NDICE

1.- CONSIDERACIONES DE CARCTER PRELIMINAR.......................................................... 2

1.1.- Antecedentes...................................................................................................... 2
1.2.- Objeto del estudio de inversin.......................................................................... 2
1.3.- Programas informticos utilizados..................................................................... 2
2.- DESCRIPCIN DEL PROYECTO...................................................................................... 2
2.1.- Caractersticas tipolgicas.................................................................................. 2
2.2.- Caractersticas constructivas.............................................................................. 2
3.- SUPERFICIES CONSIDERADAS..................................................................................... 3
3.1.- Definicin de superficies..................................................................................... 3
3.2.- Coeficientes correctores de las superficies construidas...................................... 3
3.3.- Cuadro de superficies......................................................................................... 3
4.- FLUJOS DE ENTRADA: PREVISIN DE INGRESOS POR VENTAS.................................... 4
5.- FLUJOS DE SALIDA (ESTIMACIN DE EGRESOS).......................................................... 4
5.1.- Anlisis y cuantificacin de costes...................................................................... 5
5.1.1.- Coste del solar............................................................................................ 5
5.1.2.- Coste de la construccin............................................................................... 5
5.1.3.- Costes asociados a la promocin....................................................................7
5.2.- Anlisis y cuantificacin de gastos..................................................................... 8
5.2.1.- Gastos de comercializacin........................................................................... 8
5.2.2.- Gastos de financiacin.................................................................................. 8
6.- ANLISIS ESTTICO DE LA CUENTA DE RESULTADOS. INDICADORES DE
RENTABILIDAD............................................................................................................ 9
6.1.- Resultado bruto de explotacin: EBITDA............................................................ 9
6.2.- Beneficio antes de intereses e impuestos: EBIT.................................................. 10
6.3.- Beneficio antes de impuestos: EBT..................................................................... 10
6.4.- Beneficio neto despus de impuestos................................................................. 10
7.- ANALISIS GRFICO DE LA CUENTA DE RESULTADOS................................................... 10
7.1.- Costes de explotacin......................................................................................... 11
7.2.- Gastos de promocin (comercializacin y financiacin)...................................... 11
7.3.- Cuenta de resultados.......................................................................................... 12

Estudio de viabilidad inmobiliaria

descripcion_obra

Fecha: 04/07/13

1.- CONSIDERACIONES DE CARCTER PRELIMINAR.

1.1.- Antecedentes
Una promocin inmobiliaria requiere invertir grandes recursos econmicos, en su mayora provenientes de
financiacin ajena, por lo que se necesita realizar un estudio de viabilidad econmica previo al desarrollo
del proyecto, con el fin de que el promotor disponga de una base slida que le sirva de apoyo en la toma
de decisiones, minimizando el riesgo intrnseco que conlleva toda inversin.
La rentabilidad econmica es una condicin necesaria para acometer cualquier iniciativa empresarial. Por
tanto, el estudio de viabilidad constituye la primera fase de cualquier proyecto.
En el caso de una promocin inmobiliaria, dicha rentabilidad est condicionada por el precio de venta que
el mercado es capaz de asimilar, as como por el precio de adquisicin del solar y por los costes de
construccin y promocin.
Conocer y cuantificar los factores que determinan la rentabilidad no es una labor inmediata, ya que
requiere realizar un estudio de mercado de los precios de venta y un anlisis pormenorizado de los costes y
gastos necesarios para llevar a cabo la promocin.
En este contexto, antes de acometer el proyecto es conveniente disponer de herramientas que sean
capaces de estimar los costes de la construccin y sus gastos asociados con una aproximacin adecuada,
con el fin de evitar desviaciones inasumibles entre la estimacin previa y los futuros costes reales.

1.2.- Objeto del estudio de inversin

El presente estudio de viabilidad tiene por objeto la determinacin de la rentabilidad del proyecto, obtenida
a partir de la previsin de ventas y de la estimacin realista de los costes y gastos necesarios para la
consumacin y entrega en condiciones del producto inmobiliario.

1.3.- Programas informticos utilizados

Para la elaboracin del estudio de viabilidad, se ha utilizado el Predimensionador de mediciones y
presupuestos para estimar unas mediciones aproximadas de las unidades de obra a realizar, y los precios
aportados por el Generador de precios de la construccin, ambos programas desarrollados por CYPE.

2.- DESCRIPCIN DEL PROYECTO

Vivienda plurifamiliar entre medianeras

2.1.- Caractersticas tipolgicas

En la tabla siguiente se describen las caractersticas tipolgicas ms relevantes del proyecto.
Nmero de plantas sobre rasante 2
Nmero de plantas bajo rasante

Nmero de patios interiores

Emplazamiento Valencia
Accesibilidad

Normal

Topografa

Desniveles mnimos

Mercado

Crecimiento sostenido (normal)

2.2.- Caractersticas constructivas

Se describen, de forma resumida, las caractersticas constructivas que influyen en mayor medida en la
determinacin del presupuesto de ejecucin material.
Nivel de calidad general

Medio

Cimentacin

Zapatas

Tipo de terreno

Arcilla semidura

Tipo de estructura

Hormign armado - Forjado reticular

Pgina 2

Estudio de viabilidad inmobiliaria

descripcion_obra

Fecha: 04/07/13

Calefaccin
Captacin solar trmica
Saneamiento de aguas residuales y pluviales

Instalaciones
Fachada a la calle

De dos hojas con aislamiento

Revestimiento de fachadas Revestimiento continuo

Carpintera exterior

PVC

Cubierta

Tejado

Revestimientos

Cocina

Baos

Resto de la vivienda

Terrazas

Suelos

Baldosa cermica

Baldosa cermica

Baldosa cermica

Baldosa cermica

Elementos comunes

Paredes

Baldosa cermica

Baldosa cermica

Yeso

3.- SUPERFICIES CONSIDERADAS

3.1.- Definicin de superficies
Se introduce el concepto de superficie corregida con el fin de unificar criterios de valoracin con
independencia del uso (vivienda, garaje, local, etc.), de modo que faciliten el anlisis de los costes de
construccin a travs de la utilizacin de mdulos de coste homogneo.
Dichos mdulos son un indicativo de la repercusin del coste de la construccin por unidad de superficie
corregida.
Superficie construida: Comprende el rea delimitada por las lneas perimetrales de los cerramientos
exteriores y, en su caso, por los ejes de las medianeras.
Todos los cuerpos volados, terrazas y balcones cubiertos por techo se computan considerando el 100% de
su superficie en planta, siempre y cuando estn cerrados lateralmente por paredes. En caso contrario, se
computa nicamente el 50% de dicha superficie.
Superficie de elementos comunes: Es la superficie correspondiente a las zonas destinadas al uso
compartido y a la ubicacin de elementos de uso comn del inmueble, tales como la entrada al edificio,
escaleras, ascensores, cuartos de instalaciones, sala de reuniones de uso comn, etc.
Superficie construida con partes comunes o elementos comunes: Es la suma de la superficie
construida de cada vivienda o local, ms la parte proporcional de la superficie de las partes comunes del
edificio, segn la cuota de participacin que le corresponda.
Superficie corregida: Es la supericie construida multiplicada por un coeficiente corrector de la superficie.
Coeficiente corrector de la superficie: Es un parmetro que multiplica el valor de la superficie
construida para obtener la superficie corregida. Los valores corresponden al cociente entre el coste unitario
de construccin de cada uso (espacio difano, local comercial, trasteros, garaje y oficinas) y el coste
unitario de la vivienda.

