Notas Sectoriales

Oficina Econmica y Comercial

de la Embajada de Espaa en Rabat

El sector de la
vivienda social
en Marruecos

Notas Sectoriales

El sector de la
vivienda social
en Marruecos

Esta nota ha sido elaborada por Marc Marchador bajo la supervisin de la Oficina Econmica y Comercial
de la Embajada de Espaa en Rabat.

Octubre 2007

EL SECTOR DE LA VIVIENDA SOCIAL EN MARRUECOS

NDICE

I. INTRODUCCIN

II. PROGRAMA DE VIVENDA SOCIAL

III. PROGRAMA DE DESARROLLO DE NUEVAS CIUDADES

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IV. OFERTA: PRINCIPALES OPERADORES

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DATOS DE INTERS:

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BIBLIOGRAFIA:

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I.

INTRODUCCIN

La preocupacin del gobierno marroqu por los problemas de alojamiento de la poblacin con
menos recursos, as como la falta de viviendas1, empez a manifestarse durante el reinado
de Hassan II aunque no ha sido hasta los ltimos aos cuando las distintas medidas y los distintos programas previstos han empezado a dar sus frutos.

El Programa de 200.000 viviendas sociales fue anunciado por el rey Hassan II en 1994, aunque dicho programa empez a tomar fuerza a partir de 1998 cuando el sector privado empieza a interesarse verdaderamente por este segmento de mercado y por primera vez los proyectos privados superan a los de iniciativa pblica, hecho que se ve reforzado por la firma de
una serie de convenciones entre el Estado y los promotores privados, para beneficiarse de
una serie de medidas centradas en exoneraciones fiscales, con la contrapartida de incluir entre sus proyectos, la construccin de vivienda social.

Posteriormente se reforzar dicho programa con la aportacin de una serie de fondos de garanta como el Fondo Nacional para la lucha contra la vivienda insalubre, o los fondos de garanta de la Caja Central de Garanta2, mediante los cuales el Estado garantiza hasta el 70%
del total del prstamo necesario para la adquisicin de la vivienda. El efecto de estos fondos
ha sido el de incentivar al sector bancario para ampliar su oferta de productos financieros para facilitar la adquisicin de vivienda. A ello se aade, a partir del ao 2000, la creacin del
Fondo Hassan II para el desarrollo econmico y social, que incluye entre los proyectos susceptibles de beneficiarse de dicho fondo, los concernientes a la construccin de vivienda social.

El Estudio sobre promocin Inmobiliaria realizado por el banco BMCE y publicado en noviembre
de 2006 estimaba un dficit en 1,2 millones de viviendas.

Los tres fondos gestionados por dicha caja son el FOGARIM (dedicado a la adquisicin de vivienda para familias con salarios bajos e irregulares), el FOGALEF (para los empleados de enseanza)
y el FOGALOGE (para funcionarios del Estado y empleados pblicos)

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Posteriormente se ha ido modificando la estrategia para acelerar el ritmo de construccin de
vivienda social, poniendo en marcha nuevos programas como el Programa Ciudades sin chabolas, anunciado en 2004, o el programa de creacin de nuevas ciudades, que pretende
construir 15 nuevas ciudades antes de 2020, ciudades que deberan hacer frente al xodo
que Marruecos est experimentando desde el campo hacia la ciudad, debido sobre todo al
importante proceso de industrializacin de los ltimos aos, y la reestructuracin del reparto
de poblacin que estn suponiendo las nuevas infraestructuras de comunicacin.

