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Presidente Prudente/SP
2010
FACULDADES INTEGRADAS
ANTNIO EUFRSIO DE TOLEDO
FACULDADE DE DIREITO DE PRESIDENTE PRUDENTE
Presidente Prudente/SP
2010
___________________________
Daniela Martins Madrid
Orientadora
____________________________
Jesualdo Eduardo de Almeida Jnior
Examinador
____________________________
Matheus Videira da Silva
Examinador
AGRADECIMENTOS
RESUMO
O presente trabalho discorre sobre as principais alteraes advindas com a Lei n. 12.112/09,
que alterou a Lei do Inquilinato n. 8.245/91. Para facilitar a compreenso do tema, a autora
faz um breve estudo sobre o surgimento e a evoluo da locao de imveis no Direito
Brasileiro, explica matrias relevantes para entender como funcionam as locaes de imveis
urbanos, apresenta o conceito, a natureza jurdica, as caractersticas do contrato, os elementos,
as modalidades de locao, discorre sobre a durao dos contratos, formas de extino,
direitos e deveres dos locadores e dos locatrios. Comenta as disposies gerais e as
peculiaridades das principais aes locatcias, quais sejam, ao de consignao em
pagamento, ao revisional, ao renovatria e ao de despejo, bem como, indica o
procedimento de cada uma delas. Por fim, analisa as modificaes efetuadas pela Lei n.
12.112, de 09 de dezembro de 2009, que deu nova redao aos artigos: 4., 12, 39, 40, 59, 62,
63, 64, 68, 71 e 74 da Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Compara, sempre que possvel,
a antiga e a nova redao. O trabalho mostra que a nova Lei adequou as regras de locaes de
imveis urbanos ao Cdigo Civil Brasileiro de 2002 e s mudanas do Cdigo de Processo
Civil, aperfeioou os procedimentos previstos na Lei do Inquilinato, dentre eles, os
procedimentos da ao de despejo, da execuo provisria e da ao renovatria e solucionou
vrias divergncias jurisprudenciais que envolviam a relao locatcia, beneficiando
principalmente os locadores e os fiadores. Demonstra que as alteraes vieram atender aos
anseios da sociedade, uma vez que, as regras da Lei do Inquilinato encontravam-se defasadas.
ABSTRACT
The present work discusses the major changes introduced by the Law No. 12.112/09, which
amends the Tenant Law No. 8.245/91. To enhance the understanding of the topic, the author
makes a brief study of the emergence and development of rental properties in Brazilian Law,
explains the relevant matters to be able to understand how the leases of urban properties
works, introduces the concept, the legal nature, the characteristics of the contract, the
elements, the types of lease, talk about the duration of the contracts, forms of termination,
rights and duties of landlords and tenants. Comments on the general provisions and the
peculiarities of payment allocation, revisional action, renewal action and eviction action, and
indicates the procedure for each one. Finally, it analyzes the changes made by the Law No.
12.112 of December 9th. 2009, which gave new wording to the Articles 4, 12, 39, 40, 59, 62,
63, 64, 68, 71 and 74 of the Law No. 8245 of October 18th., 1991. Compares, when possible,
the old and new writing. The work shows that the new law has adapted the rules for leases of
urban properties, to the Civil Code of 2002, by changing the Code of Civil Procedure, which
improves the procedures of Tenant Law, among them, the procedures of eviction, the lawsuits
of provisional enforcement and renewals, solved several jurisprudential differences involving
the relationship between litigators of the lease contract, benefiting mainly the lessors and the
guarantors. Demonstrates that the changes come to meet the needs of society, since the rules
of
the
Law
of
Tenancy
were
deficient.
SUMRIO
1 INTRODUO ......................................................................................................... 10
6 CONCLUSO........................................................................................................... 145
10
1 INTRODUO
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Na 1 fase (1.917 1921), a locao era regida to somente pelo Cdigo Civil.
Na 2 fase (1.922 1.927), surgiram as primeiras leis de emergncia e de
proteo aos locatrios, como consequncia da I Grande Guerra.
Durante a 3 fase (1.928 1.942), ocorreu um retorno ao regime do Cdigo
Civil. Nesse perodo, tambm surgiu a chamada Lei de Luvas Decreto n. 24.150, de 20 de
abril de 1.934, Lei de Proteo s Locaes Comerciais (Fundos de Comrcio ou Indstria).
Na 4 fase (1.942 1.964) foram editadas 26 leis de exceo e de proteo aos
locatrios, em consequncia da crise habitacional provocada pela II Guerra. Foi uma fase
restritiva de direitos e interesses dos locadores. No final dessa fase foi aprovada a Lei do
Inquilinato, Lei n. 4.494, de 25 de novembro de 1.964 e, tambm foi aprovado o Estatuto da
Terra Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1.964.
Finalmente, na 5 fase (1.965 1.980) ocorreu a revoluo e a poltica
habitacional do governo, que estimulou a indstria da construo civil, Lei n. 4.864, de 29 de
novembro de 1.965.
Para Jos da Silva Pacheco (1998, p. 188 e 189), no entanto, a evoluo das
Leis do Inquilinato possui oito fases, como segue:
Perodo de 1917 a 1921 - Tendo entrado em vigor o Cdigo Civil, suas normas
sobre a locao, relaes entre inquilino e locador, aluguel e retomada, prevaleceram
at o final de 1921, quando foi editada a primeira lei especial sobre a matria. Nesse
perodo o Estado no assumiu qualquer posio intervencionista, uma vez que
prevaleciam: a) liberdade contratual; b) as idias do liberalismo econmico do
sculo XIX; c) a noo do direito absoluto de propriedade.
Perodo de 1922 a 1930 - Com a edio da Lei 4.403, de 22.12.1921, iniciou-se,
como conseqncia dos problemas gerados pela Primeira Grande Guerra, a
interveno do Estado no campo das locaes. Tinha-se em vista controlar o aluguel,
admitir a prorrogao cogente da locao e evitar o despejo indiscriminado ou a
denncia vazia.
Embora de estrutura acentuadamente rural e agrcola, o pas j sentia os efeitos da
incipiente urbanizao.
Perodo de 1930 a 1942 - Embora se diga que houve um retorno s regras do Cdigo
Civil, em face da recesso econmica que trouxe amplo nmero de habitaes
urbanas desocupadas, o certo que, nesse perodo, instituiu-se, de forma clara, a
locao comercial, pelo Dec. 24.150, de 20.04.1934. Regulou, com vigncia
duradoura, as condies e o processo de renovao dos contratos de locao de
imveis destinados a fins comerciais e industriais.
Por outro lado, admitiu a denncia, a qualquer tempo do contrato, pelo locatrio que
fosse militar ou funcionrio, consoante o Dec.-lei 19.573, de 07.01.1931.
Perodo de 1942 a 1950 - Durante e aps a Segunda Grande Guerra surgiram
inmeras leis sobre as locaes, visando impedir o aumento dos aluguis e as
denncias vazias, inclusive o Dec.-lei 7.959 de 17.09.1945, sobre locao de teatros,
s revogado pela Lei 6.649/79.
Perodo de 1950 a 1964 - A Lei 1.300, de 28.12.1950, depois sucessivamente
prorrogada com alteraes, dominou todo o perodo, tendo merecido os mais amplos
comentrios de emritos doutrinadores, tais como Luiz Antonio de Andrade,
Eduardo Espnola Filho, Agostinho Alvim e outros que, at hoje, so dignos de
consulta.
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Perodo de 1964 a 1979 - Foi dominado pelas seguintes leis: a) a Lei 4.494, de
25.11.1964, que nasceu com o fito de regular a locao e resolver o problema no
perodo de dez anos, distinguindo as locaes existentes e as novas; b) a Lei 4.864,
de 29.11.1965, art. 17, que excluiu as locaes dos imveis novos do mbito daquela
Lei; c) o Dec.-lei 4, de 07.02.1966; d) o Dec.-lei 6, de 14.04.1966; e) o Dec.-lei 322,
de 07.04.1967; f) a Lei 5.334, de 12.10.1967; g) a Lei 5.441, de 24.05.1968; h) o
Dec.-lei 890, de 26.09.1969; i) as Leis 6.146, de 29.11.1974; 6.014, de 27.12.1973;
6071, de 03.07.1974; 6.239, de 19.09.1975; e 1.534, de 13.04.1977. marcado pela
tendncia a se estimular a construo, com a liberalizao do aluguel, para que fosse
corrigido e atualizado.
Perodo de 1979 a 1991 - Este perodo se iniciou com a edio da Lei 6.649, de
16.05.1979, logo alterada pela Lei 6.698, de 15.10.1979, com as Leis 7.069/82,
7.335/85, Dec.-lei 2.065/83, Decretos-leis 2.283, de 27.02.1986, e 2.284, de
10.03.1986.
Seguiram-se, nesse perodo, a Lei 7.538, de 24.09.1986, o Dec.-lei 2.290, de
21.11.1986, o Dec.-lei 2.322, de 26.02.1987, o Dec.-lei 2.335 de 12.06.1987, a Lei
7.612, de 09.07.1987, a Lei 7.730, de 31.01.1989, a Lei 7.777, de 19.06.1989, a Lei
7.801, de 11.07.1989, a Lei 8.030, de 12.04.1990, a Lei 8.157, de 03.01.1991, e a
MedProv 391, de 03.01.1991, o Projeto 4/91, inteiramente vetado, a MedProv 295,
de 31.01.1991, e a Lei 8.178, de 01.03.1991. Foi inteiramente dominado pela
tendncia ao controle e congelamento do aluguel e pela suspenso ou sustao do
despejo.
Perodo de 1992 em diante - Com a edio da Lei 8.245, de 18.10.1991, para entrar
em vigor em 20.12.1991, no final do ano de 1991, inicia-se novo perodo com
predomnio dessa lei, que englobou as locaes residenciais, comerciais e noresidenciais em geral, distinguiu mltiplas modalidades locatcias e facultou a
considerao do despejo como causa cvel de menor complexidade, nos termos do
art. 98, I, da CF de 1988. Desse modo, propiciou que as aes de despejo pudessem
ser julgadas por juizados especiais de pequenas causas, com julgamento dos recursos
por turmas de juzes de primeiro grau, nos moldes da Lei 7.244, de 07.11.1984.
Editou-se, tambm, a Lei 8.494/92 em relao aos critrios de reajuste da locao
residencial, a que se refere o pargrafo nico do art. 17 da lei 8.245/91.
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Art. 53. Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos
de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas
devidamente registradas, o contrato somente poder ser rescindido. [...]
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Art. 63. [...] 3. Tratando-se de hospitais, reparties pblicas, unidades sanitrias oficiais, asilos,
estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades
religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9. ou no
inciso II do art. 53, o prazo ser de um ano, exceto no caso em que entre a citao e a sentena de primeira
instncia houver decorrido mais de um ano, hiptese em que o prazo ser de seis meses.
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Art. 24. [...] 4. Nas decises da Assembleia que no envolvam despesas extraordinrias do condomnio, o
locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea
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Art. 82. O art. 3. da Lei n. 8.009, de 29 de maro de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII:
Art. 3. A impenhorabilidade oponvel em qualquer processo de execuo civil, fiscal, previdenciria,
trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
VII- por obrigao decorrente de fiana concedida em contrato de locao.
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Art. 21. As obrigaes pecunirias em Cruzeiros Reais, com clusula de correo monetria baseada em
ndices de preos, em que a periodicidade de reajuste pleno maior que a periodicidade de pagamento, sero
convertidas em Real, no dia 1 de julho de 1994, de acordo com as disposies abaixo:
I - dividindo-se o valor em Cruzeiros Reais de obrigao vigente no dia do aniversrio em cada um dos meses
imediatamente anteriores, em nmero igual aos do ltimo perodo de reajuste pleno, pelo valor em Cruzeiros
Reais do equivalente em URV nesses mesmos dias;
II - extraindo-se a mdia aritmtica dos valores resultantes do inciso anterior;
III - reconvertendo-se, em Cruzeiros Reais, o valor encontrado pela URV do dia do aniversrio em junho de
1994;
IV - aplicando-se, pro rata tempore, sobre o valor em Cruzeiros Reais de que trata o inciso anterior o ndice
contratual ou legal at 30 de junho de 1994; e
V - convertendo-se em Real o valor corrigido na forma do inciso anterior para paridade fixada para aquela data.
1 O clculo da mdia a que se refere este artigo ser feito com base nos preos unitrios, nos casos dos
contratos para aquisio ou produo de bens para entrega futura, execuo de obras, prestao de servios,
locao, uso e arrendamento, quando as quantidades de bens e servios, a cada ms, forem variveis.
2 No caso de obrigaes em que tenha transcorrido um nmero de meses menor que o da periodicidade de
reajuste pleno, a converso ser feita, na forma do caput deste artigo, levando-se em conta apenas os valores
referentes aos meses a partir da contratao.
3 No caso dos contratos de locao residencial com clusula de reajuste superior a 6 (seis) meses, as
disposies do caput deste artigo sero aplicadas tomando em conta apenas os aluguis dos primeiros 6 (seis)
meses do ltimo perodo de reajuste pleno.
4 Em caso de desequilbrio econmico-financeiro, os contratos de locao residencial, inclusive os
convertidos anteriormente, podero ser revistos, a partir de 1 de janeiro de 1995, atravs de livre negociao
entre as partes, ou judicialmente, a fim de adequ-los aos preos de mercado.
5 Efetivada a reviso, no novo valor do aluguel residencial vigorar pelo prazo mnimo de um ano.
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Por outro lado, a periodicidade nua era indispensvel, para sinalizar ao pblico em
geral que a estabilizao veio para ficar, sendo ainda preciso romper a nefasta
cultura inflacionria, que levava os brasileiros a rever, permanentemente, o
contedo econmico dos contratos.
Entendemos que, ao optar por esta complexa forma de correo dos locativos, o
governo federal teve como princpio bsico a finalidade de manter o equilbrio
econmico-financeiro dos contratos, com o mnimo de interferncia na vontade das
partes, bem como o respeito ao ato jurdico perfeito e ao princpio da isonomia, alm
de, procurar harmonizar e criar condies para o acerto entre proprietrios e
inquilinos, mormente em ano eleitoral.
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Art. 222. A citao ser feita pelo correio, para qualquer comarca do Pas, exceto: [...]
Art. 273. O juiz poder, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela
pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequvoca, se convena da verossimilhana da alegao
e:
I - haja fundado receio de dano irreparvel ou de difcil reparao; ou
II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou manifesto propsito protelatrio do ru.
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Art. 3. O Juizado Especial Cvel tem competncia para conciliao, processo e julgamento das causas cveis
de menor complexidade, assim consideradas:
III - a ao de despejo para uso prprio;
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Existe, porm, uma corrente que segue o entendimento de que o autor no tem a
faculdade de optar pelo procedimento a ser seguido, pois a Constituio Federal em
seu artigo 98, inciso I, define que os Juizados Especiais tero competncia (da
interpreta-se exclusiva) para a conciliao, o julgamento e a execuo das causas
cveis de menor complexidade. Neste sentido decidiu a 10a Cmara do 2o Tribunal
de Alada Cvel de So Paulo (4) que uma vez definida competncia do Juizado
Especial para as causas disciplinadas em seu artigo 3o, apenas aquele rgo poderia
conhec-las.
Caber s partes e seus advogados decidirem o que mais lhe convenha, em defesa de
seus direitos e interesses.
Se, entretanto, prevalecer a tese da competncia absoluta, que tem, diga-se de
passagem, poderosos defensores, ser preciso desenvolver um grande esforo
criativo para que as aes locatcias se adqem aos princpios da oralidade, da
informalidade e da concentrao, que informam o Juizado Especial.
Frisando que a opo do autor, salienta Jos da Silva Pacheco (1998, p. 467):
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incidncia da Lei do Inquilinato. Porm, entende que os princpios ticos que emanam do
Cdigo de Defesa do Consumidor no so exclusivos das relaes de consumo (como, a
vedao das clusulas abusivas; princpio da boa-f, que foi por ele fortalecido), assim, a Lei
do Inquilinato deve ter em mira esses valores consagrados no Cdigo de Defesa do
Consumidor, que servir de fonte supletiva de integrao.
