Sunteți pe pagina 1din 29

Plenul Curii Supreme de Justiie

Hotrre
Cu privire la aplicarea unor prevederi ale legislaiei privind gajul i ipoteca
n scopul asigurrii aplicrii corecte i uniforme de ctre instanele de
judecat a legislaiei ce reglementeaz raporturile juridice cu privire la gaj i
ipotec, Plenul Curii Supreme de Justiie, n temeiul art. 2 lit. d), art. 16 lit. c) din
Legea cu privire la Curtea Suprem de Justiie i art. 17 din Codul de procedur
civil, d urmtoarele explicaii:
Prevederi generale
1. La judecarea litigiilor legate de gaj i ipotec, instanele de judecat vor
aplica prevederile Codului civil, Cartea II, Titlul IV, Capitolul V, art. 454-495,
Legii cu privire la gaj nr. 449-XV din 30.07.2001, Legii cu privire la ipotec nr.
142-XVI din 26.06.2008 i prevederile altor acte legislative tangente cu acest gen
de raporturi, precum i tratatele internaionale la care Republica Moldova este
parte.
Lista actelor legislative i normative care reglementeaz n mod direct sau
tangenial raporturile vizate este prezentat n anex.
2. Se va avea n vedere c dispoziiile Codului civil (art. 454-495) i ale Legii
cu privire la gaj se aplic att asupra regimului juridic al gajului, ct i asupra
regimului juridic al ipotecii, ns instanele de judecat vor aplica prevederile
generale privind gajul la soluionarea litigiilor legate de ipotec, n msura n care
Legea cu privire la ipotec nu stabilete alte norme speciale.
Astfel, n sensul art.4alin. (2) din Legea cu privire la gaj, normele din aceast
lege se vor extinde asupra raporturilor juridice de ipotec n msura n care nu este
stipulat expres altfel n legea menionat sau n situaia n care nu este reglementat
altfel n Legea cu privire la ipotec, deoarece Legea cu privire la ipotec este o
lege special n raport cu Legea cu privire la gaj i Codul civil.
3. Se reine c, n temeiul art.454 alin.(2) Cod civil, art. 4 alin. (1) din Legea
cu privire la ipotec, gajul i ipoteca reprezint drepturi reale instituite n vederea
garantrii executrii obligaiilor cu preferin fa de ceilali creditori, inclusiv
statul, din valoarea bunurilor gajate/ipotecate, i reprezint un raport de drept
accesoriu fa de obligaia principal i condiionat pe durata executrii obligaiei
principale dac legea sau contractul de gaj nu prevede altfel.
n acest sens, gajul i ipoteca reprezint drepturi reale accesorii cu funcii de
garanie care aparin creditorului n favoarea cui au fost constituite, ultimul
bucurndu-se de prerogativa dreptului de preferin i deurmrire a bunului grevat
n scopul asigurrii executrii obligaiei principale.
Legiuitorul prin prisma art. 454 alin. (2) Cod civil a instituit dou
caracteristici legale ale gajului/ipotecii.
Prima caracteristic enunat este c gajul constituie un raport de drept
accesoriu fa de obligaia principal.Adicnulitatea actului juridic care a
1

generatobligaiunea garantat prin gaj are drept consecin i nulitatea contractului


de gaj sau de ipotec, ns recunoaterea nulitii contractului de gaj sau ipotec nu
poate servi temei pentru ncetarea sau recunoaterea nul a obligaiei de baz.
A doua trstur juridic instituit, prin prisma art. 454 alin. (2) Cod civil,
ine de aceea c gajul/ipoteca este condiionat n timp de durata obligaiei
garantate. Aceast norm nu trebuie interpretat n sensul c odat ce a survenit
scadena obligaiei garantate, gajul nceteaz. Astfel atta timp ct obligaia
garantat nu a fost stins, nici gajul nu nceteaz.
Caracterul accesoriu precum i condiionarea n timp a gajului/ipotecii n
raport cu obligaia garantat sunt dispozitive n sensul c prile contractului de gaj
pot prevede altfel.
Complementar, dreptul de gaj i ipotec se menine asupra bunurilor grevate
indiferent de trecerea dreptului de proprietate sau gestiunea asupra bunurilor gajate
i ipotecate. O asemenea abordare a dreptului real i accesoriu al gajului i ipotecii
rezult din prevederile art.486 Cod civil, ct i din prevederile art.26 din Legea cu
privire la ipotec, potrivit crora, orice ter dobndete dreptul de proprietate sau
de gestiune asupra bunului grevat cu gaj innd cont de gaj, cu excepia cazurilor
prevzute la art.478 Cod civil i/sau n cazul transmiterii, inclusiv al nstrinrii
bunului imobil ipotecat ctre teri, ipoteca subzist, cu excepia cazurilor n care
creditorul ipotecar consimte n scris asupra ncetrii ipotecii.
4. Legislaia n vigoare admite garantarea prin gaj sau prin ipotec a uneia sau
a mai multor obligaii (art. 14 alin. (1) din Legea cu privire la gaj, art. 4 alin. (5)
din Legea cu privire la ipotec).
Prevederile art. 4 alin. (5) i (6) din Legea cu privire la ipotec indic faptul
c obligaia garantat poate fi curent sau viitoare, inclusiv condiionat. n cazul
garantrii obligaiilor viitoare, prile urmeaz s prevad expres n contract acest
fapt.
Codul civil, n art.461, prevede c gajul poate garanta una sau mai multe
creane legale, existente sau viitoare, pure i simple sau afectate de modaliti
(afectate de o condiie, termen, sarcin), creana garantat prin gaj urmnd s fie
determinat sau determinabil.
5.innd cont de faptul c dreptul de urmrire i dreptul de preferin sunt cele
mai importante efecte pe care le produce dreptul de gaj, se menioneaz c aceste
dou drepturi sunt reglementate de lege prin intermediul normelor imperative.
Creditorul gajist i debitorul gajist nu pot modifica aceste drepturi prin acordul lor
i, respectiv, nu pot devia de la normele imperative care reglementeaz aceste dou
efecte ale dreptului de gaj.
Dreptul de urmrire a bunului gajat poate fi exercitat de ctre creditorul gajist
doar prin modalitile i cazurile expres stabilite prin lege.
Modalitile stabilite de lege pentru urmrirea bunului gajat ntru satisfacerea
creanelor snt: vnzarea bunului gajat de ctre creditorul gajist, vnzarea bunurilor
gajate sub controlul instanei de judecat, dobndirea posesiei asupra bunului gajat
n scopul administrrii lui (art. 487 Cod civil, art. 61 din Legea cu privire la gaj,
art. 30 din Legea cu privire la ipotec).
2

6. Avnd n vedere c n practica judiciar deseori se confund contractele de


gaj cu contractele de fidejusiune, se reine c, cu toate c la prima vedere acestea,
dup natura lor, au ca scop asigurarea executrii unor obligaii, ele totui se
deosebesc, deoarece dau natere unor efecte juridice diferite i se aplic la situaii
diferite.
n primul rind, gajul este un drept real n al crui temei creditorul (creditorul
gajist) poate pretinde satisfacerea creanelor sale cu preferin fa de ceilali
creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse n gaj n cazul n care
debitorul (debitorul gajist) nu execut obligaia garantat prin gaj.
Prin contract de fidejusiune, o parte (fidejusor) se oblig fa de cealalt parte
(creditor) s execute integral sau parial, gratuit sau oneros obligaia debitorului.
Snt diferite modalitile de ncheiere a contractelor de gaj i de fidejusiune,
necesitatea i obligativitatea nregistrrii gajului fa de contractele de fidejusiune,
pentru care nregistrarea nu este obligatorie.
De asemenea, snt diferite raporturile juridice, obiectul, temeiurile de ncetare
etc.
La relaiile de gaj obiectul este strict determinat i bunul constituie obiectul
contractului, de aceea i se definete ca o garanie real, iar n contractul de
fidejusiune obiectul l constituie rspunderea fidejusorului cu ntreg patrimoniul
acestuia, de aceea i este definit ca o garanie personal.
Fidejusiunea presupune un raport juridic accesoriu fa de obligaia garantat,
prin care o ter persoan, alta dect debitorulobligaiei garantate, i asum
rspunderea pentru executarea obligaiei de ctre debitor. i aceast rspundere se
extinde asupra ntregului activ (toate bunurile) ce aparin fidejusorului.
Gajul presupune un raport juridic accesoriu fa de obligaia garantat cu
privire la un bun concret determinat, ataat executrii obligaiei, din valoarea
cruia creditorul este ndreptit s i satisfac creana n caz de neexecutare a
obligaiei de ctre debitor. Exercitarea bunului de gaj se limiteaz la bunul n
cauz.
Obiectul, subiectele gajului i ipotecii
7.Se specific faptul c, dei dup natura lor juridic, att gajul, ct i ipoteca
reprezint o garanie real n al crei temei creditorul este n drept s cear
satisfacerea creanelor sale, avnd prioritate fa de ali creditori, diferena esenial
instituit de legiuitor ntre gaj i ipotec o constituie nsui obiectul raportului
juridic.
Astfel, obiect al gajului, n sensul art. 8 din Legea cu privire la gaj, poate fi
orice bun corporal sau incorporal, ori o universalitate de bunuri (a se vedea art. 298
Cod civil), cu excepia bunurilor inalienabile i insesizabile, iar obiect al ipotecii,
potrivit art. 7 alin. (1) din Legea cu privire la ipotec, pot fi numai bunurile
imobile.
De asemenea, valorile mobiliare pot fi gajate n temeiul contractului de gaj.
Totodat, urmeaz a se ine cont c aciunile gajate nu dau creditorului gajist
dreptul de a participa ca acionar la adunrile generale, dreptul de participare fiind
3

rezervat acionarului. Certificatele cu privire la dobnzi, dividende i la alte venituri


obinute n temeiul dreptului exprimat n valoarea mobiliar constituie obiectul
gajului doar n cazul n care contractul nu prevede altfel (art.460 Cod civil).
Se va ine cont de faptul c gajul constituit pentru garantarea plii unei sume
de bani este valabil chiar dac, la momentul constituirii lui, debitorul gajist nc nu
a primit prestaia pentru care se oblig sau a primit-o doar parial. Aceast regul
se aplic n special la acordarea de credite sau la emiterea de obligaii sau de alte
titluri de mprumut (art.15 din Legea cu privire la gaj, art. 462 Cod civil). Totodat,
dac creditorul gajist refuz s predea sumele de bani pe care s-a obligat s le dea
cu mprumut (sau credit bancar) i n a cror garantare deine un gaj, el este obligat
s reduc gajul (cu excepia ipotecii) sau s-l radieze, sub sanciunea reparrii
prejudiciului cauzat debitorului gajist.
De asemenea, obiect al gajului, n conformitate cu dispoziiile art.8 din Legea
cu privire la gaj, pot fi mijloacele bneti n moned naional i n valut strin
aflate n conturi deschise la bnci, precum i sub form de monede metalice
jubiliare i comemorative (inclusiv cele ce conin metale preioase). Gajul
mijloacelor bneti poate fi constituit numai cu deposedarea acestora (amanet).
8. Conform legislaiei n vigoare, prin contract, att gajul, ct i ipoteca, se pot
extinde i asupra accesoriilor bunului, i a bunurilor viitoare, asupra oricrui bun
care se unete prin accesiune cu bunul gajat sau ipotecat.
Gajul subzist asupra bunului mobil nou care rezult din transformarea unui
bun gajat. La fel, gajul subzist asupra bunului mobil nou care rezult din
transformarea unui bun gajat sau se extinde asupra a ceea ce rezult din
confuziunea (amestecul) sau unirea mai multor bunuri mobile dintre care cel puin
unul a fost gajat (art.464 Cod civil), iar persoana care dobndete dreptul de
proprietate asupra bunului nou este, n special n virtutea regulilor cu privire la
accesiunea mobiliar, inut de acest gaj (art.12 din Legea cu privire la gaj).
Ipoteca se poate extinde asupra mbuntirilor i ameliorrilor bunului imobil
ipotecat, precum i asupra bunurilor noi ce rezult din transformarea bunului
imobil ipotecat, dac altfel nu este prevzut de contract.
n context, ipoteca este indivizibil i subzist integral asupra tuturor
bunurilor imobile ipotecate, asupra fiecruia dintre ele i asupra tuturor prilor lor,
chiar dac imobilul ipotecat sau obligaia garantat cu ipotec este divizibil.
9. Instanele de judecat urmeaz s fac distincie ntre noiunile accesoriile,
mbuntirile, ameliorrile bunului ipotecat i bunurile dobndite n viitor.
Conform art.292 alin.(1) i (2) Cod civil, bunul destinat n mod permanent
ntrebuinrii economice unui alt bun (principal) i legat de acesta prin destinaie
comun este un bun accesoriu,att timp ct satisface aceast ntrebuinare. Toate
celelalte bunuri sunt principale.
Clasificarea bunurilor n principale i accesorii se face n raport cu corelaia
dintre ele. Bunurile principale snt bunurile care au o existen de sine stttoare, o
destinaie economic proprie, adic poate fi folosit independent, fr a servi la
ntrebuinarea unui alt bun. i, invers, bunurile accesorii sunt bunurile care sunt
4

