Locaciones Urbanas

Ley 23.091

Lily R. Flah
Rosana I. Aguilar

la ley

Flah, Lily
Locaciones Urbanas. - 1a ed. - Buenos Aires:
La Ley, 2008. 480 p.; 24x17 cm. - (FEDYE)
ISBN 978-987-03-1168-3
1. Derecho Civil. 2. Contratos. I. Ttulo
CDD 346.2

Copyright 2008 by La Ley S.A.E. e I.

Tucumn 1471 (C1050AACC) Buenos Aires
Queda hecho el depsito que previene la ley 11.723
Impreso en la Argentina
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Tirada: 700 ejemplares.
I.S.B.N. 978-987-03-1168-3

A mis nietos, Candela, Eugenia, Federico, Polo, Facundo, Miranda, Simn,

Victoria, Charo, Tamara y Amanda
Lily R. Flah
A mis padres Rosa y Ral
Rosana I. Aguilar

Indice General

Introduccin............................................................................................................

1. Sancin de la ley 23.091......................................................................................

2. Metodologa de la ley 23.091..............................................................................

11

Captulo I Terminologa. Concepto. Caracteres.

Diferenciacin con otras figuras
I.

Terminologa....................................................................................................

13

II. Concepto...........................................................................................................

13

III. Caracteres.........................................................................................................
a) Bilateral......................................................................................................
b) Consensual................................................................................................
c) Oneroso......................................................................................................
d) Conmutativo..............................................................................................
e) De tracto sucesivo.....................................................................................
f) Temporario................................................................................................
g) Nominado o tpico....................................................................................
h) No formal...................................................................................................
i) De cambio..................................................................................................
j) Puede ser un contrato celebrado por adhesin a condiciones generales............................................................................................................
k) Es de naturaleza civil................................................................................

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IV. Diferenciacin con otras figuras.....................................................................

a) Locacin y compraventa..........................................................................
b) Locacin y leasing.....................................................................................
c) Locacin y comodato................................................................................
d) Locacin y depsito..................................................................................
d.1) Locacin y depsito en garanta.....................................................
d.2) Caja de seguridad bancaria.............................................................
d.3) Contrato de garaje...........................................................................
e) Locacin y mutuo o prstamo de consumo...........................................
f) Contrato de locacin y sociedad. Participacin en las ganancias del
locatario.....................................................................................................
g) Locacin y servicios. Contrato de hospedaje..........................................

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Lily Rosa Flah - Rosana Isabel Aguilar

VIII

Pg.

Locacin y derechos reales de uso y goce...............................................

Locacin y publicidad...............................................................................
Locacin forzosa.......................................................................................
La llamada locacin imperativa...............................................................

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Jurisprudencia..................................................................................................

30

h)
i)
j)
k)

Captulo II
Ttulo I Elementos del contrato
El consentimiento............................................................................................
a) Promesa de locacin.................................................................................
b) Capacidad de las partes............................................................................
c) Incapacidad de derecho...........................................................................
d) Administradores y mandatarios..............................................................
e) Locacin e hipoteca..................................................................................
f) Dominio revocable....................................................................................

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II. La cosa...............................................................................................................
a) Cosas ajenas..............................................................................................
b) Cosas futuras.............................................................................................
c) Cosas indeterminadas..............................................................................
d) Cosas fuera del Comercio.........................................................................
e) Bienes del Estado......................................................................................
f) Locacin de derechos...............................................................................

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III. El Precio............................................................................................................
a) Debe ser cierto, determinado o determinable.......................................
b) Debe ser serio............................................................................................
c) Debe consistir en dinero..........................................................................
c.1) El precio de la locacin y la llamada ley de convertibilidad (23.928)..
c.2) El precio de la locacin y la legislacin de emergencia..................
d) Locaciones anteriores a la emergencia econmica...............................
d.1) Moneda de pago de los alquileres..................................................
d.2) Depsito en garanta.......................................................................
d.3) Indemnizacin por resolucin anticipada....................................
e) Locaciones posteriores a la emergencia econmica..............................
e.1) Prohibicin de indexacin y conservacin del valor adquisitivo
del alquiler: distintas posibilidades...............................................

- Clusula dlar................................................................................

- Clusula valor dlar......................................................................

- Pago en argentino oro...............................................................

- Alquileres escalonados.................................................................

- Pacto cuotativo..............................................................................

- Pacto de negociacin peridica...................................................

- Fijacin por un tercero.................................................................

- Porcentual del valor del inmueble...............................................

- Correccin mensual por intereses...............................................

- Obligacin alternativa de pagar dlares o aplicar CER al alquiler....

- Simulacin ilcita de fecha anterior.............................................

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I.

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Locaciones Urbanas

IX
Pg.

f) Normativa de emergencia posterior al dec. 214/2002...........................

g) La garanta del estado del art. 6 de la ley 21.342...................................

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70

IV. La causa-fin.......................................................................................................

71

Ttulo II Forma, Prueba

e Interpretacin

Jurisprudencia..................................................................................................

74

Captulo III El plazo de la locacin

I. Plazo mximo...................................................................................................
a) Plazo mximo y la opcin de prrroga....................................................

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II. Plazos mnimos................................................................................................

a) Supuesto de hotelera y hospedaje..........................................................
b) Casos en los que no se aplican los plazos mnimos...............................

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111

III. Plazos de desocupacin...................................................................................

116

Jurisprudencia..................................................................................................

119

Captulo IV Efectos del Contrato de Locacin

Ttulo I Obligaciones del Locador

I.

Entrega de la cosa en buen estado..................................................................

a) Lugar y tiempo de la entrega....................................................................
b) Retardo o falta de entrega de la cosa por el locador...............................

