APOSTILA 1 MDULO DO CURSO DO EXTRAJUDICIAL - REGISTRO DE

IMVEIS

O objetivo da presente apostila servir de base de consulta, gil e

descomplicada, aos Juzes Corregedores Permanentes das diversas comarcas do Estado
de So Paulo.

Justifica-se a sua elaborao, uma vez que o acmulo de atribuies

dos Juzes Corregedores Permanentes demanda o encurtamento do tempo necessrio
busca de solues para os casos concretos.

A apostila est relacionada a aulas, sobre os respectivos temas,

gravadas em meio digital e disponibilizadas no site da Escola Paulista da Magistratura.

No 1 mdulo, destinado ao Registro de Imveis, examinam-se cinco

princpios: continuidade, especialidade (objetiva e subjetiva), inscrio, legalidade e
prioridade. H, ainda, uma aula, gravada, que aborda a forma como deve ser feita uma
correio no Cartrio de Registro de Imveis. Dado seu carter eminentemente prtico,
est disponvel somente no formato oral.

Diante do escopo do curso, os temas so tratados de forma prtica,

sempre relacionada ao enfrentamento de questes postas no dia a dia do Juiz Corregedor

Permanente. No se busca o aprofundamento terico desses temas, mas a resoluo dos

casos mais recorrentes.

Por isso, houve a preocupao de, aps traar um rpido panorama

sobre os princpios mais comuns do registro de imveis, complementar o estudo com
Acrdos do Conselho Superior da Magistratura e com o posicionamento atual da
Corregedoria Geral da Justia.

Uma vez que cada membro da equipe redigiu parte da apostila, o leitor
verificar algumas alteraes de estilo e, vez ou outra, uma forma distinta de fazer as
remisses ao texto legal ou s decises do Conselho e da Corregedoria. No geral,
contudo, procurou-se manter o esquema bsico de anlise terica, seguida de referncias
aos textos legais, s NSCGJ e s decises jurisprudenciais.

Pretende-se, ademais, que a apostila seja constantemente atualizada

da seu formato on line -, pois a interpretao e a aplicao dos diversos princpios
variam, segundo a composio do Conselho Superior da Magistratura e o
posicionamento adotado pelo Corregedor Geral da Justia.

As aulas gravadas, que complementam a apostila, abordam a

percepo de Magistrados e Registradores, expoentes em suas respectivas reas, a
respeito dos diversos princpios. E a ltima aula, gravada em meio digital, trata da
forma como deve ser feita uma correio no Cartrio de Registro de Imveis.

Passemos anlise dos princpios.

Princpio da continuidade.

Serve para evitar que um imvel seja alienado por quem no seja o
seu dono (Alyne Yumi Konno - Registro de Imveis, Memria Jurdica Editora, p. 35).
Assim, quem transfere um direito tem de constar do registro como titular desse direito
(Narciso Orlandi Neto, Retificao do Registro de Imveis, Juarez de Oliveira, pg.
55/56). Exemplo: para que a escritura pblica por meio da qual "A" vende um imvel a
"B" seja registrada no registro de imveis, preciso que "A" conste na matrcula como
titular de domnio do imvel vendido.

Afrnio de Carvalho explica o princpio da continuidade da seguinte

forma: "em relao a cada imvel, adequadamente individuado, deve existir uma
cadeia de titularidade vista da qual s se far a inscrio de um direito se o
outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas
transmisses, que derivam umas das outras, asseguram a preexistncia do imvel no
patrimnio do transferente" (Registro de Imveis, Editora Forense, 4 Ed., p. 254).

importante observar que a continuidade relaciona-se com a pessoa

que est transferindo o imvel e a que o est recebendo. E o art. 195 da LRP expresso
nesse sentido: Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do
outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer
que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Deste modo, se a
escritura de inventrio e partilha extrajudicial no respeitar a ordem de vocao dos
herdeiros que esto recebendo os imveis, h quebra do princpio da legalidade e no da
continuidade. Contudo, se o formal de partilha for judicial, o registrador e o juiz
corregedor permanente no podem discutir o acerto da ordem de vocao hereditria
porque a esfera administrativa no pode rever a jurisdicional (CSM - Ap. Cvel
0011977-27.2011.8.26.0576).

O compromisso de compra e venda de imvel sempre fonte de

dvidas na qualificao registral. Uma vez registrado, tem fora de obstar o registro de
escritura pblica outorgada pelo promitente vendedor a terceiro? O CSM entende que o
art. 1.418, do Cdigo Civil prev hiptese de ineficcia e no de nulidade da compra e
venda a pessoa diversa do promitente vendedor. Por isso, nos autos da Apelao Cvel
n 0025566-92.2011.8.26.0477, permitiu o registro.

A aplicao do princpio da continuidade no se restringe aos casos

em que h transferncia de domnio. O registro de outros negcios jurdicos tambm
exige a sua observncia. Nos autos do Processo CG 35.487/2014, foi negada a
averbao do contrato de sublocao porque o titular de domnio que anura com a
sublocao no mais ostentava essa qualidade na matrcula. Isso aconteceu porque o
subloctario, embora tenha regularmente firmado o contrato de sublocao, demorou
para lev-lo ao registro de imveis. E, quando o apresentou para averbao, foi
surpreendido com a notcia de que o imvel havia sido vendido para outra pessoa.

Assim, reputou-se violada a continuidade porque, ao tempo da

apresentao do contrato no registro de imveis, o anuente da sublocao no mais
constava da matrcula como titular de domnio.

Vale lembrar que a qualificao registral segue a regra tempus regit

actum, o que significa que o ttulo se sujeita s condies vigentes ao tempo de sua
apresentao a registro, pouco importando a data de sua celebrao (Ap. Cveisl n, 1156/7, n 777-6/7, n 530-6/0, e n 0004535-52.2011.8.26.0562).

Outro tema recorrente nos recursos administrativos e apelaes diz

respeito qualificao registral dos ttulos judiciais. A jurisprudncia do CSM e da CG
tranquila no sentido de que os ttulos judiciais tambm se sujeitam qualificao
registral, haja vista que o exame da legalidade no promove incurso sobre o mrito da
deciso judicial, mas apreciao das formalidades extrnsecas da ordem e conexo

de seus dados com o registro e a sua formalizao instrumental" (Ap. Cvel n 318810/1.).

Deste modo, no se averbar o mandado de penhora se o executado

no constar na matrcula como titular do direito penhorado (Processo CG 2013/151927).
preciso destacar que, se a recusa do registrador for examinada e afastada pelo juzo
que expediu o ttulo, o registro deve ser efetuado ainda que, na viso registral, haja
violao ao princpio de continuidade (Proc. CG 14286/2013 e 98435/2011).
De acordo com a atual jurisprudncia do C. Conselho Superior da
Magistratura

(Apelaes

ns

9000001-34.2013.8.26.0531

9000002-

19.2013.8.26.0531), a arrematao de imvel em hasta pblica constitui modo derivado

de aquisio de propriedade imvel. O entendimento anterior, segundo o qual a natureza
dessa aquisio originria (0007969-54.2010.8.26.0604), restou superado.
Corolrio disso que, se o imvel arrematado no estiver em nome do
executado, o registrador poder recusar o registro com base na continuidade registral.
Princpio da Continuidade na Lei n 6.015/73:
Art. 195 - Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome
do outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior,
qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Art. 237 - Ainda que o imvel esteja matriculado, no se far registro
que dependa da apresentao de ttulo anterior, a fim de que se preserve a continuidade
do registro.

Princpio da Continuidade na Normas de Servio:

Captulo XIV:
Item 62. Para preservao do princpio da continuidade,
recomendvel evitar os atos relativos a bens imveis sempre que o ttulo anterior no
estiver transcrito ou registrado nas matrculas correspondentes, salvo se, ciente da

situao e de seus efeitos jurdicos, o interessado assuma a responsabilidade pelo

registro dos atos anteriores.

Captulo XX:
Item 49. Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome
do outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior,
qualquer que seja a sua natureza.
Item 60. Para os fins do disposto no art. 225, 2, da Lei n 6.015, de
31 de dezembro de 1973, entende-se por "caracterizao do imvel" apenas a indicao,
as medidas e a rea, no devendo ser considerados irregulares ttulos que corrijam
omisses ou que atualizem nomes de confrontantes, respeitado o princpio da
continuidade.
291. Caso o ttulo de transmisso ou a quitao ostente imperfeies
relacionadas especialidade ou continuidade registrria, o Oficial de Registro de
Imveis, seguindo o critrio da prudncia e vista dos demais documentos e
circunstncias de cada caso, verificar se referidos documentos podem embasar o
registro da propriedade.

Princpio da especialidade objetiva.

Para Afrnio de Carvalho, o princpio da especialidade do imvel

significa a sua descrio como corpo certo, a sua representao escrita como
individualidade autnoma, com o seu modo de ser fsico, que o torna inconfundvel e,
portanto, heterogneo em relao a qualquer outro (Reg de Imveis: comentrios ao
sistema de registro em face da Lei 6015/73, 2a ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219). Por
isso, o imvel deve estar perfeitamente descrito no ttulo objeto de registro de modo a
permitir sua exata localizao e individualizao, no se confundindo com nenhum
outro.

