad: los condminos no son socios pues no existen entre ellos relaciones personales sino
relaciones reales. No son socios pues las sociedades se disuelven cuando uno de los socios muere, mientras
que el condominio sobrevive a la muerte de cualquiera de los condminos, cuyos derechos pasan a sus
herederos; adems un socio no puede disponer de su parte y transferirla a tercero sin autorizacin de los
otros socios mientras que el condmino no necesita tal autorizacin. El condominio es distinto del dominio,
pues mientras ste implica un ejercicio exclusivo de seoro sobre la cosa toda, en el condominio hay
dominio compartido. Para entender cabalmente el sentido y los alcances del condominio puede decirse que
cada condmino tiene dos derechos reales imperfectos: a) Tiene una fraccin de derecho de propiedad que
en s misma es insuficiente para que pueda ejercer individualmente el derecho de propiedad sobre la cosa
toda, lo cual lo obliga a actuar junto a los dems condminos para ejercer actos de dominio sobre la cosa
indivisa; b) Tiene un derecho de propiedad sobre una fraccin no individualizada materialmente que en
principio le da plena potestad sobre tal fraccin, pero como la misma no est individualizada materialmente,
el derecho de propiedad se ve materialmente limitado. En el primer caso la imperfeccin est dada por el
carcter no total del derecho que se tiene; en el segundo la imperfeccin est dada por la no individualizacin
material de la cosa sobre la que el derecho recae. Aclarando mas la naturaleza del condominio el a.2674 dice
que no es condominio la comunin de bienes que no sean cosas, con que el CC descarta categricamente
que constituyan condominio las comunidades de cosas no corporales o hechos tales como la pluralidad de
acreedores, la reunin de personas que explotan un negocio comn (sociedad), la sociedad conyugal o la
comunidad hereditaria. Conforme al a.2675 el condominio se constituye por tres modos: a) Por contrato: tiene
lugar cuando dos o mas personas acuerdan adquirir una cosa mueble o inmueble, con o sin determinacin
de partes, con lo que cada una de ellas tiene una parte alcuota o indivisa. Aunque la sociedad tambin nace
de un contrato, no cabe confundir al condominio con ella: adems de las diferencias que ya se han sealado,
el condominio es un derecho real, mientras que la sociedad es un contrato que crea obligaciones personales
entre los socios, b) Por disposicin de ltima voluntad: tiene lugar cuando el causante lega a dos o mas
personas uno o mas bienes determinados del haber hereditario. Debe distinguirse este caso, en el que los
bienes legados estn identificados, con la masa hereditaria global que pasa a una comunidad de herederos,
lo cual no constituye condominio, c) Por disposicin de la ley: tiene lugar cuando la ley, a travs de los jueces,
establece un condominio sobre alguna cosa originada por confusin o mezcla de dos que originalmente eran
distintas y pertenecientes a distintas personas, sin que sea posible separarlas ni establecer cul es principal
y cul accesoria. Adems de estos tres modos enumerados en el a.2675 tambin caben otros modos de
constitucin de condominio, tales como la prescripcin adquisitiva resultante de una coposesin prolongada.
En cuanto a la proteccin jurdica del condominio cabe decir que, siendo el condmino poseedor y propietario
a la vez, tiene a su alcance las acciones posesorias y petitorias que la ley otorga a todo titular de dominio,
acciones stas que puede ejercer cada condmino por su cuenta, sin necesidad del concurso de los otros
condminos y an contra ellos. En principio, y de acuerdo al a.2679, un condmino puede reivindicar la cosa
toda, an cuando sea propietario de una parte indivisa; mas an, no puede reivindicar solo una parte
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material y determinada de ella. Esto ha motivado algunas polmicas doctrinarias que se vern en detalle al
estudiar las acciones reales.
2) Condominio sin indivisin forzosa. Facultades de los condminos: a) Respecto a la parte indivisa,
b) Respecto a la cosa (El llamado condominio sin indivisin forzosa o condominio normal importa para los
condminos una serie de derechos que se analizan a continuacin: 1) Respecto de la parte indivisa: a) El
a.2675 dispone que cada condmino puede, respecto de su parte indivisa, usar y gozar de ella sin el
consentimiento de los dems copropietarios. El artculo es meramente declarativo, pues no se ve cmo ha de
usarse y gozarse solo la parte propia exclusiva si la misma no est materialmente determinada. El artculo
slo cabe cuando se trate de dividir los frutos o la renta que la cosa produce, b) El a.2680 establece la
prohibicin a todo condmino de ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella fsicamente
determinada, actos materiales o jurdicos de disposicin que importen ejercer derecho de propiedad, salvo
expreso consentimiento de todos los dems, c) El a.2677 autoriza a cada condmino a enajenar su parte
indivisa y a sus acreedores a embargrsela an subsistiendo la indivisin, d) El a.2678 faculta a cada
condmino a hipotecar su parte indivisa de un inmueble comn, aunque subordinando tal acto al resultado
de la particin, de modo que la hipoteca no podr avanzar mas all de la parte que se le adjudique al que
hipotec. Es claro que el acreedor hipotecario no tiene derecho a pedir la venta de la cosa toda para cobrarse
su deuda, lo que le quita valor prctico a una hipoteca constituida en tales trminos, e) Tambin puede el
condmino constituir otros derechos reales sobre su parte indivisa, tal como un usufructo y an una
servidumbre, aunque en este ltimo caso la eficacia del acto queda sujeta al resultado de la particin, es
decir a que el gravamen recaiga slo sobre la parte que se le adjudique al condmino constituyente, 2)
Respecto de la cosa comn: a) El a.2684 dice que todo condmino puede usar y gozar de la cosa comn
conforme al destino de ella. Puesto que tal derecho no es exclusivo sino que todos los condminos lo tienen a
la vez puede ocurrir en la prctica que el uso y goce se vea limitado o mas an, que no sea posible que lo
ejerza mas de uno a la vez. Si solo uno de los condminos usa y goza de la cosa ante el silencio o la
pasividad de los otros, estos no pueden luego reclamar el pago de arriendo, pues el que usa y goza ejerce su
derecho en la medida que los dems con su pasividad lo admiten. Distinto sera el caso si mas de uno
quisiera usar y gozar de la cosa sin que ello sea posible, pues en tal supuesto la nica va que quedara sera
el arriendo y el condmino que use y goce de la cosa deber pagar por ello, b) El a.2681 dispone que ninguno
de los condminos puede hacer en la cosa comn innovaciones materiales sin el consentimiento de todos los
otros. La claridad del texto exime de comentarios, c) El a.2682 dice que el condmino no puede enajenar,
constituir servidumbres ni hipotecas perjudicando a los copropietarios, y que el arrendamiento o alquiler de
la cosa comn hecho por algn condmino es de ningn valor. Sin embargo tales actos son total o
parcialmente eficaces, dice el a.2683, si por el resultado de la divisin el todo o la parte involucrada de la
cosa le toca al constituyente, c) El a.2679 dice que un condmino puede reivindicar la cosa comn toda, an
cuando sea propietario de una parte indivisa. La jurisprudencia ha extendido los alcances de este artculo
dndole al condmino otras acciones que tengan por objeto la cosa comn, tal como reclamar indemnizacin
por dao ocasionado por un tercero a la cosa comn
3) Obligaciones y responsabilidades de los condminos. Administracin de la cosa comn (Adems
de los derechos que se han enumerado en el punto precedente, los comuneros tienen obligaciones y
responsabilidades que emanan del condominio, tales son: a) El a.2685 primera parte establece que todo
condmino puede obligar a los otros copropietarios en proporcin a sus partes a los gastos de reparacin o
conservacin de la cosa comn. Se trata de cargas reales (inherentes a la cosa en s) que comprenden los
gastos necesarios (ej. impuestos) y los tiles (ej. desmalezar peridicamente un baldo urbano), pero no
alcanza a los gastos no necesarios o de mero lujo que los dems comuneros no autorizaron. Para asegurarse
la restitucin de lo que hubiera pagado a nombre de todos el condmino que pag puede ejercer derecho de
retencin de la cosa comn, b) Para el supuesto de que algn condmino no pudiera afrontar los gastos que le
corresponden, el a.2685 segunda parte le permite liberarse de tales obligaciones haciendo abandono de su
derecho de propiedad. Sobre esta facultad caben dos observaciones: que debe ser ejercida antes de que se
generen los gastos o que le sea requerido su aporte, pues de lo contrario el abandono sera improcedente y el
condmino entrara en situacin de mora (a.2686); que tal facultad no cabe en los casos de propiedad
horizontal, conforme lo establece expresamente la Ley 13.512, c) El a.2687 dice que las deudas contradas
por un condmino en pro de la comunidad, slo a l lo obligan, sin perjuicio de la accin a que tiene derecho
sobre los dems para lograr la restitucin de lo que hubiera pagado. El a.2688 dice que si todos los
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condminos se hubieran obligado para con un tercero sin haber estipulado solidaridad, cada quien responde
por una parte igual ante el acreedor, sin perjuicio de las acciones que tienen entre s para hacer que cada
quin pague segn su cuota parte, d) El a.2689 dispone que en las cargas reales que graven la cosa, como la
hipoteca, cada uno de los condminos est obligado por el total de la deuda. La doctrina entiende que se
trata de un supuesto de indivisibilidad de la obligacin y no de solidaridad, criterio que es confirmado por el
a.2690 que dice que si algn condmino es insolvente los dems asumen su deuda en proporcin a su
participacin en el dominio de la cosa, e) El a.2691 dispone que cada condmino debe a los otros, en
proporcin a sus respectivas cuotas partes, los frutos o rentas que hubiere percibido de la cosa comn. Esto
es consecuente con el principio que establece que todos pueden usar y gozar de la cosa comn. En cuanto a
la administracin de la cosa comn, el CC dispone que ningn condmino puede ejercer por derecho propio el
manejo de la cosa comn, lo que marca otra diferencia entre el condominio y la sociedad. El a.2699 dice que
si el uso y goce comn o la posesin comn de la cosa no es posible, deben resolver todos los condminos si
la cosa ha de ser puesta en administracin, alquilada o arrendada. El CC exige la presencia de todos los
comuneros para que las deliberaciones sean vlidas, lo cual ha sido objeto de crticas pues no deja mas
salida, ante la renuencia de algn condmino, que pedir la divisin de la cosa. Forzando la letra del artculo
la doctrina entiende que el condmino renuente puede ser obligado a concurrir por va judicial o que su
inasistencia reiterada habilita la validez de la reunin de los otros comuneros. Sin embargo la jurisprudencia
se ha pronunciado por respetar a rajatabla la letra del artculo. Reunidos todos los comuneros, las decisiones
se toman por mayora absoluta (teniendo en cuenta que no corresponde un voto igual por cada comunero sino
en proporcin a la cuota parte que cada cual tenga), aunque subsiste el derecho de cualquier comunero de
pedir la divisin de la cosa comn si la decisin mayoritaria ni lo satisface. Habindose decidido designar un
administrador, ste es tenido por mandatario de los condminos y su gestin se rige por las reglas del
mandato, no por las de la sociedad.
4) Extincin del condominio. Causas: a) Relaciones con la extincin del dominio, b) Particin.
Mtodo del CC. Concepto. Modos de practicarla. Naturaleza jurdica. Efectos, c) Otros casos de
conclusin del condominio (a) Por extincin del dominio: sin perjuicio de sus particularidades, el
condominio admite ser considerado como un modo particular de dominio. Consecuentemente puede
extinguirse por las mismas vas de extincin que admite el dominio, sean estas absolutas (consumicin o
destruccin de la cosa comn, colocacin de ella fuera del comercio, alzamiento de animales) o relativas
(transformacin o accesin de la cosa comn, abandono voluntario del derecho de propiedad, enajenacin
voluntaria o transmisin forzada de la cosa comn), b) Por particin de la cosa comn: se ha dicho ya que
cualquier comunero tiene, en todo momento, la facultad imprescriptible de pedir la particin de la cosa
comn, salvo los casos en que la indivisin es forzosa (a.2692). Esta facultad se confiere mas en inters
pblico que en inters privado, razn por la cual los condminos no pueden renunciar de una manera
indefinida el derecho de pedir la divisin (a.2693 primera parte). Sin embargo a los condminos les es
permitido convenir la suspensin de la divisin por no mas de cinco aos, convenio ste que puede ser
renovado indefinidamente (a.2693 parte final). El artculo parece contradecirse, pero en sentido estricto no es
as pues estos convenios de indivisin temporaria requieren la unanimidad de todos los condminos, de
modo que cada uno de ellos recupera, al vencerse el convenio, la facultad de pedir la divisin. La divisin
puede ser hecha de comn acuerdo entre los comuneros, sea aplicando las reglas de divisin que se aplican
en las sucesiones hereditarias o las que los comuneros todos establezcan por unanimidad (si todos los
comuneros participan del acto divisorio y resuelven por unanimidad una particin que se aparta de las
proporciones de condominio de cada uno la decisin es vlida pues la asamblea de comuneros es soberana y
sus decisiones unnimes son inobjetables). Tratndose de un inmueble la particin consiste en dividir ste en
lotes independientes, lo que se hace con asistencia de un perito. La particin puede hacerse en una sola
etapa o en dos, comenzando por una particin provisional y concluyendo luego en una definitiva. Al margen
de los detalles tcnicos lo que interesa destacar son los efectos de la divisin del condominio: al respecto el
CC establece que la divisin tiene efecto declarativo y no traslativo de la propiedad, pues se considera que
cada condmino fue, desde la constitucin del condominio, propietario exclusivo de la parte que le
correspondi y que nunca fue condmino de la cosa comn. Este criterio, que tambin se aplica en la divisin
de la masa hereditaria, es para algunos una ficcin jurdica, en tanto que para otros es como si cada
condmino hubiera tenido todo el tiempo (desde que se constituy el condominio) la propiedad exclusiva de
su parte, aunque sujeta a la condicin suspensiva de que la particin se realice. De tal criterio deriva el
efecto retroactivo de la divisin y la garanta de eviccin que se deben los comuneros entre s por los vicios
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que pudiera tener cada parte dividida. Si los comuneros no logran acordar los trminos de la divisin o si
alguno de ellos es menor o incapaz la divisin debe hacerse judicialmente. Tambin cabe esta va cuando un
tercero, fundndose en legtimo derecho, se opusiera a la divisin privada. Para estos supuestos se debe
plantear una accin de divisin, la cual encuentra antecedente remoto en la actio communi dividundo que
existi entre los romanos. La naturaleza jurdica de esta accin es motivo de controversias ya que algunos
sostienen que es una accin real, otros entienden que es de carcter personal y hay quienes la consideran
una accin mixta. Son condiciones para que la accin prospere que tanto el accionante como el demandado
sean condminos y que la cosa sea divisible material y jurdicamente, c) Por otras causas: el condominio
tambin puede extinguirse por transformacin en dominio sin que se d la divisin de la cosa comn. Tal
cosa ocurre por el abandono del derecho de propiedad hecho por un condmino, si ello deja a otro condmino
como propietario exclusivo del todo, o por venta que un condmino hace de su cuota parte a otro condmino
que pasa a tener el todo, o por prescripcin adquisitiva si un condmino que posey la cosa toda durante
veinte aos sin oposicin alguna del otro plantea la usucapin.

BOLILLA XIV
1) Condominio con indivisin forzosa. Concepto. Fuentes (Se denomina condominio con indivisin
forzosa a aqul en el cual los condminos no tienen la facultad de pedir la divisin por estar sta
definitivamente suspendida o postergada sin trmino, sea por una disposicin legal, por convencin vlida y
temporal de los particulares, o por disposicin de ltima voluntad. Los dos ltimos modos citados (convencin
de condminos, disposicin de ltima voluntad) no pueden extender la indivisin por mas de cinco aos (diez
si se trata de una disposicin de ltima voluntad) por lo que en definitiva constituyen caso de indivisin
forzosa temporaria, ya considerados al tratar el condominio normal. La indivisin forzosa no constituye una
servidumbre, como lleg a considerarse antao, sino mas bien una restriccin al condominio impuesta por el
Estado para conciliar el inters de los particulares con el inters general. El condominio con indivisin forzosa
es un condominio especial, caracterizado por ser forzoso, estado jurdico este que persiste mientras dure a la
causa que lo ha determinado. Como consecuencia de ello, este condominio no se pierde por el no uso, pero
puede ser adquirido por prescripcin: los condminos pueden valerse de acciones posesorias y reales pues
sus derechos son semejantes a los de quien tiene dominio sobre una cosa mueble o inmueble. Debido a su
particular carcter, el condominio con indivisin forzosa se ejerce de modo diferente al condominio comn,
pues los derechos de los condminos son mas extensos y sus deberes mas severos: a) El a.2712 dispone que
cada uno de los condminos puede usar de la totalidad de la cosa comn y de sus diversas partes como de
una cosa propia, bajo la condicin de no hacerla servir a otros usos que aquellos a que est destinada, y de
no embarazar al derecho igual de los condminos. Aclarando el alcance del trmino destinada el a.2713
dice que el destino de la cosa comn se determina no habiendo convencin, por su naturaleza misma y por
el uso al cual ha sido afectada, b) El a.2714 establece que los copropietarios de la cosa comn no pueden
usar de ella sino para las necesidades de las heredades, en el inters de las cuales la cosa ha sido dejada
indivisa. En cuanto a las distintas clases de condominio con indivisin forzosa que el CC regula, ellas son:
1) El condominio de accesorios afectados a dos o mas heredades, 2) El condominio de paredes, muros, cercos
y fosos, 3) El condominio resultante de la postergacin transitoria de la divisin por considerarse ella nociva o
inconveniente. Cada una de estas clases se analiza por separado en los puntos siguientes
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2) Condominio de accesorios. Naturaleza jurdica. Derechos y obligaciones de los condminos (El

