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Porto Alegre
2008
Porto Alegre
2008
Conceito final:
Aprovado em ...... de ...................... de ...........
BANCA EXAMINADORA
________________________________
Prof. Dr.
________________________________
Prof. Dr.
________________________________
Orientador Prof. Dr. Oscar Claudino Galli
Dedico
Gensio
este
trabalho
Jos
memria
Possebon,
meu
de
av.
que
crescimento.
influenciaram
no
meu
AGRADECIMENTOS
A mente que se abre a uma nova idia jamais voltar ao seu tamanho original.
Albert Einstein
RESUMO
ABSTRACT
Due to the reduction of interest rates and country economic stability, the civil
construction sector is crossing a phase of strong growth, contributing greatly to the
increase of the national gross domestic product GDP . Facing this growing
demands for the property market and the easy to get banking credit, the investment
in real estate again be an attractive diversification option for the investor averse to
risks in the financial market.
While the average return on investment in basic building is below the returns
of applications offered by the conservative market, some real estate investments
have a potential to provide higher returns than those applications, and can also
contribute to increase the investor wealth through capital gains from recovery of their
property.
This study aims to examine the returns of buildings that make up the portfolio
of property Albert Buildings and compare them with returns of Real Estate
Investment Funds, among other indicators, such as Selic rate and savings,
identifying the profile and characteristics of more profitable buildings that make up
the sample studied.
Key words: Real Estate Market, Investment Analysis, Financial Returns.
Lista de Figuras
Figura 1 - Fluxo de caixa......................................................................................... 20
Figura 2 rvore de deciso de um projeto ......................................................... 22
Figura 3 Deciso de executar o projeto.............................................................. 23
Figura 4 Evoluo da Taxa Selic ......................................................................... 26
Figura 5 Evoluo do nmero de financiamentos ............................................. 26
Figura 6 N de negcios dos Fundos Imobilirios ............................................ 34
Figura 7 Comparativo das rentabilidades acumulada no perodo de 12 meses
(at mar/08). ............................................................................................................. 36
Figura 8 Variao acumulada em doze meses do preo dos aluguis
comparada com os indicadores econmicos. ...................................................... 42
Figura 9 Comparativo do preo de aluguel por m............................................ 43
Figura 10 Grfico comparativo dos valores mdios dos aluguis por tipo de
imvel. ...................................................................................................................... 44
Figura 11 Composio da carteira da Albert Imveis ....................................... 45
Figura 12 Hierarquia de Depreciao ................................................................. 53
Figura 13 Preo do aluguel comercial por m2 de acordo com a rea .............. 55
Lista de Tabelas
Tabela 1 Rentabilidade bruta de alguns Fundos Imobilirios de abril/07 a
mar/08 ..................................................................................................................................... 33
Tabela 2 Administradoras dos Fundos Imobilirios negociados na Bovespa 34
Tabela 3 Vantagens e desvantagens das salas ....................................................... 46
Tabela 4 Vantagens e desvantagens das lojas de rua ........................................... 47
Tabela 5 Preo de aluguel por m de acordo com o bairro................................... 48
Tabela 6 Valorizao dos terrenos comparados ao CUB/RS em cada perodo
analisado ................................................................................................................................ 48
Tabela 7 Comparativos da rentabilidade mdia bruta da poupana e fundos
imobilirios de 2000 a 2008............................................................................................... 49
Tabela 8 Vantagens e desvantagens de imveis residenciais ............................ 51
Tabela 9 Preo do aluguel residencial de acordo com o bairro .......................... 51
Tabela 10 Preo do aluguel por m de acordo com o nmero de dormitrios 52
SUMRIO
1.
INTRODUO ................................................................................................... 11
2.
OBJETIVOS ....................................................................................................... 16
3.
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
3.6.
LIQUIDEZ ........................................................................................................... 24
3.7.
3.8.
3.9.
IMVEIS ...................................................................................................................... 42
4.1.
4.2.
SALAS ................................................................................................................. 46
4.3.
4.4.
5.
REFERNCIAS ............................................................................................................ 58
ANEXOS ....................................................................................................................... 60
ANEXO A RELAO DOS IMVEIS ADMINISTRADOS PELA ALBERT
IMVEIS ...................................................................................................................... 61
ANEXO B EVOLUO DO CUB/RS PONDERADO DE ACORDO COM A
NORMA NBR 12.721-1999. .......................................................................................... 63
ANEXO C SIMULAO DE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO DO BANCO
BANRISUL ................................................................................................................... 64
11
1. INTRODUO
12
do estudo, pois as rentabilidades e valores de aluguis so informaes particulares,
o que inviabiliza a anlise de uma amostra maior.
A empresa Albert Assessoria e Empreendimentos Imobilirios Ltda. surgiu em
maio do ano de 2002, da experincia de 10 anos de seu scio-fundador, Marcelo
Albert, no mercado imobilirio, adquirida em So Paulo desde os seus 17 anos,
quando trabalhava na Construtora Encol.
Durante 04 anos, trabalhou na Encol de So Paulo, onde ingressou como
responsvel pelo arquivo da Construtora, a qual entregava cerca de 300
apartamentos por ano, o que demandava o controle, conferncia e arquivamento
ordenados de pastas e documentos de todos os clientes adquirentes dos imveis
entregues.
Foi quando teve seu primeiro contato com a rea de vendas, atendendo os
vendedores da empresa, que precisavam seguidamente ter acesso aos documentos
dos clientes.
Aps sua estada na capital paulista, foi transferido para a filial de Porto
Alegre, para assumir o setor de cobranas da construtora, no entanto logo aps
chegar cidade foi contratado pela Construtora Golbert, onde assumiu o cargo de
Gerente Comercial.
No seu segundo emprego no segmento da construo civil, era responsvel
pelo desenvolvimento dos projetos de cada empreendimento, desde a escolha do
terreno, incorporao, contratao dos empreiteiros e definio das imobilirias
parceiras para a comercializao dos imveis. Exercendo essas funes, conseguiu
perceber o quo carente de mo de obra qualificada era a atividade de corretagem e
intermediao, pois desde a fase de pr-lanamento de vendas at a concluso dos
prdios, passavam, na mdia, cerca de cinco ou seis imobilirias pelos plantes de
atendimento, sendo que o turnover de corretores era bastante elevado, pois, em sua
grande maioria, todos tm comportamento e postura imediatista, apenas focando a
venda do momento, acabando invariavelmente prestando um servio de pssima
qualidade aos clientes.
Segundo ele, o perfil do corretor , geralmente, de uma pessoa
desorganizada, que no possui uma vida regrada e disciplinada, talvez por ser
autnomo, no tem compromissos com horrios, se tiver a oportunidade de lograr
13
algum colega, o faz sem pestanejar, atendendo clientes dos outros, tentando fazer
negcio fora da imobiliria para a qual presta o servio, visando receber a comisso
integral. Em funo dessas caractersticas praticamente predominantes no mercado,
a Construtora Golbert era bastante criteriosa na seleo da empresa parceira na
comercializao do produto.
Como Gerente Comercial, tambm tinha a possibilidade de realizar vendas,
as quais quando ocorriam lhe rendiam o percentual de 2% (dois por cento) sobre o
valor do imvel vendido, enquanto que para as imobilirias o percentual de comisso
chegava a 6% (seis por cento). Percebeu, ento, que a atividade de intermediao
poderia ser um excelente negcio, mesmo que sendo prestado de forma precria.
Resolveu, ento, abrir sua prpria empresa no ramo de corretagem e
intermediao de negcios imobilirios e identificou um nicho de mercado para se
estabelecer, onde atenderia um perfil de cliente com poder aquisitivo mais elevado,
e, portanto, mais exigente quando tomadores de servios. Optou por instalar-se na
Av. Dr. Nilo Peanha, prximo ao shopping Iguatemi, tendo em seu entorno a
maioria dos imveis casas residenciais e apartamentos de alto padro construtivo.
