1732 S.S.

SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a las

doce horas del diecinueve de junio de dos mil cuatro.
Vistos en casacin de la sentencia definitiva, pronunciada en apelacin, por la Cmara
Primera de lo Civil de la Primera Seccin del Centro, a las quince horas cincuenta minutos
del veintinueve de octubre de dos mil tres, en el juicio civil ordinario de terminacin de
contrato de arrendamiento, desocupacin y reclamo de cnones, promovido por el doctor
JORGE PINEDA ESCOBAR como apoderado general judicial del seor REN CUENCA
RODRGUEZ, de este domicilio, contra el BANCO CUSCATLN, SOCIEDAD
ANNIMA, hoy BANCO CUSCATLN DE EL SALVADOR, SOCIEDAD ANNIMA,
del domicilio de Nueva San Salvador.
Han intervenido en el juicio, en primera y segunda instancia y en casacin, el doctor Jorge
Pineda Escobar, en el carcter en que se ha indicado, y el licenciado Gilberto Enrique Alas
Menndez, como apoderado general judicial de la sociedad demandada; ambos son
abogados y de este domicilio.
VISTOS LOS AUTOS, Y,
CONSIDERANDO:
I- El fallo de primera instancia dice as: "POR TANTO: En base a las razones expuestas,
disposiciones legales citadas y Arts. 417, 421, 422, 427, 439 Pr C., 1736 Y 1738 C.C., a
nombre de la Repblica de El Salvador, FALLO: 1.- DECLRASE: i) Sin lugar la tacha de
testigos alegada por el abogado JORGE PINEDA ESCOBAR, como Apoderado del seor
REN CUENCA RODRGUEZ, ii) Sin lugar la Excepcin Perentoria de Terminacin de
Contrato de Arrendamiento sin Responsabilidad para las partes, alegada y opuesta por el
abogado GILBERTO ENRIQUE ALAS MENNDEZ, como Apoderado del BANCO
CUSCATLN DE EL SALVADOR SOCIEDAD ANNIry1A o BANCO CUSCATLN,
SOCIEDAD ANNIMA; iii) Sin lugar la Excepcin Perentoria de Mala Fe, alegada y
opuesta por el Abogado GILBERTO ENRIQUE ALAS MENNDEZ, como Apoderado
del BANCO CUSCATLN DE EL SALVADOR SOCIEDAD ANNIMA o BANCO
CUSCATLN, SOCIEDAD ANNIMA; iv) Ha lugar la Excepcin Perentoria de
Desocupacin del Inmueble objeto del Contrato, alegada y opuesta por el Abogado
GILBERTO ENRIQUE ALAS MENNDEZ, como apoderado del BANCO CUSCATLN
DE EL SALVADOR SOCIEDAD ANNIMA o BANCO CUSCATLN, SOCIEDAD
ANNIMA; v) Ha lugar la Excepcin Perentoria de Entrega Material de Inmueble, alegada
y opuesta por el Abogado GILBERTO ENRIQUE ALAS MENNDEZ, como apoderado
del BANCO CUSCATLN DE EL SALVADOR SOCIEDAD ANNIMA o BANCO
CUSCATLN, SOCIEDAD ANNIMA; vi) Sin lugar la Excepcin Perentoria de
Cumplimiento de Contrato alegada y opuesta por el Abogado GILBERTO ENRIQUE
ALAS MENNDEZ, como Apoderado del BANCO CUSCATLN DE EL SALVADOR
SOCIEDAD ANNIMA o BANCO CUSCATLN, SOCIEDAD ANNIMA; vii)
Terminado el Contrato de Arrendamiento celebrado entre el seor REN CUENCA
RODRGUEZ y el BANCO CUSCATLN, SOCIEDAD ANNIMA o BANCO

CUSCATLN DE EL SALVADOR SOCIEDAD ANNIMA, a las quince horas y

cincuenta minutos del da doce de junio de mil novecientos ochenta y siete, ante los oficios
del Notario PEDRO ISA PORTILLO MEDRANO, relativo a un inmueble situado en doce
Calle Poniente entre Avenida Veintinueve de Agosto y Calle del Cementerio, Urbanizacin
Comercial Central, de esta ciudad, pedida por el Abogado JORGE PINEDA ESCOBAR. II)
Condnase al BANCO CUSCATLN SOCIEDAD ANNIMA o BANCO CUSCATLN
DE EL SALVADOR SOCIEDAD ANNIMA al pago del canon de arrendamiento
correspondiente al mes de octubre de mil novecientos noventa y nueve por la cantidad de
VEINTIUN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO COLONES CON MIL
VEINTISIETE CENTAVOS, equivalentes a DOS CUATROCIENTOS NOVENTA Y
CINCO DLARES CON OCHENTA CENTAVOS. III) No hay especial condenacin en
Costas. HGASE SABER ESTA SENTENCIA A AMBAS PARTES".
II- El fallo de segunda instancia reza as: " POR TANTO; en base a las consideraciones
hechas, disposiciones legales citadas y Arts. 1089 Y 1091 Pr C., a nombre de la Repblica
de El Salvador, DIJERON: A) Revcase el romano 11 (vii) de la sentencia venida en
apelacin, el cual reza: """vii) Terminado el Contrato de Arrendamiento celebrado entre el
seor REN CUENCA RODRGUEZ y el BANCO CUSCA TLN, SOCIEDAD
ANNIMA o BANCO CUSCATLN DE EL SALVADOR SOCIEDAD ANNIMA, a
las quince horas y cincuenta minutos da doce de junio de mil novecientos ochenta y siete,
ante los oficios del Notario PEDRO ISA PORTILLO MEDRANO, relativo a un inmueble
situado en doce Calle Poniente entre Avenida Veintinueve de Agosto y Calle del
Cementerio, Urbanizacin Comercial Central, de esta ciudad, pedida por el Abogado
JORGE PINEDA ESCOBAR. "''''; B)Confrmase el resto de la misma; y C) No hay
condenacin en costas procesales de esta instancia."
III- La parte actora, no conforme con la sentencia pronunciada por la Cmara, interpuso
recurso de Casacin, en el trmino de ley, en los trminos siguientes: " 1) Que por este
medio vengo a interponer RECURSO DE CASACIN PARA ANTE LA HONORABLE
SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, contra la sentencia
definitiva, dictada por esta Honorable Cmara, a las quince horas con cincuenta minutos del
da veintinueve de octubre' del ao en curso, al resolver la apelacin por m interpuesta
como Apoderado del Ingeniero Cuenca.---- II) Antes de entrar a conocer sobre los
fundamentos del recurso, me voy a permitir expresar como antecedente del mismo, el
contenido de la parte resolutiva de la sentencia de la cual recurro, dictada por la Cmara de
Segunda Instancia que DICE: ""'''''''''' POR TANTO; en base a las consideraciones hechas,
disposiciones legales citadas y Arts. 1089 Y 1091 Pr. C., a nombre de la Repblica de El
Salvador, DIJERON: A) Revcase el romano II (vii) de la sentencia venida en apelacin, el
cual reza: """" vii) Terminado el Contrato de Arrendamiento celebrado entre el seor
REN CUENCA RODRGUEZ y el BANCO CUSCATLN SOCIEDAD ANNIMA o
BANCO CUSCATLN DE EL SALVADOR, SOCIEDAD ANNIMA, a las quince horas
y cincuenta minutos del da doce de junio de mil novecientos ochenta y siete, ante los
oficios del Notario PEDRO ISA PORTILLO MEDRANO, relativo a un inmueble situado
en doce Calle Poniente entre Avenida Veintinueve de Agosto y Calle del Cementerio,
Urbanizacin Comercial Central, de esta ciudad, pedida por el Abogado JORGE PINEDA
ESCOBAR''''''; B) Confrmase el resto de la misma; y C) no hay condenacin en costas
procesales de esta instancia--------Vuelva la pieza principal al Juzgado de origen con

certificacin de ley.""''''''''''--- Como puede apreciarse la interposicin del recurso es

procedente, por tratarse de sentencia impugnada de una definitiva, dictada por una de las
Cmaras de Segunda Instancia, en un juicio ordinario (Art. 1 N 1 Ley de Casacin) y
sobre esa base, interpongo Recurso de Casacin invocando las siguientes causas: --- 1.CAUSA GENRICA: INFRACCIN DE LEY (Art. 2 literal "a" Ley de Casacin); --PRIMER MOTIVO ESPECFICO: violacin de ley (Art. 3 N 1 Ley de Casacin).- --PRECEPTOS INFRINGIDOS: Artculo: (a) Art. 1435 Inc. 1 Y 3 Civil; (b) Art. 1733
Inc. 1 Civil; (c) Art. 1438 Inc. 1 Cdigo Civil; (d) Art. 1738 Inc. 1, y N 4 Cdigo
Civil; (e) Art. 1736 Cdigo Civil. --- (a) CONCEPTO EN QUE SE HA COMETIDO LA
INFRACCIN AL ART. 1435 INC. 1 Y 3 CIVIL: El artculo1435 Civil expresa: ''''''''Las
clusulas de un contrato se interpretarn unas por otras, dndose a cada una el sentido que
mejor convenga al contrato en su totalidad"""".'''''' O por la aplicacin prctica que
hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobacin de la otra.""""--- Por
otra parte la clusula X que se refiere al REAJUSTE DEL PRECIO en el contrato estipula:
CLUSULA X."''''EL ARRENDATARIO AUTORIZA AL ARRENDADOR, PARA QUE
PUEDA REAJUSTAR EL PRECIO DEL ARRENDAMIENTO HASTA UN DIEZ POR
CIENTO SOBRE EL PRECIO ACTUAL, CADA DOS AOS, PERO EN EL CASO DE
NO LLEGAR A UN ACUERDO, EL PRESENTE CONTRATO SE TENDR POR
TERMINADO SIN RESPONSABILIDAD ALGUNA PARA AMBAS PARTES""". --- Al
analizar la anterior disposicin 1435 Civil, tenemos que la Honorable Cmara
sentenciadora ha dejado de aplicar dicha disposicin, tanto el Inciso primero, como el
tercero, razn por la cual se analizarn cada una por separado as: --- INCISO PRIMERO
(Art. 1435 C):"'''' Las clusulas de un contrato se interpretarn unas por otras, dndose a
cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad."""-- Comenzar
expresando que en el contrato de arrendamiento como ya se dijo antes contiene elementos
Objetivos, los cuales son: COSA, PRECIO Y PLAZO; teniendo tambin elementos
subjetivos, cuales son: LA VOLUNTAD DEL ARRENDANTE Y LA DEL
ARRENDATARIO.- --- Los elementos objetivos del contrato de arrendamiento, normal y
naturalmente estn dirigidos o establecidos en cada una de las partes; as tenemos por
ejemplo que la COSA, est en beneficio del ARRENDATARIO, quien paga un precio
porque se le haga entrega de lo que l requiere, as que en el caso de arrendamiento de
inmuebles, exige que se le entregue en buen estado, con los servicios que requiere, pues por
ello paga el precio aceptado; por otro lado, el elemento del PRECIO, est establecido en
beneficio del ARRENDANTE, quien pretender siempre que se le pague al mejor precio y
sobre este rubro trata de establecer clusulas que le favorecen, como decir un incremento en
el canon de arriendo; en el caso que nos ocupa, adems de lo anterior, el arrendatario
incluso para mejor beneficio del arrendador, hasta le facult a que cada dos aos le
incrementara el canon "HASTA UN DIEZ POR CIENTO ", dndole la facultad entonces al
arrendatario, la potestad de decidir en ltima instancia, sobre la terminacin del contrato
por esta razn, ms nunca podr ser facultad del arrendatario tal decisin y determinacin,
como as lo ha interpretado la Cmara sentenciadora.- .- De ah que para una verdadera
aplicacin armoniosa de lo que dispone el Art. 1435 Inc. 1C., debe ser aquella que hemos
sostenido a lo largo del juicio y nunca la sostenida por la Honorable Cmara. - Por ltimo el
PLAZO que es un elemento que a ambas partes favorece, por su lado al ARRENDANTE, si
su giro no es el de corredor de arriendos buscar el plazo mximo posible, pues su ingreso
preferir tenerlo por largo tiempo y por su parte el ARRENDATARIO, buscar que el
inmueble le sirva tambin por el plazo mximo que le permita estabilidad en su negocio.- --

