CORRETAJE

1.-Breve Introduccin.Existen diversas ideas y noticias sobre el corretaje.As, en el sentido usual que le da el lenguaje comn, se denomina de esta
manera a la diligencia y trabajo que pone el corredor en los ajustes y ventas.Claro est que en este mismo sentido se identifica al corredor cmo aquel que
por oficio interviene en almonedas, ajustes, apuestas, compras y ventas de cualquier
gnero de cosas.Cmo se observa, el sentido que se le otorgan a las palabras involucradas no
nos dan una idea cabal de que es lo que se puede entender por corretaje.Sin embargo, Ripert, ha sealado que la denominacin que en Francia se
utiliza (courtiers, o courretiers), tendra su origen en la palabra curare (poner cuidado) o
cursitare (correr al costado de otro).Desde una perspectiva histrica, podemos sealar que el corredor era ya
conocido en la antiguedad.Se los mencionaba en el Cdigo de Hammurabi, en Babilonia; en Grecia se los
denominaba que significaba conciliador y eran empleados y autorizados por el Estado.En Roma se los comenz denominando proxenetae y luego a travs de
Justiniano cmo mediatores.Se los ubicaba cmo personas privadas libres para el ejercicio de su oficio.El corretaje estaba definido por una ley del Digesto.Aqu hay que sealar que inicialmente el corretaje era desarrollado entre dos
plazas diferentes y estos mediadores facilitaban los informes y conocimientos de la plaza
para que el originario de un pas pudiera contratar en otro pas con extranjeros.- Se dan
los perfiles complementarios de necesidad y utilidad.Cmo nota interesante, se rescata la referencia que realiza Rehme, de que en
la poca de Psametico, rey de Sais, 655 a 609 AC, los corredores formaban una casta.En la alta edad Media, se intensifica la actividad de los corredores y se elabora,
lo que algunos autores denominan cmo un verdadero derecho de Corretaje.En este anlisis debe considerarse que los corredores no fueron ajenos al
fenmeno corporativo de los comerciantes que caracteriz esa etapa historica.En este perodo se definieron muchas de las caracteristicas actuales de los
corredores, cmo seran el sistema de registracin, de f de sus certificaciones, las notas
de imparcialidad, la gama de prohibiciones.Sin embargo, tambin se perfilan los distintos sistemas a los que luego nos
referiremos.En Italia, se adopt un definido carcter de oficial pblico de los corredores,
que fueron adquiriendo paulatinamente el carcter de funcionarios pblicos, con
monopolio de la actividad de corretaje.Bueno es advertir, que en esa poca la actividad comercial estaba limitada a los
que eran miembros de las corporaciones y prohibida su actividad a otras personas cmo
podan serlo los artesanos, por lo que no debe extraar la caracterizacin que se hace del
perfil que adopt el corredor y el corretaje.-

La actividad se sigui expandiendo y en Francia, se los denomina Courtiers o

courretieres, se reglamenta la actividad y se les otorga carcter de oficial pblico.En instancias posteriores al Cdigo de Comercio Francs se consagr la
libertad de corretaje por ley que data de Julio de 1866, en Francia.Paralelamente en Espaa, la profesin de corredor se regul en las Partidas y
particularmente en el Cdigo de las Costumbres de Tortosa, distinguiendose entre
corredores de negociaciones privadas y de negociaciones pblicas.Ms adelante las Ordenanzas de Bilbao, fueron definiendo el perfil de los
corredores y regulando su actividad.Holanda, Inglaterra y otros pases, mantuvieron desde sus inicios el sistema de
libertad de corretaje.Alemania pas de un sistema de corretaje oficial a un sistema de corretaje
libre.De esta manera se fueron sucediendo las noticias historicas del corretaje, sin
que entre ellas existan diferencias sustanciales o estructurales, que no permitan llegar a
un concepto de corretaje que pueda ser omnicomprensivo de los distintos sistemas.Nuestro pas tuvo su base en el sistemas de las Partidas y las Ordenanzas de
Bilbao, y hubo etapas donde el corretaje libre fue prohibido, pero la evolucin continu y
se fue perfeccionando un sistema de corretaje libre, regulado por las normas del Cdigo de
Comercio, luego reemplazado por leyes especiales que se incorporaron al Cdigo y
posteriormente se llega a la etapa de la mxima evolucin, donde el corretaje se convierte
en la actividad que exclusiva y excluyentemente puede realizar slo la persona que detenta
el ttulo profesional universitario habilitante.Se destacan as, tres sistemas:
a.-Monoplico u oficial.b.-Libre.c.-Mixtos.En el primer caso el corretaje es una actividad que slo pueden llevar adelante
un limitado nmero de oficiales pblicos.En el segundo supuesto, el corretaje puede ser ejercido por cualquier persona,
que rena determinados requisitos mnimos.El tercer supuesto, nace sobre el sistema de libertad, pero las condiciones de
ejercicio son limitantes.En la Argentina, en la actualidad, el sistema debera quedar encuadrado en el
sistema mixto, ya que cualquier persona no puede ejercer el corretaje, sino que debe
poseer el ttulo profesional universitario habilitante y ello est marcando una cada vez
mayor jerarquizacin de esta actividad.2.-Concepto de Corretaje.-

Resulta de suma importancia, intentar definir el corretaje.Se han formulado distintos conceptos, muchas veces de origen extranjero sobre
que es lo que se entiende por corretaje.As se ha dicho que el corretaje es El contrato entre el corredor y el comitente
por el cul el primero se obliga, mediante una retribucin, a buscar a la persona o cosa
necesaria para llegar a la conclusin del contrato proyectado por el comitente (Garrigues;
Fernandez)
El contrato de corretaje puede definirse diciendo que es aqul por el que una
parte se obliga frente a otra u otras, sin relacin de dependencia ni de representacin a
desplegar una actividad dirigida a procurar la conclusin de un contrato (Broseta Pont)
El contrato de mediacin es aqul por el cul una persona se obliga a abonar a
otra, llamada mediador o corredor, una remuneracin por indicarle la oportunidad de
concluir un negocio jurdico con un tercero o por servirle de intermediario en esa
conclusin (Sanchez Calero; Vincent Chuli)
Jurisprudencialmente se ha sostenido que El contrato de Corretaje es el
acuerdo entre el corredor y el comitente por el cul el priemro se obliga , mediante
retribucin, a buscar a la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusin de un
negocio proyectado por el comitente ( LL 12.513; LL 31-544; JA 1952-IV-267, entre tantos
otros).Desarrollando este concepto, la jurisprudencia ha sealado que el corretaje
tiene lugar cuando el corredor promete desplegar la actividad o el comportamiento
necesario para buscar y acercar la o las personas interesadas en la conclusin del
contrato proyectado por el comitente, a cambio de una contraprestacin en
dinero.Localizada esa persona, o cosa o ambas, el corredor transmite la propuesta, y si
ella es aceptada pone en contacto a las partes, quienes perfeccionan el contrato directa y
personalmente, nace all el segundo estadio de la relacin de corretaje, del cul surgir el
derecho del corredor a cobrar su comisin. Para que este contrato se configure basta con
que las partes contactadas acepten y realicen el negocio propuesto aprovechando los
consejos, las indicaciones y principalmente, el resultado de las actividades del
intermediario, actividades que pueden ser probadas por cualquier medio de prueba.- Es
as el corretaje un contrato sui generis accesorio bilateral, consensual y no formal (Conf.
JUBA B 200768; JUBA B251367; JUBA B352650; JUBA B3400273)
Sin perjuicio de la gran cantidad de precedentes jurisprudenciales y
pronunciamientos de doctrina que existe sobre este punto, cabe precisar, en principio que:
a.-Nos encontramos frente a un contrato
b.-Que es autonomo del contrato que celebren las partes
c.-Que slo puede ser realizado por un corredor, profesional universitario
d.-Que se relaciona con otro contrato diferente
e.-Que no hay relacin de dependencia, de colaboracin ni de representacin.Son interesantes las reflexiones de Broseta Pont en este sentido, al sealar que
La complejidad de la vida ecnomica moderna hace que cuando un sujeto desea o
necesita estipular un contrato para obtener un bien o servicio no pueda dedicarse
personalmente a la busqueda de quin est en condiciones de estipularlo con l, bien por
falta de tiempo para ello, bien por carecer de los conocimientos tcnicos necesarios, o por

cualesquiera otras circunstancias. Para satisfacer esta necesidad, se suele acudir a

sujetos que profesionalmente se dedican a prestar el servicio de busqueda de las personas
que, poseyendo el bien o pudiendo prestar el servicio deseado, estn en situacin de
contratar para procurarlo. Estos sujetos, denominados, corredores o mediadores, se
limitan a buscar y aproximar a las partes, para que estas contraten directamente la
prestacin del bien o del servicio. De ah que el corredor sea un sujeto cuya actividad
consiste en la gestin de intereses ajenos, desempeando una actividad muy prxima al
comisionista y a la del agente, de los que, sin embargo le separan profundas diferencias.
(Broseta Pont, Manuel Manual de Derecho Mercatil, pag. 481, Ed. Tecnos, Madrid, 1991)
O sea que podemos intentar definirlo cmo el contrato celebrado entre un
corredor (profesional universitario habilitado cmo tal) y una o varias partes, por las
cules el corredor se obliga a poner en relacin a dos o ms partes para la conclusin de
negocios, sin que exista relacin de dependencia laboral, colaboracin, o representacin, y
recibiendo cmo contraprestacin un precio cierto en dinero, denominada comisin,
remuneracin o retribucin.
Se observa entonces que el objeto principal del contrato, o la prestacin tpica y
caracterizante es la de poner en relacin a dos partes o varias partes para la realizacin
de negocios entre ellas.Aqu hay que resaltar que existe una actividad profesional de corretaje que
marca una nota de autonoma muy importante, ya que es un profesional libre el que
desarrolla esta actividad y por ello se marca con nfasis que no debe existir dependencia,
colaboracin, representacin ni subordinacin con ninguna de las partes, por lo menos en
lo que refiere a la etapa de formacin y perfeccionamiento del contrato, ya que esta
exigencia se diluye, en lo que se denomina la etapa de ejecucin del contrato.En este sentido se ha sealado que La nota distintiva del corretaje la da el
hecho de la intervencin profesional autnoma del intermediario al slo efecto de
promover la negociacin, facilitando el acercamiento de los interesados, pero sin
representacin en el negocio en trance de celebracin y a cuya conclusin slo coopera
con su mediacin ( LL 1985-C-81).
Claro est que surgen dudas e inquietudes al momento de determinar que
relacin jurdica existe entre la parte que encomienda la labor profesional y el corredor.Se ha visto que en el caso del martillero existe un mandato o comisin segn
los casos.Pero en esta figura se rechaza la asimilacin con el mandato, ya que
expresamente la ley impide que se actue o represente a alguna de las partes y la misma
objecin (aunque en menor medida) se realiza para la comisin, donde las relaciones
internas entre comitente y comisionista se rigen por las mismas normas del mandato,
conforme lo establece el art. 232 del Cd. de Com.Se la diferencia de la locacin de servicios, porque se seala que el locador de
servicios cobra por la simple prestacin de su actividad independientemente del
resultado.Del agente de comercio, porque este se vincula con el principal, por una
relacin estable, a veces con representacin otras sin ella, pero siempre con colaboracin
(en el sentido jurdico y econmico) del trmino.-