Cabe salientar que at o momento no existia nenhuma outra empresa concorrente
instalada no bairro, pois as principais imobilirias da cidade detinham seu foco na
comercializao de apartamentos em bairros mais tradicionais, como Bela Vista, Boa
Vista, Moinhos de Vento, entre outros.
Suas atividades iniciaram somente com a intermediao de contratos de
compra e venda de imvel, no entanto, com o decorrer do tempo e pela necessidade
e sinergia com o servio de administrao de imveis, um ano aps a inaugurao a
empresa expandiu suas instalaes fsicas para a loja ao lado da j existente, local
no qual passou a atender tambm administrao de contratos de locao.
Desde ento, o faturamento da empresa vem crescendo constantemente,
com a carteira de locao tendo cada vez mais participao na receita, pois a
empresa j reconhecida como a imobiliria do bairro pelos clientes e realiza os
principais negcios da regio.
Atualmente administra 69 imveis em carteira, os quais se distribuem em 36%
comerciais e 64% residenciais, tendo sua mdia de aluguel em R$ 2.639 e a taxa de
administrao mdia est calculada em 9,45%, ante o percentual de 10% praticado
14
pelo mercado. Considerando-se o valor de venda mdio de cada imvel da carteira,
o preo est em aproximadamente R$ 370 mil, onde temos a rentabilidade mdia
0,6% antes dos impostos, percentual que se assemelha ao praticado pela maioria
dos ndices de renda fixa do Mercado Financeiro.
Historicamente o parmetro para retorno dos locativos est em 01% ao ms
do valor venal do imvel, no entanto, dada a excedente oferta de produtos no
mercado, esse percentual est sendo praticado abaixo desse ndice.
O ndice mdio de rentabilidade da carteira da Albert Imveis elevado haja
vista a mesma ser composta por lojas e salas comerciais de alto valor, as quais
favorecem para a superestimao de tal ndice. Essas diferenas, bem como o perfil
de imveis que maximizem o retorno sero abordados pelo presente trabalho.
Como Gerente Administrativo e Financeiro da empresa na qual est sendo
realizado o presente trabalho, tenho me deparado com algumas situaes que me
fizeram questionar os investimentos realizados no mercado imobilirio.
Face aos questionamentos surgidos, pretendo identificar alguns fatores que
impactam consideravelmente a rentabilidade dos investimentos imobilirios e
compar-los a outras formas conservadoras de aplicao.
Dentre os contratos de locao vigentes, a maior rentabilidade lquida
equivalente a 1,03% do valor de venda do imvel, ao ms, enquanto que a menor
est em 0,35% ao ms antes dos impostos, ou seja, h uma diferena considervel
para o investidor. Outro fator a ser ressaltado est nos contratantes da locao, pois
segundo a Legislao Tributria pertinente, quando o locador Pessoa Fsica e o
locatrio Pessoa Jurdica e o valor do aluguel enquadrar-se na tabela progressiva do
Imposto de Renda, o locador obrigado a transferir a responsabilidade pelo
recolhimento do IR para o locatrio, cuja reteno feita mensalmente na cobrana
de aluguel e pago Receita Federal, de acordo com o Decreto n 3.000, de 26 de
maro de 1999.
Em tais situaes ocorre a transferncia de responsabilidade pelo
recolhimento e a conseqente antecipao do imposto, o que causa um relativo
prejuzo ao proprietrio investidor, pois esse pode reduzir sua rentabilidade mensal
em at 23,87% como vai se verificar no decorrer deste trabalho. Tambm se deve
mencionar o custo de oportunidade ao qual o investidor est incorrendo em deixar
15
de receber mensalmente o valor equivalente ao imposto e fazer os ajustes em sua
declarao de imposto de renda anual, buscando o ressarcimento, caso tenha
recolhido valor superior ao efetivamente devido.
Diante dessas divergncias de rentabilidade, o presente trabalho vislumbra
analisar formas que maximizem o retorno lquido do investidor, identificando o perfil
de imvel mais atrativo, quando esse opta pelo investimento imobilirio.
16
2. OBJETIVOS
17
3. REVISO TERICA
18
investido em determinada empresa. Assim, ela indica quanto a empresa teve de
lucro para cada unidade monetria de capital prprio colocado no empreendimento.
Praticamente todas as decises financeiras so tomadas em condio de
incerteza, o que significa que envolvem decises tomadas hoje e que refletiro nos
eventos futuros. Um histrico de rentabilidade passada no garante rentabilidade
futura, apenas demonstra uma tendncia que pode ou no se realizar.
O mtodo da Rentabilidade Simples considerado um mtodo bastante
utilizado para avaliao de um projeto de investimento. O mtodo baseia-se numa
relao denominada rentabilidade simples do projeto, que indicamos com a letra h.
Conforme Securato (2005), a rentabilidade simples a relao entre fluxo de
caixa anual mdio provvel gerado pelo projeto e o total do investimento. Dessa
forma temos:
h=
L
G
Onde:
h = rentabilidade simples
L = fluxo de caixa mdio anual
G = total do investimento
Como podemos ver, o ndice h revela o retorno anual por unidade de capital
investido no projeto. O projeto de investimento ser tanto melhor quando maior for a
quantidade de recuperao de recursos por unidade de investimento.
A grande vantagem desse ndice a facilidade de clculo, obtido a partir das
receitas e custos orados para o projeto. O ndice apresenta, entretanto, a
desvantagem bsica de no considerar o valor do dinheiro no tempo.
Seria um erro calcular a rentabilidade simples utilizando o lucro. Temos que
ter em mente que para anlise de investimentos devemos considerar o fluxo de
caixa.
19
3.2. PERODO DE RETORNO DO INVESTIMENTO
partir
desses
dados,
empresa
ir
decidir
sobre
determinada
G
L
Onde:
p = Perodo de retorno
G = total do investimento
L = fluxo de caixa mdio anual
20
3.3. VALOR PRESENTE LQUIDO VPL
Para Ross (2000), um investimento vale pena quando cria valor para seu
proprietrio, em um sentido genrico, criamos valor identificando investimentos que
valem mais no mercado do que seu custo de aquisio. Em outras palavras, Ross
(2002) tambm define VPL como uma medida de quanto valor criado ou
adicionado hoje por realizar um investimento.
Nesse sentido, Securato (2005) caracteriza, basicamente, pela transferncia
para a data zero das entradas e sadas do fluxo de caixa associado ao projeto, tendo
como base de clculo sua taxa mnima de atratividade.
Considerando as entradas e sadas de caixa, representadas ao longo do
tempo por R0, R1, R2, ..., Rn;
R1
R2
Rn
+
+ ... +
2
(1 + i ) (1 + i )
(1 + i ) n
Onde:
VPL = Valor presente lquido
R = entradas de caixa
n = nmero de perodos
i = taxa mnima de atratividade
21
mudana de sinal, e a soma das entradas maior do que a soma das sadas em
valores absolutos.
Em geral, entre dois projetos, aquele com um maior risco deve ser
descontado a uma taxa maior. Alm disso, as taxas de desconto tendem a subir
acompanhando as taxas de juros e de inflao. Quando as taxas de juros sobem, o
financiamento de projetos torna-se mais caro; entretanto, os fluxos de caixa dos
projetos devem ser descontados a uma taxa maior do que quando as taxas de juros
esto caindo, conforme Groppelli (1998).
Segundo o mesmo autor, as taxas de desconto usadas no VPL so tambm
influenciadas pela durao dos projetos. Entre dois projetos, aquele com vida mais
longa provavelmente propicie um maior risco. Quanto mais um investimento amplia
sua existncia no futuro, maior a incerteza na concluso e operao do projeto.
Portanto, projetos de longa durao devem ser geralmente, descontados a taxas
maiores do que os projetos de curta durao, mantendo as demais variveis
constantes.