- De lo anterior tenemos como resultado que la Cmara sentenciadora en el anlisis del

caso, hace referencia a los elementos del contrato, a la luz de los Artculos 1703, 1705,
1739, C., Y expresa que aquellos elementos objetivos del contrato se han dado en la
presente relacin contractual y as expresa lo que es contrato de arrendamiento a la luz del
Arto 1703, luego con respecto al precio hace referencia al Art. 1705 C. y con respecto al
plazo hace una referencia al Art. 1739 Co- Pero al entrar a conocer del caso especfico trae
a cuenta la clusula X del contrato y sobre ella gira su argumentacin para dar su
equivocada conclusin, sin la aplicacin que debi hacer del Artculo 1435 Inco 1 Y 3 del
Cdigo Civil.- --- El primer inciso del Art. 1435 C., contempla que las clusulas deben
estar articuladas primero en funcin de aquellos elementos de que est conformado el
contrato de arrendamiento, de ah que tal articulacin debe ser tambin entendida con
motivo de las clusulas contractuales, las cuales deben de guardar aquella articulacin que
expresa el Art. 14351nc. 1 C. --- En ese orden tenemos que si el elemento del precio, es en
beneficio del arrendante, es evidente que cualquier alteracin en el mismo, a quien
corresponde su definitiva situacin es al ARRENDANTE, a quien en el presente caso deba
corresponder cerrar el crculo del incremento en el precio, tal como lo hizo, expresando que
se continuara con el canon establecido hasta aquella fecha.- El arrendante siempre buscar
incrementar el precio y de hecho eso es, lo que pretendi, pero si el arrendatario le dice que
no, a l le toca decidir si contina como estaba o le dice no seor, hay otro que me paga
ms y por tanto demos por terminado el contrato.- ---INCISO TERCERO DEL ART. 1435
CIVIL.- --- Este inciso contempla: """O por la aplicacin prctica que hayan hecho de ellas
ambas partes, o una de las partes con aprobacin de la otra. '"'" --- Esta parte para los
efectos de este contrato es muy importante, puesto que al analizarla incluso a la luz de la
clusula X del contrato, tenemos que la Honorable Cmara, no ha profundizado en absoluto
sobre la naturaleza de la clusula con relacin a la disposicin apuntada, puesto que no
obstante que la Honorable Cmara se ha dado cuenta de que la aplicacin prctica de la
clusula ha sido la misma renta los primeros diez aos del plazo, en los cuales el Banco
Cuscatln de El Salvador Sociedad Annima, ha aceptado el incremento del diez por ciento
cada dos aos; diez aos durante los cuales NO PROTEST el arrendatario; por tanto la
aplicacin prctica que las partes hicieron de aquella clusula, ha sido la que el Ingeniero
Cuenca y el Banco, aplicaron durante aquellos aos, sobre la base de la aprobacin previa
del mismo banco a tal incremento.- Lo anterior, para nada ha sido aplicado por la
Honorable Cmara sentenciadora, olvidndose de su existencia y aplicado la clusula en
contra de lo que dispone el artculo 1435 Civil inciso primero y tercero, olvidndose que la
disposicin y clusula fue escrita en beneficio propio y exclusivo del arrendante y por tanto
slo a ste poda corresponder dar por terminado el contrato por la causal X del contrato,
mas nunca por el arrendatario, situacin aquella que ha sido negada por la Honorable
Cmara sentenciadora, al expresar que NO HUBO ACUERDO ENTRE LAS PARTES EN
CUANTO AL INCREMENTO Y por tanto el contrato qued terminado,
ADJUDICNDOLE al Banco, la potestad de decidir sobre la aplicacin o no del
incremento, cuando esto de conformidad al contrato y disposicin 1435 Civil, le fue
concedido exclusivamente al arrendante, al expresar la clusula que "El BANCO
AUTORIZABA Al ARRENDANTE A UN INCREMENTO CADA DOS AOS".- En su
sentencia la Honorable Cmara, incluso concluye que el contrato no tena ni necesidad de
ser declarado terminado judicialmente, expresando que Revoca en esa parte la sentencia de
Primera Instancia, siendo esto ltimo lo que en definitiva ha causado el mayor agravio a mi
mandante, puesto que aceptar o darle validez a la voluntad unilateral del Banco para

terminar el contrato sin responsabilidad de su parte, hace que lo medular de la pretensin

del actor caiga por completo.- --- la Honorable Cmara entonces ha dejado de aplicar el
artculo 1435 Civil, que sirvi de sustento a la clusula X del contrato.- la Honorable
Cmara ha tergiversado el sentido lgico de la clusula contractual, dndole un sentido
contrario a lo que dispone el Art. 1435 C., negndole su aplicacin que nos llevara a que
slo corresponda al ARRENDANTE, Ren Cuenca Rodrguez, dar por terminado el
contrato con aplicacin de esta norma y clusula contractual, puesto que la facultad le fue
concedida nicamente al arrendante.- --- (b) CONCEPTO EN QUE HA SIDO COMETIDA
LA INFRACCIN DEL ARTICULO 1733 INC. 10 CIVIL: --- El artculo 1733 Inc. 10
Civil, expresa: """Cuando por culpa del arrendatario se pone trmino al arrendamiento, ser
el. arrendatario obligado a la indemnizacin de perjuicios, y especialmente al pago de la
renta por el tiempo que falta hasta el da en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el
arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio. """ --- Analizada la
sentencia recurrida, se observa de su simple lectura, que la disposicin anterior ha sido
violada por la Honorable Cmara Sentenciadora, puesto que no obstante haber concluido la
Honorable Cmara que el Banco incurri en mora en el pago del canon de arriendo, NO
APLIC, la disposicin apuntada, la cual tambin es conforme a la clusula contractual
que le mandaba ESPECIALMENTE AL PAGO DE LA RENTA POR EL TIEMPO QUE
FALTA, HASTA EL DA EN QUE PODRA CESAR EL ARRIENDO, es decir hasta el
da treinta de junio del ao dos mil siete, que es la fecha del vencimiento del plazo de DIEZ
AOS que estaba corriendo.- El contenido de la disposicin fue desarrollado y aceptado
expresamente en el contrato celebrado entre las partes contratantes, concretamente en la
clusula XIII del contrato que dice: """ TERMINACIN ANTICIPADA DEL
ARRIENDO: El plazo del arriendo vencer an antes de la expiracin del trmino
estipulado por el incumplimiento del arrendatario de las obligaciones o estipulaciones
consignadas en este contrato. - Si por culpa del arrendatario se hubiese puesto trmino al
arrendamiento, quedar dicho arrendatario especialmente obligado al pago de la renta por el
tiempo que faltare, hasta el da en que hubiere podido terminar normalmente el arriendo por
la expiracin del plazo, tal como lo establece el Cdigo Civil... """ --- Por otra parte la
clusula XII del contrato, estipula: --- """MORA EN EL PAGO DE LAS CUOTAS
MENSUALES: la falta de pago de una de las cuotas mensuales en la fecha estipulada, dar
por terminado el arriendo y har caducar el plazo pendiente"'''' --- Considero entonces que
ha existido una VIOLACIN POR INAPLICACIN del precepto legal apuntado, el que
debi ser aplicado en concordancia con las clusulas contractuales referidas.- --- Todo
contrato tiene su propio marco de operatividad; de ah que las clusulas no deben reir. con
los preceptos legales aplicables a cada naturaleza contractual. En este caso las clusulas
contractuales se ajustaron, concordaron debidamente con las normas que rigen a los
arrendamientos, dentro de las cuales se encuentra precisamente el Artculo 1733 Inc. 1. En
el presente caso, si el Banco incurri en mora en el pago del canon, en aplicacin a lo que
dispuso la clusula XII) del contrato, ste se daba por terminado y caducaba el plazo; y de
conformidad a la clusula XIII) del mismo, aquel incumplimiento, aquella culpa, daba todo
el derecho al arrendante para pedir el cumplimiento del pago de la renta. por el trmino que
faltare a la expiracin del plazo.- Esto es totalmente concordante con la disposicin 1733
Inc. 10 Civil, que se ha dejado de aplicar.- La Honorable Cmara, siguiendo la misma tesis
del tribunal de Primera Instancia, ha condenado al Banco Cuscatln S.A., al pago de mora,
pero nicamente del canon correspondiente al mes de noviembre del ao de mil
novecientos noventa y nueve, cuando segn el precepto legal apuntado 1733 Inc. 10 Civil y

clusulas contractuales, debi serio hasta el pago del canon correspondiente al treinta de
junio del ao dos mil siete, que es la fecha cuando termina el plazo contractual.- --- (c)
CONCEPTO EN QUE SE HA COMETIDO LA INFRACCIN AL ART. 1438 Inc. 1
CIVIL: --- Expresa el Art. 1438 Inc. 1- """Toda obligacin puede extinguirse por una
convencin en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo,
consientan en darla por cumplida. ",,,, --- Como puede apreciarse, el Art. 1438 Inc. 1
Civil, determina las formas como puede darse por terminado un contrato en general, siendo
ste el acuerdo de las partes expresado en un convenio.. --- De conformidad a lo que
estipula el primer inciso del Art. 1438 Civil, por la sola voluntad de las partes, nicamente
puede terminarse mediante la Resciliacin del contrato.- Otra forma de terminacin
voluntaria, sin necesidad de recurrir a la esfera Judicial no existe, aceptar que las partes
pueden convenir en el contrato tal terminacin sin la mano judicial, como lo ha sostenido la
Honorable Cmara en su sentencia, es aceptar tambin entonces que los Bancos, en los
documentos mutuarios, pueden pactar que en caso de mora, la propiedad que se les da en
garanta sea de pleno derecho su propiedad, sin necesidad de ejecutar al deudor.- --Recordemos que el contrato de Arrendamiento, es un contrato Bilateral y por tanto, as
como para su nacimiento requiere la voluntad de las dos partes, as tambin para su
terminacin por la va del acuerdo entre las partes, requiere la misma voluntad de ambas.Los contratos se deshacen de la misma forma en que se hacen.- --- La Honorable Cmara
ha dejado de aplicar la primera parte o Inciso Uno del Art. 1438, sosteniendo que en el
presente caso la relacin contractual, no requiere para su terminacin judicial, ni la
voluntad de ambas partes manifestada en una Resciliacin, puesto que para la Cmara, la
relacin contractual ha dejado de existir por as haberlo dispuesto las partes en el contrato
en su clusula X del mismo, insisto, sosteniendo que no era necesaria la declaratoria
judicial de la terminacin del contrato, pues las partes con aquella clusula ya lo haban
dado por terminado, al no haber llegado a un acuerdo con respecto al incremento del canon
de arriendo, incremento que, como ms adelante expresar, ha sido otorgado en beneficio
del arrendante y por tanto slo a l corresponda el derecho de dar por terminado el contrato
por la causa de la clusula del incremento.- --- Aquel criterio propio que se hace de la
clusula X del contrato, ha llevado a la Cmara sentenciadora a la inaplicacin de la
disposicin aqu apuntada, violando la misma por inaplicabilidad.- --- El Art. 1438 Civil, en
su primer inciso, contempla la figura de la Resciliacin, tal figura jurdica para la extincin
de una convencin requiere la concurrencia de las dos partes suscriptoras del convenio, no
la de una sola de ellas, como lo ha aplicado la Honorable Cmara al disponer en su
sentencia que las partes por medio de la clusula X, haban dispuesto que el contrato
terminara con la sola voluntad unilateral de una de las partes.- En este ltimo caso es
importante advertir que la AUTONOMA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES, no se
puede extender hasta all; la autonoma de las partes no puede vulnerar los derechos de la
otra parte en un contrato bilateral- --- (d) CONCEPTO EN QUE SE HA COMETIDO LA
INFRACCIN AL ART. 1738 Inc. 1,2 Y N 4 Civil: -- Expresa el Art. 1738.-"''''EI
arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y
especialmente: --- 2 Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo;
4 Por sentencia de Juez en los casos que la ley ha previsto""". --- Tambin la Honorable
Cmara ha dejado de aplicar la presente disposicin, la cual en su primer inciso, nos remite
al Art. 1438 Civil, que ya hemos sealado y comentado en el apartado anterior como
infringido y que dentro de sus formas de extincin analizamos la correspondiente a la
Resciliacin a la cual nos remite el Inc. Uno en comento del Art. 1738 C.- El artculo 1738

