Sunteți pe pagina 1din 10

Cuvnt-nainte

Domeniul publicitii imobiliare a depit de mult stadiul n care sem


nificaiile sale teoretice i practice alctuiau substana consideraiilor finale
din cursurile de drept civil dedicate drepturilor reale principale. Dinamica
schimbrilor instituionale i a modificrilor legislative intervenite n ultimele
dou decenii explic rspunsul adecvat al doctrinei juridice care, din raiuni
privind respectarea principiului securitii juridice i protecia circulaiei
juridice a imobilelor, a neles s confere materiei un spaiu de analiz mai
generos i chiar beneficiul de a i se recunoate statutul mai consolidat al
unei discipline juridice.
Lucrarea reprezint o abordare sistematizat i cuprinztoare a instituiilor
publicitii imobiliare obiectul, principiile i nscrierile n cartea funciar,
procedura de nscriere i aciunile clasice de carte funciar valorificnd
reglementrile n vigoare, orientrile doctrinare i soluiile jurisprudeniale
relevante. Investignd ceea ce azi tinde a fi numit dreptul material i formal
al crii funciare, am procedat la o analiz detaliat a normelor de drept
substanial n materie, codificate n prezent n art. 876-915 NCC i, nu mai
puin, a normelor de procedur cuprinse n Legea cadastrului i a publicitii
imobiliare nr. 7/1996, republicat, dispoziiile legii speciale ntregindu-se
cu cele cuprinse n noile Regulamente aprobate prin Ordinele directorului
general al A.N.CP.I. nr. 208/2014, respectiv nr. 700/2014.
Discursul lucrrii nu face economie de un examen comparativ al regle
mentrilor succesive n materie, de exprimarea unor aprecieri proprii (critice
ori favorabile) n chestiuni mai controversate, lrgind cititorului viziunea
asupra a ceea ce se nscrie n tradiia juridic a regimului crii funciare i,
desigur, asupra elementelor de noutate introduse sub imperiul dispoziiilor
noului Cod civil. i, dac am lua n considerare doar faptul c (re)introdu
cerea efectului constitutiv de drepturi al nscrierii n cartea funciar a fcut
s curg (n continuare) mult cerneal, inclusiv cu privire la dispoziiile
tranzitorii incidente (aplicarea acestuia fiind prorogat de legiuitor pn la
finalizarea lucrrilor cadastrale pentru fiecare unitate administrativ-teritorial
i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crilor funciare pentru imobilele
respective), interesul pentru actuala formul de reglementare i dezbaterile
pe care le prilejuiete, chiar i acum la patru ani de la intrarea n vigoare a
noului Cod civil, nu ar trebui s ne surprind.
Reinstaurarea principiului efectului constitutiv de drepturi al nscrierii n
cartea funciar sau criteriile utilizate pentru funcionarea principiului prio
ritii nscrierilor, nscrierea provizorie a drepturilor condiionale sau notarea

