Sunteți pe pagina 1din 76

MINISTERUL AFACERILOR INTERNE

ACADEMIA DE POLIIE Alexandru Ioan Cuza


FACULTATEA DE POLIIE

LUCRARE DE LICEN

CONDUCTOR TIINIFIC:
Conf. Univ. Dr. Mara IOAN

ABSOLVENT,
TEOPOAIE Lucian-Mihai
Bucureti
2013

MINISTERUL AFACERILOR INTERNE


ACADEMIA DE POLIIE Alexandru Ioan Cuza
FACULTATEA DE POLIIE

DISCIPLINA:

DREPT CIVIL

TEMA: Limitele exercitrii dreptului de


proprietate privat

CONDUCTOR TIINIFIC:
Conf. Univ. Dr. Mara IOAN

ABSOLVENT,
TEOPOAIE Lucian-Mihai
Bucureti
2013
2

Cuprins
Introducere

Capitolul I

1. Consideraii generale asupra dreptului de proprietate privat


1.1 Noiuni introductive

1.2 Proprietatea n vechiul drept romnesc

10

1.3 Definirea dreptului de proprietate privat

15

1.4 Coninutul juridic al dreptului de proprietate privat

17

1.5 Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat

20

Capitolul al II-lea

26

2. Limitele legale ale exercitrii dreptului de proprietate privat


2.1 Consideraii generale

26

2.2 Folosirea apelor

29

2.3 Pictura streinii

33

2.4 Distana i lucrrile intermediare cerute pentru construcii, lucrri i plantaii

34

2.5 Vederea asupra proprietii vecinului

35

2.6 Dreptul de trecere

36

2.7 Alte limite legale

41

Capitolul al III-lea

43

3. Limite voluntare i limite judiciare. Limite materiale ale dreptului de proprietate


privat
3.1 Limite voluntare ale exercitrii dreptului de proprietate privat

43

3.2 Limite judiciare ale exercitrii dreptului de proprietate privat

46

3.3 Limite materiale ale dreptului de proprietate privat

49

3.3.1 Suprafata terenului

50

3.3.2 Spaiul suprapus terenului

51

3.3.3 Subsolul terenului

52

3.3.4 Terenurile cu ape

53

Capitolul al IV-lea

54

4. Limite privind folosina i dispoziia unor bunuri


4.1 Limitri temporare sau definitive ale folosinei unor bunuri

54

4.1.1 Rechiziia

54

4.1.2 Confiscarea

55

4.1.3 Folosirea subsolului proprietii imobiliare de ctre autoritile publice 56


4.2 Limitarea exerciiului dispoziiei juridice asupra unor categorii de bunuri
Capitolul al V-lea

57
64

5. Exproprierea pentru cauz de utilitate public


5.1 Noiunea i sediul materiei

64

5.2 Obiectul exproprierii

65

5.3 Condiiile exproprierii

66

5.4 Procedura exproprierii

68

5.5 Efectele exproprierii

71

Concluzii

73

Bibliografie

74

Introducere
nc din cele mai vechi timpuri, de la apariia omului pe pmnt, pentru a-i asigura
mijloacele de trai, acesta a fost nevoit s-i exercite o serie de prerogative asupra bunurilor din
jurul su, care i asigurau existena. Dezvoltarea vieii sociale a impus ordonarea relaiilor
dintre oameni, i implicit i a relaiilor dintre oameni i bunuri, dezvoltndu-se astfel noiunea
de proprietate. Aceste relaii sociale de nsuire, odat cu trecerea timpului, prin cuprinderea lor
n norme juridice, au devenit raport juridic, adic drept de proprietate. 1
Bineneles c acesta este un concept deosebit de complex, rezultat n urma unui proces
ndelungat, cu multiple semnificaii istorice, sociologice i juridice, aflat ntr-un continuu
proces de evoluie. Indiferent de perspectiva din care privim dreptul de proprietate, este necesar
a contientiza faptul c acest raport juridic mbrac att forme comunitare, ct i forme private. 2
Aproprierea privat nu se reduce la stpnirea individual a bunurilor, deoarece mai multe
persoane pot exercita mpreun prerogativele dreptului de proprietate, aa cum i persoana
juridic poate fi titularul aceluiai drept de proprietate privat. 3
Dreptul de proprietate, fiind expresia suprem a drepturilor reale, nu poate fi redus la
lucruri i persoane, deoarece acesta exprim, sub aspect sociologic, relaia dintre lucruri i
persoane. De aici rezult reunirea ideii de apropriere cu cea de caracter privativ. 4 Aproprierea
pentru subiectul activ apare ca privare pentru subiectul pasiv. Aadar, dreptul de proprietate nu
este doar o relaie ntre persoan i lucru, ci i o relaie ntre proprietar i cei care, pe cale de
consecin, sunt privai de acel bun.
n momentul de fa trim ntr-o lume materialist, relaia dintre om i bunurile pe care
le deine a atins limita superioar, iar dependena acestuia de a-i exercita dreptul de proprietate
este neechivoc. Din acest motiv, legiuitorul are sarcina dificil de a gsi un echilibru just ntre
interesul social i interesul privat, pentru c ordinea de drept ntr-un stat democratic nu las loc
unor inadvertene sau abuzuri din partea instituiilor statului. Se impune, aadar, grantarea i
ocrotirea dreptului de proprietate privat i totodat trasarea clar a limitelor exercitrii
acestuia. Din acest motiv, dreptul de proprietate se bucur de o dubl garantare, att prin
reglementri internaionale, n cadrul Declaraiei Universale a Drepturilor Omului i alte acte

Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. AllBeck, Bucure ti, 2001, p. 30.
Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, Bucure ti, 2009, p. 88.
3
Idem.
4
Ibidem, p.90.
2

cu puternic fora juridic, ct i reglementri interne, fiind prevzut n Constituia Romniei i


n dreptul comun.
Dar, orict de absolut ar fi reglementat prin lege, dreptul de proprietate nu ar prezenta
vreo autoritate i nici interes, dect n msura n care exerciiul lui este garantat i protejat. n
acest scop legea pune la ndemna proprietarului un complex de mijloace de aprare specifice
i nespecifice a dreptului su. Aceste mijloace de aprare sunt reprezentate de aciunile prin
care titularul dreptului de proprietate tinde s nlture atingerile aduse acestui drept i s obin
restabilirea lui. Datorit complexitii coninutului su juridic, dreptul de proprietate este
singurul dintre drepturile patrimoniale care se poate dezmembra n alte drepturi a cror
manifestare exterioar s reprezinte una dintre funciile sale dominante.
Dreptul de proprietate se poate defini ca fiind dreptul real principal care confer
titularului su atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra bunului apropriat n form
privat, atribute care pot fi exercitate n mod absolut, exclusiv i perpetuu, cu respectarea
limitelor materiale i a limitelor juridice. Dreptul de proprietate privat este dreptul care
aparine persoanelor fizice, juridice, statului sau unitilor administrativ teritoriale asupra unor
bunuri imobile sau imobile, exercitnd asupra lor atributele dreptului de proprietate, n mod
exclusiv i perpetuu, prin putere i n interes propriu, n condiiile determinate de lege.
Proprietatea privat este alienabil (se afl n circuitul civil), prescriptibil, sesizabil,
(bunurile care formeaz obiectul ei vor putea fi urmrite de creditori, pentru satisfacerea
creanelor lor).
n perioada modern au nceput s fie aduse tot mai multe restricii dreptului de
proprietate. n general, sub pretextul unor necesiti sociale, prin diferite acte normative, statul
a impus i impune o serie de limite dreptului de proprietate.
n primul rnd, dup cum vom vedea, vorbim despre limite juridice i limite materiale
ale dreptului de proprietate. Limitele materiale sunt cele care delimiteaza exercitarea dreptului
de proprietate in functie de corporalitatea obiectului dreptului de proprietate. 5 Aceste limite
rezulta din dimensiunile corporale ale bunului care face obiectul proprietatii. Limitele juridice
sunt cele stabilite prin intermediul legislaiei, cele voluntare sau limitele judiciare, stabilite de
instanele judectoreti.
Codul civil reglementeaz n articolele 602-630 limitele juridice. Limitele legale
privesc folosirea apelor, pictura streinii, vederea asupra proprietii vecinului, dreptul de
trecere precum i alte limite legale. Limitele voluntare se pot nate att n temeiul unei
5

Valeriu Stoica, op. cit., p. 106.

convenii, ct i prin prisma actelor juridice unilaterale, precum testamentele. De regul,


titularul exercit singur atributele dreptului de proprietate. Uneori, din cele mai diverse motive,
o parte din aceste atribute sunt nstrinate. Raportat la cele trei motive, dreptul de proprietate se
dezmembreaz, astfel lund natere uzufructul, uzul, abitaia, servitutea i superficia. Prin
convenii, se limiteaz caracterul exclusiv al dreptului de proprietate.
Vom avea n vedere, de asemenea, limitri privind folosina i dispoziia bunurilor.
Conform prevederilor constituionale i legale, statul este ndreptit s limiteze exercitarea
dreptului de proprietate privat, prin restrngerea folosinei anumitor bunuri, prin intermediul
rechiziiei, n situaii excepionale, i a folosirii subsolului proprietii imobiliare de ctre
autoritile publice. De asemenea , confiscarea poate fi privit ca o limitare a dreptului de
proprietate, avnd ca efect lipsirea titularului chiar de dreptul de proprietate.
Exist i limitri privind dispoziia juridic asupra unor categorii de bunuri. Avem n
vedere aici bunurile declarate de lege ca fiind inalienabile, definitiv sau temporar sau alienabile
n condiii restrictive. Tot o limitare n acest sens o reprezint exercitarea dreptului de
preemiune sau existena unei clauze de inalienabilitate.
Nu putem ncheia studiul problematicii limitrilor i restriciilor dreptului de
proprietate fr a vorbi despre exproprierea pentru cauz de utilitate public. Potrivit
dispoziiilor constituionale, nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauz de utilitate
public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire. La fel dispune i Codul
civil, conform cruia nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru cauz de
utilitate public, i primind o dreapt i prealabil despgubire.
Concluzionnd, nu poate fi negat rolul statului n cadrul vieii sociale. El trebuie s
asigure armonizarea celor dou forme de proprietate, interesul individual trebuind s fie
mbinat cu cel colectiv. Aadar, este firesc s existe diverse limitri ale exerciiului atributelor
dreptului de proprietate cuprinse n reglementri legale de natur administrativ sau civil,
limitri care nu trebuie privite ca abuzuri ale statului, ci ca necesiti ale vieii sociale normale.
Aadar, lucrarea de fa i propune identificarea cadrului n care proprietarii i pot
exercita prerogativele dreptului lor, ntr-un moment n care se manifest o tendin de
reglementare pn n cel mai mic detaliu a regimului juridic al proprietii. Trebuie s
nelegem c orice drept trebuie exercitat cu bun credin, cu respectarea ordinii publice i a
bunelor moravuri, pentru a ne menine n afara abuzului de drept.

CAPITOLUL I Consideraii generale asupra dreptului de


proprietate privat
1.1 Noiuni introductive
Definirea noiunii de proprietate difer n funcie de aspectele specifice sferei din care
privim acest concept deosebit de complex, cu multiple semnificaii de ordin istoric, sociologic
i juridic, aflat ntr-o permanent evoluie.
Sub aspect economic, proprietatea presupune exercitarea atributelor de proprietar
asupra unor bunuri determinate sau determinabile n mod direct i nemijlocit. Ca raport socialeconomic, proprietatea exprim aproprierea de ctre acetia a atributelor proprietii prin putere
proprie i n interes propriu, dar cu respectarea dispoziiilor legale.
nc de la apariia omului pe Pmnt, dezvoltarea traiului su a subliniat necesitatea
aproprierii unor bunuri pentru a-i asigura securitatea sa i a familiei. Evoluia de la nivelul
unor comuniti teritoriale restrnse, la formarea unor colectiviti din ce n ce mai numeroase,
unite prin diferite scopuri, pentru ca la un moment dat s se ajung la apariia statului, a impus
ordonarea relaiilor dintre oameni. Ca entiti organizate, primele formaiuni statale au edictat
norme juridice care au avut n vedere i raporturile de proprietate.
Instinctul social, tendina omului de a tri n colectivitate a determinat diverse moduri
de organizare social ce au culminat cu apariia statului i a dreptului. Prin intermediul statului
i dreptului, aproprierea bunurilor, relaia economic de proprietate, a mbrcat haina juridic
devenind drept de apropriere, drept de nsuire, drept de proprietate. 6
nsuirea unor bunuri, ca punct de plecare n dezvoltarea dreptului de proprietate, a
aprut nc din epoca primitiv, atunci cnd omul care i-a nsuit primul bun de care a avut
nevoie, aa cum l-a gasit in natur, s-a bucurat, de regul, de recunoaterea relaiei fa de acel
bun, din partea celorlali indivizi. Mai departe, atunci cnd acesta deinea mai multe bunuri, iar
de unele dintre acestea nu mai avea nevoie, sau avea nevoie mai mare de altele, iar alii aveau
bunuri care l interesau, s-a ajuns la schimburi, dezvoltndu-se astfel trguri i centre de
comer.
Puterea exercitat de individ asupra unui bun a fost recunoscut de ceilali, devenind
astfel o relaie social de nsuire, iar atunci cnd ea a fost cuprins n norme juridice, n
6

Constantin Sttescu, Teoria generala a drepturilor reale. Introducere n teoria general a obligaiilor , TUB,
1973, p. 31.

cutum sau reguli edictate de colectivitatea respectiv, ea a devenit raport juridic, deci drept de
proprietate. Bineneles c acest proces trebuie neles la scara la care s-a petrecut, ncepnd din
epoca primitiv i pn n ziua de azi, sub aspectul unei evoluii lente i diferite de la o
comunitate la alta. Esenial este ns, ideea de transformare a relaiei sociale privitoare la
anumite bunuri, ntr-un raport juridic, cu toate consecinele ce decurg de aici.
Privit ca un mod de realizare a unei puteri umane asupra bunurilor, proprietatea a
fcut obiectul unor nflcrate i seculare controverse. Ele pot fi circumscrise n sfera a dou
mari orientri sau curente. 7
Prima perspectiv este cea a proprietii colective, care susine necesitatea obiectiv a
comunizrii bunurilor, mai ales a mijloacelor de producie. Printre susintorii acestei orientri
se numr Platon, Marx, Engels, care susin critici severe la aproprierea privat i mijloacele
juridice de dobndire a bunurilor. La polul opus se afl Aristotel, August Comte sau Stuart Mill,
ca aprtorii proprietii private, privite ca instrument si stimul economic, garanie a libertii
individuale i familiale, izvor de bogie, prosperitate i bunstare social.
Ambele puncte de vedere asupra dreptului de proprietate au influenat doctrina
juridic, dar i activitatea de elaborare a normelor juridice i formularea definiiilor dreptului
de proprietate.
Astfel, statele comuniste, susintoare ale marxism-leninismului au ncercat s elimine
proprietatea privat, fundamentnd necesitatea de a o transforma n proprietate socialist, al
crui titular este statul, accentund astfel caracterul social-economic al dreptului de proprietate.
De-a lungul timpului, caracterul depersonalizator, distructiv i tulburtor al acestei ideologii s-a
dovedit a fi greit, motiv pentru care comunismul este pe cale de dispariie.
Doctrina juridic occidental a formulat definiii ale dreptului de proprietate care pun
accent pe caracterul de drept fundamental al omului, garanie a libertii individuale i condiie
indispensabil a unei economii de pia viabil.
n literatura de specialitate s-a considerat c dreptul de proprietate este cel mai ntins
dintre toate drepturile reale i cel mai complet dintre toate drepturile subiective.

1.2 Proprietatea n vechiul drept romnesc

Liviu Pop, Liviu Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Universul Juridic, Bucure ti, 2006, p.
78.

Lipsa unor izvoare concrete care s elucideze starea proprietii funciare n rile
romneti de la colonizarea Daciei de ctre romani face ca situaia acesteia s fie incert. Se
tie totui c poporul nostru s-a ocupat la nceput cu pstoria i mai trziu s-a dedicat muncilor
agricole. Este deci probabil c, la fel ca i alte popoare, poporul romn a cunoscut dreptul de
proprietate sub toate aspectele lui, respectiv proprietatea colectiv, proprietatea familial i
proprietatea individual.
Ceea ce este ns aproape sigur, este c odat cu colonizarea Daciei de ctre romani, sa adus i pe acest teritoriu regimul roman atunci n vigoare, bazat pe libertatea persoanei i a
proprietii.
Pmnturile Daciei, fiind terenuri cucerite, erau supuse unui drept divizat: un
dominium eminens, exercitat de statul roman, n temeiul cruia provinciile plteau un impozit
funciar i un dominium utile, exercitat de locuitorii liberi care dispuneau de atribute mai largi
dect ale uzufructuarului. Proprietatea provincial avea n coninutul ei i atributul dispoziiei
exercitat prin acte ntre vii i pentru cauz de moarte.
Ea permitea deintorului terenului dobndirea proprietii acestuia prin uzucapiune de
10-20 ani i putea fi aprat printr-o aciune in rem, special.
n evul mediu, dreptul de proprietate, cunoate n spaiul european, noi transformri ce
au condus la divizarea acestuia n domenii de utilitate distincte, la intensificarea formrii
marilor latifundii, iar mai apoi la frmiarea lor. Pe de alt parte, odat cu formarea statelor
feudale, capii acestora, au fost recunoscui ca proprietari supremi ai ntregului teritoriu.
Tipul reprezentativ de proprietate medieval a fost proprietatea feudal asupra
pmntului ce ntrunea urmtoarele trsturi:
- era o proprietate condiionat ntruct asupra aceluiai lucru se suprapuneau drepturi
corelative a mai multor persoane. Fiecare dintre aceste persoane era considerat proprietar sub
un anumit titlu al acelui fond, n raport de locul ce-l ocupau n ierarhia social 8.
- era o proprietate limitat, att de drepturile corelative ale proprietarului suprem, i ale
celui subordonat, ct i de diversele sarcini reale pe care le constituia proprietarul subordonat.
- era o proprietate ierarhizat. Componentele acestui sistem ierarhizat au fost: feuda,
proprietatea alodial, posesiunea censitar, posesiunea funciar urban, sesia servila.
Feuda, mai ales n forma sa viager, a determinat divizarea proprietii unitare n
proprietate suprem i proprietate subordonat. Proprietatea alodial avea ca obiect lotul de
8

Traian Ionacu, Salvador Brdeanu, Dreptul de proprietate socialist i alte drepturi reale principale de tip nou
n dreptul R.P.R., Editura tiinific, Bucureti, 1964, p.35.

10

pmnt ce aparinea ranilor liberi. Posesiunea censitar desemna posesiunea temporar sau
viager asupra unui teren, exercitat de un ran liber, ce dobndea acest drept de la un feudal
n schimbul unei redevene (cens) n bani sau n natur. Sesia servila avea ca obiect puterea
limitat a erbului asupra casei, inventarului agricol i a produselor pe care le obinea n
gospodria sa i pe lotul de pmnt ce-l avea n posesiune i folosin ereditar de la feudal.
Divizarea proprietii feudale s-a diminuat n ultima parte a evului mediu, cnd vasalii
concesionari au nceput a uzurpa i neglija drepturile seniorilor, considerndu-se adevrai
proprietari.
Potrivit unor autori 9, la originea dreptului de proprietate trebuie s se aib n vedere, pe
de o parte fenomenul de auto-colonizare, iar pe de alt parte daniile domneti.
ntr-un studiu privind Originea i condiiunea proprietii n Romnia, C. G.
Dissescu arta c nc nainte de formarea rilor romneti, proprietatea la noi nu putea avea
alt origine dect munca (ocupaiunea) i concesiunea i c se gseau dou forme de
proprieti: proprietile particulare i proprietile statului (domneti, ntruct ideea de domnie
se confunda cu ideea de stat). Aparineau de drept Domniei: locurile nestpnite de nimeni,
locurile mpresurate din hotare deschise, branitile domneti, locurile trgurilor. Proprietile
particulare individuale erau mai numeroase n partea de cmpie, iar la munte predominau
proprietile particulare colective stpnite de moneni, adic din moi n fiu prin
motenire 10. Succesiunea explic de ce pmnturile motenite se chemau batin (bate n
slav nsemnnd tat) i moie (de la mo). ntruct pstrarea moiilor era foarte important n
vechiul nostru drept, se admitea chiar dreptul de rscumprare. Monenii sau rzeii erau n cea
mai mare parte descendenii vechilor veterani care au motenit n indiviziune sau care au
obinut prin concesiune, ca efect al participrii la diferite rzboaie, cu titlu de recompens,
diferite proprieti de la cmpie.
Cu timpul unii dintre micii proprietari i-au abandonat proprietile lor datorit
invaziilor, rzboaielor ori drilor, pstrndu-i doar posesiunea de fapt a unei poriuni de teren
necesare vieii. Aceste pmnturi, au fost luate n stpnire de ctre marii proprietari i chiar de
ctre domni care le stpneau ei nii sau le ddeau altora spre exploatare. Pe de alt parte,
muli dintre micii proprietari abandonau de bun voie pmnturile lor n favoarea boierilor,
pstrndu-i totui mici poriuni de teren pentru a-i asigura traiul. Astfel au nceput s se

George N. Luescu, Teoria general a drepturilor reale, Imprimeria Vcreti, Bucureti, 1947, p. 246.

10

Constantin Dissescu, Originea i condiiunea proprietii n Romnia, Bucureti, Tip. Carol Gbl, 1881, p. 6.