Narciso Orlandi Neto, ao citar Jorge de Seabra Magalhes, lembra que

"as regras reunidas no princpio da especialidade impedem que sejam registrados ttulos
cujo objeto no seja exatamente aquele que consta do registro anterior. preciso que a
caracterizao do objeto do negcio repita os elementos de descrio constantes do
registro" (Narciso Orlandi Neto, Retificao do Registro de Imveis, Juarez de Oliveira,
pg. 68).

Por esta razo, no se permite o registro de escritura pblica que

descreva o imvel de forma diferente da que consta no registro de imveis ( CSM Ap.
Cvel no 10.897/2010).

O art. 176, 1, II, 3, da LEI N 6.015/73, arrola os elementos de

identificao dos imveis rural e urbano:
a - rural, o cdigo do imvel, os dados constantes do CCIR, a
denominao e suas caractersticas, confrontaes, localizao e rea;
b - urbano, suas caractersticas e confrontaes, localizao, rea,
logradouro, nmero e sua designao cadastral, se houver.

Como lembra Alyne Yumi Konno (Registro de Imveis - Teoria e

Prtica, Memria Jurdica, p. 20/21), tem-se admitido a mitigao da especialidade a
fim de no obstar o trfego de transaes envolvendo imveis, permitindo-se a
manuteno de descries imprecisas, constantes de antigas transcries, quando da
abertura da matrcula, desde que haja elementos mnimos para se determinar a situao
do imvel, e que ele seja transmitido ou onerado por inteiro, ou seja, desde que a nova
matriz a ser aberta o abranja por inteiro. Contudo, se o imvel for objeto de
desmembramento, fuso ou instituio de condomnio, sua descrio dever submeterse aos requisitos da LRP.

Nos autos do processo CG n 1241/96, o ento Juiz Auxiliar da

Corregedoria Francisco Eduardo Loureiro, hoje Desembargador, aprofundou o exame
da mitigao da especialidade:

No se nega, portanto, a possibilidade de ser

descerrada matrcula com exata coincidncia com o registro anterior,
em que pese a ausncia de medidas perimetrais e da rea de superfcie.
O que no se admite a criao de nova unidade imobiliria contendo
descrio perfeita, por fuso de matrculas, quando um dos imveis
unificandos no dispe de todas as medidas tabulares. Em termos
diversos, imvel com figura imprecisa no pode gerar, por fuso ou
desmembramento, nova unidade com figura e descrio precisas.
... Logo, quando do descerramento de matrcula que
abranja a totalidade do imvel, vale a descrio contida no registro
anterior, ainda que imperfeita, desde que suficiente para a identificao
do prdio.

Quando, porm, criam-se novos imveis decorrentes de

desmembramentos ou de fuses, as unidades segregadas ou unificadas

devem subordinar-se aos requisitos do artigo 176 da Lei n. 6.015/73.
No h razo, em tais casos, para tolerar a impreciso, porque o novo
prdio no mais tem identidade descritiva com o registro de origem.

Esse entendimento tem sido prestigiado e at ampliado pelo CSM e

pela Corregedoria Geral da Justia, podendo-se citar a Apelao Cvel n 900000216.2011.8.26.02961, em que o CSM admitiu o registro mesmo no caso em que a
descrio deficiente constava da matrcula e no de transcrio. O que importa que a
descrio do ttulo, ainda que precria, coincida com a do registro e seja suficiente para
identificar o imvel.

Ainda: Ap. 0015003-54.2011.8.26.0278 , rel. Elliot Akel

Quando uma parte do imvel objeto de desapropriao, a parte

restante, chamada de remanescente, fica com a sua descrio prejudicada, isto , deixa
de ser um corpo certo e perde a sua individualidade autnoma que o torna inconfundvel
em relao a qualquer outro. A abertura de matrcula para essa rea remanescente
depende da prvia retificao do registro, n forma do art. art. 213, 7 o , da Lei n
6.015/73: Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo podero ser apurados os
remanescentes de reas parcialmente alienadas, caso em que sero considerados como
confrontantes to-somente os confinantes das reas remanescentes.

importante frisar que, ainda que o laudo apresentado na ao de

desapropriao descreva a rea remanescente, se a descrio for discrepante das
medidas contidas na matrcula, o registrador pode exigir que a abertura da matrcula seja
precedida de retificao do registro - judicial ou administrativa - para que se apure a
rea remanescente (CSM Ap. Cvel no 0005861-92.2012.8.26.0180).

Questo recorrente nas dvidas registrais diz respeito necessidade da

prvia averbao da edificao na matrcula do imvel como condio do registro do
ttulo que no a menciona. Nos autos da Apelao Cvel no 0000070-28.2012.8.26.0606,
o CSM reputou possvel o registro do instrumento particular de compra e venda
independentemente da prvia averbao da construo por considerar que se trata de
realidade extratabular estranha qualificao registral, bastando a que a descrio do
ttulo coincida com a do registro de imveis. Entende-se, nestes casos, que "Se houve
ampliao da construo, a correspondente averbao dever ser feita oportunamente,
vista do "habite-se", e a requerimento do interessado, respeitado o princpio da
instncia, ocasio em que ser exigvel a comprovao da inexistncia de dbito junto
ao INSS." (CSM Ap. Cvel no 34.252-0/3).
Nas Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia, o princpio
da especialidade objetiva pode ser encontrado, por exemplo, nos seguintes itens do
Captulo XX:

12.1.

acesso

ao

flio

real

de

atos

de

transferncia,

desmembramento, parcelamento ou remembramento de imveis rurais depender de

apresentao de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional
habilitado e com a devida Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) no Conselho
Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou Registro de Responsabilidade
Tcnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), contendo as
coordenadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, georreferenciadas
ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional estabelecida pelo INCRA,
observados os prazos regulamentares.
12.1.1. A descrio precria do imvel rural, desde que identificvel
como corpo certo, no impede o registro de sua alienao ou onerao, salvo quando
sujeito ao georreferenciamento ou, ainda, quando a transmisso implique atos de
parcelamento ou unificao, hipteses em que ser exigida sua prvia retificao.
280. Para atendimento ao princpio da especialidade, o oficial de
registro de imveis adotar o memorial descritivo da gleba apresentado com o projeto
de regularizao fundiria, devendo averb-lo anteriormente ao registro do projeto,
dispensando-se requerimento e procedimento autnomos de retificao e notificao de
confrontantes.

280.1. Havendo dvida quanto extenso da gleba matriculada, em

razo da precariedade da descrio tabular, o oficial de registro de imveis abrir nova
matrcula para rea destacada, averbando referido destaque na matrcula matriz.
280.2. A precariedade da descrio tabular no elemento suficiente
para que o Oficial de Registro de Imveis notifique os confrontantes, salvo se ficar
demonstrado que algum deles foi, em tese, atingido ou que a rea do projeto de
regularizao superior a rea do imvel.

Princpio da especialidade subjetiva.

O princpio da especialidade, diretamente ligado ao princpio da

continuidade, pode ser dividido em duas espcies: a especialidade objetiva e a
especialidade subjetiva. Sobre a primeira, j se falou. Tratemos da segunda.
A especialidade subjetiva impe que na matrcula conste, como
requisito necessrio, o nome, domiclio e nacionalidade do proprietrio. Cuidando-se de
pessoa fsica, seu estado civil, profisso, o nmero de inscrio no Cadastro de Pessoas
Fsicas do Ministrio da Fazenda ou do Registro Geral da cdula de identidade, ou,
falta desse, sua filiao. Tratando-se de pessoa jurdica, a sede social e o nmero de
inscrio no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministrio da Fazenda (art. 176, II, 4,
alneas a e b, da Lei n 6.015/73.

Via de consequncia, para que seja preservada a continuidade, no

ttulo a ser eventualmente registrado perante a matrcula deve constar essa mesma
qualificao completa das partes.

Assim, por exemplo, em uma escritura de compra e venda a

qualificao do vendedor, proprietrio, deve ser idntica qualificao que consta da
matrcula. Eventual divergncia implica a necessidade de retificao.

Pense-se, ainda a ttulo de ilustrao, na pretenso de registro de um

formal de partilha. O decurso do tempo faz com que o estado civil do proprietrio possa
ter sido alterado. Ser o caso, nessa hiptese, de prvia atualizao do estado civil
com a apresentao de averbao de divrcio do falecido, por exemplo a fim de que se
preserve no somente a especialidade subjetiva, mas, tambm, a continuidade.

Alis, por isso que se diz que ambos os princpios esto intimamente
ligados. por meio da preservao da especialidade subjetiva que se assegura que a
continuidade no ser quebrada, transmitindo-se a propriedade apenas atravs daquele
que possuir, de fato, tal direito. Vale dizer, garante-se que a pessoa que transmite um
direito dele figure como titular no registro imobilirio, seja a transmisso decorrente de
ato voluntrio ou no.