a.2710 dice que habr indivisin forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios
indispensables al uso comn de dos o ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de
los condminos podr pedir la divisin. El artculo se refiere a cosas tales como pasillos, escaleras,
ascensores, palieres, baos, que sirven necesariamente a mas de una propiedad y que no pueden servir slo
a una, pues las dems se veran menoscabadas o inutilizadas. Este tipo de indivisin forzosa cobr auge a
partir de la construccin en altura y de la creacin de la propiedad horizontal, institucin sta que se
estudiar en detalle en la Bolilla siguiente.
3) Condominio de los muros, cercos y fosos. Concepto. Antecedentes histricos. Naturaleza. La
regulacin legal: I) Derecho de asentar la mitad de la pared sobre terreno del vecino, II) Obligaciones
de encerramiento: a) En la ciudad: condiciones, abandono, derecho al reembolso en caso de servirse
el vecino de la pared, b) En la campaa, III) Medianera en las ciudades. Presunciones y prueba, los
signos materiales. Obligaciones y cargas. Abandono. Derecho de los condminos. Adquisicin de la
medianera. Proteccin jurdica, IV) Medianera en la campaa. Presunciones y prueba. Derechos y
obligaciones de los condminos. Adquisicin de la medianera. El Cdigo Civil y los cdigos rurales,
V) Medianera de rboles (El condominio de los elementos que separan dos heredades contiguas constituye,
por su amplitud y variedad, el mas tpico modo de indivisin forzosa, dando lugar a un desarrollo doctrinario
y legislativo muy completo que se ha dado en llamar derecho de medianera. Previo a desarrollarlo parece
oportuno formular algunas aclaraciones terminolgicas: el muro o foso que separa dos heredades contiguas
se denomina genricamente divisorio y dentro del gnero divisorio caben dos especies: el muro divisorio
privativo, que es aqul que separa dos heredades contiguas pero est ntegramente construido en solo una
de ellas; y el muro divisorio medianero, que es aqul que separa dos heredades contiguas y est construido
sobre el eje divisorio, de modo que apoya una mitad en cada heredad. Aunque tal es la denominacin
correcta, el CC y la doctrina llaman divisorio al privativo y medianero al que descansa en ambas
heredades (a.2717). Tras dar esta definicin de muro medianero, el CC establece en el a.2718 que todo
muro que sirve de separacin de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el trmino del
edificio menos elevado, salvo la prueba en contrario. Tal presuncin, aclara el a.2719, cabe cuando el muro
separa edificios, no cuando separa patios, jardines o quintas. Presunta o establecida, lo cierto es que la
medianera es un derecho real, mas precisamente un condominio con indivisin forzosa que otorga a ambos
condminos derechos (a. 2730: la medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse del muro
medianero para todos los usos a que ella est destinada segn su naturaleza...) y obligaciones (a.2722: los
condminos de un muro medianero, estn obligados, ..., a los gastos de reparaciones o reconstrucciones del
muro). No obstante la opinin de algunos, la medianera no es una servidumbre; mal podra serlo si se tiene
en cuenta que una servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena y en este caso resulta que el muro es
propio, aunque compartido. La regulacin legal de la medianera es, como se dijo, amplia y muy diversa, lo
cual obliga a analizarla por partes: I) El derecho de asentar la mitad de la pared sobre terreno del vecino: el
a.2725 establece que el que edifica primero en un lugar an no cerrado entre paredes, puede asentar la
mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo
hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas (45 cm). El artculo no
impone una obligacin sino que establece un derecho, razn por la cual nada impide al que edifica primero
construir el muro apoyndolo ntegramente en su propio terreno. En este supuesto el que construy el muro es
dueo exclusivo del mismo, pero su dominio es muy particular pues por un lado no puede exigirle a su
vecino que le reembolse la mitad, y por otro lado no puede oponerse a que el vecino se sirva del muro si paga
la mitad de lo que l cost mas la mitad de lo que cuesta el terreno donde est apoyado (a.2728). Si as
sucediera resultara que el muro seguira siendo divisorio (privativo), pero quedara sujeto a un derecho de
medianera. As se desprende del a.2736 que textualmente dice que todo propietario cuya finca linda
inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera.... Este
texto ha sido criticado por algunos que entienden que si el muro es no medianero no se puede adquirir la
medianera de l, a no ser que se admita, simultneamente, que el eje divisorio de las heredades se
desplace hasta coincidir con el eje del muro, cosa que no llega a ocurrir pues las medidas de ambas
heredades continan inalteradas. Quienes sostienen esta teora afirman que lo correcto hubiera sido
establecer que el que paga la mitad del muro divisorio que construy su vecino en terreno propio no adquiere
medianera sino que adquiere una servidumbre de uso a perpetuidad sobre muro ajeno, pues el muro sigue
siendo del que lo construy, aunque ahora pesa sobre l un gravamen real, una servidumbre perpetua (no un
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condominio con indivisin forzosa). Aunque la crtica es muy certera la mayora de la doctrina se inclina por
entender que es posible adquirir medianera respecto de un muro no medianero, sin que ello implique
desplazar el eje imaginario que separa ambas heredades. Tambin es polmica la cuestin de cundo el
vecino comienza a servirse del muro y debe pagar por ello: en general la jurisprudencia ha entendido que no
cabe el pago si el servicio se reduce a revocar y pintar la pared o a poner en ella algunos clavos para colgar
una jaula o tender una soga, pero si el muro del vecino se usa para dar cierre a un recinto techado ya cabe la
obligacin de pagar por l, II) La obligacin de encerrar los terrenos: el a.2726 dice que en terrenos de ciudad
todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construccin de paredes de tres metros de
altura y 45 cm de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas. Resulta as que en los
pueblos y arrabales el cerramiento es obligatorio (por motivos de seguridad y tranquilidad pblica) y el muro
debe ser costeado por ambos vecinos, tanto su construccin como su mantenimiento. Sin embargo el a.2724
admite que un vecino se libere de tales obligaciones cediendo la parte propia de terreno donde el muro se
asienta y renunciando a la medianera. El abandono cabe slo si el abandonante no est sirvindose del
muro, y debe hacerse por acto expreso, a resultas del cual el otro vecino queda como propietario exclusivo del
muro. El a.2739 establece que el abandono o renuncia a la medianera no es irreversible, pues el
abandonante conserva la facultad de readquirir la medianera pagando la mitad del valor de la pared mas el
valor del terreno que fue suyo antes de la cesin. En la campaa las condiciones de cerramiento son menos
severas pues solo cabe compartir los gastos cuando ambas heredades queden completamente cerradas; si
una de ellas est sin cerco alguno el dueo de ella no est obligado a contribuir para las paredes, fosos o
cercos divisorios que construye el vecino sobre el lmite comn. Los cdigos rurales provinciales y la
jurisprudencia se han ocupado de interpretar elsticamente esta norma estableciendo porcentajes de
cerramiento o alambrado de un terreno a partir de los cuales su propietario est obligado a reembolsar al
lindero la mitad del valor del alambrado que ste tendi sobre el lmite compartido, III) La medianera en las
ciudades: segn ya se dijo, el a.2718 establece que todo muro que sirve de separacin de dos edificios se
presume medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio menos elevado, salvo la prueba en
contrario. Tal presuncin, aclara el a.2719, cabe cuando el muro separa edificios, no cuando separa patios,
jardines o quintas (esto ha sido objeto de crticas). Para la prueba de la medianera (o mas bien de la no
medianera) son vlidos los instrumentos pblicos y privados, as como los signos materiales (a.2718),
habindose establecido por el a.2721 que en el conflicto de un ttulo que establezca la medianera, y los
signos de no haberla, el ttulo es superior a los signos. El anlisis de las obligaciones de los vecinos respecto
de la medianera (de aportar a su construccin y/o conservacin) ya se hizo mas arriba, habindose aludido
tambin a la facultad de abandono de medianera que le cabe al vecino que no quiere o no puede hacer tales
aportes. En cuanto a los derechos de los condminos cabe decir, en primer lugar, que ambos estn en
igualdad de condiciones, pudiendo cada uno de ellos arrimar toda clase de construcciones al muro, poner
tirantes en todo su espesor (sin perjuicio de retirarlos hasta la mitad del espesor si el otro vecino tambin
quiere poner tirantes), o hacer el cao de una chimenea, o abrir armarios o nichos an pasando de la mitad
(siempre que con ello no perjudiquen al vecino). Tambin tiene derecho cada condmino a alzar la medianera
a su costa sin indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella. Si el exceso de peso fuera tal
que la pared no pudiera soportarlo, el que la quiera alzarla debe reconstruirla ntegra a su costa y tomando
de su propio terreno el sobreancho que la construccin requiera. El nuevo muro as construido, ser
medianero hasta la altura que tena el antiguo y ser propio y exclusivo del constructor en lo que exceda de
esa altura, sin perjuicio del derecho del vecino de adquirir medianera sobre esta nueva parte, pagando la
mitad de su valor, IV) La medianera en la campaa: en el mbito rural la presuncin de medianera juega de
un modo similar que en el mbito urbano, toda vez que el a.2743 dice que todo cerramiento que separa dos
propiedades rurales se presume medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado, o hubiese
prueba en contrario. Tambin valen, en la medida que sean aplicables, las disposiciones que en materia de
derechos y obligaciones de los condminos se han establecido para la medianera urbana. Esto sin perjuicio
de la no obligatoriedad de pagar por cerco o foso compartido cuando la heredad rural no quede totalmente
cerrada, tema que ya se trat mas arriba y sobre el cual han fijado criterios dispares los cdigos rurales
provinciales, V) La medianera de rboles: sobre el particular el a.2745 dice que los rboles existentes en
cercos o zanjas medianeras, se presume que son tambin medianeros, y cada uno de los condminos podr
exigir que sean arrancados si le causaren perjuicios. Y si cayesen por algn accidente no podrn ser
replantados sin consentimiento del otro vecino. Lo mismo se observar respecto de los rboles comunes por
estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos dueos.

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4) Otros casos de indivisin forzosa (Adems de los casos de indivisin forzosa legislados por el Cdigo
Civil, existen otros a saber: a) La propiedad horizontal: est regulada por la Ley 13.512 y se ver en detalle
en la Bolilla siguiente, b) El lote de hogar: es una forma de condominio con indivisin forzosa creada por Ley
10.284 y consistente en una pequea propiedad familiar, libre de todo embargo y que debe ser mantenida
indivisa mientras existan en el grupo familiar miembros menores de edad, tras lo cual pasa a ser un
condominio normal, divisible y enajenable, c) El bien de familia: es una forma de condominio con indivisin
forzosa creada por Ley 14.394, que se constituye voluntariamente sobre la casa habitacin del grupo familiar,
por va de concurrencia y declaracin hecha por los cnyuges en el Registro Inmobiliario. Declarado el
inmueble como bien de familia no puede ser enajenado, ni objeto de legados ni gravmenes sin la
conformidad del cnyuge. El bien de familia es, adems, inembargable por deudas anteriores a su
inscripcin, salvo que se trate de deudas por impuestos o mejoras que pesen sobre el bien. Puede
desafectarse el bien de familia como tal por la voluntad concurrente de los cnyuges o bien de oficio si
desaparecen los requisitos exigidos para su constitucin (los cuales tienen que ver principalmente con el valor
del bien), d) Los sepulcros: la doctrina es casi unnime en considerar que los sepulcros son susceptibles de
un modo de propiedad sui generis y que el terreno donde se alojan es del dominio pblico municipal, siendo
los municipio los que dan en concesin dichos terrenos para sirvan de sepulcros. La jurisprudencia por su
parte ha sentado el principio de que a la muerte del titular del sepulcro la titularidad del mismo pasa a los
herederos quienes a partir de entonces comparten una suerte de condominio de indivisin forzosa, debido a
causas de orden moral y religioso que impiden dividirlos. Ello no impide que en ciertos casos se admita la
enajenacin de los sepulcros cuando todos los condminos estn de acuerdo en ello
5) Condominio por confusin de lmites. Concepto. Naturaleza jurdica. Condiciones, Efectos.
Accin de deslinde. Naturaleza. Comparacin con la reivindicatoria. Sujeto, objeto, procedimiento
(Cuando entre dos heredades contiguas ocurre que el lmite fsico que las separa y demarca se pierde o se
hace confuso, se genera una situacin transitoria de unin de ambas heredades, lo que convierte a ambos
propietarios en condminos forzosos del conjunto. As lo establece el a.2746, que adems faculta a cualquier
condmino transitorio a pedir que los lmites confusos se investiguen y demarquen. En esta situacin, que se
denomina condominio por confusin de lmites y es transitoria, el condominio nace de la ley y slo de la ley.
La doctrina entiende que tal imposicin legal es exagerada pues no es razonable tener por unidas dos
heredades por el solo hecho de que una parte de sus lmites estn confusos. En la mayora de los casos, an
existiendo la confusin de lmites, las heredades conservan su individualidad e independencia y no es
razonable establecer forzosamente un condominio donde de hecho no lo hay. Para la doctrina hubiera sido
mas acertado hablar de dominio incierto que de condominio, pues nada tienen en comn, adems del lmite
incierto, los dos vecinos. De todas formas lo cierto es que la figura existe legalmente y que el a.2746 que la
crea no da precisin alguna acerca de cundo se configura una confusin de lmites. Ante ello la doctrina y la
jurisprudencia han sentado algunas pautas y condiciones: no hay confusin si las heredades no son
contiguas, es decir, si estn separadas por un camino pblico o un ro; tampoco si los lmites existan y
desaparecieron o fueron retirados quedando signos de su existencia; menos a{un si ambas heredades
pertenecen a un mismo propietario. Conforme lo establece el a.2746, una vez planteada la confusin de
lmites y el condominio forzoso, cualquiera de los condminos puede pedir que los lmites se demarquen. La
demarcacin o deslinde puede hacerse de comn acuerdo entre ambos colindantes, exigiendo el a.2753 que
el acuerdo conste en escritura pblica pues en caso contrario carece de valor. El artculo impone adems la
obligacin de presentar el acuerdo con sus accesorios (mensura, antecedentes) ante el juez, cuya aprobacin
le da valor de ttulo de propiedad. Si no hubiere acuerdo entre las partes les queda a ambas la posibilidad de
pedir el deslinde judicial, iniciando la llamada accin de deslinde. Sobre la naturaleza jurdica de esta
accin no hay acuerdo doctrinario, siendo para unos real, para otros personal y para otros mixta. Aunque la
accin puede ser iniciada por cualquiera de los propietarios contra su colindante, en el proceso ambos
propietarios son a la vez demandantes y demandados, debiendo presentar ambos sus ttulos y dems
pruebas en apoyo de su pretensin, y corriendo ambos con los gastos que demande el deslinde. El deslinde
judicial se hace por agrimensor y slo cabe respecto de predios rsticos, cabiendo tambin plantearlo cuando
el terreno contiguo pertenece al dominio privado del Estado (si se trata de bienes de dominio pblico del
Estado el deslinde se tramita administrativamente). El a.2747 establece la diferencia entre la accin de
deslinde y la reivindicatoria al establecer que esta ltima y no la de deslinde corresponde plantear cuando
los lmites de los terrenos estn cuestionados o cuando han quedados sin mojones por haber sido ellos
destruidos. El efecto de la accin de deslinde es el de poner fin al condominio por confusin de lmites creado
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por la ley, quedando la lnea divisoria definitivamente determinada. Excepto las pautas que se han
mencionado, nada mas establece el CC respecto de la accin de deslinde, quedando la reglamentacin de la
accin en s a cargo de los cdigos de procedimiento provinciales.