XVI

Publicitatea imobiliar n reglementarea noului Cod civil

vnzrii cu rezerva dreptului de proprietate i, nu n ultimul rnd, natura


juridic a aciunilor de carte funciar sunt doar cteva subiecte, suficient
de provocatoare, sperm, spre a ctiga interesul profesionitilor dreptului
pentru un domeniu care, dei tributar unei dimensiuni tehnice, este doar
n mod aparent lipsit de subtiliti juridice. Raionamentele rafinate att
de obinuite dreptului civil gsesc pe terenul publicitii imobiliare forme
originale de manifestare. Modificarea dreptului de proprietate exclusiv n
proprietate comun pe cote-pri ca efect al alipirii a dou imobile nvecinate
aparinnd unor proprietari diferii sau aplicaiile particulare ale aciunii
pauliene aciunea n prestaie tabular mpotriva terului de rea-credin
i aciunea n radierea dreptului concurent sau n acordarea rangului prefe
renial reprezint exemple revelatoare.
Sunt doar cteva premise ce anticipeaz coninutul lucrrii care se do
rete a fi nu doar un material didactic adresat studenilor sau masteranzilor
din nvmntul juridic, ci i un instrument de lucru util tuturor profesio
nitilor dreptului, practicieni avocai, notari, magistrai, consilieri juridici,
registratori de carte funciar i ali funcionari cu atribuii n domeniu i teo
reticieni cadre didactice, cercettori i, de ce nu, oricrui cititor preocupat
de informaia juridic, n general i de aspectele practice privind situaia
juridic a imobilelor, n particular.
Cum demersul nostru tiinific i revendic substana juridic din operele
doctrinare clasice i moderne sub semntura consacrat, fr ca enume
rarea s fie una nchis, a profesorilor Camil Negrea, Salvator Brteanu,
Ioan Albu sau Marian Nicolae, ale cror valoroase contribuii ne-au facilitat
sedimentarea liniilor de gndire ale prezentului curs, nu ncheiem fr a le
adresa un cuvnt de mulumire i ntreaga noastr preuire.
Nu mai puin, curiozitatea necenzurat a studenilor exprimat n timpul
seminariilor, profesionalismul funcionarilor de carte funciar de la care
ne-am nsuit, nc din primii ani de avocatur, unele aspecte mai tehnice
legate de evidena crii funciare, i, uneori, chiar interpretrile rigide formu
late cu prilejul pronunrii unor ncheieri de carte funciar (atacate ulterior
n instan cu plngere, respectiv cerere de reexaminare i plngere sau
constituind obiectul unor aciuni n rectificare tabular) ne-au adncit pasiu
nea i au asigurat cercetrii noastre experiena practic necesar. Desigur,
valorificarea preocuprilor noastre n materie nu s-ar fi materializat i sub
lumina tiparului fr sprijinul Editurii Hamangiu, creia i mulumim pentru
receptivitatea i cooperarea sa.
Sibiu, iunie 2015

Autoarea

Titlul I
Noiuni introductive privind
publicitatea imobiliar
Capitolul I. Aspecte generale
1. Principiul securitii drepturilor subiective civile
1.Securitatea static vs.securitatea dinamic a drepturilor subiec
tive civile.Cum orice persoan fizic sau juridic este ndreptit s se
bucure nu doar de protecia juridic a drepturilor sale actuale, ci i a celor
pe care lear putea dobndi n viitor, normele juridice reglementeaz dreptu
rile subiective civile patrimoniale (reale i de crean) sub un dublu aspect:
prevd i) coninutul lor juridic i mijloacele de aprare mpotriva nclcrilor
acestora, adic statica drepturilor patrimoniale, precum i ii) modurile de
dobndire, modificare i stingere a acestor drepturi, adic dinamica drep
turilor patrimoniale.
n timp ce statica vizeaz existena i conservarea drepturilor patrimo
niale valabil dobndite, ca elemente active ale patrimoniului unei persoa
ne, dinamica vizeaz circulaia acestor drepturi, de la natere i pn la
stingerea lor[1]. Dac securitatea juridic static asigur protecia juridic a
drepturilor civile actuale, securitatea juridic dinamic asigur ocrotirea ope
raiunilor juridice viitoare prin care se pot dobndi drepturi subiective civile[2].
[1]
A se vedea M.Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Edit Press
Mihaela S.R.L., Bucureti, 2000, p.7576.
[2]
n sensul c n, dreptul nostru, se poate vorbi despre o preeminen a securitii
statice a drepturilor subiective civile, patrimoniale i extrapatrimoniale, n detrimentul
securitii dinamice care cunoate, totui, din ce n ce mai multe aplicaii, mai ales n cazul
drepturilor civile patrimoniale, a se vedea M.Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar,
vol. I. Introducere n publicitatea imobiliar, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006,
p.117118. Autorul procedeaz la inventarierea regulilor pe care se sprijin securitatea
static n dreptul nostru, dintre care, cu titlu exemplificativ, reinem: n dreptul tranzitoriu,
principiul neretroactivitii legii civile noi; n dreptul persoanelor, drepturile personal
nepatrimoniale sunt imprescriptibile extinctiv i achizitiv; n dreptul bunurilor, dispoziiile n
materia dreptului de proprietate care dispun c nimeni nu poate pierde bunurile sale dect
n cazurile i limitele special prevzute de lege; n dreptul obligaiilor, consimmntul dat

