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Derech
os
Reales
Limitad
os o en
Cosa
Ajena
Facilitador:
Inocencio Gomez
Integrantes:
Introduccin:
Cuando nos referimos a los derechos reales de goce lo primero que se nos viene
a la mente es el Derecho real por excelencia, es decir el Derecho de Propiedad, o
lo que comnmente llamamos Propiedad Privada, por ser as dejamos a un lado a
otras clases de derechos que tambin son parte de esta clasificacin como por
ejemplo, la Enfiteusis, el Usufructo, el uso y habitacin, la servidumbre y otros que
derechos reales de goce y tomando en cuenta que estos se dividen en: derechos
reales limitados de goce y derechos reales limitados de garanta, explicaremos a
que se refieren los derechos reales limitados de goce y haremos nfasis en el
usufructo, cuyo nombre se desconoce y su aplicacin es muy comn y que an se
confunde con otros derechos como la enfiteusis, uso y habitacin y hasta con el
mismo derecho de propiedad. Nuestro Cdigo Civil en su Artculo 583 define el
usufructo como "el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya
propiedad pertenece a otro, de la misma manera que lo hara el propietario"
Clasificacin:
1. Derecho real de goce o disfrute. Recaen sobre el valor de uso de la cosa (usufructo,
uso, habitacin, hogar, enfiteusis, servidumbres).
2. Derecho real de garanta. Recaen sobre el valor de cambio de la cosa (la hipoteca, la
prenda, la anticresis).
3. Derecho real de adquisicin. Se configura con la figura del retracto legal, institucin
contractual derivada de los negocios de compra-venta.
USUFRUCTO:
Definicin Legal:
Es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece
a otro, del mismo modo que lo hara el propietario (art. 583 CC). De la definicin se tiene
que el usufructo recae sobre cosa ajena, su temporalidad, pero no su contenido; pero el
uso y el goce no son tan extensos como los del propietario e igualmente existe la
limitacin general de que debe salvaguardar el destino econmico de la cosa tal como
resulta de la voluntad del propietario.
Duracin:
1. Lmite mximo. Est limitada a un mximo que establece la ley, no puede ser
perpetua. Si se constituye por tiempo determinado este no podr exceder de 30 aos (art.
619, 2 aparte, CC). Si se constituye a favor de persona natural el mximo ser la
duracin de vida del usufructuario (vitalicio) (art. 584, ult. aparte, 1 Disp. CC). Si se
constituye a favor de municipalidades u otras personas jurdicas su duracin mxima es
de 30 aos (art. 584, ult. aparte, 2 Disp. CC).
2. Presuncin de duracin: a falta de estipulacin en contrario se presume constituido
por la vida del usufructuario, si se constituye a favor de persona fsica.
Poseer la cosa.
Usar y gozar de la cosa
Pertenecen al usufructuario los frutos naturales o civiles de la cosa (art. 585 CC),
los frutos naturales que al principiar el usufructo no estn desprendidos (art. 586
CC), los frutos civiles en proporcin a la duracin del usufructo (art. 587 CC).
Dispones de su propio derecho, donar, ceder, arrendar; pero queda responsable
de la cosa usufructuada por culpa o negligencia de quien lo sustituye (art. 597
CC).
Gozar de los derechos de servidumbre relativos al fundo respectivo, de las minas y
canteras abiertas al tiempo en que comience su ejercicio, no tiene derecho sobre
el tesoro que se encuentre durante el usufructo (art. 599 CC).
OBLIGACIONES:
USO Y HABITACIN:
Extincin:
Al igual que el usufructo, articulo 619 CC.
Objeto:
Uso: cosas muebles e inmuebles.
Habitacin: edificaciones.
La enfiteusis:
Definicin legal. (Art. 1.565 CC): "Es un contrato por el cual se concede sobre un fundo
a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligacin de mejorarlo y de pagar un
canon o pensin anual expresado en dinero o especies". De lo sealado hay que tener
presente que cuando se habla de "fundo", no solo se refiere al fundo rural, sino que a
cualquier bien inmueble. Cuando se habla de canon o pensin anual, debera decirse
peridica, es decir se establece por anualidades y se puede pagar peridicamente. En
cuanto a la duracin de la enfiteusis esta se supone perpetua a menos que conste
habrsele querido dar una duracin temporal (art. 1.566 CC)
Sujetos:
1. Sujeto concedente: sujeto que da el fundo en enfiteusis, tiene el derecho real,
propietario de la cosa. El derecho real del concedente es el que da la base para que le
sea pagado el canon y le sea reconocido su derecho.