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BOLILLA XV
1) Propiedad horizontal. Sus inconvenientes y ventajas. Antecedentes histricos. Terminologa.
Naturaleza jurdica. La ley de propiedad horizontal y su reglamentacin (La propiedad horizontal es
una cuestin autnoma dentro de los derechos reales sobre cosa propia, pues presenta la particularidad de
que en ella concurren en simultneo dos derechos: el dominio exclusivo y el condominio de indivisin forzosa.
Para introducirse en la materia vale comenzar por su denominacin y significado: se llama propiedad
horizontal a la forma de propiedad que tiene lugar en las construcciones y edificios caracterizados por estar
divididos en varias unidades que, siendo independientes y aptas para cumplir su finalidad (viviendas,
oficinas, cocheras, depsitos), tienen a la vez la particularidad de compartir forzosamente algunos elementos
(entrada, pasillos, escaleras, ascensores). El nombre de propiedad horizontal ha sido objetado por algunos
por no ser el mas indicado, pero lo cierto es que su uso se ha universalizado tanto que no cabe a esta altura
pretender cambiarlo por otro mas adecuado. De cualquier manera cabe decir que el nombre proviene del
hecho de que el dominio de cada unidad o departamento no se extiende infinitamente hacia abajo y hacia
arriba (como ocurre, en teora, en la propiedad inmobiliaria comn) sino que est limitado entre dos
horizontes: se es dueo exclusivo de todo lo que hay entre el horizonte del piso del departamento y el
horizonte del techo del departamento; todo lo que hay por debajo o por arriba de esos horizontes es
propiedad exclusiva de otro (son otros departamentos) o es propiedad compartida con otros (son los
condominios del edificio: el terreno, subsuelo, la azotea, etc). Aunque es una institucin que cobr auge en el
siglo pasado, con el desarrollo tecnolgico y la multiplicacin de los edificios en altura, sus orgenes son muy
remotos, llegando a sostener algunos que ya en la prehistoria exista la modalidad de dividir los interiores de
las cavernas en nichos propios de cada grupo familiar, sin perjuicio de compartirse las entradas y los
pasadizos. Mas all de lo anecdtico, se encuentran antecedentes de este tipo de propiedad entre los
babilnicos y los palestinos. Tambin entre los romanos, aunque con escaso desarrollo legislativo. En la
legislacin moderna, los antecedentes remotos de origen romano y brbaro fueron receptados por el Cdigo
Napolenico. Sin embargo las referencias que contiene dicho cdigo respecto de la propiedad horizontal son
escasas y decididamente insuficientes (lo mismo ocurre con nuestro Cdigo Civil). A partir de la segunda
mitad del siglo XIX, por efecto de la concentracin demogrfica y el desarrollo de la construccin, la
necesidad de normas especificas que regulen la propiedad horizontal, comienza a hacerse cada vez notoria,
surgiendo las primeras leyes especficas sobre la materia cuando el siglo XX estaba promediando. A tono con
ese ritmo de progreso, en nuestro pas se sancion en 1948 la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, la que
complementada o corregida por otras posteriores rige hasta el presente. En cuanto a la naturaleza jurdica de
la propiedad horizontal, la doctrina entiende casi unnimemente que ella nada tiene que ver con figuras
como el derecho real de superficie, la servidumbre o la sociedad. Tambin es claro que no es puramente un
dominio, ni puramente un condominio, sino que es una combinacin inseparable de ambos: en la propiedad
horizontal concurren en simultneo un dominio exclusivo sobre la unidad propia y un condominio sobre los
espacios y elementos comunes del edificio, y ambos derechos son inseparables pues no cabe enajenar el
departamento conservando el condominio ni viceversa.
2) El objeto del derecho. Condiciones que deben reunir los pisos o departamentos. Elementos: a)
Propiedad privada, b) Cosas de uso comn, enumeracin legal, c) Terreno (Habindose establecido que
la propiedad horizontal es una combinacin inseparable de derechos, cabe referirse a cada uno de los
derechos que la componen y a los objetos de los mismos. Tales son: a) La propiedad privada: sta puede
recaer sobre distintas unidades de una construccin de una sola planta, o sobre distintas plantas de un
edificio de varios pisos, o sobre departamentos de un mismo piso. Lo que en realidad cuenta es que cada
unidad sea independiente, y que tenga salida a la va pblica, sea directamente o a travs de espacios
comunes. Incluso nada impide que una determinada unidad sea tenida en condominio por mas de una
persona. Aunque el dominio de cada unidad es exclusivo, admite ciertas restricciones impuestas por la ley en
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inters de los dems consorcistas, tales como la prohibicin de destinar los departamentos a usos contrarios
a la moral y las buenas costumbres, de propagar ruidos molestos, de depositar mercaderas peligrosas o de
ejercer actividades que comprometan la seguridad del edificio. Igualmente est prohibido por la ley que el
propietario del ltimo piso eleve nuevos pisos o aumente las construcciones sin el consentimiento de los
dems consorcistas (la misma restriccin cabe para los propietarios de planta baja respecto de
construcciones subterrneas)., b) Los espacios y cosas comunes: cada propietario de una unidad es a la vez
condmino de otras partes del edificio; de todas aquellas partes que son comunes o generales del edificio,
tales como cimientos, muros maestros, patios, techos, galeras, escaleras, ascensores, stanos, etc. El a.2 de
la Ley 13.512 contiene una enumeracin de tales elementos y aclara que ella es enunciativa y no taxativa,
de modo que cabe considerar incluidos en l otros elementos no expresamente citados, tales como bombas de
agua, caos de bajada, servicios contra incendio y en general todo elemento que integre el edificio y no sea
propiedad privada de ninguna unidad en particular. Incluso los muros divisorios de dos departamentos son
de condominio general y no solo condominio de los dueos de los departamentos que tales muros separan.
En cuanto a los stanos y azoteas, en principio y como norma general se considera que son comunes; sin
embargo nada impide que por acuerdo de propietarios se establezca que el stano o una parte de l
pertenece en exclusividad a una unidad determinada, cabiendo el mismo criterio respecto de la azotea o
parte de ella, c) El terreno: la ley es clara al establecer que el terreno donde est el edificio es una propiedad
comn del edificio, entendindose que ello incluye no solo el sector de terreno efectivamente ocupado por el
edificio, sino tambin el resto del terreno, aunque en l solo haya patios o jardines.
3) Sujecin de un inmueble al rgimen de propiedad horizontal. Requisitos de forma. El reglamento
de copropiedad y administracin (La sujecin de un inmueble al rgimen de propiedad horizontal puede
hacerse a partir de varias situaciones: puede tratarse de un edificio ya construido que sea tenido en
condominio por varios y sea materialmente divisible en unidades independientes y espacios comunes; puede
tratarse de un edificio construido para ser afectado al rgimen de propiedad horizontal y que sea propiedad
exclusiva de una sola persona o empresa; puede tratarse de un grupo de personas, condminas de un
terreno, que resuelvan asociarse para construir un edificio en propiedad horizontal; puede incluso gestarse a
partir de un aporte societario o de una disposicin de ltima voluntad. Cualesquiera sean los orgenes y
motivaciones, la sujecin al rgimen de propiedad horizontal debe comenzar por la formacin del Consorcio
de propietarios ente colectivo encargado del gobierno y la coordinacin de la propiedad horizontal. La
naturaleza jurdica del consorcio es materia de controversias en doctrina, pues para unos es un mero ente de
gestin sin personalidad jurdica propia y para otros es una persona jurdica plena, capaz de obligarse y de
adquirir derechos. Esta ltima tesis, basada en la teora de la realidad, es la que prevalece en la actualidad.
El consorcio no tiene nacimiento formal por el solo hecho de que sus miembros declaren su intencin de
constituirlo, exigiendo el a.9 de la Ley 13.512 que lleven a cabo un acto constitutivo completo, que incluya la
redaccin de un Reglamento de Copropiedad y Administracin, que se formalice por escritura pblica y se
inscriba en el Registro Inmobiliario. El reglamento de copropiedad es para el consorcio lo que la Constitucin
es para un Estado, pues no slo le da formal existencia sino que lo rige, ya que todos los asuntos de inters
comn del consorcio, incluidos los relativos a su administracin, se debaten y/o resuelven en el marco que
fija el reglamento. La ley establece que el reglamento, una vez aprobado e inscripto, slo puede ser
modificado con el voto favorable de una mayora de dos tercios, formalizando la modificacin mediante
escritura pblica e inscripcin de la misma en el Registro Inmobiliario. Sin perjuicio de ciertas normas
particulares que los consorcistas pueden incluir en el reglamento, la ley impone mediante el a.9 ciertas
normas que necesariamente deben incluirse en el mismo, tales como: a) La designacin de un representante
de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao, con facultades para administrar las cosas
comunes y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante
podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; b) La determinacin de la remuneracin del
representante y la forma de su remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de
escritura pblica; c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expensas
comunes; d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir la
reunin, las mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratndose
de los casos en que la ley se exige una mayora especial.
4) La asamblea de propietarios. La asamblea originaria constitutiva del consorcio: vaco legal. Las
asambleas posteriores: presidencia, qurum, mayora, funciones. El representante, su
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nombramiento, remuneracin, funciones y remocin (El rgano de gobierno del consorcio es la

asamblea de propietarios, que es la reunin de los consorcistas para debatir y decidir sobre los asuntos de
inters comn. Sobre la primera asamblea, que es la constitutiva del consorcio, poco dice la Ley 13.512,
aunque cabe entender, dado su carcter de constitutiva, que asisten a ella todos los consorcistas, pues mal
podra constituirse un consorcio con ausentes. En cuanto a las asambleas posteriores, la ley es un poco mas
explcita, aunque no todo lo que sera deseable. De cualquier manera cabe decir, a partir de las pautas que
da la ley, que las asambleas deben ser convocadas y reunirse conforme a los procedimientos que se fije en el
reglamento de copropiedad, el cual adems debe reglamentar cuestiones tales como la forma de elegir al
consorcista que presidir la asamblea y el qurum necesario para sta quede formalmente reunida. En
materia de toma de decisiones, y ante las escasas pautas que da la ley, la doctrina y la jurisprudencia han
establecido como criterio general que para decidir sobre cuestiones que afectan los bienes exclusivos se
requiere unanimidad y para cuestiones relativas a los bienes comunes se requieren dos tercios de los votos.
Los votos se computan en proporcin al grado de participacin de cada unidad en el conjunto si as lo fija el
reglamento o bien a razn de un voto por unidad si el reglamento nada dice sobre el particular. Las
asambleas son de dos tipos: ordinarias (las que se renen peridicamente para tratar asuntos tales como la
memoria y balance anual, o rendicin de cuentas hecha por el administrador) y extraordinarias (las que se
convocan para tratar asuntos especiales tales como la designacin de un nuevo administrador por renuncia o
remocin del anterior). Si bien la asamblea de consorcistas es la mxima autoridad del consorcio, en la
prctica la administracin del mismo est a cargo de un representante o administrador, el cual es elegido por
la asamblea. Puede ser un consorcista o un tercero o mas de una persona, cuestiones stas que se
establecen por reglamento y se deciden en las asambleas, al igual que la remuneracin del administrador. En
cuanto a las funciones del administrador sern las que se le fije por reglamento o, en su defecto, las que
competen a quien administra cosa ajena por mandato, lo cual excluye la realizacin de actos de disposicin
que comprometan el patrimonio del consorcio. Usualmente el administrador puede nombra y remover
personal, pagar a proveedores y prestadores de servicios, representar administrativamente al consorcio ante
terceros, recaudar los fondos de expensas comunes y asignar lo recaudado a gastos de funcionamiento, etc.
Todo ello sin perjuicio de la obligacin de rendir cuentas peridicamente ante la asamblea de consorcistas.
En cuanto a su remocin, debe hacerse segn las pautas que fije el reglamento, cabindole al representante
el derecho de renunciar en cualquier momento, sin perjuicio de su obligacin de presentar una rendicin final
de cuentas.
5) Derechos y deberes de los propietarios. Enumeracin y anlisis. Casos de destruccin total o
parcial y de vetustez del edificio. Actos prohibidos. El derecho de abandono (Sobre los derechos y
deberes de los propietarios, ya se trat en el punto 2 al analizar las particularidades de la propiedad
horizontal. Entonces se dijo que cada propietario tiene simultneamente dos derechos reales inseparables:
por un lado un dominio exclusivo sobre su propia unidad, el cual admite algunas restricciones de uso y goce
en funcin del inters de los dems consorcistas (no desarrollar ciertas actividades, no generar ruidos u
olores molestos, etc); por otro lado un condominio de indivisin forzosa sobre las partes comunes del edificio
que le da derecho a usar de las mismas, siempre que las use conforme a su destino y permita su uso normal
a los dems consorcistas (caso de escaleras, pasillos, ascensores, etc). Es frecuente, sin embargo, que
algunos espacios comunes, se destinen al uso exclusivo de algn propietario (caso de los balcones o los
patios internos), lo cual debe quedar claramente establecido en el reglamento de copropiedad. En materia de
impuestos y contribuciones, stas se liquidan por separado a cada unidad, sin perjuicio de las que recaen
sobre el terreno o el edificio en conjunto. Estos impuestos y contribuciones generales, mas los gastos de
administracin (sueldos de porteros, honorarios del administrador, seguros, servicios, mantenimiento, etc)
generan las llamadas expensas comunes, a cuyo pago estn obligados todos los consorcistas, cada uno en la
proporcin en que participe del consorcio. Otras situaciones que la ley contempla son la vetustez del edificio o
su destruccin parcial o total, para las cuales el a.16 prev que la mayora que represente ms de la mitad
del valor del edificio podr resolver la demolicin y venta del terreno y materiales, o bien la reconstruccin,
aunque en este ltimo caso la minora no podr ser obligada a contribuir a ella, pero la mayora podr
adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin judicial. Por ltimo, en cuanto al derecho de abandono
que segn el a.2685 del Cdigo Civil, tiene todo condmino para librarse de las obligaciones que le impone el
condominio de la cosa comn, cabe sealar que, a los efectos de la ley 13.512 dicho derecho no se reconoce,
lo cual significa que la obligacin de pago de las expensas comunes es ineludible para todo consorcista.
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6) Prehorizontalidad. Legislacin vigente. Afectacin. Desafectacin. Contrato de venta. Hipoteca.

Ejecuciones (La Ley 13.512 vino a resolver las crecientes dificultades que se planteaban respecto de las
viviendas colectivas, dando nacimiento a un nuevo rgimen de dominio mas ajustado a la realidad de los
tiempos. Sin embargo, a la vez que resolvi problemas, la ley cre otros, pues hasta el momento de la
inscripcin de la propiedad horizontal en el Registro Inmobiliario, los adquirentes de unidades no podan
inscribir su dominio y por ende no tenan un derecho de propiedad sobre la unidad adquirida, sino solo un
derecho a ser propietarios. Esto dio lugar a un sinnmero de conflictos derivados de la venta repetida de
unidades, de la imposicin de gravmenes (hipotecas, embargos) a inmuebles que ya estaban edificados
pero no estaban inscriptos como propiedad horizontal, etc. En respuesta a tales problemas se dict la Ley
19.724 de Prehorizontalidad, que impuso una modalidad de venta o adjudicacin de unidades en propiedad
horizontal basada en la previa afectacin de un inmueble al rgimen de propiedad horizontal. Ya desde su
a.1 la ley pone en claro su objetivos al definir el concepto de afectacin y establecer que todo propietario de
edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio que se proponga
adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en
escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del
dominio de unidades por tal rgimen. En los artculos siguientes la ley enumera los requisitos que deben
constar en la escritura de afectacin (estado de ocupacin del inmueble; inexistencia de deudas impositivas;
plazo y nmero mnimo de unidades vendidas a que quedarn sujetas las ventas de departamentos para
que el proyecto se realice), as como documentacin que debe acompaar la misma (copia certificada del ttulo
de dominio; plano de mensura aprobado; plano del proyecto de la obra aprobado, plano de proyecto de
subdivisin, proyecto de reglamento de copropiedad y administracin), aclarndose que la escritura deber
inscribirse en el Registro Inmobiliario. La afectacin tiene por efecto inmediato inhibir al propietario de
enajenar o gravar el inmueble, y si no obstante ello la enajenacin se produce, ella no afecta los intereses de
legtimos adquirentes con contratos registrados. Aunque en principio la afectacin se hace para ser definitiva,
caben dos modos de deshacer la misma: a) Por retractacin: cuando el nmero de unidades vendidas en un
cierto plazo hubiera sido menor al mnimo previsto en la escritura de afectacin, el propietario podr
retractarse de la afectacin presentando escritura al efecto, mas constancias de que reintegr a los
compradores los importes recibidos con mas intereses de ley. Esta va administrativa de deshacer la
afectacin ha sido objeto de crticas por parte de la doctrina por entenderse que ella tira por la borda toda la
seguridad que la ley pretende darle al adquirente al dejar en manos exclusivas del propietario la posibilidad
de frustrar el proyecto, b) Por desafectacin: es similar a la retractacin, solo que se plantea judicialmente y
admite otras causales (ej. imposibilidad de construir la obra, transcurso de seis meses desde la afectacin
sin haberse producido venta alguna). Sin perjuicio del derecho a desafectacin que le cabe al propietario en
determinadas circunstancias, lo cierto es que tras la afectacin se puede iniciar el proceso de venta de
unidades en construccin o a construir, para lo cual la afectacin debe ser profusamente publicitada,
empleando medios de publicidad que no induzcan a confusin a los posibles adquirentes. Estos, para una
mayor seguridad, pueden pedir una copia de la escritura de afectacin y un listado de las unidades
vendidas, informacin sta que el vendedor est obligado a suministrar. Las ventas de unidades deben
hacerse conforme a contratos cuya forma y contenido son minuciosamente regulados por la ley, debiendo
incluirse datos tales como condiciones de la enajenacin, precio y forma de pago, incluyendo una clusula
especial que limita las atribuciones del propietario en materia de rescisin del contrato, paralizacin de la
obra, etc. La ley obliga al propietario a registrar los contratos de venta que vaya celebrando, aclarando que la
no inscripcin no afecta los derechos del adquirente pero s los que pudieran caberle al propietario respecto
de aqul. Aclara la ley que los contratos de adquisicin son cesibles por el adquirente a tercero, aunque para
la cesin se requiere la conformidad del propietario (esto es criticable pues se presta a maniobras
especulativas); y que tambin cabe rescindirlos o resolverlos, opciones todas estas que deben anotarse en el
Registro. Una particularidad del rgimen de prehorizontalidad es que el mismo cabe an respecto de
inmuebles que se encuentren hipotecados al momento de ser afectados, o bien que pueden ser hipotecados
estando ya afectados (esto ltimo cabe an cuando el propietario no haya hecho reserva de hipoteca en la
escritura de afectacin, aunque en tal supuesto requiere la conformidad de todos los adquirentes salvo muy
excepcional autorizacin dada por el juez). Para afectar a prehorizontalidad un inmueble hipotecado el nico
requisito es no tener atrasos en los servicios del crdito hipotecario, lo cual es considerado por la doctrina
como insuficiente. Para hipotecar un inmueble ya afectado es menester que el propietario del mismo haya
hecho la reserva de ello en la escritura de afectacin. La hipoteca, se haya constituido antes o despus de la
afectacin, otorga a los adquirentes el derecho a pedir informacin tanto al acreedor como al propietario, y
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adems le da derecho a pagar parcialmente la hipoteca en la proporcin que corresponde a la unidad que
adquiri. De proceder as el adquirente podra subrogarse en los derechos que tiene el acreedor hipotecario
respecto del propietario y reclamarle el reintegro a ste o bien compensar tal pago con lo que l le debiera al
propietario. Adems el acreedor hipotecario queda obligado a otorgar cancelaciones parciales al adquirente y
a liberar del gravamen a la unidad cuando su deuda se cancele. Esta clusula es importante pues en el
supuesto de que el propietario no cancelara la deuda hipotecaria las ejecuciones que se lleven a cabo por
pedido del acreedor no alcanzaran a las unidades que fueron pagando su proporcin de deuda. La ley de
prehorizontalidad establece que una vez terminada la obra el propietario debe hacer tradicin de las
unidades y convocar a los adquirentes para que designen un administrador provisional, el cual debe
manejarse con el proyecto de reglamento hasta que el consorcio apruebe un reglamento definitivo.

