HABILITACIONES URBANAS

JACKSON ALARCON LLANGE

REGISTRADOR PUBLICO

MARCO NORMATIVO

Constitucin Poltica del Per.

Cdigo Civil
Ley 26878 (Derogado)
Ley 29090
Ley 27972, Ley Orgnica de Municipalidades
D.S. N 024-2008-VIVIENDA.
Reglamento Nacional de Edificaciones
Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios

CONCEPTOS PREVIOS

PROPIEDAD COMO DERECHO SUBJETIVO

POTESTAD DEL ESTADO DE PLANIFICAR Y
ORGANIZAR EL SUELO
FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD
ESTATUTOS DE PROPIEDAD

ESTATUTOS DE PROPIEDAD
Tribunal Constitucional: Expediente N 3773-2004-AA del
25/01/205
Vista la existencia de una variada e ilimitada gama de
bienes sobre los que puede configurarse la propiedad
(urbanos, rurales, muebles, inmuebles, materiales,
inmateriales, pblicos, privados, etc.), puede hablarse de
diversos estatutos de la misma, los que no obstante asumir
matices particulares para cada caso, no significan que la
propiedad deje de ser una sola y que por tanto, no pueda
predicarse respecto de la misma elementos de comn
configuracin

DERECHO URBANISTICO
CARCELLER FERNANDEZ:
El derecho urbanstico es el conjunto de reglas a
travs de las cuales la Administracin, en
nombre de la utilidad pblica, y los titulares del
derecho de propiedad, en nombre de la defensa
de los intereses privados, deben coordinar sus
posiciones y sus respectivas acciones con vistas
a la ordenacin del territorio.

DERECHO A HABILITAR

FACULTAD QUE FORMA PARTE DE LAS

ATRIBUCIONES
CONFORMANTES
DEL
DERECHO DE PROPIEDAD
potestad pblica que rebasa las facultades del
propietario individual y que por tanto no
corresponde en forma natural al dominio

DERECHO A HABILITAR Y
HABILITACION URBANA
El derecho a habilitar es en nuestra legislacin una
facultad atribuida a alguien con derecho cierto.
La habilitacin urbana en cambio, no es una facultad
cuya titularidad sea atribuible a una persona
determinada; es en cambio un acto administrativo que
se inicia a instancia de parte y busca obtener la
declaracin de la administracin que modifica el
estatus jurdico de un predio para considerarlo como
URBANO.

HABILITACION URBANA

ACONDICIONAR EL SUELO PARA USO URBANO

ACTO ADMINISTRATIVO A TRAVES DEL CUAL SE
GENERA UN NUEVO ESTATUTO DE PROPIEDAD PARA
EL SUELO
NUEVAS REGLAS, PRIVILEGIOS, DERECHOS Y
DEBERES, DISTINTOS DE LOS PREVISTOS PARA LOS
ESPACIOS RURALES

MARCO NORMATIVO
Art. 70 de la Constitucin Poltica del Per
El derecho de Propiedad es inviolable. El Estado lo
garantiza. Se ejerce en armona con el bien comn y
dentro de los lmites de la Ley. A nadie Puede privarse
de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de
seguridad nacional o necesidad pblica, declarada por
Ley, previo pago en efectivo de indemnizacin
justipreciada que incluya compensacin por el eventual
perjuicio. Hay accin ante el Poder Judicial para
contestar el valor de la propiedad que el Estado haya
sealado en el procedimiento expropiatorio.

MARCO NORMATIVO
ART. 195 de la Constitucin Poltica del Per
Los gobiernos locales promueven el desarrollo y la
economa local, y la prestacin de los servicios pblicos de
su responsabilidad, en armona con las polticas y planes
nacionales y regionales de desarrollo.
Son competentes para:

6.- Planificar el desarrollo urbano y rural de sus

circunscripciones, incluyendo la zonificacin, urbanismo
y acondicionamiento territorial.

MARCO NORMATIVO
Art. 923 DEL CODIGO CIVIL
La propiedad es el poder jurdico que permite usar,
disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe de
ejercerse en armona con el inters social y dentro de los
lmites de la Ley.

Art. 957 DEL CODIGO CIVIL

La propiedad predial queda sujeta a la zonificacin, a
los procesos de habilitacin y subdivisin y a los
requisitos y limitaciones que establecen las
disposiciones respectivas.

MARCO NORMATIVO
Art. 6 de la Ley 29090
Ninguna obra de habilitacin urbana o de edificacin podr
construirse sin sujetarse a las normas urbansticas establecidas
en los planes de desarrollo urbano y/o acondicionamiento
territorial y/o planeamiento integral.
Las normas urbansticas constituyen documentos de inters
pblico, cuya finalidad es la promocin del desarrollo ordenado
de las ciudades. Las municipalidades dispondrn su difusin a
travs de su publicacin en lugares y medios accesibles a la
colectividad, asimismo, facilitarn el acceso a reproducciones
impresas de las normas urbansticas, a slo requerimiento del
interesado. Las copias solicitadas sern de cargo del interesado,
sin perjuicio de los derechos Municipales que correspondan.

MARCO NORMATIVO
Ley 27972, Ley Orgnica de Municipalidades
CAPITULO II
COMPETENCIAS Y FUNCIONES ESPECIFICAS
Art. 79.- organizacin del espacio fsico y uso del suelo.
3.- Funciones especficas exclusivas de las municipalidades
distritales:
3.6.- Normar, regular y otorgar autorizaciones, derechos y
licencias, y realizar la fiscalizacin de:
3.6.1.- Habilitaciones Urbanas.

HABILITACION URBANA

acto de disposicin
acto de administracin
acto administrativo

INTERVENCION DE LOS TITULARES REGISTRALES

EN CASO DE COPROPIEDAD

HABILITACION URBANA
COMO PROCESO
La habilitacin urbana es un proceso de
transformacin fsica y legal del terreno, en el
que se pueden distinguir diferentes etapas,
desde el planeamiento, la ejecucin, hasta la
culminacin de las obras. Un terreno se
encuentra habilitado como urbano cuando se
han culminado las obras.

HABILITACION URBANA COMO

PROCESO

TRANSFORMACION FISICA.- Necesidad de

realizacin de obras de infraestructura urbana.
TRANSFORMACION LEGAL.- Declaracin de la
Administracin de nuevo estatuto de
propiedad:
Acto
Administrativo
de
Habilitacin Urbana.

TERRENO RUSTICO

RURAL

ERIAZO

TRANSFORMACION
FISICA Y LEGAL
TERRENO URBANO

HABILITACION URBANA COMO

ACTO ADMINISTRATIVO

Se delimitan las reas de aprovechamiento

privado (lotes) de los espacios pblicos
(aportes, reas de reserva para proyectos de
carcter provincial o regional, reas
intangibles).
Se reconoce la existencia de infraestructura
urbana, y
Se imponen cargas, obligaciones y se dan
autorizaciones

HABILITACION URBANA
AMBITO DE APLICACION:
Los procedimientos son nicos y de aplicacin
obligatoria A NIVEL NACIONAL.

HABILITACION URBANA
PRINCIPIOS

Art. 2.4 de la Ley 29090:

Principio de Unidad.- Las normas deben guardar coherencia con el

ordenamiento jurdico evitando contradicciones
(respeto a
reglamentacin especfica: normas del INC, Ley de aguas, Ley de playas,
etc)
Principio de Transparencia.- Las normas deben ser explcitas y pblicas.
Principio de Participacin.- Intervencin del Gobierno Nacional, local y de
las organizaciones representativas de los profesionales.
Principio de Subordinacin.- Prima el Inters General.
Son de aplicacin los principios contenidos en la Ley 27444, Ley del
Procedimiento Administrativo en General
Norma G.020 del R.N.E.- Seguridad de las personas, calidad de vida,
Seguridad jurdica, Subordinacin del inters particular al inters general,
Diseo Universal.