126
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130

II. Mantener la cosa en buen estado...................................................................

a) Destruccin de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor......................
a.1) Destruccin total de la cosa arrendada.........................................
a.2) Destruccin parcial de la cosa arrendada.....................................
b) Deterioros producidos por caso fortuito.................................................
c) Imposibilidad del uso y goce de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor.....

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III. Obligacin de garanta.....................................................................................

a) Turbaciones del locador...........................................................................
b) Turbaciones de terceros...........................................................................
b.1) Turbaciones de hecho.......................................................................
b.2) Turbaciones de derecho....................................................................
b.3) Turbaciones por trabajos linderos...................................................
b.4) Turbaciones por otro locatario.........................................................
c) Garanta por vicios redhibitorios.............................................................

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IV. Obligacin de pagar mejoras...........................................................................

a) Clasificacin..............................................................................................

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Pg.

b) Mejoras facultativas para el locatario......................................................

b.1) Mejoras en las casas de ciudades, pueblos o predios.....................
b.2) Mejoras en los terrenos en ciudades o pueblos..............................
b.3) Mejoras en predios rsticos..............................................................
c) Sancin de la prohibicin de hacer mejoras..........................................
d) Pautas para el reembolso de las mejoras al locatario por el locador....
1. Existencia de convencin.....................................................................
1.a) Autorizacin para hacer mejoras.................................................
2. Ausencia de convencin.......................................................................
2.a) Gastos a cargo del locador que realiz el locatario en atencin
a la urgencia...................................................................................
2.b) Mejoras o gastos necesarios o tiles............................................
2.c) Mejoras voluntarias......................................................................
2.d) Locacin por tiempo indeterminado..........................................
e) Reglas especiales en caso de rescisin del contrato...............................
e.1) Locacin que se resuelve sin culpa de las partes............................
e.2) Locacin que se resuelve por culpa del locador..............................
e.3) Locacin que se resuelve por culpa del locatario............................
f) Efectos de la obligacin del locador por el pago de mejoras.................
f.1) Determinacin del valor de las mejoras...........................................
f.2) Derecho de compensacin................................................................
f.3) Derecho de retencin.........................................................................
g) Abandono de la cosa y derecho del locatario a separar mejoras..........

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V. Obligacin de pagar cargas y contribuciones................................................

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Ttulo II Obligaciones del locatario

Pago del precio.................................................................................................
a) Pagos anticipados.....................................................................................
b) Falta de pago de alquileres.......................................................................
b.1) Conclusin de la locacin por falta de pago...................................
b.2) Retencin del locador.......................................................................
b.3) Cobro ejecutivo para efectivizar el importe de los alquileres
adeudados........................................................................................
b.4) Privilegio del locador.........................................................................

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163
167

II. Uso y goce de la cosa conforme a derecho....................................................

a) Limitaciones al uso y goce........................................................................
b) Sanciones para el caso de uso y goce abusivo........................................

173
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176

III. Conservacin de la cosa en buen estado.......................................................

177

IV. Restitucin de la cosa al concluir el plazo locativo.......................................

181

V. Notificacin al locador en caso de turbaciones al derecho de propiedad.....

181

Jurisprudencia..................................................................................................

181

I.

168
170

Locaciones Urbanas

XI
Pg.

Captulo V Modificaciones subjetivas del

Contrato de Locacin
Ttulo I Cesin y sublocacin

Cesin................................................................................................................

220

II. Sublocacin......................................................................................................

220

III. Diferencias entre cesin y sublocacin..........................................................

220

IV. Elementos.........................................................................................................

222

V. Forma y prueba................................................................................................

223

VI. Caractersticas..................................................................................................
a) Facultad de usar y gozar de la cosa..........................................................
b) Prohibicin de ceder o subarrendar........................................................
b.1) Incumplimiento de la prohibicin de ceder o subarrendar..........

224
224
224
226

VII. Vnculo entre locatario y cesionario o sublocatario......................................

226

VIII. Efectos de la cesin y sublocacin..................................................................

a) Relaciones entre el locatario y el cesionario o sublocatario..................
b) Relaciones entre el locatario y el locador................................................
c) Relaciones entre el cesionario o sublocatario y el locador....................
c.1) Cesin.................................................................................................
c.2) Sublocacin........................................................................................

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229
230

IX. Proyecto de reformas.......................................................................................

231

X. Prstamo de uso o comodato..........................................................................

232

Ttulo II Transferencia de fondos de comercio

232

Ttulo III Transformacin de la sociedad locataria

233

I.

Ttulo IV Venta de la cosa locada

233

Ttulo V Continuadores de la locacin: grupo

conviviente. Situacin del concubino

237

Jurisprudencia..................................................................................................

239

XII

Lily Rosa Flah - Rosana Isabel Aguilar

Pg.

Captulo VI Garantas de cumplimiento del

Contrato de Locacin
Ttulo I Fianza

257

a) Situacin anterior a la sancin de la ley 25.628......................................
b) Ley 25.628: Prohibicin de extensin de la fianza en los contratos de
locacin....................................................................................................

258
260

Ttulo II Depsito en garanta

264

Ttulo III Seguro de caucin

265

Ttulo IV Alquileres anticipados

266

Ttulo V Clusula penal

266

Ttulo VI Acumulacin de garantas

267

Jurisprudencia..................................................................................................

267

Captulo VII Conclusin de la locacin

I.