BOLILLA XVI
1) Servidumbre. Concepto. Caracteres. Clasificacin: a) Personales, b) Reales. Comparacin (El
dominio es, en principio, un derecho real absoluto que implica para su titular tres potestades, el ius utendi, el
ius fruendi y el ius abutendi. Sin embargo no siempre las tres potestades se tienen en simultneo y en
plenitud, pudiendo ocurrir que una o mas de ellas, se desmembren del dominio, se separen y recaigan sobre
otra persona. A esta circunstancia, que implica para el otro la tenencia de un derecho real sobre cosa ajena
(iura in re aliena), los romanos la denominaron servidumbre, trmino ste que deriva de servitus, vocablo
que alude a sumisin, a subordinacin. Nuestro Cdigo Civil define la servidumbre en el a.2970 que
textualmente dice: servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud
del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza
algunos de sus derechos de propiedad. Los romanos clasificaron a las servidumbres en dos grandes grupos,
las personales y las reales, incluyendo entre las primeras a aquellas concedidas a favor de una persona
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(caso del usufructo, el uso y la habitacin) y entre las segundas a aquellas concedidas a favor de un fundo
(caso de la servidumbre de paso, o la de sacar agua). En la Edad Media surgieron otras formas de
servidumbre (la enfiteusis, la superficie, los censos y rentas, las capellanas) caracterizadas por imponer
condiciones de tenencia y explotacin de la tierra incompatibles con la libre movilidad de los bienes en el
mercado. Esto, adems de generar estancamiento econmico, fue germen de grandes resentimientos sociales,
los cuales estallaron a fines del siglo XVIII al producirse la Revolucin Francesa. Al dictar su cdigo, los
franceses eliminaron casi todas las servidumbres medievales, ratificando en cambio las servidumbres
propias del Derecho Romano. Sin embargo, por razones polticas, se refirieron al usufructo, al uso y a la
habitacin sin llamarlos servidumbres personales, pues tal denominacin tena reminiscencias medievales
y pareca aludir a sumisin entre personas, que era justamente la idea que la revolucin pretenda
combatir. Esta circunstancia gener algunas confusiones doctrinarias que se vieron reflejadas en los cdigos
redactados tomando el cdigo francs como modelo. Nuestro Cdigo Civil es un ejemplo de ello, pues si bien
en l se definen expresamente las servidumbres personales (a.2972: servidumbre personal es la que se
constituye en utilidad de alguna persona determinada, sin dependencia de la posesin de un inmueble, y
que acaba con ella) a la vez se deja dicho que en rigor tales institutos no son verdaderamente
servidumbres (nota al pie del a.2972). De cualquier manera a esta altura de los tiempos la confusin ya est
aclarada y es unnime la idea de clasificar a las servidumbres en reales y personales, incluyendo entre
stas ltimas al usufructo, al uso y a la habitacin, figuras stas que nuestro cdigo legisla con gran detalle.
En lo que sigue se las analiza por separado.
2) Usufructo. Definicin. Caracteres. Importancia. Comparacin con otras instituciones.
Constitucin. Duracin. Especies y modalidades (Conforme al a.2807 el usufructo es el derecho real de
usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia. En la
definicin estn mencionados los caracteres propios del usufructo: a) Es un derecho real, mas precisamente
es un derecho real sobre una cosa ajena, b) Implica la potestad de usar la cosa y gozar de ella, lo cual
supone que su titular tiene el ius utendi y el ius fruendi de la cosa (puede usar la cosa y servirse de sus
frutos), c) El uso y goce de la cosa admite como nica limitacin la no alteracin de la sustancia de la cosa.
Cuando una cosa est sometida a usufructo recaen sobre ella dos derechos reales simultneos, cada uno de
ellos en cabeza de distinta persona: a) Un derecho de propiedad restringido, limitado slo al ius abutendi
(derecho a disponer de la cosa) a cuyo titular se denomina nudo propietario, b) Un derecho de uso y goce
(ius utendi, ius fruendi) a cuyo titular se denomina usufructuario. El usufructuario no puede transferir su
derecho, aunque puede transferir los beneficios que el mismo otorga. Comparando el usufructo con otros
derechos cabe decir: a) No cabe confundirlo con un condominio, pues en ste hay un solo derecho real que se
comparte, mientras que en el usufructo coexisten dos derechos reales distinto y separados, b) Tampoco cabe
confundirlo con la locacin, pues si bien en ambos casos hay uso y goce de cosa ajena, la locacin es un
derecho personal nacido de contrato mientras que el usufructo es un derecho real que admite varias causas
de nacimiento. Adems el locador tiene obligaciones mas severas para con el locatario (est obligado a
permitirle el uso y goce de la cosa) mientras que el nudo propietario tiene una obligacin pasiva para con el
usufructuario (solo est obligado a no impedirle el uso y goce). Tambin son distintos los plazos de duracin
de uno y otro (la locacin no puede extenderse por mas de diez aos) y las condiciones de ejercicio (la
locacin es onerosa, el usufructo es gratuito), c) Aunque el usufructo se asemeja mucho a la enfiteusis, hay
algunas diferencias, tales como el hecho de que la enfiteusis no tiene cabida en nuestra legislacin y
principalmente la circunstancia de ser la enfiteusis un derecho transmisible por muerte de su titular, lo cual
no cabe en el usufructo. Sobre los modos de constituir un usufructo, el a.2812 los enumera taxativamente
diciendo que el usufructo se constituye:1. Por contrato oneroso o gratuito.2. Por actos de ltima voluntad.3.
En los casos que la ley designa.4. Por prescripcin. Fuera de estos modos ninguno otro cabe, ni siquiera por
va de disposicin judicial. El modo contractual, que debe hacerse por escritura pblica segn impone el
a.1184, puede ser tanto oneroso como gratuito, pudiendo ocurrir que el propietario enajene (venda, permute,
done) solo el uso y goce de la cosa reservndose la nuda propiedad o a la inversa. El CC aclara que en caso
de duda se supone oneroso el usufructo constituido por contrato y gratuito el constituido por acto de ltima
voluntad; igualmente aclara que el usufructo, como el dominio, se adquiere por la tradicin de la cosa. La
constitucin testamentaria del usufructo (por acto de ltima voluntad) tambin est regulada, pudiendo
legarse a uno el uso y goce y a otro la nuda propiedad. El usufructo se constituye por ley sobre los bienes de
los hijos menores a favor de sus padres y sobre los del cnyuge binubo (viudo vuelto a casar) sobre los
bienes sujetos a reserva por haber hijos del primer matrimonio. Finalmente en cuanto a la constitucin de
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usufructo por prescripcin, ella se rige por los mismos principios que regulan la prescripcin adquisitiva del
dominio. Acerca de la duracin del usufructo cabe decir que el es temporario por definicin, durando el
tiempo que se fije al constituirlo, aunque el CC aclara que si no se le hubiera fijado plazo durar mientras
viva el usufructuario y si se le hubiera fijado una duracin mayor a la vida del usufructuario cesar al morir
ste, no siendo vlida ninguna clusula que implique transmisin hereditaria del derecho. El CC tambin
establece que si el titular no es una persona fsica el usufructo no puede constituirse por mas de veinte aos.
El a.2808 dice que hay dos especies de usufructo: 1) El usufructo perfecto, que es el de las cosas que el
usufructuario puede gozar sin cambiar la sustancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por
el uso que se haga. Este usufructo no otorga al usufructuario la propiedad de las cosas, debiendo
conservarlas para devolverlas al propietario al concluir el usufructo, 2) El usufructo imperfecto o cuasiusufructo, que es el de las cosas que seran intiles al usufructuario si no las consumiese, o cambiase su
sustancia, como los granos o el dinero. Este usufructo otorga al usufructuario la propiedad de las cosas, por
lo cual puede consumirlas, venderla o disponer de ellas como mejor le parezca. Este tipo de usufructo se
asemeja mucho al mutuo (prstamo de consumo), aunque ste es un derecho personal constituible solo por
contrato, que no requiere fianza (el usufructo s). Otra clasificacin que da el CC es la que distingue entre el
usufructo universal (que es el que comprende una universalidad de bienes o una parte alcuota de la
universalidad, sea una universalidad de hecho como el ganado o de derecho como una herencia), y el
usufructo particular (que es el que comprende uno a mas objetos ciertos y determinados). En cuanto a los
requisitos necesarios para que un usufructo quede legalmente constituido, son los mismos que se requieren
para transferir la propiedad, excepto cuando se trate de un usufructo constituido por ley, el cual no depende
de ningn acto de adquisicin. Sobre los sujetos intervinientes el CC exige que el propietario constituyente
tenga dominio pleno sobre la cosa, no pudiendo constituir usufructo el propietario fiduciario. Nada impide, sin
embargo, que el condmino constituya usufructo sobre la parte indivisa de la cosa que tiene en comn con
otros. En materia de capacidad el CC dispone que para constituir o transmitir usufructo se requiere
capacidad para vender o para donar (segn sea el caso), aunque si se trata de cosa fungible basta la
capacidad para prestar por mutuo. El adquirente de usufructo por su parte debe tener capacidad para
comprar o para adquirir testamento. En cuanto al objeto sobre el que se puede constituir usufructo pueden
ser toda clase de bienes muebles e inmuebles, corporales o incorporales (como crditos), incluso aquellas que
son de mero placer tales como un paseo, estatuas o cuadros. No pueden serlo en cambio los bienes del
Estado, los bienes dotales de la mujer, ni ciertos derechos, tales como el propio derecho de usufructo, ni el de
uso ni el de habitacin, ni las servidumbres reales activas separadas del inmueble a que son inherentes, ni
la hipoteca, ni la prenda, ni la anticresis, ni los crditos intransmisibles. Para concluir el punto cabe referirse
a las modalidades que puede tener el usufructo, sobre lo cual el a. 2821 dice que el usufructo puede ser
establecido conjunta y simultneamente a favor de muchas personas, por partes separadas o indivisas, pura
y simplemente, o bajo condiciones, con cargos o sin ellos, a partir de un cierto da, o hasta una cierta poca,
y en fin con todas las modalidades a que el propietario de la cosa juzgue conveniente someterlo. segn la
naturaleza del objeto sobre el cual recae. Aunque el artculo admite gran amplitud de modalidades, otros
artculos las limitan, como es el caso del a.2829 que impone la prohibicin de constituir usufructo bajo
condicin o plazo suspensivo.
3) Obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y goce de los bienes: a) Inventario y
estado, b) Fianza. Derechos y obligaciones del usufructuario y del nudo propietario. Usufructos
especiales: a) De cosas deteriorables, b) De animales, c) De crditos, d) Cuasi usufructo, e) Usufructo
de mercaderas (El usufructo, cualquiera sea el modo en que haya sido establecido, genera deberes y
derechos tanto en el usufructuario como en el nudo propietario, los cuales se clasifican como sigue: 1) Antes
de comenzar el uso y goce de los bienes: I) El usufructuario: a) Tiene el deber de practicar un inventario y
estado de los bienes que integran el usufructo, lo cual debe hacer en presencia del propietario o su
representante. El inventario y estado puede ser hecho en instrumento privado, salvo cuando alguna de las
partes es incapaz, en cuyo caso debe hacerse ante dos testigos y por escritura pblica. El CC establece que
la no realizacin de inventario no tiene efecto sobre el usufructo en s, pero hace presumir que los bienes
recibidos estaban en buen estado. La obligacin de hacer inventario es inexcusable en el caso del usufructo
testamentario y no puede ser dispensada ni siquiera por el constituyente, lo que de hacerse carece de todo
valor, b) Tiene el deber de constituir una fianza que garantice que cumplir con los deberes que el usufructo
impone. La fianza debe ser de un monto tal que cubra el valor de los bienes muebles y el deterioro de los
inmuebles. La no constitucin de fianza faculta al propietario a negarse a entregar los bienes o, si ya los
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hubiera dado, a exigir su restitucin. El CC faculta al usufructuario a reemplazar la fianza por prendas o
depsitos en bancos pblicos pero no por hipotecas; incluso en ciertos casos es admisible una simple caucin
juratoria si el juez la autoriza. De todos modos la fianza puede ser dispensada por las partes al constituirse
un usufructo convencional o bien la ley dispensa de ella cuando se constituye un usufructo legal (ej. los
padres estn dispensados de dar fianza por los usufructos que se les acuerden sobre bienes de sus hijos), c)
Tiene derecho, habiendo constituido la fianza, a que el usufructo se realice, y si el propietario que constituy
el usufructo se niega a hacer tradicin de la cosa el usufructuario puede plantear una accin personal
llamada de entrega, II) El propietario: tiene los deberes y derechos que se corresponden con los derechos y
deberes del usufructuario que se acaban de describir, tales como el deber de facilitar la realizacin de
inventario, el derecho de exigir fianza, o el deber de hacer entrega de los bienes, 2) Despus de haberse
hecho tradicin de los bienes: I) El usufructuario: a) Tiene el derecho de usar y gozar de la cosa pero a la vez
tiene el deber de usarla conforme a su destino, estndole prohibido realizar actos que modifiquen la
sustancia de la cosa fructuaria. Complementariamente tiene derecho a proteger su usufructo atacado por el
nudo propietario o por terceros planteando acciones posesorias o petitorias segn sea el caso, b) Tiene el
deber de conservar las servidumbres activas que recaigan sobre el inmueble que usufructa as como la
obligacin de respetar las pasivas. Complementariamente le cabe el deber de prevenir al propietario sobre
perturbaciones a su derecho que realicen terceros, c) Tiene el deber de conservar la cosa asumiendo el costo
de las reparaciones ordinarias sin reclamar reintegros. Este deber no se extiende a las reparaciones
extraordinarias, salvo que ellas se hubieran hecho necesarias por no hacerse debidamente las ordinarias d)
Tiene el deber de pagar los impuestos y contribuciones que incidan sobre el inmueble que usufructa o sobre
los frutos del mismo. Complementariamente le cabe el deber de contribuir con el nudo propietario en el pago
de cargas extraordinarias que incidan sobre el inmueble, d) Tiene el deber de contribuir con el propietario en
el pago de los gastos de cerramiento forzoso o deslinde del predio, e) Tiene el deber de soportar en todo o en
partes segn los casos, los gastos judiciales que demande la defensa del usufructo o de la nuda propiedad
por actos o reclamaciones de terceros, f) Tiene el deber de otorgar fianzas adicionales si las que dio se tornan
insuficientes por su insolvencia o por el uso abusivo de la cosa, II) El nudo propietario: tiene los derechos y
deberes que se corresponden con los deberes y derechos del usufructuario que se acaban de enumerar, tales
como el deber de entregar la cosa fructuaria (o el ttulo, si se tratara de un crdito), el deber de no cambiar el
estado de la cosa por va de actos materiales o jurdicos, el deber de garantizar la eviccin si el usufructo se
constituy a ttulo oneroso, etc. En cuanto a los llamados se enumeran y describen a continuacin los mas
usuales: a) El usufructo de cosas que se consumen con el primer uso, que es un cuasi usufructo e implica
para el usufructuario la obligacin de restituir al fin del usufructo otro tanto de la misma especie y calidad o
el valor estimado de lo consumido. Esta modalidad presenta la particularidad de que el nudo propietario no
tiene en realidad un derecho real sino que simplemente conserva un derecho personal, b) El usufructo de
cosas que se deterioran y gastan, que solo implica para el usufructuario la obligacin de devolverlas, al
trmino del usufructo, en el estado en que se encuentren, salvo que se hubieran deteriorado por su culpa, c)
El usufructo de montes y rboles, que otorga a su titular el disfrute de todos los provechos que el bosque
produzca segn su naturaleza. Esto no incluye el derecho a talarlos, salvo que se trate de monte tallar, es
decir monte que se reproduce bajo un sistema de explotacin racional, d) El usufructo de minas y productos
del subsuelo, que alcanza solo a las minas existentes al momento de constituirse el usufructo, no incluyendo
el derecho a abrir nuevas minas, e) El usufructo de ganados o rebaos, que implica la obligacin de reponer
con las cras que nazcan los animales que vayan pereciendo, f) El usufructo de animales individualmente
considerados, que implica el derecho de servirse de ellos y obtener sus frutos, sin derecho a alquilarlos y sin
obligacin de restituirlos si se pierden o mueren sin culpa del usufructuario, g) El usufructo de crditos, que
implica el derecho de percibir el capital o la renta que figure en los ttulos con la obligacin de restituirlos al
trmino del usufructo; y que implica tambin la obligacin y responsabilidad de cobrar los crditos ya que si
el usufructuario no los cobra por su negligencia o desidia de todos modos debe responder ante el nudo
propietario del crdito, h) El usufructo de mercaderas, que es un usufructo puro y simple, pudiendo el
usufructuario enajenarlas sin perjuicio de su obligacin de restituir luego su valor
4) Extincin del usufructo. Causas. Efectos (El usufructo es temporario por definicin, lo que implica que
siempre termina extinguindose. Esto puede ocurrir por causas muy variadas, entre las cuales se citan: a)
Las causas generales de extincin de los derechos reales, tales como la nulidad del acto constitutivo por
incapacidad de alguna de las partes o por vicios sustanciales, b) La revocacin o resolucin del usufructo,
sea que la disponga directamente el constituyente (lo que puede hacer en ciertos casos tal como la falta de
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causa del acto) o que la disponga el juez al ser demandada por los acreedores del dueo del fundo, c) La
muerte del usufructuario, que es causa ineludible de extincin pues el usufructo es una servidumbre
personal intransmisible y tal norma es de orden pblico. Tratndose de personas jurdicas se considera
muerte al fin de su existencia legal, d) La expiracin del plazo de duracin si ste se hubiera fijado y ello
ocurriera antes que muera el usufructuario. En el caso de las personas jurdicas la duracin mxima que
admite la ley es de veinte aos, e) El no uso del usufructo durante diez aos, pues tal cosa es tenida por
renuncia tcita del usufructuario, f) El cumplimiento de la condicin resolutoria que se hubiera impuesto al
constituir el usufructo, g) La consolidacin del usufructo y la nuda propiedad en la misma persona, sea que
el usufructuario adquiera la nuda propiedad o bien que el nudo propietario adquiera el usufructo. La
extincin por consolidacin puede no ser definitiva, ya que si el usufructuario es vencido en la nuda
propiedad que adquiri o el nudo propietario lo es en el usufructo por eviccin, el usufructo renace tal como
exista antes de la consolidacin, h) La enajenacin o renuncia del derecho de usufructo: si bien el
usufructuario no puede enajenar su derecho, le es permitido hacerlo a favor de un tercero cuando ste
adquiere a la vez la nuda propiedad, de modo que el dominio pleno recae todo en el tercero. En tal caso se
produce una extincin del usufructo por consolidacin de ambos derechos reales en cabeza del tercero. Para
casos como ste el CC exige que la enajenacin se haga por escritura pblica si hay algn inmueble en
usufructo, i) La prdida o destruccin de la cosa fructuaria, la cual, si es total, extingue el usufructo aunque
subsistan accesorios de la cosa. Si la cosa hubiese sido asegurada contra destruccin por el usufructuario,
ste percibe la indemnizacin, la que es tenida como una prolongacin del usufructo. Si la prdida o
destruccin de la cosa es solo parcial el usufructo contina en lo que de ella quede (lo mismo ocurre si se
pierden solo algunas cosas de una universalidad). El usufructo extinguido por la destruccin fsica de la cosa
no renace aunque ella sea restablecida, salvo el usufructo de los padres, j) La prescripcin del usufructo, que
no debe confundirse con la renuncia (no uso por diez aos) pues sta solo afecta al usufructuario, mientras
que la prescripcin es de tipo adquisitiva, perdiendo su derecho el usufructuario y el nudo propietario a favor
de un tercero que prescribe. En cuanto a los efectos de la extincin del usufructo, el principal es la
reanudacin del dominio pleno del propietario (salvo en los casos de consolidacin o de prdida o destruccin
de la cosa). Para el usufructuario supone la obligacin de restituir los bienes fructuarios, incluidos los
accesorios que ellos tenan y los que se le hubieran agregado, e incluidas las mejoras hechas por el
usufructuario. Si fuere imposible la restitucin de los bienes, debe pagarse el valor de ellos
5) Uso y habitacin. Examen de las disposiciones legales. El a.3573 bis del Cdigo Civil (Ley
20.798). Concepto y dems consideraciones sobre el derecho real de habitacin del cnyuge
suprstite. Otras servidumbres personales (Si en el usufructo el titular del derecho ostenta el ius utendi y
el ius fruendi, en el derecho real de uso solo ostenta el ius utendi, con lo cual puede usar de la cosa pero no
servirse de sus frutos. En realidad esta limitacin no es tan tajante pues el CC, al definir el derecho real de
uso en el a.2948, deja claro que el usuario puede tomar de los frutos lo que sea preciso para sus propias
necesidades y las de su familia. As expresado, el derecho real de uso resulta ser un modo particular o
limitado de usufructo, lo que explica que en general le sean aplicables las reglas de ste ltimo. En cuanto al
derecho de habitacin, es a su vez un modo particular del derecho de uso que tiene lugar cuando el derecho
versa sobre una casa (vivienda) y consiste en la potestad de morar en ella (a.2948). En sentido estricto hay
que decir que la habitacin va mas all de un mero derecho de uso de la casa con fines de vivienda pues se
admite que el habitador obtenga de la casa que habita una utilidad comercial o industrial. El derecho de uso
puede ser constituido sobre toda especie de cosas no fungibles, sean muebles o inmuebles; el derecho de
habitacin en cambio, solo puede ser constituido sobre una casa habitacin y, complementariamente, sobre
el terreno que la contiene y sus accesorios (plantas, animales, enseres). En cuanto al modo en que se
constituyen estos derechos reales, el a.2949 establece que ellos se constituyen del mismo modo que el
usufructo, excepto que no hay derecho de uso que se constituya por imposicin legal. Esta disposicin debe
considerarse a la luz del a.3573 bis, agregado por Ley 20.798 que dispone que si a la muerte del causante
ste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el
hogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como lmite mximo a las viviendas para ser
declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocacin hereditaria o como legatarios, el
cnyuge suprstite tendr derecho real de habitacin en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perder si
el cnyuge suprstite contrajere nuevas nupcias. El artculo agregado est a tono con el sentido social que
tienen estos derechos reales, sentido ste que ya estaba puesto de manifiesto en el CC, cuyo a.2953
comienza diciendo que el uso y la habitacin se limitan a las necesidades personales del usuario, o del
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habitador y su familia, segn su condicin social. El mismo artculo aclara los alcances amplios del trmino
familia diciendo que sta comprende la mujer y los hijos legtimos y naturales, tanto los que existan al
momento de la constitucin, como los que naciesen despus, el nmero de sirvientes necesarios, y adems
las personas que a la fecha de la constitucin del uso o de la habitacin, vivan con el usuario o habitador, y
las personas a quienes stos deban alimentos. El sentido eminentemente social que tienen estos derechos
no debe hacer pensar que solo los carenciados o necesitados pueden ser titulares de los mismos pues, como
bien lo aclara el a.2954, las necesidades personales del usuario sern juzgadas en relacin a las diversas
circunstancias que puedan aumentarlas o disminuirlas, como a sus hbitos, estado de salud, y lugar donde
viva, sin que se le pueda oponer que no es persona necesitada. Los poderes jurdicos del usuario y el
habitador son limitados pues en general no pueden enajenar sus derechos; no obstante este principio, el CC
los faculta a realizar algunos actos de disposicin jurdica, tal como dar en cesin o locacin el uso de los
frutos de una cosa si el derecho de uso se hubiera adquirido por ttulo oneroso; tambin se admite que el
usuario no habitador alquile el fundo sobre el cual tiene derecho de uso. En cambio est expresamente
prohibido que el usuario de muebles ceda su uso a terceros. La proteccin jurdica de los derechos de uso y
habitacin se da en dos aspectos: la no embargabilidad del uso de los frutos cuando el mismo tiene carcter
alimentario y el derecho del usuario y el habitador a plantear accin real o posesoria contra el propietario o
terceros que turben su derecho o lo priven de l. En cuanto a las obligaciones que le caben al usuario y al
habitador, en general son las mismas que le caben al usufructuario, lo que incluye el deber de constituir
fianza y practicar inventario, el de usar la cosa como lo hara el dueo y el de afrontar el pago de las
reparaciones, contribuciones y cargas que inciden sobre la cosa. En materia de extincin de los derechos de
uso y habitacin tambin son aplicables las disposiciones propias del usufructo, excepto que los acreedores
del usuario no pueden atacar la renuncia que ste hiciere de sus derechos.