Por ello se la ha calificado cmo locacin de obra especial (opinin mayoritaria

que comparten Fernandez, Fontanarrosa, Azzolina, Segovia, malagarriga, Ascarelli, entre
tantos otros).Sin embargo, se ha abierto paso en la moderna doctrina la calificacin de
contrato atipico y sui generis.As se ha dicho que El corretaje es un contrato sui generis, accesorio,
bilateral, consesnsual y no formal, que reconoce dos momentos vinculantes y decisivos en
lo concerniente a las relaciones entre el corredor y sus comitentes. En una primera etapa
nace la relacin de mediacin, que en la prctica se traduce en la intervencin de aqul
que transmite la propuesta. Luego, una vez aceptada sta, pone en contacto a los
interesados para que concluyan el negocio, cuyo perfeccionamiento hace nacer el segundo
aspecto del contrato, del cul emerge el derecho del corredor y el pago de la comisin (LL
1998-B-249; LL 1998-E-574; LL 1997-D-41, entre tantos otros).3.-Diferencia con el Mandato y la Comisin.Un problema prctico y jurdico muy importante es el que refiere a la diferencia
con el mandato y la comisin, que son contratos comerciales tpicos, que suelen
confundirse con el corretaje lo que genera diferentes problemas para el perfeccionamiento
del negocio y para el cobro del precio del corretaje.
La doctrina distingue esta situacin, atendiendo a que en el mandato existe
representacin de una de las partes, y en lo que refiere a la comisin, las relaciones
internas se rigen por las mismas normas del mandato, o sea por el art. 232 del Cdigo de
Comercio.
As, el corretaje no puede ser considerado un mandato, porque en la etapa de
formacin y perfeccionamiento del contrato no representa a ninguna de las dos partes ni
acta en nombre o en representacin de ellas.
Tampoco se la podra encuadrar en la figura del comisionista porque este acta
como un mandatario sin representacin y celebra el contrato encargado en nombre propio
y por cuenta ajena.
Como vemos, la diferencia es clara porque el corredor ni representa a ninguna
de las partes, ni celebra el contrato por cuenta ajena.
El problema prctico surge con las llamadas autorizaciones privadas para
vender que se otorgan a los corredores, y que constituye, segn la jurisprudencia un
verdadero mandato, ya que en estos casos asume una funcin representativa que la aleja
del corretaje, en el cual el corredor, a diferencia del mandatario que concluye el acto
jurdico por cuenta ajena, se limita a prepararlo, poniendo en contacto a quienes han de
intervenir como partes en l. As la diferencia entre el corretaje y el mandato es ntida,
pues para que se configure aquel se requiere que la autorizacin no exceda del simple
marco de la actividad de los corredores, es decir, de acercar oferta y demanda; el
mandato, en cambio, ejecuta uno o varios negocios jurdicos por cuenta ajena (ED 91151, ED 89-219, ED 100-377, ED 80-317, LL 1983-B-204, LL 1999-D-77, LL 2000-C672, LL 1990-D-488, LL 1996-E-73).
Claro est que como bien sealan algunos autores y lo ha recogido la
jurisprudencia tanto en el mandato como en el corretaje existen situaciones de hecho que

pueden llevar a confusin, ya que en ambos casos se exterioriza una intermediacin, y por
ello, determinar si existe mandato o corretaje ser una cuestin de hecho.
En estos casos, lo que tiene prioridad en los juicios en que se debate esta clase
de problemas jurdicos, son los hechos, las declaraciones de voluntad y las circunstancias
que las rodean. Luego, desde tal punto de vista sera errneo sentar pautas abstractas
incompatibles con la equilibrada comprensin singular de los negocios jurdicos (LL 1983D-467).
De manera tal, que ms all de la apariencia externa del negocio, hay que
observar su estructura econmica y jurdica.
As se ha sealado que en las figuras del mandato y del corretaje existe la
prestacin de un opus como resultado de la actuacin del intermediario (en el primero, la
realizacin de un acto jurdico; en el segundo el hallazgo de la persona o cosa necesaria
para la conclusin del contrato) y una intermediacin (en el mandato, el mandatario
interpone su persona o su actuacin personal entre el mandante y el cocontratante; en el
corretaje, se presenta una intermediacin entre el ofertante de la realizacin de una
operacin y los posibles interesados en la operacin) (LL 1997-E-620).
Se observa entonces que es importante tener en cuenta estas situaciones
particulares, mxime cuando se utilizan determinados instrumentos surgidos de la
prctica o costumbre comercial, que transforma el corretaje en un mandato y torna
inaplicable la legislacin referida al corredor.
En igual sentido se ha pronunciado la jurisprudencia respecto de la diferencia
con la comisin y as se ha dicho que la diferencia del corretaje con la comisin estriba en
que en sta el comisionista celebra el contrato a su propio nombre, mientras que en el
corretaje el agente acta como simple nexo de aproximacin para que las partes, sin que
ello implique obligacin para l, suscriban el contrato deseado, obteniendo, de tal manera
el resultado (LLC 984-529).
4.-Diferencia con el negocio principal.Una de las cuestiones que tiene importancia sealar y aclarar es que el
corretaje y el posterior contrato que celebran las partes, si bien estn relacionados
jurdica y econmicamente, son absolutamente distintos.
El corredor slo es parte del contrato de corretaje y en principio en la etapa de
formacin y perfeccionamiento del contrato principal, no tiene ste ninguna participacin
directa en dicho contrato.
Claro est, que por la normativa legal vigente actualmente para los corredores
en la segunda etapa para el contrato principal podr tener ingerencia, representando a
una de las partes en los actos de ejecucin del contrato mediado, o realizar actos de
ejecucin por una de las partes.
Lo importantes es distinguir la etapa de formacin del contrato,
perfeccionamiento del mismo, de la de ejecucin o cumplimiento, sealando con claridad
que el corredor solo puede intervenir en esta ltima y all, corretaje y contrato principal
logran s, un punto de interferencia o contacto que resulta lcito, aunque algunos autores
lo consideran desaconsejable, y as se ha sealado que nos permitimos aconsejar, salvo
excepciones muy expresas, no hacer uso de ese poder en virtud de que pueden suceder

casos que afectan directamente al corredor (Conf. Lapa, Eduardo L., El martillero y el
corredor inmobiliario, Ed. Advotacus, P. 189).
Esto le ha valido al corretaje la denominacin de contrato accesorio de otro
principal, pues constituye un medio de lograr la realizacin de otro contrato distinto (LL
1990-D-488).
Deben distinguirse claramente las dos operaciones: el contrato de corretaje y
el contrato de compraventa, y si el primero fue exitosamente cumplido, la intermediacin
logr el objetivo, no solamente de acercar a las partes, sino de llegar al acuerdo preliminar
y a la entrega de una sea. De ah en ms, la resolucin del contrato de venta no puede
ser impedimento de la percepcin de la comisin. Y ello es as, porque lo que fracas es la
otra operacin (de compraventa), y no el corretaje (ED 82-134).
Recordemos que hemos caracterizado al corretaje como un contrato autnomo
sui generis, donde como bien lo seala la jurisprudencia, la nota distintiva del corretaje
la da el hecho de la intervencin profesional autnoma del intermediario al slo efecto de
promover la negociacin,
facilitando el acercamiento de los interesados, pero sin
representarlos en el negocio en trance de celebracin y a cuya conclusin solo coopera con
su mediacin (ED 112-334).

a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)

5.-Prueba del contrato.Estamos ya frente a una situacin judicial y rigen normas sustanciales y
procesales.
Una cuestin compleja, y sumamente interesante, es la referida a la prueba del
contrato de corretaje, ya que en principio estamos frente a un contrato atpico, que se
perfecciona por el mutuo consentimiento de las partes y que no es formal.
En consecuencia, se aplicara en principio el art. 208 del Cdigo de Comercio,
que permite que los contratos comerciales puedan probarse por los siguientes medios:
Por instrumento pblico;
Por instrumento privado;
Por otra prueba documental;
Por libros de comercio;
Por confesin;
Por testimonial;
Y tambin por presunciones.
Hay que tener en cuenta en materia mercantil los arts. 207 a 220 del Cdigo
de Comercio.
O sea que se admite en principio, cualquier medio de prueba, concordado con
el esquema de criterios y principios que establece el Cdigo de Comercio.
Esta es la visin que ha consolidado la jurisprudencia al sealar que como el
contrato de corretaje no es formal ni requiere de la celebracin por escrito, se debe estar a
las pautas interpretativas del art. 208 del Cdigo de Comercio (ED 96-2096).
Tambin es importante tener en cuenta que luego cada una de estas pruebas
deber ser articulada con la norma procesal correspondiente.
Muchas veces se han originado conflictos, negndose que se haya aceptado el
corretaje o la actividad del corredor, por ello es importante tener en cuenta que la carga de
la prueba sobre la existencia del corretaje la tiene el corredor.