Franklin Delano do Rego Monteiro (1999, p. 52), por sua vez, defende a ideia
de que as normas do Cdigo de Defesa do Consumidor so regras gerais e as normas da Lei
do Inquilinato so normas especiais, em nada obsta a coexistncia e compatibilidade entre
ambas, uma vez que, o Cdigo de Defesa do Consumidor somente ser aplicado nos casos em
que houver abuso e violao do direito bsico do consumidor.
Nesse sentido, dispe Franklin Delano do Rego Monteiro (1999, p. 51):
Assim, respeitando-se a macia posio dos que entendem de modo diverso, aplicarse- o Cdigo de Defesa do Consumidor relao, seja com respaldo em normas de
proteo e defesa do consumidor e de ordem pblica, seja por estarmos diante de
verdadeira relao de consumo, enquadrando-se o locatrio no CDC (art. 2, Lei n
8.078/9013), como j decidido (cf. AC n 813.383/9, 15, Cmara do TACiv.SP, in
RT 720/450).
O projeto do Cdigo Civil de 2.002 foi aprovado pelo Senado Federal depois
de mais de vinte anos parado no Congresso Nacional.
No que tange ao contrato de locao, houve uma profunda modificao, a
comear pelo abandono da tradio romana que separava a locao em trs modalidades
(locao de coisas, locao de servios e locao de obra ou empreitada).
Embora as trs modalidades ainda subsistam, so tratadas de forma autnoma,
sendo a locao de coisas disciplinadas nos artigos 565 a 578 do Cdigo Civil de 2.002.
Tambm no h mais distino entre locao de bens mveis e de prdios, e no h um
captulo separado para a locao dos prdios urbanos e dos rsticos.
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Art. 2. Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou servio como
destinatrio final.
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Art. 79. No que for omissa esta Lei aplicam-se as normas do Cdigo Civil e do Cdigo de Processo Civil.
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3.1 Conceito
Conforme dispe o artigo 565 do Cdigo Civil Brasileiro, na locao uma das
partes se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no
fungvel, mediante certa retribuio.
Segundo Gildo dos Santos (1999, p. 25), Locao o contrato pelo qual uma
pessoa d a outra, em carter temporrio, o uso e gozo de coisa infungvel, mediante
remunerao.
Para Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 118), a locao de coisas pode ter por
objeto bens mveis e imveis. Na locao de imveis deve-se obedecer legislao especial,
embora a prpria Lei do Inquilinato ressalve a vigncia do Cdigo Civil nas locaes do
pargrafo nico do artigo 1 da Lei n. 8.245/9115. Aplica-se principalmente o Estatuto Civil
s locaes de mveis e, subsidiariamente s locaes imobilirias, quando no houver
disposio especfica em contrrio.
Conforme ensina Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 12), O contrato de
locao de bens pode referir-se a bens mveis e imveis; no caso de bens imveis: imvel
urbano ou rural.
No que concerne ao carter urbano dos imveis, dispe Jos da Silva Pacheco
(1998, p. 227):
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Antes de tudo, h que distinguir prdio urbano de prdio rural. O critrio, segundo a
opinio dominante, no o do situs (situao do imvel) mas sim o da sua
destinao. Ao contrrio do que ocorre com o direito tributrio, que leva em conta
a situao do imvel, o direito civil adota o critrio da destinao da locao, como
objeto de disciplina e proteo. um critrio finalstico ou teleolgico. Assim, pode
o imvel estar situado no permetro urbano e a locao se reger pelo Estatuto da
Terra (se se destina agricultura, pecuria, agroindstria etc), ou se regular
exclusivamente pelo Cdigo Civil (se se trata de locao transitria ou sem
estabilidade, como a de uma galeria de arte locada a um pintor para exposio
durante um ms, a de um teatro alugado para uma temporada de 15 dias). Pode
tambm o imvel situar-se na zona rural e no se destinar agricultura, pecuria
etc., mas constituir um fundo de comrcio ou indstria, sujeito Lei de Luvas
(Decreto n. 24.150/34).
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imvel, na poca da celebrao do contrato, bem como, durante todo o seu curso (SOUZA,
2002, p. 17).
Para Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 119), o contrato de locao de imveis
constitui uma relao duradoura, pois o decurso do tempo lhe essencial e, trata-se de
contrato no solene, posto que, a lei no exige forma especial.
Carlyle Popp (1996, p. 31), entende que o contrato de locao pessoal porque
gera um direito de crdito, no atingindo terceiros que do contrato no fizeram parte.
Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 120), por sua vez, leciona que existe um
contedo pessoal no contrato e chama a ateno para as Leis do Inquilinato que restringem a
possibilidade de cesso ou sublocao. Embora essa deciso no seja unnime, para ele,
indubitavelmente existe um acentuado contedo de confiana pessoal depositado na pessoa do
locatrio.
Conforme dispe Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 18), quanto ao tempo
de execuo e durao, o contrato de locao de imvel urbano de execuo continuada,
projetando-se no futuro, mediante atos sucessivos.
Trata-se de execuo sucessiva porque o pagamento dos aluguis no tem o
fim de extinguir o contrato, apenas de solver o dbito concernente a determinado perodo, ou
seja, as partes devero cumprir suas obrigaes enquanto o contrato viger (VENOSA, 2008, p.
119).
Enfim, essas so as principais caractersticas do contrato de locao.
3.3 Elementos
3.3.1 Forma
Por ser o contrato um negcio jurdico bilateral, necessita, para que seja vlido,
de consentimento, ou seja, de um acordo de vontades entre locador e locatrio.
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Neste sentido, leciona Carlyle Popp (1996, p. 27), [...] para que tenha
existncia, validade e eficcia todo contrato depende de um prvio acordo de vontades, ainda
que sua execuo possa se dar contra a vontade de quem se obrigou.
Segundo Jos da Silva Pacheco (1965, p. 56), o consentimento pode ser tcito
ou expresso, no tendo nada a ver com o consentimento escrito ou verbal, sendo que no
consentimento expresso h manifestao direta, positiva, inequvoca da vontade, enquanto no
consentimento tcito, h a manifestao indireta de vontade.
Para Carlyle Popp (1996, p. 28), no entanto, a vontade manifestada pelas partes
pode ser expressa ou tcita, sendo que a declarao expressa de vontade poder se dar pela
forma verbal ou escrita e, esta por sua vez, poder se dar por instrumento pblico ou
particular.
Porm, existe uma divergncia doutrinria quanto declarao tcita de
vontade, visto que, parte da doutrina defende que a omisso e o silncio podem ser tidos como
manifestao de vontade, enquanto outra parte defende que quem cala a rigor no diz nada em
Direito.
Nesse diapaso, aceitando a omisso como declarao tcita de vontade est
Jos da Silva Pacheco (1965, p. 56), ao dizer que [...] a omisso e o silncio podem ser tidos
como manifestao de vontade, pelo consentimento ou no, relativamente aos atos que se tm
em vista [...].
Por sua vez, Carlyle Popp (1996, p. 28), defende que no se pode confundir
manifestao tcita com o silncio, pois no Direito, ao contrrio do ditado popular, quem cala
no consente, pois quem cala nada diz. No entanto, para ele existem trs situaes em que o
silncio poder valer como manifestao de vontade, que se resumem simplesmente em haver
consenso expresso ou tcito a respeito da locao e de suas condies, bem como, objeto,
aluguel e demais clusulas, no havendo consenso em qualquer das condies, no se ter
contrato algum.
Para Jos da Silva Pacheco (1965, p. 56), o consentimento um elemento
bsico no contrato de locao, dessa forma, a declarao de vontade dever ser dada sem
vcio, ou seja, sem dolo, erro, violncia ou incapacidade, pois invalidariam o contrato,
devendo se sujeitar s regras regulares do Direito.
Posto isto, nota-se que a declarao de vontade, ou seja, o consentimento
bilateral estritamente necessrio para que o contrato de locao seja vlido.
O Douto Desembargador do Tribunal de Justia do Distrito Federal Eduardo
Espnola Filho (1959, p. 7), esclarece que, quer seja feito mediante contrato escrito, quer seja
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feito mediante contrato verbal, a locao sempre ser um contrato, logo, no poder se falar
em locao sem contrato.
Assim, imperioso discorrer sobre as formas do contrato de locao. Segundo
Roberto Barcellos de Magalhes (1965, p. 22), [...] A locao, quanto forma de sua
celebrao, pode ser escrita ou verbal.
Nesse diapaso, Jos da Silva Pacheco (1965, p. 57), entende que a lei no
exige nenhuma forma especial, logo, vlido ser o contrato independentemente da forma que
se revestir, podendo ser adotada a forma escrita ou verbal.
Carlyle Popp (1996, p. 31), por sua vez, salienta que o contrato de locao
poder ser celebrado por qualquer das formas admitidas em Direito, sendo normalmente
expresso, embora seja possvel a forma tcita. Em sendo expresso, poder ser verbal ou
escrito, sendo o ltimo aconselhado por ele, uma vez que, sendo escrito, o contrato gerar
ttulo executivo para eventual cobrana de crditos que dele decorra, bem como, possibilitar
maior facilidade para a prova do vnculo contratual existente.
Em alguns casos especiais, a lei requer que o contrato de locao seja de forma
escrita, mediante instrumento pblico ou particular, sendo este ltimo obrigatoriamente
firmado por duas testemunhas (PACHECO, 1965, p. 58).
Conclui-se, portanto, que o contrato de locao poder ser celebrado de forma
tcita ou expressa. Em sendo expresso, poder ser escrito ou verbal. Em sendo escrito, poder
se dar por instrumento pblico ou particular, neste ltimo caso, imprescindvel a assinatura
de duas testemunhas.
3.3.2 Objeto
31
Nesse sentido, Carlyle Popp (1996, p. 24), explica o que bem infungvel:
16
Art. 86. So consumveis os bens mveis cujo uso importa destruio imediata da prpria substncia, sendo
tambm considerados tais os destinados alienao.
17
Art. 104. A validade do negcio jurdico requer:
II - objeto lcito, possvel, determinado ou determinvel;
32
3.3.3 Sujeito
Resultante de um contrato, que confere, a uma das partes, o uso e gozo da coisa
locada, o direito atribudo, em conseqncia, no tem carter real, mas pessoal,
obrigacional. Denomina-se locador quem entrega a coisa, geralmente da sua
propriedade, a outrem, para que este faa uso dela; locatrio, tambm chamado
inquilino, quem a recebe, para uso e gozo.
33
34
Art. 1647. Ressalvado o disposto no art. 1648, nenhum dos cnjuges pode, sem autorizao do outro, exceto
no regime da separao absoluta:
I alienar ou gravar de nus real os bens imveis;
35
Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 18), no entanto, entende que, fica proibido
a ambos os cnjuges contratar individualmente locao de imvel urbano por prazo igual ou
superior a dez anos, se o locador no obtiver a vnia conjugal, independente do regime de
bens do matrimnio.
Nota-se, que a divergncia existe no sentido de ser a Lei do Inquilinato n.
8.245/91 anterior ao Cdigo Civil de 2.002, porm, por se tratar de norma especial no teria
sido derrogada pela norma geral.
A vnia conjugal exigida para ambas as partes, tanto para o locador quanto
para o locatrio, se forem casados. Essa exigncia existe com a inteno de evitar fraudes,
para que um cnjuge no venda o imvel sem o consentimento do outro, simulando uma
locao com prazo superior a dez anos e um valor irrisrio.
Segundo Gildo dos Santos (1999, p. 40), o contrato de locao por prazo
determinado igual ou maior dez anos que no tiver a vnia conjugal no nulo, somente gera
a consequncia de desobrigar o cnjuge que no anuiu tal prazo.
Assim sendo, se o cnjuge do locatrio, por exemplo, no autorizou o contrato
de locao, no poder ser obrigado a cumpri-lo. No obstante a validade do contrato, este
perde sua eficcia em relao ao cnjuge que no anuiu, no perodo que exceder o prazo de
dez anos.
Se manifestando neste sentido, o Superior Tribunal de Justia:
Anulvel, e no nula, a locao ajustada por mais de dez anos, sem a concordncia
de ambos os cnjuges locadores (art. 2 da Lei 6.649/79). Interessados na anulao
sero o cnjuge no aquiescente ou seus herdeiros. (RSTJ 40/379 Resp 10.914
Rel. Min. Cludio Santos j. em 09.03.1992).
36
37
trinta meses e na segunda, o prazo inferior a trinta meses. Em relao primeira, o contrato
ser escrito, enquanto na segunda, o contrato poder ser escrito ou verbal.
Ensina Jos da Silva Pacheco (1998, p. 410 e 411), que na locao residencial
com prazo igual ou superior a trinta meses, com o trmino do tempo de durao fixado no
contrato ocorrer resoluo contratual, independentemente de notificao ou aviso. Porm, se
o locador, findo o prazo, no pedir a restituio do imvel e nele permanecer o locatrio, sem
oposio daquele, por mais de trinta dias, presume-se prorrogada a locao por prazo
indeterminado.
Conforme Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 51), quando o prazo da locao
for inferior a trinta meses, de forma verbal ou escrita, findado o prazo contratual, a locao
ser automaticamente prorrogada por prazo indeterminado.
Caso a locao seja prorrogada por prazo indeterminado, no necessitar de
novo contrato, a no ser que as partes faam questo. Nesse sentido, dispe Sylvio Capanema
de Souza (2002, p. 272):
Sobre o contrato verbal, dispe Jos Fernando Simo (2008, p. 31), que o
legislador no v com bons olhos este tipo de locao, pois se o contrato verbal, faltam
regras claras que disciplinem a relao locatcia, bem como, a comprovao do incio do
contrato, gerando insegurana ao inquilino que, a qualquer tempo poder ser privado de sua
residncia.
Em suma, a locao residencial tem por finalidade a moradia do inquilino ou
do inquilino e de sua famlia e, conforme dispe o artigo 46, poder o contrato ser por prazo
determinado igual ou superior a trinta meses, neste caso, de forma escrita ou, por prazo
inferior a trinta meses, nesta ltima hiptese, podendo ser escrita ou verbal, consoante o artigo
47.
De acordo com o artigo 46, pargrafo 1, na locao residencial escrita por
prazo determinado igual ou superior a trinta meses, findo o prazo, permanecendo o locatrio
no imvel por mais de trinta dias, sem oposio do locador, considerar-se- prorrogada por
prazo indeterminado, continuando a viger todas as clusulas do contrato, exceto em relao ao
prazo.
38
Jos Fernando Simo (2008, p. 39), define locao no-residencial como sendo
o imvel locado para a realizao de atividade profissional e no para habitao, o locatrio
poder no imvel, desenvolver a atividade comercial, fabril ou ainda uma prestao de
servios qualquer.
Conforme dispe a Lei do Inquilinato n. 8.245/91 em seu artigo 51, quando se
tratar de locao no-residencial, o locatrio ter direito renovao do contrato por igual
prazo, desde que, cumulativamente o contrato a renovar tenha sido celebrado: com prazo
determinado e de forma escrita; o prazo mnimo do contrato ou a soma dos contratos escritos
ininterruptos seja de cinco anos e, por fim, que o locatrio esteja explorando seu comrcio no
mesmo ramo pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos.
Para Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 54 e 55), o contrato dever ser escrito,
pouco importando se por instrumento pblico ou particular, embora nada impea o contrato
verbal da locao, este no assegura o direito renovao, nem a soma dos prazos.
Existe uma locao residencial denominada pela doutrina de anmala, ou seja,
residencial, porm, locada por pessoa jurdica, tornando-se por presuno legal em locao
no-residencial, consoante o artigo 55 da Lei n. 8.245/9119.
Nesse diapaso, dispe Jos da Silva Pacheco (1998, p. 412):
A finalidade ou destino do imvel pode ser uso residencial. O prprio uso pode ser
residencial. A situao do imvel pode ser em rea residencial. Se, entretanto, o
locatrio for pessoa jurdica e o imvel for para uso de seus titulares, diretores,
scios, gerentes, executivos ou empregados, considera-se, por fora do art. 55 da Lei
8.245/91, locao no residencial.