Publicitatea imobiliar n reglementarea noului Cod civil

2.Mijloace juridice de realizare a securitii drepturilor subiective


civile.n funcie de caracterul lor, mijloacele de realizare a securitii juri
dice a drepturilor civile sunt clasificate la nivel doctrinar[1] n mijloace pre
ventive i mijloace represive.
Mijloacele preventive sunt forma actelor juridice, notificarea, darea de
dat cert nscrisurilor private i publicitatea operaiunilor juridice referitoa
re la drepturile subiective civile.
Mijloacele represive cuprind sanciunile juridice civile (precum nulitatea,
inopozabilitatea, obligarea la plata de dauneinterese), penale, administra
tive prevzute de lege pentru nclcarea drepturilor subiective civile sau,
dup caz, pentru nerespectarea atribuiilor de serviciu de ctre funcionarii
i salariaii care efectueaz operaiunile de publicitate imobiliar sau mo
biliar[2].

2.Publicitatea mijloc de realizare a securitii juridice a drep


turilor subiective civile
3.Noiune.Lato sensu, publicitatea reprezint ansamblul mijloacelor
prin care anumite acte, fapte sau operaiuni juridice sunt aduse la cunotina
publicului ori, ca o cerin impus de lege, sunt svrite n locuri publice.
Diversitatea formelor de publicitate este o realitate care nu mai surprinde
pe nimeni.Cu titlu exemplificativ, putem reine urmtoarele situaii n care,
pentru raiuni diferite, publicitatea apare ca fiind necesar:
publicarea actelor normative n Monitorul Oficial pentru intrarea n vi
goare a acestora i aducerea lor la cunotina destinatarilor legii;
desfurarea proceselor n edine de judecat publice, cu excepia
cazurilor prevzute de lege pentru a asigura accesul publicului la dezbateri;

din eroare, smuls prin violen ori surprins prin dol atrage nulitatea actului, conveniile
legal fcute nu au efect dect ntre prile contractante; n dreptul succesoral, legatul
lucrului altuia este nul cnd testatorul este n necunotin de cauz.
[1]
A se vedea M. Nicolae, op. cit., 120, M. Mneran, Comentariile Codului civil.
Publicitatea drepturilor, a actelor i a faptelor juridice.Cartea funciar, Ed.Hamangiu,
Bucureti, 2012, p. 2; T. Drjan, Cartea funciar cartea de identitate a imobilului,
Ed.Hamangiu, Bucureti, 2013, p.2.
[2]
Potrivit dispoziiilor art.915 NCC privind rspunderea pentru inerea defectuoas
a crii funciare: Cel prejudiciat printro fapt svrit, chiar din culp, n pstrarea i
administrarea crii funciare va putea cere obligarea, n solidar, la plata de despgubiri
a oficiului teritorial de cadastru i publicitate imobiliar de la locul siturii imobilului i
a persoanei rspunztoare de prejudiciul astfel cauzat, dac prejudiciul nu a putut fi
nlturat, n tot sau n parte, prin exercitarea aciunilor i cilor de atac prevzute de lege.