3.2.- Coeficientes correctores de las superficies construidas

Los coeficientes correctores adoptados en el presente estudio de viabilidad son los siguientes:
Usos del proyecto

Coeficiente corrector de la superficie

Vivienda (incluye la repercusin de elementos comunes)

1,00

Espacio habitable bajo cubierta

0,65

Local comercial

0,55

Trasteros

0,60

Garaje

0,70

Oficinas

0,90

3.3.- Cuadro de superficies

En la tabla adjunta se detalla la superficie construida y la superficie corregida de cada uno de los usos
asignados en el proyecto, con su correspondiente coeficiente corrector y el porcentaje de participacin
sobre el total de la superficie corregida.
Uso
Vivienda (incluye la repercusin de elementos comunes)
Espacio habitable bajo cubierta

Superficie construida
(m)
125,00
0,00

Coeficiente corrector K
1,00
0,65

Superficie corregida
(m)
125,00
0,00

%/Sup. corregida
87,72
0,00

Pgina 3

Estudio de viabilidad inmobiliaria

descripcion_obra

Fecha: 04/07/13
Superficie construida
(m)

Uso
Local comercial
Trasteros
Garaje
Oficinas
Total

Coeficiente corrector K

0,00
0,00
25,00
0,00
150,00

Superficie corregida
(m)

0,55
0,60
0,70
0,90

%/Sup. corregida

0,00
0,00
17,50
0,00
142,50

0,00
0,00
12,28
0,00
100,00

4.- FLUJOS DE ENTRADA: PREVISIN DE INGRESOS POR VENTAS

Los precios de venta estn condicionados por las constantes fluctuaciones del mercado inmobiliario,
quedando en manos del promotor un estrecho margen de maniobra para la fijacin de dichos precios, que
mantienen su validez para un corto periodo de tiempo.
Partiendo del estudio de los precios de mercado de productos inmobiliarios de caractersticas similares en
el entorno del inmueble, se han previsto los precios de venta que se especifican en la siguiente tabla:
Superficie construida
(m)

Uso
Vivienda (incluye la repercusin de elementos comunes)

Precio unitario de venta

(/m)

Precio total de venta

(/m)

%/Ventas

125,00

2.500,000

312.500,00

94,70

Espacio habitable bajo cubierta

0,00

1.110,000

0,00

0,00

Local comercial

0,00

850,000

0,00

0,00

Trasteros

0,00

650,000

0,00

0,00

25,00

700,000

17.500,00

5,30

0,00

950,000

0,00

0,00

330.000,00

100,00

Garaje
Oficinas
Total

150,00

Precio medio de venta, por m (Sup. corregida):

2.315,79

Precio medio de venta, por m (Sup. construida):

2.200,00

Para facilitar el estudio comparativo de los precios de venta, stos se han agrupado por usos, con el detalle
de superficies, precios unitarios, importe total, y la participacin porcentual respecto a las ventas totales.
320.000,00

280.000,00

240.000,00

200.000,00

160.000,00

120.000,00

80.000,00

40.000,00

Oficinas

Garaje

Trasteros

Local comercial

bajo cubierta

Espacio habitable

comunes)

elementos

Vivienda (incluye

la repercusin de

0,00

5.- FLUJOS DE SALIDA (ESTIMACIN DE EGRESOS).

Para el anlisis y la cuantificacin de los flujos monetarios de salida, o egresos, se han utilizado dos
conceptos diferentes, agrupados en capitulos independientes: 'Costes' y 'Gastos'.
Coste: Es un egreso derivado de la elaboracin de un producto o de la prestacin de un servicio, que
contribuye a la generacin directa de un ingreso. Se considera una inversin recuperable en el tiempo.
Gasto: Es un egreso no identificable directamente con un ingreso, aunque puede contribuir a la generacin
del mismo. Se considera una inversin sin expectativa de generacin directa de ingresos y no
necesariamente recuperable en el tiempo.
Egreso: Se refiere a los flujos monetarios de salida que se originan en un proceso productivo. Comprende
el conjunto de todos los costes y gastos.
Pgina 4