BOLILLA XVII
1) Servidumbres reales. Concepto. Caracteres. Clasificacin (El a.2971 dice que servidumbre real es el
derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra heredad ajena, para la utilidad de la primera.
De la definicin surge que la servidumbre real impone a uno de los fundos, llamado sirviente, una limitacin
en cuanto al dominio que l admite, limitacin sta que se da en favor del otro fundo, llamado dominante. Las
servidumbres reales son inherentes a los fundos en s mismos, independientemente de quines sean los
propietarios de ellos, siendo justamente esta particularidad la que les da el carcter de reales. Tan
inherentes son a los fundos (al sirviente y al dominante) que no pueden ser separadas de ellos de ninguna
forma ni transportadas a otro fundo, ni compradas ni vendidas separadas del fundo a que corresponden.
Otra caracterstica de las servidumbres reales es que deben ser constituidas sobre fundo ajeno, pues
necesariamente se ven involucrados en la servidumbre real al menos dos fundos, uno de los cuales debe
pertenecer a otra persona. Otra caracterstica de las servidumbres reales es su indivisibilidad, establecida
por el a.3007 que dispone que las servidumbres reales son indivisibles como cargas y como derechos, y no
pueden adquirirse o perderse por partes alcuotas ideales, y los propietarios de las diferentes partes pueden
ejercerlas, pero sin agravar la condicin de la heredad sirviente. Aclarando los alcances de la indivisibilidad
el a.3008 dice que la indivisibilidad de las servidumbres no impide que en su ejercicio puedan ser limitadas
respecto al lugar, tiempo y modo de ejercerla(ej. nada impide que al constituirse una servidumbre de paso se
le imponga al titular del fundo dominante, que debe pasar por slo por cierto lugar, a determinadas horas del
da y llevando una carga no mayor a una establecida). Adems de establecer que el fundo dominante y el
sirviente deben pertenecer a diferentes dueos, el CC exige que los fundos estn prximos entre s, aunque
sin necesidad de que se toquen, y establece la condicin de que la servidumbre implique una ventaja real y
efectiva, actual o eventual, para el fundo dominante (a.3005), aunque tal ventaja consista en una mera
utilidad de recreo. Otra caracterstica tpica de las servidumbres reales es que ellas no pueden consistir, para
el propietario del fundo sirviente, en una obligacin de hacer, ni siquiera cuando ello sea temporal. Esto por
cuanto, por esencia, las servidumbres reales consisten en tolerar o dejar hacer al dueo del otro fundo, es
decir en obligacin de no hacer (patiendo, non faciendo). En materia de clasificacin de las servidumbres
reales, existen varios criterios clasificatorios: a) Segn las caractersticas de los fundos las servidumbres
pueden ser rsticas (cuando versan sobre terrenos no edificados) o urbanas (cuando versan sobre terrenos
edificados). Esta clasificacin, que viene de los romanos, no tiene mayor valor prctico, b) Segn las
facultades que otorgan a los propietarios, las servidumbres pueden ser positivas (cuando implican para el
dueo del fundo dominante un derecho de hacer, tal como el de pasar o el de sacar agua) o negativas
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(cuando implican para el dueo del fundo sirviente una obligacin de abstenerse, tal como la obligacin de no
construir mas all de una cierta altura). Esta clasificacin tampoco tiene valor prctico, c) Segn la frecuencia
de uso de las servidumbres, stas pueden ser continuas (cuando su uso es o puede ser continuo sin un
hecho actual del hombre, como ocurre con una servidumbre de vista) o discontinuas (cuando para ser
ejercidas se requiere de un hecho actual del hombre, como ocurre con la servidumbre de paso). Esta
clasificacin, que est expresamente consagrada en el CC, s es importante, pues juega a la hora de la
prescripcin adquisitiva y del amparo posesorio, d) Segn que sean o no visibles, las servidumbres pueden
ser aparentes (cuando se manifiestan en signos exteriores, como ocurre con una puerta o una ventana) o no
aparentes (cuando no se manifiestan por ningn signo, como ocurre con servidumbre que implica prohibicin
de construir mas all de determinada altura). Al igual que la precedente, esta clasificacin tiene expresa
consagracin en el CC y reviste importancia a los fines de adquisicin y de proteccin de las servidumbres.
2) Establecimiento y adquisicin de las servidumbres: a) Por ttulo, b) Por destino del padre de
familia, c) Por prescripcin (Sin decirlo expresamente el CC establece tres y solo tres formas de constituir y
adquirir servidumbres reales: 1) Por ttulo: el cual puede provenir de un acto entre vivos o de una disposicin
de ltima voluntad. Si es un acto entre vivos hecho a ttulo oneroso su forma debe ajustarse a la de la
compraventa (con escritura pblica, ad probationem); si se hace a ttulo gratuito su forma debe ajustarse a la
de la donacin (escritura pblica, ad solemnitatem). La misma formalidad (escritura pblica, ad
solemnitatem) debe observarse al constituir servidumbre por disposicin de ltima voluntad. En cualquiera
de estos casos la tradicin se tiene por hecha cuando el titular de la servidumbre hace uso de ella. En
materia de prueba de existencia de la servidumbre el CC establece que ella puede ser probada por el acto
original que demuestre su constitucin, o por un acto realizado por el titular del fundo sirviente, o por una
sentencia ejecutoriada. Aclara el CC que toda duda acerca de la existencia de una servidumbre, sea personal
o real, sobre su extensin y modo de ejercerla, se interpreta a favor del propietario del fundo sirviente. En
materia de capacidad para constituir o adquirir servidumbres rigen en general las normas propias del
usufructo, sin perjuicio de aclarar el CC que los menores pueden adquirir servidumbres pero no pueden
constituirlas. El CC impone el requisito de ser propietario pleno del fundo para constituir servidumbre sobre
l, aunque admitiendo el derecho del nudo propietario a hacerlo siempre que respete los derechos del
usufructuario. Tambin es posible constituir servidumbre sobre un fundo que ya es sirviente de otro (s)
siempre que ello no afecte la(s) servidumbre(s) preexistente(s). Igualmente, puede constituirse servidumbre
sobre un fundo hipotecado, sin perjuicio de los derechos de acreedor a exigir nuevas garantas de su crdito.
En cuanto a los inmuebles tenidos en condominio, la concurrencia y conformidad de todos los condminos es
requisito esencial para constituir servidumbres y las constituidas por un solo condmino valen solo si al
efectuarse la particin la parte recibida por el condmino constituyente comprende la superficie de la
servidumbre por l constituida. El usufructuario tambin puede constituir servidumbre, aunque ella no ser
perpetua sino que durar mientras dure el usufructo. El CC admite tambin que las servidumbres se sujeten
a modalidades de condicin o plazo que suspendan el principio de su ejercicio o limiten su duracin,
entendindose que son perpetuas aquellas en la que no se hubiera estipulado plazo de duracin. Incluso es
posible constituir una servidumbre con miras al futuro, como es el caso de una servidumbre de sacar agua
que todava no se ha descubierto pero se espera descubrir, 2) Por destino del padre de familia: el a.2987
denomina as a la disposicin que el propietario de dos o mas heredades ha hecho para su uso respectivo.
Este artculo considera el supuesto en que un propietario de dos fundos (o de uno solo que luego se divide)
realiza obras en uno de ellos para servir al otro: en principio no hay servidumbre pues no se trata de
inmuebles ajenos (ambos pertenecen a la misma persona), pero si luego uno de los inmuebles es vendido o si
el propietario muere y los inmuebles quedan en manos de diferentes herederos, la servidumbre queda
automticamente constituida por destino del padre de familia. Este particular modo de constituir
servidumbre solo cabe bajo ciertas condiciones: que lo lleve a cabo el propietario de ambas heredades (no
puede hacerlo el usufructuario ni el locatario); que la servidumbre sea continua y aparente y que se
mantenga igual al momento de constituirse; que el acto de desmembracin de los dos fundos no contenga
convencin alguna respecto a la servidumbre (esto por cuanto esta servidumbre nace de un hecho al que la
ley le adjudica consecuencias jurdicas y por ende no puede nacer de un acto jurdico tal como un contrato
pues en tal caso la servidumbre no sera por destino del padre de familia sino por ttulo). Si se dan estas
condiciones, dice el a.2994, la servidumbre se considerar constituida como si lo fuese por ttulo, 3) Por
prescripcin: el a.3017 establece que las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por ttulo o por la
posesin de veinte aos. El hecho de que no se admita la prescripcin corta (diez aos) se debe al propsito
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de evitar que una simple tolerancia por parte del propietario de un fundo respecto de ciertos actos de su
vecino (tal como pasar por el fundo o sacar agua de l) sea tenida como posesin de servidumbre. Para que
sea posible adquirir servidumbre por prescripcin es necesario que se trate de una servidumbre permitida
por la ley, ejercida con nimo de llegar a ser titular de la misma, en forma continua, pacfica y pblica. Pero
el principal requisito es que la servidumbre que se pretende prescribir sea continua y aparente, ya que si falta
una o ambas de estas condiciones (si es discontinua, o si es no aparente, o si es ambas cosas a la vez) solo
puede establecerse por ttulos (la posesin, aunque sea inmemorial, no basta para establecerlas dice el
a.3017).
3) Derechos del propietario del predio dominante. Derechos y deberes del propietario de la heredad
sirviente (Puesto que la servidumbre involucra necesariamente a dos fundos es conveniente considerar por
separado los derechos y deberes que competen a cada uno de los propietarios de los mismos: 1) El
propietario del fundo dominante: a) Sus derechos: en principio son los que le acuerda el ttulo constitutivo de
la servidumbre, en defecto de ste son de aplicacin las normas que prev el CC. La primera norma que da el
CC es la contenida en el a.3020, que dice que el propietario de la heredad dominante puede ejercer su
derecho en toda la extensin que soporten, segn el uso local, las servidumbres de igual gnero de la que se
encuentra establecida a beneficio de su heredad. Por su parte el a.3018 establece que la servidumbre
incluye el derecho de gozar de las servidumbres que sean accesorias y resulten indispensables para el buen
y debido ejercicio de la principal. El propietario del fundo dominante tiene adems el derecho de realizar en
la heredad sirviente todos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservacin de la servidumbre, con
gastos a su cargo (a.3022). Si el propietario del fundo dominante enajena el mismo a favor de terceros que lo
adquieren como condminos, todos ellos adquieren el derecho a ejercer la servidumbre, sea divisible o
indivisible, siempre que con tal ejercicio no agraven la condicin del fundo sirviente (a.3028). Si la
servidumbre es divisible (ej. derecho a sacar piedras del fundo sirviente) todos los condminos pueden
ejercerla por separado siempre que no excedan las cantidades correspondientes a las necesidades del fundo
dominante (a.3029); si la servidumbre es indivisible cada uno de los condminos puede ejercerla sin
restriccin, aunque ello aumente el gravamen del fundo sirviente (y en tal caso no le cabe al propietario de
ste reclamar indemnizacin). Si el fundo dominante fuera dividido y la servidumbre fuera tal que una sola
de las fracciones aprovecha de ella, los propietarios de las dems fracciones no tendrn derecho alguno de
servidumbre; si la servidumbre aprovechase a todas las fracciones su modo de ejercicio depender de que
ella sea divisible o indivisible. En cuanto a las acciones que la ley pone a disposicin del propietario del
fundo dominante el a.3034 expresa que corresponde a los dueos de las heredades dominantes, las
acciones y excepciones reales, los remedios posesorios extrajudiciales, las acciones y excepciones
posesorias. El a.3035 aclara que si el fundo dominante es tenido en condominio, todos los condminos tiene
derecho a estas acciones y a todos beneficia la sentencia, b) Sus deberes: el primer y principal deber que le
cabe al propietario del fundo dominante es el de no agravar la situacin del fundo sirviente al ejercer la
servidumbre. Ello implica la prohibicin de separar la servidumbre de la heredad a la que sirve o de darle un
uso distinto de aqul para la que fue constituida. Como deber adicional le cabe al propietario del fundo
dominante el de hacerse cargo de los gastos de conservacin de la servidumbre, salvo que se hubieran
pactado otros trminos en el ttulo constitutivo, 2) El propietario del fundo sirviente: a) Sus derechos:
cumpliendo con la obligacin de tolerar o de abstenerse que le impone la servidumbre, el propietario del
fundo sirviente conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes a la propiedad, incluso conserva el
derecho de servirse l tambin del objeto de la servidumbre (puede sacar agua del pozo sometido a
servidumbre o transitar por el camino de servidumbre) siempre que contribuya con los gastos de conservacin
en la proporcin que use la servidumbre. Tambin le cabe el derecho de exigir que la servidumbre sea usada
del modo que menos perjuicio le ocasione o de fijar el lugar en que ella debe ser ejercida cuando tal cosa no
se hubiera establecido en el ttulo. Tambin le cabe la facultad de abandonar el fundo sirviente a favor del
propietario del fundo dominante, liberndose as de las obligaciones que la servidumbre le impone.
Asimismo, si la heredad sirviente se divide y la servidumbre recae slo sobre una de las fracciones, los
propietarios de las dems fracciones tienen el derecho a liberarse de las obligaciones que impone la
servidumbre, b) Sus deberes: el principal deber del propietario del fundo sirviente es la abstencin o la
tolerancia, en el sentido de no hacer nada que impida o dificulte el ejercicio de la servidumbre a su titular.
Complementariamente, y en tanto as se hubiera pactado, tiene el deber de contribuir a los gastos de
conservacin de la servidumbre (esta es una obligacin personal que se transmite a los herederos pero no al
que resulte poseedor por legado singular)
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4) Extincin de las servidumbres (Como todo derecho real, la servidumbre puede llegar a extinguirse, an
habiendo sido constituida a perpetuidad. La extincin puede deberse a las causas de extincin comunes a
cualquier derecho real (resolucin dispuesta por el constituyente, vencimiento del plazo, cumplimiento de la
condicin resolutoria) o bien por causas que son propias y exclusivas de la servidumbre (no utilidad de la
servidumbre, no uso de la misma, confusin de derechos). Cada una de estas causas merece un anlisis
particular: a) Extincin por resolucin del derecho del constituyente: tiene lugar cuando el constituyente
rescinde la servidumbre o cuando el ttulo se anula por contener algn vicio esencial, b) Extincin por
vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin resolutoria: se produce cuando la servidumbre se
constituy subordinada a alguna modalidad o a plazo, c) Extincin por renuncia al derecho: ocurre cuando el
titular renuncia a la servidumbre, lo cual puede ocurrir en forma expresa (lo que debe hacerse por escritura
pblica) o en forma tcita (lo que sucede cuando el poseedor del fundo sirviente hace, con autorizacin
escrita del dominante, obras permanentes que estorban o impiden el ejercicio de la servidumbre). Aclara el
CC que no implica renuncia tcita la mera tolerancia de obras contrarias a la servidumbre, aunque ellas sean
hechas a la vista del dominante, ni tampoco las que haga el dominante en su propia heredad en contra de la
servidumbre (para que la renuncia tcita tenga lugar debe haber siempre una autorizacin escrita del
dominante a las obras que realice el sirviente), d) Extincin por fin de la utilidad de la servidumbre: se
produce cuando ocurren hechos que hacen intil la servidumbre, tal como la apertura de un camino publico
que acabe con el encierro a que estaba sometido el fundo dominante, e) Extincin por imposibilidad de ejercer
la servidumbre: se produce cuando un impedimento fsico impide usar la servidumbre. El impedimento debe
ser tal que el ejercicio de la servidumbre resulte imposible (ej un derrumbe natural que impida
definitivamente el paso) pues si solo provoca un estorbo o dificultad la servidumbre sobrevive. Adems el
impedimento no debe provenir de hechos del dominante, ni del sirviente, ni de hechos ilcitos de terceros. Las
servidumbres as extinguidas renacen si desaparece el impedimento (por causas naturales o del hombre)
antes de cumplirse el plazo de prescripcin, f) Extincin por confusin de derechos: tiene lugar cuando el
propietario del fundo dominante y del fundo sirviente resultan ser la misma persona, cualquiera sea la causa
de tal resultado (pero no se produce extincin por confusin si el propietario de uno de los fundos tiene el otro
en condominio con un tercero, o lo tiene con un socio o con el cnyuge). La extincin por confusin puede
renacer si uno de los inmuebles pasa a propiedad de tercero o si la confusin resulta anulada por vicios en la
adquisicin (en tal caso se considera que nunca hubo confusin y por ende nunca se extingui la
servidumbre), pero no renace si un tercero adquiere solo la posesin de uno de los fundos, sin llegar a ser
propietario, g) Extincin por no ejercicio de la servidumbre: el a.3059 establece que una servidumbre no
continua se extingue al cabo de diez aos de no uso contados desde la ltima vez que fue usada, y una
continua se extingue tras diez aos contados desde que se hizo un acto contrario a su ejercicio. El CC
tambin contempla los casos en que la servidumbre se extingue parcialmente, lo que ocurre cuando la
servidumbre se usa de un modo distinto al establecido, o en menor medida o grado al establecido, o por otro
lugar (en todos estos casos la servidumbre original puede extinguirse en la medida que se adquiera por
prescripcin una nueva, sujeta a los modos reales en que se hace uso de la servidumbre). El CC tambin cita
los casos en que el ejercicio restringido no implica extincin total ni parcial sino plena subsistencia de la
servidumbre: cuando el uso restringido hubiera sido una posibilidad establecida en el ttulo (si se constituy
servidumbre de pasar a caballo, en carro o a pie, y solo se pasa a pie, el derecho de pasar a caballo o en
carro subsiste pleno); cuando la servidumbre se constituy a favor de varios condminos y slo uno la usa, el
derecho de los dems subsiste pleno.
5) Servidumbres en particular: a) De trnsito, b) De acueducto, c) De recibir las aguas de los predios
ajenos, d) De sacar agua, f) De electroducto, de gasoducto, de oleducto, de mineraloducto (1) La
servidumbre de trnsito o de paso: es la mas clsica de las servidumbres, pues aparece ya regulada en el
Derecho Romano antiguo. Aunque ella se establece en beneficio de particulares, su objetivo final es el inters
pblico, pues se apunta a lograr que ningn predio quede inexplotado por falta de acceso a l. Esto explica
que las disposiciones principales respecto de ella sean de orden pblico y que baste el hecho de tener un
fundo totalmente encerrado para que la servidumbre de paso deba ser concedida, no pudiendo oponerse el
propietario del fundo sirviente (ello siempre que se trate de un cerramiento ineludible, no hecho por el propio
dueo del inmueble a servir). Mas an, la ley impone que si una heredad no est totalmente encerrada pero
tiene una salida insuficiente tambin cabe conceder la servidumbre. Puede pedir la servidumbre el
propietario, el usufructuario o el usuario del predio encerrado (y tambin el condmino, el poseedor de buena
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fe y el acreedor anticresista), pero no puede hacerlo el locatario, pues su derecho es personal y no real. En
cualquier caso el titular del predio sirviente tiene derecho a que se le pague el valor del terreno que abarca la
servidumbre mas una indemnizacin por el perjuicio que la servidumbre le ocasione. Las servidumbres de
paso son discontinuas; adems son no aparentes si no hay signos exteriores permanentes de trnsito
(a.3078). El titular de la servidumbre de paso debe ejercerla del modo que menos perjuicio ocasione al predio
sirviente, usando el trayecto mas corto hacia la va pblica (aunque el juez puede autorizar otro trayecto si se
establece que el mas corto no es el mas conveniente). En principio, y salvo expreso acuerdo en otro sentido, la
servidumbre otorga el derecho de pasar de todos los modos necesarios segn la naturaleza y el destino del
inmueble al cual se dirige. La servidumbre de paso por encerramiento se extingue cuando cesa su causa, es
decir cuando cesa el cerramiento; tambin puede extinguirse por renuncia tcita al derecho de transitar, lo
que ocurre cuando el poseedor del inmueble sirviente cierra la servidumbre y el titular del inmueble
dominante no ejerce oposicin ni hace reserva alguna. Adems de la servidumbre de paso por encerramiento,
que es impuesta por la ley, puede crearse una servidumbre de paso sin que haya encerramiento, si las partes
as lo convienen. En tal caso la servidumbre se supone de carcter personal, salvo que expresamente se
haya convenido su carcter real. Estas servidumbres se extinguen por acuerdo de las partes y no por causas
tales como la creacin de un acceso mejor por otro lugar. Por ltimo cabe referirse a un caso que si bien no
constituye servidumbre de paso, es similar a ella, cual es el derecho accidental de transitar por heredad
ajena cuando ello sea indispensable para hacer edificaciones en el terreno propio. El CC establece este
derecho como una restriccin al dominio, aunque imponiendo al que transita por predio ajeno la obligacin de
resarcir las molestias y perjuicios que ocasione, 2) La servidumbre de acueducto: un acueducto es un
conducto por el que pasa agua, pudiendo ser elevado, superficial o subterrneo. Al respecto el a.3082
establece que toda heredad est sujeta a la servidumbre de acueducto en favor de otra heredad que carezca
de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o en favor de un pueblo que
las necesite para el servicio domstico de sus habitantes, o en favor de un establecimiento industrial, con el
cargo de una justa indemnizacin. Esta servidumbre, contina el artculo, consiste en el derecho real de
hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. El carcter real de esta
servidumbre queda as indudablemente establecido, lo cual se ve ratificado por el a.3083, que dice que la
servidumbre de acueducto, en caso de duda, se reputa constituida como servidumbre real. Es siempre
continua y aparente. Esta servidumbre, como la de paso, es impuesta ineludiblemente por la ley cuando el
paso por predio ajeno es el nico modo de llegar con el agua al predio dominante (aunque estn exentas de
dar servidumbre de acueducto las casas, los patios, los jardines y en general las huertas de menos de una
hectrea). Como ha quedado dicho, la servidumbre de acueducto se establece sin perjuicio del derecho que
tiene el titular del inmueble sirviente a ser indemnizado por los perjuicios que el acueducto le ocasione;
tambin tiene derecho a usar las aguas que corren por el acueducto, siempre que ste sea descubierto y que
ello no ocasione perjuicio al dueo del acueducto. Como contrapartida, el dueo del predio sirviente tiene la
obligacin de permitir el acceso peridico o eventual de las personas que limpian o mantienen el acueducto.
El dueo del acueducto tiene tambin derechos y obligaciones, tal como el derecho de hacer las obras que
sean necesarias para que el agua circule o la obligacin de no convertir un acueducto subterrneo en uno
descubierto, 3) La servidumbre de recibir las aguas de los predios ajenos superiores: se trata de una
servidumbre pasiva, que para algunos autores no es una servidumbre (no es un derecho real) sino una
restriccin al dominio. Sin embargo el a.2093 es claro cuando dice que la servidumbre pasiva de recibir
aguas de otro predio, se reputa servidumbre real, si no hubiese convencin en contrario. Ella es siempre
continua y aparente, si hubiese alguna seal exterior permanente de la salida de las aguas por el inmueble
sirviente. Esta servidumbre obliga a recibir las aguas naturales (de lluvia) que caigan en el predio dominante
y se transfieran al predio sirviente por estar ste mas abajo; eventualmente puede alcanzar tambin a las
aguas servidas que provengan del predio dominante, si as lo establece el ttulo constitutivo segn la
interpretacin que de l haga el juez en base a un informe pericial. Puede alcanzar incluso a las aguas
artificiales (de pozo, de uso industrial), pero en cualquiera de los casos le cabe al titular del fundo sirviente el
derecho a ser indemnizado por los perjuicios que le provoquen las aguas que recibe. El CC exime
expresamente de esta servidumbre a las casas, patios, jardines y en general a todo predio de menos de una
hectrea, 4) La servidumbre de sacar agua: el CC establece que la servidumbre de sacar agua de la fuente,
aljibe o pozo de un inmueble ajeno, se reputa personal en caso de duda. Es siempre discontinua y no
aparente y supone el derecho de pasar a sacar agua. Surge del texto que no se trata necesariamente de una
servidumbre real y que no es impuesta por la ley sino producto de una convencin entre partes. El propietario
del fundo dominante tiene derecho a entrar para hacer tareas de limpieza del pozo o fuente y el propietario
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del pozo conserva el derecho de hacer uso de l y an de darle servidumbre a otros siempre que con ello no
afecte los derechos del primer servido, 5) Otras servidumbres reales: adems de las servidumbres
expresamente mencionadas en el CC existen otras creadas por leyes especficas, tales como la servidumbre
de oleoducto (para pasar petrleo), de electroducto (para pasar tendidos elctricos) o de mineraloducto (para
instalar un conducto que transporta minerales. Sin perjuicio de sus particularidades, estas servidumbres se
asemejan a la de acueducto