11

formeze marile proprieti. Crete rolul boierilor i tendina a acestora de a absorbi pe micii
proprietari.
Colonatul roman s-a introdus i n rile romne la nceputul secolului al
aisprezecelea. Aceast situaie s-a generalizat i a fost consfinit n drept prin aezmntul lui
Mihai Viteazul din 1595, decretndu-se stabilirea definitiv a ranului pe moia unde se afla.
n acest caz ranii aveau asupra moiilor pe care munceau, chiar drepturile lor de proprietate,
deci nu numai un domeniu util, ntruct cel puin pentru pmntul necesar vieii se exclude
concedarea contractual a boierilor 11.
Dup ntemeierea principatelor, ntruct domnitorul a devenit proprietarul tuturor
bunurilor libere, proprietatea asupra acestora nu a mai putut fi dobndit dect prin danii fcute
de domnitor, prin hrisoave i cri domneti. Aceste danii aveau ca scop fie recompensarea unor
servicii sau slujbe, fie ncurajarea colonizrii i a aezrilor rurale. Tot astfel, s-a constituit i
proprietatea mnstireasc, n principal, din daniile domnitorilor sau boierilor.
Se poate afirma c, dup ntemeierea statelor feudale romneti (sec. XIII i XIV), n
acestea se gseau patru feluri de proprieti funciare: domneasc, boiereasc, mnstireasc i
rzeasc sau moneneasc.
n ceea ce privete proprietatea moilor (monenilor), adic cea provenind de la un
autor comun, ea acorda titularului toate atributele fireti, fiind o proprietate nstrinabil i
transmisibil la infinit ctre descendeni. Proprietatea pstra aceste caractere chiar atunci cnd
se prezenta sub forma coproprietii, pentru c i n acest caz pstra structura individual,
exclusiv i nstrinabil. Ea viza ns numai pmntul agricol din jurul aezrilor realizate de
moi. n ceea ce privete restul pmntului (punile, islazurile, pdurile, apele, situate de
obicei n afara vetrei satului) nu se putea invoca un drept exclusiv de proprietate, moii avnd
numai un drept de folosin, de a puna vitele, de a tia lemne etc.
Referitor la regimul juridic al pmnturilor dobndite prin daniile domneti, aceasta
amintete de raportul de dependen dintre seniori i vasali, propriu regimului feudal.
O dat cu evoluia social, s-a ajuns ca proprietatea provenit din daniile domneti s
nu se deosebeasc cu nimic de proprietatea originar provenit direct de la un mo
(monean).
Este de menionat i faptul c, la fel ca i la alte popoare, i la noi proprietatea
individual a coexistat alturi de cea colectiv. Astfel, documentele vremii atest existena unor
11

Vasile Gh. Vidra, Noiunea actual a dreptului de proprietate, Tip. Cuvntul Romnesc., Bucureti, 1938, p.
18.

12

moii aparinnd unei familii sau chiar unor sate. Aceast proprietate n codevlmie a fost
exprimat de proprietile moneneti care aveau la origine dreptul unuia sau mai multor
moi.
Membrii codevlmiei beneficiau de dreptul de precumprare i rscumprare (derivat
de la cuvntul bizantin protimesis), potrivit cruia, la orice nstrinare (vnzare, schimb etc.)
codevlmaul avea preferin. Aceasta nsemna c membrul codevlmiei care dorea s-i
nstrineze dreptul trebuia s se adreseze mai nti membrilor devlmiei i numai dac acetia
nu doreau sau nu puteau s cumpere, devlmaul putea s-l vnd n afara devlmiei, adic
unei persoane strine. Dreptul de preempiune instituit n favoarea membrilor devlmiei avea
n vedere pstrarea unui climat armonios ntre acetia, de natur a conduce la o bun i normal
exploatare a pmnturilor ce aparineau codevlmailor. Aceast form de proprietate, ca de
altfel i proprietatea individual, nu avea o rspndire prea mare la romni. ntr-adevr, n afar
de boieri i de proprietarii moneni sau rzei, categorii relativ restrnse, restul oamenilor din
aezrile rurale formau clasa erbilor, care nu aveau pmnt n proprietate.
Codul lui Caragea reglementeaz claca pe care ranul trebuia s o presteze ca pe o
emfiteoz perpetu. Numai Constituia de la 1848 a recunoscut dreptul de proprietate al
ranilor asupra pmntului, iar concretizarea acestui drept s-a realizat prin legea agrar de la
1864 a domnitorului Cuza, care i-a declarat pe clcai ca deplini proprietari asupra
pmnturilor lor.
Dispoziii

referitoare la regimul

proprietii funciare la romni cuprindeau

Pravilniceasca condic a lui Ipsilanti, codul Andronache Donici, codul Caragea, codul
Calimach, precum i Regulamentul Organic al Munteniei i Moldovei. Potrivit acestor
reglementri, strinii nu aveau voie s cumpere moii de veci. Proprietatea se dobndea prin
ocupaiune, accesiune, convenie, testamente i uzucapiune.
Uzucapiunea imobilelor n caz de stpnire cu bun-credin sau prin cumprtoare
avea loc prin 10-20 de ani dup cum adevratul proprietar era n aceeai localitate sau n alt
localitate. n cazul relei-credine ori pentru bunurile bisericeti erau necesari 30 i 40 de ani.
Pentru uzucaparea lucrurilor mictoare erau necesari 3 ani, cu excepia celor furate care se
puteau revendica tot timpul vieii hoului, iar de la motenitorii acestuia 30 de ani. Uzucapiunea
se mplinea tot dup 30 de ani, chiar n cazul bunei-credine sau cumprtur, cnd
adevratul proprietar a fost n robie, n slujba rii i cnd dovedea c n-a tiut. Lucrurile
publice i cele sfinte, locurile din cimitire nu se uzucapau.

13

Construciile edificate pe loc strin erau ale proprietarului terenului care ns era
obligat s dea cheltuiala fcut ori clditorul i ridica construciile. Cel ce semna sau
cldea pe loc strin fcea acest lucru pentru proprietarul locului. n codul Calimach este
reglementat dritul proprietii astfel: proprietatea cuiva cuprinde toate ale sale trupeti i
sufleteti lucruri (art. 461). n art. 496 se spune: Fr titlu i fr chip legiuit nu se ctig
proprietatea lucrurilor, iar art. 497 statua c asupra lucrurilor nestpnite se ntemeiaz titlu
pe fireasc slobozenie ce are fiecine de a le lua n stpnire. Este consacrat astfel modul de
dobndire a proprietii prin ocupaiune 12 i se face precizarea c el nu opereaz dac legea
dispune altfel, precum la metaluri, la locuri pustii i fr stpn, la aflarea de comori etc.
n ceea ce privete averile vacante, art. 962 i 963 stabileau c ele se cuvin colilor,
spitalelor, casei srmanilor etc., n timp ce aurul, argintul, arama, fierul etc. se cuveneau
stpnirii (art. 509).
Comoara (art. 530) se cuvenea n pri egale gsitorului, proprietarului fondului i
stpnirii.
Coproprietatea care putea s-i aib sorgintea n succesiune, contracte de tovrie,
gsirea unui obiect de ctre mai multe persoane etc., era de asemenea reglementat. Astfel, art.
1106 stabilea c coproprietarii erau unii, se prezentau ca o singur persoan i puteau
dispune cum voiau de lucruri, iar n ceea ce privete administrarea, dac se ntruneau glasurile
ce reprezentau ctimea mai mare. Cnd se propuneau prefaceri mari, cei ce reprezentau
minoritatea sau paritatea puteau cere garanii, iar n caz de refuz puteau iei din prtie.
Fiecare dintre coproprietari putea amaneta ori nstrina partea sau folosul prii sale, deoarece
nu erau lezate drepturile coprtailor. Coproprietatea nu putea fi perpetu, iar obligaia de
indiviziune nu se transfera niciodat asupra motenitorilor. Rmneau n indiviziune forat
erbirile, deosebitoarele semne, hotare i documentele cele trebuincioase spre ntrebuinare de
comun (art. 1126).
Drepturile obinute de teri asupra lucrului ce s-a mprit nu puteau fi desfiinate prin
mpreal.
Potrivit codului Caragea i Regulamentului Organic, o servitute asupra unui imobil se
dobndea prin 10 ani i se pierdea prin nentrebuinarea ei timp de 10 ani.
Comorile ngropate sunt domneti. Proprietarul terenului cu mine l exploata singur,
dnd statului a zecea parte, iar dac dup termenul de 18 luni acordat de domn nu exploata
singur, atunci domnul mpreun cu obteasca adunare putea s dispun exploatarea,
12

Vasile Gh. Vidra, op. cit., p.138.

14

proprietarului revenindu-i a zecea parte din venitul net i despgubindu-l pentru eventualele
stricciuni ale solului.
1.3 Definirea dreptului de proprietate privat
Esenial pentru definirea dreptului de proprietate este punerea n eviden a
coninutului social-economic al acestui drept, a raportului de apropriere a carui expresie este
dreptul de proprietate, prin enunarea atributelor pe care acesta le confer titularului su:
posesia, folosina i dispoziia. Cu toate acestea, este cunoscut faptul c atributele dreptului de
proprietate pot s fie exercitate de o alt persoan dect proprietarul, dnd natere unor drepturi
reale derivate din dreptul de proprietate. Spre exemplu, n cazul unui contract de nchiriere,
locatarul deine bunul nchiriat i l folosete, dar el exercit aceste atribute numai n msura n
care i-au fost conferite de proprietar, care are n continuare dispoziia bunului nchiriat.
Dup cum am vzut, simpla enumerare a coninutului dreptului de proprietate nu este
suficient pentru definirea acestui drept, ci trebuie precizat poziia specific a celui cruia el
aparine, a celui care exercit aceste atribute.
Avnd n vedere faptul c sistemul juridic de drept civil este de natur francez vom
analiza dispoziiile Codului Civil francez (1804) n aceast materie, care n art. 544 prevede:
La proprit est le droit de jouir et de disposer des choses de la manire la plus absolute,
pourvu qu`on n`en fasse pas un essage prohib par la loi ou par les rglements. Codul civil
romn de la 1865, fiind redactat dupa Codul Civil francez, definete dreptul de proprietate
avnd n vedere atributele care alctuiesc coninutul su juridic n art. 480 : Proprietatea este
dreptul pe care il are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut,
ns n limitele determinate de lege.
Acestei definiii i sunt reproate mai multe aspecte. Cu siguran c pentru formularea
oricrei definiii este necesar a se pleca de la coninutul juridic al dreptului de proprietate,
alctuit din suma atributelor recunoscute de lege titularului, ns n acest mod nu putem
delimita calitatea de proprietar de calitatea unui alt titular al drepturilor derivate din dreptul de
proprietate.
De asemenea, s-a reproat utilizarea termenului de a se bucura, spre a exprima
atributele acestui drept: jus utendi i jus fruendi, adic dreptul de a ntrebuina bunul i de a-i
culege fructele.

15

Se pune n mod legitim ntrebarea prin ce se deosebete proprietarul de alte persoane


care exercit unele sau qvasitotalitatea atributelor ce alctuiesc coninutul juridic al dreptului
de proprietate. Doctrina s-a exprimat n sensul c, spre deosebire de ceilali titulari de drepturi
reale asupra unui bun determinat, proprietarul exercit aceste atribute n putere proprie i n
interes propriu. 13
Proprietarul exercit atributele dreptului de proprietate n putere proprie deoarece el se
supune numai legii. Celelalte persoane, altele dect proprietarul, exercit unele atribute ale
dreptului de proprietate n virtutea puterii transmise de proprietar i n conformitate nu numai
cu legea, dar i cu voina proprietarului, care i le concretizeaz i le fixeaz limitele de
exercitare.
A doua particularitate este aceea c proprietarul exercit atributele dreptului de
proprietate n interesul su propriu. Chiar daca titularii altor drepturi subiective, reale sau de
crean urmresc realizarea unor interese proprii, proprietarul este ns singurul subiect de
drept care exercit, direct sau indirect, plenitudinea atributelor proprietii, n propriul su
interes.
Definiia cuprins n art. 480 a Codului Civil de la 1865 este oarecum preluat i n
Noul Cod Civil, care n art. 555 prevede: Proprietatea privat este dreptul titularului de a
poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de
lege.
Criticile aduse definiiei legale a dreptului de proprietate explic tendina autorilor de a
formula definiii proprii, care s dea deplin claritate acestui concept. George N. Luescu
definete proprietatea ca puterea de a uza de un lucru i de a profita n mod exclusiv i
perpetuu de toat libertatea pe care acest lucru este susceptibil s o procure. Liviu Pop :
Dreptul de proprietate este acel drept care confer titularului atributele de posesie, folosi i
dispoziie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n
putere proprie i n interesul su, cu respectarea normelor juridice n vigoare.
Pe acest baz, se poate defini dreptul de proprietate privat ca fiind dreptul real
principal care confer titularului su atributele de posesie, folosin i dispoziie (jus
possidendi, jus utendi, jus fruendi i jus abutendi) asupra bunului apropriat n form privat,
atribute care pot fi exercitate n mod absolut, exclusiv i perpetuu, cu respectarea limitelor
materiale si a limitelor juridice. 14
13
14

Corneliu Brsan, op.cit., p. 33.


Valeriu Stoica, op. cit., p. 93.

16

Dreptul de proprietate este un drept real, ceea ce nseamn c se exercit n mod direct,
fr intervenia altei persoane, el nefiind doar o relaie ntre o persoan i un bun, ci totodat i
o relaie ntre titularul acestui drept i toate celelalte persoane care formeaz subiectul pasiv
general i nedeterminat. El nu este un simplu drept real, ci reprezint cel mai important drept
real.
Cele expuse conduc la opinia c, n ceea ce provete definirea dreptului de proprietate,
datorit caracaterului laconic al definiiei legale, opiniile autorilor sunt divergente cu privire la
fundamentare, natur, atribute, caractere i utilitate, unele elemente de definire sunt
susceptibile de critic, dar, n ansamblu, doctrina a reuit s contureze elementele eseniale ale
dreptului de proprietate.

1.4 Coninutul juridic al dreptului de proprietate


Spre deosebire de vechiul Cod civil, care n art. 480 meniona coninutul dreptului de
proprietate ca fiind dreptul de a se bucura i a dispune de un lucru, Noul Cod civil, n art. 555
alin. 1 definete dreptul de proprietate prin enumerarea complet a prerogativelor titularului
acestuia: a poseda, a folosi i a dispune. Acestor prerogative le corespund termenii latini jus
possidendi, jus utendi i fruendi, respectiv jus abutendi.
Dreptul de proprietate, cu cele trei atribute ale sale, nu trebuie ns confundat cu cel de
putere de stat sau suveranitate. Indiferent de forma sa, public sau privat, este o putere asupra
bunurilor, inclusiv asupra terenurilor nelese ca bunuri, iar nu ca teritoriu, distinct de
puterea pe care o exercit un stat suveran asupra teritoriului su. 15
Rezult, aadar, c terenurile sunt susceptibile de a forma att obiectul dreptului de
proprietate public sau privat, ca bunuri, ct i puterea exercitat de un stat suveran i unitile
administrativ-teritoriale, ca autoritate. Aceste puteri asupra aceluiai obiect nu se exclud
reciproc, ci coexist, chiar daca exercitarea autoritii poate constitui o limitare a dreptului de
proprietate.
Cele trei atribute enumerate limitativ n art. 555 Cod civil alctuiesc ns doar
elementul esenial al coninutului juridic al dreptului de proprietate. n plan procesual, dreptul
de proprietate se concretizeaz n dreptul material la aciune, reprezentat n cele mai multe
cazuri prin aciunea n revendicare, ca mijloc specific de aprare a dreptului de proprietate.
15

Ibidem, p. 95.

17

Posesia reprezint prerogativa proprietarului de a stpni bunul ce-i aparine n


materialitatea sa, exprimnd relaia direct dintre proprietar i bun, dar i raportul de
exclusivitate dintre titular i persoanele care alctuiesc subiectul pasiv, general i nedeterminat.
Posesia, ca atribut al proprietii, nu trebuie confundat cu starea de fapt a aproprierii
i stpnirii unui bun, este o stare de drept i nu de fapt. Manifestarea de fapt a posesiei este
reflexia tuturor atributelor dreptului de proprietate, deci nu numai a posesiei ca element de
drept, ci i a folosinei i dispoziiei. 16
Folosina unui bun, n sens juridic, cuprinde att utilizarea acestuia (jus utendi), ct i
culegerea fructelor (jus fruendi).
Jus utendi reprezint posibilitatea pe care o are titularul dreptului de proprietate de a se
folosi personal de lucru, n acord cu natura i destinaia acestuia. 17 Exercitarea acestui drept se
face prin putere proprie i n interes propriu, ns n limitele determinate de lege. Exercitarea
acestui drept se poate face abuziv, moment n care dreptul de uz nu se mai bucur de protecie
juridic.
Dreptul de uz confer prerogative sub dou aspecte, fie pozitiv, fie negativ. De aici
reiese c proprietarul poate fie s i exercite dreptul, adic s utilizeze bunul, fie s nu-i
exercite acest drept, adic facultatea de a nu uza de bun, de a nu se servi de el, n afara
situaiilor n care nsi legea l oblig s o fac. n anumite cazuri, legiuitorul prevede expres
obligaii n sarcina proprietarilor, n funcie de natura i destinaia acelor bunuri, precum este
cazul obligaiilor promter rem.
Noul Cod civil prevede n mod expres n art. 562 alin. 1 faptul c neuzul, indiferent de
durata sa, nu duce la stingerea dreptului de proprietate. Neuzul proprietarului nu se refer ns
doar la neexercitarea lui jus utendi, ci a tuturor atributelor dreptului de proprietate. Aceast
abinere de a uza dreptul de proprietate nu se sancioneaz prin prescripia extinctiv, dar cu
toate acestea, atunci cnd bunul intr n stpnirea unui ter, cel din urm se poate bucura de
beneficiile prescripiei achizitive.
Neuzul nu se confund cu abandonul bunului, caz n care acesta trece n proprietatea
statului, ca bun fr stpn, conform art. 962 alin. 2.

16
17

Valeriu Stoica, op. cit., p. 96.


Idem.

18

Jus fruendi reprezint prerogativa proprietarului de a-i pune n valoare bunul, prin
culegerea fructelor pe care acesta le produce. Conform art. 548 Cod civil, fructele pot fi
naturale, civile sau industriale. Fructele sunt produse n mod periodic de un bun i, spre
deosebire de producte, nu consum substana bunului respectiv. Pentru acest motiv, utilizarea
bunurilor consumtibile presupune o manifestare asupra dispoziiei materiale a bunului, i nu
folosina, ca atribut al dreptului de proprietate.
Culegerea fructelor se poate face att prin acte materiale, ct i prin acte juridice. n
cazul fructelor naturale i a celor industriale, acestea se deosebesc prin separaiune 18, iar n ceea
ce privete fructele civile, atunci cnd proprietarul consimte la transmiterea dreptului de a
culege fructele unei alte persoane, fructele civile se dobndesc prin ncheierea unor contracte.
De asemenea, proprietarul are dreptul de a nu culege fructele, pasivitatea acestuia
avnd semnificaia unei dispoziii materiale privitoare la acestea. n cazul fructelor civile,
pasivitatea proprietarului poate fi privit ca o exercitare negativ a atributului folosiei 19,
deoarece dreptul de a ncasa fructele civile este un drept de crean care se prescrie, de regul,
n termenul general de prescripie, iar trecerea termenului de prescripie are ca efect stingerea
dreptului material la aciune.
Dispoziia (jus abutendi sau abusus) reprezint prerogativa proprietarului de a hotr
asupra bunului su, att din punct de vedere material, ct i din punct de vedere juridic. Acest
atribut este cel care difereniaz proprietarul de alte persoane care exercit doar posesia sau
folosina asupra unui bun. Niciodat proprietarul nu poate transmite atributul dispoziiei asupra
bunului, pentru c aceasta are ca efect transmiterea a nsui dreptului de proprietate.
Dispoziia material confer proprietarului posibilitatea de a transforma, consuma sau
distruge bunul, adic orice form de a i schimba substana acestuia, inclusiv posibilitatea de a
culege productele acestuia. Spre deosebire de proprietar, care poate exercita acest atribut prin
toate operaiile menionate, ceilali titulari ai unor drepturi reale asupra acestui bun au obligaia
de a conserva substana acestuia. Acesta este motivul pentru care, n raport cu celelalte drepturi
reale, dreptul de proprietate este considerat un drept total, incluznd dezmembrmintele.
n legtur cu dispoziia material, legiuitorul a prevzut, dup cum vom vedea, o serie
de limite de exercitare, n funcie de natura i destinaia bunurilor mobile corporale.
18

Art. 550 alin. 2 Cod civil : Dreptul de proprietate asupra fructelor naturale i industriale se dobnde te de la
data separrii de bunul care le-a produs.
19
Valeriu Stoica, op. cit., p. 98.

19

Dispoziia juridic se concretizeaz n posibilitatea proprietarului de a nstrina bunul,


att cu titlu oneros, ct i cu titlu gratuit, prin acte inter vivos sau mortis causa, de a-l greva cu
drepturi reale derivate, principale sau accesorii, n favoarea unor teri, sau de a-l abandona, pur
i simplu.
Dispoziia juridic vizeaz dreptul de proprietate i nu bunul care face obiectul
dreptului de proprietate. Aceasta presupune un act juridic prin care fie atributele acestui drept
sunt transmise integral sau parial unei tere persoane, fie dreptul de proprietate este grevat cu
sarcini.
Dispoziia juridic se confund cu cea material n situaia n care sunt exercitate acte
care au ca efect distrugerea bunului, astfel disprnd chiar dreptul de proprietate. n opinia unor
autori, n acest situaie este vorba de o consecin juridic a exercitrii dispoziiei materiale. 20
Exerciiul atributului dispoziiei juridice este supus diverselor limitri, de regul pentru
aprarea interesului de ordin general, legea putnd impune necesitatea unei autorizri
administrative prealabile, pentru nstrinarea unui bun, s recunoasc dreptul de preemiune, n
caz de nstrinare, pentru anumite categorii de persoane, s dispun inalienabilitatea temporar
a unor categorii de bunuri sau chiar s interzic circulaia juridic a acestora.
Cu toate acestea, exercitarea dreptului de proprietate este garantat, cu condiia ca ea
s se deruleze n condiiile prevzute de lege, dup cum vom observa n continuare.

1.5 Caracterele juridice ale dreptului de proprietate


Definiia dreptului de proprietate i coninutul acestuia, prevzute in art. 555 Cod civil
precizeaz i caracterele sale juridice. Dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv i
perpetuu. Uneori aceste caractere au fost asociate cu alte trei: inviolabil, deplin i
transmisibil. 21
Caracterul absolut
n ciuda faptului c nu exist un punct de vedere unitar asupra caracterului absolut al
dreptului de proprietate, majoritatea autorilor sunt de acord cu opinia conform creia caracterul
absolut presupune demarcarea acestui drept de toate celelalte drepturi reale. El este conceput
20
21

Valeriu Stoica, op. cit., p. 98.