Estudio de viabilidad inmobiliaria

descripcion_obra

Fecha: 04/07/13

5.1.- Anlisis y cuantificacin de costes

5.1.1.- Coste del solar
El coste total del solar sera el correspondiente a sumar al precio de adquisicin del terreno todos los
gastos asociados a ste generados antes de la construccin del edificio. Se incluyen, por tanto, las
comisiones de los agentes intervinientes en la operacin de compra del solar, los costes de escritura,
registro e impuestos, y, en su caso, el coste de las obras de urbanizacin pendientes de ejcucin, la
demolicin de las edificaciones existentes y las posibles indemnizaciones a pagar.
Importe
()

Concepto

Repercusin/m

Parcela

50.000,00

350,88

100,00

Obras de urbanizacin exterior pendientes de ejecucin

0,00

0,00

0,00

Demolicin de las edificaciones existentes

0,00

0,00

0,00

Indemnizaciones

0,00

0,00

0,00

50.000,00

350,88

100,00

54.000,00

48.000,00

42.000,00

36.000,00

30.000,00

24.000,00

18.000,00

12.000,00

6.000,00

Indemnizaciones

existentes

edificaciones

Demolicin de las

ejecucin

exterior

pendientes de

Obras de

urbanizacin

Parcela

0,00

5.1.2.- Coste de la construccin

En la fase inicial del proyecto, la estimacin del coste de la construccin entraa una dificultad aadida, ya
que depende de parmetros poco definidos o con escasa especificacin en el momento de la elaboracin
del estudio de viabilidad.
La determinacin del presupuesto de ejecucin material se ha realizado partiendo de los precios ajustados
al mercado aportados por el Generador de precios de la construccin de CYPE.
Dicho ajuste se realiza mediante parmetros y funciones internas que modifican el rendimiento de la mano
de obra y los precios de los materiales, en funcin de las caractersticas y peculiaridades del proyecto.
Entre los parmetros considerados, cabe destacar la tipologa edificatoria, la superficie construida, el
nmero de plantas, la geometra de la planta, la dificultad de acceso, la topografia de la parcela y la
accesibilidad a la obra, as como la coyuntura econmica. Estos son los pricipales factores que los
contratistas de dilatada experiencia suelen considerar al elaborar sus presupuestos.
Las mediciones de cada una de las partidas integrantes del proyecto se han estimado utilizando el
Predimensionador de mediciones y presupuestos de CYPE, lo cual permite evaluar el impacto econmico de
las distintas soluciones alternativas en la fase de proyecto.
5.1.2.1.- Presupuesto de ejecucin de la obra
Con el fin de evitar omisiones importantes en el presupuesto que puedan provocar grandes desviaciones en
la estimacin del coste de la construccin, se han incorporado tres captulos que contemplan los costes
inherentes a todo proceso constructivo: Gestin de residuos, Control de calidad y Seguridad y salud.
En el captulo de Gestin de residuos, se incluye el coste del transporte, clasificacin, almacenaje,
Pgina 5

Estudio de viabilidad inmobiliaria

descripcion_obra

Fecha: 04/07/13

separacin y vertido, en su caso, de los embalajes y materiales sobrantes de la construccin.

En el correspondiente a Control de calidad, se presupuestan los ensayos de control de calidad y las pruebas
de servicio previstas en el proyecto y, en su caso, el coste del estudio e informe geotcnico del terreno.
En el caso de Seguridad y salud, se contempla el coste de las instalaciones provisionales de higiene y
bienestar, los sistemas de proteccin colectiva, los equipos de proteccin individual y la sealizacin
provisional prevista en el proyecto.
El presupuesto de ejecucin de la obra estimado para el proyecto se detalla por captulos, desglosando su
importe, la repercusin sobre la superficie corregida y su participacin porcentual sobre el total, tal como
se expresa en la siguiente tabla:
PEM

Importe
()