HABILITACION URBANA
PRINCIPIOS
Art. 2.4 de la Ley 29090:
PRINCIPIO DE UNIDAD
Art. 1 del D.S. N 12-94-AG
Declrese rea intangible los cauces, riveras y fajas marginales
de los ros, arroyos, lagos, lagunas y vasos de almacenamiento;
quedando prohibido para su uso para fines agrcolas y
asentamiento humano
Art. 3 de la Ley 26856
Ninguna autoridad podr, bajo responsabilidad, adjudicar
terrenos o autorizar habilitaciones en la zona de dominio
restringido que no hayan sido desafectadas

HABILITACION URBANA
PRINCIPIOS
Art. 2.4 de la Ley 29090:
PRINCIPIO DE SUBRODINACION.- Prima el Inters
General sobre el inters particular. Son normas de
inters pblico, y en este sentido se consideran
imperativas o de obligatorio cumplimiento.
No cabe que el habilitador pacte en contrario con los
adquirentes de los lotes (p.e. subdivisin contraria a las
exigencias urbansticas).
En materia edificatoria: implementar elementos de
seguridad.

COMPETENCIA
Art. 79 de la Ley 27972 Ley Orgnica de Municipalidades3.- Funciones especficas exclusivas de las MUNICIPALIDADES
DISTRITALES:
3.6.- Normar, regular y otorgar autorizaciones, derechos y licencias, y
realizar la fiscalizacin de:
3.6.1.- Habilitaciones Urbanas.
Art. 4.9 de la Ley 29090
Las MUNICIPALIDADES DISTRITALES en el mbito de su jurisdiccin,
las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de
Lima, en el mbito del Cercado, tienen competencia para la aprobacin
de proyectos de habilitacin urbana y de edificacin, de conformidad
con lo dispuesto en la Ley 27972, Ley Orgnica de Municipalidades.

TIPOS DE HABILITACION URBANA

1.- HABILITACIONES RESIDENCIALES

Habilitaciones para uso de VIVIENDA o

URBANIZACIONES: Uso Vivienda y Comercio local
Habilitaciones para uso de vivienda tipo taller.- Uso
mixto:
Vivienda,
Industria
elemental
y
complementaria, comercio local.
Habilitaciones para uso de vivienda tipo club:
Viviendas en condominio con reas recreativas y
sociales de uso comn.
Habilitacin y construccin urbana especial

TIPOS DE HABILITACION URBANA

2.- HABILITACIONES PARA USO COMERCIAL

HABILITACIONES PARA USO DE COMERCIO

EXCLUSIVO

HABILITACIONES PARA USO DE COMERCIO Y OTROS

USOS (USO MIXTO)
3.- HABILITACIONES PARA USO INDUSTRIAL
4.- HABILITACIONES PARA USOS ESPECIALES (LOCALES
EDUCATIVOS,
RELIGIOSOS,
DE
SALUD,
INSTITUCIONALES DEPORTIVOS, CAMPOS FERIALES)
5.- HABILITACIONES EN RIVERAS Y LADERAS

SEGN LA MODALIDAD DE LA
EJECUCION
1.

2.

3.

4.

Convencionales.- Se recepciona las obras antes de

la venta de los lotes
Con venta garantizada.- La venta de los lotes se
hace de manera simultnea a la ejecucin de las
obras
Progresiva.- Cumple con obras mnimas, se difiere la
ejecucin de calzadas y aceras
Con construccin simultnea.- La edificacin de
viviendas se hace de manera simultnea a la
ejecucin de las obras.

MODALIDADES
1.

CON FIRMA DE
PROFESIONALES
RESPONSABLES

2.

1.

APROBACION
CON
EVALUACION PREVIA
DE PROYECTO POR
REVISORES URBANOS
O
COMISIONES
TECNICAS

2.

3.

H.U DE LOTE UNICO NO > DE 5ha Y QUE CONSTITUYA

ISLA RUSTICA, SIEMPRE QUE NO ESTE AFECTO AL PLAN
VIAL PROVINCIAL O METROPOLITANO
H.U. DE PREDIOS QUE CUENTEN CON PLANEAMIENTO
INTEGRAL APROBADO CON ANTERIORIDAD

H.U. QUE SE EJECUTE POR ETAPAS CON SUJECION A UN

PLANEAMIENTO INTEGRAL
H.U. CON CONSTRUCCION SIMULTANEA QUE SOLICITEN
VENTA GARANTIZADA DE LOTES
H.U. CON CONSTRUCCION SIMULTANEA DE VIVIENDAS
DONDE EL NUMERO Y DIMENSIONES DEL LOTE A
HABILITAR Y TIPO DE VIVIENDAS A EDIFICAR SE DEFINAN
EN EL PROYECTO, SIEMPRE QUE LA FINALIDAD SEA LA
VENTA DE VIVIENDAS EDIFICADAS

MODALIDADES
1.

APROBACION CON
EVALUACION PREVIA
DE COMISION
TECNICA

2.

3.

H.U. DE PREDIOS QUE NO COLINDEN CON

AREAS URBANAS O QUE CUENTEN CON
PROYECTOS DE H.U. APROBADOS Y NO
EJECUTADOS, POR TANTO, LA H.U. DEL PREDIO
REQUIERA DE LA FORMULACION DE UN
PLANEAMIENTO INTEGRAL
H.U. DE PREDIOS QUE COLINDEN CON ZONAS
ARQUEOLOGICAS, INMUEBLES PREVIAMENTE
DECLARADOS COMO BIENES CULTURALES, O
CON AREAS NATURALES PROTEGIDAS
H.U. PARA FINES INDUSTRIALES, COMERCIALE O
USOS ESPECIALES

ETAPAS
Art. 16 D.S. N 024-2008-VIVIENDA
1.

Aprobacin del Proyecto

2.

Recepcin de Obras

APROBACION DEL PROYECTO

CONCEPTO: Es el acto administrativo a travs por el cual

se obtiene la LICENCIA de la habilitacin urbana y
consecuentemente la AUTORIZACION para la EJECUCION
DE LAS OBRAS.
Referencia: Art. 7, 12 Ley 29090
SOLICITANTES: Propietario, Usufructuario, Superficiario,
Concesionario, Titulares de una servidumbre o afectacin
en uso, o quienes cuenten con derecho cierto a habilitar.
Referencia: Art. 8 Ley 29090

APROBACION DEL PROYECTO

LICENCIA

VIGENCIA: 36 meses prorrogables por 12

meses calendario y por nica vez. La prrroga
debe de solicitarse dentro de los 30 das
calendario anteriores al vencimiento de la
licencia otorgada.
El inicio de la vigencia de las licencias ser
computado para todas las modalidades, a
partir del ingreso del expediente a la
municipalidad respectiva.
Referencia: Art. 11 de la Ley 29090.

APROBACION DEL PROYECTO

LICENCIA
REVALIDACION DE LICENCIA.- Vencida la
licencia, corresponde la REVALIDACION, por los
mismos plazos del Art. 11.
Art. 4 D.S. 024-2008-VIVIENDA
Existe un plazo para solicitar la revalidacin de
la licencia? NO

APROBACION DEL PROYECTO

LICENCIA
DESISTIMIENTO.- De manera expresa y
a solicitud del interesado.
Consecuencias: Levantamiento del
asiento de aprobacin de la
habilitacin urbana que se hubiera
generado. cul es el ttulo?