As se ha dicho que si bien es cierto que la aceptacin de la intervencin del

corredor en la operacin de corretaje puede ser tcita por una de las partes, es menester
la prueba de que sta la conoca y que con su conducta la aceptaba. Debiendo ser
probada por el corredor dicha circunstancia (ED 83-160; LL 1994-C-391).
No debe pensarse, por esto que es imposible probar el contrato de corretaje,
sino que lo aconsejable es ir hacia una creciente formalizacin del mismo, para evitar
inconvenientes posteriores, discusiones, problemas probatorios.
Ello se va solucionando a medida que se aplique la ley que en su art. 34 inc.
d) refiere a la convencin por escrito, previa al corretaje.
Pero si ella no existiera, debe tenerse en cuenta que como el contrato de
corretaje se puede celebrar recurriendo a la forma que las partes estimen conveniente,
pues rige el principio de la libertad de las formas, no resulta cuestionable la omisin de
un instrumento que acredite el monto de la comisin, dado que en caso de entenderse que
no hubo un pacto especfico, relativo a la remuneracin del corredor, habr que estar a lo
que es prctica en este tipo de operaciones, a los usos y costumbres (LL 1996-A-807; DJ
1995-2-338).
Vemos entonces que hay que conjugar la premisa de que el corretaje es un
contrato sui generis no sujeto a formalidad y su existencia puede probarse por cualquier
medio (LLBA 1994-705), siguiendo las pautas de los arts. 208 y sgtes. del Cdigo de
Comercio (DJ 1987-1-759), con las obligaciones formales que la ley 25.028 ha
incorporado para el desarrollo de la profesin y que irn eliminando paulatinamente los
problemas probatorios que han sido tpicos en esta actividad.
En
este
sentido,
es
importante
recordar
algunos
precedentes
jurisprudenciales que han sealado las pautas interpretativas, que venimos indicando en
el desarrollo de este punto.
El contrato de corretaje es de carcter bilateral, consensual, no formal, que
puede llevarse a cabo en forma oral o escrita y la sola aceptacin tcita de la intervencin
del corredor es suficiente para conformar el vnculo jurdico del que emanarn los
consiguientes derechos y obligaciones (DJ 1990-1-932, DJ 1981-1-179).
No es un requisito imprescindible para que exista un acto de corretaje, y en
consecuencia un derecho a la percepcin de la comisin, que los servicios profesionales
hayan sido solicitados, ni que exista convencin previa, sino que basta que las partes
contratantes acepten y realicen el negocio propuesto, aprovechando los consejos, las
indicaciones y principalmente el resultado de la intervencin del intermediario, Tales
actividades pueden ser probadas por cualquier medio (LLC 1996-835).
No obstante, desde nuestra perspectiva sostenemos que actualmente deber
considerarse el criterio formalista que deja incorporado la ley 25.028.
6.-Acto de Comercio.El corretaje, desde su perspectiva objetiva, constituye un acto de comercio,
enumerado expresamente en el art. 8 inc. 3) del Cdigo de Comercio.
Este carcter comercial, se mantiene an cuando los contratos en que acte
como intermediario sean civiles.
Tambin mantiene el carcter de comercial el acto, cuando fuere aislado.

En este sentido, nuestro Cdigo de Comercio regul el corretaje en forma

anloga a lo que hizo el Cdigo de Comercio francs.
La consecuencia ms importante que tenemos aqu es que tratndose de un
acto comercial, el mismo queda sujeto a la ley y jurisdiccin mercantil, reiterndose que
estamos refirindonos al corretaje y no al acto que el corretaje permiti.
Resulta interesante analizar el esquema que ofrece Pisani, para observar si hay
correspondencia entre este esquema y los conceptos antes sealados.
O sea, que el corretaje es un acto de comercio segn lo previsto por el art. 8 inc. 3)
del Cdigo de Comercio.
La comercialidad se mantiene aunque se promueva un contrato civil, incluida
la venta de bienes inmuebles y sin necesidad de que sea realizada con habitualidad,
generndose, por ser un acto de comercio, una presuncin de onerosidad.
As se ha sealado que el corretaje es un acto de comercio segn lo previsto
expresamente en el inc. 3) del art. 8 del Cdigo de Comercio, que impone la tramitacin
del presente en el fuero mercantil (ED 80-317).
La naturaleza comercial del corretaje no emana de la del negocio en la que
interviene a pesar de ser aquel un acto accesorio de ste... La naturaleza civil o comercial
del negocio en que intervenga el corredor es indiferente para que el corretaje tenga el
carcter de comercial... toda operacin de corretaje es acto de comercio, an cuando la
intermediacin tenga por objeto un contrato civil. Por esta razn, el corredor en la
compraventa de inmuebles, el que intermedia entre agricultores, ganaderos o mineros,
para que vendan sus productos directamente al consumidor, o intervienen en otras
operaciones como estas de carcter civil, estn sujetos a las disposiciones del Cdigo de
Comercio (ED 96-296).
7.-El corretaje inmobiliario.Una de las cuestiones que mayores inconvenientes ha trado y trae es la
referida al denominado corretaje inmobiliario, lo que se debe al desconocimiento que
sobre la materia existe en los distintos mbitos.
As, el corretaje que est relacionado con la venta de un inmueble como
contrato principal, no tiene nada de especial respecto del acto de corretaje que venimos
referenciando en los puntos anteriores.
El corretaje es igualmente comercial, est regido por la ley 25028 y se le
aplican las normas del Cdigo de comercio, an cuando el contrato principal al cual se
llega por la va del corretaje sea la compraventa de un inmueble.
Aqu hay que distinguir lo que es el contrato de corretaje del denominado
contrato principal que puede tener por objeto sin ninguna clase de problemas un
inmueble.
Este es un tema que se
encuentra definido en la doctrina y en la
Jurisprudencia, ya que el corretaje puede tener por objeto la promocin, facilitacin y
acercamiento de contratos que sean actos civiles y no comerciales.
As se ha sealado que la tarea del intermediario en operaciones inmobiliarias
es la comn y tpica del corredor, de modo que corresponde la aplicacin de las normas
del corretaje (LL 1997-E-620).

Debe encuadrarse dentro de la figura legal del corretaje el contrato mediante el

cual una de las partes calificada de inmobiliaria se dedica a la intermediacin en la
compraventa de inmuebles y asume la obligacin de buscar un interesado en adquirir el
bien (LL 1995-E-75).
Con el mismo criterio se ha pronunciado la jurisprudencia, en fallos mas
recientes, claro est que distinguiendo los casos donde se extiende una autorizacin de
venta en cuyo supuesto se lo calific de mandato y no de corretaje (LL NOA 2002-813).
En este sentido se ha pronunciado Guillen al sealar que efectivamente la
actividad de intermediacin inmobiliaria debe ser encuadrada en el corretaje (Guillen,
Horacio en LL 1995-E-75).
Y as se pueden suceder las distintas opiniones sobre la calificacin de
comercial del acto de corretaje, que tiene por objeto un contrato principal, que a su vez
refiere a un inmueble.
Es el mismo corredor de comercio, y no un corredor inmobiliario distinto el
que esta llevando adelante el acto, y la ley 25028 refiere al corredor de comercio y no al
corredor inmobiliario, que est particularizando la denominacin en una sola clase de
actos.
Es el corredor de comercio el que lleva adelante, entre otras cuestiones, el
corretaje inmobiliario.
Por ello, desde nuestra perspectiva resulta incorrecto hablar de corredores
inmobiliarios como auxiliares distintos del corredor de comercio, mxime que esta
denominacin no se encuentra en la ley nacional y las leyes provinciales no pueden crear
sujetos con condiciones e incumbencias distintas a la que fija la norma bsica,
incorporada al Cdigo de Comercio, so pena de ser considerada inconstitucional.
Una cuestin es regular el ejercicio del poder de polica y control de la
matrcula, a travs de una ley provincial, pero no puede la ley provincial exigir calidades,
ni establecer calificaciones que desnaturalicen lo que establece la ley nacional, y ello en
materia de martilleros ya tuvo la correspondiente resolucin por distintos tribunales de
nuestro pas.
8.-Qu es la prescripcin?
Del acto de corretaje se deriva el derecho del corredor al cobro de una
comisin, y por ello es importante considerar cul es el trmino de prescripcin que se
aplica para el ejercicio de esta accin por parte de los corredores.
En este caso, se debe considerar el art. 851 del C.Com. que establece que se
prescriben igualmente por dos aos, a contar desde la fecha en que se concluy la
operacin, las acciones de los corredores por el pago del derecho de mediacin.
Y en este sentido se ha sealado que el corretaje tiene su rgimen legal propio,
y la prescripcin es de dos aos, conforme al art. Sealado y que dicho trmino va a
correr desde que concluy la operacin o desde que fracaso definitivamente por hechos
imputables a los contratantes, como lo fue la negativa a escriturar por parte del
comprador (JA 1948-I-175; LL 1975-A-759; LL 1976-A-588; LL 155-297; CJ XI-236).

Tambin debe considerarse que si existen dudas sobre otras acciones que
pudieren derivar del corretaje, deber aplicarse la normativa especfica en materia
comercial, justamente por ser el corretaje un acto de comercio, o sea, la normas que van
desde el art. 844 a 855 del C.Com. y sealando que estamos en el mbito de la
responsabilidad contractual, derivada precisamente del contrato de corretaje.
9.-El objeto principal.El objeto principal del acto de corretaje est definido en el art. 34 inc. a) del
dec. Ley 20266 modificado por la ley 25028.
Esta norma que es bsica, establece la esencia del acto de corretaje que est
referida a poner en relacin a dos o mas partes para la conclusin de negocios sin estar
ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboracin, subordinacin o representacin.
O sea que aqu tenemos un aspecto positivo y un aspecto negativo para
deslindar el objeto principal del acto de corretaje.
En el primer aspecto el corredor se obliga a desplegar la actividad (diligencia,
pericia, prudencia, conocimiento) necesaria para lograr que otros sujetos relacionados con
l por el contrato de corretaje, concluyan un negocio determinado.
Dentro de esta actividad est la bsqueda de los interesados o de los bienes, la
captacin del contratante deseado, siempre actuando con la seriedad y diligencia que su
carcter de profesional le otorga.
En esta instancia el corredor promueve y busca clientes o bienes, estando en
presencia de actos determinados.
La actuacin del corredor consiste en relacionar a ambas partes
(vendedor/comprador) a los efectos de que entre ellos se constituya la comercializacin de
la cosa ofrecida (Lapa, ob cit. Pag. 184).
Lo interesante es definir el contenido de esta actividad, y por ello podemos
decir que el corredor estar autorizado a desarrollar todas las conductas que sean
necesarias para lograr establecer que dos o mas partes se conecten y logren la conclusin
de negocios, comprendindose no solo lo que tradicionalmente se denomin bsqueda de
clientes o de bienes, sino tambin la publicidad y cualquier conducta lcita que permita el
desarrollo del corretaje.
Aqu debe tenerse en cuenta que esta mediacin, requiere de las diligencias
necesarias para llevar adelante la misma, pero en dicha actuacin debe respetarse las
normas de defensa de la competencia (ley 25.156), de lealtad comercial (ley 22.802) y de
defensa del consumidor (ley 24.240).
La Jurisprudencia ha sealado que est comprendida dentro de esta actividad
de corretaje la bsqueda de la persona interesada o de la cosa necesaria para llegar a la
conclusin del contrato principal; la procuracin de la conclusin de un negocio
determinado entre las partes; la obtencin de ofertas respecto de determinados negocios;
la creacin o fomento de negocios; la intermediacin entre la oferta y demanda; la puesta
en contacto de las partes hacindoles saber la existencia de un negocio o negocios que
puedan interesarles.
Es pura actividad de mediacin que permite el acercamiento de las partes y la
eliminacin de las diferencias para que el contrato principal quede materializados.