2. Sujeto enfiteuta: es quien tiene el derecho o dominio sobre el inmueble, la posibilidad
de disponer del bien en todo su sentido.
Caracteres esenciales:
El carcter esencial de este contrato es la concesin del derecho de propiedad a cambio
de un canon en dinero o en especie y la obligacin de mejorar el fundo.
Reglamentacin legal:
Se regla por las convenciones entre las partes, siempre y cuando no sean contrarias a los
artculos 1.573, 1.574 y 1.575 del Cdigo Civil (art. 1.567 CC, encab.). A falta de
convenios entre las partes la enfiteusis se regir por los artculos 1.568 al 1.578 del
Cdigo Civil (art. 1.567 in fine).
Constitucin:
1. Por contrato.
2. Por testamento
3. Prescripcin (arts. 1.952 y 1.953 del CC)
El contrato debe ser registrado en virtud de tratarse de un bien inmueble. (Art. 1.920 CC).
Causas de Extincin:
1. Por vencimiento del trmino por el cual se ha constituido. Si no se le ha querido dar
trmino la enfiteusis se supone perpetua (art.1.566 CC). La misma no se renueva por
tacita reconversin, ya que esta institucin no es aplicable a la enfiteusis.
2. Por redencin, que consiste en un acto de voluntad del enfiteuta de liberarse del
gravamen mediante la entrega al concedente del inmueble sobre el cual pesa la enfiteusis
(art. 1.578 in fine).
3. Por resolucin del contrato de enfiteusis, y es admitida en caso de incumplimiento de
las obligaciones asumidas por el enfiteuta (art. 1.167 del CC).
4. Por expropiacin forzosa por causa de utilidad pblica.
5. Por confusin (consolidacin), que es la reunin en la misma persona de las cualidades
de concedente y enfiteuta.
6. Por perecimiento del fundo (art. 1.571 CC).
7. Por prescripcin extintiva.
DERECHOS:
Se hace propietario de todos los productos del fundo y sus accesorios, y tendr los
mismos derechos que tendra el propietario con respecto al hallazgo de tesoros y
minas descubiertas (art 1.572 CC)
El enfiteuta tiene pleno poder de disposicin del inmueble y sus accesorios, esto le
permite enajenar, gravar, donar, permutar el inmueble, e igualmente cambiar el destino
del mismo siempre y cuando no lo desmejore ni disminuya su valor; estas facultades
no estn sometidas al consentimiento del propietario; limitacin: le est prohibido la
subenfiteusis (art. 1.573 CC).
La ley le otorga el derecho de rescate al enfiteuta porque suele confundirse el rescate
con la reivindicacin y de all viene la confusin. El mismo se le concede porque es el
quien tiene la propiedad del dominio til y su derecho se materializa en el pago del
canon que debe hacer el enfiteuta constituye una carga para el fundo y as el enfiteuta
rescata el fundo de esa carga (art. 1.575 CC)
Derecho de indemnizacin en caso de entrega del fundo (art. 1.577 CC)
Hipotecar su derecho de enfiteusis (art 1.881, Ord. 3 CC)
Disfrutar de la accesin conforme a los artculos 552 y 554 del cdigo Civil.
OBLIGACIONES:
La servidumbre:
El Cdigo Civil Venezolano vigente, en el encabezado de su artculo 709 ofrece
una definicin de esta modalidad de derecho real sobre cosa ajena. En ese
sentido, el sealado dispositivo tcnico legal seala que consiste en cualquier
gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad de otro perteneciente a
distinto dueo, y que no sea en manera alguna contraria al orden pblico.
El Cdigo acenta el aspecto pasivo de las servidumbres, es decir, define la figura
como un gravamen, una carga que debe soportar un predio, conocido como
sirviente, en beneficio de otro predio, nombrado dominante.
La carga que seala el aspecto pasivo de las servidumbres, esto es, la carga
soportada por el predio sirviente, contrae las facultades de disposicin del
propietario de ste, quien debe tolerar ese gravamen sin realizar ninguna actividad
que menoscabe los derechos generados para el predio dominante.