O mtodo do VPL tem trs vantagens importantes. Primeira, ele usa os
fluxos de caixa em vez dos lucros lquidos. Fluxos de caixa (lucros lquidos +
depreciao) incluem depreciao como fonte de fundos. Isso funciona porque a
depreciao no um desembolso de caixa no ano em que o ativo depreciado.
Segunda, o mtodo do VPL, ao contrrio do mtodo do perodo de Payback,
reconhece o valor do dinheiro no tempo. Quanto maior o tempo, maior o desconto.
Terceira, aceitando somente projetos com VPL positivos, a companhia
tambm aumentar o seu valor. Um aumento no valor da companhia, na realidade,
um aumento no preo das aes ou na riqueza dos acionistas. Desde que o objetivo
da moderna administrao financeira aumentar, continuamente, a riqueza dos
acionistas, o mtodo do VPL deve ser visto como a tcnica mais moderna de
oramento de capital.
22
com cenrios e condies que se desenvolvem no futuro, extremamente
carregado de ambientes incertos e condies que podem ou no se realizar.
Utilizando os conceitos de opes, j consagradas no mercado financeiro, o
empresrio poder ou no exercer as inmeras opes apresentadas pelo projeto,
afirma ANTONIK (2005, p. 72).
Quando o analista de investimentos calcula pura e simplesmente o valor
presente lquido de um projeto, ele pode no considerar as inmeras opes que
os empresrios teriam no futuro, tais como: abandonar parte do projeto, abandonar
todo o projeto, no executar um projeto acessrio, incorporar outros subprojetos.
Como um projeto um ativo real, essas opes sobre ativos reais so chamadas
de opes reais (BRANDO, 2001, p.41).
Ao contrrio do Valor Presente Lquido e da Taxa Interna de Retorno, que,
quando aplicados, quase sempre tratam de assertivas imutveis, o Mtodo das
Opes Reais procura colocar o projeto e seus desdobramentos dentro de uma
rvore de deciso, mostrando as suas mltiplas alternativas oriundas desses
desdobramentos e influenciadas pelas incertezas.
Abaixo so demonstrados os novos e mltiplos fluxos de caixa com os quais
se calcula o valor presente lquido, ao mesmo tempo em que se verifica se o
caminho tomado atende a expectativa de rentabilidade pretendida pelo investidor.
mantm
mantm
agrega
Projeto
A
abandona
abandona
23
abaixo, pois as diversas possibilidades de agregar ou abandonar projetos e
subprojetos no seriam consideradas.
executa
Projeto
A
24
interna de retorno. Essa premissa de fundamental importncia na utilizao prtica
do mtodo.
3.6. LIQUIDEZ
25
Zona de ascenso: onde ocorre o aumento da infra-estrutura, favorecendo a
demanda por imveis para locao, com a conseqente valorizao dos imveis
existentes no local.
Zona neutra: zona sem expectativa de crescimento, o que mantm as
empresas j instaladas no local, mas no atrai mais investimentos. H uma perda de
competitividade para as zonas consideradas de ascenso.
Zona decadente: sem expectativas de crescimento. Pode ser originada pela
falta de espao fsico para que sejam executadas melhorias ou falta de recursos
pblicos para este fim. Esta situao causa fuga de empresas deste local
desvalorizando os aluguis e o valor venal dos imveis.
Veronezi (apud RAMOS, 2007, p. 23) destaca ainda a importncia da
vizinhana na valorizao da rea, como centros comerciais, bancos, cartrios,
correios, etc. Outro fator importante destacado pela autora a facilidade de acesso
a estas reas.
A definio dessas reas nem sempre de fcil reconhecimento, podendo
impor grandes riscos ao investimento. Para facilitar essa anlise o investidor deve
contar com um bom corretor de imveis que conhea bem o mercado da regio e as
tendncias do mercado.
Recentemente
Albert
Imveis
realizou
comercializao
de
26
Esse aumento nas linhas de crdito dos bancos ratificado por dados
divulgados pelo Banco Central do Brasil, em seu site, no endereo www.bcb.gov.br,
acesso em 10 de junho de 2008, onde se constata que o nmero de unidades
financiadas passou de 82,0 mil, em 2006, para 135,4 mil, em 2007. Na mesma
comparao, o valor financiado passou de R$ 6,7 bilhes para R$ 12,2 bilhes,
representando um aumento 81% de recursos investidos no mercado pelo Sistema
Financeiro da Habitao (SFH).
A evoluo no nmero de financiamentos imobilirios demonstrada
conforme figura abaixo.
27
Notadamente os financiamentos imobilirios vm crescendo do ano de 2003
em diante, aumentando o nvel de liquidez de ativos imobilirios, tornando esse tipo
de investimento mais atrativo do que em outras pocas.
Diante da facilidade de acesso ao crdito e da reduo da taxa de juros, um
imvel financiado pode gerar renda suficiente para pagamento de sua parcela,
tornando-se um bom investimento, apesar do tempo de financiamento e do valor
total pago ao final do contrato.
Para exemplificar, foi feita uma simulao de crdito imobilirio junto ao
Banco do Estado do Rio Grande do Sul, disponvel no site www.banrisul.com.br, de
um imvel residencial, para proponente assalariado, com 38 anos de idade, onde
tomaria um financiamento de R$ 150 mil, pagos em 180 parcelas mensais, para
aquisio de um imvel residencial de R$ 300 mil, conforme informaes adicionais
no anexo C deste trabalho. As caractersticas do proponente e do imvel impactam
diretamente nos custos do financiamento, portanto as parcelas so diferentes de
acordo com cada negcio.
No exemplo, foi adotada a taxa pr-fixada (sistema PRICE), com custo efetivo
total de 13,71% ao ano, o que gerou uma parcela fixa mensal de R$ 1.894,00. A
vantagem da utilizao da taxa pr-fixada que o investidor saber o valor exato de
todas as parcelas do contrato, podendo fazer seu fluxo de caixa de modo a no
comprometer sua capacidade de pagamento.
Na amostra analisada, foram identificados 10 imveis com preo de venda
entre R$ 280 mil e R$ 300 mil, cuja mdia dos aluguis ficou em R$ 1.580,00, sendo
que o maior valor de aluguel de R$ 2.200,00, portanto, se esse imvel fosse
financiado de acordo com as condies acima, o locador obteria um retorno de
aproximadamente R$ 100,00 por ms, se descontados a taxa de administrao e a
parcela paga ao Banrisul.
Alm da liquidez, o investidor tambm deve considerar a possibilidade do
ganho de capital quando opta por adquirir imveis.
O ganho de capital basicamente a diferena entre o valor obtido com a
venda do imvel e o preo pago na poca da compra, o que corresponde a um
aumento patrimonial. Tal valorizao do capital tributada em 15% a ttulo de
Imposto de Renda, de acordo com o disposto na Instruo Normativa SRF n 84, de
28
11
de
Outubro
de
2001,
disponvel
http://www.receita.fazenda.gov.br/Legislacao/Ins/2001/in0842001.htm
em
em
09
de
29
pagamento, vista, possui um poder de barganha no encontrado nos outros tipos
de investimentos analisados.
O retorno, nesse caso, obtido pelo investidor est alm dos retornos
esperados pelos investimentos semelhantes, como vai se demonstrar ao longo do
presente trabalho, portanto, quando ocorre esse tipo de evento, temos um retorno
anormal.
O retorno anormal definido como aquela parte do retorno que no foi
prevista e que, portanto, deve estar relacionada com a ocorrncia de um evento. O
retorno anormal (RA) de um investimento em um determinado perodo pode ser
medido subtraindo-se o retorno do ndice de mercado no mesmo perodo (Rm) por
exemplo, representado pelo retorno da poupana do retorno observado (R) no
perodo:
RA = R Rm
Onde:
RA = Retorno anormal
R = Retorno observado
Rm = Retorno do mercado
3.7. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO
30
Trata-se, assim, de investimento imobilirio envolvendo recursos captados via
mercado de valores mobilirios, portanto, os atos praticados por proprietrios e
empreendedores passaram a ser mais controlados, e submetidos anlise de
especialistas e investidores, bem como de rgos reguladores do mercado
financeiro.