Liviu Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale , Ed. Luminalex, Bucure ti, 2001, p. 44-48.

20

ca expresia cea mai cuprinztoare a coninutului unui drept subiectiv. Numai dreptul de
proprietate este un drept real complet deoarece este unicul astfel de drept, care confer
titularului su exerciiul tuturor prerogativelor sale posesia, folosina i dispoziia. 22
Acest caracter nu trebuie confundat cu caracterul opozabil erga omnes al drepturilor
absolute, care le difereniaz de cele relative. Este adevrat c dreptul de proprietate este unul
absolut, n sensul c este opozabil erga omnes, dar acest lucru este reliefat, mai degrab, prin
caracterul exclusiv.
Dup cum am spus, dreptul de proprietate confer titularului su plenitudinea tuturor
prerogativelor posibile pentru ntregul sistem al drepturilor reale, constituind astfel
fundamentul acestora. De aici rezult, aa cum este firesc, faptul c dreptul de proprietate
include totalitatea dezmembrmintelor sale.
Pentru faptul c este un drept complet, deplin, dreptul de proprietate are vocaia de a se
rentregi ori de cte ori nceteaz dezmembrmintele sale, motiv pentru care nuda proprietate
pstreaz caracterul absolut, cel puin ca temei al rentregirii dreptului de proprietate.
Tot n temeiul acestui caracter, titularul dreptului de proprietate are libertatea oricrei
aciuni sau inaciuni n legtur cu bunul care face obiectul dreptului de proprietate, cu
obligaia de a respecta limitele juridice ale acestui drept. Legiuitorul impune anumite restricii
n exerciiul dreptului de proprietate, atunci cnd este nevoie de protecia sau realizarea unor
obiective de interes general.
Totui, proprietarul este liber i n msura s efectueze toate actele materiale i juridice care nui sunt interzise n mod expres. Aceste restricii trebuie prevzute n mod expres, deoarece
reprezint excepia.
Limitarea dreptului de proprietate se poate face numai de ctre legiutor, cu asigurarea
unui just echilibru ntre interesul privat, al proprietarului i interesul general, social.
Caracterul exclusiv
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate presupune c atributele sau puterile
acestui drept sunt nu numai depline, ci i independente de orice puteri ale altei persoane asupra
bunului respectiv, n afar de cazurile cnd proprietatea este dezmembrat, atunci cnd iau
natere dreptul de uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superficie. De aici rezult faptul c acest
caracter nu mai exist atunci cnd asupra bunului se constituie drepturi reale dezmembrminte
ale proprietii.
22

Constantin Brsan, op.cit., p. 46.

21

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate nglobeaz dou idei: monopolul


titularului dreptului de proprietate asupra bunului su i excluderea terilor, inclusiv a
autoritilor publice, de la exercitarea prerogativelor proprietii.
Monopolul de care vorbim va fi afectat n cazul proprietii comune, deoarece
atributele dreptului de proprietate vor fi exercitate de coproprietari n comun, mpreun, cu
respectarea principiului excluderii terilor.
Monopolul asupra bunului nu mai exist n ipoteza n care atributele dreptului de
proprietate se mpart ntre mai multe persoane, lund natere astfel dezmembrmintele
dreptului de proprietate. Nuda proprietate pstreaz ns vocaia reunirii tuturor atributelor
iniiale dup ncetarea dezmembrmintelor.
Proprietarul poate interzice tuturor accesul la bunul su, indiferent dac acesta este
mobil sau imobil, corporal sau incorporal. n cazul imobilelor, caracterul exclusiv al dreptului
de proprietate se intersecteaz cu dreptul la via privat i inviolabilitatea domiciliului, dar
totui, temeiul interdiciilor care li se aplic terilor este diferit, de la o situaie la alta.
Jurisprudena modern a reliefat o consecin a exclusivitii dreptului de proprietate.
S-a pus problema dac exploatarea unui bun prin utilizarea imaginii sale este atributul exclusiv
al proprietarului, sau i terii se pot bucura de acest drept. Soluia care se accept este c nu se
poate vorbi de un drept exclusiv la imagine al proprietarului, ci numai de dreptul la exploatarea
exclusiv a bunului, inclusiv n forma specific a exploatrii comerciale a imaginii bunului. 23
De aici rezult c exploatarea comercial a imaginii bunului, deci pentru obinerea
unui folos, reprezint o manifestare a prerogativei folosinei.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate opereaz att fa de autoritile publice,
ct i fa de ceilali teri. Spunem aadar c are efect att pe vertical, ct i pe orizontal.
Ideea inviolabilitii dreptului de proprietate a fost afirmat tocmai ca o manifestare a
caracterului exclusiv al acestui drept n raport cu autoritile publice. Consacrarea
constituional a acestei idei 24 are funcia de a mpiedica abuzurile din partea organelor statului.
Intervenia acestora n cadrul proprietii private nu este posibil dect n cazurile expres
prevzute n Constituie, adic n caz de expropriere, confiscare sau folosire a subsolului unei
proprieti imobiliare, ns de aceste situaii ne vom ocupa n capitolele urmtoare.
Bineneles c protecia proprietii se face i n raport cu terii, pe orizontal, chiar cu
autoritile publice, ca subiecte de drept privat.
23
24

Valeriu Stoica, op. cit., p. 103.


Vezi art. 136 din Constitu ie.

22

n concluzie, indiferent dac opereaz pe orizontal sau vertical, restrngerea


caracterului exclusiv al dreptului de proprietate se face numai prin norme constituionale sau
prin lege organic. 25
Caracterul perpetuu
Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se nelege faptul c este nelimitat n timp i
dureaz atta vreme ct exist bunul care face obiectul su. De aici rezult i caracterul
transmisibil al dreptului de proprietate, att ntre vii, dar bineneles c i pentru cauz de
moarte. Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, iar aciunea n revendicare este
imprescriptibil.
Cu toate acestea, dei nu este supus prescripiei extinctive, dreptul de proprietate se
stinge n msura n care o alt persoan dobndete prin uzucapiune un nou drept de proprietate
asupra aceluiai bun.
n doctrin s-a afirmat c dreptul de proprietate nu mai are caracter perpetuu n cazul
vnzrii sub condiie. Cu toate acestea, cnd dreptul de proprietate este afectat temporar de
anumite condiii sau alte stipulaii cuprinse n actele translative de proprietate, nu suntem n
prezena unei proprieti temporare, ci a unui mecanism specific de transmitere a dreptului de
proprietate de la o persoan la alta. 26
Dimpotriv, n cazul dreptului patrimonial de proprietate intelectual, legea recunoate
protecia juridic a acestuia pe o perioad limitat, deci proprietatea este temporar.
Ca alternativ la stingerea pe cale natural a dreptului de proprietate privat, acesta se
poate stinge prin expropriere, transferul bunurilor din domeniul privat n cel public, uzucapiune
sau dobndirea fructelor prin posesia de bun credin.
Mai adugm c, prin excepie, potrivit Noului Cod Civil, s-ar putea admite c dreptul
de proprietate se stinge n momentul n care bunul mobil este prsit de proprietarul su. Se
presupune c pn la momentul n care o persoan devine proprietarul bunului abandonat, prin
ocupaiune, dreptul de proprietate asupra acestuia nu a mai existat din momentul abandonrii i
pn la momentul dobndirii dreptului de proprietate prin ocupaiune.
n sfrit, ca ultim argument, este de observat faptul c numai datorit caracterului
perpetuu al dreptului de proprietate se pune problema reconstituirii sale. Este cunoscut faptul c
pentru formarea dreptului de proprietate socialist a fost necesar negarea proprietii private.
25
26

Valeriu Stoica, op. cit., p. 104.


Ibidem, p.105.

23

Odat cu cderea regimurilor totalitare, noile state democratice au fost puse n situaia
de a crea diferite instrumente juridice pentru repararea nedreptilor, prin restituirea n natur
sau prin alte msuri reparatorii. 27
Caracterul transmisibil
Transmisibilitatea dreptului de proprietate nu contravine caracterului su perpetuu. La
baza transmisiunilor dreptului de proprietate prin acte ntre vii st principiul consensualismului,
consacrat n art. 1273 din Codul Civil, ce prevede n alin. 1: Drepturile reale se constituie i se
transmit prin acordul de voin al prilor, chiar dac bunurile nu au fost predate...
De la principiul consensualismului exist i unele situaii de excepie, cnd transferul
dreptului de proprietate are loc ntr-un alt moment dect cel al realizrii acordului de voin,
astfel:
- transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc atunci cnd aceste
bunuri sunt realizate;
- transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor de gen opereaz n momentul
individualizrii lor prin numrare, cntrire sau msurare;
- dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai n momentul ncheierii
contractului n forma nscrisului autentic;
- transferul dreptului de proprietate prin contracte de donaie are loc la data perfectrii
contractului n form autentic;
- dreptul de proprietate asupra imobilelor n sistem de carte funciar se transfer de la
nstrintor la dobnditor numai la data intabulrii dreptului.
Dreptul de proprietate este, n principiu, transmisibil, dar acest caracter ns este
propriu numai dreptului de proprietate privat, dreptul de proprietate public este inalienabil i
prin urmare este netransmisibil.

27

A se vedea Legea 18 / 1991 Legea fondului funciar, Legea 1 / 2000 pentru reconstituirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, Legea 10 / 2001 privind regimul juridic al unor imobile
preluate n mod abuziv.

24

CAPITOLUL AL II-LEA - Limitele legale ale exercitrii dreptului de


proprietate privat
2.1 Consideraii generale
n perioada modern au nceput s fie aduse tot mai multe restricii dreptului de
proprietate. Excludem din analiz perioada 1945-1989 n care proprietatea privat a fost
permanent ngrdit, iar proprietatea funciar particular aproape desfiinat. n aceast
perioad este dificil de vorbit de restricii aduse proprietii, att timp ct nsi proprietatea
privat fusese aproape desfiinat.
n general, sub pretextul unor necesiti sociale, prin diferite acte normative, statul a
impus i impune o serie de limite dreptului de proprietate. Cu ct proprietatea va fi obligat s
suporte presiunea mai multor restricii, cu att societatea va fi supus regresului social.

25

Realizarea unui echilibru ntre interesul general i cel individual, n materia dreptului de
proprietate, sub aspect legislativ, presupune nelepciune din partea legiuitorului.
Aa cum prevede art. 44 alin. 1 din Constituie, dreptul de proprietate este garantat, iar
coninutul i limitele sale sunt stabilite de lege, iar alin. 7 al aceluiai articol dispune c
dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea
bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului,
revin proprietarului. De asemenea, art. 555 din Codul civil definete proprietatea privat, care
se exercit n limitele stabilite de lege. n literatura juridic s-a artat c atunci cnd avem n
vedere aceste condiii vorbim despre limitele normale ale dreptului de proprietate, care cuprind
toate ngrdirile, infinit de variate dup timp i loc, care se impun, fie n privina obiectului
dreptului, fie n privina unor atribute ale dreptului, pentru aprarea intereselor generale sau
private. 28
ntr-o alt opinie s-a susinut c pentru a cunoate exerciiul dreptului de proprietate,
adic pentru a ti ce poate s fac titularul acestui drept, cel mai potrivit lucru este s artm ce
nu-i este ngduit s fac, adic s cercetm limitele care-i ngrdesc exerciiul.
Aceste restricii urmresc, n cea mai mare parte, aprarea interesului general, pentru
c i atunci cnd se urmreste un interes privat, deasupra lui nu poate fi dect o preocupare de
interes general.
Problema limitelor dreptului de proprietate privat este mult mai complex, motiv
pentru care se impune o clasificare a acestora. Trebuie facut distincia ntre limitele materiale
i limitele judiciare ale dreptului de proprietate, distincie care are la baz diferena dintre
dreptul de proprietate i obiectul acestui drept, dar i rolul voinei juridice.
Corelaia dintre interesul general i cel individual, de natur a concretiza limitele
exerciiului dreptului de proprietate, nu trebuie privit n mod abstract, ci n funcie de nsi
evoluia acestui drept i de condiiile social-economice n care el este exercitat.
ntr-o economie de pia nu poate fi negat rolul statului, care trebuie s asigure, n
esen, dezvoltarea economic a rii prin punerea n valoare a bunurilor proprietatea sa,
public sau privat, i prin asigurarea dezvoltrii proprietii private aparinnd celorlalte
subiecte de drept.
Uneori, limitele stabilite de legiuitor nu sunt suficiente pentru a asigura echilibrul dintre
sferele de exercitare a drepturilor de proprietate aparinnd unor persoane diferite. Intervenia
judectorului este necesar n asemenea situaii pentru a pune capt conflictelor i a asigura
28

Corneliu Brsan, op.cit., p. 48.

26

echilibrul social. Alteori, chiar proprietarii, din raiuni diferite, i pot limita, prin propria lor
voin, sfera de exercitare a dreptului de proprietate, fie n mod reciproc fie pentru a permite
altor persoane s i extind sfera de exercitare a dreptului lor de proprietate. 29
Statul trebuie s asigure armonizarea celor dou forme de proprietate, interesul
individual avnd a fi mbinat cu cel colectiv, pentru c, indiferent de forma ei, proprietatea
exprim i ideea de funcie social 30. Aa fiind, este firesc s existe diverse limitri ale
exerciiului atributelor dreptului de proprietate cuprinse n reglementri legale de natur
administrativ sau civil.
n ce privete limitrile aduse dreptului de proprietate, cu drept cuvnt n doctrina
juridic s-a relevat c nu exist drept mai susceptibil de ngrdire dect dreptul de proprietate,
pentru dublul motiv c - pe de o parte - prin originea i dezvoltarea istoric, dreptul de
proprietate privat a pmntului i a produselor muncii colective se leag de problema
economic a productivitii obteti i de problema social a unei mai drepte distribuii a
bunurilor, i c - pe de alt parte - proprietatea constituind mpreun cu libertatea individual
izvorul cel mai bogat de puteri cuprinse n dreptul subiectiv e prin nsi natura lui expres a se
atinge i de interesele domeniului public i de interesele private cuprinse n dreptul subiectiv al
altora. 31
Limitele juridice sunt cele care vizeaz coninutul juridic al dreptului de proprietate.
Ele pot izvor din lege, convenii sau hotrre judectoreasc, restrngnd exercitarea
atributelor proprietii fr a reprezenta o suspendare a acestora n raport cu o parte a obiectului
dreptului de proprietate. Articolul 602 alin. 1 dispune: Legea poate limita exercitarea dreptului
de proprietate fie n interes public, fie n interes privat.. Alineatul al doilea al aceluia i articol
prevede posibilitatea ca limitele legale n interes privat s fie modificate ori desfiin ate
temporar prin acordul pr ilor. Pentru opozabilitate fa de ter i este necesar ndeplinirea
formalitilor de publicitate prevzute de lege.
De asemenea, conform art. 630 Cod civil, n cazul n care proprietarul cauzeaz, prin
exercitarea dreptului su inconveniente mai mari dect cele normale n rela iile de vecintate,
instana de judecat l poate obliga la acordarea de despgubiri, sau poate chiar fixa anumite
limite pentru a mpiedica producerea prejudiciilor n patrimoniul unuia sau altuia dintre vecini.

29

Valeriu Stoica, Drept civil Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, Bucure ti, 2004, p. 248.

30

Flavius Baias, Bogdan Dumitrache, Discuii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz
de utilitate public, Dreptul nr. 4/1 995, p. 19.
31
Idem.

27

Aadar, dup cum am vazut, limitele juridice se mpart n limite legale, limite judiciare
i limite voluntare (convenionale sau testamentare). Toate acestea pot fi stabilite att n
aprarea interesului privat, ct i a interesului public.
Fac parte din categoria limitelor de interes public: ngrdirile n interes edilitar i de
estetic urban, ngrdirile n interes de salubritate i sntate public, cele stabilite n
considerarea naturii sau destinaiei specifice a anumitor bunuri, cele n interes cultural, istoric
i arhitectural, ngradirile n interes economic general i fiscal, de aprare a rii, al siguranei
zborurilor, cele aplicabile proprietilor situate n zona de frontier, ngrdirile care rezult din
regimul juridic al pdurilor, al apelor, al construirii drumurilor, cilor ferate etc.
Limitele legale de interes privat decurg din raporturile de vecinatate. Codul civil de la
1864 le denumea servitui naturale i servitui legale, dar ele reprezentau obligaii fireti ale
proprietarilor, raportate unor necesiti de ordin social. Din acest motiv, Noul Cod civil le-a
cuprins n Capitolul III ntr-o nou formul, sub titlul Limitele juridice ale dreptului de
proprietate privat, n Titlul II al Crii a III-a. 32
Trebuie reinut faptul c limitele exercitrii dreptului de proprietate determinate de
raporturile de vecintate au o sfer mai larg dect categoria obligaiilor care se nasc ntre
vecini, cuprinse n limitele legale, deoarece acetia pot stabili prin convenie anumite drepturi
i obligaii, sau acestea pot lua natere prin hotrri judectoreti sau pot fi rezultatul unor
ngduine (tolerane) ntre aceti proprietari. 33
Limitele exercitrii dreptului de proprietate nu trebuie confundate cu suprimarea
dreptului de proprietate. Constituiia prevede n mod expres singurele situatii n care o persoana
poate fi lipsit de dreptul de proprietate prin intermediul exproprierii 34 i al confiscrii 35. De
asemenea, alin. 8 al art 44 prevede: Averea dobandita licit nu poate fi confiscata. Caracterul
licit al dobandirii se prezuma.
2.2 Folosirea apelor

32

Gabriel Boroi, Liviu Stnciulescu, Institu ii de drept civil n reglementarea noului Cod civil , Ed. Hamangiu,
Bucure ti, 2012, p. 23.
33
Idem.
34
Art. 44 alin. 3 din Constitu ie: Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit
potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire.
35
Art. 44 alin. 9 din Constitu ie: Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infrac iuni ori contraven ii pot fi
confiscate numai n condi iile legii.

28

Exercitarea dreptului de proprietate l oblig pe titularul su s respecte o serie de


sarcini care i revin acestuia, conform legii sau obiceiului, inclusiv sarcinile privind protecia
mediului i asigurarea bunei vecinti, prin aceasta dreptul fiind limitat, fie n interes public,
fie n interes privat, limitele legale n interes privat putnd fi modificate sau desfiinate
temporar prin acordul prilor. n ceea ce privete utilizarea apelor, Codul civil prevede o serie
de reguli cu privire la: curgerea fireasc a apelor, curgerea provocat a apelor, cheltuielile
referitoare la irigaii, excedentul de ap, utilizarea izvoarelor.
Proprietarul fondului inferior trebuie s suporte scurgerea natural a apelor care provin
de la fondul superior, fr a putea face lucrri care s mpiedice aceast scurgere, ceea ce
presupune existena unui fond superior, n amonte i a unui fond inferior, n avalul. Apele
provenite de pe fondul superior sunt att cele rezultate din precipitaii, ct i cele care
izvorsc pe terenul respectiv 36.
Proprietarul fondului inferior nu poate s mpiedice prin nicio aciune curgerea fireasc
a apelor provenite de pe fondul superior. El nu va fi ns inut s distrug obstacolele care, n
mod natural, s-ar forma cu timpul, cum ar fi prundiul i mlul adus de ape, care ar mpiedica
sau ncetini scurgerea. Totui, n cazul n care o astfel de curgere i genereaz prejudicii,
proprietarul fondului inferior este n drept s solicite autorizarea justiiei pentru a face pe
fondul su lucrrile necesare schimbrii direciei apelor, el suportnd toate cheltuielile
ocazionate de aceste lucrri. Spre deosebire de vechea reglementare autorizaia justiiei este
necesar pentru ca, prin efectuarea acestor lucrri, s nu se ajung la prejudicierea
proprietarilor vecini, inclusiv a proprietarului fondului superior 37.
Pe de alt parte, proprietarul fondului superior este obligat s nu efectueze nicio
lucrare prin care s agraveze situaia fondului inferior 38.
Spre deosebire de Codul civil anterior, noul Cod civil reglementeaz i curgerea
provocat a apelor care nesc pe fondul superior ca urmare a unor lucrri subterane, indiferent
dac scopul lucrrilor a fost acela de a depista apa din pnza freatic i a-i provoca ieirea la
suprafa sau acesta este un rezultat accidental; a celor provenite din lucrri de desecare a unor
terenuri mltinoase; a apelor folosite ntr-un scop casnic, agricol sau industrial. n materia
curgerii provocate a apelor de pe fondul superior pe cel inferior, regula este aceea c
proprietarul fondului inferior nu poate mpiedica nici curgerea provocat de proprietarul
36

Flavius Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constantinovici, Ioan Macovei, Noul Cod civil. Comentariu pe articole,
art.1-2664, Ed. C. H. Beck, Bucureti, 2012, p. 668.
37
Ibidem, p. 669.
38
CSJ, sec. civ., dec. nr. 1947/1992, n Dreptul nr. 10-11/1993, p. 123.