Concepto

Repercusin/m

3.419,55

22,80

Acondicionamiento del terreno

1,89

Cimentaciones

7.435,49

49,57

4,11

Estructuras

18.303,30

122,02

10,12

Fachadas

14.690,74

97,94

8,13

Particiones

12.155,73

81,04

6,72

Instalaciones

21.779,87

145,20

12,05

Aislamientos e impermeabilizaciones

2.443,94

16,29

1,35

Cubiertas

8.186,39

54,58

4,53

Revestimientos

21.790,11

145,27

12,05

Sealizacin y equipamiento

5.686,32

37,91

3,15

44.282,42

295,22

24,49

3.117,44

20,78

1,72

Urbanizacin interior de la parcela

Gestin de residuos

Control de calidad y ensayos

Seguridad y salud
Total

6.442,30

42,95

3,56

11.051,00

73,67

6,11

180.784,60

1.205,21

100,00

45.000,00

40.000,00

35.000,00

30.000,00

25.000,00

20.000,00

15.000,00

10.000,00

5.000,00

Seguridad y salud

Control de

calidad y ensayos

residuos

parcela

Gestin de

interior de la

Urbanizacin

equipamiento

Sealizacin y

Revestimientos

Cubiertas

Aislamientos e

impermeabilizaciones

Instalaciones

Particiones

Fachadas

Estructuras

Cimentaciones

del terreno

Acondicionamiento

0,00

5.1.2.2.- Presupuesto de contrata

El coste total de la construccin queda definido por el presupuesto de contrata, que es el resultado de
aplicar al presupuesto de ejecucin de la obra, los porcentajes de beneficio industrial y de gastos generales
que los contratistas aplican para corregir los precios ofrecidos por el Generador de precios de la
construccin en funcin de la modalidad de contratacin.
Conviene tener en cuenta que los precios ofrecidos por el Generador de precios de la construccin ya
incluyen unos porcentajes mnimos de beneficio industrial y gastos generales.
Debe incluir nicamente la diferencia respecto a los porcentajes mnimos, correspondientes a una
promocin de iniciativa privada ejecutada por contratistas locales en el marco de una relacin continuada
entre las diferentes empresas implicadas
13,00 Gastos generales de contrata

23.502,00

6,00 Beneficio industrial de contrata 10.847,08

Pgina 6

Estudio de viabilidad inmobiliaria

descripcion_obra

Fecha: 04/07/13

Presupuesto de contrata (PEM+GG+BI):

215.133,67

Repercusin sobre superficie corregida, por m:

1.509,71

5.1.3.- Costes asociados a la promocin

Los costes de promocin dependen de la infraestructura logstica utilizada, de la optimizacin de los
recursos disponibles y de la eficiencia en la gestin, que son factores claves para la estimacin de dichos
costes.
5.1.3.1.- Notara y registro
Comprende los costes necesarios para escriturar y registrar el inmueble, as como el coste de las gestiones,
aranceles e impuestos asociados.
Notara y registro 11.385,00 3,45
5.1.3.2.- Honorarios tcnicos
Dentro de los costes denominados honorarios tcnicos, se incluyen todos los derivados del asesoramiento y
asistencia tcnica.
Entre stos, podemos resear los relativos a:
- El projet manager.
- El proyecto y direccin de obras de derribo, en su caso.
- El proyecto de edificacin.
- La direccin de la ejecucin y control de obra.
- El estudio y coordinacin de la seguridad y salud.
- Los proyectos parciales de instalaciones de electricidad, climatizacin, gas, energa solar trmica,
infraestructura de telecomunicaciones, etc.
- La certificacin y los ensayos de las instalaciones.
- Los proyectos necesarios para la realizacin de la actividad, en su caso.
Honorarios tcnicos 51.150,00 15,50
5.1.3.3.- Licencias y derechos
Comprende el coste de las licencias de obra, derechos de enganche de suministros, tasas, cdulas y
certificados.
Licencias y derechos 13.200,00 4,00
5.1.3.4.- Seguros y organismos de control externo
Incluye el coste de los seguros del promotor destinados a cubrir los daos materiales o de caucin y, en su
caso, los gastos de los organismos de control externo.
Seguros y organismos de control externo 3.960,00 1,20
5.1.3.5.- Gestin administrativa
Engloba la repercusin de los costes de promocin relativos a la oficina administrativa, gestin externa de
expedientes, asesora fiscal y contable, incluyendo los consumibles, el mantenimiento y los imprevistos de
carcter administrativo.
Gestin administrativa 6.930,00 2,10
5.1.3.6.- Otros costes de promocin
En este apartado se incluyen aquellos costes difcilmente previsibles, que puedan originarse durante el
transcurso de la promocin.
Otros costes de promocin 990,00 0,30
Los costes de promocin estimados se detallan por grupos, especificando su importe, la repercusin por m
Pgina 7