destinate s serveasc la ntrebuinarea altor bunuri principale. Aceast norm


(art.292 alin.(1)) atribuie 2 caractere bunurilor accesorii, i anume:
- existena unei legturi economice ntre bunul accesoriu i principal;
- bunul accesoriu trebuie sa fie destinat n mod permanent ntrebuinrii
economice a bunului principal.
Prin noiunea de ameliorri se subnelege o ndreptare, o corectare, o
mbuntire, o optimizare.
La categoria accesoriilor bunului trebuie atribuite bunurile unite, incorporate
la bunul gajat (ipotecat) prin accesiune mobiliar sau imobiliar.
10. Bunurile imobile ce vor fi dobndite ulterior instituirii ipotecii, nu
constituie bunuri accesorii n sensul art.292 Cod civil, deoarece au o existen de
sine stttoare, o destinaie economic proprie, pot fi folosite independent i nu snt
destinate n mod permanent la folosirea bunului principal.
Bunul viitor poate fi obiect distinct al ipotecii doar dac corespunde criteriilor
de existen de sinestttoare, destinaie economic proprie, posibilitatea folosirii
independente, cum ar fi n cazul ipotecrii unui bun imobil ce urmeaz a fi
construit sau achiziionat de debitorul ipotecar (bloc locativ, apartament, cas de
locuit individual). Dac bunul reprezint, de exemplu, o anex la casa de locuit
individual, edificat dup instituirea ipotecii, atunci aceast anex urmeaz a fi
atribuit la actegoria accesoriilor.
Potrivit art. 7 alin. (2) din Legea cu privire la ipotec, obiectul ipotecii poate fi
determinat prin denumirea bunului, numrul su cadastral, locul aflrii, precum i
printr-o descriere suficient pentru identificarea acestuia (datele cadastrale, datele
conform documentaiei de proiectare, valoarea etc.).
Totodat, distinct de cele menionate, dac altfel nu este prevzut de contract,
ipoteca se extinde asupra oricrui bun imobil care se unete prin accesiune cu
bunul imobil ipotecat, precum i asupra bunurilor noi ce rezult din transformarea
bunului imobil ipotecat (art.7 alin. (4) din Legea cu privire la ipotec).
Codul civil, prin art.328, cu referire la accesiunea imobiliar natural
stabilete c adugirile de teren la malurile apelor curgtoare revin proprietarului
terenului riveran numai dac ele se formeaz treptat (aluviuni), iar terenurile
ocupate treptat de albiile apelor curgtoare revin proprietarului acestor ape.
Conform art. 329 Cod civil, accesiunea imobiliar artificial, construciile i
lucrrile subterane sau de la suprafaa terenului snt prezumate a fi fcute de
proprietarul terenului pe cheltuiala sa i i aparin acestuia pn la proba contrar.
Prin lucrri se neleg plantarea, precum i amenajrile aduse unui teren care
nu se ncorporeaz n mod durabil n acesta.
Prevederile art.330 Cod civil identific accesiunea mobiliar i caracteristicile
acestora.
11. Legea nr.354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile,
prin prisma art. 10, prevede c n cazul n care n Registrul bunurilor imobile snt
nscrise drepturi patrimoniale cu care este grevat dreptul de proprietate (dreptul de
arend, dreptul de ipotec etc.), aceste grevri, dac la momentul formrii nu au
fost stinse, vor trece la toate bunurile imobile formate prin separare.
5

n cazul bunului imobil grevat cu servitute, dup separare va fi grevat cu


servitute doar bunul imobil care rmne aservit, dac se poate stabili bunul aservit.
n caz contrar, rmn grevate cu servitute toate bunurile.
De asemenea, n cazul comasrii potrivit legii menionate, n cazul n care
bunurile imobile care se comaseaz snt grevate cu ipotec, bunul format prin
comasare nu se nregistreaz dect dup confirmarea de ctre creditorii ipotecari a
rangului fiecrei ipoteci. Pentru aceasta, registratorul ntocmete o list a
drepturilor de ipotec n ordinea nregistrrii lor, indicnd rangul fiecrui drept, pe
care o va expedia spre confirmare fiecrui creditor ipotecar. nregistrarea
drepturilor de ipotec se va efectua o dat cu nregistrarea bunului format prin
comasare.
12. Se reine c, exceptnd situaia n care contractul de ipotec prevede altfel,
n cazul instituirii ipotecii asupra terenului, aceasta se extinde i asupra
construciilor capitale existente i viitoare, precum i asupra construciilor
nefinalizate amplasate pe acesta, care i aparin debitorului ipotecar cu drept de
proprietate privat, iar n cazul ipotecrii unei construcii, ipoteca se extinde i
asupra terenului pe care este amplasat aceasta dac proprietar al terenului este
debitorul ipotecar (art.46 i 47 din Legea cu privire la ipotec).
Proprietarul unei construcii viitoare sau nefinisate, divizat sau nu n ncperi
izolate, poate institui ipoteca asupra acesteia dac construcia viitoare sau
nefinisat este nregistrat n Registrul bunurilor imobile n conformitate cu
legislaia privind cadastrul bunurilor imobile.
Proprietarul unei ncperi izolate din cadrul construciei viitoare sau nefinisate
poate institui ipoteca asupra acesteia dac respectiva ncpere izolat este
nregistrat n Registrul bunurilor imobile n conformitate cu legislaia privind
cadastrul bunurilor imobile.
Totodat, n cazul n care construcia viitoare sau nefinisat este nregistrat n
form de condominiu, ipoteca nu se instituie asupra ntregii construcii. Ipoteca
poate fi instituit numai asupra ncperilor izolate n cadrul acesteia.
13. Se va avea n vedere c, potrivit reglementrilor art.11 alin.(3) lit.e) din
Legea cu privire la ipotec, contractul de ipotec trebuie s conin n mod
obligatoriu valoarea de pia i valoarea de nlocuire a obiectului ipotecii, care
trebuie s fie stabilit n ordinea prevzut de art.8 din Legea cu privire la ipotec,
printr-un raport de evaluare ntocmit de ctre un evaluator, n conformitate cu
legislaia privind activitatea de evaluare.
Legea cu privire la gaj nu impune asemenea cerine, dar n vederea excluderii
oricror divergene ce ar putea aprea pe viitor, prile contractante nu snt lipsite
de dreptul de a evalua bunul mobil obiect al gajului prin intermediul unor
evaluatori sau printr-o alt modalitate, anexnd la contractul de gaj actul de
confirmare al preului comercial rezonabil al bunului gajat.
Codul civil, prin prisma art.468, instituie c n contractul de gaj trebuie s se
indice, inclusiv, estimarea bunului gajat, iar potrivit art.479 prile pot conveni
asupra condiiilor de nlocuire sau substituire a obiectului gajului, nlocuirea sau
6

substituirea obiectului gajului reprezintnd un nou gaj, aceeai reglementare fiind


prevzut i de art.54 din Legea cu privire la gaj.
n acelai sens, art.49 din Legea cu privire la gaj stabilete c dac, n urma
deteriorrii, bunul gajat nu mai poate fi utilizat conform destinaiei sale directe,
creditorul gajist este n drept s cear substituirea ori completarea bunului gajat sau
achitarea de ctre debitorul gajist a valorii lui stabilite n contract, drepturile
creditorului, n cazul pierderii sau deteriorrii bunului ipotecat, fiind reglementate
cu titlu de blanchet la legislaia cu privire la ipotec.
14. Conform art. 457 alin. (3) Cod civil, art. 11 din Legea cu privire la gaj i
art. 7 alin. (6) din Legea cu privire la ipotec, prin contract poate fi prevzut
extinderea gajului sau ipotecii asupra bunurilor care vor fi dobndite n viitor.
n acest sens, ipoteca se va putea rsfrnge asupra bunurilor dobndite n viitor
numai n cazul n care acestea au fost prevzute expres n contract.
n cazul mbuntirilor i ameliorrilor bunului imobil ipotecat, precum i a
bunurilor noi ce rezult din transformarea bunului imobil ipotecat, ipoteca se va
extinde asupra acestora n orice caz, dac altfel nu este prevzut de contract.
15. Se reine c nu pot fi obiect separat al gajului sau al ipotecii bunurile care
nu pot fi nstrinate separat.
Nu poate fi obiect al ipotecii o parte a bunului indivizibil, nsa este posibil
grevarea cu gaj a unei cote din dreptul de proprietate asupra bunului.Adic cotaparte din dreptul de proprietate asupra unui bun poate fi ipotecat separat.
Nu poate fi obiect al gajului drepturile legate nemijlocit de persoana
debitorului gajist, adic bunurile care servesc n mod direct necesitile vitale ale
persoanei fizice i de care persoana fizic nu poate fi lipsit (art. 89 din Cod de
executare,ex. mobilierul, obiectele casnice etc.), i nici drepturile a cror cesiune
este interzis de lege, precum i alte bunuri inalienabile sau insesizabile.
La fel, ipoteca nu se va extinde asupra fructelor (art. 299 Cod civil) bunului
ipotecat, dac contractul de ipotec nu prevede altfel.
16. Se va avea n vedere c, n sensul art. 479 Cod civil, obiectul gajului poate
fi nlocuit sau substituit, ns condiiile de nlocuire sau substituire urmeaz a fi
stabilite expres prin contract.
Debitorul ipotecar este obligat s asigure obiectul ipotecii n beneficiul
creditorului ipotecar, la valoarea de nlocuire, mpotriva tuturor riscurilor de pieire
sau deteriorare fortuit (art.22 din Legea cu privire la ipotec).
17. Cercul de subieci al gajului i al ipotecii este stabilit prin prisma art. 476
Cod civil, art. 2, 3 din Legea cu privire la gaj, art. 9 din Legea cu privire la ipotec.
Este creditor gajist persoana n a crei favoare s-a constituit gajul i care este
creditor n raportul juridic obligaional garantat prin gaj. n calitate de creditor
ipotecar poate fi orice persoan fizic sau juridic.
Att n cazul gajului, ct i n cazul ipotecii, poate fi debitor orice persoan
fizic sau juridic (debitor gajist, debitor ipotecar). La fel subiect al raporturilor de
ipotec poate fi i garantul ipotecar.
Debitorul i garantul ipotecar, n calitatea lor de debitor ipotecar, pot conveni
asupra condiiilor de garantare a executrii obligaiilor debitorului de ctre garantul
7