29

fondului superior sau de alte persoane, aa cum este cazul apelor care nesc pe fondul
superior datorit unor lucrri subterane ntreprinse de proprietar, al apelor provenite din secarea
terenurilor mltinoase, al apelor folosite n scop casnic, agricol sau industrial.
Apele folosite ntr-un scop casnic, agricol sau industrial sunt ape uzate aa c
evacuarea lor trebuie fcut cu respectarea sarcinilor privind protecia mediului 39.
Adic, proprietarul fondului superior este n drept s utilizeze fondul inferior n
vederea ndeprtrii apei de pe fondul su, dac aceast activitate este urmat de vrsarea,
respectiv colectarea ntr-un curs de ap sau an, evitndu-se astfel situaia ca proprietarul
fondului inferior s fie obligat s accepte curgerea apei pe fondul su i s rite staionarea
acesteia. Activitile care conduc la curgerea provocat a apelor pot fi efectuate de proprietarul
fondului superior sau de alte persoane, care acioneaz cu acordul acestuia. Proprietarul
fondului inferior, este obligat s permit aceast curgere numai dac aceasta este necesar
pentru a se ajunge la vrsarea ntr-un curs de ap sau ntr-un an, cu care fondul su se
nvecineaz cu excepia situaiilor n care fondul are una din destinaiile prevzute de art. 605
alin. 3.
Proprietarul fondului prejudiciat are dreptul la despgubiri juste i prealabile ns,
oricum, caracterul prealabil al despgubirilor este mai dificil de respectat, cel puin n cazurile
n care apele nesc accidental n urma unor lucrri subterane care au avut un alt scop dect
depistarea acestora.
n acest fel proprietarul fondului superior este obligat s aleag calea i mijloacele de
scurgere de natur s aduc prejudicii minime fondului inferior, rmnnd dator la plata unei
despgubiri juste i prealabile ctre proprietarul acestui din urm fond, ceea ce presupune
ncheierea unei convenii ntre proprietarii celor dou fonduri, nainte de provocarea curgerii
apelor. n caz de nenelegere se poate apela la justiie 40.
Este vizat ipoteza n care pentru captarea apei necesare irigrii terenului, este
necesar efectuarea unor lucrri pe terenul unui alt proprietar, cu care sursa de ap se
nvecineaz, indiferent dac este vorba de ape naturale ape artificiale aceste ape s fac
parte din cele de care proprietarul poate dispune n mod efectiv 41.
Legea prevede c dac proprietarul dorete s-i irige terenul i s foloseasc pentru
aceasta apele naturale i artificiale de care poate dispune, el are dreptul ca, pe cheltuiala sa
exclusiv, s fac pe terenul riveranului opus lucrrile necesare pentru captarea apei, fiind
39

Ibidem.
E. Chelaru, op. cit., p. 670.
41
Idem.
40

30

obligat s acioneze astfel nct s produc minimul de prejudiciu proprietarului fondului


riveran opus i s-l despgubeasc pe acesta din urm pentru prejudiciul generat.
Cu toate acestea, proprietarul terenului riveran opus nu poate fi obligat s permit realizarea
unor asemenea lucrri dac pe acesta este situat o construcie, mpreun cu curtea i grdina
aferent sau un cimitir 42.
n orice caz autorul lucrrii va fi obligat s aleag acele soluii care vor fi de natur s
aduc prejudicii minime fondului riveran opus. El va fi obligat i la plata unor juste i
prealabile despgubiri pentru acoperirea acestor prejudicii, ceea ce presupune preexistena unei
convenii.
Diverse cauze determin lipsa apei pentru necesitile curente. n astfel de situaii,
proprietarul pe terenul cruia se afl o surs de ap (altele dect izvoarele) cruia i prisosete
apa pentru necesitile curente este obligat ca, n schimbul unei juste i prealabile compensaii,
s ofere acest surplus pentru proprietarul care nu i-ar putea procura apa necesar pentru fondul
su dect cu o cheltuial excesiv, ceea ce implic existena unei convenii n acest sens.
Proprietarul cruia i lipsete apa poate fi astfel prejudiciat, ns el nu poate fi scutit de
obligaia menionat, aceasta nefiind o facultate.
Totui, pentru a nu crea un dezechilibru prin protecia unui proprietar i lipsirea altuia
de un bun al su, legea prevede c proprietarul care are excedentul de ap poate s cear
despgubiri suplimentare proprietarului aflat n nevoie, cu condiia s dovedeasc realitatea
destinaiei pe care dorea s o dea excedentului de ap.
Limitarea nu acoper i situaiile n care nevoile curente ale proprietarului ar crete,
cum ar fi spre exemplu, creterea consumului de ap ca urmare a mririi familiei. n asemenea
situaii s-ar putea ajunge la reducerea surplusului de ap oferit vecinului sau chiar la ncetarea
acestei furnizri.
Stabilirea modului de ntrebuinare a izvorului este atributul proprietarului fondului, n
msura n care nu se aduce o atingere drepturilor dobndite de proprietarul fondului inferior, el
avnd posibilitatea s i dea orice ntrebuinare 43, inclusiv s i schimbe cursul. Astfel, exerciiul
dreptului proprietarului fondului pe care acesta se afl este restrns n situaia n care
proprietarul fondului inferior ar fi dobndit i el drepturi asupra aceluiai izvor, cum ar fi atunci
cnd deine un titlu cu privire la asemenea drepturi.

42
43

Idem.
Ibidem, p. 672.

31

De altfel, proprietarul fondului pe care se afl izvorul poate chiar s-i i schimbe
cursul, dac prin aceast schimbare nu lipsete locuitorii unei localiti de apa necesar pentru
satisfacerea nevoilor curente. Dac schimbarea cursului izvorului nu ar conduce la acest
rezultat, operaiunea este permis 44.
Art. 609 C.civ. prevede: (1) Proprietarul fondului pe care se afl izvorul poate cere
repararea prejudiciilor cauzate de persoana care, prin lucrrile efectuate, a secat, a micorat ori
a alterat apele sale. (2) Dac starea de fapt o permite, proprietarul fondului poate pretinde
restabilirea situaiei anterioare atunci cnd apa era indispensabil pentru exploatarea fondului
su. Izvorul poate s fie secat, micorat, alterat, nu doar de aciunile proprietarul fondului pe
care se afl, ci i de ctre teri, caz n care proprietarul izvorului este n drept s solicite
repararea prejudiciilor cauzate prin lucrrile efectuate.
Aceste aciuni presupun c ele se realizeaz de ctre proprietarul altui fond sau de ctre
un ter, prin aciuni asupra suprafeei (de exemplu, depozitarea unor deeuri toxice) sau n
subsolul acestei proprieti (de exemplu, efectuarea unor spturi sau a unei fntni). Cnd este
vorba de fapta unui ter, considerm c cel dinti va rspunde numai n msura n care
efectuarea acestor lucrri s-a fcut cu acordul sau din neglijena sa.
n msura n care starea de fapt permite, proprietarul fondului poate pretinde
restabilirea situaiei anterioare atunci cnd apa era indispensabil pentru exploatarea fondului
su. Astfel, el are un drept de opiune ntre solicitarea de despgubire pentru prejudiciul suferit
sau repunerea n starea anterioar i eventuale despgubiri.
Dac izvorul se ntinde pe dou fonduri nvecinate trebuie avut n vedere ntinderea
efectiv a izvorului pe fiecare dintre fonduri.

2.3 Pictura streinii


n conformitate cu art. 603 din Codul civil, dreptul de proprietate oblig la respectarea
sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea
celorlalte sarcini care i revin proprietarului, n baza legii sau a obiceiului.
Bineneles c respectarea sarcinilor care revin proprietarilor de imobile, cu privire la
buna vecintate presupune i respectarea delimitrilor dintre proprieti, deci limitele teritoriale
ale acestora. n acest scop, pentru a asigura deplintatea exercitrii dreptului de proprietate, art.
44

Idem.

32

611 Cod Civil prevede: Proprietarul este obligat s i fac streaina casei sale astfel nct
apele provenind de la ploi s nu se scurg pe fondul proprietarului vecin.
Prin aceast formulare legiuitorul constituant a neles s acopere ntreaga gam a
raporturilor de vecintate, indiferent de izvorul lor, deci indiferent dac asemenea raporturi s-au
stabilit prin voina omului sau au rmas simple raporturi de fapt.
n orice caz, textul constituional dorete s exprime ideea c aceste raporturi reprezint o
limitare a exerciiului dreptului de proprietate, cu finalitatea asigurrii unei tolerante panice
comune.
Fondurile ce aparin unor proprietari diferii, care se nvecineaz ntre ele presupun
existena unor mprejurri de fapt. Aadar, vecintatea este un fapt. Punerea n valoare a acestor
fonduri de ctre proprietarii lor sau de ctre titularii altor drepturi asupra acestora conduce, cel
mai adesea, la crearea unor raporturi juridice ntre titulari, raporturi numite generic raporturi de
vecinatate. 45

2.4 Distana i lucrrile intermediare cerute pentru construcii, lucrri i plantaii


Prin reglementri particulare, este instituit obligaia de a nu construi dect la o
anumit distan de linia de hotar dintre terenurile vecine sau de a efec tua anumite lucrri
prevzute de lege sau de regulamente, astfel nct s nu se produc prejudicii proprietarului
vecin. Construciile, lucrrile sau plantaiile se pot face de ctre proprietarul fondului numai cu
respectarea unei distane minime de 60 de centimetri fa de linia de hotar, dac nu se prevede
altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel nct s nu se aduc atingere drepturilor
proprietarului vecin. Orice derogare de la distana minim se poate face prin acordul prilor
exprimat printr-un nscris autentic. 46
n aceast reglementare de principiu nu este ns prevzut distana necesar dintre
construciile ridicate pe terenurile vecine i nici nu sunt precizate lucrrile necesare pentru
prevenirea prejudiciilor. Aceste aspecte sunt prevzute n legi speciale, n regulamen te sau
cutume. 47
Dreptul de proprietate asupra terenurilor vecine este limitat n exercitarea atributului folosinei
care mbrac forma unor plantaii (arbori, garduri vii i alte plantaii). n situaia n care nu exist
45

Constantin Brsan, op. cit., p. 55.


Art. 612 din Codul civil.
47
Valeriu Stoica, Drept civil Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, Bucure ti, 2004, p. 264.
46

33

reglementri speciale (lege sau planul de urbanism) sau cutume locale, proprietarul nu poate planta pe
terenul su la o distana mai mic de doi metri de linia despritoare fa de terenul vecinului su, dac
este vorba de arbori nali, insa aceasta distanta nu mai este necesara in cazul plantatiilor mai mici
de 2 metri sau a gardurilor vii.
n caz de nerespectare a distanei, proprietarul vecin este ndreptit s cear scoaterea, ori,
dup caz, tierea, la nlimea cuvenit, a arborilor, plantaiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala
proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate. Proprietarul fondului peste care se ntind
rdcinile sau ramurile arborilor aparinnd proprietarul fondului vecin are dreptul de a le tia,
precum i dreptul de a pstra fructele czute n mod natural pe fondul su. 48
Prin titlu, se poate obine o servitute contrar acestei servituti legale, astfel nct s se
poat planta la o distan mai mic dect aceea prevzut n Codul civil. O asemenea servitute
contrar, fiind continu i aparent, ar putea fi dobndit i prin uzucapiune.
n ipoteza n care arborii se afl chiar n gardul comun, se prezum c ei formeaz
obiectul unui drept de coproprietate, n aceeai proporie cu gardul comun. Fiecare dintre
coproprietari are ns dreptul s cear tierea acestor arbori (art. 609 C. civ.). Acesta este nc un
exemplu de drept potestativ. Dei n text este folosit verbul a cere, n realitate, fiind vorba de un
drept, oricare coproprietar poate s taie arborii pe cheltuiala sa i s cear apoi de la cellalt
valoarea cotei sale pri din aceast cheltuial. n cazul n care unul dintre coproprietari se opune
la tiere, cellalt are dreptul s cear n justiie autoriza rea corespunztoare, care poate fi apoi
executat n mod silit. 49
2.5 Vederea asupra proprietii vecinului
Dispoziiile art. 614-616 Cod civil reglementeaz aa-numita servitute de vedere. Mai
nti, nici unul dintre vecini nu poate face o deschidere de vedere (de exemplu, fereastr) n
zidul comun fr consimmntul celuilalt vecin (art. 614 C. civ.). Tot astfel, cnd este vorba de
construcii distincte de zidul comun, paralele cu linia de hotar, nu sunt ngduite deschiderile de
vedere sau balcoanele (ori alte asemenea elemente arhitectonice) spre proprietatea vecinului la o
distan mai mic de doi metri fa de aceast linie. Cnd construciile sunt oblice n raport cu
linia de hotar, aceast distan obligatorie este de 1 metru (art. 615 Cod civil). Distana se
calculeaz de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faa zidului n care s-a
48
49

Art. 613 din Codul civil.


Valeriu Stoica, Drept civil Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, Bucure ti, 2004, p. 264.

34

deschis vederea sau, dup caz, pe linia exterioar a balconului, pn la linia de hotar. Distana, i n
cazul lucrrilor neparalele, se msoar tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrrii
de linia de hotar i pn la aceast linie.
Aadar, aa-numita servitute de vedere este o restrngere legal, cu carac ter reciproc, a
exercitrii dreptului de proprietate imobiliar n raporturile dintre vecini. Prin consimmntul
vecinilor sau prin uzucapiune, este posibil constituirea unei servituti contrare servitutii de
vedere, astfel nct deschiderile de vedere sau balcoanele pot fi fcute la distane mai mici dect
cele prevzute de lege. Tot astfel, proprietarii vecini pot conveni, cu caracter unilateral sau bilateral,
s mreasc aceste distane.
Articolul 616 prevede posibilitatea proprietarului de a-i deschide, fr limit de
distan, ferestre de lumina dac sunt astfel construite nct s mpiedice vederea spre fondul
nvecinat. Observm c aceast dispoziie gsete echilibrul ntre interesele celor doi
proprietari, asigurnd astfel att intimitatea unuia, ct i minimul de condiii decente de
iluminat, pentru cel de-al doilea.
2.6 Dreptul de trecere
Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea public are dreptul s i se
permit trecerea pe fondul vecinului su pentru exploatarea fondului propriu. De cele mai multe
ori, pentru individualizarea acestui drept se folosesc sintagmele dreptul legal de trecere i
servitutea de trecere. Exist ns, o diferen ntre dreptul de trecere, n ansamblul su, i
servitutea legal de trecere. 50
Servitutea legal de trecere, reglementat n art. 617-620 Cod civil, nu trebuie
confundat cu servitutea de trecere stabilit prin fapta omului, care este un dezmembramant
veritabil al dreptului de proprietate privat. Servitutea legal de trecere nu l mpiedic pe
proprietarul terenului asupra cruia s-a constituit s i exercite integral atributele dreptului su
de proprietate, inclusiv asupra poriunii pe care se realizeaz efectiv trecerea, cu condiia s nu
mpiedice n niciun fel aceast trecere. 51 Disticia ntre cele dou noiuni se face prin
urmtoarele elemente. n primul rnd, servitutea legal de trecere nu se poate stabili numai prin
fapta omului, fiind necesar situaia obiectiv a locului inaccesibil, motiv pentru care legea d
natere acestei servitui. Cel de-al doilea criteriu are n vedere faptul c, datorit naturii

50
51

Valeriu Stoica, op.cit., p. 119.


Idem.

35

servituii, orice teren poate face obiectul acesteia, indiferent dac este proprietate public sau
privat, sau dac este un teren ngrdit sau nengrdit, construit sau neconstruit. 52
De asemenea, trebuie facut distincia ntre servitutea legal de trecere, servitutea
administrativ de trecere, servitutea de trecere pentru efectuarea unor lucrri i servitutea de
trecere pentru reintrarea n posesie. n timp servitutea legal de trecere are ca scop satisfacerea
interesului proprietarului fondului vecin de a-i exploata proprietatea, servitutea administrativ
de trecere este n favoarea autoritilor publice competente sau a celor crora li s-a acordat
dreptul de a realiza asemenea reele edilitare.
Trecerea trebuie s se fac n condiii de natur s aduc o minim stnjenire
exercitrii dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea public, adic pe calea
cea mai scurt, prin locul care cauzeaza cele mai mici prejudicii. Dreptul de trecere este
imprescriptibil. El se stinge n momentul n care fondul dominant dobndete un alt acces la
calea public.
Dreptul de trecere are un caracter accesoriu al fondului, de care nu poate fi desprit
spre a forma un drept de sine stttor. Ca atare, este lipsit de relevan juridic schimbarea
titularului dreptului de proprietate asupra terenului, el meninndu-se atta timp ct se menine
situaia care i-a dat natere. 53 Finalitile dreptului de trecere sunt multiple, n funcie de
posibilitile pe care le ofer situaia terenului nfundat i de voina proprietarului acestuia.
Proprietarul fondului aservit este inut s nu fac nimic de natur a mpiedica realizarea
intereselor legitime ale proprietarului fondului dominant.
Prin loc nfundat se nelege un teren care, fiind nconjurat de terenurile altor
proprietari, nu ngduie proprietarului su o ieire suficient la drumul public. 54
Practica judiciar a largit ns noiunea de loc nfundat, statund c termenul nu se
refer numai la imposibilitatea absolut de a iei la calea public, ci i la acele situaii n care
dei exist o astfel de ieire, ea prezint inconveniente grave, sau poate fi periculoas pentru
proprietarul fondului dominant. 55
Detentorul fondului care nu are acces la calea public nu are calitatea procesual de a
solicita recunoaterea unui drept de trecere, el va trebui s i solicite proprietarului acestui fond
s i asigure folosina terenului dat n arend sau locaiune.

52

Ibidem.
Gabriel Boroi, Liviu Stnciulescu, op. cit., p. 23.
54
Valeriu Stoica, op. cit., p. 121.
55
Liviu Pop, Liviu Marius Harosa, op. cit., p. 252.
53

36

Dimpotriv, s-a apreciat c ori de cte ori exist o ieire la calea public, ns aceasta
este impracticabil, dar poate deveni practicabil, cu cheltuirea unor sume de bani, proprietarul
nu are dreptul la servitutea de trecere. 56 La stabilirea acesteia, instana de judecat este obligat
s aib n vedere interesele ambilor proprietari, stabilind un echilibru ntre acestea. Deoarece
servitutea legal de trecere se stabilete cu titlu oneros, proprietarul fondului aservit este
ndreptit cu echivalentul lipsei de folosin a terenului utilizat pentru trecere, stabilit n
raport cu valoarea lui de circulaie. 57 Termenul de prescripie pentru dreptul la aciunea n
despgubire pe care o are proprietarul fondului aservit mpotriva proprietarului fondului
dominant ncepe s curg din momentul stabilirii dreptului de trecere. n cazul n care nceteaz
dreptul de trecere, proprietarului fondului aservit este dator s restituie despgubirea ncasat,
cu deducerea pagubei suferite n raport cu durata efectiv a dreptului de trecere.
Pentru a da natere unui drept de trecere mai trebuie avut n vedere i conduita
proprietarului locului nfundat. Practica judiciar a stabilit: n cazul n care nfundarea este
rezultatul faptului sau neprevederii proprietarului nsui, cum ar fi mpreala unui loc ce nu era
nfundat ntre mai multi proprietari, vnzarea fondului mai multor proprietari ori edificarea
unei cldiri de-a curmeziul ieirii, din toate acestea rezultand un loc nfundat, trecerea nu mai
poate fi cerut.... 58
n mod excepional, art. 618 din Noul Cod civil prevede c, n situaia n care lipsa
accesului este imputabil proprietarului locului nfundat, trecerea poate fi stabilit numai cu
consimmntul proprietarului fondului care are acces la calea public i cu plata dublului
despgubirii. Cnd lipsa accesului provine din vnzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act
juridic, trecerea nu va putea fi ceruta dect celor care au dobndit partea de teren pe care se
fcea anterior trecerea.
n conformitate cu art. 772 Cod civil, dreptul de trecere va putea fi rscumparat de
proprietarul fondului aservit dac exist o disproporie vdit ntre utilitatea care o procur
fondului dominant i inconvenientele sau deprecierea provocat fondului aservit; n caz de
nenelegere ntre pri, instana poate suplini consimmntul proprietarului fondului dominant,
iar ntr-o asemenea situaie, la stabilirea preului de rscumparare, instana va ine cont de
vechimea servituii si de schimbarea valorii celor dou fonduri.
Dreptul de trecere, atunci cand este ndeplinit condiia esenial de existen a unui
loc nfundat, d natere la dreptul de a cere stabilirea servituii legale de trecere, cu care nu se
56

A se vedea Trib. Suprem, Sect. Civ., dec. Nr. 1132/1978, n C.D. 1978, p. 29-31.
C. Birsan, op.cit., p. 288-289.
58
Curtea Suprema de Justitie, Sect. civ., dec. nr. 2788/1990, n Dreptul nr. 1/1991, p. 68-69.
57

37

confund. Din momentul n care o proprietate rmne fr cale de acces, proprietarul acesteia,
prin manifestarea sa unilateral de voin, poate apela la stabilirea servituii legale de trecere
stricto sensu. Acest drept are caracter potestativ.
Dup cum am vzut, legea ofer doar criteriile pentru selectarea cii de acces pe un
teren vecin, respectiv lungimea minim, prejudiciul minim, ns acestea sunt completate cu
criteriul necesitii. 59 Pentru aplicarea acestor criterii este necesar ns i voina proprietarului
fondului vecin, sau a judectorului, dup caz, fie posesia ndelungat, adic uzucapiunea.
Conform art. 619 Cod Civil, ntinderea i modul de exercitare a dreptului de trecere sunt
determinate prin nelegerea prilor, prin hotrre judectoreasc sau printr-o folosin
continu de peste 10 ani.
Dreptul de a cere stabilirea servituii este imprescriptibil. Desigur, acest drept nceteaz
n momentul n care nceteaz situaia de loc nfundat.
Prescripia achizitiv nu privete dreptul de trecere, cu toate componentele sale,
ntruct dreptul potestativ i are izvorul n lege i n situaia locului nfundat, indiferent de
voina vecinului, ci numai servitutea de trecere stricto sensu, adic doar o component a
dreptului de trecere, ceea ce presupune stabilirea locului pe unde se exercit servitutea i a
ntinderii acestuia. 60 Servitutea legal de trecere stricto sensu poate fi dobndit prin
uzucapiune n alt loc, atunci cnd aceasta s-a nscut prin convenie sau hotrre judectoreasc,
fr opunerea proprietarului vecin. Mai mult dect att, ea poate fi dobndit prin uzucapiune
chiar dac acest loc este proprietate public sau afectat de un regim juridic al inalienabilitii.
Din momentul n care a fost stabilit servitutea legal de trecere, aceasta se poate
exercita n mod efectiv, proprietarul terenului asupra creia se exercit servitutea avnd toate
atributele dreptului su de proprietate, inclusiv posibilitatea de a-i ngrdi terenul, ns are
obligaia de a nu ntreprinde nicio activitate care s mpiedice n vreun fel exercitatea dreptului
de trecere, indiferent de modul prin care acesta a luat natere.
Dreptul de a cere modificarea servituii legale de trecere este o continuare a dreptului
potestativ de a cere stabilirea acesteia. Acest drept se exercit n situaia n care au intervenit
circumstane care modific sau reconfigureaz modul de exercitarea al acestei servitui.
Extinderea acestui drept poate fi realizat prin convenia prilor sau n justiie, cu excepia
situaiei n care servitutea a fost dobndit iniial prin uzucapiune, cnd modificarea ei prin
intermediul justiiei nu este posibil.
59
60

Valeriu Stoica, op. cit., p. 122.


