Introduccin

Se pretende desarrollar en el presente trabajo, algunos temas doctrinales a fin de demostrar e ilustrar algunas
opiniones doctrinales relacionados con el proceso o derecho de retracto, que es como lo define nuestra legislacin
como la facultad que la ley concede a determinadas personas bajo circunstancias especificas con respecto a la
posicin ante el derecho de propiedad (copropietario, litigante, el propietario de usufructo, etc.), con el propsito de
subrogarse en lugar del comprador en todas las estipulaciones de un contrato de compraventa Persiguindose
desentraar la finalidad de este derecho otorgada por la ley (puesto que se opone a la autonoma de la voluntad o
estabilidad contractual), consistente en la subrogacin a favor de retrayente, l que sustituye al comprador, asimismo
se busca indicar que el contrato primigenio de compraventa se mantiene intacto e inatacable, puesto que con el
derecho de retracto no se rescinde, resuelve o revoca dicho acto jurdico.
Se procura tambin establecer los efectos de este proceso los mismos que se relacionan con la sustitucin del
retrayente en lugar del comprador y la obligacin del titular del derecho de retracto a reembolsar los
diversos gastos efectuados por el comprador; entre ellos se pueden mencionar el precio de la venta, impuestos,
gastos notariales y en su caso los intereses pactados; los mismos que sern establecidos en la sentencia que
declare fundada una pretensin de retracto. Asimismo se analizara los requisitos que revisten a este proceso, por
cuanto una de sus caractersticas es su excepcionalidad, pues atenta contra la seguridad que debe reinar en la
contratacin, de la misma forma que se trata de causales preestablecidas, las mismas que no pueden ser
interpretados extensivamente, es decir que gozan de este derecho solo algunas personas, las que son establecidas
taxativamente en la ley; son esas y no pueden ser otras ms. Consecuentemente se analizar el aspecto procesal,
es decir la forma que la ley ha establecido para que el sujeto titular del derecho de retracto, acuda al Estado u
rgano Jurisdiccional, y solicite el reconocimiento y la tutela amparada por el derecho.
CAPTULO I

Realidad actual en relacin al proceso de retracto

Se desprende de nuestra legislacin que se ha considerado conveniente mantener la institucin del retracto
tomando en consideracin que en todas sus formas responde a intereses sociales que se desean resguardar, tal
razn explica por que el legislador sacrifica el principio de la autonoma de la voluntad al permitir que un tercero
ajeno a las partes pueda adquirir un bien contra la voluntad de ellas, afirmacin corroborada por ejecutorias
supremas que sealan que a travs del proceso de retracto se produce la subrogacin: es decir que el derecho de
retracto otorga al retrayente el derecho de subrogarse en el lugar del comprador, y en todas las estipulaciones del
contrato de compraventa, debiendo reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por ste, y en
su caso los intereses pactados[1]Por lo que se puede apreciar que en nuestra actualidad se legisla el derecho de
retracto como la facultad concedida por la ley a determinadas personas para subrogarse en todas las estipulaciones
de un contrato de compraventa o dacin en pago.
Es necesario hacer una distincin del derecho de retracto con el pacto de retroventa, segn Navarro, Gonzles
Poveda y Garca Cantero; las diferencias entre el retracto y el pacto de retroventa, llamada por la doctrina espaola
como el "retracto convencional" son las siguientes:
En cuanto a los sujetos, en la retroventa intervienen normalmente dos sujetos, que son en principio, los
mismos que celebraron la compraventa base, aunque ocupando posiciones jurdicas opuestas; as el vendedor
readquiere la cosa por l vendida mientras que el comprador debe cooperar al ejercicio de esta facultad
recuperatoria. En el retracto, en cambio son tres las personas que median: el vendedor que enajena una cosa de
su patrimonio sin propsito alguno de retraerla; el comprador que en esa inteligencia celebra el contrato de
compraventa; y una tercera persona, el retrayente, a quin la ley le concede el derecho preferente de subrogarse en
el lugar del comprador, siempre que este no sufra por ello mayores agravios. Tan esencial es la presencia de las
categoras indicadas, que no se concibe el retracto sin su intervencin.
En la retroventa la preferencia adquisitiva es, propiamente, una facultad de re adquisicin, mientras que en
el retracto es pura facultad adquisitiva.
En la retroventa es una reserva que el vendedor hace en la compraventa bsica, mientras que en el retracto
es una facultad atribuida por la ley a quin ninguna intervencin tuvo en la compraventa bsica.

El artculo 989 del Cdigo Civil establece lo siguiente: Los copropietarios tienen el derecho de preferencia para evitar

la subasta de que se trata en el artculo 988 y adquirir su propiedad, pagando en dinero el precio de la tasacin en
las partes que correspondan a los dems copartcipes. Este derecho de preferencia, ms conocido con el nombre de
derecho de tanteo, tiene ciertos puntos de contacto con el derecho de retracto entre copropietarios de que trata e1
inciso 2 del artculo 1599 del Cdigo Civil, pero se diferencia de ste en lo siguiente:

El derecho de tanteo tiene carcter real, mientras que el derecho de retractoes personal.
El derecho de tanteo se dirige contra el copropietario que pretenda vender, mientras que el derecho de
retracto se dirige contra el comprador despus de efectuada la venta.
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.
Conforme se aprecia los diversos cambios de nuestra realidad social y jurdica, es imperioso determinar en
que escala o magnitud nuestro ordenamiento legal, cumple con su finalidad u objetivo. Considerando que uno de los
fines concretos es resolver un conflicto de intereses y eliminar una incertidumbre ambos con relevancia jurdica,
haciendo efectivo los derechos sustanciales; consecuentemente lo que se busca es lograr la paz social en justicia,
considerada est como la finalidad abstracta del ordenamiento adjetivo. Conforme a estas finalidades es que se
plantea la tesis de desentraar especficamente la finalidad del Proceso de Retracto, proceso en el que se subroga a
una persona, la misma que es facultada por la ley al comprador en todas sus estipulaciones en un contrato de
compraventa.
Es necesario tambin sealar que en un contrato (en el caso del contrato de compraventa), que consiste en el
concierto de dos o ms voluntades sobre una declaracin de voluntad comn destinadas a crear, regular, modificar o
extinguir relaciones jurdicas, efectos que son como consecuencia de la autonoma de la voluntad de quienes
celebran determinado acto jurdico, es decir es la libertad que tienen las personas para celebrar los contratos en los
trminos y en la forma que ellos convengan; por lo que esta autonoma de voluntad se hace presente incluso con
anterioridad a la celebracin del contrato, por cuanto las personas pueden libremente decidir con quin van a
celebrar el contrato.
Tambin existe simultneamente con la obligacin del contrato porque las partes tienen libertad para celebrar sus
contratos, podemos mencionar en este caso las clusulas, pactos, plazos, condiciones, obligaciones y derechos que
contraen los intervinientes en una relacin contractual, sta a su vez hace su presencia con posterioridad a la
celebracin del contrato, porque las partes por mutuo discenso pueden dejar sin efecto un contrato que han
celebrado previamente. Es decir de una manera coloquial que cualquier sujeto con capacidad para el ejercicio de
sus derechos pueden celebrar un contrato con quin l considere apropiado, en la forma y modalidad que ellos
establezcan, o en otras palabras disponer de sus bienes de la manera mas apropiada para los contratantes, sin
embargo esta libertad o autonoma de la voluntad se ve afectada por el dirigismo contractual, pues el
Estado interviene modificando, excluyendo o creando nuevas figuras que afectan la libertad contractual, por lo que
se atenta contra la autonoma de la voluntad, evidentemente se hace manifiesto que el hombre no puede hacer
aquello que quiere y como quiere, sino aquello que es justo y satisface sus necesidades por medio
del inters pblico.
En consecuencia se puede considerar que la finalidad del proceso de retracto se resume en los siguientes efectos
que ste produce: En primer lugar la sustitucin del comprador por el retrayente en el contrato de compraventa, de
tal manera que las partes en este contrato quedarn conformadas por el vendedor y el retrayente; y, en segundo
lugar la obligacin del retrayente de reembolsar al comprador el precio que ste pag al vendedor,
los tributos y gastos pagados por el comprador y en su caso los intereses pactados. Justificado estos fines por
responder a intereses sociales, as como tambin el carcter pblico y social del retracto es su nota ms tipificante,
por esto que la ley instituye el retracto para determinadas situaciones, que son aquellas en que, a juicio del
legislador, aconsjalo el inters pblico. La ley se apoya para hacer la concesin que la preferencia en la adquisicin
supone en el bien comn: el objeto que se propone concierne a la masa general[2]
EFECTOS DEL PROCESO DE RETRACTO
Para determinar los efectos del proceso de retracto es importante en primer lugar distinguir que en la venta sujeta a
retracto, el objeto materia del contrato; la forma cuando sta es requerida como elemento solemne. Existe tambin la
causa objetiva propia de los contratos bilaterales onerosos En otras palabras, la venta sujeta a retracto no es nula
porque existen todos los elementos requeridos para el contrato. Para que se de el caso de la anulabilidad, es
necesario que el consentimiento este viciado por error, dolo o violencia; que el objeto sea ilcito, as como su motivo
y fin.