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BOLILLA XVIII
1) Derechos reales de garanta. Seguridades reales y personales. Antecedentes histricos y
legislacin comparada (Los llamados derechos reales accesorios y de garanta comprenden aquellos
derechos que nacen de la necesidad de dar al acreedor de una obligacin mayores seguridades de que
cobrar su crdito, lo que se logra imponiendo a algn bien del deudor un gravamen real. Se agrupan entre
estos derechos reales de garanta la hipoteca, la prenda y la anticresis. Sus orgenes se remontan al derecho
romano primitivo, en el cual exista el nexum, figura mediante la cual un deudor garantizaba el pago con su
propia persona, de modo que si no pagaba el acreedor se cobraba apoderndose de la persona misma del
deudor, es decir esclavizndolo. Una figura tal brutal era incompatible con un estado de derecho y as fue
como fue suprimida mediante la ley Poetelia Papiria, la cual estableci que el deudor garantizaba el pago con
su patrimonio pero nunca con su propia persona. Si bien esto represent un progreso en beneficio de los
deudores, a la vez signific para los acreedores un perjuicio, pues muchas veces se vean imposibilitados de
cobrar sus crditos debido a que los deudores, para eludir el pago, enajenaban su patrimonio. Como un
punto de equilibrio aparecieron luego nuevas figuras, tales como la fianza, mediante la cual un tercero
garantizaba la deuda; la hypotheca, mediante la cual el deudor aceptaba que sus bienes quedaran
gravados, de modo que no poda enajenarlos hasta que no pagaba su deuda; y el pignus o prenda con
desplazamiento, mediante la cual algunos bienes del deudor pasaban a manos del acreedor hasta que ste
pague sus deudas. Estas figuras, con algunas variantes, sobrevivieron a la cada de Roma y fueron
adoptadas por los cdigos modernos de inspiracin romana (francs, alemn, chileno, espaol, brasileo). En
los pases anglosajones (ingleses, norteamericanos, australianos) existen figuras equivalentes, sea por la
influencia que ejerci en ellos el derecho romano o por haberse heredado del antiguo derecho germnico y
brbaro. En nuestro Cdigo Civil, de indudable inspiracin romanista, aparecen legislados tres derechos
reales accesorios (tambin llamados derechos reales sobre cosa ajena), que son la hipoteca, la prenda y la
anticresis. Previo a analizar cada uno de ellos en detalle cabe referirse a los principios generales que los
gobiernan y que son tres: a) La contractualidad, dada por el hecho de que estos derechos nacen siempre de
una relacin convencional (de un contrato entre las partes) y nunca de la ley o de una decisin judicial, b) La
especialidad, dada por el hecho de que estos derechos recaen siempre sobre personas o cosas especficas y
determinadas y nunca sobre personas o cosas inciertas o genricas, c) La publicidad, dada por la
circunstancia de que estos derechos, para ser oponibles a terceros, deben ser publicitados, es decir inscriptos
en un registro pblico. Como se ver en lo que sigue, cada uno de estos principios tiene matices diferenciados
en cada derecho real sobre cosa ajena y no siempre se presentan con suficiente claridad.
2) Hipoteca. Antecedentes histricos y legislacin comparada. Legislacin hipotecaria argentina
(Sobre los antecedentes histricos de la hipoteca y sobre la legislacin comparada respecto de ella ya se han
hecho alusiones en el punto anterior. A lo dicho cabe agregar que la hipoteca romana poda ser general,
recayendo sobre la totalidad de los bienes de un patrimonio, o poda ser especial, recayendo sobre un bien
determinado. En cuanto a la legislacin hipotecaria argentina cabe decir que se trata de una figura que est
casi ntegramente regulada en el Cdigo Civil, sin perjuicio de mencionar otras leyes que modifican o
complementan al CC, en particular la Ley 17.711 de Reforma del Cdigo, la Ley 17.801 de Registro de la
propiedad inmueble, la Ley 21.309 de Hipotecas y prendas indexadas. A ellas se agregan las leyes dictadas
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para los bancos oficiales (Hipotecario, Nacin) sobre crditos hipotecarios para viviendas o para la actividad
agraria, la Ley 14.307 (Cdigo Aeronutico) que regula la hipoteca de aviones, y algunos artculos del Cdigo
de Comercio que regulan la hipoteca naval de buques de mas de veinte toneladas.
3) Definicin. Naturaleza jurdica. Caracteres: accesoriedad e indivisibilidad. Objeto de la hipoteca.
Contrato hipotecario y derecho real de hipoteca (El a.3108 dice que la hipoteca es el derecho real
constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del
deudor. La definicin, breve y precisa, exime de comentarios o aclaraciones, cabiendo agregar solamente
que la hipoteca participa de dos de los tres principios generales de este tipo de derechos cuales son el de
especialidad (la hipoteca debe constituirse sobre un inmueble determinado) y el de publicidad (la hipoteca
debe ser inscripta en el Registro Inmobiliario para que sea oponible a terceros). En cuanto a los caracteres
del derecho de hipoteca, ellos son: a) Es un derecho real: esto surge no solo de la definicin dada por el
a.3108, que establece claramente el carcter real de la hipoteca, sino del simple anlisis de la figura. En
efecto, puede advertirse que el acreedor, titular de la hipoteca, si bien no puede disponer por s del inmueble
hipotecado, puede solicitar el remate del mismo cuando el crdito no es pagado, a fin de cobrar su crdito
con el producido de la subasta. Por otra parte la ley le acuerda dos facultades que son propias y exclusivas
de los titulares de derechos reales, cuales son el ius preferendi (derecho de preferencia que le permite cobrar
antes que los acreedores comunes o quirografarios, e incluso antes que otros acreedores hipotecarios con
hipoteca de segundo grado o mas) y el ius persecuendi (derecho a perseguir la cosa hipotecada aunque ella
haya sido transferida a terceros), b) Es un derecho accesorio: esta caracterstica tambin surge de la
definicin, que dice que la hipoteca se constituye en seguridad de un crdito. Consecuentemente, la
hipoteca no puede existir por s sola: existe mientras subsiste la obligacin que la ha originado y cesa
cuando dicha obligacin es pagada o desaparece por otra causa, c) Es un derecho indivisible: aunque no se
trata de una indivisibilidad esencial, sino que ella es establecida por la ley (a.3112) para que la hipoteca
cumpla su fin de garantizar un crdito. Esto significa que si un inmueble se hipoteca, se hipoteca ntegro,
aunque su valor total supere con holgura al monto del crdito que origina la hipoteca. Y significa adems
que, mientras exista algn saldo de deuda impaga, por mas pequeo que ste sea, el inmueble todo contina
hipotecado. As surga al menos del texto original del CC (a.682). Sin embargo la Ley 11.725 modific el
citado artculo, facultando a los jueces a que admitan la divisin del inmueble, a fin de que solo resulte
subsistente la hipoteca en una fraccin, liberando a la parte restante y permitiendo su libre enajenacin por
el propietario. En igual sentido fue modificado el a.3112, agregndosele un segundo prrafo que admite el
loteo de un inmueble hipotecado y la enajenacin de los lotes remanentes al valor de la hipoteca. Ello, aclara
el artculo modificado, siempre que as no resulte afectado el acreedor hipotecario. Respecto del objeto de la
hipoteca, se ha dicho ya que solo los bienes inmuebles pueden ser hipotecados (a.3109: no puede
constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de
dinero tambin cierta y determinada...). Aclarando los alcances de tal precepto, el a.3110 dice que la
hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estn unidos al principal; a todas las
mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el
hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vaco; a las ventajas que resulten de la
extincin de las cargas o servidumbres que deba el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los
arrendatarios; y al importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Pero
las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no
estn sujetas a la hipoteca. En general se entiende que el artculo alude a las cosas muebles que se han
hecho inmuebles por accesin fsica (caeras, artefactos sanitarios, etc) o por accesin moral (implementos
agrcolas, mquinas de laboreo, etc.), aunque hay algunos disensos doctrinarios al respecto. De lo que no
hay dudas es que el artculo alude a las accesorias que ya existan al tiempo de constituirse la hipoteca,
pues si son puestos despus no quedan hipotecados. En concreto, salvo los casos abarcados por el a.3110,
las aeronaves, y los buques de mas de veinte toneladas (que son equiparados a inmuebles) las cosas
muebles no son susceptibles de ser hipotecadas. Tampoco pueden serlo los derechos reales (usufructo, uso,
habitacin), ni las servidumbres personales ni las reales (salvo cuando son accesorias al predio hipotecado),
ni los derechos hipotecarios (a.3120), ni las cosas o bienes futuros. Para terminar el punto cabe reiterar lo ya
dicho en cuanto a que la hipoteca solo puede constituirse por contrato. As lo establece el a.3115 expresando
que no hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligacin en la forma
prescripta por este Ttulo. Sin embargo una cosa es el contrato de hipoteca (el acuerdo de dos voluntades
para hipotecar un inmueble) y otra cosa es el derecho real de hipoteca, diferencia que queda clara cuando se
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lee el a.3130 que expresa que la constitucin de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha
sido establecida por una escritura pblica en que el acreedor no figure, podr ser aceptada ulteriormente con
efecto retroactivo al da mismo de su constitucin. Lo que el artculo quiere decir es que no es imprescindible
que las dos voluntades (la del deudor y la del acreedor) concurran simultneamente, siendo vlido que el
deudor constituya un derecho real de hipoteca unilateralmente por escritura pblica, si el acreedor acepta
posteriormente tal acto, en cuyo caso la aceptacin tiene efecto retroactivo y la hipoteca se tiene por
constituida a la fecha de la escritura primera.
4) Constitucin. Modalidades. Causa. Condiciones de fondo: a) Capacidad, b) Dominio del inmueble.
Hipoteca por el condmino, c) Especialidad en cuanto al inmueble y en cuanto al crdito.
Condiciones de forma. Carcter. Enunciaciones de la escritura hipotecaria (En cuanto a la constitucin
de la hipoteca, lo primero que cabe hacer es reiterar lo ya dicho: las hipotecas se constituyen siempre por
contrato entre las partes (entre el acreedor y el deudor de una obligacin), no cabiendo otro modo o causa de
constitucin. Tras ello cabe decir que el CC, antes de la reforma impuesta por ley 17.711, impona
ineludiblemente la llamada hipoteca de rango de avance, consistente en admitir mas de una hipoteca sobre
el mismo inmueble, aunque estableciendo un orden de preferencia dado por el orden de constitucin de cada
una: la hipoteca constituida a posteriori nunca poda prevalecer sobre la constituida con anterioridad. La
reforma introdujo la llamada hipoteca de rango convencional al agregarse en el a.3135 un prrafo que
expresa que al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el
derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar.
En materia de condiciones para constituir una hipoteca se distingue entre las que son de fondo y las que son
de forma: 1) Condiciones de fondo: a) Capacidad: el CC establece que para poder hipotecar sus bienes una
persona debe tener capacidad de obligarse vlidamente y capacidad de enajenar bienes inmuebles. Esto
excluye a los menores impberes o adultos, a los dementes y los sordomudos que no pueden hacerse
entender por escrito, aunque no impide que ellos puedan actuar por medio de sus representantes bajo ciertas
condiciones. Igualmente quedan excluidos los inhabilitados por condena penal y los deudores fallidos. Una
hipoteca constituida por un incapaz tiene vicio de nulidad, pero si el incapaz es un menor adulto la nulidad
es relativa y puede salvarse por confirmacin o ratificacin hecha a posteriori. En tal caso la ratificacin tiene
efecto retroactivo con respecto a las partes, aunque no con respecto a terceros, para los cuales la hipoteca se
considera constituida a partir de la inscripcin del acto de ratificacin, b) Dominio del inmueble: con total
claridad el a.3119 dice que para constituir una hipoteca es necesario ser propietario del inmueble. Esto
excluye al usufructuario, al usuario, al habitador e incluso al poseedor pacfico y con justo ttulo (aunque a
posteriori obtenga ttulo por va de prescripcin). No excluye, en cambio al que tiene dominio sujeto a
condicin, rescisin o resolucin, aunque en tal caso la hipoteca que se constituya estar sujeta a las mismas
condiciones (a.3125). El CC dispone que si el que constituye hipoteca resulta no ser dueo del inmueble
hipotecado, la hipoteca es nula de nulidad absoluta y no puede ser salvada ni siquiera por la posterior
adquisicin del inmueble que hiciera el constituyente. Para el supuesto descripto el a.3127 establece que la
nulidad de la hipoteca constituida sobre bienes ajenos, puede ser alegada no slo por el propietario del
inmueble, sino aun por aquellos a quienes el constituyente hubiese vendido el inmueble despus de ser
dueo de l, y aun por el mismo constituyente, a menos que hubiese obrado de mala fe. Tratndose de un
inmueble tenido por varios en condominio, el CC dispone que cada condmino podr constituir hipoteca sobre
su parte indivisa, pero la hipoteca quedar sujeta al resultado de la particin del inmueble. El CC tambin
admite que el deudor del crdito y el constituyente de la hipoteca sean personas distintas, aclarando que en
tal caso el que hipoteca su propiedad en garanta de deuda ajena no se obliga personalmente (a.3121), c)
Especialidad: ya se hizo alusin al principio de especialidad que rige en la hipoteca, cabiendo agregar que la
especialidad se da tanto en relacin al inmueble hipotecado (que debe ser especial y expresamente
determinado) como en relacin al crdito que es causa de la hipoteca (que debe ser una suma de dinero,
tambin cierta y determinada). Respecto de esto ltimo el CC admite que se constituya hipoteca a partir de
un crdito de valor indeterminado, o consistente en un hacer, o un no hacer, o un dar cosas que no sean
dinero, siempre que se declare el valor estimativo al momento de constituirse la hipoteca. Una hipoteca
constituida sin especializar el inmueble o el crdito que la funda es nula, pudiendo la nulidad ser opuesta
tanto por terceros como por el deudor mismo (a.3148); 2) Condiciones de forma: a) Escritura pblica: como se
ha venido diciendo, la hipoteca solo puede constituirse por contrato. A ello cabe agregar que tal contrato debe
hacerse por escritura pblica, condicin de forma que es ad solemnitatem, pues sin tal requisito no hay
hipoteca constituida. Expresamente dice el a.3115 que no hay otra hipoteca que la convencional constituida
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por el deudor de una obligacin en la forma prescripta por este Ttulo. Complementando esta disposicin, el
a.3128 establece la hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica (o por documentos, que
sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad competente para darlos, y
deban hacer fe por s mismos). Podr ser una misma la escritura pblica de la hipoteca y la del contrato a
que acceda (la parte puesta entre parntesis ha perdido vigencia pues alude a ciertos actos administrativos
que el Estado sola realizar antes de existir la Escribana General de Gobierno). El CC no solo impone la
forma de escritura pblica, sino que le impone adems ciertos contenidos obligatorios, tales como nombres y
domicilios de deudor y acreedor, fecha, naturaleza del contrato a que accede y archivo en que se encuentra.
La escritura tambin debe contener datos relativos al inmueble, tales como su situacin y sus linderos, sus
datos catastrales de identificacin, si es urbano o rural, si est o no edificado, cultivado, cercado, etc. Si bien
estos requisitos son obligatorios, la falta de alguno de ellos no causa la nulidad del acto si el juez entiende
que existen elementos suficientes para identificar a las partes, al inmueble o al crdito. Adems de estos
contenidos mnimos obligatorios, la ley prohbe ciertas estipulaciones leoninas que suelen imponer algunos
acreedores, tales como la renuncia del deudor a ciertas defensas que la ley le confiere o la prohibicin de
vender sin consentimiento del acreedor, clusulas stas que en caso de incluirse son tenidas por inexistentes.
La ley, en cambio, admite que las partes incluyan estipulaciones libremente pactadas, tales como aquellas
que imponen modalidades de condicin o de plazo: a.3116: la hipoteca puede constituirse bajo cualquier
condicin, y desde un da cierto, o hasta un da cierto, o por una obligacin condicional. Otorgada bajo
condicin suspensiva o desde da cierto, no tendr valor sino desde que se cumpla la condicin o desde que
llega el da; pero cumplida la condicin o llegado el da, ser su fecha la misma en que se hubiese tomado
razn de ella en el oficio de hipotecas. Si la hipoteca fuese por una obligacin condicional, y la condicin se
cumpliese, tendr un efecto retroactivo al da de la convencin hipotecaria. Cabe, incluso, constituir una
hipoteca para garantizar un crdito eventual (a.3153: la hipoteca garantiza los crditos a trmino,
condicionales o eventuales, de una manera tan completa como los crditos puros y simples).
5) Publicidad de la hipoteca. Antecedentes histricos. Derecho comparado. Inscripcin. Forma.
Efecto. Duracin. Renovacin. Cancelacin (Segn se dijo, la hipoteca es oponible a terceros a partir de
su publicidad, es decir de su anotacin en un registro pblico. El requisito de la publicidad no existi en
Roma, excepto por la preferencia que tenan ciertos acreedores cuando la hipoteca haba sido dada en
presencia de tres testigos. Mas evolucionado, aunque tambin insuficiente, fue el sistema puesto en prctica
por los griegos, consistente en registros locales donde se anotaban las transacciones inmobiliarias. Mas all
de estos antecedentes remotos y rsticos, los primeros registros de hipotecas de la modernidad, todava
rudimentarios, aparecen en Espaa en el siglo XVI y en la Francia posrevolucionaria. En nuestro pas se
aplicaron hasta la Independencia (y an hasta la organizacin nacional) los rsticos sistemas implantados
por la legislacin colonial espaola. En 1853 se sancion un Estatuto de Hacienda y Crdito que inclua
normas para crear un registro de hipotecas, capellanas y censos. Sin embargo puede decirse que el requisito
de la publicidad de la hipoteca qued definitivamente consagrado con la sancin del Cdigo Civil, que incluye
extensas y muy detalladas disposiciones al respecto. La primera de ellas es el a.3134 que establece que la
hipoteca constituida en los trminos prescriptos debe ser registrada y tomada razn de ella en un oficio
pblico destinado a la constitucin de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudad capital de
cada provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el gobierno provincial. Acto seguido el a.3135
establece que la falta de inscripcin de la hipoteca impide su oponibilidad frente a terceros pero no le resta
efectividad entre las partes, para las cuales la hipoteca constituida por escritura pblica se considera
registrada. Con respecto al plazo de inscripcin, el a.3137 modificado por la Ley 20.089 dispone que el
registro debe hacerse dentro del trmino establecido en la Ley Nacional de Registros de la Propiedad, ley
sta que fija un plazo de 45 das contados desde la fecha de la escritura. Por su parte el a.3150 establece
que si la hipoteca se inscribe dentro del trmino de ley se la tiene por inscripta en la fecha de la escritura y si
se la inscribe despus de vencido el plazo se la tiene por inscripta a la fecha real de su inscripcin, de modo
que no hay penalidad por inscripcin tarda, excepto el hecho de que, ante terceros, la hipoteca vale a partir
de la fecha de su inscripcin. Puede ocurrir que mientras transcurre el plazo de inscripcin otro acreedor
intente inscribir una hipoteca sobre el mismo inmueble constituida con posterioridad, para as aventajar en
preferencia al primer acreedor: para prevenir tal eventualidad el a.3136 dispone que mientras el plazo de
inscripcin no est vencido, la prioridad la tiene siempre la escritura hipotecaria mas antigua (esto sin
perjuicio de la responsabilidad civil y penal que le cabe al deudor que constituye dos o mas hipotecas sobre
el mismo inmueble sin informar de tal cosa a los acreedores beneficiarios). El CC establece que el interesado
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en la inscripcin (el deudor, el acreedor, el representante de alguno de ellos, todo el que tenga inters en
asegurar el derecho hipotecario) debe presentar ante el registro la primera copia de la escritura, siendo los
gastos de inscripcin a cargo del deudor. La inscripcin, dice el a.3143, debe hacerse en el oficio de
hipotecas del pueblo en cuyo distrito estn ubicados los inmuebles que se hipotecan. La inscripcin no es
perpetua sino que ella, y por ende sus efectos, cesa a los veinte aos (a.3151 reformado por Ley 17.711),
aunque cabe renovarla (pueden hacerlo los mismos que podan inscribir la hipoteca la primera vez),
quedando a salvo as los derechos que detenta el acreedor hipotecario. Cabe advertir que, sin perjuicio del
plazo de duracin de la inscripcin impuesto por el a.3151, existen leyes especiales, como la dictada para el
Banco Hipotecario, que establecen la prrroga automtica de la inscripcin hasta el pago de la deuda o el
trmino de la moratoria. La renovacin, una vez que es hecha, vale como una inscripcin primera (esto es
importante en relacin a los privilegios que tiene el acreedor hipotecario)