Causales............................................................................................................
a) Clasificacin..............................................................................................
b) Enunciacin y anlisis..............................................................................
b.1) Conclusin del plazo de la locacin.................................................
A) Plazo determinado........................................................................
B) Plazo indeterminado.....................................................................
C) Continuacin de la locacin y tcita reconduccin...................
D) La prrroga de los contratos........................................................
b.2) Prdida de la cosa arrendada............................................................
b.3) Imposibilidad de usar la cosa conforme al destino especial para
el que fue arrendada........................................................................
b.4) Vicios redhibitorios...........................................................................
b.5) Caso fortuito.......................................................................................
b.6) Incumplimiento por culpa de las partes..........................................
c) Causales no enumeradas en el art. 1604 que dan lugar a la conclusin
del contrato................................................................................................
c.1) Rescisin por mutuo consentimiento..............................................
c.2) Rescisin unilateral sin causa del locatario.....................................
c.2.i) Teora de la imprevisin...........................................................

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Locaciones Urbanas

XIII
Pg.

c.3) Rescisin unilateral causada por el locador....................................

c.4) Confusin...........................................................................................
c.5) Efectos de la quiebra..........................................................................
d) Circunstancias que no concluyen la locacin........................................
e) Efectos de la conclusin de la locacin...................................................

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II. Conclusin de la sublocacin.........................................................................

345

III. Entrega de la cosa locada al locador...............................................................

a) Derechos que competen al locador por falta de restitucin de la cosa.....
a.1) Desalojo..............................................................................................
a.2) Daos y perjuicios causados por la falta de restitucin de la cosa
locada...................................................................................................
b) Derechos que asisten al locatario ante la negativa del locador a recibir
la cosa.........................................................................................................
c) Procedimiento a seguir cuando existe ms de un locador o locatario....
d) Condiciones en que debe encontrarse la cosa al ser restituida............

345
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IV. Rgimen de mejoras.........................................................................................

354

Jurisprudencia..................................................................................................

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Captulo VIII De la promocin de locaciones

destinadas a vivienda

a) Rgimen de promocin............................................................................
b) Beneficios impositivos..............................................................................
c) Condiciones para gozar de los beneficios impositivos..........................
d) Sanciones...................................................................................................
e) Beneficios fiscales y transferencia del inmueble....................................
f) Ley de Incentivos para la adquisicin y construccin de vivienda nica,
familiar y permanente N 26.158.............................................................

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414
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415

Apndice de Legislacin
Ley 23.091.................................................................................................................
Ley 23.928.................................................................................................................
Ley 25.561.................................................................................................................
Ley 25.713.................................................................................................................
Decreto 214/2002....................................................................................................
Decreto 320/2002....................................................................................................
Decreto 762/2002....................................................................................................

419
427
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435
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443
449

Bibliografa. ..............................................................................................................

453

INTRODUCCIN
El derecho a la vivienda ha sido definido a nivel internacional como:
El derecho de todo hombre, mujer, joven y nio a acceder y mantener un
hogar y una comunidad en que puedan vivir en paz y dignidad (1).
Poder contar con un lugar seguro para vivir es uno de los elementos fundamentales para la dignidad humana, para la salud fsica y mental y sobre todo para
la calidad de vida que permite el desarrollo del individuo. Como tal, el derecho a la
vivienda adecuada ha obtenido un reconocimiento muy alto como un derecho
humano fundamental y ha sido reconocido en una serie de instrumentos internacionales y declaraciones, instrumentos regionales y leyes nacionales (2).
La Constitucin Nacional consagra la proteccin integral de la familia y el
acceso a la vivienda digna en el art. 14 bis, que se articula con la incorporacin
con jerarqua constitucional de los tratados que enuncia el art. 75, inc. 22,
segn la reforma de 1994.
As integran el orden jurdico interno los siguientes convenios internacionales:
La Declaracin Universal de los Derechos del Hombre (1948), art. 25,
sostiene: Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le
asegure, as como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial, la alimentacin, el vestido, la vivienda, la asistencia mdica y los servicios sociales necesarios.
La Declaracin Americana de los Derechos y Deberes del Hombre, Bogot (1948): Toda persona tiene derecho a la propiedad privada correspondiente a las necesidades de una vida decorosa, que contribuya a mantener la
dignidad de la persona y del hogar.

(1) www.unhchr.ch/housing; cit por SCHERMAN, IDA A. y MENDOZA, ELENA, en El derecho humano a la vivienda: una inconstitucionalidad por omisin?, Derecho de familia, Revista interdisciplinaria de doctrina y jurisprudencia, Proteccin de la vivienda familiar, n 29, p. 105,
Lexis Nexis, Buenos Aires, 2004.
(2) Declaracin de la Oficina del Alto Comisionado para los Derechos Humanos de la
ONU, Onu-Habitat, Guide to Monitoring Target 11: Improving the lives of 100 million slum
dwellers, Nairobi, Kenya, mayo 2003, www.unhchr.ch/houfing, cit. por SHERMAN IDA A. y MENDOZA, ELENA, El derecho humano a la vivienda, ob. cit.