Sobre o significado do princpio da continuidade, ensina Afrnio de

Carvalho:
O princpio da continuidade, que se apia no de especialidade, quer
dizer que, em relao a cada imvel, adequadamente individuado, deve existir uma
cadeia de titularidade vista da qual s se far a inscrio de um direito se o
outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas
transmisses, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistncia do
imvel no patrimnio do transferente. Ao exigir que cada inscrio encontre sua
procedncia em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmisso ou da
onerao do direito, acaba por transform-la no elo de uma corrente ininterrupta de
assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqente a ele
se ligar posteriormente. Graas a isso o Registro de Imveis inspira confiana ao
pblico (Registro de Imveis, 4 edio, Ed.Forense, 1998, pg. 253).

Desta noo no se afasta Narciso Orlandi Neto, para quem:

Existe uma inteirao dos princpios da especialidade e da
continuidade na formao da corrente filiatria. Quando se exige a observncia da
continuidade dos registros, exige-se que ela diga respeito a um determinado imvel. O
titular inscrito, e s ele, transmite um direito sobre um bem especfico, perfeitamente
individualizado, inconfundvel, sobre o qual, de acordo com o registro, exerce o direto
transmitido. por este corolrio dos princpios da continuidade e da especialidade,
reunidos, que o 2 do art. 225 da Lei n. 6.015/73 dispe: Consideram-se irregulares,
para efeito de matrcula, os ttulos nos quais a caracterizao do imvel no coincida

com a que consta do registro anterior. (Retificao do registro de imveis, Ed. Juarez
de Oliveira, 2 ed., 1999, p. 67/68)

Contudo, tem entendido o Conselho Superior da Magistratura que o

princpio da especialidade subjetiva no pode ser levado s ltimas consequncias e,
acima de tudo, no pode ser tido como um fim em si mesmo.

Ao contrrio, ainda que em circunstncias excepcionais, a

especialidade subjetiva deve ser temperada pelo princpio da razoabilidade, de modo a
que no se impossibilitem os registros.

O juzo de razoabilidade deve se dar entre os valores a que visa

garantir o principio da especialidade subjetiva a continuidade e a segurana jurdica
e as circunstncias do caso concreto, a indicarem, eventualmente, que essa mesma
segurana pode ser vulnerada pelo excessivo rigor, a impedir o registro.

Nesse sentido, precedente paradigma do Conselho:

REGISTRO DE IMVEIS - Carta de adjudicao -Promitente
vendedor falecido - CPF/MF inexistente - Exigncia afastada - Impossibilidade de
cumprimento pela apresentante - Princpio da segurana jurdica - Princpio da
razoabilidade - Dvida improcedente - Recurso provido. (Apelao n 003908079.2011.8.26.0100, CSM, rel. Des. Jos Renato Nalini, 20/09/2012).
(...) Assim, para no sacrificar a segurana jurdica e a publicidade,
de rigor flexibilizar, in concreto, a severidade do princpio da especialidade subjetiva,
dispensado a informao sobre o nmero do CPF/MF de Henri Marie Octave
Sannejouand, cujo nmero de inscrio do Registro Geral , de mais a mais, conhecido
e consta da matrcula do imvel (RG n. 75.149 - mod. 19 - fls. 07), em sintonia com a
carta de arrematao (fls. 23). A especialidade subjetiva, se, na hiptese, valorada com

excessivo rigor, levar, em desprestgio da razoabilidade, at porque a exigncia no

pode ser satisfeita pela interessada, ao enfraquecimento do princpio da segurana
jurdica, o que um contrassenso. Com a exigncia, o que se perde, confrontado com o
ganho, tem maior importncia, de sorte a justificar a reforma da sentena: a garantia
registaria instrumento, no finalidade em si, preordenando-se a abrigar valores cuja
consistncia jurdica supera o formalismo (...).

Pertinente, ademais, ao se tratar do princpio da especialidade

subjetiva, enfatizar que no sistema dos registros pblicos vige o princpio tempus regit
actum, segundo o qual, na qualificao do ttulo, incidem as exigncias contemporneas
ao registro, e no as que vigoravam quando de sua lavratura.

O Conselho Superior da Magistratura tem considerado que, para fins

de registro, no importa o momento da celebrao do contrato, pois na data da sua
apresentao ao registro que ser analisado, em ateno ao princpio tempus regit
actum, sujeitando-se o ttulo lei vigente ao tempo da apresentao do ttulo (Apelao
Cvel n, 115-6/7, rel. Jos Mrio Antonio Cardinale, n 777-6/7, rel. Ruy Camilo, n
530-6/0, rel. Gilberto Passos de Freitas, e, mais recentemente, n 000453552.2011.8.26.0562).

Mas cabe a ressalva de que esse princpio tem excees, como, por
exemplo, o expressamente disposto no art. 176, 2, da Lei 6.015/73, que criou uma
regra de transio entre a legislao anterior (Decreto 4.857/39) e a Lei de Registros
Pblicos que, poca, trouxe tantas novaes que poderiam interromper as transaes
imobilirias pela inviabilizao do registro de ttulos anteriores se no fosse
preservada a validade dos ttulos antigos ainda no registrados, estabelecendo o
referido dispositivo legal que para a matrcula e registro de escrituras e partilhas,
lavradas ou homologadas na vigncia do Decreto n 4.857, de 9 de novembro de 1939,
no sero observadas as exigncias deste artigo, devendo tais atos obedecer ao

disposto na legislao anterior. (KONNO, Alyne Yumi, Registro de imveis, teoria e

prtica, Ed. Memria Jurdica, 2007, p. 42)

Itens das Normas que tratam da especialidade subjetiva: Captulo XX

Registro de Imveis
63. A qualificao do proprietrio, quando se tratar de pessoa fsica, referir ao seu
nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profisso, residncia
e domiclio, nmero de inscrio no Cadastro das Pessoas Fsicas do Ministrio da
Fazenda (CPF), nmero do Registro Geral (RG) de sua cdula de identidade ou, falta
deste, sua filiao e, sendo casado, o nome e qualificao do cnjuge e o regime de bens
no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei n 6.515, de 26 de
dezembro de 1977.
63.1. Sendo o proprietrio casado sob regime de bens diverso do legal, dever ser
mencionado o nmero do registro do pacto antenupcial no Cartrio de Registro de
Imveis competente, ou o dispositivo legal impositivo do regime, bem como na
hiptese de existncia de escritura pblica que regule o regime de bens dos
companheiros na unio estvel.
63.2. As partes sero identificadas por seus nomes corretos, no se admitindo
referncias dbias, ou que no coincidam com as que constem dos registros imobilirios
anteriores (p. ex: que tambm assina e conhecido) a no ser que tenham sido
precedentemente averbadas no Registro Civil das Pessoas Naturais e seja comprovada
por certido ou que de outra forma o oficial constate tratar-se da mesma pessoa.
63.3 Dever ser sempre indicado o nmero de inscrio no CPF, sendo obrigatrio para
as pessoas fsicas participantes de operaes imobilirias, at mesmo na constituio de
garantia real sobre imvel, inclusive das pessoas fsicas estrangeiras, ainda que
domiciliadas no exterior (Instruo Normativa RFB n 864, de 25 de julho de 2008, art.
3, IV e XII, "a").
64. Quando se tratar de pessoa jurdica, alm do nome empresarial, ser mencionada a
sede social e o nmero de inscrio do Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica (CNPJ) do
Ministrio da Fazenda.1
64.1. Dever ser indicado o nmero de inscrio no CNPJ das pessoas jurdicas
domiciliadas no exterior participantes de operaes imobilirias, inclusive na

constituio de garantia real sobre imvel (Instruo Normativa RFB n 748, de 28 de

julho de 2007, art. 11, XIV, "a", 1).
64.2. No constando do registro anterior os elementos indispensveis identificao das
partes, e no tendo o tabelio, nas escrituras pblicas, atestado a identidade por
conhecimento pessoal e afirmado por f pblica tratar-se da mesma pessoa constante do
registro, ou promovida a identificao na forma do 5 do art. 215 do Cdigo Civil,
podem os interessados complet-los exclusivamente com documentos oficiais. Havendo
necessidade de produo de provas, a insero dos elementos identificadores somente
ser feita mediante retificao do ttulo que deu origem ao registro, ou por retificao do
registro.

Princpio da Inscrio ou do Registro.

O princpio da inscrio ou do registro decorre da regra segundo a

qual a transmisso de um direito real por ato entre vivos somente se d a partir da
inscrio do ttulo translativo no Registro de Imveis competente.

Tal princpio est expresso no caput e no 1 do art. 1.245 do Cdigo

Civil:
Art.

1.245.

Transfere-se

entre

vivos

propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro

de Imveis.
1 Enquanto no se registrar o ttulo translativo,
o alienante continua a ser havido como dono do imvel.

Em verdade, no apenas a transmisso da propriedade, mas a

constituio, modificao, extino dela ou de direitos reais sobre imveis apenas se

concretizam com o registro (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Pblicos: teoria e

prtica. 5 edio. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 300).