Ninguna de estas circunstancias se rene en la venta sujeta a retracto. Hay algo ms, el titular del derecho o
propietario, dispone de una cosa que le pertenece, es decir, que se encuentre dentro de su esfera jurdica.
La venta sujeta a retracto tiene todos los requisitos exigidos para la validez de la operacin llevada a cabo y slo no
produce efectos con relacin a una persona determinada; pero los produce tan pronto como se hace la notificacin;
la notificacin desempea, pues, el papel del elemento futuro y exterior para la produccin de los efectos jurdicos, o,
en otros trminos, constituye el elemento que viene a agregarse para integrar definitivamente la latiespecie
negocia[3]
A los fines del ejercicio del derecho de retracto, el propietario deber notificar al copropietario, al litigante y los dems
sujetos que tuvieran el derecho de subrogacin; mediante documento autntico, su manifestacin de voluntad de
vender o transferir su propiedad, consideramos que en dicha notificacin se debe de incluir los siguientes elementos:
en primer lugar la decisin de vender el bien mueble inscribible o bien inmueble, en segundo lugar precisar el precio
pactado por las partes y finalmente las condiciones de la transmisin. Esta comunicacin se debe de hacer de forma
fehaciente, es decir que se pueda probar que ha existido este documento y su contenido, por lo que podra
realizarse de varias maneras, entre ellas podemos mencionar: telegrama con acuse de recibo, carta firmando copia
para el interesado, va notarial o mediante un acto de conciliacin. Consecuentemente los sujetos con derechos de
subrogacin debern notificar al propietario en forma indubitable, su aceptacin o rechazo a la oferta hecha a su
favor, en el plazo establecido por la ley, transcurrido este plazo, sin que el subrogante hubiere aceptado el
ofrecimiento; el propietario quedar en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones
y modalidades del ofrecimiento de la venta.
NACIMIENTO DEL DERECHO DE RETRACTO.
La opinin ms generalizada es que el derecho de retracto nace en el momento que se celebra el contrato de
compraventa o sus sucedneos. Empero, Albaladejo sostiene que el derecho de adquisicin preferente, existe sobre
la cosa desde que se establece mediante la ley; pues la enajenacin no es la que da nacimiento al derecho de
adquisicin, sino que es el hecho que hace operante el derecho de retracto preexistente. Elprofesor Manuel de la
Puente y la Valle, conviene con este planteamiento, porque en realidad el derecho de retracto nace desde que la ley
lo establece, puesto que existe desde ese momento y solo se actualiza mediante la celebracin del contrato de
transferencia[4]Por lo que podemos sealar que los efectos del proceso de retracto son:
1. La sustitucin del comprador por el retrayente en el contrato de compraventa, de tal manera que las
partes en este contrato quedarn conformadas por el vendedor y el retrayente.
2. La obligacin del retrayente de reembolsar al comprador el precio que ste pago al vendedor, los tributos
y gastos pagados por el comprador y en su caso los intereses pagados.
Podemos establecer de tal manera que el contrato de compraventa que le da origen permanece intacto. Slo que el
retrayente reemplaza, sustituye, subroga o desplaza al comprador. De este modo el retracto no anula, ni rescinde, ni
resuelve, ni revoca el contrato que lo origina, este permanece en los mismos trminos. Afirmacin corroborada por
reiterada jurisprudencia; la misma que vincula en los siguientes trminos: "la sentencia que ampara una demanda de
retracto, simplemente da derecho a que el retrayente se sustituya al comprador en su calidad tal, y que el proceso de
retracto no tiene por finalidad dejar sin efecto el contrato de compraventa"[5].
Ejercitado el retracto con arreglo a ley, el retrayente adquiere la posicin contractual del comprador y ocupa su lugar.
Asimismo Phothier, afirma que el derecho de retracto no es otra cosa que el derecho de hacerse suya la compra de
otro y de constituirse comprador en su lugar. El retracto no tiende nunca a rescindir ni a destruir el contrato sino a
subrogar en todos los derechos resultantes del mismo la persona del retrayente a la del comprador sobre quin el
retracto se ejerce[6]
POSICIONES A FAVOR Y EN CONTRA DEL DERECHO DE RETRACTO.
Las razones de a favor y en contra de la regulacin del derecho de retracto en el Cdigo Civil son resumidas por la
doctora Elvira Martnez Coco de la siguiente manera: Razones a favor:
1. Cumple una finalidad social.
2. La utilidad pblica lo sustenta
3. Facilita la consolidacin de la propiedad.
4. El vendedor no sufre dao alguno porque el precio que l quera por el bien lo recibe del comprador o del
retrayente.
5. Se privilegia la justicia por sobre la seguridad jurdica.
Razones en contra:
1. Hace ms onerosa las transacciones cargando de costos al vendedor, al comprador y a los terceros.
2. Se sacrifica la seguridad jurdica del trfico inmobiliario.

3. El precio por el que se vende un bien que puede ser retrado es siempre menor que uno que no puede
serio.

4. Impide el funcionamiento eficiente del sistema circulatorio de los bienes. Falta de proteccin a los
terceros[7]
CAPTULO II.

Marco terico

ANTECEDENTES LEGISLATIVOS
Para tener una cabal concepcin de la institucin del retracto conviene conocer sus antecedentes. Segn Gastan y
Badenes, el retracto legal tiene un origen muy antiguo, situndose concretamente en el Antiguo Testamento, que
sealaba en el captulo XXV del Levtico los siguientes prrafos: "Habl el Seor a Moiss en el Monte de Sina,
diciendo... la tierra asimismo no se vender para siempre, por cuanto es ma y vosotros sois advenedizos y colonos
mos, y as todo el terreno de vuestra posesin se vender con la condicin de redimible: si empobrecido tu hermano
vendiere su haciendilla, puede un pariente suyo, si quiere, redimir lo vendido por el otro, mas en caso de no tener
parientes cercanos, si l mismo puede hallar el precio con que redimirla, se computaran los frutos cados desde la
venta, y pagar el resto al comprador y con esto recobrara su posesin... el que vendiere una casa dentro de los
muros de una ciudad, tendr durante el ao entero la libertad de redimirla... Las casas que los levitas tienen en las
ciudades siempre se pueden redimir".
Sin embargo el retracto legal no fue conocido en el Derecho romana, debido a que uno de sus principios cardinales
entroncados a la concepcin absolutista de la propiedad era precisamente el de la mxima libertad en la
compraventa.
El retracto legal o ius prothomiseos, obtuvo gran difusin en el Derecho intermedio, especialmente en algunas
regiones de Espaa, Francia e Italia, siendo objeto de numerosos estudios. Posteriormente Pothier, en su "Tratado
de Retractos", defini el retracto como conferente a sus titulares el derecho de tomar el negocio de otros y
convertirse en adquiriente en su lugar, definicin que segn Ghestin y Desche, contina vlida en nuestros das.
Entre nosotros el Cdigo Civil de 1852 defina el retracto como el derecho concedido por la ley a determinadas
personas, expresamente enumeradas, de sustituirse en lugar del comprador, tomando para s la cosa por el precio y
las condiciones en que esta fue transferida. El Cdigo de 1936 no defini el retracto, limitndose a decir que no
procede sino en los casos de venta o adjudicacin[8]en el que estableca que se debe de sustituir al comprador en la
compraventa y otorgar la respectiva escritura pblica de compraventa, quedando de esta forma rescindida la venta,
disponindose adems que el titular del derecho del retracto consigne el monto del precio de la venta y declare a su
vez "'juramento" que quiere para si el porcentaje vendido y que se le sustituya en todas las obligaciones del
comprador. Empero tambin se estableca que la demanda se presentaba dentro de los treinta das conforme al
artculo 1596 del Cdigo Civil.
Para una mejor ilustracin, enumeraremos el esquema del desarrollo del llamado "juicio de retracto":
El supuesto titular del derecho de retracto interpone la demanda en el plazo de treinta das, consignado del
precio de la venta y dems formalidades sealadas por la ley.
El rgano jurisdiccional dispona por consignado la suma del precio de la venta y citaba a comparendo a las
partes en conflicto, desarrollndose dicha diligencia en la fecha sealada por el juez.
Posteriormente las partes ofrecan pruebas indistintamente, una vez vencido el trmino probatorio el
demandante solicitaba que se expida sentencia, el juez resolva el proceso; en consecuencia se rescinda el contrato
de compraventa y se sustitua el demandante al comprador en las mismas condiciones pactadas.
Uno de los efectos del juicio del retracto es la entrega de la suma consignada al demandado comprador.
Con relacin al demandante, ste solicitaba al juez que el demandado vendedor otorgar la respectiva
escritura, bajo apercibimiento de ser otorgada por el juzgado[9]
CONCEPTO DE RETRACTO
Se ha establecido diferentes conceptos en torno al concepto de retracto, entre ellos podemos mencionar a Jos
Vicente Caravantes quien seala que el proceso de retracto es el procedimiento breve y sencillo, promovido a
instancia del que tiene por ley derecho a adquirir ciertas cosas vendidas a otro, por el mismo precio en que este las
compro, as lo indica la etimologa de la palabra retracto, que proviene del verbo traho trahis, trahere, mover, atraer o
acercarse a si una cosa y de su frecuentativo tractare, tratar[10]
Asimismo, Viso explica que se llama retracto al derecho eme compete a ciertas personas por ley, costumbre o pacto,
para adquirir por el mismo precio la cosa que otro ha vendido, rescindiendo el contrato con respecto al comprador en