Titlul I. Noiuni introductive privind publicitatea imobiliar

ncheierea anumitor acte juridice n locuri publice pentru a permite ac


cesul oricrei persoane interesate i pentru a se asigura transparena pro
cedurii; este cazul celebrrii cstoriei n faa ofierului de stare civil i n
prezena unor martori sau al vnzrii unui bun la licitaie public;
nscrierea n diferite registre publice a unor drepturi, acte, fapte sau
operaiuni juridice care privesc drepturi patrimoniale sau alte situaii juridice,
n scop de ocrotire a drepturilor sau intereselor terilor sau chiar n scopul
de a produce efecte juridice fa de autorii acestora;
mrcile de fabric, de comer i de servicii, denumirile de origine, in
dicaiile de provenien i alte semne distinctive utilizate de comerciani
servesc nu numai pentru individualizarea acestora, ci i n scop de atrage
re a clientelei.
Publicitatea juridic a crei finalitate este aducerea la cunotin a unor
acte, fapte, operaiuni sau situaii juridice n scopul de a produce efecte juri
dice urmeaz a fi difereniat de publicitatea comercial de care se servesc
comercianii pentru promovarea bunurilor sau serviciilor pe care le ofer
publicului.Desigur, consideraiile noastre generale intereseaz publicita
tea juridic i, ulterior, ntro abordare mai detaliat, publicitatea imobiliar.
4.Delimitarea formalitilor de publicitate de alte formaliti legale.
Formalitile de publicitate ndeplinite pentru aducerea la cunotina teri
lor a unor acte, fapte sau situaii juridice nu se confund cu unele formali
ti legale cerute pentru valabila ncheiere a unor acte juridice sau pentru
exercitarea anumitor competene prevzute de lege, respectiv efectuarea
unor acte procedurale.
Forma cerut ad validitatem pentru ncheierea unui act juridic.n timp
ce forma ad validitatem este cerut pentru valabila ncheiere a unui act ju
ridic, fiind o condiie de validitate a acestuia [forma autentic n cazul anu
mitor acte juridice cerut sub sanciunea nulitii absolute, forma scris a
contractului individual de munc potrivit art.16 alin.(1) C.muncii], formali
tile de publicitate asigur opozabilitatea actului supus publicitii i, atunci
cnd legea prevede n mod expres, condiioneaz constituirea sau efec
tele lor juridice.
Actele de stare civil.nregistrrile efectuate n registrele de stare civil
a actelor i faptelor de stare civil (naterea, cstoria, adopia, recunoa
terea filiaiei, decesul) de ctre organele de stare civil sunt fcute nu n
scop de publicitate, ci pentru a atesta elementele de stare civil ale per
soanei fizice i evidena administrativ a populaiei.
Actele de procedur.Definit n literatura juridic de specialitate drept
orice manifestare de voin fcut n cursul i n cadrul procesului civil, de

Publicitatea imobiliar n reglementarea noului Cod civil

ctre instana de judecat, pri sau ali participani la activitatea judiciar,


n vederea producerii unor efecte juridice determinate[1], actul de procedur
civil semnific nu doar operaiunea juridic (de exemplu, introducerea cererii
de chemare n judecat) ci i nscrisul care constat ndeplinirea acestuia
(cererea de chemare n judecat propriuzis)[2].n timp ce comunicarea
actelor de procedur este fcut unor persoane determinate sau cel pu
in determinabile, msurile de publicitate urmresc aducerea la cunotina
unor persoane nedeterminate a anumitor acte, fapte sau operaiuni juridice.