Para ser vlido, o registro deve ser efetuado no cartrio de registro de

imveis competente, isto , da circunscrio do imvel. Nos casos em que o imvel se
situar em mais de uma circunscrio, deve ser registrado em todas.

Assim, no suficiente apenas a lavratura da escritura. Para a

aquisio da propriedade, o comprador deve registr-la no cartrio competente.

No h prazo legal para que o registro seja efetuado. A prudncia,

entretanto, recomenda que seja feito o mais rpido possvel para que o adquirente no
venha a se tornar proprietrio de um imvel onerado por, digamos, uma penhora que na
poca da lavratura da escritura de venda e compra ainda no existia (LOUREIRO, Luiz
Guilherme. Registros Pblicos: teoria e prtica. 5 edio. Rio de Janeiro: Forense,
2014, p. 301).

Nas transmisses entre vivos, portanto, o registro tem efeito

constitutivo.

Nesse sentido:
O princpio da inscrio est positivado no caput e no 1 do artigo
em exame. Traduz o carter constitutivo do registro imobilirio, ou seja, a transmisso
e a constituio de direitos reais sobre imveis por ato entre vivos e derivado somente
se do com o registro, salvo excees legais, como o casamento pelo regime da
comunho universal de bens (LOUREIRO, Francisco Eduardo. Cdigo Civil
Comentado. Barueri: Manole, 2007, p. 1081).

Importante lembrar que, diferentemente, nos casos de sucesso

legtima ou testamentria, ou ainda da usucapio, o registro tem carter apenas
declaratrio. Na sucesso, o herdeiro adquire a propriedade automaticamente com a
morte do autor da herana, pelo instituto da saisine (art. 1.784 do Cdigo Civil), antes
mesmo do registro do formal de partilha. Na usucapio, a sentena declara a
propriedade adquirida pelo possuidor pelo exerccio da posse ad usucapionem, sem
oposio, pelo prazo legal.

De toda forma, em quaisquer dos casos, o registro obrigatrio, pois,

mesmo nas hipteses em que ele tem carter apenas declaratrio, o herdeiro ou pessoa
que adquiriu por usucapio, no podero alienar o bem sem antes providenciarem na
matrcula a passagem do imvel para seus respectivos nomes, sob pena de se infringir o
princpio da continuidade. Afinal, s quem o proprietrio na matrcula pode alienar
por ato entre vivos. Mesmo nos casos de transmisses causa mortis e de aquisies
originrias, portanto, o registro necessrio para a publicidade em relao a terceiros e
para a garantia da disponibilidade pelos titulares.

Vide art. 172 da Lei dos Registros Pblicos (6.015/73):

No Registro de Imveis sero feitos, nos termos
desta Lei, o registro e a averbao dos ttulos ou atos constitutivos,
declaratrios, translativos e extintivos de direitos reais sobre
imveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para
sua constituio, transferncia ou extino, quer para sua validade
em relao a terceiros, quer para sua disponibilidade.

Legislao pertinente: Artigos 1.227, 1.245 a 1.247 do Cdigo Civil,

Artigo 172 da Lei 6.015/73.
Jurisprudncia:

EMENTA. REGISTRO DE IMVEIS - Qualificao de ttulo judicial

- Carta de arrematao - Imvel arrematado que no pertence mais, em sua totalidade,
ao executado - Parte da rea, anteriormente, arrematada e adjudicada, conforme
registros j concretizados - Irrelevncia da alegao de que a arrematao geradora do
ttulo ora apresentado foi efetuada antes das demais - Prevalncia dos registros
primeiramente realizados - Incidncia dos princpios da inscrio, da prioridade
(anterioridade) e da continuidade - Exigncia, outrossim, de apresentao de Certificado
de Cadastro de Imvel Rural (CCIR) e de prova de pagamento do Imposto Territorial
Rural (ITR) dos ltimos cinco anos - Recusa procedente - Recurso no provido
(CSMSP - APELAO CVEL: 1.140-6/8, data do julgamento: 15/09/2009, Relator:
Reis Kuntz).

Registro de Imveis - Dvida - Escritura de venda e compra lavrada

no ano de 1.986 - Apresentao a registro na vigncia da Lei n 8.212/91 - Necessidade
de apresentao da certido negativa de dbitos junto Receita Federal - Inexistncia de
direito adquirido, em ato complexo no consumado por inteiro - Aplicao da lei
vigente ao tempo do registro - Registro invivel - Recurso improvido (CSMSP APELAO CVEL 35.714-0/0, data do julgamento: 30/12/1996, Relator: Mrcio
Martins Bonilha).
EMENTA NO OFICIAL. Princpio da inscrio. A transmisso do
direito real por ato inter-vivos s se opera mediante o registro do ttulo translativo no
registro de imveis. A Corregedoria Permanente exerce funo correcional da atividade
registral e tem incumbncia de fazer cumprir as ordens legais de indisponibilidade de
modo que lhe falece competncia para determinar o levantamento da indisponibilidade
decretadas por outros juzos. Apenas quem determinou a indisponibilidade, na forma da
lei, poder decidir a respeito do seu levantamento (1 VRPSP - PROCESSO:
100.09.340826-8, data do julgamento: 13/01/2010, Juiz Gustavo Henrique Bretas
Marzago).

Vale enfatizar, por fim, que outro princpio, intimamente ligado ao da

inscrio/registro, o da presuno.

Os dois dizem respeito aos efeitos do registro, mas enquanto o

princpio da inscrio informa a eficcia constitutiva do registro (art. 1.245 e 1 do
Cdigo Civil), o princpio da presuno tem relao com a sua fora probante.

Ele est previsto no 2 do art. 1.245 do Cdigo Civil:

Enquanto no se promover, por meio de ao
prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do
imvel.

Como explica Luiz Guilherme Loureiro, o registro, mesmo eivado de

nulidade, produz efeitos enquanto no se providenciar a declarao judicial de
nulidade e consequente cancelamento da inscrio (Registros Pblicos: teoria e prtica.
5 edio. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 302).

E nas palavras de Francisco Eduardo Loureiro, o registro enquanto

no for cancelado, produz todos seus efeitos, como reza o art. 252 da Lei n. 6.015/73.
Em razo da natureza causal do registro, a presuno meramente relativa, pois
anulado ou resolvido o direito constante do ttulo, cancela-se o registro dele produto. O
cancelamento, se no for voluntrio, depende de deciso judicial, e, segundo o preceito
em estudo, deve ser promovido por meio de ao prpria.
O termo ao prpria deve ser interpretado com cautela, pois em
determinados casos, de nulidade absoluta do ttulo, sua invalidade e, por consequncia,
o cancelamento do registro podem ser reconhecidos de modo incidente em ao
judicial. Alm disso, o art. 214 da Lei de Registros Pblicos, com a redao que lhe deu
a recente Lei n. 10.931/2004, dispe que o cancelamento do registro pode ser feito pelo

Juiz Corregedor Permanente independentemente de ao prpria, desde que ouvidos os

atingidos. Deve, portanto, ser feita importante distino. Se o vcio for do ttulo,
atingindo o registro apenas de modo reflexo, se exige comando de cancelamento na
esfera jurisdicional, mediante reconhecimento principal ou incidente em ao judicial.
Caso, porm, o vcio seja do prprio mecanismo de registro, por ofensa aos princpios
registrrios ou erro do exame qualificador do oficial registrador, o cancelamento pode
ocorrer na esfera administrativa, perante o Juiz Corregedor Permanente, aps oitiva
dos atingidos (Cdigo Civil Comentado, Barueri: Manole, 2007, p. 1081/1082).

A presuno, repise-se, relativa e, com tal, admite prova em

contrrio. Esta possibilidade, todavia, nus de quem contesta o teor do registro.
Inverteu-se o nus da prova. Compete a quem nega a presuno provar que o direito
real no existe ou no pertence ao titular inscrito (ORLANDI NETO, Narciso.
Retificao do registro de imveis. So Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 1999, p. 71).

Legislao pertinente:
Cdigo Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro
do ttulo translativo no Registro de Imveis.
1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua
a ser havido como dono do imvel.
2o Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a
decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua
a ser havido como dono do imvel.
Lei de Registros Pblicos:
Art. 252. O registro, enquanto no cancelado, produz todos os efeitos
legais ainda que, por outra maneira, se prove que o ttulo est desfeito, anulado, extinto
ou rescindido.