19
Art. 55. Considera-se locao no residencial quando o locatrio for pessoa jurdica e o imvel, destinar-se ao
uso de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados.
39
20
Art. 43. Constitui contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias a seis meses ou multa de trs
a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatrio:
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hiptese do art. 42 e da locao para temporada.
40
Esse mais um motivo para que o contrato de locao para temporada seja por
escrito, pois devero constar todos os bens e utenslios contidos na residncia, bem como o
estado em que se encontram, para evitar discusses ao trmino do contrato.
Nesse sentido, dispe Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 53):
Conforme ensina Gildo dos Santos (1999, p. 233), expirado o prazo contratual,
outro no poder lhe seguir tambm por temporada, pois a lei determina o prazo mximo de
noventa dias, que ultrapassado, automaticamente se transformar em locao residencial
comum e no mais por temporada, nesse sentido dispe:
Consideramos que esse segundo ajuste vlido, vigorando, entretanto, por tempo
indeterminado, porque, em princpio, seria nula a clusula que fixasse o novo prazo
em at 90 dias, que se apresenta como fraudatria dos objetivos da lei ora
21
Art. 42. No estando a locao garantida por qualquer das modalidades, o locador poder exigir do locatrio o
pagamento do aluguel e encargos at o sexto dia til do ms vincendo.
41
comentada (art. 45), uma vez que manteria o locatrio, numa locao residencial de
prazos sucessivos to curtos, sujeito a iminente despejo, quando certo que pactos
com prazos inferiores a trinta meses somente autorizam a retomada do imvel por
um dos motivos alinhados no art. 47.
2 Caso:
Para Jos Fernando Simo (2008, p. 108), ser necessria a anlise de cada
caso concreto, pois as partes podem realmente ter interesse na celebrao de contratos
sucessivos por temporada, por exemplo, no caso de no ter terminado um tratamento de
sade.
Segundo Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 136), findo o prazo, se o locatrio
permanecer no imvel, sem oposio do locador, por mais de trinta dias, presumir-se-
prorrogada a locao por prazo indeterminado, caso em que, a locao ser regida pelas regras
da locao residencial comum, no podendo mais ser exigido valor dos locativos de forma
antecipada, uma vez que, trata-se de uma exceo, concedida apenas s locaes para
temporada.
Em sntese, a locao para temporada permite a cobrana antecipada de
aluguis, tem por finalidade destinar-se moradia provisria do locatrio, para que o mesmo
realize alguma atividade determinada no tempo, por prazo no superior a noventa dias,
conforme se extrai do artigo 48, caput.
42
3.6.1 Cauo
43
Segundo Carlyle Popp (1996, p. 215), qualquer bem pode ser objeto de cauo,
tanto bens mveis quanto bens imveis, do mesmo modo, o dinheiro tambm pode ser objeto
de cauo.
Jos da Silva Pacheco (1998, p. 307), por sua vez, ressalta que, embora a
cauo em dinheiro seja a mais comum e tradicionalmente admitida nas locaes, no poder
exceder o equivalente a trs meses de aluguel.
Dispe Jos Fernando Simo (2008, p. 82), se a cauo for prestada em
dinheiro dever ser depositado em conta poupana, revertendo todos os frutos em favor do
locatrio, quando de seu levantamento. Desse modo, a conta poupana dever ser em nome do
locatrio, que poder levantar os valores com a autorizao do locador, nunca em nome do
locador.
Gildo dos Santos (1999, p. 167), por sua vez, leciona que a Lei no prev
sano para o locador que no depositar a cauo em conta poupana, porm, caso isso
ocorra, todas as vantagens (juros, correes) que existiriam se a quantia tivesse sido aplicada,
so de responsabilidade do locador, pois ao trmino da locao, o locatrio tem direito a
receber o valor inicialmente fornecido mais aqueles acrscimos ou outros que por lei venham
a ser criados.
De acordo com o pargrafo 1 do artigo 38 da Lei n. 8.245/91, a cauo em
bens mveis dever ser registrada em Cartrio de Ttulos e Documentos e, a cauo de bens
imveis dever ser averbada margem da respectiva matrcula.
Para Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 45), o registro no caso de bens mveis
e a averbao no caso de bens imveis so necessrios garantia do negcio, pois d
publicidade ao ato e tem efeito contra terceiros e, no caso de bens mveis, serve como
garantia de que no desaparecero nem sero desviados. Logo, os bens mveis ou imveis
caucionados ficam indisponveis, ou seja, no podem ser negociados, enquanto estiverem
garantindo a locao, ficam fora do comrcio.
Existem alguns princpios gerais que regem os direitos reais de garantia e
sempre devero ser respeitados, conforme ensina Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 235):
Princpio da Especializao: os bens, objetos de cauo devero ser
minuciosamente descritos e avaliados.
Princpio da Causalidade: vedada a garantia genrica, ou seja, destinada a
assegurar todas as obrigaes do devedor, deste modo, os bens objetos de cauo devero ser
minuciosamente descritos e vinculados a uma determinada obrigao.
44
3.6.2 Fiana
De acordo com Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 163), A fiana sem dvida
a forma tradicionalmente mais utilizada nas locaes.
A fiana um contrato unilateral (s o fiador assume obrigao), gratuito (pois
o fiador no recebe nada em troca, em regra), acessrio (de uma obrigao principal),
45
consensual (basta o acordo, dispensvel o ato material de entrega), solene (exige forma
escrita) e personalssimo (SOUZA, 2002, p. 240).
Conforme artigo 819 do Cdigo Civil, a fiana dar-se- por escrito e no
admite interpretao extensiva. Tambm independe de consentimento do devedor, segundo
artigo 820 do mesmo diploma legal, pois contrato entre fiador e credor.
A fiana e a cauo em imveis, conforme dispe Gildo dos Santos (1999, p.
162), se prestadas por pessoas casadas, devem ter a autorizao do outro cnjuge, sob pena de
nulidade, ou seja, so ineficazes sem a devida vnia conjugal.
Esclarece Jos da Silva Pacheco (1998, p. 302), que a garantia no apenas
sobre o pagamento dos aluguis, mas sobre todas as obrigaes do locatrio, inclusive aquelas
referentes conservao do imvel.
Carlyle Popp (1996, p. 205), por sua vez acrescenta, A regra geral a de que a
fiana assume todas as obrigaes assumidas no contrato afianado, todavia, poder ser
limitada ao principal.
Dirimindo quaisquer dvidas, dispe Sylvio Capanema de Souza (2002, p.
244):
46
Esse seguro poder ser feito, como garantia contratada pelo locador que o
segurado, ou pelo locatrio, que o garantido. Sua finalidade assegurar ao locador
indenizao dos prejuzos que possam advir dos riscos pertinentes falta de
pagamento de aluguis e encargos legais previstos no contrato de locao. O prmio
do seguro ser pago ao locador aps a decretao do despejo do locatrio.
47
[...] o simples fato de ter havido mais de uma garantia concomitante tipifica, em
tese, a infrao. Aqui tambm podero ser sujeitos ativos da conduta punvel no s
o locador, mas tambm seus mandatrios e administradores. Pune-se a conduta
considerada nociva, e a lei prescinde de qualquer resultado. Portanto, a exigncia de
mais de uma garantia no apenas se reveste de caractersticas prprias de abuso de
direito, como atinge o foro da falta penalmente punvel.
48
Deste modo, conclui-se que poder haver mais de uma garantia num mesmo
contrato, desde que sejam da mesma espcie (modalidade), contudo se existir mais de uma
modalidade garantindo o mesmo contrato de locao, este ser nulo, alm de constituir
contraveno penal descrita no inciso II, do artigo 43 da Lei n. 8.245/9122.
Art. 43. Constitui contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias a seis meses ou multa de trs
a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatrio:
II - exigir, por motivo de locao ou sublocao, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de
locao;
49
podero as partes avenar que o imvel ser locado assim mesmo, por conta e risco do
inquilino.
Conforme inciso II do artigo 22, o locador dever garantir o uso pacfico do
imvel, ou seja, segundo Carlyle Popp (1996, p. 142), ao locatrio assegurado o direito de
usar o imvel sem qualquer ameaa ou turbao, durante todo o tempo que durar o contrato.
Surgindo um terceiro que reivindique o imvel locado ou discuta sua posse, dever do
locador sair em defesa dela, para garantir a permanncia do locatrio no imvel.
Sobre garantir o uso pacfico do imvel, salienta Sylvio Capanema de Souza
(2002, p. 168):
50
Essa obrigao tem por escopo proteger o locador, bem como, o locatrio,
quando da entrega do imvel, que deve ser vistoriado, para averiguar a real situao que est
sendo entregue (AZEVEDO, 2002, p. 32).
Neste diapaso, dispe Carlyle Popp (1996, p. 144), que a obrigao do locador
em responder por vcios ou defeitos anteriores locao, persiste ainda que seja o vcio
posterior, pois ele deve responder durante toda locao pela forma e destino do imvel.
Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 153), entende que, por ser a locao um
contrato comutativo e oneroso, a ele se aplica a teoria dos vcios redibitrios (vcio ou defeito
oculto que torne o imvel imprprio), assim, o locatrio poder rescindir o contrato ou pedir a
reduo do valor do aluguel e, o locador responder por perdas e danos se sabia da existncia
do defeito ou do vcio ao contratar, todavia, se o locatrio tinha conhecimento, no far jus a
tal garantia, salvo se o locador expressamente assumiu a responsabilidade.
Leciona Jos Fernando Simo (2008, p. 67), [...] se o locatrio est ciente dos
vcios e aceita a locao, no poder reclamar posteriormente.
Esclarece Carlyle Popp (1996, p. 145):
Presente o vcio redibitrio nascer para o locatrio uma obrigao alternativa num
leque de duas opes. Assim, ou redibe a coisa devolvendo-a com a possibilidade de
pedir perdas e danos, ou mantendo a mesma em seu poder, pode exigir abatimento
no valor da locao. A escolha irrevogvel, ou seja, optado por uma delas, no
poder alterar sua manifestao de vontade.
51
Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 153), salienta que essa obrigao abusiva,
praticada com conivncia das administradoras, pois colocada a cargo do locatrio, podendo
este, pleitear a devoluo dessas verbas, desde que, prove o pagamento. Por isso, se faz
necessrio o recibo discriminado.
A chamada taxa de contrato (contratao de profissional que elabore o contrato
com clusulas de direitos e obrigaes recprocas) no se inclui entre as despesas de
administrao imobiliria e muito menos de intermediaes, mas, por se tratar de interesse de
ambos, possvel que o pagamento seja efetuado pelo locatrio. Porm, a taxa de cadastro,
configura despesa de intermediao (despesas de administrao imobiliria) e, incumbe ao
locador, uma vez que, se reverte em seu exclusivo favor, pois visa proteger seu crdito, seu
patrimnio e seus direitos, livrando-o, ainda do difcil e tenso relacionamento direto com o
locatrio (SOUZA, 2002, p. 179).
O pagamento de impostos, taxas, prmio de seguro complementar contra o
fogo, que incidem ou venham a incidir sobre o imvel, salvo clusula expressa em contrrio,
dever do locador, em conformidade com o inciso VIII do artigo 22.
Franklin Delano do Rego Monteiro (2001, p. 45), salienta que os encargos e
impostos relativos ao imvel devem ser pagos pelo locador, todavia, nada impede que as
partes estipulem o contrrio no contrato, do mesmo modo, as partes podem convencionar
sobre contribuies de melhorias e outras despesas.
Jos Fernando Simo (2008, p. 68), previne o locador ao dizer que, trata-se de
norma que no de ordem pblica e por isso tais encargos podem recair sobre o locatrio, se
as partes assim decidirem, contudo, se o locatrio assumir a responsabilidade de pagar os
tributos e no os recolher, o Poder Pblico cobrar do dono do imvel que dever
regressivamente cobrar a importncia do inquilino.
Outro dever do locador, disposto no inciso IX do artigo 22, o de exibir os
comprovantes relativos s parcelas que esto sendo exigidas, quando solicitados pelo
locatrio.
Ensina Franklin Delano do Rego Monteiro (2001, p. 45), que a exibio dos
comprovantes referentes s parcelas cobradas obrigatria, quando for solicitada pelo
locatrio. O locador deve discriminar, explicar e comprovar a razo e o porqu dos
pagamentos, para que no haja cobrana de despesas inexistentes ou, injustias na cobrana
do locatrio de boa-f ou ainda, para evitar a omisso na verificao do controle de gastos.
Caso assim no proceda o locador, o locatrio poder se valer da ao de consignao em
52
Conclui-se, portanto, que a prtica do mercado fez com que alguns deveres dos
locadores fossem transmitidos aos locatrios, no entanto, algumas normas, devido ao carter
de ordem pblica, no podem ser transferidas, sob pena de nulidade absoluta.
53
54
Nesse sentido, dispe Jos Fernando Simo (2008, p. 72), essa obrigao
decorre do dever de devolver o bem no mesmo estado em que recebeu e a penalidade para o
inquilino que fez o que no devia, o despejo por denncia cheia (infrao de obrigao
legal).
Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 191), destaca que, se autorizadas e
realizadas benfeitorias teis, estas sero indenizveis, gerando inclusive direito de reteno,
salvo se o contrato estipular o contrrio, exonerando o locador de qualquer indenizao.
Assim, qualquer modificao interna ou externa no imvel, ainda que traga valorizao, se
no for autorizada pelo locador, configurar infrao de disposio legal, ensejadora de ao
de despejo.
De acordo com os incisos VII e VIII do artigo 23, o locatrio tem a obrigao
de entregar ao locador todos os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais,
bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida a
ele locatrio, exceto as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto,
que devero ser pagas pelo mesmo.
Nesse sentido, explica Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 35), As despesas
de luz, gs, telefone e impostos devero ser pagas pelo locatrio, e todos os demais
documentos entregues no endereo do imvel locado, devero ser entregues ao locador.
Segundo Carlyle Popp (1996, p. 169), [...] os documentos devem ser
entregues ao locador, mediante meio que formalize a entrega, sendo indispensvel para a
segurana do locatrio a exigncia do recibo.
Necessrio esclarecer, que de nada adiantaria o direito do locador de vistoriar o
imvel, se o inquilino no autorizasse, logo, a Lei elenca no inciso IX do artigo 23, como
obrigao do locatrio, permitir que o imvel seja vistoriado pelo locador ou mandatrio em
dia e hora previamente combinados, bem como permitir visitas de terceiros (pretendentes
compra do imvel).
Explica Gildo dos Santos (1999, p. 128), que ensejar ao de despejo por
infrao contratual, caso o locatrio obste a visita do locador, porm, o locador dever ser
conveniente, no aparecendo em horrios imprprios que acabem importunando o locatrio.
Estabelece o inciso XI do artigo 23, que o locatrio dever pagar o prmio do
seguro fiana. Conforme leciona Carlyle Popp (1996, p. 171), no h nada mais justo que o
seguro fiana seja pago pelo locatrio, uma vez que, o locatrio o responsvel por prestar
garantia locao e, escolhendo essa modalidade, o no pagamento deixar a locao
desprovida de qualquer garantia.
55
23
Art. 24. [...] 4. Nas decises da Assembleia que no envolvam despesas extraordinrias do condomnio, o
locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea.
56
24
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em
pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros,
devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio
de cincia inequvoca.
Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma
de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada a
documentao pertinente.
25
Art. 9. A locao tambm poder ser desfeita:
I - por mtuo acordo;
II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;
III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente
executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
26
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locao prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o
imvel:
I - Nos casos do art. 9.;
57
8.245/91. O artigo 9 cabe em qualquer tipo de contrato, so causas gerais e o artigo 47 traz as
justas causas especficas, que so limitadas a alguns tipos de contratos. imprescindvel
provar a causa alegada.
Jos Fernando Simo (2008, p. 30), entende por denncia cheia, tambm
conhecida por denncia motivada, aquela exercida quando o locador justifica os motivos
pelos quais pretende ver o inquilino despejado.
Por outro lado, denncia vazia a extino do contrato sem justo motivo legal
e independe de prova, pois no h causa. O nico requisito a ser observado, a notificao do
locatrio com 30 dias de antecedncia.