Por isso, as informaes desse mercado tornam-se cada vez mais acessveis
e transparentes. Como conseqncia, a tendncia o aumento do ndice de
credibilidade e confiana nas operaes realizadas no mercado imobilirio.
Conceitualmente, segundo a Comisso de Valores Mobilirios, o fundo de
investimento imobilirio uma comunho de recursos, captados por meio do
sistema de distribuio de valores mobilirios e destinados aplicao em
empreendimentos imobilirios. constitudo sob a forma de condomnio fechado,
onde o resgate de quotas no permitido.
Os fundos funcionam com objetivo de auferir ganhos no longo prazo mediante
locao, arrendamento ou alienao das unidades do empreendimento adquirido
pelo Fundo, tendo como foco principal a locao de escritrios, shopping centers e
pontos comerciais em geral.
O arrendamento gera receitas por meio da cobrana de valor correspondente
a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatria, ou pelo pagamento de
uma porcentagem do valor total do imvel arrendado, podendo os dois critrios ser
adotados concomitantemente.
Caso o objeto do Fundo seja obter ganhos por meio da alienao dos imveis
adquiridos, o rendimento ser resultado da venda dos referidos imveis por valor
superior ao despendido para a sua aquisio.
A principal vantagem desse tipo de investimento que qualquer pessoa pode
participar do Fundo, desde que tenha a quantidade mnima de recursos para
participar. O investidor adquire cotas do Fundo de Investimento, que por sua vez,
adquire em nome prprio os imveis que pretende explorar comercialmente,
indicados para compor sua carteira de ativos, de acordo com a estratgia adotada
pela administrao. Adquirindo as cotas, o investidor passa a ter direito ao
recebimento dos rendimentos que o Fundo vier a obter, proporcionalmente ao
nmero de cotas que detiver.
31
Principais vantagens dos fundos de investimento imobilirio:
Acesso ao mercado imobilirio
O Fundo de Investimento Imobilirio permite a formao de uma carteira
composta de empreendimentos imobilirios, os quais, pelo volume de recursos
envolvidos, no estariam ao alcance de investidores individuais, especialmente os
de menor capacidade financeira, aumentando, assim, a quantidade de alternativas
de investimento disponveis.
Ganhos de Escala
Ao aplicar em um Fundo de Investimento Imobilirio, possvel para o
pequeno investidor obter condies semelhantes s oferecidas aos grandes
investidores, uma vez que a soma de recursos proporciona ao Fundo maior poder de
negociao.
Ademais, os custos da administrao dos investimentos do Fundo so
diludos entre todos os quotistas, na proporo de suas participaes.
Diversificao
Os Fundos de Investimento Imobilirio representam uma oportunidade de
diversificao de aplicaes para o investidor, pois os rendimentos de suas quotas
esto atrelados ao mercado imobilirio.
Em sntese, o Fundo de Investimento Imobilirio agrega vantagens do
mercado de valores mobilirios ao investimento em imveis.
Simplificao
O investidor no precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos
referentes a certides, negativas forenses, escrituras, recolhimento de ITBI, IPTU,
entre outras, pois tais assuntos so de responsabilidade do Administrador.
O Administrador sempre utilizar recursos do Fundo para fazer frente a
quaisquer despesas relacionadas com o cumprimento destas obrigaes.
Possibilidade de fracionar o investimento
Caso o investidor necessite utilizar parte dos recursos aplicados, no
precisar, como no investimento direto em imveis, liquidar todo o seu investimento,
32
podendo vender no mercado secundrio apenas a quantidade de quotas suficientes
para suprir a sua necessidade.
O fundo de investimento imobilirio tambm apresenta alguns riscos, como
outro qualquer tipo de investimento. Seguem abaixo alguns fatores a ser
considerados:
Mercado Financeiro
O investidor deve ser alertado que os Fundos de Investimento Imobilirio
podem ser afetados, de tempos em tempos, pelos mesmos tipos de risco que
atingem o mercado financeiro e cada tipo de empresa, observados os ramos
negociais especficos. Em alguns casos, os eventos podem afetar somente os
Fundos que detm determinados tipos de imveis, ou imveis localizados em regio
geogrfica especfica.
Taxa de ocupao imobiliria
A retrao do crescimento econmico pode ocasionar reduo na ocupao
dos imveis. A reduo da taxa de ocupao pode no s reduzir a receita de um
fundo de investimento pela vacncia de seus imveis, mas tambm gerar reduo
nos valores dos aluguis.
Sendo assim, o empreendimento pode no vir a obter o sucesso pretendido,
prejudicando o plano de rentabilidade estimado.
Liquidez reduzida
Pelo fato de os fundos sempre serem constitudos na forma de condomnios
fechados, ou seja, sem admitir resgate de suas quotas, os titulares de quotas de
Fundos de Investimento Imobilirio podem ter dificuldade em realizar a venda de
suas quotas no mercado secundrio.
Os fundos imobilirios so regidos por Regulamento, disponveis no site da
Bovespa, no endereo: www.bovespa.com.br, tendo suas deliberaes sempre
decididas em Assemblia Geral dos cotistas e pelo Prospecto, que elaborado pelo
administrador, constando s informaes e caractersticas da poltica de
investimentos do Fundo.
De acordo com Antunes (2003, p. 49) os investidores esto buscando cada
vez mais aplicaes que contenham:
33
a) Renda mensal
b) Lastro imobilirio
c) Prazo longo
d) Nenhum envolvimento com a administrao ou risco da vacncia e/ou
inadimplncia
e) Valor unitrio acessvel
f)
Parcelamento do investimento.
Ptio
Higienpolis
Hosp. da
Criana
gua
Branca
Europar
ABC Plaza
JK
Torre
Norte
Nsa Sra
Lourdes
abr/07
1,30%
1,73%
1,55%
1,40%
0,81%
0,89%
0,84%
1,26%
mai/07
1,76%
1,73%
1,60%
1,38%
1,20%
0,83%
0,85%
1,26%
jun/07
1,69%
1,73%
1,60%
1,40%
1,16%
1,13%
0,87%
1,29%
jul/07
1,76%
1,73%
1,60%
1,40%
1,21%
1,40%
0,90%
1,26%
ago/07
1,82%
1,73%
1,60%
1,40%
1,21%
1,07%
0,88%
1,26%
set/07
1,73%
1,73%
1,60%
1,40%
1,14%
1,07%
0,87%
1,26%
out/07
1,74%
1,83%
1,60%
1,40%
1,17%
0,95%
0,86%
1,26%
nov/07
1,66%
1,83%
1,60%
1,40%
1,19%
1,00%
0,89%
1,27%
dez/07
1,69%
1,83%
1,60%
1,40%
1,30%
1,03%
0,88%
1,27%
jan/08
2,87%
1,83%
0,98%
0,82%
1,25%
0,90%
0,92%
0,88%
1,27%
fev/08
1,49%
1,83%
1,80%
1,30%
1,75%
1,03%
0,85%
mar/08
1,62%
1,83%
1,85%
1,30%
1,12%
1,00%
0,93%
1,27%
Acumulada
Mdia
21,13%
1,76%
21,36%
1,78%
18,98%
1,58%
16,00%
1,33%
14,51%
1,21%
12,30%
1,03%
10,54%
0,88%
14,81%
1,23%
34
Na tabela abaixo seguem a instituio administradora de cada fundo, bem
como o percentual cobrado por elas.