Jurisprudncia:
REGISTRO DE IMVEIS - Escritura pblica com descrio idntica
contida na matrcula - Necessidade de aperfeioamento da descrio que no impede
sua individualizao - Princpio da Especialidade Objetiva atendido - Existncia de
registros anteriores baseados na mesma descrio - Ausncia de prejuzo a terceiros Princpio da F Pblica - Dispensa de apresentao das CNDs do INSS e conjunta
relativa aos tributos federais e dvida ativa da Unio por representar sano poltica Precedentes do Supremo Tribunal Federal e do rgo Especial do TJSP - Modificao
do entendimento do Conselho Superior da Magistratura - Recurso provido (CSMSP APELAO CVEL: 0003435-42.2011.8.26.0116, data do julgamento: 13/12/2012,
Relator: Jos Renato Nalini).
REGISTRO DE IMVEIS - Escritura pblica de compra e venda com
descrio idntica contida na matrcula - Necessidade de aperfeioamento da
descrio que no impede sua individualizao - Princpio da Especialidade Objetiva
atendido - Existncia de registros anteriores prejuzo a terceiros - Princpio da F
Pblica

Recurso

provido

(CSMSP

APELAO

CVEL:

0021235-

27.2012.8.26.0576, data do julgamento: 08/11/2012, Relator: Jos Renato Nalini).

REGISTRO DE IMVEIS - Pedido de anulao do registro de carta
de arrematao - Compromisso particular de compra e venda que havia sido prenotado
anteriormente - Nulidade que s pode ser reconhecida na via administrativa quando se
apresenta estreme de dvidas - Insuficincia de elementos que permitam concluir pela
existncia do vcio - Prevalncia do princpio da presuno de f pblica - Recurso no
provido (CGJSP - PROCESSO: 9.849/2009, data do julgamento: 30/04/2010, parecer
elaborado pelo ento Juiz Assessor Marcus Vinicius Rios Gonalves, aprovado pelo
Corregedor Geral Desembargador Munhoz Soares).

Princpio da Legalidade.

Na esfera registraria, o princpio da legalidade assume a funo

atribuda ao registrador de exercer o controle de legalidade sobre os ttulos que

ingressam para registro na serventia imobiliria. Como destaca Narciso Orlandi Neto,
estabelece a lei, pois, um filtro de legalidade para os ttulos, sujeitando-os, antes do
registro, qualificao (ORLANDI NETO, Narciso. Retificao do registro de
imveis. So Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 1999, p. 74).

Segundo Luiz Guilherme Loureiro, na esfera do direito registral, o

princpio da legalidade pode ser definido como aquele pelo qual se impe que os
documentos submetidos ao Registro devem reunir os requisitos exigidos pelas normas
legais para que possam aceder publicidade registral. Destarte, para que possam ser
registrados, os ttulos devem ser submetidos a um exame de qualificao por parte do
registrador, que assegure sua validade e perfeio (LOUREIRO, Luiz Guilherme.
Registros Pblicos: teoria e prtica. 5 edio. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 307).

Embora no esteja previsto expressamente na Lei n. 6.015/73,

decorrem do princpio da legalidade, por exemplo, as determinaes previstas no artigo
189, relacionada disputa de grau entre hipotecas; no artigo 190 quanto aos direitos
contraditrios; as cautelas quanto ao instrumento e a forma dos ttulos, conforme artigos
193 e 194, assim como os requisitos do registro, que devem observar outros princpios
registrarios como o da continuidade (artigo 195) e o da especialidade (artigo 196) op.
cit., p. 74, extraindo-se, nesses ltimos casos, tambm, o princpio da legalidade.

Da mesma forma, os ttulos judiciais tambm devem observar o

princpio da legalidade, o que feito por meio da qualificao. Todavia, nesse caso,
como destaca Narciso Orlandi Neto o limite, evidentemente, a atividade jurisdicional,
porque o registrador no pode qualificar negativamente ttulo judicial por pretensa
ilegalidade de sentena ou de deciso, ou ainda por pretensa inobservncia do processo
legal, como, por exemplo, a falta de intimao do credor hipotecrio na arrematao do
bem hipotecado, em execuo de ttulo de credor quirografrio; a falta de citao do
proprietrio no usucapio extraordinrio (ORLANDI NETO, Narciso. Retificao do
registro de imveis. So Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 1999, p. 76).

Pertinente, novamente, a lio de Luiz Guilherme Loureiro, no sentido

de que a legalidade em matria registral aplica-se a todo procedimento registral, mas
tem seu pice no denominado exame de qualificao, no qual o registrador faz o
controle da legalidade do ttulo submetido a registro. No que tange ao exame do
documento, o fundamento do princpio da legalidade se funda na necessidade de que os
assentos registrais concordem com a realidade externa ao registro, evitando que
ingressem documentos carentes de validade ou de autenticidade. O exame ou anlise
que o registrador realiza para tornar efetivo o princpio da legalidade denominado
qualificao e a funo do registrador que examina o documento apresentado a
registro chamada de funo qualificadora (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros
Pblicos: teoria e prtica. 5 edio. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 307-308).

Legislao: Artigos 176, 189, 190, 193, 194, 195, todos da Lei n
6.015/73.
Jurisprudncia do CSM e da CGJ:
Loteamento - registro. Ao penal - crime contra a Administrao
pblica. Princpio da legalidade.
CSMSP - APELAO CVEL: 000598459.2013.8.26.0664 LOCALIDADE: Votuporanga
DATA JULGAMENTO: 18/03/2014
Relator: Elliot Akel
REGISTRO DE IMVEIS - DVIDA - RECUSA DE REGISTRO
DE LOTEAMENTO - AO PENAL AJUIZADA CONTRA O ANTIGO
PROPRIETRIO

DO

IMVEL,

REFERENTE

CRIME

CONTRA

ADMINISTRAO PBLICA - EXPRESSA VEDAO DO REGISTRO - ARTIGO

18, INCISO III, "C", E 2, DA LEI 6.766/79 - EXAME DOS ASPECTOS FORMAIS
E OBSERVNCIA DO PRINCPIO DA LEGALIDADE PELO OFICIAL - RECUSA
CORRETA - RECURSO NO PROVIDO.

Parcelamento do solo urbano - loteamento irregular. Escritura de

compra e venda. Princpio da legalidade.
CSMSP - APELAO CVEL: 000433136.2009.8.26.0543 LOCALIDADE: Santa Isabel
DATA JULGAMENTO: 18/03/2014
Relator: Elliot Akel
REGISTRO DE IMVEIS - Escritura de compra e venda Loteamento irregular - Inobservncia legislao vigente - Registro indevido de outros
ttulos no passado que no autorizam ratificar o erro - Necessidade de regularizao Dvida procedente - Recurso no provido.
Imvel rural. Usufruto. Estrangeiro. INCRA - autorizao.
CSMSP - APELAO CVEL: 000958492.2012.8.26.0189 LOCALIDADE: Fernandpolis
DATA JULGAMENTO: 10/12/2013 DATA DJ: 04/02/2014
Relator: Jos Renato Nalini
Legislao:
LAIRE - Lei de aquisio de imvel rural por estrangeiro |
5.709/1971, ART: 9,INC: II
Registro de Imveis - Dvida julgada procedente - Negativa de
registro de escritura pblica de venda e compra de imvel rural - Aquisio de usufruto
por

estrangeiro

Desnecessidade da autorizao

expedida

pelo

INCRA

Princpio da legalidade estrita - Recurso provido.

Compra e venda - escritura pblica. Cadastro municipal. Imvel rural
- destinao - INCRA. Qualificao registral. Procedimento administrativo inconstitucionalidade.
CSMSP - APELAO CVEL: 006209996.2012.8.26.0224 LOCALIDADE: Guarulhos CIRC.: 1

DATA JULGAMENTO: 10/12/2013 DATA DJ: 06/02/2014

Relator: Jos Renato Nalini
Registro de Imveis - Dvida julgada procedente - Negativa de
registro de escritura pblica de venda e compra de imvel - Falta de cadastro perante a
Prefeitura previsto em lei municipal - Existncia de inscrio junto ao INCRA - Imvel
tipicamente rural - Princpio da Legalidade estrita - Recurso provido.
Alienao fiduciria - aditamento - clusula mandato. Nulidade.
Novao objetiva. Contrato de adeso - direito dos consumidores. SFH. Qualificao
registral - aspectos intrnsecos. Boa-f objetiva.
CGJSP - PROCESSO: 146.225/2013 LOCALIDADE: So
Paulo CIRC.: 8
DATA JULGAMENTO: 03/12/2013 DATA DJ: 13/12/2013
Relator: Jos Renato Nalini
Legislao:
CDC

Cdigo

de

Defesa

do

Consumidor

Pblicos

8.078/1990, ART: 51, INC: IV

LRP

Lei

de

Registros

6.015/1973, ART: 167, INC: II, ITEM: 15

REGISTRO DE IMVEIS - Apelao conhecida como recurso administrativo Averbao de aditamento ao instrumento particular de pacto adjeto de alienao
fiduciria em garantia e outras avenas - Clusula-mandato - Nulidade de pleno direito Novao - Ttulo sujeito a registro - Inscrio condicionada ao prvio cancelamento do
registro

constitutivo da anterior

propriedade

fiduciria

(artigo

252 da Lei

n.

6.015/1973) - Alneas 15 e 30 do inciso II do artigo 167 da Lei n. 6.015/1973 Inaplicabilidade - Desqualificao registral ratificada - Princpio da legalidade - Recurso
desprovido.
Condomnio - rea de uso exclusivo. Uso - averbao.