C., que es especfico para el caso del arrendamiento, tambin en su nmero cuatro nos
expresa que otro modo de expirar este contrato, es (4) Por sentencia de Juez en los casos
que la ley ha previsto, siendo uno de los casos que la ley prev, la mora en el pago de la
renta, situacin que ha ocurrido en el presente caso.- --- Con respecto al primer inciso del
Art. 1738 en comento, considero oportuno expresar de nuevo que dentro de los elementos
objetivos del contrato de Arrendamiento estn: LA COSA; EL PRECIO Y EL PLAZO.---.
De estos elementos tenemos que el elemento Cosa, es en beneficio del arrendatario, quien
pedir que la cosa le sea entregada para su operatividad, sea comercial, industrial o
habitacional, en el buen estado que ha pactado, puesto que por ello va a pagar un
determinado precio; el elemento Precio, es en beneficio del arrendante, quien pretender
siempre que por la cosa que da se le pague el mximo posible; la tendencia del arrendador
es siempre para arriba, es sacarle el mejor provecho econmico posible, contrario al del
arrendatario, quien siempre buscar pagar lo menos del precio, sin llegar por supuesto a no
pagar nada, pues en ese caso se estara en un Comodato.--- Pero en fin, lo importante de
establecer, es que el elemento del precio, siempre debe ir en beneficio del arrendante y por
tal razn, en el presente caso, no puede decirse que aquella clusula X del contrato puede
tener aplicacin, por el solo lado del arrendatario a quien la Cmara sentenciadora le ha
dado el beneficio de la terminacin Unilateral del contrato, an cuando como se ha dicho
que el contrato es de naturaleza Bilateral y en el especfico caso la facultad de darlo por
terminado por la no aceptacin del incremento, le corresponde nica y exclusivamente al
arrendante.- Enfatizo, la facultad de incrementar el precio es del arrendante; de manera que
la no aceptacin del arrendatario, dejaba al arrendante en la misma situacin jurdica en que
estaba, de tal suerte que la inconformidad que producira la terminacin slo poda provenir
del Arrendante, quien mediante la carta que le envi al Banco, hizo precisamente decir que
se continuar con la renta, al menos los dos prximos dos aos, al trmino de los cuales,
muy probable sera que ya no dijera nada.- --- Con respecto a la infraccin cometida al
nmero 2 del Art. 1738 C. tenemos que lo que s contempla el Artculo 1738 Civil en su
numeral dos, es que el contrato expira: """ 2 Por la expiracin del tiempo estipulado para
la duracin del arriendo; """ .- En el presente caso, el plazo contractual es de diez aos
como en repetidas veces se ha expresado; plazo que vence hasta el mes de junio del ao dos
mil siete, puesto que est corriendo la primera prrroga existente, situacin que no ha sido
aplicada por la Honorable Cmara y quien en base a su criterio de lo que estipul la
clusula contractual con respecto al precio ha dado por sentado que el contrato ni siquiera
es necesario darlo por terminado, pues ya lo fue con la nota del Banco, olvidndose que el
plazo contractual de diez aos ya estaba determinado previamente en el contrato y que lo
que se modificaba cada dos aos era el precio y no el plazo. --- Con respecto al Numeral
cuarto del Art. 738 Civil en comento, podremos decir que dentro de las causas de
expiracin de este tipo de contrato no se encuentra la terminacin unilateral de una de las
partes, lo cual tambin es congruente, para el presente motivo lo expresado para la
inaplicabilidad que se ha expresado para el Artculo 1438 Civil y viceversa. --- (e)
CONCEPTO EN QUE SE HA COMETIDO LA INFRACCIN AL ART. 1736 CDIGO
CIVIL: --- El Artculo 1736 Civil dispone: "''''La restitucin de la cosa raz se verificar
desocupndola enteramente, ponindola a disposicin del arrendador y entregndole las
llaves. """ --- La Honorable Cmara dentro de sus criterios aplicados en la sentencia,
expresa y da por vlida la entrega que el Banco ha hecho del inmueble, por su sola
disposicin, y an cuando expresa en la sentencia, como lo hizo el seor Juez de Primera
Instancia, que esta entrega no ha sido formal, acepta erradamente que basta la voluntad del

arrendatario de decirle al arrendador, aqu est su inmueble, aqu estn sus llaves, yo lo
desocupo el uno de noviembre, para dar por terminado el contrato.- Nada ms errado que
ello, pues como ya hemos expresado, el elemento plazo es en beneficio de ambas partes y
por tanto una de ellas no puede vulnerar el derecho del otro; recordemos que el plazo
contractual ya ha sido prefijado en el contrato de tal manera que ste slo puede ser
modificado, mediante acuerdo por ambas partes, las simples notas, no lo pueden modificar,
mucho menos pueden ser la va para hacer terminar un plazo.- La Honorable Cmara
expresa que por el lado del ingeniero Cuenca, con la simple nota no puede darle vigencia a
los que falta del plazo, esto es cierto porque el plazo ya estaba establecido contractualmente
por los diez aos, l lo que hizo en su nota, es desistir del aumento propuesto y con ello
mantener el canon que a la fecha se estaba pagando; hecho que dejaba a ambas partes en la
misma situacin que tenan durante los prximos dos aos, en base a la facultad que le
haba conferido el Banco de decidir sobre el incremento en el precio de la renta:- Pero
veamos an ms lo errado de la Cmara Sentenciadora al expresar por un lado que la nota
del Ingeniero Cuenca NO vale para tal fin y s lo vale para el Banco, an cuando tal
clusula del incremento al precio, no sea en su beneficio contractual, sino en beneficio del
Ingeniero Cuenca.- --- En este caso tambin recordemos lo que de mi parte se dijo con
respecto a este tema en la expresin de agravios, el cual me permito transcribir en su
totalidad, en este motivo, por estar conforme con la interpretacin errada que ha dado la
Honorable Cmara, ya que tal criterio ha sido confirmado en la sentencia por la Honorable
Cmara.- En aquella ocasin expres: """b) En cuanto a la parte de la sentencia que declara
que ha lugar a la excepcin perentoria de desocupacin del inmueble puedo decir que en
este caso el tribunal A-quo, cuando se refiere a la desocupacin del inmueble, expresa que
reconoce que el inmueble se desocup el treinta y uno de octubre del ao mil novecientos
noventa y nueve, es decir que con ello se tiene que ese mes de octubre no se pag y por
tanto existe causa o razn para exigir el cumplimiento del contrato total por la mora en el
canon de arrendamiento; pero posteriormente el tribunal expresa que vale la entrega
material, ya que dice que se ha comprobado con la prueba testimonial, y aunque expresa
que tal entrega no se hizo en forma personal, acepta que con la actividad desplegada por el
banco se ha cumplido con lo que dispone el Artculo 1736 Civil.- Al parecer ac existe un
juego de palabras que podra confundir un poco, pero lo importante es que el seor Juez
reconoce que hubo mora en el mes de octubre, an cuando luego y sin dar razonamiento
valedero legalmente, acepta la entrega, olvidndose que el caso de la entrega material aI
que se refiere el abogado Alas y la ley, es cuando hay una terminacin del plazo pactado, es
decir cuando se llega a los diez aos del plazo, pero jams puede interpretarse que se da
cuando est vigente el plazo, bastando que una de las partes ya no quiera seguir con el
arriendo para que con solo la entrega material y de manera informal, el contrato termina
Ipso facto.- Para el caso el abogado Alas, plantea el caso de los diplomticos, como un
ejemplo de este tipo de terminacin.- Efectivamente este caso es reconocido pero por
tratados internacionales y son de la exclusiva potestad de los diplomticos, no opera para
los dems tipos de contratantes.- De ah que esa Honorable Cmara deber revocar tal
determinacin tomada por seor Juez A-quo, ya que el Arrendamiento Simple, como el
caso que tratamos, no est sujeto a modo o condicin.- --- c) De la parte que declara que ha
lugar la excepcin perentoria de entrega material del inmueble; --- Sobre este punto, vale la
aplicacin de uno de los conceptos expresados en el apartado anterior (b), por tener la
misma aplicacin.- Valdra la pena comentar en este punto, el hecho que trae a cuenta el
Abogado Alas, en el sentido de que expresa que el Ingeniero Cuenca ha confirmado que el

contrato se ha renovado a los dos aos.- Al respecto quiero expresar que el plazo no fue, ni
poda ser renovado, ya que contractualmente estaba ya establecido por diez aos, lo que se
renegociaba no era el plazo, sino el precio del arrendamiento tal cual se consign en la
clusula.- --- El Artculo 1738 Civil contempla las formas de expiracin de un contrato y en
su numeral dos, nos dice que el contrato de arrendamiento expira: "Por la expiracin del
tiempo estipulado para la duracin del arriendo". En este caso particular, tal tiempo es el de
Diez aos, no el de dos aos, como pretende hacer creer el Abogado Alas, Apoderado del
Banco.- --- Por otra parte, al haberse estipulado tiempo o plazo del arrendamiento en el
contrato, slo puede darse por terminado el arriendo, mediante desahucio, ello de
conformidad a lo que estipula el Artculo 1739 C., de ah que slo Judicialmente podra
darse por extinguido el arriendo, tal como lo dispone el Art. 1738 N 4 C. ",," -- El Artculo
1736 Civil contempla tres requisitos para que se entienda que la entrega material se ha
verificado; estos requisitos son los siguientes: 1) Que se desocupe enteramente; 2) que se
ponga a disposicin del arrendador y 3) que se entreguen las llaves al arrendador. -- En el
presente caso, en primer lugar, no haba terminado el plazo contractual, requisito ste que
exige el Art. 1735 C., luego tal y como lo reconoce el seor Juez A-quo, no hubo una
desocupacin formal, pues no se hizo personalmente al Arrendador Ingeniero Cuenca.- Por
otra parte la disposicin dice "QUE SE PONGA A DISPOSICIN DEL ARRENDADOR.---- Esta disposicin debe ser tal que el Arrendador pueda tomar o pueda ejercer actos de
POSESIN sobre el inmueble, pueda disponer enteramente del inmueble, cosa- que los
testigos no lo han expresado y por tanto no puede decirse que haya existido entrega
material del inmueble; a eso agregumosle que ni siquiera las llaves le fueron entregadas
personalmente al Ingeniero Cuenca, tal y como lo expresan los testigos de la parte
demandada.- --- Lo anterior significa que es necesario que se cumplan enteramente aquellos
tres requisitos, significa que no basta que la simple actividad de despliegue del banco para
que se tenga por cumplidos los requisitos del Art. 1736 C., que insisto est ntimamente
relacionado con el Art. 1735 C., de ah que la simple entrega de llaves al arrendante, del
bien dado en arriendo, no da por terminado el contrato, ya que para que la terminacin del
mismo opere, se necesita repito, o bien la voluntad de las partes contratantes, o una
sentencia judicial que declare terminado el contrato de arriendo. En el caso presente, la
entrega de llaves, es irrelevante por cuanto el arrendamiento no ha terminado y el
arrendatario lo nico que pretende con esa accin (la de entregar las llaves) es la de
sustraerse de su obligacin de pagar la renta. --- De aceptarse el criterio sostenido por el
Tribunal A-Quo, de que basta la noticia y entrega de las llaves para dar por terminada la
obligacin de pagar el precio del arrendamiento, nos conducira al establecimiento de una
doctrina errada de que todo arrendamiento que an por su culpa ya no quisiera o pudiere
continuar con el arriendo, estando vigente el plazo y dems condiciones, le bastara que
entregara las llaves para verse liberando su obligacin, lo cual no puede ser, pues se estara
perjudicando a una de las partes, aprovechndose de la culpa de una de ellas, recordemos
que la ley lo que pretende es que el cumplimiento de un contrato sea armonioso y que las
clusulas sirvan para cumplir con el mismo, no para que sea aprovechado por una de las
partes para dar por terminado el arriendo; de lo contrario se aprovechara el arrendatario de
su propia culpa. --- Como se puede apreciar he transcrito lo contenido tanto en mi expresin
de agravios, como tambin de lo que expres en mis respuestas a la expresin del Banco en
Segunda Instancia, con ello consideraba suficiente para hacer ver la necesidad de aplicar el
concepto que ha sido infringido por la Honorable Cmara en su sentencia, lo cual no hizo y
en vez de aplicar el Art. 1736, lo que hizo fue hacer uso de los Arts. 1744 y 1417 Civil, los