Estudio de viabilidad inmobiliaria

descripcion_obra

Fecha: 04/07/13

sobre la superficie corregida y la participacin porcentual sobre el total, segn la siguiente tabla:
Importe
()

Concepto

Repercusin/m

Notara y registro

11.385,00

79,89

3,45

Honorarios tcnicos

51.150,00

358,95

15,50

Licencias y derechos

13.200,00

92,63

4,00

Seguros y organismos de control externo

3.960,00

27,79

1,20

Gestin administrativa

6.930,00

48,63

2,10

Otros costes de promocin

990,00

Total

87.615,00

6,95
614,84

0,30
26,55

54.000,00

48.000,00

42.000,00

36.000,00

30.000,00

24.000,00

18.000,00

12.000,00

6.000,00

promocin

Otros costes de

administrativa

Gestin

control externo

Seguros y

organismos de

derechos

Licencias y

tcnicos

Honorarios

registro

Notara y

0,00

5.2.- Anlisis y cuantificacin de gastos

Los gastos de comercializacin y financiacin estn intrnsicamente ligados a la organizacin y planificacin
de la promocin, siendo el plazo de ejecucin un factor determinante que repercute directamente en el
montante de gastos de financiacin por el pago de intereses e indirectamente debido a los gastos
derivados de la utilizacin de la infraestructura logstica del promotor.
Para la cuantificacin de los gastos de comercializacin y financiacin se ha considerado un plazo total de
promocin de 18 meses, entendido como el perodo comprendido entre el inicio de las primeras gestiones
(constitucin de la sociedad, en su caso) y la entrega en condiciones del producto inmobiliario.
5.2.1.- Gastos de comercializacin
En este apartado se incluyen los gastos de representacin y las comisiones de venta a agentes
inmobiliarios externos, as como los relacionados con publicidad en cualquier medio de comunicacin, y, en
su caso, el alquiler de la caseta de ventas y atencin al pblico.
En el siguiente cuadro se detalla el montante estimado de gastos de comercializacin, su repercusin sobre
la superficie total corregida y la relacin porcentual respecto al montante de ventas totales previstas:
Importe
()

Concepto
Gastos de comercializacin

0,00

G.C./Sup. corregida
0,00

%
0,00

5.2.2.- Gastos de financiacin

En este apartado se incluyen los gastos derivados de la financiacin de la obra, entre los que cabe resaltar:
- Tasaciones.

Pgina 8

Estudio de viabilidad inmobiliaria

descripcion_obra

Fecha: 04/07/13

- Comisiones de estudio y formalizacin de hipoteca.

- Seguros exigidos por el prestamista hipotecario, tales como el de incendio.
- Intereses de la financiacin hipotecaria.
- Aranceles de notara y registro para constitucin y cancelacin de la hipoteca.
- Impuestos asociados a la constitucin de la hipoteca.
- Avales de garanta por cantidades recibidas a cuenta.
- Financiacin extraordinaria
- Fianzas provisionales y avales de garanta por la ejecucin de obra.
Para la determinacin de los gastos de financiacin se ha considerado un tipo medio de inters financiero
del 4.5.
En el siguiente cuadro se detalla el montante estimado de gastos de financiacin, su repercusin sobre la
superficie total corregida y la relacin porcentual respecto al montante de ventas totales previstas:
Importe
()

Concepto
Gastos de financiacin

1.000,00

G.C./Sup. corregida

7,02

0,30

6.- ANLISIS ESTTICO DE LA CUENTA DE RESULTADOS.

