COMPRAR IMVEL

PLANEJAMENTO PASSO A PASSO

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LEVANTAMENTO DO PODER DE COMPRA

Primeiramente, voc sabe o que o poder de compra?
O poder de compra nada mais do que um reflexo do valor do dinheiro levando
em conta no somente o valor declarado do mesmo, mas tambm o valor
representado atravs de quanto o dinheiro pode comprar. sabido que os
preos das coisas influenciam diretamente o valor do dinheiro assim como as
compras que se faz para suprir a necessidade de uma famlia. Assim sendo, o
aumento dos preos, conhecido tambm como inflao, um fator
determinante e fundamental para o conhecimento desse poder de compra.
Em outras palavras, os R$5 de 1994 compravam consideravelmente mais coisas
do que compram os R$5 de hoje, entretanto, o salrio subiu. Para saber se o
poder de compra aumentou ou diminuiu basta ver se o aumento dos salrios
acompanhou, ou no, o aumento dos preos dos produtos.
Assim, pode-se estabelecer o poder de compra atravs do IPC, que o ndice
de Preos ao Consumidor, que determina um perodo e mede a variao do
poder de compra de acordo com esse ndice. Ento, quando o IPC diminui,
consequentemente o poder de compra aumenta.
Esse mtodo se aplica para produtos de consumo dirios como alimentao,
vestimentas, transporte e demais itens que fazem parte do nosso dia-a-dia,
assim como a aquisio de um imvel ou automvel.
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LEVANTAMENTO DO PODER DE COMPRA

Veja agora como calcular o seu poder de compra:
Voc, provavelmente, j se pegou sonhando acordado pensando naquele sonho
de comprar um imvel e realizar o desejo da casa prpria. Pois bem, alm de
imaginar e sonhar preciso agir, arregaar as mangas e botar os pingos nos
is.
Para que o sonho da casa prpria no vire um pesadelo e voc no se atrapalhe
com as suas contas, ou d um passo maior que a perna, saiba que existe um
clculo que voc pode fazer para determinar exatamente o seu poder de
compra de um imvel para que assim, voc possa sonhar sem fugir sua
realidade.
Esse clculo foi determinado a partir de dados histricos de transaes
imobilirias j realizadas. Ele foi estabelecido atravs de um padro
observado analisando a renda dos proprietrios do imvel, a renda dos
locatrios do imvel bem como o valor de mercado dos mesmos.
Assim, foi constatado que o imvel que voc deseja adquirir deve valer de trs
at cinco vezes a renda anual do ncleo familiar. Atravs dessa regra possvel
determinar uma faixa de valor de imvel que seja compatvel com a renda da
famlia.
Essa regra de clculo se aplica tanto para imveis alugados como prprios e a
condio para utiliz-la de que os moradores dependam somente dos seus
prprios rendimentos, sem contar heranas ou ajuda de terceiros.

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LEVANTAMENTO DO PODER DE COMPRA

Vamos supor que um casal tenha uma renda mensal de R$5.000, ao final do ano,
contando com o 13 salrio a renda anual desse casal ser equivalente a
R$65.000. Sendo assim, o poder de compra de imvel desse casal est entre
R$195.000 e R$325.000 e os imveis dentro dessa faixa de preo corresponde
s possibilidades deles.
Alm disso, voc tambm deve levar em considerao o valor que voc tem
disponvel para dar de entrada, o quanto voc pode financiar e se as condies
de financiamento se adequam as sua possibilidade.
Para isso, nada melhor do que conhecer, por exemplo, o financiamento da
Caixa, tudo que necessrio para consegui-lo e as exigncias para ser aceito,
veja:
O Financiamento de Imveis da Caixa tem como uma das suas principais
vantagens o baixo valor das taxas de juros se comparada com outros programas
de financiamento de imveis, ou seja, para voc isso significa uma economia
na realizao do sonho da casa prpria.

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INFORMAES SOBRE O FINANCIAMENTO

- Quem pode utilizar o financiamento?
Saiba que antes de liberar o dinheiro e aprovar o crdito o banco far uma
anlise de crdito para se certificar que voc ter as devidas condies de
arcar com o pagamento do valor que eles vo emprestar.
nessa etapa ainda que muitas pessoas j so reprovadas, principalmente por
no possurem meios de comprovao de renda.
Alm disso, para o pagamento das parcelas s permitido comprometer 30% da
renda familiar mensal, ou seja, se o seu oramento pequeno e o valor do
imvel alto provavelmente o financiamento no ser aprovado.
Nesse caso preciso escolher um imvel com o valor mais baixo ou aumentar a
renda comprovada.
- Como se calculam os juros?
obvio que todos os financiamentos cobram juros, e claro que quanto mais
alta for a taxa mais caro voc ir pagar pelo valor emprestado. O que acontece
nos Financiamentos da Caixa que o valor calculado de acordo com a sua
renda e tambm de acordo com o preo do imvel que voc deseja adquirir.