3.Clasificarea formelor de publicitate n dreptul civil romn


5.Enumerarea criteriilor.O perspectiv sistematizat asupra publicit
ii imobiliare este util pentru nelegerea rolului i a funciilor sale.Forme
le de publicitate se difereniaz n funcie de varii criterii, i anume obiectul
(sau coninutul ) formalitii de publicitate, mijlocul de realizare a publicitii,
efectele juridice pe care le produce publicitatea sau sanciunea aplicabil
n caz de nendeplinire a formalitilor de publicitate.
6.Criteriul obiectului: publicitatea de drepturi sau situaii juridice i
publicitatea unor acte sau fapte juridice.Fac parte din prima categorie
publicitatea societilor n Registrul comerului, publicitatea asociaiilor i a
fundaiilor n Registrul naional al persoanelor juridice fr scop patrimonial,
publicitatea drepturilor reale imobiliare prin cartea funciar.Fac parte din a
doua categorie publicitatea legilor, ordonanelor i a hotrrilor Guvernului,
precum i a altor acte normative prin publicarea n Monitorul Oficial, publici
tatea somaiei de executare silit asupra unui imobil prin notarea n cartea
funciar, publicitatea cesiunii de crean prin nscrierea n Arhiva Electro
nic de Garanii Reale Mobiliare.Clasificarea prezint importan pentru o
consultare mai facil a registrelor de publicitate.
7.Criteriul mijlocului de realizare a publicitii: publicitatea de fapt
i publicitatea legal.Publicitatea de fapt se realizeaz direct de ctre cei
interesai s aduc la cunotina terilor o anumit situaie juridic (este pu
blicitatea fcut de particulari sau publicitatea voluntar).Publicitatea legal
(sau formal) este efectuat de ctre autoriti publice nsrcinate s aduc
la cunotina publicului, la cerere sau din oficiu, prin formele sau mijloacele
[1]
A se vedea I.Le, Tratat de drept procesual civil.Volumul I.Principii i instituii
generale.Judecata n faa primei instane, Ed.Universul Juridic, Bucureti, 2014, p.433.
[2]
n mod tradiional, n teoria actului juridic civil se face distincia dintre operaiunea
juridic (negotium iuris) prin care se constituie, se transmite sau se stinge un drept
subiectiv civil i nscrisul constatator al acesteia (instrumentum probationis).

Titlul I. Noiuni introductive privind publicitatea imobiliar

prevzute de lege, situaiile juridice care trebuie s fie cunoscute.Intere


sul clasificrii se manifest n plan probator.n timp ce n cazul publicitii
legale este necesar i suficient dovada realizrii acesteia prin mijlocul
prevzut de lege (publicare, nmatriculare, nscriere) pentru ca publicitatea
s poat fi considerat ndeplinit, n cazul publicitii de fapt instana va
verifica nu doar regularitatea publicitii n sine ci i dac mijlocul utilizat a
fost apt pentru a asigura informarea terilor.
8.Criteriul efectelor juridice produse: publicitatea informativ, con
fortativ i constitutiv.Publicitatea informativ (sau declarativ) este cea
prin care actul, faptul, dreptul sau situaia juridic este fcut () public (),
divulgat publicului cu scop de informare a terilor.Publicitatea confortati
v este cea prin care actul, faptul, dreptul sau situaia juridic este fcut()
public() n scop de opozabilitate fa de teri.Publicitatea constitutiv este
cea prin care actul, faptul, dreptul sau situaia juridic este fcut() public()
pentru a produce efectele juridice n vederea crora a fost ncheiat att ntre
pri, ct i fa de teri; n ali termeni, publicitatea constitutiv are ca efect
naterea, modificarea sau stingerea unei situaii juridice.Interesul clasifi
crii este dat de efectele produse n caz de nendeplinire a formalitilor de
publicitate (lipsa informrii terilor, lipsa opozabilitii actului, faptului, drep
tului sau situaiei juridice fa de teri sau lipsa efectelor constitutive, modi
ficatoare sau extinctive ale actului, faptului, dreptului sau situaiei juridice
nesupuse publicitii).
9.Criteriul sanciunii aplicabile: publicitatea facultativ i publici
tatea obligatorie.Publicitatea facultativ este cea de care nu depinde efi
cacitatea actului, faptului sau situaiei juridice ce trebuie fcut public(),
acesta producndui efectele independent de orice formalitate de publici
tate prealabil sau subsecvent cum este cazul publicitii informative. Pu
blicitatea obligatorie (sau necesar) este cea de care depinde eficacitatea
actului, faptului sau situaiei juridice care trebuia fcut() public() cum este
cazul publicitii confortative (realizat n scop de opozabilitate fa de teri)
i al publicitii constitutive (realizat n scopul producerii de efecte juridice
att ntre pri ct i fa de teri).Importana clasificrii este dat de sanc
iunea care intervine n caz de nendeplinire a formalitii de publicitate a
actului, faptului, dreptului sau situaiei juridice respective.

