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USUCAPIO IMOBILIRIA URBANA

INDEPENDENTE DE METRAGEM
MNIMA: UMA CONCRETIZAO
DA
FUNO
SOCIAL
DA
PROPRIEDADE
Acquisition of urban real property by prescription regardless minimum
dimensions: an aplication of the social function of property
Carlos Edison do Rgo Monteiro Filho[1]
Professor adjunto de direito civil da Faculdade de Direito da UERJ e
representante da linha de pesquisa de direito civil no Programa de PsGraduao em Direito da UERJ. Foi coordenador do Programa de PsGraduao, chefe do Departamento de direito civil e vice-diretor da
Faculdade de Direito da UERJ. Procurador do Estado do Rio de Janeiro,
assessor-chefe da Assessoria Jurdica da Secretaria de Estado de Preveno
Dependncia Qumica e da Secretaria de Estado de Envelhecimento
Saudvel e Qualidade de Vida. Foi diretor jurdico do Procon-RJ. Mestre em
direito da cidade e doutor em direito civil pela Universidade do Estado do
Rio de Janeiro.

Resumo

O presente estudo pretende cuidar da funo social na aquisio por usucapio de


imvel urbano, enfrentando o problema das dimenses mnimas da propriedade
previstas nas diretrizes normativas de cada cidade, situando-o, pois, no plano funcional
do direito de propriedade, luz de renovada teoria da interpretao. Dentre os objetivos
do artigo inclui-se, igualmente, a identificao da atual crise no tratamento
jurisprudencial da matria, marcada pela contraposio de duas correntes majoritrias, e
protagonizada pelo Superior Tribunal de Justia, em que prevalece a improcedncia do
pedido aquisitivo, e os Tribunais de Justia estaduais, favorveis, em regra,
possibilidade da aquisio independente de metragem mnima tese defendida neste
artigo como resultado da funcionalizao das situaes patrimoniais aos valores
existenciais e da ponderao de interesses em jogo no caso concreto.
Palavra-chave

Funo social; Propriedade imobiliria urbana; Aquisio; Usucapio; Metragem


mnima; Acesso moradia; Garantia do domnio; Ponderao de valores.
Abstract

The present article intends to analyze the social function in the acquisition of urban real
property by prescription, facing the problems of minimum dimensions predicted in the
regulatory guidelines of each city, situating it on the functional plan of property law,
iluminated by the renewed interpretation theory. Among the goals of this article it is the
identification of the actual crises in the jurisprudential treatment of the subject, well
known by the contrast of the two majority understandings and protagonized by the
Superior Court of Justice, where it prevails the improcedence of the legal request and
the State Courts, most favorable to the acquisition independent of the minimum
dimensions thesis. This last doctrine is defended in this article as a result of the
functionalization of the patrimonial situations to the existential values and the interests
weighting in the concrete cases.
Key-words

Social function; Urban real property; Acquisition; Prescription; Minimum dimensions;


Access to housing; Garanty of the domain; Weighting of values.

Sumrio

1. Contornos introdutrios do caso em anlise e o digladiar de correntes antagnicas 2.


Funcionalizao: para que servem os direitos 3. Propriedade funcionalizada 4.
Aquisio funcionalizada: hipteses congneres 5. Usucapio imobiliria urbana
independente de metragem, os valores em jogo e o aceso debate na jurisprudncia 6.
Consideraes finais
1. Contornos introdutrios do caso em anlise e o digladiar de correntes
antagnicas

Imagine-se que determinada pessoa exera posse mansa e pacfica, contnua e


ininterrupta, sobre uma rea devidamente caracterizada de um imvel, por perodo de
tempo longo o suficiente a assegurar-lhe a converso de sua posse em propriedade.
Posto que preenchidos os requisitos para a aquisio da propriedade imvel por
usucapio, h na hiptese, todavia, uma circunstncia peculiar consistente no seguinte
fator. que tendo em vista que a posse se exerce sobre parte da unidade imobiliria
formalmente constituda no registro, o possuidor no logra alcanar a metragem mnima
do mdulo proprietrio urbano, estabelecida na legislao municipal competente.
Este aspecto, por assim dizer, quantitativo, suscita verdadeiro n de interpretao, na
busca da melhor soluo dos mltiplos casos concretos que desguam no Judicirio
assiduamente, e tem ensejado duas possibilidades de definio antagnicas do
problema: (i) improcedncia do pedido na ao de usucapio, tendo em vista a
impossibilidade de fracionamento do terreno para criao de lote com rea abaixo da
metragem mnima municipal; (ii) procedncia do pedido, com a expedio de ordem
judicial para criao do lote a menor, luz do preenchimento dos requisitos normativos
constantes do Cdigo Civil e da Constituio.

O presente estudo pretende cuidar deste assunto, situando-o no plano funcional do


direito de propriedade, luz de renovada teoria da interpretao, como se ver nas
prximas linhas. Dentre os objetivos do artigo inclui-se, igualmente, a identificao da
atual crise no tratamento jurisprudencial da matria, marcada pela contraposio das
duas correntes descritas no pargrafo anterior, e protagonizada pelo Superior Tribunal
de Justia, em que prevalece a improcedncia do pedido aquisitivo, e os Tribunais de
Justia estaduais, favorveis majoritariamente tese da aquisio independentemente de
metragem mnima.
2. Funcionalizao: para que servem os direitos

Conquanto se revele a funcionalizao fenmeno permanente ao longo da histria do


Direito, a aceitao da ideia de que a ordem jurdica tem e sempre teve um papel de
instrumento predisposto satisfao de determinado interesse espraiou-se recentemente.
Ora explcito ora escamoteado, este papel instrumental tem assumido diversos perfis no
curso do tempo, em diferentes sociedades: de manuteno da ordem e da paz social[2] ;
de garantia das situaes estabelecidas (ou do status quo)[3] ; de garantia da vontade
livremente pactuada [4], da propriedade (privada) [5]; da preservao da justia e da
segurana jurdica [6]; de promoo de valores sociais, solidrios e igualitrios [7]; de
tutela privilegiada da pessoa humana e demais valores existenciais que gravitam ao seu
redor [8]; dentre diversos outros.
A noo geral de funcionalizao, pode-se afirmar, parte da distino, to querida aos
filsofos, entre fins e meios [9]. Tudo o que se diz meio para a realizao de alguma
coisa, se diz instrumento e, na esteira, se diz funcionalizado quela noo que representa
o seu fim. Se assim , como parece, numa concepo hierrquica, os meios esto abaixo
dos fins, uma vez que se curvam aos seus ditames, servem quelas finalidades .[10]
Nesse panorama, o intrprete que se v diante de uma situao jurdica qualquer, deve
perquirir, para alm de seus elementos constitutivos (o que ela ), a sua razo
teleologicamente justificadora: para que serve ?[11] Ou seja, os institutos jurdicos,
partes integrantes da vida de relao, passam a ser estudados no apenas em seus perfis
estruturais (sua constituio e seus elementos essenciais), como tambm e
principalmente em seus perfis funcionais (sua finalidade, seus objetivos). Perlingieri
exemplifica em tema do direito de propriedade: a propriedade, de dois pontos de vista
distintos, situao subjetiva e relao. E o aspecto funcional prevalece quando se
compreende a propriedade como relao jurdica .[12]
O presente trabalho encontra na funo social da propriedade a um s tempo o seu foco
e ponto de partida, tendo em vista as mltiplas acepes que hoje assume o fenmeno
da funcionalizao. No presente estudo, em particular, cuidar-se- da funo social na
aquisio por usucapio de imvel urbano, enfrentando o problema das dimenses
mnimas da propriedade previstas nas diretrizes normativas de cada cidade.
3. Propriedade funcionalizada