Ibidem, p. 124.

38

n cazul n care mprejurrile dovedesc faptul c necesitatea servituii este asigurat i


lund n considerare o diminuare a coninutului servituii de trecere stricto sensu, titularul
dreptului de proprietate asupra terenului poate cere restrngerea acesteia. Proprietarul terenului
pe care se exercit servitutea poate s cear schimbarea coninutului acesteia, de exemplu,
pentru efectuarea unor lucrri necesare pentru repararea fondului su, cu condiia ca noua cale
de trecere s fie la fel de comod pentru proprietarul locului nfundat. 61
Dreptul de trecere aparine titularului dreptului de proprietate asupra terenului
nfundat. Cu toate acestea, beneficiaz de acest drept i titularii dezmembrmintelor dreptului
de proprietate: uz, uzufruct, abitaie i superficie. Detentorul precar nu are calitatea de titular al
dreptului de trecere, dar pentru c servitutea legal de trecere stricto sensu s-a stabilit pentru
titularul dreptului real principal, i detentorul precar va beneficia de acest drept, cu acelai titlu
precar.
De asemenea, n ipoteza coproprietii, recunoaterea servitutii legale de trecere
stricto sensu nu poate fi cerut de un singur coproprietar. Altfel spus, aciunea n justiie, cu
caracter petitoriu, are semnificaia unui act de dispoziie juridic i poate fi exercitat, potrivit
regulii unanimitii, cu acordul tuturor coproprietarilor.
Recunoaterea servitutii legale de trecere stricto sensu presupune ns i dreptul
corelativ la despgubire. Proprietarul pe al crui teren se exercit servitutea poate cere s fie
despgubit. Proprietarul locului nfundat are obligaia s plteasc o des pgubire n
proporie cu pagubele suferite de proprietarul vecin, iar nu n raport cu folosul pe care l-ar avea
el nsui ca urmare a exercitrii dreptului de trecere. Dac vecinului nu i se cauzeaz o pagub
sau dac nfundarea locului este consecina unui act de nstrinare (vnzare, donaie, schimb
etc), a unui testament, a unui act de partaj ori a unui alt asemenea act ncheiat de proprietarul vecin,
proprietarul locului nfundat nu datoreaz nici o despgubire.62
Valoarea despgubirii se poate stabili, n absena nelegerii prilor, n justiie, pe baza unei
expertize, a crei cheltuielile necesare pentru ntocmirea revin titularului dreptului de trecere. Pagubele
cauzate vecinului vor fi apreciate i n funcie de durata servitutii de trecere, despgubirea fiind stabilit
printr-o sum global. Dac nu se poate face o estimare global, ntruct nu se poate anticipa durata
servitutii de trecere, este preferabil s se plteasc o sum anual. Dac servitutea de trecere se exercit pe
terenurile mai multor vecini, obligaia de despgubire nu este solidar sub aspect activ, ci divizibil, fiind
stabilit n funcie de pagubele cauzate fiecrui vecin. Invers, dac obligaia de despgubire este datorat de
61
62

Ibidem, p. 125.
Valeriu Stoica, Drept civil Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, Bucure ti, 2004, p. 275-276.

39

mai muli proprietari care au parcele distincte n locul nfundat, ea nu este solidar sub aspect pasiv,
pstrndu-i caracterul divizibil. Partea datorat de fiecare proprietar va fi evaluat, n absena acordului
prilor, n justiie, pe baz de expertiz, n funcie de criteriul prejudiciului cauzat de fiecare titular al dreptului de trecere.
Dac servitutea de trecere a fost dobndit prin prescripie achizitiv nu se mai pune problema
plii unei despgubiri.
Aciunea n despgubire este prescriptibil n termen de 3 ani, conform art. 619 Cod
civil. Termenul de prescripie ncepe s curg de la data la care se recunoate exercitarea
servituilor legale de trecere stricto sensu, i un de la data nfundrii terenului, potrivit art. 620
alin. 1. Prescripia dreptului vecinului de a ere despgubiri un mpiedic n niciun fel exercitarea
servituii legale de trecere stricto sensu.
n cazul n care nceteaz dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit este dator s
restituie despgubirea ncasat, cu de deducerea pagubei suferite n raport cu durata efectiv a
dreptului de trecere.
n conformitate cu art. 722 Cod civil, servitutea de trecere va putea fi rscumprata de
proprietarul fondului aservit dac exist o disproporie vdit ntre utilitatea care o procur
fondului dominant i inconvenientele sau deprecierea provocat fondului aservit. n caz de
nenelegere ntre pri, instana poate suplini consimmntul proprietarului fondului dominant,
iar ntr-o asemenea situaie, la stabilirea preului de rscumprare, instana va ine cont de
vechimea servituii i de schimbarea valorii celor dou fonduri. 63
Concluzionnd, observm c raporturile de vecintate impun limitri extrem de variate
ale dreptului de proprietate, de la simple ngduine, pn la dezmembrmintele proprietii. Cu
alte cuvinte, exercitarea dreptului de proprietate n limitele determinate de lege implic
respectarea regulilor de conviteuire social i n cadrul raporturilor de vecintate. 64 Depirea
acestor limite ne aduce n domeniul abuzului de drept, iar dac exercitarea abuziv a dreptului
de proprietate creeaz prejudicii pentru teri, acestea vor putea fi reparate prin angajarea
rspunderii civile delictuale a proprietarului care i exercit n mod abuziv dreptul su. 65
2.7 Alte limite legale

63

Gabriel Boroi, Liviu Stnciulescu, op. cit., p. 27.


Corneliu Brsan, op. cit., 2001, p. 58.
65
Idem.
64

40

Codul Civil prevede n art. 621-625 alte limitri legale n materia raporturilor de
vecintate. Cu toate c poart denumiri asemntoare, urmtoarele drepturi se deosebesc de
dreptul de trecere stricto sensu, deoarece nu exist caracteristica de loc nfundat, aceste drepturi
se nasc din alte mprejurri. Vorbim aici de dreptul de trecere pentru utiliti, dreptul de trecere
pentru efectuarea unor lucrri i dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie.
Art. 621 reglementeaz dreptul de trecere pentru utiliti, oblignd proprietarul s
permit trecerea prin fondul su a reelelor edilitare ce deservesc fonduri nvecinate sau din
aceeai zon, de natura conductelor de gaz, ap, a canalelor i a cablurilor electrice, subterane
ori aeriene sau a altor instalaii cu acelai scop. Aceast obligaie exist n situaia n care
trecerea prin alt parte ar fi imposibil, periculoas sau foarte costisitoare. Proprietarul are
dreptul la plata unei despgubiri juste, iar dac este vorba de utiliti noi, aceasta este i
prealabil.
Alineatul ultim prevede exceptarea de la acest drept de trecere cldirile, curile i
grdinile, dac utilitile au ca obiect conducte i canale subterane, n cazul n care acestea sunt
noi.
Art. 622 stabilete obligaia proprietarului de a permite folosirea fondului su pentru
efectuarea unor lucrri necesare fondului nvecinat, precum i accesul vecinului pe terenul su
pentru tierea crengilor i culegerea fructelor, n schimbul unei despgubiri, dac este cazul. 66
i n acest caz obligaia subzist numai atunci cnd trecerea prin alt parte este imposibil,
periculoas sau foarte costisitoare.
Proprietarul unui fond nu poate mpiedica accesul altuia pentru a redobndi posesia
unui bun al su ajuns ntmpltor pe fondul respectiv, dac a fost ntiinat n prealabil. 67 Se
aplic i n acest caz dispoziiile precedente privind despgubirea pentru prejudiciile cauzate
pentru reintrarea n posesie, precum i pentru cele pe care bunul le-a cauzat fondului, dac este
cazul.
Art. 624 prevede posibilitatea proprietarului a crui bun a fost folosit sau distrus de
ctre o persoan pentru a salva pe sine sau pe altul de la un pericol iminent (stare de
necesitate), de a cere o despgubire echitabil de la cel ce a fost salvat. Alineatul 2 stabilete c
nu poate pretinde nicio despgubire proprietarul care a provocat sau a favorizat apariia
pericolului.

66
67

Gabriel Boroi, Liviu Stnciulescu, op. cit., p. 27.


Idem.

41

CAPITOLUL AL III-LEA Limite voluntare i judiciare. Limitele


materiale ale exercitrii dreptului de proprietate privat
3.1 Limite voluntare ale exercitrii dreptului de proprietate privat
Seciunea a II-a a capitolului III, intitulat Limitele juridice ale dreptului de
proprietate se refer la limitele convenionale. Astfel, art. 626 prevede c proprietarul poate
s consimt la limitarea dreptului su prin acte juridice, dac nu ncalc ordinea public i
bunele moravuri. Denumirii de limite convenionale i se poate aduce reproul c nu cuprinde
ntreaga sfer a naturii acestor limite, motiv pentru care s-a apreciat c denumirea de limite
voluntare este mai potrivit, deoarece acestea le includ att pe cele convenionale, ct i pe cele
care se nasc prin prisma actelor juridice unilaterale, precum testamentele. 68
Aadar, exercitarea dreptului de proprietate poate fi restrns i prin voina
proprietarului. Codul civil reglementeaz clauza de inalienabilitate, care este unul dintre
instrumentele juridice folosite n materia actelor juridice bilaterale, avnd ca efect restrngerea
exercitrii dreptului de proprietate. Se apreciaz c cea mai drastic limit voluntar a dreptului
de proprietate este inalienabilitatea.
Anterior, jurisprudena francez a considerat c astfel de clauze sunt lovite de nulitate,
deoarece prin ele se atenteaz la principiul liberei circulii a bunurilor. Ulterior a intervenit o
schimbare, astfel s-a ajuns la admiterea ideii c aceste clauze pot fi valabile cu respectarea a
dou condiii: clauza s fie justificat de un interes serios i legitim i inalienabilitatea s fie
68

Gabriel Boroi, Liviu Stnciulescu, op.cit., p.28.

42

temporar. Interesul poate fi patrimonial sau moral, individual sau public. Clauzele de
inalienabilitate perpetu sunt nule, avnd o cauz ilicit i imoral. 69
Dei nu era reglementat n Codul civil de la 1864, clauza de inalienabilitate a fost
introdus n Noul Cod civil n art. 627-629. Nendoielnic, avantajul introducerii unei
reglementri este acela de a reduce riscul unei practici neunitare i imprevizibile, cu efecte
duntoare asupra ncrederii cetenilor n drept i n justiie, risc mai mare atunci cnd
judectorul opereaz cu instituii ce nu se bucur de o recunoatere legal explicit.
Durata pe care i poate produce efectele o astfel de cauz este de cel mult 49 de ani,
pentru c altfel s-ar altera caracterul perpetuu al dreptului de proprietate. Dei clauza trebuie s
fie justificat de un interes serios i legitim, dobnditorul poate fi autorizat de ctre instan s
dispun de bun dac interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a disprut,
sau dac un interes superior o impune. 70
Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage nulitatea ntregului
contract dac a fost determinant la ncheierea acestui, iar n contractele cu titlu oneros
caracterul determinant se prezum.
Legea prevede c inalienabilitatea este subneleas n conveniile din care se
nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau
determinabil (art. 627 alin. 4 Cod Civil). Alineatul urmtor menioneaz c stipularea
inalienabilitii nu se opune transmiterii bunului pe cale de succesiune, deci opereaz doar inter
vivos.
Clauza de inalienabilitate poate fi invocat mpotriva dobnditorilor bunului sau a
creditorilor proprietarului care s-a obligat s nu nstrineze bunul, n msura n care
ndeplinete condiiile de opozabilitate, deci este supus formalitilor de publicitate prevzute
de lege. n cazul bunurilor mobile, conform alin. 3 al art. 628, se aplic regulile pentru
dobndirea proprietii prin posesia de bun credin. Atunci cnd clauza este valabil, dar nu
au fost ndeplinite formalitile pentru opozabilitate, iar bunul a fost nstrinat, beneficiarul
clauzei nu se mai poate bucura de aceasta, dar are dreptul de a pretinde daune interese de la
proprietarul care nu s-a conformat obliga iei de inalienabilitate. 71

69

Valeriu Stoica, op. cit., p. 97.


Art. 627 alin. 2 din Codul civil.
71
Gabriel Boroi, Liviu Stnciulescu, op. cit., p. 28.
70

43

Clauza de inalienabilitate prevzut ntr-un contract cu titlu gratuit este opozabil i


creditorilor anteriori ai dobnditorului. Cu toate acestea transmiterea bunului pe calea
succesiunii nu poate fi oprit. 72
Efectul clauzei de inalienabilitate se concretizeaz n imposibilitatea proprietarului de
a nstrina bunul n interiorul termenului prevzut, prin acte juridice inter vivos. De asemenea,
bunul nu este susceptibil de a forma obiectul unei urmriri silite, dac prin lege nu se prevede
altfel.
Sanciunea pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate const n rezoluiunea
contractului n care a fost inserat aceasta. De asemenea, nstrintorul din contractul n care a
fost inserat sau terul n favoarea creia s-a stipulat clauza, pot cere anularea actului
subsecvent ncheiat cu nclcarea acesteia.
Proprietarul poate constitui dezmembrminte ale dreptului de proprietate prin
testament sau convenie, ns acestea reprezint mai mult dect o restrngere a dreptului de
proprietate, ci chiar o fragmentare a acestui drept. 73 Totodat, el poate restrnge exercitarea
unuia sau altuia dintre atributele dreptului su, fr a constitui ns un dezmembrmnt. De
exemplu, dei conform legii, regulamentului sau obiceiului, trebuie s existe o anumit distan
a construciilor fa de limita de hotar, proprietarul unui teren i poate restrnge dreptul de a
construi, asumndu-i o obligaie prin care mrete aceast distan. 74 n acest caz nu se nate
un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, deoarece vecinul nu are niciun atribut asupra
acelei suprafee de teren.
n opinia personal, tot o limitare voluntar a dreptului de proprietate o reprezint i
existena dreptului convenional de preemiune, n acest mod fiind afectat principiul liberului
consimmnt la ncheierea conveniilor. Astfel, proprietarul este obligat s ndeplineasc o
anumit procedur, n situaia n care se hotrte s vnd bunul, posibilul su contractant
fiind cunoscut anterior.
Dincolo de caracterul acestui drept, fiind opinii cum c ar fi strict un drept real, sau unul de
crean, ori potestativ, viziunea noului Cod civil este una mult mai extins, dei elementele
integratoare nc nu sunt suficient conturate. Astfel, pentru a evita parc orice situaie conflictual,
noul Cod civil prevede c: ,,dispoziiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempiune sunt
aplicabile numai dac prin lege sau contract nu stabilete altfel....75
72

Art. 627 alin. 5 din Codul civil.


Valeriu Stoica, op. cit., p.129.
74
Idem.
75
http://avocatsamareanuilie.blogspot.ro/2011/11/noul-cod-civil-dreptul-de-preemptiune.html , accesat n martie
2013.
73

44

Din dispoziiile art 1730 rezult c dreptul de preemiune poate avea ca izvor att legea,
situie analizat n capitolul urmtor, ce privete limite ale dispoziiei juridice, dar i convenia. Este
adevrat c noul Cod civil limiteaz expres noiunea de preempiune n cadrul capitolului
dedicat materiei contractului de vnzare-cumprare, ns chiar n respectiva seciune se face
distincie ntre drept legal de preemiune i drept convenional de preemiune.
Concursul de preemtori acord prioritate titularului dreptului legal de preemiune, de
unde rezult faptul c interesul general prevaleaz interesului particular, dar i faptul c un
interes general este de ordine public, iar prile nu pot deroga prin convenii sau acte
unilaterale de la dispoziii imperative. Aadar, dreptul de preemiune este o limitare a dreptului
constituional de a dispune, fiind chiar o limitare a autonomiei de voin, atributul libertii
contractuale.
Tot o form a dreptului de preemiune, cu efecte similare, se prezint i n materia
contractului de locaiune, n materia arendrii, sub denumirea de drept de preferin.
Dreptul de preemiune este indivizibil i nu poate fi cedat, iar termenul maxim pentru
care acesta poate fi constituit este de 5 ani.
n concluzie, este posibil ca titularul dreptului de proprietate sa-i restrng exercitarea
dreptului su, fr a da natere unui dezmembrmnt al acestui drept, prin ncheierea unor
convenii sau prin acte juridice unilaterale (testamente), care conin clauze de inalienabilitate
sau care dau natere unui drept convenional de preemiune. Bineneles c datorit principiului
libertii de a contracta, limitrile convenionale sunt infinite ca numr, ns nu ne-am propus o
enumerare exhaustiv a acestora, ci doar o prezentare a celor mai comune.
3.2 Limite judiciare ale exercitrii dreptului de proprietate privat
Noiunea de limite judiciare ale exercitrii dreptului de proprietate privat poate crea o
confuzie deoarece judectorii sunt cei care apreciaz modul concret de aplicare a legii, stabilind
aadar att limitele legale, ct i cele judiciare, n mod concret, n funcie de mprejurrile de
fapt.
Cu toate acestea, trebuie fcut diferena ntre limitele legale stabilite pe cale judiciar
i limitele judiciare, care sunt stabilite de judector n absena unei prevederi legale ntr-o
situaie de fapt care face necesar o asemenea limit pentru a pstra echilibrul ntre sfe rele de
exercitare ale drepturilor de proprietate privat aparinnd unor proprietari diferii. 76
76

Valeriu Stoica, Drept civil Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, Bucure ti, 2004, p. 277.

45

Pstrarea acestui echilibru face obiectul, n special, al raporturilor de vecintate, dar nu


este exclus ca exercitarea dreptului de proprietate asupra unui imobil s cauzeze prejudicii i
asupra altor personane, aflate la diferite distane de terenul respectiv, n special atunci cnd
intr n discuie exploatarea unor proprieti industriale, cand consecinele activitilor
desfurate pot prejudicia suprafee ntinse de teren. n sens larg, este ns vorba tot de raporturi
de vecintate.
Aadar, limitele legale ale exercitrii dreptului de proprietate despart sfera juridic n
care dreptul exist i este exercitat potrivit prerogativelor sale de zona inexistenei dreptului.
Limitele judiciare restrng exercitarea dreptului de proprietate mai mult dect o fac limitele legale.
Chiar n interiorul sferei juridice n care dreptul exist i ar putea fi exercitat potrivit
prerogativelor sale, judectorul poate fixa anumite limite pentru a mpiedica producerea prejudi ciilor n patrimoniul unuia sau altuia dintre vecini. Astfel neleas, problema limitelor judiciare
ale exercitrii dreptului de proprietate privat interfereaz, dar, cum vom vedea, fr a se confunda,
cu problema abuzului de drept. ntr-adevr, aceste limite judiciare sunt legate de ipotezele n care
prejudiciile suportate de vecini sunt cauzate de o activitate neculpabil.
Este firesc ca dreptul de proprietate s fie exercitat astfel nct s nu se cauzeze pagube
unor tere persoane. Am vzut ns c de mult vreme s-a admis c exerciiul dreptului de
proprietate privat, ca i exerciiul drepturilor subiective civile n general, nu este nelimitat.
Iniial, au fost avute n vedere limitele materiale, iar apoi limi tele juridice stabilite de legiuitor
sau de proprietar, pentru ca n final s se pun problema admisibilitii limitelor judiciare. 77
Aceast admisibilitate a limitelor judiciare ntr-un sistem de drept care face parte din
familia dreptului continental, cum este cazul sistemului de drept ro mn, a ntmpinat o explicabil
rezisten, ntruct judectorul trebuie s aplice legea, iar nu s o creeze. n ciuda acestei rezistene,
ideea limitelor judiciare a fost admis mai nti n jurispruden, iar apoi n doctrin.
Controversat a fost i a rmas chestiunea fundamentrii acestor limite judiciare ale exer citrii
dreptului de proprietate privat.
n msura n care dreptul de proprietate nu este exercitat cu bun-credin, fr
nclcarea drepturilor i libertilor altor persoane, el este deturnat de la scopul su economic i
social, astfel nct aceast exercitare nu se mai poate bucura de protecie juridic. 78
Pentru a face distincie ntre exercitarea normal i exercitarea abuziv a drepturilor
subiective civile au fost utilizate dou noiuni: limite externe i limite interne ale acestor
77
78

Idem.
Idem.