Las principales actuaciones se centran en:

Incrementar las potencialidades de acogida de las ciudades y creacin de nuevos polos urbanos. Con este fin se pondr en el mercado suelo pblico en condiciones favorables y las autoridades realizaran las infraestructuras necesarias para el adecuado
desarrollo urbanstico de las nuevas zonas;

Adaptar la oferta de vivienda al volumen y a la naturaleza de la demanda. El objetivo

es tanto acelerar la construccin de viviendas sociales como ofrecer un producto especfico a la poblacin ms desfavorecida, con muy bajos ingresos y sin acceso a los
crditos inmobiliarios;

Acelerar la realizacin del programa de erradicacin de la vivienda insalubre. Para ello

el desarrollo de los programas de lucha contra la vivienda insalubre se desarrollarn a
travs de la firma de convenios especficos para cada ciudad y se redefinirn las responsabilidades en materia de urbanismo y gestin urbana. Asimismo, se incrementarn las sanciones a las nuevas construcciones de viviendas insalubres;

Reestructurar las ciudades y mejorar las condiciones de la vivienda en el entorno rural. Con este objetivo se desarrollarn planes de urbanismo que tengan en consideracin la mejora del entorno, la salvaguardia del patrimonio y la prevencin de riesgos
de inundaciones y sesmos;

Finalmente, estas actuaciones se acompaarn con el desarrollo de un marco legislativo adecuado que incorpore ventajas fiscales ligadas al inmobiliario as como la reforma de los organismos pblicos involucrados en el sector de la construccin y la
promocin inmobiliaria.

En el periodo 2003-2005 se aceler la oferta de viviendas como resultado de la nueva estrategia adoptada por las autoridades marroques. A partir del ao 2003, y por vez primera desde el ao 1997 la produccin de vivienda super la demanda de las mismas por parte de las
familias marroques. En el periodo 2002-2005 se ejecutaron entre promotores privados y pblicos unos 135 proyectos en todo el pas que han permitido la realizacin de 302.200 viviendas de la categora de bajo coste (vivienda social con una superficie til por debajo de los
100m) con un valor total de 30.800 millones de dirhams. Las autorizaciones de construccin
referentes a todas las categoras de viviendas concedidas por la totalidad de los municipios
del pas establecen el nmero de unidades de viviendas en fase de construccin en 394.400
unidades.

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En 2005 los promotores privados realizaron unas 70.000 unidades de viviendas sociales lo
que representa algo ms del 60% de las realizaciones globales en el marco de este tipo mercado, que fue de 113.200 viviendas sociales. Asimismo, en ese ao se rehabilitaron 31.500
unidades.

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II.

PROGRAMA DE VIVENDA SOCIAL

A travs de este programa se pretende lograr la consecucin de los objetivos fijados en la

nueva estrategia diseada por las autoridades pblicas marroques, como son: adaptar la
oferta de vivienda al volumen y a la naturaleza de la demanda; acelerar la realizacin del programa de erradicacin de la vivienda insalubre; y reestructurar las ciudades y mejorar de las
condiciones de la vivienda en el entorno rural.

Dicho programa va a suponer el acondicionamiento de 5.193 hectreas entre 2004 y 2010.

Este suelo ser puesto a disposicin de los promotores inmobiliarios involucrados en la construccin de viviendas sociales en terrenos del Estado a precios preferenciales. Asimismo, este programa contempla la mejora de las condiciones de los prstamos para la compra de viviendas sociales y la reestructuracin de los Operadores Pblicos de la Vivienda (OPH).

Se pretende responder a las diferentes necesidades en vivienda de las distintas categoras

menos favorecidas de la poblacin:
Viviendas con precios entre 80.000 y 120.000 dirhams para las familias cuyos ingresos mensuales son inferiores a 2.500 DH;
Viviendas cuyos precios no deben sobrepasar 200.000 DH para las familias cuyos
ingresos mensuales entre los 2.500 y 3.600 dirhams; y,
Viviendas cuyos precios se sitan aproximadamente en 350.000 DH destinados
ingresos medios.