ipotecar, precum i asupra obligaiilor debitorului fa de garantul ipotecar n cazul


executrii dreptului de ipotec de ctre creditorul ipotecar. Lipsa unui asemenea
acord scris nu influeneaz valabilitatea ipotecii.
n cazul n care creanele creditorului ipotecar snt satisfcute de ctre
garantul ipotecar, inclusiv din contul bunului imobil ipotecat, acesta se subrog n
drepturile creditorului astfel nct garantul obine dreptul de creditor al obligaiilor
debitorului. Dup ce garantul ipotecar execut obligaia debitorului, primul are
dreptul s solicite de la creditorul ipotecar dovada executrii obligaiei n condiiile
stabilite de lege.
De asemenea, urmeaz a se accentua asupra faptului c, n temeiul art.9 alin.
(6) din Legea cu privire la ipotrec, garantul ipotecar nu poate opune creanele sale
fa de debitor satisfacerii creanelor creditorului ipotecar din contul bunului
imobil ipotecat.
18. n sensul art. 2 alin. (6) din Legea cu privire la gaj, minorii i persoanele
cu capacitate de exerciiu restrns pot fi debitori gajiti numai dac grevarea cu gaj
a bunurilor rspunde unei necesiti stringente sau prezint un avantaj nendoielnic
pentru acetia. Gajarea bunurilor se face doar cu acordul autoritii de tutel i
curatel.
Spre deosebire de art. 2 alin. (6) din Legea cu privire la gaj, art. 10 alin. (5)
din Legea cu privire la ipotec prevede c imobilul aflat n proprietatea unor
persoane fizice cu capacitatea de exerciiu restrns sau n proprietatea minorilor
poate fi ipotecat cu respectarea condiiilor necesare pentru nstrinare. Astfel, la
ipotecarea imobilului a crui proprietar sau coproprietar este o persoan n privina
creia a fost insituit tutela sau curatela urmeaz a fi respectate prevederile art. 42
Cod civil, care deasemenea solicit autorizaia autoritii tutelare. Iar ipotecarea
imobilului care aparine minorului n privina cruia nu a fost instituit tutela sau
curatela are loc de ctre prini (art. 22 Cod civil) sau cu ncuviinarea prinilor
(art. 21 Cod civil) fr a fi necesar acordul autoritii tutelare.
Contractul de gaj i contractul de ipotec. Condiiile pentru instituirea
gajului sau ipotecii
19. Catemei juridic pentru constituirea gajului este, de regul, contractul (art.
466 Cod civil).
n cazul gajului legal, temei pentru constituirea gajului servesc prevederile
legale sau hotrrea judectoreasc (art. 467 Cod civil, art. 32-36 din Legea cu
privire la gaj).
Gajul nu se nate prin efectul direct al contractului sau al legii, prevederile
legale sau contractuale servind doar temei pentru constituirea gajului.
Dac nu a fost constituit, gajul legal nu exist i creditorul care a ncheiat un
contract de gaj cu debitorul nu este altceva dect un creditor chirografar (ordinar).
La fel, creditorii care n baza legii au dreptul la constituirea gajului legal,
devin creditori gajiti doar n cazul n care au svrit toate formalitile de
constituire (nregistrare). Lipsa temeiului atrage dup sine nulitatea dreptului de gaj
dac acesta a fost constituit.
8

Contractul de gaj (art. 468 Cod civil) se ncheie ntre creditorul creanei
garantate i proprietarul bunului (sau titularul unui drept real care i d acestuia
dreptul de a nstrina bunul) asupra cruia se constituie dreptul de gaj.
Contractul de gaj este un contract accesoriu, unilateral, real (n cazul
amanetului) sau consensual (n cazul gajului fr deposedare).
20. Contractul de gaj se ncheie n form scris. n cazul n care pentru
transmiterea bunului se cere form autentic, contractul de gaj se ncheie n form
autentic. Contractul de ipotec se ncheie n form autentic. Nerespectarea
formeiatt n cazul gajului,ct i ipotecii atrage nulitatea contractului.
Deasemenea, n cazul n care pentru constituirea gajului este necesar forma
scris, se va lua n consideraie prevederile art. 210 alin. (2) Cod civil,care permit
ca acesta s fie ncheiat i printr-un schimb de scrisori, telegrame, telefonograme,
altele, semnate de partea care le-a expediat.
Se reitereaz c, potrivit art. 12 alin. (1) din Legea cu privire la ipotec, orice
modificare sau completare a clauzelor contractului de ipotec se autentific
notarial, iar art. 468 alin. (3) din Cod civil stabilete c orice modificare sau
completare a contractului de gaj se efectueaz n forma prevzut de alin. (1) al
acestui articol.
Clauza privind gajul sau clauza privind ipoteca poate fi inclus n contractul
n a crui baz apare obligaia garantat prin gaj sau obligaia garantat prin
ipotec. n acest caz, contractul din care se nasc obligaiile debitorului va fi
ntocmit n forma cerut pentru contractele respective i va include clauzele
eseniale ale acestora.
Contractul de gaj i contractul de ipotec trebuie s conin condiiile
obligatorii indicate n art.468 alin.(2), (3), (4) i (5) Cod civil, art. 13 din Legea cu
privire la gaj, art. 11 din Legea cu privire la ipotec.
Att n contractul de gaj, ct i n contractul de ipotec, prile pot include i
alte clauze.
21.Articolul 13 din Legea cu privire la gaj, art.11 din Legea cu privire la
ipotecprevd c, este nul clauza prin care creditorul gajist devine proprietarul
obiectului gajului n cazul neexecutrii sau executrii necorespunztoare a
obligaiei garantate prin gaj.
Se va face distincie ntre prevederile art.11 alin.(5) din Legea cu privire la
ipotec privind interzicerea trecerii dreptului de proprietate la creditorul ipotecar i
ale art.35 din aceeai lege, care stabilete modalitatea de achiziionare a bunului de
ctre creditorul ipotecar ca mijloc de executare benevol.
Conform art.30 din lege, achiziionarea bunului ipotecat de ctre creditorul
ipotecar reprezint una din modalitile de exercitare a dreptului de ipotec, care
conform art.35 poate fi realizat n cadrul executrii benevole prin ncheierea unui
acord de executare benevol, care va avea coninutul i forma unui contract de
vnzare-cumprare. Legea expres reglementeaz c bunul ipotecat poate fi
achiziionat de ctre creditorul ipotecar n cadrul executrii silite a dreptului de
ipotec numai prin intermediul vnzrii sub controlul instanei de judecat.
9

22. Urmeaz a se ine cont c Legea cu privire la gaj instituie o derogare de la


prevederea privind interzicerea trecerii dreptului de proprietate asupra gajului ctre
creditorul gajist.
Astfel, regula general prevede c este interzis, sub sanciunea nulitii,
clauza prin care bunul gajat trece n proprietatea creditorului n cazul n care
debitorul nu execut obligaia garantat. ns art.13 alin (7) din aceast lege a
instituit i o excepie, care stabilete c aceast regul nu se aplic n cazul
respectrii concomitente a urmtoarelor condiii:
- obiect al gajului l constituie moneda naional sau valuta strin, cu
excepia monedelor metalice jubiliare i comemorative (inclusiv a celor ce conin
metale preioase);
- moneda n care urmeaz a fi executat obligaia garantat nu difer de
moneda mijloacelor bneti gajate.
n acest caz, creditorul gajist devine proprietar al mijloacelor bneti ce
constituie obiectul gajului. Art.661 prevede expres c dreptul de gaj asupra
monedei naionale i asupra valutei strine, cu excepia monedelor metalice
jubiliare i comemorative (inclusiv a celor ce conin metale preioase), se exercit
prin transmiterea cu drept de proprietate ctre creditorul gajist a monedei naionale
i a valutei strine gajate sau prin vnzarea monedei naionale i a valutei strine
gajate, n corespundere cu prevederile normei date.
23. n sensul art. 13 alin. (4) din Legea cu privire la gaj coroborat cu art. 468
alin. (4) Cod civil, drept condiie pentru instituirea gajului n favoarea creditorului
gajist o constituie acordul expres al debitorului gajist.
O prevedere similar cu privire la condiia obligatorie a acordului expres al
debitorului gajist se conine i n art.11 alin. (3) lit. b) din Legea cu privire la
ipotec nr.142-XVI din 26 iunie 2008.
La fel, conform art.10 alin. (1) dinLegea cu privire la ipotec, dac dreptul de
dispoziie necesit acordul unui ter, acest acord este necesar i pentru instituirea
ipotecii asupra bunului imobil respectiv. Aceast condiie, n sensul art. 469 Cod
civil, este obligatorie i pentru ncheierea contractului de gaj, deoarece instituirea
gajului sau ipotecii impune prezena unui acord expres i nu presupus.
24. Se reine c, att n cazul contractului de gaj, ct i n cazul contractului de
ipotec, neexecutarea obligaiei de notificare n scris a creditorului gajist sau
ipotecar despre drepturile terilor asupra obiectului gajului sau ipotecii acord
creditorului gajist sau ipotecar dreptul de a solicita executarea anticipat a
obligaiei garantate prin contract sau modificarea condiiilor contractului (art. 469
Cod civil).
25. ncheind contractul de gaj, se va lua n consideraie faptul c bunurile
mobile i drepturile patrimoniale care se afl n proprietate colectiv (comun) pot
fi transmise n gaj doar cu consimmntul tuturor proprietarilor.
n cazul n care nu exist consimmntul proprietarilor de a transmite n gaj
bunurile comune, instana de judecat, la cererea persoanelor interesate,
examineaz chestiunea despre constatarea nulitii pariale a contractului de gaj, i
anume n partea ce ine de gajarea cotelor (co)proprietarilor care nu i-au
10