cuyo lugar se subroga, (citado por Badenes Gasset, 1979, Tomo II: 980). De la misma opinin es el profesor Marn
Prez, quin define al retracto como el derecho que por ministerio de la ley, tienen ciertas personas en determinadas
situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogndose en lugar del
comprador. (MARN PREZ, 1983, Volumen II: 248)[11] .La palabra retracto se aplica con referencia al retracto legal
sin tener en cuenta su verdadero sentido gramatical. En efecto se entiende por retraer volver a traer, traer otra vez,
traer de nuevo, reintegrar una cosa al estado en que ya se ha encontraba. Si segn la Real Academia Espaola, la
preposicin re denota ordinariamente repeticin, reiteracin, unido al verbo traer denotar una repeticin en la
traccin, es decir que lo que se hace al retraer es traer de nuevo, por segunda vez, con repeticin; retrayendo se
recupera un objeto que sali del mismo patrimonio.
Es necesario, para que estemos ante un retracto propiamente tal, que la relacin jurdica creada y cuyo
desdoblamiento aquel origina, constituya entre los contratantes una situacin transitoria, no definitiva y acabada.
Este estado de interinidad es requisito vital en el retracto, pues por existir previamente un estado tal es por lo que el
que retrae incorpora la cosa retrada con el carcter de retorno inmediato al desapoderamiento. La retraccin ha de
ser inmediata y sin solucin de continuidad al desapoderamiento. El retrayente mantiene un invisible contacto con la
cosa; acta en cierto modo sobre ella, no se considera extrao respecto a la misma, no se ha desprendido por
completo de lo que enajena y si se produce una adquisicin que no trae causa de la enajenacin anterior, no se
readquiere jurdicamente. Aunque la cosa estuvo en poder de la misma persona en otra ocasin y otra vez vuelve a
ella, no es retracto si hubo un tiempo durante el cual no obro su voluntad sobre aquella, ya que si se realiza una
nueva adquisicin, no es retraccin jurdicamente hablando como no lo seria si en lugar de comprarla de nuevo le
hubiese sido dejada en testamento o donada por el que fue su comprador[12]
Por lo que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley otorga a determinadas personas para
subrogarse en lugar del comprador, en todas las estipulaciones del contrato de compraventa, es decir la persona
que se encuentra en una determinada situacin jurdica tendr derecho de preferencia en la adquisicin frente a
cualquier otro comprador en los casos en que no le hubiesen otorgado la oportunidad de ejercitar su derecho o se lo
hubiesen dado pero de una forma incorrecta. En consecuencia es la facultad concedida por la ley a determinadas
personas para sustituirse o subrogarse al comprador en todas las estipulaciones de un contrato de compraventa y
dacin en pago, por lo que mejor debera llamrsele derecho de subrogacin o derecho de sustitucin o derecho de
adquirir por sustitucin o tambin derecho de adquisicin preferente o derecho de preferencia en la adquisicin.
EL PROCESO DEL DERECHO DE RETRACTO.
Conforme al concepto dado, podemos afirmar que el proceso de retracto es un proceso de cognicin, constitutivo y
especial por razones jurdicos materiales, que tiende a satisfacer una pretensin fundada en normas que concedan
al pretendiente el derecho de retraer una cosa determinada. Se trata por lo tanto de un:
Proceso autentico, ya que en el interviene un juez.
Es un proceso de cognicin, por la ndole de la actividad judicial a que se aspira.
Es un proceso constitutivo, porque la situacin a que el proceso de retracto atiende, en caso de solucin
estimatoria, no se limita a constatar ni se extiende a imponer relaciones que antes existan, sino a crearlos.
Es un proceso especial por razones jurdicos materiales, ya que el. retracto es una figura de derecho
material, que debe a este carcter la singularidad procesal que se le reconoce.
Serra Domnguez acerca el proceso de retracto afirma que: tradicionalmente se ha venido considerando al retracto
como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato en lugar de que adquiere
una cosa por compraventa o dacin en pago. Pero no puede aceptarse desde un punto de vista doctrinal, en efecto
el retrayente no se subroga en las mismas condiciones que el comprador, lo que supondra una nica relacin
jurdica entre el comprador y el retrayente. No existe una nica compraventa sino dos compraventas y como sea que
la segunda compraventa debera ser otorgada nicamente por el comprador primitivo, solo este debe ser
demandado. La consideracin del retracto dentro de los derechos de adquisicin preferente permite explicar un buen
nmero de los problemas procesales de la institucin, desvaneciendo algunos errores doctrinales como por ejemplo
el considerar que el retracto implica una invalidacin de la venta anterior, siendo as que parcialmente la validez de
dicha venta constituye el presupuesto esencial para el xito de la accin del retracto.
CARACTERSTICAS DEL RETRACTO.
Se considera los siguientes:
1. Consiste en el derecho de subrogarse una persona en lugar del adquiriente de la cosa por compraventa
o dacin en pago, indemnizando del precio satisfecho y respetando las condiciones pactadas.
2. El llamado retrayente forzosamente no interviene en el contrato en que se ejercita su derecho.
3. El vendedor desde el otorgamiento del contrato pierde toda relacin inmediata y mediata sobre la cosa.

4. En su desarrollo ordinario intervienen tres personas: vendedor, comprador y retrayente.

5. El dominio que el vendedor transmite y por lo que este respecta es absoluto, incondicional y resoluble por
virtud del contrato celebrado no puede volver la cosa a s.
6. Las condiciones a cumplir por el retrayente pueden ser, y lo son en la mayora de los casos, ignoradas
por el que se obliga a cumplirlas.
7. Procede respecto de todas las enajenaciones en que por su naturaleza pueda consignarse la total
subrogacin del retrayente en lugar del comprador.
8. Se produce una subrogacin sui generis o mejor una sustitucin de persona (la del adquiriente) naciendo
el derecho al verificarse la primera venta y dirigindose contra el ltimo y actual poseedor de la cosa.
9. El contrato respeto de que se ejercita el retracto permanece inalterable e inatacable.
El Cdigo Civil de 1984 ha definido el derecho de retracto en su artculo 1592, sealando que "es el que la ley otorga
a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de
compraventa". De acuerdo con el artculo siguiente, tambin procede en la dacin de pago. De la definicin del
Cdigo Civil pueden extraerse las caractersticas ms importantes del derecho del retracto:
1. Su carcter legal: Se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las situaciones que originan el
derecho a retraer y las personas que pueden retraer estn taxativamente sealadas en ella. Son esas y no pueden
ser otras ms. Se trata de causales preestablecidas, que responden a su vez a estmulos de orden publico y sin que
pueda ser interpretado extensivamente, en la medida de que constituye un recorte a los principios generales de la
autonoma de la voluntad y de la estabilidad contractual.
2. Su naturaleza subrogatoria: Nuestro ordenamiento jurdico se ha pronunciado con claridad respecto de la
discusin en torno de la naturaleza jurdica, entendiendo que el retrayente "subroga'" al vendedor, ocupa su lugar sin
necesidad de que se celebre un nuevo contrato para asumir las obligaciones y los derechos del vendedor en el
contrato de compraventa Como puede apreciarse, surge a favor del sealado por la ley un derecho de sustitucin
por lo que, en verdad, esta debiera ser la denominacin adecuada para la figura y no la de retracto que, en puridad,
significa "volver a traer" y no se trata de "volver a traer" nada, sino, de traerlo a si por vez primera
3. Vigencia de la relacin jurdica creada por la compraventa: Esta es una consecuencia lgica del derecho
de sustitucin que se ejercita sobre la compraventa que se ha celebrado, producindose solamente una modificacin
subjetiva. Len Barandiaran expresaba que "la compraventa respectiva no se rescinde, ni se anula, pues se trata en
lo que hace a la situacin interdependiente de vendedor y comprador, de una operacin jurdica perfecta, solo que
sobreviene la sustitucin por subrogacin del comprador o del retrayente".
4. Su carcter excepcional: Como el retracto atenta contra la seguridad que debe reinar en la contratacin,
el legislador restringe su utilizacin solamente para algunos casos que socialmente merezcan proteccin. Como
expresa Max Arias Schreiber estas limitaciones son por su:
Reducida rea de accin contractual.
Breve plazo de ejercicio de una accin que es de caducidad.
Carcter personalsimo[13]
NATURALEZA JURDICA DEL RETRACTO.
El Cdigo Civil peruano de 1984 ha optado claramente por la tesis de la subrogacin, pues en su artculo 1592
establece, que el derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar
del comprador[14]
Resulta as que intervienen en la subrogacin tres personas: el primitivo propietario del bien, quien ha decidido
voluntariamente enajenarlo; el comprador del bien, quin adquiere convencionalmente con el propietario su
propiedad absoluta, y el retrayente, quin por mandato de la ley ocupa el lugar del comprador y adquiere todos los
derechos de propiedad sobre el bien que emanan del contrato. Obsrvese que el retrayente no ocupa legalmente el
lugar del propietario sino el lugar del comprador, de tal manera que subsiste el contrato de compraventa. Se
establece que en virtud del retracto el retrayente se sustituye en la persona del comprador en todas las
estipulaciones del contrato, de tal manera que el contrato de compraventa que le da origen permanece intacto. Solo
que el retrayente reemplaza, sustituye, subroga o desplaza al comprador, de este forma el retracto no anula, ni
rescinde, ni resuelve, ni revoca el contrato que lo origina. Este permanece en los mismos trminos.
SUJETOS TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO.
En todo proceso de retracto intervienen tres personas: el vendedor, el comprador y el retrayente que se interpone
entre las dos primeras para subrogarse en el lugar del comprador y eliminarle de su relacin jurdica con la cosa
vendida.