4.Funciile publicitii
10.Caracterizare general.n funcie de obiectul i efectele juridice
produse de ndeplinirea formalitilor de publicitate se configureaz funci

Publicitatea imobiliar n reglementarea noului Cod civil

ile publicitii.Principalele funcii ale publicitii sunt: de informare a terilor,


de formare sau constituire a unei situaii juridice determinate; de eficacita
te (opozabilitate) fa de teri; de soluionare a conflictului de drepturi din
tre diversele persoane; de dobndire ex lege a unei situaii juridice noi; de
dovad a situaiei juridice devenite notorie[1].Desigur, aceste funcii nu se
ntlnesc n mod cumulativ n cazul fiecrei forme de publicitate, ci difer
de la caz la caz, n funcie de obiectul supus publicitii.
11.Funcia de informare a terilor.Informarea terilor cu privire la un
act, fapt sau o situaie juridic determinat reprezint funcia esenial a
oricrei forme de publicitate, ceea ce nseamn c actul, faptul sau situa
ia juridic i produce efectele independent de formalitatea de publicitate
ntocmit, care are doar o valoare informativ.Cu titlu exemplificativ, dis
poziiile art.903 NCC privind actele sau faptele care pot fi notate n cartea
funciar arat c se vor putea nota n cartea funciar, fr ns ca opoza
bilitatea fa de teri s depind de aceast nscriere: 1.Incapacitatea sau
restrngerea, prin efectul legii, a capacitii de exerciiu ori de folosin;
2.declaraia de utilitate public n vederea exproprierii unui imobil; 3.ori
ce alte fapte sau raporturi juridice care au legtur cu imobilul i care sunt
prevzute n acest scop de lege (s.n.).
12. Funcia constitutiv sau translativ de drepturi a publicitii
sau de formare a unei situaii juridice.Publicitatea poate avea rolul de a
constitui sau de a transmite drepturi subiective civile, respectiv de a nate
o situaie juridic nou; este cazul prevzut de art.885 NCC privind dobn
direa i stingerea drepturilor reale asupra imobilelor n dreptul bunurilor sau
cel reglementat de art.8 i art.17 din O.G.nr.26/2000 privind nfiinarea
asociaiilor i a fundaiilor n dreptul persoanelor (dobndirea personalitii
juridice fiind condiionat de nscrierea n registrul persoanelor juridice fr
scop patrimonial).
13.Funcia de opozabilitate fa de teri.A asigura deplina eficacitate
fa de teri a unei situaii juridice este una dintre cele mai exploatate funcii
ale publicitii.n ali termeni, actul, faptul sau situaia juridic nu produce
efecte doar ntre pri, ci i fa de teri.Lipsa publicitii permite terilor s
ignore existena situaiei juridice nscute n mod valabil ntre pri; practic,
n lipsa publicitii, situaia juridic respectiv nu exist fa de teri.
Funcia de opozabilitate fa de teri a publicitii implic funcionarea
a dou prezumii:
[1]

A se vedea M.Nicolae, op.cit., p.157.