Atribui-se a Leon Duguit, como se sabe, nas primeiras dcadas do sculo XX, o
desenvolvimento da tarefa de incorporar ao direito de propriedade um conceito jurdico
de funo social. Duguit acreditava que a propriedade, tal como os direitos em geral,
devia se adequar evoluo da sociedade e evoluir no ritmo das necessidades
econmicas. A partir do momento em que tais necessidades econmicas se
transformassem de individuais em sociais, a propriedade individual se transformaria em
funo social. A imagem de um direito subjetivo absoluto, egocntrico, substituda
pela figura da propriedade-funo uma situao funcionalizada a razes de ser
especficas, que atendessem aos interesses no s individuais, mas sobretudo de toda a
coletividade .[13]
Dada sua relevncia histrica e de seu papel cambivel no tempo, o direito de
propriedade constituiu o terreno frtil em que os influxos funcionalistas deitaram suas
primeiras sementes. De fato, a propriedade j cumpriu a misso paradoxal de servir
desde fundamento de regime escravocrata, at servir de dogma associado liberdade do
ser humano. Em outro ngulo, por exemplo, a propriedade j foi apontada at mesmo
como fundamento do chamado pacto social[14] .
Se a propriedade pode servir de meio a tamanha diversidade de fins, parecem superados
os mitos de sua pretensa neutralidade, ou de sua concepo inata, ensimesmada,
decorrente de um direito natural ou plasmada na religio [15], a representar um fim em
si mesma. J se revelou que por trs de aparente neutralidade alojavam-se concepes
que remetem s razes do movimento liberal-patrimonialista.
Hoje, luz dos fundamentos do direito contemporneo, os quais alam a pessoa humana
e a sua plena realizao existencial a valor supremo, estrutura e funo do direito de
propriedade devem ser relidas nas mltiplas situaes em que se apresentam. Configurase assim linha de ruptura com os moldes do patrimonialismo e do individualismo e se
inicia a construo de um direito de propriedade em harmonia com princpios e valores
no patrimoniais[16] . A questo ora estudada representa uma face desta temtica maior.
No plano normativo ptrio, enquanto o caput do artigo 1.228 do Cdigo Civil trata dos
aspectos estruturais ou estticos da propriedade, seus pargrafos, mais precisamente o
primeiro, quarto e quinto cuidam de seu aspecto dinmico, correspondente sua funo
social[17] .
O contedo estrutural do direito de propriedade abrange os aspectos interno
(econmico) e externo (jurdico) do direito subjetivo. O aspecto interno, igualmente
conhecido como senhoria, constitui-se de todas as espcies de aproveitamento
econmico do objeto por parte de seu titular, que se traduzem nas chamadas faculdades
de usar, fruir e dispor tambm conhecidas como poderes do titular do domnio.
J o aspecto externo ou jurdico[18] disciplina o momento patolgico da situao
proprietria, com as aes de defesa da propriedade, bem como o direito de reaver a
coisa para si, quando o titular sofre os efeitos da leso (ou ameaa de leso) de
direito[19] .

O ponto de vista funcional pe em jogo o controle de legitimidade da propriedade, a


justificativa finalstica dos poderes do titular em razo das exigncias suscitadas por
outros centros de interesse antagnicos tais como vizinhos, entes pblicos, enfim,
terceiros proprietrios ou no proprietrios. Desta compatibilidade entre interesses
proprietrios e extraproprietrios resulta o conceito da funo social, que atua sobre a
senhoria da propriedade e remodela, em sua essncia, os poderes do titular. Assim
sendo, diversos interesses dignos de tutela passam a compor o ncleo do direito de
propriedade, permeando seu aspecto interno. So exemplos disso os interesses
ambientais, trabalhistas, culturais, dentre outros, que se tonam relevantes e oponveis ao
proprietrio.
Com efeito, a funo social parece exercer papel de controle de merecimento de tutela,
garantindo e promovendo os valores cardeais do elenco axiolgico do ordenamento.
Segundo Perlingieri:
Em um sistema inspirado na solidariedade poltica, econmica e social e ao pleno
desenvolvimento da pessoa, o contedo da funo social assume um papel do tipo
promocional, no sentido de que a disciplina das formas de propriedade e as suas
interpretaes deveriam ser atuadas para garantir e para promover os valores sobre os
quais se funda o ordenamento[20].
De mais a mais, tecnicamente a propriedade deixa de ser estudada como mero direito
subjetivo, tendencialmente pleno, a respeitar apenas certos limites externos, de feitio
negativo, tornando-se, isso sim, situao jurdica subjetiva complexa, a abranger
tambm deveres (positivos) ao titular, alm de nus, sujeies etc.[21]
No deve, igualmente, ser referida como gnero, formal e abstrato. Cabe aqui o alerta
fundamental de Salvatore Pugliatti, no sentido de no mais ser desejvel se referir
propriedade no singular, mas sim no plural, haja vista a enorme diferenciao entre os
diversos estatutos proprietrios existentes nas distintas situaes subjetivas que se
revelem em concreto[22] .
Em termos constitucionais, a funo social da propriedade no Brasil passou por
processo de evoluo e amadurecimento. A Constituio Federal de 1946, em seu artigo
147, j tratava a funo social da propriedade como princpio da ordem econmica[23] .
Na Carta Magna de 1988, alm de alicerce da ordem econmica, a funo social da
propriedade ganha ainda mais prestgio, passando categoria de direito fundamental,
com implicaes hermenuticas evidentes[24] . Hoje se pode afirmar que a perspectiva
funcionalizada decorre mesmo da fora dos princpios constitucionais da solidariedade
social e da dignidade da pessoa humana (Constituio, artigos 1, III, e 3, I e III)[25] ,
situando-se o ncleo do conceito de funo (social) da propriedade no condicionamento
da tutela do direito do proprietrio realizao dos valores constitucionais, e ao
atendimento de interesses no proprietrios considerados socialmente relevantes [26].
Conclui-se, com Gustavo Tepedino, que a propriedade constitucional no se traduz
numa reduo quantitativa dos poderes do proprietrio, mas, ao reverso, revela uma
determinao conceitual qualitativamente diversa [27]. Em definitivo:

A disciplina da propriedade constitucional, a rigor, apresenta-se dirigida precisamente


compatibilidade da situao jurdica de propriedade com situaes no-proprietrias.
De tal compatibilidade deriva (no j o contedo mnimo mas) o preciso contedo da
(situao jurdica de) propriedade, inserida na relao concreta[28] .
A funo remodela a estrutura e o contedo do direito[29] . No h espao, hoje, luz
do projeto constitucional, para o exerccio do domnio em moldes apartados do elenco
axiolgico do ordenamento jurdico.
4. Aquisio funcionalizada: hipteses congneres

Se verdadeiro que a funcionalizao projeta suas luzes sobre a situao proprietria e


as relaes jurdicas a ela subjacentes, como visto acima, parece lgico que o momento
aquisitivo no escapa de tal espectro, muito especialmente quando o processo se mostra
permeado por valores especialmente socializantes.
Por outras palavras, quando entram em cena situaes tais como a usucapio
especialssima (CC, art. 1240-A)[30] ou a aquisio onerosa decorrente do exerccio da
exceo de posse socialmente qualificada (CC, art. 1228, pars. 4o e 5o)[31] , o elenco
de valores supremos do ordenamento incide diretamente e de modo privilegiado sobre o
caso concreto, permitindo o acesso dos mais vulnerveis ao uso e fruio dos bens
jurdicos que a ordem constitucional fez tutelar. Assim, devem ser repelidas todas as
tentativas de interpretao que causem embaraos ou que criem obstculos eficcia
desses dispositivos.
Afinal, impedir o exerccio do direito previsto no pargrafo quarto do artigo 1228, por
exemplo, por conta da ausncia de recursos, do estado de miserabilidade dos
possuidores ou por exigncia de legislao urbanstica municipal quanto metragem
mnima verdadeiramente atentar contra os valores constitucionais que conferem
precedncia da pessoa sobre o patrimnio. Essa precedncia justamente o que
identifica o marco axiolgico do ordenamento jurdico na dignidade humana e na
solidariedade [32], bem como a constatao da prevalncia, nas situaes de conflito,
dos valores no-patrimoniais sobre os patrimoniais, do interesse da coletividade sobre o
individual, por opo (democrtica) do Poder Constituinte.[33]
Quadro semelhante se verifica quando se enfoca a usucapio especialssima, no que
tange ao percentual de fraes ideais que detm o condmino beneficirio do
expediente, e que remanesce no imvel. Basta a situao da comunho para que seja
deflagrado o mecanismo ad usucapionem em relao frao remanescente, ainda que a
razo original de diviso entre as cotas seja desfavorvel ao adquirente. O raciocnio, tal
como apresentado, para alm da aparente consagrao do antigo brocardo interpretativo
onde o legislador no distinguiu no cabe ao intrprete faz-lo , encontra justificativa
ltima nos valores constitucionais da tutela da pessoa humana no ambiente familiar.
Simplifica o acesso ao domnio pleno do bem, reunindo as fraes sob a titularidade do
responsvel que permanece na residncia, em beneficio da segurana jurdica do
ncleo[34] .