LILY ROSA FLAH - ROSANA ISABEL AGUILAR

La Convencin Americana de los Derechos Humanos (Pacto de San

Jos de Costa Rica) (1969), art. 17, establece que la familia es el elemento
natural y fundamental de la sociedad y debe ser protegido por la sociedad
y el Estado.
El Pacto Internacional de Derechos Econmicos, Sociales y Culturales
(1966), art. 11.1. reza: Los Estados Parte en el presente Pacto reconocen el
derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para s y su familia,
incluso alimentacin, vestido y vivienda adecuados y una mejora continua
de las condiciones de existencia.
La Convencin Internacional sobre la Eliminacin de Todas las Formas
de Discriminacin Racial (1967), art. 5, inc. e.iii), enumera entre los derechos
econmicos sociales y culturales en particular el derecho a la vivienda.
La Convencin sobre la eliminacin de Toda Forma de Discriminacin contra la mujer (1979), art. 14, inc. h), consagra especialmente para la
mujer de zonas rurales, el derecho a gozar de condiciones de vida adecuadas, particularmente en las esferas de la vivienda, los servicios sanitarios,
la electricidad y el abastecimiento de agua, de transporte y de comunicaciones.
La Convencin de los Derechos del Nio, de cuyo contexto general se
deriva que todos los derechos acordados parten del presupuesto de la garanta de hbitat donde desarrollarse.
De ah que, con razn se ha dicho que el contrato de locacin de un
inmueble para vivienda tenga una connotacin de tipo humanitario, la posibilidad cierta de satisfacer una necesidad de primer orden, que podra considerarse una funcin social (3).
Ms all de una visin meramente patrimonialista de intercambio de
bienes: dinero por el uso y goce de un inmueble urbano, este contrato, en el
que hay distintos bienes jurdicos implicados, encierra un fuerte contenido
personalista en el cual deben incluirse valores como la solidaridad, el bien
comn y la paz social (4).
Ello permite explicar las tendencias a intervenir en su regulacin de
diversas maneras y, a la vez, ver claramente su evolucin a travs del
principio protectorio que, en el Derecho Romano, antecedente seguido

(3) MOSSET ITURRASPE, JORGE, La locacin para vivienda. Sus particularidades, Revista de
Derecho Privado y Comunitario, Locacin de cosas inmuebles y equivalentes, 2004-2, p.7,
Rubinzal Culzoni, Santa Fe.
(4) MACNEIL, I., The new social contract. An inquiry into modern contractual relations,
Yale University, New Haven and London, 1980. En la doctrina de Brasil, PORTO MACEDO, R. J.,
Contratos relacionais e defensa do consumidor, Max Limonad, Sao Paulo, 1998; cit por MOSSET ITURRASPE, JORGE, La locacin para la vivienda. Sus particularidades, ob. cit.

LOCACIONES URBANAS

por Vlez Sarsfield, protega al propietario, mientras en el Derecho Moderno, al locatario.

En ese sentido, en Argentina, cabe referir al denominado perodo de
emergencia habitacional, cuya larga duracin no condice con dicho ttulo,
pues debe entenderse como emergencia un estado de necesidad breve y transitorio, mientras que los aos transcurridos desde 1943 a 1978, exceden esa
denominacin.
En efecto, desde el ao 1943, con la sancin del dec. 1580, y hasta el ao
1978, en que comienza a regir la ley 21.342, la legislacin se edific bsicamente sobre normas imperativas que afectaban el precio y el plazo del contrato con la intencin de proteger el derecho del locatario, cuyo juzgamiento
no puede soslayar las condiciones fcticas propias de cada perodo: tremenda escasez de viviendas, un mercado locativo desquiciado por las pocas ofertas y las muchas demandas. Situacin que daba pie a toda clase de abusos
tales como, imposicin de condiciones especulativas por los propietarios,
encubrimiento, bajo figuras jurdicas como el comodato, el pago anticipado
de todo el plazo locativo, la exigencia de garantas superpuestas y excesivas,
requerimientos en moneda extranjera o fijacin de ajustes con ndices totalmente ajenos al quehacer propio de la actividad. Todo ello frente a un locatario cuyos bajos salarios impedan resolver sus problemas de vivienda gravadas con altsimos alquileres.
La ley 21.342, llamada de normalizacin de locaciones urbanas, trat de
obtener en forma gradual, tanto en sus efectos como en el tiempo, el fin de las
continuas prrrogas legales, implantando un sistema destinado a obtener en
forma escalonada la liberacin de los alquileres, el retorno al Cdigo Civil y
la unificacin de todas las locaciones bajo un mismo rgimen legal.
Mas esta vuelta al Cdigo Civil fue una medida que no tuvo apoyo en la
realidad econmica, puesto que el mercado de las viviendas continuaba desquiciado. Del dirigismo se pas pendularmente a la desproteccin, a la normativa liberal e individualista del Cdigo de Vlez, no corregido en esta materia.
De pensar exclusivamente en el inquilino a pensar slo en el locador (5).
Es indudable que el contenido del Cdigo Civil, en atencin al tiempo de
su sancin no responde a las expectativas actuales del contrato ni est a la
altura de su relevancia social, falencias ya sealadas por Bibiloni en su Anteproyecto de Reformas de 1926.
La normativa del Cdigo Civil que an perdura est inspirada en
una concepcin liberal individualista, que no vea la necesidad de intervenir
en el contrato de locacin sobre la base de disposiciones imperativas, destinadas a imponerse a la voluntad de las partes. La locacin era hija directa de

(5) MOSSET ITURRASPE, JORGE, La locacin para vivienda. Sus particularidades, ob. cit.