Titlul I. Noiuni introductive privind publicitatea imobiliar

i) o prezumie pozitiv n sensul c actul, faptul sau situaia juridic


fcut() public() se prezum a fi cunoscut de toat lumea chiar dac cei
interesai nu au luat efectiv la cunotin de actul, faptul sau situaia juridi
c supus() publicitii;
ii) o prezumie negativ, n sensul c actul, faptul sau situaia juridic ne
fcut () public() se prezum a fi necunoscut de ctre teri, acesta (aceas
ta) producnd efecte juridice doar ntre pri.
n timp ce prezumia pozitiv are un caracter absolut, n sensul c nu
se poate proba lipsa de cunoatere a situaiei juridice supuse publicitii,
cea negativ este relativ n sensul c este posibil s se administreze do
vada c terul a avut cunotin pe alt cale de situaia juridic neadus
la cunotina publicului.n sensul artat, dispoziiile art.22 NCC privitor la
sanciunile lipsei publicitii, mai exact alin.(1), prevd c: Dac formalita
tea de publicitate nu a fost realizat, iar aceasta nu era prevzut de lege
cu caracter constitutiv, drepturile, actele, faptele sau alte raporturi juridice
supuse publicitii sunt inopozabile terilor, afar de cazul n care se dovedete c acetia leau cunoscut pe alt cale (s.n.).
Funcia de opozabilitate fa de teri a publicitii beneficiaz de o larg
aplicabilitate, utilizri ale acesteia fiind ntlnite n dreptul civil (n materia
bunurilor, a persoanelor sau a contractelor) i n dreptul comercial (n ma
terie societar).Cu titlu exemplificativ, prin dispoziiile art.902 NCC privind
actele sau faptele supuse notrii sunt enumerate drepturile, faptele sau si
tuaiile juridice care, pentru a fi opozabile terilor, sunt supuse formalitilor
de publicitate imobiliar.
14.Funcia de soluionare a conflictelor de drepturi.Rolul publici
tii nu se rezum doar la a asigura eficacitatea absolut (ntre pri i fa
de teri) sau relativ (adic doar opozabilitatea fa de teri), ci poate chiar
soluiona eventuale conflicte de drepturi ntre persoanele interesate atunci
cnd formalitile de publicitate fie nu au fost ndeplinite, fie au fost ndepli
nite cu ntrziere sau n mod defectuos.Cu titlu ilustrativ, potrivit dispozii
ilor art.891 din NCC privind conflictul dintre terii dobnditori de la un autor
comun n cazul n care dou sau mai multe persoane au fost ndreptite
s dobndeasc, prin acte ncheiate cu acelai autor, drepturi asupra ace
luiai imobil care se exclud reciproc, cel care ia nscris primul dreptul
va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului n teme
iul cruia sa svrit nscrierea n cartea funciar (s.n.).
15.Funcia achizitiv (sau creatoare) de drepturi a publicitii.n
mod excepional, publicitatea poate servi la dobndirea direct a unui drept
sau a unei situaii juridice de ctre un ter care cu buncredin sa ncre

Publicitatea imobiliar n reglementarea noului Cod civil

zut n nsi situaia aparent creat de publicitate.n mod obinuit, situaia


juridic fcut public este n deplin concordan cu situaia juridic real.
Exist ns cazuri n care situaia juridic fcut public nu d expresie si
tuaiei juridice reale, cum este cazul n care cel care a transmis sau a con
stituit un drept n folosul altuia nu avea aceast calitate sau o pierduse iar
terul dobnditor a fost de buncredin, necunoscnd cauza de nevala
bilitate a dreptului dobndit.n sensul artat, dispoziiile art.901 NCC pri
vind dobndirea cu buncredin a unui drept tabular prevd condiiile n
care cel care a dobndit cu buncredin un drept tabular n temeiul unui
act juridic cu titlu oneros va putea fi considerat titularul dreptului nscris n
folosul su chiar dac, la cererea adevratului titular, dreptul autorului su
era radiat din cartea funciar.
16.Funcia probatorie a publicitii.n fine, publicitatea poate servi
drept mijloc de prob a unor acte, fapte sau situaii juridice determinate,
fiind avute, de regul, n vedere cazurile n care publicitatea are i funcie
constitutiv sau translativ de drepturi.Astfel, cel nscris n registrele de
publicitate este prezumat ca titular al dreptului sau al calitii juridice men
ionate n registre.
De principiu, dispoziiile art.21 NCC instituie dou prezumii relative n
sensul existenei dreptului, actului sau faptului nscris ntrun registru public,
respectiv a inexistenei dreptului, actului sau faptului radiat dintrun registru
public.O aplicaie particular a acestei reguli o regsim n materia dreptu
rilor reale imobiliare nscrise n cartea funciar, mai exact n art.900 NCC
privind prezumia existenei sau inexistenei unui drept tabular dup cum
dreptul real este nscris sau radiat din cartea funciar.
Potrivit dispoziiilor art.565 NCC privind proba dreptului de proprietate
asupra imobilelor nscrise n cartea funciar, dovada dreptului de proprie
tate se face cu extrasul de carte funciar.