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Estudo Arquitetnico
Estudo Arquitetnico para Gestores Imobilirios
para Gestores Imobilirios
Fundao Biblioteca Nacional

ISBN 978-85-387-3033-0
Estudo Arquitetnico
Patrcia de Freitas Nerbas
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,

mais informaes www.iesde.com.br

Estudo Arquitetnico para

Gestores Imobilirios
Edio revisada
IESDE Brasil S.A.

Curitiba
2012
2007 IESDE Brasil S.A. proibida a reproduo, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorizao por escrito dos autores e do detentor dos
direitos autorais.
CIP-BRASIL. CATALOGAO-NA-FONTE
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ
________________________________________________________________________________
N363e
Nerbas, Patrcia de Freitas
Estudo arquitetnico para gestores imobilirios / Patrcia de Freitas Nerbas. - 1.ed. rev.
- Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012.
140p. : 28 cm
Inclui bibliografia
ISBN 978-85-387-3033-0
1. Mercado imobilirio 2. Planejamento urbano. I. Ttulo.
12-5923.
CDD: 333.333
CDU: 332.72
17.08.12 27.08.12
038281
________________________________________________________________________________
Capa: IESDE Brasil S.A.

Imagem da capa: IESDE Brasil S.A.
Todos os direitos reservados.
IESDE Brasil S.A.
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Batel Curitiba PR
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Sumrio
Importncia e contexto do estudo arquitetnico | 7
Gestor imobilirio e o desenvolvimento do produto imobilirio | 7
Abordagem da disciplina: o planejamento fsico do produto imobilirio | 9
Planejamento urbano e instrumentos de gesto das cidades | 15

Cenrio e contexto das cidades brasileiras | 15
Plano Diretor: instrumento de gesto | 16
Gesto da qualidade para os projetos tcnicos dos empreendimentos imobilirios | 23

Desenvolvimento dos empreendimentos imobilirios | 23
Conceitos de gesto da qualidade | 24
Coordenao de projetos e dos projetistas | 27
Desempenho das edificaes sob a tica de seus usurios | 31

Desempenho das edificaes | 31
Avaliao Ps-Ocupao (APO) | 32
Avaliaes qualitativas e quantitativas dos lotes urbanos | 37

Localizao dos empreendimentos: questes legais e tcnicas | 37
Informaes sobre o terreno | 42
Desenvolvimento dos projetos de empreendimentos imobilirios | 47

Desenvolvimento do produto para o mercado imobilirio | 47
Programa de necessidades: definies e funes | 50
Tipos de projetos envolvidos no processo de desenvolvimento do produto imobilirio | 51
Tcnicas grficas para os projetos de empreendimentos imobilirios | 53

Representao grfica dos projetos | 53
Desenhos tcnicos dos projetos das edificaes | 56

Projeto arquitetnico: significados e funes | 65

Definies e conceitos do projeto arquitetnico | 65
Projetos urbanstico, paisagstico e decorao de interiores | 73

Projeto urbanstico | 73
Projeto paisagstico | 75
Projeto de decorao de interiores | 78
Projetos estrutural, hidrossanitrio e eltrico | 83

Projeto estrutural | 83
Projeto hidrossanitrio | 85
Projeto eltrico | 87
Conforto ambiental nas edificaes | 91

Conforto ambiental | 91
Conforto trmico da edificao | 92
A sustentabilidade e os empreendimentos imobilirios | 101

Conceitos e princpios da sustentabilidade | 101
Prticas sustentveis nos empreendimentos imobilirios | 102
Avaliaes qualitativas e quantitativas do projeto arquitetnico das edificaes | 109

Empreendimentos residenciais: novas ou velhas solues | 109
Produo da arquitetura dos empreendimentos e seus usurios | 111
Anlises do empreendimento: unidade privada e reas de uso comum | 113
Anlises do empreendimento: aspectos volumtricos das edificaes | 119

Anlises de fachadas das edificaes | 119
O significado da cor nos empreendimentos imobilirios | 122
Anlises do empreendimento: projetos complementares | 127

Anlises dos projetos complementares | 127
Projeto estrutural: aspectos qualitativos | 128
Anlises qualitativas do projeto hidrossanitrio | 128
Aspectos qualitativos do projeto eltrico | 131
Referncias | 135

Apresentao
Seja muito bem-vindo disciplina de Estudo Arquitetnico para Gestores Imobilirios. Esta possibilita maior
compreenso de algumas etapas do planejamento necessrio ao desenvolvimento do produto imobilirio de
qualquer natureza. Instigante e com conhecimentos tcnicos especficos relacionados aos projetos e concepo
dos empreendimentos imobilirios, essa disciplina procura despertar em voc, futuro gestor imobilirio, uma viso
crtica dos aspectos qualitativos e quantitativos das edificaes e seu entorno.
Esse perodo de troca de informaes acerca da sntese dos processos de desenvolvimento do produto imobilirio,
especificamente na etapa de planejamento tcnico-construtivo, poder multiplicar nossos saberes sobre o mercado
imobilirio. Alm disso, esse contato tambm objetiva estimular-nos para preservar as possibilidades existentes no
ramo imobilirio, e sensibilizar-nos sobre nossa responsabilidade socioambiental no que tange abrangncia e
ao significado do produto imobilirio na vida das pessoas haja vista que o dficit habitacional brasileiro de
aproximadamente 7 milhes de moradias (IBGE, 2000) e todas as pessoas dependem do bom desempenho das
edificaes para viver, estudar, trabalhar.
Tenho certeza de que a sua participao ser fundamental para o bom desempenho de todo o ramo imobilirio,
pois a qualificao dos nossos servios e produtos permite melhorar o relacionamento com nossos clientes e com
toda a sociedade. Agradeo sua participao e especialmente sua vontade de fazer empreendimentos imobilirios
mais sustentveis sob a tica social, ambiental, econmica, cultural e poltica.


Resumo
Esta unidade traz os tpicos abordados na disciplina de Estudo Arquitetnico para Gestores Imobilirios, apresentando algumas possibilidades de
anlises dos empreendimentos imobilirios que podero ser realizadas.
Importncia e contexto
do estudo arquitetnico
Gestor imobilirio e o desenvolvimento

do produto imobilirio
O mercado imobilirio trabalha com diferentes variveis, e atender s necessidades dos consumidores de imveis, superando expectativas, de suma importncia para quem quer qualificar suas
aes profissionais e manter-se no mercado. Mas quais so as necessidades dos nossos clientes? Como
o gestor imobilirio pode qualificar suas aes profissionais?
Na disciplina de Estudo Arquitetnico para Gestores Imobilirios vamos entender os processos bsicos operantes na fase de planejamento de um empreendimento imobilirio, os quais fornecem subsdios para a identificao das necessidades das pessoas que iro realizar suas atividades nos empreMestre em Engenharia Civil rea Ambiental pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS). Especialista em Geoprocessamento
pela Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos/RS). Graduada em Arquitetura e Urbanismo pela Unisinos/RS.

Importncia e contexto do estudo arquitetnico
endimentos. Alm disso, ir proporcionar conhecimento tcnico sobre alguns conceitos bsicos que se
integram no processo de desenvolvimento do produto imobilirio.
Antes de falarmos especificamente dos processos de desenvolvimento do produto imobilirio,
devemos entender qual a tica do gestor imobilirio. Para isso, vamos refletir sobre a funo desse
profissional no mercado de trabalho.
O gestor imobilirio exercer suas habilidades em consonncia aos negcios imobilirios de qualquer natureza, operando com conhecimentos da rea jurdica e da rea tcnica sobre o produto imobilirio. Uma das funes mais conhecidas do gestor imobilirio sua atuao na comercializao e na
avaliao financeira dos produtos imobilirios.
Produto imobilirio
Voc deve ter pensado que os principais produtos do ramo imobilirio so os imveis, os quais
podem se localizar tanto no meio urbano quanto no meio rural das cidades. O gestor imobilirio pode
trabalhar ainda com terrenos (lotes) que contenham edificao, ou seja, empreendimentos imobilirios
com rea construda, ou sem edificao alguma (terrenos vazios, prontos para serem ocupados).
Para comercializar, indicar caminhos para seus clientes e avaliar necessrio que o gestor imobilirio estude aspectos tcnicos, legais e humanos relacionados ao desenvolvimento do produto imobilirio.
Por isso, de suma importncia ao gestor imobilirio entender todos os processos envolvidos, desde a
etapa de planejamento at a comercializao do empreendimento imobilirio. A partir disso, esse profissional pode realizar anlises qualitativas e quantitativas de qualquer empreendimento imobilirio, seja
um terreno vazio ou uma edificao de um ou mais pavimentos, por exemplo.
Os processos para o desenvolvimento do produto imobilirio apresentam variabilidade e dependem da organizao da empresa que ir lanar o empreendimento e da qualidade que se pretende atingir. Entretanto, existem alguns aspectos fundamentais relacionados ao desenvolvimento do produto
imobilirio que almeja obter melhores resultados no desempenho da edificao ou comercializao de
lotes.
Todo produto do ramo imobilirio passa pelas etapas de planejamento, execuo e comercializao.
::: Etapa de planejamento: devemos observar todas as informaes (tcnicas, humanas e
legais) antecedentes execuo do empreendimento. a previso de tudo que vai acontecer
nas demais etapas.
::: Etapa de execuo: a qualidade dessa etapa depende da qualidade e quantidade de informaes previstas na etapa de planejamento do empreendimento. A fase de execuo a construo, a materializao do que foi planejado.
::: Etapa de comercializao: nessa fase, o empreendimento disponibilizado ao mercado para
sua compra, troca, permuta ou venda.
A disciplina de Estudo Arquitetnico para Gestores Imobilirios pretende fornecer subsdios para
o conhecimento bsico sobre o conjunto de tcnicas que integram a etapa de planejamento fsico do
desenvolvimento do produto imobilirio, ou seja, a fase de desenvolvimento dos projetos tcnicos e
todos os procedimentos envolvidos.
A etapa de planejamento do produto imobilirio divide-se em alguns estgios, os quais so o foco

desta disciplina, j que o gestor imobilirio deve saber identificar os aspectos que podem qualificar ou
no o empreendimento imobilirio. Por isso, esse profissional necessita de conhecimentos tcnicos bsicos para melhorar sua percepo frente aos produtos com os quais trabalha e melhorar suas anlises
referentes aos imveis.
Abordagem da disciplina:
o planejamento fsico do produto imobilirio
A disciplina estudada procura enfatizar as relaes existentes durante o processo de desenvolvimento do produto imobilirio, vislumbrando as caractersticas muldisciplinares presentes nessa
rea do saber. Multidisciplinar, pois o desenvolvimento do produto imobilirio depende da sistematizao de um conjunto de saberes, como: tcnicos (arquitetos e engenheiros), jurdicos (advogados),
marketing (publicitrios), comercializao (gestores imobilirios), entre outros. Claro que o porte do
empreendimento pode exigir mais ou menos profissionais. O grau de qualidade que se pretende atingir, as exigncias legais e os valores financeiros disponveis tambm influenciam nessa deciso.
A integrao entre os profissionais durante o processo de planejamento essencial. Alm de
uma viso multidisciplinar, importante contemplar todas as informaes necessrias ao planejamento para a execuo do empreendimento. Antes de descrevermos os principais tpicos relacionados etapa de planejamento do empreendimento, precisamos entender algumas definies de
planejamento.
O planejamento a atividade de tomada de deciso sobre o que pretendemos fazer dentro de
um determinado contexto, o qual apresenta restries e potencialidades. O que exatamente a etapa
de planejamento de um empreendimento imobilirio?
O planejamento de um empreendimento imobilirio o desenvolvimento dos projetos tcnicos
e demais informaes necessrias execuo da edificao ou do parcelamento do solo. De acordo
com Melhado (2004, p. 9), o projeto do empreendimento resultado de um planejamento que sistematiza as informaes antecedentes execuo por meio de documentos e desenhos. Especifica as
etapas e recursos que sero empregados durante a execuo, de forma a alcanar as metas de todos
os envolvidos e atender aos requisitos necessrios.
Antes de iniciarmos o desenvolvimento dos projetos preciso atentar para todas as informaes de entrada no sistema de projetos. Essas informaes compem a base tcnica, legal e
humana sobre as diretrizes que sero seguidas durante o processo de desenvolvimento dos projetos. Para facilitar, vamos imaginar o planejamento de um edifcio comercial de cinco pavimentos
em sua cidade.
Para desenvolver os projetos desse empreendimento voc precisa analisar qual o contexto
urbano em que ele se insere. Por isso voc precisa saber qual a localizao geogrfica do empreendimento, pois fundamental identificarmos quais so os potenciais e as restries existentes no local. Nesse sentido, estudaremos conceitos bsicos sobre o planejamento urbano, melhorando nossa
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apreenso referente dinmica das cidades e o conjunto de diretrizes propostas no Plano Diretor
das cidades, o qual indica os potenciais construtivos dos lotes e identifica as zonas de expanso
urbana e usos especiais.
Para que a equipe envolvida no desenvolvimento do empreendimento possa se manter no
mercado e consiga obter melhores resultados na comercializao, necessrio aplicar conceitos
da gesto da qualidade em todas as etapas do empreendimento. A gesto da qualidade objetiva
a melhora contnua dos procedimentos de desenvolvimento do produto, por isso estudaremos
a importncia dos sistemas de qualidade na etapa de criao do conjunto de projetos tcnicos
das edificaes.
Alm dos condicionantes tcnicos propostos pelas leis urbanas, os empreendimentos imobilirios devem considerar os requisitos dos seus clientes, pois para alcanarmos a qualidade do empreendimento devemos satisfazer s necessidades dos usurios da edificao. Identificar o pblico-alvo do empreendimento de suma importncia, j que o produto desenvolvido com base nas
necessidades dos seus clientes. Dessa forma, so apresentadas algumas ferramentas e tcnicas para
realizar as anlises de desempenho das edificaes. As informaes contidas nessas anlises serviro de indicadores para o desenvolvimento de novos produtos do ramo imobilirio, minimizando
investimentos desnecessrios e maximizando o que realmente interessa aos usurios do empreendimento.
Os terrenos que sero comercializados, com ou sem edificao, precisam ser analisados sob o
enfoque qualitativo e quantitativo. O gestor imobilirio precisa analisar informaes tcnicas como
os potenciais construtivos do terreno e suas caractersticas de conforto trmico, por exemplo. Tambm precisa interpretar informaes qualitativas do lote, como as visuais do terreno, a sensao de
segurana, de privacidade e demais caractersticas subjetivas, conforme o pblico-alvo do empreendimento. Sendo assim, os aspectos qualitativos e quantitativos dos lotes sero listados a partir da
apresentao de algumas definies bsicas sobre os levantamentos e observaes que devem ser
realizadas.
Antes do lanamento de uma edificao ou de um loteamento no mercado, o empreendimento
passa por diferentes etapas de desenvolvimento. Uma das principais etapas do desenvolvimento do
produto a criao do conjunto de projetos tcnicos, os quais so os responsveis pela materializao do empreendimento. O gestor imobilirio precisa compreender as definies envolvidas e
as informaes necessrias para o processo de desenvolvimento dos projetos dos empreendimentos
imobilirios, visto que esse profissional pode fornecer informaes de mercado imprescindveis execuo dos projetos.
Mas quais so as caractersticas dos projetos de um empreendimento imobilirio? Os projetos
tcnicos dos empreendimentos imobilirios tm caractersticas especficas, pois representam o empreendimento por meio de desenhos e documentos tcnicos. As tcnicas grficas utilizadas nas representaes dos projetos seguem algumas normas. Entender as normas de representao facilita a leitura das
plantas, cortes e fachadas e demais desenhos que integram os projetos. A adequada leitura tcnica dos
projetos imprescindvel para quem pretende participar do processo de desenvolvimento do produto
imobilirio. Alm disso, a interpretao dos desenhos tcnicos essencial para quem ir comercializar
imveis, os quais muitas vezes esto disponveis no mercado sem estarem prontos, ou seja, ainda no
foram completamente construdos.
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Projetos tcnicos
Identificamos as informaes bsicas que devemos observar antes de iniciar a criao dos projetos. Tambm j sabemos que os projetos so representados por meio de desenhos e documentos
tcnicos. Mas de que tipo de projeto estamos nos referindo?
Os tipos de projetos envolvidos no processo de desenvolvimento do produto imobilirio dependem das caractersticas, do porte, dos condicionantes legais e dos aspectos qualitativos que se pretendem atingir. Os tipos de projetos mais usuais no desenvolvimento dos empreendimentos imobilirios
sero apresentados, a fim de fornecer um conhecimento bsico sobre o tipo de projeto, sua funo e algumas especificidades. Sendo assim, sero apresentados o projeto arquitetnico, os projetos urbanstico,
paisagstico e de decorao de interiores e os projetos estrutural, hidrossanitrio e eltrico.
A coerncia da apresentao dos tipos de projetos no significa graus de importncia, entretanto
procura facilitar a apreenso, sendo que, normalmente, o projeto arquitetnico (quando falamos de
edificaes) e o projeto urbanstico (quando falamos de parcelamento do solo) conduzem s decises
gerais do empreendimento. Os demais projetos so conhecidos como projetos complementares, mas
so essenciais para o desempenho dos empreendimentos que almejam qualidade.
Depois de entendermos as informaes bsicas que integram o processo de desenvolvimento do
produto imobilirio, vamos estudar algumas caractersticas que podem qualificar ou onerar os empreendimentos. Essas caractersticas tcnicas so produzidas na etapa de desenvolvimento dos projetos e
devem ser analisadas procurando sempre a relao custo versus benefcio.
Os aspectos que agregam valor na edificao so complexos, pois congregam diversificadas reas
do saber e variam conforme o pblico-alvo do empreendimento. Sendo assim, vamos retratar apenas
alguns desses aspectos, conforme o grau de importncia e relao com a produo imobiliria, usurios
dos empreendimentos e tendncias de desenvolvimento.
Para que um ambiente ou um espao seja frequentado e tenha uma eficiente utilizao
imprescindvel que o espao apresente caractersticas de conforto. Se o espao no for confortvel
ao homem, esse ambiente est condenado ao abandono ou a usos que no foram previstos. Por
isso, estudar relaes de conforto ambiental nas edificaes fundamental a qualquer empreendimento.
O conforto ambiental de uma edificao depende da localizao do imvel, da orientao solar,
do padro e da tipologia das edificaes que esto entorno do imvel, entre outras variveis (LAMBERTS, 2004, p. 51-85). As caractersticas bsicas de conforto ambiental podem ser mensuradas a partir
da anlise do conforto trmico local, do conforto visual, do conforto sonoro e da ergonomia da edificao (adequao ao uso do homem).
Atender ao conforto ambiental das pessoas requisito bsico para qualquer empreendimento.
Dessa forma, respeitar o meio ambiente em todas as escalas (escala local, regional e global) de abrangncia dos empreendimentos imobilirios imprescindvel para que o imvel possa atender s necessidades e exigncias dos seus usurios. Alm disso, a legislao e a fiscalizao ambientais esto
cada vez mais exigentes devido aos problemas ambientais que afetam todo o mundo. Por isso, sero
apresentadas e discutidas solues de cunho ambiental nas edificaes, as quais qualificam a vida das
pessoas que usam diariamente a edificao e das pessoas que habitam o seu entorno, sob o ponto de
vista socioambiental. Alm disso, utilizar os recursos naturais de forma responsvel e criativa melhora a
imagem da empresa, que transforma o que era visto como restrio em potenciais ao empreendimento.
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A sustentabilidade ambiental dos empreendimentos imobilirios agrega valores antes no percebidos, os quais podem ser o ponto forte dos empreendimentos inseridos em um mercado competitivo.
Sendo assim, o que poderia ser uma restrio ambiental pode se transformar em novas solues e gerar
novas expectativas para as pessoas que movimentam o mercado imobilirio.
Qualquer imvel deve atender aos requisitos bsicos de qualidade. O empreendimento deve ser
confortvel ao ser humano, respeitar a legislao pertinente e a tecnologia existente. A arquitetura do
empreendimento tambm deve contemplar solues que atentem s caractersticas funcionais e estticas de cada edificao ou parcelamento do solo, de acordo com as preferncias do seu pblico-alvo.
bvio que a preferncia esttica pessoal e subjetiva, entretanto, existem alguns padres estticos que so aceitos pela maioria das pessoas. Um dos efeitos estticos que estudaremos est relacionado ao uso da cor nas edificaes, visto que a cor est presente em todos os elementos da arquitetura,
seja de forma natural (cor do prprio material) ou artificial (tintas e texturas aplicadas). As cores da
edificao fornecem um excelente impacto visual se combinadas de forma adequada. Ainda sero apresentados os elementos volumtricos que podem compor as fachadas das edificaes, pois a volumetria
do empreendimento considerada como um carto de visitas.
Depois de discutirmos sobre o processo de desenvolvimento do produto imobilirio e apresentarmos algumas diretrizes que podem qualificar os empreendimentos imobilirios, fica mais fcil de
sistematizar as informaes para realizar as anlises qualitativas e quantitativas do projeto arquitetnico
das edificaes, bem como dos projetos complementares.
Qual a diferena bsica entre anlises qualitativas e quantitativas? Conforme Richardson (1999,
p. 70), o mtodo quantitativo, como o prprio nome indica, caracteriza-se por coletar e tratar dados
por meio da quantificao. O interesse da pesquisa medir informaes e analis-las com tcnicas de
estatstica, mdias e percentuais. As anlises qualitativas diferem-se das quantitativas, pois no utilizam
tcnicas estatsticas e no pretendem numerar ou medir as observaes (RICHARDSON, 1999, p. 79).
Normalmente, os estudos qualitativos so dirigidos anlise de atitude, preferncias e motivaes. Empregar a abordagem qualitativa ou quantitativa na anlise de um problema depende da natureza do
fenmeno.
Para melhorar nosso entendimento sobre anlises qualitativas e quantitativas vamos exemplificar
algumas situaes. Imagine uma casa ocupada por uma famlia. Para verificarmos a adequao do imvel ao uso dos seus proprietrios precisamos fazer alguns levantamentos. Para saber, por exemplo, qual
o ambiente mais usado da casa necessrio questionar os membros da famlia sobre a frequncia de
uso de cada ambiente. A anlise da frequncia pode ser feita em percentual sobre o ambiente que
mais usado esse um dado de natureza quantitativa. Agora, se quisermos saber os motivos que fazem
as pessoas usarem com maior frequncia determinado ambiente, estaremos lidando com dados qualitativos. Assim, as anlises qualitativas e quantitativas so complementares umas s outras.
O conhecimento adquirido nesta disciplina, somado ao seu saber emprico (conhecimento adquirido no dia a dia profissional) qualificam as anlises qualitativas e quantitativas dos empreendimentos imobilirios que voc pode fazer. Dessa forma, essas anlises podem ser utilizadas, tanto para a
formulao de novos produtos do ramo imobilirio quanto para qualificar seus argumentos tcnicos
referentes aos imveis que voc comercializa.

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Em sntese, a disciplina de Estudo Arquitetnico para Gestores Imobilirios proporciona ao futuro

profissional desse ramo um despertar para os aspectos que ele pode observar em um empreendimento.
A partir da verificao de requisitos de qualidade e possibilidades em novos potenciais, voc pode qualificar as anlises.
Atividade
1.
Reflita sobre o exerccio profissional do gestor imobilirio e os objetivos da disciplina de Estudo

Arquitetnico para Gestores Imobilirios. Desenvolva um texto, com um mnimo de 500 palavras,
relacionando as funes do gestor imobilirio e o contexto desta disciplina.
Ampliando conhecimentos
Faa anlises qualitativas e quantitativas de empreendimentos imobilirios contidos nos sites a seguir:
<www.arquiteturaeconstrucao.com.br>.
<www.arcoweb.com.br>.

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Resumo
O principal objetivo da unidade de planejamento urbano possibilitar
ao gestor imobilirio conhecimentos bsicos sobre o planejamento
urbano e apresentar conceitos de um dos seus instrumentos: o Plano
Diretor. A partir do entendimento sobre alguns processos urbanos e
algumas definies dos Planos Diretores, o profissional da rea imobiliria
poder indicar ao seu cliente o potencial construtivo dos lotes urbanos.
Planejamento urbano e
instrumentos de gesto das
cidades
Cenrio e contexto das cidades brasileiras
A expanso urbana desenrola-se rapidamente e se reflete na desqualificao dos espaos fsicos das cidades, situao enfrentada pela maioria dos centros urbanos brasileiros. Aproximadamente,
81,2% (BRASIL, 2001) da populao brasileira vivenciam a baixa qualidade de vida presente nas cidades.
Alm disso, a maior parte dessa populao se situa s margens da sociedade, povoando as classes sociais de baixa renda, e sofre ainda mais com a desqualificao urbana (BRITO; SATTLER, 2001, p. 21), pois
vive em zonas com pouco ou nenhum tipo de infraestrutura.
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Planejamento urbano e instrumentos de gesto das cidades
O planejamento urbano, quando existe, tem sido trabalhado de forma excludente, pois centraliza
o poder, os servios e a infraestrutura das cidades em algumas zonas. Entretanto, pensar na valorizao
apenas de uma parcela urbana, alm de no propiciar a funo social da terra, dificulta o desenvolvimento para todos os envolvidos no processo, inclusive para as classes que acabam sendo privilegiadas.
Centralizar os recursos resulta em uma centralizao de servios, o que acaba gerando, por exemplo, um
deslocamento em massa das periferias para os centros urbanos. Essa situao gera congestionamentos
no trnsito, provocando estresse e aumentando a poluio do ar, alm de ser inconveniente para os
trabalhadores que enfrentam horas perdidas nas viagens para o trabalho. As caractersticas do modelo
de desenvolvimento urbano seguido at ento acarretam problemas de cunho social, ambiental,
cultural e econmico.
Os conflitos presentes no dia a dia das cidades so reflexos de uma gesto do territrio que no
vislumbra todas as variveis envolvidas no processo. comum encontrar nas cidades zonas de conflitos,
como: a disposio de lixes em reas de nascentes ou banhados, contaminando a gua urbana; nos
perodos chuvosos, as enchentes comuns em locais muito impermeabilizados e com pouca rea verde causam prejuzos materiais e sade do homem; e no vero, o efeito de ilha de calor presente nos
centros urbanos deixa a cidade desconfortvel para as atividades humanas. Esses so apenas alguns
exemplos das inter-relaes existentes no meio urbano.
O sistema da cidade extremamente complexo e computa inmeras variveis, as quais se correlacionam umas com as outras. Para assegurar-se a qualidade de vida no meio urbano so necessrios
mecanismos e aes que propiciem diretrizes ao desenvolvimento dos sistemas componentes das cidades. O planejamento urbano sistmico um meio de qualificao dos espaos que integram a cidade
e visa ao desenvolvimento de estratgias para o ordenamento e uso do solo urbano sob um enfoque
holstico. Os conceitos envolvidos so interdisciplinares, visto que abrangem a inter-relao de vrias
reas de atuao. So elas: a Arquitetura, a Engenharia, a Gesto Imobiliria, a Geografia, a Administrao, o Direito, a Ecologia, a Sociologia, entre tantas outras reas do saber que atuam nas cidades. Sendo
assim, desenvolver instrumentos para o planejamento urbano sob o enfoque sistmico, por meio de
uma abordagem multimetodolgica, pode contribuir para a qualificao do uso do solo das cidades.
Mas como fazer isso? Os meios no so nicos e muito menos seguem um modelo predeterminado.
Entretanto, os instrumentos legais na esfera federal j esto em vigncia desde 2001 na Lei 10.257, o
Estatuto da Cidade. Com o desenvolvimento dessa lei, fornecem-se instrumentos para aplicao de solues que evidenciam a funo social, o direito cidade e a democratizao da gesto urbana. Dessa
forma, os princpios evidenciados no Estatuto da Cidade1 regulamentam diretrizes para uma cidade
mais sustentvel e democrtica. Porm, essa lei apenas um meio de ao que dispe um conjunto de
ferramentas, as quais fornecem subsdios para os municpios elaborarem seus Planos Diretores.
Plano Diretor: instrumento de gesto

O Plano Diretor uma lei municipal que estabelece um conjunto de normas que regulam o uso
e a ocupao do solo urbano. Essa lei funciona como um instrumento para o planejamento e para a
1 A aprovao do Estatuto da Cidade, todavia, apenas o primeiro passo para que os brasileiros tenham assegurado o seu direito a cidades
sustentveis, entendido pelo prprio texto da Lei 10.257/2001 como envolvendo o direito terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental,
infraestrutura urbana, ao transporte e aos servios pblicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras geraes. apenas um primeiro
passo, porque praticamente todos os instrumentos trazidos pela nova lei demandaro a edio de leis municipais que os implementem
(BRASIL, 2001).

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gesto da cidade, pois contempla as questes de zoneamento urbano, bem como as possibilidades
construtivas de cada terreno. Ainda, o Estatuto da Cidade (2001, p. 38-40) salienta que o Plano Diretor
um instrumento bsico para as polticas de desenvolvimento e expanso do territrio das cidades.
O ideal seria que todo e qualquer municpio tivesse um Plano Diretor para orientar a expanso do
seu territrio, porm essa ocorrncia no efetiva, j que geralmente os municpios pequenos no dispem de corpo tcnico qualificado para isso e nem de recursos. A obrigatoriedade do desenvolvimento
de um Plano Diretor presente nos municpios com as seguintes caractersticas, de acordo com o artigo
41 da Lei 10.257 (BRASIL, 2001, p. 56):
I
- com mais de vinte mil habitantes;
II - integrantes de regies metropolitanas e aglomeraes urbanas;

III - onde o Poder Pblico municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no 4. do art. 182 da Constituio
Federal;
VI - inseridas na rea de influncia de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de mbito regional ou nacional.
Os Planos Diretores devem ser concebidos sob a forma de planejamento politizado, ou seja, o
planejamento desenrola-se juntamente com a gesto. No perodo anterior reforma urbana, o planejamento era visto sob a tica tcnica e a gesto sob a tica poltica. J nos tempos atuais surge a viso
holstica dos processos urbanos, por isso os Planos Diretores no so considerados mais um fim e sim
um meio para a gesto de polticas, por meio de um planejamento que qualifique a vida urbana.
O levantamento precede o plano (MCHARG, 2000), por isso importante realizar-se a leitura
da realidade local, antes de iniciar-se o Plano Diretor. Os levantamentos necessrios representam as
caractersticas sociais (escolaridade, sade), ambientais (reas verdes, rios, geomorfologia) e espaciais
(elementos fsicos, espaos construdos) das cidades. A etapa de levantamento de suma importncia
para a qualidade do Plano Diretor: quanto maior for o nmero de informaes, melhor ser a base de
dados sobre a realidade do municpio. No entanto, as disponibilidades econmicas e temporais nem
sempre possibilitam o levantamento dos dados necessrios. So exemplos de levantamentos: o levantamento cartogrfico da rea do municpio, com as informaes tcnicas necessrias; dados socioeconmicos sobre a populao local; inventrio ambiental da rea; bem como todas as informaes existentes sobre a cidade.
A partir da coleta de dados, os tcnicos da prefeitura e demais rgos municipais, juntamente
com representantes de toda a sociedade, iniciam anlises e discusses sobre os potenciais e as restries existentes. Ento, em um processo de tomada de decises, elabora-se o conjunto de diretrizes
propostas nos Planos Diretores de cada cidade. Sendo assim, o Plano Diretor um instrumento de gesto integrada formado pelo conjunto de estratgias que ordenam e orientam o crescimento urbano de
cada municpio.
Para que as diretrizes propostas nos Planos Diretores almejem uma cidade mais democrtica,
a participao da sociedade deve ser estimulada. Assim, para que o planejamento seja politizado, os
cidados devem participar das decises sobre investimentos pblicos, juntamente com tcnicos que
orientem as adequaes, conforme aspectos qualitativos e quantitativos do meio urbano em questo.
Ainda, para contemplar todas as variveis urbanas, o Plano Diretor deve ser revisado; segundo o artigo
40 da Lei 10.257, o Plano Diretor da cidade deve ser revisto em um perodo mnimo de dez anos, pois as
mudanas urbanas so constantes e o processo deve ser democrtico.