Para alm de corresponder noo de garantia[35] , o direito de propriedade, hoje,


representa igualmente a ideia de acesso. Valoriza-se, funcionalmente, o dito direito
propriedade nas palavras de Luiz Edson Fachin: passa-se a entender que esse direito
subjetivo tem destinatrios no conjunto da sociedade, de modo que o direito de
propriedade tambm comea a ser um direito propriedade. Gera, por conseguinte, um
duplo estatuto: um de garantia, vinculado aos ditames sociais, e outro, de acesso.[36]
O acesso, por seu turno, no quadro social de escassez em que vive a sociedade
brasileira, vincula-se a alguns dos valores fundamentais do ordenamento, ilustrados nos
incisos I e III do artigo 3 da Constituio, segundo os quais constitui objetivo
fundamental da Repblica Federativa do Brasil construir uma sociedade justa e
solidria, erradicar a pobreza e reduzir as desigualdades sociais, em nome da tutela
privilegiada da dignidade da pessoa humana, fundamento da Repblica, a teor do art. 1,
III, da Constituio. Por isso mesmo a posse cumpridora de sua funo social goza de
autonomia em relao garantia do direito de propriedade, podendo prevalecer mesmo
contra o domnio[37] . E a prioridade axiolgica dos valores existenciais em jogo
(moradia, trabalho) aponta para a prioridade finalstica da acessibilidade ao estatuto
dominial por via da usucapio especial independente da restrio de metragem,
oriunda da legislao municipal, tema melhor desenvolvido a seguir.
5. Usucapio imobiliria urbana independente de metragem, os valores em
jogo e o aceso debate na jurisprudncia

Ao retornar-se questo objeto especfico deste ensaio[38] , verifica-se a ocorrncia de


uma (apenas aparente) coliso entre princpios e valores, protegidos pelo ordenamento.
Se, por um lado, mostra-se coerente com o interesse pblico geral de ordenao urbana
a soluo que preconiza a inviabilidade da usucapio sobre rea menor que a metragem
mnima das posturas municipais, a fim de atender ao princpio da funo social da
cidade, evitando-se a degradao do tecido urbano e a consequente favelizao, por
outro, no se pode negar que o acesso propriedade imvel, por meio da usucapio,
constitui mecanismo de relevncia social de impacto, a bem do acesso moradia, do
princpio da isonomia e da garantia da segurana jurdica.
As decises dos conflitos pelo Judicirio refletem uma diviso de cenrio, em
oscilaes entre as duas orientaes enfocadas.
Em meio a torrencial aplicao do Enunciado nmero 7 de sua Smula de
Jurisprudncia[39] , parece prevalecer, no mbito do Superior Tribunal de Justia, a
exigncia de metragem mnima para aquisio da propriedade imobiliria urbana por
usucapio. Em recente julgado, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino retratou a
posio do STJ no tema: o entendimento desta Corte no sentido de que no possvel
a usucapio de terreno com dimenses inferiores ao mdulo urbano (ou rural)[40] . H
precedente da Corte em igual sentido: REsp 402.792/SP, Rel. Min. Jorge Scartezzini,
Quarta Turma, julg. 26.10.2004 [41] .

Entretanto, em outro acrdo o STJ houve por bem manter deciso de Tribunal estadual
que acolheu a tese da possibilidade de usucapio: REsp 150.241/SP, Rel. Min. Slvio
De Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julg. 02.12.1999, DJ 08.03.2000[42] .
A considerao da existncia de uma metragem mnima para constituir o denominado
mdulo urbano da propriedade imobiliria, imposta por legislao municipal, tem
impressionado muitos intrpretes. Apegados subsuno e acostumados a tcnicas
legislativas regulamentares, no conseguem superar o bice urbanstico. Afinal, se h
uma dimenso mnima para a concepo da propriedade imobiliria no interior da
cidade, qualquer tentativa, seja de que natureza for, de se instituir lote com rea inferior
quela do mdulo mnimo deve ser, de plano, refutada.
Mais forte se torna o argumento, supem seus adeptos, diante da ausncia, na outra
ponta, de metragem mnima para efeito de aquisio por usucapio. A aplicao da lei
municipal hiptese, assim, no encontraria opositor e preencheria o vcuo normativo
federal, desempenhando papel de integrao do ordenamento. Chega a chamar a ateno
o apego exasperado subsuno, a procura de um regulamento legal, de uma soluo
especfica na letra da lei, a servir de moldura para encaixar o caso concreto.
E no s. A tal quadro soma-se ainda a motivao da tese. Inspirada no firme
propsito de garantir a funo social da cidade, em que se inclui a qualidade de vida de
seus moradores, e para evitar o risco de favelizao, considerada uma chaga oriunda da
ausncia de regulao dos espaos urbanos, o raciocnio culmina na deciso de
impossibilidade jurdica do pedido. Vale dizer, inexistindo respaldo no ordenamento,
amparo legal para a pretenso aquisitiva em relao quela poro de terra que se deduz
em juzo, outro caminho no resta ao magistrado seno a extino do feito sem
julgamento do mrito, na forma do artigo 267, inciso VI, do Cdigo de Processo
Civil[43] .
As posturas municipais, em ntida subverso hermenutica, so elevadas a patamares
superiores legalidade constitucional, inclusive ao ponto de engendrar a carncia das
condies da ao de usucapio do possuidor.
No entanto, se o texto da Constituio da Repblica no especificou a dimenso mnima
da rea em que as espcies de usucapio constitucionais deveriam se dar, ao contrrio,
restringiu apenas o limite mximo nessas hipteses assim como o Estatuto da Cidade e
o Cdigo Civil procederam da mesma forma nos modelos de que cuidam , certamente
no faria sentido que o legislador municipal pudesse incluir tal dimenso em regras
normativas de aquisio da propriedade imobiliria. Mesmo porque no tm os
Municpios competncia para legislar sobre direito civil parcela que se inclui no rol
privativo da Unio, nos termos do artigo 22, inciso I, da Constituio de 1988[44] .
Parodiando antigo brocardo interpretativo, poder-se-ia sustentar que onde o constituinte
no distinguiu, no cabe ao legislador municipal faz-lo.
E, pior: eventual aplicao combinada dos dispositivos da Constituio com as posturas
municipais, em exerccio interpretativo que estendesse as fronteiras da norma municipal
para alm de suas possibilidades finalsticas, ensejaria modelo absurdamente estreito de

eficcia social da usucapio especial no Brasil, restrito a espao confinado entre a