cuales no son aplicables al caso.- --- 2.- CAUSA GENRICA infraccin de Ley (Art. 2
literal "a" Ley de Casacin); --- CAUSA ESPECFICA: Interpretacin Errnea de ley (Art.
3 N 2 Ley de Casacin).- --- PRECEPTOS INFRINGIDOS: (a) Art. 1765 Cdigo Civil;
(b) Art. 1417 Cdigo Civil.- --- (a) CONCEPTO EN QUE SE HA COMETIDO LA
INFRACCIN AL ART. 1765 CIVIL: --- El artculo 1765 Civil expresa: """"" La mora de
un perodo entero en el pago de renta, dar derecho al arrendador despus de dos
reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro das, para hacer cesar
inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificar el
pago dentro de un plazo razonable, que no bajar de treinta das.""" --- La Cmara
sentenciadora expresa que """LAS RECONVENCIONES EN PAGO, SON
PRECISAMENTE PARA CONSTITUIR EN MORA AL ARRENDATARIO, A EFECTO
DE HACER CESAR EL ARRENDAMIENTO, MISMO QUE YA SE HABA DADO
POR TERMINADO MEDIANTE EL AVISO HECHO POR LA ARRENDATARIA AL
ARRENDADOR"". - Como puede apreciarse, la Honorable Cmara ha interpretado
errneamente la disposicin 1765 Civil, por cuanto se equivoca al expresar que las
reconvenciones son para constituir en Mora al arrendatario.- La mora se da por el no
cumplimiento de la obligacin, que en este caso particular es el NO PAGO DE LA
RENTA; las reconvenciones nicamente dan la facultad al arrendador para hacer cesar el
arrendamiento, que dicho sea de paso debe hacerse por la va judicial.- --- Por otra parte, el
contrato de arriendo, no finaliz por el envo de la nota del Banco a mi poderdante
ingeniero Ren Cuenca Rodrguez, ya que en esta clase de contrato (Bilateral), se necesita
la voluntad (concurso) de las partes.- En el presente caso, el ingeniero Cuenca no dio su
consentimiento para la terminacin, muy por el contrario, el Ingeniero Cuenca expres por
escrito al Banco su deseo de continuar con el arriendo, situacin que a l corresponda, tal y
como lo hemos expresado con anterioridad.- --- As las cosas, la Honorable Cmara ha
tergiversado el sentido lgico de la norma, dndole un sentido que no tiene, y negndole el
que le corresponde, cual es el de que la reconvencin slo sirve para dar al arrendador la
facultad de poner trmino al arriendo, ms nunca constituir en mora al arrendatario. - --- (b)
CONCEPTO EN QUE SE HA COMETIDO LA INFRACCIN AL ART. 1417 CIVIL: --El Artculo 1417 Civil dice: "" Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por
consiguiente obligan no slo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan
precisamente de la naturaleza de la obligacin, o que por la ley o la costumbre pertenecen a
ella''''. --- Cuando la Cmara sentenciadora, hace alusin a la disposicin apuntada, la
enlaza con la clusula X del contrato, que es aquella que expresa: CLUSULA X.""EL
ARRENDATARIO AUTORIZA AL ARRENDADOR, PARA QUE PUEDA
REAJUSTAR EL PRECIO DEL ARRENDAMIENTO HASTA UN DIEZ POR CIENTO
SOBRE EL PRECIO ACTUAL, CADA DOS AOS, PERO EN CASO DE NO LLEGAR
A UN ACUERDO, EL PRESENTE CONTRATO SE TENDR POR TERMINADO SIN
RESPONSABILIDAD ALGUNA PARA AMBAS PARTES."" --- Al entrar al anlisis de
la sentencia en la parte que toca a la disposicin apuntada y clusula referida tenemos que
la Cmara sentenciadora sostiene que basta la emisin de la nota por parte del Banco en la
que expresa su no anuencia al incremento del canon, para dar por terminada la relacin
contractual, expresando adems que de nuestra parte con la nota de que el contrato
continuar con el canon vigente a aquella fecha, pretendamos darle continuidad a un
contrato que ya se haba terminado como consecuencia de aquella primera nota girada por
el Banco.--- Al respecto, considero que la Honorable Cmara le ha dado a la disposicin un
sentido que no tiene, puesto que la o las notas jams pueden darle continuidad o no a un

contrato.- El contrato tiene ya establecido su plazo vigente, plazo que nunca puede
depender de simples notas, adems de que no puede darse por terminado, en forma
unilateral, un contrato que por su naturaleza es bilateral. - --- La Honorable Cmara
tambin en este mismo punto hace alusin a que ""el inmueble ya haba sido puesto a
disposicin del arrendador"" y expresa que ",'" por ende no proceda la exigencia del
cumplimiento del controvertido contrato"". Al respecto tambin me remito a lo que he
expresado en el violacin e) del motivo UNO del presente recurso, agregando que un
contrato de arrendamiento, no finaliza por ponerse a disposicin del arrendador el bien
arrendado; por otra parte si se lee detenidamente la clusula a la que hace alusin la
Honorable Cmara (CLUSULA X), sta, en ningn momento faculta al arrendatario para
terminar unilateralmente el convenio. - -- Por tanto la Cmara sentenciadora ha incurrido en
una interpretacin errnea del Art. 1417 Civil, dndole a dicha disposicin un sentido que
no tiene."
VIOLACIN DE LEY
IV- Analizado el escrito de interposicin, esta Sala, por resolucin de las nueve horas y
diez minutos del diecisis de diciembre de dos mil tres, admiti el recurso as: a) Por el
submotivo Violacin de ley, con relacin a los artculos 1435 Incs. 10 y 30, 1733 Inc. 10,
1438 Inc. 10, 1738 Inc. 10 N 2 Y 1736, todos del Cdigo Civil, Y b) Por el submotivo
Interpretacin Errnea de Ley, nicamente con relacin al artculo 1765 C.C. y lo declar
inadmisible por los submotivos: a) Violacin de ley respecto de la infraccin del Art. 1738
N 4 C.C. Y b) Interpretacin Errnea de Ley, respecto del Art. 1417 C.C., por no reunir el
escrito, las condiciones exigidas por el Art. 10 de la Ley de Casacin. En la misma
resolucin, se orden pasar los autos a la Secretara de la Sala, para que las partes
presentaran sus alegatos dentro del trmino de ley, habiendo hecho uso del mismo, ambas
partes, quienes expusieron los razonamientos que tuvieron a bien en defensa de sus
intereses, quedando el recurso en estado de pronunciar sentencia.
V- La primera disposicin sealada como violada es el Art. 1435 Inc. 1 C. acerca de lo
cual el recurrente ha dicho que se viol por no haberse aplicado; que la potestad de dar por
terminado el contrato le corresponde al arrendante, de conformidad con la clusula X del
contrato de arrendamiento, cuya terminacin se ha solicitado en la demanda. Fundamenta
sus razonamientos en que los elementos objetivos del contrato de arrendamiento son tres: 1)
la cosa arrendada, que favorece al arrendatario; 2) el precio que favorece al arrendante,
quien pretender siempre que se le pague el mejor precio, y con esa intencin trata de
establecer clusulas que le favorecen, como decir, un incremento en el canon de arriendo;
que en el caso que nos ocupa, adems de lo anterior, el arrendatario, incluso para mejor
beneficio del arrendador, hasta le facult a que cada dos aos le incrementara el canon
hasta un diez por ciento, "dndole la facultad entonces al arrendatario la potestad de decidir
en ltima instancia, sobre la terminacin del contrato por esta razn, ms nunca podr ser
facultad del arrendatario tal decisin y determinacin, como as lo ha interpretado la
Cmara sentenciadora". Y 3) el plazo que favorece a las dos partes, segn sea el giro de
cada una de ellas. Contina expresando el recurrente que, la Cmara sentenciadora, en el
anlisis del caso, hace referencia a los Arts. 1703, 1705 Y 1739 C., pero al entrar a conocer
del caso especfico, trae a cuenta la clusula X del contrato y sobre ella gira su
argumentacin para dar su equivocada conclusin, sin la aplicacin del Art. 1435 Incs. 10 y

30 C. Agrega el impetrante que el inciso primero del artculo citado contempla que las
clusulas deben estar articuladas, primero, en funcin de aquellos elementos de que est
conformado el contrato de arrendamiento, de ah que tal articulacin debe ser tambin
entendida con motivo de las Clusulas contractuales, las cuales deben guardar aquella
articulacin que expresa la citada disposicin legal. En ese orden tenemos que si el
elemento del precio, es en beneficio del arrendante, es evidente que cualquier alteracin en
el mismo, a quien corresponde su definitiva situacin es al ARRENDANTE, a quien en el
presente caso deba corresponder cerrar el crculo del incremento en el precio, tal como lo
hizo, expresando que se continuar con el canon establecido hasta aquella fecha. El
arrendante siempre buscar incrementar el precio y de hecho eso es lo que pretendi, pero
si el arrendatario le dice que no, a i le toca decidir si contina como estaba o le dice que
hay otra persona que paga ms y que por tanto den por terminado el contrato.
El tribunal Ad quem, en su sentencia manifiesta que lo medular en los argumentos
expresados por el apelante, los estima la Cmara, en los efectos de la clusula X del
contrato de arrendamiento, de la que resulta que, el arrendador, en vista de la facultad que
le concede el arrendatario, hizo los reajustes pertinentes y la arrendataria, por su parte, los
estuvo aceptando, hasta llegar al ltimo reajuste que fue notificado al Banco arrendatario,
segn correspondencia de fecha catorce de septiembre de mil novecientos noventa y nueve,
resultando que el nuevo canon de arrendamiento sera VEINTICUATRO MIL
VEINTIDS COLONES NUEVE CENTAVOS, cantidad mencionada por los testigos
presentados por la demandada, lo que no ha sido negado por el arrendador; ante tal
circunstancia, la institucin bancaria le notific al arrendador su desacuerdo con el
incremento del canon de arrendamiento, por lo que ante el desacuerdo surgido, daban por
terminado el contrato de arrendamiento de conformidad a la clusula X del mismo "sin
responsabilidad alguna para ambas partes", poniendo a disposicin del arrendador el
inmueble objeto del arriendo; tal comunicacin girada el veintinueve de septiembre de (mil
novecientos noventa y nueve, recibida ese mismo da por el arrendador, quien con fecha
siete de octubre del mismo ao, se dirigi a la arrendataria, manifestndole que en vista de
la no aceptacin al incremento del precio, el referido contrato continuara con el canon
actual vigente- en esa poca -, comunicacin que fue recibida por el Banco el ocho de
octubre de mil novecientos noventa y nueve, (fs. 111 p.p.). Contina expresando la Cmara
que esta nota le sirve de parmetro al arrendador, para sostener la vigencia del contrato y el
incumplimiento, por parte de la arrendataria. En otro prrafo de la misma sentencia, la
Cmara dice que si bien es cierto que el contrato se dio por terminado y se puso a
disposicin del arrendador el inmueble objeto del mismo, ste no se entreg materialmente
hasta el da uno de noviembre de mil novecientos noventa y nueve, por lo que la
arrendataria est en la obligacin de pagar al canon de arrendamiento a que fue condenada.
Esta Sala toma en cuenta que lo dispuesto en el Art. 1435 Inc. 1C, es una norma
interpretativa que busca el punto de vista considerado por las partes, o sea que se dirige a
buscar la intencin negocial. Segn la citada disposicin, existe la obligacin de interpretar
las clusulas contractuales, unas por otras, o sea relacionndolas, pero dndole a cada una,
el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad; es decir que en cada caso debe
analizarse el sentido que los contratantes le dieron a todo el contrato y a cada una de sus
clusulas. Partiendo de los elementos objetivos del contrato resulta que, en el presente caso,
los contratantes pactaron en la clusula IV del mismo, que el plazo sera de diez aos,