Tabela 2 Administradoras dos Fundos Imobilirios negociados na Bovespa
Fonte: Bovespa
Ptio
Higienpolis
Hosp. da
Criana
gua
Branca
Europar
ABC Plaza
JK
Torre
Norte
Administr
adoras
Rio Bravo
Investimento
s S.A DTVM
BANCO
OURINVEST
S.A.
Banif Primus
Banco de
Investimento
S/A
Rio Bravo
Investiment
os S.A.
DTVM
Rio Bravo
Investime
ntos S.A.
DTVM
BANC
O
OURIN
VEST
S.A.
Taxa de
administr
ao
2,0% ao ms
2% ao ms
RMC S/A
Distribuidor
a de
Ttulos e
Valores
Mobilirios
1,5% ao
ms
2,0% ao ms mnimo de R$
10.000,00
R$
14.000,00
R$
5.500,00
mensais
2,0%
ao ms
Nsa
Sra
Lourd
es
Banco
OURIN
VEST
S.A
2,5%
ao ms
35
bilhes de patrimnio da indstria de FII em 2007, aproximadamente 80%
correspondem s ofertas registradas nos ltimos seis anos.
Segundo o site da Bovespa, disponvel em www.bovespa.com.br, lideram os
investimentos realizados pelos Fundos de Investimento Imobilirio no Brasil o
segmento de edifcios comerciais, que totalizam 25%, seguido pelo de shopping
centers com 18%. Alm desse tipo de imvel, os Fundos tambm podem investir em
hotis, flats, hospitais, parques temticos, enfim, qualquer empreendimento de base
imobiliria passvel de ser includo. Inclusive, pode ser aplicado tambm,
respeitando o limite mximo de 25% de seu patrimnio, em ttulos de renda fixa,
conforme autorizado pela legislao e normas regulamentadoras.
Existem hoje 64 fundos constitudos, sendo que 20 j so negociados em
bolsa. O mais recente deles o Hospital Nossa Senhora de Lourdes, com o
montante de R$ 65,4 milhes ofertados para o varejo.
A CVM, que regula e fiscaliza o mercado de capitais, inclusive os Fundos
Imobilirios, est finalizando uma proposta de modernizao da IN/CVM 205/94 que
estabelece regras de funcionamento para esse tipo de fundo, trazendo inovaes
importantes para o crescimento e o fortalecimento do setor.
Abaixo, segue figura ilustrativa da rentabilidade acumulada em doze meses
(de abril/07 a maro/08) dos principais fundos imobilirios negociados na Bolsa de
Valores de So Paulo.
36
37
a) preciso que o clculo tenha considerado um nmero mnimo de 24
dados, ou seja, de retornos excedentes. Podem ser considerados 24 retornos
excedentes semanais (perodo de quase seis meses); ou 24 retornos
excedentes mensais (perodo de dois anos), etc. Quanto maior o perodo mais
confivel o ndice.
b) O indexador escolhido - aquele cuja variao ser comparada com o
rendimento nominal do fundo para apurao do retorno excedente - deve ter
relao com o segmento a que pertence o fundo (ou com o objetivo de
rentabilidade do fundo). Ele deve proporcionar o rendimento que o fundo
obteria se no corresse nenhum risco e por isso considerado livre de risco
(risk free). Para os fundos de renda fixa, um possvel indexador o
Certificado de Depsito Interbancrio (CDI), ttulo emitido por instituies
financeiras e trocados entre elas, cujos juros esto atrelados taxa bsica da
economia, a Selic. O administrador que quisesse obter para o fundo
rendimento referenciado ao CDI (caso dos fundos DI) poderia alcanar esse
objetivo sem correr risco. Bastaria fazer operaes que oferecessem esse
rendimento.
c) No indicado utilizar o ndice para anlise de todo e qualquer tipo de
fundo. Ele bastante til para fundos de investimento que tenham como
objetivo de rentabilidade ultrapassar a variao do indexador utilizado. que
nesse caso h risco a medir, que aquele corrido para ultrapassar o
indexador. Assim, na renda fixa, para fundos que tenham o objetivo de dar
rendimento atrelado ao CDI, como os fundos DI, o Sharpe no a medida
ideal de avaliao de risco/retorno a ser adotada. Para eles, h outros ndices
mais indicados.
De acordo com Miguel Russo, Gerente de Risco da Sul Amrica
Investimentos,
disponvel
no
site
http://www.risktech.com.br/PDFs/sharpe.pdf,
38
3.9. CUB CUSTO UNITRIO BSICO
O item 8.3 citado na Norma ABNT acima dividiu o Custo Unitrio Bsico de
acordo com os novos projetos-padro, conforme o padro de construo, entre
outros critrios que no so pertinentes ao presente trabalho, mas que podero ser
encontrados com mais detalhes no site da ABNT, disponvel em www.abnt.com.br,
acessado em 09 de junho de 2008.
Em 1 de maro de 2007 foi divulgado o CUB - Custo Unitrio Bsico, com
base na nova metodologia de clculo: a NBR 12721/2006, publicada em 28 de
agosto/2006, pela ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas) e que substitui
a NBR 12721/1999.
A NBR 12721/2006 foi resultado de quase seis anos de estudos tcnicos e
debates no mbito da CBIC (Cmara Brasileira da Construo) e suas entidades
associadas. A nova Norma (Verso 2006) mantm os seus conceitos tericos
bsicos anteriores, mas apresenta profundas alteraes em seu contedo, em
virtude da sua obrigatria adaptao ao disposto na legislao e aos novos padres
arquitetnicos praticados atualmente no mercado imobilirio, que refletem a nova
realidade do setor, com o avano de tecnologias, materiais de construo e
processos construtivos.
Na Norma antiga (Verso 1999) os projetos habitacionais so de 1964 sendo
que os lotes bsicos foram reformulados em 1992. Em 1999 foram includos os
projetos comerciais, habitao popular e galpo industrial.
As normas NBR 12721/1999 e NBR 12721/2006 no so comparveis entre
si, pois a nova norma est baseada em novos projetos, novo lote bsico de insumos,
novos memoriais descritivos, novos critrios de oramentao e novo processo de
clculo.
39
Com o objetivo de proteger e resguardar os atos e negcios realizados
anteriormente
verso
da
NBR 12.721-2006, o
Sinduscon/RS
divulgar
3.10. MTODOS
40
Alm disto, possibilita descrever um contexto da vida real no qual uma interveno
ocorreu, ou avaliar uma interveno em curso e modific-la (com base num estudo
de caso ilustrativo) ou, ainda, explorar aquelas situaes nas quais a interveno
no tem clareza no conjunto de resultados, complementa Yin (2005, p. 76).
O Estudo de Caso, como estratgia de pesquisa, permite o estudo de
fenmenos em profundidade dentro do seu contexto; especialmente adequado ao
estudo de processos e explora fenmenos com base em vrios ngulos, afirma
Roesch (1999).
Para Gil (1991), as pesquisas exploratrias tm como objetivo principal o
aprimoramento de idias ou a descoberta de intuies e as pesquisas descritivas
tm como objetivo primordial a descrio de caractersticas de determinada
populao ou fenmeno. Desta forma, podemos dizer que este trabalho possui tanto
carter exploratrio quanto descritivo, pois ir desenvolver as idias sobre os
investimentos no mercado imobilirio, compar-los com os investimentos no
mercado financeiro, para, a partir da, descrever os retornos e prazos para
recuperao do valor investido em ambas as situaes.
Os procedimentos que sero utilizados para a coleta dos dados necessrios
para a contextualizao deste trabalho sero:
a) pesquisa bibliogrfica no material construdo no projeto de pesquisa que foi
baseado principalmente em livros e artigos cientficos.
b) anlise de documentos e relatrios gerenciais da empresa objeto do
estudo, onde consta a evoluo da carteira de locao e suas rentabilidades.
c) comparao com os ndices de retorno de uma aplicao financeira de
renda fixa e com os Fundos de Investimentos Imobilirios.
d) experincia adquirida atravs das rotinas dirias dos negcios da empresa.