Desde su perspectiva negativa, la delimitacin del objeto, exige que en esta

etapa de formacin y perfeccionamiento del contrato, no exista entre el corredor y las
partes, ninguna relacin de colaboracin, subordinacin o representacin. Esto implica
que no haya una relacin contractual distinta que la del corretaje, como podra ser una
relacin de dependencia, de agente, de mandatario, o de comisionista, que desvirtuaran
el contrato de corretaje y lo llevaran a otra calificacin jurdica.
10.-Las relaciones de colaboracin, subordinacin o representacin.La ley insiste en diferencias al corretaje de otra clase de relaciones jurdicas,
que podran tener una apariencia externa similar, pero una estructura interna y de
intereses, diferente. As, se la debe diferenciar de la relacin de dependencia laboral, por
la cual una persona promueve la celebracin de contratos para su empleador o principal,
figura sta que pueda asemejarse a la del viajante de comercio, que se encuentra regulada
por normas de contenido estrictamente laboral.
Tambin la ley pretende distinguir al corretaje de los denominados contratos de
colaboracin empresaria, como es el contrato de agencia, donde una empresa comercial se
obliga a promover negocios por cuenta de otra empresa principal, obteniendo por dicha
prestacin , una retribucin denominada comisin, con carcter de permanencia y
dirigido hacia la generalidad de los negocios.
Tambin la ley pretende que el corretaje no se confunda ni con el mandato ni
con la comisin, ya que en stas figuras siempre se acta por un inters ajeno, conforme
lo hemos explicado al diferenciar ambas figuras en puntos anteriores.
Esta diferenciacin que realiza la ley, demuestra la autonoma que se pretende
en la actividad de corretaje, para que en la etapa de formacin y perfeccionamiento del
contrato, la actividad de mediacin o intermedicaicn que el corredor realice, no se mezcle
con los intereses propios de las partes referidos al contrato principal, garantizando lo que
cierta parte de la doctrina identific como la obligacin de imparcialidad, aunque bueno
es decirlo, otra parte muy importante seala que esta obligacin carece de sustento legal.
En este sentido y distinguiendo las distintas etapas del contrato, formacin,
perfeccionamiento y ejecucin, se comparte la lectura que realiza Fernandez sobre la
cuestin que estamos analizando:
Venimos manifestando con insistencia sobre la imparcialidad, objetividad y
transparencia que ha de tener la actividad mediadora del corredor. Ella tiene por
fundamento la necesaria equidistancia que el corredor debe guardar respecto de las
partes, puesto que ambas tienen igual derecho para pretender un trato igualitario y una
conducta sincera y honesta del agente. (Fernandez Raimundo L-Gomez Leo, Osvaldo R.
Tratado T. Prctico de derecho comercial, pag. 375 Editorial Depalma).
11.-Los actos de ejecucin del contrato principal.Sin perjuicio de lo sealado en el punto anterior, el corredor esta autorizado
legalmente a representar a una de las partes pero solo en la etapa de ejecucin del
contrato logrado con la mediacin del corredor.

Este es un tema sumamente importante que se corresponde con una funcin

distinta que la que es propia del corretaje.
Aqu se han superado las etapas de formacin y perfeccionamiento del contrato
principal, y por lo tanto aparece el carcter de representante o mandatario del corredor
respecto de las partes que han contratado.
La interferencia de intereses que se persegua con la nota de imparcialidad,
estn superadas y puede entonces actuar en la etapa de cumplimiento o ejecucin del
contrato.
Desde nuestra perspectiva, esto se corresponde con lo que sostena cierta
doctrina como Obarrio, Segovia, Siburu y Fernndez entre otros, que consideraban, en el
rgimen anterior que nada prohiba la concrecin de cobros y realizacin de pagos, en la
etapa de ejecucin del contrato.
Justamente las notas mas caractersticas de la ejecucin de los contratos, o
por lo menos de esta clase de contratos, en la etapa de cumplimiento, son la entrega de la
cosa o del bien y el pago del precio.
Con ello estamos diciendo que la ley autorizara al corredor a representar a
alguna de las partes, para cumplir con la entrega del bien, o efectuar o recibir pagos, ya
que reitero estos son los actos caractersticos de la etapa del cumplimiento del contrato,
que son el objeto tpico de la mediacin del corredor.
12.-El informe del valor de los bienes.En el objeto del corretaje, se encuentra tambin la facultad del corredor de
informar sobre el valor de venta o de mercado de los bienes que puedan estar
involucarados en los actos jurdicos respecto de los cuales est llevando adelante su
corretaje.
En sentido tcnico estricto debera sealar la ley que el corredor, puede
efectuar la tasacin de los bienes objeto del posible contrato principal, pero para ello debe
estar suficientemente capacitado, en materia de tasaciones, para superar lo que fue
siempre un mero informe basado en su experiencia y conocimiento de la plaza.
Actualmente debe aplicar los procedimientos tcnicos y cientficos necesarios
para que sumados a su experiencia y conocimiento de la plaza, pueda cumplir
acabadamente con esta informacin sobre el valor de los bienes que puede llegar a ser
determinante para que una parte concluya o no un determinado contrato.
Debemos recordar en este caso que en aquellos supuestos donde el corredor
por su culpa o dolo, indujera a error a los contratantes, en lo relativo a las circunstancias
fcticas del negocio, ser responsable de los daos y perjuicios que causare.
Bueno es sealarlo, que en la actual carrera universitaria de Martillero Pblico
y corredor de comercio, una de las materias mas importantes es la referida a las
Tasaciones de los bienes.
13.-Los informes.-

Tambin para el cumplimiento del acto de corretaje, la ley autoriza al corredor

a recabar directamente de las oficinas pblicas, bancos y entidades oficiales y
particulares, los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de sus deberes.
Esto marca una cuestin muy importante y que hace al carcter de profesional
del corredor.
Una gran porcin de confianza para realizar el negocio, es puesta por las partes
contactadas, en el corredor actuante, que por ello debe desplegar su actividad con la
mayor diligencia, prudencia y pericia, de manera tal de cumplir con el mandato del art.
902 del C. Civil que exige a quien tiene mayor conocimiento, mayor diligencia.
Esto lleva a considerar que las partes confan en que el corredor que las est
contactando y que est mediando en el negocio, ha recabado en las oficinas pblicas o
privadas los informes necesarios para el correcto perfeccionamiento del contrato posterior,
entre otras cosas que el bien se pueda disponer, tanto desde su perspectiva jurdica como
material y que su titular, tambin se encuentre en condiciones jurdicas y materiales de
disposicin de dicho bien y a la recproca que el posible adquirente, sea una persona con
posibilidades jurdicas y materiales de cumplir con las prestaciones a su cargo.
As, deber verificar si el bien existe, cules son sus ttulos, cules sus
condiciones de dominio, sus restricciones, gravmenes y lo mismo respecto del sujeto que
invoca la titularidad del bien, que no se encuentre inhibido o que no pese sobre l alguna
otra medida cautelar.
En este sentido la doctrina ha sealado que deber comprobar, adems, la
existencia de los instrumentos de los que resulte el ttulo invocado por el enajenante;
cuando se trate de bienes registrables, recabar la certificacin del Registro Pblico
correspondiente sobre la inscripcin del dominio, gravmenes, embargos, restricciones y
anotaciones que reconozcan aquellos, as como las inhibiciones e interdicciones que
afecten al transmitente (Fernndez Madrid Juan Carlos, Cod. Comercio comentado, T.I,
pag. 172, Editorial Errepar).
Queda evidenciada firmemente la responsabilidad que el corredor debe asumir
antes de ofrecer la cosa dada a la venta; sobre todo cuando se tratare de cosas
registrables, fueren bienes muebles o inmuebles a los fines de recabar a distintas
instituciones su estado legal (Lapa, ob. Cit. Pag. 185).
En realidad el corredor como profesional universitario que s, debe cerciorarse
de no promover un contrato, de no mediar, o intermediar, si no tiene claramente
identificado el bien y la disponibilidad del mismo desde su perspectiva jurdica y
econmica, y adems que el sujeto que vaya a ser el adquirente, en la operacin principal
y que el pondr en contacto con el transmitente, se encuentre tambin en condiciones
econmicas y jurdica para cumplir con las prestaciones que posteriormente estarn a su
cargo.
Hace a la cabal informacin que este profesional debe brindar a las partes
entre las cuales est mediando y a las que intenta acercar para que concluya un
determinado negocio.
14.-La fianza por una de las partes.-