contados a partir del uno de julio de mil novecientos ochenta y siete, plazo que sera
prorrogable por perodos iguales, por comn acuerdo de las partes y "deber ser
renegociado especialmente, en lo que al precio del arriendo se refiere, pero el contrato se
prorrogar automtica mente, siempre que ninguna de las partes no de aviso escrito a la
otra, de su deseo de no prorrogarlo, con treinta das de anticipacin por lo menos, a la fecha
en que caduque el plazo o sus prrrogas". La clusula X del mismo pacto contractual,
regula lo relativo al aumento del precio del arrendamiento cada dos aos, hasta en un diez
por ciento del canon actual, aumento que fue autorizado, al arrendador, por el Banco
arrendatario, agregndose "que de no llegar a un acuerdo, el presente contrato se tendr por
terminado, sin responsabilidad alguna para ambas partes". Por una parte, al no haber
comunicacin alguna entre los contratantes, treinta das antes de su expiracin, el contrato
se prorrog automtica mente, de conformidad con la clusula IV, iniciando la prrroga el
uno de julio de mil novecientos noventa y siete, hasta el treinta de junio de dos mil siete; y
por otra, despus de prorrogado el plazo por diez aos, se plante la renegociacin del
precio, por medio de comunicaciones escritas; en la primera, se hizo saber el nuevo precio
por el arrendador; en la segunda se contest por el arrendatario, al arrendor, que no
aceptaba el nuevo precio y en la tercera nota, el arrendador manifest al arrendatario su
deseo de continuar con el mismo precio vigente a esa fecha, octubre de mil novecientos
noventa y nueve. Tales comunicaciones entre los contratantes, tienen los efectos previstos
en el contrato y es la interpretacin que ms cuadra con el contrato en su totalidad. La
clusula IV, del plazo, determina que deber ser renegociado especialmente el precio del
contrato, en caso de prrroga, es decir, que el cruce de notas entre las partes, constituy la
renegociacin del precio, y la clusula X declara que, en caso de no llegar a un acuerdo
sobre el reajuste de! precio, el presente contrato se tendr por terminado sin responsabilidad
para las partes, es decir que la primera nota, constituy la oferta del nuevo precio, la cual
poda ser aceptada o rechazada por el Banco arrendatario; la segunda nota constituy la no
aceptacin, por el Banco, de la oferta propuesta, por lo que no hubo consentimiento de las
dos partes, momento en que oper la clusula X del contrato, o sea que ste qued
terminado sin responsabilidad para ninguna de las partes, y la tercera nota, en la que el
arrendador expres que continuara el contrato con el canon actual vigente, constituye una
nueva oferta que ya no tena razn de ser por no estar prevista en el contrato y por haber
operado la clusula X del mismo. Es decir, que el verdadero sentido de la clusula dcima
del contrato, en relacin con la clusula IV del mismo, es que el contrato de arrendamiento
se prorrog automticamente, como se ha dicho, y oper la clusula X, en cuanto a que el
contrato termin por falta de consentimiento en el aumento del canon. No era necesario
esperar una tercera nota del arrendador expresando que aceptaba o no continuar con el
contrato y con el mismo canon mensual, pues ello hubiera constituido, como se dijo antes,
una contrapropuesta que no estaba prevista en el contrato. De todo lo anterior resulta que no
se tipifica el motivo de casacin alegado y no es procedente casar la sentencia por este
motivo.
La segunda disposicin sealada como violada es el Art. 1435 Inc. 3 C.C., acerca de lo
cual, el recurrente ha expresado que la Cmara sentenciadora no ha profundizado sobre la
naturaleza de la clusula X del contrato, con relacin a la disposicin apuntada, ya que se
ha dado cuenta de que la aplicacin prctica de la clusula, que las partes han hecho, ha
sido la misma durante los primeros diez aos del plazo, en los cuales el Banco ,demandado
ha aceptado el incremento del diez por ciento cada dos aos; diez aos durante los cuales

no protest el arrendatario; por tanto, la aplicacin prctica que las partes hicieron de
aquella clusula ha sido la que el Ingeniero Cuenca y el Banco, aplicaron durante aquellos
aos, sobre la base de la aprobacin previa del mismo Banco a tal incremento. Contina
manifestado el peticionario, que la Cmara para nada ha aplicado la disposicin legal en
comento, olvidndose que la disposicin y la clusula fue escrita en beneficio propio y
exclusivo del arrendante y por tanto slo a l corresponda dar por terminado el contrato de
arrendamiento, de conformidad con la clusula X del contrato, mas nunca por el
arrendatario.
El tribunal Ad quem en su sentencia, no se ha referido a la disposicin comentada, ni
tampoco ha hecho consideraciones en el sentido de analizar la prctica que las partes han
hecho de la clusula X del contrato.
Esta Sala considera que el inciso 3 del Art. 1435 C.C. establece una regla subjetiva para la
interpretacin de los contratos, pero en el presente caso, no existe prueba en el proceso, de
los procedimientos que usaron las partes, durante el plazo de vigencia del contrato, para
acordar los aumentos del precio del arrendamiento; nicamente existen documentos,
agregados a los autos, referentes al aumento que no fue fructfero para el arrendador. Por
consiguiente, en el presente caso, no se puede aplicar la regla contenida en la disposicin en
comento, por no haber prueba, y el tribunal Ad quem no ha cometido la violacin al
artculo citado, razn por la que no es procedente casar la sentencia por este motivo.
La tercera disposicin legal sealada como violada es el Art. 1733 Inc. 1 C. Respecto a
este motivo, el recurrente ha manifestado que se ha violado la disposicin por no haberse
aplicado; disposicin que est acorde con la clusula contractual que mandaba,
especialmente, al pago de la renta por el tiempo que faltare, hasta el da en que poda cesar
el arriendo, es decir, hasta el da treinta de junio del ao dos mi siete, que es la fecha de
vencimiento del plazo de diez aos que estaba corriendo. El contenido de la disposicin fue
desarrollada y aceptada expresamente en el contrato celebrado entre las partes contratantes;
concretamente en la Clusula XIII, que en la parte pertinente dice: "Si por culpa del
arrendatario se hubiese puesto trmino al arrendamiento, quedar dicho arrendatario
especialmente obligado al pago de la renta por el tiempo que faltare, hasta el da en que
hubiere podido terminar normalmente el arriendo por la expiracin del plazo, tal como lo
establece el Cdigo Civil". Por otra parte la clusula XII del contrato estipula: "MORA EN
EL PAGO DE LAS CUOTAS MENSUALES: la falta de pago de una de las cuotas
mensuales en la fecha estipulada, dar por terminado el arriendo y har caducar el plazo
pendiente..." Es decir que las clusulas contractuales se ajustaron, concordando
debidamente con las normas que rigen los arrendamientos, dentro de las cuales est el Art.
1733 Inc. 1 C. En el presente caso, contina diciendo el recurrente, si el Banco incurri en
mora en el pago del canon, en aplicacin de la clusula XII del contrato, ste se daba por
terminado y caducaba el plazo; y de conformidad a la clusula XIII del mismo, aquel
incumplimiento, aquella culpa, daba todo el derecho al arrendante para pedir el pago de la
renta por el trmino que faltare a la expiracin del plazo. Esto es totalmente concordante
con la disposicin que se ha dejado de aplicar. La Cmara sentenciadora ha condenado al
Banco Cuscatln S.A., al pago por mora, pero nicamente del canon correspondiente al mes
de noviembre del ao de mil novecientos noventa y nueve, cuando segn el precepto legal

apuntado y las clusulas contractuales, debi serio hasta el pago del canon correspondiente
al treinta de junio del ao dos mil siete, que es la fecha cuando termina el plazo contractual.
El tribunal Ad quem ha manifestado en sus consideraciones que si bien es cierto que el
contrato se dio por terminado y se puso a disposicin del arrendador el inmueble objeto del
mismo, ste no se entreg materialmente, sino hasta el da uno de noviembre de mil
novecientos noventa y nueve, por lo que la arrendataria est en la obligacin de pagar el
canon de arrendamiento a que ha sido condenada en la sentencia de mrito, o sea el canon
del mes de octubre de mil novecientos noventa y nueve, y no hasta la terminacin del
contrato, como lo pretende el apelante.
Esta Sala toma en cuenta que el contrato se prorrog automticamente, por otros diez aos,
como se ha expresado anteriormente, es decir, desde el uno de julio de mil novecientos
noventa y nueve, hasta el treinta de junio del ao dos mil siete. Estando vigente la prrroga
se plante el aumento del precio del arriendo, aumento que no fue aceptado por el Banco
arrendatario, lo cual, de conformidad con lo pactado en la clusula X del contrato, trajo
como consecuencia la terminacin del mismo, sin responsabilidad alguna para ambas
partes. La oferta del nuevo precio se hizo con fecha catorce de septiembre de mil
novecientos noventa y nueve, habiendo contestado el Banco arrendatario que no lo
aceptaba, el veintinueve de septiembre del mismo ao, fecha en que oper la clusula X del
contrato, terminndolo sin responsabilidad para las partes, razn por la cual el Banco ya no
estaba obligado a pagar el canon del mes de octubre de mil novecientos noventa y nueve;
pero como el inmueble no fue entregado al arrendador, sino hasta el primero de noviembre
del ao citado, es procedente pagar el canon del mes de octubre aludido. De tal manera que
no ha habido posibilidad de aplicar el Art. 1733 C. porque el contrato de arrendamiento
termin al operar la clusula X del contrato, tal como lo pactaron las partes, razn por la
cual no se presenta la violacin alegada por el impetrante y no es procedente casar la
sentencia por este motivo.
La cuarta disposicin legal sealada como violada es el Art. 1438 Inc. 1 C. El recurrente
ha manifestado al respecto, que tal disposicin determina la forma como puede darse por
terminado un contrato en general, siendo sta el acuerdo de las partes expresada en un
convenio, denominado resciliacin. No existe otra forma de terminacin voluntaria, afirma.
Contina expresando el impetrante, que el contrato de arrendamiento es un contrato
bilateral, que requiere para su nacimiento de la voluntad de las dos partes, as tambin, para
su terminacin por la va de acuerdo entre las partes, requiere la voluntad de ambas; los
contratos se deshacen de la misma forma en que se hacen. Agrega que la Cmara
sentenciadora ha dejado de aplicar el lnc. 1 del Art. 1438 C., sosteniendo que en el
presente caso, la relacin contractual, no requiere, para su terminacin, de la voluntad de
ambas partes manifestada en una resciliacin, puesto que para la Cmara, la relacin
contractual ha dejado de existir porque as lo dispusieron las partes, en la Clusula X del
contrato, sosteniendo que no era necesaria la declaratoria judicial de la terminacin del
contrato, pues las partes, con aquella clusula, ya lo haban dado por terminado, al no haber
llegado a un acuerdo con respecto al canon de arrendamiento, incremento que ha sido
otorgado en beneficio del arrendante y por tanto slo a l corresponda el derecho de dar
por terminado el contrato por la clusula del incremento. Es importante advertir, dice el
recurrente, que la autonoma de la voluntad de las partes, no se puede extender hasta dar