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COMO SO AS ETAPAS DO FINANCIAMENTO?

Comeando com a simulao e terminando na assinatura do contrato, a
compra de um imvel atravs de financiamento pode levar uns 45 dias,
contanto a partir do momento em que todos os documentos so entregues.
Veja agora o detalhamento desses passos:
- Simulao
O primeiro passo onde se simula a compra do imvel para ver se as parcelas e
o tempo de pagamento cabem no bolso dos compradores, estimando o valor
que tero as parcelas e tambm o valor que deve ser dado de entrada.
Feita essa simulao a Caixa oferece uma lista de imveis previamente
avaliados que se encaixam dentro desse padro estabelecido para voc.
Voc pode realizar a simulao no prprio site da Caixa.
- Cadastramento e documentao
Pronto, voc j sabe que o financiamento cabe no seu oramento, agora o
momento de procurar uma agncia da Caixa para levar toda a documentao
exigida para fazer o cadastro.
com esses dados que voc forneceu ao banco que eles faro a anlise do seu
crdito conforme falamos acima, lembra?
Se voc pretende utilizar o valor do seu FGTS como parte da entrada do imvel
tambm nesse momento que voc deve apresent-lo entregando ao banco,
juntamente com os demais documentos, um formulrio preenchido. O modelo
de formulrio voc pode ser encontrar aqui.
Saiba ainda que um casal, por exemplo, pode somar as suas rendas para ajudar
a aumentar o valor do seu crdito.
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COMO SO AS ETAPAS DO FINANCIAMENTO?

- Crdito pr-aprovado
Depois de entregar a documentao necessria preciso esperar entre 2 a 5
dias teis para que o banco realize a anlise de crdito e d um parecer sobre o
seu financiamento.
Caso o seu crdito seja aprovado, a Caixa ir informar-lhe sobre todos os
prazos e detalhes da compra do seu imvel assim como valores de entrada,
taxas de juros e preo das parcelas.
nessa fase que voc tem a real noo que quanto precisar desembolsar para
realizar o seu sonho da casa prpria.

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COMO ESCOLHER O IMVEL PARA COMPRAR?

Pois bem, existem muitos fatores que devem ser levados em considerao no
momento de comprar um imvel visto que um bem caro e um investimento
que pode tomar boa parte da sua renda.
A escolha das caractersticas do imvel vai depender da sua inteno ao
compr-lo. Assim sendo, as caractersticas que deve ter um imvel para voc
morar podem ser diferente das caractersticas de um imvel para voc alugar
como um apartamento ou, at mesmo, uma sala comercial.
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Se voc pretende comprar um imvel para investir, preciso estar

atendo lucratividade do bem e ter muito cuidado ao escolher.
Atualmente, existe uma grande quantidade de construtoras no pas e
voc precisa conhec-las antes de investir.
Mantenha a sua mente aberta e se preocupe com potencial lucrativo que
tem esse imvel sem deixar que o seu gosto pessoal influencie na
deciso. Pense ainda que, embora comprar um imvel na planta seja
mais seguro, visto que mais barato e novo, voc ter que esperar at
que fique pronto e at l, o imvel no gerar renda, ento, voc ter
que ter a capacidade de arcar com os custos das parcelas sozinho.
Defina tambm o tipo de negcio que voc deseja pois isso ajudar a
melhorar a sua escolha. Por exemplo, se a sua ideia comprar uma sala
comercial para alugar para alguma empresa montar o seu escritrio, o
imvel no deve estar em um bairro residencial e sim no centro da cidade
ou em algum outro ponto mais comercial.
Defina ento o seu objetivo para aumentar a sua chance de fazer um bom
negcio.
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COMO ESCOLHER O IMVEL PARA COMPRAR?