metragem mnima municipal e a mxima constitucional. No caso do Municpio do Rio
de Janeiro, como as regras de zoneamento exigem a metragem mnima de 225 metros
quadrados e a Constituio impe o limite mximo de 250 metros quadrados, conclui-se
que o espao quantitativo para a aquisio por usucapio especial residiria neste
intervalo estreito entre um limite e outro, afastando-se todas as demais dimenses. Mais
grave ainda: se, como ocorre em muitas cidades no pas, o limite mnimo municipal for
igual ou superior metragem mxima constitucional, pronto: estaria inviabilizada, e
sem condio de produzir qualquer efeito, a previso constitucional de aquisio por
usucapio, por fora da regra de zoneamento municipal [45] .
Com efeito, em ateno hierarquia das leis e supremacia da Constituio, h diversas
decises, em segunda instncia, descartando a tese da impossibilidade jurdica do
pedido, em face de um status inferior das leis municipais em contraposio s normas
federais sejam de termos constitucionais ou infra [46] .
Em rigor, no entanto, no parece haver propriamente conflito entre a norma
constitucional e a municipal, a desafiar a tbua hierrquica que constitui o ordenamento.
Trata-se, isso sim, de normas com vocaes e funes bastante diferentes.
As posturas municipais que determinam o zoneamento urbano destinam-se ao bem-estar
coletivo, ordenao do territrio da cidade, ao fiel cumprimento de sua funo social,
com implicaes e impactos na rede de transportes, nas relaes de vizinhana, na
segurana pblica, no meio ambiente etc. Da decorrem a legitimidade e a competncia
da municipalidade para legislar e administrar, mediante o exerccio de seu poder de
polcia, o territrio urbano, por outorga do sistema jurdico constitucional, a bem da
eficcia de suas leis e aes administrativas na regularizao de empreendimentos
urbansticos e de parcelamentos urbanos submetidos aprovao das autoridades
pblicas da prefeitura. Tais poderes decorrem diretamente do pacto federativo absorvido
nas normas constitucionais (artigo 30, incisos I e VIII e artigo 182 da CF [47] ), e so
regulamentados nos termos do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257, de 10.7.2001).
Por outro lado, normatizao da situao especfica da aquisio da propriedade
imobiliria por converso da posse, cumpridos os requisitos para tanto, destina-se o
comando do artigo 183 da Constituio[48] , do artigo 9o do Estatuto da Cidade, e dos
artigos 1.238 a 1.244, do Cdigo Civil.
A funo, aqui, eminentemente distinta, a promover a converso da posse em
propriedade e permitir o acesso ao domnio por parte do possuidor, fortalecendo o
estatuto de sua moradia. Representa a consagrao dos anseios por justia social, alm
de eloquente exemplo da prevalncia dos interesses extrapatrimoniais sobre os
patrimoniais, na medida em que antepe a funo social da posse exercida pelo
possuidor propriedade do incauto titular; o direito moradia especulao dominial; a
dignidade humana ao capital; o desempenho ativo da situao jurdica subjetiva letra
fria do ttulo no Registro de Imveis; a solidariedade ao individualismo; a substncia
forma.

E a forma de aquisio, originria, descaracteriza qualquer relao de transferncia, por


ato de autonomia privada, com a titularidade anterior surgindo na verdade uma
situao proprietria nova, que no guarda comunicao com a situao antecedente,
permitindo a abertura de uma especfica matrcula no Registro Geral de Imveis,
independente da cadeia registral existente.
Neste processo, muitas vezes penoso, de obteno do registro na serventia competente,
o fato de se exigir requisito no contemplado no texto constitucional por si s vilipendia
a isonomia substancial e obstaculiza o acesso propriedade por parte das pessoas que
mais carecem da tutela social da Constituio. No se pode perder de vista que, em
existindo na localidade eventuais imveis que por qualquer circunstncia tenham sido
registrados com dimenses inferiores ao plano urbanstico, com maior eloquncia
restaria caracterizada a violao ao princpio da igualdade (formal), materializando-se a
leso, per se, na exigncia do dimensionamento mnimo, por se atribuir tratamento
desigual a pessoas que se acham na mesma situao jurdica[49] .
Alm disso, gize-se ad colorandum que, em termos dos modos de aquisio de
propriedade, a usucapio representa exceo no contexto ftico atual, no se podendo
alegar risco de favelizao generalizada em consequncia do reconhecimento judicial
pontual de um dos efeitos mais fortes da posse, a usucapio.
Acresceu o Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro, em recentssima ocasio,
em sua Smula da Jurisprudncia Predominante, a de nmero 317, procurando pacificar
os entendimentos em torno da concepo majoritria na corte estadual, nos seguintes
termos: juridicamente possvel o pedido de usucapio de imvel com rea inferior ao
mdulo mnimo urbano definido pelas posturas municipais [50] .
O teor do novssimo enunciado interpretativo corresponde igualmente tese que parece
prevalecer no pas, em meio celeuma de decises judiciais na matria por todos os
tribunais. H, inclusive, nmero expressivo de acrdos a tutelar o interesse do
usucapiente, dando provimento, em segunda instncia, aos recursos interpostos contra
as sentenas terminativas prolatadas por impossibilidade jurdica [51] .
A matria chegou ao Supremo Tribunal Federal, a quem competir dar a definio
jurisdicional do problema, j tendo sido afeta ao Plenrio, por deciso unnime da 1
Turma [52] . Espera-se, em meio s expectativas de parte a parte, que o Tribunal reflita
em sua deciso a prevalncia dos valores existenciais e da justia social, bem como leve
em conta os avanos da teoria da interpretao, e caminhe no mesmo sentido da recente
Smula editada pelo Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro.
6. Consideraes finais

Sob a perspectiva funcional, o contraste das duas vocaes (ordenar o territrio da


cidade e garantir acesso propriedade pelo possuidor que preenche os requisitos da
usucapio) permite entrever a concepo de sistema e a ideia de unidade na
complexidade de fontes que constituem o ordenamento, dentro do qual ambas as regras
podem e devem conviver em harmonia. O reconhecimento pontual da usucapio, em

determinadas circunstncias, passa ao largo da proibio de parcelamento do solo que


crie lote com rea inferior ao mnimo legal.
Em termos da funo de cada instituto, o conflito, que estruturalmente se coloca ao
intrprete, acaba por se apequenar, se que de conflito se possa falar. Insista-se,
exausto: uma coisa a limitao proveniente da legislao municipal para a
implantao de lotes autnomos, direcionada ao parcelamento do solo urbano pelos
diversos meios negociais; outra, completamente diversa, a previso da usucapio
constitucional (ou da legislao ordinria federal), voltada converso da posse em
propriedade, modo originrio de obteno do domnio [53] . Somente uma exegese que
artificialmente forasse a literalidade da norma municipal em detrimento de sua
teleologia e funo no sistema permitiria concluso diversa.
Negar aprovao, na esfera administrativa, a projeto de subdiviso de terra urbana que
crie lote com rea abaixo da prevista para o mdulo mnimo, quando for o caso[54] , e
chancelar, no plano jurisdicional, a aquisio (originria, sublinhe-se) por usucapio
sobre parcela de terreno que d origem a lote novo, ainda que inferior s dimenses do
mdulo mnimo, o que se espera do Estado, em nome da dignidade humana, da
solidariedade social e da igualdade substancial, sem que se possa vislumbrar qualquer
contradio entre tais medidas.
Usucapio imobiliria urbana independente de metragem mnima: uma concretizao da
funo social da propriedade Carlos Edison do Rgo Monteiro Filho.
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[1]O autor agradece a Rafael Sinay, mestrando em direito civil no Programa de PsGraduao em Direito da UERJ, pela valorosa colaborao na pesquisa bibliogrfica e
jurisprudencial.
[2] A destacar o uso da fora, em nome da segurana coletiva, para garantia da paz,
leciona Kelsen: Quando a ordem jurdica determina os pressupostos sob os quais a
coao, como fora fsica, deve ser exercida, e os indivduos pelos quais deve ser
exercida, protege os indivduos que lhe esto submetidos contra o emprego da fora por
parte dos outros indivduos. Quando esta proteo alcana um determinado mnimo,
fala-se de segurana coletiva no sentido de que garantida pela ordem jurdica
enquanto ordem social. (...) A segurana coletiva visa a paz, pois a paz a ausncia do
emprego da fora fsica. Hans Kelsen. Teoria Pura do Direito. Traduo de Joo
Baptista Machado. 6 Ed. So Paulo: Martins Fontes, 1998, p. 40-41.
[3] Norberto Bobbio apresenta a evoluo do aspecto funcional no Direito: Nas
constituies liberais clssicas, a principal funo do Estado parece ser a de tutelar (ou
garantir). Nas constituies ps-liberais, ao lado da funo de tutela ou garantia,
aparece, cada vez com maior frequncia, a funo de promover. (...) o prmio atribudo
ao produtor ou ao trabalhador que supera a norma um tpico ato de encorajamento de
um comportamento superconforme, prmio este que tem a funo de promover uma
inovao, enquanto qualquer medida destinada a desencorajar a transgresso de uma