En un cambio trascendente, la legislacin que emana de la ley 25.028 desplaza

la prohibicin absoluta que contena el C.Com. en su art. 107 y que impeda que los
corredores presten fianza respecto del contrato en el cual haban intervenido con el acto
de corretaje, sealndose que esta fianza era nula y no producira efecto alguno.
Actualmente el corredor puede prestar fianza por una de las partes y ello,
resultara posible en virtud de que el contrato estara en la etapa de ejecucin y no en la
etapa de formacin o perfeccionamiento, con lo cual el corredor se convierte en garante
del cumplimiento de las prestaciones derivadas del perfeccionamiento del contrato, lo que
se corresponde con la ltima parte del inciso a) del art. 34 que autoriza al corredor a
representar a una de las partes en los actos de ejecucin del contrato.
Es importante sealar que muchas personas llegan al contrato principal,
porque confan en la profesionalidad y en el conocimiento del corredor.
Es ms, contratan porque conocen al corredor y por lo tanto no resulta
desconectado de la esencia misma del contrato que el corredor se convierta en fiador de
una de las partes, cumpliendo as con su deber de confianza que el contratante ha
depositado en l.
Claro est que para los autores clsicos del derecho comercial, esto importara
contradecir la esencia de la actividad mediadora, porque el corredor asumira un inters
directo y personal sobre el resultado del contrato que impedira segn estos autores su
actuacin imparcial y objetiva.
Entendemos que esta posicin es discutible.
El corredor genera confianza en los contratantes y debe responder por la
confianza generada, en todo sentido y por ello prestar fianza por una de las partes,
permitira evitar que bajo la apariencia de seriedad y profesionalidad se encuentre una
situacin de insolvencia encubierta de una de las partes.
Como se quiera, la ley ha hecho una opcin clara y precisa, comprometiendo o
permitiendo comprometer al corredor en el cumplimiento del contrato celebrado por las
partes, mediante la utilizacin de la actividad de corretaje de ste, y as lo que antes era
ilcito y castigado por la nulidad, hoy es perfectamente vlido.
15.-Los libros de los corredores.La actividad de corretaje tiene una vinculacin muy especial con la
contabilidad que estos profesionales deben llevar adelante.
Sabido es que en materia comercial rige el deber profesional de llevar una
contabilidad organizada bajo criterios uniformes que permitan reconstruir con veracidad y
exactitud las operaciones realizadas.
Pero en el caso de los corredores esto tiene una trascendencia mayor
atendiendo a la particular incidencia probatoria de estos libros y a la especial actuacin
del corredor.
As el art. 35 establece que los corredores deben llevar asiento exacto y
cronolgico de todas las operaciones llevadas con su intervencin, transcribiendo sus
datos esenciales en un libro de registro, rubricado por el Registro Pblico de Comercio o
por el rgano a cargo del gobierno de la matrcula en la Jurisdiccin.

Debe considerarse que estamos hablando del libro de Registro, y que debe
cumplirse con las condiciones formales de los dems libros de comercio. Aqu van a
quedar registradas cada una de las operaciones concluidas con su intervencin y ello
adquiere, como lo ha sealado la jurisprudencia, una particular eficacia probatoria.
Se ha dicho que el Registro, el cual hace las veces de libro diario del corredor,
est sujeto a las formalidades, extrnsecas e intrnsecas, impuestas a todos los libros de
contabilidad de los comerciantes en general. (Fernndez, ob. Cit. Pag. 363).
Este libro de registro es la base para los certificados que expida el corredor y
las minutas que entregue a las
partes, debindose recordar la particular fuerza
probatoria que otorga el art. 979 del C.C. que incluye a los asientos de los libros de los
corredores entre los instrumentos pblicos.
Tambin deben considerarse las normas sobre la exhibicin de los libros de
comercio, que proceder, generalmente como exhibicin parcial y para probar el corretaje
realizado y las caractersticas o condiciones del contrato principal.
Estos libros, por aplicacin analgica del art. 67 del C.Com. deben ser
conservados por 10 aos.
Fernandez sostiene que los corredores tienen el derecho-deber de otorgar
certificado de las operaciones asentadas en sus registro; y habla de derecho deber pues
estn facultados a extenderlos y no se pueden negar a otorgarlos.
Estos certificados son verdaderos testimonios que deben contener todos los
datos que surjan del libro respectivo y solo pueden extenderse a las partes contratantes,
convirtindose en medios de prueba idneos para acreditar los contratos comerciales, en
virtud de lo expresamente dispuesto por el art. 208 del C.Com.
16.-Comprobacin de Identidad y de capacidad de las partes.En su actuacin como corredor, y dentro de las diligencias necesarias para una
eficaz realizacin del corretaje y en cumplimiento del deber de confianza, la ley exige que
el corredor compruebe la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios
en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos.
En este caso, reiteramos el principio de que estamos frente a un profesional
que genera confianza de que la parte con la cual se est contactando la otra parte, es la
persona que dice ser y tiene capacidad de hecho y de derecho para la realizacin del
negocio que est mediando.
Recordemos que se busca al corredor porque es el que tiene conocimiento de la
plaza, que comprende no solo a los bienes, sino a los sujetos que interactan en ella y el
error sobre la identidad o la capacidad, hace responsable al corredor de los daos que
guarden nexo de causalidad con este incumplimiento de sus deberes leales.
Claro est que podr exigir la justificacin de esto extremos dentro de lo que
resulta posible, actuando con diligencia y pericia, y exigiendo todo lo que pueda resultar
exigible para que la identidad y capacidad queden debidamente acreditados.
As se ha dicho con razn que el corredor no puede sin incurrir en ignorancia
culpable, prescindir de informarse sobre la capacidad y legitimacin de quienes le
proponen mediar en una compraventa inmobiliaria, pues tal diligencia es la que

corresponde a una persona prudente y experta en dichos negocios (ED 92-847; LL 1989E-96).
17.-Comprobacin de ttulos y condiciones.La ley para garantizar la correccin del acto de corretaje, ha consagrado
expresamente que el corredor deber comprobar, la existencia de los instrumentos de los
que resulte el ttulo invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes registrables
recabar la certificacin del Registro Pblico correspondiente sobre la inscripcin del
dominio, gravmenes, embargos, restricciones y anotaciones que reconozcan aquellos, as
como las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente.
A lo que se debe agregar que tambin debe indagarse, si correspondiere en los
aspectos referidos al adquirente, por ejemplo frente a la modalidad de pago que le est
proponiendo a la otra parte y que puede formar parte de las condiciones del contrato
principal y as el corredor podr solicitar los informes necesarios a la entidad financiera
interviniente, sobre la existencia de la certificacin de fondos, la autorizacin para girar
en descubierto u otra situacin que pueda estar vinculada con la operacin.
Refirindose a inmuebles se ha dicho que a los efectos de prever
actos
ilcitos, nada mejor que dicho intermediario solicite la escritura traslativa de dominio del
citado inmueble y luego de leerla tomara nota de su matrcula o en algunos casos folio y
tomo y los dems antecedentes identificatorios del bien raz. De inmediato deber solicitar
al respectivo Registro de la Propiedad, un certificado de dominio donde conste: el nombre
de su titular, si hubiere constituido derecho real de hipoteca, embargo o inhibiciones.
(Lapa ob. Cit. Pag. 188).
Pero en una moderna concepcin profesional del corretaje, es aconsejable
tomar conocimiento de las caractersticas y condiciones materiales del bien que estar
involucrado en la contratacin, ya que esta actividad de mediacin puede suponer
publicidad y la misma debe corresponderse con la realidad del bien.
18.-El instrumento de las instrucciones.Este es uno de los temas mas trascendentes que ha incorporado la ley 25.028 y
cuyo cumplimiento eliminar todos los problemas probatorios que hasta el momento se
fueron produciendo en la actividad del corretaje.
As se exige un convenio por escrito con el legitimado para disponer del bien
sobre los gastos y las formas de satisfacerlos, las condiciones de la operacin en la que
intervendr y dems instrucciones relativas al negocio, debindose dejar constancia
expresa en los casos en que el corredor queda autorizado para suscribir el instrumento
que documenta la operacin o realizar otros actos de ejecucin del contrato en nombre de
aquel.
No debe confundirse este instrumento con un mandato, sino por el contrario
con la formalizacin del contrato de corretaje que evitar discusiones y pleitos, tanto en la
etapa de formacin como en la de perfeccionamiento y ejecucin del contrato principal.

Esto tambin permite superar aquella bsqueda de relacin de causalidad

entre la actividad del corredor y el negocio concluido, donde el corredor deba demostrar,
que haba realizado corretaje para ese negocio principal.
Como bien sealaba Siburu tal relacin de causalidad era antes difcil de
determinar pero hoy con este instrumento no lo ser.
Tambin servir para superar las dificultades que se plantean cuando hay
diferencia entre las condiciones dispuestas por el corredor y las que en definitiva
concretan las partes contratantes.
Es interesante sealar que se dejan en claro los gastos que se pueden emplear
en el corretaje y como se han de pagar los mismos.
Por otro lado en este instrumento o convenio, fundamental para el corretaje,
queda en claro cundo el corredor suscribir el instrumento de la operacin principal o
qu actos de ejecucin podr realizar representando a una de las partes.
19.- La propuesta diligente, completa e instruida.Este profesional del corretaje debe proponer los negocios a las partes, con la
exactitud, precisin y claridad necesarias para la formacin del acuerdo de voluntades,
comunicando a las partes las circunstancias conocidas por l que puedan influir sobre la
conclusin de la operacin, en particular las relativas al objeto y al precio del mercado.
Esta obligacin que hace a la ejecucin misma del corretaje, es mayor an en
la actualidad por tratarse el corredor de un profesional universitario donde adquiere
mayor relevancia el deber de ser exacto y preciso al proponer el negocio en el cual
intermedia, exponiendo en el toda su formacin y conocimientos adquiridos, que permitan
reflejar con claridad la verdadera situacin de los bienes y los precios de stos.
Por un lado, est la propuesta del negocio y por el otro toda la informacin que
l tenga o pueda tener que influya o pueda influir sobre el contrato principal a celebrar
entre las partes.
La jurisprudencia ha sealado que el incumplimiento de proponer los negocios
con exactitud, precisin y claridad hace contractualmente responsable al corredor por el
no acatamiento de las obligaciones que emanan del contrato de corretaje (DJ 1991-2852).
Se ha hecho responsable al corredor por la formulacin de supuestos falsos,
que llevaron a precios inadecuados (LL 1984-D-58).
Ello va conformando una caracterizacin profesional del corretaje, destinada a
eliminar las distorsiones que se fueron generando por prcticas inadecuadas.
20.-El secreto profesional.Los corredores estn enmarcados en el mbito del denominado secreto
profesional y tambin del secreto comercial, por lo cual no podrn divulgar
lo
concerniente a las operaciones en las que intervengan y solo podrn ser dispensadas de
dicha operacin de secreto en virtud de orden judicial.