Aps sua coleta os dados sero organizados e tabulados com o apoio de
planilhas eletrnicas e comparados com a reviso terica demonstrada neste
trabalho. De acordo com RIBEIRO (1999) a ltima etapa deste trabalho consiste na
elaborao de uma concluso, por meio de uma atividade individual, envolvendo
dados e opinies coletadas, a reviso terica e as projees de sugestes.
41
Os dados sero interpretados de forma comparativa com as prticas adotadas
pelo mercado imobilirio e mercado financeiro, considerando alguns aspectos legais
pertinentes aos investimentos.
Do presente trabalho cientfico, ser emitida uma concluso que visa orientar
o cliente investidor sobre o perfil de retorno esperado em ambas as situaes de
investimento, bem como proporcionar ferramentas de anlise de rentabilidades,
buscando melhorar o atendimento e sedimentar a posio da empresa no mercado
de locao e venda de imveis de alto padro.
42
4. ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E DA CARTEIRA DA ALBERT
IMVEIS
Figura 8 Variao acumulada em doze meses do preo dos aluguis comparada com os
indicadores econmicos.
Fonte: SECOVI/RS AGADEMI, FGV.
43
44
Figura 10 Grfico comparativo dos valores mdios dos aluguis por tipo de imvel.
Fonte: Autor, SECOVI/RS AGADEMI.
45
descontada a taxa de administrao da imobiliria (no caso, 5,5% = R$ 878,80),
conforme a legislao, perfazendo a base de clculo do imposto em R$ 15.099,41.
Sobre este valor incide o percentual de 27,5%, conforme tabela progressiva do
Imposto
de
Renda,
disponvel
http://www.receita.fazenda.gov.br/Aliquotas/ContribFont.htm,
permitindo-se
em
a
46
4.2. SALAS
Esse tipo de imvel foi destaque de vendas para a Albert Imveis no incio do
ano de 2007, quando foi lanado um empreendimento pela Construtora Rossi
Engenharia, que at a elaborao do presente trabalho ainda est em fase de
construo, com previso de concluso em junho de 2009. Conforme citado
anteriormente neste trabalho, em um prazo de 40 dias foram vendidas 70 unidades,
sendo 55 salas comerciais, todas com 32 m2 de rea privativa, com 1 box.
47
Essas salas tm as caractersticas procuradas pelo mercado atualmente, pois
possuem estimativa de despesas condominiais baixas apesar de possuir segurana
24 horas e servios agregados no condomnio, o qual j conta com uma
administradora contratada com reconhecimento nacional.
As salas foram lanadas no mercado em fevereiro de 2007 ao preo inicial de
aproximadamente R$ 3.500,00 por metro quadrado e hoje, aps 15 meses, j esto
sendo renegociadas ao preo de aproximadamente R$ 5.300,00 por metro
quadrado, ou seja, com um ganho de capital de R$ 1.800,00 por metro quadrado no
perodo.
48
De acordo com a Tabela do Anexo I, a carteira imobiliria se divide em 36%
de imveis comerciais e 64% de imveis residenciais. A subdiviso dos imveis
comerciais de acordo com o bairro aos quais pertencem e o respectivo preo do
aluguel por m de rea esto dispostos conforme a tabela abaixo.
Tabela 5 Preo de aluguel por m de acordo com o bairro
Fonte: Autor
Bairro
Chcara das Pedras
Boa Vista
Passo d'areia
Moinhos de Vento
Floresta
Maior
R$/m2
37,50
56,80
10,67
17,89
19,73
Menor
R$/m2
8,87
22,52
10,67
17,89
12,67
Mdia
R$/m2
19,41
41,01
10,67
17,89
16,20
Terreno
1
Terreno
2
Aquisi
o
Valor
(R$)
Cub/
RS
(R$)
rea
constr
uda
2
(m )
jan/00
450.000
486
1000
jan/02
950.000
576
900
Custo
constru
o
(R$)
486.17
0
518.80
5
Custo
Total (R$)
Valor de
venda atual
Valoriz
ao
Variao
CUB (%)
936.170
3.200.000
242%
102%
1.468.805
2.900.000
97%
70%
49
ano subseqente teramos os seguintes retornos antes da incidncia de impostos e
taxa da administrao dos fundos.
Tabela 7 Comparativos da rentabilidade mdia bruta da poupana e fundos imobilirios de
2000 a 2008
Fonte: Autor
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Poupana
1.048.320
1.174.118
1.315.013
1.472.814
1.649.552
1.847.498
2.069.198
2.317.502
Fundos
1.085.760
1.259.482
1.460.999
1.694.758
1.965.920
2.280.467
2.645.342
3.068.596
Rimvel ,t RCUB / RS ,t
RCUB / RS ,t
Onde:
RA = taxa de retorno do investimento na data t
R imvel = valor do retorno do imvel na data t
R CUB/RS = valor do retorno do CUB/RS na data t
50
investimento no imvel, o investidor obteve um retorno 69% superior ao retorno do
CUB, no mesmo perodo.
Nesse
item
sero
exploradas
algumas
caractersticas
dos
imveis
51
Tabela 8 Vantagens e desvantagens de imveis residenciais
Fonte: Halfeld, 2002
VANTAGENS
DESVANTAGENS
So mais fceis de selecionar, pois no exigem
Necessitam de reformas ao longo dos anos.
grandes conhecimentos do investidor.
H risco de novas leis protegendo
Sofrem menos em perodos de crise.
excessivamente o inquilino.
So expostos a modismos.
Maior
R$/m2
22,66
10,56
Mdia
R$/m2
14,52
Boa Vista
26,70
9,69
16,59
3.956
469.444
0,8427
18,33
8,74
12,28
2.223
326.000
0,6819
Passo d'areia
14,12
8,60
10,78
2.452
340.000
0,7212
Petrpolis
16,05
15,24
15,64
1.273
180.000
0,7072
Trs Figueiras
26,92
19,23
24,25
3.196
610.000
0,5239
Menor R$/m2
Mdia de
aluguel (R$)
1.743
Mdia valor de
venda (R$)
318.571
Rentabilidade
mdia (%)
0,5471
Verifica-se que o bairro com maior rentabilidade mdia o Boa Vista, que no
caso da carteira da empresa analisada, compe-se predominantemente de imveis
comerciais. Por outro lado, o bairro Trs Figueiras apresenta a mdia de venda dos
imveis com preo mais elevado, no entanto com a menor rentabilidade da amostra.
Tambm se podem analisar-se os valores de aluguel por m de acordo com o
nmero
de
dormitrios,
conforme
tabela
abaixo,
qual
no
apresenta,
52
Tabela 10 Preo do aluguel por m de acordo com o nmero de dormitrios
Fonte: Autor
Nmero de
dormitrios
01 dormitrio
02 dormitrios
03 dormitrios
04 dormitrios
Maior
R$/m2
26,70
20,63
32,58
18,33
Menor
R$/m2
8,74
6,67
10,95
9,33
Mdia
R$/m2
16,67
11,98
17,35
12,73
em
http://www.sinduscon-
rs.com.br/site/principal/conteudo_nivel_3.php?codConteudo=421, acesso em 01 de
junho.
Independente do tipo de imvel escolhido pelo investidor, uma caracterstica
importante no deve ser deixada de lado: a depreciao. A depreciao pode ser
entendida, conforme a legislao, como a diminuio do valor de bens tangveis e
intangveis devido ao uso e pelo desgaste natural ao longo do tempo. Excetuando-se
terrenos, imveis como edifcios e construes necessitaro de manutenes ao
longo dos anos. Provavelmente, haver excees, no entanto as casas costumam
depreciar-se menos que os apartamentos por dois motivos, segundo Halfeld (2002,
p.79):
a) So mais fceis de reformar;
53
b) Ficam em cima de um terreno que no se deprecia. Portanto, no final de
alguns anos, os herdeiros podero ter uma velha casa em cima de um
valorizado terreno.