dada norma serve para manter o status quo. Norberto Bobbio. Da estrutura funo:
novos estudos de teoria do direito. Traduo de Daniela Beccaccia Versiani; reviso
tcnica de Orlando Seixas Bechara e Renata Nagamine. Barueri-SP: Manole, 2007, p.
13-21.
[4] Explicando a evoluo dessa liberdade ilimitada para uma liberdade funcionalizada,
Lorenzetti pondera: O direito clssico pensou no indivduo auto-suficiente. Partia da
suposio de que todos os indivduos tm similar capacidade de deciso e por isso
podem optar; nada h que fazer o Direito diante disso. O Direito moderno pensa,
ademais, no indivduo hipossuficiente, em que h uma srie de condicionamentos
externos que devam se desmontar para melhorar a capacidade de deciso. Ricardo Luis
Lorenzetti. Fundamentos do direito privado. So Paulo: RT, 1998, p. 504. Para Pietro
Perlingieri, a garantia da vontade no pode ser absoluta, mas necessariamente deve
atender a fins sociais. A autonomia no livre arbtrio: os atos e as atividades no
somente no podem perseguir fins anti-sociais ou no-sociais, mas, para terem
reconhecimento jurdico, devem ser avaliveis como conformes razo pela qual o
direito de propriedade foi garantido e reconhecido. Pietro Perlingieri. Perfis do Direito
Civil Introduo ao Direito Civil Constitucional. Traduo de Maria Cristina De
Cicco. 2 Ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2002, p. 228.
[5] Sobre a propriedade nos cdigos oitocentistas, destaca Luiz Edson Fachin: A
propriedade para a Declarao dos Direitos do Homem e do Cidado consistiu em
direito inviolvel e sagrado. Tanto o Cdigo francs quanto o Cdigo italiano de 1865
estatuam que a propriedade o direito de gozar e dispor do bem absoluto. Luiz Edson
Fachin. A funo social da posse e a propriedade contempornea: uma perspectiva da
usucapio imobiliria rural. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 1988, p. 16.
No campo da economia, Ludwig Von Mises expe a noo de propriedade segundo a
tica liberal: A propriedade privada gera para o indivduo um universo no qual ele se
v livre do estado. Ela pe limites operao da vontade autoritria. Permite o
surgimento de outras foras, que se colocam lado a lado e em oposio ao poder
poltico. (...) no solo em que as sementes da liberdade se nutrem e em que se enrazam
a autonomia do indivduo e, em ltima anlise, todo progresso intelectual e material.
Ludwig Von Mises. Liberalismo. So Paulo: Instituto Ludwig Von Mises Brasil, 2010,
p. 9. Em sentido diverso, confira-se o contraponto de Eduardo Espnola ao conceito
liberal de propriedade: O pressuposto de confiana recproca e boa-f, que se integra
no moderno conceito de obrigao, encontra correspondncia na funo social, implcita
no direito de propriedade, no sentido de considerao solidariedade social,
compreendendo os direitos do proprietrio e os deveres que lhe so impostos pela
poltica legislativa. Eduardo Espnola. Posse, propriedade/compropriedade ou
condomnio/direitos autorais. Atualizado por Ricardo R. Gama. Campinas: Bookseller,
2002, p. 190.
[6]Nas palavras de San Tiago Dantas: (...) o direito de propriedade, tal como se
concebe, no pode ser retirado pelo Estado a ningum. condio essencial que
preceda a esse ato a indenizao, depois de ter sido exarado, normalmente, mediante um
decreto especial, que aquela desapropriao se impe por motivo de utilidade pblica.
Todo ato administrativo, portanto, e at mesmo toda lei ordinria, que tolha a algum a

propriedade particular sem fazer indenizao correspondente, est inquinado do vcio de


inconstitucionalidade. (...) o direito de propriedade figura entre aqueles que a
Constituio protege por consider-lo uma das instituies civis bsicas dentro da
estrutura social. Francisco Clementino de San Tiago Dantas. Programa de direito civil
III: direito das coisas. Rio de Janeiro: Ed. Rio, 1979, p. 115, 116.
[7] Vale destacar a lio de Gustavo Tepedino sobre a superao de uma lgica
meramente patrimonialista em benefcio de outra, qualitativamente diversa, de
precedncia dos valores existenciais: Revisitou-se, pouco a pouco, a partir de ento, a
metodologia do direito privado, mediante a reconstruo de seus conceitos
fundamentais, e procurou-se fazer do compromisso para com a pessoa humana e a
justia social a fonte de inspirao para a produo intelectual, preocupao esta que se
refletiria inevitavelmente na jurisprudncia. O direito civil, ento, procurou superar a
perspectiva patrimonialista que o distinguia, e voltou-se para a promoo dos valores
constitucionais, especialmente no que concerne dignidade da pessoa humana,
solidariedade social, igualdade substancial e ao valor social da livre iniciativa (...).
Gustavo Tepedino. O direito civil-constitucional e suas perspectivas atuais. In Temas de
Direito Civil Tomo III. Rio de Janeiro: Renovar, 2009, p. 22.
[8]Maria Celina Bodin de Moraes pontua o advento da tutela da dignidade da pessoa
humana como o cerne do Direito: Os objetivos constitucionais de construo de uma
sociedade livre justa e solidria e de erradicao da pobreza colocaram a pessoa humana
isto , os valores existenciais no vrtice do ordenamento jurdico, de modo que
este o valor que conforma todos os ramos do direito. Maria Celina Bodin de Moraes. A
caminho de um direito civil-constitucional. In Na medida da pessoa humana: estudos
de direito civil-constitucional. Rio de Janeiro: Renovar, 2010, p. 11.
[9]Na lio de Aristteles: Digamos que a sabedoria filosfica e o discernimento
devem ser dignos de escolha porque so a excelncia das duas partes respectivas da
alma, ainda que nenhuma delas produza qualquer efeito. Ademais, elas produzem algum
efeito, no como a arte da medicina produz a sade, mas como as condies saudveis
so a causa da sade; assim que a sabedoria filosfica produz a felicidade, pois, sendo
uma parte da excelncia como um todo, por ser possuda, ou melhor, por ser usada a
sabedoria filosfica faz o homem feliz. Alm disso, a funo de uma pessoa se realiza
somente de acordo com o discernimento e com a excelncia moral, porquanto a
excelncia moral nos faz perseguir o objetivo certo e o discernimento nos leva a recorrer
aos meios certos. Aristteles. tica a Nicmaco. Traduo de Mrio da Gama Kury. 3
Ed. Braslia: Editora Universidade de Braslia, 1985, 1992, p. 125.
[10] Para Aristteles, os fins so objetivos que possam ser apreciados por si mesmos
tica a Nicmaco, cit., p. 20.
[11] Pietro Perlingieri. Perfis do Direito Civil Introduo ao Direito Civil
Constitucional; traduo de Maria Cristina De Cicco. 2 Ed. Rio de Janeiro: Renovar,
2002, p. 94. Norberto Bobbio tambm faz referncia a essa importante ideia: Em
poucas palavras, aqueles que se dedicaram teoria geral do direito se preocuparam
muito mais em saber como o direito feito do que para que o direito serve.