46

drepturi. Limitele externe sunt, n primul rnd, limitele materiale ale exercitrii dreptului de
proprietate, ca limite obiective care rezult din dimensiunile bunului. n al doilea rnd, tot limite
externe sunt i limitele stabilite de legiuitor sau de proprietar, indiferent dac acestea urmresc
restrngerea ntinderii bunului asupra cruia se exercit dreptul de proprietate sau restrngerea
atributelor dreptului de proprietate. n cazul drepturilor reale principale, n general, dar mai ales
n cazul dreptului de proprietate, legiuitorul le stabilete coninutul i sfera de exercitare.
Pe lng aceste limite externe, dreptul de proprietate, ca i celelalte drepturi subiective
civile, are i limite interne, care sunt conturate de scopul economic i social pentru care drepturile
au fost recunoscute i apar ca granie fireti ntre sferele de exercitare ale drepturilor de
proprietate aparinnd unor persoane diferite. Chiar dac legiuitorul sau proprietarul nu a putut s
acopere, prin limitele externe instituite de unul sau altul, toate ipotezele necesare pentru pstrarea
echilibrului ntre aceste sfere de exercitare ale drepturilor de proprieta te, acest echilibru trebuie
totui s fie asigurat pentru a evita sau pentru a curma conflictele dintre proprietari i teri.
Altfel spus, acest echilibru este o form de manifestare a echilibrului necesar n relaiile din
interiorul oricrei comuniti.
Limitele externe despart sfera juridic n care dreptul de proprietate exist de zona
inexistenei dreptului. Limitele interne contureaz sfera n care drep tul de proprietate este
exercitat n mod normal, fr a cauza prejudicii majore terilor. Dincolo de aceste limite,
exercitarea dreptului de proprietate este abuziv ntruct cauzeaz prejudicii terilor, altele dect
cele care se produc n mod normal. Altfel spus, dincolo de aceste limite, exercitarea dreptului de
proprietate are semnificaia abuzului de drept.
Judectorul apreciaz asupra limitelor interne ale dreptului de proprietate, inclusiv
asupra caracterului anormal al prejudiciilor cauzate n exercitarea dreptului de proprietate
dincolo de limitele interne. Culpa proprietarului nu are relevan juridic. Prin aceste aprecieri,
judectorul fixeaz limitele judiciare ca limite interne ale exercitrii dreptului de proprietate
privat n raporturile de vecintate. Conform Codului civil, activitatea prejudiciabil d natere
obligaiei de despgubire, precum i la restabilirea situiei anterioare atunci cnd acest lucru
este posibil.
Inconvenientele legate de raporturile de vecintate se mpart n dou categorii. n
primul rnd, este vorba despre cele cauzate fr depirea limitelor materiale ale fondului (spre
exemplu cauzarea unor fisuri n construciile situate pe fondul vecin, cu ocazia efecturii unor
lucrri pe fondul propriu), dar nu n ultimul rnd, prejudicii cauzate prin depirea limitelor
fondului, prin provocarea zgomotului, undelor electrice, miros, fum etc. Prejudiciile din prima

47

categorie nasc obligaia de despgubire numai n msura n care au fost cauzate cu vinovie,
prin intermediul rspunderii civile delictuale, pe cnd ultimele sunt susceptibile de a da natere
unei obligaii de reparare a prejudiciului pe temeiul echitii sau al aa-numitor obligaii
normale de vecintate.
Aceast obligaie exist chiar i n ipoteza n care presupusele lucrri s-au efectuat n
baza unor autorizaii, deci n condiii perfect licite.
Judectorul este singurul n msur s aprecieze limitele judiciare ale exercitrii
dreptului de proprietate, ns numai prejudiciile de o anumit gravitate pot fi reparate, ntruct
raporturile de vecintate presupun acceptarea reciproc a inconvenientelor dac acestea rmn
la un nivel rezonabil. 79
Deoarece obligaia de reparare a prejudiciului se nate independent de culp, limitele
judiciare nu se stabilesc n mod abstract, ci n funcie de anumite elemente personale precum
profesia, starea de sntate, condiia material i alte asemenea, att n persoana celui care a
prejudiciat, ct i a celui care a suferit prejudiciul. 80
n ceea ce privete modalitile de reparare a prejudiciului, acestea pot consta n
acordarea de despgubiri, ncetarea activitii pgubitoare, sau restngerea acesteia. Art. 30
alin. 2 Cod civil: n cazul n care prejudiciul cauzat ar fi minor n raport cu necesitatea sau
utilitatea desfurrii activitii prejudiciabile de ctre proprietar, instana va putea ncuviina
desfurarea acelei activiti. Cel prejudiciat va avea ns dreptul la despgubiri.
Alineatul urmtor prevede: Dac prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instana
poate s ncuviineze, pe cale de ordonan preedinial, msurile necesare pentru prevenirea
pagubei.
3.3 Limitele materiale ale exercitrii dreptului de proprietate privat
Limitele materiale au n vedere numai bunurile corporale i delimiteaz exercitarea
dreptului de proprietate n func ie de corporalitatea obiectului dreptului de proprietate. 81 Aceste
limite rezult din dimensiunile corporale ale bunului care face obiectul propriet ii. Articolul
556 alin. 1 din Codul civil prevede c Dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele
materiale ale obiectului su. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul
dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite de lege. n astfel de situa ii, legiuitorul
79

Valeriu Stoica, op. cit., p. 128.


Ibidem, p. 129.
81
Ibidem, p. 106.
80

48

limiteaz exercitarea dreptului de proprietate asupra unui bun cu privire la o anumit parte a
acestuia, ceea ce echivaleaz cu suspendarea prerogativei folosin ei n rela ie cu acea parte din
bun.82 Dei limitarea are ca izvor legea, ea este de natur material, voin a juridic avnd un rol
subsidiar n raport cu corporalitatea bunului. Este cazul subsolului propriet ilor imobiliare,
care, potrivit art. 44 alin. 5 din Constitutie, poate fi folosit de ctre o autoritate public pentru
lucrri de interes general.
Limitele materiale aduse dreptului de proprietate exist, a a cum este firesc, numai n
cazul bunurilor corporale, deoarece cele n cazul celor incorporale exist numai limitri
juridice.
Limitele materiale pun probleme n ceea ce prive te bunurile imobile, n cazul celor
mobile, modificarea corporalittii acestora determin i modificarea limitelor dreptului de
proprietate asupra bunului respectiv. Aadar, pot aprea probleme litigioase n cazul
construciilor cu mai mul i proprietari diferi i, fie n legtura cu delimitarea apartamentelor
acestora, fie n legtura cu delimitarea dintre acestea i spa iile comune aferente construc iei. n
ambele situa ii este necesar consultarea titlurilor de proprietate i a planurilor pe baza crora a
fost edificat construc ia.
Cele mai mari probleme apar ns n legtur cu limitele materiale ale exercitrii
dreptului de proprietate privat asupra terenurilor. Conform art. 559 alin. 1 din Codul civil,
Proprietatea terenului se ntinde i asupra subsolului i a spa iului de deasupra terenului, cu
respectarea limitelor legale. Situa ia se complic n cazul exercitrii dreptului de proprietate
privat asupra terenurilor cu ape, care au o configura ie special.
3.3.1 Suprafa a terenului
Terenurile care formeaz obiectul dreptului de proprietate privat trebuie s fie
delimitate att sub aspectul suprafe ei lor, dar i n privin a grni uirii. De cele mai multe ori,
din cauza lipsei suficientelor elemente din titlurile de proprietate, care s individualizeze
terenurile, sau din cauza neconcordan ei dintre men iunile pe care acestea le con in i situa ia
real, de la fa a locului, iau na tere litigii ntre proprietari. 83 De aceea, este deosebit de
important ca aceste titluri s cuprind toate men iunile necesare referitoare la suprafa i la

82
83

Idem.
Valeriu Stoica, op. cit., p. 109.

49

vecint i i s aib anexate planuri cadastrale care s ateste concordan a dintre elementele
cuprinse n titluri i situa ia real a terenurilor.
Conform art. 560 Cod civil, atunci cnd exist nen elegeri n legtura cu suprafe ele
terenurilor vecine, limitele materiale ale exercitrii dreptului de proprietate privat se stabilesc
prin intermediul ac iunii n grni uire. n cazul n care exist contradic ii ntre expresia
matematic nscris n titlul de proprietate i suprafa a delimitat prin vecint i, cea din urm
are prioritate. Articolul urmtor prevede dreptul proprietarului de a- i ngrdi terenul, cu
excepia situa iei n care exist o servitute de trecere.
3.3.2 Spa iul suprapus terenului
Ca regul, proprietarul terenului este i proprietarul spa iului situat deasupra acestuia. 84
El are voca ia s- i exercite atributele pn la limita inferioar a spa iului atmosferic.
Dezvoltarea traficului aerian a facut, ns, ca exercitarea dreptului de proprietate asupra
spaiului de deasupra terenului s fie limitat pn la limita spa iului aerian. 85
Aadar, n principiu, dreptul de proprietate asupra terenului se ntinde i asupra
spaiului aflat deasupra terenului, pn la limita spa iului aerian, ntruct acesta este obiectul
exclusiv al propriet ii publice, conform art. 136 alin. 3 din Constitu ie. 86
Mai mult dect att, observm c aceast limit material este cobort mai mult prin
intermediul servitu iilor aeronautice, definite ca acele condi ii, restric ii, obliga ii, impuse sau
recomandate de prevederile reglementrilor aeronautice na ionale i/sau interna ionale n
interesul siguran ei zborului aeronautic. 87 Zonele supuse acestor servitu i sunt stabilite, dup
caz, de Ministerul Transporturilor sau de Ministerul Aprrii Na ionale, mpreun cu organele
administra iei publice locale i cu avizul ministerelor interesate. n aceste zone nu pot fi
construite i amplasate niciun fel de construc ii, instala ii i echipamente noi fr avizul
Ministerului Transporturilor.
Statul, ca titular al dreptului de proprietate public asupra spa iului aerian, poate
acorda dreptul de survol companiilor aeriene care desf oara activit i pe teritoriul Romniei,
drept opozabil oricror proprietari de terenuri. Totu i, s-a apreciat c acest drept nu trebuie
exercitat n mod abuziv, adic nu trebuie s aduc atingere exercitrii dreptului de proprietate.
84

Conform art. 559 din Codul civil.


Art. 6 din Codul aerian precizeaza: Spatiul aerian national reprezinta coloana de aer situata deasupra
teritoriului de suveranitate al Romaniei, pana la limita inferioara a spatiului extraatmosferic.
86
Valeriu Stoica, op. cit., p.109.
87
A se vedea art. 332 din Codul aerian.
85

50

Existen a servituiilor aeriene confer acestor companii dreptul de survol, care trebuie exercitat
n condiiile legale, atrgnd totodat rspunderea companiei aeriene pentru prejudiciile
cauzate.
Limita superioar pn la care un proprietar poate construi poate fi stabilit prin
planuri de urbanism, n fiecare localitate, de autorit ile publice locale. De asemenea, dreptul
de proprietate este limitat prin exigen ele distribuirii energiei electrice i a altor servitu i,
instalarea unor conducte sau a unor cabluri aeriene. Legea nr. 13/2007 88 (Legea energiei
electrice) prevede n art. 16 alin. 2 dreptul de trecere pentru instalarea re elei electrice, iar alin.
10 al aceluia i articol prevede c restrngerea sau ncetarea unor activit i prevzute la alin. 2
se stabile te i se exercit cu respectarea principiului echit ii, a dreptului de proprietate i a
minimei afectri a acestuia. n toate aceste cazuri este vorba i de o limitare a exercitrii
dreptului de proprietate privat.
Totodat, n plus fa de aceste limite materiale legale, chiar proprietarul poate limita
dreptul de proprietate asupra spa iului suprapus terenului, prin consim irea unei servitu i de a
nu construi.
n aceste limite, proprietarul i poate exercita dreptul de proprietate asupra terenului,
att n sens pozitiv, ct i n sens negativ. Aspectul pozitiv presupune posibilitatea titularului
dreptului de proprietate de a construi sau planta pe suprafa a terenului su, ns cu respectarea
servitu ilor nscute din raporturile de vecintate. Articolul 559 alin. 2 al Codului civil prevede:
Proprietarul poate face, deasupra i n subsolul terenului, toate construc iile, planta iile i
lucrrile ce gse te de cuviin , n afar de excep iile stabilite de lege, i poate trage din ele
toate foloasele ce acestea ar produce.
Sub aspect negativ, proprietarul poate interzice oricrei persoane s ncalce dreptul su
asupra spaiului suprapus terenului. 89
3.3.3 Subsolul terenului
Am vzut c proprietarul terenului i poate exercita n mod nelimitat dreptul de
proprietate i asupra subsolului, pn n centrul pmntului. n realitate, ns, acest drept are
numeroase limite materiale, stabilite n interes public.

88
89

publicat n Monitorul Oficial nr. 51 din 23.01.2007, actualizat prin Ordonana de urgen nr. 43/2010.
Valeriu Stoica, op. cit., p. 110.

51

n primul rnd, n conformitate cu art. 136 alin. 3 din Constitu ie, Bog iile de interes
public ale subsolului fac obiectul exclusiv al propriet ii publice. Se pstreaz, per a
contrario, dreptul de proprietate asupra celorlalte bog ii, care ramn proprietarului terenului.
n al doilea rnd, conform art. 44 alin. 5 din Constituie, pentru lucrri de interes general,
autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi
proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune
imputabile autoritii. Despgubirile se stabilesc prin acordul ncheiat ntre autoritate i proprietar sau,
n caz de divergen, de ctre instana judectoreasc, potrivit art. 44 alin. 6 din Constituie.
Dup cum vedem, pentru ca dreptul proprietarului asupra subsolului sa fie ngrdit,
sunt necesare dou condi ii: existen a unui interes public, dovedit de ctre autorit i, precum i
realizarea despgubirilor ctre proprietar. Autoritatea are obliga ia s negocieze cu proprietarul
cuantumul despgubirilor. n cazul n care ace tia nu cad de acord, oricare dintre pr i se poate
adresa justi iei.
Pentru lucrrile petroliere i miniere, exist o reglementare special, care trece dincolo de sfera
de aplicare a ipotezei prevzute n art. 44 alin. 5 din Constituie. Astfel, pentru asigurarea accesului la
terenurile necesare efecturii operaiunilor petroliere, deci nu numai la subsolul acestora, au fost
prevzute urmtoarele instrumente juridice: naterea unui drept de servitute legal asupra acestor terenuri
n favoarea titularilor de acorduri petroliere sau de permise de prospeciune; vnzarea-cumprarea
acestora; schimbul de terenuri, nsoit de strmutarea proprietarului afectat i de reconstrucia cldirilor pe
terenul nou acordat, pe cheltuiala titularului care beneficiaz de terenul eliberat; nchirierea terenului pe
durat determinat; exproprierea pentru cauz de utilitate public; concesionarea terenurilor; asocierea
dintre proprietarul terenului i titularul acordului petrolier.90
3.3.4 Terenurile cu ape
Codul civil, n art. 559 alin. 3 prevede c apele de suprafa i albiile acestora apar in
proprietarului terenului pe care se formeaz sau curg, n condi iile prevzute de lege.
Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria i de a utiliza, n condi iile legii,
apa izvoarelor i a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatic, precum i apele pluviale.
Articolele 604-609 cuprind dispozi ii cu caracter general privind folosirea apelor, iar
art. 610 precizeaz c aceste dispozi ii se completeaz cu dispozi iile speciale n materia
90

Conform art. 6 si 7 din Legea 238/2004 Legea petrolului, publicat n Monitorul Oficial nr. 535 din
15.6.2004. O reglementare identic este cuprins i n art. 6 i 7 din Legea minelor nr. 85/2003.

52

regimului apelor, cuprinse n special n Legea apelor nr. 107 din 25 septembrie 1996 91, cu
completrile i modificrile ulterioare. Aceste reglementri au att rolul de a preciza limitele
materiale ale exercitri dreptului de proprietate asupra terenurilor care con in ape, ct i modul
de apropriere i utilizare a apei. 92

CAPITOLUL AL IV-LEA - Limitri privind folosina i dispoziia


juridic asupra unor categorii de bunuri
4.1 Limitri temporare sau definitive ale folosinei unor bunuri
4.1.1 Rechiziia
Rechiziia este o limitare a dreptului de proprietate, cu caracter excepional, care poate
fi luat numai de organele autoritii publice mputernicite, n cazurile i condiiile expres
prevzute de lege, avnd ca obiect cedarea temporar a folosinei unor bunuri mobile sau
imobile de ctre agenii economici, instituiile publice, precum i alte persoane fizice i
juridice, care au calitatea de proprietari sau deintori legali (art. 1 i art. 5 din Legea 132/1997
privind rechiziiile de bunuri i prestrile de servicii n interes public 93). Aadar, rechiziia nu
este o privare de dreptul de proprietate, ci numai o lipsire temporar a atributului folosinei. 94
Bunurile consumtibile i cele perisabile sunt preluate n proprietate de ctre stat, cu
plata despgubirilor legale, ca excepie de la regul (art. 2 alin. 2).
Situaiile speciale care justific luarea acestei msuri excepionale sunt declararea
mobilizrii generale sau pariale ori a strii de rzboi, instituirea strii de urgen sau de asediu,
concentrri, exerciii i antrenamente de mobilizare, prevenirea, localizarea, nlturarea
urmrilor unor dezastre, ct i pe timpul acestor situaii. 95
Bunurile care pot fi rechiziionate sunt: mijloace de transport de orice fel, instalaii
portuare sau de aerodromuri, sisteme de comunicaii i de telecomunicaii, surse de alimentare

91
92

publicat n Monitorul Oficial nr. 244 din 8.10.1996, actualizat prin Ordonana de urgen nr. 64/2011.
Valeriu Stoica, Drept civilDrepturile reale principale, Ed. Humanitas, Bucure ti, 2004, p. 256 si urmtoarele.

93

publicat n Monitorul Oficial nr. 161 din 18.7.1997, actualizat prin Legea nr. 410/2004 din 30 octombrie
2004 publicat n Monitorul Oficial nr. 986/2004.
94
95

Valeriu Stoica, op cit., p. 143.


Corneliu Brsan, op. cit., p. 58.

53

energetice, tehnic de calcul, materiale tipografice i audiovizuale, materiale de construcii,


cldiri, terenuri, utilaje, furaje, animale, materiale veterinare etc.
Printre caracterele juridice ale rechiziiei, trebuie observat faptul c, n primul rnd,
aceasta are ca obiect bunuri neconsumtibile, ca regul. Ea se aplic att proprietarilor, ct i
deintorilor, cu orice titlu, ai acestor bunuri.
De asemenea, rechiziia este o msur temporar, care nceteaz atunci cnd situaia
care a impus msura nu mai exist, iar bunurile vor fi restituite proprietarului. Ea este definitiv
n cazul bunurilor consumtibile sau perisabile.
Rechiziia este o msur obligatorie, proprietarul bunului nu se poate sustrage de la
limitarea folosinei acestui bun de ctre organele publice.
n sfrit, rechiziia presupune acordarea de despgubiri att n ipoteza rechiziiei
temporare, ct i a celei definitive. Legea prevede o procedur special privitoare la stabilirea
i plata acestor despgubiri, n caz de litigiu ntre pri, prin parcurgerea unei etape
administrative prealabile, care poate fi atacat n justiie. 96
Pe durata rechiziiei, proprietarii sau deintorii sunt scutii de plata impozitelor i
taxelor pentru bunurile rechiziionate, iar obligaiile nscute din contractele legal ncheiate se
consider suspendate. 97
n cazul n care bunurile au suferit degradri sau devalorizri, proprietarii au dreptul la
despgubiri, conform legii. Proprietarii au, de asemenea, dreptul s primeasc diferena de
valoare pentru bunurile care au suferit degradri majore, sau un bun similar ori contravaloarea
bunului, n cazul n care acesta nu mai poate fi restituit din motive obiective.
n vederea plii despgubirilor, trebuie s se prezinte procesul-verbal de rechiziie la
lichidare. Neprezentarea acestuia n termen de trei ani de la publicarea n Monitorul Oficial al
Romniei a datei nceperii plii atrage prescrierea dreptului la despgubire pentru bunurile
rechiziionate. 98
4.1.2 Confiscarea
Asemntor exproprierii, confiscarea presupune chiar lipsirea titularului de dreptul su
de proprietate. Acest msur este reglementat in art. 44 din Constituie, alin. 9, cu urmtorul
coninut: Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infraciuni sau contravenii pot fi
96

Ibidem, p. 59.
Art. 19 alin. 2 din Legea 132/1997.
98
Valeriu Stoica, op. cit., p. 144.
97

54

confiscate numai n condiiile legii. Codul civil prevede: Nu pot fi supuse confiscrii dect
bunurile destinate sau folosite pentru svrirea unei infraciuni sau contravenii sau cele
rezultate din acestea.
Prin urmare, situaiile i condiiile n care opereaz aceast limitare a dreptului de
proprietate privat sunt expres prevzute de lege. Ca o msur special de protecie, alin. 8 al
art. 44 din Constituie prevede faptul c averea bobndit ilicit nu poate fi confiscat, iar
caracterul licit al dobndirii se prezum, motiv pentru care se impune probarea caracterului
ilicit, pentru a ne afla n sfera de aplicare a confiscrii.
4.1.3 Folosirea subsolului proprietii imobiliare de ctre autoritile publice
Potrivit art. 41 alin. 5 din Constituie, pentru lucrri de interes general, autoritatea
public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi
proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte
daune imputabile autoritii.
Textul constituional are n vedere subsolul terenurilor proprietate privat. Aceasta
deoarece, din moment ce o suprafa de teren se afl n proprietate privat, aceiai regim juridic
l are i subsolul corespunztor. De asemenea, trebuie distins aceast situaie de cea avut n
vedere de art. 135 alin. 4 din Constituie, potrivit cu care bogiile de orice natur ale
subsolului fac obiectul exclusiv al proprietii publice.
Titularii dreptului de folosin a subsolului proprietilor imobiliare de care vorbete
textul constituional sunt autoriti publice, adic statul sau unitile administrativ-teritoriale 99,
indiferent cine execut lucrrile de interes general. Se poate admite c limitarea pe care o
discutm se concretizeaz ntr-un drept real de folosin temporar adic pe durata efecturii
lucrrilor aparinnd subiectelor menionate, corespunztor dreptului de proprietate privat
asupra solului proprietii imobiliare n cauz.
Dac folosina subsolului este de natur s produc daune solului, plantaiilor sau
construciilor sau alte daune imputabile autoritii care-l folosete, proprietarul are drept la
despgubiri. Aadar, folosina nu este cu titlu oneros, ci credem c este cu titlu gratuit. Numai
n caz de producere a unor pagube ca urmare a folosinei subsolului n condiiile artate se
nate dreptul la despgubiri. 100
99
100

C. L. Popescu, Regimul constituional al subsolului Romniei, Dreptul nr. 3/1995, p. 6 i urmtoarele.


Corneliu Brsan, op. cit., p. 60.

55

Despgubirile pot fi stabilite prin acordul prilor interesate, iar dac ele nu cad de
acord cu privire la cuantumul lor, acestea urmeaz a fi stabilite de instana de judecat.