por terminado el contrato, porque la autonoma de la voluntad no puede vulnerar los

derechos de la otra parte en un contrato bilateral.
El tribunal Ad quem en las consideraciones de su sentencia ha expresado que es necesario
aclarar que, para que el consentimiento sea eficaz en un contrato, debe recaer no
nicamente sobre la cosa o el precio, sino tambin sobre las dems modalidades del
contrato; por ende, debe tomarse en cuenta lo estipulado por las partes en la clusula X del
contrato en anlisis, a la luz de lo que estipula el Art. 1417 C.C., por lo que el arrendador
mediante una nota girada a la arrendataria, no puede pretender darle continuidad a un
contrato, que por sta se haba dado por terminado, en base a la facultad establecida en la
clusula ya mencionada y cuando el inmueble ya haba sido puesto a su disposicin, y por
ende no proceda la exigencia del cumplimiento del contrato y mucho menos la condena en
la forma expuesta en el libelo de la demanda, como lo manifest el Juez A quo en su
sentencia.
Esta Sala considera que los contratos son actos jurdicos bilaterales, porque nacen de la
concurrencia de voluntades de las dos partes; y para su terminacin requieren o bien la
llegada del plazo, o bien voluntad de esas mismas partes, o bien la declaratoria judicial de
terminacin. En el presente caso, se previ, en la clusula X del contrato, que ste se
terminara al no haber acuerdo en el aumento del precio, lo cual constituye voluntad
manifestada por las partes en un instrumento pblico. Esa voluntad de las partes que exige
el impetrante y que permite el Art. 1438 Inc. 1 C, puede manifestarse en un acuerdo
especial, denominado resciliacin, o en las clusulas de un contrato, como ocurri en el
presente caso. De tal manera que no se configura la violacin al Art. 1438 Inc. 1 C. Y no
es procedente casar la sentencia por este motivo.
La quinta disposicin legal sealada como violada es el Art. 1738 Inc. 1 N2 C. El
impetrante ha expresado, respecto del inciso primero, que se viol, porque no se aplic; que
considera oportuno expresar de nuevo, que dentro de los elementos objetivos del contrato
de arrendamiento estn: la cosa, el precio y el plazo. De estos elementos tenemos, dice el
recurrente, que el elemento cosa, es en beneficio del arrendatario, quien pedir que la cosa
le sea entregada para su operatividad, en el buen estado que ha pactado, puesto que por ello
va a pagar un determinado precio; el elemento precio es en beneficio del arrendante, quien
pretender siempre que, por la cosa que da, se le pague el mximo posible; la tendencia del
arrendador es siempre para arriba, es sacarle el mejor provecho econmico posible,
contrario al del arrendatario, quien siempre buscar pagar lo menos posible del precio; en
fin, el elemento precio siempre debe ir en beneficio del arrendante y por tal razn no puede
decirse que la clusula X del contrato puede tener aplicacin por el solo lado del
arrendatario, a quien la Cmara sentenciadora le ha dado el beneficio de la terminacin
unilateral del contrato, an cuando se ha dicho que el contrato es de naturaleza bilateral, y
en el especfico caso, la facultad de darlo por terminado por la no aceptacin del
incremento, le corresponde exclusivamente al arrendante, de tal manera que la no
aceptacin del arrendatario, dejaba al arrendante en la misma situacin jurdica en que
estaba, de tal suerte que la inconformidad que producira la terminacin slo poda venir
del arrendante quien, mediante la carta que le envi al banco, hizo precisamente decidir que
se continuara con la renta, al menos los prximos dos aos, al trmino de los cuales muy
probable sera que ya no dijera nada. Con relacin al N 2 del Art. 1738 C. El doctor Pineda

Escobar manifiesta que, en el presente caso, el plazo contractual es de diez aos, el cual
vence en el mes de junio de dos mil siete, puesto que est corriendo la primera prrroga
existente, situacin que no ha sido aplicada por la Honorable Cmara y quien en base a su
criterio de lo que estipul la clusula contractual, con respecto al precio, ha dado por
sentado que el contrato ni siquiera es necesario darlo por terminado, pues ya lo fue con la
nota del Banco, olvidndose que el plazo contractual de diez aos ya estaba determinado
previamente en el contrato y que lo que se modificaba cada dos aos era el precio y no el
plazo.
El tribunal Ad quem ha expresado, en las consideraciones jurdicas de su sentencia, que en
el caso de autos, el arrendamiento que vincula a las partes en contienda, llena los requisitos
esenciales y legales sealados para esta clase de contratos, lo que se desprende del tenor
literal del mismo; agrega que de conformidad con la clusula X del contrato controvertido,
el arrendador, en vista de la facultad concedida en la expresada clusula contractual, hizo
los reajustes pertinentes y la arrendataria, por su parte, los estuvo aceptado, hasta llegar al
ltimo reajuste que fue notificado al Banco Cuscatln, S.A., hoy Banco Cuscatln de El
Salvador, S.A., segn correspondencia de fecha catorce de septiembre de mil novecientos
noventa y nueve, resultando que el nuevo canon de arrendamiento sera VEINTICUATRO
MIL VEINTIDS COLONES NUEVE CENTAVOS, suma mencionada por los testigos
presentados por la parte demandada, lo que no ha sido negado por el arrendador. Ante tal
circunstancia, la institucin bancaria le notific al arrendador su desacuerdo con el
incremento del referido canon de arrendamiento, por lo que ante el desacuerdo surgido,
daban por terminado el contrato de arrendamiento, de conformidad con la clusula X del
mismo, "sin responsabilidad alguna para ambas partes", poniendo a disposicin del
arrendador el inmueble objeto del arriendo; tal comunicacin girada el da veintinueve de
septiembre de mil novecientos noventa y nueve, recibida ese mismo da por el arrendador;
quien, con fecha nueve de octubre de mil novecientos noventa y nueve, se dirigi a la
arrendataria, manifestndole que, en vista de la no aceptacin al incremento por l
efectuado, el referido contrato continuara con el canon actual en esa poca vigente,
comunicacin que fue recibida en la institucin arrendataria el da ocho de octubre de ese
mismo ao (fs. 111 p.p.) Agrega la Cmara que esta nota le sirve al arrendador, para
sostener la vigencia del contrato y el incumplimiento de la arrendataria; pero necesario es
aclarar, como ya antes se expresara, que para que el consentimiento sea eficaz en un
contrato, debe recaer no nicamente sobre la cosa y el precio, sino tambin sobre las dems
modalidades del contrato; por ende debe tomarse en cuenta lo estipulado por las partes en la
clusula X del contrato en anlisis, a la luz de lo que estipula el Art. 1417 C.C., por lo que
el arrendador, mediante una nota girada a la arrendataria, no puede pretender darle
continuidad a un contrato que por sta se haba dado por terminado en base a la facultad
establecida en la clusula ya mencionada y cuando el inmueble ya haba sido puesto a su
disposicin y por ende no proceda la exigencia del cumplimiento del contrato y mucho
menos la pretensin de la condena en la norma expuesta en la demanda, como lo expuso el
Juez en la sentencia. Contina diciendo la Cmara que, si bien es cierto que el contrato se
dio por terminado y se puso a disposicin del arrendador el inmueble objeto del mismo,
ste no se entreg materialmente, sino hasta el da uno de noviembre de mil novecientos
noventa y nueve, por lo que la arrendataria est en la obligacin de pagar el canon de
arrendamiento a que ha sido condenada en la sentencia de mrito, y no hasta la terminacin
del contrato, como lo pretende el apelante; no siendo atendibles las razones expuestas en

cuanto a que es necesaria sentencia judicial que declare la terminacin del contrato de
arrendamiento. Los contratantes, dice la Cmara, tienen la obligacin de respetar lo
convenido por ellos en los contratos.
Esta Sala considera que el Art. 1738 Inc. 1 C. se refiere a una regla general de terminacin
de los contratos, establecida en el Inc. 1 del . Art. 1438 C., es decir, por la manifestacin
de voluntad de las dos partes contratantes, de dar por terminado el contrato, y en el N 2 del
Art. 1738 C. se dispone una forma, especial de terminacin del arriendo, o sea por la
expiracin del plazo estipulado. Como se expres con anterioridad, las partes pactaron en el
contrato un plazo de diez aos, "prorrogable por perodos iguales, por comn acuerdo de
las partes y deber ser renegociado especialmente en lo que al precio del arriendo se refiere,
pero el contrato se prorrogar automticamente siempre que ninguna de las partes no de
aviso escrito a la otra, de su deseo de no prorrogarlo con treinta das de anticipacin por lo
menos a la fecha en que caduque el plazo o cualquiera de sus prrrogas". En el presente
caso, el impetrante pretende que, para dar por terminado el contrato debe haber, o bien
resciliacin, de conformidad con el Art. 1738 inc. 1 C., o bien resolucin judicial que as
lo declare, o bien la llegada del plazo conforme al Art.1738 N 2 C. En el caso analizado, el
plazo se prorrog automtica mente, segn lo previsto por las partes en la clusula IV del
contrato, hasta el treinta de junio de dos mil" siete, descartndose la aplicacin del Art.
1738 N 2 C.; adems, una vez prorrogado el plazo, se renegoci el precio, renegociacin
que requera comunicaciones entre ambas partes, por un lado la propuesta u oferta del
nuevo precio, por parte del arrendador, y por otro, la aceptacin o no aceptacin del
arrendatario, de la oferta, como ste no la aceptara, no se form el acuerdo entre las partes
y, de conformidad con lo pactado en la clusula X del contrato, ste termin sin
responsabilidad; ya no se requera una nueva comunicacin del arrendante expresando que
se continuara con el mismo canon, porque eso constituye una nueva oferta, lo cual no
estaba previsto en el contrato, y ste termin al haber operado la clusula X. Lo expresado
por la Cmara no constituye violacin al Art. 1738 Inc. 1 Y N 2 C. porque la voluntad de
las partes estaba manifestada en las clusulas del contrato que se han mencionado, por lo
que no se configura la violacin alegada y no procede casar la sentencia por ese motivo.
La sexta disposicin legal sealada como violada es el Art. 1736 C., acerca de lo cual el
recurrente ha manifestado que la Cmara sentenciadora da por vlida la entrega que el
Banco ha hecho del inmueble, por su sola disposicin, y an cuando manifest en la
sentencia que esta entrega no ha sido formal, acepta erradamente que basta la voluntad del
arrendatario de decirle al arrendador, aqu est su inmueble, aqu estn sus llaves yo lo
desocupo el uno de noviembre para dar por terminado el contrato. Nada ms errado que
eso. afirma el recurrente, el elemento plazo es en beneficio de ambas partes y por tanto una
de ellas no puede vulnerar el derecho del otro; recordemos que el plazo contractual ya ha
sido prefijado en el contrato de tal manera que ste slo puede ser modificado, mediante
acuerdo por ambas partes; las simples notas no lo pueden modificar, mucho menos pueden
ser la va para hacer terminar un plazo. Contina expresando el doctor Pineda Escobar que,
por el lado del ingeniero Cuenca. con la simple nota no puede darle vigencia a lo que falta
del plazo, esto es cierto porque el plazo ya estaba establecido contractual mente por los diez
aos, l lo que hizo en su nota. es desistir del aumento propuesto y con ello mantener el
canon que a la fecha se estaba pagando; hecho que dejaba a ambas partes en la misma
situacin que tenan durante los prximos dos aos, en base a la facultad que le haba

conferido el Banco de decidir sobre el incremento de Ia renta. Agrega el impetrante. que la