APROBACION DEL PROYECTO

LICENCIA

La aprobacin del proyecto implica la conformidad Tcnica del

proyecto y de las condiciones urbansticas a respetar
Autorizaciones:

Construccin simultnea

Compra venta garantizada

Libre disponibilidad sin requerirse recepcin de obras

(Lo que no quiere decir que la transferencia se inscriba
definitivamente)
Art. 31 P del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

INSCRIPCION DE LA APROBACION
DEL PROYECTO -TITULO-

Art. 31D del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

La anotacin preventiva del proyecto de habilitacin urbana se realizar en mrito

a los siguientes documentos:
a)

b)

c)

Cargo del Formulario nico de Habilitacin Urbana FUHU- presentado ante

la municipalidad distrital o provincial en el caso del cercado, con el sello de su
recepcin y el nmero de expediente asignado;
Planos de ubicacin y localizacin del terreno, y de trazado y lotizacin
presentada ante la Municipalidad respectiva
Memoria Descriptiva

En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y el

respectivo plano, prevalecern los que aparecern los que aparecen en este
ltimo.
A fin de agilizar la inscripcin, podr presentarse adicionalmente en copia digital
los documentos sealados en los literales b) y c).

INSCRIPCION DE LA APROBACION
DEL PROYECTO

Art. 31E del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

El asiento de anotacin preventiva del proyecto de habilitacin urbana contendr,

adems de los requisitos establecidos en el artculo 13, segn corresponda, los
siguientes datos:
a)

b)

c)

El nmero asignado al expediente del proyecto de habilitacin urbana y su

fecha de recepcin por la municipalidad competente;
El cuadro general de distribucin de reas, en el que se precise el rea total
del predio habilitado, el rea til, la cantidad de lotes que conforman la
habilitacin, reas de aportes, reas de compensacin, si las hubiere, as
como el rea total de las vas pblicas y otros datos tcnicos relevantes;
La autorizacin de venta garantizada

El asiento de anotacin preventiva caducar de pleno derecho al vencimiento del

plazo de vigencia de la licencia de habilitacin previsto en el artculo 11 de la Ley
N 29090.

INSCRIPCION DE LA APROBACION
DEL PROYECTO

TODOS LOS TIPOS DE HABILITACIONES

URBANAS SON SUCEPTIBLES DE SER
ANOTADAS PREVENTIVAMENTE?

Resolucin N 444-2010-SUNARP-TR-A, el tribunal,

interpretando los alcances del artculo 10 dela Ley 29090,
seal:
Tenemos entonces que este ltimo prrafo elimina la
excepcin pues el proyecto de habilitacin urbana
aprobado por cualquier modalidad (ya no se limita a la
aprobacin automtica) podr ser registrado bajo
responsabilidad del promotor

INSCRIPCION DE LA APROBACION
DEL PROYECTO

La aprobacin del proyecto constituye acto

inscribible como ANOTACION PREVENTIVA.
Art. 31D R.I.R.P.
Plazo: El plazo de vigencia de la Licencia de
habilitacin. Art. 31D R.I.R.P.
Genera la Pre-Independizacin de los lotes
conformantes del proyecto de habilitacin
(futuros lotes urbanos)

SITUACIONES ESPECIALES

Es posible inscribir el proyecto de la

habilitacin urbana sin pre independizacin de
lotes? Resolucin N 444-2010-SUNARP-TR-A
de fecha 24/11/2010
El vigente Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios no ha establecido que la
pre independizacin de los lotes debe de
realizarse de manera simultnea con la
anotacin del proyecto de habilitacin
urbana

ACTOS INSCRIBIBLES EN PARIDAS

PRE INDEPENDIZADAS
Art. 31P del R.I.R.P.
Para inscribir la transferencia de propiedad y
dems actos de disposicin de los lotes que
integran una habilitacin urbana, previamente
deber de inscribirse la recepcin de obras,
salvo que en la resolucin que aprueba dicha
habilitacin se establezca la libre disponibilidad
sin requerirse la recepcin de obras conforme a
la normativa vigente.

ACTOS INSCRIBIBLES EN PARIDAS

PRE INDEPENDIZADAS
COMPRA VENTA GARANTIZADA
Art. 31G del R.I.R.P.
La compraventa garantizada, y en su caso la
cesin de posicin contractual, se anotarn
preventivamente en la partida individual del
respectivo predio. La inscripcin definitiva de
dichos actos se efectuar simultneamente con
la inscripcin de la recepcin de obras

COMPRA VENTA GARANTIZADA

Res. N 173-2009-SUNARP-TR-L del 08/05/2009
Entonces, estamos ante bienes futuros, ya que
los lotes integrantes de una habilitacin tendrn
existencia jurdica y econmica, y por tanto se les
asignar una partida registral definitiva e
independiente, recin cuando las obras se
recepcionen.

COMPRA VENTA GARANTIZADA

Res. N 673-2009-SUNARP-TR-L del 15/05/2009
Por lo tanto, no puede concluirse que la sola
aprobacin de la habilitacin urbana implica la
existencia de lotes de terrenos urbanos, pues como
queda indicado, en la esfera extra registral se requiere
de la ejecucin de las obras de habilitacin y en la
registral de la inscripcin de la resolucin de recepcin
de obras finales
Es una transferencia con las mismas caractersticas
que una compra venta simple que genera una
inscripcin provisional: ANOTACION PREVENTIVA.

ACTOS INSCRIBIBLES EN LOTES PRE

INDEPENDIZADOS

HIPOTECA

Resolucin N 173-2009-SUNARP-TR-A de fecha

08/05/2009
La hipoteca sobre lotes integrantes de una habilitacin
urbana que se encuentra registrada tan solo en la etapa
de aprobacin de proyecto no resulta procedente, pues
se estara hipotecando bienes futuros, lotes an
inexistentes como unidad jurdica y econmica
autnoma, permitindose tan solo la anotacin
preventiva de la compra venta garantizada y cesiones de
posicin contractual, mas no la hipoteca por no
encontrarse permitido por el artculo 1106 del Cdigo
Civil

INSCRIPCION DE DOCUMENTOS
PREVIOS
Art. 14 de la Ley 29090
1.
2.

3.

Certificado de Zonificacin y Vas

Certificado de Parmetros Urbansticos
y Edificatorios
Certificado de Factibilidad de Servicios

INSCRIPCION DE DOCUMENTOS
PREVIOS
Art. 14 de la Ley 29090

Se entiende por documento previo a aquel

que regula el diseo o las condiciones
tcnicas que afectarn el proceso de
habilitacin urbana o de edificacin de un
predio y que, por tanto, es necesario tramitar
ante una entidad, con anterioridad al trmite
de licencias de habilitacin urbana y de
edificacin.

INSCRIPCION DE DOCUMENTOS
PREVIOS

El contenido de los documentos previos, sealados en el presente

artculo, implica cumplimiento obligatorio por parte de las entidades
otorgantes y de los solicitantes, por cuanto genera deberes y
derechos. Los registros pblicos inscribirn, a solicitud del
propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el
presente artculo, para su respectiva publicidad, siendo que el
contenido del asiento de inscripcin debe de resaltar las condiciones
establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que ser
oponible frente a terceros.
Ninguna modificacin al Plan de Desarrollo Urbano podr
contemplar el cambio de zonificacin de los predios urbanos hacia
una menor zonificacin, ni disminucin del nivel de uso que
modifiquen los parmetros normativos establecidos en los
reglamentos vigentes.

INSCRIPCION DE DOCUMENTOS
PREVIOS

Quin expide el Certificado de Zonificacin y

Vas?
La Municipalidad Provincial.
Vigencia: 36 meses
Quin expide el Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios?
La Municipalidad Distrital
Vigencia: 36 meses

INSCRIPCION DE DOCUMENTOS
PREVIOS
ZONIFICACION
Es el conjunto de normas urbansticas que
regulan el uso del suelo en funcin de las
demandas fsicas, econmicas y sociales de la
poblacin,
permitiendo
la
localizacin
compatible, equilibrada y armnica de sus
actividades

RECEPCION DE OBRAS
Art. 31 H del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:

Formulario nico de Habilitacin Urbana FUHU

Resolucin de recepcin de obras de la habilitacin urbana

Plano de Replanteo de trazado y lotizacin y memoria descriptiva,

salvo que el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones
y no se hubiera anotado preventivamente el proyecto de
habilitacin urbana, en cuyo caso se presentarn el plano de
trazado y lotizacin y la memoria descriptiva presentados para la
obtencin de la licencia de habilitacin urbana.