Ensina Carlyle Popp (1996, p. 239), que denncia vazia [...] a possibilidade
de rescindir um contrato sem qualquer motivao, simplesmente por assim desejar uma das
partes.
Dispe Giancoli e Figueiredo (2010, p. 12):
58
59
devoluo das chaves do imvel, precedida de desocupao da coisa pelo locatrio, e a parte
locadora que as aceita.
Tambm poder ser desfeita a locao em decorrncia da prtica de infrao
legal ou contratual, neste caso, conforme dispe Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 132), se a
infrao ocorrer por parte do locatrio, o locador estar autorizado a despej-lo.
Do mesmo modo, poder ser desfeita a locao em decorrncia da falta de
pagamento do aluguel e demais encargos, Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 99), diz que
uma das obrigaes mais importantes do locatrio pagar pontualmente o aluguel e os
encargos, inadimplida essa obrigao, o locador poder rescindir o contrato.
Outra situao que permite a extino do contrato a retomada para a
realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser
normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se
recuse a consenti-las (artigo 9., IV). Agora, com o atual texto, inserido pela Lei n.
12.112/09, existe possibilidade de concesso de liminar para desocupao em quinze dias nas
aes de despejo com esse fundamento, conforme artigo 59, pargrafo 1, inciso VI27.
No tocante a essa desocupao para realizao de reparaes urgentes, Gilmar
Alves de Azevedo (2002, p. 24) explica que, trata-se de uma hiptese de extino do contrato
de locao, pois, uma vez desocupado o imvel pelo inquilino, a ele no dado o direito de
retornar.
Todas essas hipteses acima elencadas esto previstas no inciso I do artigo 47,
que faz remisso para o artigo 9 da Lei n. 8.245/91.
De acordo com o artigo 47, inciso II, tambm poder o imvel ser retomado,
caso o contrato de trabalho seja extinto, dessa forma, no obstante constituam relaes
jurdicas distintas, os contratos de trabalho e de locao esto intimamente vinculados, presos
a mesma sorte, uma vez que, o contrato de locao se constitui no interesse do contrato de
trabalho, para que melhor se desenvolva a atividade do empregado (SOUZA, 2002, p. 277).
Ainda, o locador poder retomar o imvel, quando for pedido para uso prprio
ou de seu cnjuge ou companheiro ou, para uso de ascendente ou descendente, conforme
exposto no artigo 47, inciso III.
27
Art. 59. Com as modificaes constantes deste captulo, as aes de despejo tero o rito ordinrio.
1 Conceder-se- liminar para desocupao em quinze dias, independentemente da audincia da parte contrria
e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel, nas aes que tiverem por
fundamento exclusivo:
VI o disposto no inciso IV do art. 9., havendo a necessidade de se produzir reparaes urgentes no imvel,
determinadas pelo poder pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio,
ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
60
Neste caso, salienta Carlyle Popp (1996, p. 255), que dever haver
demonstrao judicial da necessidade de uso prprio, quando o retomante j estiver ocupando
um imvel de sua propriedade no momento do pedido ou, quando fez uso do direito de
retomada anteriormente. Do mesmo modo, necessitar de demonstrao judicial da
necessidade de uso para ascendente ou descendente, se o beneficirio da retomada residir em
imvel prprio.
O artigo 47 ainda elenca outra hiptese de retomada em seu inciso IV, quando
houver pedido para demolio ou edificao licenciada ou, para a realizao de obras
aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentam a rea construda em no mnimo vinte por cento
ou, se o imvel for destinado para o uso de hotel ou penso em cinquenta por cento.
Neste sentido, dispe Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 52), que o artigo 47,
inciso IV da Lei n. 8.245/91, autoriza a retomada por dois motivos, sendo que o primeiro
pelo desejo do proprietrio em demolir o prdio para construir outro em seu lugar e, o
segundo decorre da vontade de pedir o imvel para nele realizar obras de acrscimo.
Se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos, o locador tambm
poder retomar o imvel, neste caso, trata-se de denncia imotivada, prevista no artigo 47,
inciso V.
Para Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 135), o inciso V o mais importante do
artigo 47, pois o locador poder retomar o imvel injustificadamente, simplesmente por ser o
perodo de locao superior a cinco anos ininterruptos.
No tocante locao para temporada, dispe o artigo 50, caput e pargrafo
nico da Lei n. 8.245/91, se o locatrio permanecer no imvel, findo o prazo contratual, por
mais de trinta dias sem oposio do locador, considerar-se- prorrogada por prazo
indeterminado a locao, neste caso o locador somente poder retomar o imvel aps trinta
meses do seu incio ou nos casos de extino supracitados (artigo 47).
Conforme leciona Jos Fernando Simo (2008, p. 41), no caso de locao noresidencial, o contrato com prazo determinado cessa de pleno direito, findo o prazo
estipulado, independentemente de notificao, porm, se o contrato for por prazo
indeterminado, poder ser denunciado por escrito pelo locador, sem necessidade de motivo
(denncia vazia), desde que concedido ao locatrio o prazo de trinta dias para desocupao,
conforme artigos 56 e 57 da Lei n. 8.245/91.
Assim, deve-se verificar em qual espcie (escrito ou verbal; prazo determinado
ou indeterminado; menor ou maior que trinta meses) e, em qual modalidade (residencial, no-
61
residencial, para temporada) o contrato se insere, para que o locador consiga retomar o
imvel.
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63
64
4 AES LOCATCIAS
4.1 Generalidades
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no pargrafo nico do art. 1, nas aes de despejo, consignao em
pagamento de aluguel e acessrio da locao, revisionais de aluguel e renovatrias de locao, observar-se- o
seguinte:
I - os processos tramitam durante as frias forenses e no se suspendem pela supervenincia delas;
II - competente para conhecer e julgar tais aes o foro do lugar da situao do imvel, salvo se outro houver
sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponder a doze meses de aluguel, ou, na hiptese do inciso II do art. 47, a trs
salrios vigentes por ocasio do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citao, intimao ou notificao far-se- mediante correspondncia
com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurdica ou firma individual, tambm mediante telex ou facsmile, ou, ainda, sendo necessrio, pelas demais formas previstas no Cdigo de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenas tero efeito somente devolutivo.
65
Data venia, no vejo razo para desmembrar o pedido de cobrana de aluguel, para
atribuir-lhe um regime procedimental distinto daquele previsto para a ao de
despejo. A Lei n 8.245 disps, em carter geral, que a ao de despejo estaria
sujeita s regras especiais ditadas por seu art. 58. Em seguida, ao disciplinar o
procedimento especial da ao de despejo, disps, de forma explcita, que no bojo da
causa seria lcito ao senhorio cumular o pedido de despejo com o de cobrana de
aluguel. A inteno do legislador no foi outra seno a de conferir pretenso de
cobrar aluguis o carter de parte do procedimento nico da ao de despejo. Logo,
a ao no deixa de ser a de despejo pela circunstncia de ter sido utilizada pelo
autor a faculdade legal de cobrar em seu bojo as prestaes vencidas. E se a ao
de despejo a ela devem aplicar-se todos os predicamentos do art. 58, pouco
importando se a pretenso de evacuando tenha sido formulada isoladamente ou
acrescida da cobrana de aluguis.
No me parece aceitvel que o intuito do legislador tenha sido complicar a situao
dos litigantes pela cumulao de despejo com cobrana de aluguis. Seu propsito
evidente foi o de economia processual, que, na espcie, s se completa se se admitir
que o procedimento nico e, por isso mesmo, subordinado a uma nica disciplina
normativa.
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29
Art. 93. [...] XII - a atividade jurisdicional ser ininterrupta, sendo vedado frias coletivas nos juzos e
tribunais de segundo grau, funcionando, nos dias em que no houver expediente forense normal, juzes em
planto permanente;
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30
Art. 94. A ao fundada em direito pessoal e a ao fundada em direito real sobre bens mveis sero
propostas, em regra, no foro do domiclio do ru.
31
Art. 112. Argui-se, por meio de exceo, a incompetncia relativa.
Pargrafo nico. A nulidade da clusula de eleio de foro, em contrato de adeso, pode ser declarada de ofcio
pelo juiz, que declinar de competncia para o juzo de domiclio do ru.
32
Art. 114. Prorrogar-se- a competncia se dela o juiz no declinar na forma do pargrafo nico do art. 112
desta Lei ou o ru no opuser exceo declinatria nos casos e prazos legais.
33
Art. 45. So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da
presente lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no art. 47, ou que afastem o direito renovao,
na hiptese do art. 51, ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto.
68
Jos Fernando Simo (2008, p. 128), dispe que o valor da causa tem por
escopo refletir o contedo econmico da demanda, entretanto, o artigo 258 do Cdigo de
Processo Civil34 alerta que toda causa deve ter um valor, ainda que no tenha contedo
econmico.
De acordo com Slvio de Salvo Venosa (2003, p. 279), o valor da causa tem
duas finalidades: processual (auxilia no critrio de fixao de honorrios advocatcios da parte
vencedora) e, tributrio (serve ou pode servir como base de clculo para o recolhimento de
taxa judiciria ou custa).
O inciso III do artigo 58 da Lei n. 8.245/91 prescreve que o valor da causa
corresponder a doze meses de aluguel, exceto os casos previstos no inciso II do artigo 4735,
que corresponder a trs salrios vigentes por ocasio do ajuizamento.
Dispe Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 62):
O valor a ser dado nas aes de despejo, sobre o qual dever ser paga a taxa
judiciria, o que corresponde a doze meses do valor do aluguel que o inquilino
estiver pagando no ato da propositura da ao, salvo se o que motivou foi a
necessidade de desalojar do imvel empregado cujo contrato de trabalho tenha sido
rescindido (artigo 47, inciso II), porque nesse caso o seu valor ser igual a trs
salrios mnimos vigentes no dia da distribuio da ao.
Por fim, Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 385), diz ter sido adotada pela
Lei a melhor soluo, j que eram frequentes os incidentes de impugnao ao valor da causa,
que retardavam o julgamento das aes e tumultuavam os feitos, pois existiam vrias
correntes quanto aos critrios fixadores de seu valor.
34
Art. 258. A toda causa ser atribudo um valor certo, ainda que no tenha contedo econmico imediato.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locao prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o
imvel:
II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio estiver
relacionada com o seu emprego;
35
69
Dispe Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 387), que a citao postal foi
estendida a qualquer procedimento (Lei n. 8.710/93 alterou os artigos 22236 e 22337 do
Cdigo de Processo Civil). Assim, desde 1993, a citao poder ser requerida e realizada por
via postal, ainda que no haja previso contratual. Entretanto, h uma corrente minoritria que
sustenta o contrrio, por ser a Lei do Inquilinato um diploma especial, s ser possvel aplicar
o Cdigo de Processo Civil quando aquela for omissa. Este no o melhor entendimento,
porque no se amolda filosofia que inspirou a Lei do Inquilinato, devendo ser recepcionada
36
Art. 222. A citao ser feita pelo correio, para qualquer comarca do Pas, exceto:
a) nas aes de estado;
b) quando for r pessoa incapaz;
c) quando for r pessoa de direito pblico;
d) nos processos de execuo;
e) quando o ru residir em local no atendido pela entrega domiciliar de correspondncia;
f) quando o autor a requerer de outra forma.
37
Art. 223. Deferida a citao pelo correio, o escrivo ou chefe da secretaria remeter ao citando cpias da
petio inicial e do despacho do juiz, expressamente consignada em seu inteiro teor a advertncia a que se refere
o art. 285, segunda parte, comunicando, ainda, o prazo para a resposta e o juzo e cartrio, com o respectivo
endereo.
70
a regra geral para acelerar a tramitao das aes locatcias e alm do mais, no traz nenhum
prejuzo para as partes.
Dessa forma, o autor poder se utilizar desses meios, no est obrigado,
podendo optar por outras formas, como por exemplo, a citao por oficial de justia, se assim
o requerer.
38
Art. 558. O relator poder, a requerimento do agravante, nos casos de priso civil, adjudicao, remio de
bens, levantamento de dinheiro sem cauo idnea e em outros casos dos quais possa resultar leso grave e de
difcil reparao, sendo relevante a fundamentao, suspender o cumprimento da deciso at o pronunciamento
definitivo da turma ou cmara.
71
Adverte Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 391), o artigo 558 deve ser
utilizado em casos rarssimos, em que seja evidente a existncia de um vcio ou de um error
in procedendo. Caso contrrio, estar-se-ia permitindo burlar a lei (artigo 58, V), assegurandose por via oblqua o efeito suspensivo da apelao.
Dispe Gildo dos Santos (1999, p. 302), que h regra especial no tocante a
sentena que desacolhe o pedido em ao renovatria. Nesse caso, a apelao ter efeito
suspensivo, tanto assim que, se houver pedido na contestao para que o locatrio deixe o
imvel, a execuo do julgado s ser feita aps o trnsito em julgado da sentena. Esse
tratamento diferenciado visa proteger o fundo de comrcio.
Leciona Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 58):
H uma nica mitigada exceo ao princpio na Lei, estampada no art. 74, no tocante
sentena que desacolhe o pedido em ao renovatria. Nessa hiptese, se houver
pedido de desocupao do imvel, o juiz fixar prazo de at trinta dias para tal, aps
o trnsito em julgado. Esse lapso foi fixado pela Lei n 12.112/2009. Na redao
original esse prazo era de seis meses.
Insta ressaltar, que ao artigo 74 da Lei n. 8.245/9139 foi dado nova redao
pela Lei n. 12.112/09, tendo sido suprimida a expresso aps o trnsito em julgado da
sentena, fortalecendo, assim, a regra de que os recursos das aes locatcias no tem efeito
suspensivo. Dispositivo que ser examinado no item 5.11.
Por fim, conclui-se que, eliminando o efeito suspensivo, a Lei do Inquilinato
objetivou dar maior efetividade s decises, haja vista permitir a imediata execuo provisria
do que ficou decidido. Para tanto, ser necessrio que o exequente preste cauo, que servir
de indenizao, caso haja a reforma da deciso, de acordo com o artigo 64 da Lei n.
8.245/9140.
Analisadas as disposies gerais (comuns) das aes locativas tpicas,
passamos ao estudo de cada uma delas.
39
Art. 74. No sendo renovada a locao, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o
prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria, se houver pedido na contestao.
40
Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9, a execuo provisria do despejo depender de
cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at a data da
prestao da cauo.
1 A cauo poder ser real ou fidejussria e ser prestada nos autos da execuo provisria.
2 Ocorrendo a reforma da sentena ou da deciso que concedeu liminarmente o despejo, o valor da cauo
reverter em favor do ru, como indenizao mnima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ao
prpria, a diferena pelo que a exceder.
72
Slvio de Salvo Venosa (2003, p. 327), define consignao, [...] instituto que
pertine tanto ao direito material quanto ao direito processual. Trata-se do depsito judicial da
coisa objeto da obrigao.
O pagamento a forma natural para se extinguir uma obrigao, se o devedor
no efetu-lo, estar inadimplente (mora solvendi41). Alm de um dever, o pagamento um
direito do devedor, para que sobre ele no incida a cobrana de juros, mora e riscos sobre o
bem. (SOUZA, 2002, p. 529)
Leciona Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 529), Sobre os ombros do
devedor no recai apenas o dever de pagar, oferecendo ao credor a prestao, na forma, no
lugar e no prazo avenados. Assiste-lhe, igualmente, um direito de pagar, para que possa,
finalmente alforriar-se do vnculo.
Em determinadas situaes (elencadas no artigo 335 do Cdigo Civil42), o
devedor deseja pagar, mas encontra obstculos, quando, por exemplo, o credor se recusa a
receber sem justa causa, tem-se a mora accipiendi43 (mora do credor), mas podem ocorrer
situaes que no so imputveis s partes, como no caso de haver dvida sobre quem
realmente o credor da obrigao. O devedor ter, nessas ocasies, a faculdade de consignar o
bem e ver extinta sua obrigao, pois ser considerado como pagamento (se a ao for julgada
procedente).