As tambin deja entrever Badenes Gasset cuando dice "que intervienen en el retracto tres personas; el vendedor
que enajena una cosa de su patrimonio, sin propsito alguno de retraerla, el comprador que en esa inteligencia la
recibe, mediante el pago de su justo valor y una tercera persona, el retrayente a quien la ley le concede el derecho
de pedir preferentemente para si la cosa vendida, siempre que deje indemne al comprador (BADENES GASSET.
1979, Tomo II: 978)[15].
El artculo 1599 del Cdigo Civil establece lo siguiente:
Articulo 1599. Tienen derecho de retracto:
1. El arrendatario, conforme a la ley de la materia (este inciso ha sido derogado por la Primera Disposicin
Final del Decreto Legislativo N 757).
2. El copropietario, en la venta a terceros de las porciones indivisas.
3. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se est discutiendo judicialmente.
4. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
5. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.
6. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus
derechos de propietarios sin someter las dems partes del bien a servidumbre o a servicios que disminuyan su valor.
7. El propietario de la tierra colindante, cuando se trata de la venta de una finca rstica cuya cabida no
exceda de la unidad agrcola o ganadera mnima respectiva, o cuando aquella y esta reunidas no excedan de dicha
unidad.
RETRACTO DE COPROPIETARIO
SERRANO ha descrito grficamente el fundamento del retracto de copropietarios con las siguientes palabras: "el
estado de copropiedad es abonadsimo para producir consecuencias funestas en lo econmico, en lo jurdico y aun
en lo moral. Es propia de l la coadministracin, y cuando varias personas administran una cosa, el rendimiento de
sta no llega generalmente, a donde llegara si el administrador fuese nico. Padece la economa, porque con
la administracin por varios, los gastos crecen y el aprovechamiento es mas descuidado. Antijurdica resulta tambin
la copropiedad, porque los antagonismos entre los condueos y los coadministradores, con frecuencia originan
pleitos. No pocas veces es daosa a la moral, pues por causa de la copropiedad menudean las ocasiones de
choque, las rencillas, los conflictos, las luchas, hay vencedores y vencidos, satisfechos aquellos y humillados estos,
arrogantes y despectivos los unos, envidiosos los otros. De ah que el inters pblico recomiende instituciones como
la del retracto de comuneros, normas como las de no obligar a ningn copropietario a permanecer en la indivisin,
providencias cual la de declarar imprescriptible la accin conmuni dividundo, porque todo ello tiende a facilitar el
cese del nada deseable estado de copropiedad".
Los requisitos para que proceda el retracto de copropietarios son los siguientes:
a) Que se celebre un contrato de compraventa (o de permuta de bienes fungibles o unadacin de pago).
b) Que el bien materia de la compraventa est en copropiedad, o sea que segn elartculo 969 del Cdigo
Civil, pertenezca por cuotas ideales a dos o mas personas.
c) Que una o ms de estas cuotas ideales pertenezca al retrayente.
d) Que el vendedor sea un copropietario.
e) Que el comprador sea un tercero extrao a la copropiedad.
Debe tenerse presente que los bienes sociales en el rgimen de sociedad de gananciales no pertenece en
copropiedad a los cnyuges sino en propiedad exclusiva a la sociedad de gananciales. Los cnyuges slo son
copropietarios de los gananciales como consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales[16]
Es importante tener en cuenta que el Cdigo Civil de 1984, corrige el defecto del artculo 1450 inciso 1 del Cdigo
Civil derogado en cuanto se conceda el retracto en la venta de la cosa. Esto es, cuando la propiedad haba sido
transferida como una unidad a un tercero. O sea, cuando no haba ningn dominio por consolidar.
El retracto se otorga ahora solo en la venta de las porciones indivisas. Lo que equivale a decir que slo en cuanto el
vendedor transmita partes ideales sobre el bien. La Comisin Revisora acogi la propuesta de los doctores
Ferrandez Arce, Zamalloa y Arias Schreiber de precisar que el retracto solo procede en la venta a terceros de
porciones indivisas y no en la venta de stas a otro copropietario, la cual no da lugar al retracto[17]
RETRACTO OTORGADO A FAVOR DEL LITIGANTE.
Sostiene Bigio, con razn que se concede el retracto no solo a favor del demandado, sino tambin del demandante,
ya que bien puede ocurrir que la venta sea efectuada por quin ha sido demandado en va de peticin de herencia,
nulidad o rescisin de contrato, etc., de tal manera que el vocablo "litigante" comprende a todo aquel que sea parte
en un proceso. Se requiere que el proceso verse sobre la propiedad del bien.
RETRACTO DEL PROPIETARIO EN LA VENTA DEL USUFRUCTO.

Este inciso del artculo 1599 del Cdigo Civil, a semejanza de los otros incisos del mismo articulo simplemente esta
orientado a la consolidacin de la propiedad. El artculo 999 del Cdigo Civil establece que por el usufructo se
confiere a las usufructuarias facultades de gozar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. El usufructo no puede
confundirse con la propiedad, en tanto que en sta hay un bien que pertenece a dos o ms personas, segn lo
establece el artculo 969 del Cdigo Civil.
Manuel Albaladejo, sostiene que el usufructo no comparte con el nudo propietario la propiedad del bien. Solo
corresponden a aqul -transitoriamente- parte de las facultades que tocaran sobre el bien a quien fuere su
propietario pleno.
Dice Len Barandiaran que la idea de conceder al propietario la posibilidad de ser retrayente en la venta del
usufructo y al contrario, es como un medio tendente a dar acabamiento a esa situacin de dominio incompleto o
limitado. En una misma persona, el retrayente, se viene a reunir los caracteres de usufructuario y propietario, los que
antes se hallaban desdoblados en personas diferentes[18]Por estas razones el legislador estima necesario mantener
el retracto que confera el inciso 4 del artculo 1450 del Cdigo Civil de 1936, con la finalidad de consolidar todas las
facultades que corresponden a la propiedad en una sola mano, sea del nudo propietario o del usufructuario.
RETRACTO A FAVOR DEL DUEO DEL SUELO Y DEL SUPERFICIARIO.
El artculo 1030 del Cdigo Civil dispone que puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario
goza de la facultad de tener temporalmente una construccin en propiedad separada sobre o bajo la superficie del
suelo. Este derecho no puede durar ms de noventa y nueve aos. A su vencimiento, el propietario de! suelo
adquiere la propiedad de lo constando reembolsando su valor, salvo pacto distinto[19]
Si bien es propsito del legislador propender a la superficie como instrumento destinado a estimular el
aprovechamiento de terrenos no edificados y la industria de la construccin, es igualmente su inters que si el
superficiario o el dueo del suelo enajenaron, respectivamente, su derecho a tercero, se establezca el derecho a
retraer a favor de ambos con la finalidad de unificar dos dominios en uno solo, sobre lo que en realidad es
fsicamente una unidad inmobiliaria.
RETRACTO DE LOS PROPIETARIOS DE PREDIOS URBANOS DIVIDIDOS EN
PARTES.
Indica Arias-Schreiber que el inciso seis de! articulo 1599 se contrae a una situacin que no es usual y que Manuel
Olaechea sealaba en su ctedra que se produca en aquellos casos en que existan quintas, siendo su objetivo
hacer desaparecer por consolidacin, la servidumbre o servicios comunes que vinculen a diversos predios urbanos.
Sobre el mismo tema Len Barandiaran refiere que no es un caso de condominio, pues se habla de que los predios
urbanos estn divididos materialmente en partes. Como no hay retracto por colindancia en cuanto a predios
urbanos, el retracto considerado en este inciso reemplaza a aqul, aunque limitativamente, pues mientras en lo que
concierne a predios rsticos el retracto es posible nicamente por la condicin de rayanos de los inmuebles, haya o
no servidumbre entre ellos, en cuanto a los predios urbanos es de necesidad la existencia de tales servidumbres (o
servicios comunes).
Pero de otro lado, en lo que hace a los predios urbanos es indiferente lo relativo a la cabida de ellos; lo que por el
contrario es esencial en lo que respecta al retracto de fincas rsticas por colindancias[20]
El fundamento de este retracto es de sanear los predios urbanos haciendo desaparecer esas servidumbres
discontinuas tan incomodas para el predio sirviente. Tal como lo expres el doctor Rodolfo Zamalloa Loayza durante
los debates para la aprobacin de esta figura, se requiere:
a) Tiene que tratarse de dos predios pertenecientes a distintos dueos.
b) Debe existir una servidumbre real entre ellos que disminuya e! valor de ambos predios.
c) Que se efectu la venta de cualquiera de los predios a un extrao.
RETRACTO DEL PROPIETARIO DE LA TIERRA COLINDANTE
Tiene como antecedente al artculo 1523 del Cdigo Civil Espaol, segn la exposicin de motivos de este artculo,
la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algn remedio a la divisin excesiva
de la propiedad territorial, all donde este exceso ofrece obstculo insuperable al desarrollo de la riqueza.
Los requisitos para que opere este retracto son las siguientes:
a) Que ambas fincas sean de naturaleza rustica: o sea que el carcter de tinca rstica debe darse tanto en
la parcela objeto de la venta como en la finca de propiedad del retrayente, pero es supuesto diferente el de la venta
a un colindante cuya finca no sea rstica, pues en este caso, en opinin de Albaladejo, como el legislador no trata de
que la finca, vendida sea cultivada, sino que solo se trata de que no siga siendo un minifundio, no hay obstculo en
admitir que tampoco procede el retracto, ya que se incorpora tambin a la finca vecina del comprador, aunque sta
sea urbana (por ejemplo, quera la contigua para extender su edificacin o hacer a esta un jardn). Garca Cantero