El objetivo es construir 100.000 viviendas al ao. Desde la entrada en vigor del programa, el
ritmo de construccin se ha incrementado sensiblemente. De las 45.000 viviendas iniciadas
en 2002 se ha pasado a 91.000 viviendas en 2004. Las actuaciones desarrolladas son:

Programa de Ciudades sin Chabolas (Villes sans Bidonvilles). Este programa fue lanzado en julio de 2004 y tiene como objetivo eliminar en el ao 2012 el censo de chabolas existentes en el ao 2002. Para ello se pretende alcanzar en el periodo 20042010 un ritmo de construccin de 100.000 viviendas sociales por ao. Este programa
se centrar en 82 ciudades y beneficiar a 277.000 hogares viviendo en 1.000 pobla-

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dos de chabolas. Globalmente el programa de ciudades sin chabolas supondr una
inversin de cerca de 20.400 millones de dirhams, de los cuales 7.400 millones provendrn del Fond Solidarit Habitat.
El desarrollo de dicho programa se realiza a travs de la firma por un lado de contratos-ciudad entre el Ministerio marroqu de Urbanismo y las autoridades y colectividades locales, en el que se precisa las responsabilidades y compromisos de los distintos
participantes. Y, por otro lado, una convencin de financiacin y realizacin, de carcter prctico y operacional, que se firma entre el Estado y el operador que se encarga
de la realizacin del programa en la ciudad concreta.
A finales de diciembre de 2006, ms de 236.000 hogares se han visto beneficiados en
el marco de las 61 contratos-ciudad firmados. El nmero de chabolas destruidas en
esta fecha se sita en torno a las 59.500 unidades y el nmero de unidades de acogida disponibles asciende a 19.000.

Programa especial de viviendas sociales para las provincias del sur (Sahara Occidental). Este programa prevea la realizacin de 20.000 unidades para la reabsorcin de
vivienda insalubre en los principales centros de provincias saharianas. Una vez terminada esta primera fase del programa, se ha vuelto a lanzar en 2004 una nueva fase
que prev la construccin de 40.000 nuevas unidades (1.0000 viviendas, 15.000 lotes
de terreno con aporte de materiales de construccin y 24.000 unidades rehabilitadas).
El programa ha comenzado en 2005.

Programa del hbitat en el medio rural. Este programa incluye por un lado las actuaciones de asistencia tcnica en materia de arquitectura y urbanismo en el medio rural
a travs de la firma de convenciones de asociacin entre las Agencias Urbanas y las
autoridades locales afectadas. Destaca las actuaciones realizadas en este mbito en
la zona afectada por el terremoto de Alhucemas. Por otro lado incorpora un programa
de zonas de acondicionamiento progresivo (ZAP), que consiste en dotar de equipamientos de infraestructura de base (saneamientos, alcantarillado, red viaria, etc.) a terrenos situados en barrios perifricos en las ciudades o en zonas rurales, promoviendo un desarrollo adecuado de viviendas reglamentarias. Se prev la realizacin de 55
operaciones que afectarn a 15.078 hogares, con una inversin prevista de 367 millones de dirhams, de los que 197 millones corresponden a subvenciones que corrern a
cargo del los Presupuestos Generales del Estado. A finales de 2005, 33 operaciones
de dotacin de infraestructura de base haban sido firmadas en el marco del ZAP, beneficiando a 8.073 hogares y conllevando una inversin global en torno a los 194,9 millones de dirhams y una subvencin de 101,26 millones.

Programa de tratamiento del hbitat amenazado de ruina. Segn el Ministerio del Urbanismo, las construcciones degradadas y amenazadas de ruina se elevan a 90.000.
Estas viviendas se sitan principalmente en medinas tradicionales, y barrios no reglamentarios. El programa persigue el realojamiento de las familias de las viviendas a
destruir, o la recuperacin de las viviendas que as lo permitan. Para ello se realiza
inicialmente un diagnstico tcnico de los edificios afectados.
Hasta finales de 2005 se han firmado diferentes convenciones que han beneficiado a
17.000 hogares, con subvenciones por un total cercano a los 336 millones de dirhams.

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Programa de reestructuracin de barrios subequipados. Segn estimaciones del Ministerio marroqu del Urbanismo, en el ao 2002 unos 540.000 hogares vivan en barrios no reglamentarios de los cuales el 74,5% se encontraban en barrios urbanos y
de la periferia y el resto en los centros rurales sometidos a autorizacin.