BOLILLA XIX
1) Efectos de la hipoteca. Generalidades. Efectos respecto del crdito, crditos garantizados,
intereses, costos y gastos, daos e intereses (Los efectos de la hipoteca son muchos y muy variados,
razn por la cual, para analizarlos, es conveniente considerar separadamente los mismos respecto a terceros
acreedores, respecto al crdito que se garantiza, respecto a las partes contratantes y respecto a terceros
poseedores propietarios del inmueble hipotecado: 1) Respecto a terceros acreedores: el acreedor hipotecario
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tiene un privilegio respecto a otros acreedores del mismo deudor, fueren ellos titulares de otra hipoteca, o
simples acreedores comunes o quirografarios, o fuere alguien que adquiere el inmueble hipotecado, o aquel
que sin ser deudor constituy la hipoteca para garantizar el crdito. Tener un privilegio significa ser preferido,
es decir, tener derecho a cobrarse la deuda con el producido del remate del inmueble hipotecado antes de que
cobren los dems. Para que el privilegio pueda hacerse valer es necesario que la hipoteca haya sido
inscripta, ya que solo as tiene efectos contra terceros. El privilegio nace y comienza a correr desde el da en
que se toma razn de la inscripcin (o desde el da en que se constituy la hipoteca si sta se inscribe dentro
del plazo de ley) y prevalece incluso sobre la preferencia que tienen otros acreedores privilegiados tales como
el constructor de edificaciones en el inmueble o el pavimentador de la calle que pasa frente al inmueble
(aunque alguna jurisprudencia ha fijado criterios contrarios). Sin embargo el privilegio no es absoluto, pues
existen ciertos crditos, tales como los gastos de justicia (honorarios de abogados, peritos, martilleros, otras
costas del juicio) y ciertos crditos a favor del Fisco (los devengados por impuestos y cargas originados en el
inmueble mismo), que son preferidos antes que el crdito hipotecario. Tambin pierde en preferencia el
acreedor hipotecario con relacin a los gastos de justicia devengados en un concurso civil o una quiebra,
salvo que haga uso de la facultad de formar un concurso particular. Esta facultad, que es inherente a todo
acreedor hipotecario, est expresamente consagrada en el a.3937 que establece que a cada finca gravada
con hipoteca podr abrirse a solicitud de los acreedores, un concurso particular para que se les pague
inmediatamente con ella. En este concurso se pagarn primeramente las costas judiciales que en l se
causaren. Esta facultad solo puede ejercerse cuando ya existe un concurso general sobre los bienes del
deudor y su aplicacin prctica debe analizarse en el marco de la Ley 19.551 de Quiebras, lo cual escapa a
los alcances de esta materia, 2) Respecto del crdito: el alcance de la hipoteca se extiende no solo al capital
adeudado sino tambin a los accesorios de ste (intereses) que se devenguen desde el da de constitucin de
la hipoteca en adelante, como tambin a los gastos y daos que se deriven por causa del no pago de la
obligacin. Alcanza incluso a los crditos bajo trmino (a.3154) y a los sujetos a condicin suspensiva, caso
ste en el cual el acreedor hipotecario puede exigir a los acreedores posteriores que embarguen el bien que
depositen una fianza para el supuesto de que la condicin llegue a cumplirse (a.3156). A la inversa, si el
crdito est sujeto a condicin resolutoria, el acreedor hipotecario puede pedir una colocacin actual
depositando una fianza que cubra la eventualidad de que la condicin resolutoria llegue a cumplirse
(a.3155). En cuanto a la hipoteca constituida para garantizar una renta vitalicia, si el inmueble es vendido a
tercero, el beneficiario de la renta (acreedor con garanta hipotecaria) tiene derecho a exigir que se constituya
una nueva garanta o a que contine hipotecado el inmueble aunque ste haya pasado a propiedad de un
tercero..
2) Efectos entre deudor y acreedor: a) Antes del ejercicio de la accin hipotecaria: facultades del
deudor y derechos del acreedor, b) Ejercicio de la accin. Procedimiento (3) Respecto de las partes: a)
Antes del ejercicio de la accin hipotecaria: constituida la hipoteca y mientras el crdito se est pagando o
mientras no se inicie la accin hipotecaria por falta de pago, el deudor hipotecario conserva todas las
facultades inherentes al derecho de propiedad (a.3157), aunque con ciertas limitaciones. Puede realizar
cualquier acto material o jurdico de disposicin o administracin, puede enajenar el inmueble o constituir
nuevas hipotecas sobre l, puede gravarlo con servidumbres o alquilarlo, puede percibir sus frutos naturales
o industriales, puede hacer nuevas construcciones, etc. Sin embargo mas all de la similitud de apariencia
con una situacin de domino pleno, la situacin ya es otra, como queda establecido en la segunda parte del
citado a.3157 que impide al deudor ejercer actos que impliquen disminuir el valor del inmueble hipotecado. Si
lo vende sin cancelar la deuda, lo vende con hipoteca, de modo que el acreedor hipotecario conserva el ius
persecuendi, es decir el derecho de perseguir el inmueble hipotecado aunque est en manos de un tercero. La
facultad de alquilar el inmueble, que el deudor sigue teniendo, puede dar lugar a situaciones conflictivas
pues si se hace una locacin muy larga y se la cobra por anticipado el acreedor hipotecario puede resultar
afectado en sus derechos. De cualquier modo la ley le otorga le permite plantear la nulidad del contrato de
locacin, sea por va de accin de simulacin o por va de una revocatoria. Adems de ese derecho el
acreedor tiene otros, tales la facultad de pedir medidas conservatorias si el deudor realiza actos que afectan
el bien hipotecado (ej si demuele las construcciones o retira ciertos bienes muebles que hay en l). El acreedor
puede llegar a pedir el embargo del bien sin que ello suponga que est ejerciendo accin de ejecucin
hipotecaria. Si los actos en desmedro del inmueble ya se hubieran realizado y fueran irreversibles, el
acreedor hipotecario puede pedir la constitucin de nuevas garantas hipotecarias o bien reclamar que se le
pague la deuda anticipadamente. Sin perjuicio de los derechos citados, el principal derecho del acreedor es el
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de plantear una accin de ejecucin hipotecaria cuando el deudor incumple su obligacin, b) A partir del
ejercicio de la accin hipotecaria: a diferencia de lo que ocurra en Roma, donde la accin hipotecaria permita
al acreedor tomar posesin del inmueble hipotecado (ius possidendi) y eventualmente le daba la facultad de
venderlo directamente (ius distrahendi pignus), en la legislacin moderna, incluido la nuestra, la accin
hipotecaria no persigue la toma de posesin del inmueble gravado sino el cobro de la deuda. Este fin se
alcanza, no por va de la venta hecha directamente por el acreedor, sino por va del pedido de venta o remate
que el acreedor le hace al juez, a fin de que con el producido de tal venta, el acreedor se cobre. En eso
consiste la llamada accin de ejecucin hipotecaria, juicio de tipo ejecutivo expresamente regulado en los
cdigos procesales civiles y comerciales, tanto en el nacional como en los provinciales. Todos ellos establecen
el previo embargo del inmueble como requisito ineludible para proceder a su enajenacin en subasta pblica.
Cuando el acreedor hipotecario es un banco oficial (Nacin, Hipotecario), existen procedimientos de excepcin
establecidos por leyes especiales, que facultan al banco a proceder por s a la venta del inmueble sin recurrir
a un juicio, y a pedir su adjudicacin si el remate resulta fallido por dos veces. Cuando el deudor incumplidor
est concursado, el acreedor tiene, segn ya se vio, la facultad de iniciar un concurso particular, para eludir
de ese modo todo el trmite que supone el concurso general de acreedores sobre los bienes del fallido. Cabe
sealar, por ltimo, que la ley no prohbe que las partes del contrato de hipoteca incorporen clusulas
especficamente pactadas sobre la ejecucin hipotecaria, razn por la cual es comn que el acreedor, a fin de
evitarse demoras y contratiempos judiciales, imponga al deudor la renuncia al trmite de juicio ejecutivo
hasta la sentencia de trance y remate. Tambin se consideran vlidas las clusulas por las cuales el deudor
renuncia anticipadamente a plantear ciertas excepciones. En cambio no es vlido que el deudor renuncie a la
prescripcin porque sta es de orden pblico, ni tampoco que renuncie a ciertas excepciones de ndole
personal, tales como la falta de personera o la incompetencia de jurisdiccin, pues ello sera violatorio de la
garanta del debido proceso. Sobre las clusulas que establecen que en caso de ejecucin el remarte ser
realizado por un determinado martillero, en un determinado lugar y con un determinado valor base de
subasta, la jurisprudencia en general se ha pronunciado por su validez.
3) Relaciones entre los acreedores hipotecarios y los terceros poseedores. El derecho de
persecucin: nacimiento, condiciones y modo de ejercerlo. Limitaciones a los derechos de
disposicin y goce del tercero poseedor. Consecuencias de la expropiacin seguida contra el tercero
poseedor (4) Respecto de terceros poseedores propietarios del inmueble hipotecado: la hipoteca incide sobre
el inmueble y no sobre la persona deudora del crdito, de modo que si sta enajena el inmueble la hipoteca
subsiste intacta y el acreedor hipotecario puede ejercer sus derechos contra el tercero adquirente, aunque no
sea l quien debe. As pues, aunque el pago de la deuda se encuentre al da, el acreedor puede impedir que
el tercero poseedor realice actos de administracin (ej. locacin, arriendo) que disminuyan el valor del
inmueble hipotecado (a.3179), pudiendo los arrendamientos ser anulados si no tienen fecha cierta de
comienzo, si son por plazos muy largos, o por precio irrisorio, o con pago por anticipado. Estas facultades del
acreedor hipotecario respecto de terceros no deudores derivan del ius persecuendi que tiene el acreedor
respecto del inmueble y estn sujetos a la condicin de la previa inscripcin de la hipoteca. Adems, mientras
el deudor no incurra en incumplimientos que hagan exigible el crdito, el acreedor no puede ejercer la accin
de ejecucin hipotecaria, pues el tercero adquirente tambin aprovecha los plazos de pago que tiene el
deudor, tanto los originales, como las ampliaciones que le hubiera concedido o le conceda el acreedor. El
derecho de persecucin se extiende en principio tanto al inmueble en s mismo como a las cosas inmuebles
que se encuentran inmovilizadas en l. Sin embargo, si estas ltimas son separadas del inmueble y
enajenadas a un tercero, el acreedor hipotecario ya no puede perseguirlas, ya que al recuperar su carcter de
cosas muebles ya no son susceptibles de hipoteca (a.3162). Si el deudor no enajena el inmueble, pero lo
grava con otros derechos reales tales como una servidumbre, un usufructo o un derecho de uso, tales
derechos no son oponibles al acreedor hipotecario, quien en caso de producirse la exigibilidad del crdito
puede pedir que el inmueble se remate libre de todo gravamen. El derecho de persecucin, aunque hace a la
esencia de la hipoteca, no siempre puede ser ejercido: al caso ya comentado de las cosas muebles accesorias
que se separan del inmueble y se enajenan, cabe agregar los casos en que el inmueble es adquirido por
tercero en subasta pblica y en que el inmueble es expropiado por causa de utilidad pblica. En el caso de la
subasta ordenada por el juez, con previa citacin e inconcurrencia del acreedor hipotecario, la hipoteca se
extingue cuando el comprador consigna judicialmente el pago de lo que se le debe al acreedor hipotecario (y
si se extingue la hipoteca, se extingue con ella el ius persecuendi). En la expropiacin, la declaracin de
utilidad pblica del inmueble prevalece sobre la hipoteca, de modo que el acreedor hipotecario ya no puede
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perseguir el inmueble, aunque conserva su derecho a cobrar el crdito y su privilegio de cobrar primero
cuando se pague la expropiacin. Mas all de estas excepciones, el derecho de persecucin es tal que el
acreedor hipotecario, anoticiado de la enajenacin del inmueble a tercero y habindose tornado exigible la
obligacin, puede, antes de iniciar la accin de ejecucin hipotecaria, intimar de pago a su deudor y, ante el
incumplimiento de ste, puede intimar al tercero poseedor. Llegado este supuesto, el tercero puede pagarle al
acreedor en cuyo caso se subroga de los derechos de ste contra el deudor, o bien puede hacer abandono del
inmueble, liberndose as del juicio de ejecucin (y conservando el derecho de accionar contra quien le
vendi). Producido el abandono el acreedor debe pedir el remate del inmueble para cobrarse con su
producido, no pudiendo bajo ninguna circunstancia apropiarse del inmueble. Si el tercero poseedor no hace
uso de ninguna de las opciones (no paga ni hace abandono del inmueble) el acreedor hipotecario queda
facultado a iniciar la accin de ejecucin hipotecaria contra l. La accin de ejecucin hipotecaria es, como se
dijo, una materia cuya regulacin est a cargo de los cdigos procesales. Sin perjuicio de ello, el CC da
algunas pautas aplicables al proceso, tales como las defensas que puede o no puede oponer el tercero
poseedor demandado, cabiendo destacar en especial que no puede ejercer el derecho de retencin para lograr
que se le paguen las mejoras que hubiera introducido.
4) Extincin de la hipoteca por va principal y por va secundaria. Examen de las distintas causas (El
derecho de hipoteca, como cualquier derecho, es susceptible de extinguirse. Y mas an, puesto que se trata
de un derecho accesorio o de garanta, su extincin puede darse por dos vas: la indirecta (que ocurre cuando
se extingue el derecho principal que le da origen, pues en la hipoteca se cumple plenamente el principio de
que lo accesorio sigue la suerte de lo principal); la directa (que ocurre cuando se extingue la hipoteca en s
misma, aunque subsista el derecho principal que le da origen). Cada una de estas vas admite varios modos,
lo que justifica su anlisis por separado: 1) Extincin por va indirecta (o secundaria): con un acertado
criterio general el a.3187 dice que la hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacin principal,
sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de las obligaciones. Recordando lo visto al
estudiar Obligaciones cabe decir que tales modos pueden ser: a) El pago de la deuda, el cual puede
hacerse entregando al acreedor la suma de dinero que se le debe, o consignando judicialmente el pago, o
bien entregando bienes en lugar de dinero, si el acreedor acepta la sustitucin. En cualquiera de los casos el
pago debe ser hecho por el deudor, pues si lo hace un tercero, ste podra subrogarse de los derechos del
acreedor y convertirse en nuevo acreedor hipotecario, con lo cual la hipoteca quedara subsistente, aunque en
cabeza de otro titular. El pago mediante la entrega de bienes puede ser no extintivo si los bienes entregados
no son del pagador sino de un tercero, pues si ste los recupera por va de reivindicacin, la hipoteca
extinguida revive (aunque algunos no estn de acuerdo en que la hipoteca pueda renacer por esta causa, es
tal el criterio que ha sentado la jurisprudencia), b) La novacin de la deuda: con la novacin se extingue la
obligacin original y nace una nueva. Y al extinguirse la obligacin original se extinguen con ella las
accesorias que hubiera tenido, entre ellas la hipoteca. Sin perjuicio de este principio general, nada impide que
las partes al novar la deuda, acuerden que la hipoteca que se haba constituido para garantizar la obligacin
original, subsista en garanta de la nueva obligacin, c) La compensacin de deudas: un principio general
establece que si ambas partes son a la vez deudoras y acreedoras una de la otra por dos obligaciones
distintas, ambas obligaciones se compensan y se extinguen hasta el valor de la menor de ellas. Si una o
ambas obligaciones recprocas estaban garantizadas con hipotecas, stas se extinguen por la compensacin,
d) La transaccin: este modo de extincin de obligaciones se da cuando las partes, hacindose concesiones
recprocas, extinguen obligaciones litigiosas o dudosas. Con ellas se extinguen las hipotecas que las
garantizaban, e) La confusin: este modo de extincin ocurre cuando la misma persona resulta ser a la vez
deudor y acreedor de la misma obligacin. Esto puede ocurrir por va de una sucesin universal o por
cualquier otra causa, pero su efecto es el mismo: la obligacin se extingue y con ella se extingue la hipoteca
que la garantizaba. Puede ocurrir sin embargo que la obligacin renazca (y con ella la hipoteca) si la
confusin se deshace (lo que ocurre, por ejemplo, cuando el que pareca ser sucesor resulta no serlo y debe
restituir los bienes que ha recibido), f) La remisin de la deuda: se llama remisin a la renuncia que formula
el acreedor a cobrarse el crdito, sea por acto entre vivos o por disposicin de ltima voluntad. La remisin
extingue la obligacin y con ella se extingue la hipoteca que la garantizaba, g) La prescripcin: cualquier
obligacin cuyo pago no es reclamado por el acreedor durante un cierto tiempo fijado por la ley se extingue
por prescripcin liberatoria. Y con ella se extingue tambin la hipoteca que la garantizaba; 2) Extincin por
va directa (o principal): esta va de extincin cabe bajo varios supuestos: a) Por resolucin del derecho de
propiedad: el a.3194 establece que si la hipoteca se constituy sobre un inmueble cuyo dominio se tena
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sujeto a condicin resolutoria, y el hecho-condicin se produce, se pierde el dominio y con l se extingue la