Comprando para morar:
- O tipo de imvel
Primeiramente interessante que voc defina o tipo de bem que voc
deseja adquirir, seja ele uma casa, um apartamento ou mesmo um
terreno para construo de uma casa no futuro. Se voc no for capaz
de fazer essa definio a sua busca ficar confusa e poder ser muito
demorada.
- O tamanho do imvel:
Obviamente, o tamanho do imvel influenciar diretamente sobre o
preo final do bem e deve ser muito bem pensado e calculado, at
porque, um financiamento de um imvel pode durar muitos anos e uma
escolha errada pode ser uma dor de cabea por muito tempo.
No caso de pessoas sozinhas ou casais que trabalham fora de casa o dia
inteiro, no necessrio um espao muito grande e um apartamento
pequeno pode ser a escolha ideal para um casal jovem que no pretende
ter filhos logo.
J para um casal que quer ter ou j tem filhos, preciso um apartamento
maior e com mais quartos para comportar a famlia inteira.

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COMO ESCOLHER O IMVEL PARA COMPRAR?

- A localizao do imvel
Definindo o tipo de imvel que voc deseja chegado o momento de
definir quais so os bairros nos quais voc gostaria que esse imvel
estivesse.
No abra muito o seu leque de opes. Escolha duas ou trs regies,
organize por ordem de prioridade e procure especificamente nelas. Para
definir o melhor bairro para voc leve em considerao a distncia do
seu trabalho, a distncia que fica da escola dos seus filhos, ou se prefere
um imvel mais afastado da cidade.
A escolha da regio deve ser muito bem pensada pois uma escolha mal
feita pode acabar acarretando mais gastos e, at mesmo, uma grande
perda de tempo em deslocamento.
A melhor pedida sempre encontrar um lugar que fique perto do colgio
dos filhos e do trabalho ou que, pelo menos, permita o fcil acesso a esse
lugares, com opes de transporte pblico.
preciso ver tambm como a vida noturna da regio que voc est
escolhendo. Existem bairros muito agitados noite e se voc gosta do
sossego, talvez, esses bairros podem acabar se tornando um
inconveniente. Por outro lado, se voc tem uma vida noturna agitada,
nada melhor do que j estar em um bairro bomio.
Conhea a regio e veja tambm se ele oferece a infraestrutura que voc
gostaria como padarias, farmcias e supermercados. Ter esses
estabelecimentos prximos de casa muito bom, principalmente, para
quem no tem carro.
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COMO ESCOLHER O IMVEL PARA COMPRAR?

- Dicas extras:
Visite o apartamento mais de uma vez e em diferentes horrios do dia
para que voc possa ver onde bate o sol e entender bem a orientao
solar do imvel. Um ambiente mal iluminado pode acabar se tornando
mido e muito prejudicial para quem tem problemas respiratrios.
Atente-se tambm para o fato de que apartamentos em andares mais
altos, alm da vista privilegiada, costumam ser mais arejados e mais
silenciosos pois esto mais longe da rua.
Quando tiver escolhido o apartamento informe-se sobre o valor do
condomnio pois voc ter que ser capaz de arcar com esse valor
juntamente com a parcela do financiamento. Saiba ainda que quanto
mais apartamentos no edifcio, menor ser o condomnio pois ele
dividido entre mais pessoas.
Para ajudar na busca do imvel ideal, busque por referncias em grandes
portais da internet como Zap Imveis, OLX imveis e ImovelWeb.
Atravs desses portais voc pode pesquisar diversos tipos de imveis, regies e
tamanhos, ajudando voc a tomar as decises que voc precisa.
Alm disso, atravs dessas pginas possvel comparar o preo de diferentes
imveis para que voc possa ter uma noo e um dimensionamento claro das
suas condies e se o que voc est desejando comprar est de acordo com o
que voc pode pagar.

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COMO SO AS ETAPAS DO FINANCIAMENTO?

Voltando s etapas do financiamento, as demais so:
- A avaliao do imvel
nesta etapa que os engenheiros fazem uma avaliao do imvel que voc deseja
adquirir ao passo que a Caixa faz a anlise da documentao dos vendedores para ver
se est tudo dentro da legalidade.
Se voc estiver com pressa e quiser acelerar o processo pode escolher algum imvel
que j conste no cadastro do Feiro da Caixa pois estes j foram previamente
avaliados e j esto dentro dos conformes.
Caso voc queira escolher o imvel precisa saber que aps a avaliao e gerao do
laudo tcnico dos engenheiros pode levar at 15 dias para ser apresentado.
No se esquea tambm que essa avaliao do imvel escolhido tambm tem um
custo e voc quem paga.
- Assinando o contrato
Passando por todas essas fases que falamos acima e sendo aprovado em todas
chegado o grande momento de assinar o seu contrato de compra do imvel.
Nesse dia, os compradores e tambm os vendedores devem comparecer a uma
agncia da Caixa para realizar o trmite.
Com os papeis assinados, o comprador, que no caso voc, precisa dirigir-se at um
Cartrio de Registro de Imveis na sua cidade e registrar o contrato, lembrando,
claro, que isso tambm tem um custo que varia muito dependendo da regio onde
voc se encontra.
Alm disso, voc ter que pagar o ITBI que o Imposto de Transmisso de Bens
Imveis, que nada mais do que uma taxa de, em mdia, 2% sobre o valor total do
imvel que voc est adquirindo.
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OUTRAS DVIDAS FREQUENTES SOBRE O FINANCIAMENTO