De igual manera, tal y como se mencion en el anlisis de las definiciones
doctrinarias, el artculo en comento dispone la diferenciacin entre los titulares de
ambos predios relacionados por medio de este derecho, es decir, que pertenezcan
a dueos distintos, nocin que responde al decir romano nemine res sua servit,
esto es, no se puede constituir servidumbre sobre cosa propia.
Es un derecho real sobre cosa ajena. Recae sobre una cosa que,
necesariamente, presupone la pertenencia a distintos propietarios.
El establecimiento de esas seales haya sido dado por el anterior propietario comn.
Derechos y Deberes del propietario del Predio Sirviente (Arts. 732 y 733
C.C.V.)
a. No puede alterar, disminuir ni incomodar, en detrimento del predio dominante, el
ejercicio de la servidumbre con que est gravado su fundo.
b. En principio, est obligado, en virtud del ttulo, a pagar todos los gastos necesarios
para la conservacin de la servidumbre, sin embargo, tiene el derecho de librarse de
estos pagos mediante el abandono del predio sirviente al propietario del predio
dominante
c. Tiene el derecho de modificar la servidumbre cuando su ejercicio se ha hecho oneroso
o le impida la realizacin de trabajos, reparaciones o bienhechuras.
d. Puede solicitar la extincin o cancelacin de la servidumbre cuando se evidencie que
no sea necesaria para el predio dominante.
Por prescripcin extintiva, esto es, por el no uso durante 20 aos (Art. 752
C.C.V.)
Accin Confesoria: Es aqulla ejercida por el poseedor o el titular del derecho real
en cosa ajena contra el propietario que niega tal condicin.
Accin Negatoria: Es aqulla en la cual el actor alega que la cosa que afirma
pertenecerle no est gravada por el derecho real en cosa ajena que el requerido alega
tener sobre ella o que, incluso, ejerce.
Accin Posesoria: Corresponde a los Interdictos de Amparo o de Despojo, siempre
que se cumplan con los requisitos legales para su interposicin ante la autoridad
judicial correspondiente.
Hipoteca:
La hipoteca es una forma de garanta, considerada eficaz por las entidades financieras de
crdito, bancos y cajas de ahorros, por lo que es mayoritariamente usada por entidades
para la concesin de prstamos y crditos, llamados hipotecarios por hallarse su
devolucin garantizada por el derecho real de hipoteca, y por cuya gran confianza se ha
propiciado un notorio desarrollo del crdito territorial y favorecido as, en numerosos
casos, la creacin de las llamadas burbujas inmobiliarias.
La hipoteca es un derecho real de garanta y de realizacin de valor, que se constituye
para asegurar el cumplimiento de una obligacin (normalmente de pago de un crdito o
prstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece
en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda
garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien
gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento
(reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crdito debido, hasta donde
alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realizacin de los
bienes hipotecados.
La crisis financiera global, iniciada en la segunda mitad de 2007, ha arrastrado tras s,
aunque en menor medida, tambin una importante crisis inmobiliaria, y sobre todo la
Tipos de hipoteca:
1- Hipoteca legal: Surge por mandato de la Ley en los siguientes casos: (a)
Cumplimiento de obligaciones de enajenacin. El deudor es el enajenante (b)
Pago a los coherederos, socios y dems copartcipes, sobre los inmuebles que
pertenecen a una sucesin, sociedad o comunidad sin liquidarse. (c) Sobre los
bienes del tutor de un menor.
2- Hipoteca judicial: Toda sentencia ejecutoriada que condene al pago de una
cantidad determinada, a la entrega de cosas muebles, o al cumplimiento de
cualquiera otra obligacin convertida en la de pagar una cantidad lquida, produce
hipoteca sobre los bienes del deudor en favor de quien haya obtenido la sentencia.
3- Convencional: Es la que surge por un acuerdo de voluntades.
La prenda:
Es un contrato por el cual el deudor da a su acreedor una cosa mueble en seguridad del
crdito, la que deber restituirse al quedar extinguida la obligacin. Un elemento
primordial de este tipo de garanta es la entrega fsica o jurdica del bien. Se establece
como una Garanta real, a travs del artculo 1837 CCV, por cuanto es un contrato por el
cual el deudor da al acreedor una cosa material (bienes muebles o inmuebles), en
seguridad del pago del crdito, y una vez extinguida la obligacin (el pago total, Art. 1852
CCV), el acreedor la restituir. La prenda confiere al acreedor el derecho de hacerse
pagar con privilegio sobre la cosa obligada (Art. 1838 CCV), y presenta las siguientes
caractersticas: 1.- El consentimiento de las partes contratantes. 2.- La entrega de una
casa mueble al acreedor o a la persona designada por las partes para recibirla y retenerla.