No s o dinheiro que pode ser consignado, mas sim, qualquer coisa que seja
objeto de uma obrigao. Sobre essa possibilidade na locao de imveis, dispe Slvio de
Salvo Venosa (2010, p. 312):
certo que a regra geral ser sempre a consignao de dinheiro para pagamento das
obrigaes do contrato de locao. Porm, no se afasta a possibilidade de
consignao em outros bens, como permite a consignao em geral, cujos princpios
continuam aqui aplicveis, no que no houver conflito.
41
73
74
75
eventuais diferenas entre o valor depositado e aquele que realmente devido, desde que
discorde dos valores depositados, consoante o inciso VI do artigo 67.
Leciona Humberto Theodoro Jnior (2009, p. 510):
A reconveno uma nova ao, proposta pelo locador contra o locatrio nos
mesmos autos da consignao, no prazo da contestao e, tem por escopo, ampliar o mbito
de cognio do juiz, que antes, estava limitado ao pedido de consignao (SIMO, 2008, p.
148).
No tocante complementao do depsito aps a contestao, o autor
(inquilino) poder depositar a diferena no prazo de cinco dias (o artigo 899 do Cdigo de
Processo Civil tambm permite, mas o prazo de dez dias), desde que acrescida de 10% (dez
por cento) sobre o valor da diferena e, mesmo saindo vitorioso na obteno de quitao do
dbito, o autor ficar sujeito a pagar todas as custas do processo, bem como os honorrios
advocatcios de 20% (vinte por cento) do valor dos depsitos (THEODORO JUNIOR, 2009,
p. 511).
Por fim, o pargrafo nico do artigo 67 permite que, a qualquer momento, o
ru levante os valores incontroversos que foram depositados. Igual regra h no pargrafo 1
do artigo 899 do Cdigo de Processo Civil. O levantamento no prejudicar a defesa, pois,
no se est reconhecendo a procedncia do pedido, apenas amenizando o prejuzo do locador,
para que ele no fique totalmente privado de sua renda, enquanto pende a ao, que na
maioria das vezes se arrasta por um longo perodo (SOUZA, 2002, p. 556).
De acordo com Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 323), A sentena proferida
em consignao de natureza meramente declaratria. Acolhida a pretenso na ao de
consignao, efetuado estar o pagamento e extinta a obrigao.
A ao de consignao de aluguel e acessrios da locao (artigo 67 da Lei n.
8.245/91) no sofreu nenhuma alterao pela Lei n. 12.112/09, tema do presente trabalho.
76
77
pargrafo 244 e 5745 (denncia imotivada), quando tenha sido este prazo estipulado amigvel
ou judicialmente.
Nesse sentido, Jos Fernando Simo (2008, p. 150):
44
Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resoluo do
contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso.
2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de
trinta dias para desocupao.
45
Art. 57. O contrato de locao por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador,
concedidos ao locatrio trinta dias para a desocupao.
46
Conforme Google tradutor (s.d. ; s.p.), significa, o estado de coisas deve ser seguido.
78
Logo, o polo ativo da ao pode ser ocupado pelo locador ou pelo locatrio, o
mesmo ocorrendo, por via de consequncia, em relao ao polo passivo.
A Lei n. 8.245/91 traz o procedimento para a ao revisional nos artigos 68,
69 e 70, o rito a ser seguido o sumrio. De acordo com o inciso I do artigo 68, a petio
79
inicial dever indicar o valor do aluguel cuja fixao pretendida, alm dos requisitos
exigidos pelos artigos 276 e 282 do Cdigo de Processo Civil.
O pedido deve ser certo, requisito essencial da petio inicial da ao
revisional, a indicao do valor do aluguel cuja fixao almejada. Desse modo, estar
incompleta a inicial sem esse requisito, no podendo ser admitida (VENOSA, 2010, p. 329).
Se houver pedido do autor, o juiz fixar aluguel provisrio, com base nas
alneas do inciso II do artigo 68, que poder ser revisto a pedido do ru. O artigo 69 dispe
sobre o aluguel definitivo e a execuo das diferenas dos aluguis provisrios. Por fim, o
artigo 70 trata da homologao do acordo de desocupao.
Todavia, o artigo 68 da Lei n. 8.245/91, que disciplina o procedimento da
revisional, foi alterado pela Lei n. 12.112/09 e, ser examinado no captulo a seguir (item
5.9).
4.4 Ao Renovatria
Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do contrato, por
igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco
anos;
III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos.
1. O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao; no caso
de sublocao total do imvel, o direito a renovao somente poder ser exercido pelo sublocatrio.
2. Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para as atividades de sociedade de que faa
parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comrcio, o direito a renovao poder ser exercido pelo locatrio
ou pela sociedade.
3. Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o scio sobrevivente fica sub-rogado no
direito a renovao, desde que continue no mesmo ramo.
4. O direito a renovao do contrato estende-se s locaes celebradas por indstrias e sociedades civis com
fim lucrativo, regularmente constitudas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
5. Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no mximo, at seis
meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em vigor.
48
Art. 45. So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da
presente lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no art. 47, ou que afastem o direito renovao,
na hiptese do art. 51, ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto.
80
que imponham obrigaes pecunirias para tanto. Assim, mesmo que as partes queiram, no
pode o contrato conter clusula no sentido de retirar do locatrio o direito renovatria ou,
que imponha ao inquilino dever de pagar para poder exercer o direito renovao.
Nesse diapaso, dispe Gildo dos Santos (1999, p. 71):
81
Assim, a partir da data final do contrato, volta-se no tempo um ano e, assim, iniciase a contagem de seis meses. Exemplificamos: se o prazo contratual vencer em 30
de novembro de 2007, o prazo para a propositura da demanda se iniciar em 30 de
novembro de 2006 e fluir at 30 de maio de 2007.
82
haver extino por falta de condio da ao (CPC, art. 267, VI49), se proposta depois,
ocorrer decadncia (SIMO, 2008, p. 160).
Humberto Theodoro Jnior (2009, p. 517), discorre sobre a natureza jurdica da
ao renovatria:
83
4.5 Ao de Despejo
84
reintegrao de posse, conforme entendimento de Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 51), que
traz o seguinte julgado:
85
86
51
Art. 6 A Lei em vigor ter efeito imediato e geral, respeitados o ato jurdico perfeito, o direito adquirido e a
coisa julgada.
1 Reputa-se ato jurdico perfeito o j consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou.
2 Consideram-se adquiridos assim os direitos que o seu titular, ou algum por ele, possa exercer, como
aqueles cujo comeo do exerccio tenha termo pr-fixo, ou condio pr-estabelecida inaltervel, a arbtrio de
outrem.
3 Chama-se coisa julgada ou caso julgado a deciso judicial de que j no caiba recurso.
52
Art. 5. XXXVI - a lei no prejudicar o direito adquirido, o ato jurdico perfeito e a coisa julgada
87
que, de certa forma, beneficiar tambm os locatrios, que tero mais opes e, podero
negociar uma reduo no valor dos alugueres.
Conforme entendimento de Rubens de Almeida Arbelli (s.d. ; s.p.):
5.1 Artigo 4
88
servanda , norteador dos contratos em geral. Dessa forma, realizado um contrato com prazo
determinado, as partes devem cumpri-lo. A quebra antecipada do contrato surpreende o outro
contratante e lhe ocasiona prejuzos e contratempos, por isso, havendo quebra injustificada do
pactuado por uma das partes, ter a outra direito indenizao, em regra. (VENOSA, 2010, p.
39).
Observa-se que a redao anterior permitia, assim como a nova, a devoluo do
imvel pelo locatrio, antes do prazo fixado no contrato, mediante o pagamento de multa.
Nesse diapaso, leciona Pery Moreira (2003, p. 16):
53
Conforme Google tradutor (s.d. ; s.p.), significa, os contratos devem ser observados.
89
obrigado a pagar uma multa contratual baseada no artigo 924 do Cdigo Civil de 1.916 ou, na
falta desta, poderia ser outra estipulada pelo juiz.
Redao do artigo 924, do Cdigo Civil de 1.916:
O artigo 924 do Cdigo Civil de 1.916 era considerado pela doutrina como
sendo expressa regra cogente, dessa forma, dispe Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 19):
Na falta de regra particular, o juiz pode valer-se das regras de experincia comum
(CPC, art. 335), tambm conhecidas como mximas de experincia, as quais
indicam, por certo, que, de ordinrio, essa multa, se ajustada pelos contratantes,
fixada, em regra, no valor de trs locativos mensais. A partir desse dado, reduzindoa proporcionalmente ao tempo que faltar para o termo do contrato, por certo ter
meios de estabelecer a sano, sem que se possa acus-la de excessiva ou
benevolente.
Deste modo, tambm dispe sobre perdas e danos na locao, no que tange
multa contratual, Franklin Delano do Rego Monteiro (1999, p. 97):
Art. 412. O valor da cominao imposta na clusula penal no pode exceder o da obrigao principal.
90
55
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigao principal tiver sido
cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e
a finalidade do negcio.
56
Art. 421. A liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do contrato.
57
Art. 422. Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do contrato, como em sua execuo, os
princpios de probidade e boa-f.
91
A redao da Lei n. 12.112, ao determinar que a clusula penal pactuada, para o caso
de desocupao antecipada, seja proporcional ao perodo de cumprimento do
contrato, est em consonncia com a legislao civil e com a jurisprudncia. O
legislador nesse aspecto protegeu o locatrio dos abusos que o locador cometia ao
exigir-lhe o pagamento integral da clusula penal, desconsiderando o tempo em que
efetivamente havia cumprido o contrato. Dessa forma, o valor da multa pactuada no
contrato dever corresponder proporcionalmente ao tempo faltante para o seu
cumprimento.
Ensina Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 47), Seria sumamente injusto, por
exemplo, que num contrato de doze meses, tendo a parte cumprido dez meses, respondesse
pela totalidade da multa convencionada.
Destarte, a jurisprudncia procurou reduzir a multa proporcionalmente ao
tempo descumprido do contrato. Antes, era faculdade do juiz (artigo 924 do Cdigo Civil,
poder), agora, a nova redao do artigo 4 tornou obrigatria a reduo proporcional
(VENOSA, 2010, p. 47).
De acordo com Giancoli e Figueiredo (2010, p. 20), o pargrafo nico do artigo
4 no sofreu alterao alguma, logo, o locatrio continua fazendo jus ao direito de devolver o
imvel locado, sem pagar a multa, se a resilio tiver como causa a transferncia, pelo seu
empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquela do
incio do contrato, desde que notifique por escrito o locador, com prazo de no mnimo trinta
dias de antecedncia.
Por fim, conclui-se que a nova redao do artigo 4 beneficia o locatrio, pois
agora ele no ficar a merc do locador, que muitas vezes, estipulava multas abusivas. A nova
redao estabelece uma reduo (embora no o diga expressamente) proporcional ao perodo
de cumprimento do contrato.
92
5.2 Artigo 12
93
Nesse sentido, Dilson Machado de Lima (2010, p. 23) traz o seguinte julgado:
58
Art. 6. So direitos sociais a educao, a sade, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurana, a previdncia
social, a proteo maternidade e infncia, a assistncia aos desamparados, na forma desta Constituio.
59
Conforme Google tradutor (s.d. ; s.p.), significa, as famlias de uma viso clara.
94
garantindo a obrigao somente pelos cento e vinte dias posteriores ao fato, em consonncia
com o artigo 12, pargrafo 2.
Quanto nova redao do caput do artigo 12, Giancoli e Figueiredo (2010, p.
29), entende que a redao foi mantida em sua estrutura original, apenas houve uma
atualizao de nomenclatura para se ajustar ao Cdigo Civil, substituindo a expresso
sociedade concubinria por unio estvel.
No entanto, a nova redao continua a dizer menos do que pretendeu, uma vez
que, o dispositivo tambm aplicvel aos casos de nulidade e anulao do casamento. Assim,
qualquer que seja a forma de extino do vnculo conjugal, o cnjuge ou companheiro ter
direito a permanecer no imvel locado (VENOSA, 2010, p. 82).
Enfim, com a alterao o caput entra em consonncia no apenas com o
Cdigo Civil de 2002, mas tambm com a prpria Constituio Federal (artigo 226, pargrafo
3, da Constituio Federal60), que reconhece a unio estvel, equiparando os companheiros
aos cnjuges. Portanto, o que antes era dado como interpretao jurisprudencial, agora texto
legal expresso.
O pargrafo nico do artigo 12 da antiga redao da Lei n. 8.245/91 foi
eliminado, hoje o supracitado artigo foi acrescido de dois novos pargrafos que contm
correspondncia parcial ao texto anterior.
A antiga redao do pargrafo nico do artigo 12 trazia a obrigatoriedade da
comunicao por escrito, em caso de sub-rogao, somente ao locador. Agora, de acordo com
o pargrafo 1, a comunicao tambm dever ser feita ao fiador (se for esta a espcie de
garantia da locao). O pargrafo 1, tambm estendeu as consequncias da sub-rogao s
hipteses do artigo 11 da Lei n. 8.245/91. Por fim, o pargrafo 2 trouxe a possibilidade de
exonerao do fiador no prazo de 30 dias, ficando responsvel por mais 120 dias aps
notificao ao locador.
Antes da alterao, era necessria, nesta hiptese, a comunicao ao locador,
conforme ensina Slvio de Salvo Venosa (2003, p. 97):
Sendo a fiana uma garantia pessoal, no exigvel que o fiador continue a garantir
a obrigao de outro afianado com quem no contratou. Nas situaes dbias pode
o fiador pedir declarao de exonerao da fiana. Com esse sentido a lei determina
que a sub-rogao seja comunicada por escrito ao locador para que este possa exigir
nova fiana ou novas garantias permitidas na lei.
60
95
[...] O locador tem o prazo de trinta dias, a contar da comunicao por escrito, para
exigir nova garantia sob pena de decair desse direito. A lei no diz qual o prazo para
o inquilino comunicar por escrito a sua sub-rogao na locao. Como passa ele a
responder pelos encargos da locao, dever faz-lo at o primeiro pagamento que
efetuar dos alugueres, sob pena de transgredir a determinao legal.
Por sua vez, Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 30 e 31), entende que a lei
no mais prev neste artigo a possibilidade do locador exigir a substituio do fiador ou outra
modalidade de garantia no prazo de trinta dias, pois a hiptese encontra previso no artigo 40,
IV da Lei n. 8.245/9161, sob o ttulo exonerao do fiador.
61
Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
IV - exonerao do fiador;
96
A Lei acertadamente permitiu a exonerao do fiador quando ocorrer a subrogao, ainda que a locao esteja vigorando por prazo determinado, visto que no certo
obrigar o fiador a garantir pessoa diferente do afianado original (BORJES, 2010, p. 26).
O pargrafo 1 do artigo 12, inserido pela Lei n. 12.112/09 tambm estendeu a
exigncia da comunicao (ao locador e ao fiador) nos casos de sub-rogao decorrente da
morte do locatrio, prevista no artigo 11 da Lei n. 8.245/9162.
Essa sub-rogao gerava vrios problemas, pois antes do advento da Lei n.
12.112/09, quando ocorria a substituio automtica e legal, no havia sequer exigncia da
comunicao ao locador. Assim, frequentemente, o locador apenas tomava conhecimento da
sub-rogao quando os sucessores ficavam inadimplentes. E quando ajuizada ao contra os
fiadores, os Tribunais entendiam que eles haviam se exonerado automaticamente pela subrogao, em razo da morte do locatrio, causando assim enorme prejuzo ao locador.
(BORJES, 2010, p. 22).
Em suma, aps a alterao do artigo em anlise, havendo sub-rogao, o fiador
poder exonerar-se da responsabilidade ao manifestar essa vontade em 30 (trinta) dias aps
ser comunicado pelo sub-rogado, ainda assim, o fiador continuar responsvel durante 120
(cento e vinte) dias aps a notificao ao locador, consoante o pargrafo 2 do artigo 12.
Dispe Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 25):
62
Art. 11. Morrendo o locatrio, ficaro sub-rogados nos seus direitos e obrigaes:
I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os
herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujus, desde que residentes no
imvel;
II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio.