discrepa de esta solucin y aunque el punto no esta resuelto ni en la ley. ni en la jurisprudencia, entiende que la
venta a un colindante apta para excluir el retracto debe tener una finalidad agraria; le parece muy significativo que la
ley hable de tierras colindantes. La doctrina ha establecido que el predio rstico se distingue fundamentalmente del
urbano por los siguientes puntos de vista: primero por su situacin o emplazamiento en el campo o en la poblacin;
segundo por el aprovechamiento o destino -explotacin agrcola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria
o comercio-, y finalmente por la preponderancia de uno de estos elementos si ambos concurren en un mismo predio
o por la relacin de dependencia que entre ellos exista. Como criterio esencial cabe sealar que en la diferenciacin
hay que seguir un criterio exclusivamente civil, propio y autnomo de finca rstica. Esta figura fue recogida en
nuestra legislacin a propuesta del doctor Roger Cceres Velsquez.
b) Que las fincas sean colindantes; Opina Borrel y Soler y afirma que para queproceda el retracto entre
colindantes que la finca del retrayente linde con la que sequiere retraer No basten que estn prximas, sino que han
de tener algn lmitecomn; no sera suficiente que la primera finca lindase con otra que a su vezlindase con la
segunda, porque en este caso estas dos no serian lindantes, sino queestaran separadas por la interpuesta entre
ellas. Manresa dice que si entre dosfincas existe servidumbre aparente en provecho de otras -arroyo, acequia,
barranco,camino- es evidente que esas dos fincas no son colindantes, pues lejos de colindar,lindaran con el arroyo,
con el camino, pero no entre s, y no siendo colindantes, esclaro que no puede haber derecho de retracto.
c) Que la cabida de la finca que se enajene no exceda de la unidad agrcola o ganaderamnima respectiva,
o cuando las fincas reunidas no excedan de dicha unidad; LenBarandaran afirma que su finalidad es procurar que
no se mantenga lapulverizacin y minimizacin de la propiedad rstica, como el microfundio,acrecindose por el
contrario como consecuencia del retracto los existentes. Pero lalimitacin en cuanto a la cabida tiende a evitar la
formacin de latifundios. Las doscondiciones sealadas en dicho inciso deben existir, esto es, en primer lugar, no
puede haber retracto si el inmueble en que incide ste, excede de tres hectreas (la unidad agrcola o ganadera
mnima respectiva), cualquiera que sea la extensin de la finca perteneciente al propietario colindante que retrae y
en segundo lugar adems de llenarse de esta condicin, es menester que sumadas las extensiones de ambos
fundos no excedan de diez hectreas (de la unidad agrcola o ganadera).
d) Que la venta se haga a un extrao, no a otro propietario colindante que tenga el mismo inters: Se
establece que el vendedor tiene en su mano la posibilidad de impedir el funcionamiento del retracto de colindantes
verificando la venta a un colindante, ya que la jurisprudencia ha declarado que este retracto solo procede contra
extraos, pero no contra otro colindante que tiene el mismo inters.
CLASES DE BIENES RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE EL RETRACTO.
El Cdigo Civil en su artculo 1594 establece claramente que el derecho de retracto procede respecto de: Bienes
muebles inscribibles y, bienes inmuebles.
Sin embargo en opinin de Borrel y Soler, las cosas que pueden ser objeto de retracto son las enajenadas por su
propietario que renan los requisitos legales correspondientes ala clase de retracto que se ejercite, asi para los
comuneros la cosa que se ha vendido ha de ser la parte indivisa de una cosa comn a dos o mas, para el aledao
ha de ser una finca rstica lindante con otra del retrayente, para el de coherederos una parte alcuota de una
herencia, etc. (BORREL Y SOLER, 1952: 268)[21].
REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO
La doctrina ha establecido desde diferentes puntos de vista los requisitos para el ejercicio del derecho de retracto,
entre ellos podemos mencionar a Prez Fernndez quin afirma que para ejercitar el derecho de retracto es preciso
que la transmisin se haya consumado, asimismo Pietro Castro considera como requisitos para el ejercicio de
derecho de retracto los siguientes:
a) El primero de todos estos requisitos es que el derecho se ejercite dentro del plazo legal de distinta
duracin, segn los casos.
b) El segundo requisito de admisibilidad es la consignacin del precio del objeto si fuese conocido o si no lo
fuere, que se d fianza de consignarlo luego que lo sea y expresando adems en la demanda que se contrae la
obligacin de reembolsar los gastos de! contrato y cualquier otro pago legtimo realizado para la venta como tambin
los gastos necesarios y tiles efectuados en la cosa vendida.
c) En tercer lugar el retrayente se debe comprometer bajo pena de nulidad de la enajenacin, a no enajenar
la cosa o no separar los dos dominios durante el tiempo que la ley seale, excepto en cienos casos si viniere a peor
fortuna.
Sin embargo conforme a nuestra legislacin, los principales requisitos para el ejercicio del derecho de retracto son
los siguientes:
Observancia del plazo de retracto.

Reembolso o consignacin del precio del bien materia de retracto

Existencia del ttulo en que se funda el retracto.
PLAZO EN QUE DEBE DE EJERCITARSE.
El derecho de retracto debe de ejercitarse en el plazo de treinta das, contados a partir de la comunicacin de fecha
cierta a la persona que goza de este derecho o del aviso incierto en el diario encargado de la publicacin de los
avisos judiciales, en el lugar de la situacin de los bienes, salvo disposicin distinta de las leyes especiales Es decir
que el plazo para ejercitar el derecho de retracto tiene la calidad de plazo de caducidad, porque es improrrogable y
no puede ser objeto de suspensin o interrupcin y vencido el plazo se' pierde tanto el derecho como la accin. Por
lo que de acuerdo al artculo 1596 y 1597 del Cdigo Civil el plazo del derecho de retracto se computa de la
siguiente forma:
A partir de la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este derecho, eso significa que el
vendedor y el comprador deben comunicar a la persona que tiene derecho al retracto de la compraventa o dacin en
pago, siempre y cuando tenga conocimiento de su domicilio real,
Si se desconoce la direccin domiciliaria de los que tienen derecho al retracto o no es conocible el mismo
puede hacerse las comunicaciones mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos judiciales y en otro
de mayor circulacin de la localidad por tres veces con intervalo de cinco das entre cada aviso.
Si el conocimiento de la venta se ha efectuado por otros medios distintos a los indicados, entonces tenemos
que el plazo de los treinta das se computan desde el da siguiente de ese conocimiento.
Si se ha efectuado la inscripcin en los registros pblicos de la transferencia, los treinta das se empiezan a
computar cuando hayan transcurrido mas de un ao de la inscripcin de la transferencia, en tal caso no es oponible
la presuncin erga omnes de las inscripciones en registros pblicos,
REEMBOLSO O CONSIGNACIN DEL PRECIO DEL BIEN MATERIA DEL RETRACTO.
Se justifica este presupuesto por la necesidad de evitar demandas temerarias obligando al retrayente a que efectu
el pago previamente, demostrando as que desea y puede ejercitar la accin de retracto. La consignacin debe
realizarse por tanto dentro del plazo sealado para el ejercicio de la accin de retracto y debe ajustarse al precio real
por el que se realizo la enajenacin. Nuestro ordenamiento jurdico en lo relativo al reembolso o consignacin del
precio del bien materia de retracto dispone lo siguiente:
El retrayente debe de reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por ste, y en su
caso los intereses pactados.
La demanda de retracto debe estar anexada con el certificado de depsito en dinero del equivalente de la
prestacin recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el adquiriente y en su caso los intereses
debidos por ste y que se hubieran devengado.
Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento de una garanta para el pago
de! precio pendiente, aunque en el contrato que de lugar al retracto no se hubiera convenido.
Si en !a transferencia se pacto plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgar garanta suficiente a
criterio del juez, dentro de! segundo da
Si el retrayente desconoce la contraprestacin pagada o debida por el adquiriente, ofrecer hacer el
depsito u otorgar la garanta que corresponda segn el caso, dentro del segundo da de su conocimiento.
TITULO EN QUE SE FUNDA EL RETRACTO.
El sujeto titular del derecho de retracto debe contar con el ttulo correspondiente para ejercer el retracto y acreditarlo
en juicio, es decir tiene que ser una de las personas sealadas en el artculo 1599 del Cdigo Civil y debe demostrar
dicha calidad. En cuanto a la presentacin del titulo se justifica por el carcter excepcional del retracto y las
perturbaciones que puede suponer una accin de retracto infundada para el trafico jurdico: el legislador no puede
exigir la presentacin de un ttulo que de por si prejuzgue la sentencia, tampoco basta la mera alegacin de
existencia de! derecho La primera produce certeza y la segunda posibilidad, pero entre la posibilidad y la certeza
existen diversos grados de probabilidad que justifican la admisin de la demanda.
CASOS DE IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE RETRACTO.
La demanda ser declarada improcedente en los siguientes casos:
1 Cuando se interpone dentro de vencidos los treinta das naturales contados a partir del conocimiento de la
transferencia.
2 En los casos de improcedencia establecidos para todo proceso:
El demandante carezca evidentemente de legitimidad para obrar.
El demandante carezca manifiestamente de inters para obrar.
Advierta la caducidad del derecho.