Plano de ubicacin y localizacin presentado para la obtencin de

la licencia de habilitacin urbana, salvo que el proyecto de
habilitacin urbana se hubiere anotado preventivamente.

RECEPCION DE OBRAS CON

VARIACION DE AREA, LINDEROS Y
MEDIDAS PERIMETRICAS

El problema se presenta cuando se han Pre

independizado los lotes e inscrito la transferencia a
favor de terceros.
En este caso se inscribe la Recepcin de Obras y
modificar los datos en la partida correspondiente a
cada lote.
Si como consecuencia del replanteo se hubiese
reducido la cantidad de lotes, se requerir el
consentimiento de los titulares de los lotes excluidos,
procedindose al cierre de sus partidas.

RECEPCION PARCIAL DE OBRAS

Se debe de haber ejecutado todas las obras proyectadas y
autorizadas con la licencia para la etapa respectiva.

Se independiza el rea correspondiente a la etapa recepcionada.

Queda en la matriz el rea pendiente de recepcin (Tcnica del
Triple Folio).

Si en la resolucin se establece que existen aportes pendientes en la

etapa a recepcionar, se genera una CARGA por dicho dficit hasta
que se concluya con la recepcin total de la habilitacin urbana

Para la inscripcin constituye acto previo la inscripcin del

PLANEAMIENTO INTEGRAL en la matriz.
Art. 37 del Reglamento de la Ley 29090 y 31 L del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.

COMPENSACION DE AREAS
Art. 31 M del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios:
Cuando la habilitacin urbana comprenda reas sujetas a
futura compensacin, esta no constituye acto previo para la
inscripcin de la aprobacin del proyecto o de la recepcin de
obras. El Registrador suspender la inscripcin de los lotes
comprendidos dentro del rea destinada a futura compensacin
que se encuentren total o parcialmente fuera del permetro del
predio inscrito, debiendo dejar constancia de la suspensin en el
asiento respectivo.
Inscrita la compensacin de reas, se entender que los lotes
objeto de la suspensin se integran a la habilitacin urbana,
siempre que hubiesen sido comprendidos dentro del rea til
aprobada

HABILITACION URBANA
EJECUTADA

1.

2.

1.

2.

Incorporacin a la legalidad de situaciones de hecho ya

existentes.
Se da para las habilitaciones urbanas ejecutadas con
anterioridad a la vigencia de la Ley, pero que NO
CUENTAN:
Con Aprobacin de la Habilitacin, o
Con recepcin de obras
La habilitacin Urbana debe de cumplir con los
requisitos tcnicos establecidos en el R.N.E.
En el caso de los dficits de aportes, debern ser
redimidos en dinero.

HABILITACION URBANA
EJECUTADA
De la actual redaccin de la Ley, as como del
Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, se desprende que se puede regularizar:

La aprobacin de la Habilitacin, o

La recepcin de obras

HABILITACION URBANA
EJECUTADA
Resolucin N 475-2011-SUNARP-TR-L

La regularizacin de una habilitacin urbana

ejecutada puede tener por objeto el simple
proyecto o la recepcin de obras, como se
desprende de los ya citados artculos 38.1 del
Reglamento de la Ley 29090 y 31 del RIRP
CONSECUENCIAS: El carcter preventivo o
definitivo de la inscripcin de la habilitacin
urbana, as como la Independizacin definitiva o
Pre independizacin de los lotes resultantes.

HABILITACION URBANA EJECUTADA

INEXISTENCIA DE APORTES
Art. 23 k cuarto prrafo de la Ley 29090
Si en el procedimiento de regularizacin de habilitaciones
urbanas ejecutadas se comprueba la inexistencia de reas
para aportes reglamentarios, se proceder al pago de una
redencin de dinero en efectivo a favor de las entidades
pblicas a las que corresponde cada aporte
El principio es la entrega de aportes. Slo si no hay, se procede
a la redencin en dinero.
Si lo que hay es dficit, corresponder la redencin en dinero
por dicho dficit, salvo que la entidad beneficiaria considere
que las reas aportadas no son idneas para el desarrollo de
sus actividades, en cuyo caso se proceder a la redencin total.

HABILITACION URBANA EJECUTADA

CUANDO EXISTEN ESTUDIOS PRELIMINARES
Art. 23 k segundo prrafo de la Ley 29090
En el caso de que se cuente con resolucin de estudios preliminares
aprobados, no corresponde presentar los requisitos sealados en los
literales c, d, e, y f. No se podrn exigir documentos o estudios
adicionales a los establecidos en el presente artculo

Esta norma establece la procedencia de la regularizacin,

an cuando se cuente con resolucin de estudios
preliminares, se encuentre ste inscrito o no.
Es aplicable el mismo criterio para una habilitacin
urbana de oficio?

HABILITACION URBANA EJECUTADA

TITULO
Art. 31 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios (28/08/2008):
La inscripcin de la regularizacin de las habilitaciones urbanas
ejecutadas a que se refiere el artculo 23 de la Ley 29090 se
har en mrito a los siguientes documentos:
a)
Resolucin municipal que en va de regularizacin aprueba
el proyecto o la recepcin de obras de la habilitacin
urbana ejecutada;
b)
Planos de Ubicacin y Localizacin del terreno, y de trazado
y lotizacin o de replanteo en su caso, presentados ante la
Municipalidad respectiva;
c)
Memoria Descriptiva

HABILITACION URBANA
EJECUTADA
TITULO

Art. 40.4 del Reglamento de Licencias de

Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin
D.S. N 024-2008-VIVIENDA (26/09/2008):
El FUHU y su Anexo G con el nmero de la
Resolucin de autorizacin, conjuntamente con
los
documentos
tcnicos
respectivos,
debidamente sellados y visados, sern
entregados por duplicado al interesado para su
inscripcin en el Registro e Predios

HABILITACION URBANA EJECUTADA

SUPUESTOS DE HECHO SUCEPTIBLES DE SER

REGUALRIZADOS
Artculo 38 del D.S. N 024-2008-VIVIENDA
mbito de la regularizacin de habilitaciones urbanas
ejecutadas
Slo podrn ser regularizadas, las habilitaciones
ejecutadas hasta el 25 de setiembre de 2007, debiendo
acreditarse con documento de fecha cierta
Las habilitaciones materia de regularizacin deben de
haberse ejecutado parcial o totalmente hasta antes de la
publicacin de la Ley (25/09/2007). Con lo que las
habilitaciones ejecutadas con posterioridad, no son
susceptibles de ser regularizadas.

HABILITACION URBANA EJECUTADA

PLAZOS PARA REGULARIZAR
Se puede regularizar hasta el 31/12/2010.

Esta regularizacin se da en el mbito municipal, por

ello el plazo debe de entenderse como el de la
presentacin del expediente ante la Municipalidad.

El segundo prrafo del Art. 11 de la Ley 20090

seala:
El inicio de la vigencia de las licencias ser
computado para todas las Modalidades, a partir del
ingreso del expediente a la municipalidad respectiva

HABILITACION URBANA DE OFICIO

Art. 24 de la Ley 29090

Las municipalidades declaran la habilitacin urbana de oficio
de los predios, registralmente calificados como rsticos
ubicados en zonas urbanas consolidadas, que cuentan con
edificaciones y servicios pblicos domiciliarios. Estas
habilitaciones no se encuentran sujetas a los aportes de la
habilitacin urbana.
Ms adelante el artculo 24-A de la Ley 29090 seala La
declaracin se efecta mediante resolucin municipal que
dispone la inscripcin registral del cambio de uso rstico a
urbano. La inscripcin individual registral es gestionada por el
propietario o por la organizacin con personera jurdica que
agrupe a la totalidad de propietarios

HABILITACION URBANA DE OFICIO

No existe plazo

No est sujeto a aportes

La inscripcin debe ser gestionada por su

propietario
Se requiere la necesaria intervencin de los
propietarios en el proceso de inscripcin de la
habilitacin urbana de oficio?.