- Caso eu seja reprovado, posso tentar novamente?
Claro que pode, quantas vezes quiser. Entretanto, o tempo que voc ter que
esperar entre uma tentativa e outra depender do motivo pelo qual voc foi
reprovado.
Por exemplo, se o pedido de financiamento foi negado porque voc j possua
uma divida ativa, voc pode tentar uma nova simulao assim que quitar essa
conta.
Caso a reprovao tenha sido por que o imvel escolhido no foi aprovado pelos
engenheiros responsveis, voc pode, imediatamente, procurar outra casa e
tentar uma nova avaliao ou mesmo, esperar que o vendedor da casa reprovada
se adeque.
- Quais bens podem ser financiados pela Caixa?
A Caixa aceita financiar imveis, sejam eles novos ou usados, residenciais ou
comerciais, terrenos ou lotes urbanizados.
Voc tambm pode financiar a construo de um imvel, seja ele comercial ou
residencial desde que o terreno no qual acontecer a construo seja seu.
Alm disso, a Caixa tem o Construcard. Esse carto da Caixa pode ser usado para
comprar mveis e para reformas.
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OUTRAS DVIDAS FREQUENTES SOBRE O FINANCIAMENTO

- preciso ter conta na Caixa para conseguir o financiamento?
No! Sendo cliente de outro banco j possvel obter aprovao no
financiamento, mas mesmo assim, ser necessria a abertura de uma conta na
Caixa.
Uma dica que voc pea a simulao antes mesmo de abrir a conta e caso
ocorra a aprovao, sim, abra a conta, se no, um processo desnecessrio.
- Quais as vantagens de escolher a caixa?
Bem, conforme j falamos no incio desse material, a principal vantagem de
escolher a caixa para o financiamento do seu imvel pelas taxas de juros que
so menores que as dos demais bancos o que reduz o valor total do seu
financiamento.
O prazo de pagamento oferecido pela caixa tambm pode ser considerado uma
vantagem pois eles oferecem um parcelamento em at 35 anos, o que no
muito comum nos demais bancos.

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DICAS SOBRE A COMPRA DE IMVEIS

Atravs desses portais, escolha um nmero X de apartamentos (podem ser
uns 20) e faa um recorrido pelo bairro no qual eles se localizam mais de uma
vez e em diferentes horas do dia tambm.
Veja como a vizinhana e observe os pontos que falamos acima tais como
acesso ao transporte pblico, facilidade de movimentao e infraestrutura
como escolas, farmcias, supermercados, padarias, hospitais e tudo mais que
voc precisa para ter uma maior comodidade.
Caso o imvel que tem um preo melhor fique em um bairro mais afastado ou
de mais difcil acesso, avalie se a economia no valor do imvel vai compensar
os gastos a mais que voc ter com deslocamento, por exemplo, alm do
tempo a mais que gasto nele.
Feito isso, voc certamente j eliminar alguns imveis da sua lista inicial.
Agora sim o momento de comear a contatar as imobilirias e agendar as
visitas aos locais.
Nas visitas, no tenha pressa. Analise bem o imvel, passe um tempo dentro
dele e se deixe analisar cada pequeno detalhe. Claro que no uma manchinha
na parede que far voc desistir mas voc precisa estar ciente de tudo que
pode vir a ser um problema futuro.
Uma pequena mancha de umidade, por exemplo, pode aumentar, criar mofo e
virar um grande inconveniente para voc num futuro. Por isso preciso estar
atento e deixar a emoo da compra do primeiro imvel um pouco de lado.
Alm disso, abra e feche as portas, teste as janelas e analise as condies do
piso e dos azulejos e, caso no se sinta seguro, convide um amigo para ir junto
com voc. Uma opinio extra sempre bem-vinda.
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O PAGAMENTO DO ITBI
Conforme j falamos aqui, na descrio das etapas do processo de compra de
um imvel, preciso que, alm do valor da entrada, das parcelas e do imvel
propriamente dito, voc tenha uma pequena reserva financeira para o
pagamento de taxas e custos de todo processo e da devida documentao.
O ITBI, Imposto sobre Transmisso de Bens e Imveis, um desses custos para o
qual voc deve estar preparado. J imaginou se depois da realizao de todo o
processo de compra e obteno do financiamento falta justamente o dinheiro
para registrar a transferncia do bem para o seu nome? No pode, no
mesmo?
Pois bem, saiba que qualquer transferncia de propriedade gera o
recolhimento desse imposto e, conforme j foi falado, ele de
responsabilidade do comprador do imvel, que nesse caso voc.
A alquota desse imposto varia entre 0,5% at 2,0% sobre o valor do imvel e
essa variao depende da cidade ou regio onde a compra do imvel est
acontecendo, de acordo com as regras da prefeitura local.
Ento, assim que voc souber qual o valor do imvel que voc pretende
adquirir j reserve uma parte das suas economias para o pagamento do ITBI,
para que o bem possa ser, finalmente, transferido para o seu nome.