Carezca de competencia.
No exista conexin lgica entre los hechos y el petitorio.
El petitorio fuese jurdica y fsicamente imposible.
Contenga una indebida acumulacin de pretensiones.
3 Si el demandante no adjunta el certificado de depsito, cuando conoce la contraprestacin u ofrece pagar
o prestar la garanta suficiente dentro del segundo da de tener conocimiento de la contraprestacin.
LA PRUEBA EN EL PROCESO DE RETRACTO.
Debe versar principalmente sobre:
La titularidad del retrayente (es decir se debe de demostrar cualquiera de las calidades de copropietario,
propietario colindante, etc., a que se hace mencin en el artculo 1599 del Cdigo Civil).
El pago de la prestacin recibida por el enajenante del bien que se intenta retraer, as como de los tributos y
los gastos pagados por el adquiriente y en su caso de los intereses debidos por este y que se hubieran devengado
(el monto equivalente a tales conceptos debe ser debidamente consignado).
La fecha del conocimiento de la transferencia, del bien que se pretende retraer (a efecto del contrato del
plazo respectivo para ejercer la accin de retracto). Debe de ponerse de relieve que de acuerdo a la normado en el
artculo 501 del Cdigo Procesal Civil la carga de la prueba del conocimiento de la transferencia corresponde a los
demandados (enajenante y adquiriente del bien que se intenta retraer).
La falsedad de la enajenacin del retrayente sobre el desconocimiento de la prestacin pagada o debida
por el bien que se intenta retraer (cuya acreditacin acarrea la declaracin de conclusin especial del proceso de
retracto).
TIPOS DE CONTRATOS EN QUE PROCEDE EL DERECHO DE RETRACTO.
El proceso de retracto procede en los contratos de compraventa y dacin de pago, sin embargo las ventas que se
hagan en remate pblicos no son susceptibles para ejercitar dicho derecho, aunque el interesado tenga derecho
amparado por la ley. Asimismo es necesario advertir que el derecho de retracto opera incluso en los contratos de
compraventa celebrados en documento privado, debiendo desterrarse la idea de que solamente se acciona en los
contratos de compraventa o dacin en pagos celebrados por escritura publica. Esto se explica porque la
compraventa o dacin en pago se perfeccionan con el simple consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio,
no siendo actos jurdicos ad solemnitatem, consecuentemente si estos negocios jurdicos aparecen y constan
en documentos privados procede el derecho de retracto.
El retracto en algunos casos tambin procede en la permuta, a tenor de lo dispuesto en el artculo 1603 del Cdigo
Civil, que establece que la permuta se rige por las reglas de la compraventa que le sean aplicables. Siendo la
compraventa y la permuta contratos que tienen por finalidad transferir la propiedad a! adquiriente, y concedindose
el retracto para la venta y la dacin en pago se admite tambin en el caso de permuta en aquellos casos en que el
retrayente puede transferir en propiedad al permutante lo que este entrego a su contraparte en pago por la
adquisicin del bien retrado[22]
ENAJENACIN RESPECTO A LA CUAL PROCEDE ELRETRACTO.
Cuando antes del plazo para que expire el derecho de retracto, se hayan producido dos o mas enajenaciones, este
derecho se ejercita respecto a la primera enajenacin, es decir por el precio, tributos, gastos e intereses de dicha
enajenacin quedando sin efecto las dems enajenaciones.
Adems se debe de sealar que el derecho de retracto no puede ser objeto de cesin de venta, donacin,
permuta, arrendamiento ni de ninguna otra estipulacin contractual porque es un derecho eminentemente personal,
tampoco puede ser objeto de renuncia anticipada del mencionado derecho.
De igual forma muchas veces para evitar y/o burlar el retracto, las partes contratantes en la compraventa o dacin en
pago, proceden a rescindir o resolver el contrato, lo cual carece de eficacia, pues el retracto es procedente ya que
nace con el primer contrato, aunque ste luego sea rescindido o resuelto.
CAPTULO III

Aspectos procesales
COMPETENCIA.
Es competente el juez del domicilio del demandado o el lugar donde se encuentra el bien o bienes a eleccin de
demandante. Si la demanda versa sobre varios inmuebles situados en diversos lugares ser competente el juez de
cualquiera de ellos, con lo que se establece la competencia facultativa. Asimismo a tenor de lo dispuesto en el
artculo 488 del Cdigo Procesal Civil, son competentes para conocer los procesosabreviados los jueces civiles y los

de paz; salvo en aquellos casos en que la ley atribuye su conocimiento a otros rganos jurisdiccionales (que no es el
caso del retracto). Los juzgados de paz son competentes cuando la cuanta de la pretensin es mayor de veinte y
hasta cincuenta unidades de referencia procesal[23]
VIA PROCEDA! ENTAL
Conforme lo dispone el Cdigo Procesal Civil este proceso se tramita en la va del proceso abreviado, el mismo que
es un proceso contencioso de duracin intermedia en relacin al de conocimiento (en el que los plazos para las
diferentes actuaciones procesales son las mas amplias que prev el Cdigo Procesal Civil) y al proceso sumarsimo
(cuyo tramite es el mas corto y simple que establece el Cdigo Adjetivo), mencionaremos algunas de sus
particularidades:
La improcedencia de la reconvencin cuando se ventilan ciertos asuntos contenciosos.
La concentracin de actos procesales, pues tanto el saneamiento procesal como la conciliacin se realizan
en una sola audiencia.
La posibilidad de ofrecer medios probatorios en la apelacin de la sentencia.
REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA DEL PROCESO DE RETRACTO
El articulo 495 del Cdigo Procesal Civil establece que la demanda debe adems de cumplir con los requisitos de los
artculos 424 y 425, en estar anexada el certificado de depsito en dinero del equivalente de la prestacin recibida
por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el adquiriente y en su caso los intereses debidos por ste y
que se hubieran devengado. Si en la transferencia se pacto plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgara
garanta suficiente a criterio del juez dentro del segundo da. Sin embargo es menester considerar algunos de los
principales requisitos para el ejercicio del derecho de retracto, siendo estos:
Observancia del plazo de retracto
Reembolso o consignacin del precio del bien materia de retracto.
Existencia del titulo en que se funda el retracto.
CONCLUSIN DEL PROCESO DE RETRACTO
En cualquier estado del proceso, el juez puede declarar la conclusin del mismo; si habiendo indicado el retrayente
que desconoce la prestacin pagada o debida, se acredita que la conoca o que estaba en razonable aptitud de
conocerla. En la misma resolucin le impondr al demandante una multa no menor de veinte ni mayor de cuarenta
unidades de referencia procesal, sin perjuicio de las costas y costos del proceso, esta resolucin es apelable con
efecto suspensivo.
TRAMITE DEL PROCESO DE RETRACTO.
DEMANDA.
En principio, debemos sealar que la demanda es el medio procesal por el cual se ejercita la accin procesal
solicitando la tutela jurisdiccional efectiva respecto a algn derecho subjetivo. Mediante ella se proponen, por el
actor, sus pretensiones procesales cuya tutela jurisdiccional aspira. En otras palabras es el medio por el cual una
persona pide al organismo jurisdiccional la solucin de un conflicto de intereses intersubjetivo o solicita se dirima una
incertidumbre jurdica, ambas de naturaleza, jurdica. En el caso del proceso de retracto se establece que: "El titulo
de la demanda, ser sealar la demanda de retracto".
LA DESIGNACIN DEL JUEZ ANTE QUIEN SE INTERPONE LA DEMANDA.
En la demanda se debe de indicar el juez ante quien se interpone la misma, ya sea el Juez Especializado en lo Civil
por ser de su competencia el conocimiento de ella.
EL NOMBRE, DATOS DE IDENTIDAD, DIRECCIN DOMICILIARIA VDOMICILIO PROCESAL DEL
DEMANDANTE.
Por regla general se debe de consignar el nombre completo de la persona, indicar el numero de su documento de
identidad personal, sealar la direccin de su domicilio real y finalmente, precisar su domicilio procesal, que
necesariamente debe estar dentro del radio urbano en los lugares donde se haya sealado, consecuentemente en el
caso del retrayente tiene ser la persona que tiene derechos conforme al artculo 1599 del Cdigo Civil.
EL NOMBRE Y LA DIRECCIN DOMICILLARIA DEL DEMANDADO.
En el caso que nos ocupa se considerara como demandados a los vendedores del bien, quienes han vendido o dado
en pago, si son varios los copropietarios vendedores todos ellos; si se trata de un bien vendido por la sociedad
conyugal de dos cnyuges, aunque solo aparezca el nombre de uno de ellos, siempre y cuando exista certeza de tal
vinculo matrimonial, asimismo a los compradores. En consecuencia de forma general si el demandado es una
persona natural se debe de precisar su nombre completo y su domicilio real donde debe ser notificado con la
demanda. Si el demandado es una persona jurdica debe consignar su nombre completo, con indicacin de su
domicilio real donde tiene sus actividades principales. El domicilio del demandado puede estar dentro de la