A figura a seguir procura evidenciar a hierarquia de depreciao, de forma
genrica, segundo o mesmo autor.
A maior depreciao dos flats e lofts pode ser explicada pela constante
evoluo das tecnologias e servios agregados oferecidos por esse tipo de imveis,
ao contrrio dos terrenos e vagas de garagem que no possuem valor agregado e,
que por sua vez, no depreciam to rpido quanto os demais, acima na hierarquia.
54
5. CONSIDERAES FINAIS
Custo total do imvel considerando imposto de transmisso e despesas de Registro de Imveis e Tabelionato
55
Por se tratar de imvel novo, o mesmo no necessita de reparos e
manutenes, pois a garantia da construtora se estende pelo prazo de 05 anos aps
a concluso do empreendimento, conforme prev o Cdigo Civil vigente desde 2003,
em seu artigo 618. No caso da imobiliria analisada, a mesma no cobra despesas
de propaganda, anncios, publicao em sites de imveis, etc. Portanto, geralmente
as despesas do investidor resumem-se as mencionadas acima.
Analisando as caractersticas do imvel acima citado e as tabelas de n 11 e
12 do presente trabalho, verificamos que o mesmo possui o perfil de imvel
residencial com maior rentabilidade da carteira bairro Trs Figueiras e 03
dormitrios.
Importante salientar que o imvel analisado pertence a um condomnio
lanado em meados de 2005, com caractersticas inovadoras at ento para o
mercado local, com servio de pay-per-use, espao gourmet, sala de msica, sala
de jogos, baby care, alm de estar localizado em uma zona em ascenso.
Dentre as opes de investimentos em imveis, os imveis comerciais so
responsveis pela maior rentabilidade para o investidor, conforme visto no decorrer
deste trabalho. O perfil de imvel comercial mais rentvel, segundo os critrios
elencados pelo presente estudo, pode ser classificado como loja comercial, com
rea de 0 a 100 m2, no bairro Boa Vista, localizada em uma zona de ascenso.
Complementando as informaes da tabela acima, a figura abaixo demonstra
que nem sempre a maior rea proporciona maior rentabilidade ao investidor,
ocorrendo justamente o contrrio.
De acordo com a amostra analisada, percebemos que quanto maior for a rea
do imvel, mais difcil se torna auferirmos uma preo por metro quadrado elevado.
56
Se o investidor desejar manter o mesmo preo praticado em lojas menores,
praticamente inviabilizaria as atividades do locatrio, pois o peso do aluguel nas
despesas operacionais impactaria diretamente o desempenho do negcio.
Alm da facilidade de proporcionar um aluguel por m2 mais elevado do que
outros tipos de imveis comerciais, a lojas so mais fceis de sofrer aumento em
seu valor venal, decorrentes de fatores anteriormente citados, pressupondo-se que
estejam localizadas em zonas em ascenso.
Para exemplificar essa tendncia, consideremos o imvel n 41 do Anexo A,
uma loja atualmente alugada por R$ 3.408 mensais. Em fevereiro de 2007, a mesma
foi avaliada em R$ 250.000 e agora tem seu valor venal estimado em R$ 300.000,
ou seja, em pouco mais de 12 meses sofreu valorizao bruta de 20%, por estar
localizada em uma zona da cidade em ascenso.
Considerando-se o fluxo de caixa gerado pela locao da loja, o locador
recebeu no mesmo perodo aproximadamente R$ 41.000 brutos, que se somando
ao ganho de capital, perfaz um retorno bruto de R$ 91.000 no perodo. Essa
rentabilidade representa 36,4% do valor base em fevereiro de 2007. Rentabilidade
que supera o CUB/RS e a mdia dos fundos imobilirios no mesmo perodo, que
apresentaram, respectivamente, 6% e 16%.
O financiamento bancrio, que em pocas anteriores dificultava a aquisio
de imveis, em funo do excesso de exigncias cadastrais do pretendente e da
elevada taxa de juros, para quem no tivesse outra fonte de captao, agora um
facilitador de grande importncia para o mercado imobilirio. Alm da ampliao das
linhas de crdito disponveis pelas instituies, a comprovao de renda do cliente
para mensurar sua capacidade de pagamento est se dando de maneira informal,
sem a necessidade de comprovao da origem de rendimentos recebidos pelo
mesmo.
Com esse aumento da demanda por imveis, mesmo o investidor que opte
por financiar parte do preo do bem, poder, ainda, auferir retornos mensais
provenientes da locao dos imveis financiados, pois dependendo das condies
do contrato de financiamento, as parcelas podem ficar abaixo do valor recebido de
aluguel, conforme demonstrado no decorrer deste trabalho.
57
Os casos citados acima so apenas exemplos de que o investidor pode ter
retornos maiores atravs do investimento em imveis do que se optar por Fundos
Imobilirios, poupana ou outras aplicaes consideradas conservadoras, basta,
para isso, tentar buscar assessoria de profissionais atuantes no mercado, capazes
de identificar oportunidades de negcios atrativos e mais vantajosas para o cliente.
Provavelmente o profissional do mercado imobilirio ter mais facilidade de
classificar as zonas da cidade em desenvolvimento, bem como as atividades
comerciais com maior aceitao no comrcio local. A prestao desse tipo de
servio est diretamente ligada deteno de informaes, pois no basta o
investidor eleger um imvel para investir, ele tambm precisar de parmetros para
o investimento, caso j no os tenha.
Os resultados apontaram evidncias de que, atravs da anlise do perfil dos
imveis de uma carteira imobiliria, podemos identificar fatores pontuais em cada
negcio, capazes de proporcionar uma rentabilidade maior para o investidor avesso
ao risco.
Estudos mais fidedignos podero ser desenvolvidos analisando-se uma
amostra maior de dados. Importante ressaltar que os retornos locativos, alm de
dependentes do perfil (n de dormitrios, valor, rea), tambm dependem
diretamente da localizao do imvel, pois os movimentos de oferta e de demanda
do mercado imobilirio so sazonais e esse fator deve ser de conhecimento do
investidor, pois isso poder definir o sucesso ou no do investimento.
58
REFERNCIAS
ANTONIK, Luis Roberto. Opes Reais. FAE Inteligenttia www.fae.edu/intelligentia/principal/ , Acesso em: 29 abr. 2008.
BRASIL. Cdigo Civil. Obra coletiva de autoria da Editora Revista dos Tribunais. 10
ed. rev., atual. e ampl. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2005.