56

4.2 Limitarea exerciiului dispoziiei juridice asupra unor categorii de bunuri


Raiunea pentru care se admite limitarea legal a propriettii rezid n funcia social a
acesteia sau altfel spus n necesitatea armonizrii interesului individual cu cel general al
societii, necesitate care constituie chiar un principiu al dreptului civil romn i un principiu al
proteciei drepturilor fundamentale ale omului, dac este sa avem n vedere art. 18 al CEDO i
art. 1 alin. 2 al Primului Protocol adiional la CEDO, care permite statelor s reglementeze
folosina bunurilor conform interesului general.... Trebuie menionat ns c noiunea de
reglementare a folosinei bunurilor considerm c include, n ceea ce privete prezentul
studiu, att cazurile de inalienabilitate legal ct i derogrile relative de la principiul liberei
circulaii a bunurilor.
Dup cu vom vedea n continuare, prerogativa dispoziiei aparinnd dreptului de
proprietate este ngrdit n diferite moduri, att n interes general, ct i n interes privat.
Aceste limitri se pot face att pe cale legal, ct i prin intermediul conveniilor, n cazul
clauzelor de inalienabilitate i a dreptului de preemiune convenional.
n primul rnd, se tie c bunurile inalienabile sunt acele bunuri care sunt scoase, n tot
sau n parte, din circuitul civil, adic ele nu pot fi dobndite sau transmise prin acte juridice.
Motivele pentru care se instituie inalienabilitatea unor categorii de bunuri pot fi fundamentate
n natura sau destinaia acestora, situa ia juridic sau nsuirile sale specifice.
Constituia garanteaz dreptul de proprietate, aezndu-l n cadrul drepturilor
fundamentale ale cetenilor. Art. 53 din Constituie prevede faptul c exerciiul unor drepturi
sau al unor liberti poate fi restrns numai prin lege i numai dac se impune, pentru aprarea
securitii naionale, a ordinii, a sntii ori a moralei publice, a drepturilor i a libertilor
cetenilor, desfurarea instruciei penale, prevenirea consecinelor unor calamiti naturale,
ale unui dezastru ori ale unui sinistru deosebit de grav. Msura trebuie s fie proporional cu
situaia care a determinat-o i s fie aplicat fr discriminare.
Proprietatea poate s fie inalienabil fie n baza legii, fie n virtutea unei convenii
(clauz de inalienabilitate). Aadar, ntr-un contract, prile au posibilitatea de a stipula astfel
de clauze, prin care proprietarului unui anumit bun i este interzis nstinarea sau grevarea
bunului n favoarea altei persoane. 101
Principalele situaii de inalienabilitate ale unor bunuri sunt 102:
101
102

Liviu Pop, Liviu-Marius Harosa, op. cit., p. 94.


Corneliu Brsan, op. cit., p. 52.

57

lucrurile nesusceptibile de apropriere privat, cum ar fi: razele soarelui, aerul,

apa etc. Asemenea bunuri nu aparin nimnui, iar uzul lor este comun tuturor, de aceea li se
spune res communis. Cu privire la ap facem precizarea c este vorba despre apele aflate n
folosin public, pentru c, aflat pe un teren, o surs de ap poate fi proprietate privat, n
folosin exclusiv, sau, eventual, ar putea fi vorba despre servitutea de izvor sau de o simpl
toleran din partea proprietarului terenului pentru alte persoane;

bunurile din domeniul public (art. 136 prevede: Bogiile de interes public ale

subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional, plajele,
marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i
alte bunuri stabilite de legea organic, fac obiectul exclusiv al proprietii publice.) 103;

drepturile de uzufruct, uz, abitaie (art. 703, 749, 750 i 752) 104;

corpul uman, precum i elementele acestuia privite ut singuli (art. 22 i art. 23

alin. 1 din Constituie; Legea nr. 2/1998 privitoare la prelevarea i transplantul de esuturi i
organe umane 105).
n cazul unor bunuri, dei nu putem vorbi de o inalienabilitate propriu-zis, vnzarea
lor ctre populaie este prohibit (ex.: animale bolnave de boli contagioase, produse alimentare
degradate, substane toxice, anumite medicamente, etc.).
Exist bunuri proprietate privat care sunt declarate inalienabile temporar 106:

locuinele dobndite de chiriaii titulari de contracte ai apartamentelor care nu se

restituie n natur fotilor proprietari sau motenitorilor acestora, care nu pot fi nstrinate timp
de 10 ani de ia data cumprrii (art. 9 alin. 1 i alin. 8 din Legea nr. 112/1995 107); potrivit art.
44 din Legea nr. 10/2001 108, chiriaii care au dobndit locuin n proprietate pe temeiul
dispoziiilor evocate, au dreptul s le nstrineze nainte de mplinirea termenului de 10 ani de
la data cumprrii, dar numai persoanei ndreptite, fost proprietar al acelei locuine;

103

A se vedea i art. 3 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia.

104

Art. 752: Dreptul de uz ori abita ie nu poate fi cedat, iar bunul ce face obiectul acestor drepturi nu poate fi
nchiriat sau, dup caz, arendat.
105

publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 8 din 13 ianuarie 1998.


Corneliu Brsan, op. cit., p. 53.
107
publicat n Monitorul Oficial nr. 279 din 29 noiembrie 1995, actualizat prin Legea 71 / 2011.
108
privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 194522 decembrie 1989,
republicat n Monitorul Oficial nr. 279 din 4 aprilie 2005 n temeiul art. VII din titlul I al Legii nr. 247/2005
privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, dndu-se textelor o nou
numerotare.
106

58

terenurile atribuite n conformitate cu dispoziiile art. 19 alin. 1, art. 21 i art. 43

din Legea fondului funciar republicat, nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de 10 ani
socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii (art. 32 din
Legea nr. 18/1 991, republicat);

locuinele realizate cu subvenii de la bugetul de stat nu pot fi nstrinate prin

acte ntre vii dect dup restituirea integral a sumelor actualizate primite cu acest titlu (art. 19
din Legea locuinei nr. 114/1996 109 republicat, cu modificrile ulterioare);

imobilele construite, cumprate, realizate, consolidate sau extinse prin utilizarea

unor credite acordate de instituii financiare autorizate nu vor putea fi nstrinate, pn la


rambursarea integral a creditului, dect cu acordul prealabil al creditorului ipotecar, adic
instituia finanatoare (art. 5 din Legea nr. 190/1999 110 privind creditul ipotecar pentru investiii
imobiliare);

bunurile sacre i cele asimilate (spre exemplu, cele prevzute de art. 2 i art. 20

din Regulamentul pentru administrarea averilor bisericeti din Patriarhia Romn).


Prin dispoziii legale exprese, pot fi instituite unele interdicii temporare cu privire la
exercitarea atributului dispoziiei juridice prin nstrinarea construciilor sau terenurilor. Spre
exemplu, art. 9 din Legea 112/1995 a instituit o inalienabilitate temporar , stabilind c
locuinele cumprate de chiriai n temeiul acestei legi nu pot fi nstrinate prin acte juridice
ntre vii, timp de 10 ani de la data cumprrii. De asemenea, n anumite cazuri expres prevzute
de lege, nstrinarea este supus unei autorizri prealabile, aa cum este cazul prevzut de art. 5
din Legea 190/1999 privind creditul ipotecar, conform cruia pn la rambursarea integral a
creditului, imobilul ipotecat poate fi nstrinat de ctre debitorul care a constituit ipoteca numai
cu acordul prealabil al creditorului ipotecar, acord dat pentru fiecare nstrinare.
De asemenea, exist bunuri care, din raiuni de ordine public sau economico-sociale,
dei se afl n circuitul civil, nu pot circula dect n condiii restrictive, adic nu pot fi
dobndite, deinute sau nstrinate dect cu respectarea unor norme nscrise n legi speciale. 111
Printre aceste categorii regsim:

109

publicat n Monitorul Oficial nr. 393 din 31.12.1997

110

publicat n Monitorul Oficial nr. 611 din 14.12.1999, modificat prin OUG nr. 201/2002, Legea nr. 34/2006

i OUG nr. 174/2008.


111
Ibidem, p. 54.

59

bunurile monopol de stat, n temeiul Legii nr. 31/1996 112 privind regimul juridic

al monopolului de stat;

armele i muniiile, conform dispoziiilor cuprinse n Legea 295 din 2004 privind

regimul armelor i muniiilor, republicat 113;

materialele explozive (Legea 126/1995 privind regimul materiilor explozive 114);

deeurile toxice (Legea 211/2011 privind regimul deeurilor 115);

obiectele de cult (Legea 103/1992 privind dreptul exclusiv al cultelor religioase

pentru producerea obiectelor de cult116 ).


Nu constituie clauze de inalienabilitate, ci numai derogri relative de la principiul
liberei circulaii a bunurilor, cele care fac obiectul monopolului de stat, deoarece acestea se afl
n circuitul civil i pot fi vndute, respectiv cumprate, n condiiile prevzute de lege, numai
de persoane fizice sau juridice autorizate pe baz de licen.
Nerespectarea dispoziiilor legale privind interdicia de nstrinare a unor bunuri sau la
condiiile de nstinare se sancioneaz cu nulitatea actului, cel mai adesea nulitatea absolut.
Anumite interese de aprare naional pot aduce unele ngrdiri dreptului de
proprietate. n aceast categorie vor intra servituile militare.
Aa cum s-a artat n doctrina juridic, instituirea dreptului de preemiune reprezint
o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor i, mai ales, de la principiul potrivit
cruia proprietarul dispune liber (exclusiv i absolut) de bunul su 117. Dreptul de preemiune
este recunoscut de lege unor titulari, care beneficiaz de prioritate la cumprarea unor bunuri,
n ordinea reglementat de lege. Nerespectarea dreptului de preemiune determin anulabilitatea
actului de nstrinare.
n conformitate cu art. 1730 Cod civil, titularul dreptului de preeemiune, numit
preemtor, poate s cumpere cu prioritate un bun. Articolul urmtor dispune: Vnzarea bunului

112

publicat n Monitorul Oficial nr. 96 din 13.5.1996, ultima dat actualizat prin: Lege nr. 171/2001 - pentru
modificarea i completarea unor prevederi ale Legii nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat.
113
republicat n Monitorul Oficial nr. 814 din 17 noiembrie 2011 n baza art. VII din Legea 117 2011 pentru
modificarea i completarea Legii 295 2004 privind regimul armelor i al muniiilor, publicat n Monitorul
Oficial al Romniei, Partea I, nr. 446 din 27 iunie 2011, dndu-se textelor o nou numerotare.
114
publicat n Monitorul Oficial nr. 97 din 07.02.2011, ultima dat actualizat prin Ordonana de urgen nr.
9/2011 - pentru modificarea i completarea Legii nr. 126/1995 privind regimul materiilor explozive.
115
publicat n Monitorul Oficial nr. 837 din 25 noiembrie 2011.
116
publicat n Monitorul Oficial nr. 244 din 1.10.1992, cu completrile i modificrile ulterioare.
117

Fr. Deak, Dreptul de preemiune, n Dreptul nr. 7/1992, p. 35.

60

cu privire la care exist un drept de preemiune legal sau convenional se poate face ctre un
ter numai sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de preemiune de ctre preemtor.
De aici rezult faptul c acest instrument juridic constituie o limitare a dispoziiei
juridice a proprietarului bunului, care are intenia de a-l nstrina. De asemenea, observm c
dreptul de preemiune i poate avea originea att n lege, ct i n convenie. Dreptul
convenional de preemiune se stinge prin moartea preemtorului, cu excepia situaiei n care a
fost constituit pe un anume termen. n acest caz, termenul se reduce la 5 ani de la data
constituirii, dac a fost stipulat pe un termen mai lung.
n cazul n care mai muli titulari i-au exercitat preemiunea asupra aceluiai bun,
contractul se consider ncheiat: 118

cu titularul dreptului legal de preemiune, atunci cnd se afl n concurs cu

titulari ai unor drepturi convenionale de preemiune;

cu titularul dreptului legal de preemiune ales de vnztor, atunci cnd se afl n

concurs cu ali titulari ai unor drepturi legale de preemiune;

cu titularul dreptului convenional de preemiune care a fost mai nti nscris n

cartea funciar, dac bunul este imobil, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali titulari ai
unor drepturi convenionale de preemiune;

cu titularul dreptului conven ional de preemiune avnd data cert mai veche,

dac bunul este mobil, atunci cnd se afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi
convenionale de preemiune.
Indiferent de titularul dreptului de proprietate, n msura n care construcia care face
obiectul nstrinrii constituie un monument istoric, potrivit prevederilor Legii 422/2001
privind protejarea monumentelor istorice, republicat 119, sub sanciunea nulitii absolute,
nstrinarea poate opera numai cu respectarea dreptului de preemiune n favoarea statului
romn ori unit ilor administrativ-teritoriale. 120 Aadar, trebuie ndeplite urmtoarele condiii:
construcia s reprezinte un monument istoric, nstrinarea s se produc prin vnzare i bunul
s se afle n circuitul civil.
Dreptul de preemiune este reglementat n Codul civil, n situaia reglementat de Legea
nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6
118

A se vedea art. 1734 Cod civil, reglementnd concursul dintre preemtori.


republicat n temeiul art. V din Legea nr. 259/2006 pentru modificarea i completarea Legii nr. 422/2001
privind protejarea monumentelor istorice, publicat, n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 573 din 3 iulie
2006, dndu-se textelor o nou, numerotare.
120
Gabriel Boroi, Liviu Stnciulescu, op. cit., p. 33.
119

61

martie 1945 22 decembrie 1989 Potrivit art. 17 din legea mai sus-menionat, titularii
dreptului de preemiune sunt locatarii urmtoarelor imobile:

cele ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul bugetar;

imobilele ocupate de uniti sanitare i de asisten medico-legal din sistemul de stat;

cele ocupate de instituii publice (administraii financiare, ministere, trezorerii,


judectorii, tribunale, curi de apel, poliie, primrii, prefecturi i alte autoriti ale
administraiei publice);

cele ocupate de instituii culturale de stat;

imobilele ce reprezint sedii ale partidelor politice nregistrate legal.


De asemenea, dreptul de preeemiune mai are aplicabilitate n cadrul Codului Silvic, n

Legea 182/2000 pentru protejarea patrimoniului cultural naional mobil 121, Legea nr. 33/1994
privind exproprierea pentru cauz de utilitate public 122 etc.
ncheierea actelor juridice de nstrinare avnd ca obiect construciile si terenurile
prezint o particularitate n ceea privete existena unor condiii de form necesare la ncheierea
acestora.
Potrivit Legii 114/1996 privind locuina, actele juridice ntre vii trebuie s se ncheie n
forma autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Art. 1244 Cod civil impune forma autentic
ad validitateam pentru orice conveie care strmut sau constituie drepturi reale ce urmeaz a fi
nscrise n cartea funciar. Orice convenie prin care se nstrineaz un imobil ori constituie un
drept real imobiliar trebuie s fie ncheiata prin nscris autentic. 123 nscrierea n cartea funciar
va fi o condiie pentru nsi actul respectiv, cu precizarea c prevederea legal referitoare la
faptul c nscrierea se va aplica numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare
unitate administrativ-teritorial, pn la acea dat nscrierea fcndu-se numai n scop de
opozabilitate fa de teri.
ngrdiri legale ale dreptului de proprietate apar i n cazul coproprietii forate. n
acest caz, partajul nu poate fi efectuat, deoarece indiviziunea se menine asupra unor bunuri
accesorii care sunt indispensabile pentru folosina unor bunuri sale. Se manifest o perpetuitate
a proprietii asupra bunurilor accesorii 124. Coproprietatea forat se menine asupra prilor
121
122
123

republicat n Monitorul Oficial, Partea I nr. 828 din 09.12.2008.


publicat n Monitorul Oficial nr. 139 din 02.06.1994.
Idem.

124

H. Mazeaud, L. Mazeaud, J. Mazeaud, Lecons de Droit civil, tome deuxieme, ed. a 4-a, vol. II Biens.
Droit de propriete et ses demembrements, Editions Montchrestien, Paris, 1969, p.31 i urm.

62

comune din cldirile cu mai multe apartamente, asupra lucrurilor comune necesare sau utile
folosirii imobile vecine (drumuri, poteci, fntni, etc.), precum i asupra unor obiecte
considerate bunuri de familie (monumente i cavouri, tablouri de familie, etc.). Un coproprietar,
n cadrul acestei forme de coproprietate, nu poate exercita folosina bunului comun prejudiciind
pe ceilali coproprietari; tot astfel, un coproprietar, nu poate face acte de dispoziie asupra
bunului comun.

63

CAPITOLUL AL V-LEA Exproprierea pentru cauz de utilitate public


5.1 Noiunea i sediul materiei
Sediul materiei n ceea ce privete exproprierea pentru cauz de utilitate public este
art. 44 alin 3 i 6 din Constituie, art. 562 alin. 3 din Codul civil, Legea 33 din 27 mai 1994
privind exproprierea pentru cauz de utilitate public i Hotrrea Guvernului nr. 583 din 31
august 1994 de aprobare a Regulamentului privind procedura de lucru a comisiilor pentru
efectuarea cercetrii prealabile n vederea declarrii utilitii publice pentru lucrri de interes
naional sau de interes local. De aemenea, reglementri n materie se regsesc n Legea nr. 198
din 22 mai 2004 privind unele msuri prealabile lucrrilor de construcie de autostrzi i
drumuri naionale 125, precum i n alte acte normative care conin reglementri specifice.
Dreptul a aprut ca reacie la nevoia societii de a crea un echilibru ntre interesul
general i interesul individual. Din aceste motive, s-a ajuns la o limitare a drepturilor subiective
civile, pentru satisfacerea interesului social, care poate avea ca urmare chiar pierderea dreptului
de proprietate. Prin expropriere nelegem trecerea n proprietate public, prin hotrre
judectoreasc, a unor imobile aflate n proprietate privat, cu o dreapt i prealabil
despgubire, pentru o cauz de utilitate public 126.
Aceast instituie reprezint o excepie de la caracterul absolut i inviolabil al dreptului
de proprietate privat. Inviolabilitatea acestui drept, prevzut n art. 136 alin. 5 din Constituie
este alterat de prevederile art. 44 alin. 3 din legea fundamental, care dispune: Nimeni nu
poate fi expropriat dect pentru cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i
prealabil despgubire. Despgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietar, iar n caz de
divergen se apeleaz la instana de judecat.
Legea 33 din 1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public creaz o
reglementare unitar n materie, de natur s asigure att cadrul legal adecvat procedurilor de
expropriere i de stabilire a despgubirilor, ct i aprarea dreptului de proprietate ptivat. 127 n
ultimul capitol al acestei legi exist norme privitoare la folosirea imobilului n intervalul de timp
125

publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 487 din 31 mai 2004, modificat succesiv, ultima
modificare fiind realizat prin Legea nr. 35 din 13 martie 2009.
126
Liviu Pop, Liviu-Marius Harosa, op. cit., p. 97.
127
Corneliu Brsan, op. cit., p. 61.

64

dintre momentul trecerii lui n posesia expropriatorului i momentul utilizrii sale n scopul pentru
care a fost expropriat i la dreptul fostului proprietar, n anumite condiii, de a cere retrocedarea
bunului.
Avnd n vedere faptul c exproprierea este o trecere forat a unor imobile n proprietatea
public, aceast msur se dispune numai n condiiile n care prile, adic persoanele care urmeaz
s devin expropriat i expropriator, nu convin o alt modalitate de transmitere a imobilului, cum
este cazul contractului de vnzare-cumprare, schimb sau donaiei. Convenia ncheiat ntre pri
produce toate consecinele ce decurg dintr-o astfel de operaie juridic. 128 n aceast situaie trebuie
respectate toate condiiile de valabilitate i de publicitate prevzute de lege pentru actul juridic
ncheiat.129
Exist situaii n care prile convin asupra modului n care se va realiza transferul, ns nu
i asupra naturii sau ntinderii echivalentului pe care urmeaz s-l primeasc proprietarul. n acest
caz, nelegerea prilor rmne valabil, iar ntinderea despgubirilor ori a echivalentului va fi
stabilit de ctre instan, prin hotrre judectoreasc.130
5.2 Obiectul exproprierii
Potrivit art. 2 din Legea nr. 33/1994, pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea
persoanelor fizice sau juridice, cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n proprietatea
privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor.
Din motive lesne de neles, nu pot fi supuse exproprierii terenurile proprietate public
ce aparin statului sau unitilor administrativ-teritoriale. De asemenea, nu pot fi supuse
exproprierii nici bunurile imobile aflate n proprietatea privat a statului, deoarece statul, n
calitatea sa de proprietar poate s afecteze, prin organele sale competente, utilitii publice
oricare din bunurile imobile pe care le are n proprietatea sa privat. Cum a observat, pe drept

128

ntr-o cauz n care trecerea terenului din proprietatea privat n cea public, de i s-a fcut pentru o cauz de
utilitate public, nu a operat n temeiul unui act juridic unilateral de putere al autorit ii public, ci n temeiul unui
contract civil, n care ambele pr i sunt egale, deoarece reclamantul a consim it ca, n schimbul unui pre , o parte
din proprietatea sa privat s devin proprietate public, Curtea Suprem a statuat c, din moment ce trecerea n
proprietate public s-a fcut pe cale consensual, n temeiul unui contract sinalagmatic ce i-a produs efectele
juridice urmrite de pr i la ncheierea lui, tot a a i revenirea bunului sau a unei por iuni din el n proprietatea
privat a vnztorului trebuie realizat pe aceea i cale, chiar n situa ia n care proprietarul nu a folosit n
scopul de utilitate public pentru care a dobndit terenul, ntreaga sa suprafa . A se vedea, C.S.J., s. Civ., decizia
nr. 973/1999, Dreptul nr.2/2000, p. 183.
129
Liviu Pop, Liviu-Marius Harosa, op.cit., p. 99.
130
Idem.

