PROMESA DE COMPRA Y VENTA

PROMESA COMPRA Y VENTA (Los contratos de promesa de compra y promesa de venta

encierran una obligacin de hacer y no de dar; por lo que en caso de incumplimiento el
promitente vendedor debe de demandar la resolucin del contrato, mientras que el
promitente comprador el otorgamiento de la escritura y no deben demandarse el precio del
bien)... esta Sala es del criterio que debe mantenerse firme el fallo de primera Instancia en el
presente caso al no prestar mrito ejecutivo el ttulo o contrato de promesa de venta ya que
ste encierra... un contrato que conlleva el cumplimiento de una obligacin de Hacer y no de
Dar como es la promesa de venta y por lo tanto lo que debera de demandarse en el
cumplimiento
de la promesa de venta de parte del prometiente comprador, para que en forma recproca el
prometiente vendedor otorgare la venta definitiva pactada y no demandar en la va ejecutiva
con accin de pago como si se tratase de un mutuo.- La promesa de venta otorga la accin
personal para demandar la resolucin del contrato o el cumplimiento del mismo. En la
bilateralidad que encierra el mismo en el caso de autos, la prometiente vendedora debi
demandar la resolucin de dicho contrato por incumplimiento en el pago del precio o por su
parte el prometiente comprador, entregar el saldo el precio pactado, y demandar la
obligacin de hacer como es el otorgamiento de la escritura.- Por lo que deber confirmarse
la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia declarando con lugar la Excepcin
Sptima del Arto. 1737 Pr., al no presentar mrito Ejecutivo el contrato de promesa de venta
esgrimido en su demanda por la actora. CSJ. Sala Civil. Sentencia No. 113 de las 10:45 AM
del 4 de octubre de 2002. Cons II. Diccionario Jurisprudencial. Autor: Pedro Lagos OL -78
-2008. Nicaragua.
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PROMESA DE COMPRA Y VENTA (En la relacin jurdica nacida de un contrato de promesa de
compra y venta el promitente comprador es el deudor, mientras que el promitente vendedor
es el acreedor; razn por la que este ltimo no puede liberarse de la obligacin de vender
consignando lo que en concepto de precio hubiese recibido, ya que la consignacin
solamente la puede efectuar el deudor y no el acreedor) En el caso que nos ocupa, puede
vislumbrarse claramente la pretensin de la entidad Aportaciones Inmobiliarias, S.A., de
rescindir un contrato de promesa de venta, en donde, dentro de los sujetos del contrato, se

instituye como promitente vendedor y en consecuencia Acreedor en dicha obligacin,

contraponindose con el sujeto que representa el seor M. P., quien de forma irrefutable se
constituye como promitente comprador y en consecuencia Deudor. De la distincin antes
hecha, se pone en manifiesto que la pretensin del actor, quiere encontrar su procedencia
mediante la consignacin, que no es ms que el ofrecimiento de pago que hace el deudor a
su acreedor a fin de extinguir una obligacin, la cual, propuesta en sentido inverso en el caso
que nos ocupa, no puede conllevar la rescisin mal pretendida por el actor del contrato de
Promesa de Venta en la que l se constituye como Acreedor. Invertir o torcer las calidades en
las que la ley ubica a los sujetos dentro de este tipo de contratos, nicamente con la
finalidad de asegurarse un procedimiento expedito, donde no se puedan discutir con toda
latitud los argumentos de hecho y de derecho de las partes, conllevara a desnaturalizar en
todos sus alcances las normas adjetivas y sustantivas contenidas en el pago por
consignacin, pues sera cerrar la puerta al demandado de discutir sus derechos en la va
que la ley ha sealado para tal propsito y adecuar de manera conveniente para el acreedor
un procedimiento que l no tiene derecho de iniciar. De todo lo antes expuesto se colige de
forma difana que el actor no debi haber intentado mediante el pago de consignacin la
rescisin del contrato de Promesa de Venta... CSJ. Sala Civil. Sentencia No. 116 de las 09:30
AM del 16 de Junio de 2003. Cons III. Diccionario Jurisprudencial. Autor: Pedro Lagos OL
-78 -2008. Nicaragua.
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======== PROMESA DE VENTA (La presuncin de inters excesivo que resulta de la
existencia de una clusula resolutoria en un contrato de promesa de venta es juris tantum,
por lo que admite prueba en contrario)... En primer lugar el Arto. 2 de la citada ley 176,
establece que el particular sea prestamista o no, no puede presta ms de un cincuenta por
ciento ms que el ms alto inters Bancario. Y el Arto. 10 de la misma citada ley establece
claramente que toda promesa de venta otorgada con clusula resolutoria se presumir como
contrato de prstamo al inters salvo prueba en contrario. Esto es una presuncin juris
tantum o sea que admite prueba en contrario, la que deber estar a cargo del prometiente
comprador.- CSJ. Sala Civil. Sentencia No. 31 de las 10:45 AM del 22 de febrero de 2001.
Cons II. Diccionario Jurisprudencial. Autor: Pedro Lagos OL -78 -2008. Nicaragua.
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======== PROMESA DE VENTA (Promesa de Venta con clusula resolutoria debe de
tenerse como contrato de prstamo a inters excesivo y por tanto debe de clararse nula)