59
60
ANEXOS
61
ANEXO A RELAO DOS IMVEIS ADMINISTRADOS PELA ALBERT
IMVEIS
C/R
IMVEL LOCADO
rea
privat
iva
2
m
N
dormit
rios
BAIRRO
VALOR
VENDA
ALUGUEL
Aluguel
2
R$ / m
(come
rcial/r
eside
ncial)
% do
valor de
venda
1 de Janeiro
130
Tres Figueiras
600.000,00
3.500,00
26,92
0,5250%
1 de Janeiro
130
Tres Figueiras
600.000,00
2.500,00
19,23
0,3750%
1 de Janeiro
130
Tres Figueiras
600.000,00
3.200,00
24,62
0,4800%
1 de Janeiro
125
Tres Figueiras
550.000,00
3.361,51
26,89
0,5501%
1 de Janeiro
145
Tres Figueiras
700.000,00
3.421,11
23,59
0,4399%
Afonso Taunay
65
Boa Vista
140.000,00
688,12
10,59
0,4424%
Anita Garibaldi
80
Boa Vista
140.000,00
775,50
9,69
0,4985%
Anita Garibaldi
90
Boa Vista
230.000,00
1.300,00
14,44
0,5087%
Antonio Parreiras
150
Bela Vista
600.000,00
3.398,57
22,66
0,5268%
230.000,00
1.650,00
12,69
0,6457%
145.000,00
850,00
14,17
0,5276%
290.000,00
1.500,00
12,50
0,4655%
290.000,00
1.120,00
9,33
0,3476%
290.000,00
2.200,00
18,33
0,6828%
270.000,00
1.270,63
10,59
0,4235%
10
Barbosa Gonalves
130
11
Barreto Viana
60
12
Barreto Viana
120
13
Barreto Viana
120
14
Barreto Viana
120
15
Barreto Viana
120
16
Barreto Viana
120
17
Cabral
95
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Bela Vista
200.000,00
1.003,54
10,56
0,4516%
18
Carneiro da Fontoura
70
Passo d'areia
140.000,00
673,86
9,63
0,4332%
19
Cel. Bordini
125
Bela Vista
280.000,00
1.566,00
12,53
0,5034%
20
Cip
50
Passo d'areia
95.000,00
429,90
8,60
0,4073%
21
Demtrio Ribeiro
40
67
67
Centro
1.549,17
12,91
0,4808%
45.000,00
400,00
10,00
0,8000%
180.000,00
846,94
12,64
0,4235%
180.000,00
733,34
10,95
0,3667%
24
Francisco de Paula
Cidade
Francisco de Paula
Cidade
Francisco de Paula
Cidade
67
180.000,00
927,88
13,85
0,4639%
25
Getlio Vargas
89
Menino Deus
350.000,00
2.900,00
32,58
0,7457%
26
Goethe
503
Moinhos de Vento
900.000,00
9.000,00
17,89
0,9250%
430.000,00
3.850,00
14,81
0,8140%
90.000,00
393,33
8,74
0,3933%
125.000,00
706,18
14,12
0,5084%
400.000,00
2.117,31
19,25
0,4764%
420.000,00
3.000,00
37,50
0,6429%
420.000,00
1.800,00
11,25
0,3857%
480.000,00
2.500,00
12,50
0,4688%
22
23
27
Joo Beirutti
260
28
Joo Paetzel
45
29
Joo Simplicio
50
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
290.000,00
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Passo d'areia
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
30
Joo Wallig
110
31
Joo Wallig
80
32
Jos Gertum
160
33
Monte Alverne
200
34
Nilo Peanha
130
Boa Vista
750.000,00
6.751,19
51,93
0,8101%
35
Nilo Peanha
450
Boa Vista
2.000.000,00
15.978,21
35,51
0,7550%
36
Nilo Peanha
55
Boa Vista
170.000,00
1.100,00
20,00
0,5824%
37
Nilo Peanha
70
Boa Vista
270.000,00
1.350,00
19,29
0,4500%
38
Nilo Peanha
70
Boa Vista
280.000,00
1.869,30
26,70
0,6676%
39
Nilo Peanha
67
Boa Vista
300.000,00
2.900,00
43,28
0,8700%
40
Nilo Peanha
60
Boa Vista
300.000,00
1.800,00
30,00
0,5400%
41
Nilo Peanha
60
Boa Vista
300.000,00
3.408,21
56,80
1,0225%
42
Nilo Peanha
72
Boa Vista
300.000,00
3.027,60
42,05
0,9083%
62
43
Nilo Peanha
48
Boa Vista
125.000,00
780,00
16,25
0,5616%
44
Nilo Peanha
48
Boa Vista
125.000,00
677,69
14,12
0,4879%
45
Nilo Peanha
48
Boa Vista
120.000,00
876,61
18,26
0,6575%
46
Nilo Peanha
75
Boa Vista
300.000,00
3.115,50
41,54
0,9347%
47
Nilo Peanha
900
Boa Vista
2.000.000,00
20.266,96
22,52
0,9627%
48
Nilo Peanha
100
Boa Vista
600.000,00
4.549,60
45,50
0,6824%
49
Nilpolis
59
Petrpolis
120.000,00
946,82
16,05
0,7101%
50
Olavo Nunes
130
Bela Vista
300.000,00
1.500,00
11,54
0,4500%
51
Olavo Nunes
130
Bela Vista
300.000,00
1.588,16
12,22
0,4764%
52
Olavo Nunes
130
Bela Vista
300.000,00
1.500,00
11,54
0,4500%
53
Palmeira
105
Petrpolis
240.000,00
1.600,00
15,24
0,6000%
54
Passo da Ptria
80
Bela Vista
250.000,00
1.650,00
20,63
0,5940%
55
Paulo Setubal
750
Passo d'areia
1.000.000,00
8.000,00
10,67
0,7200%
56
Pe. Cacique
187
Praia de Belas
220.000,00
1.700,00
9,09
0,7109%
57
Protsio Alves
60
Bom Jesus
120.000,00
883,07
14,72
0,6623%
58
Sete de Abril
30
Floresta
55.000,00
380,00
12,67
0,6356%
59
Sete de Abril
50
Floresta
100.000,00
986,36
19,73
0,9075%
300.000,00
1.453,90
16,15
0,4362%
550.000,00
5.500,00
22,00
0,9091%
550.000,00
5.500,00
22,00
0,9200%
500.000,00
4.500,00
18,00
0,8280%
115.000,00
700,00
11,67
0,5478%
100.000,00
400,00
6,67
0,3600%
550.000,00
3.103,77
8,87
0,5079%
800.000,00
7.700,00
12,83
0,8750%
60
Souza Lobo
90
61
Teixeira Mendes
250
62
Teixeira Mendes
250
63
Teixeira Mendes
250
64
Teixeira Mendes
60
65
Teixeira Mendes
60
66
Teixeira Mendes
350
67
Teixeira Mendes
600
68
Teixeira Mendes
60
69
Trav. Jaguaro
65
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Chcara das
Pedras
Higienpolis
100.000,00
421,88
7,03
0,3797%
150.000,00
900,00
13,85
0,5400%
63
ANEXO B EVOLUO DO CUB/RS PONDERADO DE ACORDO COM A
NORMA NBR 12.721-1999.
Fonte: Sinduscon/RS
Janeiro
Feverei
ro
Maro
Abril
Maio
Junho
Julho
Agosto
Setemb
ro
Outubro
Novem
bro
Dezembr
o
1995
282,45
290,69
300,18
310,98
317,02
318,86
345,73
350,67
352,86
355,87
358,89
359,26
1996
361,79
372,18
374,40
373,41
378,42
380,69
391,24
398,88
399,02
399,56
399,78
400,86
1997
403,70
407,54
409,35
407,60
409,91
410,16
418,35
424,22
424,47
425,80
427,76
427,53
1998
427,24
431,34
433,95
435,94
436,74
437,24
441,72
445,42
446,26
447,52
447,34
447,48
1999
444,26
449,29
453,12
457,25
460,38
459,21
458,68
465,14
471,72
475,35
479,73
482,01
2000
486,17
491,65
493,24
499,53
491,85
491,02
504,90
509,16
510,35
519,58
518,65
519,24
2001
520,81
521,22
520,63
524,37
528,28
532,23
545,90
553,17
557,48
561,36
565,12
572,59
2002
576,45
577,21
576,94
577,39
577,12
577,79
593,97
603,19
609,38
615,62
630,81
644,09
2003
654,01
664,31
672,98
678,29
685,26
686,49
707,66
718,41
721,93
725,46
743,93
746,84
2004
752,23
753,96
761,46
770,00
774,54
779,58
790,58
799,29
808,62
814,39
817,78
824,97
2005
826,70
830,45
835,63
839,52
844,43
841,55
864,98
873,35
871,52
873,30
870,68
872,93
2006
873,50
877,12
876,26
876,08
876,29
883,36
898,39
901,91
901,14
901,96
901,57
899,82
2007
903,05
906,26
906,95
908,85
913,28
916,60
942,88
945,05
948,23
951,56
953,61
957,09
2008
957,57
959,14
964,44
967,72
969,38
981,24
64
ANEXO C SIMULAO DE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO DO BANCO
BANRISUL