Norberto Bobbio. Da estrutura funo: novos estudos de teoria do direito; traduo


de Daniela Beccaccia Versiani; reviso tcnica de Orlando Seixas Bechara e Renata
Nagamine. Barueri-SP: Manole, 2007, p. 53.
[12] Pietro Perlingieri. O direito civil na legalidade constitucional. Traduo: Maria
Cristina De Cicco. Rio de Janeiro: Renovar, 2008, p. 937-954. Perlingieri explica que a
transformao do entendimento da propriedade, que de mera situao subjetiva passa a
ser compreendida como relao jurdica, significou no apenas uma metamorfose
estrutural, mas principalmente funcional: a passagem de uma postura individualista
para uma postura relacional. (...) De modo que esta [a funo social] concerne ao
contedo complexo da disciplina proprietria, no somente aos limites (p.240). E aduz
antes que mudados os parmetros, os valores de fundo do ordenamento, interpretaes
redutivas como estas no se justificam mais: a produo, a empresa e seu incremento
no representam os fins, mas os meios para realizar interesses no avaliveis
economicamente (p.939).
[13] Leon Duguit. Las transformaciones del Derecho Publico y Privado. Buenos Aires:
Editorial Heliasta S.R.L., 1975, p. 178 e ss. V., tambm, Jos Diniz de Moraes. A funo
social da propriedade e a Constituio Federal de 1988. So Paulo: Malheiros, 1999, p.
94-97.
[14] Fundando-se todos os direitos civis sobre o de propriedade, assim que este ltimo
abolido nenhum outro pode subsistir. A justia seria mera quimera, o governo uma
tirania, e deixando a autoridade pblica de possuir um fundamento legtimo, ningum
seria obrigado a reconhec-la, a no ser constrangido pela fora Jean-Jacques
Rousseau. O contrato social. Traduo: Antonio de Padua Danesi. So Paulo: Martins
Fontes, 1989.
[15] A ideia de propriedade privada, em Roma ou nas cidades gregas da antiguidade,
sempre foi intimamente ligada religio, adorao do deus-lar, que tomava posse de
um solo e no podia ser, desde ento, desalojado. A casa, o campo que a circundava e a
sepultura nela localizada eram bens prprios de uma gens ou de uma famlia, no sentido
mais ntimo, ou seja, como algo ligado aos laos de sangue que unem um grupo
humano. Fabio Konder Comparato. Direitos e deveres fundamentais em matria de
propriedade.
p.1.
Disponvel
em:
http://academico.direitorio.fgv.br/
ccmw/images/5/55/Comparato.pdf. Acesso em 20/06/2014.
[16] Este o magistrio de Gustavo Tepedino: novos parmetros para a definio da
ordem pblica, relendo o direito civil luz da Constituio, de maneira a privilegiar,
insista-se ainda uma vez, os valores no patrimoniais e, em particular, a dignidade da
pessoa humana, o desenvolvimento da sua personalidade, os direitos sociais e a justia
distributiva, para cujo atendimento deve se voltar a iniciativa econmica privada e as
situaes jurdicas patrimoniais. Gustavo Tepedino. Premissas metodolgicas para a
constitucionalizao do direito civil. In Temas de Direito Civil. Rio de Janeiro: Ed.
Renovar, 2004, p. 22.

[17] Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o
direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 1o O
direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as suas finalidades
econmicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o
estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico
e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas; (...)
4o O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado consistir
em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de
considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou
separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e econmico
relevante; 5o No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao
devida ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo para o registro do
imvel em nome dos possuidores.
[18] Desenvolve Ricardo Lira: No seu aspecto externo o jurdico , a propriedade,
como ensinava Bernardo Windscheid, nada mais que o direito de excluso que tem o
titular de afastar todos e qualquer um do campo em que se exercita a sua senhoria,
manifestando-se inclusive no direito de reaver a coisa de quem injustamente a possua ou
detenha. Ricardo Pereira Lira. Elementos de direito urbanstico. Rio de Janeiro:
Renovar, 1997, p. 156.
[19] O direito romano d ao proprietrio o meio de recuperar a posse de todo indivduo
em cujas mos acha a sua coisa, seja qual for o modo por que este adquirisse a posse.
Esse meio, que antigamente consistia num ato solene de recorrer-se fora privada, e
que no conduzia a uma instncia judiciria seno no caso de resistncia, a
reivindicatio. Em outro momento de sua obra, Ihering aborda a ao possessria: A
ao possessria mostra-nos a propriedade na defensiva, e a reivindicao na ofensiva.
Rudolf Von Ihering. Teoria simplificada da posse. In Ruy Barbosa. Posse de direitos
pessoais / Rudolf Von Ihering. Teoria simplificada da posse. Apresentao de Orlando
Gomes; edio cuidada por Alcides Tomasetti Jr. So Paulo: Saraiva, 1986, p. 70 e 86,
respectivamente.
[20]Pietro Perlingieri. O direito civil na legalidade constitucional. Traduo: Maria
Cristina De Cicco. Rio de Janeiro: Renovar, 2008, p. 940.
[21] No se pode sustentar que os limites e as obrigaes no fazem parte do direito de
propriedade; fatos externos so o nus real, a servido, o peso imposto pelo exterior e
que, portanto, no fazem parte da estrutura da situao subjetiva-propriedade. (...) A
propriedade , ao revs, uma situao subjetiva complexa. Pietro Perlingieri. Perfis do
direito civil Introduo ao Direito Civil Constitucional; traduo de Maria Cristina De
Cicco. 2 Ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2002, p. 224. Compartilhando do mesmo ponto
de vista, Ricardo Lira: (...) contemporaneamente, a propriedade no sofre apenas as
limitaes exteriores decorrentes do poder de polcia, consubstanciando a funo social
da propriedade, mas ela prpria uma funo social, sobretudo quando cria poderes
inerentes a um bem de produo. Ricardo Pereira Lira. Elementos de direito
urbanstico. Rio de Janeiro: Renovar, 1997, p. 313. Anota ainda Anderson Schreiber que
na concepo individualista do direito de propriedade, definido como o direito de usar

e dispor das coisas de la manire plus absolute, parece evidente que a funo do
domnio correspondia unicamente proteo dos interesses do proprietrio. O titular do
direito de propriedade era dotado de um direito quase absoluto, cuja amplitude
esbarrava apenas em limitaes de carter negativo, obrigaes de no fazer que lhe
eram impostas pelo poder Pblico. E mesmo essas obrigaes negativas eram
consideradas excepcionais e estranhas ao instituto da propriedade. Anderson Schreiber.
Funo Social da Propriedade na Prtica Jurisprudencial Brasileira. Disponvel em:
http://www.anderson
schreiber.com.br/downloads/Funcao_Social_da_Propriedade_na_Pratica_Jurisprudencia
l_Brasileira.pdf p. 4-6. Acesso em 18/06/2014.
[22] Salvatore Pugliatti. La propriet e le propriet. In La propriet nel nuovo diritto.
Milano: Giuffr, 1954, p. 148, 149. Gustavo Tepedino, em sentido anlogo, registra a
passagem da noo abstrata do instituto para sua concretizao: De fato, a variedade e
relatividade da noo de propriedade () corroboram a rejeio () da propriedade
como noo abstrata. (...). Chega-se, por este caminho, configurao da noo
pluralista do instituto, de acordo com a disciplina jurdica que regula, no ordenamento
positivo, cada estatuto proprietrio. (...). A construo, fundamental para a compreenso
das inmeras modalidades contemporneas de propriedade, reflete, na realidade, a
superao da prpria concepo tradicional de direito subjetivo, entendido como o
poder reconhecido pelo ordenamento ao sujeito para realizao de interesse prprio,
finalizado em si mesmo. (...) Referida construo aplicada propriedade permite
conceb-la no mais uma situao de poder, por si s e abstratamente considerada (...),
mas como una situazione giuridica soggettiva tipica e complessa, necessariamente em
conflito ou coligada com outras, que encontra a sua legitimidade na concreta relao
jurdica na qual se insere. Gustavo Tepedino. Comentrios ao Cdigo Civil: direito das
coisas, v.14; coordenador: Antnio Junqueira de Azevedo. So Paulo: Saraiva, 2011, p.
241-243. No mesmo sentido, Ricardo Lira disserta: Consequentemente, a rigor, no h
que falar s em redefinio da propriedade, mas em diversificao do direito de
propriedade, no seu contedo, conforme o bem de vida que esteja em jogo, visando
funo social da propriedade, como um dos instrumentos da Justia Social. Assim, o
direito de propriedade, assegurado na Constituio da Repblica pode variar, como
verdadeira funo social, nos termos e limites fixados pela lei, como expresso da
vontade coletiva, desde que no seja ele esvaziado no seu contedo essencial mnimo.
Ricardo Pereira Lira. Elementos de direito urbanstico. Rio de Janeiro: Renovar, 1997,
p. 161.
[23] Art 147 - O uso da propriedade ser condicionado ao bem-estar social. A lei poder,
com observncia do disposto no art. 141, 16, promover a justa distribuio da
propriedade, com igual oportunidade para todos.
[24] Ao analisar o sentido e o alcance da funo social da propriedade, Luiz Edson
Fachin defende que no devem ser atendidas as pretenses possessrias do proprietrio
no cumpridor da funo social de sua propriedade, mesmo que em tese tais pretenses
sejam garantidas pelo Cdigo Civil. Confira-se: (...) defensvel concluir que
incongruente com a norma constitucional e a mens legis deferir proteo possessria ao
titular de domnio cuja propriedade no cumpre integralmente sua funo social,