manifestat consimmintul, n temeiul art. 198 alin. (3), 199, 220, 351, 359 Cod
civil.
26. Raporturile juridice de instituire, valabilitate i exercitare a dreptului de
gaj ce au ca obiect bunuri imobile snt reglementate, n special, de Legea cu privire
la ipotec i, n subsidiar, de Legea cu privire la gaj. n partea ce nu este
reglementat de actele normative menionate, urmeaz a fi aplicate normele
Codului civil.
Gajarea (ipotecarea) caselor de locuit i a apartamentelor aflate n proprietate
comun se permite n cazul n care exist consimmntul n scris al tuturor
coproprietarilor, primit n ordinea stabilit de lege.
Unul din coproprietari poate ipoteca cota sa din bunul proprietate comun pe
cote-pri fr acordul celorlali coproprietari dac contractul ntre proprietari nu
prevede altfel.nsncalcarea acordului dintre coproprietari prin care se interzice
gajarea bunului, n situaia n care terul ca creditor gajist este de bun credin, nu
poate avea ca consecin nulitatea contractului de gaj/ipotec. nclcarea nelegerii
respective poate duce doar la rspunderea contractual a coproprietarului vinovat.
Cota-parte din spaiile destinate deservirii bunului imobil, deinute cu drept de
proprietate comun pe cote pri forat i perpetu (teren, acoperi, scri, subsol,
etc.) aferent unei ncperi izolate (art. 355 Cod civil), este ipotecat mpreun cu
dreptul de proprietate asupra ncperii respective fr acordul celorlali
coproprietari ai spaiilor comune.
Totodat, la ipotecarea construciei viitoare sau nefinalizate, n cazul n care
construcia viitoare sau nefinisat este nregistrat n form de condominiu, ipoteca
nu se instituie asupra ntregii construcii. Ipoteca poate fi instituit numai asupra
ncperilor izolate n cadrul acesteia (art.48 din Legea cu privire la ipotec).
27. Dat fiind faptul c drepturile patrimoniale sau creanele bneti, inclusiv
dreptul de crean al debitorului gajist asupra creditorului gajist, care, potrivit art.8
alin.(1) din Legea cu privire la gaj, pot constitui obiect al contractului de gaj,
poart un caracter special, valoarea lor fiind variabil, prile, la ncheierea
contractului de gaj, urmeaz s indice valoarea creanei cunoscut la data ncheierii
contractului, chiar dac ulterior valoarea respectiv va varia.
28. ncheind contractul de gaj, ipotec n privina unei case de locuit sau a
unui apartament, debitorul este obligat s-l previn n scris pe creditor despre toate
drepturile persoanelor tere asupra obiectului de gaj (ipotec) pe care le cunoate la
momentul nregistrrii contractului (existena gajului (ipotecii) anterior, a
contractului de nchiriere, de arend, a dreptului de ntreinere pe via, a dreptului
de utilizare de ctre fotii membri ai familiei). Concomitent, debitorul nu este
obligat s informeze creditorul despre existena testamentului asupra casei de
locuit sau a apartamentului, att la ncheierea contractului, ct i dup ncheierea
lui.
Se va avea n vedere c, potrivit art.508 Cod civil, drepturile de crean,
faptele sau raporturile juridice aferente imobilelor consemnate n registru devin
opozabile terilor numai prin notare, corespunztor n cazul lipsei notrilor n
registrele publice, raporturile juridice ulterioare invocate de ctre teri
11

sntinopozabile creditorului gajist/ipotecar prin nsi lipsa notrii, deoarece


notarea n esen, conform art.498, se refer la nscrierea drepturilor de crean, a
faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate n registru.
Mai mult, conform Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din
25.02.98, contractele prin care una dintre pri se oblig s asigure construcia
unuia sau mai multor apartamente i s le transmit persoanei fizice care se oblig
s achite integral sau parial preul imobilului anterior predrii acestuia, precum i
contractele privind cesiunea drepturilor care rezult din acestea se autentific
notarial i se nscriu n registrul bunurilor imobile, sub sanciunea nulitii.
29. n cadrul gajrii (ipotecrii) caselor de locuit i a apartamentelor aflate n
proprietate privat n care locuiesc minori, care au dreptul la cot-parte a
proprietii private n ele, este necesar de a primi n prealabil acordul n scris al
organului de tutel i curatel, n cazul n care asupra minorilor a fost stabilit
tutela (curatela) sau familia lor se afl la eviden n organele respective ca
defavorabil. Nerespectarea acestei reguli conduce la nevalabilitatea contractului.
n cazul n care se dispune gajarea (ipotecarea) caselor, apartamentelor unde
locuiesc copii minori, aflai sub tutel sau curatel, carenu sunt coproprietari ale
acestor bunuri, potrivit prevederilor art.42 alin.(1) Cod civil,nu este necesar
acordul autoritaii tutelare.
30. La judecarea pricinilor civile privind instituirea gajului i a ipotecii,
instanele de judecat vor ine cont de principiile interpretrii contractului stabilite
prin prisma art. 725, 726 Cod civil.
Conform art. 725 Cod civil, contractul urmeaz a fi interpretat pe principiile
bunei-credine, dup intenia comun a prilor, fr a se limita la sensul literal al
termenilor utilizai, innd cont de natura lui, de circumstanele n care a fost
ncheiat, de interpretarea care este dat acestuia de ctre pri sau care poate fi
dedus din comportamentul lor de pn la i de dup ncheierea contractului,
precum i de uzane.
Orice neclaritate din condiiile contractului, potrivit art. 732 Cod civil, se va
interpreta n defavoarea prii care le-a formulat.
31. La ncheierea contractelor de investiii sau de vnzare-cumprare a unei
pri din imobilul ipotecat, prile pot prevedea o clauz, potrivit creia, n situaia
n care cumprtorul achit integral preul apartamentului, creditorul ipotecar, n
baza prevederilor art.26 alin.(5) din Legea cu privire la ipotec, i va da acordul
scris privind radierea ipotecii n privina acestui apartament. Astfel, la achitarea
deplin a preului apartamentului concret, ipoteca instituit n privina lui va nceta
cu acordul creditorului gajist i cumprtorul (investitorul) va fi n drept s-i
nregistreze dreptul de proprietate.
n caz contrar, dac la ncheierea unor astfel de contracte n privina
imobilului ipotecat, prile contractante nu au prevzut o asemenea clauz, ipoteca
va subzista asupra ntregului complex locativ, pn ce debitorul ipotecar va
satisface obligaia garantat prin ipotec.
Potrivit art.48 din Legea cu privire la ipotec, n cazul n care o ncpere
izolat din cadrul construciei viitoare sau nefinisate este ipotecat, la transferul
12

dreptului de proprietate asupra acesteia, prile contractului de ipotec pot conveni


asupra radierii ipotecii sau modificrii contractului de ipotec, noul proprietar fiind
n drept s instituie o nou ipotec asupra ncperii respective.
32.Avnd n vedere c, conform art. 4 alin. (4) din Legea cu privire la ipotec,
norme privind ipoteca se aplic obligaiilor ce rezult din contractele de credit sau
mprumut, indiferent de scopul i destinaia acestora, se reine c normele legale n
aceast materie nu stabilesc expres care snt efectele modificrii obligaiei
principale fr acordul terului care a garantat executarea obligaiei, dar este
evident c creditorul ipotecar nu poate cere de la terul care a garantat iniial
executarea obligaiei, ca acesta s execute o obligaie ce difer de cea stabilit
iniial de prile contractului de ipotec, cu att mai mult dac modificarea
obligaiei a dus chiar i la alte efecte.
n acelai timp, conform art.461 Cod civil, gajul poate garanta una sau mai
multe creane legale, existente sau viitoare, pure i simple sau afectate de
modaliti, creana garantat prin gaj urmnd a fi determinat sau determinabil.
Aceeai norm prevede c, dac n contract nu se prevede altfel, gajul garanteaz
creana n volumul existent la momentul satisfacerii, inclusiv capitalul, dobnzile,
cheltuielile de urmrire i cheltuielile de ntreinere a bunului gajat. Prin contract,
prile pot extinde garania i asupra penalitilor i prejudiciului cauzat prin
neexecutare.
n context, art.14 din Legea cu privire la gaj, prevede c gajul garanteaz
obligaia propriu-zis, dobnzile, cheltuielile de urmrire i cheltuielile de
ntreinere a bunului gajat. Poate fi garantat prin gaj o obligaie care apare dup
ncheierea contractului de gaj dacacest fapt este stipulat n mod expres n contract.
33. Prin prisma art.4 din Legea cu privire la ipotec, legislatorul a stabilit c
obligaia garantat poate fi curent sau viitoare, inclusiv condiionat, c n cazul
garantrii obligaiilor viitoare, prile vor conveni expres, n contractul de ipotec,
asupra faptului c ipoteca instituit va garanta aceluiai creditor ipotecar
executarea oricrei obligaii viitoare, i c ipoteca se extinde i asupra achitrii
dobnzilor, comisioanelor, penalitilor, amenzilor, reparrii prejudiciului cauzat,
compensrii cheltuielilor de judecat i altor cheltuieli de executare a dreptului de
ipotec, dac prile nu au convenit altfel.
Corespunztor, n situaia n care obligaiile conform contractului principal
snt determinate sau determinabile i/sau dup caz stabilete obligaiile curente sau
viitoare i/sau dac contractul nu stabilete astfel, ipoteca/gajul se va extinde cu
titlu de garanie inclusiv asupra acestor obligaii.
34. Dac creditorul cu consimmntul debitorului a modificat termenele de
executare a obligaiei de baz (de exemplu, a prelungit termenul rambursrii
mijloacelor bneti conform contractului de creditare) i despre aceasta nu a
informat i nu a primit consimmntul n scris al terei persoane care este i ea
debitor, contractul, n cazul n care nu exist consimmntul terei persoane i a
expirat termenul pentru care a fost constituit gajul (ipoteca), i nceteaz aciunea
din momentul modificrii
13

Concluzia dat rezid din importana abordrii termenului gajului/ipotecii ca


raport de drept accesoriu fa de obligaia principal i care este condiionat n timp
de durata acesteia dac legea sau contractul de gaj nu prevede altfel, or, potrivit
art.495 Cod civil, dreptul de gaj nceteaz n cazul expirrii termenului pentru care
a fost constituit gajul sau ipoteca, nceteaz n cazul expirrii termenului
contractului de ipotec. n aceste condiii, prelungirea termenului gajului/ipotecii
poate avea loc doar cu acordul debitorului gajist/ipotecar, n caz contrar gajul i
ipoteca nceteaz n temeiul expirrii termenului de constituire.
Constituirea gajului i opozabilitatea dreptului de gaj. nregistrarea
gajului i ipotecii.
35. Legislaia n vigoare face distincie ntre constituirea (naterea) dreptului
de gaj, opozabilitatea dreptului de gaj i gradul de prioritate al gajului fa de ali
creditori gajiti.
Constituirea ipotecii i a gajului bunurilor mobile este condiionat de
publicitatea acestora, cu excepiile prevzute de lege, cnd constituirea are loc la
momentul dobndirii posesiunii bunului mobil de ctre creditor (art. 6 din Legea cu
privire la gaj).
n cazul n care legea prevede constituirea gajului din momentul publicitii
gajului, publicitatea dreptului de gaj nu este o condiie de fond a constituirii
dreptului de gaj, ci este o condiie de form a publicitii, necesar pentru
constituirea gajului, nerespectarea creia atrage nevalabilitatea gajului sau ipotecii.
Atunci cnd legea prevede constituirea gajului din momentul ncheierii
contractului, gajul este valabil pentru pri de la momentul intrrii n vigoare a
contractului i nu din momentul publicitii gajului.
Opozabilitatea gajului fa de orice persoane tere este valabil din momentul
publicitii gajului. Gradul de prioritate al gajului fa de alte gajuri sau drepturi al
altor creditori apare din momentul publicitii gajului.
36. Forma publicitii dreptului de gaj depinde de tipul gajului.
Publicitatea gajului fr deposedare se realizeaz prin nregistrarea dreptului
de gaj.
Publicitatea gajului cu deposedare sau amanetului se realizeaz prin remiterea
bunului ori titlului sau meninerea posesiei bunului ori titlului n cazul n care
creditorul gajist are bunul n posesia sa sau n posesia unui ter.
37. n sensul art. 466 Cod civil, art. 6 din Legea cu privire la gaj, art. 6 din
Legea cu privire la ipotec, publicitatea (nregistrarea sau remiterea
bunului/titlului) are, de regul, att efectul constituirii dreptului de gaj asupra
bunului, ct i efectul opozabilitii dreptului de gaj fa de teri i efectul
determinrii gradului de prioritate. Aceste prevederi se refer att la gajul
convenional, ct i la gajul legal.
38. Gajul fr deposedare trebuie s fie nscris, n modul prevzut de lege,
ntr-un registru public.
Gajul se nregistreaz n modul urmtor:
14