SILENCIO ADMINISTRATIVO
Art. 2 de la Ley 29090
Todos los procedimientos establecidos en la presente Ley
estn sujetos al silencio administrativo positivo, de
acuerdo a lo previsto en la Ley 29060, Ley del Silencio
Administrativo.

SILENCIO ADMINISTRATIVO
Art. 31K del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios
Para la inscripcin de la recepcin de obras por silencio
administrativo positivo se presentarn los siguientes
documentos:
a)
Cargo del Formulario nico de Habilitacin Urbana FUHU,
correspondiente a la recepcin de obras, presentado ante la
Municipalidad correspondiente.
b)
Los documentos tcnicos a que se refieren los literales c) y d)
del artculo 31H.
c)
Cargo de recepcin de la declaracin jurada del propietario
en el sentido que ha operado el silencio administrativo
positivo, presentado ante la municipalidad correspondiente.

LA DECLARATORIA DE
FBRICA
EN EL
REGISTRO DE
PREDIOS
Jackson Alarcn Llange

Normatividad aplicable
Ley N 29090 (Ley de Regulacin de Habilitaciones urbanas y

de edificaciones), modificada por las leyes N 29300, 29476,

29566 y 29898.

D.S. N 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de

Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin). Vigente desde

el 28/9/2008. Modificado por D.S. N 003-2010-VIVIENDA.

Ley 27157 y su Reglamento. (Vigente para regularizacin de

edificaciones)

Reglamento

de Inscripciones del Registro de Predios:

Adecuacin, aprobada por Resolucin N 339-2008-SUNARPSN, vigente desde el 27/12/2008.

Definicin de
declaratoria de fbrica
Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo
de

obra,

que

se

realiza

mediante

declaracin

del

propietario con las formalidades y trmites previstos en la

ley.

* Art. 2 Reglamento Ley 27157.

Predios sobre los que puede

recaer la declaratoria de
fbrica
segn la ley 29090
Predios urbanos.
Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de
habilitacin urbana.
Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que
se encuentren como urbanos en la municipalidad e
inscritos como rsticos en el Registro.

Edificacin social sobre terreno

propio de uno de los cnyuges
Cuando en la declaratoria de fbrica intervenga la sociedad

conyugal sujeta al rgimen de sociedad de gananciales y la

fbrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos,
el Registrador proceder a extender simultneamente el
asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble
por el solo mrito de la declaratoria, salvo que se acredite que
el bien mantiene la condicin de propio.

Para ello, deber presentarse la respectiva partida de

matrimonio en copia certificada.

Art. 50K del RIRP.

Procedimientos

Procedimiento ordinario o regular. Regulado por el

captulo III de la Ley N 29090.

Regularizacin al amparo de la Ley N 27157 (FOR),

sin intervencin municipal.

Procedimiento
Ordinario

Modalidades de aprobacin de
la Licencia de Edificacin
Modalidad A:

Modalidad

Aprobacin automtica con firma de

profesionales.

B:
Con firma
responsables.

de

profesionales

Modalidad C:

Aprobacin con evaluacin previa de

proyecto por Revisores Urbanos o
Comisiones Tcnicas.

Modalidad D:

Aprobacin con evaluacin previa de

Comisin Tcnica.

Modalidad A: Aprobacin
automtica con firma de
profesionales
Se requiere presentar ante la municipalidad el FUE y

los dems documentos. El cargo de ingreso

constituye la licencia, previo pago de la liquidacin
respectiva y a partir de ese momento se pueden
iniciar.

Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476

Modalidad B: Con firma de

profesionales responsables
El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia

temporal que permite iniciar las obras preliminares.

La municipalidad cuenta con un plazo de 15 das para
verificar
el expediente, la idoneidad y correcta
ejecucin del proyecto.
Despus de la verificacin sin observaciones, se
otorga la licencia definitiva que autoriza la
continuacin de las obras.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad C: Evaluacin previa de

proyecto por revisores urbanos o
comisiones tcnicas
Revisores urbanos: El cargo de presentacin del

expediente ante la municipalidad, constituye la licencia,

previo pago de la liquidacin respectiva, pudindose a
partir de este momento iniciar las obras.

Comisiones tcnicas: La municipalidad convocar a la

comisin en el plazo de 5 das tiles; la comisin tendr

20 das tiles para evaluar el expediente. Vencido este
plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad D: Aprobacin con

evaluacin previa de comisin
tcnica
La municipalidad convocar a la comisin en el plazo
mximo de 5 das tiles; la comisin tendr 20 das
tiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin
pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Predeclaratoria de Fbrica
Los

propietarios pueden solicitar al Registro la

anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica,
la misma que tendr la vigencia de un ao.

Cuando se solicite la inscripcin de una unidad

inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y

zonas comunes, debe inscribirse necesariamente, en
el mismo acto, el reglamento interno y la
preindependizacin.

Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Ttulo que da mrito a la

anotacin de la predeclaratoria
de fbrica
Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad con su sello de

recepcin y el nmero de expediente asignado.

Resolucin de Licencia de edificacin en los casos de las
modalidades b), c) con comisiones tcnicas y d).
Plano de ubicacin, localizacin y plano de arquitectura
presentados ante la Municipalidad.
Memoria descriptiva de distribucin de ambientes.
En caso de discrepancia entre la memoria y el plano, prima el
plano.
Se puede presentar memoria descriptiva en copia digital.

Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476.

Ttulo para la anotacin del

prereglamento interno y
preindependizacin
El Reglamento Interno y las preindependizaciones se

anotarn en mrito a documento privado otorgado por

el propietario, con firma certificada notarialmente.

Luego de anotado el prereglamento, se extendern las

preindependizaciones.

Art. 50E del RIRP

Plazo de vigencia y prrroga

Vigencia: Un ao contado desde la fecha del asiento de

presentacin, prorrogable antes del vencimiento y por el

mismo plazo, cuantas veces sea necesario. Este plazo no
podr exceder la vigencia de la licencia de obra.

Prrroga: Se anota en mrito a documento privado con firma

certificada otorgado por el propietario del terreno, cualquiera

de los adquirientes de las unidades preindependizadas o por el
tercero cuyo derecho emane de las partidas, acompaado de
la documentacin pertinente.

Caducidad: Vencido el plazo de vigencia.

Art. 50G del RIRP

Anotacin de compraventa
Se

anotarn preventivamente en las partidas

preindependizadas la compraventa u otros actos
anlogos por el cual el propietario se obligue a transferir
la propiedad de las futuras secciones de propiedad
exclusiva.

Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar

la anotacin preventiva de las preindependizaciones.

Art. 50H del RIRP

Conversin de las anotaciones en

Inscripcin
Si la edificacin se efectu conforme al proyecto, la

predeclaratoria de fbrica, el prereglamento interno y las

preindependizaciones se convertirn en definitivas por el
mrito de la declaratoria de fbrica.

Cuando la edificacin discrepe del proyecto y ello

implique modificaciones del prereglamento interno y las

preindependizaciones, deber presentarse adems los
documentos aclaratorios o modificatorios.

Art. 50I del RIRP.

Declaratoria de fbrica: ttulo

inscribible
FUE al que se refiere la Ley 29090.
Escritura Pblica en el que se inserte o adjunte el FUE.
Se deben acompaar los anexos segn la normativa

especial y planos de localizacin, ubicacin y distribucin

autorizados por profesional.
En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva y
el plano, primar el plano.

Art. 29 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Art. 50J del
RIRP.