competencia territorial del Juez o fuera de ella, dentro del pas o fuera de el Si el demandado tuviera varios
domicilios, en la demanda se indicar cualquiera de ellos.
EL PETITORIO QUE COMPRENDE LA DETERMINACION CLARA Y CONCRETA DE LO QUE SE PIDE.
En la demanda del proceso de retracto debe determinarse de modo claro y concreto la o las pretensiones procesales
cuya tutela jurisdiccional se aspira o la dilucidacin de la incertidumbre jurdica que se pretende lograr. Las
pretensiones procesales que se proponen deben ser compatibles Si son incompatibles pueden plantearse
subordinadamente o alternativamente. La o las pretensiones procesales que se plantean deben ser jurdica y
fsicamente posibles. El juez no puede ir ms all del petitorio ni fundar su decisin en hechos diversos de los que
han sido alegados por las partes[24]Por lo que el retrayente propondr las siguientes pretensiones:
Que se declare fundada la demanda del proceso de retracto.
Que se ordene la subrogacin del retrayente en todas las estipulaciones del contrato de compraventa o
dacin en pago.
Que se firme la escritura pblica de subrogacin de! comprador por el retrayente.
Que se ordene el pago el pago al comprador subrogado con el cupn de depsito judicial acompaado en
la demanda.
Que se ordene la entrega real y efectiva del bien inmueble o mueble inscrito por parte del comprador al
retrayente
LOS HECHOS EN QUE SE FUNDE EL PETITORIO, EXPUESTOS ENUMERADAMENTE EN FORMA PRECISA,
CON ORDEN Y CLARIDAD.
La demanda debe contener los fundamentos de hecho en que se apoyan las pretensiones procesales propuestas,
estos hechos deben exponerse ordenadamente en forma cronolgica y con claridad; ya que va a ser objeto de
probanza, en el caso de la demanda del proceso de retracto se puede considerar como fundamentos fcticos los
siguientes:
Indicar el derecho originario con el cual solicita el retracto, si es copropietario en laventa de porciones
indivisas, el litigante en la venta del bien litigado, propietarios yusufructuarios, superficiario, propietario de predio
urbano sujeto a servidumbre,propietario de predio rstico colindante.
Invocar la causal especfica en que se sustenta la demanda de retracto cualquiera de los contenidos en el
articulo 1599 del Cdigo Civil.
Indicar el documento donde consta la compraventa o dacin en pago, si es mediante escritura publica la
fecha de la misma, el notario y las partes intervinientes en el acto jurdico de la compraventa o dacin en pago.
Dejar constancia de la forma como se entero de la compraventa y de la fecha en se enter de la
transferencia (notificacin personal, publicaciones u otra circunstancia), subrayando que se interpone la demanda
dentro del plazo de treinta das que establece la ley.
Indicar el precio de la transferencia, monto de los impuestos, gastos notariales y/o las circunstancias de n o
conocerlos, prometiendo pagarlo dentro del segundo da de su conocimiento.
Indicar el nmero de cupn del deposito judicial en el Banco de Nacin, asi como el monto del mismo,
detallando el monto del precio, la cantidad que corresponda a los impuestos y la suma de los gastos notariales.
Si en la compraventa se pacto el pago a plazos, el retrayente tiene la obligacin de constituir garantas
suficientes a criterio del juez. Si el demandante desconoce el precio pagado o debida por el adquiriente, en la
demanda debe ofrecer que har el depsito u otorgar garanta de acuerdo a las circunstancias dentro del segundo
da de conocido estos datos.
LOS FUNDAMENTOS JURDICOS DEL PETITORIO.
La demanda debe contener los fundamentos jurdicos o de derecho que la respaldan o esgrimir el razonamiento
lgico jurdico que deben de sustentar las pretensiones de la demanda, entre los fundamentos jurdicos del proceso
de retracto podemos mencionar los siguientes:
Definir el retracto y la causal invocada.
Indicar que se esta accionando dentro del plazo, explicando la caducidad y que no se ha incurrido en la
misma
Cumplimiento del depsito, cubriendo el precio, impuestos y gastos notariales. Si el retrayente desconoce la
contraprestacin pagada, precio, impuestos, gastos notariales ofrecer hacer el depsito dentro del segundo da de
su conocimiento.
Indicar el origen de su derecho para ejercitar el derecho de retracto, es decir sustentar su calidad de
copropietario, litigante, superficiario de acuerdo a lo dispuesto por el artculo 1599 del Cdigo Civil.
EL MONTO DEL PETITORIO, SALVO QUE NO PUDIERA ESTABLECERSE

La demanda debe contener el monto a que asciende la o as pretensiones procesales, salvo que se trate de
pretensiones invalorables en dinero, como es en el caso del proceso de retracto.
LA INDICACIN DE LA VA PROCEDIMENTAL QUE CORRESPONDA A LA DEMANDA.
En efecto, el actor debe de sealar la va procedimental que corresponde a la demanda que plantea. Por la
naturaleza de la pretensin y por imperio de la ley el proceso de retracto se tramita en la va del proceso abreviado.
LOS MEDIOS PROBATORIOS
La demanda del proceso de retracto debe contener el ofrecimiento de los medios probatorios que el actor quiere
hacer valer en el proceso, presentado los documentos que tiene en su poder, y en este caso el retrayente
presentar:
Declaracin de parte.
Documentos que acrediten el derecho de propiedad del retrayente
Documentos que acrediten la transferencia de los bienes muebles e inmuebles.
Inspeccin judicial para acreditar los hechos de cada caso, especialmente para constatar la existencia de
copropiedad, usufructo, etc.
Peritajes para que informen sobre la existencia de servidumbre en predios urbanos y la existencia de los
terrenos rsticos colindantes y si alcanzan o superan la unidad ganadera o agrcola familiar.
Testimoniales indicando los nombres completos de los testigos, su ocupacin y domicilio, asimismo los
hechos sobre los cuales atestiguar v el sobre interrogatorio individual para cada testigo.
LA FIRMA DEL DEMANDANTE O DE SU REPRESENTANTE O DE SU APODERADO Y LA DEL ABOGADO
La demanda debe estar firmada por el demandante o, en su caso por su representante legal o de su representante
convencional y por el letrado que la autoriza, si el demandante es analfabeto deber imprimir su huella digital, de lo
cual certificar el secretario respectivo.
ANEXOS
Como una formalidad imperativa el nuevo Cdigo Procesal Civil! establece que a la demanda debe acompaarse los
siguientes anexos28, indicando que estos corresponden al proceso de retracto:
Copia legible del documento de identidad del demandante o en su caso de su representante legal o
convencional que interpone la demanda.
Documentos que acrediten el derecho invocado, as como las causales invocadas.
Cupn del depsito judicial con el integro del precio, impuestos y gastos notariales pagados por el
comprador.
Tasa judicial por el ofrecimiento de pruebas.
Cdulas de notificacin.
DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE SANEAMIENTO Y CONCILIACIN
La audiencia de saneamiento procesal y la conciliacin ser realizaran en una sola audiencia, la misma que tendr
lugar dentro de los quince das de vencido el plazo para contestar la demanda o reconvenir. Es necesario indicar que
en esta diligencia, inicialmente el juez actuar los medios probatorios ofrecidos que consideren necesarios para el
saneamiento del proceso, si se hubieran formulado excepciones o defensas previas; luego proceder a pronunciarse
sobre la validez de la relacin procesal, declarando:
La existencia de una relacin jurdica procesal vlida.
La nulidad y consiguiente conclusin del proceso por invalidez insubsanable de !a relacin, precisando sus
defectos.
La concesin de un plazo de cinco das si los defectos de la relacin fuesen subsanables.
Subsanados los defectos, el juez declarar saneado el proceso por existir una relacin procesal vlida. En caso
contrario lo declarar nulo y consiguientemente concluido De no haber conciliacin, el juez con lo expuesto por las
partes, proceder a enumerar los puntos controvertidos y, en especial lo que van a ser materia de prueba A
continuacin decidir la admisin de los medios probatorios ofrecidos, si los hubieran. Luego ordenar la actuacin
de los medios probatorios ofrecidos referentes a las cuestiones probatorias de haberlas Al final de la audiencia el
juez comunicar a las partes el da, la hora y el lugar para la realizacin de la audiencia de pruebas.
DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE PRUEBAS
Se llevara a cabo dentro de los veinte das siguientes a la realizacin de la audiencia de saneamiento y conciliacin.
Si hubiera la necesidad de la realizacin de una audiencia especial y complementaria, si fuera el caso se realizaran
dentro de los cinco das de efectuada la audiencia de pruebas. Antes de dar por concluido la audiencia, el juez
comunicar a las partes que el proceso esta expedito para ser sentenciado, precisando el plazo en que lo har.
EXPEDICIN DE SENTENCIA

Se expedir sentencia dentro de los veinticinco das de culminada la audiencia de pruebas o las audiencias especial
y complementaria, si stas se hubieran realizado. Los litigantes tendrn un plazo mximo de cinco das para apelar
la sentencia, apelacin que tendr efecto suspensivo.
Ejecutoriada la sentencia que declara el retracto y admitida la garanta a que hubiera lugar, debe otorgarse la
escritura pblica de traslacin de dominio, debiendo entregarse la suma consignada al comprador. Sin embargo si
no lo hiciera el comprador la escritura la otorga el juez.
CAPTULO IV