CGJSP - PROCESSO: 76.535/2013 LOCALIDADE: So

Paulo CIRC.: 10
DATA JULGAMENTO: 29/10/2013 DATA DJ: 08/11/2013
Relator: Jos Renato Nalini
Legislao:
CCB - Cdigo Civil Brasileiro | 10.406/2002, ART: 1.331, PAR: 5

Registro de Imveis - Procedimento administrativo em que se questiona a averbao de

uso exclusivo de condmino em rea comum - Descrio que guarda relao com o
ttulo original, no comportando retificao - Princpio da legalidade - Recurso no
provido.

Princpio da prioridade.

O princpio da prioridade tem a principal finalidade de evitar conflitos

de ttulos contraditrios, que so aqueles incompatveis entre si ou reciprocamente
excludentes, referentes ao mesmo imvel. A prioridade se apura no protocolo do
Registro de Imveis, de acordo com a ordem de seu ingresso. A Lei de Registros
Pblicos disciplina a matria e estabelece regras que devem ser observadas pelos
Oficiais.

De acordo com a lio de Afrnio de Carvalho - O princpio da

prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imvel, estes no
ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relao de
precedncia fundada na ordem cronolgica do seu aparecimento: prior tempore potior
jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posio no registro,
prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois. (4 ed.,
Editora Forense, 1998, p.181).

Os artigos 182, 183 e 174 da Lei de Registros Pblicos dispem,

respectivamente, que Todos os ttulos tomaro, no Protocolo, o nmero de ordem que
lhes competir em razo da sequncia rigorosa de sua apresentao, que Reproduzirse-, em cada ttulo, o nmero de ordem respectivo e a data de sua prenotao, e que
O Livro n. 1 Protocolo servir para apontamento de todos os ttulos apresentados
diariamente, ressalvado o disposto no pargrafo nico do art. 12 desta Lei..

Os artigos 11 e 12 dispem, respectivamente, que Os oficiais

adotaro o melhor regime interno de modo a assegurar s partes a ordem de
precedncia na apresentao de seus ttulos, estabelecendo-se, sempre, o nmero da
ordem geral e que Nenhuma exigncia fiscal, ou dvida, obstar a apresentao de
um ttulo e o seu lanamento do Protocolo com o respectivo nmero de ordem, nos
casos em que da precedncia decorra prioridade de direitos para o apresentante.

Extrai-se da leitura e interpretao destes dispositivos legais a regra de

que todos os ttulos apresentados so obrigatoriamente lanados no Livro de Protocolo e
que a ordem de apresentao mediante atribuio de um nmero deve ser rigorosamente
respeitada. A finalidade de dar publicidade situao jurdica que possibilita a
atribuio dos efeitos que o ordenamento jurdico lhes concede e que gera direitos que
tero repercusses na transmisso ou na onerao dos imveis. Afrnio de Carvalho, na
mesma obra citada, diz que A sua caracterizao originariamente registral, pois se
funda na ordem cronolgica de apresentao e prenotao dos ttulos no protocolo,
sendo irrelevante a ordem cronolgica de sua feitura ou instrumentalizao, vale dizer, a
seqncia da data dos ttulos. A ordem de apresentao , comprovada pela numerao
sucessiva do protocolo, firma, pois, a posio registral do ttulo relativamente a
qualquer outro que j esteja ou venha a apresentar-se no registro. Se essa posio lhe
assegurar prioridade, correlatamente lhe assegurar a inscrio, contanto que o resultado
final do exame da legalidade lhe seja favorvel. (p.182 e 183).

Assim, de acordo com os exemplos mencionados na mesma obra

citada de Afrnio de Carvalho, se um imvel vendido pelo proprietrio, primeiro para

A e posteriormente para B, porm, este se adianta e apresenta o seu ttulo para

registro antes do primeiro, ele, B, que ter prioridade, caso a escritura apresentada
esteja apta para ingressar no registro, ainda que lavrada em data posterior escritura de
venda A, e se tornar proprietrio. Na hiptese de o vendedor ter, ainda que depois
de vendido o imvel, institudo servido de passagem em favor do vizinho ou
constitudo hipoteca, caso o vizinho ou o credor hipotecrio apresente o ttulo antes da
apresentao da escritura de compra e venda, a transmisso da titularidade do domnio
ocorrer com a onerao da servido ou gravado pela hipoteca.

Em suma, a prioridade favorece aquele que apresenta primeiro o ttulo

para registro, e no a preeminncia do direito.

A prenotao do ttulo o ato que garante prioridade desses direitos,

razo pela qual no pode em hiptese alguma o Oficial recusar o lanamento no
protocolo no momento da apresentao, salvo na hiptese excepcional prevista no
pargrafo nico do artigo 12, pelo qual Independem de apontamento no Protocolo os
ttulos apresentados apenas para exame e clculo dos respectivos emolumentos..
Somente neste caso e desde que haja expresso requerimento do interessado de que seja
feito apenas o exame e clculo dos emolumentos, no deve ser feita a prenotao do
ttulo, por inexistir nesta hiptese interesse em relao precedncia do registro.

O interessado tem o direito de receber e o Oficial de entregar, no

momento da apresentao de um ttulo para registro, documento comprobatrio deste
ato, com os dados pertinentes, notadamente a data e o nmero da prenotao. Todos os
ttulos ingressados no Servio de Registro de Imveis, quer para fins de prenotao quer
para fins exclusivos de exame e clculo dos emolumentos, devem ser examinados de
acordo com a precedncia, em observncia ao princpio da igualdade dos usurios
perante o servio pblico. O Livro de Recepo de Ttulos foi institudo pela
Corregedoria Geral da Justia com a finalidade de assegurar o efetivo controle dos
ttulos e do prazo legal.

O artigo 188 da Lei de Registros Pblicos estabelece que

protocolizado o ttulo, este deve ser registrado no prazo de trinta dias, salvo nos casos
previstos nos artigos seguintes. A prioridade persiste pelo prazo de trinta dias contados
do lanamento no protocolo, conforme previsto no artigo 205 da Lei de Registros
Pblicos - Cessaro automaticamente os efeitos da prenotao se, decorridos trinta
dias do seu lanamento no Protocolo, o ttulo no tiver sido registrado por omisso do
interessado em atender s exigncias legais. Este dispositivo compreende tambm os
atos de averbao.

Os artigos 189, 190 e 191, que tambm tratam da prioridade, assim

dispem:
Art.189. Apresentado ttulo de segunda hipoteca, com referncia
expressa existncia de outra anterior, o oficial, depois de prenot-lo, aguardar
durante 30 (trinta) dias que os interessados na primeira promovam a inscrio.
Esgotado esse prazo, que correr da data da prenotao, sem que seja apresentado o
ttulo anterior, o segundo ser inscrito e obter preferncia sobre aquele.
Art.190. No sero registrados, no mesmo dia, ttulos pelos quais se
constituam direitos reais contraditrios sobre o mesmo imvel.
Art.191. Prevalecero, para efeito de prioridade de registro, quando
apresentados no mesmo dia, os ttulos prenotados no Protocolo sob nmero de ordem
mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo
correspondente a, pelo menos, um dia til.

A prenotao subsiste tambm, na hiptese de suscitao de dvida,

prevista no artigo 198 da Lei de Registros Pblicos, pois, se julgada improcedente, a
prioridade far com que os efeitos da prenotao retroajam data da protocolizao do
ttulo. Na hiptese de ser julgada procedente, a prenotao ser cancelada (artigo 203 da
Lei de Registros Pblicos). Subsiste, ainda, a prenotao, na hiptese do artigo 260
desta mesma Lei, referente ao bem de famlia, nos casos de loteamento e

desmembramento (Lei n 6.766/79), de procedimento de retificao administrativa

bilateral prevista no inciso II do artigo 213 da Lei de Registros Pblicos, e de
regularizao fundiria e de registro de ttulos dela decorrentes, em razo da publicao
de edital e prazo para impugnao.

Transcrevo na ntegra precedente do Conselho Superior da

Magistratura baseado no princpio da prioridade, em conformidade com o acima
exposto:

A C R D O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAO CVEL

N 689-6/5, da Comarca de BIRIGUI, em que apelante o BANCO NOSSA CAIXA
S/A e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS, TTULOS E
DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURDICA da mesma Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da

Magistratura, por votao unnime, em negar provimento ao recurso, de conformidade
com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram

do

julgamento,

com

votos

vencedores,

os

Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justia e CAIO

EDUARDO CANGUU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justia.

So Paulo, 19 de abril de 2007.

(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da

Justia e Relator

VOTO

Registro de Imveis. Dvida inversamente suscitada. Duplicidade

de ttulos, que se apresentam contraditrios e excludentes, acerca da transferncia do
direito real de propriedade sobre o mesmo imvel. Prioridade do ttulo que tem
numerao mais baixa no Protocolo. Inafastabilidade do exame pelo oficial registrador.
Recurso improvido para manter a negativa ao registro.