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Definies de alguns contedos inseridos nos Planos Diretores

Zoneamento urbano
A cidade composta por zonas de diferentes usos, cada qual com suas caractersticas e peculiaridades. O zoneamento urbano procura realizar uma diviso territorial de cada municpio, conforme a
estrutura fsica de cada rea, sendo necessrio um conhecimento especfico e ao mesmo tempo abrangente sobre todos os tipos de usos e caractersticas da cidade. Segundo o Estatuto da Cidade (2001,
p. 41-42), a funo do zoneamento dividir o municpio em zonas diversificadas, onde aplicado um
conjunto de aes e princpios de uso e ocupao do solo, conforme suas especificidades. De acordo
com o Plano Diretor de Porto Alegre, o zoneamento urbano no uma diviso meramente funcional,
que divide a cidade em zonas residenciais e comerciais, por exemplo, j que para realizar o zoneamento
necessrio buscar padres de qualificao para cada zona, caractersticas particulares que evidenciam
o uso proposto. So alguns exemplos de macrozonas:
::: zona de uso urbano caracteriza-se pela existncia de edificaes residenciais, comerciais,
industriais e institucionais;
::: zona de uso rural rea destinada produo rural, contemplando terrenos com dimenses
superiores aos terrenos localizados na rea urbana;
::: zona de expanso urbana rea prevista para o crescimento ordenado da cidade.
Polos e corredores de comrcio e servios

Os polos e corredores de comrcio e servios so reas territoriais com predominncia de atividades comerciais ou de servios. Essas zonas caracterizam-se como sendo espaos urbanos especializados
no atendimento das necessidades da populao, pois desempenham funes de aproximao do comrcio e servios para a comunidade das suas respectivas reas de influncia. A finalidade dessas zonas
descentralizar o comrcio para melhorar a acessibilidade das pessoas e aumentar as possibilidades de
servios em diversas reas da cidade.
Vias de trfego
As vias de trfego so os locais destinados circulao de veculos e de pedestres. Elas apresentam diferentes caractersticas, conforme sua localizao geogrfica, dimenses e qualidade. As vias podem ser classificadas de acordo com seu tamanho e importncia. So denominadas de vias arteriais (15
metros de largura), vias coletoras (6 metros de largura) e vias locais (DEL RIO, 1990, p. 138).
::: Vias arteriais: so as vias que fazem ligaes entre bairros, apresentam maiores dimenses e
seu pavimento mais homogneo e liso. Caracterizam-se por serem vias de fluxo intenso de
veculos e normalmente h predominncia de velocidades de alto trfego.
::: Vias coletoras: so as vias que fazem as principais ligaes dentro de um bairro. As dimenses
sofrem maior variabilidade, mas geralmente so para um fluxo de mdia velocidade; a intensidade de veculos depende do horrio.
::: Vias locais: so vias de acesso imediato, normalmente tm caractersticas residenciais e de
pequenos servios, com dimenses reduzidas. A velocidade dos veculos baixa e o fluxo no
intenso.
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Volumetria da edificao
O regime volumtrico da edificao resultado das restries incidentes em cada lote, como a
altura mxima permitida, os recuos necessrios, a taxa de ocupao e o ndice de aproveitamento. Esse
conjunto de restries indica a situao volumtrica limite que a edificao pode ter.
A altura mxima da edificao expressa em metros. Para saber a quantidade de andares que
a construo pode ter, verifica-se qual o p-direito mnimo exigido no Cdigo de Obras municipal,
somando-o com as espessuras dos pisos e tetos e dividindo esse resultado pela altura mxima permitida.
Os recuos indicam a distncia que a edificao deve ter em relao s testadas (os limites) do
terreno, por isso indicam a parte do terreno que deve ser destinada a um espao livre, sem construo.
Os recuos podem se dividir em:
::: recuo de jardim ou frontal o recuo a partir do alinhamento predial, ou seja, a partir da
testada frontal do terreno. Essa rea compe a entrada da edificao e costuma ser destinada
a um espao livre com tratamento paisagstico;
::: afastamentos laterais e de fundos so os recuos que o prdio deve ter em relao aos
terrenos vizinhos. A existncia desses recuos necessria para controlar a qualidade de iluminao e ventilao das edificaes no meio urbano;
::: recuo virio a indicao de que no futuro existir uma via com dimenses maiores do que
a existente, e por isso a rea edificada deve respeitar esse limite. O recuo virio normalmente
indicado em metros, a partir do alinhamento do meio-fio existente.
ndice de Aproveitamento do solo (IA)

Determina a rea total mxima a ser construda no terreno (a rea a ser edificada depende da rea
do terreno). O ndice de aproveitamento representado por um coeficiente que deve ser multiplicado
pela rea total do terreno. Os ndices podem ainda ser considerados adensveis ou computveis e no
adensveis ou no computveis.
Os ndices adensveis (computveis) representam as reas destinadas moradia e/ou trabalho;
j os ndices no adensveis so as reas complementares s de moradia e trabalho, como as garagens,
as sacadas e reas de dutos para tubulao e elevadores, por exemplo. As reas no adensveis no so
computadas no clculo da rea mxima a ser construda, ou seja, alm da rea mxima a ser edificada
conforme o ndice de aproveitamento, pode-se considerar mais um percentual do terreno que ser
utilizado com a finalidade das reas determinadas como no adensveis. Entretanto, cabe ressaltar que
as reas no adensveis esto contidas no Plano Diretor de cada cidade, no qual se determina o que
considerado como rea adensvel ou no adensvel.
Exemplo:
rea total do terreno
X
ndice de aproveitamento
800m
rea mxima a ser contruda no terreno
1 200m

1,5
20
Taxa de ocupao (To)

A taxa de ocupao refere-se ao percentual que a vista superior da edificao pode ocupar no
lote e depende da rea total do terreno. a rea mxima de projeo que a edificao pode ter, e no a
rea total edificada.
Exemplo:
rea total do terreno
X
Taxa de ocupao
800m
rea mxima de ocupao projetada no terreno
1 200m
1,5
Solo criado
O solo criado uma forma de transferncia de potencial construtivo que a prefeitura disponibiliza. Quando o proprietrio de um terreno pretender construir em uma rea maior do que a permitida
no ndice de aproveitamento proposto pelo Plano Diretor, ele poder comprar o chamado solo criado,
se o local tiver ndices disponveis.
As possibilidades de construo nos lotes so calculadas de acordo com os limites da infraestrutura local e dos equipamentos e servios urbanos disponveis. Portanto, em um terreno com IA = 2, que
disponibiliza um ndice de solo criado igual a 1, a rea construda permitida ser de 3 vezes a rea total
do terreno.
Esse instrumento tem como objetivo arrecadar recursos para os investimentos de carter pblico.
Os recursos disponibilizados pela compra de ndices de construo (solo criado) so destinados arborizao urbana, aos sistemas de praas e parques pblicos e/ou habitao de interesse social. Alm
disso, as permutas do solo criado possibilitam prefeitura pagar pela desapropriao de reas privadas
com ndices de rea construtiva. Dessa forma, a prefeitura no desembolsa dinheiro pblico para esse
tipo de ao.
Como vocs perceberam, o planejamento urbano trabalha com inmeras variveis (ambientais,
sociais, econmicas), as quais se inter-relacionam. Por isso, quando estamos realizando um empreendimento imobilirio, devemos observar e considerar todos os aspectos urbanos, a fim de qualificar o
desenvolvimento do produto, assim como a vida nas cidades urbanos.
Atividades
1.
Analise a situao de sua cidade e descreva os principais conflitos existentes. A partir da

identificao dos problemas, pense e escreva algumas aes pblicas que possam qualificar cada
caso.

2.
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Procure o Plano Diretor de sua cidade (ou outra de sua preferncia) e identifique o conjunto de
restries existentes em uma zona urbana escolhida de forma aleatria, a partir do mapa de
zoneamento urbano. Identifique as atividades permitidas na rea selecionada.
MINISTRIO DAS CIDADES. Disponvel em: <www.cidades.gov.br/>. Acesso em: 9 jan. 2006.
Nestes sites voc pode acessar o Plano Diretor de Porto Alegre e de Curitiba e analisar como sua
estrutura e organizao:
<www2.portoalegre.rs.gov.br/spm/>.
<www.curitiba.pr.gov.br/Secretaria.aspx?o=2>.
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Resumo
O principal objetivo desta unidade apresentar alguns conceitos da
gesto da qualidade aplicada ao processo de desenvolvimento dos
projetos tcnicos das edificaes. Dessa forma, voc pode entender a
funo de um sistema de qualidade para o processo de desenvolvimento
do produto imobilirio.
Gesto da qualidade
para os projetos tcnicos dos
empreendimentos imobilirios
Desenvolvimento dos empreendimentos imobilirios
O mercado imobilirio opera com inmeras variveis e trabalha em uma situao de mudanas
e aumento da concorrncia. A construo civil a fornecedora dos produtos que esto disponveis
no mercado imobilirio, sendo que qualquer empreendimento desse ramo deve passar pelas fases de
planejamento (desenvolvimento dos projetos tcnicos), de execuo (a gesto dos processos construtivos), bem como de comercializao (venda do produto).
Para que o lanamento de um novo empreendimento tenha sucesso em suas vendas, impres
cindvel manter um excelente relacionamento com seus clientes em todas as etapas de desenvolviEste material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
24
Gesto da qualidade para os projetos tcnicos dos empreendimentos imobilirios
mento da edificao. Dessa forma, a produo de um projeto adequado ao pblico-alvo, que satisfaa
e supere as expectativas dos seus usurios, o inicio de um processo que idealiza maior rentabilidade,
liquidez e segurana em manter seus clientes.
No entanto, existem muitas dificuldades na gesto dos projetos tcnicos envolvidos no processo
de desenvolvimento do produto imobilirio. Na prtica, dada pouca importncia para as etapas de
planejamento do empreendimento, pois, nessa fase, geralmente o empreendedor no dispe de todos
os recursos financeiros. A falta de recursos tambm responsvel pela pressa na comercializao das
unidades, gerando um atropelamento nos procedimentos necessrios ao bom desenvolvimento do
produto. Em suma, os resultados disso esto presentes na baixa qualidade dos projetos tcnicos envolvidos no processo de construo das edificaes.
Reflexos da falta de qualidade dos projetos

A falta de preocupao com a fase de planejamento da edificao desencadeia uma srie de dificuldades que oneram o desempenho do empreendimento. Gus e Formoso (1995, p. 1-2) afirmam que
cerca de 50% dos problemas durante a construo de uma edificao ocorrem devido m ingerncia
na etapa de projetos. Um dos grandes problemas relacionados a esse fato a quantidade de desperdcios que acontece no canteiro de obras.
O excesso de entulho existente nas obras de construo civil resultante de um planejamento
inadequado. Esse entulho composto por diversos materiais, como restos de concreto, fios, armadura, tubos, entre outros, que, alm de provocar aumentos no custo da edificao, causam um enorme
impacto ambiental. A quantidade de entulho da construo civil causa prejuzos econmicos, ambientais e legais, pois, de acordo com a Resoluo 348/2004 do Conoma, todas as empresas construtoras e
as prefeituras so responsveis pela disposio adequada dos resduos slidos de construo.
A falta de qualidade dos projetos tambm prejudica a satisfao dos nossos clientes, pois os usurios dos imveis tm elevado seu grau de exigncia. Tambm deve-se observar que os objetivos dos novos empreendimentos devem ir alm de atender s expectativas dos clientes, pois preciso criar novas
necessidades a fim de manter cada cliente como um potencial comprador. Segundo Miron (2002 p. 13),
o processo do projeto um dos grandes contribuintes na agregao de valores das edificaes, pois ele
responsvel por transformar as necessidades e os desejos dos clientes em um produto imobilirio.
A partir do momento em que os requisitos do cliente so encontrados por meio da produo de
projetos, podem-se criar novas solues. Os projetos so os responsveis em garantir que os requisitos
indicados possam se materializar na edificao. Sendo assim, adotar procedimentos da gesto da quali
dade no desenvolvimento dos projetos das edificaes o alicerce para o desempenho dos empreendimentos imobilirios que pretendem superar expectativas para criar novos nichos no mercado.
Conceitos de gesto da qualidade

Os sistemas de gesto da qualidade tm como objetivo a melhora contnua de todo e qualquer
processo envolvido na produo de produtos de qualquer natureza, por isso os conceitos de qualidade
podem ser aplicados em qualquer esfera. A gesto da qualidade tem como foco o resultado final, mas
suas aes ocorrem durante o desenvolvimento dos processos.
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No desenvolvimento dos empreendimentos imobilirios, a qualidade pode ser considerada como

a adequao ao uso, sendo o cliente seu referencial, ou seja, a qualidade medida pela satisfao do
cliente. Vale lembrar que cada cliente tem suas prprias caractersticas e peculiaridades. Portanto,
necessrio identificar tipos de pblico-alvo para cada empreendimento.
Caractersticas de qualidade do projeto

Qualquer produto passa por processos de planejamento, gesto, construo e entrega final ao
mercado. A etapa de planejamento consiste na sistematizao de condicionantes tcnicos, legais e
referentes aos requisitos dos clientes. O produto final das solues e ideias propostas para a execuo
de um empreendimento o prprio projeto desse empreendimento (THOMAZ, 2001, p. 353-363).
Para que o projeto tenha qualidade, sua abordagem deve ser feita sob o enfoque sistmico, entendendo todas as relaes e aes envolvidas, a fim de maximizar a comercializao dos empreendimentos imobilirios. Sendo assim, considera-se o processo de desenvolvimento de um projeto como
um sistema. Todo e qualquer sistema apresenta alguns elementos bsicos. So eles:
::: as entradas do processo (informaes iniciais, recursos);
::: os processos (conjunto de aes que transformam as entradas em sadas);
::: as sadas (produto resultante);
::: o ambiente (o meio que envolve qualquer sistema);
::: a retroalimentao (as informaes retiradas do prprio processo do sistema que alimentaram
novos processos).
Para entendermos o sistema projeto, vamos exemplificar:
Ambiente
Entradas
Processos
Sadas
Projetistas:
Criao projetos:
Projetos:
programa de necessidades;
arquitetnico estrutural;
condicionamentos legais;
condicionantes fsicos;
software e computadores;
estudo de viabilidade
econmica.
hidrossanitrio;
desenhos tcnicos
(plantas, cortes, fachadas...);
eltrico;
memoriais descritivos;
paisagismo;
especificaes tcnicas;
compatibilizao;
manual do proprietrio;
coordenao.
anlise de custo.
Retroalimentao
do sistema
Figura 1 Sistema projeto, adaptado de Ramos (2002) e Thomaz (2001).
26
Ao analisarmos essa figura, podemos nos questionar sobre questes mais especficas sobre as
entradas, os processos, as sadas, o ambiente e a retroalimentao do sistema projeto. Primeiro, preciso entender para quem os projetos esto sendo desenvolvidos, ou seja, identificar as pessoas para
as quais os projetos so produzidos e suas exigncias. Na fase de planejamento, o projeto destinado
basicamente a trs personagens, cada qual apresentando diferentes necessidades e graus de exigncias, envolvidos no processo: o incorporador ou empreendedor, o construtor e os usurios.
Para que o projeto possa ser gerenciado sob o enfoque da qualidade, o conjunto de informaes necessrias produo dos projetos deve estar disponvel. Essas informaes so consideradas
as entradas do sistema projetos, pois a partir delas que so desenvolvidos os estudos preliminares,
estruturando as primeiras ideias, formas e usos da edificao. Dentro das informaes necessrias aos
projetos, podem-se citar as exigncias legais do Plano Diretor e Cdigo de Obras da cidade, o levantamento topogrfico, a sondagem do terreno, o pblico-alvo do empreendimento, os valores de mercado, o conceito do projeto, o programa de necessidades para a edificao, entre outras, dependendo da
complexidade de cada empreendimento.
Os processos envolvidos no sistema projeto so a criao e o desenvolvimento de cada projeto,
conforme suas peculiaridades. O ambiente o meio em que os projetos so formalizados. As sadas do
sistema projeto, o produto final gerado, o conjunto de informaes grficas, memoriais e especificaes tcnicas necessrias para a execuo da edificao. J a retroalimentao desse sistema acontece
aps uma avaliao dos acontecimentos durante a obra da edificao e depois de certo tempo de ocupao dos usurios. A partir dos problemas identificados no decorrer da execuo, elabora-se uma planilha com todas as informaes, somando-se a isso as informaes provenientes das reclamaes dos
usurios que dizem respeito forma, funo e aos materiais da edificao, ou seja, aos resultados das
medies de desempenho dos empreendimentos.
Tudo isso repassado aos projetistas que procuram maximizar todo o processo de desenvolvi
mento dos projetos das prximas edificaes, melhorando as falhas apontadas. Por isso, o sistema de
gesto da qualidade considerado um processo de melhora contnua e no tem um fim em si mesmo,
visto que o conhecimento dos problemas apontados na etapa de execuo e no uso do produto final
poder fornecer novos subsdios para os projetos dos futuros empreendimentos.
Para que os projetos de empreendimentos tenham qualidade, necessrio observar a qualidade
das informaes de entrada, assim como a qualidade dos processos de criao e desenvolvimento dos
projetos. A fim de melhorar nossa apreenso sobre como aplicar conceitos da qualidade no processo de
desenvolvimento dos projetos, necessrio analisarmos as principais informaes envolvidas durante
a fase de planejamento at a entrega dos projetos para incio da execuo. So elas:
::: necessidades dos clientes finais identificar sonhos, desejos, atividades e expectativas;
::: necessidades do(s) contratante(s) do projeto identificar qual o tipo de investimento e
inteno de lucro;
::: anlises qualitativas e quantitativas do terreno identificar restries e potenciais fsicos
e legais;
::: formulao programa de necessidades listar diretrizes para o desenvolvimento dos projetos;
::: concepo dos projetos criao dos projetos por meio de desenhos;
::: coordenao de projetos compatibilizao entre os projetos (arquitetnico, eltrico, estrutural, hidrossanitrio e outros);
::: entrega dos projetos finalizao dos desenhos tcnicos, memoriais descritivos e demais
documentos necessrios execuo da obra.
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Coordenao de projetos e dos projetistas

As exigncias do mercado de trabalho derivam de complexidades de novas aes em qualquer
rea do saber. Para o bom desempenho dos empreendimentos imobilirios, necessria a adoo de
prticas de gesto da qualidade no processo de desenvolvimento dos projetos tcnicos. Dessa forma,
surge uma nova demanda de profissionais que precisam trabalhar em sinergia e desenvolver cada um
sua funo, porm, no mais de uma forma estanque, mas sim integrada.
Durante a fase de planejamento do empreendimento imobilirio, fundamental a existncia de
um gerente responsvel pela gesto de integrao dos projetos que esto sendo desenvolvidos. Esse
profissional, conhecido como coordenador de projetos, tem como requisito bsico o conhecimento
de sistemas de gesto, bem como de diversificadas reas tcnicas. Por isso, o coordenador de projetos deve ter conhecimentos aprofundados sobre os processos de desenvolvimento do produto, tendo
enfoque multidisciplinar, j que precisa permear entre diferentes reas do saber.
Mas quem so os profissionais envolvidos no processo? As exigncias interdisciplinares so
resultados das inovaes tecnolgicas e das novas necessidades da sociedade que vm sendo introduzidas no setor da construo das edificaes (LANTELME, 2004, p. 14-16). Essa situao ocasiona
requisitos de maior complexidade e maior velocidade no processo de desenvolvimento do produto
imobilirio, sendo necessrio um maior nmero de profissionais e especialistas envolvidos. So exemplos de alguns profissionais envolvidos:
::: arquitetura conformao de espaos, leitura tcnica e perceptiva da construo;
::: engenharia aspectos estruturais e leitura tcnica;
::: instalaes (hidrossanitrio, eltrica, incndio) leitura tcnica;
::: direito aspectos jurdicos relacionados;
::: publicidade marketing;
::: econmica viabilidade financeira do empreendimento.
A funo do coordenador de projetos

O coordenador de projetos um profissional com competncias e habilidades multidisciplinares,
pois sua funo gerenciar a troca de informaes entre todos os envolvidos no processo de desenvolvimento dos projetos (RAMOS, 2002, p. 87-93). Esse profissional deve ter a habilidade de receber as
informaes advindas de outros profissionais, como o arquiteto e o engenheiro eltrico, por exemplo,
e ponderar as informaes de cada especialista. Alm disso, ele o responsvel por analisar se todos
os projetistas esto dentro das normas tcnicas, do programa de necessidades da edificao e do custo
previsto para a execuo.
O importante nesse processo a integrao entre as partes, por isso, quanto antes a equipe e a
coordenao envolverem-se, melhor se processar a qualidade no sistema projeto. Os resultados dessa
sinergia entre as partes so claramente observados na fase de execuo da edificao, pois vrios conflitos podem ser evitados ainda na fase de projetos, coibindo atrasos na obra e excesso de custo da
construo.
28
Dessa maneira, o coordenador de projetos verifica provveis defeitos na integrao entre os projetos, analisando a compatibilidade entre os projetos arquitetnico, estrutural e de instalaes. Tambm
so observados possveis problemas nas informaes grficas de cada projeto, nas falhas das especificaes tcnicas e dos materiais a serem utilizados. Esse profissional deve submeter os projetos verificao do estudo de viabilidade econmica, ao programa de necessidades, aos requisitos de qualidade demandados sob a tica do incorporador, construtor e usurio e aos prazos de entrega do produto final.
Para a realizao de novas tarefas todo indivduo precisa desenvolver competncias para efetivar a ao. Atualmente, entende-se por competncia pessoal as habilidades que se somam, desde os
conhecimentos especficos at os saberes informais adquiridos ao longo da vida das pessoas.
Dessa forma, destaca-se que os novos profissionais do ramo imobilirio devem estar atentos para
os conhecimentos necessrios. Participar da etapa de planejamento de um empreendimento exige
conhecimentos de mercado e conhecimentos especficos das tcnicas envolvidas no processo de desenvolvimento do produto imobilirio (entender tanto dos projetos envolvidos, quanto da execuo
do empreendimento). No tarefa simples, no entanto proporciona um retorno favorvel para quem
quer trabalhar com consultoria imobiliria para o lanamento de novos empreendimentos. Experimente, tente envolver-se em um processo de planejamento de um empreendimento imobilirio!
Atividades
1.
Reflita sobre os processos de qualidade e relacione suas importncias no atual mercado de

trabalho do gestor imobilirio.

2.
| 29
Pense nas funes de coordenao de projetos. Na sua opinio, quais so as caractersticas

fundamentais para a tarefa de coordenador de projetos? Discuta com seus colegas.
FORMOSO, Carlos. et al. Gesto da Qualidade na Construo Civil: estratgias e melhorias de processo
em empresas de pequeno porte. Disponvel em: <www.habitare.org.br/pdf/publicacoes/arquivos/105.
pdf>. Acesso em: 1 set. 2006.
OLIVEIRA, Ricardo. Metodologia para Melhoria da Qualidade e Produtividade em Obras Habitacionais de Carter Repetitivo. Disponvel em: <www.habitare.org.br/pdf/publicacoes/arquivos/106.
pdf>. Acesso em: 1 set. 2006.
30

Resumo
O objetivo desta unidade apresentar tcnicas para medir o desempenho da edificao conforme a opinio dos usurios dos imveis. A coleta
de dados sobre as caractersticas fsicas dos empreendimentos, conforme
a percepo dos usurios dos empreendimentos, pode contribuir para a
criao com informaes sobre o perfil do mercado consumidor.
Desempenho das edificaes

sob a tica de seus usurios
Desempenho das edificaes
Os movimentos embasados na filosofia da qualidade total vm se fortalecendo devido situao
do mercado. Alm disso, as iniciativas para a melhoria constante das empresas tm respaldo nos prmios e certificaes estabelecidos em territrio nacional e internacional, como a certificao baseada
na srie de normas ISO 9000. Segundo Jobim (2003, p. 1-2), as mudanas geradas refletem, principalmente, na forma de relacionamento entre as empresas e seus clientes, pois os objetivos dos servios se
concentram em atender s necessidades e superar a satisfao dos seus clientes.
Mas como podemos atender s necessidades dos clientes da construo civil? Para podermos
atender s necessidades dos nossos clientes, precisamos identific-las, ou seja, verificar os requisitos de
qualidade dos usurios dos empreendimentos. A melhor maneira de saber quais so os requisitos dos
usurios das edificaes por meio de medies de desempenho destas.
32
Desempenho das edificaes sob a tica de seus usurios
O uso de mtodos e tcnicas para medir o desempenho das edificaes no fato novo. Porm,
ainda apresenta pouca aplicao nas empresas que operam no ramo imobilirio, sendo matria praticamente exclusiva das grandes construtoras e incorporadoras.
As medies de desempenho podem ser realizadas em diferentes esferas da empresa, mas o enfoque deste texto sobre os sistemas de medio de desempenho das edificaes, conforme o ponto
de vista dos seus usurios, visto que os movimentos fundamentados nos sistemas de qualidade buscam
satisfazer s necessidades e agregar novos atrativos aos produtos. Sendo assim, esse processo tem o
foco direcionado ao usurio da edificao, com a finalidade de melhorar o relacionamento das empresas com seus clientes.
Buscar a adequao da edificao e seu entorno aos usos e necessidades do homem um movimento que provm da necessidade das empresas se manterem no mercado. As medies de desempenho das edificaes tambm so resultados de pesquisas nas reas sociais, pois tm como objetivo criar
espaos mais humanos e adequados ao desenvolvimento da vida. Medir o desempenho das edificaes
melhora nosso conhecimento sobre o que nossos clientes querem e preferem, alm de verificar caractersticas fsicas das edificaes que no so to importantes para as pessoas.
Para identificar aspectos negativos nos empreendimentos imobilirios e propor novas solues
para a qualificao desses problemas, interessante entender alguns conceitos e tcnicas da avaliao
ps-ocupao e da percepo ambiental, os quais so mtodos utilizados para medir o desempenho
das edificaes segundo o enfoque dos seus usurios.
Avaliao Ps-Ocupao (APO)

Vamos entender melhor alguns conceitos e prticas sobre a APO. J sabemos que o conjunto de
tcnicas e ferramentas que medem o desempenho das edificaes tem por objetivo melhorar o entendimento sobre as relaes do homem com seu ambiente. A finalidade desses instrumentos fornecer
informaes aos tcnicos sobre as necessidades, a satisfao e a importncia das pessoas em relao ao
ambiente construdo.
A APO um dos instrumentos mais utilizados para medir a qualidade e a adequao ao uso das
edificaes para gerar um diagnstico do edifcio estudado. A APO uma metodologia de apoio para as
avaliaes das edificaes que considera tanto os aspectos tcnicos quanto a opinio dos usurios que
ocupam as edificaes, segundo afirmaes de Ornstein (1992, p. 23):
Esta metodologia pretende, a partir da avaliao de fatores tcnicos, funcionais, econmicos, estticos e comportamentais do ambiente em uso, e tendo em vista tanto a opinio dos tcnicos, projetistas e clientes, como tambm dos
usurios, diagnosticar aspectos positivos e negativos, definindo, para este ltimo, recomendaes [...].
A partir do diagnstico da edificao, facilmente se identificam os erros e acertos cometidos para

propor recomendaes diretas edificao avaliada, bem como criar novas diretrizes para as prximas
edificaes. Mas quando podemos fazer uma APO? As avaliaes do ambiente construdo s podem ser
feitas aps certo perodo de uso do espao que est sendo avaliado. Os resultados sero realimentadores
do processo de desenvolvimento de projetos de outros empreendimentos e/ou mesmo para realizar
algumas melhorias no prdio analisado.
| 33
Como fazer uma APO

Primeiro importante entender que a avaliao de desempenho de uma edificao realizada s
ser uma APO se esta for feita tanto sob a tica tcnica quanto sob a tica comportamental (opinio do
usurio e observaes do seu comportamento).
As anlises tcnicas compreendem todas as medies peculiares ao ofcio dos profissionais do
ramo de projetos de edificaes, como o conforto ambiental, a funcionalidade dos espaos, o desempenho dos materiais, o estrutural e outros aspectos que afetam a sade, a segurana e o bem-estar dos
usurios. Para saber como est o desempenho tcnico da edificao, necessrio realizar levantamentos
dos dados que medem os aspectos tcnicos comentados.
Por esse motivo, medir dimenses dos espaos aps um tempo de uso nos permite cruzar esses
dados com a funcionalidade, o uso de cada espao, indicando se o dimensionamento foi feito adequadamente ao uso, ou se ele poderia ser maior ou menor. Medies da temperatura no interior e exterior
dos ambientes ainda podem ajudar a identificar qual a posio ideal de um dormitrio naquela regio
ou indicar outro tipo de material mais adequado ao clima local, por exemplo. Assim, cada dado coletado
contribui para a caracterizao fsica dos ambientes, possibilitando diversas anlises de acordo com o
objetivo de cada um.
J as anlises comportamentais so aquelas exclusivas ao pensamento do homem que habita,
vive e usa a edificao. Ela mede as categorias que so importantes em uma edificao conforme o
ponto de vista do usurio; por exemplo, se ele prefere a cozinha integrada sala ou no. Alm disso,
ela analisa o tipo de comportamento das pessoas no espao, com a finalidade de verificar se o que as
pessoas pensam condizem com o que elas fazem, analisando contrapontos. Fazem parte da anlise
comportamental aspectos relacionados imagem que o homem tem da edificao, a interao social
existente, a importncia dada a cada aspecto e a outros elementos que relacionem as atividades e a
satisfao dos usurios com o ambiente construdo.
As anlises de desempenho so realizadas a partir de levantamentos de dados. Nos levantamentos
so aplicados questionrios ou entrevistas e por meio de observaes diretas e indiretas do local. Aps
os levantamentos dos dados para verificar as caractersticas fsicas da edificao e a relativa importncia
que as pessoas atribuem a essas caractersticas, as informaes resultantes dessas medies tcnicas e
anlises do comportamento do homem so cruzadas.
Por exemplo, em uma APO de um edifcio residencial popular podemos identificar que uma sacada est mal dimensionada, pois no possibilita o uso de duas cadeiras simultaneamente. Entretanto,
na anlise de comportamento verificamos que as pessoas do pouca importncia a isso, pois no costumam usar mesa e cadeiras na sacada, elas preferem ter uma sala maior existente. Ento, analisam-se
a medida da sala e sua funcionalidade, para ver se nesse caso a melhor soluo no seria integrar a sala
com a sacada para haver mais espao no ambiente que foi indicado nas entrevistas como o espao mais
importante para esses usurios.
Na verdade, realizar as avaliaes dos ambientes no uma tarefa simples, pois bastante trabalhoso. Porm, os resultados, conforme os perfis de usurios e suas preferncias, ao serem aplicados no
desenvolvimento do produto imobilirio, podem melhorar a relao empresa/clientes. As anlises de
desempenho da edificao contribuem para que a empresa diminua seus riscos de investir em elementos que no so muito valorizados pelos seus usurios. Essa situao proporciona empresa realizar investimentos importantes para o pblico-alvo, possibilitando uma valorizao e inclusive maior liquidez
na comercializao.
34
J sabemos sobre a importncia e alguns conceitos das anlises de desempenho, as quais so realizadas a partir de caracterizaes fsicas e referentes percepo ambiental das pessoas. Para coletar
os dados por meio da caracterizao fsica e da percepo das pessoas preciso estar atento a algumas
questes que devem ser observadas.
Caracterizao fsica da edificao

As primeiras aproximaes ao objeto (edificao) que sero avaliadas podem ser realizadas por
meio de observaes indiretas. Essas so realizadas a partir de mapas, de fotos e do conjunto de projetos da edificao. Como os acontecimentos na vida real so dinmicos, os ambientes da edificao
podem no ser exatamente iguais aos projetos e documentos existentes, por isso algumas tcnicas para
a coleta de informaes diretas devem ser utilizadas.
As leituras espaciais dos ambientes so complementadas pelas observaes diretas no local que
est sendo avaliado. Vocs podem realizar essas observaes por meio de tcnicas como croquis (desenhos), fotografias e descries livres dos espaos. O comportamento espacial das pessoas tambm
pode ser levantado com as mesmas tcnicas, durante as visitas edificao. Realizar essas observaes
um avano metodolgico, o qual trar novas informaes teis para os futuros projetos, conforme
afirmaes de Malard (2002 p. 46-50).
Percepo dos usurios

Ao observar a realidade local voc pode descrever suas impresses sobre o ambiente que est
sendo avaliado. Entretanto, as anlises sero mais eficientes se contemplarem a percepo da populao que usufrui desse ambiente. Ornstein (1994, p. 18-19) salienta que a APO s est completa se existir
a avaliao tcnica e a avaliao do ponto de vista dos usurios, visto que a partir disso podem ser identificados conflitos no percebidos pelo observador.
A melhor maneira de saber a opinio das pessoas sobre determinado assunto conversando com
elas, voc concorda? Dessa forma, para melhorar a apreenso do ambiente que est sendo avaliado,
necessrio realizar entrevistas ou questionrios junto s pessoas. Aplicar uma entrevista ou um questionrio pode parecer semelhante, porm ambos apresentam caractersticas diferenciadas.
Pense em voc respondendo a uma entrevista que apresenta questes mais abertas, ou seja,
aplicada em forma de um dilogo. Agora pense em voc respondendo a um questionrio que formulado com questes fechadas, ou seja, repostas de marcar com opes previamente determinadas.
Geralmente, ao responder a um questionrio, se as opes estiverem mal formuladas, o respondente se sentir obrigado a escolher a alternativa mais parecida com a sua opinio. J na entrevista, o
respondente no se preocupa com isso e descreve sua opinio de forma literal. Somando-se a isso, a proximidade entre a pessoa que pergunta e a que responde maior por meio de uma conversa do que por
meio da aplicao de um questionrio com perguntas fechadas. Essa proximidade acaba melhorando
a qualidade dos resultados.
Bem, parece claro que por meio de entrevistas voc obteria resultados mais consistentes. Entretanto, dependendo da quantidade de perguntas e variaes de respostas, para facilitar o procedimento
| 35
de anlise dos dados mais interessante aplicar questionrios, os quais so mais diretos para analisar.
Com isso voc pode observar que no existe uma opo certa ou errada, pois necessrio verificar a
melhor alternativa para o objetivo que se pretende atingir.
O processo de formulao das questes inseridas nas entrevistas ou questionrios, conforme o
objetivo de vocs, pode seguir as orientaes adaptadas de Richardson (1999, p. 189-219):
::: definio das informaes que sero pesquisadas (os objetivos);
::: tipo de questionrio ou entrevista a ser aplicado;
::: formulao das primeiras redaes (perguntas a serem feitas);
::: reexame das perguntas;
::: aplicao do pr-teste (aplicar as perguntas em algumas pessoas para verificar se elas entendem exatamente o que voc queria perguntar);
::: reviso do questionrio ou entrevista aplicado, conforme resultado do pr-teste;
::: especificaes dos processos para o uso do questionrio ou entrevista (caso no seja voc
quem ir realizar as perguntas).
Os dados provenientes da opinio dos usurios fornecem subsdios para a formulao dos novos
empreendimentos, pois esses so concebidos para satisfazer s expectativas dos seus clientes e super-las. So exemplos de questes pertinentes s anlises de desempenho das edificaes:
::: o dimensionamento dos espaos;
::: as sensaes de conforto ambiental;
::: a localizao do empreendimento;
::: a funcionalidade espacial;
::: aspectos estticos do empreendimento;
::: segurana;
::: durabilidade;
::: ergonomia do espao.
Entre tantas possibilidades, tambm interessante verificar todos os aspectos relacionando as
preferncias das pessoas com as possibilidades financeiras de cada grupo. Todos esses dados podem
ser sistematizados em um banco de dados com as informaes dos seus clientes, ou seja, com as necessidades, exigncias e preferncias das pessoas que vo procur-lo para comprar ou alugar um imvel.
Esses dados tambm podem ser transformados em indicadores.
Os indicadores so meios de caracterizar as pessoas e servios descrevendo condies econmicas e de vida da populao, por exemplo. As funes dos indicadores so de identificar restries e
possibilidades para os futuros investimentos e qualidade de vida das pessoas.
Nesse contexto, interessante despertar no gestor imobilirio novas possibilidades. A partir do
conjunto dessas informaes, voc consegue criar grupos com algumas semelhanas e preferncias em
comum. Essas anlises proporcionam identificaes de novos nichos de mercado, alm disso voc pode
verificar quais so as necessidades que no esto sendo supridas em sua cidade. Dessa forma, voc
pode contribuir com dados preciosos ao desenvolvimento do produto imobilirio.
36
Atividade
1.
Vamos praticar: escolha um edifcio residencial ou comercial da sua cidade para fazer uma
breve avaliao de desempenho da edificao. Elabore as perguntas que sero aplicadas aos
usurios da edificao e analise o conjunto de projetos do edifcio. Sugiro que voc verifique
o dimensionamento dos ambientes e a sua funo. Em seguida, questione os usurios sobre a
qualidade do espao em relao s dimenses e funcionalidade de cada ambiente.
Recomendo que acessem o resumo de uma pesquisa realizada pelo Ncleo de Gesto e Inovao sobre
a avaliao ps-ocupao e satisfao do cliente de sistemas de vedao em drywall, realizada em Porto
Alegre, disponvel no site <www.drywall.org.br/upload/pdf/Relatorio_APOPOA.pdf>.

Resumo
O principal objetivo desta unidade desenvolver no aluno o senso
crtico sobre os aspectos qualitativos e quantitativos que devem ser observados em um terreno. A partir dessas anlises, pode-se identificar os
potenciais e as restries dos lotes, qualificando o processo de planejamento, execuo e comercializao do empreendimento.
Avaliaes qualitativas e
quantitativas dos
lotes urbanos
Localizao dos empreendimentos: questes legais e tcnicas
Antes de planejarmos qualquer tipo de empreendimento imobilirio, devemos realizar uma
pesquisa de mercado: locais potenciais versus investimentos apropriados. Por isso, fator determinante entender as caractersticas fsicas, legais e tcnicas do lote que se pretende investir, no qual se
construir o futuro empreendimento. Ainda importante que as anlises do lote se estendam ao seu
entorno prximo, pois voc pode obter informaes sobre a regio do lote, tais como: servios, transporte, infraestrutura, caractersticas paisagsticas, equipamentos urbanos, padro socioeconmico,
entre outros.
38
Avaliaes qualitativas e quantitativas dos lotes urbanos
Para fazer as anlises dos terrenos urbanos necessrio visitar o local em que ser implantada a
edificao. Nessa visita tcnica so realizados levantamentos de dados com o objetivo de fundamentar
o processo de desenvolvimento dos projetos dessa edificao. As anlises dos terrenos so realizadas
com o objetivo de qualificar o desenvolvimento das fases de planejamento e execuo da edificao,
j que fornece informaes indispensveis ao processo de criao dos projetos e para a construo do
empreendimento. Por isso, ao realizar uma anlise de um lote urbano interessante posicionar-se como
o futuro usurio, pensando nas expectativas de cada um dos envolvidos: empreendedor e usurio final.
Desse modo, voc pode caracterizar os potenciais do local e desenvolver solues para os pontos negativos, alm de evidenciar os pontos positivos do lote previsto.
Aspectos qualitativos dos lotes urbanos

Para melhor entendermos quais so os potenciais e as restries que cada lote oferece para a edificao, vamos nos posicionar como o usurio desta. A tica dos usurios da edificao determinante,
pois so essas pessoas que exercero suas atividades no local e por isso apresentam certos requisitos e
necessidades.
Os aspectos qualitativos dos lotes urbanos so de ordem fsica, tcnica, legal e econmica. Para
facilitar, vamos simular o lanamento de um empreendimento imobilirio de mdio porte destinado ao
uso residencial, multifamiliar, para famlias de classe mdia. Agora imagine voc como morador do edifcio, pense nas suas exigncias e nas suas necessidades. Voc deve listar tudo que veio em sua mente.
Claro que para fazermos anlises dos terrenos urbanos de forma a representar a realidade, no
podemos base-la apenas na opinio de uma pessoa ou um pequeno grupo. Por isso, importante
realizar os levantamentos de dados a partir de tcnicas de amostragem, pois uma amostra adequada
imprime uma maior qualidade aos dados. Algumas pesquisas existentes indicam alguns aspectos que
devem ser observados, como:
::: condicionantes fsicos descrevem o tipo de solo local (sondagem do terreno) e a situao
planialtimtrica dos terrenos, indicando a localizao geogrfica do lote, sua orientao solar,
as dimenses e cotas de nvel, por exemplo;
::: condicionantes legais indicam todas as restries de uso e ocupao de cada terreno. As
possibilidades construtivas do lote urbano dependem da localizao geogrfica e das normas
do Plano Diretor. Todo terreno deve ser submetido s exigncias da legislao ambiental, as
quais identificam restries de uso especficas a cada local. Os aspectos legais referentes ao
direito de propriedade devem ser analisados de acordo com as informaes contidas no registro de imveis;
::: condicionantes tcnicos so analisados aspectos tcnicos que podem contribuir ou no
para a qualidade de vida das pessoas que utilizaro o espao. Por exemplo, anlises de conforto ambiental do terreno (orientao solar, ventilao, acstica e visual), de acessibilidade
de pedestres e veculos ao local, assim como o sistema de drenagem do terreno para evitar
problemas com a umidade.
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Condicionantes fsicos
Alguns levantamentos dos condicionantes fsicos do lote podem ser realizados com base no
levantamento topogrfico. O levantamento topogrfico a representao grfica dos elementos naturais ou artificiais que formam uma determinada rea de terra. Para o desenvolvimento de qualquer
projeto arquitetnico e execuo de obras, o levantamento topogrfico indispensvel. A execuo
do levantamento topogrfico feita por meio de nveis eletrnicos, teodolito e/ou estao total. Esse
levantamento pode ser divido em:
::: planimetria retrata todas as dimenses planas e os detalhes existentes, naturais ou no;
::: altimetria retrata os planos topogrficos, mais conhecidos como relevo da rea (representa
a volumetria do terreno).
Levantamento topogrfico
Faz parte da planimetria a indicao do norte magntico (smbolo de indicao da orientao
solar norte); o dimensionamento das divisas do terreno, marcos de referncias (malha de dimensionamento) que fornecem coordenadas que facilitam a localizao do terreno; os azimutes, que so ngulos
de confluncia das divisas do terreno variam de 0 a 360; a localizao dos acidentes naturais (rvores,
afloramentos de rochas, crregos etc.) e localizao dos acidentes artificiais (muros, cercas, construes
existentes).
Faz parte da altimetria as curvas de nvel, que indicam a altura de uma reta contnua em relao
a um referencial conhecido. So desenhadas com espaamentos variveis, conforme a necessidade de
detalhamento (exemplo: 1x1 m ou 5x5 m); cotas de nvel que indicam a altura de um ponto ou um plano
em relao a um referencial conhecido. As cotas de nvel so representadas por um smbolo universal, o
mesmo que utilizado nos projetos arquitetnicos e complementares.
Levantamento topogrfico.
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Funes do levantamento topogrfico

O levantamento topogrfico essencial para o adequado desenvolvimento de todas as demais
etapas tcnicas necessrias execuo de um empreendimento imobilirio. Antes de iniciar qualquer
projeto, deve-se ter em mos o levantamento topogrfico. Para os projetistas, o levantamento topogrfico fornece dados e informaes, sendo um guia referencial de possibilidades e dificuldades no
desenvolvimento dos projetos de edificaes ou parcelamento. Na etapa da execuo, o levantamento
topogrfico indica as possibilidades e as dificuldades no layout do canteiro de obras, por exemplo, refletindo na execuo como um todo.
O levantamento topogrfico tem ainda a finalidade de comparar as medidas reais do terreno com
as dimenses dos registros legais do lote. comum existirem pequenas diferenas de medidas entre as
medidas reais e as legais. Essa situao bastante prejudicial para todas as partes, pois o proprietrio
do lote pode estar perdendo ou ganhando rea. Essa situao prejudica o desenvolvimento dos projetos, j que os projetistas devem desenvolver seus trabalhos com referncia no terreno judicial e usar as
medidas da escritura no desenvolvimento dos projetos devido a exigncias legais. Dessa forma, os projetos so desenhados com base em um terreno inexistente na realidade. Apesar das diferenas serem s
vezes pequenas, podem causar alguns prejuzos no momento de locao da obra e execuo dos sistemas construtivos. Para resolver esse problema, necessrio realizar uma nova escritura.
Condicionantes tcnicos
Os condicionantes de ordem tcnica esto relacionados s caractersticas fsicas e legais de cada
terreno, pois conforme cada situao devem-se analisar os aspectos tcnicos que podem qualificar a
realidade. Por exemplo, ao analisar a orientao solar do terreno e os potenciais construtivos dos terrenos, voc pode verificar as condies de conforto trmico do local.
Para que o empreendimento tenha qualidade, necessrio analisar o conforto ambiental nas
proximidades do lote, a acessibilidade de pedestres e veculos ao terreno e a infraestrutura urbana existente no local, por exemplo. Essas informaes fornecem subsdios para o desenvolvimento dos projetos das edificaes. Alm disso, ao comercializar um terreno, voc j poder indicar aos seus clientes os
potenciais e as restries do lote.
Conforto ambiental do local

O conforto ambiental de um local depende das caractersticas de conforto trmico, acstico e
visual da rea. Quando estudamos aspectos de conforto ambiental estamos operando com variveis
locais, regionais e inclusive globais. As questes relacionadas ao conforto ambiental tm relao ao lote
propriamente dito, seu entorno prximo, bem como a regio em que se insere o terreno. As variveis
locais podem ser percebidas por meio de observaes diretas ao lote e observaes indiretas aos mapas da prefeitura.
Para verificar as caractersticas relacionadas ao conforto trmico, deve-se observar a direo dos
ventos predominantes e a orientao solar do terreno. imprescindvel realizar anlises sobre o conforto trmico da regio. Verificar ainda a movimentao de veculos e localizao de indstrias, pois o
excesso de poluentes aumenta a temperatura do ar. Observar a existncia de reas verdes e a situao da arborizao de rua, pois essas minimizam a temperatura. Os dados provenientes das estaes
meteorolgicas so de grande importncia, pois eles fornecem as temperaturas mdias, as mximas
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e as mnimas de cada regio, alm de indicar os ventos predominantes da rea. Ao analisar os ventos
predominantes da regio, deve-se observar a existncia de obstrues passagem dos ventos, como
uma edificao alta, por exemplo.
Por isso, ao realizar a visita tcnica ao terreno, interessante verificar qual a orientao solar de
cada lado do terreno, a fim de compreender onde o sol nasce e se pe em relao frente do terreno (ou
ento observar a indicao do norte no levantamento topogrfico do terreno). Dessa forma, pode-se
analisar qual a face do terreno que recebe insolao direta adequada (parte da manh: orientao leste), a que recebe incidncia solar no horrio mais quente (parte da tarde: orientao solar oeste). Ainda
pode ser observada qual a face que receber menor incidncia solar (no caso a face voltada para o sul),
pois essa ser sombreada pelo prprio volume da edificao que ser construda.
O conforto acstico depende das atividades que so praticadas na regio. Por isso, deve-se
observar a incidncia de alto trfego na rea, existncia de indstrias ou servios que emitem rudos. O
zoneamento urbano das cidades contempla um estudo de compatibilidade entre atividades para evitar,
por exemplo, a construo de um hospital prximo a uma indstria. Mesmo observando que no local
no existam excesso de rudos, interessante analisar o zoneamento urbano proposto no Plano Diretor,
visto que ele indica as atividades potenciais para cada rea.
O conforto visual o mais fcil de ser percebido, j que depende do planejamento paisagstico
da rea onde se insere o lote. Mesmo que cada pessoa perceba os ambientes de diferentes formas, a
valorizao esttica segue alguns padres. A esttica proporcionada pelos ambientes naturais geralmente unnime entre as pessoas, contendo algumas variaes especificas. Edifcios com caractersticas
peculiares e cores amenas tambm so referncias agradveis.
Acessibilidade
As anlises sobre acessibilidade do lote so de ordem tcnica, pois analisam questes relacionadas ao transporte urbano, alm de verificar as facilidades de acesso ao lote. Nesse contexto, essencial
identificar a localizao geogrfica do terreno e estudar sua posio em relao rea urbana em que
o lote est inserido. importante considerar o desenvolvimento da regio e realizar prospeces sobre
o aumento de trfego e futuras ampliaes virias. Na rua de acesso ao lote, deve ser observada tanto
a intensidade quanto a direo do fluxo de veculos, para posicionar a entrada de veculos do lote de
forma adequada.
Entretanto, quando discutimos sobre acessibilidade no nos restringimos ao estudo do fluxo de
veculos, pois imprescindvel para qualquer empreendimento contemplar possibilidades que facilitem
a acessibilidade humana ao lote. Por isso a acessibilidade deve ter um enfoque que vislumbre todas as
pessoas, considerando as pessoas portadoras de restries fsicas, pessoas com idades mais avanadas,
grvidas, crianas, ou seja, todas as possibilidades.
Condicionantes legais
Analisar os condicionantes legais de cada terreno de suma importncia para o desenvolvimento
do produto imobilirio. Ao analisar um terreno, verifique toda a legislao incidente (Plano Diretor, Cdigo
de Obras, legislao ambiental), pois o empreendimento que ser desenvolvido na rea em questo
42
deve respeitar as leis de todas as esferas: federal, estadual e municipal. Por exemplo, ao propor um loteamento, deve ser analisado se a rea de terra no possui nenhuma restrio de ocupao do solo devido
existncia de uma rea de Preservao Permanente (APP), de acordo com o Cdigo Florestal.
A localizao geogrfica e as restries legais

Para verificar os potenciais dos terrenos deve ser feita uma anlise da microrregio, bem como da
macrorregio em que o lote est inserido. A localizao geogrfica do lote indica a zona urbana em que
est inserido e o Plano Diretor da cidade fornecer as restries legais por meio de ndices e condies
especficas na lei.
O Plano Diretor indica as possibilidades construtivas do lote. Por meio do ndice de aproveitamento, da taxa de ocupao, da altura mxima e dos recuos do terreno podemos calcular o regime volumtrico da edificao. Essas informaes indicam a rea mxima que pode ser construda no terreno,
a rea mxima ocupada com construo (reas cobertas), a rea mxima impermeabilizada do lote, os
recuos necessrios, a habitabilidade local, entre outras caractersticas de uso e ocupao do solo.
A localizao geogrfica tambm indica os espaos pblicos, a rede de servios e equipamentos
urbanos existentes no entorno prximo do terreno. Dentro dos espaos pblicos, as praas e parques
tm grande preferncia, j que esses so prprios ao convvio social e s prticas de lazer.
Estudos sobre o entorno dos terrenos so essenciais para contribuir com as anlises qualitativas
e quantitativas dos lotes urbanos. importante entender o desenvolvimento da zona urbana e realizar
uma projeo de desenvolvimento para daqui a alguns anos. O que voc deve observar? Observa-se a
proximidade de equipamentos urbanos necessrios (abastecimento de gua, luz, esgoto, coleta de lixo,
iluminao pblica, entre outros); a proximidade dos servios essenciais para a manuteno da vida
do usurio da edificao (farmcias, supermercado, padaria, banco); as possibilidades construtivas dos
terrenos vizinhos; o padro de desenvolvimento dos edifcios inseridos no local.
No artigo de Fernandez e Hocchein (2000, p. 346-348), est claro que a localizao do empreendi
mento fator decisivo nas opes de compra de um imvel. Sendo assim, antes de iniciarmos qualquer
projeto de um futuro empreendimento imobilirio, o grupo de planejamento do empreendimento deve
visitar o terreno e registrar todas as condies que podem agregar ou no valor ao imvel.
O conjunto de informaes que registra as caractersticas do lote e seu entorno deve contemplar
todos os itens discutidos, assim como outras peculiaridades de cada regio. Todas essas informaes
devem estar contidas em um documento, o qual faz parte das informaes necessrias ao desenvolvimento dos projetos tcnicos de edificaes ou parcelamentos do solo.
Informaes sobre o terreno

Para verificar as informaes sobre o terreno interessante realizar observaes indiretas (mapas
cadastrais, por exemplo), mas tambm realizar uma visita ao local. Dessa forma, o grupo envolvido no
processo de desenvolvimento do produto imobilirio pode expor suas impresses sobre os potenciais
e as restries existentes. Para fazer um relatrio que identifique as informaes sobre o terreno, so
necessrias ateno e pesquisas sobre o desenvolvimento local da rea em anlise.
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interessante que mais de uma pessoa analise os condicionantes do terreno, a fim de obter dados
mais consistentes, alm disso, cada profissional tem uma percepo diferenciada sobre a rea. A seguir
h um exemplo de checklist, adaptado de Ramos (2002, p. 47-68), para anlise dos aspectos qualitativos
e quantitativos do terreno.
Levantamento topogrfico contendo informaes bsicas

::: rea total do terreno.
::: Terreno: plano, em declive ou em aclive.
::: Diferenas de nvel: mxima e mnima.
::: Medidas dos limites do terreno/azimutes das linhas de divisa.
::: Localizao dos equipamentos urbanos: poste de energia, boca de lobo, recolhimento de
esgoto, recolhimento de gua pluvial.
::: Posio do norte em relao ao terreno (orientao solar do terreno).
Relatrio de sondagem do terreno

::: Tipo de sondagem.
::: Nmero de furos de sondagem.
::: Localizao dos furos de sondagem.
::: Relatrio de sondagem: anlises do perfil do solo e do nvel do lenol fretico.
Relatrio de visita do terreno

::: Desenho esquemtico do terreno, contendo (representao em trs dimenses do lote inserido
em seu contexto urbano):
::: principais ruas;
::: equipamentos de lazer prximos;
::: servios prximos;
::: visuais importantes;
::: indicao do norte.
::: Anlise da acessibilidade ao terreno:
::: anlise do passeio pblico pavimentao, inclinao e largura;
::: descrio das vias de acesso via arterial, coletoras e locais;
::: intensidade e direo do fluxo de veculos nas ruas de acesso ao terreno.
44
::: Conforto ambiental local:

::: anlise da ventilao local;
::: anlise da insolao, considerando sombras de vizinhos;
::: arborizao das ruas e do bairro;
::: anlise de permeabilidade do solo, detectando possveis problemas com inundaes
urbanas;
::: proximidade de reas de preservao;
::: possibilidades construtivas dos lotes vizinhos.
::: Anlise do valor de mercado do terreno:
::: padro de desenvolvimento do entorno;
::: proximidade de reas de ocupao irregular;
::: proximidade de zonas de servios.
Esses itens so apenas recomendaes para as observaes das caractersticas dos terrenos e so
importantes para o desenvolvimento do produto imobilirio mais adequado ao meio. Dessa forma, o
empreendimento pode maximizar potenciais do terreno, assim como minimizar restries e problemas
existentes.
Atividade
1.
Selecione um terreno localizado na sua regio, em uma rea de sua preferncia. Voc deve
assessorar o futuro investidor da rea, a fim de contribuir com a identificao de alguns elementos
qualitativos e quantitativos do terreno, verificando a viabilidade de investimento nesse lote.
Analise as seguintes questes:
a) O Plano Diretor municipal da cidade em que o lote se insere e identifique as possibilidades
construtivas do terreno escolhido, contemplando no mnimo os seguintes itens:
::: Zona Urbana;
::: ndice de Aproveitamento (IA);
::: Taxa de Ocupao (TO);
::: Recuos Existentes.

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b) Aps a anlise, elabore o relatrio de visita do terreno conforme caractersticas qualitativas e

quantitativas do lote e de seu entorno. Identifique ao futuro investidor da rea as restries e
os potenciais mais importantes para o lote que est sendo analisado.
MASCAR, L. J. Loteamentos Urbanos. Porto Alegre: Sagra-DC, 2003.

46

Resumo
O principal objetivo desta unidade apresentar as definies de projetos e suas respectivas funes no mercado imobilirio. Alm disso,
vamos identificar as informaes bsicas do programa de necessidades
da edificao, para que voc entenda quais so algumas das informaes
que devem ser coletadas antes de iniciar criao dos projetos tcnicos.
Desenvolvimento dos projetos

de empreendimentos
imobilirios
Desenvolvimento do produto para o mercado imobilirio
A natureza do desenvolvimento dos produtos que fazem parte do mercado imobilirio fundamentada pelas atividades de projeto das edificaes. O projeto essencial para o xito de qualquer
empreendimento, seja ele um edifcio, uma placa de sinalizao, lanamento de um produto, entre outras possibilidades. Ele antecipa a atividade de executar. Pense em como voc pode definir um projeto
de uma edificao.
O projeto um exerccio de criatividade e tcnica, baseada na satisfao dos requisitos dos seus
diferentes clientes. De acordo com a NBR 13531 (ABNT, 1995, p. 2),
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Desenvolvimento dos projetos de empreendimentos imobilirios
[...] os projetos so definidos como determinao e representao prvias dos atributos funcionais, formais e tcnicos
de elementos da edificao a construir, a pr-fabricar, a montar, a ampliar,[...], abrangendo os ambientes exteriores e
interiores e os projetos de elementos da edificao e das instalaes prediais.
Funo dos projetos de uma edificao

O projeto uma demonstrao da construo do empreendimento imobilirio em formato de
desenhos e especificaes tcnicas. o planejamento de todas as etapas envolvidas. Os objetivos dos
projetos so direcionados para a construo ser previamente entendida por todos; exemplificar o como
fazer a construo; organizar o planejamento da execuo e para ser aprovado por rgos reguladores
do espao fsico urbano/rural e por seus usurios (particular ou coletivo).
As decises de projeto afetam toda a produtividade da obra, pois cada soluo apresenta um
custo versus um benefcio, que iro caracterizar o prdio por vrios anos de uso. Portanto, o desenvolvimento dos projetos um processo de grande variabilidade, abrangendo decises de riscos para todos
os envolvidos. Um dos problemas presentes nesse processo a falta de compreenso de todos os requisitos dos clientes, para os quais os projetos so desenvolvidos e submetidos aprovao.
Ulrich e Eppinger (1999, p. 2-3) definem o processo-projeto como a forma de concepo do produto. Afirmam que o projeto permeia por diferentes fases, desde as informaes bsicas para sua concepo at o lanamento da edificao no mercado. Tambm importante incluir nesse processo a
retroalimentao das etapas de produo e uso do edifcio, pois necessrio que a busca por qualidade
permeie desde a etapa de projetos (concepo do produto) at a etapa de produo (execuo do produto), incluindo tambm a comercializao.
Identificao
de uma
oportunidade
no mercado
Desenvol-
Diretrizes do
Identificao
vimento do
programa de
dos requisitos
conceito do
necessidade
dos clientes
empreendi-
do empreen-
mento
dimento
Concepo do
Lanamento
produto:
Validao do
da edificao
projeto da
produto
no mercado
edificao
Figura 1 Esquema de concepo dos projetos de uma edificao.

imobilirio
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A partir dessas informaes bsicas, voc j pode perceber que geralmente o contexto de desenvolvimento do produto imobilirio, o processo de criao e desenvolvimento dos projetos da edificao
envolve vrias pessoas com distintos objetivos e conhecimentos. Por isso, os projetistas desenvolvem o
conjunto de projetos sob diferentes ticas, conforme os seus clientes e seus objetivos.
Mas voc sabe quem so os envolvidos nesse processo e quais so seus objetivos? Primeiro pense
nas pessoas para as quais os projetos so desenvolvidos. Voc deve ter pensado no empreendedor, no
construtor e, lgico, no usurio final da edificao. Veja esquematicamente na figura a seguir o perfil
bsico de cada um desses clientes e seus respectivos requisitos (TZORTZOPOULOS, 1999, p. 89).
Clientes do processo de desenvolvimento dos

projetos?
Empreendedor: investidor
::: investidor do empreendimento, normalmente uma pessoa gil, ambiciosa e
pesquisadora.
Empreendedor: incorporador
::: uma pessoa flexvel, gil, corajosa e pesquisadora.
Exigncias em relao aos projetos?

::: Rentabilidade e liquidez;
::: segurana no investimento.
::: Pretende solidificar sua imagem no mercado;

::: Qualidade do projeto final;
::: Proporcionar novos atrativos;
::: Rentabilidade e liquidez.
Construtor
::: Executar uma obra de qualidade;
::: viso tcnica da execuo do projeto da

edificao.
Usurio
::: pessoas que iro utilizar o imvel. Exigentes,
pretendem usufruir de um bom projeto e
pagar o mnimo possvel. O perfil dos usurios diversificado e depende da sua classe
socioeconmica, nvel intelectual...
::: Organizao e prazos cumpridos;

::: Projetos de fcil entendimento e com informaes completas.
::: Qualidade funcional, espacial, esttica e de
acabamento;
::: Atendimento personalizado (flexibilidade
dos ambientes e opes de acabamentos);
::: Custos reduzidos e entregas dentro do prazo
estabelecido.
Figura 2 Clientes dos projetos e seus requisitos, adaptado de Tzortzopoulos (1999).
Depois de analisado o perfil de cada cliente para quem os projetos so desenvolvidos, facilmente
voc percebe que para cumprir os objetivos de todos os envolvidos no processo essencial respeitar
os requisitos dos usurios da edificao. A identificao dos requisitos dos clientes pode ser feita por
meio de medidas de desempenho da edificao e pesquisa de mercado. Essas informaes alimentam
as bases conceituais de cada empreendimento. A partir da formulao do conceito dos projetos e da
identificao do pblico-alvo, a equipe envolvida no processo de desenvolvimento dos projetos cria as
diretrizes do programa de necessidades do empreendimento em questo.

50
Programa de necessidades: definies e funes

O programa de necessidades composto pelas diretrizes bsicas do empreendimento imobilirio. A partir do programa de necessidades podemos ter ideia dos vrios dados e informaes do projeto
que se deve desenvolver. importante refletir que o programa de necessidades indica os potenciais e as
restries sobre o empreendimento imobilirio, portanto pode exigir, mas no restringir.
Voc deve estar se perguntando sobre os elementos que constituem o programa de necessidades. Primeiro vamos imaginar uma produo de uma casa de praia para um casal sem filhos. Antes de
iniciarmos o desenvolvimento dos projetos propriamente ditos, temos algumas perguntas presentes
em nossas mentes, pois precisamos de mais informaes para projetar a residncia de praia dos sonhos
desse casal, certo? A primeira questo pertinente sobre as informaes fsicas do terreno: as dimenses, a localizao, a orientao solar, as condies planialtimtricas, as exigncias do Plano Diretor e
Cdigo de Obras da cidade, entre outras. Ainda precisamos saber caractersticas pessoais dos futuros
usurios, como preferncias estticas e costumes. As exigncias dos usurios devem ser todas descritas
para evitar decepes (nmero de quartos, dimenses dos ambientes, distribuio dos espaos, materiais adequados, entre outros).
Resumindo, o programa de necessidades composto pelas diretrizes bsicas que o desenvolvimento dos projetos tcnicos do empreendimento deve seguir. O programa de necessidades utilizado
pelas equipes de desenvolvimento do produto, a fim de melhorar a compatibilizao das propostas
que sero desenvolvidas. O programa proposto deve conter requisitos de qualidade dos usurios das
edificaes, aspectos tecnolgicos, estticos, de conforto, de operao e manuteno da edificao
(FARINA; GONALVES; ILHA; NETO, 2002, p. 1922-1924).
Algumas das entradas que fazem parte das informaes necessrias para compor o programa de
necessidades so:
::: padro de construo;
::: nmero de habitantes ou usurios da edificao;
::: nmero de pavimentos da edificao;
::: conceito do projeto;
::: tipos de usos da edificao;
::: dimensionamento bsico para os espaos componentes das edificaes;
::: especificaes tcnicas necessrias.
Funo do programa de necessidades

O programa de necessidades de suma importncia para o desenvolvimento do produto imobilirio que pretende apresentar qualidade e superar expectativas dos seus clientes, pois ele fornece os
dados e as informaes bsicas sobre as condies tcnicas pertinentes (terreno, tcnicas construtivas,
materiais que podem ser utilizados) e as necessidades do pblico-alvo que se pretende atingir.
O programa de necessidades da edificao essencial para o desenvolvimento dos projetos, pois
tambm considerado como um veculo de comunicao entre todos os envolvidos no desenvolvimento do produto imobilirio, conforme Ramos (2002, p. 46), j que ele fornece dados sobre as caracEste material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
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tersticas bsicas que devem ser analisadas para a formulao dos projetos. Alm disso, fornece dados
sobre o conceito e o pblico-alvo do empreendimento, material de suma importncia para a equipe
comercial que trabalhar com o marketing e as vendas do empreendimento. Partindo do programa de
necessidades, todos os agentes participantes de um empreendimento da construo civil podem ter
uma ideia mais clara sobre o produto que se pretende executar.
Dessa forma, os principais objetivos do programa de necessidades so:
::: aumentar a compreenso sobre a forma e a funo dos empreendimentos;
::: relacionar as exigncias e os requisitos do pblico-alvo das edificaes;
::: orientar e instruir o desenvolvimento do conjunto de projetos dos empreendimentos imobilirios;
::: diminuir riscos de falhas na etapa de desenvolvimento dos projetos.
Tipos de projetos envolvidos no processo

de desenvolvimento do produto imobilirio
Antes de iniciar as etapas de projeto propriamente ditas, essencial realizar um estudo de viabilidade econmica do empreendimento imobilirio que se pretende lanar no mercado. O estudo de
viabilidade econmica tem a finalidade de verificar a convenincia econmica de um empreendimento
e consiste na avaliao das possibilidades financeiras da edificao (GONZALEZ, 2000, p. 373).
Para fazer o estudo de viabilidade so usadas informaes do mercado imobilirio (preos de
terreno e de imveis prontos semelhantes), custo de construo de acordo com faixa do mercado (custo de construo, conforme CUB Custo Unitrio Bsico de construo) e da rea financeira (taxas de
juros, custo de emprstimos). O principal objetivo identificar as possibilidades de investimento, verificar a viabilidade econmica versus demanda local e indicar quanto o incorporador pode lucrar com o
empreendimento. Depois de confirmadas as informaes financeiras, as etapas de projetos so iniciadas de acordo com as fases de desenvolvimento necessrias.
Existem diferentes tipos de projetos envolvidos no processo de desenvolvimento dos produtos lanados no mercado imobilirio. Os tipos de projetos necessrios dependem do tipo de uso e do
porte do empreendimento que ser executado. Alm disso, devem ser observadas as exigncias mnimas legais para aprovao de projetos. Cada projeto tem uma pessoa ou equipe responsvel, os quais
desenvolvem os projetos a partir das informaes do programa de necessidades e exigncias legais.
Basicamente, os tipos de projetos mais usuais envolvidos no processo planejamento e desenvolvimento dos empreendimentos imobilirio so:
::: projeto arquitetnico;
::: projeto estrutural;
::: projeto hidrossanitrio;
::: projeto eltrico/TV/fone/lgica;
::: projeto de incndio;
52
::: projeto de ar-condicionado;

::: projeto de segurana privada;
::: projeto urbanstico;
::: projeto paisagstico;
::: projeto de decorao de interiores.
O entendimento sobre as definies e funes do conjunto de projetos tcnicos envolvidos no
processo de desenvolvimento do produto imobilirio melhora sua compreenso sobre os procedimentos para o planejamento de qualquer tipo de empreendimento imobilirio. A partir da identificao dos
objetivos do empreendedor, do construtor e usurios finais da edificao, voc pode perceber que facilita a adoo de prticas da gesto da qualidade, visto que devemos observar os requisitos dos nossos
clientes. Voc pode perceber que a etapa de planejamento fsico do empreendimento imobilirio compreende vrios condicionantes. Alguns desses condicionantes devem estar indicados no programa de
necessidades do empreendimento. Dessa forma, voc e os demais envolvidos no processo (projetistas,
construtores, equipe de marketing) podem estabelecer uma mesma linguagem de dilogo e transpor
dados consistentes para seus clientes.
Atividades
1.
Imagine que voc faz parte da equipe que desenvolver um empreendimento residencial na sua
cidade. Liste todas as informaes necessrias para que possa ser iniciado o desenvolvimento
dos projetos desse empreendimento. Pense nas necessidades de todos os clientes desse
empreendimento. Busque:
a) identificar informaes necessrias para a concepo dos projetos de uma edificao;
b) listar quais os tipos de projetos necessrios para execuo de um edifcio de uso misto para
um determinado local.
2.
Faa uma visita a uma construtora da sua cidade e analise o processo de desenvolvimento de um
empreendimento (uma edificao). Recomendo que selecione um empreendimento pequeno
para facilitar o entendimento do processo como um todo. Lembro que muitas das informaes
aqui comentadas esto implcitas no processo, por isso procure questionar o responsvel sobre
os procedimentos adotados.
BRANDO, Douglas Queiroz. Tipificao e Aspectos Morfolgicos de Arranjo Espaciais de Apartamentos de mbito da Anlise do Produto Imobilirio Brasileiro. Disponvel em: <www.antac.org.br/
ambienteconstruido/pdf/revista/artigos/Doc11176.pdf>. Acesso em: 30 ago. 2006.
Resumo
Esta unidade tem como objetivo apresentar a funo dos desenhos
tcnicos em um empreendimento imobilirio. Dentro desse tema, sero
abordados tpicos como: escalas, plantas, cortes e fachadas.
Tcnicas grficas para os

projetos de empreendimentos
imobilirios
Representao grfica dos projetos
O principal objetivo da representao grfica dos projetos de edificaes comunicar a forma,
a funo, a tecnologia, os materiais e os sistemas construtivos que sero utilizados. Existem diferentes
formas de representao dos aspectos construtivos. O desenho arquitetnico uma representao da
realidade, mas est muito longe de ser a realidade mesmo existindo potentes programas capazes de
realizar uma visita virtual ao empreendimento , pois no est em escala humana, no transmite rudos,
luz natural e nem aromas.
Os desenhos tcnicos respeitam normas especficas, para evitar que cada um faa de uma
maneira e a comunicao fique prejudicada. A NBR 100671 a norma que estabelece os princpios gerais
de representaes em desenhos tcnicos. As normas no apresentam o rigor das leis; entretanto, para
aprimorarmos a qualidade dos empreendimentos, o conjunto de desenhos tcnicos deve ser legvel e
completo, devendo portanto respeitar as convenes e diretrizes da norma.
1 A NBR 10067 norma de Representao Grfica em Desenho Tcnico desenvolvida pela ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas).
Essa norma procura criar algumas referncias e regras bsicas para o desenvolvimento dos desenhos tcnicos. Dessa forma, adotar os
procedimentos da norma qualifica o entendimento e a apresentao dos desenhos, pois ela um instrumento que prope organizao e
unificao das convenes utilizadas nos desenhos tcnicos.

54
Tcnicas grficas para os projetos de empreendimentos imobilirios
O projeto de uma edificao representado pelo conjunto de desenhos tcnicos, como plantas,
cortes e fachadas, e a partir de documentos tcnicos. O projeto o desenvolvimento da ideia do produto imobilirio, ou seja, da edificao. Cada tipo de projeto tem suas fases de desenvolvimento, e os
desenhos tcnicos seguem essas fases para expor detalhes.
H pouco tempo, aproximadamente at a dcada de 1970, praticamente todos os projetos eram
entregues para os clientes por meio de desenhos tcnicos feitos mo. Utilizavam-se papis vegetais e
caneta nanquim. Nos dias atuais, os projetos so entregues com tcnicas de computao grfica, j que
esse sistema mais adequado s exigncias de controle de qualidade e sua preciso maior.
O gestor imobilirio deve saber interpretar e identificar elementos no conjunto de desenhos que
compe os projetos das edificaes, pois muitas vezes realiza a comercializao quando o empreendimento ainda no foi executado. Esse profissional pode ainda contribuir com ideias para o desenvolvimento dos projetos, a partir das informaes que ele tem do mercado imobilirio. Sendo assim, ler e
interpretar o conjunto de desenhos tcnicos dos projetos das edificaes essencial para sua formao
profissional.
Dimensionamento e escalas grficas e numricas

Escala a relao entre a medida do desenho e a dimenso real do objeto (MONTENEGRO, 1978,
p. 33-35). Como o tamanho real dos empreendimentos imobilirios muito grande, os projetos tcnicos so representados sempre em escala menor do que a realidade. Por exemplo, se um desenho tem a
escala numrica de 1:50 ou 1/50, significa que o desenho 50 vezes menor do que a realidade. Em uma
escala numrica de 1:100 ou 1/100, cada centmetro desenhado no papel corresponde a um metro na
realidade.
Existem a escala numrica e a escala grfica. A escala grfica a representao das escalas numricas em forma de desenhos. Todos os desenhos devem conter indicao de escala para evitar confuses de dimensionamento e propores.
O conjunto de desenhos tcnicos que fazem parte dos projetos so representaes em escalas
reduzidas da verdadeira grandeza das edificaes. As escalas de trabalho mais usuais nos desenhos
tcnicos dos projetos das edificaes so:
::: 1:200
::: 1:100
::: 1:50
::: 1:20
::: 1:25
::: Estudos preliminares
::: Anteprojeto
::: Escala mais

usual para o
projeto legal
::: Escala usada

para detalhes
construtivos
::: Escala usada

para detalhes
contrutivos
::: Planta de
localizao
::: Desenhos
com menos
detalhes
O dimensionamento dos ambientes realizado com base em identificaes numricas denominadas cotas, cuja unidade usual o metro. As cotas so representadas por linhas chamadas de linhas de
cotas, seja para o dimensionamento horizontal ou vertical. A planta baixa deve conter linhas de cotas, as
quais representam a largura e o comprimento real dos ambientes e objetos. No corte, as linhas de cotas
dimensionam a altura de cada ambiente e objeto.
Nos desenhos, deve-se observar a correta identificao das dimenses, para evitar erros na
execuo e na comercializao da edificao. As esquadrias (janelas e portas) so dimensionadas de
forma numrica em centmetros, onde o primeiro valor a sua largura e o segundo a sua altura. No
caso das janelas, ainda existe a informao da altura do peitoril, que o nmero aps a barra. Observe
a figura 1-a.
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Janela
160 X 120/90
Figura 1-a
Porta
80 X 210
Figura 1-b
Exemplo de cota de nvel em planta baixa e corte, respectivamente.
Existe ainda um outro tipo de cota, denominado de cota de nvel, que indica a altura do nvel do
piso. A cota de nvel indica a altura de cada pavimento nas plantas baixas e nos cortes, e calculada a
partir de um ponto referencial, somando-se sempre a altura de cada pavimento. Na figura 2, temos um
smbolo da cota de nvel no corte e outro na planta baixa da edificao.
37.00
37.00
Figura 2 Exemplo de cota de nvel em planta baixa e corte, respectivamente.

56
Desenhos tcnicos dos projetos das edificaes

Os desenhos tcnicos representam os projetos das edificaes por meio de plantas, cortes, fachadas e perspectiva. Para entender a origem de cada tipo de representao, vamos imaginar uma
situao: o gestor imobilirio precisa analisar um investimento de uma residncia em um condomnio
fechado. O projeto ainda no foi executado e a sua anlise deve ser feita por meio do conjunto de desenhos tcnicos que o compem. Por isso, o gestor deve estudar o conjunto de desenhos (plantas baixas,
cortes, fachadas e perspectiva) que compe o projeto da residncia.
Plantas de situao e de localizao

A planta de situao indica a localizao do terreno em que a edificao ser construda, em relao quadra, rua, ao bairro e cidade. As informaes necessrias na planta de situao so aquelas
que indicam a localizao geogrfica do lote, como o nome da rua e o nmero da quadra. de suma importncia esse desenho conter a indicao do norte para podermos identificar qual a orientao solar
do terreno. A planta de situao geralmente representada em escalas pequenas para que contenha
todas as informaes. A escala usual da planta de situao 1:1000 ou 1:2000.
Planta de situao
Figura 3 Exemplo de planta de situao do terreno em que ser executada a residncia (ESCALA REPRESENTATIVA).

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A planta de localizao indica a localizao e a orientao da edificao em relao ao terreno

em que ser executada. Nessa planta esto indicadas as cotas de amarrao (as distncias entre a edificao e os limites do terreno) e a posio da edificao em relao ao norte. As escalas usuais para
as plantas de localizao so 1:200 ou 1:250. Se a edificao for de grande porte, sua escala pode ser
menor, como a 1:500.
Planta de localizao
ESC. 1:100
Figura 4 Exemplo de planta de localizao da residncia.
Plantas baixas
Toda e qualquer edificao deve ser representada em planta baixa que, por conveno, um
corte horizontal da edificao inteira, na altura aproximada de 1,50m do nvel do cho. Representa uma
vista seccional de cima para baixo e tem a finalidade de ilustrar as relaes entre os ambientes, bem
como os elementos de definio das superfcies. A escala usual para as plantas baixas 1:50.
As plantas baixas contm o maior nmero de informaes possvel para garantir a execuo da
edificao, assegurando uma comunicao eficiente. Assim, todas as informaes e dimenses devem estar indicadas, como as dimenses das esquadrias, as cotas de nvel (altura do nvel do piso) e as
dimenses de todos os ambientes e paredes. Cada ambiente dever ter sua identificao, rea til (sem
considerar as paredes), cota de nvel e especificaes tcnicas sobre o piso a ser executado.

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Planta baixa pavto trreo

ESC: 1:50
Figura 5 Planta baixa do pavimento trreo.

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Figura 6 Planta baixa do 2. pavimento (ESCALA REPRESENTATIVA).
A planta de cobertura representa a vista superior do telhado ou cobertura da edificao. Suas principais informaes so a inclinao e a direo das guas no telhado, chamins (se existentes), calhas e
acabamentos para a cobertura. O dimensionamento segue as mesmas regras dos outros desenhos.
As plantas seguem determinadas convenes, conforme o tipo de projeto que elas integram.
Por exemplo, a planta baixa do projeto eltrico e hidrossanitrio no tem dimensionamento de cotas.
As dimenses restringem-se tubulao e a outros detalhes especficos. A planta baixa de paisagismo
contm informaes de espcies e quantidades, bem como o dimensionamento e localizao de cada
vegetao proposta no projeto.

60
Para facilitar a compreenso da dimenso real da edificao, representada por cotas nos desenhos, importante estar sempre atento e medir todos os ambientes, mveis e passagens, para poder ler
e entender a tridimensionalidade dos desenhos tcnicos que compem os projetos das edificaes.
PLANTA COBERTURA
ESC: 1:50
Figura 7 Planta de cobertura (ESCALA REPRESENTATIVA).

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Cortes
Os cortes representam uma vista horizontal da edificao aps ela ter sido seccionada por um
plano vertical, em uma linha indicada na planta baixa, devendo a parte frontal ser retirada. O objetivo
dos cortes de um projeto de edificao ilustrar as relaes entre os espaos interiores mais significativos e as alturas de cada elemento, como a do p-direito, da cumeeira do telhado, do forro, entre outros.
A escala usualmente utilizada nos cortes 1:50.
A linha de corte indicada nas plantas baixas por uma semirreta, com uma seta indicando a direo para a visualizao dos desenhos que fazem parte do corte. A nomenclatura utilizada normalmente
corte AA, corte BB e assim por diante.
Nos cortes, como nas plantas baixas, os elementos seccionados so desenhados com uma linha
mais forte, e os elementos que esto vista so desenhados com uma linha mais fina.
Figura 8 Corte AA da residncia (ESCALA REPRESENTATIVA).

62
Elevaes ou fachadas
As fachadas so representaes geomtricas do exterior da edificao (planificao de um dos
lados da edificao). As escalas usadas normalmente seguem a escala dos cortes, 1:50. As fachadas no
tm dimensionamento. A nomenclatura utilizada : fachada oeste, sul, leste, norte ou nordeste, conforme
visualizada a partir do lado do seu terreno em direo edificao.
Figura 9 Exemplo da fachada oeste da residncia.
O conjunto de desenhos tcnicos integra o projeto de edificaes ou mesmo de parcelamentos

do solo. Desenhos especficos so desenvolvidos de acordo com o tipo de projeto. Os desenhos apresentados nesta unidade so os bsicos e necessrios ao desenvolvimento do projeto arquitetnico
de uma edificao. J para desenvolver o projeto eltrico ou hidrossanitrio dessa mesma edificao
sero necessrios desenhos especficos, os quais utilizam smbolos de acordo com os objetivos de
cada projeto.
Por exemplo, na planta baixa do projeto hidrossanitrio devem estar indicadas as tubulaes de
gua e esgoto e a localizao dos equipamentos (vaso sanitrio, pias, tanques). Na planta baixa do projeto eltrico deve estar indicada a localizao das tomadas e dos pontos de iluminao, assim como as
tubulaes e os condutores eltricos.

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Como vocs podem perceber, os desenhos tcnicos tm peculiaridades, conforme os objetivos

do projeto que est sendo desenvolvido. Por isso, importante verificar todos os tipos de projetos existentes e as formas de representao de cada um (todos os projetos devem ter legenda com os smbolos
utilizados), para poder repassar as informaes necessrias aos seus clientes.
Atividades
1.
Qual a funo dos desenhos tcnicos em um empreendimento imobilirio?
2.
Por que importante para o gestor imobilirio saber ler e interpretar o conjunto de desenhos
tcnicos dos projetos de um empreendimento?
3.
O que escala? Qual a sua funo?
4.
Como se pode identificar as medidas dos ambientes de uma edificao?
5.
Consulte o conjunto de desenhos tcnicos (plantas, cortes e fachadas) de duas edificaes

residenciais para cruzar as informaes de cada desenho. Analise as informaes especficas de
cada desenho e compare a qualidade dos desenhos e das informaes.
ARQUITETURA planta baixa. Disponvel em: <www.sitengenharia.com.br/arquiteturaplantabaixa.
htm>. Acesso em: 30 ago. 2006.

64

Resumo
O principal objetivo desta unidade apresentar o conceito de projeto
arquitetnico e alguns de seus elementos, indicando suas etapas de
desenvolvimento e os respectivos produtos gerados.
Projeto arquitetnico:
significados e funes
Definies e conceitos do projeto arquitetnico
O projeto arquitetnico resultado da integrao entre diferentes informaes tcnicas, legais e
condies humanas, como: as condies fsicas do terreno, o estudo de viabilidade financeira, o perfil
do pblico-alvo, as exigncias legais, as tcnicas construtivas, as tecnologias utilizadas, entre tantas
outras. O desenvolvimento do projeto arquitetnico solidifica-se por meio de um processo de estudo e
trabalho e tem como principal caracterstica a criao.
O projeto arquitetnico no o mais importante entre os projetos envolvidos no processo de
desenvolvimento do produto imobilirio, pois para a execuo da edificao ou de um loteamento precisamos consolidar o conjunto de projetos exigidos, tanto sob aspectos tcnicos (sistemas utilizados,
instalaes que sero implantadas), como de acordo com as exigncias legais de cada prefeitura. No
entanto, o projeto arquitetnico que fornece as diretrizes gerais para o desenvolvimento dos demais
projetos, visto que todos os outros projetos so desenvolvidos de acordo com os desenhos e especificaes tcnicas contidas no projeto arquitetnico.

66
Projeto arquitetnico: significados e funes
Por isso, de suma importncia que o projeto arquitetnico seja criado pensando em
solues bsicas para os demais projetos, como, por exemplo, a localizao e a altura da caixa dgua;
a localizao do quadro de energia; a distribuio das tomadas e interruptores; a localizao das vigas
e pilares, entre outros.
Elementos do projeto arquitetnico

O projeto arquitetnico fornece as diretrizes, as direes para os demais projetos, pois por meio
do projeto arquitetnico que formalizamos os espaos internos da edificao e suas relaes com os
espaos externos.
Os projetistas desenvolvem o partido arquitetnico a partir dos condicionantes fsicos, legais
e humanos. Alguns exemplos dos elementos de criao do projeto arquitetnico podem ser citados,
como:
::: volumetria e forma da edificao;
::: dimensionamento dos espaos;
::: funcionalidade e integrao espacial;
::: localizao dos vos de iluminao e ventilao (esquadrias ou portas);
::: localizao das portas que possibilitam a circulao entre ambientes;
::: localizao dos equipamentos do hidrossanitrio (bacia sanitria, pia etc.);
::: memorial descritivo tipo e cores dos materiais de acabamento.
O projeto arquitetnico resultado de um processo de criao que transcorre em um perodo
variado e tem carter subjetivo. No transcorrer das etapas de desenvolvimento dos projetos vo sendo
consolidadas as decises de cada projeto e suas inter-relaes.
Etapas de desenvolvimento dos projetos

Voc j sabe que o desenvolvimento do projeto arquitetnico um processo criativo e de resoluo de problemas, por meio de diferentes informaes de origem tcnica, legal e humana. Tambm j
conhece a necessidade de interpretar e fazer a leitura tcnica do conjunto de desenhos (plantas, cortes
e fachadas) e dos documentos que integram o projeto arquitetnico. Mas quais so os processos envolvidos no desenvolvimento do projeto arquitetnico?
A prtica e alguns autores, como Tzortzopoulos (1999, p. 22-24), indicam que o projeto arquite
tnico das edificaes divide-se nas seguintes fases:
::: concepo do empreendimento;
::: estudos preliminares;
::: anteprojeto;
::: projeto legal;
| 67
::: projeto executivo;

::: projeto as built (como construdo).
Todas essas fases se inter-relacionam e cada uma delas acrescida de informaes, seguindo as
necessidades e exigncias especficas de cada etapa. Por isso, a criao de um projeto arquitetnico
um processo complexo que integra inmeras variveis. Vamos analisar algumas especificidades de
cada uma das fases integrantes do processo sistmico de projetar a arquitetura das edificaes, a fim de
qualificarmos nosso entendimento.
Concepo do empreendimento
A concepo do produto do mercado imobilirio, seja uma edificao ou um parcelamento do
solo, inicia pela criao do conceito de projeto e identificao dos requisitos do cliente. Nessa etapa
formula-se a imagem-referncia do empreendimento e a criao do programa de necessidades da edificao.
O conceito do projeto configurado pela integrao de variveis tcnicas legais e humanas e
contm as principais diretrizes que nortearo o projeto da edificao. As diretrizes vo indicar as possibilidades e as restries para a concepo e criao do projeto arquitetnico. So exemplos de diretrizes
o tamanho do empreendimento, as caractersticas fsicas do futuro empreendimento, as exigncias legais e as caractersticas do pblico-alvo.
Nessa etapa, fundamental sistematizar o maior nmero de informaes possveis acerca do
empreendimento que se pretende executar, pois a qualidade de todo o processo depende da qualidade das informaes de entrada. Sendo assim, preciso concentrar esforos para evitar as falhas nos
dados de entrada, j que um dado no percebido pode prejudicar o desenvolvimento das outras fases
do projeto.
Informaes bsicas necessrias etapa de concepo do produto

As informaes necessrias ao desenvolvimento do conjunto de projetos que caracterizam o
empreendimento so: o conceito do empreendimento, as informaes que compem o programa de
necessidades da edificao (exigncias legais, perfil do pblico-alvo, condies fsicas do terreno, entre
outros) e o estudo de viabilidade econmica do empreendimento.
Nessa etapa, segundo Tzortzopoulos e Formoso (FORMOSO et al., 2003, p. 298-299), essencial a
tomada de deciso sobre o desenvolvimento do produto. Congrega informaes econmicas, legais e
tcnicas e o primeiro passo para a identificao do nicho de mercado e possibilidades do empreendimento.
O gestor imobilirio possui conhecimento de grande relevncia para a concepo dos projetos
das edificaes, visto que esse profissional possui informaes e dados sobre o mercado imobilirio. As
questes sobre a demanda e a oferta de imveis podem contribuir para a identificao do perfil dos
clientes de cada empreendimento. Analisar as caractersticas e as necessidades dos clientes essencial
ao bom desempenho de qualquer empreendimento imobilirio.
68
Estudos preliminares
A partir dos dados integrantes da fase de concepo do empreendimento imobilirio, inicia-se
a etapa de estudos preliminares do projeto arquitetnico. Os estudos preliminares so representados
de forma primria, ou seja, por desenhos tcnicos com baixo grau de detalhamento. Geralmente, os
desenhos tcnicos que compem os estudos preliminares so a perspectiva da edificao (que pode ser
representada por croquis ou maquete eletrnica), plantas baixas, corte e fachadas (esquemticos). Os
desenhos dos estudos preliminares no apresentam detalhes.
Os estudos preliminares transmitem a ideia central do partido arquitetnico adotado. comum
a essa fase existirem mais de uma opo de projeto para facilitar a deciso do empreendedor e demais
envolvidos. Nesses estudos so tratadas questes gerais sobre a edificao, relacionadas implantao
do edifcio no lote, volumetria da edificao, rea total construda, ao nmero de economias (habitao ou salas comerciais), ao dimensionamento bsico dos espaos, a acessos, entre outros.
Figura 1 Exemplo de estudos preliminares de um projeto arquitetnico, 20041.
Anteprojeto
Depois de realizar os estudos preliminares necessrio organizar uma reunio com todos os participantes da equipe de desenvolvimento do produto imobilirio. So eles: empreendedor, responsvel
pelo marketing, gestor imobilirio, coordenador de projetos, outros tcnicos responsveis pelos projetos estrutural, eltrico, entre outros. Assim os projetistas apresentam as propostas a todos os participantes, os quais podem contribuir fornecendo suas opinies, suas preferncias e dados que dispem,
enriquecendo e fundamentando as decises tomadas no projeto arquitetnico. A partir das decises
tomadas nessa reunio (pode ser necessria mais de uma), os responsveis pelo projeto arquitetnico
iniciam o desenvolvimento do anteprojeto da edificao.
1 Projeto desenvolvido no Norie (Ncleo Orientado para a Inovao das Edificaes-Ufrgs/RS). Coordenador: Eng. Ph.D. Miguel Alouysio Sattler.
Equipe tcnica: Arq. Diego Muskopf; Arq. Eugenia Kuhn; Arq. Esp. Patrcia F. Nerbas; Arq. Ms. Pery Bennet.

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Nessa fase, avana-se em relao opo escolhida nos estudos preliminares. Detalham-se algumas necessidades bsicas para o entendimento da proposta, como o dimensionamento dos ambientes,
alm de especificar sobre alguns mtodos de construo adequados proposta. Nessa etapa inicia-se
o desenvolvimento dos demais projetos envolvidos no processo, j que necessrio realizar o pr-dimensionamento estrutural e confirmar pontos de instalaes, indicar espaos livres e acessos, por
exemplo.
Projeto legal
O projeto legal, como seu prprio nome indica, corresponde ao anteprojeto desenvolvido, com
todas as informaes necessrias, conforme as exigncias legais dos rgos responsveis pela aprovao. Existem algumas variaes para o desenvolvimento do projeto legal, visto que cada prefeitura
tem seu prprio Plano Diretor e Cdigo de Obras. Os desenhos tcnicos exigidos para aprovao do
projeto arquitetnico normalmente so planta de situao e localizao; plantas baixas de todos os
pavimentos, incluindo a cobertura; cortes e fachadas da edificao. Geralmente o Cdigo de Obras do
municpio exige dimensionamento dos ambientes (cotas e reas); dimensionamento dos vos de iluminao e ventilao (largura, altura e peitoril); especificaes tcnicas; memoriais dos projetos (descreve
materiais e algumas tcnicas que devem ser empregadas na construo); memorial da incorporao
(regulariza a comercializao dos imveis antes e durante a construo).
Figura 2 Exemplo de projeto legal.

70
Projeto executivo
Depois que o projeto arquitetnico foi aprovado pelos rgos competentes desenvolve-se o
projeto executivo. Esse projeto procura sistematizar o conjunto de todas as informaes necessrias
execuo do empreendimento. Representa de forma clara e precisa todo detalhe tcnico necessrio
execuo da obra e para a elaborao do oramento. Todos os desenhos tcnicos e documentos recebem um maior grau de especificao. Nessa fase so criados todos os detalhes construtivos e especificaes tcnicas pertinentes obra.
Detalhes tcnicos
O detalhamento do projeto arquitetnico realizado junto ao projeto executivo e corresponde a
um aumento de escala nos desenhos tcnicos. Como se voc pegasse uma lente de aumento e colocasse
sobre o projeto arquitetnico. O conjunto de detalhes tcnicos necessrios depende da natureza de
cada obra e da qualidade que se almeja atingir. Lembrando que quanto maior for o nmero de detalhes
tcnicos, tanto menores so as chances de ocorrerem erros durante a execuo da edificao.
Alguns exemplos de detalhes tcnicos necessrios ao bom desempenho das edificaes esto
listados a seguir:
::: especificaes sobre a impermeabilizao detalhes de rodap, soleira e acabamentos no
ralo, entre outros;
::: execuo das fachadas as espessuras dos revestimentos e do rejunte, as divises de panos de
argamassa, salincias e reentrncias existentes, entre outros;
::: especificaes detalhadas de todos os materiais de acabamento utilizados.
Projeto como construdo

O prprio nome dessa etapa corresponde s definies dessa fase de desenvolvimento de projeto.
O projeto como construdo ou as built, como conhecido contm os detalhes que foram modificados durante a execuo do empreendimento. Indica, por exemplo, a localizao exata das tubulaes,
dos pilares, vigas e demais elementos estruturais.
O objetivo desse projeto facilitar a manuteno, bem como evitar possveis transtornos gerados
pelo desconhecimento das instalaes operantes no interior das paredes. Quem j furou uma parede
e recebeu um jato de gua sabe bem do que estamos falando, ou, ainda em situaes piores, levou um
choque, pois acertou uma tubulao do sistema eltrico.
Infelizmente na nossa realidade so poucos os empreendimentos que realizam o projeto como
construdo. Essa prtica poderia evitar muitos problemas, principalmente em relao satisfao dos
clientes da construo civil. Para melhorar a qualidade do empreendimento, na entrega do imvel
importante fornecer aos clientes o manual do proprietrio, o qual deve conter o projeto como construdo.
Resumindo: os projetos so as previses do empreendimento que ser construdo. O projeto
arquitetnico fornece as diretrizes para o desenvolvimento dos demais projetos (estrutural, eltrico,
incndio, hidrossanitrio), porm os outros projetos envolvidos no processo de desenvolvimento do
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produto imobilirio tambm influenciam nas decises do projeto arquitetnico. Por isso, o processo
complexo e envolve muitas variveis, como dimensionamento dos ambientes, tubulao do hidrossanitrio, locao de pilares ou vigas, entre outras.
importante salientarmos que as etapas apresentadas no projeto arquitetnico ocorrem simultaneamente ao desenvolvimento dos demais projetos. Destaca-se que nem todos os empreendimentos
seguem todas as etapas recomendadas devido a questes financeiras e temporais. Ainda, um problema
cultural est fortemente enraizado, j que geralmente as pessoas querem materializar o quanto antes a
edificao, deixando algumas questes para serem resolvidas na hora da execuo do edifcio.
Atividade
1.
Visitem alguma construtora da sua cidade e entrevistem o responsvel tcnico sobre as etapas
de projetos adotadas pela empresa. Pea para analisar um projeto completo que a empresa
desenvolveu e verifique quais foram as etapas realizadas. Se possvel, visite mais de uma
empresa e compare os resultados obtidos por cada uma.
NEUFERT, Ernst. A Arte de Projetar em Arquitetura. So Paulo: GG, 2004.
VITRUVIUS. Disponvel em: <www.vitruvius.com.br/>. Acesso em: 1 set. 2006.

72

Resumo
Esta unidade explica as funes dos projetos urbanstico, paisagstico e
de decorao de interiores. Alm disso, apresenta a respectiva importncia de cada um desses projetos e suas caractersticas.
Projetos urbanstico, paisagstico

e decorao de interiores
Projeto urbanstico
O projeto urbanstico trabalha com a escala da cidade, retratando questes relacionadas ao funcionamento e a forma de uso do solo urbano, bem como distribuio da infraestrutura na cidade. Esse
projeto responsvel por intervenes projetuais em diferentes escalas da cidade, sendo uma forma de
transformao do espao urbano.
De acordo com a NBR 13531 (1995, p. 2), o projeto de urbanismo define a articulao e integrao
de um conjunto de edificaes, incluindo infraestrutura e servios. Esse projeto responsvel por determinar e representar previamente os atributos funcionais, formais e tcnicos dos espaos da cidade.
O projeto arquitetnico responsvel pela forma e funo da edificao. J o projeto urbanstico
trabalha com espaos livres, ordenando a distribuio de funes e redes de abastecimento (trabalha
com uma escala maior do que a do projeto arquitetnico).
Mas quando trabalhamos com um projeto urbanstico? Geralmente o projeto urbanstico
desenvolvido para a criao e execuo de loteamentos ou condomnios horizontais e ainda para intervenes urbanas, como: praas, passeios pblicos e vias de acessos. Esse projeto tambm passa por
diferentes etapas de criao e desenvolvimento.
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Projetos urbanstico, paisagstico e decorao de interiores
Elementos do projeto urbanstico

Para facilitar nossa apreenso sobre os elementos mais comuns de um projeto urbanstico, ou
seja, com o que o projeto urbanstico costuma trabalhar, vamos imaginar o desenvolvimento de um
loteamento residencial. Antes de iniciar o desenvolvimento do projeto urbanstico preciso verificar
todas as informaes iniciais, ou seja, os condicionantes fsicos, legais e humanos do empreendimento
e seu local de implantao.
Com todas as informaes necessrias, a equipe de desenvolvimento do produto inicia a criao
do projeto urbanstico. O que necessrio atentar em um projeto urbano no caso do loteamento
residencial. Antes de comear a projetar as residncias do loteamento voc precisa prever vrios
detalhes, como:
::: as dimenses e a localizao geogrfica dos terrenos (lotes) a geometria de cada terreno;
::: as dimenses e traados das ruas de veculos e dos passeios de pedestres (as caladas);
::: a s dimenses e localizao das reas de lazer dos espaos pblicos destinados instalao
dos equipamentos de lazer;
::: a localizao da infraestrutura necessria, como a rede de distribuio de energia eltrica,
rede de distribuio de gua servida (gua potvel), a rede de recolhimento de gua pluvial
(gua da chuva) e a rede de recolhimento de esgoto cloacal (esgoto sanitrio);
::: p
rojetar o mobilirio urbano necessrio, como bancos, luminrias, local para depsito dos
resduos slidos (orgnicos e seco), paradas de nibus e placas de sinalizao;
::: fazer o memorial descritivo dos materiais e formas de execuo.
Todas essas informaes so exemplos de informaes que devem ser tratadas no projeto
urbanstico de cada empreendimento. Ressalto que existem variaes e outras exigncias especficas
realidade de cada empreendimento.
Para um projeto de loteamento essencial contratar, por exemplo, o projeto hidrossanitrio,
o de drenagem e o eltrico da rea. O memorial de clculo e especificaes tcnicas necessrias
execuo da rede de gua, esgoto e eltrico realizado no desenvolvimento desses projetos complementares.
Quando trabalhamos com parcelamento do solo, devemos observar os condicionantes legais,
como a Lei Federal 6.766/79 e demais leis municipais relacionadas. Ainda de suma importncia estar
atento para as questes ambientais, j que a legislao ambiental e a populao esto cautelosas em
relao qualidade ambiental das nossas cidades.
O projeto de loteamentos pode exigir desgnios especiais, os quais qualificam e proporcionam
diferenciais. Por exemplo, interessante trabalhar com sistemas de gesto das guas, dos resduos
lquidos, dos resduos slidos, gesto energtica e gesto das reas verdes do loteamento. Todos
esses elementos so formas de diferencial no mercado e qualificao socioambiental, visto que proporciona o desenvolvimento de um projeto urbano mais sustentvel nos loteamentos.

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Figura 1 Exemplo projeto urbanstico de um loteamento, Eco-park, Harmonia(RS), 2005.
Mas o projeto urbanstico desenvolvido apenas para a execuo de loteamentos? O projeto

urbanstico desenvolvido quando estamos trabalhando com empreendimentos que abrangem a
relao entre mais de uma edificao, por exemplo, para condomnios horizontais residenciais e condomnios ou loteamentos industriais. Mas esse projeto tambm desenvolvido quando so necessrias
obras pblicas referentes ao espao da cidade, como:
::: implantao de reas de lazer para a populao;
::: d
istribuio e expanso da infraestrutura urbana (rede de gua, rede de esgoto, entre
outros);
::: p
rojetos de transportes urbanos vias de trfego, localizao de paradas de nibus, sinalizao urbana.
Voc j deve ter percebido que o projeto urbanstico tem grande responsabilidade na qualidade
do meio urbano. Se bem elaborado e definido, esse projeto pode contribuir para a qualificao das
cidades, lembrando que a qualificao do meio urbano uma forma de valorizao imobiliria.
Projeto paisagstico
O projeto paisagstico trabalha com questes relacionadas aos espaos livres das nossas cidades.
Podem ser espaos pblicos ou privados. Para o adequado planejamento dos espaos livres da cidade,
o projeto de paisagismo essencial para a qualidade da composio do espao, bem como sua integrao na trama urbana. Salienta-se que qualquer projeto essencial para criar espaos com um custo
compatvel com as exigncias, com as necessidades e com as condies financeiras dos usurios.
1 Desenvolvido no Norie (Ncleo Orientado para a Inovao das Edificaes UFRGS/RS). Coordenador: Doutor Ph.D. Miguel Aloysio Sattler.
Equipe tcnica: Arq. Ingrid B.; Arq. Nauira Zambrano; Arq. Patrcia F. Nerbas; Arq. Marcos Profes; Acadmica Vivian Ecker.

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O projeto de paisagismo tem papel fundamental na avaliao da satisfao dos usurios finais
dos empreendimentos imobilirios, pois as pessoas costumam valorizar muito os espaos livres, com
vegetao. Alm disso, o projeto paisagstico pode propiciar o desenvolvimento de diferentes atividades de lazer para as pessoas, proporcionando maior qualidade de vida aos seus usurios.
Carter multidisciplinar
A equipe do projeto paisagstico deve ter carter multidisciplinar, conforme os objetivos do
empreendimento. O que significa carter multidisciplinar? De acordo com as definies do dicionrio
Aurlio (2004), multidisciplinar significa que abrange muitas disciplinas. Para facilitar, vamos analisar
algumas questes pertinentes paisagem.
As paisagens so composies formadas tanto por espaos artificiais quanto por ambientes naturais. O paisagismo estuda e trabalha com as paisagens, localizadas principalmente nos espaos urbanos.
Complementa-se prtica do projeto arquitetnico e aos demais projetos, visto que desenvolve propostas para o uso dos espaos livres, pblicos ou privados, existentes entre os edifcios. Mas quem so os
profissionais que podem estar envolvidos nos estudos da paisagem? Salienta-se nesse contexto o grau
de objetividade e qualidade que se pretende atingir com o projeto paisagstico. Entre a equipe de profissionais que pode participar do desenvolvimento das propostas de projeto paisagstico, podemos citar:
::: arquiteto/paisagista tem ptica sobre os aspectos socioambientais, qualidade urbana, valores estticos, conformao espacial, entre outros;
::: engenheiro agrnomo e florestal tem conhecimento das espcies vegetais, suas qualidades,
usos, mtodos de propagao, entre outros;
::: gelogo movimentaes do solo, tipo de solo, composio da paisagem, entre outros;
::: bilogo conhecimento da biodiversidade, flora e fauna, processos ecolgicos;
::: administrador/gestor imobilirio dados e informaes econmicas sobre o mercado e perfil
consumidor.
O sucesso do projeto paisagstico depende da compreenso clara de todos os condicionantes
fsicos locais, regionais e at mesmo globais. Alm disso, necessrio observar as necessidades dos
usurios, pois no adianta criarmos espaos que no ofeream possibilidades de uso e conforto para as
pessoas. Para desenvolver um projeto de paisagismo, assim como os demais, imprescindvel observar
o programa de necessidades e as anlises dos componentes fsicos do terreno (elementos qualitativos
e quantitativos).
Caractersticas do projeto paisagstico

Para fazer um jardim, preciso conhecer a planta. Ela o ator principal. Cada planta tem sua expresso, assim como
cada palavra que ns usamos tem um smbolo. Algum pode at deturpar o sentido mas ter que necessariamente
conhecer o portugus para escrever. O que no impede que tenha pessoas que escrevam, embora com muitos erros.
Um jardim no Rio de Janeiro deve ser tecnicamente diferente de um jardim de Porto Alegre, pois o princpio inicial de
qualquer projeto paisagstico conhecer as plantas e seu habitat. importantssimo manter cada grupo botnico com
suas caractersticas. Os jardins tambm preservam a vida de pssaros e borboletas, entre outros so plenos. Tambm
tm ritmo, cores, cheiros diversos, texturas variadas, estimulando os nossos sentidos e nossas emoes. (MARX, 1987)
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importante destacar que a legislao brasileira e a prpria sociedade esto cada vez mais atentas s questes ambientais, por isso todo empreendimento deve analisar os potenciais ambientais do
seu projeto e utilizar esses recursos de forma a qualificar o empreendimento, assim como a vida de toda
sociedade.
A presena da vegetao no espao urbano tende a melhorar a qualidade de vida de toda a cidade, visto que a insero
adequada de vegetao no meio urbano proporciona contribuies sociais, ambientais e econmicas. As reas verdes so
espaos prprios ao convvio humano e para as interaes sociais. Esses espaos valorizam o meio urbano devido s suas
caractersticas de qualificao do conforto ambiental local, melhorando aspectos estticos, de drenagem urbana, de conforto trmico, alm de minimizar a presena de poeiras e gases da atmosfera. (POUEY; FREITAS; SATTLER, 2003, p. 731)
Elementos do projeto paisagstico

Os elementos mais comuns existentes nos projetos de paisagismo so:
::: p
rojeto de plantio (caractersticas e localizao da vegetao) rvores (frutferas ou ornamentais), arbustos, gramneas, flores, espcies trepadeiras;
::: projeto de mobilirio brinquedos, bancos, postes de iluminao, lixeiras, placas de sinalizao;
::: projeto de pisos tipos de revestimento, caimentos necessrios, dimensionamento dos caminhos;
::: laudo de cobertura vegetal realizado por um engenheiro agrnomo ou bilogo.
Quando trabalhamos com parcelamento do solo, o laudo de cobertura vegetal item exigido
pelos rgos fiscalizadores. Esse documento serve como parte integrante da documentao exigida
para a obteno do licenciamento ambiental do empreendimento. Visa a subsidiar o rgo ambiental
responsvel pela tomada de deciso sobre a viabilidade ambiental do empreendimento.
O laudo de cobertura vegetal pode ser feito por um engenheiro agrnomo ou bilogo. Esse laudo
um documento tcnico e representa de forma grfica e escrita os remanescentes florestais existentes
na rea, ou seja, indica a ocorrncia da flora (vegetao) na rea de influncia do projeto e a existncia
e localizao de espcies nativas na regio.
Para realizar um projeto de paisagismo com qualidade necessrio estar atento aos seguintes itens:
::: estudar o local analisar reas sombreadas e ensolaradas. Aproveitar cada local para utilizar
espcies prprias reas sombreadas so prprias para o uso de folhagens e as reas ensolaradas podem receber espcies florferas. Verificar espcies j existentes para aproveit-las na
paisagem;
::: analisar a qualidade do solo para verificar se o solo no necessita de adubao ou drenagem;
::: respeitar o clima local selecionando espcies vegetais prprias da regio;
::: definir elementos arquitetnicos elementos construdos, como parques, quiosques, gazebos,
quadras esportivas;
::: projetar caminhos analisar qual o trnsito mais fcil pelo jardim, verificar pavimentos apropriados e a largura necessria dos passeios. Lembre-se que caminhos sinuosos destacam a
natureza local e permitem um passeio mais agradvel do que caminhos lineares;

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::: selecionar as espcies existem espcies de grande porte (rvores) arbustivas, trepadeiras e
forraes. Criar macios de uma mesma espcie e integr-los a outros macios diversifica a
paisagem e no deixa o espao montono;
::: planejar a infraestrutura pontos de gua e luz e caprichar em todos os detalhes.
Lembre-se: a presena da vegetao no espao urbano tende a melhorar a qualidade de vida dos
indivduos. O contato com a natureza no ambiente urbano saudvel, pois proporciona espaos para
lazer passivo e ativo. A vegetao ativa nossos sentidos, melhora a concentrao e diminui o estresse.
Os estudos de Beatriz Fedrizzi (1997; 2003) sobre os ptios escolares indicam que a vegetao, alm de
tornar os espaos mais agradveis, contribui para a qualidade de vida de toda a comunidade escolar.
Projeto de decorao de interiores

Esse um projeto desenvolvido para personalizar ambientes, conforme caractersticas pessoais
do usurio final. Os projetos de interiores so desenvolvidos conforme a solicitao dos usurios finais
e para servir de carto de visitas para novos empreendimentos.
Quando o empreendedor investe em um ambiente demonstrativo, a comercializao pode ser
facilitada, visto que as pessoas encantam-se com certas possibilidades. Alm disso, a tarefa de imaginar
o que pode ser feito em um determinado ambiente no fcil, podendo dificultar e at impossibilitar a
venda de um determinado imvel.
As etapas de um projeto de decorao so semelhantes ao projeto arquitetnico. No projeto arquitetnico dimensionamos os ambientes e a forma da edificao; no projeto de decorao de interiores mobiliamos esses ambientes, trabalhamos com a distribuio de mveis e com detalhes ornamentais dos nossos espaos internos.
O projeto de decorao de interiores uma integrao harmnica entre os diferentes projetos
da edificao. Esse projeto se preocupa com os detalhes mais usuais ao dia a dia das pessoas, como
integrar a iluminao do ambiente com a distribuio de quadros nas paredes, por exemplo. Cuida da
funcionalidade entre as tomadas e localizao dos mveis para os equipamentos eletrnicos. O projeto
de interiores tambm pode ser responsvel pelo design de mveis, criando solues personalizadas
para cada ambiente, conforme seu pblico-alvo.
Elementos do projeto de decorao de interiores

Os projetistas que trabalham com o desenvolvimento do projeto de interiores devem estar atentos para as mudanas de mercado e estilos de vida das pessoas. No projeto de decorao de interiores
so definidos todos os detalhes de acabamento interno do empreendimento, tendo como principal
caracterstica a personalizao dos ambientes, conforme o estilo de vida dos clientes. Nesse projeto so
definidos:
::: projeto de mobilirio tipo, cor, forma, funo e localizao;
::: detalhes decorativos cortinas, tecidos, tapetes, quadros;
::: projeto de forro materiais, detalhes de acabamento;
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::: projeto de iluminao interna iluminao embutida, iluminao cnica e especfica nas atividades;
::: especificao de materiais, de revestimentos das paredes, dos pisos e dos forros;
::: detalhes construtivos rodap, rodaforro, acabamentos em gesso, iluminao embutida;
::: as cores utilizadas em todos os detalhes.
No projeto de decorao de interiores facilmente pode ser gasto mais do que o previsto, por isso
importante estar atento ao cronograma financeiro da obra.
Para o controle do prazo da obra e dos gastos econmicos necessrio fazer um cronograma
fsico-financeiro de qualquer obra. Nesse cronograma, todas as etapas do planejamento devem ser avaliadas, a execuo deve ser fiel aos projetos, para evitar desperdcios, e deve-se estar atento para conciliar preo com qualidade.
Para diluir gastos no projeto de decorao de interiores pode-se planejar uma execuo por etapas, por exemplo: 1. fase limite-se ao essencial; 2. fase entram os detalhes especiais como quadros,
esculturas, luminrias (elementos de pequeno porte, mas com efeito expressivo nos nossos bolsos).
Mas, principalmente, evite o fascnio da moda, respeite sua personalidade.
Esses so apenas alguns exemplos dos principais elementos que so tratados em cada um desses
projetos apresentados. O principal objetivo desta unidade despertar no gestor imobilirio a importncia
e algumas funes dos projetos urbanstico, paisagstico e de decorao de interiores. Dessa forma,
esse profissional pode indicar para seus clientes o tipo de projeto necessrio execuo do empreendimento que se pretende lanar no mercado. Alm disso, voc que trabalha diariamente com empreendimentos imobilirios, deve entender todos os procedimentos que fazem parte da materializao das
edificaes e seus espaos livres.
Texto complementar
A paisagem urbana
(AMBIENTE BRASIL, 2006)
A vegetao, como um todo, tem sido de grande importncia na melhoria das condies de
vida nos centros urbanos. Com o crescimento populacional das cidades, depara-se com a falta de um
planejamento urbano.
O clima urbano difere consideravelmente do ambiente natural. A amplitude trmica, o regime
pluviomtrico, o balano hdrico, a umidade do ar, a ocorrncia de geadas, granizos e vendavais
precisam ser considerados.
Os solos, por sua vez, responsveis pelo suporte fsico das rvores e pelo substrato nutritivo
do qual depende seu desenvolvimento, apresentam-se compactados nas cidades devido ao grande
nmero de pavimentaes que no permitem o escoamento das guas. Resduos slidos, despejos
residenciais e industriais poluem e comprometem o solo urbano.
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Quanto qualidade do ar, esta fica comprometida pela combusto de veculos automotores e
pela emisso de poluentes advindos de atividades industriais.
Alm da funo paisagstica, a arborizao urbana proporciona benefcios populao, como:
a. proteo contra ventos;
b. diminuio da poluio sonora;
c. absoro de parte dos raios solares;
d. sombreamento;
e. ambientao a pssaros;
f. absoro da poluio atmosfrica, neutralizando os seus efeitos na populao.
Organograma dos principais benefcios das reas verdes urbanas

Fatores urbanos
Fsico
Biolgicos
Territorial
Sociais
Principais formas de degradao
Principais benefcios das

reas verdes urbanas
Clima/ar
Alteraes microclimticas
Deteriorao da
qualidade do ar,
poluio sonora
Conforto microclimtico,
controle da poluio
atmosfrica,
controle da poluio
sonora
gua
Alteraes da quantidade de
gua
Deteriorao da
qualidade hdrica
Regularizao hdrica,
controle da poluio
hdrica
Solo/subsolo
Alteraes fsicas do solo
Alteraes qumicas
e biolgicas do solo
Estabilidade do solo,
controle da poluio
edfica
Flora
Reduo da cobertura
vegetal
Reduo da
biodiversidade
Controle da reduo
da biodiversidade
Fauna
Proliferao de vetores
Destruio de
habitats naturais
Controle de vetores
Uso/ocupao
do solo
Desconforto ambiental das

edificaes, poluio visual
Alteraes
microclimticas
Conforto ambiental nas

edificaes, controle da
poluio visual
Infraestrutura/
servios
Dificuldades no
deslocamento, aumento da
necessidade de saneamento,
reduo da sociabilidade
Desperdcio de
energia
Racionalizao do
transporte, saneamento
ambiental, conservao
de energia
Demografia,
equipamentos
e servios
sociais
Concentrao populacional
Crescimento das
necessidades
sociais
Conscientizao
ambiental,
atendimento das
necessidades sociais

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Planos de arborizao
O adequado conhecimento das caractersticas e condies do ambiente urbano uma precondio ao sucesso da arborizao. preciso considerar fatores bsicos como: condies locais, espao
fsico disponvel e caractersticas das espcies a utilizar.
O plano de arborizao deve responder s perguntas: o que, como, onde e quando plantar.
Anlise da vegetao importante conhecer a vegetao da regio, dentro da cidade e nos
arredores, procurando selecionar espcies que so recomendadas para a arborizao urbana e que
apresentam crescimento e vigor satisfatrios.
Anlise do local preciso efetivar os levantamentos dos locais a serem arborizados, como
tambm daqueles que necessitam ser complementados ou adaptados. H necessidade de compatibilizar a arborizao com o sistema eltrico, o abastecimento de gua, esgotos, sinalizaes e edificaes. O cadastramento e controle das ruas e praas (dimenses, localizao das redes e outros servios urbanos, identificao das rvores, data do plantio e poca de poda) possibilitam uma melhor
implantao da arborizao urbana.
Algumas medidas a observar

Recuo mnimo da muda em relao ao meio-fio
0,50m
Distncias mnimas entre rvore e entradas de garagem
1,00m
Vo livre entre a copa das rvores e a rede de baixa tenso
1,00m
Vo livre entre a copa das rvores e a rede de alta tenso
2,00m
Altura mxima das rvores de pequeno porte
4,00m
Altura mxima das rvores de mdio porte
6,00m
Distncia mnima entre rvores de pequeno porte e placas de sinalizao
5,00m
Distncia mnima de rvores de mdio porte e placas de sinalizao
7,00m
Distncia mnima das esquinas
7,00m
Atividades
1.
Faa uma visita tcnica execuo de um loteamento e verifique os tipos de servios que esto
sendo realizados. Analise o conjunto de plantas tcnicas que esto disposio do grupo de
execuo.
2.
Analise um empreendimento com tratamento paisagstico e outro sem. Faa o levantamento

junto aos moradores do prdio para verificar qual a importncia de ter ou no um projeto de
paisagismo no seu empreendimento.
3.
Visite um apartamento decorado e analise a distribuio de mobilirio e detalhes de acabamento.

82
BRASIL, Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Disponvel em: <www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/
L6766orig.htm>. Acesso em: 30 ago. 2006.
CASA Claudia. Disponvel em: <www.casaclaudia.abril.com.br>. Acesso em: 30 ago. 2006.
MACEDO, Silvio. Quadro do Paisagismo no Brasil. So Paulo: Edusp, 1999.

Resumo
Esta unidade pretende fornecer definies bsicas sobre os projetos
complementares: estrutural, hidrossanitrio e eltrico. Indica a importncia desses projetos e alguns dos seus principais elementos, conforme
as peculiaridades das etapas de desenvolvimento de cada um.
Projetos estrutural,
hidrossanitrio e eltrico
Projeto estrutural
O projeto estrutural, como o prprio nome indica, o responsvel pelo dimensionamento da
estrutura da edificao, ou seja, o responsvel por manter a edificao slida e evitar danos fsicos
edificao, como fissuras nas paredes.
Esse projeto segue a forma e as dimenses da edificao, conforme proposto no projeto arquitetnico. O projeto estrutural responsvel por definir o tipo de estrutura da edificao, por exemplo,
se o sistema estrutural autoportante ou estruturado. Aps definir o tipo de estrutura so localizados
e dimensionados os elementos que compem a estrutura da edificao. A interao entre o projeto
arquitetnico e o projeto estrutural deve ser feita desde os estudos preliminares, para evitar possveis
problemas de compatibilizao entre os projetos.
Antes de iniciar o desenvolvimento do projeto estrutural necessrio analisar alguns condicionantes locais, para evitar possveis danos estruturais edificao, como:
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Projetos estrutural, hidrossanitrio e eltrico
::: condies geotcnicas do solo por meio de sondagens, verifica-se o tipo de solo e o nvel do
lenol fretico, a fim de projetar a fundao mais adequada s condies locais;
::: ventos predominantes analisam direes predominantes e fora;
::: peso da edificao considerar forma, sistemas construtivos utilizados e as atividades que
sero realizadas no empreendimento.
Elementos do projeto estrutural

Antes de falarmos de alguns elementos comuns ao projeto estrutural importante entendermos
que a estrutura da edificao divide-se em infraestrutura e supraestrutura. A infraestrutura toda a parte
estrutural que no visvel s pessoas, pois fica abaixo do solo, no caso as fundaes da edificao. J a
supraestrutura a parte da estrutura visvel, como os pilares, vigas e as lajes.
O tipo de estrutura a ser definido depende dos condicionantes fsicos do local e das caractersticas
especficas do empreendimento que se pretende construir. O sistema estrutural utilizado em larga
escala no Brasil o sistema estruturado em concreto armado. Os elementos comuns a serem projetados
nesse tipo de sistema so as fundaes, os pilares, as vigas e lajes.
::: Projeto de fundao: as fundaes so todos os elementos estruturais que ficam abaixo do
nvel do terreno, como a viga de baldrame (viga e amarrao inferior do edifcio, na qual ficam
apoiadas as paredes) e as estacas ou sapatas (dependem do tipo de solo e da carga da edificao). As fundaes so responsveis por transferir as cargas da edificao ao solo.
::: Projeto de pilares, vigas e lajes: as lajes so os elementos estruturais que fazem os fechamentos horizontais (fazem funo de piso ou teto) da edificao. As lajes distribuem as cargas
(o peso) dos mveis, pessoas, equipamentos da edificao em direo s vigas do edifcio. As
vigas so os elementos estruturais de transio entre vos (de um pilar a outro). Estas recebem
as cargas das lajes e das paredes e distribuem para os pilares. Os pilares so os elementos
estruturais verticais que recebem as cargas da edificao que vm por meio das lajes e vigas,
direcionando as cargas da edificao para as fundaes.
::: Memorial de clculo: o memorial de clculo da estrutura o responsvel pelo dimensionamento de toda a estrutura. O memorial de clculo indica o tipo, a quantidade e as dimenses
do ao a ser utilizado em cada elemento estrutural. Alm disso, indica a resistncia do concreto
que ser empregado na estrutura da edificao.
Etapas do projeto estrutural

Assim como os demais projetos, o projeto estrutural tambm desenvolvido em etapas, conforme
o desenvolvimento do projeto arquitetnico. Por exemplo, no anteprojeto so representados graficamente os elementos estruturais, indicando a localizao bsica para os pilares, as vigas e as lajes.
J no executivo do projeto estrutural so representados todos os detalhes necessrios para a execuo do empreendimento. Por exemplo, para uma estrutura de concreto armado, a mais utilizada nos
empreendimentos brasileiros detalha-se em:
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::: dimenses e tipo das formas a serem utilizadas;

::: armaduras quantidade necessria e especificaes tcnicas do tipo de ao e dimenses,
conforme o clculo estrutural;
::: resistncia do concreto.
Projeto hidrossanitrio
O projeto hidrossanitrio o responsvel pelas instalaes hidrulicas (referentes distribuio
de gua na edificao), bem como as instalaes da rede de esgoto cloacal (guas provenientes das
pias, vasos sanitrios, mquinas de lavar roupas, chuveiros, entre outros) e esgoto pluvial (gua da chuva) do edifcio ou do loteamento.
O projeto hidrossanitrio aquele que atende s necessidades dos usurios do imvel, que facilita
futuros reparos e que se integra ao plano arquitetnico, tanto do ponto de vista da forma quanto do
custo. Antes de iniciar o desenvolvimento do projeto hidrossanitrio, deve-se verificar e analisar alguns
aspectos:
::: o sistema de drenagem natural do terreno;
::: se existe rede de recolhimento de esgoto cloacal e pluvial;
::: o tipo de tratamento dos efluentes lquidos que deve ser aplicado;
::: a presso de chegada da rede de gua no terreno do futuro empreendimento. Quando a
presso baixa, encher a caixa dgua pode levar muito tempo, o chuveiro acaba se reduzindo a quase um conta-gotas e os aparelhos eletrodomsticos, como as mquinas de lavar
louas e lavar roupas, demoram muito mais para completar suas funes. Por outro lado,
quando a presso alta demais, voc vai precisar de tubos mais resistentes e mais largos e
ter ateno redobrada quanto s emendas e conexes. Se a sua obra se enquadra em uma
dessas duas categorias, calma! O mercado oferece dispositivos que elevam ou reduzem a
presso da gua.
Elementos do projeto hidrossanitrio

O projeto hidrossanitrio que procura seguir critrios de qualidade, agregando maior valor ao
empreendimento, deve apresentar alguns detalhes como:
::: instalaes de gua fria/quente o empreendimento pode ter instalao de gua fria e tambm quente. O projeto das instalaes deve preservar a qualidade da gua, contemplar a
durabilidade do sistema, garantir o fornecimento de gua de forma contnua e em quantidade
adequada ao uso, promover a economia de gua e energia, evitar nveis de rudo inadequados
ocupao dos ambientes, prever instalaes de forma a facilitar a manuteno;

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::: instalao de esgoto sanitrio (cloacal) o esgoto sanitrio deve receber especial ateno,
pois responsvel em conduzir as guas provenientes das pias, ralos e vasos sanitrios at
a unidade de tratamento. O sistema de instalao de esgoto deve garantir estanqueidade,
ou seja, evitar vazamentos e, lgico, a contaminao do solo e, consequentemente, do lenol
fretico. A parte mais importante desse sistema refere-se ao tratamento dos resduos lquidos
(esgoto), pois precisamos garantir que o efluente lanado no ir contaminar a gua que mais
tarde beberemos ou utilizaremos para outros fins, como cozinhar, tomar banho, lavar as mos,
escovar os dentes. Quanto mais poludos estiverem os recursos hdricos maior ser a exigncia por tratamentos mais eficientes por parte dos rgos responsveis, ou seja, mais custo e
menos qualidade;
::: instalaes de esgoto pluvial (gua da chuva) tm o objetivo de coletar e conduzir as guas
provenientes da gua da chuva em direo rede de drenagem da cidade. Essas instalaes
devem cuidar para promover a adequada vazo e evitar retornos de gua nos ralos ou caixas
de inspeo do empreendimento;
::: sistema de drenagem a funo do sistema de drenagem reduzir a umidade do solo, rebaixando a altura do lenol fretico por meio do afastamento dos excessos de guas subterrneas,
assim como conduzir as guas superficiais (da chuva) para longe da edificao, diminuindo
problemas com umidade e alagamento. Deve-se dimensionar os tubos de drenagem de forma
a conduzir o adequado escoamento da gua. Pode ser feito por meio de tubos perfurados e/
ou drenos com brita;
::: instalaes de gua de reuso essas instalaes proporcionam economia, reduzindo o consumo de gua tratada para fins no nobres, como lavar caladas, molhar grama, lavar carros,
descargas das bacias sanitrias. Deve-se ter cuidado para no misturar a gua tratada com
as guas de reuso, sendo que cada rede deve ter sua especfica identificao para evitar
possveis transtornos. Deve ser realizado ainda um monitoramento da qualidade das guas
de reuso. A utilizao desses sistemas torna-se cada vez mais um forte aliado de empreendimentos que querem manter a qualidade e apresentar diferencial no mercado, pois contribuem para a qualificao ambiental de toda a sociedade. As guas a serem reutilizadas na
edificao podem ser as guas cinzas (provenientes das pias e chuveiros), as guas negras
(provenientes das bacias sanitrias) e a gua da chuva. Claro que a reutilizao da gua das
bacias sanitrias deve ter um cuidado especial, devido a suas caractersticas. Destaco para
vocs que a economia de gua de uma edificao tende a ser cada vez mais uma exigncia
comum a todos; atualmente considerada um requisito de qualidade dos usurios, logo
ser uma exigncia legal.
As instalaes hidrossanitrias merecem muita ateno porque esses sistemas, alm de serem
responsveis por garantir um abastecimento de gua potvel para nosso consumo dirio, so os responsveis por lanar novamente nos rios as guas j contaminadas por nossas aes dirias.
A atual forma de desenvolvimento dos sistemas urbanos, onde simplesmente o que no nos serve
mais colocamos para fora do nosso empreendimento, acarreta em uma situao embaraosa e um tanto quanto contraditria, visto que acabamos bebendo nosso prprio esgoto. A liberao indiscriminada
do esgoto domstico (assim como outras formas) oneram o custo do tratamento da gua, alm de
causar problemas de sade, pois cada vez mais ingerimos novos produtos qumicos em maiores quantidades.
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Etapas do projeto hidrossanitrio

As etapas de desenvolvimento do projeto hidrossanitrio seguem as fases do projeto arquitetnico, visto que as instalaes dependem das decises realizadas no projeto de arquitetura. No anteprojeto, por exemplo, so realizadas as representaes grficas da localizao dos equipamentos sanitrios
(bacias sanitrias e pias). O anteprojeto do hidrossanitrio desenvolvido simultaneamente ao anteprojeto do arquitetnico.
Na etapa de projeto legal, as exigncias tm variabilidade conforme o rgo legal responsvel. No
entanto, comum exigir as plantas com a distribuio da rede de gua (fria e quente); a rede de esgoto
(cloacal e pluvial); os estereogramas das instalaes, que se referem ao 3D (desenho tridimensional)
da rede de gua nas reas molhadas (banheiros, cozinha e reas de servio); memorial de clculo das
tubulaes; memorial descritivo (com materiais de acabamentos); altura e localizao do reservatrio
de gua servida; dimensionamento do sistema de tratamento dos efluentes lquidos (esgoto cloacal).
Por fim, deve ser feito o projeto executivo. Esse projeto representa todos os detalhes necessrios
para a execuo do empreendimento. Deve contemplar todos os itens j descritos nas outras etapas,
assim como:
::: localizao, altura e dimenses das tubulaes de gua fria, gua quente, esgoto cloacal;
::: localizao das caixas de inspeo (para verificar e inspecionar as redes);
::: localizao e altura dos registros;
::: planta de barriletes (planta de distribuio das colunas de gua para abastecimento dos
banheiros, reas de servios e cozinhas);
::: detalhes da caixa dgua, do alimentador predial (hidrmetro, ou melhor, relgio de entrada
de gua potvel);
::: sistema de tratamento de esgoto (depende das exigncias legais e conscincia socioambiental);
::: memorial descritivo com especificaes tcnicas e de material;
::: memorial de clculo com o dimensionamento das tubulaes.
Projeto eltrico
De acordo com a NBR 13532 (1995, p. 2-3), as instalaes eltricas so responsveis por especificar os controles e pontos de utilizao de energia em uma edificao ou parcelamento do solo. Por isso,
a qualidade do projeto eltrico tambm importante para os empreendimentos imobilirios. Se o projeto eltrico for desenvolvido de forma inadequada, poder causar srios danos financeiros, alm de
poder causar danos sade humana, devido aos choques.
O projeto eltrico deve indicar as formas de abastecimento de energia, os pontos de iluminao e
pontos de tomadas do empreendimento e a capacidade de carga de cada ponto. Deve-se ter um cuidado
importante ao dimensionar os pontos de iluminao e tomadas, os quais devem ser distribudos em
diferentes circuitos. Dessa maneira, se ocorrer um problema em uma das tomadas da casa, voc pode
desligar o disjuntor referente ao circuito daquela tomada, mas ainda ter luz no ambiente, j que esse
ponto faz parte de outro circuito, por exemplo.
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Os circuitos terminais dividem-se basicamente em: circuito coletivo de lmpadas; circuito coletivo
de tomadas de uso geral para reas de servio e cozinha; circuito coletivo de tomadas de uso geral para
dormitrios, salas, banheiros, escritrios, varandas; circuito individual (equipamentos com potncia
igual ou superior a 1 500W).
Elementos do projeto eltrico

Os elementos comuns ao projeto eltrico so:
::: entrada de energia detalha o ramal de entrada de energia e o tipo de fornecimento de
energia, tudo calculado conforme a solicitao da edificao (uso do edifcio) e as possibilidades da concessionria de energia;
::: dimensionamento dos disjuntores destinado a proteger o condutor e interromper o fornecimento de energia. Os disjuntores localizam-se no centro de distribuio de energia (CD);
::: dimensionamento dos eletrodutos tubulaes destinadas colocao e proteo
dos condutores eltricos. So calculados conforme o nmero e seco dos condutores que
passaro pelo eletroduto.
::: dimensionamento dos condutores de energia os condutores so os fios (amarelo, verde
e vermelho) que conduzem a energia at os pontos de utilizao (tomadas e iluminao). O
condutor eltrico todo o material que possui propriedade de transportar energia eltrica.
Nas instalaes eltricas prediais domiciliares s podem ser usados condutores de cobre. No
dimensionamento da seco dos condutores deve-se considerar a capacidade de conduo de
corrente, o limite de queda de tenso e a capacidade de corrente de curto-circuito. Conforme
a NBR 5410 (1997), a conveno de cores utilizadas para os condutores eltricos so:
::: condutor neutro = azul claro;
::: condutor proteo (terra) = verde;
::: condutor fase = qualquer cor diferente das anteriores;
::: aterramento essencial para minimizar problemas no seu sistema de energia e evitar choques, por exemplo, ao tocar no chuveiro ou na geladeira. Deve ser feito com uma haste de
aterramento, que deve ser de ao zincado ou de cobre, com comprimento igual a 2m ou 2,4m.
O condutor de aterramento deve ser de cobre (sem emendas), e deve estar protegido por
eletroduto rgido.
::: localizao dos pontos de iluminao, de tomadas, de televiso e de telefone.
Etapas do projeto eltrico

Assim como os demais projetos, o projeto eltrico segue as etapas de desenvolvimento do projeto
arquitetnico, j que as instalaes dependem das decises realizadas no projeto de arquitetura.
O anteprojeto eltrico contempla a representao grfica da localizao dos pontos de tomadas e iluminao nos ambientes. No projeto eltrico executivo so representadas todas as informaes
necessrias ao entendimento das instalaes para a execuo e para o oramento. Nessa etapa devem
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ser indicadas as tubulaes (eletrodutos que envolvem os fios condutores de energia); as caixas de
passagem; os quadros de carga (onde se localizam os disjuntores); os pontos de tomadas (normais e especiais para equipamentos que exigem uma maior carga eltrica mquinas de lavar, chuveiro eltrico,
forno de micro-ondas, geladeira, entre outros); pontos de iluminao, localizao do ar-condicionado;
dimensionamento dos fios condutores de energia. Ainda so necessrios os memoriais descritivos e as
especificaes tcnicas.
Os itens que normalmente acompanham o projeto eltrico so:
::: planta baixa com eletrodutos, circuitos, pontos de iluminao, tomadas, tabela de convenes
e quadro de cargas;
::: detalhes da entrada de energia eltrica e do sistema de aterramento;
::: memoriais memorial descritivo das instalaes e memorial de clculo (clculo de demanda
de energia e condutores).
Os projetos estrutural, hidrossanitrio e eltrico so indispensveis para a qualidade do empreendimento como um todo. Todos esses projetos so detalhados para evitar falhas durante a execuo do
empreendimento, assim como para realizar o oramento discriminado da obra. Quanto mais detalhados forem os projetos, mais eficiente ser o oramento realizado.
Nessa unidade foram apresentados alguns exemplos dos principais elementos que so tratados
em cada um desses projetos, no entanto existem muitos outros fatores e cuidados envolvidos. O principal objetivo desta unidade despertar no gestor imobilirio a importncia e as funes dos projetos
apresentados, a fim de possibilitar um maior entendimento sobre os processos de desenvolvimento do
produto.
Texto complementar
A gota dgua
(WENZEL, 2003)
O consumo de gua s cresce. Se mantivermos o ritmo, em 20 anos, metade da populao mundial sofrer com a escassez. Mas a soluo est ao alcance de todos. Basta adotar a mxima dos ecologistas: resolver localmente um problema global. E comear em casa.
J reparou na sua conta de gua? Uma metade do valor paga o abastecimento e a outra, a coleta
de esgoto. Pela gua no se cobra nada. Est a, segundo especialistas, a raiz da cultura do desperdcio, cuja imagem mais comum a cena do vizinho varrendo a calada com um esguicho. Para inibir
o esbanjamento, a Unesco recomenda que ela tenha valor de mercado. No Brasil, a Agncia Nacional
de guas j estuda formas de implantar a taxa. Logo arcaremos com uma conta mais cara, prev
o engenheiro Luiz Colella, da comisso de saneamento da Associao Brasileira de Normas Tcnicas
(ABNT).
90
Hoje, utilizamos 50% da gua doce acessvel do planeta.