Cmara expresa, por un lado que la nota del ingeniero Cuenca no vale para tal fin o sea
para prorrogar el contrato, y s vale para el Banco, para dar por terminado el contrato
unilateralmente, an cuando la clusula del incremento del precio, no sea en su beneficio
contractual, sino en beneficio del ingeniero Cuenca. Contina expresando el impetrante que
el Art. 1736 C. contempla tres requisitos para que se entienda que la entrega material se ha
verificado; estos requisitos son los siguientes: 1) Que se desocupe enteramente; 2) Que se
ponga a disposicin del arrendador y 3) Que se entreguen las llaves al arrendador. En el
presente caso, en primer lugar, no haba terminado el plazo contractual, requisito ste que
exige el Art. 1735 C., luego, como lo reconoce el seor Juez A quo, no hubo una
desocupacin formal, pues no se hizo personalmente al arrendador Ingeniero Cuenca; por
otra parte, la disposicin dice "Que se ponga a disposicin del arrendador". Esta
disposicin debe ser tal que el arrendador pueda tomar, pueda ejercer actos de posesin
sobre el inmueble, pueda disponer enteramente del inmueble, cosa que los testigos no lo
han mencionado y por tanto no puede decirse que haya existido entrega material del
inmueble; adems las llaves, ni siquiera le fueron entregadas personalmente al ingeniero
Cuenca, tal y como lo expresan los testigos de la parte demandada. Lo anterior significa,
dice el recurrente, que es necesario que se cumplan enteramente los tres requisitos, significa
que no basta la simple actividad de despliegue del banco, para que se tengan por cumplidos
los requisitos del Art. 1736 C., el cual est ntimamente relacionado con el Art. 1735 C., de
ah que la simple entrega de llaves al arrendante, del bien dado en arriendo, no da por
terminado el contrato, ya que para que la terminacin opere, se necesita, o bien la voluntad
de las dos partes contratantes o una sentencia judicial que declare terminado el contrato de
arriendo. En el caso presente, la entrega de llaves es irrelevante, por cuanto el
arrendamiento no ha terminado y el arrendatario lo nico que pretende, con la entrega de
las llaves, es sustraerse de su obligacin de pagar la renta.
El tribunal Ad quem ha manifestado que: "Si bien es cierto que el contrato se dio por
terminado y se puso a disposicin del arrendador el inmueble objeto del mismo, ste no se
entreg materialmente hasta el da uno de noviembre de mil novecientos noventa y nueve,
por lo que la arrendataria est en la obligacin de pagar el canon de arrendamiento a que ha
sido condenada en la sentencia de mrito, y no hasta la terminacin del contrato como lo
pretende el apelante". Ms adelante expresa la Cmara: "Ya antes se estableci que el
contrato de arrendamiento se haba dado por terminado mediante el aviso girado por la
arrendataria al arrendador y por el hecho de ste respecto del inmueble objeto del
arrendamiento; por lo que esta Cmara considera que el Juez A quo no debi haber
declarado terminado un contrato que ya lo haba sido extrajudicialmente; an as, desde el
momento en que la arrendataria entreg materialmente el inmueble hasta el da uno de
noviembre de mil novecientos noventa y nueve, le surge la responsabilidad del canon de
arrendamiento a que ha sido condenada por el Juez A quo en la sentencia impugnada, no
siendo valedero el argumentar que por la negativa del arrendador al recibo del referido
inmueble, se verific hasta en la fecha indicada, pues no se ha demostrado lo contrario en el
proceso" .
Esta Sala estima que el Art. 1736 C. establece la forma como, despus de terminado el
arriendo, debe restituirse la cosa raz arrendada. En el caso sub judice el arrendatario, segn
declaraciones de testigos de fs. 90, 93, 97 Y 103 p.p., desocup el inmueble el primero de

octubre de mil novecientos noventa y nueve, pero el Banco siempre mantuvo la vigilancia y
el mantenimiento del inmueble durante el mencionado mes, habiendo enviado una nota el
veinticinco de octubre del mismo ao, al arrendante, en la que le deca que se le citaba para
el da primero de noviembre, por la maana, para que recibiera el inmueble y lo
inspeccionara y poder hacerle la entrega material del mismo junto con sus llaves; el da uno
de noviembre del mismo ao mil novecientos noventa y nueve, debido a que el arrendante
no llegara al edificio por la maana, la forma como lo recibi, fue por medio de una carta
que se le fue a dejar a su oficina, juntamente con las llaves del edificio arrendado. Esos
hechos sucedieron y se acoplan a la forma dispuesta en el Art, 1736 C., por consiguiente,
no existe violacin a la referida disposicin y no procede casar la sentencia por este motivo.
INTERPRETACIN ERRNEA DE LEY
La disposicin que se menciona como infringida es el Art. 1765 C., acerca de lo cual el
recurrente ha manifestado que la Cmara ha interpretado errneamente la disposicin, por
cuanto se equivoca al expresar que las reconvenciones son para constituir en mora al
arrendatario. La mora se da por el no cumplimiento de la obligacin, que en este caso
particular es el NO PAGO DE LA RENTA; las reconvenciones nicamente dan la facultad
al arrendador para hacer cesar el arrendamiento, que dicho sea de paso debe hacerse por la
va judicial.- Contina diciendo el impetrante que el contrato de arriendo no finaliz por el
envo de la nota del Banco al ingeniero Cuenca Rodrguez, ya que en esta clase de contrato
(Bilateral), se necesita la voluntad (concurso) de las partes.- En el presente caso, dice el
recurrente, el ingeniero Cuenca no dio su consentimiento para la terminacin, muy por el
contrario, el Ingeniero Cuenca expres por escrito al Banco, su deseo de continuar en el
arriendo, tal como se ha expresado con anterioridad. As las cosas, dice el doctor Pineda
Escobar, la Cmara ha tergiversado el sentido lgico de la norma, dndole un sentido que
no tiene, y negndole el que le corresponde, cual es el de que la reconvencin slo sirva
para dar al arrendador la facultad de poner trmino al arriendo, ms nunca constituir en
mora al arrendatario.
El tribunal Ad quem ha manifestado en su sentencia que" Por otra parte, es menester
advertir, que el arrendador recibi el inmueble objeto del arriendo el uno de noviembre de
mil novecientos noventa y nueve; realiza las reconvenciones en pago a que alude el Art.
1765 C.C., hasta en el mes de junio de dos mil; y da en arrendamiento el inmueble a otra
institucin en septiembre de dos mil. Las reconvenciones en pago son precisamente para
constituir en mora al arrendatario, a efecto de hacer cesar el arrendamiento; mismo que ya
se haba dado por terminado mediante el aviso hecho por la arrendataria al arrendador,
quien recibi el inmueble dado en arrendamiento, no siendo entonces atendible pretender la
terminacin de un contrato de arrendamiento que ya lo haba sido. Art. 1744 C. Se reitera
que no hubo acuerdo entre las partes al ajuste en el canon de arrendamiento tal como fue
comprobado en autos del proceso; no siendo entonces valederas las razones que argumenta
el apelante en su escrito de expresin de agravios; quedando limitada entonces, la
responsabilidad de la arrendataria al pago del canon a que se ha hecho referencia en el
presente prrafo, por el uso del inmueble durante el mes de octubre de mil novecientos
noventa y nueve. "

Esta Sala tiene en cuenta lo dispuesto en el Art. 1765 C. respecto a los efectos de la
reconvencin; tal disposicin legal establece que una vez el arrendatario se encuentre en
mora en el pago de un perodo entero de la renta, despus de dos reconvenciones, entre las
cuales medien cuatro das, el arrendador tendr derecho para hacer cesar inmediatamente el
arriendo, si no presta seguridad de pagar dentro de un plazo razonable; es decir, que las
reconvenciones se harn al arrendatario, despus de que se encuentre en mora de un
perodo entero y no antes. No es como afirma la Cmara, en el sentido de que sirven para
poner en mora al arrendatario. Ciertamente la Cmara ha interpretado errneamente el Art.
1765 C. Dndole un sentido que no tiene, es decir, desatendiendo el tenor literal de la ley
cuando su sentido es claro. Se debe tomar en cuenta que la afirmacin de la Cmara ha sido
en el contexto de una advertencia, relacionada con la responsabilidad de la sociedad
arrendataria al pago del canon de arrendamiento, por el uso del inmueble en el mes de
octubre de mil novecientos noventa y nueve, de la cual concluye que tal responsabilidad
qued limitada al pago del mes de octubre relacionado. Siendo que la Cmara ha
interpretado errneamente la disposicin en comento, es procedente casar la sentencia por
este motivo.
VI - JUSTIFICACIN DE LA SENTENCIA
TACHA DE TESTIGOS
El apoderado de la parte actora, al final de cada una de las declaraciones de todos los
testigos, aleg la Tacha de ellos, lo cual se debe resolver en la sentencia. Las tachas del
caso fueron alegadas de conformidad con la ley, por el motivo de existir una. ntima
vinculacin entre cada testigo y' la parte demandada o sea el Banco Cuscatln, S.A. El Juez
A quo dio el trmite correspondiente las Tachas. Oportunamente, el doctor Pineda Escobar
present un alegato en que manifest que los testigos rien con lo dispuesto por los Arts.
292 N 1, 294 N 1O, 330 Y 332 N 2 Pr. C. En primer lugar, las declaraciones de los
testigos van encaminadas a comprobar los hechos de desocupacin y entrega del inmueble
arrendado y no las obligaciones nacidas del contrato como lo dispone el Art. 292 N 1 Pro
C. En segundo lugar los testigos no incurren en la incapacidad prevista en el Art. 294 N 10
Pr.C., por no ser interesados en el juicio; han afirmado todos ser empleados del Banco
arrendatario, precisamente los que ejecutaron la entrega, razn por la cual son los testigos
idneos para el caso y de haber inters, ste debi haberse probado. El doctor Pineda
Escobar acude V tambin al Art. 330 Pr C. para tachar a los testigos y tal disposicin
establece precisamente lo que es Tacha, hacindola consistir en "un defecto que por la ley
destruye la fe del testigo". Y por ltimo cita el Art. 332 N 2 Pr C. que se refiere a que
podrn ser tachados "El heredero, legatario o donatario presuntivo del que lo presenta, su
deudor, el que haya vivido y alimentndose habitualmente con el que lo presenta y a su
costa, y los sirvientes domsticos del mismo", causales que deben ser probadas en el
proceso y sobre las cuales no existe ninguna prueba. El Art. 332 Pro C. determina los casos
en que pueden ser tachados los testigos, pero el motivo alegado por el doctor Pineda
Escobar, ni lo ha probado, ni est comprendido en ninguno de los supuestos enumerados en
la ley, por lo que no es procedente acceder a las tachas.
EXCEPCIONES