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A NEGOCIAO DO IMVEL
Pronto, voc finalmente escolheu o apartamento que voc gostou, que est
dentro do que voc necessita e tambm atende as suas possibilidades de
pagamento, agora chegado o momento da negociao.
Saiba que, nem sempre o preo anunciado pelo vendedor corresponde ao preo
final que ele deseja obter pelo imvel. Existem algumas maneira de negociar
e, talvez, conseguir um desconto no valor do imvel.
- Primeiramente voc deve sempre pedir um desconto de 5% do valor para o
vendedor pois ele provavelmente j estabeleceu o valor do imvel pensando
em um possvel desconto de uma contraproposta sua.
- Ter dinheiro vista, ou seja, uma boa entrada, tambm ajuda muito para
conseguir um desconto pois o seu poder de negociao aumenta, afinal,
ningum quer esperar para receber mais se pode ter um pouco menos agora
mesmo.
- No indicado, por exemplo, que voc utilize um imvel para pagar outro
pois vale muito mais que voc venda ele e utilize o valor vista para negociar.
Assim, as chances de um desconto so maiores.
- Se o imvel que voc pretende comprar precisar de alguma reforma ou reparo
voc pode pedir desconto no valor da compra para investir nisso. Chame algum
especialista para analisar isso e negocie com o vendedor.
- No aceite um preo logo de cara. Avalie outros imveis no local, chame um
especialista, se necessrio, e se informe se o valor corresponde ao preo de
mercado.
- Descubra tambm se o vendedor do imvel tem urgncia em vend-lo.
Quanto maior a pressa dele mais ele pode ceder na negociao.
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CONTRATO FECHADO! E A VISTORIA?

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muito comum que, na nsia de receber logo as chaves da casa prpria ou do

seu primeiro imvel, muitas pessoas esqueam da importncia de realizar uma
vistoria minuciosa no imvel que acabaram de adquirir.
A identificao de problemas pode evitar muito gasto desnecessrio e tambm
muito estresse sem motivo. Muitos novos proprietrios acabam focando
somente em grandes coisas e se esquecem de averiguar os detalhes.
Uma dica para a vistoria dividi-la por cmodos e depois por reas
semelhantes, por exemplo: v em um dos quartos e nele vistorie todas as
portas, depois todas as janelas, todas as paredes, todas as tomadas e assim por
diante. Repita essa operao em cada um dos cmodos do seu novo imvel.
Lembre-se que tudo, absolutamente tudo, deve ser testado, desde os
interruptores at os ralos, das janelas ao piso.
Ateno: s assine o termo de vistoria do imvel se voc realmente tiver
realizado a vistoria e tudo que constar no termo estiver de acordo com a
realidade.
O que acontece que, ao receber as chaves do seu imvel, a garantia de certos
itens acaba expirando e se voc assina o termo garantindo que est tudo bem
no ter para quem recorrer depois.
Assim com vidros arranhados, riscos nas paredes e rachaduras em peas
cermicas, por exemplo. Embora voc saiba que j estava com problemas
antes, voc no ter como provar que isso no aconteceu durante a sua
mudana e depois de assinar o termo fica ainda mais difcil recorrer e solicitar
a troca.
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