65

cuvnt, judectorul constituant, statul nu se autoexpropriaz 131. n orice caz, este de reinut
c, n aceast din urm situaie se va schimba regimul juridic ai imobilelor respective,
proprietatea statului, prin trecerea lor din proprietatea sa privat n proprietatea sa public.
Ct privete bunurile imobile aflate n proprietatea privat a unitilor administrativteritoriale, ele pot forma obiectul exproprierii, dac utilitatea public pentru care aceasta a fost
decis este de interes naional (art. 2 din Legea nr. 33/1994).
Dac utilitatea public este numai de interes local, o decizie a organului competent de
trecere a bunului imobil din proprietatea privat n proprietatea public a aceleiai uniti
administrative va fi suficient pentru realizarea obiectivului avut n vedere, cu aceleai
consecine, mai sus precizate, privitoare la regimul juridic al bunurilor imobile supuse acestei
operaiuni.
5.3 Condiiile exproprierii
Existena unei cauze de utilitate public
Exproprierea poate fi dispuns numai pentru cauz de utilitate public, adic n situaii
excepionale, deoarece acest instituie nu determin doar o limitare a dreptului de proprietate
privat, ci chiar lipsirea de acest drept. Din acest motiv, exproprierea depete oarecum
categoria limitrilor dreptului de proprietate 132, intrnd n categoria modurilor de stingere a
acestui drept real.
Art. 5 din Legea 33/1994 prevede: Utilitatea public se declar pentru lucrri de
interes naional sau de interes local. Nu se poate invoca i declara o alt cauz de utilitate
public, dect existena unor lucrri de interes public, cu excepia ipotezei n care cauza de
utilitate public este declarat chiar prin lege organic. 133
Art. 6 din Legea nr. 33/1994 menioneaz lucrrile de utilitate public, fr ns ca
aceast enumerare s fie limitativ. Pentru orice alte lucrri dect cele menionate aici,
utilitatea public se declar pentru fiecare caz n parte, prin lege.
n diferite legi speciale sunt precizate anumite lucrri de utilitate public. Indiferent
dac aceste lucrri se ncadreaz sau nu n vreuna dintre categoriile enumerate n art. 6,
menionarea lor ntr-o lege special nu echivaleaz cu declararea utilitii publice. Pentru
131

Curtea Constituional, decizia nr. 115/21.05.1997, M. Of., P. I., nr. 141/1997.


Valeriu Stoica, op. cit., p. 145.
133
Derogarea de la prevederile unei legi organice, cum este cazul Legii 33/1994 care reglementeaz condi iile
exproprierii i deci regimul juridic al propriet ii, se face doar prin legi organice.
132

66

aceasta trebuie s fie urmat procedura special prevzut n Legea exproprierii. Aceast
concluzie include i ideea c declararea utilitii publice se face prin lege.
Utilitatea public a exproprierii se declar de ctre Guvern pentru lucrrile de interes
naional i de consiliile judeene sau Consiliul Local al Municipiului Bucureti pentru lucrrile
de interes local.
Utilitatea public a exproprierii poate consta nu numai n folosirea terenului expropriat
pentru construcii dar i n amplasarea pe acest teren a unor utiliti aferente blocurilor de
locuine pe o parte din terenul respectiv.
Existena unei despgubiri drepte i prealabile
Cauza de utilitate public poate conduce la pierderea dreptului de proprietate privat,
dar nu l scutete pe expropriator de plata unei compensri pentru pierderea pe care o sufer
proprietarul. Altfel spus, exproprierea se face numai pe baza unei despgubiri, care trebuie s
fie dreapt, adic s acopere ntreaga pierdere suferit.
Art. 26 al legii aplicabile prevede: Despgubirea se compune din valoarea real a
imobilului i din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane ndreptite. La calcularea
cuantumului despgubirii se va ine seama de preul la care se vnd, n mod obinuit, imobilele
de acelai fel, precum i daunele aduse proprietarului i altor persoane ndreptite, lund n
considerare dovezile prezentate de acetia.
Caracterul just al despgubirii exclude orice fel de plafonare a acesteia.
Despgubirea trebuie s fie nu numai dreapt, ci i prealabil, oferind astfel o garanie
persoanelor ndreptite la despgubire. n acest fel, persoana expropriat i pstreaz aceeai
valoare a activului patrimonial, dar n acelai timp are posibilitatea efectiv sa nlocuiasc
dreptul real pierdut cu o lichiditate, i nu cu o simpl crean, a crei realizare ar fi incert. 134
Exproprierea se dispune prin hotrre judectoreasc
Pentru a evita exercitarea abuziv a exproprierilor, care ar avea consecine deosebit de
grave pentru societate, aceasta este posibil numai prin convergena dintre aciunile celor trei
puteri ale statului: puterea legislativ, care emite reglementarea general a exproprierii i n
unele cazuri stabilete chiar cauza de utilitate public; puterea executiv, care declaneaz
procedura exproprierii i, de cele mai multe ori declar utilitatea public a unor lucrri, n
condiiile legii; nu n ultimul rnd, puterea judectoreasc, chemat s aprecieze dac sunt
134

Valeriu Stoica, op.cit., p. 148.

67

ntrunite condiiile exproprierii, fr de care nu s-a putea executa transferul bunului imobil din
proprietatea privat n cea public. 135
Dup cum am vzut n paginile anterioare, exproprierea pentru cauz de utilitate
public se poate face i prin ncheierea unor acte juridice civile, n care prile se afl pe picior
de egalitate. n aceast situaie intervenia instanei de judecat lipsete cu desvrire, sau, n
cazul n care prile nu se neleg numai n ceea ce privete cuantumul despgubirilor,
atribuiile instanei se limiteaz la stabilirea acestor sume.
Dac a fost deja declanat procedura exproprierii, nelegerea prilor poate interveni
n orice etap, att cu privire la expropriere, ct i la cuantumul despgubirilor. n absena
nelegerii, exproprierea se dispune i despgubirea se stabilete pe cale judectoreasc. Aceast
concluzie rezult din interpretarea sistematic a dispoziiilor art. 44 alin. 3 i alin. 6 din
Constituie: Despgubirile prevzute n alineatele 3 i 5 se stabilesc de comun acord cu
proprietarul, iar n caz de divergen, prin justiie.
n situaia n care exist divergene ntre expropriat i expropriator, stingerea dreptului
de proprietate privat i naterea dreptului de proprietate public cu privire la imobilul supus
exproprierii sunt posibile numai pe baza hotrrii judectoreti definitive i irevocabile. Rezult
c transferul proprietii nainte de soluionarea litigiului cu privire la cuantumul despgubirilor
este inadmisibil. 136
5.4 Procedura exproprierii
Declararea utilitii publice
Dup cum am discutat n ceea ce privete condiiile exproprierii, i am vazut c prima
dintre acestea este declararea utilitii publice a bunului imobil, menionm c declararea
acesteia se face numai dup efectuarea unei cercetri prealabile. Aceasta este de competena
unei comisii numite de Guvern sau de delegaia permanent a consiliului judeean, dup cum
lucrrile care urmeaz s se execute sunt de interes naional sau local. Alctuirea acestei
comisii este stabilit n art. 9 din Legea 33/1994 i Regulamentul adoptat prin H.G. nr
583/1994.
135

Idem.
Din acest motiv, dispozi iile art. 5 i ale art. 9 alin 1 din Legea 198/2004 privind unele msuri prealabile
lucrrilor de construc ie de autostrzi i drumuri na ionale potrivit crora transferul imobilelor din proprietatea
privat n proprietatea public a statului i administrarea expropriatorului opereaz de drept la data pl ii
despgubirilor pentru expropriere, sau, dup caz, la data consemnrii acestora, n condi iile prezentei legi sunt
considerate neconstitu ionale
136

68

Cercetarea prealabil va stabili dac exist interesul naional sau local de a declara
lucrrile de utilitate public, avantajele i dezavantajele care s fundamenteze efectuarea
lucrrilor i s se analizeze dac lucrrile respective se pot realiza prin alte ci dect ptin
expropriere.
Rezultatul cercetrii se consemneaz ntr-un proces-verbal care se nainteaz
Guvernului sau consiliului judeean/Consiliului Local al Municipiului Bucureti, dup caz.
Acesta va adopta actul de declarare a utilitii publice, care poate fi atacat la instanele de
contencios administrativ i la Curtea Constituional, fiind vorba de un control de legalitate, i
nu de oportunitate. Dac sesizarea este respins, aceasta nu mai poate fi introdus, pe principiul
autoritii de lucru judecat, ns dac se admite, procedura exproprierii nu mai poate continua.
Etapa administrativ
Expropriator este statul prin organismele desemnate de Guvern, pentru lucrrile de
interes naional, sau judeele, oraele, comunele, pentru interesele de interes local. El este cel
care va executa planurile cuprinznd terenurile i construciile propuse pentru expropriere. 137
Titularilor drepturilor reale asupra imobilelor care fac obiectul exproprierii le vor fi
notificate propunerile de expropriere i procesul-verbal ntocmit de comisia de cercetare
prealabil. Acetia pot face ntmpinare n termen de 15

zile de la primirea notificrii.

ntmpinarea se depune la primarul localitii pe teritoriul creia se afl imobilul. ntmpinrile


vor fi soluionate n termen de 30 de zile de ctre o comisie constituit n acest scop. Nu pot
face parte din aceast comisie proprietarii imobilelor n cauz, rudele i afinii lor pn la gradul
al patrulea inclusiv.138
Hotrrea se motiveaz i se comunic n termen de 15 zile de la adoptare. Dac
propunerile sunt respinse, expropriatorul are posibilitatea s revin cu noi propuneri, n urma
refacerii planurilor. n situaia n care i acestea sunt respinse, proprietarul i titularii altor
drepturi reale asupra imobilului pot introduce o contestaie mpotriva hotrrii comisiei la
curtea de apel n raza de competen a creia este situat imobilul, n termen de 15 zile de la
comunicarea hotrrii, contestaie scutit de taxa de timbru i se va judeca cu precdere i de
urgen.
Etapa judiciar

137
138

Liviu Pop, Liviu-Marius Harosa, op. cit., p.102.


Ibidem, p. 103.

69

Dup epuizarea etapei administrative a procedurii exproprierii poate s inceap etapa


judiciar, prin sesizarea instanei competente de ctre expropriator. Sesizarea se face printr-o
cerere de chemare n judecat, numit cerere de expropriere, care se adreseaz tribunalului n
raza cruia este situat imobilul care face obiectul exproprierii.
Chiar dac expropriatorul nu a chemat n judecat toate persoanele care au un interes
legitim sau un drept real, preedintele instanei are obligaia de a dispune citarea tuturor
persoanelor interesate. Neprezentarea acestora nu mpiedic desfurarea procesului, judecata
putndu-se desfura i n lips. Participarea procurorului este obligatorie.
Instana va verifica dac sunt ntrunite toate condiiile cerute de lege pentru
expropriere i va stabili cuantumul despgubirilor i suma cuvenit fiecrei pri.
Instana nu poate intra n problemele de fond privitoare la expropriere, cum ar fi:
necesitatea acesteia, ntinderea etc. De la aceast regul exist o excepie, i anume cazul n
care expropriatorul cere exproprierea numai a unei pri de teren sau din construcie, iar
proprietarul cere instanei exproprierea total. ntr-o asemenea ipotez, instana va aprecia n
raport de situaia real, dac este posibil exproprierea pro parte, urmnd ca n ipoteza contrar
s dispun exproprierea total (art. 24 alin. 4 din Legea nr. 33/1994).
Prile pot ncheia o tranzacie n faa instanei de judecat cu privire la expropriere i
la despgubiri, caz n care instana va lua act de manifestarea lor de voin i va pronuna o
ncheiere n acest sens. n toate cazurile, stabilirea cuantumului despgubirilor se bazeaz pe
dovedirea drepturilor celor care solicit s fie despgubii. Chiar n caz de litigiu ntre
persoanele care formuleaz cereri de despgubire, drepturile lor trebuie s fie stabilite n cadrul
etapei judiciare a procedurii exproprierii , chiar dac procesul devine unul complex, fiind
dublat de aciuni reale sau personale. 139
Evaluarea despgubirilor se face de ctre o comisie de trei experi, care va ine cont la
evaluarea cuantumului de valoarea de circulaie a imobilului la data ntocmirii raportului de
expertiz i de valoarea prejudiciului cauzat proprietarului i altor persoane care au un interes
legitim asupra imobilelor care urmeaz a fi expropriate. Despgubirile trebuie repartizate ntre
proprietar sau nudul proprietar i titularii celorlalte drepturi reale asupra imobilului (art. 26 din
lege).
Rezultatul expertizei nu este ns obligatoriu pentru instan, dei ea are obligaia s
compare acest rezultat cu oferta expropriatorului i cu cererile de despgubire formulate de
titularii drepturilor reale principale. Instana este suveran, avnd singura restricie, de a nu
139

Valeriu Stoica, op. cit., p. 156.

70

putea s acorde o despgubire mai mic dect oferta expropriatorului i nici mai mare dect
cerea titularilor drepturilor reale principale asupra imobilului. 140
Hotrrea judectoreasc de expropriere pronunat de instan se paote nfia att ca
hotrre de expedient, n cazul n care exist o nelegere ntre pri, respectiv o hotrre
definitiv prin care se soluioneaz litigiul dintre pri. Instana se pronun att cu privire la
expropriere, ct i asupra cuantumului despgubirilor, a termenului de plat, iar dac este cazul
i asupra modului de defalcare a despgubirilor ntre toi titularii drepturilor reale principale
asupra imobilului.
Hotrrea judectoreasc este supus cilor de atac prevzute de lege (art. 23 alin 2),
respectiv apelului i recursului.
5.5 Efectele exproprierii
Exproprierea produce urmtoarele efecte: 141

Imobilul expropriat trece n proprietatea public i intr n patrimoniul expropriatorului

liber de orice sarcini, n temeiul hotrrii judectoreti definitive i irevocabile;

Se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate privat uzufruct,

uz, abitaie, servitute i superficie, precum i servituiile stabilite ptin fapta omului;

Dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul imobil se

strmut de drept asupra despgubirilor, deci ne aflm n cazul unei subrogaii legale cu titlu
particular;

Se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului

expropriat. Cu toate acestea, evacuarea persoanelor care le ocup legal nu se va putea face
dect dup asigurarea de ctre expropriator a unui spaiu de locuit, potrivit legii, la cererea
persoanelor respective;

Naterea unui drept de crean n favoarea persoanelor prevzute n hotrrea

judectoreasc asupra despgubirilor acordate n urma exproprierii. Acest drept se nate la data
rmnerii definitive a hotrrii judectoreti sau la termenul prevzut n aceasta, dac este
cazul. Acest termen nu poate fi mai mare de 30 de zile de la rmnerea definitiv a hotrrii
judectoreti.

140
141

n conformitate cu art. 27 din Legea 33/1994.


Liviu Pop, Liviu-Marius Harosa, op. cit., p. 105.

71

Atunci cnd terenurile care fac obiectul exproprierii sunt cultivate, punerea n posesie a
expropriatoruli se va face numai dup ce recolta a fost culeas, n afar de situaia n care
valoarea recoltei a fose inclus n cuantumul despgubirilor.
Art. 34 din Legea 33/1994 reglementeaz un drept prioritar la nchirierea imobilului
expropriat n favoarea fostului proprietar, n cazul n care expropriatorul s-a hotrt s-l
nchirieze n perioada de timp dintre punerea sa n posesie i momentul utilizrii lui n scopul
executrii lucrrii. 142
n situaia n care imobilele expropriate nu au fost utilizate n termen de un an de zile
pentru realizarea scopului n considerarea cruia au fost preluate, nelegnd astfel c lucrrile
respective nu au fost ncepute, i nu s-a fcut o nou declarare de utilitate public, fostul
proprietar are dreptul de a cere i obine retrocedarea bunului imobil. Rezult, aadar, c
dreptul de retrocedare este un drept de crean mpotriva expropriatorului ce aparine
expropriatului i care se nate n patrimoniul acestuia la mplinirea unui an din momentul n
care imobilele expropriate nu au fost utilizate pentru scopul avut n vedere la preluarea lor de la
expropriat i, n cadrul aceluiai interval de timp, nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate
public. Pe cale de consecin, nseamn c dreptul de retrocedare trebuie exercitat n termenul
general de prescripie de 3 ani.
De asemenea, dreptul de preemiune este recunoscut fostului proprietar n situaia n
care lucrrile de interes public nu au fost ncepute i realizate i expropriatorul s-a hotrt s
nstrineze bunul imobil. Expropriatul are un drept prioritar la cumprarea imobilului. Preul de
cumprare nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat.

Concluzii

142

Ibidem, p. 107.

72

Dreptul de proprietate este, cu siguran, cel mai cuprinztor drept real, deoarece
cuprinde ansablul prerogativelor de posesie, folosin i dispoziie, iar dezmembarea acestuia
d natere unor drepturi reale de sine stttoare.
Studierea raportului juridic avnd ca obiect dreptul de proprietate conine puncte de
vedere diferite, n funcie momentul la care facem referire i perspectiva din care privim. Cu
toate acestea, trebuie s admitem coexistena dreptului de proprietate privat cu dreptul de
proprietate public, chiar dac ponderea acestora a oscilat, n funcie de perspectivele i
politicile politice statale.
Datorit tendinei de suprareglementare legislativ, asistm astzi la o cretere evident
a numrului limitelor exercitrii dreptului de proprietate privat, att de drept comun, ct i
aparinnd unor unor domenii specifice, aadar, rezultat al unor norme cu caracter special.
Trebuie s avem n vedere c titularul unui drept de proprietate, pentru a-i exercita
prerogativele conferite n temeiul acestui drept, trebuie s cunoasc toate aceste reglementri,
doar aa putnd s beneficieze n mod complet de dreptul su. Se impune deci, garantarea i
ocrotirea dreptului de proprietate, precum i precizarea expres a situaiilor i condiiilor n
care acest drept poate fi limitat.
Regimul juridic al proprietii trebuie neles ns ca un domeniu deosebit de complex,
aflat ntr-o continu evoluie, i ca rezultat al nterptrunderii normelor juridice internaionale,
cu cele din dreptul intern, att dispoziii de drept comun, ct i reglementri derogatorii. De
asemenea, proprietatea trebuie neleas sub aspect economic, sociologic, istoric, iar toate
aceste perspective, mbinate cu perspectiva juridic trebuie s creeze un ansamblu de instituii
care s asigure un echilibru just ntre interesul social i interesul personal al proprietarului.

Bibliografie

73

I. Acte normative:

Constituia Romniei actualizat i republicat n Monitorul oficial nr. 767 din


31.12.2003;

CODUL CIVIL din 26 noiembrie 1864 publicat n Monitorul Oficial nr. 271 din
4.12.1864;

Legea 287/2009 privind NOUL COD CIVIL, republicat n Monitorul Oficial nr.
505/2011, aplicabil din 01.10.2011;

Legea 18 din 1991 - Legea fondului funciar actualizat, republicat n Monitorul Oficial
nr. 1 din 05.01.1998;

Legea 33 din 1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, publicat n
Monitorul Oficial nr. 139 din 02.06.1994;

Legea 112 din 1995 actualizat 2011 pentru reglementarea situaiei juridice a unor
imobile cu destinaia de locuine, trecute n proprietatea statului, publicat n Monitorul
Oficial nr. 279 din 29 noiembrie 1995;

Legea 107 din 1996 actualizat (Legea apelor), publicat n Monitorul Oficial nr. 244
din 08.10.1996;

Legea 114 din 1996 actualizat 2011 (legea locuin ei), publicat n Monitorul Oficial nr.
393 din 31.12.1997;

Legea 132 din 1997 privind rechiziionarea bunurilor i prestrile de servicii n interes
public, publicat n Monitorul Oficial nr. 161 din 18.7.1997;

Legea 2 din 1998 privind prelevarea i transplantul de esuturi i organe umane


publicat n Monitorul Oficial nr. 8 din 13.01.1998;

Legea 190 din 1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, publicat
Monitorul Oficial nr. 611 din 14.12.1999;

Legea 10 din 2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n
perioada 6 martie 194522 decembrie 1989, republicat n Monitorul Oficial nr. 279 din 4
aprilie 2005;

Legea 295 din 2004 privind regimul armelor i al muniiilor, actualizat, republicat n
Monitorul Oficial nr. 814 din 17.11.2011;

Legea 13 din 2007 actualizat (Legea energiei electrice), publicata in Monitorul Oficial
nr. 51 din 23.01.2007;

74

II. Lucrri de specialitate:


Flavius Baias, Bogdan Dumitrache, Discuii pe marginea Legii nr. 33/1994

privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, Dreptul nr. 4/1995;


Flavius Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constantinovici, Ioan Macovei, Noul Cod

civil. Comentariu pe articole, art.1-2664, Ed. C. H. Beck, Bucureti, 2012;


Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. AllBeck, Bucureti,

2001;

Gabriel Boroi, Liviu Stnciulescu, Instituii de drept civil n reglementarea

noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012;

Fr. Deak, Dreptul de preemiune, n Dreptul nr. 7/1992;

Constantin Dissescu, Originea i condiiunea proprietii n Romnia, Bucureti,


Tip. Carol Gbl, 1881;
Traian Ionacu, Salvador Bredeanu, Dreptul de proprietate socialist i alte

drepturi reale principale de tip nou n dreptul R.P.R., Editura tiinific, Bucureti, 1964;
George N. Luescu, Teoria general a drepturilor reale, Impr. Vcreti,

Bucureti, 1947;
H. Mazeaud, L. Mazeaud, J. Mazeaud, Lecons de Droit civil, tome deuxieme,

vol. II Biens. Droit de propriete et ses demembrements , Editions Montchrestien, Paris,


1969;

Liviu Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ed. Luminalex, Bucureti,


2001;

Liviu Pop, Liviu Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Universul
Juridic, Bucuresti, 2006;
C. L. Popescu, Regimul constituional al subsolului Romniei, Dreptul nr.

3/1995;

Constantin Sttescu, Teoria generala a drepturilor reale. Introducere n teoria general a


obligaiilor, TUB, 1973;

Valeriu Stoica, Drept civil Drepturile reale principale, Ed. Humanitas,


Bucureti, 2004;

75

Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, Bucureti,

2009;

Vasile Gh. Vidra, Noiunea actual a dreptului de proprietate, Tip. Cuvntul


Romnesc., Bucureti, 1938;

III. Surse electronice:

http://avocatsamareanuilie.blogspot.ro/2011/11/noul-cod-civil-dreptul-depreemptiune.html, accesat n martie 2013.

76

S-ar putea să vă placă și