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CONSORCIOS: OBLIGACIN DE
REPARAR COSAS COMUNES Y
RETENCIN DE EXPENSAS
No existe duda sobre la obligacin del consorcio de reparar los daos sufridos
por una o ms unidades, cuando la o las causas de tales daos provienen de
partes o elementos comunes, as se ha resuelto que corresponde indemnizar al
copropietario cuya unidad sufri las consecuencias de filtraciones de la terraza.Si se trata de humedades en edificios sometidos al rgimen de propiedad
horizontal, el consorcio responde siempre que la causa adecuada del dao
corresponda a las cosas comunes, la falta de atencin por parte del consorcio a la
reparacin y mantenimiento de las cosas comunes puede dar lugar a acciones de
daos y perjuicios, sea de los consorcistas o de terceros.Cuando se trata de una cuestin entre consorcio y consorcistas o de stos entre s,
los une la normativa del reglamento de copropiedad. los daos que experimenta
el consorcista con relacin al consorcio o a otro consorcista encuandran en la
responsabilidad contractual.El pago regular y puntual de las expensas comunes es esencial para el
funcionamiento del sistema de propiedad horizontal, y por otro lado es
indiscutible la obligacin del consorcio de reparar los daos a una unidad
funcional proveniente de partes comunes del edificio.La pregunta entonces es si el copropietario puede eximirse del pago de las
expensas, cuando el consorcio omite efectuar los arreglos, y viceversa, puede el
consorcio ampararse en el incumplimiento del pago de expensas para no acudir
con las reparaciones necesarias, consideramos que es irrelevante la eventual
mora del consorcista ante la obligacin del consorcio de realizar los trabajos de
conservacin y reparacin de cosas comunes, la realizacin de esos trabajos no
depende del pago de expensas por parte de la unidad afectada.Por ello se considera que no se trata de obligaciones susceptibles de
compensarse, las expensas estn protegidas por el procedimiento de va ejecutiva
para su cobro judicial, la responsabilidad del consorcio por los daos sufridos
por causas derivados de partes comunes es independiente del pago de expensas.Nos inclinamos por afirmar que no es aplicable la excepcin de incumplimiento
contractual en el caso de concurrencia de una deuda por expensas y un reclamo
por reparaciones de daos ocasionados por partes comunes, de lo contrario se
alterara la lgica de funcionamiento de la propiedad horizontal y del pago de
expensas como elemento fundamental para su subsistencia.En consecuencia, si no existe la posibilidad para un lado, es decir, exceptuarse de
pagar las expensas frente a un eventual incumplimiento del consorcio en realizar
reparaciones, tampoco nos parece que sea vlida la negativa de la administracin
a efectuar reparaciones en una unidad funcional en base a la falta de pago de las
expensas.Cada uno de estos reclamos tiene una va procesal adecuada y distinta. Las
expensas cuentan con la va ejecutiva y la reparacin de daos tiene a su
disposicin el proceso de conocimiento correspondiente.-