Em duas dcadas, esse ndice deve atingir 75%
H um lado bom nisso. O consumidor torna-se consciente quando sente o efeito no bolso. Por
desperdcio, os pesquisadores entendem mais do que esquecer a torneira aberta enquanto se escova
os dentes. Significa deixar escoar a gua potvel pelo ralo, sem reutiliz-la. Um prottipo desenvolvido
pelo arquiteto Mateus Kimura promete esquentar essa discusso durante a mostra Casa Cor So Paulo: trata-se de um conjunto, localizado no ambiente do arquiteto Leo Shehtman, no qual a pia fica
acima do vaso sanitrio. Assim, a gua usada para lavar as mos segue para a descarga. Esta uma
forma de reuso, palavra-chave na gesto dos recursos hdricos, aponta o professor Ivanildo Hespanhol, diretor do Centro Internacional de Referncia em Reuso de gua (Cirra).
As companhias de abastecimento no direcionam a gua potvel somente para onde ela
indispensvel. Mas um bom projeto resolve o problema, afirma o arquiteto Mrio Viggiano, de Braslia, que fez de sua prpria casa, a Casa Autnoma, um laboratrio para testar solues desse tipo.
Porm, a maioria dos profissionais ainda no leva em conta essa possibilidade. A maior parte das
pessoas que nos procuram quer incorporar o sistema durante uma reforma, fala Mrcio Augusto
Arajo, do Instituto para Desenvolvimento da Habitao Ecolgica (Idhea), que presta consultoria
sobre materiais de construo ecolgicos.
A captao da gua da chuva tambm entra no pacote. A utilizao de cisternas economiza at
50% da gua proveniente de empresas de abastecimento, segundo o Comit Brasileiro no Programa
das Naes Unidas pelo Meio Ambiente. H tanto interesse nisso que a Associao Brasileira de Captao e Manejo de gua de Chuva (ABCMAC) organiza simpsios anuais sobre o assunto desde sua
criao, em 1999.
Em So Paulo, as construtoras tambm apresentam solues nos novos edifcios residenciais.
Desde o ano passado, vigora uma lei que obriga a presena de um reservatrio para gua da chuva
em edifcios de mais de 500m de rea impermeabilizada, com o objetivo de amenizar as enchentes.
J que temos de cumpri-la, criamos formas de aproveitar essa gua para limpeza, afirma Ricardo
Pereira Leite, diretor de novos negcios da Tecnisa.
muito bom que tudo isso esteja acontecendo, considera o professor Ivanildo Hespanhol.
Apesar de o consumo domstico ser pequeno a agricultura e a indstria usam, juntas, 90% da gua
disponvel , a soma das pequenas aes far a diferena.
Atividade
1.
Analise o projeto estrutural, hidrossanitrio e eltrico de uma edificao e verifique quais so os

elementos de cada um deles. Descreva o tipo de desenho tcnico que representa cada um dos
elementos identificados.
AZEREDO, Hlio Alves de. O Edifcio at sua Cobertura. So Paulo: Edgard Blcher, 1997.
CREDER, Hlio. Instalaes Eltricas. 14. ed. Rio de Janeiro: LTC, 2002.
_____. Instalaes Hidrulicas e Sanitrias. 5. ed. Rio de Janeiro: LTC, 1991.
Resumo
Nesta unidade vamos entender a importncia de adotar conceitos
da eficincia energtica nas edificaes. Tambm sero apresentadas
algumas solues bsicas para que os empreendimentos imobilirios
tenham maior eficincia energtica.
Conforto ambiental
nas edificaes
Conforto ambiental
O conforto ambiental nas edificaes matria cada vez mais presente e discutida nos congressos que estudam o ambiente construdo e suas relaes com o homem, procurando aprimorar a qualidade de vida para as pessoas. Esse conforto pode ser entendido como adequao ao uso do homem,
respeitando condies trmicas, de ventilao, de insolao, de acstica e visual, capazes de alterar o
desempenho da edificao e seu contexto urbano.
Conforto visual
Os aspectos referentes ao conforto visual so subjetivos, no entanto destaco a vocs que as paisagens preferidas das pessoas geralmente so espaos que possibilitam uma viso ampla do horizonte,
que contempla visuais dinmicos e naturais. Os ambientes construdos com formas e elementos arquitetnicos diferenciados so sempre bem-vindos e tambm agradam as pessoas. Por isso, importante
planejar as cidades de forma a permitir mais integrao entre os espaos artificialmente construdos e
os ambientes naturais.
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Conforto ambiental nas edificaes
Conforto acstico
Observar as condies locais de conforto acstico contribui para confrontar o tipo de atividades potenciais ao empreendimento em relao s atividades permitidas pelo Plano Diretor da cidade.
O desempenho da edificao sob o aspecto de conforto acstico se faz necessrio para promover ao
homem o adequado desenvolvimento das suas atividades dirias (descanso, lazer ou trabalho). Alm
disso, o conforto acstico eficiente nos ambientes pode minimizar a incidncia de estresse no homem,
pois ambientes mais silenciosos facilitam a concentrao.
Para medir o desempenho acstico das edificaes necessrio realizar medies em condies
complexas, pois tal medio envolve a escala urbana. A localizao do empreendimento fator determinante para que a edificao apresente ou no qualidades acsticas, devido principalmente intensidade do fluxo de veculos. A poluio sonora usada como critrio de planejamento de uso e ocupao
do solo das cidades, conforme o Plano Diretor urbano. Dessa forma, as atividades propostas no Plano
Diretor seguem critrios para o zoneamento, de acordo com a compatibilidade entre as atividades e as
reas industriais. Excesso de rudo e poluio no adequado ao uso residencial, por exemplo.
Um exemplo tpico de rea urbana que tem restries de ocupao devido a problemas acsticos
o entorno de aeroportos. Essa rea prejudicada pela poluio sonora gerada pela decolagem e pouso
de aeronaves, o que no compatvel com atividades que exigem mais concentrao como escolas, por
exemplo.
Conforto trmico da edificao

Qualquer atividade humana exige gasto de energia. A energia inesgotvel? Durante muito tempo
realizamos nossas atividades sem preocupao com os gastos energticos, entretanto, a partir da dcada
de 1980, a populao brasileira vivenciou a experincia da crise energtica. As questes relacionadas
escassez de energia ocasionam diferentes problemas de cunho ambiental, social e econmico.
Esses problemas afetam toda a sociedade, prejudicando o fluxo de negcios em todas as reas. Os
empreendimentos imobilirios dependem do fornecimento de energia para seu funcionamento, alm
disso, gastam muita energia para sua produo. Para minimizar os gastos energticos excedentes em
um imvel importante planejar estratgias que possibilitem maior eficincia energtica edificao.
Para um desempenho energtico adequado, a arquitetura deve respeitar as condies climticas
de cada local, alm das demais necessidades dos seus usurios. A forma e a funo no so mais os
nicos objetivos de uma edificao. Agora a eficincia energtica e os requisitos ambientais tambm
devem ser considerados nos empreendimentos que pretendem atingir elevados nveis de satisfao
dos seus clientes. Segundo Lamberts, Dutra e Pereira (2004, p. 51), o projeto eficiente sob o ponto de
vista energtico deve garantir uma perfeita interao entre o homem e o meio em todas as escalas da
cidade: global, regional e local.
As condies climticas de cada regio fornecem os subsdios para as decises sobre a forma
arquitetnica a ser projetada, os materiais utilizados e a distribuio funcional dos espaos em relao
orientao solar mais favorvel para cada ambiente. Quando estamos trabalhando com conceitos da
eficincia energtica na arquitetura, no significa dizer que o edifcio deve ser desprovido de iluminao
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e condicionamento artificial. As estratgias so utilizadas para minimizar o uso de recursos artificiais,

diminuindo gastos com a conta de energia eltrica, tanto nas edificaes residenciais, como nas comerciais e industriais.
Eficincia energtica
O conceito de eficincia energtica, segundo Lamberts, Dutra e Pereira (2004, p. 14), pode ser
entendido como a obteno de um servio com baixo dispndio de energia. Portanto, um edifcio
considerado mais eficiente do que outro se esta edificao oferece as mesmas condies ambientais
com menor consumo de energia.
Voc deve estar se questionando sobre como podemos medir o conforto trmico de uma edificao. Conforme Lamberts (2004 p. 40-41), o conceito de conforto trmico o reflexo de satisfao com o
ambiente que envolve a pessoa. A sensao de conforto varia conforme o estado das condies climticas
locais, a quantidade de roupa que a pessoa est usando e a atividade que ela est desempenhando.
Dessa forma, desenvolver o produto imobilirio pensando em satisfazer as necessidades de conforto
trmico dos clientes da edificao, alm de proporcionar sensao de bem-estar entre os usurios do edifcio, acaba minimizando os gastos energticos da edificao, gerando mais satisfao do produto.
Para a edificao consumir menos energia necessrio promover um uso mais racional. Sendo assim, interessante especificar equipamentos que tenham mais eficincia energtica e incentivar o uso
racional de energia, evitando desperdcios. Entretanto, algumas das principais solues para diminuir os
gastos energticos das edificaes podem ser empregadas ainda na fase de planejamento do empreendimento imobilirio, por meio da adequao climtica da forma, da funo e dos materiais utilizados.
Para podermos projetar de forma eficiente de suma importncia conhecer os aspectos relacionados ao clima local e o tipo de uso e ocupao do solo urbano. O clima varia conforme a regio em que
a cidade se localiza. Duarte e Serra (2003, p. 8) explicam que:
[...] cada cidade composta por um mosaico de microclimas diferentes; os mesmos fenmenos que caracterizam o
mesoclima urbano existem em miniaturas por toda a cidade, como pequenas ilhas de calor, bolses de poluio atmosfrica e diferenas locais no comportamento dos ventos.
Por isso, ao analisar as propostas para um determinado empreendimento, importante entender

o contexto urbano em que este se insere.
Estratgias arquitetnicas para a eficincia energtica das edificaes

Entender os fatores climticos locais (orientao solar, umidade do ar, ventos predominantes de
cada local) importante para observar o custo versus os benefcios proporcionados pela utilizao de
estratgias de projeto que melhoram o conforto trmico do empreendimento. Vale ressaltar que o custo
deve ser analisado do ponto de vista do usurio final, pois os benefcios se estendem por toda a vida
til da edificao.
Os fatores dinmicos do clima afetam o desempenho trmico do edifcio. Os ganhos e perdas de
calor da edificao tambm dependem de algumas variveis arquitetnicas. Alguns exemplos de influncia trmica dos elementos da arquitetura (MASCAR, 1991; LAMBERTS, 2004. Adaptado.) destacam
os seguintes fatores:
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::: as caractersticas dos materiais das fachadas externas (expostas s condies climticas);
::: a cor utilizada nas fachadas externas;
::: a orientao solar;
::: a forma e a altura da edificao;
::: a orientao e o tamanho das vedaes transparentes;
::: as caractersticas do entorno da edificao;
::: a orientao em relao ventilao;
::: o desempenho das aberturas, quanto s possibilidades de iluminao natural, bem como suas
devidas protees insolao inadequada;
::: a localizao estratgica dos condicionadores de ar artificiais.
Cada regio tem estratgias especficas para as solues arquitetnicas a serem adotadas nas
edificaes, j que as cidades brasileiras apresentam caractersticas climticas bem diferenciadas
entre elas.
Estratgias para a ventilao

Toda edificao necessita de quantidades adequadas de ventilao. Existem dois tipos de ventilao nas edificaes: a higinica e a trmica. A ventilao higinica tem carter permanente, pois necessria a qualquer hora e em todas as pocas do ano. J a ventilao trmica necessria apenas quando o
ar interior da edificao est mais quente que o ar exterior (ROSA; SEDREZ; SATTLER, 2001, p. 3).
A seguir veremos algumas estratgias para a ventilao, adaptadas de Sattler (2004) e Lamberts,
Dutra e Pereira (2004):
::: promover a ventilao cruzada o ar que entra deve ter alguma sada oposta;
::: as aberturas de entrada de ar devem ser localizadas nas zonas dos ventos predominantes
favorveis;
::: a ventilao mais adequada aquela em que o fluxo de ar entra pelos dormitrios e sai pela
parte de servio;
::: o ar quente tende a subir, por isso a abertura de entrada de ar deve estar situada mais baixa
que a de sada;
(LAMBERTS; DUTRA; PEREIRA, 2004.

Adaptado.)
::: no inverno interessante manter uma ventilao higinica, ou seja, acima do nvel da cabea
do usurio, junto ao forro.
Exemplo de ventilao cruzada.

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(LAMBERTS; DUTRA; PEREIRA, 2004.

Adaptado.)
Exemplo de ventilao higinica.
Orientao solar das edificaes

A forma da edificao deve respeitar a orientao solar mais favorvel ao local. Antes de projetar
os espaos do empreendimento, deve-se analisar as condies da orientao solar do terreno conforme
anlises qualitativas e quantitativas dos lotes. Dessa forma, deve ser observada qual a orientao solar
de cada face limite do terreno.
Ao distribuir os ambientes no terreno, deve ser analisada a orientao solar mais favorvel a cada
ambiente. As condies de habitabilidade da edificao dependem da iluminao e ventilao naturais
disponveis em cada ambiente. A adequada orientao solar segue princpios do movimento do sol,
observando que o nascer do sol ocorre no leste e o pr do sol acontece na orientao oeste. O horrio
mais quente do dia logo aps o meio-dia, por isso as fachadas orientadas para o oeste tendem a ser
mais quentes do que as fachadas orientadas para o leste, por exemplo.
Estratgias bioclimticas para as edificaes nas principais cidades do Brasil

Segundo Lamberts, Dutra e Pereira (2004, p. 116-143):
Porto Alegre
O clima de Porto Alegre complicado, visto que o projetista trabalha com duas situaes antagnicas: frio intenso e mido no inverno e calor intenso e mido no vero. Para Porto Alegre importante
planejar um sistema de esquadrias eficientes, as quais podem propiciar a ventilao necessria no vero
e ao mesmo tempo proporcionar uma excelente vedao no inverno para evitar perdas de calor. A ventilao cruzada a soluo mais adequada para retirar o calor interno nos dias de vero.
Curitiba
A cidade de Curitiba tem seu desconforto climtico devido, principalmente, ao frio incidente. Para
as edificaes de Curitiba salienta-se o maior aproveitamento solar possvel, ou seja, permitir que o sol
aquea naturalmente as edificaes evitando situaes de sombreamento. Nos dias de calor, a ventilao cruzada pode minimizar uma parte do desconforto.
So Paulo
Salienta-se que a cidade de So Paulo sofre muito com o efeito da ilha de calor, devido s altas densidades, pequena quantidade de vegetao e poluio do ar. Para So Paulo destacam-se alternativas
que promovem a melhor ventilao possvel, com menos necessidade de aproveitamento do calor solar.
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Rio de Janeiro
Para o Rio de Janeiro aconselha-se muita ventilao. Alm disso, interessante criar sistemas de
sombreamento solar nas esquadrias evitando incidncia do sol direta no interior da edificao, o que
acaba aumentando o calor interno. Pode-se utilizar brises1 de proteo das janelas e trepadeiras caduciflias, espcies que perdem as folhas no inverno e permitem a incidncia solar em dias frios.
Salvador
Nessa cidade, o principal problema o calor. Aconselham-se as mesmas estratgias indicadas
para o Rio de Janeiro (ventilao cruzada, uso de proteo solar nas esquadrias, alm de propiciar espaos internos fluidos que facilitem a ventilao cruzada).
Braslia
Segundo as anlises da carta bioclimtica da cidade de Braslia, conforme literatura mencionada,
as estratgias indicadas para as edificaes so a ventilao e o aquecimento solar. Para Braslia, alerta-se sobre a importncia das reas verdes, visto que a regio muito seca e a vegetao contribui para
aumentar a umidade do ar. Por isso, importante projetar espaos que promovam a integrao entre
os ambientes construdos e os naturais.
Esses so apenas alguns exemplos bsicos das solues mais indicadas para as cidades referidas.
Adotar solues arquitetnicas que respeitem o clima local melhora a vida dos seus usurios e pode
minimizar o uso de ar-condicionado durante todo o ano, sendo este um dos requisitos de qualidade dos
empreendimentos imobilirios.
Estratgia de ocupao e uso do solo: vegetao e suas

contribuies para a qualidade trmica dos ambientes urbanos
O sucesso ou o fracasso de um espao pblico depende de vrias circunstncias, mas est claro
que se o ambiente no apresenta caractersticas de conforto trmico esse espao est condenado ao
abandono. Uma das maneiras mais eficazes de garantir microclimas agradveis ao convvio humano em
espaos pblicos abertos a utilizao potencial da vegetao, seja a partir de espcies arbreas isoladas e/ou grupamentos arbreos. Conforme Duarte (1997, p. 89), sob a ptica do pedestre, a vegetao
tem papel fundamental nos dias de calor, visto que as sombras por ela proporcionadas nos espaos
pblicos tornam esses locais mais confortveis, provocando sensaes de bem-estar na populao.
Isso se d pelo fato de que a vegetao tem menos capacidade e condutividade trmica do
que os materiais de construo. A radiao solar absorvida, principalmente pelas folhas, e a reflexo
dessa radiao muito pequena; alm disso, a transferncia de calor para o solo lenta. A velocidade
dos ventos tambm modificada com a insero de vegetao: adensamentos verdes podem reduzir
a velocidade do vento perto do solo, alm de a umidade relativa do ar ser mais elevada nessas reas
(FONTES; DELBIN, 2002, p. 974-975). Nesse contexto, importante ressaltar que os ambientes mais
secos so mais favorveis ocorrncia de incndios e perda de fertilidade do solo.
1 Brise: elemento arquitetnico em forma de placas horizontais ou verticais, fixas ou mveis, aplicadas sobre a fachada de um edifcio, para
barrar a incidncia direta dos raios solares; quebra-luz, quebra-sol (Dicionrio Houaiss de Lngua Portuguesa).

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(SATTLER, 2004. Adaptado.)
Pesquisas de Lcia e Juan Mascar (2002, p. 41) indicam que sob agrupamentos vegetais a temperatura do ar pode ser entre 3 e 4C mais baixa do que em reas expostas radiao solar direta. E,
dependendo da cobertura do solo, como o asfalto, por exemplo, essa diferena pode ser ainda mais
marcante.
Temperatura do ar conforme tipo de ocupao do solo.
Na figura anterior, podemos constatar que o tipo de ocupao e material utilizados na cobertura
do solo influencia a temperatura do ar nessa regio, segundo dados de Sattler (2004). As temperaturas
so mais amenas na sombra da rvore; j o piso prximo da casa, alm de absorver muita radiao (calor), reemite esse calor para o interior do ambiente. Se a rvore estivesse plantada mais perto da janela
da casa, certamente o clima seria mais ameno no interior da edificao.
Adotar solues construtivas que propiciem mais qualidade ambiental ao empreendimento imobilirio aumenta a qualidade de vida dos usurios da edificao, assim como a dos habitantes do entorno
da edificao, pois as relaes ambientais desenvolvem-se em diferentes escalas. Os reflexos de uma
arquitetura que cria espaos mais agradveis ao uso humano, sob a perspectiva ambiental, ultrapassam
a satisfao dos clientes, pois melhora as relaes econmicas e sociais do empreendimento. Os benefcios econmicos so percebidos em mdio prazo, j que h uma economia de energia durante o uso
da edificao e em longo prazo pela satisfao dos compradores do imvel.
Para o gestor imobilirio, entender as contribuies proporcionadas pela integrao do empreendimento com seu ambiente qualifica sua ao profissional, j que poder indicar para seus clientes
solues mais adequadas e que proporcionam mais satisfao. O gestor imobilirio poder utilizar esse
conhecimento tanto para indicar caminhos para seu cliente investidor, como para contribuir para a
tomada de deciso do cliente que ir comprar ou alugar um imvel.

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Texto complementar
Projeto premiado tem razes no Programa Habitare
(HABITARE, 2006)
Um dos trs projetos vencedores do concurso Melhor Prtica em Construo Sustentvel,

revelado durante a 11. Conferncia Latino-Americana de Construo Sustentvel, tem razes no
Programa Habitare. O Projeto de demonstrao de eficincia energtica em habitao unifamiliar,
desenvolvido em parceria por profissionais da Eletrosul, Eletrobras (Procel) e integrantes do Laboratrio de Eficincia Energtica em Edificaes (LabEEE), ligado Universidade Federal de Santa Catarina
(UFSC), resultado de uma linha de pesquisa que j contou com recursos do Programa de Tecnologia
de Habitao, financiado pela Finep. A proposta premiada prev a construo de uma casa-modelo
direcionada pesquisa e demonstrao de solues inovadoras para uso racional da energia eltrica
e menor impacto ambiental. De acordo com simulaes e estudos prvios comparativos realizados
pela equipe, o uso combinado das estratgias adotadas pode proporcionar uma economia de 35,6%
a 64% de energia em relao a construes convencionais. A expectativa de que o modelo se torne
um instrumento educativo para implementao e incentivo aplicao de conceitos relacionados
sustentabilidade na habitao.
A proposta de Santa Catarina leva em conta a especificidade do clima de Florianpolis (cidade
em que o modelo ser construdo), buscando eficincia e conforto a partir do projeto arquitetnico.
A adequao do padro arquitetnico o item que exige menores investimentos, mas proporciona
uma das maiores economias de energia. Por isso, todo o projeto arquitetnico, desde suas etapas iniciais de conceituao e concepo, buscou solues para obteno da mxima eficincia energtica
para condies opostas de inverno e vero, procurando tambm por solues sustentveis, explica
a arquiteta Alexandra Maciel, uma das autoras do projeto premiado.
Em termos de materiais foram feitos estudos de baixo impacto ambiental, reaproveitamento
e reciclagem para seleo dos componentes. Buscamos tambm adotar materiais que permitissem
aplicao em estado natural de cor e caractersticas fsicas, estabelecendo uma linguagem com a
natureza, procurando empregar conceitos da Arquitetura Orgnica, explica a arquiteta. Segundo
ela, a vegetao utilizada como elemento de projeto. Est previsto o plantio de 194 espcies nativas
e 1 500m2 quadrados de grama. O objetivo recuperar a rea e colaborar com a gerao do microclima, explica.
gua
Para uso racional da gua, o sistema hidrulico da casa foi desenvolvido prevendo o aproveitamento da chuva e o tratamento de efluentes no local da construo. O projeto prev que as guas

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pluviais coletadas e os efluentes tratados sero um suprimento complementar ao sistema de gua

potvel. Por isso, o sistema hidrulico da casa vai usar trs reservatrios: de gua pluvial, de efluentes
tratados e de gua potvel da rede de abastecimento. Os reservatrios podero ser observados a
partir de um jardim suspenso, no segundo piso da casa. Assim o visitante vai visualizar um sistema
que deve gerar 46% de economia de gua potvel em relao ao consumo total de gua da casa. Dispositivos economizadores e instalaes aparentes e de fcil acesso foram priorizados para colaborar
com a reduo do consumo de gua e gastos com futuras reformas.
A concepo das instalaes sanitrias tambm recebeu cuidado especial. Est prevista a construo de tanques independentes de tratamento biolgico. Um deles vai tratar somente os efluentes
do vaso sanitrio e da primeira gua da chuva, considerados imprprios para o reaproveitamento
mesmo aps o tratamento biolgico. Neste caso, o tratamento prvio, ainda que no seja suficiente
para permitir o reuso da gua na casa, vai reduzir a carga de poluio na rede coletora. Com relao
aos efluentes de pias e chuveiros, as instalaes sanitrias e o tratamento permitiro o reaproveitamento em atividades que no exigem a gua potvel, como a irrigao do jardim e um sistema de
aquecimento dos quartos.
O projeto premiado prev que o aquecimento dos quartos ser realizado a partir de um sistema
inovador simples e que minimiza o uso de energia eltrica para aquecimento do ambiente. A proposta circular gua aquecida em uma tubulao de cobre presa ao rodap, para transferncia de
calor para a casa. A temperatura interna do ar abaixo de 18C, que segue limites de conforto estabelecidos em estudos, determinar os momentos de acionamento da bomba para circulao da gua
quente. O aquecimento ser feito por meio de sistema solar, que ter seus coletores na cobertura do
quarto de casal.
Desempenho econmico
[...]
Com rea prevista de 206m2, incluindo sala, cozinha, banheiro, servio, quarto de casal, quarto
de solteiro, terraos, acessos, rampas e mezanino, a casa ser um ambiente para demonstrao e
desenvolvimento de atividades de ensino e pesquisa. Todas as solues e sistemas implementados
podero ser observados por meio da visitao pblica.
Tambm sero realizadas atividades de monitoramento termo-energtico e os dados sero disponibilizados eletronicamente por meio da visita virtual. O modelo real vai abrigar o Ncleo Procel-Eletrosul-LabEEE, para o desenvolvimento de atividades de pesquisa. O projeto foi coordenado por
Henrique Martins, da Eletrosul, e pelo professor Roberto Lamberts, do LabEEE/UFSC, com autoria da
arquiteta Alexandra Albuquerque Maciel, pesquisadora do LabEEE. So coautores a arquiteta Suely F.
de Andrade (LabEEE) e o arquiteto Arnaldo de Oliveira (Eletrosul).

100
Atividade
1.
Reflita sobre o tipo de uso e ocupao do solo urbano da sua cidade. Pense nas condies de
conforto trmico da sua residncia e ou do seu escritrio. O uso de condicionamento artificial
de ar nesses ambientes pode ser considerado racional por falta ou excesso de calor? Analise a
orientao solar de cada ambiente e verifique se necessitam de mais calor ou de mais resfriamento.
Faa um desenho esquemtico da planta baixa e anote suas observaes, compare com outros
empreendimentos da sua cidade e com as condies climticas locais.
LAMBERTS, R.; DUTRA, L.; PEREIRA, F. O. Eficincia Energtica na Arquitetura. 2. ed. So Paulo: ProLivros, 2004.

Resumo
Esta unidade tem como principal objetivo despertar no gestor imobilirio a importncia das questes ambientais em relao ao desenvolvimento dos empreendimentos imobilirios, para que esse profissional possa analisar como as restries ambientais existentes podem ser
encaradas do ponto de vista de potencialidade e diferenciais aos empreendimentos imobilirios.
A sustentabilidade e os
empreendimentos imobilirios
Conceitos e princpios da sustentabilidade
As questes ambientais tm origem nos diversos ciclos de interveno humana realizados de
forma indiscriminada. As discusses iniciais que ocorrem em todo o mundo sobre o meio ambiente tm
foco na existncia de recursos naturais finitos. Foladori (2001, p. 15-19) afirma que a dcada de 1970
foi marcada pelo incio dos dilogos mundiais sobre as questes ambientais. Nesse perodo, surgem as
primeiras definies sobre desenvolvimento sustentvel, o qual tem premissas na qualificao da vida
de forma igualitria a todos os seres no presente, sem comprometer a qualidade de vida das futuras
geraes (FOLADORI, 2001).
Segundo Bennett e Sattler (2004, p. 2), a sustentabilidade extrapola as questes ambientais,
pois est relacionada com todas as atividades humanas, as quais tambm interagem com os aspectos
econmicos, sociais e polticos. Pode-se fazer uma analogia entre a sustentabilidade e os processos de
qualidade empresarial. Destaca-se que os planos de qualidade objetivam a melhoria contnua, assim a
sustentabilidade deve ser compreendida como um meio e no um fim, ou seja, um processo de avano
contnuo.
102
A sustentabilidade e os empreendimentos imobilirios
Silva e Shimbo (2001, p. 76-78) sobrepem alguns princpios e estratgias gerais para o referencial da sustentabilidade. Para esses autores, as dimenses da sustentabilidade dividem-se em aspectos
ambientais, sociais, econmicos, polticos e culturais.
tica
Princpios
Ambiental
Prudncia na utilizao dos recursos naturais, para minimizar impactos e

para maximizar a capacidade de recarga dos ecossistemas.
Social
Respeito diversidade social e busca pela equidade das riquezas e

oportunidades.
Econmico
Efetivao dos potenciais econmicos sem comprometer os anseios

socioculturais e os recursos naturais.
Cultural
Propiciar o desenvolvimento da diversidade cultural local, conservando

aspectos da paisagem e da sociedade que caracterizem aquela regio.
Polticos
Promoo da participao de toda a sociedade respeitando diferenas e

inibindo qualquer ao de excluso social.
Colocar em prtica princpios da sustentabilidade nas cidades pode ser considerado um dos grandes desafios ambientais deste sculo, pois os problemas ambientais afetam a produtividade das cidades e a qualidade de vida dos seus habitantes (BRITO; SATTLER, 2001, p. 21). O processo de urbanizao
causa inmeros impactos, que devem ser superados com um planejamento sistmico, considerando o
homem e suas atividades no seu contexto ambiental.
A ao antrpica sobre o meio causa reflexos que so difceis de mensurar. A escala urbana reproduz inmeros sistemas, a intensidade de problemas causa insatisfao, tanto para quem apenas habita
a cidade, quanto para quem tenta qualific-la.
Para planejar tendo uma viso sistmica fundamental a compreenso de fatores ambientais,
econmicos, sociais e culturais de cada local. Ressalta-se que as restries ambientais devem ser vistas
como potenciais para o desenvolvimento urbano. Considerar os fatores ambientais configura-se como
uma nova forma de planejar as cidades, o que fundamental para melhorar as condies de vida nos
ncleos urbanos. A sustentao da prpria vida na cidade depende do uso sustentvel dos ecossistemas
urbanos.
Prticas sustentveis nos empreendimentos imobilirios

A atual forma de desenvolvimento da maior parte dos empreendimentos imobilirios desconsidera aspectos socioambientais. Adotar princpios da sustentabilidade no desenvolvimento do produto
imobilirio deve ser premissa na busca de qualidade de vida para toda a sociedade. Por que a sustentabilidade deve ser uma premissa? Qual a relao entre a sustentabilidade e a qualidade de vida de
toda a sociedade?
| 103
Analise a atual forma de desenvolvimento dos empreendimentos imobilirios e seus reflexos para
a sociedade. Quais so os reflexos a que estamos nos referindo?
Pense na enorme quantidade de entulhos que as obras das edificaes costumam gerar. Agora
reflita onde esses materiais costumam ser depositados. Com certeza voc j deve ter visto materiais de
construo em reas verdes e nas margens de rios e crregos.
Avalie a eficincia energtica dos edifcios que vocs conhecem, quantos apresentam projetos de
arquitetura que se preocuparam com questes de conforto trmico? Desconsiderar o conforto trmico
nas edificaes no respeitar as necessidades dos seus usurios, ocasionando gastos excessivos com
condicionamento artificial do ar, alm de ser uma forma de desperdcio.
Para onde vo os dejetos provenientes dos esgotos domsticos das edificaes, sem considerar
os industriais? Em praticamente todas as edificaes do nosso Pas os esgotos domsticos so descartados sem nenhum tipo de tratamento, contaminando o solo, o lenol fretico e os rios, que so nossa
fonte de gua potvel.
Voc j deve ter percebido a quantidade de impacto gerado por um empreendimento imobilirio
e alguns dos seus reflexos para a sociedade. Estes so apenas alguns exemplos, entre tantos outros
problemas ocasionados por uma viso em curto prazo no desenvolvimento do produto imobilirio.
Considerar os aspectos ambientais no desenvolvimento do produto imobilirio no deve ser visto sob
o enfoque de restrio s edificaes. Devemos analisar a legislao ambiental brasileira vigente sob a
ptica de potencialidade que as questes ambientais podem proporcionar em escala local (para os usurios da edificao), assim como em escala regional (para que toda a sociedade se beneficie de aes
que respeitam o meio em que vivemos e convivemos) e escala global (se analisarmos a quantidade de
edifcios existentes e seus potenciais poluidores).
Voc deve estar se perguntando: como transformar uma restrio legal em uma potencialidade?
A busca por qualidade de vida est presente em todas as pessoas, o perfil do mercado consumidor est
cada vez mais exigente. Mostrar diferenciais e novas possibilidades para os produtos imobilirios fundamental para quem quer criar novos nichos de mercado.
Os princpios da sustentabilidade devem ser aplicados desde o planejamento do empreendimento.
Nesta etapa, so realizadas previses sobre o sistema de gesto dos resduos slidos e lquidos do empreendimento, por exemplo. A etapa de gerenciamento da execuo deve contemplar solues que
minimizem todos os desperdcios possveis; dessa forma, alm da economia dos recursos naturais e de
minimizar os impactos dos resduos, obtm-se mais economia financeira.
Somam-se aos benefcios econmicos, os benefcios sociais e ambientais proporcionados pela
aplicao de diretrizes sustentveis durante todo o processo de desenvolvimento do produto imobilirio.
Essas diretrizes podem solidificar a imagem de empreendimentos imobilirios com responsabilidade
socioambiental.
Diretrizes da sustentabilidade para as edificaes

Os princpios de sustentabilidade podem nortear inmeras diretrizes para as edificaes e seu
entorno. Para facilitar o entendimento, seguem exemplos de algumas solues para os empreendimentos imobilirios que pretendem adotar esses diferenciais e apresentar responsabilidade de cunho social
e ambiental (SATTLER et al., 2003, p. 42-65).
104
::: A implantao do edifcio deve estar adequada geomorfologia e respeitar a paisagem local.
::: Proporcionar mais interao entre o homem e a natureza.
::: Observar a paisagem local e utilizar espcies nativas no tratamento paisagstico sempre que
possvel.
::: Promover a gesto dos resduos slidos (propiciando um local para separao e disposio do
lixo, incluindo a possibilidade de executar uma composteira para adubo orgnico do jardim
da edificao).
::: Gesto dos recursos hdricos: utilizao da gua da chuva, reaproveitamento das guas servidas (guas cinzas: pias e chuveiros) e tratamento das guas negras (vaso sanitrio).
::: Gesto dos recursos energticos: mecanismos de iluminao e ventilao eficientes, aplicar
conceitos da arquitetura bioclimtica (respeitar o clima local e o conforto ambiental do usurio da edificao).
::: Evitar excesso de reas impermeveis para facilitar a absoro da gua atravs do solo, contribuindo para a gesto da drenagem urbana e para a qualidade da gua do lenol fretico.
::: Uso de conceitos do paisagismo produtivo para possibilitar o suprimento de uma parcela das
necessidades alimentares dos usurios, assim como atrair a fauna local e promover a educao
ambiental.
::: Criar reas de lazer passivo e ativo para a comunidade.
::: Pensar solues acessibilidade universal, respeitando as necessidades dos diferentes usurios (idosos, mulheres grvidas, crianas e deficientes fsicos).
::: Procurar utilizar materiais com baixo impacto ambiental e nvel de toxidade.
::: Utilizar materiais locais para evitar perdas econmicas e ambientais no transporte.
::: Respeitar as caractersticas sociais, ambientais e culturais da comunidade local.
::: Propiciar um aumento da vida til da edificao por meio do uso de materiais durveis e de
caractersticas arquitetnicas que respeitam a cultura local.
::: Desenvolver projetos flexveis que possibilitem diferentes atividades.
::: Preservar reas verdes e vegetao existente, promovendo o desenvolvimento da biodiversidade local.
::: Gerar emprego no local, propiciando uma melhora da economia.
As solues que podemos adotar do ponto de vista da sustentabilidade podem no ter necessariamente custos elevados de implantao. Elas dependem dos sistemas adotados e objetivos do
empreendimento, pois existem, por exemplo, solues de baixo custo de implantao estudadas para
qualificao de loteamentos e assentamentos populares. Algumas diretrizes para a sustentabilidade
dos empreendimentos imobilirios exigem apenas mais criatividade e tempo gasto na etapa de planejamento das edificaes. Na etapa de desenvolvimento dos projetos necessrio prever as solues da
melhor maneira possvel, sempre analisando custos versus benefcios.
Os sistemas de tratamento de efluentes, aproveitamento da gua da chuva, reuso das guas servidas e sistemas de aquecimento solar, por exemplo, podem apresentar um custo mais elevado do que
| 105
o convencional na implantao do sistema. No entanto, destaco que os benefcios econmicos ocorrem

durante o uso e manuteno da edificao e em relao ao desempenho ambiental do empreendimento.
O gestor imobilirio deve estar atento aos elementos que qualificam os empreendimentos imobilirios sob o ponto de vista dos usurios das edificaes ou compradores de terrenos. Atender s
necessidades dos nossos clientes uma premissa, possibilitar novas experincias e superar expectativas
das pessoas pela qualificao ambiental qualifica qualquer empreendimento.
Texto complementar
Programa Habitare demonstra nova casa popular sustentvel
(HABITARE, 2006)
Mais um prottipo construdo com recursos do Programa de Tecnologia de Habitao (Habitare)

est sendo finalizado para demonstrar tecnologias sustentveis na habitao popular. Localizada no
campus do Vale, na Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), em Porto Alegre, a casa
de 46m2 (dois quartos, sala, cozinha e banheiro) foi planejada levando em conta conceitos de sustentabilidade e padro de qualidade muito superiores aos normalmente encontrados em moradias
populares. A coordenao do projeto do professor Miguel Aloysio Sattler, integrante do Ncleo
Orientado Inovao na Edificao (Norie), que desde 1993 vem pesquisando a rea de edificaes
e comunidades sustentveis. O Norie est vinculado ao Programa de Ps-Graduao em Engenharia
Civil da UFRGS.
A pequena casa est permitindo o estudo, o projeto e a aplicao de tcnicas construtivas em
que as condies ecolgicas e bioclimticas so prioridade. No deixa de considerar, no entanto,
questes de custo. Em termos de arquitetura bioclimtica, por exemplo, a construo aproveita
estudos de orientao solar e dos ventos para beneficiar o conforto trmico. A parte externa da casa
conta com pergolados, que so estruturas de madeira usadas para dar suporte a espcies vegetais
caduciflias, que perdem as folhas no inverno, propiciando maior entrada da radiao solar, e esto
com folhas no vero, criando um ambiente sombreado. O teto possui forro duplo para manter o calor
no inverno, com circulao de ar para auxiliar o resfriamento do telhado no vero.
A proposta tambm inclui solues simples, como a utilizao de fogo a lenha para cozinhar e
ao mesmo tempo aquecer o ambiente e gua em dias frios. Alm de buscarem a reduo no consumo
de energia, esses princpios colaboram com a melhoria da qualidade da habitao de interesse social.
As casas populares normais so incoerentes: elas so um forno no vero e uma geladeira no inverno.
Isso desumano, avalia o professor Sattler.
O referencial terico usado na concepo do projeto tambm leva em conta conceitos da
permacultura, que busca uma integrao harmoniosa e sustentvel entre o ambiente, as pessoas e
suas necessidades de habitao, alimentao e energia, entre outras.
106
Dentro desse princpio, o material escolhido foi o tijolo de cermica, produzido em praticamente
todo o Rio Grande do Sul. O ideal em uma construo que busca ser sustentvel a utilizao de
materiais locais, que no exijam grandes distncias de transporte e que gerem empregos e renda no
local na construo, explica o professor Sattler. Todas as esquadrias de portas e janelas so de eucalipto, tratadas com produtos no txicos. Foi utilizado para prevenir o ataque de cupins um produto
a base de leos essenciais extrados de plantas da Amaznia.
Para proteo contra a umidade, foi usado leo de linhaa cozido, cuja eficincia est sendo
estudada em uma tese de doutorado em realizao no Norie. Na linha de reaproveitamento de
materiais, dentro do forro h uma lmina refletora de alumnio, que recicla chapas de alumnio de
fotolitos e funciona como uma barreira passagem de calor.
O prottipo est sendo equipado com coletores de gua da chuva para utilizao no vaso
sanitrio e irrigao do jardim. Um sistema de tratamento de esgotos tambm est em implantao
no prprio local. O sistema de esgotos separa as guas negras (do vaso sanitrio) das guas cinzas
(as demais guas residurias geradas na construo). Cada uma delas tratada separadamente. As
guas negras, por exemplo, passam por um digestor e depois por um filtro anaerbico. Ento se juntam s guas cinzas, que passaram por uma caixa de gordura. Em seguida as guas so conduzidas a
um canteiro, composto por um filtro de solo e agregados midos, sobre o qual so cultivadas plantas.
As razes dessas plantas buscam os nutrientes necessrios vegetao no afluente ao canteiro e,
com isso, depuram ainda mais as guas originalmente negras. Finalmente, o efluente do canteiro
conduzido a um pequeno espelho dgua, onde plantas aquticas fazem o polimento final das guas
residurias. A tecnologia est sendo desenvolvida com apoio do Programa de Pesquisa em Saneamento Bsico (Prosab), tambm financiado pela Finep.
Ainda esto por ser executadas as instalaes de gua quente (do coletor solar e as ligadas ao
fogo lenha) e fria, com os respectivos equipamentos (chuveiro, bacia sanitria, tanque de lavar
roupa, pia da cozinha). O p-direito elevado do prottipo tambm permitir a construo de dois
mezaninos, um na sala e outro no dormitrio voltado para o Norte, cada um com aproximadamente
oito metros quadrados. Estas extenses sero iluminadas e ventiladas pelas janelas superiores, existentes na fachada Norte do prottipo.
O coordenador do projeto, professor Miguel Sattler, acredita que os componentes da casa criam
um novo paradigma para a habitao popular. Construdo com recursos da Caixa Econmica Federal
e da Finep, o prottipo iniciou com recursos de R$20 mil, boa parte dos quais foram investidos em
mo de obra qualificada de modo a no comprometer a funo demonstrativa do prottipo. Em
materiais foram gastos aproximadamente R$8.650,00 e outros investimentos continuam sendo feitos. No entanto, este valor possibilita a construo de uma casa de 46m2 (o que representa aproximadamente do CUB, para materiais).
Est se proporcionando, a este custo, muito mais do que uma casa. Constri-se uma habitao
mais digna, que abrigue com conforto uma famlia de quatro ou cinco pessoas, reduzindo significativamente os impactos sobre o meio ambiente, ressalta Sattler. A continuidade do projeto contempla o
monitoramento do desempenho trmico do prottipo (projeto financiado pelo CNPq, em fase de concluso), o desenvolvimento de pesquisas sobre coletores solares para aquecimento dgua, de custo
acessvel a populaes de baixa renda, acoplados a foges lenha e a implantao do paisagismo
produtivo nas reas junto edificao.
| 107
[...]
Segundo o professor, a adoo de pelo menos alguns dos princpios que esto sendo demonstrados no prottipo j ajudaria na melhoria da habitao popular. No s da habitao em si, mas
na conscientizao sobre a necessidade de preservao do meio ambiente, no estmulo produo
local de alimentos, a projetos cooperativos de construo apoiados por sistemas de autogesto ou
autoconstruo e na gerao de empregos nos locais de produo das construes, ressalta.
Isso porque os projetos do Ncleo Orientado Inovao na Edificao (Norie) no se resumem
habitao.
Atividade
1.
Visite a obra de uma edificao, analise a quantidade de entulhos gerada e questione sobre o
destino dos resduos slidos desta edificao. Depois disso, reflita sobre algumas aes do seu dia
a dia:
a) Quantos litros de gua voc e sua famlia costumam gastar por ms?
b) Qual o gasto energtico da sua edificao por ms?
c) Quanto voc poderia economizar por ano e em um perodo de dez anos se sua casa tivesse um
sistema de reuso de gua, ou maior eficincia energtica, por exemplo?

108
ESGOTO tratado. Disponvel em: <www.acquabrasilis.com.br/artigos.html>. Acesso em: 31 ago. 2006.
PROJETOS sustentveis. Disponvel em: <www.cpgec.ufrgs.br/norie/ceths/index2.htm>. Acesso em: 31
ago. 2006.

Resumo
O gestor imobilirio precisa desenvolver senso crtico e habilidade de
anlise fsico-financeira dos empreendimentos imobilirios. Por isso, o
principal objetivo da aula de hoje apresentar alguns elementos da
arquitetura que podem ser analisados, sob a tica tcnica e dos usurios
das edificaes.
Avaliaes qualitativas
e quantitativas do projeto
arquitetnico das edificaes
Empreendimentos residenciais: novas ou velhas solues
Nos grandes centros urbanos, at a dcada de 1980, os anncios publicitrios concentravam-se
na nfase do produto, descrevendo a marca de equipamentos e materiais de acabamento dos empreendimentos. A partir da dcada de 1990, segundo Villa (2004, p. 7), o foco passa a ser o estilo de vida das
pessoas. Dessa forma, os equipamentos coletivos de lazer e contemplao ganham destaque. Enfatizar
as reas sociais com diferentes equipamentos e tipos de tratamento paisagstico tambm uma forma
de compensar as perdas de reas das unidades privadas.
Alm disso, as empresas do ramo da construo tm adotado diferentes medidas para se manterem rentveis em um mercado competitivo. As medidas tm enfoque nos processos de planejamento
110
Avaliaes qualitativas e quantitativas do projeto arquitetnico das edificaes
do produto imobilirio e na produo dos sistemas que devem ser executados, objetivando uma produo enxuta do empreendimento. No entanto, destaca-se outra medida de suma importncia para
o empreendedor que pretende manter diferencial no mercado: deve-se observar o atendimento das
necessidades dos usurios da edificao.
Voc j deve ter observado que os apartamentos residenciais ofertados no mercado tm praticamente a mesma tipologia arquitetnica: distribuio em trs zonas funcionais (rea ntima, rea social e
rea de servio). Essa tipologia vem sendo utilizada em larga escala desde a dcada de 1970, sendo que
a maior diferena encontra-se no dimensionamento dos ambientes construdos. Os ambientes dos apartamentos, e mesmo das salas comerciais, vm diminuindo de tamanho no decorrer do tempo, sendo
que Villa (2004, p. 1) destaca que as reas podem ser at 50% menores que nos anos de 1950.
O modo de vida, a famlia, as pessoas so os mesmos de anos atrs? Voc com certeza pensou que
no. Pense no ncleo familiar. Cada vez mais o nmero de integrantes familiares menor, casais com
um ou dois filhos. E as atividades que cada um exerce na sua casa? Bem, hoje o dormitrio no mais s
utilizado para dormir; nesse ambiente os indivduos familiares praticam atividades diversificadas, como
leitura, jogos em computador, trabalho, assistir televiso e escutar msica. Ainda temos outros tipos de
pblico como os solteiros, casais jovens sem filhos, casais mais velhos cujos filhos j saram de casa. Por
esses motivos, as mudanas na forma e nas funes dos empreendimentos imobilirios devem seguir
esses perfis. importante, antes de iniciar o desenvolvimento dos projetos, realizar uma pesquisa de
mercado para identificar o perfil do mercado consumidor.
As necessidades dos usurios das edificaes so diversificadas e os estilos de vida so distintos.
Sendo assim, voc pode trabalhar identificando as preferncias e as necessidades dos seus clientes. Todos os dados que voc puder coletar a partir das informaes de seus clientes, que procuram um imvel
para morar ou montar seu negcio, podem fazer parte de uma base de dados. Essa base de dados pode
compor diferentes perfis do mercado consumidor e, dessa maneira, podemos encontrar novos nichos
no mercado.
A flexibilidade dos projetos e as possibilidades de personalizao dos espaos, conforme as
necessidades dos clientes, so algumas das possibilidades de diferencial no mercado (FERNANDEZ; HOCHHEIM, 2000, p. 3-4). Quantas vezes o gestor imobilirio, ao apresentar para seu cliente um apartamento residencial, no escutou: ah, mas eu gostaria que os revestimentos do banheiro fossem de outra
cor, ou preferia que o piso fosse de outro material, com menor manuteno. Esses so apenas alguns
exemplos de que nosso cliente gosta de alguns diferenciais de acordo com sua preferncia.
Algumas empresas construtoras possibilitam aos seus clientes a escolha de alguns materiais de
acabamento, conforme sua preferncia, e possibilidades de pagamento. Os elementos das reas de uso
comum e os materiais de acabamento das fachadas podem ser modificados apenas em deciso conjunta
com os compradores dos empreendimentos, projetistas e empreendedor. Possibilitar a flexibilidade para
determinados itens do empreendimento uma alternativa eficiente, no entanto, ressalto que devem ser
observados os prazos de execuo da obra, os quais no podem falhar para evitar atrasos na entrega do
empreendimento. Os prazos de entrega dos empreendimentos so uma das exigncias dos clientes dos
empreendimentos imobilirios, pois atraso na obra significa perdas econmicas para todos.
A flexibilidade tambm est relacionada conformao espacial do empreendimento, sendo que
algumas empresas oferecem mais de um tipo de planta para seu cliente escolher. Ressalto que normalmente as possveis mudanas referem-se localizao de porta, um ambiente sem parede para agregarse a outro, ou mesmo novas funes de uso para o dormitrio de empregada, por exemplo.
| 111
Quando a empresa oferece alternativas para a personalizao de alguns elementos do empreendimento, preciso analisar alguns procedimentos que devem ser adotados para evitar falhas, como os
sugeridos por Carvalho e Jungles (2004, p. 9):
::: fazer o cronograma fsico-financeiro adequado realidade. Planejar conforme as disponibilidades econmicas e o dimensionamento dos servios, planejando folgas para compensar
possveis atrasos;
::: determinar prazo para as definies de cada cliente, incluindo clusulas em contrato sobre
esse assunto, para evitar sobreposio de servios da mo de obra.
Produo da arquitetura dos

empreendimentos e seus usurios
A deciso de compra dos consumidores por um determinado imvel residencial passa por
diferentes etapas: procura pelo imvel (junto s imobilirias, jornais e amigos), anlise das opes do
mercado (verificando os imveis que esto disponveis) e definio entre as alternativas (escolha do
imvel).
Quais so os elementos que influenciam na venda de um empreendimento residencial? Voc
deve ter pensado que os elementos so variados conforme o pblico-alvo, no entanto tambm deve ter
pensado que existem alguns parmetros bsicos, como:
::: localizao do empreendimento contexto urbano;
::: preo do imvel;
::: custo de manuteno do condomnio;
::: quantidade e dimenses dos ambientes de utilizao noturna (dormitrios);
::: quantidade e dimenses dos ambientes de utilizao transitria (sanitrios);
::: reas de lazer com vegetao verde;
::: esttica dos edifcios aspecto interno e aspecto externo (fachadas).
Quando estamos trabalhando com a satisfao do cliente, precisamos observar quais so as
caractersticas que valorizam o imvel, ou no, do ponto de vista das pessoas e ainda verificar qual o
grau de importncia de cada um dos atributos.
Uma pesquisa feita por Pandolfo et al. (2004, p. 1-7) avaliou um projeto e comparou com outros
trs tipos de projetos concorrentes, ambos destinados a famlias de at dois filhos, com renda mensal
entre R$2.000,00 e R$3.000,00 e que esto localizados no centro da cidade, no sexto pavimento e de
frente para a rua. O objetivo da pesquisa era medir o desempenho de custos desnecessrios, conforme
percepo do usurio, ou seja, atributos que na opinio dos usurios no agregam valor no empreendimento.
Os resultados dessa pesquisa so bem interessantes e apontam para a necessidade das empresas
incorporadoras e construtoras focarem seus investimentos nos elementos que so realmente importanEste material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
112
tes para seus clientes. Qualquer elemento construtivo agregado ao empreendimento ou acrscimo de
rea construda, por exemplo, exige um investimento de valor representativo. Investir em detalhes que
no fazem a diferena, no agregam valor sob o ponto de vista dos compradores do imvel, colocar
dinheiro fora.
Na pesquisa, os autores encontraram os atributos mais valorizados pelos clientes dos referidos
apartamentos e identificaram as funes percebidas pelas pessoas de cada um desses atributos (PANDOLFO et al., 2004, p. 7-9):
::: rea total privada valorizao do imvel;
::: veneziana nas esquadrias dos dormitrios proporciona melhor conforto ambiental (trmico,
lumnico e sonoro);
::: sacada com churrasqueira/cozinha integrada facilita a convivncia social;
::: duas vagas na garagem comodidade entre os usurios;
::: proximidade com praa pblica aumenta as possibilidades de contato com a natureza e o
convvio social;
::: proximidade de um shopping center possibilidades de lazer e facilidade de compras.
Esses so apenas alguns exemplos de atributos e funes de cada um. Quando voc for comercializar ou propor novas solues para um empreendimento, reflita nas caractersticas que podem ser
agregadas, qual a funo de cada elemento inserido na edificao e verifique se o item tem ou no
importncia para o pblico-alvo que se pretende atingir.
Nesse sentido, Miron (2002, p. 1-3) destaca que necessrio encontrar os requisitos do cliente, criar solues para alcanar esses requisitos e garantir que os mesmos sejam atendidos da melhor
maneira possvel, desde a concepo (projetos) at a produo do produto (execuo). importante
cada empreendimento focar seus objetivos em atender os requisitos do seu pblico-alvo.
Claro que a deciso de compra pessoal, dependendo da pessoa ou grupo familiar e, ainda,
outros aspectos tambm so importantes, conforme o estilo de vida das pessoas. importante entender que os consumidores de empreendimentos imobilirios normalmente so pessoas leigas no
assunto e por isso precisam de consultoria sobre as restries e potenciais de cada empreendimento. O
gestor imobilirio poder transmitir informaes aos seus clientes que contribuem para sua tomada de
deciso por um determinado imvel.
Dessa forma, o papel do gestor imobilirio realizar todas as anlises possveis e repass-las aos
seus clientes. Para qualificar as anlises dos empreendimentos voc deve observar alguns aspectos de
desempenho das edificaes, como conforto trmico e acstico; circulao funcional; design do empreendimento; durabilidade e manuteno do imvel.

| 113
Anlises do empreendimento:
unidade privada e reas de uso comum
Ao analisar os folhetos de propaganda utilizados para divulgao de empreendimentos imobilirios, voc sabe que normalmente o veculo de comunicao contempla as solues adotadas no
pavimento-tipo (com planta baixa ilustrada) e, algumas vezes, a volumetria da edificao (mostrando as
fachadas dos empreendimentos).
Voc j deve ter percebido que existem alguns padres funcionais, ou seja, normalmente a planta
da unidade privada dividida em trs zonas funcionais: rea ntima (dormitrios, banheiro), rea social (salas de estar e jantar) e rea de servio (cozinha e lavanderia). As variaes dos imveis ocorrem conforme o padro socioeconmico para o qual ele se destina e dizem respeito quantidade
e dimenses dos ambientes e s formas arquitetnicas utilizadas.
Existem elementos do empreendimento que so unnimes na valorizao dos imveis e outros
tantos que so subjetivos. Destaco que as pessoas costumam valorizar mais os itens da unidade privada
do que os elementos das reas de uso comum.
reas de uso comum

As reas de uso comum so aquelas utilizadas por todos os condminos do empreendimento. Estas reas so essenciais acessibilidade das unidades privativas, tanto aos apartamentos e salas
comerciais, como para acesso vaga de garagem. Voc deve ter percebido que existem dois tipos de
reas de uso comum: as reas destinadas circulao e acesso das pessoas e as reas destinadas aos
espaos de lazer e demais ofertas comuns a todos os proprietrios do empreendimento.
Claro que as pessoas costumam atribuir menor valor s reas de uso comum, destinadas circulao, do que rea privativa de sua propriedade. As reas de circulao coletiva e acessos so ambientes
de transio e no congregam outras atividades. J as reas de uso comum destinadas aos espaos
de lazer coletivo, como o salo de festas, o parque infantil, os espaos para jardim e outros elementos
comuns, costumam ser muito apreciadas pelos proprietrios, pois possibilitam a prtica de diferentes
atividades. Mesmo assim, destaco que o maior valor percebido pelos nossos consumidores est em
relao aos atributos da unidade autnoma (um apartamento, uma sala comercial ou um sobrado).
De acordo com Ramos (2002, p. 130), as reas de uso comum so essenciais ao bom desempenho
das edificaes. Ele ressalta que essas reas so medidas da seguinte forma:
[...] rea de uso comum total: o somatrio das reas delimitadas pela linha que contorna a dependncia de uso
comum (coberta ou descoberta, aberta ou fechada), medidas das faces externas das paredes externas da edificao e
medidas das faces internas das paredes que separam as reas de uso comum das unidades privadas.

114
rea de uso privado: anlises dos atributos

que podem agregar ou no valor ao imvel
A unidade privativa do empreendimento um bem exclusivo do seu proprietrio, conforme a
escritura pblica do registro de imveis indica. Essa rea, conforme a NBR 12721/92, o somatrio total
das reas privativas, sendo aberta, fechada, coberta ou descoberta. importante voc entender que a
rea privativa corresponde rea total dos ambientes, somadas as reas das paredes que fazem parte
da unidade privada. Quando as paredes da unidade privada delimitam-se com outra unidade privada, a
rea dessa parede dividida entre as duas unidades. J quando as paredes da unidade privada delimitam-se com reas de uso comum, a rea total da parede computada como sendo da unidade privada
(RAMOS, 2002, p. 128-129).
Unidade residencial
A rea privativa da unidade residencial, seja um condomnio horizontal ou vertical, o local de
maior permanncia para os usurios do empreendimento, por isso alguns cuidados essenciais devem
ser considerados:
::: conforto ambiental ventilao adequada, rudos presentes, conforto trmico, iluminao
natural e os visuais existentes;
::: circulao racional evitando desperdcios em reas de circulao que em geral no so
espaos prprios ao exerccio de nenhuma atividade das pessoas;
::: nivelamento entre pisos cuidar com os desnveis existentes entre ambientes, procurando
enfatizar o degrau para evitar riscos de acidentes;
::: analisar o posicionamento das esquadrias as janelas devem proporcionar uma ventilao
e insolao mnima ao conforto dos usurios; j as portas devem estar localizadas de forma a
no comprometer a circulao e integrao dos ambientes;
::: verificar a posio adequada dos aparelhos de ar condicionado posicion-los o mais prximo
possvel do forro, visto que o ar quente sobe e assim seu rendimento ser mais eficiente;
::: funcionalidade das reas de uso comum por exemplo, em um prdio com muitas unidades, projetar apenas um elevador pode ser um transtorno para os moradores;
::: concordncia entre estrutura e paredes evitar pilares e vigas que possam prejudicar a
funcionalidade e a esttica dos ambientes;
::: segurana do empreendimento um dos elementos essenciais em empreendimentos de
qualquer natureza, devido a circunstncias de falta de segurana pblica no Brasil;
::: racionalidade construtiva evitar desperdcios na obra, o que onera o custo do empreendimento e, lgico, seu preo de venda;
::: racionalidade das instalaes projetar tubulao de gua, de esgoto e eltrica, conforme
o nmero de equipamentos necessrios no dia a dia das pessoas.
Voc percebeu que, quando vai analisar um empreendimento, deve se deter nos possveis riscos existentes, os quais podem comprometer a satisfao do seu cliente. Observe as oportunidades de
| 115
distribuio dos mveis, avaliando se existe mais de uma possibilidade para colocar o mobilirio necessrio ou se est restrito a apenas uma configurao. Para isso, verifique dimenses mnimas de mveis
bsicos, como sofs, mesa, cadeiras, mvel para TV, cama. A partir disso, faa uma breve disposio nos
ambientes. Voc vai constatar que na maioria dos ambientes a distribuio dos mveis no tem grandes
variaes devido s dimenses reduzidas de cada ambiente.
Verifique se as dimenses dos ambientes e a quantidade de cmodos esto proporcionais. Por
exemplo, o tamanho da sala de estar de um apartamento de quatro dormitrios deve ser proporcional
ao nmero de quartos, j que estes determinam o nmero de possveis habitantes. Analise se o ambiente
no causa sensao de corredor, ou seja, pouca largura, pois essa situao prejudica a distribuio dos
mveis que s podem ser distribudos de forma enfileirada, junto s paredes, causando uma sensao
de aperto. Nos ambientes com dimenses mais proporcionais, onde a largura e a profundidade tm
uma relao mais harmnica (uma diferena menor entre as duas dimenses), a sensao de conforto
maior e as possibilidades para o mobilirio podem ser mais diversificadas.
Lembre-se de que a distribuio dos mveis tambm depende da quantidade e da localizao
das portas. Para facilitar seu entendimento e do seu cliente, trace uma linha imaginria conectando
todas as portas existentes no ambiente, pois esta ser a rea de circulao entre os espaos e, por isso,
no se pode colocar mobilirio nessas reas.
Ergonomia da edificao
Outra questo que deve ser contemplada, quando estamos analisando o dimensionamento e a
distribuio interna dos ambientes da unidade privada, a adequao ao uso, ou melhor, a ergonomia
dos espaos.
Villarouco (2004, p. 2-4) afirma que a Anlise Ergonmica do Projeto do Ambiente (Aepa) realizada conforme dois enfoques:
::: identificar as atividades que sero exercidas nos espaos do ambiente construdo;
::: analisar a percepo e as medidas antropomtricas (mensurao do corpo humano) dos usurios da edificao.
Ento possvel verificar que, na verdade, alm de analisar os requisitos dos clientes do empreendimento, importante checar se os ambientes esto de acordo com as dimenses mdias das pessoas.
Por exemplo, analisando se as alturas do balco da pia, do peitoril e do p-direito dos ambientes esto
em conformidade com as dimenses mdias do pblico-alvo. Avalie se o espao da cozinha permite o
uso de quem est manipulando alimentos entre a pia e o fogo, e se ainda possibilita a passagem de
uma outra pessoa.
Unidade comercial
Na unidade comercial tambm devemos seguir os mesmos critrios de anlise adotados para
as unidades residenciais. Destaco para vocs que as questes relativas a conforto, acessibilidade,
segurana, localizao, so comuns a qualquer empreendimento. Entretanto, os empreendimentos
comerciais apresentam algumas peculiaridades que devem ser analisadas conforme a necessidade
e as especificidades do negcio.
116
Voc sabe que quem deseja montar um negcio j tem muitas ideias sobre ele: o tipo de produto
ou servio que vai oferecer e o tipo usual de seus clientes. Porm, sabemos que existem muitos outros
parmetros envolvidos. Vamos exemplificar alguns aspectos qualitativos e quantitativos da arquitetura
comercial.
Escolha do local do empreendimento para qualquer negcio, a localizao determinante, por
isso de suma importncia realizar anlises qualitativas e quantitativas sobre as questes pertinentes
localizao do futuro empreendimento, seja este de pequeno ou grande porte. Os especialistas em
marketing lembram que uma tima localizao aquela que est o mais prximo possvel dos seus
clientes em potencial. Dessa forma, listar e avaliar todas as potencialidades e restries de cada rea so
essenciais para qualquer negcio. Mais vale uma loja bem localizada, bem visvel, do que uma loja com
um design arrojado, mas localizada em uma regio inadequada.
Pensando na anlise da localizao, verifique todas as caractersticas fsicas e legais e analise, por
exemplo:
::: a melhor posio para sua loja esquina, final ou comeo da rua;
::: os obstculos de acessibilidade, como escadas de acesso ou rampas;
::: as interferncias no visual do espao comercial, um poste que atrapalha a sinalizao ou
insuficincia de rea para estacionamento;
::: a vizinhana que tipo de comrcio existe no entorno do empreendimento (bons vizinhos
atraem clientes, maus afugentam).
Alm de verificar a localizao, a melhor dimenso para os espaos necessrios ao bom
desenvolvimento do seu negcio, voc deve fazer uma anlise qualitativa da sua futura apresentao.
Como transmitir para seu cliente a ideia do seu negcio? Lembre-se de que a imagem, se no for tudo,
bastante marcante e representativa, pois transmite o conceito do nosso negcio.
Para que seu negcio seja reconhecido e gravado na mente de seus clientes, avalie: quais so os
produtos que sero expostos? Quantas pessoas sero atendidas por dia/hora? Qual o estoque necessrio?
Quais so seus clientes (sexo, idade, classe social, escolaridade, entre outros).
Com os dados sobre o que, onde, como e para quem vender, fica mais fcil identificar o tipo de
imagem que se deve passar. O tipo de fachada, materiais e cores, bem como a propaganda do negcio.
Alguns cuidados com as fachadas:
::: visibilidade do letreiro ( noite e durante o dia);
::: facilidade de acesso;
::: higiene e conservao da fachada mais vale aplicar materiais simples e bem cuidados do que
materiais sofisticados, porm com aparncia de velho ou sujo;
::: localizao e formato da porta no deve ser um obstculo, mas sim um local que facilita o
acesso, alm de transmitir a ideia de convite para entrar.
Layout do negcio
Para passarmos uma boa impresso ao nosso cliente, alm de termos o cuidado com a fachada do
empreendimento, importante cuidarmos do dimensionamento dos ambientes conforme as necessiEste material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
| 117
dades. Boa distribuio e excelente organizao das reas um dos fatores que contribui para garantir o
conforto dos nossos clientes. Aspectos que devem ser considerados na distribuio e dimensionamento
dos ambientes:
::: entrada deve facilitar o acesso. Deve-se pensar em pessoas portadoras de deficincia e
mulheres com carrinhos de crianas;
::: espao os mveis no devem ocupar mais do que 40% da rea total do ambiente. Se a loja
for pequena, interessante utilizar alguns artifcios que ampliam os espaos, como espelhos,
boa luminosidade, pinturas claras;
::: circulao deve ser confortvel e propiciar uma viso ampla dos produtos. Os corredores
devem ser amplos o suficiente (considere uma pessoa parada em cada prateleira e uma passando). Muitas vezes interessante planejar o fluxo usual na loja;
::: definir "zonas quentes" (so as que naturalmente mais atraem os clientes) e as zonas frias,
com o intuito de aquec-las com algum elemento especial, como vegetao, objeto especial,
cor e textura na parede;
::: sinalizao o cliente deve enxergar as sinalizaes sem precisar se esforar. Cores variadas e
materiais diferentes podem diferenciar sees de produtos;
::: exposio dos produtos organizao e limpeza so fundamentais;
::: emergncias planejar as sadas de emergncia, caso ocorra algum problema.
Todos os itens citados so apenas alguns exemplos de anlises qualitativas e quantitativas que
devem ser realizadas no empreendimento antes da sua comercializao. Essas observaes tambm
podem favorecer o desenvolvimento de um produto imobilirio mais adequado sua realidade e que
esteja em maior conformidade com seu pblico-alvo.
Atividade
1.
Faa um levantamento sobre as principais reclamaes dos compradores de imveis residenciais e

comerciais da sua cidade. Verifique quais so os itens que eles costumam dar maior importncia.

118
LOUREIRO, Claudia; AMORIM, Luiz. Dize-me teu Nome, tua Altura e Onde Moras e te Direi que s:
estratgias de marketing e a criao da casa ideal. Disponvel em: <www.vitruvius.com.br/arquitextos/
arq000/esp286.asp>. Acesso em: 18 set. 2006.

Resumo
Esta unidade apresenta a importncia das fachadas das edificaes, seus
principais elementos de composio e respectivas funes. Como todos
os materiais utilizados nas fachadas e demais espaos dos empreendimentos imobilirios, apresentam cores especficas. Tambm estudaremos
alguns significados e possibilidades do uso da cor na arquitetura.
Anlises do
empreendimento: aspectos
volumtricos das edificaes
Anlises de fachadas das edificaes
A forma arquitetnica, os elementos exteriores que compem a volumetria da edificao, pode
ser considerada como o carto de visitas do nosso empreendimento, visto que os elementos que compem cada fachada da edificao so os primeiros a serem vistos no empreendimento.
As fachadas da edificao podem ser representadas por meio de desenhos tcnicos, tambm
conhecidos como elevaes. As fachadas representam a planificao em linhas dos elementos volumtricos que as compem.

120
Anlises do empreendimento: aspectos volumtricos das edificaes
A volumetria da edificao depende da forma criada para contemplar as funes necessrias

edificao. importante destacar que a forma no necessariamente segue a funo da edificao,
sendo que isso era um dos lemas do movimento moderno na dcada de 1930. Durante o movimento
moderno, o mais era considerado menos, ou seja, quanto menor fosse o grau de detalhes e elementos
estticos, melhor seria a qualidade da arquitetura projetada. J na arquitetura contempornea, a diversidade de elementos grande, podemos encontrar misturas de estilos e at mesmo a releitura de
antigos estilos.
Para facilitar nosso entendimento sobre a importncia e a funo das fachadas das edificaes,
vamos analisar os elementos volumtricos da edificao. Basicamente, podemos dividir a volumetria
em trs dimenses, segundo Ramos (2004, p. 167):
1) base representa o pavimento trreo e contempla os acessos e as atividades de uso comum.
Em algumas zonas especficas da cidade, de acordo com o Plano Diretor vigente, por exemplo,
a base pode ter p-direito mais alto e uma ocupao do terreno maior do que a sua torre.
Essa tipologia favorece o estabelecimento de atividades de comrcio, bem como a criao de
garagens;
2) torre composta pelo nmero de pavimento-tipo existente e geralmente contempla atividades de uso privado, como os apartamentos residenciais ou as salas comerciais;
3) coroamento o acabamento final da edificao, um detalhe na cobertura que pode proporcionar esttica diferenciada para a edificao. Na verdade, a composio de alguns elementos
arquitetnicos que fazem o acabamento do topo da edificao.
As fachadas das edificaes tm funes especficas e importantes para a edificao, como:
::: funo esttica o primeiro elemento visto na construo, exerce funo de comunicao,
j que transmite a ideia central do conceito do empreendimento;
::: funo de proteger a edificao e os espaos internos do edifcio das intempries (variaes
climticas) proteo da insolao (dos raios solares), dos ventos, da gua da chuva, entre
outros;
::: funo de priorizar a segurana do empreendimento o meio de contato entre os ambientes
internos da edificao e os externos;
::: funo de facilitar sua manuteno os materiais de acabamento utilizados nas fachadas
devem ter durabilidade para minimizar gastos com a manuteno.
Agora que voc j sabe as funes das fachadas, pode concluir que, alm de criar uma volumetria
que transmite o conceito do produto imobilirio, fundamental observar os aspectos tcnicos referentes durabilidade e segurana dos materiais e elementos que esto sendo utilizados no empreendimento.
Quais so os elementos e os materiais que podem compor as fachadas? Quais so as solues
arquitetnicas que podem ser utilizadas para valorizar nosso empreendimento?
Existem diversificadas composies volumtricas para as fachadas, dependendo da criatividade,
das possibilidades econmicas e dos objetivos do empreendimento. Os projetistas do empreendimento
podem utilizar diferentes recursos e elementos construtivos, os quais podem ou no contribuir para a
qualidade da arquitetura dos empreendimentos.
| 121
Antes de falarmos especificamente de cada elemento das fachadas importante entender a composio volumtrica bsica das edificaes:
::: fechamentos horizontais piso, lajes e cobertura;
::: fechamentos verticais as paredes e esquadrias (janelas), por exemplo.
Quando trabalhamos com uma composio de fachada, devemos analisar todos os condicionantes legais, tcnicos, humanos e econmicos do nosso empreendimento para projetarmos as melhores
solues conforme o conceito do projeto.
Nas composies volumtricas das fachadas pode-se trabalhar com:
::: esquadrias as quais podem proporcionar diferentes sensaes de conforto (umas com ventilao de 50%, outras com ventilao de 100%). Elas apresentam ainda um funcionamento
diversificado, pois umas so de abrir, outras de correr. Os materiais de acabamento utilizados
tambm variam, podendo ser de madeira, PVC e alumnio;
::: elementos translcidos vidros, policarbonato, acrlico, elementos transparentes. Atualmente existem diferentes tipos de vidros, com textura e cores diversificadas. Conforme a funo do
vidro, faz-se a adequada especificao tcnica necessria. Lembre-se de que, ao projetar uma
fachada toda de vidro, deve ser analisada a orientao solar da edificao. Esse tipo de soluo,
sem proteo solar, em um clima tropical e subtropical como o do Brasil, causa problemas de
conforto trmico no interior da edificao, pois a incidncia de radiao solar no vidro causa o
efeito estufa no interior dos ambientes. Essa situao normalmente exige gastos energticos
muito elevados, devido ao aumento da necessidade de condicionamento de ar artificial;
::: sacadas so excelentes elementos volumtricos, visto que podem estar inseridas no corpo
da edificao ou salientes na fachada. Podem ter diferentes tipos de fechamentos, como peitoril de alvenaria, de vidro ou todo vazado com ferro;
::: revestimentos existe uma diversidade de materiais de acabamento para as fachadas com
cores e texturas diferenciadas: pastilhas cermicas, pintura texturizada, pedra e alumnio, por
exemplo.
Na verdade, existem inmeras opes para criar um empreendimento com uma arquitetura
diferenciada, a qual pode proporcionar uma esttica que qualifique o imvel. Mas voc j deve ter
pensado que todos esses elementos implicam custo na hora da construo, certo? bvio que com o
incremento das fachadas, a partir da adio de elementos compositivos, temos aumento no custo de
construo, pois aumenta o material da estrutura, aumenta o material de revestimento e aumenta o
tempo de execuo.
Sendo assim, o grupo que est participando das reunies iniciais sobre o desenvolvimento do
produto imobilirio, antes de iniciar a criao dos projetos tcnicos, deve avaliar as condies econmicas e o pblico-alvo que se pretende alcanar. Quando estamos elaborando o programa de necessidades da edificao devemos avaliar as influncias de diferentes elementos que podem ser utilizados
na volumetria da edificao, verificando a qualidade que se pretende atingir, o custo de construo e o
valor percebido pelos usurios dos elementos que sero utilizados.
122
O significado da cor nos empreendimentos imobilirios

A cor na arquitetura um detalhe constante, pois todos os elementos utilizados no empreendimento apresentam uma cor que pode ser tanto a cor natural empregada na estrutura, como a cor utilizada para recobrimento dos materiais que foram utilizados para fazer uma parede, por exemplo.
A importncia do uso de cores na arquitetura est atrelada a diversos estudos sobre a percepo
humana em relao s diferentes matizes de cores existentes. Cada cor representa um significado, tanto
pelas sensaes que podem transmitir s pessoas, como pelos aspectos culturais atrelados ao seu uso.
Por isso, importante entendermos como as cores podem ser utilizadas de forma a garantir a qualidade
do empreendimento e que, por outro lado, no prejudiquem o conceito e a esttica da edificao.
Assim, necessrio analisar como podemos fazer combinaes entre cores e verificar a compatibilidade entre a funo do ambiente e a cor utilizada. Voc j deve ter observado que a insero de cores
em um objeto arquitetnico deve respeitar o contexto local, alm de respeitar alguns requisitos bsicos,
como o estilo de vida dos futuros moradores, a proposta do empreendimento e os materiais utilizados.
Para definir as cores que sero utilizadas no interior dos empreendimentos imobilirios, observe:
::: a funo do ambiente;
::: o dimensionamento do ambiente;
::: o grau de luz natural incidente no ambiente;
::: as necessidades do usurio final;
::: o design conceitual do ambiente.
As cores so importantes, mas como combin-las? Uma dvida comum a quase todas as pessoas.
Antes de qualquer coisa, interessante entendermos que as cores dividem-se em primrias, secundrias e tercirias.
::: Cores primrias: tambm conhecidas como cores puras, so pigmentos naturais vegetal e
mineral. No se formam pela mistura de outras cores. So elas: azul, amarelo e vermelho.
::: Cores secundrias: so cores resultantes da mistura de duas cores primrias na mesma proporo. Por exemplo: azul + amarelo = verde.
::: Cores tercirias: resultam da mistura de uma cor primria com uma cor secundria. Exemplos:
azul + verde = azul-esverdeado.
A combinao entre cores bastante subjetiva. Antes de escolher as cores importante analisar e
comparar acabamentos e cores de outros espaos j construdos. Para facilitar nossas escolhas, existem
algumas dicas e, para isso, interessante entender algumas definies de cores.
Crculo das cores

Cores complementares so aquelas que esto opostas no crculo das cores. Como o prprio nome
indica suas propriedades se complementam (GURGEL, 2005, p. 63). So cores contrastantes entre si
e normalmente as combinaes entre elas transmitem bom resultado. So cores complementares o
vermelho e o verde, laranja e azul, por exemplo.

| 123
Cores anlogas so aquelas que esto vizinhas no crculo das cores. So prximas entre si. Por
exemplo, amarelo e verde, vermelho e laranja.
Observao: uma composio com cores complementares (contrastantes) sempre possibilita
maior destaque que uma composio com cores anlogas.
Cores quentes so cores em que predominam os tons de vermelho, amarelo e laranja. Caracterizam-se como cores vibrantes, alegres, agressivas, sensuais, dando, inclusive, a sensao de calor. So
cores associadas poca do vero.
Cores frias so cores em que predominam os tons de azul, verde e roxo. Caracterizam-se como
cores melanclicas, tristes, que proporcionam a sensao de calma e recolhimento (aconchego), portanto, no so vibrantes. So cores associadas poca do inverno.
Cores neutras so aquelas em que no h predomnio de tonalidades quentes ou frias. So cores
neutras os tons de preto, branco, cinza, marrom e bege. De acordo com Gurgel (2005, p. 67), a combinao de cores neutras proporciona atmosfera refinada e elegante, pois este esquema neutraliza a
composio.
Voc sabe que as combinaes podem ser variadas e dependem de preferncias pessoais, alm
do contexto em que se inserem no empreendimento. Quando fazemos uma combinao de vrias
cores (mais do que trs) em uma composio, dizemos tratar-se de uma policromia. J quando usamos
uma nica cor, mas com vrias tonalidades, dizemos tratar-se de uma monocromia.
Muitas pessoas, para evitarem erros, utilizam combinaes monocromticas, as quais so mais
simples de realizar. As combinaes monocromticas so excelentes para espaos pequenos. Mas testar, arriscar, faz parte do planejamento de desenvolvimento do produto imobilirio que busca, alm de
qualidade, atingir os estilos de vida dos seus clientes.
Alguns estudiosos defendem o uso da cor como fonte de inmeras sensaes, existindo inclusive
um tipo de terapia por meio do uso de cores: a cromoterapia. Na arquitetura, o uso das cores essencial para manter o equilbrio do empreendimento proposto, pois conforme a cor escolhida pode-se
influenciar beneficamente ou no os ambientes. Cada cor pode provocar estmulos variados no nosso
sistema nervoso, afetando nossas emoes e at nosso humor. A seguir damos alguns exemplos dos
significados das cores.
Vermelho: a cor do fogo, da paixo, do entusiasmo e dos impulsos; estimula os movimentos, ajuda
a combater o estresse e a falta de energia. Exemplo de aplicao: pode ser usada em objetos e detalhes
das salas de estar e jantar. No dormitrio de casal aconselha-se utilizar em apenas um pequeno objeto
para no interferir no sono. Na arquitetura comercial valoriza espaos e chama a ateno.
Amarelo: a cor do sol, traz luz e vibrao; ativa o intelecto, a comunicao, a harmonia do todo.
Exemplo de aplicao: interessante utilizar essa cor em reas de acesso, sales sociais e quartos de
estudo. Como uma cor quente, vai muito bem em climas frios.
Violeta: representa o mistrio, expressa sensao de individualidade, personalidade. Est associada intuio e espiritualidade, influenciando emoes e humores. Exemplo de aplicao: no
muito utilizada nos ambientes de interiores, apenas se for empregado em tonalidades suaves. Se for
uma tonalidade mais azulada, muito interessante para dormitrios. Esta cor ideal para locais de
meditao.
124
Laranja (= vermelho + amarelo): a cor da comunicao, do calor afetivo, do equilbrio, da segurana,

da confiana; a cor das pessoas que creem que tudo possvel e da juventude. Estimula otimismo,
generosidade, entusiasmo e aumenta o apetite. Exemplo de aplicao: pode ser bem empregada em salas de estudo e de reunies. Tambm interessante sua aplicao nos locais onde a famlia se encontra
para conversar. Assim como o amarelo, uma cor quente.
Rosa (= vermelho + branco): diretamente relacionada com o corao, o amor e a alegria. Ativa a
simpatia, a unio e o companheirismo; relaciona-se com a espiritualidade e denota criatividade. Exemplo de aplicao: na arquitetura interessante utilizar essa cor com moderao, apenas em pequenos
detalhes. Em dormitrios de meninas esta cor pode ser bastante explorada.
Azul: transmite paz, seriedade, confiabilidade, fluidez e tranquilidade. a cor da purificao e do
bem-estar; favorece a pacincia, a amabilidade e a serenidade. Exemplo de aplicao: sua aplicao
ideal para dormitrios de crianas e adultos que tm insnia, j que essa cor acalma a energia, principalmente dos hiperativos. Em ambientes residenciais e de descanso, propicia a paz e a calma. No teto,
celestial, frio, intangvel, pesado e opressivo, se for escuro. Na parede, continua a frieza e a distncia,
ainda aprofunda os espaos, quando escurecido. Nos pisos e em nuances claras, inspira movimentos
sem esforo.
Verde (= amarelo + azul): transmite paz, segurana, esperana em abundncia, confiana e inteligncia; a cor do movimento, da ao e do conhecimento. a cor mais expressiva da natureza. Exemplo
de aplicao: indicada para todos os ambientes. No banheiro aconselhvel ter toalhas ou detalhes
de acabamento em verde-vivo, pois ali que se purifica o corpo. Nos tons claros muito utilizada em
ambientes hospitalares, j que interfere no estado emocional do paciente. Nos ambientes, reserva aos
tetos a sensao de proteo. Nas paredes, traz calma, segurana, relaxa, sendo brilhante. J nos pisos,
passa a impresso de naturalidade e relaxamento, dependendo do grau de saturao.
Branco: contm todas as cores, purificador e transformador. Representa o amor divino, estimula
humildade e imaginao criativa; sensao de pureza, de limpeza e de claridade. Exemplo de aplicao:
timo para qualquer ambiente, mas se o local for totalmente branco pode-se resultar em tdio.
Preto: a cor do poder, induz a sensao de elegncia e sobriedade; representa a opresso, a
revolta e a escurido. a no cor, ausncia de vibrao, cor das pessoas que buscam proteo ou afastamento ao seu redor. Exemplos de aplicao: indicada s para detalhes de acabamento ou objeto,
pois pode deixar o ambiente muito escuro. Bastante usada em escritrios e ambientes de negcios, j
que elegante, transmitindo uma dose de seriedade e mistrio.
O gestor imobilirio pode realizar anlises qualitativas da volumetria da edificao, assim como
dos elementos e materiais utilizados. Voc poder indicar para seus clientes a importncia das caractersticas estticas da edificao e os significados das cores utilizadas no empreendimento, destacando
seus conhecimentos sobre o imvel que est sendo comercializado.

| 125
Atividade
1.
Compare dois empreendimentos, ambos destinados ao mesmo pblico-alvo, com o mesmo

padro socioeconmico. Compare as solues adotadas nas fachadas de cada um dos prdios e
questione alguns moradores sobre as qualidades e defeitos existentes.
CORES na arquitetura. Disponvel em: <www.mundocor.com.br/cursos.htm>. Acesso em: 31 ago. 2006.
FACHADAS residenciais. Disponvel em: <www.arquitetura.abril.uol.com.br/livre/fachadas/0001/fachadas.shtml>. Acesso em: 31 ago. 2006.

126

Resumo
O assunto da aula de hoje apresentar e fomentar alguns subsdios
para as anlises qualitativas dos projetos complementares: estrutural,
hidrossanitrio e eltrico. O principal objetivo despertar no gestor imobilirio a importncia de realizar anlises de alguns elementos
desses projetos, os quais podem contribuir, ou no, para a qualidade
do empreendimento imobilirio.
Anlises do empreendimento:
projetos complementares
Anlises dos projetos complementares
Os empreendimentos imobilirios so desenvolvidos a partir de uma pesquisa de mercado que
identifica o pblico-alvo do empreendimento, da formulao do programa de necessidades do empreendimento e demais condicionantes (tcnicos e legais) existentes. A partir dessas informaes iniciais,
o grupo envolvido no processo de desenvolvimento do produto imobilirio cria os projetos tcnicos
necessrios execuo da obra do empreendimento.
Para qualificar sua ao profissional necessrio entender quais so os projetos envolvidos e as
funes de cada um, para que voc possa contribuir com informaes sobre o mercado no processo
de planejamento do empreendimento. Alm disso, de suma importncia entender quais so os
elementos que cada projeto deve contemplar, de forma a qualificar o empreendimento. Assim, voc
pode fazer anlises qualitativas dos projetos complementares e repassar informaes consistentes,
as quais realmente enfatizam a qualidade do empreendimento para seus clientes.
128
Anlises do empreendimento: projetos complementares
Alguns aspectos devem ser observados no projeto arquitetnico, como dimensionamento e funcionalidade dos ambientes. Mas a qualidade do empreendimento no depende apenas de um bom
projeto arquitetnico, pois devemos avaliar os componentes de todos os projetos complementares
envolvidos. Ento, vamos entender alguns elementos do projeto estrutural, hidrossanitrio e eltrico
que podem qualificar ou no o empreendimento.
Projeto estrutural: aspectos qualitativos

A finalidade do projeto estrutural projetar e dimensionar os elementos estruturais (lajes, vigas,
pilares e fundaes) do empreendimento. A estrutura da edificao pode ser de madeira, metlica, concreto armado ou ainda alvenaria estrutural, entre outras possibilidades.
Para o empreendimento ter um excelente desempenho, precisa apresentar qualidade no projeto
e execuo da estrutura da edificao. Por isso, voc deve fazer algumas anlises qualitativas do projeto
estrutural, a fim de transmitir caractersticas aos seus clientes, agregando valor na sua ao profissional.
Voc pode analisar alguns aspectos qualitativos nos empreendimentos imobilirios e repassar
para seus clientes. Pode, ainda, observar solues que funcionaram em outros empreendimentos construdos e realizar comparaes de desempenho. Mas que tipo de anlise sobre o projeto estrutural voc
pode fazer em conjunto com a equipe tcnica? Vamos a elas:
::: padronizao seces (dimenses) dos elementos estruturais (lajes, vigas, pilares e fundaes) e distncias entre eles, a fim de facilitar na execuo e no reaproveitamento de formas;
::: integrao estrutural e arquitetnica fazer a compatibilizao entre o projeto estrutural e
demais projetos, verificando possveis conflitos. Procurar camuflar os elementos estruturais
no interior das paredes. Caso isso no seja possvel, recomenda-se tirar partido arquitetnico
dos elementos estruturais;
::: forma dos elementos estruturais os formatos retilneos so os mais usuais por serem mais
simples de executar. No entanto, deixam os espaos muito retos e duros. Por isso interessante
quebrar a linearidade, por meio do uso de curvas e ngulos.
Anlises qualitativas do projeto hidrossanitrio

Assim como voc deve analisar alguns elementos do projeto estrutural que podem qualificar ou
no o empreendimento imobilirio, o projeto hidrossanitrio tambm deve observar vrios requisitos
de qualidade conforme as exigncias dos usurios das edificaes.
Os usurios das edificaes tm exigncias importantes, as quais devem ser observadas, visto
que as pessoas tm contato dirio com a rede de distribuio de gua e esgoto. Mas quais so os problemas que podem prejudicar o uso das pessoas e gerar uma insatisfao em relao ao produto como
um todo?

| 129
Quando trabalhamos com rede de gua, de suma importncia lembrar que um pequeno
problema em qualquer ponto da rede pode significar grandes prejuzos financeiros, j que a gua pode
escoar pelos ambientes, mofando paredes, rejuntes, descolando pintura, estufando revestimentos
cermicos, entre outros.
Para resumir, os principais problemas que devem ser evitados nas instalaes hidrossanitrias so:
::: vazamentos como saber se existe um? Se a sua conta de gua aumentar muito e rapidamente, sem que haja motivo para isso, quase certo que o sistema hidrulico apresenta alguns problemas. Para saber onde est o vazamento, algumas empresas oferecem o servio de
deteco de vazamentos com aparelhos de ultrassom, que prometem apontar sua localizao.
O problema est no preo, geralmente alto demais. Outra forma de saber por meio da observao, fechando todos os registros;
::: entupimentos projetar e implantar caixas de gordura e de inspeo em intervalos regulares,
de preferncia na sada de cada ambiente. Em caso de entupimento, a manuteno feita a
partir dessas caixas, diminuindo a extenso dos tubos que devem ser desimpedidos. Tambm
importante evitar o uso de conexes de 90 no esgoto sanitrio, pois estas aumentam as
chances de entupimento por acmulo de dejetos. As curvas devem ser mais suaves e permitir
o perfeito escoamento da gua do esgoto;
::: mau cheiro para evitar o retorno do cheiro atravs dos ralos importante o projeto da rede
de esgoto prever e calcular os tubos de ventilao necessrios, denominados de TV, nos desenhos tcnicos;
::: manuteno minimize o uso de material; quanto menor for a quantidade de material utilizado, menor sero os riscos e problemas. Dessa forma, os recortes nas paredes para colocao
da tubulao do hidrossanitrio tambm sero menores, consequentemente, no haver desperdcios com mo de obra e produo de entulhos;
::: altura e localizao dos equipamentos prever a localizao do reservatrio superior com
altura adequada ao uso dos chuveiros, a fim de evitar problemas com a presso dgua. O posicionamento de aquecedores de passagem tambm deve ser otimizado, uma vez que uma
melhor eficincia ocorre quando este localiza-se logo abaixo do reservatrio de gua. Quando
o assunto so registros de passagem, conhecidos como registros de gaveta, muitas vezes vale
a lgica do quanto mais, melhor. Assim, quando existir algum vazamento, mais fcil detectar
o local fechando registros de gua por partes. O posicionamento dos registros so projetados
de acordo com a configurao de cada imvel. Dependendo do projeto, pode ser interessante
colocar um registro individual para as sadas de gua da lavanderia, um segundo para os pontos da pia da cozinha e um terceiro para o banheiro. Mas existem outras disposies possveis.
No banheiro, por exemplo, uma soluo optar por ter um registro para a pia e para o chuveiro
e outro, individual, para a vlvula de descarga. Assim, em caso de manuteno da vlvula, os
outros aparelhos do banheiro continuam sendo usados. Em qualquer situao, uma recomendao importante no deixar esses registros meio abertos. Lembre-se de que esses registros
no foram feitos para regular a fora da gua, prtica que causa danos irreversveis ao mecanismo dessas peas. Caso ocorra algum dano no registro do imvel, a nica soluo trocar o
conjunto todo, com os habituais inconvenientes de quebra de paredes e de revestimentos.

130
Ter todos esses cuidados no tarefa simples e exige um grau de planejamento mais eficiente.
Planejar tudo que ser executado evita desperdcio de tempo da produo, assim como de material.
As aes corretivas tomadas no canteiro de obras (solues que devem ser criadas durante a execuo
da obra) tm resultados que normalmente oneram o custo de construo, porque nem sempre a melhor
soluo pode ser realizada em uma situao emergencial. Por isso, a racionalizao do sistema de rede
de gua e esgoto j deve estar prevista na fase de planejamento do empreendimento, quando os projetos tcnicos esto sendo elaborados.
Adotar planilhas de controle, como um checklist de projeto dos itens imprescindveis, aferindo
questes de controle da qualidade do produto contribui para o bom funcionamento do sistema hidrossanitrio. Porm, para se manter e ter diferenciais em um mercado competitivo, tambm importante
propor novas aes, como inovaes tecnolgicas na rea, para diminuir custos e evitar riscos, como os
exemplos citados. Aro e Amorin (2004, p. 3) destacam que:
Os esforos despendidos devem estar concentrados na racionalizao da gesto do processo de produo, sendo
necessria a racionalizao dos custos de implantao, execuo, uso e manuteno, uma vez que estes tm uma parcela considervel no custo global da edificao. Racionalizar tambm o uso dos recursos naturais, preocupao cada
vez mais acentuada da sociedade frente ao risco crescente de escassez destes recursos.
Por isso a padronizao do sistema item essencial. Como os recursos hdricos esto cada vez
mais escassos em quantidade e qualidade, diminuir a quantidade do uso de gua no sistema de esgoto
uma necessidade presente. A indstria j desenvolveu uma linha de produtos que usa menos gua
para a descarga sanitria, por exemplo. Destaco para vocs que os vasos sanitrios consomem cerca de
40% da gua de uma residncia, de acordo com Aron e Amorin (2004, p. 6), com consumo mdio de 15
litros por uso (descarga). Alguns aparelhos j operam com a mesma eficincia, porm consomem cerca
de seis litros de gua (o que ainda um valor alto se considerarmos a natureza nobre da gua que nos
abastece e que serve para praticamente todas nossas atividades).
Alm disso, existem elementos acoplados em torneiras e chuveiros que minimizam o gasto de
gua potvel. Reduzir a quantidade de gua potvel utilizada consequentemente diminui a necessidade
de tratamento dos resduos lquidos, sendo um benefcio ambiental e econmico excelente.
Outro item importante para a racionalizao do sistema hidrulico o reuso de gua na edificao. O reuso de gua tambm uma forte alternativa para empreendimentos que querem ter diferencial, pois esse sistema proporciona economia de gua potvel e minimiza o impacto ambiental produzido pelo despejo dos efluentes lquidos da edificao.
As instalaes de esgoto sanitrio tambm devem ter um projeto eficiente para evitar contaminao. Essas instalaes destinam-se a escoar as guas servidas da edificao, objetivando por meio do
seu traado e dimensionamento o escoamento rpido dos dejetos, fcil desobstruo e a vedao dos
gases das tubulaes de esgoto. Quando a rua no tem rede de esgoto o tratamento deve ser realizado
no prprio empreendimento. necessrio utilizar um sistema combinado: tanque sptico, filtro anaerbio e sumidouro (encontrados em lojas especializadas ou construdos conforme dimensionamento
segundo critrios especficos na norma).
A NBR 7229/93 estabelece as condies exigveis para o projeto, a construo e a operao de
sistemas de tanques spticos, incluindo tratamento e disposio de efluentes e lodo sedimentado. Seu
objetivo preservar a sade pblica e ambiental, a higiene, o conforto e a segurana dos habitantes de
reas servidas por esses sistemas.

| 131
Aspectos qualitativos do projeto eltrico

Uma edificao deve comportar inmeros pontos de distribuio de energia: TV, telefone, som,
micro-ondas, computador, entre outros. Cuidados na racionalizao da distribuio da tubulao e condutores de energias so fundamentais para evitar desperdcios durante a fase de execuo, bem como
de manuteno do abastecimento de energia eltrica da edificao.
Alguns cuidados bsicos devem ser observados para a otimizao das instalaes necessrias:
::: localizao do quadro eltrico local de fcil acesso e ao mesmo tempo escondido para
evitar problemas estticos. O quadro eltrico responsvel pela distribuio dos circuitos de
energia por toda a casa, por isso interessante estar em um local central para tornar a distribuio de tubulao mais eficiente e racional;
::: especificao de materiais os materiais que levam a energia aos diferentes pontos de sua
casa devem ser de boa qualidade. Procure na embalagem o smbolo do Instituto Nacional de
Metrologia (Inmetro), procedimento aconselhvel para todos os componentes de sua instalao. Desde os cabos at os interruptores, esse smbolo significa que as peas foram feitas
obedecendo s normas da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) para Instalaes
Eltricas de Baixa Tenso (NBR 5410);
::: projetar sistemas de segurana aterramento (condutor terra) de tomadas para evitar descargas eltricas que resultariam em um choque na pessoa que est utilizando o equipamento
eletrnico. Previso de circuitos individuais para equipamentos com potncia diferenciada,
para evitar sobrecargas de tenso nas tomadas.
Para ter maior eficincia energtica na edificao importante projetar o empreendimento de
acordo com as caractersticas do clima local, alm de especificar materiais que apresentam maior eficincia energtica. Uma edificao poder ter seu sistema de iluminao mais eficiente se a luz artificial
for integrada ao uso de luz natural, por exemplo.
Iluminao natural e artificial

Os gastos energticos em iluminao so significativos, representando em torno de 40% (edifcios com condicionamento artificial) e 90% (edifcios sem condicionamento artificial). Por isso, solues
que possam maximizar os recursos necessrios iluminao de cada ambiente so sempre bem-vindas.
Primeiro, estuda-se o efeito do acrscimo de iluminao natural e, em seguida, utiliza-se uma iluminao artificial mais eficiente (LAMBERTS; DUTRA; PEREIRA, 2004, p. 164).
A qualidade da iluminao tambm pode ser alterada pelas cores utilizadas (tanto as cores
podem melhorar ou diminuir a eficincia da iluminao, assim como a iluminao altera as cores). As
dimenses e a forma dos ambientes tambm podem alterar a eficincia da iluminao.
Utilizar a luz natural essencial e indispensvel sade das pessoas; alm disso, sua utilizao
adequada pode contribuir para minimizar gastos energticos. Um bom projeto de iluminao deve
incluir algumas estratgias:

132
::: integrao com luz natural (trios, espelhos, tijolo de vidro, iluminao zenital, entre outros);
::: iluminao direta (iluminao de tarefa com luminrias de mesa);
::: controles eficazes de sistemas de iluminao (sistemas fotoeltricos, sensores de ocupao e
sistemas de programao de tempo);
::: janelas maiores o ideal que sejam contnuas e se estendam o mais prximo possvel do
forro. A altura ideal o prprio p-direito e a largura, a dimenso do ambiente em que a janela
encontra-se inserida.
Posicionamento do sistema de ar condicionado de janela

Para otimizar a eficincia energtica dos equipamentos de ar condicionado tipo janela, alguns
cuidados com o seu posicionamento no ambiente devem ser observados (RAMOS, 2004):
::: preferencialmente no centro da parede de menor largura;
::: altura mdia de 1,70m;
::: evitar coloc-lo a exposies solares intensas, o que pode provocar uma perda de capacidade
de refrigerao de aproximadamente at 30% (LAMBERTS, DUTRA; PEREIRA, 2004, p. 91);
::: evitar coloc-lo em posies de encapsulamento, bem como de frente para outro aparelho
externo (de outro ambiente).
Existem outros tipos de sistema de condicionamento de ar, por isso importante pesquisar para
verificar a melhor opo para cada empreendimento. Quando vamos propor o uso de condicionador de
ar tipo janela importante estar atento ao seu posicionamento nas fachadas, para evitar problemas
estticos. Alm disso, deve ser prevista a instalao de uma tubulao para a conduo da gua que
condensa nesse tipo de sistema, evitando pingos desagradveis para os vizinhos.
Os itens apresentados nesta unidade procuram demonstrar algumas possibilidades de anlises
qualitativas dos projetos complementares que voc, futuro gestor imobilirio, poder realizar.
Voc j sabe que os projetos estrutural, hidrossanitrio e eltrico so indispensveis para os
empreendimentos imobilirios. Na aula de hoje voc pde perceber que existem diferentes aspectos
em cada um desses projetos, os quais devem ser observados para evitar transtornos durante a execuo do empreendimento e, principalmente, durante o uso do imvel. O gestor imobilirio deve
orientar seus clientes sobre as caractersticas dos projetos mencionados que podem qualificar ou no
o empreendimento.

| 133
Atividade
1.
Faa um levantamento sobre as principais reclamaes dos compradores de imveis residenciais

e comerciais da sua cidade. Verifique quais so os itens que eles costumam dar maior importncia
e se eles j enfrentaram algum problema nas instalaes hidrossanitrias e/ou eltricas.
Sugiro a leitura dos projetos a seguir:
Projeto estrutural
NBR 6118/2003 Projeto e execuo de obras de concreto armado.
Projeto hidrossanitrio
NBR 5626/98 Instalao predial de gua fria.
NBR 8160/99 Sistemas prediais de esgoto sanitrio projeto e execuo.
Projeto eltrico
NBR 5410/97 Instalaes eltricas de baixa tenso.
NBR 5444/86 Smbolos grficos para instalaes eltricas prediais.

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Anotaes



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Estudo Arquitetnico para Gestores Imobilirios
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ISBN 978-85-387-3033-0

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Planejamento urbano e instrumentos de gesto das cidades | 15

Gesto da qualidade para os projetos tcnicos dos empreendimentos imobilirios | 23

Desempenho das edificaes sob a tica de seus usurios | 31

Avaliaes qualitativas e quantitativas dos lotes urbanos | 37

Desenvolvimento dos projetos de empreendimentos imobilirios | 47

Tcnicas grficas para os projetos de empreendimentos imobilirios | 53

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Projeto arquitetnico: significados e funes | 65

Projetos urbanstico, paisagstico e decorao de interiores | 73

Projetos estrutural, hidrossanitrio e eltrico | 83

Conforto ambiental nas edificaes | 91

A sustentabilidade e os empreendimentos imobilirios | 101

Avaliaes qualitativas e quantitativas do projeto arquitetnico das edificaes | 109

Anlises do empreendimento: aspectos volumtricos das edificaes | 119

Anlises do empreendimento: projetos complementares | 127

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Gestor imobilirio e o desenvolvimento

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Importncia e contexto do estudo arquitetnico

Importncia e contexto do estudo arquitetnico

A etapa de planejamento do produto imobilirio divide-se em alguns estgios, os quais so o foco

Importncia e contexto do estudo arquitetnico

Importncia e contexto do estudo arquitetnico

Importncia e contexto do estudo arquitetnico

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Importncia e contexto do estudo arquitetnico

Em sntese, a disciplina de Estudo Arquitetnico para Gestores Imobilirios proporciona ao futuro

Reflita sobre o exerccio profissional do gestor imobilirio e os objetivos da disciplina de Estudo

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Importncia e contexto do estudo arquitetnico

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Planejamento urbano e instrumentos de gesto das cidades

Plano Diretor: instrumento de gesto

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Planejamento urbano e instrumentos de gesto das cidades

- com mais de vinte mil habitantes;

II - integrantes de regies metropolitanas e aglomeraes urbanas;

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Planejamento urbano e instrumentos de gesto das cidades

Definies de alguns contedos inseridos nos Planos Diretores

Polos e corredores de comrcio e servios

Planejamento urbano e instrumentos de gesto das cidades

ndice de Aproveitamento do solo (IA)

rea mxima a ser contruda no terreno

Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,

Planejamento urbano e instrumentos de gesto das cidades

Taxa de ocupao (To)

rea mxima de ocupao projetada no terreno