97
Assim, o fiador dever ficar atento para no perder o prazo, porque seno, s
poder se exonerar quando a locao se prorrogar para prazo indeterminado, conforme
estabelece o inciso X do artigo 40 (includo pela Lei n. 12.112/09).
5.3 Artigo 39
Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao
se estende at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por
prazo indeterminado, por fora desta Lei.
98
Leciona Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 9 e 10), que o STJ, durante certo
tempo, tomava decises invocando a Smula n. 21463, assim, a fiana somente vigorava
durante o prazo certo previsto no contrato e, o fiador somente seguiria responsvel durante a
prorrogao do contrato, se tivesse anudo expressamente. Entretanto, a aludida smula se
referia a aditamentos que introduzissem alteraes nos termos do contrato, portanto, no tinha
pertinncia com as prorrogaes que j estavam inseridas no contrato de fiana desde a sua
origem. Mais tarde, o STJ deixou de lado a aplicao da smula, traduzindo-se no seguinte
julgado:
Pacificou neste STJ o entendimento de que havendo, como no caso vertente,
clusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores
perdurar at a efetiva entrega das chaves do imvel objeto da locao, no h falar
em desobrigao por parte destes em razo do trmino do prazo originalmente
pactuado (EREsp.791.077/SP, 3 Seo, Min. Arnaldo Esteves de Lima, DJ,
28.05.2007).
Para Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 174), a Lei trouxe regra que j era
adotada na jurisprudncia, pois o fiador j vinha sendo responsvel pela garantia at a efetiva
entrega das chaves. O contrrio s poderia resultar de disposio restritiva expressa no
contrato.
Nesse sentido, dispe Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 43);
63
214. O fiador na locao no responde por obrigaes resultantes de aditamento ao qual no anuiu.
99
A nova redao afasta a posio do STJ de que a fiana locatcia deve ser
interpretada de forma restritiva, ou seja, de que a garantia prestada se estende apenas
durante a vigncia do contrato. O novo texto do art. 39 influenciado pelo atual
entendimento da Terceira Seo do Superior Tribunal de Justia, no julgamento do
EREsp566.633/CE. A grande inovao reside na dispensa de qualquer clusula
expressa no contrato para estender a responsabilidade do fiador at a efetiva entrega
das chaves do imvel objeto da locao. A clausula s necessria quando o fiador
pretende restringir sua responsabilidade vigncia do contrato.
De acordo com Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 44), [...] a fiana s se
estende at a efetiva entrega das chaves caso o fiador no tome a providncia de pedir pela
exonerao, nos termos do inciso X, do art. 40, da Lei 8245/199164.
Sempre existiu polmica acerca da possibilidade ou no do fiador abrir mo
desse direito. Nesse sentido, dispe Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 38 e 40):
Art. 40. [] X - prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de
sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias
aps a notificao ao locador.
100
5.4 Artigo 40
Aps a alterao:
101
De qualquer modo, morrendo o fiador, pode o credor exigir uma nova garantia,
como tambm no caso de ser, por sentena judicial, declarado ausente, ou
desaparecer sem que dele haja notcia (CC, art. 463 e SS.) ou de ser declarado
interdito por incapacidade (art. 452) assim como se lhe for declarada a falncia,
tratando-se de devedor comerciante (Dec.-lei 7.661/45, arts. 14 e SS.) ou a
insolvncia, no caso de devedor civil (CPC art. 751). A propsito sempre se
considerou que o credor pode exigir que seja substitudo o fiador que se tornou
incapaz ou insolvente (CC, art. 1.490).
A nova redao do artigo 40, por sua vez, inclui a recuperao judicial no
inciso II. O locatrio no precisa esperar que a pessoa jurdica seja declarada judicialmente
falida, caso contrrio, representaria um nus ao locador, cuja garantia seria dbia. Portanto, a
declarao (judicial) de recuperao judicial, nos termos da Lei n. 11.101/05, suficiente
para que o locador possa exigir nova garantia.
De acordo com Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 13), a inovao efetuada
pela Lei n. 12.112/09 resumiu-se ao acrscimo do inciso II ao artigo 40, da decretao da
recuperao judicial do fiador entre as hipteses de substituio de garantia do contrato de
locao. Nesse sentido, dispe:
102
A alterao foi feita, tendo em vista que uma empresa ou empresrio fiador que
esteja nessa situao, est passando por dificuldade financeira e talvez, no possa arcar com
as dvidas deixadas pelo afianado. (BORJES, 2010, p. 45).
Desse modo, a alterao beneficia o locador e a empresa fiadora, pois esta
poder se livrar do pagamento de novas obrigaes do locatrio.
Insta ressaltar que a Lei nada aduz sobre a recuperao extrajudicial, tambm
prevista na Lei n. 11.101/2005. Sobre a recuperao extrajudicial, explica Giancoli e
Figueiredo (2010, p. 47):
[...] recuperao extrajudicial modalidade de ao integrante do sistema legal
destinado ao saneamento de empresas regulares, que tem por objetivo constituir
ttulo executivo a partir da sentena homologatria do acordo, individual ou por
classe de credores, firmado pelo autor com seus credores.
Para Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 45), foi um erro da lei no ter
contemplado a recuperao extrajudicial como uma das hipteses, pois o devedor que se
encontra nesta situao, igualmente est em dificuldade financeira, podendo tambm colocar
em risco a garantia locatcia prestada no contrato.
A Lei n. 12.112/09 acrescentou o inciso X ao artigo 40. Sem previso na
redao anterior, agora o fiador pode exonerar-se da fiana, quando o contrato de locao por
prazo determinado prorrogado por prazo indeterminado. Nesta hiptese, o fiador deve
notificar o locador no prazo de trinta dias, caso contrrio, permanecem os efeitos do artigo 39.
Logo, se o contrato prorrogado por prazo indeterminado, o fiador continua
responsvel, consoante o artigo 39, no entanto, se desejar se desvincular, dever comunicar o
locador da sua inteno, ficando responsvel pela fiana por mais 120 dias aps ter dado
cincia a ele, em conformidade com o inciso X do artigo 40.
No ocorrer exonerao automtica, uma vez que, o fiador permanecer
responsvel durante 120 (cento e vinte) dias, contados da efetiva notificao ao locador. No
entanto, segundo Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 63), se a nova garantia prestada pelo
locatrio, aps a notificao do fiador ao locador, for apresentada no prazo de trinta dias e
antes do prazo de cento e vinte dias, limite da responsabilidade do fiador, este ser
automaticamente exonerado pela substituio operada.
Conforme ensina Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 178), aps vrias
discusses, a nova redao dada pela Lei n. 12.112/09 trouxe soluo intermediria, pois, ao
103
mesmo tempo que permite a exonerao do fiador na locao por prazo indeterminado, o
mantm vinculado fiana locatcia por 120 dias aps a notificao.
No artigo 40, tambm foi acrescentado o pargrafo nico (pela Lei n.
12.112/09), o locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia no
prazo de 30 (trinta) dias, caso o fiador se exonere, sob pena de desfazimento da locao.
Leciona Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 182), deve o inquilino ser notificado
para em 30 dias apresentar novo fiador ou nova garantia, devendo a nova garantia ser idnea
(fiador ou outra modalidade). Transcorrido esse prazo, sem manifestao do locatrio, estar
autorizado o despejo.
A Lei no se pronuncia sobre a forma da notificao, assim a exonerao do
fiador poder ser feita por meio de notificao judicial ou extrajudicial, bem como a
notificao do locador ao locatrio, para exigir nova garantia (THEODORO JNIOR, 2010,
p. 12).
Sobre o inciso X e o pargrafo nico, esclarece Giancoli e Figueiredo (2010, p.
49):
Art. 59. Com as modificaes constantes deste captulo, as aes de despejo tero o rito ordinrio.
1 Conceder-se- liminar para desocupao em quinze dias, independentemente da audincia da parte contrria
e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel, nas aes que tiverem por
fundamento exclusivo:
VII o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de nova garantia
apta a manter a segurana inaugural do contrato;
66
Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
IV - exonerao do fiador;
V - prorrogao da locao por prazo indeterminado, sendo a fiana ajustada por prazo certo;
104
Cdigo Civil
fidejussria, no a vontade do fiador). O inciso V trata da diferena entre fiana com prazo
certo e o prazo do contrato de locao, se a fiana for celebrada por prazo certo, extingue-se
com o advento de seu termo, possibilitando ao locador exigir novo fiador ou nova garantia.
Por sua vez, o inciso X atinge contratos em que o prazo da fiana o mesmo do contrato de
locao, razo pela qual se estende a responsabilidade do fiador ao perodo de prorrogao da
locao, por fora da lei (BORJES, 2010, p. 46 e 47).
Assim, o inciso X no se confunde com os incisos IV e V, todos do artigo 40
da Lei n. 8.245/91.
5.5 Artigo 59
X - prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua inteno de
desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao
ao locador.
67
Art. 838. O fiador, ainda que solidrio, ficar desobrigado:
I - se, sem consentimento seu, o credor conceder moratria ao devedor;
II - se, por fato do credor, for impossvel a sub-rogao nos seus direitos e preferncias;
III - se o credor, em pagamento da dvida, aceitar amigavelmente do devedor objeto diverso do que este era
obrigado a lhe dar, ainda que depois venha a perd-lo por evico.
105
106
107
Isabel Cristina Porto Borges (2010, p. 59), entende que essa cauo no pode
ser substituda pelo crdito que o locador tem a receber, pois isto s permitido na execuo
provisria da sentena, ou seja, no despejo liminar no se tem certeza do dbito reconhecido
por sentena, como ocorre com a cauo do artigo 64.
Segundo Giancoli e Figueiredo (2010, p. 57), o pedido de liminar deve ser feito
com a inicial ou estar nela inserido, com o comprovante da cauo. Se o autor no pleitear a
desocupao nesse momento, dever esperar a sentena de procedncia, para ento, solicitar a
execuo provisria.
A primeira hiptese de liminar includa no rol do artigo 59 se refere ao de
despejo com fundamento na necessidade de realizar reparaes urgentes no imvel,
determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser executadas com a permanncia do
locatrio, ou podendo, ele se recuse a consenti-las, tal hiptese est descrita no inciso VI, do
pargrafo 1 do artigo 59.
Segundo Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 77), se a reparao for urgente
a ponto de colocar em risco a integridade dos que habitam no imvel, a liminar poder ser
concedida ainda que no haja determinao do Poder Pblico.
Com base no artigo 26 da Lei do Inquilinato68, mister se faz esclarecer, que
obrigao do locatrio consentir com as reparaes urgentes quando o imvel necessitar,
sendo que sua discordncia em tal obrigao legal, acarretar a resilio contratual e o
consequente despejo.
Ressalta Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 50), que os reparos urgentes
previstos no inciso VI do artigo 59 diferem dos previstos no artigo 26, pois estes no so
determinados pelo Poder Pblico, so obras que devem ser realizadas para que o imvel fique
em condies de habitabilidade, visando a segurana do locatrio.
Para Giancoli e Figueiredo (2010, p. 56), o artigo 9 citado no artigo 59,
pargrafo 1, inciso VI, elenca duas hipteses diferentes, sendo uma de retomada (mesmo que
o inquilino consinta para as realizaes dos reparos urgentes, estes no podem ser realizados
com a presena dele) e, outra de resilio contratual com consequente despejo (quando tratar-
68
Art. 26. Necessitando o imvel de reparos urgentes, cuja realizao incumba ao locador, o locatrio
obrigado a consenti-los.
Pargrafo nico. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatrio ter direito ao abatimento do aluguel,
proporcional ao perodo excedente; se mais de trinta dias, poder resilir o contrato.
108
se de obras que possam ser realizadas com a permanncia do locatrio no imvel, porm, ele
se recuse a consenti-las).
A redao anterior Lei n. 12.112/09 no previa concesso de liminar, apenas
permitia o desfazimento da locao para realizao de reparos urgentes determinados pelo
Poder Pblico (artigo 9, IV da Lei n. 8.245/9169). Havia possibilidade de conseguir uma
tutela antecipada, de forma excepcional, quando preenchidos os requisitos do artigo 273 do
Cdigo de Processo Civil. Dessa forma, a Lei n. 12.112/09 veio suprir essa falha, haja vista
ter includo um inciso especfico para esse tipo de despejo, para tanto, o locador dever
instruir a inicial com a intimao remetida pela autoridade pblica determinando a realizao
dos reparos e, a recusa do locatrio em consentir ou, a impossibilidade de fazer os reparos
com o locatrio dentro do imvel (BORJES, 2010, p. 51).
A segunda hiptese de liminar trazida pela Lei n. 12.112/09 encontra previso
no inciso VII, do pargrafo 1 do artigo 59 e, diz respeito ao trmino do prazo notificatrio
previsto no pargrafo nico do artigo 4070, caso o locatrio no apresente nova garantia, apta a
manter a segurana inaugural do contrato, ao final do prazo de trinta dias, a atual redao
autoriza o despejo, com possibilidade de liminar para desocupao em quinze dias.
Nesse sentido, dispe Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 79):
Seja como for, em todos esses casos de insubsistncia da garantia, nos termos do
pargrafo nico do art. 40, o locador poder notificar o locatrio para apresentar
nova garantia locatcia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locao e
ao de despejo. E esta ao de despejo, agora, conta com a possibilidade de liminar
para desocupao em 15 dias.
69
109
De acordo com Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 52), A novel legislao
andou muito bem nesse aspecto, ao no permitir que a locao prossiga sem que tenha um
outro garantidor, pois o fiador desonerou-se da obrigao.
O inciso VIII, do pargrafo 1 do artigo 59 a terceira hiptese acrescida pela
Lei n. 12.112/09, versa sobre a ao de despejo pelo trmino do prazo da locao noresidencial, tendo sido proposta a ao em at 30 dias do termo ou do cumprimento da
notificao comunicando o intento de ao de retomada.
Conforme matria j estudada em tpicos anteriores, quando a locao for com
prazo determinado, findo o prazo contratual, obrigao do locatrio devolver o imvel ao
locador, tal regra encontra-se tambm disposta no artigo 23, III da Lei do Inquilinato71, caso o
locatrio assim no proceda, poder o locador intentar ao de despejo. Agora, com a nova
redao do inciso VIII, haver a possibilidade de liminar, independente de notificao, desde
que a ao seja proposta em at trinta dias, contados do trmino da relao contratual.
Desse modo, conforme inciso VIII do artigo em comento, a ao dever ser
proposta em at trinta dias, contados do trmino do contrato ou da notificao comunicando o
intento de retomada, ou seja, caso o locatrio permanea no imvel, findo prazo contratual,
por mais de trinta dias sem oposio do locador, a locao se transformar em locao por
prazo indeterminado e, nesse caso, o locador somente poder retomar o imvel aps notificar
o locatrio, concedendo-lhe prazo de trinta dias para desocupao voluntria, transcorrido
esse lapso temporal, caso o locatrio no desocupe voluntariamente o imvel, poder o
locador propor ao de despejo.
Na redao antiga, a Lei n. 8.245/91 no previa a possibilidade de liminar na
ao de despejo por denncia vazia (apenas por ter esgotado o prazo contratual).
Para Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 52) a alterao foi muito
importante, na medida em que igualmente agilizou as aes de despejo por denncia vazia, de
locaes no-residenciais, previstas nos arts. 56 e 57, que no tm direito renovatria.
Dispe Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 370):
110
Portanto, mesmo com a novidade trazida pela lei, embora seja possvel a
desocupao liminar, o locador deve estar atento ao prazo, pois caso decaia do seu direito,
somente lhe restar a tutela antecipada, sujeitando-se aos requisitos do artigo 273 do Cdigo
de Processo Civil72, ou seja, se no observar os prazos, somente poder ajuizar ao de
72
Art. 273. O juiz poder, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela
pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequvoca, se convena da verossimilhana da alegao
e:
I- haja fundado receio de dano irreparvel ou de difcil reparao; ou
II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propsito protelatrio do ru.
111
despejo com fulcro nos artigos 5673 e 5774, e no ter direito a liminar do artigo 59, pargrafo
1. (SCAVONE JUNIOR, 2010, p. 80).