LILY ROSA FLAH - ROSANA ISABEL AGUILAR

la autonoma de la voluntad, del dejar hacer a los particulares, sin perjuicio

de una profusa, detallista y tal vez excesiva regulacin supletoria, emanada
de textos meramente dispositivos, con la finalidad de ilustrar, ayudar y completar los vacos del quehacer privatista (6).
Vale recordar que el principio de la autonoma de la voluntad nace y encuentra campo propicio en un determinado momento histrico: el llamado
liberalismo econmico en Europa, coetneo de la separacin del derecho laico
de las normas religiosas. Es resultante del abandono de la idea de Dios como
centro y eje del derecho, suplantndolo por la idea del hombre. Produce el
trnsito del jusnaturalismo de origen divino al racionalismo, difundido por
Rousseau, Locke y Montesquieu, que encuentra en parte su concrecin en la
Revolucin Francesa de 1789, y en el Cdigo Napolen, fuentes de la legislacin del siglo XIX. De ah que Vlez Sarsfield recogi esta concepcin general y
la tradujo en normas de las cuales los arts. 1197 y 1200 son su expresin ms
cabal. De esta manera, la validez de las convenciones emanadas de la voluntad
de las partes es reconocida por el propio derecho objetivo, que les confiere
carcter de norma obligatoria, con las consecuencias que de ellas emanan.
Por ello el codificador, para quien el contrato es uno de los basamentos
del derecho privado, consagra una amplia libertad para su formacin, modificacin y extincin, haciendo de la voluntad de las partes una fuente del
derecho similar a la ley (art. 1197 del Cd. Civil), que en materia de locaciones
se traduce en una normativa que prioriza la autonoma de la voluntad como
si el locador y el locatario se encontraran en la misma situacin econmica en
orden a las necesidades, con igual poder de negociacin, ambas partes libres,
iguales y experimentadas, sin tener en cuenta que el inquilino es, habitualmente, la parte dbil de la negociacin, necesitada de tutela o proteccin.
Es dable destacar que la autonoma de la voluntad reconoce como punto de
partida la existencia de dos conceptos ineludibles como son la igualdad jurdica y la libertad jurdica (7). Ambos tienen su fuente en los arts. 16 y 31 de la
Constitucin Nacional y en la medida en que alguno de estos principios sufra
desequilibrios, no podr ejercerse libremente la autonoma de la voluntad.
Es fcil advertir que el acontecer histrico inst al derecho a limitar la
voluntad de las partes, con el objeto de proteger el inters general, teniendo
en vista el llamado orden pblico de direccin y, especialmente, el de proteccin a los fines de salvaguardar la plenitud de la igualdad jurdica.
Lo justo, pues, en los contratos entre iguales, consistir por lo general en el sometimiento estricto a los trminos del pacto; y en los contratos
entre desiguales, en el mantenimiento del equilibrio de la relacin de cam(6) MOSSET ITURRASPE, JORGE, Responsabilidad por el incumplimiento contractual, en Responsabilidad por daos, t. II, p. 243, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 1998.
(7) SPOTA, ALBERTO G., Instituciones de derecho civil, Contratos, vol. I, ps. 20 y 21, Depalma, Buenos Aires, 1977.

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bio. En el primer caso, la libertad exigir el reconocimiento de plenitud de

efectos para el albedro; en el segundo, su reafirmacin a favor del sindicado
como dbil jurdico (8).
La reglamentacin del derecho laboral ha sido el ejemplo ms evidente
de esta necesidad.
Distintas disposiciones del derecho civil fueron, a su turno, materia del
dirigismo estatal en aras de evitar los riesgos mencionados.
Dentro de esa corriente, se inscribe la aparicin de las referidas leyes de
emergencia para las locaciones urbanas: Siguiendo la Novsima Recopilacin (no pueden los dueos y administradores tener sin uso y cerradas las
casas, Liv, X, Tit. X, Ley VII), el art. 4 de la ley 13.581 (del ao 1949) impuso al
propietario de un inmueble desocupado la obligacin de darlo en alquiler
dentro de los treinta das y dispuso que, en caso de negativa, el poder ejecutivo poda hacerlo por l. El art. 37 de la ley 15.775 (del ao 1958) dispuso la
prrroga de las locaciones urbanas y facult al juez para autorizar permutas
entre inquilinos, con lo cual le impuso al locador un nuevo locatario (9).
An sin ir tan lejos, toda la normativa posterior denot notoria incapacidad para solucionar el conflicto, ya que interviniendo en los plazos y precios,
afectaba la finalidad rentstica y disminua los incentivos de los propietarios,
producindose escasez de oferta, con lo que se volva al problema inicial: la
falta de acceso a las locaciones; circularidad operacional que nunca pudo ser
superada por esta poltica legislativa.
As se fueron dictando una sucesin de leyes de emergencia locativa:
dec.ley 1580/43; dec.ley 29.716/45; leyes 11.156; 12.886; 13.581; 14.953; 14.139;
14.178; 14.356; 14.821; dec.ley 160/55; dec.ley 5240/55; dec.ley 7588/55; dec.ley
2186/57; ley 15.331; dec. ley 8058/63; leyes 16.485; 16.654; 16.675; 16.739; 17.368;
17.607; 17.689; 18.880; 19.405; 20.546; 20.625; 20.969; 21.342; 23.091; 23.542;
23.680; 23.747; 24.808 (10).
Es a partir de la ley 23.091, sancionada en 1984, que se disponen normas
con finalidad protectora para las locaciones urbanas con destino a vivienda,
pero de un modo indirecto, es decir, sin alterar plazos y precios.
Mediante esta norma, se opt por mantener la regulacin prevista por el
Cdigo Civil en la materia, cuya aplicacin sigue siendo plenamente vigente,
(8) ALTERINI, ATILIO ANBAL, Contratos civiles-comerciales-de consumo. Teora general, p.77,
Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1998.
(9) ALTERINI, ATILIO ANBAL, Contratos, ob. cit., p.79.
(10) (Adla, III-191; V-768; 1920-1940,75; VI-XXIII; IX-A, 308; XIX-A, 156; XII-A,8; 76; XIV-A,149;
XIX-A, 56; XV-A, 515; XV-A, 628; XVI-A, 293; XX-A,65; XXIII-C, 1797; XXIV-C, 2003; XXIV-C, 2140;
XXV-B, 1175; XXV-C, 2103; XXVII-B, 1594; XXVIII-A, 159; 232; XXXI-A, 32; XXXII-A, 39; XXXIII-C,
2975; XXXIV-A, 48; XXXV-C, 2676; XXXVI-C, 1979; XLIV-D, 3712; XLVII-D, 4200; XLIX-C, 2432;
XLIX-D, 3722; LVII-B, 1376).