a) ipoteca se nregistreaz conform legislaiei privind cadastrul bunurilor


imobile i legislaiei cu privire la ipotec, la organul cadastral teritorial n a crui
raz teritorial este amplasat bunul imobil ipotecat.
b) gajul de ntreprinztor se nregistreaz, n conformitate cu prevederile
Codului civil, la biroul notarial n a crui raz teritorial se afl ntreprinderea;
c) gajul valorilor mobiliare nominative se nscrie n registrul deintorilor de
valorimobiliare nominative (n cazul n care evidena valorii mobiliare se ine n
registru) i/sau n documentele de eviden ale deintorului nominal (n cazul n
care evidena valorilor se ine de ctre deintorul nominal);
d) gajul titlurilor de valoare ale statului se nscrie n registrul deintorilor
titlurilor de valoare ale statului;
e) gajul celorlalte bunuri mobile se nscrie n registrul gajului bunurilor
mobile;
f) gajul drepturilor de proprietate intelectual se nscrie n registrul proprietii
intelectuale.
Potrivit prevederilor art.33 din Legea cu privire la gaj, n cazul creanelor
statului care iau natere n temeiul legislaiei fiscale, gajul legal se constituie doar
dac este nregistrat n registrul corespunztor, n conformitate cu art.7 din legea
menionat.
39. Corobornd prevederile art.470 alin. (2) lit. a) Cod civil cu
prevederileart.15 din Legea cu privire la ipotec,se reine c ipoteca este valabil
din data nregistrrii n Registrul bunurilor imobile. n acelai sens, art.24, 44 din
Legea cadastrului bunurilor imobile stabilete c, la nregistrarea ipotecii, se indic
datele despre creditorul ipotecar i despre obiectul ipotecii, termenul de aciune al
acesteia, dac este stabilit, valoarea obligaiei asigurat prin ipotec sau datele
privind modul i condiiile determinrii acestor valori.
Informaia cu privire la gaj odat cu nregistrarea acesteia este public,
deoarece conform art.3 din Legea cadastrului bunurilor imobile, cadastrul
bunurilor imobile,reprezint un sistem deschis de informare a participanilor la
piaa bunurilor imobile i a autoritilor publice, inclusiv a organelor fiscale.
Codul civil, prin art.471 i Legea cu privire la ipotec, prin art.15,
reglementeaz c, din momentul nregistrrii gajului, nimeni nu poate invoca
necunoaterea informaiei nscrise n Registrul gajului, ipoteca fiind opozabil
terilor din momentul nregistrrii ipotecii n Registrul Bunurilor Imobile, or, n
virtutea art. art.496, 497, 503 Cod civil, datele din Registrul Bunurilor Imobile snt
publice, nct orice persoan, fr a fi inut s justifice un interes, dispune de acces
la informaia din Registru i actele adiionale, n condiiile legii.
Conform art.474 Cod civil, debitorul gajist poate cere interzicerea accesului
terilor la informaia din registrul gajului cu privire la gajul asupra bunurilor sale.
n acest caz, se prezum c ntregul patrimoniu al debitorului gajist este grevat cu
gaj.
40.Valorile mobiliare pot fi gajate n baza contractului de gaj,deciziei
Comisiei Naionale, a instanei de judecat sau a altor autoriti publice
15

competenten ordinea prevzut de art.12 din Legea privind piaa de capitalnr.


171din 11.07.2012.
Contractul de gajare a valorilor mobiliare se consider ncheiat din momentul
nscrierii respective n registru. Nerespectarea acestei reguli conduce la
nevalabilitatea contractului.
41. Respingerea cererii de nregistrare (renregistrare) a gajului, nregistrarea
ilegal, eliberarea de informaie eronat, prezentarea ntrziat sau refuzul de a
prezenta informaia necesar referitoare la nregistrarea gajului pot fi atacate de
persoana interesat n instana de judecat (art. 44 alin. (5) din Legea cu privire la
gaj, art.475 Codul civil).
Drepturile i obligaiile creditorului i debitorului. Exercitarea dreptului
de gaj i ipotec
42. La judecarea litigiilor care decurg din relaiile legate de gaj, de ipotec, se
va ine cont de faptul c, n conformitate cu legislaia n vigoare, n cazul n care
debitorul gajist, ipotecar nu a executat conform contractului sau a executat n mod
necorespunztor obligaia garantat ori o parte a acesteia, precum i n alte cazuri
prevzute de lege sau de contract,creditorul gajist sau ipotecar n baza gajului sau
ipotecii are dreptul de a fi satisfcut din costul bunului gajat sau ipotecat, cu
preferin fa de ali creditori, inclusiv statul.
Conform art. 50 din Legea insolvabilitii, creditorii care au un drept de gaj
convenional sau legal asupra unui bun din masa debitoare snt ndreptii la
satisfacerea prioritar a capitalului mprumutat, a dobnzii i a cheltuielilor aferente
din contul bunului gajat.
43. Esena gajului ca garant al asigurrii obligaiunii de baz const n dreptul
creditorului gajist de a cere comercializarea obiectului gajat i a i se transmite
mijloacele bneti primite de la aceast comercializare n mrime ce nu depete
suma de datorii conform obligaiunii garantate.
n cazul n care mijloacele obinute nu snt suficiente pentru acoperirea
cerinelor creditorului gajist, el are dreptul, dac altceva nu este stipulat n lege sau
n contract, s obin mijloacele lips din alte bunuri n ordinea general fr a
beneficia n acest caz de privilegiul ce rezult din dreptul de gaj.
Dac ns suma obinut de la comercializarea obiectului de gaj va fi mai
mare dect suma datoriei, diferena se transmite debitorului gajist.
n cazul n care n calitate de debitor gajist este un ter, care nu este debitor
conform contractului de baz, obligaiile lui fa de creditorul gajist nu pot depi
suma obinut n urma comercializrii bunurilor gajate, dac altceva nu este
prevzut de contract.
44. nsi transmiterea n gaj a bunurilor de ctre debitorul gajist nu acord
creditorului gajist dreptul la proprietate asupra obiectului de gaj, dar i d temei
creditorului gajist, n conformitate cu art.487 alin. (1) Cod civil, s exercite dreptul
de gaj dac debitorul gajist nu a executat conform contractului sau a executat n
mod necorespunztor obligaia garantat ori o parte a acesteia, precum i n alte
cazuri prevzute de lege i contract.
16

45. Potrivit art. 477 Cod civil, art. 20 din Legea cu privire la ipotec, debitorul
gajist (ipotecar) este n drept s foloseasc obiectul gajului (ipotecii), dac
condiiile contractului nu prevd altfel, ns nu este n drept s nstrineze bunul
gajat fr acordul scris al creditorului sub form de autorizaie prevzut de art.
478 Cod civil. Orice ter ce dobndete dreptul de proprietate sau gestiune asupra
bunului grevat cu gaj, este inut de gaj, cu excepiile stabilite de lege.
n cazul ipotecii, art.26 din lege stabilete expres c actul juridic prin care este
transmis dreptul de proprietate asupra bunului imobil ipotecat fr consimmntul
scris al creditorului ipotecar este nul, n cazul transmiterii, inclusiv al nstrinrii
bunului ctre teri, ipoteca va subzista cu excepia consimirii de ctre creditorul
ipotecar asupra ncetrii ipotecii.
Debitorul gajist are dreptul s transmit obiectul gajului n arend sau pentru
utilizare gratuit altei persoane sau s dispun de el n alt mod doar cu
consimmntul creditorului, dac legea sau contractul nu prevede altfel.
n ceea ce privete creditorul gajist, acesta este n drept s foloseasc obiectul
gajului doar n cazurile prevzute de contract. La fel, creditorul gajist poate fi
obligat prin contract s obin fructele din obiectul gajului de valoarea crora se va
ine cont la stingerea obligaiei, suma datoriei putndfi diminuat n mrimea egal
cu valoarea fructelor, pentru a stinge obligaia principal garantat prin gaj.
46. Potrivit prevederilor art.7 alin.(7) din Legea cu privire la ipotec, n
situaia n care ipoteca a fost instituit asupra unui bun imobil constituit din mai
multe spaii locative (spre exemplu: un complex locativ nefinisat), ea este
indivizibil i va subzista integral asupra fiecruia dintre ele i asupra tuturor
prilor lor.
Debitorul ipotecar va fi n drept s dispun de proprietatea ipotecat sau s
transmit dreptul de proprietate asupra bunului imobil ipotecat doar cu
consimmntul scris al creditorului ipotecar. Excepie de la regula dat constituie
cazurile n care proprietatea ipotecat este lsat prin testament.
Vnzarea de ctre debitorul ipotecar a apartamentelor din imobilul ipotecat va
fi posibil numai cu acordul scris al creditorului ipotecar.
47. Prevederile art. 21 din Legea cu privire la ipotec, n cazul n care
contractul nu prevede altfel, impune obligarea debitorului ipotecar s pstreze
bunul, s-l ntrein, s nu-l distrug, s nu-l deterioreze i s nu-i diminueze
valoarea n orice alt mod, dect numai n limita uzurii normale a acestuia.
Schimbarea destinaiei, resistematizarea, construirea de dependine, precum i
demolarea, inclusiv parial, a obiectului ipotecii este permis cu acordul scris al
creditorului ipotecar.
Articolul 477 alin. (6) Cod civil stabilete obligaia pstrrii, ntreinerii
obiectului gajului, cu respectarea dreptului de folosire a acestuia, fa de subiecii
gajului, n funcie de faptul care dintre ei vor deine bunul gajat.
48. Articolul 17 din Legea cu privire la ipotec i art. 480 Cod civil conin
prevederi referitoare la ipoteca ulterioar i gajul ulterior, potrivit crora bunul
ipotecat sau gajat pentru garantarea executrii anumitei obligaii (anterioare) poate
fi ipotecat (gajat) ntru executarea unei altei obligaii a aceluiai sau a altui debitor
17

n favoarea aceluiai sau a altui creditor cu excepia cazului n care condiiile


contractului precedent prevd altfel.
Este nul instituirea ulterioar a ipotecii sau a gajului n cazul n care prin
contractul anterior este interzis. n acest caz, orice persoan prejudiciat este n
drept s cear repararea prejudiciului cauzat.
49. Debitorul are obligaia de a informa fiecare creditor urmtor despre toate
grevrile existente asupra bunului, rspunznd pentru prejudiciile cauzate
creditorului gajist prin nendeplinirea acestei obligaii.
50. Se va distinge c, potrivit art.484 Cod civil, gajul i creana care st la
baza acestuia pot fi transmise doar mpreun i simultan i n cazul cesiunii creanei
garantate prin gaj. Noul creditor dobndete dreptul de gaj, iar debitorul gajist
rmne obligat fa de creditorul cesionar.
Aceeai regul se aplic i n cazul cesiunii unei pri a creanei garantate,
doar c noul creditor dobndete dreptul de gaj proporional acestei pri dac n
contractul de gaj nu este prevzut altfel.
Aceeai norm instituie regula de baz n temeiul creia substituirea
creditorului gajist se nregistreaz conform art.470. Valabilitatea nregistrrii
precedente nu este afectat pn la nregistrarea noului gaj.
Cesiunea drepturilor ipotecare este reglementat de legislaia cu privire la
ipotec.
Se atenioneaz instanele de judecat c Legea cu privire la gaj nr. 449-XV
din 30.07.2001, prin art.58,prevede expres obligativitatea nregistrrii substituirii
gajului conform art.41 din aceast lege, iar n cazul cesiunii datoriei, gajul se stinge
dac debitorul gajist nu a consimit s garanteze pentru noul debitor.
La rndul su, Legea nr. 142-XVI din 26.06.2008 cu privire la ipotec, prin
art.27 (alin.4) distinct de cele prevzute n Codul civil i Legea cu privire la gaj
reglementeaz c cesiunea drepturilor ipotecare nu necesit nregistrare n
Registrul bunurilor imobile, dac prile nu convin altfel, pe cnd gajul drepturilor
ipotecare va fi nregistrat n Registrul gajului bunurilor mobile conform legislaiei
n vigoare (alin.6).
n acelai sens,creditorul ipotecar este n drept s cesioneze sau s gajeze
terilor drepturile ipotecare prezente i viitoare fr acordul debitorului ipotecar, cu
condiia c acest drept este prevzut n contractul de ipotec, iar drepturile
ipotecare snt cedate mpreun i simultan cu creana ipotecar. Contractul de
cesiune sau gaj al drepturilor ipotecare se ncheie n forma n care a fost ncheiat
contractul din care a rezultat obligaia garantat cu ipotec.
51. n sensul art. 18 din Legea cu privire la ipotec, art. 481 Cod civil,
prioritatea de satisfacere a creanelor creditorilor, n cazul ipotecii ulterioare i
gajului ulterior, corespunde cronologiei nregistrrii drepturilor de ipotec, de gaj,
dac acordul scris al creditorilor nu prevede altceva.
52. Conform ordinii reglementate de art.487 alin. (2) Cod civil, n cazul n
care debitorul nu a ndeplinit sau a ndeplinit n modul necorespunztor obligaia
garantat, exist trei modaliti de exercitare a dreptului de gaj, i anume,
creditorul gajist:
18