INDICADORES DE RENTABILIDAD.
El clculo de la rentabilidad esttica aporta tres ratios de gran utilidad para el estudio de la viabilidad de la
promocin:
? La rentabilidad econmica de la inversin sin considerar la financiacin.
? La rentabilidad financiera, adecuada en el caso de financiacin con recursos propios.
? El margen de venta o beneficio relativo, entendido como la relacin entre el beneficio antes de impuestos
(EBT) y la previsin de ventas de la promocin.
La finalidad de la cuenta de resultados, es obtener el beneficio neto de la promocin y la informacin
necesaria para el clculo de las rentabilidades estticas.

6.1.- Resultado bruto de explotacin: EBITDA.

El resultado bruto de la explotacin se corresponde con el indicador financiero EBITDA (Earnings Before
Interest, Taxes, Depreciations and Amortizations), determinado como la diferencia entre la previsin de
ingresos por ventas y los costes de explotacin, que incluyen el coste del solar, el coste de la construccin
y los costes asociados a la promocin.
El margen bruto de explotacin queda definido por el cociente entre el resultado bruto de explotacin y las
ventas totales previstas. Se expresa en tanto por ciento.
En la tabla siguiente se detallan los conceptos que definen el resultado bruto de explotacin, especificando
el montante estimado de cada uno, su repercusin sobre la superficie total corregida y la relacin
porcentual respecto al montante previsto de ventas totales.
Concepto
Previsin de ingresos por ventas
Costes del solar
Estimacin de costes

Costes de la construccin
Costes asociados a la promocin
Coste total de explotacin

EBITDA

Resultado bruto de explotacin: EBITDA.

Importe
330.000,00

Importe/Sup.
corregida

%
margen/Ventas

2.315,79

100,00

50.000,00

350,88

100,00

180.784,60

1.205,21

100,00

87.615,00

614,84

26,55

318.399,60

2.170,93

1,00

11.600,40

81,41

0,04

Pgina 9

Estudio de viabilidad inmobiliaria

descripcion_obra

Fecha: 04/07/13

6.2.- Beneficio antes de intereses e impuestos: EBIT.

El EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) es el beneficio antes de intereses e impuestos o beneficio
operativo. Se obtiene como diferencia entre el resultado bruto de explotacin (EBITDA) y las
amortizaciones y depreciaciones contabilizadas, sin tener en cuenta los gastos de financiacin.
Concepto
Importe
Importe/Sup.
% margen/Ventas
corregida
EBITDA Resultado bruto de explotacin: EBITDA.

11.600,40

81,41

0,04

0,00

0,00

0,00

Beneficio antes de intereses e impuestos: EBIT. 11.600,40

81,41

0,04

Gastos de comercializacin
EBIT

6.3.- Beneficio antes de impuestos: EBT.

El beneficio antes de impuestos o EBT (Earnings Before Taxes), se obtiene mediante la diferencia entre el
resultado bruto de explotacin (EBITDA) y todos los gastos contabilizados relativos a la amortizacin y
depreciacin de los activos, as como los derivados de la financiacin, o lo que es lo mismo, al beneficio
antes de intereses e impuestos (EBIT) le restamos los gastos derivados de la financiacin.
Es un indicativo de la rentabilidad de la promocin sin considerar los impuestos, ya que stos dependen en
gran medida de la estructura jurdica y fiscal de la sociedad o grupo empresarial que desarrolla la
promocin.
Es un ratio til para la tasacin del inmueble en fase de proyecto, a los efectos de solicitud de recursos
financieros.
Concepto
Importe
Importe/Sup.
% margen/Ventas
corregida
EBIT Beneficio antes de intereses e impuestos: EBIT. 11.600,40

81,41

0,04

1.000,00

7,02

0,30

10.600,40

74,39

0,03

Gastos de financiacin
EBT

Beneficio antes de impuestos: EBT.