inclusive (e especialmente) no tocante ao requisito da explorao racional. A liminar


que seja deferida concedendo a reintegrao de posse de imvel nessa condio pode
at atender a dogmtica do Cdigo Civil, mas se choca de frente com o novo texto
constitucional. () Com base neste ponto de vista, torna-se possvel no atender as
pretenses de defesa possessria do proprietrio que deixa de imprimir sua
propriedade uma funo social, no obstante possua ttulo de domnio. aqui
valorizado, acima do direito abstrato da propriedade, um fato concreto que se baseia na
posse agrria legitimando a propriedade. Luiz Edson Fachin. A justia dos conflitos no
Brasil. In: A questo agrria e a justia. Juvelino Jos Strozake (org.). So Paulo: RT,
2000, p. 285.
[25]Art. 1 A Repblica Federativa do Brasil, formada pela unio indissolvel dos
Estados e Municpios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrtico de
Direito e tem como fundamentos: III - a dignidade da pessoa humana; Art. 3
Constituem objetivos fundamentais da Repblica Federativa do Brasil: I - construir uma
sociedade livre, justa e solidria; III - erradicar a pobreza e a marginalizao e reduzir as
desigualdades sociais e regionais.
[26] Art. 5 - (...), XXII - garantido o direito de propriedade; XXIII - a propriedade
atender a sua funo social; XXIV - a lei estabelecer o procedimento para
desapropriao por necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, mediante
justa e prvia indenizao em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta
Constituio; XXV - no caso de iminente perigo pblico, a autoridade competente
poder usar de propriedade particular, assegurada ao proprietrio indenizao ulterior,
se houver dano; XXVI - a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que
trabalhada pela famlia, no ser objeto de penhora para pagamento de dbitos
decorrentes de sua atividade produtiva, dispondo a lei sobre os meios de financiar o seu
desenvolvimento.
[27] Gustavo Tepedino. Temas de Direito Civil. 3 edio atualizada. Rio de Janeiro:
Renovar, 2004, p.323.
[28] Ob. cit., p. 323.
[29] Neste rumo, Pietro Perlingieri, ao afirmar ter se tornado a funo social a prpria
razo pela qual o direito de propriedade foi atribudo a determinado sujeito. Pietro
Perlingieri. Perfis do direito civil Introduo ao Direito Civil Constitucional; traduo
de Maria Cristina De Cicco. 2 Ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2002, p. 226.
[30] Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposio, posse direta, com exclusividade, sobre imvel urbano de at 250m (duzentos
e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cnjuge ou excompanheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua famlia,
adquirir-lhe- o domnio integral, desde que no seja proprietrio de outro imvel
urbano ou rural. (Includo pela Lei n 12.424, de 2011)

[31] 4o O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado


consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de
considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou
separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e econmico
relevante. 5o No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao
devida ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo para o registro do
imvel em nome dos possuidores.
[32] Gustavo Tepedino esclarece a profunda transformao do direito de propriedade:
Desse modo, (no j o contedo mnimo, mas) o preciso contedo da situao jurdica
de propriedade, inserida na relao concreta, deriva da compatibilidade da (situao
jurdica de) propriedade com situaes no proprietrias. Assim considerada, a
propriedade (deixa de ser uma ameaa e) se transforma em instrumento para a
realizao do projeto constitucional (acesso a garantias fundamentais). Gustavo
Tepedino. Comentrios ao Cdigo Civil: direito das coisas, v.14; coordenador: Antnio
Junqueira de Azevedo. So Paulo: Saraiva, 2011, p. 249.
[33] Ricardo Lira compactua desse esprito: Nesse caso a riqueza social aumenta, a
distribuio da riqueza se faz mais justamente, na medida em que, visando ao bem de
todos, o interesse protegido do dominus definha diante do interesse subordinado da
comunidade. Ricardo Pereira Lira. Elementos de direito urbanstico. Rio de Janeiro:
Renovar, 1997, p. 313.
[34] Seja consentido remeter a Carlos Edison do Rgo Monteiro Filho. Usucapio
especialssima: um olhar sobre o novo instituto. In Revista Trimestral de Direito Civil;
coord. Gustavo Tepedino, v.49, janeiro/maro 2012, Rio de Janeiro, Padma, 2000, p.
242.
[35] Constituio da Repblica, art. 5, caput e incisos XXII e XXIII.
[36] Luiz Edson Fachin. Teoria Crtica do Direito Civil. 3 Ed. Rio de Janeiro: Renovar,
2012, p. 289.
[37] Permita-se a referncia a Carlos Edison do Rgo Monteiro Filho. Rumos cruzados
do direito civil ps-1988 e do constitucionalismo de hoje. In Direito civil
contemporneo: novos problemas luz da legalidade constitucional. Org. Gustavo
Tepedino. So Paulo: Atlas, 2008, p. 275 a 277.
[38] Cf. item 1, supra, em especial os pargrafos iniciais.
[39] O apontado enunciado, publicado em 3.7.1990, impede sejam conhecidos pelo STJ
um sem nmero de recursos especiais, filtrando a multido de feitos que assola a Corte.
Veja-se seu inteiro teor: A pretenso de simples reexame de prova no enseja recurso
especial.
[40] AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIO
ESPECIAL. LEGISLAO MUNICIPAL. RECURSO ESPECIAL. NO

CABIMENTO. PREQUESTIONAMENTO. AUSENTE. SMULA 211 DO STJ.