En el ao 2005 se firm una convencin, en virtud de la cual se han elegido 191 barrios, habitados por 291.000 hogares que se beneficiaran de una inversin de 3.800
millones de dirhams con una subvencin del estado de 1.800 millones.

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III.

PROGRAMA DE DESARROLLO DE NUEVAS

CIUDADES

Dentro de las actuaciones del gobierno en materia de vivienda no slo se ha establecido la

construccin de viviendas sociales sino que tambin se ha previsto la creacin de nuevas
ciudades en las zonas limtrofes a grandes centros urbanos que permita aliviar la presin demogrfica en torno a estas urbes. Estos proyectos equivaldran a los PAUs (Programa de Actuacin Urbanstica) que se estn desarrollando alrededor de ciudades como Madrid.

Con esta actuacin, las autoridades pretenden conseguir una reparticin ms equilibrada de
las ciudades en el territorio marroqu, absorber la demanda de vivienda derivada del crecimiento de la poblacin, disminuir la presin demogrfica sobre las urbes ya existentes y conseguir una reduccin de los precios del suelo evitando, de esta forma, la proliferacin de barrios irregulares e infraviviendas.

Con estos objetivos se lanz el plan para la creacin de 15 nuevas ciudades antes de 2012.
El Estado pondr a la venta una oferta determinada de terrenos a precios adecuados, encargndose adems del diseo del plan urbanstico y de la dotacin de la infraestructura de la
zona (luz, agua, colegio, transporte, etc.). Las viviendas son construidas por promotores privados seleccionados mediante licitacin internacional. Las ciudades previstas ms importantes son:

TAMESNA: Esta ciudad se situar en una zona prxima a las zonas industriales de
Temara, Ain Atiq y Ain Aouda, dentro de la Provincia de Rabat, teniendo como objetivo liberar la presin demogrfica que soporta la capital. Tendr una extensin de 840
Ha, albergando 50.000 viviendas (en torno a los 250.000 habitantes) de las cuales el
20% debern ser viviendas sociales destinadas a las clases ms desfavorecidas. Un
tercio de las obras de infraestructuras estn ya realizadas, siendo la empresa pblica
Al Omrane la que se encarga de las mismas. Se espera que las primeras viviendas
sean entregadas en 2008. La inversin total de este proyecto es de 20.000 MDH.

TAMANSOURT: Este es el proyecto de mayor envergadura y est situado a 7Km. de

Marrakech. Se est construyendo sobre una superficie de 1.200Ha, albergando
58.000 viviendas (en torno a los 350.000 habitantes) de las cuales el 20% deben ser

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viviendas sociales destinadas a las clases ms desfavorecidas. El organismo pblico
que est acondicionando el terreno es el Establecimiento Regional de Acondicionamiento (ERAC-Tensift). Es la ciudad ms avanzada y se espera que las primeras viviendas puedan ser entregadas a principios de 2007. En total, supondr una inversin
de 2.281.000 MDH.

TAGADIRT: Nace con el espritu de reorganizar los terrenos situados en la orilla del
ro Souss, emplazamiento estratgico conectado con el intercambiador de la autopista
procedente de Marrakech, satisfacer la importante demanda de hbitat social y aligerar la presin demogrfica sobre Agadir. Se construir en dos fases sobre una superficie de 1.100Ha que albergar a unos 250.000 habitantes en 44.3000 viviendas. La
ciudad se desarrollar en un periodo de 10 aos.

LAKHYAYTA. Esta ciudad se situar cerca de la ciudad de Casablanca, a unos

20Km., y en una de las zonas con mayor concentracin industrial del pas. Se extender sobre una superficie de 1.300Ha, albergando en torno a los 300.000 habitantes.
Supondr una inversin global de 30.000 MDH.

MELLOUSSA. Esta ciudad se situar prxima a la ciudad de Tnger, a unos 20Km.

del futuro puerto Tnger-Med. Se extender sobre una superficie de 1.300Ha, albergando en torno a los 300.000 habitantes. Supondr una inversin global de 30.000
MDH.