De acordo com Giancoli e Figueiredo (2010, p. 56), o mercado imobilirio
um importante meio de investimento patrimonial. Essa nova hiptese acelera a retomada dos
imveis nas locaes no-residenciais, antes, com a lentido na prestao jurisdicional e a
indisponibilidade dos imveis, os proprietrios se submetiam a perdas patrimoniais
expressivas.
Destarte, a nica proteo aferida locao no-residencial o contrato estar
vigendo por prazo determinado. Pois, se assim no for, estar o inquilino sujeito a ao de
despejo com ou sem pedido liminar.
Por fim, a ltima hiptese, esculpida no inciso IX, do pargrafo 1 do artigo 59,
estabelece a desocupao mediante concesso de liminar na ao de despejo por falta de
pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, desde que, no haja no contrato
nenhuma das garantias previstas no artigo 3775, por no ter sido contratada ou em caso de
extino ou pedido de exonerao dela, independente de motivo.
A principal obrigao do locatrio sempre foi o pagamento dos aluguis (artigo
23, I da Lei do Inquilinato). Entretanto, no havia previso de desocupao mediante
concesso de liminar na ao de despejo por falta de pagamento de aluguis e encargos.
Agora, permitida inclusive, ao de despejo que tenha unicamente como fundamento a
ausncia de pagamento de encargos (despesas ordinrias de condomnio e impostos), ainda
que os aluguis tenham sido pagos (SCAVONE JUNIOR, 2009, p. 80).
Mister se faz esclarecer, conforme Giancoli e Figueiredo (2010, p. 57), [...] a
hiptese possui requisitos cumulativos, quais sejam: a) a falta de pagamento do aluguel ou
outro encargo da locao; e b) a inexistncia ou extino de garantia contratual.
Explica Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 276):
73
Art. 56. Nos demais casos de locao no residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno
direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso.
Pargrafo nico. Findo o prazo estipulado, se o locatrio permanecer no imvel por mais de trinta dias sem
oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao nas condies ajustadas, mas sem prazo determinado.
74
Art. 57. O contrato de locao por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador,
concedidos ao locatrio trinta dias para a desocupao.
75
Art. 37. No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes modalidades de garantia:
I - cauo;
II - fiana;
III - seguro de fiana locatcia.
IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento.
112
Para Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 56 e 57), o inciso IX traz a principal
modificao Lei do Inquilinato. Antes da nova redao, esse despejo apenas podia ser
proposto com fulcro no artigo 62, da Lei n. 8.245/91 e no havia possibilidade de liminar.
Por isso, o Tribunal de Justia de So Paulo, vinha admitindo a tutela antecipada do despejo
(artigo 273 do Cdigo de Processo Civil), mas somente depois de constatar o abuso de direito
de defesa e a falta da purga da mora, e aps a contestao. O artigo 64 exigia que o juiz
fixasse cauo de doze a dezoito meses de aluguel (a atual redao do artigo 64 76 diminuiu
esses valores), caso o locador quisesse fazer uso da execuo provisria, assim, no raras
vezes, o locador era obrigado a esperar o julgamento final da causa para retomar o imvel.
Desse modo, a nova hiptese de liminar poder aquecer o mercado imobilirio,
pois os locadores se sentiro mais protegidos, conforme entendimento de Lucas Vidon Galvo
do Rio Apa (s.d. ; s.p.):
Por um lado, a introduo da concesso de liminar para desocupao em 15 (quinze)
dias do imvel em virtude da falta de pagamento do aluguel e acessrios da locao
no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no
art. 37 tende a aquecer o mercado imobilirio. Tendo em vista o carter facultativo
da exigibilidade da garantia locatcia acarretando menor dificuldade para formao
do negcio, estmulo de confiana para donos de imveis ociosos ofertarem o
mesmo ao mercado de locao e, consequentemente, o aumento da oferta,
provavelmente ir reduzir o valor dos aluguis, o mercado de locaes e,
indiretamente, a economia como um todo se desenvolver.
76
Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9, a execuo provisria do despejo depender de
cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at a data da
prestao da cauo.
113
Contudo, Isabel Cristina Porto Borges (2010, p. 95), adverte que nem sempre
ser interessante dispensar a garantia:
[...] deve-se ter cautela ao afirmar que a nova lei dispensar qualquer modalidade de
garantia locatcia, e nem se deve acreditar que a dispensa de um fiador ser muito
mais interessante para o locador, apenas porque a lei permite, neste caso, a ao de
despejo com possibilidade de liminar para a desocupao em 15 dias, desde que
prestada, pelo locador, uma cauo de trs meses de aluguel.
Para abrir-se mo de uma garantia que assegure ao locador o recebimento do seu
crdito preciso analisar-se com muito cuidado a pessoa do locatrio, seu cadastro,
sua vida pregressa, a fim de apurar sua idoneidade.
Assim sendo, o locador pode optar por contratar sem garantias para,
posteriormente, se houver inadimplemento por parte do locatrio, se valer do despejo liminar.
No entanto, deve estar atento ao fato de que suas chances de receber diminuiro, pois caso o
locatrio no pague, no haver garantia para responder pela dvida.
Sobre as novas hipteses de despejo liminar descritas nos incisos VIII e IX,
dispe Ney Bastos (s.d. ; s.p.):
77
Art. 62. [] II o locatrio e o fiador podero evitar a resciso da locao efetuando, no prazo de 15 (quinze)
dias, contado da citao, o pagamento do dbito atualizado, independentemente de clculo e mediante depsito
judicial, includos:
a) os aluguis e acessrios da locao que vencerem at a sua efetivao;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis;
c) os juros de mora;
114
Embora seja facultado ao locatrio a purga da mora, no se poder admitir que ele se
aproveite desta situao para retardar o despejo, litigando de m-f e abusando do
seu direito, pois se oferecer um valor inferior totalidade do dbito, a lei no lhe
faculta a complementao, e o despejo concedido liminarmente dever ser efetivado,
ainda que tenha havido parcial pagamento do dbito.
Deve ser possibilitado ao locador o levantamento desse valor, ainda que incompleto,
e a ao despejatria prosseguir pela diferena, principalmente, se tiver sido
cumulada com a cobrana, j que se trata do inciso IX, cuja locao est desprovida
de garantia, mas sem que o locatrio possa permanecer no imvel locado.
d) as custas e os honorrios do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do
contrato no constar disposio diversa;
78
Art. 62. [...] Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver utilizado essa
faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores propositura da ao.
115
contrato que tenha garantia locatcia (artigo 62), com muito mais razo dever ser aplicada ao
contrato desprovido de garantia.
Em suma, a Lei n. 12.112/09 trouxe quatro novas hipteses de despejo liminar
com prazo de quinze dias para desocupao e, a possibilidade da purga da mora, nos casos de
despejo fundado na falta de pagamento de aluguel e acessrios, quando a locao estiver
desprovida de garantias.
Cumpre anotar, que os artigos 60 (prova da propriedade nas aes de despejo
fundadas em pedido para reforma ou demolio do prdio locado) e, 61 (concordncia do ru
e prazo para desocupao) da Lei n. 8.245/91 no foram alterados pela Lei n. 12.112/09.
5.6 Artigo 62
116
117
79
Art. 59. [...] 1 [...] IX a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o
contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de
extino ou pedido de exonerao dela, independentemente de motivo.
80
Art. 68. [...] II - ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos
fornecidos tanto pelo locador como pelo locatrio, ou nos que indicar, fixar aluguel provisrio, que ser devido
desde a citao, nos seguintes moldes:
a) em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser excedente a 80% (oitenta por cento) do
pedido;
b) em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser inferior a 80% (oitenta por cento) do
aluguel vigente;
81
Art. 72. [...] 4 Na contestao, o locador, ou sublocador, poder pedir, ainda, a fixao de aluguel
provisrio, para vigorar a partir do primeiro ms do prazo do contrato a ser renovado, no excedente a oitenta
por cento do pedido, desde que apresentados elementos hbeis para aferio do justo valor do aluguel.
118
Para Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 64), a nova redao confere duas
opes ao locador, podendo escolher entre executar os valores nos prprios autos da
renovatria ou revisional ou, intentar ao de despejo por falta de pagamento (se no houver
divergncia sobre o valor do aluguel provisrio). Logo, ao locador, cabe eleger a alternativa
que melhor lhe aprouver, caso contrrio seria incua a nova redao que permite o despejo.
O inciso I do artigo 62 trata da ao de despejo, que poder ser cumulada com
a cobrana dos aluguis e acessrios, devendo ser apresentado com a inicial, clculo
discriminado do valor do dbito. No que tange cumulao de pedidos, a nova redao
estabelece a necessidade de citar o locatrio para responder ao pedido de resciso e, o
locatrio e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana.
Antes da nova redao, muito se discutia sobre a incluso do fiador no polo
passivo da demanda, conforme leciona Pery Pereira (2003, p. 107):
82
Art. 292. permitida a cumulao, num nico processo, contra o mesmo ru, de vrios pedidos, ainda que
entre eles no haja conexo.
1 So requisitos de admissibilidade da cumulao:
I - que os pedidos sejam compatveis entre si;
II - que seja competente para conhecer deles o mesmo juzo;
III - que seja adequado para todos os pedidos o tipo de procedimento.
2 Quando, para cada pedido, corresponder tipo diverso de procedimento, admitir-se- a
cumulao, se o autor empregar o procedimento ordinrio.
119
Assim, a nova redao do inciso I do artigo 62, esclarece que o inquilino ser
citado para responder as duas aes (resciso e cobrana) e o fiador to-somente para a ao
de cobrana.
Nesse sentido, dispe Jesualdo Eduardo de Almeida Jnior (s.d.; s.p.):
83
120
Com isso, em razo da pletora de feitos que assoberba o Poder Judicirio, o prazo de
quinze dias para pagamento s comeava a fluir depois que o requerimento para
pagamento fosse juntado aos autos, encaminhado ao juiz para deferimento,
retornasse ao cartrio, e, finalmente, fosse providenciada a efetiva publicao
contendo a intimao do deferimento. Agora, ainda que o locatrio-ru concorde
com o clculo e resolva no contestar, mas apenas purgar a mora, dever efetuar o
depsito no prazo de quinze dias contados da efetiva citao, respeitados os critrios
de contagem do Cdigo de Processo Civil [...].
121
Por fim, cumpre anotar, que a nova redao do artigo 62, inciso II, trouxe
modificaes considerveis, haja vista no ser mais necessria autorizao judicial para que o
locatrio ou o fiador efetue a purga da mora, uma vez que se trata de benefcio concedido pela
lei.
Determina a nova redao do inciso IV, oferecida pela Lei n. 12.112/09, se o
depsito no for integralmente complementado, o pedido de resciso prosseguir pela
diferena e o locador poder levantar a quantia que foi depositada.
Dispe Humberto Theodoro Jnior (2009, p. 504), que o locatrio tinha duas
alternativas para elidir a pretenso do autor: ou purgava a mora, ou contestava o pedido,
demonstrando sua ilicitude, sendo incompatveis as duas opes. No entanto, a jurisprudncia
122
do STJ, j vinha considerando que nem sempre havia uma total repugnncia entre as duas
medidas, desse modo, se fosse possvel fracionar o valor em verbas bem distintas e a
discordncia se limitasse a uma delas, seria vivel o depsito das incontroversas, e admissvel
a contestao sobre as outras. Sendo essa ltima corrente (purgao parcial) tambm
defendida por Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 520).
Conforme ensinamento de Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 95) quando a
lei fala em alegao de depsito no integral, est fazendo meno s diferenas existentes
entre a data da planilha que instruiu a inicial e a data do depsito. Se o inquilino depositar
valor inferior ao descrito na planilha, sem contestar a ao justificando a diferena, a ao
deve ser julgada de plano, com a decretao do despejo. Assim, caso o locatrio pretenda
contestar a ao, dever faz-lo expressamente, juntando com a contestao, depsito do valor
que entende correto.
Leciona Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 62), como h possibilidade de
cumulao de pedidos, haver situaes que s a prtica demonstrar a soluo. Pois o
princpio geral de incompatibilidade de purgao de mora com a contestao persiste.
Entretanto, a prpria lei permite que o devedor pague o que entender incontroverso, e discuta
parte do dbito. Tanto assim, que permitido ao locatrio complementar o depsito, se o
locador entender que a oferta no integral. Caso ele no complemente, o pedido de resciso
prosseguir pela diferena, e o locador poder levantar o valor incontroverso.
Nesse sentido, Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 28):
No ser possvel purgar a mora, quando, por duas vezes, nos doze meses anteriores
propositura da demanda, o locatrio j o tiver feito. Nessa hiptese, o locador deve
instruir a petio inicial com a prova da existncia das duas aes anteriores, bem
como da data em que foi emendada a mora nas duas oportunidades, para que se
verifique se incide a lei vedando a terceira purga.
123
124
A alterao do pargrafo nico, a meu ver, h de ser festejada, visto que conforme j
ventilado algures, o direito purgao teve seu gozo limitado.
[...] O que resta claro que o legislador reconheceu que ao locador deixa de ser
interessante manter um contrato de locao com quem contumaz em atrasar o
pagamento do aluguel, pois os prejuzos materiais nem sempre sero ressarcidos
integralmente, somado ao fato de que o desgaste proveniente de quo tumultuado
negcio jurdico imaterial.
5.7 Artigo 63
Art. 63. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz fixar prazo de trinta dias para
a desocupao voluntria, ressalvado o disposto nos pargrafos seguintes:
125
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127
128
da cauo na execuo provisria, essa cauo tratada no artigo 64. Assim, o pargrafo 4
do artigo 63 deveria ser o caput do artigo 64, e este, deveria ser seu pargrafo, pois exceo
regra da cauo.
Passamos ento, ao estudo do artigo 64, que trata da cauo para execuo
provisria da sentena.
5.8 Artigo 64
Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9., a
execuo provisria do despejo depender de cauo no inferior a doze meses e
nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado at a data do depsito da
cauo.
Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9., a execuo provisria
do despejo depender de cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12
(doze) meses do aluguel, atualizado at a data da prestao da cauo.
Nas aes de despejo, e nas aes locatcias em geral, a regra no terem efeito
suspensivo os recursos interpostos contra as sentenas (Lei n 8.245, art. 58), o que
possibilita o cabimento de execuo provisria, tal como, alis, se acha explicitado
nos arts. 59, 63, 4, e 64, tanto para as decises de antecipao de tutela como para
as sentenas finais.
Dispe Dilson Machado de Lima (2010, p. 50), Portanto, para que haja
execuo provisria necessria a prestao de cauo nos termos do art. 64, 1[...].
Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 70), comenta sobre a cauo:
Cauo a garantia de que a obrigao que ela abona ser satisfeita; pois, a
garantia do encargo assumido pelo devedor da prestao. Tanto pode ser real como
fidejussria. A finalidade dessa garantia assegurar eventual prejuzo ao ru.
Reformada a deciso que decretou o despejo, a deciso anterior deixa de ter eficcia.
Em sntese, executado o despejo, deveria ser possibilitado ao ru retornar ao imvel.
No entanto, a lei imagina que tal procedimento no prtico e inconveniente na
129
grande maioria das vezes. No podendo voltar ao seu estado anterior, a cauo
servir de indenizao pelos prejuzos sofridos pelo ru com a desocupao do
imvel reconhecida como indevida. Ainda que se coloque o inquilino no prdio, ter
havido prejuzos. O valor da cauo servir de indenizao mnima. Esta
reclamada, independentemente de qualquer prova, nos prprios autos.
130
confunde com aquela que decorre da concesso da liminar prevista no inciso IX, do pargrafo
1 do artigo 59 (quando a locao desprovida de garantia), pois nesta, a retomada exigir
prestao de cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel.
Assim, na hiptese de despejo liminar (artigo 59), o locador deve prestar uma
cauo no valor de trs aluguis e, no seria justo ter que se submeter a uma cauo to mais
elevada (at 18 aluguis) para executar provisoriamente a sentena, visto que, nesta situao
j houve uma sentena favorvel a ele (BORJES, 2010, p. 80).