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pero, a su vez, se incorporaron a la legislacin de fondo una serie de soluciones inspiradas en la asistencia al inferior en la bsqueda de vivienda; entre
las cuales, merecen destacarse, los plazos mnimos concertados por las partes; la prohibicin de pago anticipado; la rescisin anticipada del contrato a
favor del locatario; sobre los cuales se volver oportunamente.
En los ltimos aos y a pesar de la sancin de la ley 24.240 de proteccin
de los consumidores y usuarios, no se incluy una legislacin completa sobre locaciones con finalidad de consumo.
Se sostiene (11) la necesidad de incluir este contrato bajo su escudo protector, sealando, entre otros aspectos, que el contrato de locacin de inmueble urbano, frecuentemente celebrado por adhesin, en el que abundan las
condiciones generales predispuestas por el locador o la empresa inmobiliaria que desnivelan el necesario equilibrio contractual, es campo propicio para
las clusulas abusivas que deberan tener la misma sancin que dispone
aquella norma; tambin la publicidad engaosa, que luego no aparece en el
contenido negocial; la necesidad de informacin y de incorporar al mercado
locativo un producto en buenas condiciones de habitabilidad y mantenerlo
en ella, salvo los hechos depredadores del locatario.
En definitiva, las profundas oscilaciones que en materia de poltica legislativa ha sufrido este contrato han llevado a concluir que el principio protectorio en materia de locaciones debe disponer de una tecnologa jurdica ms
sofisticada que la ensayada hasta el presente. La intervencin directa en los
precios y en los plazos se ha mostrado ineficaz para lograr un acceso masivo
al uso y goce de la vivienda, compatible con la finalidad rentstica de los
propietarios. La intervencin indirecta que provee el actual Derecho del consumidor, mediante el control administrativo y judicial de la oferta, los deberes de informacin, las clusulas abusivas, se presenta como ms adecuado
en el contexto de la regulacin institucional del mercado (12).
La reciente modificacin del artculo primero de la ley de defensa del consumidor introducida por la ley 26.361 (13), permite una interpretacin ms
acorde a las posiciones reseadas, al suprimir la enumeracin que delimitaba
el mbito objetivo en virtud del cual poda sostenerse su tcita exclusin.
De modo que, en la actualidad las interpretaciones ms abiertas que reclamaban una lectura constitucional del problema resultan plenamente aplicables porque una correcta hermenutica del nuevo texto legal nos conduce
a sostener la inclusin de todas aquellas operaciones que se establezcan
entre un consumidor y un proveedor. Esto implica reconocer una extensin

(11) MOSSET ITURRASPE, JORGE, La locacin para vivienda. Sus particularidades, ob. cit., p. 11.
(12) LORENZETTI, RICARDO LUIS, Tratado de los contratos, t. II, p. 317, Rubinzal Culzoni, Santa Fe,
2000.
(13) Adla, 10/2008, p. 5.

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del rgimen de proteccin al consumidor a todos los negocios inmobiliarios

en los que se configuren los presupuestos subjetivos (14).
Asimismo, en la evolucin actual del pensamiento jurdico es necesario
segmentar la regulacin, atendiendo a que, bajo una sola finalidad, cual es el
uso y goce de las cosas, hay distintos bienes jurdicos implicados (15).
En ese sentido, es dable advertir en nuestro Cdigo, una caracterstica
comn a toda la codificacin decimonnica, segn la cual la regulacin legal
pretenda ser abarcativa de todas las finalidades y modalidades, sin atender a
especificidades o a subtipos, eventualmente merecedores de un tratamiento
diferenciado.
En efecto, la regulacin del contrato de locacin de cosas, segn la redaccin originaria, lo era respecto a un modelo contractual destinado a cumplir
la funcin econmica de transferir, a ttulo oneroso, el uso y goce de una cosa
inmueble o mueble no fungible. A partir de all, ninguna especificacin se
realizaba en funcin de la naturaleza o el destino de la cosa dada en locacin.
Slo algunas normas aisladas tomaban en consideracin la naturaleza inmueble de la cosa locada, con referencias, en algn caso, a los predios rsticos (cfr. arts. 1597, 1509, 1534, 1535, 1558, 1578, 1605, 1610 y 1617), antes que
tales arrendamientos tuvieran tratamiento autnomo (16).
Pero la realidad, en materia de locacin de cosas, fue imponiendo la necesidad de contemplar la diversidad de situaciones que se derivan de la naturaleza de la cosa locada (mueble o inmueble, y en este ltimo caso, urbano o
rural) y de la finalidad o destino (vivienda o comercio o industria, en los
inmuebles o de consumo, en los muebles).
Ello explica la necesidad de la regulacin segmentada a la que se hiciera
referencia, en funcin de la cual y en virtud de las modificaciones legislativas
introducidas en la materia, actualmente no se puede hablar de una institucin uniforme sino que necesariamente debe hacerse referencia a la naturaleza o destino de la cosa dada en locacin para establecer su rgimen.
A partir de ello, en nuestro derecho, no obstante constituir el Cdigo Civil el
marco general o supletorio al que acudir para resolver situaciones no contempladas por la legislacin especial, se pueden distinguir los siguientes supuestos: a) Locacin de inmuebles urbanos: regida prioritariamente por la ley 23.091
y por el Cdigo Civil en lo no regulado por sta. Asimismo, dentro de este
subtipo podemos distinguir las normas aplicables a toda locacin de inmue-

(14) HERNNDEZ, CARLOS A. y FRUSTAGLI, SANDRA A., Problemas actuales de las locaciones urbanas, Rev. LL, del 28/04/08, LL,2008-C.
(15) LORENZETTI, RICARDO LUIS, Tratado , ob. cit., t. II, ps. 317 y 318.
(16) PITA, ENRIQUE M., La denominadas locaciones de uso civil, particularidades, destinos
tursticos y diplomticos, en Revista de derecho privado y comunitario, t. 2004-2, p. 193, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2004.