Declaratoria de Fbrica
en va de regularizacin:

Declaratoria de fbrica en va de
regularizacin (FOR)
Requisitos:
1. Edificacin realizada sin licencia de construccin,

conformidad de obra o que no cuente con

declaratoria de fbrica.
2. Que se haya culminado antes del 21-07-1999.
3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre
predios urbanos, terrenos que cuenten con proyecto
aprobado de habilitacin urbana con construccin
simultnea o predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas.

Ampliacin excepcional del plazo

de regularizacin a travs de FOR
1. La Dcima Cuarta Disposicin Transitoria de la Ley

27972 (Ley Orgnica de Municipalidades) ampli el

plazo para las construcciones irregulares terminadas
hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venci
el 30-06-2003.
2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, ampla el
plazo para construcciones irregulares terminadas
hasta el 31/12/2003. El plazo para regularizar venci
el 31/12/2005.

Ttulo que sustentar la

inscripcin
Formulario registral (FOR) debidamente llenado,
suscrito por el propietario y el verificador
responsables, con firmas certificadas notarialmente.
Documentos complementarios:
Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios.
Informe tcnico de verificacin / constancia de
haberse solicitado la verificacin ad hoc.
Planos de ubicacin, localizacin y distribucin.
Cuando deba registrarse el dominio. Escritura Pblica,
documento privado de fecha cierta, declaratoria
notarial de prescripcin adquisitiva o ttulos
supletorios.

Precedente vinculante

Regularizacin de edificaciones sobre predios

ubicados en zonas urbanas consolidadas.

Para escribir la regularizacin de edificaciones

existentes sobre un predio ubicado en zona urbana
consolidada, que aparece inscrito como rstico en el
Registro de Predios, no se requiere la resolucin de
alcalda que apruebe la habilitacin urbana de oficio,
siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre
registrado como urbano ante la municipalidad
correspondiente

XIX Pleno

Precedente vinculante

Intervencin del verificador ad-hoc

Corresponde al Verificador Responsable determinar la

pertinencia de solicitar el Informe Tcnico de
Verificacin Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el
artculo 11 del Reglamento de la Ley N 27157. Sin
embargo, el Registrador podr exigir la constancia del
cumplimiento de la comunicacin a la entidad rector
ay el pago respectivo, en los casos en los que, de la
partida registral o del ttulo presentado, se evidencia la
existencia de alguna de las condiciones sealadas en
el precitado artculo

Precedente vinculante

Transferencia de predios
amparo de la Ley N 27157.

regularizados

al

Es procedente la inscripcin de los actos de

disposicin de dominio de unidades inmobiliarias cuya
declaratoria de fbrica fue otorgada va regularizacin
al amparo de la Ley N 27157, an cuando no se
cuente con autorizacin para celebrar contratos de
compraventa garantizada ni conste inscrita la
recepcin de obras de habilitacin urbana del terreno
sobre el que se levant la edificacin.

IV Pleno del TR.

Improcedencia de
regularizacin sucesiva

Inscrita la declaratoria de fbrica mediante el

procedimiento previsto en el Ttulo I de la Ley 27157,
la posterior ampliacin, modificacin, reparacin,
remodelacin, puesta en valor, cercado o demolicin
de la fbrica, efectuada sin cumplir con los
procedimientos establecidos en el Ttulo II de la citada
ley, se regularizar mediante el procedimiento previsto
en el artculo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley
29090.

Dcima primera disposicin transitoria RIRP.

Cancelacin de carga tcnica

Las cargas ser canceladas en virtud de un nuevo

informe tcnico emitido por el verificador competente,
en el que se acredite el levantamiento de las
observaciones que dieron mrito a su anotacin,
acompaado de ser el caso, de los planos
replanteados. No corresponde al Registrador formular
observaciones a los aspectos tcnicos de dicho
informe.

Art. 50N del RIRP.

NORMAS APLICABLES
Art. 958 del Cdigo Civil

Normas aplicables a la
propiedad horizontal. La
propiedad horizontal se rige por
la legislacin de la materia.
Ley 27157
D.S. N 035-2006-VIVIENDA
Resolucin N 340-2008SUNARP-SN

Art. 129 D.S. N 035-2006- VIVIENDA

Es el rgimen
jurdico
que supone la
PROPIEDAD
HORIZONTAL
(HOY LLAMADA
EXCLUSIVA Y o
existencia
de PROPIEDAD
una edificacin
PROPIEDAD COMUN)
conjunto de edificaciones integradas
por secciones inmobiliarias de dominio
exclusivo pertenecientes a distintos
propietarios, bienes y servicios de
dominio comn. Cuenta con un
reglamento interno y una junta de
propietarios.

ELEMENTOS CONFIGURADOS DEL

REGIMEN
Edificacin o conjunto de edificaciones integradas por

secciones de dominio exclusivo.

Coexistencia en la mencionada edificacin o conjunto
de edificaciones de bienes de dominio comn y
servicios comunes.
Pertenencia, o vocacin de pertenencia, a distintos
propietarios de las secciones de dominio exclusivo.

SITUACIONES DE HECHO
El hecho de que no se cuente formalmente con un reglamento
interno y que no se haya constituido una junta de propietarios, no
quiere decir que NO estemos ante un Rgimen Jurdico de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn. Si bien la norma seala
que en el rgimen obligatoriamente debe de contar con un
reglamento interno y una junta de propietarios, se dan casos en los
que existen diferentes unidades de dominio exclusivo
(departamentos, oficinas, locales, etc) con diferentes propietarios,
existen elementos comunes, pero NO existen formalmente un
documento que plasme el contenido de un Reglamento Interno, y
menos an su inscripcin.
En el mbito registral se ha conocido a estos casos como
SITUACIONES DE HECHO es decir, DE HECHO EXISTE UN
REGIMEN o los elementos configurados del rgimen.

REGLAMENTO INTERNO
RESOLUCION N 340-2008-SN
El reglamento interno viene a ser un negocio jurdico (en la
terminologa del Cdigo Civil, acto jurdico)en el cual la declaracin de
voluntad est dirigida a producir una mixtura de efectos jurdico
obligacionales y reales. As pues, la eficacia real se aprecia claramente
del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios,
transformando una situacin dominical normalmente independiente,
en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues
vincula indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las
partes comunes. stas quedan destinadas a favor de aqullas. La
segunda carcteristica fundamental es que da origen a un rgimen
especial de propiedad (propiedad exclusiva y propiedad comn), en el
cual se establece un sistema complejo de facultades, limitaciones,
cargas y obligaciones, que viene a constituir una lex reique vincula a
los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirentes.

REGLAMENTO INTERNO
Es el acto privado o declaracin en el sentido que
en una edificacin existen bienes de dominio
exclusivo y bienes de dominio comn y que existen
adems determinadas reglas de organizacin de los
propietarios.

REGLAMENTO INTERNO
CONTENIDO
- Se limita los elementos privativos de
los comunes
- Se determinan las reglas de
organizacin de la junta de
propietarios.

REGLAMENTO INTERNO
CONTENIDO

DETERMINACION DE LOS ELEMENTOS PRIVADOS

Para delimitar los elementos privativos de los comunes
debe de tenerse en cuenta su sustento fsico, la cual es la
edificacin previamente aprobada por la Municipalidad;
as, en principio slo podr considerarse como elemento
privado o seccin de dominio exclusivo a las unidades
declaradas como tal en la fbrica: departamentos,
estacionamientos, depsitos, locales, oficinas, etc.

REGLAMENTO INTERNO
CONTENIDO

DETERMINACION DE LOS ELEMENTOS PRIVADOS

Existe entonces cierta RIGIDEZ en la delimitacin de
los elementos privados y comunes. Slo pueden
considerarse como unidades privadas, aquello que est
definido como tal en las normas edificatorias y
urbansticas ya se en el Reglamento Nacional de
Edificaciones, en la Ley de Regulacin de Habilitaciones
Urbanas y de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Comn, Ley N 27157, o en cualquiera de sus normas
reglamentarias.