Se debe recordar que la violacin del secreto puede generar responsabilidad

para el corredor y an conductas tipificadas por el Cdigo Penal.
Sin embargo la doctrina se ha ocupado de precisar los alcances de este secreto
y as ha dicho que :
en cuanto a los alcances de dicha obligacin pueden distinguirse tres momentos:
a)
durante el curso de las gestiones y hasta la aceptacin de la oferta debe callar el
nombre del comitente, pero en cambio, lgicamente el silencio no podr abarcar las
condiciones del negocio mediado, pues forma parte del cometido del corredor dar
publicidad a la propuesta.
b)
Obtenida la aceptacin de la oferta se levanta la obligacin de guardar silencio
acerca del nombre de los contratantes, ya que el mediador debe poner a stos en contacto
y comienza la obligacin de no divulgar el negocio respecto de terceros;
c)
Luego de concluida la mediacin cualquiera ha ya sido su resultado, el secreto
profesional abarca todos los aspectos del negocio y comprende naturalmente la
prohibicin de dar a publicidad la correspondencia cambiada entre las partes y el
corredor. Si este viola dicho secreto sin justa causa, responder por los perjuicios que
resulten a las partes, podr ser pasible de una sancin profesional y su conducta,
eventualmente encuadrar en las figuras delictivas contempladas en los arts. 156 y 157
del C. Penal. (Fernndez Madrid, ob. Cit. Pag. 174).
Deben entenderse como fundamento del presente, tanto el secreto profesional,
como el denominado, secreto comercial que hace al xito de las transacciones comerciales
y que ha sido histricamente reconocido como uno de los rasgos caractersticos de la
actividad econmica y del derecho comercial.
La dispensa del secreto profesional y comercial, debe ser dispuesta
expresamente por un Juez, y no alcanza, con someter al corredor a la calidad de testigo,
sino que debe haberse dictado una resolucin judicial que ordene al corredor omitir dicha
obligacin de secreto profesional y comercial.

21.-La asistencia a la entrega de los bienes.Dentro de su actividad de corretaje, el corredor puede ser obligado por alguna
de las partes a asistir a la entrega de los bienes, resultantes del contrato principal logrado
a travs de su corretaje.
Pero esto solo se va a dar si alguna de las partes lo exigiere ya que en principio,
el curso normal y ordinario del corretaje marca que la actividad del corredor finaliza con
la conclusin del contrato.
Sin embargo, reiteramos que si alguna de las partes lo exige el corredor debe
asistir.
La finalidad que en este caso ser persigue con su asistencia, es que por
conocer el agente todas las condiciones del contrato y las circunstancias de la
negociacin, puede prestar su colaboracin para superar, con su intervencin imparcial y
objetiva, eventuales problemas en la ejecucin del contrato.

Aqu tambin la intervencin del corredor lo convierte en un importante testigo

del cumplimiento del contrato (Fernndez. Ob. Cit. Pag. 378).
22.-Conservacin de muestras.El corretaje, exige que en las negociaciones de mercaderas hechas sobre
muestras, el corredor debe identificarlas y conservarlas hasta el momento de la entrega o
mientras subsista la posibilidad de discusin sobre la calidad de las mercaderas.
Es de prctica comercial los contratos de compraventa sobre muestras, que se
encuentran inclusive regulados en el C. Comercio en base al art. 456 de dicho cdigo,
aunque tambin deberan considerarse otras normas del mismo cuerpo legal.
El citado art. Establece que cuando la venta se hubiere hecho sobre muestras
o determinando una calidad conocida en los usos del comercio, no puede el comprador
rehusar el recibo de los gneros contratados siempre que sean conforme a las mismas
muestras o a la calidad prefijada en el contrato.
En caso de resistirse a recibirlos por falta de esta conformidad se reconocern
los gneros por peritos, quienes atendiendo los trminos del contrato y confrontando
aquellos con las muestras, si se hubieren tenido a la vista para su celebracin ,
declararn si los gneros son o no de recibo.
En el primer caso, se tendr por consumada la venta, quedando los efectos por
cuenta del comprador; y en el segundo, se rescindir el contrato, sin perjuicio de las
indemnizaciones a que tenga derecho el comprador por los pactos especiales que hubiere
hecho con el vendedor.
Se observa con claridad los problemas probatorios que permite superar esta
obligacin establecida por la ley vigente .
Es bueno sealar que las partes pueden dispensar al corredor de esta
obligacin, pero si no fue dispensado y se causa algn dao por su omisin ser
responsable de los daos y perjuicios que se produzcan por ello.
Se debe entender que el agente, desarrollando una adecuada diligencia,
deber arbitrar los medios para que las muestras reservadas sirvan para el cotejo que
permita la comprobacin de la identidad de las entregadas en cumplimiento del contrato.
Con esa finalidad el corredor podr guardar las muestras testigo bajo sobre lacrado,
depositarlas en custodia en el Colegio profesional o en la Bolsa de Comercio o dejarlas en
poder de un escribano (Fernndez, ob. Cit. Pag. 378).
23.-Listado de instrumentos.La ley tambin obliga al corredor a entregar a las partes una lista firmada por
l, identificatoria de los papeles en cuya negociacin intervenga.
La redaccin no resulta adecuada, ni tampoco se entiende, cual es la finalidad
prctica, en relacin con las dems normas que hacen a la formalizacin de las distintas
etapas del corretaje.

Sin perjuicio de ello, lo que se pretende (supuestamente)es que las partes

tengan conocimiento de qu instrumentos se fueron generando en virtud del corretaje,
para evitar luego contradicciones y cuestiones probatorias.
El contenido de esta norma es amplio y dentro de la denominacin de papeles
deben identificarse no solo los que contengan presupuestos contractuales, sino tambin
ttulos de crdito, ttulos valores, etc.

24.-Presencia, firma y minuta.Cuando el corretaje haya servido de base para el otorgamiento de un contrato
principal confeccionado por escrito, en instrumento privado, se exige que el corredor se
encuentre presente en el momento de la firma del mismo, y dejando en el texto del
contrato constancia firmada de su intervencin, recogiendo un ejemplar que conservar
bajo su responsabilidad.
Esto es, reitero, para los contratos principales logrados a travs del corretaje,
donde el corredor deja constancia, firmando y colocando la palabra intervine y
reservndose una copia del mismo.
La jurisprudencia ha sealado que la omisin de suscribir estos contratos no le
quita al corredor el derecho a percibir su comisin (LL 1980-A-219), sin embargo esta
jurisprudencia es anterior al claro perfil y carcter profesional que la ley 25.028 le ha
otorgado al corredor.
Es conveniente y es un deber legal cumplir con la presencia, la firma, la
constancia, y la conservacin del ejemplar, lo que adquirir mayor relevancia en aquellos
supuestos que se traduzcan en litigio.
Para los contratos que no requieren la forma escrita el corredor debe
confeccionar y entregar a las partes una minuta de la operacin realizada en base a las
constancias del libro de registro, en ellas se debe contener el nmero de orden del asiento
y todas las circunstancias que permitan precisar las condiciones del negocio concluido
facilitando la redaccin del contrato definitivo y sirviendo como fundamental elemento
probatorio de la operacin.
En estos casos se ha sostenido que el corredor puede llegar a perder la
comisin cuando omite entregar la minuta, ya que sta est enderezada a facilitar a lo
contratantes los elementos esenciales para la formulacin del contrato y proveerlas de
una prueba esencial al respecto. Por ello la falta de entrega de la minuta puede traer como
sancin la prdida de la comisin (ED 36-378) aunque ello debe ser interpretado
restrictivamente como lo seala tambin antiga jurisprudencia (LL 37-787, ED 12-67, LL
128-876, ED 21-425).
25.-Dems obligaciones y Prohibiciones.La ley 25.028 estableci luego dos pautas finales de tipo genrico que obligan
a una doble remisin interna y externa.

a)
b)
c)
d)
e)

f)

As, remite a las prohibiciones de los martilleros sealadas en el art. 19 del

dec. Ley 20266 y por otro lado a las obligaciones que imponen las leyes especiales y las
leyes locales.
En lo que refiere a las prohibiciones, ya que lo establecido por leyes especiales
o reglamentaciones locales deben ser adecuados a cada caso y a cada reglamentacin,
puede estructurarse de la siguiente manera:
est prohibido para el corredor practicar descuentos bonificaciones o reduccin de
comisiones arancelarias.
Tener participacin en el precio que se obtenga en el corretaje a su cargo, no
pudiendo celebrar convenios por diferencias a su favor o de terceras personas.
No puede delegar su actuacin como corredor ni permitir que bajo su nombre se
efecten corretajes por personas no matriculadas.
No puede comprar por cuenta de terceros directa o indirectamente los bienes
involucrados en el corretaje.
No puede comprar para s o para su cnyuge o parientes dentro del segundo
grado, socios habilitados o empleados, los bienes que son objeto directo o indirecto del
corretaje.
No puede retener el precio, en el supuesto de que actuare representando a alguna
de las partes en la ejecucin del contrato, recibido en lo que exceda del monto de los
gastos convenidos y de la comisin que le corresponda.
Estas seran en una interpretacin armnica, las prohibiciones que se
compadecen con la naturaleza y caractersticas del corredor y del corretaje sin perjuicio
de que puedan estructurarse otras en base a sta ley, leyes especiales o leyes locales.
26.-La comisin.-

La actividad del corretaje origina para el corredor el derecho al pago de un

precio por la misma, que se denomina, comisin, remuneracin o retribucin.
Est estructurada y consagrada en el art. 37 del decreto ley 20266 incorporado
por la ley 25.028 que establece lo siguiente: el corredor tiene derecho a:
a)
cobrar una remuneracin por los negocios en que intervenga conforme a los
aranceles aplicables en la jurisdiccin; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso, se
le determinar judicialmente, salvo pacto en contrario, surge el derecho a su percepcin
desde que las partes concluyan el negocio mediado.
La remuneracin se debe aunque la operacin no se realice por culpa de una de las
partes, o cuando iniciada la negociacin por el corredor el comitente encargare la
conclusin a otra persona o la concluyere por s mismo.
Interviniendo un solo corredor, este tendr derecho a percibir retribucin de cada una de
las partes; si interviene ms de un corredor, cada uno solo tendr derecho a exigir
remuneracin a su comitente; la compartirn quienes intervengan por una misma parte.
Como se puede observar el derecho a la comisin surge en principio con la
conclusin del negocio mediado.
Esto se corresponde con la naturaleza jurdica del corretaje y ha sido admitido
de esta manera, histricamente por la doctrina y la jurisprudencia.