La parte demandada ha opuesto las excepciones perentorias de 1 ) Terminacin de

Contrato de Arrendamiento sin Responsabilidad para las Partes; 2) Mala fe; 3)
Desocupacin del Inmueble objeto del Contrato; 4) Entrega Material del Inmueble y 5)
Cumplimiento del Contrato.
Sobre la primera excepcin - alegada de Terminacin del Contrato de Arrendamiento sin
Responsabilidad para las Partes, esta Sala considera que de conformidad con las clusulas
IV y X del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el doce de junio de mil
novecientos ochenta y siete, el referido contrato se prorrog, automtica mente, el primero
de julio de mil novecientos noventa y siete, por otros diez aos, o sea que el plazo
finalizaba el treinta de junio del ao dos mil siete; as mismo, se autoriz por el Banco
arrendatario, al arrendante, que poda incrementar el precio del arrendamiento, hasta en un
diez por ciento del canon actual, pero si no se llegaba a una cuerdo, se dara por terminado
el contrato sin responsabilidad para ninguna de las partes. Como se ha expresado antes en
esta sentencia, al plantearse el nuevo precio del arriendo, por el arrendador, el arrendatario
no lo acept, razn por la cual oper la clusula X del contrato y ste termin sin
responsabilidad para las partes. Pero ocurre que al haber entregada el inmueble hasta el
primero de noviembre de mil novecientos noventa y nueve, aunque ya estaba terminado el
contrato, desde el veintinueve de septiembre del mismo ao, el Banco conserv la
vigilancia en el inmueble durante el mes de octubre y lo entreg definitivamente hasta el
primero de noviembre del citado ao, razn por la cual la excepcin alegada procede slo
en la parte referente a la terminacin del contrato, con la responsabilidad para el Banco de
pagar nicamente el canon del mes de octubre.
La segunda excepcin alegada es la de Mala Fe de la parte actora. Existe obligacin de
probar la mala fe cuando se alega, puesto que no se presume, de conformidad con la ley. En
el presente caso no existe prueba alguna en el proceso de la mala fe alegada, razn por la
cual no es procedente acceder a ella.
La tercera y cuarta excepciones opuestas estn ntimamente relacionadas, y son: la de
Desocupacin del Inmueble Objeto del Contrato y la de Entrega Material del mismo. Segn
la prueba testimonial, el inmueble arrendado fue desocupado el primero de octubre de mil
novecientos noventa y nueve, pero el Banco mantuvo el personal de vigilancia durante todo
el mes aludido. El primero de noviembre del mismo ao, el arrendador fue citado por el
Banco para que, en horas de la maana, concurriera al inmueble arrendado a recibirlo. En
vista de que el arrendatario no lleg, ese mismo da, en horas de' la tarde, se envi a la
oficina del arrendador, una nota entregndole el inmueble arrendado, juntamente con las
llaves. De conformidad con lo anterior, es ,procedente acceder a las dos excepciones
opuestas.
La quinta y ltima excepcin alegada es la de Cumplimiento del Contrato, acerca de la cual
no existe prueba en el proceso, por lo que no es procedente acceder a ella.
RELACIN DE LAS PRUEBAS
A) Instrumental. Con la demanda fue presentada la fotocopia certificada por Notario, del
poder con que legitim su personera el actor; as mismo se present la fotocopia certificada

por Notario del contrato celebrado entre las partes, a las quince horas y cincuenta minutos
del doce de junio de mil novecientos ochenta y siete, con lo cual se ha probado la relacin
contractual entre las partes y la existencia de las clusulas invocadas por ellas. Tambin se
present la fotocopia, certificada por Notario, de la factura de fecha uno de septiembre de
mil novecientos noventa y nueve, con lo cual ha demostrado la vigencia del contrato a esa
fecha o sea su prrroga. Adems comprob la personera del demandado con la
certificacin del Registro de Comercio, de la Escritura de Modificacin del Pacto Social, en
la que consta que el demandado "Banco Cuscatln, Sociedad Annima", cambi su
denominacin social por la de "Banco Cuscatln de El Salvador, Sociedad Annima", que
podr abreviarse "Banco Cuscatln S.A."
B) Testimonial. La parte demandada present cinco testigos, con cuyas declaraciones
comprob la desocupacin del inmueble arrendado el uno de octubre de mil novecientos
noventa y nueve, por parte del Banco arrendatario, as como la entrega del inmueble y de
las llaves del mismo, al arrendatario, en su oficina, por no haber llegado al inmueble
arrendado, ese mismo da en la maana, tal como se le haba citado; asimismo se estableci
las comunicaciones entre las partes, relacionadas con el aumento del precio del arriendo y
su no aceptacin por el arrendatario.
C) Inspeccin. Con la inspeccin se comprob que el edificio arrendado, objeto del
presente juicio, est ocupado por el Banco Hipotecario de El Salvador.
D) Posiciones. Con la declaracin del actor ingeniero Ren Cuenca Rodrguez, absolviendo
el pliego de posiciones se ha comprobado que l envi una nota al Banco arrendatario, con
fecha catorce de septiembre de mil novecientos noventa y nueve cuya copia aparece
agregada a los autos; as mismo se demostr que el actor e0ntreg, en arrendamiento, al
Banco Hipotecario de El Salvador, el mismo inmueble a que se refiere el presente proceso.
Con la absolucin del pliego de posiciones del Presidente del Banco Cuscatln S.A., se
comprob que - el contrato cuya terminacin se pide en la demanda, se prorrog por otros'
diez aos; que el catorce de septiembre de mil novecientos noventa y nueve, el Banco
recibi la nota del ingeniero Cuenca Rodrguez donde comunicaba al Banco el aumento del
canon de arrendamiento, a partir del mes de octubre del mismo ao; y que el Banco
demandado no estuvo de acuerdo con el incremento.
ASUNTO PRINCIPAL
En la demanda se ha pedido que en sentencia definitiva se declare: 1 ) Terminado el
contrato de arrendamiento celebrado entre el ingeniero REN CUENCA RODRGUEZ y
el BANCO CUSCATLN, S.A., el da doce de junio de mil novecientos ochenta y siete; 2)
Se ordene la desocupacin del inmueble arrendado, situado en la Doce Calle Poniente,
entre Avenida Veintinueve de Agosto y Calle del Cementerio, de esta ciudad; 3) Se ordene
la entrega material en forma legal del inmueble objeto del arrendamiento; y 4) Se condene a
la sociedad arrendataria a pagar al ingeniero Ren Cuenca Rodrguez la cantidad de DOS
MILLONES NOVENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y TRES
COLONES CON NOVENTA y DOS CENTAVOS DE COLN, segn modificacin de la

demanda, que es en deberle como consecuencia de su mora en el pago de los cnones, ms

las costas procesales correspondientes.
Con respecto a la terminacin del contrato de arrendamiento, a travs de esta sentencia, se
han exteriorizado razonamientos en el sentido de que el contrato termin por no haber
habido acuerdo entre las partes, como efecto de la clusula X del mismo contrato; que en la
mencionada clusula se autoriz al arrendante para aumentar el canon de arrendamiento,
cada dos aos, hasta un diez por ciento del canon actual y se pact que si no se llegaba a
ningn acuerdo sobre el aumento, el contrato se tendra por terminado, sin responsabilidad
para ninguna de las partes, y que en la clusula IV del mismo contrato, se convino en que el
plazo se poda prorrogar automticamente, siempre que las partes no se comunicaran su
deseo de darlo por terminado, dos meses antes de la terminacin del plazo pactado; que
como tales comunicaciones no se hicieron, el plazo se prorrog desde el primero de julio de
mil novecientos noventa y siete, hasta el treinta de junio de dos mil siete. El actor alega que
despus de manifestar el Banco arrendatario su inconformidad con el aumento del canon, se
deba esperar una comunicacin del arrendante desistiendo del aumento y su deseo de
continuar el contrato con el mismo canon, porque este elemento del contrato se ha
establecido en su beneficio nicamente y que por consiguiente, slo l puede renunciar a
ese derecho.
En el presente caso el acuerdo de voluntades se forma cuando, hecha la oferta o propuesta
del aumento del precio del arrendamiento, la otra parte la acepta; de otro modo, no hay
consentimiento; por, eso cuando el Banco arrendatario manifest al arrendante, no estar de
acuerdo con el incremento, oper la clusula X del contrato; si el arrendador renunci a su
derecho y plante la oferta de continuar con el mismo precio, ello constituye una nueva
propuesta, que no se encontraba pactada en el contrato. Adems, al pactar la clusula X, las
partes manifestaron su voluntad en forma clara y no expresaron otras posibilidades; en
forma categrica dijeron que si no se lograba acuerdo entre ellas, aprobando el aumento del
precio, se terminara el contrato, yeso es lo que sucedi. Por las razones expuestas, no es
procedente acceder a lo pedido por el actor en la demanda.
La segunda peticin del actor es que se ordene la desocupacin del inmueble arrendado.
Los testigos han declarado que el da primero de octubre de mil novecientos noventa y
siete, el inmueble ya estaba desocupado por el Banco arrendatario y que nicamente
conservaron la vigilancia en el edificio para evitar daos en l; ello se corrobor con la
inspeccin personal del Juez, en la que consta que la Agencia del Banco Hipotecario est
funcionando en el inmueble arrendado, desde el mes de octubre del ao dos mil. Es decir
que estando ya desocupado el inmueble, no tiene caso ordenar su desocupacin.
La tercera peticin de la demanda es que se ordene la entrega material, en forma legal, del
inmueble arrendado. Segn las declaraciones de testigos, el arrendante fue citado por el
Banco arrendatario, por medio de una nota, para que concurriera al inmueble arrendado, a
las diez horas del primero de noviembre de mil novecientos noventa y nueve, para
entregrselo; que las personas del Banco llegaron en el da y hora sealados al citado
inmueble, pero como el ingeniero Cuenca Rodrguez no se present, el Banco ese mismo
da en la tarde, le envi una comunicacin escrita, juntamente con las llaves del edificio;
que tal entrega se hizo por empleados del Banco, en la oficina del arrendante, habindola

entregado a la secretaria del ingeniero. Por las razones expresadas, estando ya entregado el
inmueble, no es procedente acceder a lo pedido.
La cuarta peticin del actor es que se condene al Banco demandado, al pago de los cnones
de arrendamiento que ascienden a la cantidad de DOS MILLONES NOVENTA Y SEIS
MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y TRES COLONES, CON NOVENTA Y DOS
CENTAVOS DE COLN, segn modificacin de la demanda, cantidad que es en deberle
por la prrroga del contrato, desde el primero de octubre de mil novecientos noventa y
nueve hasta el treinta de junio de dos mil siete. Con anterioridad se ha expresado que el
contrato se prorrog desde el primero de julio de mil novecientos noventa y siete hasta el
treinta de junio de dos mil siete, prrroga que se ha comprobado en el proceso. Pero al
operar la clusula X del contrato de arrendamiento, ste termin por no haber acuerdo en el
aumento del precio, por consiguiente, al estar pagado el mes de septiembre de mil
novecientos noventa y nueve, mes en que termin el contrato, ya no existe obligacin de
pagar la prrroga. Con anterioridad se razon que, al haber mantenido el Banco
arrendatario la vigilancia del edificio asta el primero de noviembre de mil novecientos
noventa y nueve, y haberlo entregado a la fecha citada, se justifica que pague el mes de
octubre nicamente, por lo que es procedente condenar al banco al pago del canon de
arrendamiento correspondiente.
POR TANTO: de conformidad con las razones expuestas, disposiciones legales citadas y
Arts.428 y 429 Pr C. y 18 de la ley de Casacin, a nombre de la Repblica, la Sala FALLA:
1) Declrase que no ha lugar a casar la sentencia recurrida por el motivo especfico
Violacin de Ley, por infraccin de los Arts. 1435 Incs. 1 y 3, 1733 Inc. 1, 1438 Inc. 1
N 2 Y 1736, todos del Cdigo Civil; 2) Csase la sentencia recurrida por el motivo
especfico Interpretacin Errnea de Ley con referencia al Art. 1738 N 4 C.C.; 3) a)
Declrase sin lugar la tacha de testigos alegada por la parte actora; b) Declrase que ha
lugar a la excepcin de Terminacin del Contrato de Arrendamiento, celebrado el doce de
junio de mil novecientos ochenta y siete, entre el ingeniero REN CUENCA RODRIGUEZ
y el BANCO CUSCATLN, S.A., con responsabilidad para el Banco arrendatario, de
pagar el canon correspondiente al mes de octubre de mil novecientos noventa y nueve; c)
Declrase sin lugar la excepcin de mala fe de la parte actora; d) Declranse procedentes
las excepciones de Desocupacin del Inmueble Arrendado y la de Entrega Material del
mismo al actor, y por consiguiente, declrase sin lugar la desocupacin del inmueble y la
entrega material del mismo, pedidas en la demanda; y e) Declrase sin lugar la excepcin
de Cumplimiento de Contrato, tambin alegada por el demandado. 4) Condnase al
BANCO CUSCATLN, SOCIEDAD ANNIMA, actualmente BANCO CUSCATLN
DE EL SALVADOR, SOCIEDAD ANNIMA, a pagar al ingeniero REN CUENCA
RODRIGUEZ, la cantidad de DIECINUEVE MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO
COLONES CON NOVENTA CENTAVOS, equivalente al canon de arrendamiento del
mes de octubre de mil novecientos noventa y nueve; 5) No hay condenacin en costas.
Vuelvan los autos al tribunal de origen, con certificacin de esta sentencia, para los efectos
de ley. NOTIFQUESE.
M. E. VELASCO---------------PERLA J.--------------GUZMAN U. D. C.------------------PRONUNCIADO POR LOS SEORES MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN-------RUBRICADAS------------ILEGIBLE.