REGLAMENTO INTERNO
CONTENIDO

DETERMINACION DE LOS ELEMENTOS PRIVADOS

No podr considerarse como una unidad de vivienda lo
que municipalmente ha sido considerado como un local
o depsito; o incorporarse reas de estacionamiento en
zonas de comunes de circulacin o considerarse una
unidad de vivienda con ambientes discontinuos; o
considerarse a un departamento tipo duplex como dos
unidades independientes.

REGLAMENTO INTERNO
CONTENIDO

DETERMINACION DE LOS ELEMENTOS PRIVADOS

El artculo 2.3 del TUO del Reglamento de la Ley 27157
establece algunas precisiones respecto de los que puede
considerarse como bienes o elementos privados, por
ejemplo: los departamentos en edificios, las casas en
copropiedad, las casas en quinta, tiendas en centros y
galeras comerciales. Define en general a las Unidades
Inmobiliarias como los terrenos sin edificar, las
edificaciones, los aires o las secciones de cualquiera de
ellos que sean factibles de independizar y cuyos
derechos sean susceptibles de inscripcin el Registro
Pblico respectivo, entindase: estacionamientos,

REGLAMENTO INTERNO
CONTENIDO

DETERMINACION DE LOS ELEMENTOS COMUNES

Los bienes COMUNES son aquellos elementos que
sirven de manera complementaria o accesoria a dos o
ms unidades de dominio exclusivo.
Pueden ser clasificados en:
Bienes comunes por NATURALEZA
Bienes comunes por DESTINO.

REGLAMENTO INTERNO
CONTENIDO

DETERMINACION DE LOS ELEMENTOS COMUNES

Artculo 134 del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157
Bienes comunes intransferibles
Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario
establecido en el Reglamento Interno:
a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene dos o
ms secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre l se constituya
derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,techos y
dems elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la
edificacin, siempre que sirvan a dos o ms secciones.

REGLAMENTO INTERNO
CONTENIDO

c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas

destinadas a la instalacin de equipos y en general, vas y
reas de circulacin comn.
d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una
seccin de propiedad exclusiva.
e) Los sistemas de instalaciones para agua, desage,
electricidad, eliminacin de basura y otros servicios que no
estn destinados a una seccin en particular.
f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilacin o de
instalaciones, salvo los propios de una seccin de propiedad
exclusiva.

REGLAMENTO INTERNO
CONTENIDO

DETERMINACION DE ELEMENTOS COMUNES

Qu sucede si en el Reglamento Interno se ha omitido
indica la calidad o naturaleza de determinada rea?
En principio existir una PRESUNCIN DE
COMUNIDAD de los elementos no considerados como
privados.
La Resolucin N 340-2008-SUNARP seala que esta
presuncin puede desvirtuarse si se da el
RECONOCIMIENTO de la propiedad exclusiva de dicha
rea, en una seccin de junta de propietarios
debidamente convocada y con el voto favorable de los
2/3 de las participaciones.

REGLAMENTO INTERNO
CONTENIDO

DETERMINACION DE LOS ELEMENTOS COMUNES

Si en el reglamento se ha establecido expresamente
POR ERROR que determina rea es COMUN, el deber
de hacerse con el voto favorable del 100% de las
participaciones, o deber de procederse conforme al
artculo 135 del Reglamento de la Ley 27157
(Procedimiento de desafectacin y transferencia de
bienes comunes).

REGLAMENTO INTERNO
CONTENIDO

DETERMINACION DE LOS ELEMENTOS PRIVADOS

Y COMUNES
Artculo 153 a) del T.U.O. del Reglamento de la Ley
27157.- Contenido del Reglamento Interno.
La determinacin de la unidad inmobiliaria matriz y la
relacin de las secciones de propiedad exclusiva,
sealando sus reas, numeracin y el uso al que deber
estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio,
industria, oficina, estacionamiento u otros; as como de
los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser
el caso, los que califiquen como intransferibles.

REGLAMENTO INTERNO
CONTENIDO

DETERMINACION DE LAS REGLAS DE

ORGANIZACIN DE LOS PROPIETARIOS
Artculo 153 del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157.Contenido del Reglamento Interno.
El Reglamento Interno deber contener
obligatoriamente, lo siguiente:
b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.
c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden
sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre
el uso de las secciones de propiedad exclusiva

REGLAMENTO INTERNO
CONTENIDO

d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos,

propaganda u otros, de ser el caso.
e) La relacin de los servicios comunes.
f)Lo s porcentajes de participacin que
corresponden a cada propietario en los bienes
comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por
los propietarios o por el propietario anterior.
g) Los porcentajes de participacin que
corresponden a cada propietario en los gastos
comunes, los cuales sern iguales a los de
participacin en la propiedad de los bienes
comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.

REGLAMENTO INTERNO
CONTENIDO

h) El rgimen de la Junta de Propietarios, sus

rganos de administracin y las facultades,
responsabilidades y atribuciones que se les
confiere.
i) Todo lo relativo a las secciones ordinarias y
extraordinarias, qurum, votaciones, acuerdos,
funciones y dems, de la Junta de Propietarios.
j) Cualquier otro acuerdo a pacto lcito que sus
otorgantes deseen incluir.

REGLAMENTO INTERNO

TIPOS DE EDIFICACIONES QUE DEBEN DE CONTAR CON

REGLAMENTO INTERNO
Artculo 126 del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157.Unidades inmobiliarias reguladas por es te Reglamento.
Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de
propiedad exclusiva y de propiedad comn, reguladas
por el presente Reglamento son:
a) Edificios de departamentos de uso residencial,
comercial, industrial o mixto.
b) Quintas
c) Casas en copropiedad
d) Centros y Galerias comerciales o campos feriales
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes

REGLAMENTO INTERNO REGIMENES

Artculo 127 del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157.Opcin de rgimen

Al momento de solicitar la inscripcin del Reglamento
Interno, el o los propietarios de las secciones exclusivas
debern de optar entre los regmenes siguientes:
a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn
b) Independizacin y Copropiedad
Ambos regmenes pueden coexistir en una misma
unidad inmobiliaria, por bloques o sectores.

REGLAMENTO INTERNO REGIMENES

Artculo 128 del T.U.O. del Reglamento de la Ley

27157. NO en todas las edificaciones se puede optar por un

rgimen especfico. Los DEPARTAMENTOS EN
EDIFICIO, y en general las edificaciones en altura o
con divisin horizontal tpica NO pueden optar por el
rgimen de Independizacin y Copropiedad, su
rgimen deber ser necesariamente el de
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN.

REGLAMENTO INTERNO REGIMENES

Las Quintas, Casas en copropiedad, Centros y galeras
comerciales o campos feriales y Otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes SI pueden optar entre
el rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn y
el rgimen de Independizacin y Copropiedad.

REGLAMENTO INTERNO
REGIMEN PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y PROPIEDAD

El terreno es necesariamente comn, salvo

COMUN
constitucin de derecho
de superficie

La mayora requerida para los actos de disposicin

y/o gravamen de los bienes comunes: MAYORIA
CALIFICADA, es decir, los 2/3 de los porcentajes de
participacin de TODOS los propietarios inscritos

Artculo 134 y 135 del T.U.O. del Reglamento de la Ley

27157

REGLAMENTO INTERNO
REGIMEN INDEPENDIZACION Y
Las unidades
COPROPIEDAD
inmobiliarias de propiedad exclusiva
comprenden necesariamente el terreno que ocupa
cada una.