6.4.- Beneficio neto despus de impuestos.

Es la diferencia entre el beneficio antes de impuestos (EBT) y el montante total de impuestos. Es un ratio
que define el beneficio real de la promocin.
Para la estimacin del montante de impuestos, se ha considerado una cuota tributaria correspondiente a un
tipo impositivo del 30.00, tomando como base imponible los beneficios estimados antes de impuestos
(EBT).
Concepto
Importe
Importe/Sup. corregida % margen/Ventas
EBT

Beneficio antes de impuestos: EBT.

10.600,40

74,39

0,03

30.00

Impuestos estimados

3.180,12

22,32

0,01

Beneficio neto despus de impuestos.

7.420,28

52,07

0,02

7.- ANALISIS GRFICO DE LA CUENTA DE RESULTADOS.

En la tabla siguiente se detallan los conceptos correspondientes a la cuenta de resultados, especificando el
montante de cada uno, su repercusin sobre la superficie total corregida y la relacion porcentual respecto a
la previsin total de ventas.
Cuenta de resultados
Concepto
Previsin de ingresos por ventas
Costes del solar
Estimacin de costes

Costes de la construccin
Costes asociados a la promocin
Coste total de explotacin

EBITDA

Resultado bruto de explotacin: EBITDA.

Gastos de comercializacin

Estimacin de gastos Gastos de financiacin

Total gastos de promocin
EBT

Beneficio antes de impuestos: EBT.

30.00

Impuestos estimados

Importe

Importe/Sup.
corregida

%
margen/Ventas

330.000,00

2.315,79

100,00

50.000,00

350,88

100,00

180.784,60

1.205,21

100,00

87.615,00

614,84

26,55

318.399,60

2.170,93

1,00

11.600,40

81,41

0,04

0,00

0,00

0,00

1.000,00

7,02

0,30

1.000,00

7,02

0,30

10.600,40

74,39

0,03

3.180,12

22,32

0,01

Pgina 10

Estudio de viabilidad inmobiliaria

descripcion_obra

Fecha: 04/07/13

Cuenta de resultados
Concepto

Importe

Beneficio neto despus de impuestos.

Importe/Sup.
corregida

7.420,28

52,07

%
margen/Ventas
0,02

7.1.- Costes de explotacin

200.000,00
180.000,00
160.000,00
140.000,00
120.000,00
100.000,00
80.000,00
60.000,00
40.000,00
20.000,00

promocin

Costes de

construccin

Coste de la

terreno

Adquisicin del

0,00

7.2.- Gastos de promocin (comercializacin y financiacin).

1.200,00

1.000,00

800,00

600,00

400,00

200,00

financiacin

Gastos de

comercializacin

Gastos de

0,00

Pgina 11

Estudio de viabilidad inmobiliaria

descripcion_obra

Fecha: 04/07/13

7.3.- Cuenta de resultados

200.000,00
180.000,00
160.000,00
140.000,00
120.000,00
100.000,00
80.000,00
60.000,00
40.000,00
20.000,00

impuestos

despus de

Beneficio neto

estimados

Impuestos

impuestos

despus de

Beneficio neto

estimados

Impuestos

Gastos de

financiacin

Gastos de

comercializacin

Costes de

promocin

Coste de la

construccin

terreno

Adquisicin del

0,00

Adquisicin del terreno (15.7 %)

Coste de la construccin (56.6 %)

0.3 %

Costes de promocin (27.4 %)

Gastos de comercializacin (0.0 %)

15.7 %
27.4 %

Gastos de financiacin (0.3 %)

56.6 %

Pgina 12