1. Cuida-se de recurso interposto contra sentena proferida (fls.

69/71) pela MM Juza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imveis e
anexos de Birigui, que, em procedimento de Dvida Inversa, negou acesso ao flio da
Carta de Adjudicao aqui trazida a fls. 07/53.

Assim se decidiu em razo do ingresso e registro de outro ttulo

contraditrio, dias antes, relativo ao mesmo bem.

Houve recurso a fls. 75/80, no qual h insurgncia contra tal

entendimento. Sustenta o apelante que sua penhora e sua adjudicao so anteriores
quelas realizadas no outro feito, no qual se produziu o ttulo antagnico (no caso, uma
carta de arrematao).

A douta Procuradoria de Justia opinou pelo improvimento, para

que no houvesse maltrato ao princpio da prioridade (fls. 96/98).

o relatrio.

2. De incio, pode ser observado que se trata de Procedimento de

Dvida Inversa, na qual se denegou o registro pretendido.

Decidiu-se com acerto.

Inegavelmente, houve o ingresso no flio de outro ttulo

contraditrio, dias antes, relativo ao mesmo bem (fls. 57 e 61/63).

Assim, impossvel se acolher a postulao sem maltratar o

princpio da prioridade.

Em caso idntico (Processo CG n 829/2005), a Corregedoria

Geral da Justia assim j se pronunciou:
Registro de Imveis Duplicidade de ttulos de transferncia de
direitos reais sobre os mesmos imveis que se apresentam contraditrios e excludentes
Prioridade do ttulo que tiver numerao mais baixa no Protocolo Inafastabilidade
do exame pelo oficial registrador Inviabilidade de bloqueio das matrculas Recurso
parcialmente provido.

(...)
Nos termos do art. 186 da Lei n. 6.015/1973, O nmero de
ordem determinar a prioridade do ttulo, e esta a preferncia dos direitos reais, ainda
que apresentados pela mesma pessoa mais de um ttulo simultaneamente.

Conforme se tem entendido, luz dessa regra, uma vez

apresentados a registro ttulos pelos quais se transferem direitos reais relativos ao
mesmo imvel, que sejam contraditrios e reciprocamente excludentes, ter prioridade
de exame aquele que ostentar numerao mais baixa no Protocolo, com preferncia,
ainda, de registro, se formalmente em ordem.

De acordo com Walter Cruz Swensson:

Sendo

apresentados

registro

ttulos

constituindo

ou

transferindo direitos reais relativos ao mesmo imvel, quer sejam incompatveis entre
si, quer sejam reciprocamente excludentes, ter prioridade de exame e, se formalmente
em ordem, preferncia de registro, o que tiver numerao mais baixa no protocolo.

Referida prioridade persiste pelo prazo previsto no art. 205 da

Lei de Registros Pblicos ou, se suscitada dvida, at final deciso desta.

Se apresentados a registro dois ttulos constituindo ou

transferindo direitos reais relativos ao mesmo imvel que sejam incompatveis entre si
ou reciprocamente excludentes, ambos devero ser protocolados, obedecendo-se
ordem de apresentao.

Se os direitos reais forem incompatveis entre si ou excludentes

reciprocamente, ambos devero ser protocolados. A seguir, prosseguir-se- no
processo de registro em relao quele que for de numerao mais baixa.

O prenotado posteriormente ser devolvido ao apresentante,

relatado o motivo da recusa do registro, possibilitando o requerimento para suscitao
de dvida. (Manual de Registro de Imveis, So Paulo: Saraiva, 1991, p. 106).

Tal decorre, como sabido, do princpio da prioridade, segundo o

qual, na lio de Afrnio de Carvalho, num concurso de direitos reais sobre um
imvel, estes no ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por
uma relao de precedncia fundada na ordem cronolgica do seu aparecimento: prior
tempore potir jure (Registro de Imveis. 2 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977, p. 192).
Assim, ainda a lio do mesmo autor, invocada tambm pelo Digno representante do
Ministrio Pblico (fls. 119), A ordem de apresentao, comprovada pela numerao
sucessiva do protocolo, firma, pois, a posio registral do ttulo relativamente a
qualquer outro que j esteja ou venha a apresentar-se no registro. Se essa posio lhe
assegurar prioridade, correlatamente lhe assegurar a inscrio, contanto que o
resultado final do exame da legalidade lhe seja favorvel (Ob. cit., p. 193-194).

A propsito, cumpre invocar, ainda, os itens 29 e 29.1. da Seo

II do Captulo XX do Tomo II das Normas de Servio desta Corregedoria Geral da
Justia:
29. No caso de prenotaes sucessivas de ttulos contraditrios
ou excludentes, criar-se- uma fila de precedncia. Cessados os efeitos da prenotao,

poder retornar fila, mas aps os outros, que nela j se encontravam no momento da
cessao.

29.1. O exame do segundo ttulo subordina-se ao resultado do

procedimento de registro do ttulo que goza da prioridade. Somente se inaugurar novo
procedimento registrrio, aos cessarem os efeitos da prenotao do primeiro. (grifei).

Como se v, a apresentao precedente da escritura de compra e

venda das vagas de garagem em discusso pela recorrente assegurou-lhe prioridade no
exame do ttulo pelo Sr. Oficial do 14 Registro de Imveis da Capital, para fins de
qualificao, sendo que, de outra parte, resultando esta positiva, prioritrio ser
tambm o registro.

Assim, no h como afastar, no caso, o exame pelo oficial

registrador do ttulo apresentado pela recorrente, sob o fundamento da existncia de
outro ttulo contraditrio e excludente, apresentado posteriormente pelo recorrido. A
precedncia, como visto, da apresentao da escritura de compra e venda dos imveis
pela recorrente impe o exame do ttulo pelo Sr. Oficial do 14 de Registro de Imveis
e, uma vez verificada, na seqncia do processo, a legalidade do ttulo, o registro deste,
com devoluo ao recorrido da escritura prenotada posteriormente, para as
providncias que entender cabveis na defesa de seus interesses e direitos.

No assiste, assim, razo ao recorrente.

Pouco importa que sua penhora e sua adjudicao sejam

cronologicamente anteriores.

O que de fato releva que o ttulo antagnico (carta de

arrematao) foi prenotado e registrado prvia e prioritariamente, aplicando-se aqui os
fundamentos constantes do precedente j acima referido.

3. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso, mantendo a

vedao ao registro pretendido.

(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da

Justia e Relator

As Normas da Corregedoria Geral da Justia que se referem ao

princpio da prioridade nos termos acima expostos esto inseridas no Captulo XX,
Seo III, e Subsees II, III e IV.
A Subseo II Do Livro de Recepo de Ttulos, traz os seguintes
itens e subitens:
18. No Livro de Recepo de Ttulos sero lanados exclusivamente
os ttulos apresentados para exame e clculo dos respectivos emolumentos, a teor do
artigo 12, pargrafo nico, da Lei n 6.015/73, os quais no gozam dos efeitos da
prioridade.
19. O Livro de Recepo de Ttulos ser escriturado, mesmo quando
eletronicamente, em colunas ou campos, das quais constaro, pelo menos, os seguintes
elementos:
a) nmero de ordem, que seguir indefinidamente;
b) data da apresentao, apenas no primeiro lanamento
dirio;
c) nome do apresentante;
d) natureza formal do ttulo;
e) data da devoluo do ttulo;
f)

data da entrega ao interessado.

20. A recepo de ttulos somente para exame e clculo

excepcional e sempre depender de requerimento escrito e expresso do interessado onde
declare ter cincia de que a apresentao do ttulo na forma escolhida no implica

prioridade e preferncia de direitos, cujo requerimento ser arquivado em pasta

prpria.
20.1. (...).
21. Quando a apresentao de ttulos for exclusivamente para exame
e clculo, os emolumentos devidos sero os correspondentes ao valor da prenotao,
ficando vedada a cobrana de emolumentos pelos atos registrais futuros.
22. Dever ser fornecido ao apresentante recibo-protocolo de todos
os documentos ingressados para exame e clculo, contendo numerao de ordem
idntica lanada no Livro de Recepo de Ttulos a qual, necessariamente, constar
anotada, ainda que por cpia do mencionado recibo, nos ttulos em tramitao, salvo os
ttulos que forem encaminhados por meio da Central de Servios Eletrnicos
Compartilhados dos Registradores de Imveis (Central de Registradores de Imveis), os
quais tero regramento prprio.
22.1. O recibo-protocolo de ttulos ingressados na serventia
apenas para exame e clculo dever conter a natureza do ttulo, o nome do apresentante,
a data em que foi expedido, a data prevista para devoluo, a expressa advertncia de
que no implica prioridade prevista no artigo 186, da Lei 6.015/73, o nmero do
protocolo ou a senha, e o endereo eletrnico para acompanhamento do procedimento
registral pela internet.
23. vedado lanar no Livro n 1 Protocolo e prenotar ttulos
apresentados exclusivamente para exame e clculo.
A subseo III Do Livro n 1 - Protocolo, traz os seguintes itens e
subitens:
25. O Livro Protocolo servir para o apontamento (prenotao) de
todos os ttulos apresentados diariamente, com exceo daqueles que o tiverem sido, a
requerimento expresso do interessado, apenas para exame e clculo dos respectivos
emolumentos. (arts. 174 e 12, pargrafo nico, da Lei 6.015/73).
26.