1) poate obine obiectul gajului n posesiune pentru a-l administra;


2) poate vinde el nsui bunul gajat;
3) poate s vndobiectul gajului sub controlul instanei de judecat.
Se va avea n vedere c, pentru exercitarea oricrei din cele trei modaliti
menionate, n cazul n care debitorul gajist refuz n mod benevol s transmit
bunul gajat n posesia creditorului gajist este necesar adresarea n instana de
judecat, numai c n unele situaii vnzarea nemijlocit a bunului gajat poate avea
loc sub controlul instanei de judecat.
n cazul dreptului de ipotec, potrivit art. 30 alin. (2) lit. c) din Legea cu
privire la ipotec, n afar de cele trei modaliti menionate, ca o modalitate de
exercitare a dreptului de ipotec o constituie achiziionarea bunului ipotecat de
ctre creditorul ipotecar.
Alegerea uneia dintre aceste modaliti de urmrire a bunului este la discreia
creditorului, cu excepia achiziionrii bunului ipotecat n temeiul art. 35 alin. (1)
din Legea cu privire la ipotec, unde este necesar i acordul debitorului gajist.
Instanele de judecat vor avea n vedere faptul c att normele Codului civil
(art. 491-492), ct i normele din Legea cu privire la gaj (art. 61, 6970, 75, 79), cu
excepia art. 661 ce se refer la particularitile exercitrii dreptului de gaj asupra
mijloacelor bneti, i Legea cu privire la ipotec (art. 33-36) prevede n mod
expres c creditorul gajist poate exercita drepturile sale n privina bunurilor
garantate prin vnzarea de el nsui a bunurilor gajate/ipotecate sau s le vnd sub
controlul instanei judectoreti i s le ia n posesiune spre a le administra, s
exercite alte drepturi n corespundere cu prevederile legii.
Art. 11 alin. (5) din Legea cu privire la ipotec prevede c este nul clauza din
contractul de ipotec privind trecerea dreptului de proprietate asupra obiectului
ipotecii ctre creditorul ipotecar n cazul neexecutrii sau al executrii
necorespunztoare a obligaiilor asumate de ctre debitor.
O excepie n acest sens,precum s-a remarcat, este modalitatea nou de
realizare a dreptului creditorilor garantai asupra bunului grevat prin transmiterea,
n condiiile art. 131 alin. (10) din Legea insolvabilitii, a bunului n proprietatea
creditorului garantat n contul creanei.
Potrivit Legii insolvabilitii, acest drept al creditorului garantat apare doar
dup respectarea altor proceduri nerealizate, n termenii stabilii, de valorificare a
bunului prin licitaie public, concurs sau prin negocieri directe.
53. nainte de a exercita dreptul de gaj sau ipotec prin una sau alt
modalitate, creditorul trebuie s notifice debitorul i dup caz debitorul
gajist/ipotecar i terul deintor al bunului privind intenia de exercitare a dreptului
de gaj/ipotec. Notificarea poate avea loc i prin intermediul executorului
judectoresc n temeiul art. 28 Cod de executare.
Dup notificare, creditorul gajist depune la registrul n care a fost nregistrat
gajul un preaviz, la care anexeaz dovada notificrii debitorului gajist.
Preavizul trebuie s indice mrimea creanei garantate, temeiul nceperii
urmririi, dreptul pe care creditorul gajist intenioneaz s-l exercite, s conin
19

descrierea bunului gajat i somaia ca debitorul gajist s transmit, n termenul


acordat de creditorul gajist, bunul gajat. Preavizul se semneaz de creditorul gajist.
Pentru bunul mobil termenul de transmitere, potrivit art. 488 alin. (4) Cod
civil, nu poate fi mai mic de 10 zile, iar pentru un bun imobil, conform art. 31 alin.
(3) lit. d) din Legea cu privire la ipotec, nu mai mic de 20 de zile, ncepnd cu data
nregistrrii preavizului.
54. Art.490 Cod civil reglementeaz c transmiterea bunului gajat n
posesiune creditorului gajist poate fi benevol ori silit, transmiterea n posesiune
considerndu-se benevol dac, naintea expirrii termenului indicat n preaviz,
debitorul gajist transmite n mod efectiv bunul gajat n posesiune creditorului gajist
sau consimte n scris n form autentic s-l pun la dispoziia acestuia la
momentul convenit.
Art.31 din Legea cu privire la ipotec stabilete c, n termenul indicat n
notificare i preaviz, debitorul are dreptul s achite suma restant sau s nlture n
alt mod omisiunea de executare corespunztoare a obligaiilor sale, aa cum este
stabilit n notificare i preaviz, art.32 statund c executarea benevol a dreptului
de ipotec se face n baza unui acord privind executarea benevol a dreptului de
ipotec, ncheiat n form autentic ntre creditorul ipotecar i debitorul ipotecar, n
orice moment convenit de pri.
n privina bunurilor mobile, art.70 din Legea cu privire la gaj reglementeaz
c transmiterea n posesiune este benevol dac, naintea expirrii termenului
indicat n preaviz, debitorul gajist transmite n mod efectiv bunul gajat n posesiune
creditorului gajist sau consimte n scris n form autentic s-l pun la dispoziia
acestuia la momentul convenit, actul de transmitere benevol n posesiune
efectundu-se n forma stabilit pentru nstrinarea bunului respectiv.
55. Bunurile grevate cu gaj sunt urmrite din valoarea acestora n
conformitate cu hotrrea instanei de judecat, dac creditorul gajist i debitorul
gajist nu au avut o alt nelegere ncheiat dup apariia dreptului de satisfacere a
obligaiei garantate prin gaj. Satisfacerea creanelor creditorului n mod benevol
este admis n temeiul unui acord, autentificat notarial, dintre creditorul gajist i
debitorul gajist, ncheiat dup apariia dreptului de urmrire a obiectului gajului, a
crui nstrinare necesit autentificare notarial. n cazul revendicrii nulitii de
ctre pri n temeiuri legale a actului juridic,instana de judecat poate examina
legalitatea actului juridic.
56. Potrivit art.30 din Legea cu privire la ipotec, dac debitorul nu a
ntreprins msurile specificate n notificare i preaviz, creditorul ipotecar are
dreptul s continue procedura de executare a dreptului de ipotec i/sau dac
debitorul a ntreprins msurile indicate n notificare sau preaviz dup expirarea
termenului specificat la alin.(6), acest fapt nu l lipsete pe creditorul ipotecar de
dreptul de a continua procedura de executare a dreptului de ipotec.
Articolul 33 din Legea cu privire la ipotec, ct i art.490 Cod civil statueaz
c executarea silit a dreptului de ipotec de ctre creditorul ipotecar se face n
temeiul unei ordonane judectoreti, pronunat n acest sens n cadrul procedurii
20

n ordonan (procedura simplificat), sau, dac este cazul, n temeiul unei hotrri
a instanei de judecat, cu respectarea prevederilor Codului de procedur civil.
n corespundere cu art.71 din Legea cu privire la gaj, n hotrrea privind
transmiterea silit a imobilului, instana judectoreasc este obligat s se pronune
asupra evacurii silite a persoanelor i bunurilor din imobil, iar conform art. 36 din
Legea cu privire la ipotec, debitorul ipotecar, ct i celelalte persoane care
locuiesc n imobilul ipotecat snt obligate s elibereze bunul ipotecat la data intrrii
n vigoare a acordului de executare benevol ori, dup caz, a hotrrii judectoreti
n cazul executrii forate a dreptului de ipotec, ns dac persoanele menionate
refuz s elibereze bunul ipotecat sau dac nu l-au eliberat, executorul judectoresc
va iniia evacuarea silit.
57. Ordinea urmririi obiectului gajului transmis creditorului gajist (amanet)
se stabilete n corespundere cu contractul de gaj, dac legea nu prevede altfel.
Totodat, lund n consideraie faptul c obiect al unui asemenea contract pot fi
doar bunurile mobile, dac n contract nu este condiia despre urmrirea obiectului
gajului, se va reiei din faptul c n acest caz se aplic regula general despre
urmrirea bunurilor mobile gajate.
Se reine asupra faptului c creditorul gajist i exercit dreptul de gaj
indiferent de faptul cine deine bunul gajat. Totodat, potrivit art.30 din Legea cu
privire la ipotec,creditorul ipotecar care deine dreptul de ipotec asupra mai
multor bunuri imobile ipotecate n vederea garantrii aceleiai obligaii poate
executa dreptul de ipotec asupra bunurilor ipotecate n mod simultan sau succesiv,
la discreia sa.
58. Creditorul ipotecar poate vinde bunul ipotecat n orice moment convenit
cu debitorul ipotecar prin acordul de executare benevol a dreptului de ipotec sau
dup rmnerea definitiv a ordonanei sau hotrrii judectoreti, dup caz, emise
n aceast privin ori dup neexecutarea de ctre debitor a obligaiilor de plat
rezultate din contractul de ipotec nvestit cu formul executorie. Legea cu privire
la ipotec reglementeaz expres c creditorul ipotecar trebuie s vnd bunul
ipotecat fr tergiversri nejustificate, n condiii i la un pre comercial rezonabil,
innd cont de interesele debitorului ipotecar, modalitatea de vnzare a bunului
ipotecat fiind la alegerea creditorului ipotecar fie prin ofert-tender, negocieri
directe sau licitaie public, organizat n conformitate cu legislaia n vigoare.
n cazul vnzrii bunului ipotecat ca urmare a executrii silite a dreptului de
ipotec n temeiul actului notarial nvestit cu formul executorie, creditorul
ipotecar sau, dup caz, executorul judectoresc va aplica, ca modalitate de vnzare,
licitaia public, cu excepia cazului n care exist acordul scris al debitorului
ipotecar, eliberat creditorului ipotecar dup apariia dreptului su de executare a
dreptului de ipotec, de a vinde bunul n alt mod prevzut de prezenta lege.
59. Totodat, conform art.491 Cod civil, dup ce a obinut n posesiune bunul
gajat, creditorul gajist este ndreptit, dac a depus la registru un preaviz n modul
prevzut la art.488 alin.(2), s procedeze la vnzarea, prin negocieri directe, prin
tender sau prin licitaie public a bunului gajat, fr nici o ntrziere nejustificat,
contra unui pre comercial rezonabil i n interesul major al debitorului gajist.
21