Conclusiones y sugerencias
CONCLUSIONES
Podemos establecer que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley concede a determinadas
personas para subrogarse en lugar del comprador, en todas las estipulaciones del contrato de compraventa, es decir
la persona que se encuentra en una determinada situacin jurdica tendr derecho de preferencia en la adquisicin
frente a cualquier otro comprador en los casos en que no le hubiesen otorgado la oportunidad de ejercitar su
derecho o se lo hubiesen dado pero de una forma incorrecta. En consecuencia es la facultad concedida por la ley a
determinadas personas para sustituirse o subrogarse al comprador en todas las estipulaciones de un contrato de
compraventa y dacin en pago, por lo que mejor debera llamrsele derecho de subrogacin o derecho de
sustitucin o derecho de adquirir por sustitucin o tambin derecho de adquisicin preferente o derecho de
preferencia en la adquisicin.
Se puede establecer que el proceso de retracto se sustenta para su ejercicio en el inters social o la utilidad pblica,
as mismo se seala que uno de sus fines es que facilita la consolidacin de la propiedad Por lo que a travs de ella
se permite que la autonoma de la voluntad o estabilidad contractual, que rige en las relaciones contractuales se ve
quebrantada, por causales preestablecidas, que responden a su vez a estmulos de orden pblico, es decir que se
trata de una facultad que emana de la ley, por ello las situaciones o circunstancias que originan el derecho de retraer
y las personas que pueden retraer estn taxativamente sealadas en ella. Son esas y no pueden ser otras ms.
Estos sujetos titulares del derecho de retracto, se subrogan en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones
del contrato de compraventa, es decir el retrayente se sustituye en la persona del comprador, de tal manera que el
contrato de compraventa que le da origen permanece intacto, slo que el retrayente reemplaza, sustituye, subroga o
desplaza al comprador.
Es considerado que el contrato de compraventa en el que el retrayente pretende subrogarse, esta revestida del
consentimiento, el objeto material del contrato, la forma, existe tambin la causa objetiva propia de los contratos
bilaterales onerosos. En otras palabras el contrato de compraventa rene los elementos requeridos para surtir sus
efectos, esta validez subsiste, pues el retrayente deber cumplir con los pactos pendientes, asumiendo cuantas
titularidades en el nacieron, y cuyo contenido no se haya agotado, para hacerlas valer como derecho o para
cumplirlas como obligaciones, frente al transmitente primitivo, con toda la extensin o alcance que corresponda al
adquiriente sustituido; por lo que podemos afirmar que el contrato de compraventa no se anula, ni rescinde, ni
resuelve, ni revoca; sta permanece en los mismos trminos, es decir ejercitado el derecho de retracto con arreglo a
ley, el retrayente adquiere la posicin contractual del comprador y ocupa su lugar.
Asimismo es necesario advertir que el derecho de retracto opera incluso en los contratos de compraventa
celebrados en documento privado, debiendo desterrarse la idea de que solamente se acciona en los contratos de
compraventa o dacin en pago celebrados por escritura pblica. Esto se explica porque la compraventa o dacin en
pago se perfeccionan con el simple consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, no siendo actos
jurdicos ad solemnitatem, consecuentemente si estos negocios jurdicos aparecen y constan en documentos
privados procede el derecho de retracto
El retracto en algunos casos tambin procede en la permuta, a tenor de lo dispuesto en el artculo 1603 del Cdigo
Civil, que establece que la permuta se rige por las reglas de la compraventa que le sean aplicables. Siendo la
compraventa y la permuta contratos que tienen por finalidad transferir la propiedad al adquiriente, y concedindose
el retracto para la venta y la dacin en pago se admite tambin en el caso de permuta en aquellos casos en que el
retrayente puede transferir en propiedad al permutante lo que ste entrego a su contraparte en pago por la
adquisicin del bien retrado
SUGERENCIAS.
A los fines del ejercicio del derecho de retracto, se podra presentar como sugerencia que los propietarios debern
notificar al copropietario, al litigante y los dems sujetos que tuvieran el derecho de subrogacin; mediante

documento autentico, su manifestacin de voluntad de vender o transferir su propiedad, consideramos que en dicha
notificacin se debe de incluir los siguientes elementos: en primer lugar la decisin de vender el bien mueble
inscribible o bien inmueble, en segundo lugar precisar el precio pactado por las partes y finalmente las condiciones
de la transmisin. Esta comunicacin se debe de hacer de forma fehaciente, es decir que se pueda probar que ha
existido este documento y su contenido, por lo que podra realizarse de varias maneras, entre ellas podemos
mencionar: carta firmando copia para el interesado, va notarial o mediante un acto de conciliacin.
Consecuentemente los sujetos con derechos de subrogacin debern notificar al propietario en forma indubitable, su
aceptacin o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el plazo establecido por la ley, transcurrido este plazo, sin que
el subrogante hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedar en libertad de dar en venta el inmueble a
terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de la venta, con lo que se lograra en alguna
medida otorgar u ofrecer la proteccin a los terceros que adquieren los bienes muebles inscribibles o bienes
inmuebles.

Bibliografa

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HINOSTROZA MINGUEZ, Alberto. Procesos Abreviados. Gaceta Jurdica 2000.
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Autor:
Abog. Victor Jaime Mollocondo Asillo
[1] Ledesma Narvez, Marianella. Jurisprudencia Actual. Ediciones Gaceta Jurdica. 1999.
[2] Martnez Coco, Elvira. Ensayos de Derecho Civil I. Editorial San Marcos. 1999.
[3] Hinostroza Mnguez, Alberto. Procesos Abreviados. Editorial Gaceta Jurdica. 2000.
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[9] Pachas Torres, Guillermo. Manual del Cdigo de Procedimientos Civiles.
[10] Vicente Caravantes, Jos. Ley de Enjuiciamiento Civil
[11] Hinostroza Mnguez, Alberto. Procesos Abreviados. Gaceta Jurdica. 2000.
[12] Hinostroza Mnguez, Alberto. Procesos Abreviados. Gaceta Jurdica. 2000.
[13] Martnez Coco, Elvira. Ensayos del Derecho Civil I. Editorial San Marcos. 1999.
[14] Bigio Chrem, Jack. Homenaje a Rmulo E. Lanatta. 1986.
[15] Hinostroza Mnguez, Alberto. Procesos Abreviados. Gaceta Jurdica. 2000.
[16] De la Puente y la Valle, Manuel. Estudios sobre el Contrato de Compraventa. Gaceta Jurdica. 1999.
[17] Bigio Chrem, Jack. Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. 1998. Cultural Cuzco.

[18] De la Puente y la Valle, Manuel. Estudios sobre el Contrato de Compraventa. Gaceta Jurdica. 1999.
[19] Ibidem.
[20] Ibidem.
[21] Hinostroza Mnguez, Alberto. Procesos Abreviados. Gaceta Jurdica. 2000.
[22] Bigio Chrem, Jack. Libro Homenaje a Rmulo E. Lanatta Guilhem. Editorial Cuzco. 1986.
[23] Carrin Lugo, Jorge. Tratado de Derecho Procesal Civil I. Ediciones Grijley. 2000.
[24] Carrin Lugo, Jorge. Tratado de Derecho Procesal Civil II. Ediciones Grijley. 2000.

PROCESO DE RETRACTO
Existen diversas definiciones sobre esta institucin como:
Marn Prez
Retracto.-El derecho que por el Ministerio de la Ley tienen ciertas personas en
determinadas situaciones, para adquirirla cosa que fue objeto de un contrato de
compraventa, subrogndose en lugar del comprador
Guillermo Cabanellas
Retracto.-El derecho que por ley o convencin, se tiene para dejar sin efecto una
venta o enajenacin hecha a favor de otro y recuperar o adquirir para s la cosa, por
el mismo precio pagado, y ciertos gastos en ocasiones
CLASES DE RETRACTO
1. Retracto Convencional.-o pacto de retroventa, se limita a la relacin personal al
retrayente, el que haba enajenado previamente y al dueo intermedio, que
devuelve lo recibido en las circunstancias previstas.
Guillermo Cabanellas define al retracto convencional como: el que puede ejercer el
vendedor de una cosa a fin de recuperar la propiedad en las circunstancias que
haya convenido con el comprador, con devolucin del precio y abono de los gastos.
El retracto convencional o pacto de retroventa, consiste en imponer a los efectos
naturales del contrato una condicin resolutiva cuyo cumplimiento queda al arbitrio
del vendedor. Es decir que el vendedor queda autorizado para resolverla venta
mediante la devolucin del precio al comprador o a quien le haya sucedido.
2. Retracto Legal.-Retracto dispuesto por ley con la finalidad de poder adquirirla
propiedad de una cosa enajenada a un extrao o de peor derecho, como facultad de
libre ejercicio o por lo sindicados en cada caso y dentro de los plazos y condiciones
sealadas.
Gayoso Arias El Retracto Legal es el derecho de subrogarse con las condiciones
estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dacin
en pago..

1. El copropietario, en al venta a tercero de las porciones indivisas;

2. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se est discutiendo
judicialmente.
3. El propietario en la venta del usufructo y a la inversa.
4. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.
5. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no
puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las dems partes del
bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.
6. El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca
rstica cuya cabida no exceda de la unidad agrcola o ganadera mnima respectiva,
cuando aquella y sta reunidas no excedan de dicha unidad.
IMPROCEDENCIA
No procede que se formule reconvencin en el proceso de retracto.