Livro

Protocolo

ser

escriturado,

mesmo

quando

eletronicamente, em colunas ou campos, das quais constaro, pelo menos, os seguintes

elementos:

a)

nmero de ordem, que seguir indefinidamente;

b)

data

c)

nome do apresentante;

d)

natureza formal do ttulo;

e)

atos formalizados, resumidamente lanados, com

da

apresentao,

apenas

no

primeiro

lanamento;

meno de sua data; (arts.175, 182 e 183 da Lei 6.015/73).

f) devoluo com exigncia e sua data;
g)

data de reingresso do ttulo, se na vigncia da

prenotao.
26.1. Apresentado ao cartrio o ttulo, este ser imediatamente
protocolizado e tomar o nmero de ordem que lhe competir, em razo da
sequncia rigorosa de sua apresentao. vedado o recebimento de ttulos para
exame sem o regular ingresso no Livro de Protocolo ou de Recepo de Ttulos.
26.2. A cada ttulo corresponder um nmero de ordem do
protocolo, independentemente da quantidade de atos que gerar. Aps cada
apontamento ser traada uma linha horizontal, separando-o do seguinte.
26.3. Sendo um mesmo ttulo em vrias vias, o nmero do
protocolo ser apenas um.
26.4. Nenhuma exigncia fiscal, ou dvida, obstar a
apresentao de um ttulo e o seu lanamento no Protocolo, com o respectivo
nmero de ordem, salvo o depsito prvio de emolumentos, nas hipteses em que
h incidncia deste.

27. Para o controle da tramitao simultnea de ttulos contraditrios

ou excludentes de direitos sobre o mesmo imvel, o oficial dever se utilizar de
mecanismos informatizados, admitindo-se concomitante controle por meio de
lanamentos em fichas nos indicadores pessoal e real.

27.1. As fichas sero inutilizadas medida que os ttulos

correspondentes forem registrados ou cessarem os efeitos da prenotao.
28. Dever ser fornecido s partes recibo-protocolo de todos os
documentos ingressados, contendo numerao de ordem de ordem idntica lanada no
Livro 1 Protocolo, a qual, necessariamente, constar anotada, ainda que por cpia do
mencionado recibo, nos ttulos em tramitao, salvo os ttulos que forem encaminhados
por meio da Central Registradores de Imveis, os quais tero regramento prprio.
28.1. O recibo-protocolo dever conter, necessariamente,
nomes do apresentante, do outorgante e outorgado, a natureza do ttulo, o valor do
depsito prvio, a data em que foi expedido, a data prevista para eventual devoluo do
ttulo com exigncias, a data prevista para a prtica do ato, a data em que cessaro
automaticamente os efeitos da prenotao, o nmero do protocolo ou a senha, e o
endereo para acompanhamento do procedimento registral pela internet.
28.1.1. Quando ocorrer protocolo tradicional de ttulo em
papel, uma via da nota de exigncia ser mantida em cartrio para entrega concomitante
com a devoluo do ttulo e dos valores correspondentes ao depsito prvio.
28.1.2. Cpias das notas de devoluo sero arquivadas
em ordem cronolgica para o controle da formulao das exigncias e da observncia
do prazo legal. O arquivamento poder ser feito apenas em microfilme ou documentos
eletrnicos derivados de digitalizao simples (dispensada autenticao), mas que
permitam a preservao das informaes e a transmisso, em condies de uso
imediato, ao sucessor da delegao.
29. A ocorrncia de devoluo com exigncia, aps a elaborao da
nota, ser imediatamente lanada na coluna prpria do Livro Protocolo; reingressando o
ttulo no prazo de vigncia da prenotao, ser objeto do mesmo lanamento, em coluna
prpria, recebendo igual nmero de ordem.
37. O nmero de ordem determinar a prioridade do ttulo. (art.186
da Lei 6.015/73).
39. No caso de prenotaes sucessivas de ttulos contraditrios ou
excludentes, criar-se- uma fila de precedncia. Cessados os efeitos da prenotao,

poder retornar fila, mas aps os outros, que nelas j se encontravam no momento da
cessao.
39.1. O exame do segundo ttulo subordina-se ao
resultado do procedimento de registro do ttulo que goza da prioridade. Somente se
inaugurar novo procedimento registrrio, ao cessarem os efeitos da prenotao do
primeiro. Nesta hiptese, os prazos ficaro suspensos e se contaro a partir do dia em
que o segundo ttulo assumir sua posio de precedncia na fila.
42. Transitada em julgado a deciso da dvida, o oficial proceder do
seguinte modo:
a) se for julgada procedente, assim que tomar cincia
da deciso, consignar no Protocolo e cancelar a prenotao;
b) se for julgada improcedente, proceder ao registro
quando o ttulo for reapresentado e declarar o fato na coluna de
anotaes do Protocolo, arquivando o respectivo mandado ou certido
da sentena.
42.1.

Aos

Juzes

Corregedores

sempre

caber

comunicar aos cartrios o resultado da dvida, aps seu julgamento definitivo.

43. O prazo para exame, qualificao e devoluo do ttulo, com
exigncias ou registro, ser de 10 (dez) dias, contados da data em que ingressou na
serventia.
43.1. O prazo acima fica reduzido a 5 (cinco) dias, se o
ttulo for apresentado em documento eletrnico estruturado em XLM (Extensible
Markup Language), com especificaes definidas por portaria da Corregedoria Geral da
Justia.
43.2. Reapresentado o ttulo com a satisfao das
exigncias, o registro ser efetivado nos 5 (cinco) dias seguintes.
43.3. Caso ocorram dificuldades na qualificao
registral em razo da complexidade, novidade da matria, ou volume de ttulos
apresentados no mesmo dia, o prazo poder ser prorrogado, somente por uma vez, at o

mximo de 10 (dez) dias, desde que emitida pelo Oficial nota escrita e fundamentada a
ser arquivada, microfilmada ou digitalizada com a documentao de cada ttulo.
43.4. As disposies acima no se aplicam s
hipteses de prazos previstos em lei ou deciso judicial.
43.5. Apresentado o ttulo de segunda hipoteca, com
referncia expressa existncia de outra anterior, o Oficial, depois de prenot-lo,
aguardar, durante 30 (trinta) dias, que os interessados na primeira promovam o
registro. Esgotado o prazo, que correr da data da prenotao, sem que seja apresentado
o ttulo anterior, o segundo ser registrado.(art.189 da Lei 6.015/73).
44. No sero registrados, no mesmo dia, ttulos pelos quais se
constituam direitos reais contraditrios sobre o mesmo imvel. (art.190 da Lei
6.015/73).
45. Prevalecero, para efeito de prioridade de registro, quando
apresentados no mesmo dia, os ttulos prenotados sob nmero de ordem mais baixo,
protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a,
pelo menos, 1 (um) dia til. (art.190 da Lei 6.015/73).
46. O disposto nos itens 44 e 45 no se aplica s escrituras pblicas
lavradas da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem taxativamente, a
hora de sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em
primeiro lugar. (art.192 da Lei 6.015/73).
47. Cessaro automaticamente os efeitos da prenotao, salvo
prorrogao por previso legal ou normativa, se, decorridos 30 (trinta) dias do seu
lanamento no livro protocolo, o ttulo no tiver sido registrado por omisso do
interessado em atender as exigncias legais. Na contagem do prazo exclui-se o primeiro
e inclui-se o ltimo dia, no se postergando os efeitos para alm da data final, ainda que
esta ocorra em sbado, domingo ou feriado. (art.205 da Lei 6.015/73).
47.1. Ser prorrogado o prazo da prenotao nos casos
dos artigos 189, 198 e 260 da Lei n 6.015/73 e artigo 18 da Lei n 6.766/79, bem como
nos casos de procedimento de retificao administrativa bilateral na forma do artigo
213, II, da Lei n 6.015/73, de regularizao fundiria e de registro dos ttulos dela

decorrentes, quando houver expedio de notificao, publicao de edital, audincia de

conciliao e remessa ao juzo corregedor permanente para decidir impugnao.
47.2. Ser tambm prorrogado o prazo da prenotao se
a protocolizao de reingresso do ttulo, com todas as exigncias cumpridas, der-se na
vigncia da fora da primeira prenotao.

A Lei de Registros Pblicos omissa quanto aos prazos para a

qualificao do ttulo pelo registrador, prazo para cumprimento das exigncias pelo
interessado e reapresentao do ttulo e prazo para a requalificao e efetivao do
registro, razo pela qual a Corregedoria Geral da Justia, com a finalidade de padronizar
os procedimentos nos servios de registro, em compatibilizao com o artigo 205,
normatizou a matria no item 43 e subitens 43.1. a 43.3., e no subitem 43.4. ressalvou
que tais disposies no se aplicam aos prazos previstos em lei ou em deciso judicial.