Dessa forma, o valor da cauo tambm foi reduzido. Agora, com a nova
redao, o valor mnimo a ser fixado pelo juiz, segundo o caput do artigo 64, de 6 (seis)
meses e o valor mximo de 12 (doze) meses de aluguel (e no mais entre doze e dezoito
meses de aluguel).
Dispe Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 34):
Segundo Giancoli e Figueiredo (2010, p. 78), [...] o valor ser fixado a critrio
do magistrado, o qual avaliar as consequncias da execuo provisria no caso concreto.
De acordo com Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 80), a sentena de
qualquer ao de despejo que no esteja inserida no artigo 9 ou no pargrafo 1 do artigo 59
(despejos com liminar), s ser executada provisoriamente (sem aguardar o resultado da
apelao), se prestada a cauo fixada pelo juiz.
Portanto, a nova lei melhora a situao do locador, pois, querendo este executar
provisoriamente a sentena de despejo, prestar uma cauo menor que a exigida na redao
original. Agora, o valor mximo que pode atingir a cauo, o mnimo que antes era exigido.
Por fim, segundo Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 105), ocorreu ainda a
substituio da expresso depsito da cauo por prestao da cauo, abarcando o
entendimento pretoriano, segundo o qual, a cauo pode ser qualquer bem ou crdito, ou seja,
no precisa ser necessariamente em dinheiro.
No entanto, alguns julgados j admitiam que a cauo podia ser substituda
pelo crdito que o locador tinha a receber (aluguis vencidos), pela indicao do prprio
imvel alugado ou, ainda, qualquer outra espcie, real, fidejussria. (BORJES, 2010, p. 70)
Leciona Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 34):
131
5.9 Artigo 68
132
Conforme dispe a nova redao do caput do artigo 68, alterado pela Lei n.
12.112/09, o procedimento das aes revisionais de aluguel foi alterado, agora o
procedimento o comum sumrio e no mais o sumarssimo.
Leciona Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 36 e 37), que o antigo texto do
artigo 68 previa uma s audincia de instruo e julgamento, que se destinava tentativa de
conciliao, resposta do ru e produo de prova oral. Se fosse necessria prova pericial, a
audincia era suspensa por prazo suficiente para realizao e apresentao do laudo. O atual
texto prev duas audincias, uma de conciliao e outra de instruo e julgamento (se houver
prova a ser produzida).
Ensina Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 82), que as alteraes realizadas
nesse dispositivo se referem ao aspecto processual da ao revisional de aluguel, alterando o
nome do procedimento sumarssimo para sumrio. A nova redao apenas ajustou a Lei do
Inquilinato ao Cdigo de Processo Civil, visto que o procedimento que o CPC antes chamava
de sumarssimo passou a denominar-se sumrio (artigos 275 e seguintes).
Nesse sentido, Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 109), A primeira
alterao diz respeito adequao da denominao do rito que, desde a Lei 9.245/1995
passou a ser o sumrio.
Marcus Vinicius Rios Gonalves (2008, p. 315), escreve a respeito do
procedimento sumrio:
133
testemunhas). O juiz sentenciar na prpria audincia ou, nos dez dias subsequentes, caso no
sejam requeridas outras provas. Se requerida e deferida a percia, no haver mais a suspenso
da audincia inicial, esta se encerrar e, ser designada audincia de instruo e julgamento.
Essa marcao imediata da segunda audincia objetiva acelerar a marcha do processo,
impedindo que a percia se torne um empecilho rpida tramitao do procedimento sumrio,
pois ela dever ser concluda antes da realizao da segunda audincia j designada
(THEODORO JNIOR, 2010, p. 37).
Giancoli e Figueiredo (2010, p. 85), dispe sobre o procedimento da ao
revisional, explicitado abaixo:
86
Art. 69. O aluguel fixado na sentena retroage citao, e as diferenas devidas durante a ao de reviso,
descontados os alugueres provisrios satisfeitos, sero pagas corrigidas, exigveis a partir do trnsito em julgado
da deciso que fixar o novo aluguel.
1 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentena poder estabelecer periodicidade de reajustamento do
aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do
aluguel.
2 A execuo das diferenas ser feita nos autos da ao de reviso.
134
De acordo com Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 39), o limite (80%) era
facilmente compreensvel quando o pedido era de majorao de aluguel requerido pelo
locador, entretanto, era de difcil aplicao quando o pedido era de reduo, feito pelo
inquilino. Para superar essa dificuldade prtica, o inciso II do artigo 68 estabeleceu esses dois
critrios a serem observados para o arbitramento judicial.
A Lei n. 12.112/09 acrescentou o inciso V no artigo 68, sem previso na
redao anterior, trata-se de causa interruptiva do prazo recursal. O pedido de reviso do
87
Art. 19. No havendo acordo, o locador ou locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo
anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de mercado.
135
aluguel provisrio feito pelo ru interrompe o prazo para interposio do recurso contra
deciso que fixar o aluguel.
Na redao originria, o inciso III do artigo 68 j previa a possibilidade de
pedido de reviso do aluguel provisrio pelo ru (sem prejuzo da contestao e at a
audincia), desde que fornecido elementos para tanto.
Segundo Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 40), diante dessa faculdade, o
ru tem duas opes, recorrer do arbitramento judicial por meio do agravo de instrumento ou
requerer a reviso diretamente ao juiz da causa.
Conforme dispe Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 113), o inciso V
determina que o prazo para a interposio seja interrompido e s volte a correr com a
intimao da deciso sobre o pedido de reviso. Acabando assim, com a celeuma doutrinria e
jurisprudencial quanto ao interesse e oportunidade do recurso de agravo por intempestividade.
No mesmo sentido, Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 85), Este pedido
interrompe o prazo para interposio do recurso de agravo de instrumento, que recomear a
fluir do momento em que tomar cincia da deciso do juiz que indeferiu a reviso, nos termos
do novel inciso V.
Explica Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 40):
Deduz-se, portanto, que, mesmo sendo rejeitado o pedido de reexame do aluguel
provisrio, no fica precluso o direito do ru de recorrer do arbitramento no revisto.
Isto se, obviamente, o pedido de reexame se fez antes de extinto o prazo do recurso.
Se, pois, o ru tomou conhecimento do aluguel arbitrado, por fora da citao, o
prazo fluir desde ento. Vindo a pedir reviso depois de vencido o prazo do
recurso, no se aplicar o efeito interruptivo de que cogita o inciso V do art. 68,
como bvio. S se interrompe o prazo se ainda existente, ou no extinto por
precluso temporal.
136
5.10 Artigo 71
Art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Cdigo de Processo
Civil, a petio inicial da ao renovatria dever ser instruda com:
[...]
V - indicao de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o
mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua inscrio
no Ministrio da Economia, Fazenda e Planejamento, endereo e, tratando-se de
pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da carteira de
identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;
Art. 71 [...]
137
[...]
V - indicao do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o
mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua inscrio
no Ministrio da Fazenda, endereo e, tratando-se de pessoa natural, a
nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da carteira de identidade,
comprovando, desde logo, mesmo que no haja alterao do fiador, a atual
idoneidade financeira;
138
Mas nada impede que o ru, em contestao, a exija, tendo em vista que durante o
curso do contrato renovando a condio econmica do fiador pode ter se
deteriorado.
Nesse caso, fica o autor obrigado a fazer a prova da idoneidade, no havendo nisto
qualquer contradio. O que a lei estabelece que, sendo o fiador o mesmo, a prova
de sua solvncia no precisa ser feita com a inicial, podendo o locador aceit-lo, sem
maiores indagaes.
Para Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 88), essa alterao serviu para
eliminar inmeras dvidas criadas pela omisso da redao originria e, pr fim as
divergncias jurisprudenciais, que ora exigiam a comprovao de idoneidade do fiador, ainda
que fosse o mesmo do contrato original, ora dispensavam totalmente essa prova (por ser ela
presumida).
Adverte Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 346), que as garantias locatcias no
se resumem fiana, o locatrio pode apresentar cauo ou seguro fiana, conforme artigo 37.
Em qualquer caso, ser examinada a idoneidade da garantia com base nos documentos
apresentados, devendo esta ser suficiente para assegurar o cumprimento de todas as
obrigaes contratuais.
Assim, a nova redao do inciso V exige prova da idoneidade financeira do
fiador para instruir a petio inicial, ainda que o fiador seja o mesmo, pois a situao
financeira dele pode ter sido alterada.
Ressalta-se que a Lei n. 12.112/09 alterou apenas o inciso V do artigo 71, os
demais incisos permanecem inalterados, ou seja, a petio inicial da ao renovatria, alm da
prova da idoneidade financeira do fiador, dever ser instruda com a prova do preenchimento
dos requisitos contidos nos incisos do artigo 51; prova do exato cumprimento do contrato em
curso; prova da quitao dos impostos e taxas; prova de que o fiador aceita os encargos da
fiana e quando for o caso, prova de ser cessionrio ou sucessor, em virtude de ttulo oponvel
ao proprietrio (de acordo com os incisos do artigo 71 da Lei n. 8.245/91).
Por fim, os artigos 72 (contedo da contestao do locador e possibilidade de
fixao de aluguel provisrio), 73 (pagamento das diferenas dos aluguis provisrios) e 75
(indenizao fixada para o locatrio pela no prorrogao da locao), tambm no sofreram
modificaes pela Lei n. 12.112/09.
139
5.11 Artigo 74
Art. 74. No sendo renovada a locao, o juiz fixar o prazo de at seis meses aps
o trnsito em julgado da sentena para desocupao, se houver pedido na
contestao.
Mister se faz esclarecer que a nova redao do artigo 74 inova por completo,
uma vez que, caso no seja renovada a locao o juiz determinar a expedio do mandado de
despejo, concedendo o prazo de trinta dias para a desocupao voluntria do imvel (se
houver pedido na contestao).
Leciona Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 354):
A modificao introduzida pela Lei n 12.112/09, reduzindo o prazo de desocupao
para trinta dias, importante e de h muito vinha sendo reclamada pelos locadores
desses imveis no residenciais. Geralmente, as aes renovatrias j so por si s
demoradas, no se justificando mais o prazo de seis meses de permanncia do
locatrio no imvel. Nessa altura da desocupao, o inquilino teve tempo de sobra
para tratar de sua mudana.
140
desocupao voluntria. Isto se dar de ofcio, ou seja, o locador no precisa formular outro
requerimento (alm do formulado na contestao).
Assim, semelhante redao anterior, ainda exigvel o requerimento de
despejo pelo locador na contestao, consoante o artigo 74.
Ressalta Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 91), que a determinao de
desocupao do imvel s ser fixada pelo juiz, se houver pedido do locador na contestao
da renovatria, caso contrrio, a ao ser somente julgada improcedente e, no haver
expedio do mandado de despejo, devendo o locador, aps o trnsito em julgado da deciso,
promover a ao de despejo, se houver interesse em reaver o imvel.
No formulado esse pedido pelo locador na contestao, a locao no
renovada passar a vigorar por prazo indeterminado, desse modo, se o locador desejar retomar
o imvel, dever promover ao ordinria de despejo, por denncia vazia (THEODORO
JNIOR, 2010, p. 47).
Leciona Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 123 e 124):
A par do que dispe o inciso V do art. 58, segundo o qual os recursos interpostos
contra as sentenas tero efeito somente devolutivo, inclusive nas aes
renovatrias, o fato que, em razo da redao original do art. 74, o prazo para
desocupao se prorrogava para at seis meses a partir do trnsito em julgado da
sentena.
Em outras palavras, a ausncia do efeito suspensivo ao recurso de apelao do
locatrio vencido em primeiro grau no gerava qualquer efeito prtico, posto que o
prazo concedido para desocupao (de at seis meses) encontrava seu termo inicial
no trnsito em julgado.
Agora a nova redao foi mais severa com o locatrio pois, alm de diminuir
consideravelmente o prazo para a desocupao para 30 dias, no condicionou o
incio do prazo ao trnsito em julgado do decisum.
141
O absurdo da norma anterior patente, pois o locador mesmo depois de provar que
no estava obrigado a renovar o contrato de locao, precisava esperar 6 (seis)
meses para rever o imvel, o que a meu ver irrazovel. A diminuio do prazo era
sem sombra de dvida medida imperativa.
Uns diro que as modificaes das aes locatcias as tornam tutelas diferenciadas,
geis e efetivas; que trazem um acesso Justia de razovel durao e clere quanto
tramitao, auspcio constitucional previsto no art. 5, LXXVIII;
Outros, que os interesses econmicos se sobrepuseram ao Direito Social de Moradia,
um direito fundamental previsto no art. 6, da CF e que, dispensando comentrios
sobre, refletem a dignidade da pessoa humana.
Parece-nos que ambos tm razo!
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Art. 58. [...] V - os recursos interpostos contra as sentenas tero efeito somente devolutivo.
Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9., a execuo provisria do despejo depender de
cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at a data da
prestao da cauo.
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Art. 1. A Repblica Federativa do Brasil, formada pela unio indissolvel dos Estados e Municpios e do
Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrtico de Direito e tem como fundamentos:
III - a dignidade da pessoa humana;
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Art. 5. [...] LV - aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral so
assegurados o contraditrio e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes;
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Art. 170. A ordem econmica, fundada na valorizao do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim
assegurar a todos existncia digna, conforme os ditames da justia social, observados os seguintes princpios:
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CONCLUSO
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requisitos do artigo 273 do Cdigo de Processo Civil. Desse modo, no era sempre que
conseguia, visto que, era controvertida a questo da antecipao da tutela nas aes de
despejo, dado o carter de irreversibilidade que elas possuem.
A nova Lei imps limites mais severos ao direito do locatrio de purgar a
mora, impedindo a desagradvel situao que antes ocorria, ou seja, o locatrio no pagava os
aluguis, o locador tentava receber amigavelmente e no conseguia, ento, se socorria do
Judicirio, ingressando com uma ao de despejo cumulada com cobrana contra o locatrio.
O locador perdia tempo, dinheiro, sem falar no desgaste emocional, e, posteriormente, o
locatrio vinha em juzo, purgava a mora (pagava o valor em atraso) e, continuava a morar no
imvel. Isso se repetia por vrias vezes, deixando os locadores cada vez mais insatisfeitos
com a justia. Visando eliminar essas situaes, a Lei n. 12.112/09 restringiu esse direito
de purgar a mora para uma vez a cada vinte e quatro meses (ou seja, o locatrio s poder
pagar o valor em atraso, se no o fez nos dois anos anteriores) e, o prazo de quinze dias para a
purga da mora comea a contar da citao.
A Lei n. 12.112/09 tambm possibilitou a execuo provisria da sentena que
denegou a ao renovatria, pois no mais a condiciona ao trnsito em julgado da sentena e,
diminuiu o prazo de seis meses para trinta dias, para que o inquilino desocupe o imvel,
assim, o locador conseguir recuperar seu imvel mais rapidamente.
Foi reduzido o valor da cauo para executar provisoriamente a sentena, visto
que, antes, era exigido um valor muito alto (de 12 a 18 aluguis) do locador, este, j privado
da renda dos alugueres, geralmente no tinha como prest-la. A nova redao do artigo 64 da
Lei n. 8.245/91 dispensou a cauo para o despejo por falta de pagamento do aluguel e
demais encargos, corrigindo o erro que havia anteriormente, pois, alm de no receber os
aluguis, o locador era obrigado a prestar cauo para executar provisoriamente o despejo.
Enfim, a Lei n. 12.112/09 conferiu maiores garantias aos locadores.
Atendendo, dessa forma, ao direito razovel durao do processo e os meios que garantam a
celeridade de sua tramitao, disposto no artigo 5., inciso LXXVIII da Constituio Federal.
Destarte, com essa simplificao nas aes de despejo, os proprietrios se
sentiram mais amparados, possibilitando, dessa forma, um crescimento no nmero de imveis
oferecidos para locao, refletindo positivamente tambm nos locatrios, que tero mais
alternativas e, possibilidade de reduo no valor do aluguel, devido maior oferta de imveis
no mercado imobilirio. E, havendo mais imveis no mercado, mais pessoas tero onde
morar, posto que, no obstante facilitao para a aquisio do imvel prprio, o fato que,
por motivos vrios, muitas pessoas alugam ao invs de comprar.
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