USUCAPIO. REA MENOR QUE MDULO URBANO. IMPOSSIBILIDADE.
AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (STJ, 3 T., AgRg nos EDcl no Ag
1407458/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julg. 07.05.2013).
[41] CIVIL - RECURSO ESPECIAL - USUCAPIO EXTRAORDINRIO - REA
INFERIOR AO MDULO URBANO - LEI MUNICIPAL - VEDAO - ALEGAO
DE VIOLAO AOS ARTS. 550 e 552 DO CC/16 - INOCORRNCIA. 1 - In casu,
como bem ressaltado no acrdo impugnado, o imvel que se pretende usucapir no
atende s normas municipais que estabelecem o mdulo mnimo local, para
parcelamento do solo urbano. (fls.168/169), no constituindo o referido imvel,
portanto, objeto legalizvel, nos termos da lei municipal. Conforme evidenciado pela
Prefeitura Municipal de Socorro, no Ofcio de fls. 135, o mdulo mnimo para o
parcelamento do solo urbano daquele municpio de 250m2, e o imvel em questo
possui apenas 126m2. Ora, caso se admitisse o usucapio de tal rea, estar-se-ia
viabilizando, de forma direta, o registro de rea inferior quela permitida pela lei
daquele municpio. H, portanto, vcio na prpria relao jurdica que se pretende
modificar com a aquisio definitiva do imvel. 2 - Destarte, incensurvel o v. acrdo
recorrido (fls. 169) quando afirmou que "o entendimento do pedido implicaria em
ofensa a norma municipal relativa ao parcelamento do solo urbano, pela via reflexa do
usucapio. Seria, com isso, legalizado o que a Lei no permite. Anotou, a propsito, o
DD. Promotor de Justia que, na Comarca de Socorro, isso vem ocorrendo "como meio
de buscar a legitimao de parcelamento de imveis realizados irregularmente e
clandestinamente." 3 - Recurso no conhecido (STJ, 4 T., REsp 402.792/SP, Rel.
Ministro Jorge Scartezzini, julg. 26.10.2004).
[42] CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIO. PROPRIEDADE RURAL. REA
INFERIOR A UM MDULO RURAL. SOCIEDADE DE FATO. POSTERIOR
REGISTRO. CONTAGEM DO PRAZO DE USUCAPIO. DOUTRINA. RECURSO
ESPECIAL ENUNCIADO N. 283 DA SMULA/STF. RECURSO DESACOLHIDO. I
- Nos termos do art. 18 do Cdigo Civil, "comea a existncia legal das pessoas
jurdicas de direito privado com a inscrio dos seus contratos, atos constitutivos,
estatutos ou compromissos no seu registro peculiar, regulado por lei especial, ou com a
autorizao ou aprovao do Governo, quando precisa". Por outro lado, nada impede
que a sociedade de fato, que venha a registrar-se posteriormente, procure valer-se, aps
a sua constituio legal, de direitos adquiridos anteriormente ao seu registro. II - O
legislador de 1973 inovou ao atribuir, no art. 12-VII, CPC, capacidade para ser parte s
sociedades sem personalidade jurdica. Assim, mesmo antes de sua constituio legal,
permitido sociedade de fato postular em juzo os seus direitos. III - Assentando-se o
tribunal de origem em mais de um fundamento para ter como possvel a aquisio por
usucapio de imvel rural, cada um deles suficiente, por si s, para manter o acrdo, e
no havendo impugnao de todos eles, no h como conhecer do recurso especial.
(STJ, 4 T., REsp 150.241/SP, Rel. Min. Slvio de Figueiredo Teixeira, julg.
02.12.1999).

[43] Art. 267. Extingue-se o processo, sem resoluo de mrito: () VI- quando no
concorrer qualquer das condies da ao, como a possibilidade jurdica, a legitimidade
das partes e o interesse processual.
[44] Art. 22. Compete privativamente Unio legislar sobre: I- direito civil, ().
[45] Existe previso na Lei 6.766/79 de metragem mnima do lote urbano em 125 m2 e
indicao legislao municipal, em termos vinculantes e cogentes, para que defina as
reas mnima e mxima dos lotes que sejam criados em seu territrio. Vejam-se as
disposies a seguir: Art. 4. Os loteamentos devero atender, pelo menos, aos
seguintes requisitos: (...) II - os lotes tero rea mnima de 125m (cento e vinte e cinco
metros quadrados) e frente mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se
destinar a urbanizao especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse
social, previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes; (...) 1o A legislao
municipal definir, para cada zona em que se divida o territrio do Municpio, os usos
permitidos e os ndices urbansticos de parcelamento e ocupao do solo, que incluiro,
obrigatoriamente, as reas mnimas e mximas de lotes e os coeficientes mximos de
aproveitamento. A deciso do STJ mencionada na nota de rodap n 41, supra,
infelizmente consagra a metragem mnima para a usucapio em cidade que adota o
mdulo mnimo urbano de 250 m2, fazendo tbula rasa da previso constitucional da
usucapio especial Municpio de Socorro, Estado de So Paulo.
[46] TJRJ, 10 C.C., Ap. Cv n 00051742520048190202, Rel. Des. Jos Carlos Varanda
dos Santos, julg.: 19.03.2014. Da fundamentao, extrai-se: Neste sentido, ainda que o
artigo 30, VIII da Constituio Federal e demais normas infraconstitucionais tenham
possibilitado aos entes municipais legislar sobre o ordenamento do solo urbano, no se
pode perder de vista que estas normas jurdicas no podem, e jamais poderiam
inviabilizar a eficcia do artigo 183 da Constituio Federal, hierarquicamente superior
(...) Por certo, o comando constitucional, de eficcia plena, apenas delimita o tamanho
mximo do imvel, e no o mnimo, justamente porque qualquer outra ressalva poderia
obstar o acesso ao direito moradia, princpio fundamental decorrente da proteo
dignidade da pessoa humana.
[47] Art. 30. Compete aos Municpios: I- legislar sobre assuntos de interesse local;
() VIII- promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante
planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano. Art.
182. A poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Pblico municipal,
conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus
habitantes.
[48] Art. 183. Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinquenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para
sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio
de outro imvel urbano ou rural.

[49] Tal circunstncia pode ser demonstrada por meio da apresentao de certido do
servio registral competente, a atestar a existncia de matrculas porventura abertas
relativamente a imveis com metragem abaixo do mdulo mnimo.
[50] A publicao da Smula data de 18.08.2014, a partir do julgamento do Incidente de
Uniformizao de Jurisprudncia n. 001314964.2005.8.19.0202, julgamento em
14.4.2014, Rel. Des. Marcus Quaresma Ferraz.
[51] Assim, TJRJ, 3 CC, Ap. Cv. n 0015350-79.2003.8.19.0208, Rel. Des. Elton
Leme, julg. 15.1.2014; no mesmo sentido, TJSP, 3 Cmara de Direito Privado, Ap. Cv.
n 0062548-25.2010.8.26.0224, Rel. Des. Joo Pazine Neto, julg. 10.9.2013; bem como
TJPR, 18 Cmara Cvel, Ap. Cv n 692.874-7, Rel. Fabian Scweitzer, julg. 8.6.2011;
e, ainda, TJSC, Cmara Especial Regional de Chapec, Ap. Cv n 20120219266, Rel.
Des. Eduardo Mattos Gallo Jnior, julg. 12.08.2013.
[52] STF, 1 T., RE 422.349/RS, Rel. Min. Dias Toffoli, julg. 27.04.2010. A deciso foi
lavrada nas seguintes palavras: A Turma, por indicao do Ministro Marco Aurlio,
decidiu afetar o processo a julgamento do Tribunal Pleno. Unnime. Presidncia do
Ministro Ricardo Lewandowski. Em deciso mais recente, o Tribunal deu provimento
a Agravo para subir Recurso Extraordinrio em que se debate o mesmo tema: STF, 1 T.,
AI 832718/RJ, Rel. Min. Dias Toffoli, julg. 16.12.2013, deciso em que se menciona a
expectativa da definio do assunto pelo Plenrio da Suprema Corte.
[53] Do ponto de vista da estrutura, supondo-se o choque entre os princpios e valores
no caso, se o resultado da ponderao indicasse a prevalncia do mdulo mnimo na
usucapio, restariam aniquilados os interesses do possuidor, que teria negado seu direito
constitucional de acesso propriedade, mesmo tendo reunido todos os pressupostos
aquisitivos cabveis. Tal aniquilamento no se mostra desejvel. A ponderao, ao revs,
permite a compatibilizao, em certa medida, dos valores em confronto, em detrimento
do sacrifcio total de um polo.
[54] O Superior Tribunal de Justia houve por bem manter deciso judicial que negava a
implantao de loteamentos residenciais com rea menor que o mdulo urbano (STJ,
Corte Especial, AgRg em suspenso de liminar e de sentena n 1.067-SP, Min. Rel.
Cesar Asfor Rocha, julg. 18.11.2009). Neste julgado, o Ministro Relator fundamentou
seu voto no argumento de que cabe administrao pblica tomar as medidas urgentes
cabveis para evitar criao de favelas, invases e o aumento do nmero de famlia sem
residncia prpria.

Usucapio imobiliria urbana independente de metragem mnima: uma


concretizao da funo social da propriedade Carlos Edison do Rgo Monteiro
Filho.
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2 parecer recebido em 18/11/2014

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02/09/2014
19/10/2014