3.- La Intencin de asegurar al acreedor el derecho de hacerse pagar con privilegio sobre
la prenda. El contrato de la prenda es unilateral, ya que solo hace nacer obligaciones a
cargo del acreedor, entre las cuales se destaca la de restituir la cosa dada en prenda.
La hipoteca versa sobre bienes inmuebles. Mientras que la prenda versa sobre bienes
muebles. La hipoteca no implica sobre el desasimiento de la cosa. Mientras que la prenda
implica sobre el desasimiento de la cosa.
Retracto faculta para adquirir una cosa despus de ser transferida a otro y por lo q ste
dio por ella. Se trata de un derecho q slo se ejercita despus de q se enajene a otro, el
titular de del retracto tiene derecho a reclamarla para s.
Opcin autoriza a hacernos transmitir una cosa, cuya enajenacin no es preciso ni q se
haya realizado y ni siquiera q est proyectada. La cosa pertenece a otro.
Los derechos de adquisicin preferente tambin pueden ser establecidos por los
particulares; debe existir una voluntad de crearlos con carcter real. Los ms frecuentes
son el de opcin y el retracto convencional tambin llamado pacto de retro. Estos
Retracto convencional:
Es aqul con el llamado pacto de retro o de retroventa consistente en acordar la reserva o
facultad o poder de readquirirla. Como real que es, tal poder recae directamente sobre la
cosa, y permite recobrarla, no slo del comprador mientras se halla en manos de ste
sino tambin de cualquier adquiriente posterior, salvo siempre que ste, por haberla
recibido como libre y gozar de los dems requisitos que la ley marca, sea mantenido
excepcionalmente en su adquisicin. Adems siendo derecho real, y prevaleciendo como
ms antiguo sobre otros derechos posteriores, hace que el vendedor recobre la cosa libre
de los gravmenes a que el comprador pudiera haberla sometido.
La venta celebrada con pacto de retro es como otra cualquiera, salvo q queda sometida a
la condicin resolutoria de que el vendedor ejercite el derecho que se reserv. Propiedad
conferida q se conservar si el vendedor no usa el retracto, que se perder en caso
contrario.
Es un derecho real cuyo ejercicio produce la resolucin de la venta con carcter
retroactivo de forma que todo quede como si el retrayente no hubiese dejado de ser
dueo. Pero si el retracto no se usa bien (por no cumplir los requisitos que impone la ley,
por ejemplo) entonces el comprador queda libre de la eventualidad de dejar de ser dueo
de la cosa.
El pacto de retro puede ser utilizado para otras enajenaciones, por ejemplo en la permuta,
te doy algo con la posibilidad de recuperarlo.
El derecho de retracto convencional es un derecho patrimonial comn, puede disponer de
l y los acreedores del titular pueden ejercitarlo para obtener el cobro de sus crditos.
El plazo para su ejercicio ser el q las partes hayan pactado q no podr exceder 10 aos.
A falta de pacto durar 4 aos a partir de la fecha del contrato.
Para readquirir la cosa el retrayente debe pagar en principio su precio as como otros
gastos sufragados por el comprador, adems de cumplir con cualquier otra obligacin que
se hubiese pactado.
La opcin.
Sabemos que este derecho nos autoriza a hacernos transmitir una cosa con preferencia
sobre cualquier otro. Se puede ejercer antes de la celebracin del contrato con otro. Si el
dueo violase nuestra preferencia, enajenando o transmitiendo la cosa a un tercero
nuestro derecho nos faculta a que venga a nosotros con indiferencia de en poder de quien
se halle.
Existen dos tipos posibles:
Que se tenga sobre una cosa de manera que su titular pueda exigir que el dueo se la
transmita. La voluntad del dueo no interviene para decidir o no la transmisin, que slo
depende de que opte por ella el titular del derecho de opcin.
Que se tenga sobre una cosa, de manera que si el dueo decide enajenarla, el titular de
la opcin tenga preferencia para adquirirla. Entonces la transmisin la decide el dueo, y
el derecho del optante slo autoriza a ser preferido por ella.
Conclusin: