A PRODUO DO ESPAO E DA MORADIA ATRAVS DAS

PRTICAS DO SETOR IMOBILIRIO: TRS CASOS

PAULISTANOS1

ADRIANO BOTELHO
Docente do Instituto Rio Branco
Ministrio das Relaes Exteriores
abot@usp.br

RESUMO
O urbano tem se estruturado a partir de uma trade composta pela
fragmentao, homogeneizao e hierarquizao do espao, o que leva
formao de cidades cada vez mais segregadas e segregadoras. As
prticas dos agentes imobilirios, tanto privados como estatais, contribuem
em grande medida para a produo desse espao perverso para os seus
habitantes. O presente artigo analisa as prticas de produo da moradia
por parte de trs grupos de agentes imobilirios atuantes no municpio de
So Paulo, que se distinguem entre si pelo acesso aos recursos financeiros,
pelo pblico alvo a que destinam seus produtos e pelas reas em que
constroem seus projetos. O resultado a formao de um espao urbano
que, cada vez mais, isola e separa seus habitantes.
PALAVRAS-CHAVE: Produo do espao. Segregao socioespacial. Urbano.
Financiamento habitacional. Setor imobilirio.

O presente artigo baseia-se na Tese de Doutorado do Programa de Ps-Graduao em

Geografia Humana da Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas da Universidade de
So Paulo, denominada O financiamento e a financeirizao do setor imobilirio: Uma anlise
da produo do espao e da segregao scio-espacial na cidade de So Paulo atravs do
estudo do mercado da moradia, sob orientao da Prof Dra. Margarida Maria de Andrade,
defendida em setembro de 2005. Gostaria de expressar aqui meus agradecimentos Prof
Margarida pela dedicada orientao dada ao longo dos quase quatro anos de pesquisa e
redao da Tese e ao Prof. Dr. Reinaldo Paul Prez Machado, do Departamento de Geografia
da FFLCH-USP pelo auxlio na elaborao dos mapas que constam no presente artigo. A tese
em questo encontra-se no prelo para ser publica pela editora AnnaBlume com o ttulo de O
urbano em fragmentos: a produo do espao e da moradia atravs das prticas do setor
imobilirio.

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ADRIANO BOTELHO

THE PRODUCTION OF SPACE AND OF HOUSING TROUGH THE PRACTICES

OF REAL ESTATE AGENTS: THREE CASE STUDIES IN THE CITY OF SO
PAULO
ABSTRACT
The urban has been structured by a triad composed of fragmentation,
homogenization and hierarchization of space, which has been responsible
for the emergence of increasingly segregated and segregating cities.
Through their practices, real estate agents, both private and public,
constitute important elements of this process of change. This article
analyzes the practices of three groups of real estate agents acting in the city
of So Paulo; they have differentiated access to financial resources, work
with different customers and act in different places of the city. Through their
actions they contribute to the formation of an urban space that increasingly
isolates and separates city residents.
KEY-WORDS: Production of space. Socio-spatial segregation. Urban. Housing
financing. Real estate agents.

LA PRODUCCIN DEL ESPACIO Y DE LA VIVIENDA A TRAVS DE LAS

PRCTICAS DEL SECTOR INMOBILIARIO: TRES CASOS EN LA CIUDAD DE
SO PAULO
RESUMEN
Lo urbano se ha estructurado a partir de una trada compuesta por la
fragmentacin, homogenizacin y jerarquizacin del espacio, que lo lleva a
la formacin de ciudades cada vez ms segregadas y segregadoras. Las
prcticas de los agentes inmobiliarios, tanto privados como estatales
(pblicos), contribuyen en gran medida para la produccin de ese espacio
perverso para sus habitantes. El presente artculo analiza las prcticas de
produccin de la vivienda por parte de tres grupos de agentes inmobiliarios
actuantes en el municipio de So Paulo, que se distinguen entre s por el
acceso a los recursos financieros, por el pblico al que destinan sus
productos y por las reas en las que construyen sus proyectos. El resultado
es la formacin de un espacio urbano que cada vez asla y separa ms a
sus habitantes.
PALABRAS CLAVE: Produccin del espacio. Segregacin socioespacial.
Urbano. Financiamiento habitacional. Sector inmobiliario.

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INTRODUO
No final da dcada de 1960, o filsofo francs Henri Lefebvre (1901-1991), atravs de
2
uma srie de livros e artigos , prognosticava o que seria uma nova revoluo mundial: a
Revoluo Urbana. Naquele momento, Lefebvre vislumbrava o urbano como uma virtualidade,
um processo em construo. Nas suas palavras, o urbano (abreviao de sociedade urbana)
define-se portanto no como realidade acabada, situada, em relao realidade atual, de
maneira recuada no tempo, mas, ao contrrio, como horizonte, como virtualidade iluminadora
(LEFEBVRE, 1999, p. 28).
Quarenta anos depois, praticamente um consenso que estaramos passando por
um processo de urbanizao em nvel mundial. Pela primeira vez na histria humana, a maior
parte da populao do planeta viver em cidades. Em 1950, havia somente 86 cidades no
mundo com mais de um milho de habitantes. Hoje so 400 e em 2015, de acordo com
projees da ONU, sero pelo menos 550 (DAVIS, 2006). Mas a revoluo urbana
prognosticada acertadamente por Lefebvre parece ter realizado suas potencialidades pelo seu
lado negativo: ao invs de o urbano significar o encontro de pessoas e a troca generalizada de
idias, informaes e mercadorias, a realidade urbana atual tende para a segregao
socioespacial, para a fragmentao, a homogeneizao e a hierarquizao do espao
(LEFEBVRE, 2000).
Para o entendimento da produo do espao, sobretudo do espao urbano,
devemos levar em considerao o monoplio de uma classe sobre esse espao a alta
burguesia, no caso do capitalismo , o que exclui principalmente os pobres da propriedade
fundiria (HARVEY, 1980). Isso porque, a classe que detm a maior parte dos recursos, pode,
atravs do dinheiro, ocupar, modelar, fragmentar o espao da forma que melhor lhe convm.
Para Lipietz (1974), existiria uma hierarquia de usos do solo determinada pelo valor de uso da
centralidade (ou qualquer outra particularidade do lugar) e pela capacidade dos usurios de
pagar, sendo que o mecanismo da renda da terra estabilizaria e reproduziria essa hierarquia em
sua coincidncia com uma Diviso Social e Econmica do Espao, o que asseguraria a
adequao dos usos do solo e das classes sociais aos distintos lugares do aglomerado urbano.
Segundo Melo (1990), a forte elitizao do mercado imobilirio que se concentra nos
estratos superiores de renda caracterizada por sua concentrao geogrfica nas reas mais
valorizadas e que contam com as melhores caractersticas de infra-estrutura urbana. No caso de
So Paulo, trata-se do chamado vetor sudoeste (CARLOS, 2004), que engloba as reas mais
valorizadas da cidade ou em forte processo de valorizao (como as reas da Av. Paulista, Av.
Faria Lima, Av. Eng. Luis Carlos Berrini, Av. das Naes Unidas etc.). A hierarquizao dos
3
preos do solo urbano na capital paulista pode ser visualizada no mapa 1 .

Ver, por exemplo, De lo rural a lo urbano (1978), A Revoluo Urbana (1999) e La production
de lespace (2000).
3
Para conhecer a metodologia do mapa, ver Machado (2004), que seu elaborador.

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O presente artigo tem como tema as relaes entre o financiamento

do setor imobilirio e a produo do espao urbano, pois as cidades, e
particularmente seus componentes residenciais, moldam-se pela maneira
como so financiados (HUCHZERMEYER, 2004, p. 50). Dessa forma,
foram estudados trs casos de produo imobiliria residencial no municpio
de So Paulo, cujo financiamento bastante distinto entre si, com reflexos
em sua localizao no espao urbano. Um dos casos refere-se aos novos
instrumentos de captao de recursos financeiros por parte do setor
imobilirio, os chamados Fundos de Investimento Imobilirios (FIIs) e os
Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs). Trata-se de um nvel superior
de integrao do capital financeiro com o setor imobilirio, surgido no Brasil
em meados da dcada de 1990. O segundo caso ligado s chamadas
cooperativas habitacionais, uma forma de autofinanciamento da produo
da moradia utilizada, sobretudo, pela classe mdia urbana a partir da
relativa estabilizao do regime de preos proporcionada pelo Plano Real
nos anos 90. O terceiro caso refere-se ao financiamento estatal moradia
para a populao mais pobre atravs de novas formas de captao de
recursos, principalmente aps o colapso do Banco Nacional da Habitao
(BNH) em meados da dcada de 1980 e da paralisao do Sistema de
Financiamento Habitacional (SFH). No mapa 2, podemos ver a distribuio
espacial das trs modalidades de financiamento imobilirio no municpio de
So Paulo.
Podemos perceber uma ntida relao entre os valores do solo
urbano observados no mapa 1 e as distintas formas de financiamento
imobilirio. Assim, o objetivo do artigo o de analisar como as distintas
formas de financiamento do setor imobilirio se materializariam no espao,
aprofundando a fragmentao, homogeneizao e hierarquizao do
espao, bem como a segregao socioespacial em So Paulo. Isso ocorre,
pois o desenvolvimento de formas de integrao entre o capital financeiro e
o setor imobilirio consolidaria e potencializaria, por um lado, o poder de
ao do grande capital sobre o urbano, uma vez que os empreendimentos
orientados pela sua lgica se localizariam no principal eixo de valorizao
imobiliria da metrpole; bem como seriam capazes de induzir o
aparecimento de novos eixos de valorizao em reas mais distantes dos
centros tradicionais. Por outro lado, a maior abertura para as foras de
mercado, aliada tradicional dificuldade de atendimento da populao com
menores rendimentos (que vai da classe mdia populao pobre), por
parte tanto dos agentes do mercado quanto do poder pblico, relegaria essa
parcela da populao (que a sua maioria) para as reas menos
valorizadas e mais distantes, intensificando, com uma outra forma mais
perversa, a disperso do espao urbano.
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Nesse sentido, deve-se levar em conta o que nos sugere Indovina

(1990), para quem o modo de os indivduos e das famlias relacionarem-se
com a cidade no constitui nem uma constante, nem uma determinao
natural, mas sim um produto cultural, poltico, social e econmico.
Os dados, anlises e concluses aqui apresentados foram fruto de
uma extensa reviso bibliogrfica sobre os temas tratados, bem como de
consultas a instituies governamentais (IBGE, CVM, CONDEPHAAT,
CDHU, COHAB-SP) e a associaes e sindicatos de empresas (SECOVI,
Sinduscon-SP, ABAC). Simultaneamente, como parte de levantamento de
material emprico, foram realizadas 32 entrevistas (totalizando cerca de 16
horas de gravao) com: - agentes dos mercados imobilirio e financeiro; estudiosos de So Paulo e da temtica urbana e imobiliria; - profissionais
diversos envolvidos nos processos de proviso habitacional; - funcionrios
das Companhias Habitacionais atuantes no Municpio de So Paulo; lideranas do Movimento de Moradia e moradores dos empreendimentos
analisados. Tambm foram feitas visitas a alguns empreendimentos para a
sua observao e de seu entorno.
Como forma de viabilizar o objetivo acima proposto, o presente
artigo ser dividido em quatro partes, alm desta Introduo. Na primeira
parte, ser analisada a formao dos novos instrumentos de captao de
recursos, sua lgica de funcionamento e sua espacialidade no municpio de
So Paulo. A segunda parte trar a discusso sobre as chamadas
cooperativas habitacionais e a localizao desses empreendimentos na
capital paulista. A terceira parte analisar a proviso estatal de moradia e
sua espacialidade. A quarta parte trar as consideraes sobre as relaes
entre as aes dos distintos agentes imobilirios analisados e a produo
do espao urbano, cada vez mais fragmentado, homogeneizado e
hierarquizado, bem como segregado e segregador.
OS NOVOS INSTRUMENTOS DE CAPTAO DE RECURSOS: A
INTENSIFICAO DA INTEGRAO DO CAPITAL FINANCEIRO COM O
SETOR IMOBILIRIO
A necessidade de recursos volumosos para a compra de materiais
quase sempre bens intermedirios durveis para o pagamento da fora de
trabalho (parte dela qualificada, como engenheiros), para a adequao s
inovaes tecnolgicas (particularmente sensvel na construo de imveis
comerciais) e para o acesso ao solo urbano, tendo em vista a barreira
colocada ao setor pela propriedade fundiria, faz com que o aporte inicial de
recursos necessrios produo imobiliria seja elevado, superando muitas
vezes a capacidade de investimento dos empresrios do setor. Da a
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necessidade de crditos para as obras ser fundamental. Por outro lado, a

demanda desse setor encontra-se fragmentada entre os diversos usos a
que se destina a produo imobiliria e s diversas faixas de renda da
populao que procura um imvel para morar, havendo muitas vezes a
necessidade de financiamento para a efetivao da demanda. Ou seja,
como nos demais ramos industriais, o setor da construo necessita de um
capital autnomo (TOPALOV, 1979) para a viabilizao de suas atividades
produtivas e para a realizao do capital a investido.
Os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) e os Fundos de
Investimento Imobilirio (FIIs) so instrumentos surgidos no seio da
reestruturao do financiamento habitacional brasileiro da dcada de 1990.
Apesar de serem considerados por alguns agentes do setor imobilirio como
o futuro do financiamento da habitao de mercado, tais instrumentos ainda
no realizaram todas as suas potencialidades no mercado brasileiro por
uma srie de fatores que sero analisados mais adiante. Em sua grande
maioria atuam como forma de abreviar o tempo de circulao do capital
comprometido com a produo imobiliria existente e no como maneira de
reunir capitais para o financiamento de novos projetos.
Em 1997, foi promulgada a Lei 9.514 que estabeleceu o Sistema
Financeiro Imobilirio (SFI), aprovada pelo Congresso Nacional a partir de
proposta de lei da Associao Brasileira de Entidades de Crdito Imobilirio
(ABECIP); trata-se de um sistema de financiamento complementar ao
tradicional Sistema de Financiamento Habitacional (que no deixou de
existir com a criao do SFI). Foram ento realizadas inovaes no
financiamento imobilirio nacional, com a criao de instrumentos de
securitizao4 imobiliria que possibilitavam a transformao de bens
imveis em ttulos mobilirios, como os Fundos de Investimento Imobilirios
(FIIs) e os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs). A lei que criou o
SFI introduziu tambm um novo veculo legal denominado Companhia
Securitizadora de Crditos Imobilirios, entendidas como sociedades com
propsitos de fazer a securitizao dos recebveis imobilirios atravs da
emisso dos CRIs ttulos imobilirios equivalentes a debntures.
So inovaes que buscam articular o setor imobilirio com o
mercado financeiro, estabelecendo um processo de desintermediao
bancria para o financiamento da produo, ao mesmo tempo em que
oferecem possibilidades de ganhos financeiros aos investidores. O
mecanismo da securitizao amplia as possibilidades de captao de
4

Vedrossi (2002, p. 21) define securitizao como a emisso de ttulos mobilirios com vnculo
em um determinado ativo. Para um estudo mais detalhado da securitizao de recebveis
imobilirios, ver Vedrossi (2002).

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recursos e acesso a financiamento aos originadores desses crditos (as

empresas que produzem os ativos a serem securitizados, como as
incorporadoras, construtoras etc.), dando acesso direto ao mercado de
capitais, reduzindo, teoricamente, os custos e riscos da captao de
recursos financeiros. A securitizao tambm possibilitaria um giro maior do
capital das empresas. Por exemplo, uma incorporadora, aps vender as
unidades de um edifcio por ela construdo, pode securitizar as dvidas dos
adquirentes e vend-las no mercado. Receberia, assim, de volta, o capital
utilizado inicialmente para financiar os compradores que adquiriram o imvel
a prazo e poderia reinvestir esse capital em outra atividade ou em outro
empreendimento. Os investidores, que compraram os ttulos, por sua vez,
passariam a receber os juros e a amortizao das dvidas diretamente dos
adquirentes dos imveis. Dessa forma, a incorporadora no necessitaria
esperar pelo vencimento da dvida dos muturios para recuperar o capital
investido, podendo, assim, acelerar o tempo de rotao do capital
imobilizado no empreendimento.
Considerando que os investidores em ttulos imobilirios
securitizados tm como grande interesse a qualidade dos recebveis e do
ativo originado, essencial que os ativos negociados sejam separados da
estrutura jurdica do originador, evitando que o eventual fracasso da
instituio emitente prejudique os direitos dos investidores nos ttulos que
adquiriram sobre o ativo securitizado. Assim, os ttulos so gerados por uma
entidade legal, criada exclusivamente para suportar a operao de
securitizao. Essas entidades so as Sociedades de Propsito Especfico
(SPE).
Os FIIs foram criados em junho de 1993, pela Lei 8.668, e
regulamentados pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM) em janeiro do
ano seguinte, ano em que foi lanado o primeiro FII, o Memorial Office
Building, na cidade de So Paulo. Atualmente j esto em funcionamento
cerca de 60 fundos, com um patrimnio lquido de cerca de R$ 2,4 bilhes5.
Os projetos que so alvo dos FIIs so variados, desde shopping centers e
parques temticos a hospitais, de edifcios de escritrios e galpes
industriais a conjuntos habitacionais e condomnios de alto padro. Mas so
projetos que visam a um rendimento para os investidores que est acima
das possibilidades oferecidas pelo mercado de habitao popular ou
econmica. Assim, as grandes estrelas dos FIIs so os shoppings centers
(como o Shopping Ptio Higienpolis em So Paulo) e os edifcios
comercias de alto padro. Em consulta realizada junto aos prospectos de

http://www.cvm.gov.br/, acessado em 15/03/2005.

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FIIs depositados na CVM durante novembro de 2002, apenas 16 fundos

imobilirios criados tinham como objetivo o mercado residencial de cerca de
60 atuantes no pas naquele momento. Alguns outros possuam em sua
finalidade a aquisio genrica de imveis, sem especificar o tipo de
mercado a que se destinavam.
At 1999, os principais investidores nos FIIs eram os grandes fundos de
penso (como a Previ, a Valia, a Petros, a FUNCEF etc.) e investidores
institucionais. Somente a partir desse ano que se buscou atrair os pequenos e
mdios investidores, com o lanamento de fundos com cotas de valor unitrio
mais baixo, como o caso do Europar, do Shopping Ptio Higienpolis, do
Hospital da Criana, do Projeto gua Branca, do Reit Brasil, lastreado no edifcio
de escritrios de primeira linha JK Financial Center, entre outros. Atualmente, os
principais agentes do mercado de FIIs seriam as instituies financeiras de
pequeno e mdio porte. Chama a ateno o fato de os grandes bancos no
terem se interessado por esse mercado, j que possuem formas de aplicao de
seus recursos muito mais atraentes que os FIIs, como os fundos lastreados em
ttulos pblicos.
J os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) foram criados com a
lei 9.514 de 1997, que criou o SFI. Segundo essa lei, o Certificado de Recebveis
Imobilirios CRI um ttulo de crdito nominativo, de livre negociao, lastreado
em crditos imobilirios e constitui promessa de pagamento em dinheiro. De
forma equivalente a uma debnture, o CRI pode ser colocado no mercado
atravs de uma emisso pblica (ttulos postos venda junto ao mercado, sem
necessidade de destino especfico) ou de uma emisso privada (especfica para
determinados investidores j acertados). Baseando-se em dados da Comisso
de Valores Mobilirios (CVM), estima-se que foram emitidas, at 2002, cerca de
R$ 340 milhes em CRIs (VEDROSSI, 2002). Desse total, 50% corresponderiam
a operaes relativas ao mercado de imveis residenciais.
Em levantamento realizado junto Comisso de Valores Mobilirios
(CVM) e empresas ligadas emisso desses papis, pde-se perceber que a
grande maioria dos FIIS e dos CRIs lanados na cidade de So Paulo a partir de
1994 concentram-se no chamado vetor sudoeste, rea privilegiada da cidade e
de maior valor venal do solo. De 46 FIIs existentes em 2004, 36 encontram-se
nesse setor do municpio. Dos 40 CRIs consultados, 24 esto situados no vetor
sudoeste. Ou seja, a concepo dos agentes imobilirios e financeiros de que a
localizao dos empreendimentos fundamental para seu maior retorno faz com
que seus interesses se voltem para as reas mais valorizadas das cidades. O
mapa 3, elaborado a partir dos dados pesquisados, mostra a localizao dos FIIs
e dos CRIs no municpio de So Paulo, bem como dos imveis pertencentes a
Fundos de Penso na capital paulista.

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Ao compararmos o mapa 3 com o mapa 1, podemos perceber que a

distribuio dos FIIs e dos CRIs se concentra nas reas mais valorizadas do
municpio, existindo uma forte correlao entre a ao dos
empreendimentos ligados s instituies financeiras e as reas de maior
valor venal, algo natural se for levado em considerao o fato de que tais
instituies (representadas pelos Fundos de Penso, pelos Fundos de
Investimento Imobilirio e pelas empresas de securitizao de recebveis
imobilirios) representam parte da frao mais sofisticada do setor (tanto em
termos de produo dos imveis quanto ao mercado consumidor a que se
destinam) e que contam com os recursos do capital financeiro,
potencializando sua ao sobre o urbano.
Utilizando como limites de intervalo os mesmos usados para a
delimitao das classes de valor venal do solo do mapa 1, temos a seguinte
distribuio de freqncias para as Instituies Financeiras:
Grfico 1. Distribuio de Freqncia dos Imveis de Instituies Financeiras
por Intervalo de Valor Venal da Terra no Municpio de So Paulo 2004

Elaborado a partir de dados obtidos junto CVM, Empresas de Securitizao de

Recebveis e Fundos de Penso, no perodo entre 2002-2004.

A maior parte dos estabelecimentos situa-se na faixa de 114,22 a

1.137,82 R$/m (so 77 imveis, representando 65,25% da amostra). Cerca
de 6,7% dos imveis situam-se na faixa de preo entre 1.137,83 e 2.063,76
R$/m e outros 6,0% situam-se na faixa entre 2.063,77 e 6.118,97 R$/m.

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Na faixa inferior de valores, 1,7% dos imveis situam-se numa faixa de valor
entre 3,21 e 23,39 R$/m (trata-se de imveis utilizados com fins industriais
e de logstica pertencentes ao FII Europar, localizados em reas mais
distantes do centro do municpio). E 20% dos imveis situam-se na faixa
entre 23,4 e 114,21 R$/m.
Dessa forma, conclumos que quase 80% dos imveis pertencentes
s instituies financeiras que atuam no mercado imobilirio situam-se
numa faixa de valores da terra no Municpio de So Paulo que pode ser
6
considerada como mdia, mdia-alta e alta . Tal constatao explica-se
pelo fato de que os agentes ligados s instituies financeiras atuam em um
setor do mercado imobilirio cuja demanda possui maior nvel de renda e
cuja lgica a valorizao mxima dos empreendimentos como forma de
prover o pagamento de dividendos (nos quais se confundem renda
fundiria, juros e lucros) aos seus acionistas ou cotistas.
COOPERATIVAS
CLASSE MDIA

HABITACIONAIS:

AUTOFINANCIAMENTO

DA

A partir da segunda metade da dcada de 1990, foi observada na

Regio Metropolitana de So Paulo a exploso do autofinanciamento7 da
produo habitacional (CASTRO, 1999). O autofinanciamento atendeu aos
excludos dos mercados tradicionais de financiamento atravs do SFH, em
especial a parcela da populao com renda entre oito e quinze salrios
mnimos com condies de investir parte de sua renda mensal em uma casa
prpria e de antecipar os recursos sua produo.
Duas novas formas de autofinanciamento so as mais utilizadas
pelos consumidores: os consrcios imobilirios e as cooperativas
habitacionais8.

Considera-se como o intervalo entre zero e 114,21 R$/m como correspondente faixa de
valores baixos. Entre 114,22 e 475,31 R$/m como valores mdios, entre 475,32 e 1.137,82
R$/m como mdios-altos e, finalmente, acima de 1.137,83 R$/m como altos valores dos
terrenos.
7
Por autofinanciamento entende-se a modalidade de construo e venda de imveis
caracterizada pelo co-financiamento entre imobilirias, incorporadores, construtoras e
compradores de imveis que integralizam parte expressiva ou a totalidade do capital
necessrio para a construo habitacional (CASTELO, 1997).
8
No presente artigo, concentraremos nossa ateno nas chamadas cooperativas habitacionais
por se tratar de uma modalidade de financiamento na qual os agentes imobilirios envolvidos
so os produtores diretos dos imveis negociados. Os consrcios, apesar de sua importncia
para o mercado, deixaram, h algum tempo, de construir os imveis negociados,
especializando-se na concesso de cartas de crdito para a aquisio de imveis novos ou
usados, o que foge do objetivo do estudo em questo, que o de relacionar a produo da
moradia diretamente com o seu financiamento.

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Quando da criao do SFH, em 1964, a Lei n 4.380 estabeleceu o

Programa de Cooperativas Habitacionais, direcionado para o atendimento
dos trabalhadores sindicalizados que compunham o mercado econmico,
ou seja, ligado parcela da populao com renda entre 1,5 e 6 salrios
mnimos. Em 1966, o Decreto-Lei n 59, estabeleceu a competncia
normativa do BNH sobre as cooperativas habitacionais. O Decreto n
58.377/66, alm de dar competncia ao BNH para fixar normas sobre a
constituio e funcionamento das cooperativas habitacionais, criou, dentro
da categoria de agentes de atividades complementares do BNH, os
Institutos de Orientao de Cooperativas Habitacionais (INOCOOPs), uma
modalidade de rgo assessor de apoio tcnico, inspirado em prticas do
cooperativismo norte-americano e chileno. O BNH exercia forte controle
sobre eles, interferindo desde a homologao de seu corpo diretivo
reforma de estatutos ou mesmo sobre sua dissoluo. Porm, o Programa
rapidamente perdeu seu carter associativista e os cooperados foram
conduzidos funo de meros muturios do BNH, sendo que a sua clientela
passou a ser a classe mdia melhor remunerada.
Entre 1964 e 1984, foram concedidos 487.471 financiamentos
atravs de cooperativas habitacionais, correspondendo a 11,2% do total
contratado pelo SFH (CASTRO, 1999). Com a crise do financiamento
pblico, o cooperativismo habitacional refluiu ao longo da dcada de 1980.
Na Constituio de 1988, as cooperativas habitacionais conquistaram sua
autonomia frente ao Estado e frente s suas fontes de financiamento,
deixando de estar includas entre as instituies integrantes do SFH aps a
nova regulamentao efetuada pelo Banco Central em 1993. No puderam,
a partir de ento, contar com recursos do FGTS para novas contrataes,
mas, por outro lado, deixaram de estar sob o controle e a fiscalizao do
Estado.
Dessa forma, a inexistncia de mecanismos de fiscalizao e
controle foi certamente um dos fatores que atraiu a ateno dos promotores
imobilirios sobre essa forma jurdica de associao.
Embora existam os sindicatos como promotores imobilirios sem
interesses lucrativos (como o caso do sindicato dos bancrios, com a
cooperativa denominada BANCOOP e o sindicato dos metrovirios de So
Paulo, com sua cooperativa habitacional prpria), a grande maioria dos
lanamentos de imveis por cooperativas a partir da dcada de 1990 foi
realizada por empresas de assessoria tcnica do setor imobilirio, que
reuniam e associavam os interessados em participar dos empreendimentos.
Embora no pudessem legalmente obter lucro (recebendo uma taxa de
administrao entre 5 e 15% do valor global do empreendimento), essas

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A PRODUO DO ESPAO E DA MORADIA ATRAVS DAS PRTICAS DO SETOR ...

assessorias desenvolveram formas de se apropriarem da renda do

solo e dos ganhos decorrentes da produo e circulao das
unidades construdas.
A frmula jurdica da cooperativa no implica que os
princpios do cooperativismo sejam adotados, antes uma forma de
os promotores imobilirios reproduzirem o capital em um contexto de
escassez de financiamentos e altas taxas de juros. Outro incentivo
formao de cooperativas consiste em tratamento especial quanto
incidncia de tributos sobre suas atividades, considerando o seu
carter social, que teoricamente no visa a lucros.
Entre 1992 e 1997, Castro (1999) observou a atuao de 60
cooperativas habitacionais do Estado de So Paulo, alm das
classistas. Delas, 27 lanaram empreendimentos com at 500
unidades habitacionais, 15 com at mil unidades e as 18 maiores
desenvolveram empreendimentos que abarcam at 4 mil unidades
habitacionais, como a Paulicoop Planejamento e Assessoria a
Cooperativas Habitacionais que lanou, em apenas cinco anos de
atividades, aproximadamente 15 mil unidades habitacionais. Em
pesquisa realizada junto Empresa Brasileira de Anlise de
Patrimnio (Embraesp), observamos que, entre 1998 e 2003, outros
35 empreendimentos ligados a cooperativas foram lanados na
regio da Grande So Paulo, totalizando 6.575 unidades.
Os empreendimentos autofinanciados tm se localizado em
reas extensas da periferia consolidada da Regio Metropolitana de
So Paulo (RMSP), reas de baixa atividade imobiliria e que, com
freqncia, foram ocupadas no passado de forma ilegal.
Espalharam-se inicialmente pelos municpios vizinhos a So Paulo,
onde so, em geral, maiores. Em consulta realizada junto
Embraesp, verificou-se que, entre janeiro de 1993 e agosto de 2003,
de 200 empreendimentos construdos sob a forma de cooperativa na
RMSP, 115, ou seja, 57,5% situavam-se nos municpios vizinhos a
So Paulo. Outros 58 (29%) situavam-se em reas da periferia
consolidada ou antigas reas industriais e somente 27 (13,5%)
situavam-se no chamado vetor sudoeste, mas no nas reas mais
nobres desse vetor de valorizao imobiliria do municpio. Os
lanamentos habitacionais de cooperativas realizados entre 1996 e
2003 ocupavam uma rea maior de terrenos nas regies Leste,
Norte e Oeste. A localizao desses empreendimentos no municpio
de So Paulo pode ser visualizada no mapa 4.

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A exploso do autofinanciamento por cooperativas levou o mercado

legal para regies de So Paulo onde ele pouco se desenvolvera
anteriormente, como a Leste 2 (CASTRO, 1999), destacando-se a o distrito
de Itaquera. Na regio Sul, a distribuio dos lanamentos por cooperativas
se deu nos distritos de Campo Limpo, Socorro e Pedreira, reas onde o
mercado ilegal predominante.
J em reas mais prximas ao centro e de ocupao mais antiga,
observou-se a escolha de reas menos valorizadas da malha urbana. Na
rea consolidada da regio sul, o distrito do Jabaquara teve destaque,
sobretudo devido atuao da BANCOOP (Cooperativa ligada ao Sindicato
dos Bancrios) e da COOPERMETRO (Cooperativa ligada ao Sindicato dos
Metrovirios). Na regio norte, destacam-se os distritos da Freguesia do e
do Limo. Na regio oeste, destacam-se os lanamentos realizados no
Butant e Jaguar. E na rea de ocupao mais antiga da cidade,
destacam-se o Brs, tradicional rea industrial e que enfrenta forte processo
de degradao e o Ipiranga regio sudeste , tambm importante rea
industrial que vem passando por um processo de transformao de uso do
solo, acolhendo lanamentos imobilirios dada sua relativa proximidade das
reas de centralidade da metrpole, destacando-se nessa mesma regio os
distritos de Sacom e Sapopemba. Essa regio (sudeste) limtrofe com
municpios industriais do chamado ABCD da Regio Metropolitana de So
Paulo (RMSP) e que apresentaram significativos lanamentos de imveis
autofinanciados, como So Bernardo do Campo e Diadema. Na chamada
Zona Leste 1 (mais prxima ao Centro Histrico e mais valorizada em
termos do mercado imobilirio), destacam-se os distritos de Vila Formosa,
Vila Matilde, Tatuap, Penha, Aricanduva e Cangaba.
Do total dos empreendimentos lanados no municpio de So Paulo,
87% da rea ocupada encontrava-se em zona de uso Z2, de caractersticas
residenciais, e que oferecia vantagens adicionais na categoria de uso
residencial para Habitao de Interesse Social (HIS), quanto s taxas de
ocupao e de coeficiente de aproveitamento. Essa uma importante
diferenciao com relao aos empreendimentos lanados nos outros
municpios da RMSP, principalmente os do chamado ABCD, em Guarulhos,
em Mau e em Osasco, pois nesses municpios os terrenos situam-se
muitas vezes em reas antes ocupadas por indstrias e que ainda so
predominantemente industriais.
Com relao ao valor do solo utilizado para a construo dos
empreendimentos pelas cooperativas habitacionais no classistas, temos a
seguinte distribuio, que pode ser vista no grfico 2.

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Grfico 2. Distribuio de Freqncia dos Imveis produzidos por

Cooperativas Habitacionais por Intervalo de Valor Venal da Terra no Municpio
de So Paulo 1993-2003

Elaborado a partir de dados obtidos junto Embraesp, para o perodo de janeiro de

1993 a novembro de 2003.

Cerca de 66,25% dos imveis produzidos por cooperativas

habitacionais entre 1993 e novembro de 2003 situaram-se no intervalo de
valores entre 23,4 a 114,21 R$/m e outros 16,25% situaram-se na faixa
entre 3,21 a 23,39 R$/m. Ou seja, 82,5% dos imveis produzidos por
cooperativas habitacionais no Municpio de So Paulo localizam-se em
terrenos com baixos valores venais. Outros 13,75% dos empreendimentos
situam-se na faixa entre 114,22 a 278,72 R$/m, bem como os trs
empreendimentos restantes (situados nas faixas correspondentes ao
intervalo 278,73 a 1.137,82 R$/m), configurando apenas 3,75% dos
empreendimentos, situam-se numa faixa de valores que pode ser
considerada como mdia.
Essa distribuio mostra que as cooperativas habitacionais
procurariam terrenos mais baratos como forma de viabilizar a sua atuao
junto a um segmento da classe mdia com menor poder aquisitivo, alm de
buscarem (no caso das empresas de assessoria) ganhos provenientes da
mudana de uso dos terrenos (seja atravs da verticalizao de reas
horizontais, seja atravs da transformao de terrenos industriais em
residenciais).

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A PROMOO ESTATAL DA MORADIA EM SO PAULO: COHAB E

CDHU
A proviso habitacional para a populao de menores rendimentos
no municpio de So Paulo est a cargo de duas companhias habitacionais,
uma de mbito estadual, a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e
Urbano (CDHU) e outra de mbito metropolitano, ligada prefeitura do
municpio de So Paulo, a Companhia Metropolitana de Habitao
(COHAB-SP).
Embora tenham surgido para promover o direito moradia para a
populao mais pobre e incapaz de obter algum tipo de financiamento
segundo as leis de mercado (renda abaixo de trs salrios mnimos), ao
longo da vigncia do binmio BNH-SFH, tais companhias acabaram por
atender a uma camada de renda superior dos seus objetivos originais,
dada a exigncia de retorno financeiro de seus empreendimentos. Ou seja,
o objetivo de atender preferencialmente aos setores de menor renda foi
rapidamente abandonado pelo BNH e pelos seus agentes para a promoo
de habitao, as COHABs, j a partir de 1969. De 1964 a 1969, observouse a priorizao dos investimentos destinados s classes populares, na
tentativa de legitimar o regime poltico instaurado pela ditadura militar. De
1970 a 1975, o segmento popular passou para o segundo plano, voltando a
se tornar prioritrio a partir de 1975 (num contexto de reabertura poltica e
de necessidade de se legitimar, mais uma vez, o regime militar). Por
exemplo, em 1965, 88% dos recursos do BNH foram destinados chamada
Carteira de Natureza Social; j em 1974, somente 9% do total desses
recursos foi destinado a famlias com rendimento entre um e 5 salrios
mnimos (CASTRO, 1999).
O baixo atendimento populao mais pobre e a resistncia por
parte do poder pblico em dar subsdios a essa parcela da populao
revelam que a real inteno dos formuladores do SFH era financiar a
produo capitalista de moradia com uma racionalidade de mercado como
forma de ativar o setor da construo civil.
Porm, quando se fala em proviso estatal de moradias, isso no
significa que o Estado seja o efetivo produtor delas. A partir do
estabelecimento do SFH, desenhou-se um complexo quadro de relaes
entre o Estado e o setor privado. Ao primeiro cabia ditar as regras do jogo,
estabelecendo as formas de acesso s habitaes atravs de decises
sobre as exigncias de renda familiar, prazos, juros e sistemas de
amortizao, competindo-lhe ainda regular o mercado, credenciando
instituies para atuar como seus agentes e determinando os ndices de
remunerao da poupana voluntria (AZEVEDO e ANDRADE, 1982). O
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setor privado seria o provedor das habitaes, tanto para as Companhias

Habitacionais como para o mercado irrigado pelos recursos da poupana
voluntria regulada pelo Estado.
Efetivamente, os agentes promotores do BNH para o mercado
popular eram as COHABs, que operavam atravs de repasse de recursos
do BNH para as empreiteiras. Segundo Castro (1999), o Estado teria assim
reservado iniciativa privada a etapa lucrativa do ciclo produtivo do capital.
Tendo em vista o compromisso implcito entre o Estado, o setor
financeiro e o setor da construo e imobilirio, os programas voltados a
polticas habitacionais alternativas, como a urbanizao de favelas, a
produo em regime de mutiro, a urbanizao de lotes ou o financiamento
do material de construo para o prprio morador foram marginalizados ao
longo da trajetria do BNH e das COHABs, tendo pouca expresso em
termos de recursos destinados. De 1964 a 1985, 88% do montante dos
emprstimos feitos pelas COHABs foram para a construo de habitaes
convencionais, em sua maioria localizadas em grandes conjuntos
habitacionais (SACHS, 1999). A participao dos programas sociais no
perodo (1964 a 1985) foi de 1,5% e o nmero de beneficiados foi de 5,7%
do total de muturios (Idem).
O aumento das dificuldades para o setor da construo, como a
inflao que se acelerava ao longo da dcada de 1980, o aumento do custo
dos terrenos nos maiores centros urbanos, alm dos prprios custos de
gesto de um sistema to centralizado como o do BNH, no implicaram em
um redirecionamento da poltica dos grandes conjuntos promovidos pelas
COHABs, mas na busca de solues dentro da sua lgica tradicional, como
a construo de conjuntos habitacionais em terrenos mais distantes dos
centros urbanos e sem infra-estrutura e na diminuio do tamanho dos
apartamentos construdos, alm do uso de materiais de pior qualidade
(PONTUAL, 1995).
A partir do fim do BNH em 1986, as diversas companhias tiveram de
enfrentar a reestruturao do financiamento habitacional, diversificando
suas fontes de recursos. No caso de So Paulo, tanto a companhia
habitacional estadual quanto aquela ligada gesto municipal/metropolitana
tiveram de adaptar-se aos novos tempos.
A CDHU, companhia estadual, atua tanto em municpios do interior
quanto na Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP). Suas origens
encontram-se na CECAP, criada no governo estadual de Ademar de Barros
em 1949. Tendo passado por transformaes ao longo de quarenta anos,
em 1989, durante o governo de Orestes Qurcia, a companhia assumiu a
forma e o nome atuais (CDHU). Segundo a Lei n 6.556 de 30 de novembro
30

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de 1989, 1% da arrecadao do Imposto sobre Circulao de Mercadoria e

Servios (ICMS) seria destinado companhia a cada ano. Alm disso, essa lei
previa expressamente o subsdio estatal, na medida em que priorizava o
atendimento da demanda de renda familiar at cinco salrios mnimos, com
prestaes no superiores a 20% da referida renda (ROYER, 2002). Porm,
segundo Royer (2002), seria uma permanente marca do desenvolvimento da
CDHU, por um lado, a existncia de um discurso claramente voltado ao
atendimento das demandas organizadas da sociedade, bem como promoo
das polticas pblicas de universalizao de direitos; de outro, uma prtica que
teria como principal beneficirio o setor privado da construo civil, estruturado
sobre o fundo pblico destinado proviso habitacional.
Tendo uma fonte estvel de recursos, a CDHU pde transformar-se num
dos maiores agentes promotores para a indstria da construo civil, sendo que
entre 1990 e fevereiro de 2004, 270.353 unidades foram entregues no Estado, e,
9
dentre elas, 60.081 foram entregues na capital . Em pesquisa realizada junto
CDHU, constatou-se que a grande parte das unidades entregues na capital
localiza-se na periferia distante da cidade, como pode ser visualizado no mapa 5.
A razo para a escolha das reas da periferia do municpio para a
construo dos conjuntos habitacionais por parte da CDHU se deve ao custo
muito mais baixo dos terrenos. A legislao urbanstica contribuiu para a definio
das reas perifricas como bolses de conjuntos habitacionais para a populao
de baixa renda, pois as grandes glebas da periferia foram definidas como rea
rural, o Z-8/100, em que s o poder pblico poderia construir conjuntos de
moradias.
Porm um barateamento relativo do custo de produo da moradia
atravs da escolha de terrenos distantes, pois, como se trata de reas sem infraestrutura e equipamentos urbanos, a sua construo por parte do poder pblico
acaba por encarecer o preo final da moradia. E dada a distncia com relao aos
principais centros de consumo e trabalho do municpio, a populao que para
esses conjuntos transferida acaba por pagar um alto preo social e econmico: a
segregao urbana. As horas perdidas no deslocamento para o trabalho, o
isolamento com relao aos centros de cultura e lazer, a falta de opes de
consumo, a insegurana, entre outros fatores, deveriam ser contabilizados como
custos decorrentes da localizao perifrica, pois so custos reais que afetam os
moradores dessas regies. Como no o so, vende-se a idia de que as reas
distantes so a nica opo vivel para a localizao da moradia dos mais pobres.

www.cdhu.sp.gov.br, acessado em 15/06/2005.

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Tendo em vista a disponibilidade de terrenos e edifcios vagos em

reas mais centrais da metrpole paulistana que sofrem um processo de
esvaziamento de suas atividades econmicas tradicionais (indstria e
comrcio) , a CDHU passou a considerar a possibilidade de construo de
pequenos conjuntos habitacionais nessas reas, como o mapa 6 sugere.
Observamos uma nova tendncia na localizao dos futuros
empreendimentos dessa companhia, especialmente em antigas reas
industriais hoje em rpido processo de degradao urbanstica, como o
Brs, o Pari, o Belenzinho e o Bom Retiro. So reas, porm, que possuem
boa rede de infra-estrutura e equipamentos urbanos, bem como so
prximas das oportunidades de emprego, consumo e lazer. Mas trata-se
ainda de uma tendncia, que pode ou no se concretizar nas aes da
CDHU.
J com relao COHAB-SP, deve-se ter claro que essa
companhia est subordinada Secretaria Municipal de Habitao e de
Desenvolvimento Urbano (SeHab), que a responsvel pela execuo da
poltica habitacional e pelo desenvolvimento urbano do municpio. Outro
rgo ligado SeHab o Habi, responsvel pelo desenvolvimento e
implantao dos programas e dos projetos habitacionais voltados
populao moradora em habitao subnormal, como a urbanizao de
favelas e a locao social. No mbito desse rgo, a principal fonte de
recurso o Fundo Municipal de Habitao, criado em 1994, resultante de:
recursos provenientes da dotao oramentria; recursos repassados ao
municpio pelos governos federal e estadual; crditos suplementares;
multas; correes monetrias e juros em decorrncia de aplicaes de
recursos; recursos derivados de operaes interligadas com o setor privado;
bem como de emprstimos externos e internos. Alm dos recursos
provenientes do Fundo Municipal de Habitao (FMH), a proviso
habitacional do Habi conta tambm com aportes de instituies financeiras
internacionais (como do Banco Interamericano de Desenvolvimento).
A COHAB-SP responsvel pelo planejamento e execuo de
solues habitacionais em coordenao com rgos pblicos e privados,
trabalhando atualmente com a proviso de habitaes e com programas de
autogesto (mutiro). Tem como fontes de financiamento os recursos
oramentrios da prefeitura e do FMH (estes ltimos somente para o
financiamento de mutires), programas de financiamento no mbito da
Caixa Econmica Federal, destacando-se o Programa de Arrendamento
Residencial (PAR) que utiliza recursos do oramento Geral da Unio e
recursos do FGTS , alm de convnios com a CDHU.

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Apesar dessas possveis fontes de recursos, a produo

habitacional estatal ainda muito pequena para satisfazer o grande dficit
habitacional existente. Em So Paulo, o conjunto da produo da COHABSP representa 400 mil unidades, ou seja, apenas 2,5% do parque de
habitaes existentes na regio metropolitana, num universo de cerca de 3
milhes de moradores em cortios, 1 milho de moradores em favelas e 2
milhes de moradores em habitaes precrias nos loteamentos perifricos
em So Paulo (SACHS, 1999).
E outro grave problema a localizao desses empreendimentos,
seja o mutiro, seja o grande conjunto habitacional: a sua grande maioria
est localizada na periferia distante, com piores condies de infra-estrutura
e equipamentos urbanos, distante dos empregos das reas centrais da
cidade e dos principais mercados de consumo. Trata-se de uma herana de
polticas passadas e de uma prtica que privilegia o baixo custo do solo em
detrimento da localizao da moradia e de seu acesso s positividades do
urbano. A localizao dos empreendimentos da COHAB-SP pode ser
visualizada no mapa 7.
Segundo Raquel Rolnik (2001), a poltica habitacional praticada pela
COHAB durante as dcadas de 1970 e 1980 teve por base a construo de
imensos conjuntos uniformes e exclusivamente residenciais na periferia
mais extrema, segregando de forma explcita e violenta a populao ali
residente, como foi o caso dos conjuntos Itaquera 1, 2, 3 e 4 (35 mil
moradias e 165 mil habitantes) e Cidade Tiradentes (30 mil moradias e 160
mil habitantes), no extremo leste da cidade, e o conjunto Boror, no Graja
(zona Sul), em 1976, que levou mais de 13 mil moradores para a rea
recm-definida como de proteo de mananciais, sinalizando um processo
que nas trs dcadas seguintes instalou, sobretudo atravs de loteamentos
irregulares, quase um milho de moradores numa regio que teoricamente
no poderia ser urbanizada.
Podemos observar no mapa que a maior parte dos conjuntos
habitacionais construdos pela COHAB-SP localiza-se em reas da periferia.
H, contudo, conjuntos construdos nas reas mais centrais, em antigos
bairros industriais que sofrem um processo de intensa degradao urbana e
de depreciao do preo do solo. Trata-se, porm, de empreendimentos de
dimenses mais reduzidas, se comparados aos grandes conjuntos da
periferia, construdos para abrigar milhares de pessoas. Por exemplo, os
conjuntos construdos no Brs e na Mooca possuem cerca de 220 unidades
cada um (dados obtidos na COHAB-SP, 2003).

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Relacionando estatisticamente os dados de localizao dos

empreendimentos construdos pelas Companhias Habitacionais com os
dados relativos ao valor venal dos terrenos, obtm-se a seguinte distribuio
de freqncia dos dados.
Grfico 3 Distribuio de Freqncia dos Imveis produzidos por
Companhias Habitacionais por Intervalo de Valor Venal da Terra no Municpio
de So Paulo 2004

Elaborado a partir de dados obtidos junto CDHU e COHAB-SP, entre 2002 e

2004.

Constatamos ento que a maior parte dos imveis listados na

pesquisa localiza-se em terrenos com valores baixos e mdio-baixos, sendo
excees os empreendimentos em reas de terrenos com valores mdios.
So 38,3% dos empreendimentos os que se situam em terrenos localizados
na faixa de valores entre 3,21 e 23,39 R$/m, outros 39,6% situam-se na
faixa entre 23,4 e 114,21 R$/m. Assim, cerca de 78% dos
empreendimentos das Companhias Habitacionais esto em terrenos das
faixas com mais baixos valores. Na faixa de terrenos de valores mdios,
18,5% esto em terrenos situados na faixa entre 114,22 e 278,72 R$/m, e
outros 2,2% esto na faixa entre 278,73 e 475,31 R$/m, configurando
20,7% de empreendimentos situados em terrenos de valores mdios. E
apenas 1,3% dos empreendimentos situam-se entre 475,32 e 1137,82
R$/m, localizados, assim, em uma faixa considerada mdia-alta, sendo que
trs de tais empreendimentos foram realizados pela COHAB-SP no distrito
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do Ipiranga, totalizando 2.230 unidades, e o outro empreendimento, sob

responsabilidade da CDHU, localizado no distrito da S (Rua do Ouvidor),
ainda se encontra em estudo.
Conclumos, ento, que as companhias habitacionais atuam
principalmente no mercado de terras de baixo valor, tendo em vista a
necessidade de produzir imveis a preos mais econmicos para adequarse sua demanda, composta por famlias de baixos recursos sem ter de
subsidiar a produo da moradia. Trata-se, na grande maioria dos casos, de
terrenos mais distantes das reas de centralidade do municpio, longe das
possibilidades de emprego e de consumo, bem como de lazer. A existncia
de infra-estrutura e de equipamentos urbanos nessas reas mais escassa.
E, por fim, uma boa parte dos conjuntos construdos pelas companhias
habitacionais em questo no possuem seus empreendimentos
devidamente regularizados junto aos rgos competentes, seja por
problemas relacionados com a propriedade dos terrenos, seja devido
alteraes no projeto urbanstico ou no seu loteamento, o que dificulta sua
posterior regularizao. J os terrenos de empreendimentos situados em
reas mais valorizadas (numa faixa de valor que pode ser considerada
mdia) situam-se em reas que sofrem acentuado processo de degradao
urbana (Brs) ou que esto sofrendo lento processo de depreciao
imobiliria (como Santa Ceclia e Liberdade).
FRAGMENTAO E SEGREGAO: O RESULTADO DA AO DOS
AGENTES IMOBILIRIOS
No presente item buscaremos relacionar as prticas dos agentes
imobilirios urbanos, cada um ligado a uma forma de financiamento da
produo imobiliria, com o processo de produo do espao no municpio
de So Paulo, um espao cada vez mais fragmentado, homogeneizado,
hierarquizado, segregado e socialmente segregador.
Atravs dos dados analisados, constata-se que a ao dos agentes
imobilirios ligados s instituies financeiras (Fundos de Investimento
Imobilirio, Empresas de Securitizao de Recebveis Imobilirios e Fundos
de Penso) concentra-se nas reas mais valorizadas do urbano e
concretiza-se atravs de empreendimentos de alto padro, ligados tanto ao
comrcio (shopping centers), gesto do capital (centros empresariais e
grandes edifcios de escritrios) e moradia de luxo. Dado o grande volume
de capital empregado nesses empreendimentos e s suas propores,
pode-se considerar que correspondem a legtimos representantes do capital
monopolista, cuja ao materializa-se em uma maior homogeneizao do
espao e de sua fragmentao, na medida em que tais empreendimentos
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cada vez possuem menos relao com seu entorno imediato, constituindose em verdadeiras ilhas no urbano, cercadas por muros altos, aparatos de
segurana sofisticados e verdadeiros exrcitos de agentes de segurana
privada que inibem a livre circulao daqueles que podem ser considerados
suspeitos, bem como apresentam uma arquitetura defensiva e ostentatria,
que exclui como usurios de seu entorno imediato as camadas da
populao de rendimentos mdios e baixos.
A produo autofinanciada por cooperativas, por sua vez, tambm
contribui para a fragmentao do espao e para a segregao scioespacial, na medida em que a sua produo localiza-se em reas menos
valorizadas do municpio de So Paulo, como antigas reas industriais ou
reas da periferia consolidada. E mesmo no interior do segmento das
cooperativas nota-se uma diferenciao: de um lado, as cooperativas
classistas (ligadas aos sindicatos, como o dos bancrios e dos metrovirios)
que conseguem produzir uma moradia de melhor qualidade e melhor
localizada a preos razoveis para seus associados e, de outro lado, as
empresas de assessoria tcnica que, ao visarem o lucro, oferecem
moradias de pior qualidade, localizadas em reas mais distantes e com pior
infra-estrutura disponvel.
Nas reas onde as empresas de assessoria de cooperativas atuam
ocorre um fenmeno duplo: por um lado, representam verdadeiras ilhas de
legalidade em meio a uma ocupao urbana passada marcada pela
irregularidade urbanstica; por outro, representam um processo de
verticalizao em reas tradicionalmente de casas trreas. Tais elementos
contribuem para a maior fragmentao do espao urbano. A mesma
verticalizao se observa nas reas de ocupao de uma periferia mais
antiga e consolidada, acrescentando a isso uma mudana no uso do solo
em algumas reas industrias, que passam a ter uso misto, ou seja, passam
a ter uma diversificao em seu uso na direo do uso residencial. Nessas
reas, problemas como a poluio sonora, do solo e do ar podem afetar
seus moradores, j que algumas indstrias ainda se encontram em
atividade e outras, j desativadas, deixam como herana uma contaminao
ambiental que quase nunca devidamente levada em conta pelos agentes
imobilirios que convertem o solo industrial em residencial. Em termos
socioeconmicos, o que se observa um movimento no sentido de
homogeneizao da ocupao das reas pela classe mdia e mdia-baixa,
uma parcela da populao que se auto-segrega com relao populao
mais pobre do seu entorno, como tambm vtima de segregao por parte
da camada mais rica da populao.

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A ao das duas companhias habitacionais atuantes em So Paulo

possui importantes pontos em comum e diferenas marcantes, decorrentes
das distintas orientaes das administraes sob as quais esto
subordinadas. Tanto a COHAB-SP quanto a CDHU, durante dcadas,
executaram a poltica de construo de grandes conjuntos habitacionais em
reas da periferia distante que contavam com terrenos baratos e pouca ou
inexistente infra-estrutura urbana, aprofundando o processo de segregao
socioespacial. Nos ltimos anos, a orientao espacial das duas
companhias est mudando com a busca de reas mais centrais e com
preos baixos devido ao seu estado de degradao urbana. Trata-se de um
inegvel avano na viso das companhias, mas ainda uma boa parte dos
empreendimentos sob a sua responsabilidade situa-se em reas da periferia
distante, longe das oportunidades de emprego, consumo e lazer, devido ao
preo muito mais baixo e maior disponibilidade de terrenos, alm da
existncia de um estoque de terras nessas reas da periferia nas mos das
administraes municipal e estadual.
J no que diz respeito forma de proviso habitacional, as
diferenas so mais marcantes. A ao da CDHU se faz no sentido de ainda
valorizar a produo ligada a empreiteiras, com pouco destaque dado
forma de organizao dos futuros moradores atravs do mutiro/autogesto,
embora essa j tenha sido uma orientao existente nessa companhia. A
ao da COHAB-SP, influenciada pela viso da administrao municipal
durante a gesto 2001-2004 (como na gesto de Luiza Erundina entre 1989
e 1992), esteve voltada prioritariamente para a forma de organizao em
mutiro/autogesto, o que representou uma inovao ao padro de proviso
habitacional por empreiteiras, muito criticado e comprovadamente menos
eficiente que a autogesto, tanto em termos financeiros quanto produtivos e
de projeto. Porm, a burocratizao dos processos de tomada de decises
e de liberao de recursos acabaram por engessar parte dos projetos de
autogesto ou mesmo por descaracteriz-los. Mais grave ainda foi a
identificao do modelo de autogesto com o Partido dos Trabalhadores por
parte de seus adversrios polticos, o que levou a descontinuidades em sua
implementao, tanto em nvel estadual quanto municipal, apesar de sua
maior eficincia financeira e de projeto.
A proviso estatal de moradia, ao concentrar-se nas camadas mais
pobres da populao, corre o risco, se no forem tomadas as devidas
precaues por parte das autoridades responsveis, de acentuar a
segregao dos pobres, pois a liberalizao e a desregulamentao do
mercado imobilirio, bem como a concentrao de concesso de subsdios
produo habitacional para as camadas de renda mais baixa tem o efeito

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A PRODUO DO ESPAO E DA MORADIA ATRAVS DAS PRTICAS DO SETOR ...

perverso de acentuar a segregao socioespacial, ao confinar a populao

que depende dos recursos estatais em reas pouco valorizadas e/ou
distantes das reas de consumo e emprego.
Isso ocorre porque h uma grande diferena entre os subsdios
oferecidos queles que demandam e queles que ofertam moradias
(HUCHZERMEYER, 2004). O modelo de financiamento estatal para a
populao mais pobre ainda est vinculado ao financiamento oferta de
moradias construdas em terrenos comprados pelas companhias
habitacionais e construdos por empreiteiras, sem oferecer outras opes de
localizao populao atendida pelo poder pblico, o que gera um
confinamento dessa populao em reas distantes e precrias em termos
de infra-estrutura, equipamento urbanos, oportunidades de trabalho, estudo,
consumo e lazer. Assim, segundo apurou Huchzermeyer (2004), a
experincia de diferentes pases mostra que a segregao social e a
polarizao da ocupao territorial parecem ser menores em pases que
possuem uma maior variedade de formas pelas quais os subsdios
habitacionais so distribudos e naqueles em que o grau de envolvimento do
governo maior. No se trata do caso brasileiro, em geral, e paulistano, em
particular.
A regra, a partir dos casos estudados, perece se a acentuao dos
processos de fragmentao, isolamento, homegeneizao e segregao
socioespacial, sob uma forte hierarquizao socioeconmica, expressa
pelas distintas reas de moradia da populao paulistana. Nada mais longe
da idia de uma sociedade urbana, tal como concebida por Henri Lefebvre.
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Recebido em 03/03/2007
Aceito em 30/07/2007

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