Este Supremo Tribunal al analizar una parte conducente de lo alegado por la recurrente:
De ah que lo aplicable era lo que preceptuaba el Arto. 5 del Decreto 631 del 27 de enero del
ao 1981 que dice: toda Promesa de Venta que se otorgue con Clusula Resolutoria se
tendr como Contrato de Prstamo a inters excesivo y el Juez una vez constatada la
operacin dictar sentencia declarando la nulidad de la obligacin. Que siendo nulo el
contrato de Promesa de Ventano poda este mandar a pagar o restituir... la suma de
veintinueve mil crdobas en base a la Ley 176 referida... No obstante siendo que el caso
en referencia es de los que pueden declararse la nulidad aun de oficio, el Supremo Tribunal
decide obviar dicha deficiencia, y al hacer sus consideraciones al respecto cree oportuno
mencionar que efectivamente lo alegado por la recurrente ha sido considerado por esta
Corte Suprema de Justicia en B.J., pg. 4052/ao 1923 que dice y como en todo acto o
contrato se entienden incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su celebracin, segn lo
precepta el No 18 del artculo V, del Ttulo Preliminar C., es el Cdigo derogado el que
debe aplicarse en el presente litigio, ya que el que est actualmente en vigor, empez a
regir. Adecuando lo dicho al presente caso tenemos que el Tribunal debi fundamentar su
fallo al amparo del Decreto 631 y no de la Ley 176. Sin embargo, tomando en cuenta los
anteriores planteamientos y analizando ambos cuerpos de Leyes y lo que la recurrente alega
de que el Tribunal debi de haberse concretado a declarar nada ms la nulidad del contrato
de promesa de venta y que lo aplicable era lo que preceptuaba el arto. 5 del Decreto 631 del
27 de enero del ao 1981 que se refiere a que: toda promesa de venta que se otorgue con
clusula resolutoria se tendr como contrato de Prstamo a Inters excesivo, este Supremo
Tribunal considera que si bien es cierto el Tribunal dict sentencia haciendo referencia a la
Ley 176, que entr en vigencia posterior a la iniciacin del juicio, pero en vigencia al
momento de dictarse la sentencia, tambin lo es que tanto el Arto. 5 del Decreto 631, como
el Arto. 10 de la Ley 176 contemplan: Toda promesa de venta otorgada con clusula
resolutoria se presumir como contrato de prstamo a inters.... Lo cual quiere decir que
ambas disposiciones tienen regulado dentro de su contenido lo concerniente a la CLUSULA
RESOLUTORIA como una de las pautas para proceder a la anulacin de la promesa de venta
como contrato de prstamo a inters excesivo. CSJ. Sala Civil. Sentencia No. 62 de las 11:00
AM del 28 de Julio de 2000. Cons. Diccionario Jurisprudencial. Autor: Pedro Lagos OL -78
-2008. Nicaragua.