Cumprtorul dobndete bunul grevat de drepturile reale existente la


momentul nscrierii preavizului n registrul respectiv, fr dreptul de gaj al
creditorului gajist care a vndut bunul i fr creanele prioritare dreptului acestuia.
Potrivit art.78 din Legea cu privire la gaj, n cazul n care cumprtorul
bunului transmite instanei judectoreti n a crei circumscripie se afl, n
totalitate sau n cea mai mare parte, bunurile gajate, dovada c vnzarea a fost
efectuat cu respectarea prevederilor legale i c preul a fost pltit integral,
instana emite o hotrre de ncetare i anulare a gajurilor, sechestrelor i
drepturilor reale indicate la art.77 alin.(2).
n cazul n care cumprtorul bunului transmite instanei judectoreti n a
crei circumscripie se afl, n totalitate sau n cea mai mare parte, bunurile gajate,
dovada c vnzarea a fost efectuat cu respectarea prevederilor legale i c preul a
fost pltit integral, instana emite o hotrre de ncetare i anulare a gajurilor,
sechestrelor i drepturilor reale indicate n alin.(3).
60.n contextul expus mai sus n privina procedurii exercitrii dreptului de
gaj, inclusiv prin demararea procedurilor de nstrinare a bunului gajat, n
condiiile legii, instanele de judecat, la soluionarea litigiilor respective, vor avea
n vedere faptul c, n temeiul art. 489 alin. (1) Cod civil, debitorul gajist se poate
opune urmririi de ctre creditorul gajist a bunului gajat, pltind creana garantat
sau, dup caz, nlturnd nclcrile menionate n preaviz i cele ulterioare, pltind
n ambele cazuri cheltuielile aferente nregistrrii preavizului.
Prin urmare, prevederile enunate i dau posibilitate debitorului gajist de a
face opoziie vnzrii silite a bunului, adic se va opune urmririi bunului prin
nstrinare, chiar dac obligaia garantat a fost nclcat, achitnd suma datorat n
contul creditorului gajist.
Legea prevede c dreptul menionat la alin. (1) poate fi exercitat de ctre
debitorul gajist pn la momentul vnzrii bunului luat n posesiune de creditorul
gajist i debitorul nu mai poate pretinde la degrevarea bunului prin achitarea
datoriei dup ncheierea contractului de vnzare-cumprare a bunului gajat.
61. n cazul n care debitorului gajist i-a fost intentat procedura de
insolvabilitate, urmrirea obiectului gajului se va face n conformitate cu
prevederile art. 131 alin. (3), (4), (9) din Legea insolvabilitii nr.149 din
29.06.2012 potrivit crora, creditorul garantat care intenioneaz s-i valorifice
garania va ntiina administratorul insolvabilitii/lichidatorul despre acest lucru,
artnd prin notificare condiiile i modalitatea de valorificare i/sau de vnzare a
bunului afectat cu garanie, precum i preul de vnzare dup o expertiz a valorii
lui. Odat cu primirea notificrii, administratorul insolvabilitii/lichidatorul este
ndreptit s procedeze la valorificarea i/sau la vnzarea bunului grevat cu
garanie n condiiile expuse de creditorul garantat. Administratorul insolvabilitii/
lichidatorul se poate opune valorificrii i/sau vnzrii bunului grevat cu garanie n
condiiile invocate de creditorul garantat numai dac acestea contravin legii.
n cazul n care intenia de vnzare a bunului grevat cu garanie vine de la
administratorul insolvabilitii/lichidator, acesta trebuie, sub sanciunea nulitii, s
fac o notificare a vnzrii ctre creditorul garantat, n care va propune condiiile,
22

modalitatea i preul de vnzare a bunului. Creditorul garantat este obligat ca, n


termen de 7 zile de la primirea notificrii, s accepte propunerea administratorului
insolvabilitii/lichidatorului ori s se pronune pentru o posibilitate mai
avantajoas de valorificare a bunului. Dac, n acest termen, creditorul garantat nu
s-a expus n scris asupra propunerii de vnzare a bunului, ea se consider acceptat
n condiiile indicate n notificare. Dac creditorul garantat respinge propunerea
administratorului insolvabilitii/lichidatorului fr a indica o posibilitate de
vnzare mai avantajoas a bunului, acesta va fi vndut de administratorul
insolvabilitii/lichidator n condiiile din notificare. Dac creditorul garantat se
pronun n termen, administratorul insolvabilitii/ lichidatorul trebuie s ia n
considerare posibilitatea mai avantajoas de valorificare propus de creditor.
Dac, n termen de 3 luni de la iniierea procedurii de vnzare, bunul grevat cu
garanie nu s-a putut nstrina, creditorul garantat este n drept s preavizeze
transmiterea bunului n posesia sa pentru valorificare. Administratorul
insolvabilitii/lichidatorul transmite efectiv bunul grevat cu garanie n posesia
creditorului garantat sau consimte n scris n form autentic s l pun la dispoziia
acestuia n momentul convenit n preaviz. n caz de refuz al administratorului
insolvabilitii/lichidatorului, bunul trece n posesia creditorului garantat dup
expirarea termenului din preaviz n temeiul unei ncheieri judectoreti, care poate
fi contestat cu recurs de persoanele vizate n ea.
62. Comercializarea obiectelor de gaj, conform regulii generale, se efectueaz
prin negocieri directe, prin tendere sau prin licitaie public (art.491 Cod civil i
art.75 din Legea cu privire la gaj).
Vnzarea bunului gajat are loc sub controlul instanei de judecat, dac
aceasta desemneaz persoana care va efectua vnzarea bunurilor gajate, determin
condiiile i sarcinile vnzrii, indic modalitatea de efectuare a vnzrii prin
negocieri directe, tender sau prin licitaie public i stabilete, dup caz, preul
dup o expertiz a valorii bunului (art.492 Cod civil, art.79 din Legea cu privire la
gaj).
63.n cazul vnzarii bunului gajat sub controlul instanei de judecat, instana
va desemna prin ncheiere persoana care va efectua vnzarea bunurilor gajate, va
determin condiiile i sarcinile vnzrii, va indic modalitatea de efectuare a
vnzrii prin negocieri directe, tender sau prin licitaie public i stabilete,
dup caz, preul dup o expertiz a valorii bunului. n situaia vnzrii sub control
judiciar persoana desemnat va aciona n calitate de proprietar i va anuna
cumprtorul despre acest fapt, aceasta fiind obligat s informeze prile
interesate, la solicitarea acestora, despre aciunile pe care le ntreprinde pentru
vnzarea bunurilor gajate.
64. Amanetarea obiectelor la lombard (amanet obinuit) se legalizeaz prin
eliberarea de ctre lombard a unui bilet nominal de gajare, care este un formular de
gestiune strict, pe care debitorul poate s-l transmit persoanei tere pentru
primirea obiectelor gajate din lombard n baza procurii ntocmite n ordinea
stabilit de lege.
23

Dac dup expirarea termenului stabilit n contract clientul debitorul gajist


nu va returna suma primit i nu va plti serviciile acordate, lombardul are dreptul
s-i satisfac cerinele din costul obiectelor transmise n gaj n ordinea fixat n
contract, dac legea nu prevede altfel.
Din suma ncasat de la comercializarea obiectelor gajate se stinge plata
pentru pstrare, creditele i procentele pentru ele, cheltuielile pentru vnzare, iar
restul sumei lombardul o ntoarce posesorului biletului nominal de gajare la
prezentarea acestuia. Dup aceasta cerinele lombardului fa de debitorul gajist se
epuizeaz, chiar dac suma ncasat era insuficient pentru acoperirea datoriei.
65. Conform prevederilor art.350 CPC, instana de judecat examineaz
cererea de transmitere a bunului gajat n termen de 5 zile de la data depunerii ei
fr a cita prile pentru explicaii, fr dezbateri judiciare i fr ncheiere de
proces-verbal i constat doar existena documentelor (contractelor), din care
rezult obligaia garantat i dreptul de gaj, mrimea creanei garantate, faptul c
creditorul a notificat debitorul despre intenia de a-i exercita dreptul de gaj i c
preavizul este nscris n registrul respectiv.
66. Articolul 33 alin. (1) din Legea cu privire la ipotec stabilete 3 modaliti
de executare silit a dreptului de ipotec de ctre creditorul ipotecar. Aceasta se
poate face:
- n temeiul unei ordonane judectoreti, pronunat n acest sens n cadrul
procedurii n ordonan (procedura simplificat), sau:
- dac este cazul, n temeiul unei hotrri a instanei de judecat, cu
respectarea prevederilor Codului de procedur civil, sau;
- n temeiul contractului de ipotec nvestit cu formul executorie prevzut la
art.331.
Alineatul (4) al acestui articol prevede c, n cazul n care ordonana
judectoreasc sau, dac este cazul, hotrrea judectoreasc privind transmiterea
silit a bunului ipotecat este ulterior anulat, creditorul ipotecar este obligat s
restituie bunul ipotecat sau s restituie preul la care bunul a fost vndut i s repare
prejudiciul cauzat.
67. n conformitate cu art.345 lit. k) CPC, instana de judecat examineaz n
procedur n ordonan nu cererile privind deposedarea i vnzarea forat a
obiectului gajului, dar cererile n care pretenia urmrete exercitarea dreptului de
gaj. Noiunea dat poate include, de asemenea, cerina privind evacuarea forat
din ncperile ocupate.
Potrivit prevederilor art.36 alin.(1) din Legea cu privire la ipotec, executarea
dreptului de ipotec presupune obligaia debitorului ipotecar, ct i a celorlalte
persoane care locuiesc n imobilul ipotecat s elibereze bunul ipotecat la data
intrrii n vigoare a acordului de executare benevol, semnat ntre creditorul
ipotecar i debitorul ipotecar. n caz de neexecutare benevol a dreptului de
ipotec, evacuarea locatarilor din imobilul ipotecat se va efectua la momentul
rmnerii definitive a ordonanei judectoreti (ori, dup caz, a hotrrii
judectoreti).
24

Drept excepie de la cele menionate mai sus, potrivit prevederilor art.36


alin.(3) din Legea cu privire la ipotec, nu vor putea fi evacuate din ncperile
ipotecate persoanele care locuiesc n spaiile respective n baza unui contract de
locaiune, pn la expirarea termenului de locaiune, dac creditorul ipotecar a fost
informat despre existena acestui contract, n conformitate cu prevederile art.10
alin.(6) din Legea cu privire la ipotec.
68. Nu vor putea fi evacuate din ncperile ipotecate nici oricare alte persoane
tere, care posed n mod legal imobilul ipotecat, indiferent de contractul pe care se
ntemeiaz posesiunea (contract de comodat, contract de uzufruct etc.), dac
creditorul ipotecar a fost informat n scris despre existena unui asemenea contract
n momentul instituirii ipotecii, conform reglementrilor art.10 alin.(6) din Legea
cu privire la ipotec.
69. n conformitate cu prevederile art.345 pct. k) i art.352 alin. (1) CPC,
instana judectoreasc, examinnd cererea privind exercitarea dreptului de gaj,
emite o ordonan copia creia, cel trziu a doua zi, se trimite debitorului printr-o
scrisoare recomandat cu aviz de primire.
70. Se reine c, conform art. 100 Cod de executare, bunurile gajate pot fi
urmrite de executorul judectoresc n cazul n care debitorul nu dispune de alte
bunuri sau bunurile lui nu snt suficiente pentru a acoperi ntreaga sum urmrit.
n asemenea cazuri, executorul judectoresc ntiineaz creditorul gajist, care va
prezenta calculul datoriei la contractul a crui asigurare este garantat prin gaj. n
lipsa documentului executoriu, aceste creane nu snt puse n executare, dar vor
participa, n condiiile legii, la distribuirea sumelor realizate prin urmrirea sau prin
administrarea silit a bunului gajat.
Dup satisfacia deplin a creanelor creditorilor gajiti, bunurile rmase sau
suma realizat care depete creanele creditorilor gajiti se distribuie altor
creditori n ordinea categoriilor stabilite la art.145 din acest cod.
Astfel, din sensul normei citate rezult cu certitudine c bunurile gajate pot fi
urmrite de executorul judectoresc pentru satisfacerea cerinelor altor creditori,
conform titlurilor executorii, doar dup acoperirea deplin a creanelor creditorilor
gajiti, din contul bunurilor gajate rmase sau din suma care depete creanele
creditorilorgajiti.
Similar, art.200 Cod fiscal, n acelai context de asigurare a drepturilor
creditoului gajist/ipotecar n realizarea dreptului su prioritar, prevede c nu sunt
sechestrabile, ca modalitate de asigurare a executrii silite a obligaiei fiscale,
bunurile gajate pn la momentul sechestrrii.
ncetarea dreptului de gaj i a dreptului de ipotec
71. Temeiurile de ncetare a dreptului de gaj i al ipotecii snt prevzute de
art. 495 Cod civil, art. 80 din Legea cu privire la gaj i, respectiv, de art. 28 din
Legea cu privire la ipotec.
Temeiurile ncetrii dreptului de gaj pot fi divizate n dou categorii:
25