Los actos de disposicin y/o gravamen de los bienes

comunes requieren de UNANIMIDAD, es de decir de
la participacin de TODOS los titulares registrales
Artculo 128 del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157

JUNTA DE PROPIETARIOS
La Junta de Propietarios est constituida por todos los
propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de
la edificacin y tiene la representacin conjunta de stos.
La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al
otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contendr
obligatoriamente la nominacin del Presidente si
existiera pluralidad de propietarios al momento de
registrar el Reglamento. Su inscripcin se efecta en el
Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral
del predio matriz o en la que corresponde a los bienes
comunes.

JUNTA DE PROPIETARIOS
La Junta de Propietarios estar presidida por uno de
sus miembros que tendr la calidad de Presidente, quien
ejercer la representacin legal de la misma, asumiendo
las funciones y responsabilidades que este reglamento
seala. El reglamento interno podr disponer la
constitucin de una Directiva cuando lo
estime
conveniente, sealando su composicin y funciones.

JUNTA DE PROPIETARIOS
REGLAS DE CONVOCATORIA
Artculo 146 Convocatoria

Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, la

Junta de Propietarios deber ser convocada a sesin por
el Presidente, con una anticipacin no menor de cinco
(5) das naturales, mediante aviso contenido en carta,
esquela, facsmil, correo electrnico o cualquier otro
medio que permita dejar constancia de su entrega o
recepcin, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras
que al efecto debe mantener la administracin en uno o
varios sitios visibles de la edificacin. Los avisos y
carteles contendrn la indicacin del da, hora y lugar de
la reunin y las materias a tratarse.

JUNTA DE PROPIETARIOS
FORMA Y CONTENIDO DE LAS ACTAS
Artculo 149.Contenido y forma del acta.
En el acta de cada sesin, deber indicarse el lugar,
fecha y hora en que sta se realiz; la relacin de los
propietarios concurrentes, con indicacin de sus
porcentajes de participacin en los bienes de dominio
comn; el nombre de las personas que actuaron como
presidente y secretario de la junta; los puntos de la
agenda; la forma y resultado de las votaciones y los
acuerdos adoptados. Ser firmada por el Presidente y el
Secretario designado, o por los miembros de la directiva
si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta. El

CONSTITUCION DE
REGLAMENTO INTERNO
APROBACIN DEL REGLAMENTO INTERNO
El reglamento interno se aprueba por el promotor o constructor de la edificacin
quien debe ser el propietario de la misma. Tambin se aprueba conforme al artculo 39
de la Ley 27157, por acuerdo de ms del 50% de los propietarios que conforman la
edificacin, para lo cual el voto se computa por cada seccin de propiedad exclusiva,
mientras no se encuentre definido el porcentaje de participacin en las zonas
comunes.
En este ltimo caso, la convocatoria se realiza por el propietario-constructor o por
los propietarios que renan por lo menos el 25% de participacin en la edificacin,
debindose notificar a los otros propietarios mediante esquelas con cargo de
recepcin y con una anticipacin no menor de cinco das naturales.

MODIFICACION DE
REGLAMENTO INTERNO

El reglamento interno se modifica por acuerdo de la junta que cuente con ms del
50% de la participacin de los propietarios.
De conformidad con el artculo 135 del Decreto Supremo No. 035-2006-VIVIENDA,
para los casos de modificacin del porcentaje de participacin, desafectacin de los
bienes comunes, venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de zonas
comunes, se requiere un acuerdo por mayora calificada de 2/3 partes de las
participaciones.
En estos casos, la comunicacin notarial a los propietarios que no asistieron a la
Junta as como el transcurso del plazo de veinte das tiles contados a partir de dicha
notificacin, a que se refiere el artculo 43 de la Ley 27157, podr ser acreditado
mediante declaracin jurada otorgada por el presidente de la Junta.

REGLAMENTO INTERNO
EXTINCION DEL REGIMEN

El rgimen de propiedad exclusiva y comn se extingue

por demolicin o destruccin del edificio, salvo que las
zonas comunes y exclusivas puedan delinearse
exclusivamente en funcin del suelo.
Tambin se extingue el rgimen por acuerdo unnime
de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la
acumulacin respectiva en la partida matriz. Esta
acumulacin no requiere de ningn requisito municipal
o administrativo.

REGLAMENTO INTERNO
PRECEDENTES DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA
PLENO X
EXIGIBILIDAD DE LA ADECUACION DEL
REGLAMENTO INTERNO INSCRITO
La adecuacin de los reglamentos internos
vigentes a la fecha de publicacin de la Ley
27157 constituye un acto obligatorio, siendo
exigible en la oportunidad que se presente al
registro la solicitud de inscripcin de algn acto
que modifique el reglamento interno primigenio

REGLAMENTO INTERNO
PRECEDENTES DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA
PLENO X
QUORUM DE SESION DE JUNTA DE
PROPIETARIOS
Para la determinacin del quorum de sesin de
junta de propietarios, deber considerarse
nicamente a los propietarios con dominio inscrito

ALGUNOS CRITERIOS DEL REGISTRO DE

PERSONAS JURIDICAS NO SOCIETARIAS

A
C

PLENO X
P
REAPERTURA DE ACTAS
Es posible rectificar el contenido de las actas de J
sesiones de las personas jurdicas, corrigiendo un dato
que se consign en forma errnea o consignando un dato S
que se omiti -pudiendo consistir la omisin en un
acuerdo que habiendo sido adoptado por la persona
jurdica no se hizo constar en el acta-. Para ello deber
dejarse constancia de la fecha de reapertura del acta y la
misma deber ser suscrita por quienes firmaron el acta
primigenia o rectificada

ALGUNOS CRITERIOS DEL REGISTRO DE

PERSONAS JURIDICAS NO SOCIETARIAS
PLENO X
INTERPRETACION DE ESTATUTO
La asamblea general de una asociacin, como
rgano supremo facultado para aprobar y modificar el
estatuto, podr vlidamente interpretar sus alcances
en los casos en que la norma estatutaria inscrita
resulte ambigua, incierta o contradictoria.

ALGUNOS CRITERIOS DE LA SEGUNDA

INSTANCIA SOBRE REGLAMENTO INTERNO
RESOLUCION 1847-2009-SUNARP-TR-L del
11/12/2009
No habindose establecido porcentajes de
participacin en el reglamento interno inscrito, para su
determinacin por la Junta de Propietarios, resulta de
aplicacin el artculo 24 de la Ley 27157 que
establece que se presume que las alicuotas
corresponden en partes iguales a los propietarios de
las secciones de dominio exclusivo por lo que es
posible computar el quorum

ALGUNOS CRITERIOS DE LA SEGUNDA

INSTANCIA SOBRE REGLAMENTO INTERNO
RESOLUCION 1167-2010-SUNARP-TR-L del
13/04/2010
ASUNTOS COMPRENDIDOS EN LA AGENDA
Cuando en la convocatoria se seala como
materia a tratar a la modificacin total del reglamento
interno, se encuentra comprendida la modificacin de
porcentajes de participacin sobre los bienes
comunes y la incorporacin de nuevas secciones de
propiedad exclusiva

ALGUNOS CRITERIOS DE LA SEGUNDA

INSTANCIA SOBRE REGLAMENTO INTERNO
RESOLUCION 995-2010-SUNARP-TR-L del
06/07/2010
En el caso de edificaciones que cuentan con reglamento
interno inscrito durante la vigencia de las normas anteriores a la
Ley 27157, en el que se omiti consignar los porcentajes de
participacin en los bienes comunes a las secciones de
propiedad exclusiva:
El quorun y mayora para asignar porcentajes de
participacin en los bienes comunes deben ser los propios de
ADOPCION O MODIFICACION DE REGLAMENTO INTERNO:
voto a favor de ms de la mitad de los propietarios computando
que cada propietario de una seccin de propiedad exclusiva
tiene derecho a un voto.

continua
No requiere publicarse el acuerdo de asignacin de
porcentajes, pues el artculo 24 de la Ley 27157 regula el
acuerdo de regularizacin y no la adopcin o modificacin
de reglamento interno