hipoteca que se haba constituido. Lo mismo pasa si el dominio se tiene sujeto a condicin suspensiva y tal
condicin no se da en el plazo previsto, b) Por destruccin del inmueble hipotecado: si los edificios existentes
en un inmueble hipotecado se destruyen de modo tal que los despojos son separables del inmueble, la
hipoteca solo subsiste sobre el terreno y ya no sobre los materiales que hacan el edificio, a no ser que este se
reconstruya (a.3195). Si los edificios estaban asegurados el monto de la indemnizacin pasa a formar parte
de la garanta hipotecaria. Si el inmueble hipotecado desaparece (ej. si es invadido por el mar) si se extingue
la hipoteca que lo gravaba, c) Por venta judicial del inmueble hipotecado: este supuesto ya ha sido
considerado en el punto 3. Entonces se dijo que con la subasta ordenada por el juez, con previa citacin e
inconcurrencia del acreedor hipotecario, la hipoteca se extingue cuando el comprador consigna judicialmente
el pago de lo que se le debe al acreedor hipotecario, d) Por expropiacin del inmueble por causa de utilidad
pblica: este supuesto tambin ha sido considerado en el punto 3, cuando se dijo que la declaracin de
utilidad pblica del inmueble prevalece sobre la hipoteca. Esto por cuanto el inters individual del acreedor
hipotecario no puede estar por encima del inters colectivo. Sin perjuicio de la extincin de la hipoteca, el
acreedor conserva su derecho a cobrar el crdito y su privilegio de cobrar primero cuando se pague la
expropiacin, e) Por renuncia al derecho de hipoteca: sin renunciar al crdito que tiene, el acreedor hipotecario
puede renunciar a la garanta de cobro que la hipoteca representa. La renuncia, para ser vlida debe ser
expresa (hecha en escritura pblica) y perfeccionada mediante la cancelacin de la inscripcin en el registro,
f) Por vencimiento del plazo extintivo o cumplimiento de la condicin resolutoria: si la hipoteca se constituy
sujeta a un plazo extintiva o a la ocurrencia de una condicin resolutoria, y tales supuestos ocurren (se
cumple el plazo u ocurre el hecho resolutorio), la hipoteca se extingue, g) Por nulidad: si se establece que en el
acto de constitucin de la hipoteca concurrieron vicios que la invalidan (falta de capacidad de alguna parte,
no identificacin del inmueble o del crdito, etc), la hipoteca se extingue por nulidad. En sentido estricto esto
no es una extincin sino un no nacimiento, pues la nulidad tiene efecto retroactivo a la fecha de constitucin
de la hipoteca y se considera que sta nunca existi, h) Por confusin: la confusin a que se alude aqu no es
la misma que se mencion mas arriba, pues all se trataba de la concurrencia en una misma persona de las
condiciones de deudor y acreedor de la misma obligacin, mientras que ac se trata de la concurrencia en
una misma persona de las condiciones de acreedor y propietario del bien hipotecado, i) Por transcurso del
trmino extintivo de la hipoteca: en tanto persista la causa en que se funda (el crdito que garantiza) la
hipoteca subsiste y no se extingue. Sin embargo tal subsistencia solo vale entre las partes, ya que ante
terceros la hipoteca subsiste en la medida que subsista su inscripcin. Segn se vio la inscripcin dura por
veinte aos, aunque cabe el derecho de renovarla a su vencimiento.

5) Cancelacin de la hipoteca.

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BOLILLA XX
1) Prenda. Nociones generales. Legislacin argentina. Relaciones con el derecho comercial
2) Contrato de prenda. Caracteres. Requisitos: a) Capacidad, b) Dominio de la cosa dada en prenda, c)
Entrega de la cosa, d) Forma escrita
3) Derecho real de prenda. Caracteres. Objeto. Derechos y deberes del acreedor y del constituyente
4) Extincin. Causas. Prenda tcita. Prenda de derechos.
5) Anticresis. Concepto. Contrato de anticresis. Caracteres. Condiciones: a) Capacidad, b) Entrega de la
cosa, c) Dominio del inmueble o derecho a los frutos. Derecho real de anticresis. Derechos y deberes del
acreedor y del constituyente. Anticresis tcita

BOLILLA XXI
1) Acciones reales. Nociones generales. Antecedentes histricos. Legislacin comparada
2) Reivindicacin. Examen de la definicin legal. Requisitos. Objeto. Sujetos: a) Activo. Reivindicacin por
el cesionario, el comprador, el heredero y el legatario, b) pasivo: Reivindicacin contra el tenedor, el que
niega ser poseedor, los ficti poseedores y el heredero del poseedor
3) Reivindicacin de inmuebles y de muebles. Concepto general. Reivindicacin: a) De inmuebles. Lmites
de la accin. Prueba. Efectos, b) De muebles. Mtodo del Cdigo Civil y reglas legales. Rgimen de los
ttulos al portador
4) Accin confesoria. Concepto. Sujetos. Prueba. Caso de coposesin
5) Accin negatoria. Concepto. Sujetos. Prueba. Efectos
6) Las acciones reales en el Anteproyecto y Proyecto de Reforma

BOLILLA XXII
1) La publicidad de los derechos. Nociones generales. Diversos sistemas
2) Legislacin francesa. Principio del consensualismo en el Cdigo de Napolen. Formacin y evolucin del
sistema. Ley de 1855 y normas posteriores.
3) Derecho Alemn. Disposiciones de ndole formal y material. La teora del acto abstracto y el principio de
la fe pblica
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4) El derecho australiano y los sistemas Torrens. Otros sistemas

5) El Cdigo Civil y los registros de la Propiedad. La publicidad en el proyecto de reformas de 1936. El art.
2505 del Cdigo Civil. Distintas interpretaciones del mismo. Ley de Registro de la Propiedad Inmueble.
Examen de la misma. Otros registros dentro de nuestra legislacin

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