Igualmente las partes podran pactar lo contrario y el corretaje, por su sola

ejecucin, independientemente de la conclusin del negocio principal, generar el derecho
a la comisin.
Respecto del monto de la comisin, deber estarse a los aranceles que en la
actualidad existen en la mayora de las jurisdicciones y que estn sometidos a la
legislacin local, y si ellos no existieren, se deber estar a lo convenido por las partes y si
no hubiere nada convenido a lo que sea usual en el lugar donde se llev a cabo el corretaje
y si tampoco pudiera ser determinado de esta manera, ser recurrir a la determinacin
judicial.
Es importante preguntarse en esta instancia, quines son los sujetos obligados
a pagar la comisin, y aqu depende de la existencia de uno o de dos corredores , y
siempre salvo pacto en contrario. Si hay un solo corredor podr cobrarle a ambas partes y
si hay dos corredores, cada uno podr cobrarle a aquel con quin contrat el corretaje.
Tambin es necesario haber instrumentado la relacin de corretaje, de lo
contrario, se deber demostrar, para tener derecho a la comisin, la relacin de
causalidad entre la actividad del corredor y el negocio concluido.
Hay otras situaciones tambin contempladas por la ley, que deben ser
analizadas y que son aquellas que refieren a los supuestos de corretaje donde la operacin
principal no se realiza por culpa de una de las partes, en cuyo caso el corredor puede
reclamar su comisin, aunque el contrato no fue definitivamente concluido.
Tambin permanece el derecho a la comisin cuando el corredor inici las
operaciones de corretaje y el comitente concluy el negocio a travs de otra persona o por
s mismo y en este caso cobra gran importancia el convenio por escrito del corretaje, que
la ley contempla.
La jurisprudencia ha sentado algunos principios importantes que vale la pena
recordar en materia de comisiones del corredor:
El corredor est habilitado para percibir comisin de aquel de los contratantes
que no requiri el servicio de corretaje, cuando acta como nico corredor (LL 1995-E246).
El corredor tiene derecho a su comisin cuando el contrato principal, luego de
realizado el corretaje, no se concret por el desistimiento unilateral e intempestivo de
quien requiriera dicho encargo (ED 171-274).
El corredor tiene derecho a la comisin pactada si logra que los contrayentes se
pongan de acuerdo en la celebracin del contrato prestando su consentimiento a ese
efecto. La solucin expuesta se justifica, pues lo que en el corretaje en definitiva se
remunera es el resultado til de la gestin encomendada (LL 1996-E-73; ED 187-648).
Si el sujeto que pretende ser beneficiario de una comisin por corretaje carece de
habilitacin o ttulo legal para desempear tal actividades, especficamente reglada por el
ordenamiento mercantil, no tendr derecho a tal reclamo (LL 1984-B-365; LL 1989-E-84).
El corredor que inici las gestiones tiene derecho a la comisin si la operacin
realizada es la tramitada por l y consecuencia del corretaje efectuado (ED 96-296).
Las escalas arancelarias en materia de corretaje sern de observancia obligatoria
tanto en los mnimos como en los mximos previstos. De all que ni las partes en sus

acuerdos ni los jueces en sus resoluciones pueden apartarse de aquellos (DJBA1474295).

Por supuesto que las situaciones que se pueden plantear son innumerables, y
en este caso hay que recurrir a los principios que establece la ley y supletoriamente a los
usos y costumbres que son muy tiles en materia comercial.
27.-El reintegro de gastos.Tambin la gestin de corretaje, prev el pago de los gastos que el corredor
haya hecho, y su derecho es a que se le reintegren los gastos convenidos y realizados,
salvo pacto o uso en contrario.
La ley ha distinguido los gastos de la comisin, y en principio, como es lgico,
la que est vinculada a la conclusin del negocio principal es la comisin pero no los
gastos.
Por ello considero errneo, luego de la ley 25028, seguir sosteniendo que los
gastos siempre corren a cuenta del corredor.
La norma dice exactamente lo contrario y en ningn momento lo vincula al
resultado y ello es lo lgico, mxime con la norma expresa del art. 36 inc. d) que establece
claramente el pacto sobre gastos y las formas de satisfacerlos.
En consecuencia, luego de la ley 25028 el corredor tiene derecho al reintegro
de los gastos convenidos y efectivamente realizados.
Si se quisiere establecer lo contrario deber acordrselo expresamente.
La referencia a un uso contrario, queda desde nuestro punto de viste enervada
frente al convenio escrito sobre gastos el que la norma antes referenciada estructura.
28.-La responsabilidad.La responsabilidad, como se ha visto con anterioridad cuando nos referimos al
estatuto del martillero y del corredor, tiene una norma bsica que es el art. 38 del dec.
Ley 20266 incorporado por ley 25028.
La norma seala que el corredor por cuya culpa se anulare o resolviera un
contrato o se frustrare una operacin perder el derecho a la remuneracin y a que se le
reintegren los gastos sin perjuicio de las dems responsabilidades a las que hubiere lugar.
Debemos precisar que estamos frente a una responsabilidad contractual, en
virtud de que las partes y el corredor estn unidas por un contrato de corretaje.
En segundo lugar, el factor de atribucin es subjetivo, o sea que el corredor
debe haber actuado con culpa o dolo.
Tambin deber demostrarse el nexo de causalidad entre la culpa o dolo del
corredor y la anulacin resolucin o frustracin del contrato.
Ello acarrea dos consecuencias, una en la modalidad de penalidad (prdida del
derecho a la remuneracin y al reintegro de los gastos) y otra en forma de resarcimiento,
donde deber indemnizar la totalidad de los daos que se hubieren causado por su
actuar culposo o doloso.

A ello se debe sumar como criterio interpretativo el art. 902 del C.C. que obliga
a los profesionales a actuar con mayor diligencia, prudencia y pericia atendiendo a sus
mayores conocimientos.
La responsabilidad del corredor en virtud del cumplimiento del contrato de
corretaje, se rige por las normas del art. 38 antes citado y las generales del C. Civil para la
responsabilidad contractual.

La inscripcin en las matrculas de martillero y corredor en el Registro Pblico de

Comercio de la Capital Federal. (Comentario a la Res. Gral. I.G.J. N 4/2000)
La Resolucin General n 04/2000 (B.O. 15-9-2000) procura brindar respuesta a la
situacin de aquellos particulares que, para su inscripcin en la matrcula de martilleros
o corredores llevada por el registro Pblico de Comercio de la Capital Federal a cargo de
la Inspeccin General de Justicia (art. 4 inc. a, ley 22.315)-, han satisfecho el examen de
idoneidad impuesto por los arts. 1 inc. c) ley 20.266 y 88 inc. c) Cd. de Com. (ref. por ley
23.282).
Dichos requisitos difieren del impuesto por la ley 25.028, consistente en la posesin
de ttulo universitario expedido o revalidado en la Repblica, con arreglo a las
reglamentaciones vigentes y las que al efecto se dicten arts. 1 inc. b), 3 inc. a), 32 inc.
b) y 33 inc. b), ley 20.266, reformada por el art. 1 de la cit. ley 25.028-.
Como norma transitoria, el art. 3 de la ley 25.028 previ la ultraactividad de los
arts. 88 Cd. de Com. y 1 ley 20.266, estableciendo que hasta la implementacin de las
carreras

universitarias,

la

habilitacin

profesional

se

hara

conforme

dichas

disposiciones. No obstante, en jurisdiccin de la Capital Federal la Cmara de Apelaciones

en lo Comercial suspendi la recepcin de los exmenes de idoneidad necesarios para
cumplir con esas normas ultraactivas, inicialmente de modo temporario (la convocatoria a
las pruebas que deban rendirse en el mes de abril) y luego definitivamente, cuando el
Ministerio de Educacin le inform que ya existan, desde antes de la

ley 25.028,

determinadas carreras universitarias por las que se expeda el ttulo universitario aludido
por dicha ley, lo que implicaba la inoperancia de la ultraactividad dispuesta (Acuerdos en

exptes. S.501/2000 y S.192/2000). Tribunales de alzada con competencia civil y

comercial de otras jurisdicciones adoptaron posturas anlogas al del capitalino, en tanto
otros siguieron recibiendo los exmenes de idoneidad prescriptos por los arts. 1 ley
20.266 y 88 Cd. de Com.
A consecuencia de la primera de las suspensiones judiciales referidas, la Inspeccin
General de Justicia suspendi a su vez la recepcin de trmites para la obtencin de
matrculas de martillero y corredor (Resolucin General n 02/2000), sin atender, empero,
a la situacin tanto de quienes haban satisfecho el examen de idoneidad ante cualquier
tribunal competente antes que su recepcin quedara suspendida, como de quienes podan
hacerlo ante tribunales que no hubieran dispuesto esa suspensin.
Vale observar que el arriba apuntado informe del Ministerio de Educacin que
determin la preexistencia de carreras universitarias en las que se otorgaba el ttulo
requerido por la ley 25.028, hubo de producir efectos para la decisin de la Cmara
Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, mientras que el hecho de
haberse continuado en la recepcin de exmenes en otros tribunales con jurisdiccin en
materia civil y comercial lleva implcita una interpretacin diversa de la sustentada por el
tribunal capitalino, en el sentido de que para dichos tribunales la ultraactividad del art.
3 de la ley 25.028 mantiene su vigor, lo que implica haber asumido una tesitura opuesta
a la que fund el Acuerdo judicial de suspensin definitiva de la recepcin de exmenes
(expte. S. 192/2000).
El mayor o menor acierto de estas formas de entender el art. 3 de la ley citada, es
materia ajena a la competencia de la Inspeccin General de Justicia. En efecto, no cabe a
sta revisar en el marco de su competencia registral la inteligencia del derecho transitorio
de tribunales de extraa jurisdiccin, por lo que, deducindose que los mismos han
entendido subsistente, en cuanto al examen de idoneidad, el rgimen de los arts. 1 de la
ley 20.266 y 88 del Cd. de Com., la aprobacin de los mismos por los interesados
conforme a dichas disposiciones, es procedente que, a los fines de sus peticiones de
matriculacin, sea tratada bajo el prisma de los derechos adquiridos.