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bles urbanos (arts. 1 a 5 de la ley) de las que corresponden exclusivamente a

las destinadas a vivienda (arts. 6 a 9); b) Locacin de inmuebles rurales: regido por la ley 13.246 y sus modificatorias, aplicndose supletoriamente las normas del Cdigo Civil (art. 41, texto ley 22.298); c) Locacin de cosas muebles: en
este supuesto, si se trata de un contrato de consumo, se aplica prioritariamente
la ley 24.240 y las normas del Cdigo Civil slo supletoriamente. En cambio, si
la locacin no encuadra dentro de los casos previstos por la ley de defensa al
consumidor, se aplica enteramente la normativa del Cdigo.
El proyecto de reformas del Cdigo Civil de 1998 establece una regulacin general, que permite, las indispensables adaptaciones que se deben
hacer por va de la legislacin especial. Esta caracterstica que, si bien lo muestra apto para flexibilizar las locaciones en el mbito de los contratos de empresa, es sumamente austera en la incorporacin de normas protectorias de
los derechos del locatario.
1. Sancin de la ley 23.091
La finalidad principal de esta ley ha sido reactivar el mercado inmobiliario locativo, dado que la incertidumbre sobre las posibles reformas en la
materia haban producido una reaccin de graves alcances en detrimento de
la oferta, cuya presin se haca sentir con mayor intensidad en los sectores de
menores ingresos.
La experiencia de legislaciones que impusieron el congelamiento de alquileres, suspensin de trmites judiciales, prrrogas indiscriminadas de plazos contractuales haba derivado en la abstencin de la oferta por parte de los
locadores, con el consiguiente caos social.
Para las escasas unidades que se volcaban al mercado, como ya se ha
sealado, los propietarios imponan condiciones especulativas. Estas exigencias de los propietarios obedecan en gran parte a los rumores que prevean la posible sancin de una ley que prorrogase los plazos locativos, suspendiese desalojos y congelase precios; y al no poder ser cumplidas de ninguna manera por el locatario, generaban una verdadera distorsin cuyas connotaciones afectaban el espectro econmico social.
El objetivo prioritario de esta normativa fue aventar esos temores de los
locadores y al mismo tiempo concluir con la retraccin en la oferta de unidades
en alquiler, volcando a la plaza los inmuebles desocupados, con miras a traducir ese efecto en una regulacin de las condiciones por propia gravitacin.
Por otra parte, al mismo tiempo de dar confianza al locador, se trat de
equilibrar las prestaciones a cargo del locatario, continuando con la aplicacin del Cdigo Civil en todas las secuencias no contempladas.
Esto corroboraba la existencia de una emergencia a la cual, en lugar de
combatirla mediante los sistemas tradicionales de leyes de emergencia ya

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referidas, se opt por el mantenimiento del Cdigo Civil buscando conciliacin entre modificaciones a las normas regulares que importaban restringir
la autonoma de la voluntad y el propsito anticipado de no congelar los
alquileres, ni suspender los desalojos, y de no dictar medidas que favorezcan
a una sola de las partes (17).
Lo sealado conlleva la certeza en cuanto a que la regulacin prevista por
el Cdigo Civil en el campo de las locaciones sigue siendo plenamente aplicable, salvo las pautas contempladas por esta ley.
De ah que siguen subsistiendo las obligaciones del locador en lo que se
refiere a la entrega de la cosa en buen estado, a mantenerla en las mismas
condiciones, respondiendo en los supuestos de destruccin, deterioros por
caso fortuito o fuerza mayor, imposibilidad del uso y goce de la cosa, as
como su obligacin de garanta, respondiendo por las turbaciones y vicios
redhibitorios y la obligacin de pagar mejoras.
En igual situacin se encuentra el locatario con sus obligaciones en las
que se incluye el pago del precio; el uso y goce de la cosa conforme a derecho;
la conservacin de la cosa en buen estado; la restitucin de la cosa al concluir
el plazo locativo y la notificacin al locador en caso de turbaciones al derecho
de propiedad.
Siguen vigentes tambin las normas sobre cesin y sublocacin, y sobre
conclusin de la locacin.
Por otra parte, desde el punto de vista procesal, la nica modificacin
estrib en la obligatoriedad de intimar el pago de los arriendos para habilitar
la accin judicial de desalojo; en lo dems, siguen aplicndose la normativa
del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, incluyendo el juicio por
desalojo anticipado, con condena de futuro.
Coincidente con ese lineamiento, se mantuvo la libertad de contratacin con
algunas limitaciones a la autonoma de la voluntad, ya referidas en la introduccin, las que, sin embargo, del mismo modo que las dems garantas constitucionales no se ven afectadas, pues aqullas no provienen del intervencionismo
ni del dirigismo estatal. Tampoco son atentatorias del derecho de propiedad,
sino que obedecen principalmente a reglamentar el derecho de propiedad acorde con las necesidades de orden jurdico, social y econmico. Lo contrario se
alejara, bajo el pretexto de la defensa a ultranza del derecho constitucional de
propiedad, del derecho tambin constitucional a una vivienda digna.
Tendiente a contemplar la situacin por la que atravesaba una ancha franja
del mercado locativo, la ley previ un rgimen promocional, con preponderante
intervencin estatal, de acceso voluntario para propietarios y locatarios. Some(17) ROCA, IVAL, CARIDE, LILIAN y DUFRECHOU, ROBERTO, El proyecto oficial de alquileres, ED,
15/06/84.