- care se afl n legtur cu stingerea obligaiei principale a debitorului (sau


altfel spus, a creanei creditorului);
- temeiuri independente.
72. Fiind un drept accesoriu unei obligaii, dreptul de gaj se stinge odat cu
stingerea acesteia i nu subzist dect n cazuri excepionale (art. 643 alin. (4) Cod
civil).
Dac obligaia garantat este stins numai parial sau dac doar una din
obligaiile garantate a fost executat, gajul nu se reduce corespunztor (art. 463
Cod civil), dect n cazul gajului mrfurilor n circulaie i n proces de prelucrare
(art. 459 Cod civil) sau cu acordul creditorului gajist.
Gajul se stinge, de asemenea, n temeiul nendeplinirii evenimentului de care
depinde naterea obligaiei garantate, precum i a ndeplinirii evenimentului de
care depinde stingerea obligaiei garantate.
Gajul se stinge i atunci cnd creditorul gajist renun la obligaia principal.
Obligaia principal ns nu se stinge prin renunarea creditorului gajist la dreptul
de gaj. Expirarea prescripiei extinctive a creanei principale nu prescrie dreptul de
gaj, creditorul fiind n drept s pretind executarea din valoarea gajului (art. 282
alin. (1) i (3) Cod civil).
n acest caz, ns, avnd n vedere prescrierea creanei garantate, preteniile
creditorului cu privire la satisfacerea creanei sale se vor limita doar la valoarea
bunului gajat. Dac valoarea bunului gajat nu va fi suficient pentru stingerea
integral a creanei creditorului gajist, acesta nu va putea fi n drept s urmreasc
alte bunuri ale debitorului.
73. Ca temeiuri independente ale ncetrii dreptului de gaj pot fi:
a) expirarea termenului pentru care a fost constituit gajul, dac acest termen
a fost indicat n contract (ex. n cazul gajrii unui drept de arend pe un anumit
termen, a unor titluri de valoare care devin scadente pn la scadena creanei
garantate). Dac termenul de aciune a gajului nu a fost limitat de pri, el nu se
stinge la scadena creanei principale;
b) pieirea bunurilor gajate;
c) vnzarea silit a bunurilor gajate;
d) ntrunirea n aceeai persoan a calitilor de creditor gajist i proprietar al
bunului gajat;
e) punerea obiectului gajului n afara circuitului civil;
f) alte situaii prevzute de lege, la care se refer, spre exemplu:
1) confiscarea bunurilor gajate i revendicarea lor de ctre proprietarul
legitim. n alte cazuri de stingere a dreptului de proprietate asupra bunului (vezi
nota 3 din comentariul la art.479), dreptul de gaj subzist i greveaz bunurile sau
banii pui n schimb la dispoziia debitorului gajist;
2) decesul creditorului persoan fizic sau lichidarea creditorului persoan
juridic n cazurile prevzute de lege (art. 664 Cod civil);
3) declararea nulitii contractului de gaj. n acest caz gajul nceteaz cu
efect retroactiv (art.219 Cod civil), iar creditorul este n drept s pretind repararea
prejudiciului;
26

4) renunarea creditorului de la dreptul de gaj;


5) expirarea termenului de treizeci de ani de la nscrierea iniial sau, dup
caz, ulterioar a ipotecii n registrul bunurilor imobile. Dac nu este rennoit,
inscripia devine inoperant i se perim.
74.innd cont de faptul c, conform art. 4 alin. (8) din Legea cu privire la
ipotec, ipoteca se extinde i asupra achitrii dobnzilor, comisioanelor,
penalitilor, amenzilor, reparrii prejudiciului cauzat, compensrii cheltuielilor de
judecat i altor cheltuieli de executare a dreptului de ipotec, dac prile nu au
convenit altfel, ipoteca nu va fi considerat ncetat n cazul n care obligaiile
enumerate nu au fost executate n modul corespunztor.
75. Instanele de judecatvor avea n vedere c noiunea i temeiurile de
stingere a dreptului de gaj/ipotec este distinct de noiunea de radiere a dreptului
de gaj.
Prin radiere se are n vedere aciunea de a radia, adic de tergere dintr-un
registru a inscripiei privitoare la anumite acte sau drepturi.
La mod general, n temeiul art. 499 alin. (1), (2) Cod civil, drepturile reale
asupra imobilelor supuse nscrierii potrivit legii se vor dobndiatt ntre pri, ct i
fa de teri numai prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii sau
strmutrii lor n temeiul acordului de voin dintre pri.
Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai dac radierea lor s-a nscris n
registrul bunurilor imobile cu consimmntul titularului. Consimmntul nu este
necesar dac dreptul se stinge prin mplinirea termenului artat n nscriere ori prin
decesul sau ncetarea existenei titularului.
Potrivit art. 473 Cod civil n urma stingerii gajului, informaia cu privire la gaj
urmeaz a fi radiat din registrul gajului.
Pot solicita radierea informaiei cu privire la gaj, creditorul gajist, debitorul
gajist, terul care a dobndit obiectul gajului, n baza declaraiei scrise a creditorului
gajist cu privire la radierea gajului din registrul gajului.
Radierea dreptului de gaj/ipotec este prevzut n Legea cu privire la gaj (art.
1
26 , 35, 43), Legea cu privire la ipotec (art.14, 29).
Stingerea dreptului de gaj/ipotec pentru oricare din motivele prevzute de
lege, urmeaz n mod obligatoriu cu radierea nregistrrii gajului,care se face
printr-o meniune pe marginea inscripiei.
Radierea poate fi voluntar, care poate fi operat doar cu acordul titularului
dreptului de gaj/ipotec, sau judectoreasc, adic n temeiul unei hotrri
judectoreti ca urmare a constatrii stingerii drepturilor de gaj/ipotec.
Creditorul nu se poate opune fr temei radierii gajului, dac debitorul a
executat obligaia garantat, n caz contrar poate fi obligat la despgubiri, cauzate
prin omisiune.
n acelai timp, reieind din principiul enunat la art. 473 alin. (2), lit.b) Cod
civil, potrivit crui n cazul n care la solicitarea debitorului gajist de radiere a
gajului, este necesar un demers semnat de ambele pri sau o declaraie scris a
creditorului, consimmntul creditorului de radiere a gajului/ipotecii la cererea
debitorului sau oricrui ter, este obligatoriu.
27

Dispoziii finale
76. Taxa de stat pentru aciunile civile legate de bunurile gajate, examinate n
procedur general, se va ncasa conform Legii taxei de stat.
La depunerea cererii n procedura de ordonan n temeiul art. 345 lit. k) CPC,
instanele de judecat se vor conduce de prevederile art.346 alin.(2) CPC.
77. n temeiul art.89 lit. b) CPC coroborat cu art. 348 CPC, taxa de stat n
cazul refuzului primirii cererii n procedura de ordonan se restituie.
Se reine c, n cazul anulrii ordonanei judectoreti, se are n vedere faptul
soluionrii n fond a preteniilor invocate, taxa de stat nu se restituie (art. 346 alin.
(4) CPC) i, totodat, nu se va lua n consideraie la depunerea cererii de chemare
n judecat n procedura contencioas.
Pe cnd n cazul refuzului primirii cererii n procedur de ordonan (art. 346
alin. (3) CPC), avndu-se n vedere faptul neexaminrii acesteia n fond, la
depunerea cererii n procedur contencioas, taxa de stat achitat pentru
examinarea acesteia n procedur de ordonan se va lua n calcul, fiind achitat
diferena acesteia.
78. Se abrog Hotrrea Plenului CSJ a RM din 09.04.1999, nr.11 Cu privire
la aplicarea legislaiei n soluionarea litigiilor legate de obligaiile de gaj.
Preedintele Curii Supreme de Justiie

Mihai Poalelungi

Chiinu,
10 martie 2014
nr. 1

28

Anex

Lista actelor normative aplicabile raporturilor de gaj i


ipotec.
-

Codul civil, Cartea II, Titlul IV., Capitolul V., art. art. 454-495;
Codul de executare al Republicii Moldova nr. 443-XV din 24.12.2004;
Codul fiscal nr. 1163-XIII din 24.04.1997;
Cod vamal nr. 1149-XIV din 20.07.2000, republicat;
Cod funciar nr. 828-XII din 25.12.91, republicat;
Codul de procedur civil nr.225-XV din 30.05.2003;
Legea cu privire la gaj nr. 449-XV din 30.07.2001;
Legea cu privire la ipotec nr. 142-XVI din 26.06.2008;
Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998;
Legea cu privire la registre nr. 71-XVI din 22.03.2007;
Legea cu privire la piaa valorilor mobiliare nr. 199-XIV din 18.11.1998,
MO nr. 27-28 din 23.03.1999 (n vigoare pn la 14.03.2014);
Legea privind piaa de capital nr. 171 din 11.07.2012;
Legea cu privire la datoria public, garaniile de stat i recreditarea de stat
nr. 419-XVI din 22.12.2006;
Legea insolvabilitii nr. 149 din 29.06.2012;
Legea cu privire la notariat nr. 1453-XV din 08.11.2002;
Legea cambiei nr. 1527-XII din 22.06.1993;
Legea privind dreptul de autor i drepturile conexe nr. 139 din
02.07.2010;
Legea privind protecia inveniilor nr. 50-XVI din 07.03.2008;
Legea privind protecia desenelor i modelelor industriale nr. 161-XVI
din 12.07.2007;
Legea privind protecia mrcilor nr. 38-XVI din 29.02.2008;
Legea privind protecia indicaiilor geografice, denumirilor de origine i
specialitilor tradiionale garantate nr. 66-XVI din 27.03.2008;
Hotrrea Guvernului privind consolidarea Vistieriei de Stat a Republicii
Moldova nr. 10 din 28.01.1998.
Regulamentului cu privire la modul de organizare i funcionare a caselor
de amanet (lombardurilor), aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 204 din
28.03.1995;
Regulamentul cu privire la Registrul gajului bunurilor mobile, aprobat
prin Hotrrea Guvernului nr. 849 din 27 iunie 2002;
Regulamentul privind gajul valorilor mobiliare corporative, aprobat prin
Hotrrea Comisiei Naionale a Pieei Financiare nr. 4/4 din 06.02.2003.
29

Evaluare