La suspensin dispuesta por la Resolucin General n 02/2000 de la Inspeccin

General de Justicia, no atenda en suma a la diversidad de situaciones posibles y fue por
ello que hubo de ser dejada sin efecto para que quienes en definitiva acrediten haber
aprobado el examen de idoneidad que consideramos e inicien o tengan iniciados ante la
Inspeccin General de Justicia sus trmites de matriculacin para el ejercicio de las
actividades de martillero y corredor, puedan continuar en el cumplimiento de los restantes
requisitos exigibles (arts. 3 y 33, ley 20.266, conf. reformas introducidas por la ley
25.028), actualizando en su caso los que ya tenan satisfechos antes de la suspensin
dispuesta por la citada resolucin n 02/2000 (p. ej., certificados de antecedentes).
Segn es dable apreciar, el fundamento sustancial ha sido dar efectividad, en la
situacin concreta examinada, a la garanta constitucional del ejercicio de actividades
lcitas, a travs de la tutela de derechos adquiridos al amparo de un rgimen anterior ms
favorable.
Respecto de los corredores, a raz de que la ley 25.028 derog el Cap. I, De los
corredores, del Tt. IV del Cd. de Com. su rgimen se incorpor como Cap. XII de la ley
20.266-, el requisito de previo juramento impuesto a los mismos (art. 90 cd. cit.), qued
inaplicable, por lo que la Res. Gral. 4/2000 dej tambin sin efecto la Res. Gral. N 4 del
ao 1981, que reglamentaba su cumplimiento.
Lo que se ha mantenido sin resolver es la situacin de aquellos profesionales
poseedores de determinados ttulos universitarios que hacan presumir la aptitud que, en
cambio, quienes no los tenan, deban demostrar con la aprobacin del examen de
idoneidad (o que an hoy deberan hacerlo en la hiptesis de subsistir su recepcin en
algunas jurisdicciones).
El caso paradigmtico es el de los abogados, a quienes la Cmara Nacional de
Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal haba considerado exentos del deber de
rendir tal examen para matricularse como martilleros (su Sala C, 30-6-78, autos Garay,
Ernesto s/ Matrcula).

A quienes acreditaban tener tal ttulo y cumplan con los dems recaudos aplicables,
la Inspeccin General de Justicia los inscriba como martilleros ya que el organismo
registral est autorizado a difundir y aplicar en materias de su competencia (art. 6, dec.
1493/82, reglamentario de la ley 22.315); y era razonable adems -en el marco de las
facultades de interpretacin acordadas por el art. 21 inciso b) de la ley 22.315-, extender
su aplicacin a la matriculacin de abogados como corredores, por no inclur el examen
de los aspirantes a corredores debido al carcter obviamente extrajudicial de la funcin
de intermediacin o acercamiento de partes- conocimientos de derecho procesal. En
cambio, en tiempos tambin recientes, frente a peticiones similares formuladas por
contadores pblicos, la Inspeccin General de Justicia haba superado criterios errticos
anteriores y denegado su matriculacin (resolucin n 252/98 en Rimoldi, Roberto Luis
s/ matrcula ).
Ya antes de entrar en vigor la ley 25.028 la situacin reseada cambi. Ante una
presentacin de la Inspeccin General de Justicia referida a la posible fijacin de criterios
para determinar supuestos en los cuales quienes acreditaran ante el organismo registral
contar con determinados ttulos profesionales, pudieran matricularse como martilleros o
corredores, la Cmara Nacional de Apelaciones, aprobando el dictamen de su Comisin de
Sndicos, Peritos y otros Auxiliares para la Justicia, estableci que es a ella a quien le
corresponde establecer en qu casos cabr eximir del examen de idoneidad lo que
import no establecer criterios reglamentarios generales sobre una materia de fondo, los
que habran estado en pugna con la prohibicin establecida en el ap. III del Tt. Preliminar
del Cd. de Comercio- y que no procede la aplicacin analgica por la Inspeccin General
de Justicia de un fallo de la Cmara por carecer dicho organismo de facultades
jurisdiccionales (S. 1929/98, Inspeccin General de Justicia s/ inquietudes referentes a los
exmenes de idoneidad para la obtencin de las matrculas de martillero y corredor,
Acuerdo 14/99, pto. II).
Lo resuelto obvi considerar los alcances del arriba citado art. 6 del dec. 1493/82 y
los del art. 21 inc. b) ley 22.315, que atribuye a la Inspeccin General de Justicia
interpretar con caracter general y particular las disposiciones legales aplicables a los

sujetos sometidos a su control, lo cual comprende la interpretacin de las leyes 20.266 y

del Cd. de Com. (y ahora de la ley 25.028) en lo pertinente al ejercicio de su funcin
registral de inscribir en la matrcula a los agentes auxiliares de comercio (art. 4 inc. b,
ley 22.315), equiparando a una funcin jurisdiccional el sustentar en precedentes
judiciales el ejercicio de una funcin administrativa propia de su competencia, que por
otro lado, si deriva en una de carcter jurisdiccional sta es primaria -admitida desde
antiguo por la Corte Suprema de Justicia de la Nacin (Fernndez Arias, Elena y otros c/
Poggio, Jos (suc.), 19-9-60, J.A., 1960-V-445)- y revisable siempre judicialmente. De
todos modos, la Inspeccin General de Justicia se pleg al criterio del Acuerdo 14/99
que no importaba la revisin de actos administrativos particulares- y a peticiones
posteriores formuladas por abogados uno de los cuales sostuvo que la suspensin
dispuesta por la resolucin 02/2000 no le era extensiva, precisamente por estar exento
del examen de idoneidad cuya (a su vez) suspensin constitua su presupuesto-, se hizo
saber dicho criterio y se dej de aplicar el precedente Garay (dictmenes en exptes.
I.G.J. nros. C. 382.649 y C.382.502).
Pero esta reflexin es un obiter dictum. Ahora, vigente la ley 25.028, el cumplimiento
de los requisitos de matriculacin no tiene ninguna instancia de intervencin de un
tribunal de alzada, como era la de recepcin del examen de idoneidad. La cuestin es
determinar quin habr de establecer si ttulos profesionales como los que motivaron la
presentacin de la Inspeccin General de Justicia a la Cmara Comercial supra reseada,
deben o no considerarse comprendidos en el que menciona la ley 25.028.
Esta ley se refiere genricamente a un ttulo universitario arts. 1 inc. b) y 32 inc. b),
ley 20.266, ref. por art. 1 ley 25.028 cit.-, no a uno especfico de martillero y/o corredor
(como lo son algunos de los que actualmente se otorgan: Corredor de Comercio y
Martillero Pblico, Tasador y Martillero Pblico, Tasador, Martillero Pblico y
Corredor), lo que desde luego puede dar lugar a presentaciones a la Inspeccin General
de Justicia de determinados profesionales solicitando su matriculacin como martilleros
y/o corredores, fundadas en la pretensin de que su ttulo se ajusta a lo requerido por la
ley 25.028 e importa idoneidad presunta cuanto menos igual a la que se deducira de esos

otros ttulos respecto de los cuales el Ministerio de Educacin ha considerado ya que

satisfacen la norma legal (lo que como vimos fund en su momento el definitivo cese de
recepcin de exmenes dispuesto por el Acuerdo S. 192/2000, Cmara Argentina de la
Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias s/ peticin).
Bajo la inteligencia actual que el Acuerdo 14/99 refleja sobre la carencia de
facultades jurisdiccionales de la Inspeccin General de Justicia vinculadas con esta
materia, parecera que, mutatis mutandi, frente a esas presentaciones tampoco cabra al
organismo pronunciarse, sino que debera denegar la matriculacin, lo cual, en va de
apelacin (art. 16 ley 22.315), devolvera este tpico a la consideracin de la Cmara
Comercial, que debera integrar una evidente laguna jurdica que se configura al presente
por no haber sido dictadas las reglamentaciones a que se refieren los arts. 1 inc. b) y 32
inc. b) de la ley 20.266, en su versin reformada por la ley 25.028. Bajo un concepto
menos limitado, la integracin sera en sede administrativa frente a cada solicitud de
matriculacin y lo que se resolviera resultara siempre recurrible, como hemos dicho.
Las reglamentaciones aludidas por el nuevo rgimen podran ser los instrumentos
generales

idneos

para

explicitar

qu

ttulos

universitarios

deben

considerarse

comprendidos hoy en la exigencia legal y prevenir as alguna poca de polucin recursiva

si no fuese mientras tanto, en mbito de la Capital Federal, la Inspeccin General de
Justicia la habilitada a resolver la cuestin, bajo una postura menos restrictiva de sus
facultades al respecto o sea, ms proclive a la eficacia de los arts. 21 inc. b) ley 22.315 y
6 dec. 1493/82- que la sostenida en el Acuerdo 14/99 de la Cmara Comercial de la
misma jurisdiccin.
Mientras tanto, a falta de esas reglamentaciones, parece que la doctrina Garay de
la Sala C de la Cmara Comercial, podra devenir ahora un modo de integracin -judicial
o administrativa, por lo dicho- ya que, en sustancia, lo que sigue siendo necesario es
interpretar un requisito de idoneidad que permanece en la ley 25.028, slo que presumido
por la posesin de un ttulo universitario y no por la aprobacin de un examen.

***Tareas Prcticas a realizar:

1.-Lea el texto de Bolaffio-Rocco-Vivante y compare la caracterizacin que realizan del
corretaje con la que expresa la ley argentina.2.-Lea el texto de Vincent Chuli del sistema espaol y compare la caracterizacin del
corretaje y las obligaciones de las partes.3.-Redacte un contrato de corretaje, en base a la descripcin realizada en el texto.4.-Analice el modelo del denominado contrato de corretaje inmobiliarioy marque sus
errores conceptuales y jurdicos.5.- El Corretaje: concepto. Obligaciones previas.
6.-Descripcin del acto de corretaje.
7.- Obligaciones posteriores al acto de corretaje.
8.- Responsabilidades en loa que puede incurrir el corredor.
9.-Formule un concepto de corretaje y establezca las diferencias con el Mandato, la
Comisin, y el negocio principal.
10.-Cuales son los requisitos o recaudos que debe tomar el corredor para llevar adelante el
acto de corretaje.
11.-Seale cual es el contenido del documento de intrusiones que ha incorporado la ley 25.028
para el corretaje.
12.-Puede el corredor representar a alguna de las partes en la etapa de ejecucin del contrato.
13,- Enumere y explique los derechos y las obligaciones del corredor.
14.-Que relacin jurdica existe entre el corredor y el titular de los bienes.
15.-Explique como funciona el derecho al cobro de la comisin por parte del corredor.
16.- explique el contenido del denominado Instrumento de instrucciones