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tindose los locadores a determinadas condiciones, podran obtener beneficios

a modo de alicientes no slo para volcar al mercado unidades de vivienda desocupadas ya existentes, sino tambin para incentivar la construccin de edificios
destinados a ese fin, nico medio apto para paliar el dficit habitacional.
A tales fines implement un sistema de exenciones tributarias, certeza de
pago, contratacin de seguros de caucin, eliminacin de dificultades para
obtener fiadores, supresin de depsitos en dinero instrumentndose con
un contrato tipificado con un plazo mnimo de tres aos. Estas medidas se
dirigan a la vez a favorecer la posicin del locatario.
Esta tnica fue explicitada en el mensaje elaborado por el Poder Ejecutivo que acompaaba el proyecto de ley: Dada la situacin crtica que fundamenta el presente proyecto, se posibilita tambin que las viviendas que permanezcan ociosas deshabitadas sin causa justificada puedan verse gravadas con recargos fiscales, en tanto permanezcan desocupadas (18).
Resulta insoslayable trazar un paralelo con la situacin actual. Derogada
la ley de convertibilidad, se mantiene la prohibicin de incluir cualquier tipo
de clusula tendiente a la correccin del precio de la locacin, generando por
un lado retraccin en la oferta y por otro, la inclusin de aqullas incorporando en forma solapada algn tipo de ajuste, que los locatarios se ven obligados a aceptar frente a esta retraccin.
A los efectos de revertir esta situacin, que afecta especialmente a los
sectores de menores ingresos, se sancion, sobre la base del proyecto del
Poder Ejecutivo, la ley 26.158 De incentivos para la adquisicin y construccin de vivienda nica, familiar y permanente, destinada bsicamente a facilitar el crdito para la adquisicin de viviendas tomando como pautas el
precio del alquiler y la conducta de pago adoptada por el inquilino.
Tambin est previsto un incentivo a la construccin de viviendas destinadas a alquiler a travs de la devolucin anticipada del IVA a los constructores. Asimismo, se fomentara la implementacin del contrato de leasing a los
fines de posibilitar a los locatarios el acceso a la propiedad.
Exterioriza el empeo del gobierno de tratar de hallar soluciones al dficit habitacional, sin recurrir al fcil mecanismo de intervenir el mercado de
las locaciones, que, tal como se researa, tantos trastornos ha trado a la
sociedad desde la dcada de los cuarenta del siglo pasado, hasta su derogacin por la ley 21.342 llamada de normalizacin de las locaciones urbanas,
sancionada en el ao 1976 (Adla, XXXVI-C, 1981).
Pero los crditos hipotecarios anunciados, para ser viables, necesariamente deberan ir acompaados de una fuerte rebaja de las tasas de inters y
gastos administrativos que aplican las entidades crediticias.
(18) Mensaje del Poder Ejecutivo al Congreso de la Nacin, del 15/05/84.

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Por otra parte, el aliciente a los inversores en desarrollos inmobiliarios

destinados a la construccin de viviendas econmicas para alquilar o dar en
leasing no resulta atractivo con la sola devolucin del IVA en forma anticipada, sino que parece necesaria una promocin que exima a esas inversiones
del impuesto a los capitales y a las ganancias por un plazo lo suficientemente
extenso como para que, a su vez, el contrato de leasing a celebrarse resulte
atractivo al tomador (entre diez y veinte aos).
Asimismo, debera implementarse un mecanismo que permita mantener
vigentes los cnones y el valor residual, sin violar la prohibicin de reajustar
impuesta por la ley 25.561 (Adla, LXII-A, 44).

2. Metodologa de la ley 23.091

La ley ha previsto un captulo denominado Disposiciones generales,
donde se incluye la instrumentacin del contrato de locacin por escrito,
plazos mnimos para las locaciones, sistema de ajuste (hoy derogado por las
leyes 23.098 y 25.561) fianzas o depsitos de garanta y la implantacin de la
intimacin de pago, previa a la instauracin de la demanda de desalojo.
Este primer captulo es aplicable a todas las locaciones, sin discriminar
destino.
El captulo II, en cambio, prev normas especficas para las locaciones
destinadas a viviendas, como el pago de perodos mensuales, la prohibicin
de pagos anticipados por ms de un mes, la facultad del locatario de rescindir
anticipadamente el contrato y lo reglado sobre continuadores de la locacin.
Estos dos captulos marcan una tajante divisin en el tratamiento de las
locaciones regidas por el Cdigo Civil, con las restricciones sealadas, y el
otro sistema constituido por las locaciones promocionales. De ah que se
haya sealado la coexistencia de un doble sistema de contratacin (19).
El captulo tercero, legisla sobre la creacin del sistema promocional, sus
limitaciones a la libertad de concertacin, los beneficios impositivos que se
conceden a los locadores, los presupuestos necesarios para acogerse a estos
beneficios, las sanciones por incumplimiento y la transferencia de unidades.
Sin embargo, los aos transcurridos desde su sancin nos han permitido
comprobar la poca resonancia en la sociedad que ha merecido este rgimen.
En el captulo IV, bajo el ttulo Disposiciones complementarias, se introdujeron las normas generales tendientes en algunos casos a resolver situacio-

(19) FLAH, LILY R. y SMAYEVSKY, MIRIAM, Alquileres. Ley 23.091, de locaciones urbanas. Comentario exegtico, p. 7, Depalma, Buenos Aires, 1984.

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nes de hecho, como las viviendas desocupadas, el subsidio y la prioridad en

planes de vivienda para los desalojados y normas para hoteles y pensiones.
Las restantes disposiciones se ocupan de los mecanismos destinados a la
puesta en funcionamiento de la ley.