ZENATA, en la municipalidad de An Harrouda,dentro de la zona metropolitana comprendida entre Casablanca y Mohammedia, tendra una extensin de 2.200Ha, y estara previsto albergar a 500.000 habitantes.

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IV.

OFERTA: PRINCIPALES OPERADORES

Los principales promotores de vivienda social en Marruecos coinciden en realidad con los
principales promotores para el resto de oferta inmobiliaria en Marruecos, y se dividen entre
promotor pblico y privado:

Empresas pblicas: Los dos principales operadores pblicos son la empresa pblica
Al Omrane, y el grupo CDG (Caisse de Dpt et de Gestion).
o

La empresa Al Omrane nace de la concentracin de tres organismos pblicos

(la Agencia Nacional de lucha contra la vivienda insalubre, ANHI; la Sociedad
Nacional de Equipamiento y Construccin, SNEC; y la sociedad Attacharouk),
adems de la fusin con los distintos ERAC (Establecimientos Regionales de
Acondicionamiento y Cosntruccin), organismos que han actuado como promotores inmobiliarios pblicos a nivel regional. Dicha empresa se constituye
en holding dedicado a la promocin inmobiliaria y se presenta como el primer
(en trminos de capacidad y recursos) promotor inmobiliario pblico de Marruecos. Su principal objetivo es el acondicionamiento y urbanizacin de terrenos destinados a la promocin de vivienda social, en concierto con operadores
privados, as como la lucha contra el chabolismo y la vivienda insalubre.

El Grupo CDG es un establecimiento pblico dedicado sobre todo al sector financiero y que en opera dentro del sector de promocin inmobiliaria a travs
de la empresa CGI (Compaa General Inmobiliaria). Dicha empresa tambin
centra el grueso de sus proyectos en la promocin de vivienda social.

Empresas privadas: segn el mencionado estudio de la BMCE, el 77% de la promocin inmobiliaria est en manos de pequeas empresas poco estructuradas. El resto
se lo reparten siguientes grandes grupos:
o

Grupo ADDOHA (Douja Promotion): es el principal operador dentro de la promocin inmobiliaria en Marruecos, incluso por encima de los operadores pblicos. Se le calcula una cuota de mercado del 15%. Inici sus actividades precisamente dentro del segmento de vivienda social, para despus abordar proyectos de viviendas de medio y alto standing.

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Grupo Chabi: holding empresarial que acta dentro del sector de promocin
inmobiliaria principalmente a travs de las empresas Chabi Lil Iskane, la empresa CHAFIPA, y la empresa Yousra Li Tajhiz, y opera dentro de todos los
segmentos de mercado.

Jet Sakane: perteneciente al Grupo Jet, opera especialmente dentro del segmento de vivienda social, incluso fuera de Marruecos3.

Existe adems una presencia creciente de grupos extranjeros, de ellos varios

espaoles, que realizan proyectos inmobiliarios y que operan tambin en el
segmento de vivienda social, como es el caso, para los espaoles, de FADESA en Rabat, Agadir o Casablanca, LV Salamanca en Fez, Fonaments Solids
en Tnger, Renta Corporacin en Tnger y Tetun o Marina Dor para el proyecto de la nueva ciudad de Tamesna.

Proyectos en Gabn y Guinea Ecuatorial

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DATOS DE INTERS:

Ministerio del Hbitat y el Urbanismo

Rues Al Jouaze & Al Joumaize Hay Ryad
Secteur 16 Rabat
Tel:

212.37.57.70.00

Fax:

212.37.57.73.73 / 72.22 / 72.44

www.mhu.gov.ma

AL OMRANE
(Holding pblico de promocin inmobiliaria)
11, rue des amoureux, Tanger
Tel:

00212 39 33 22 01

Fax:

00212 39 37 56 46

www.alomrane.ma

GROUPE CDG
http://www.cdg.ma/

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BIBLIOGRAFIA:

1. Sector de la Promocin Inmobiliaria en Marruecos Junio de 2007,

Gemma Tasias, Oficina econmica y comercial de Espaa en Rabat
2. Etude Promotion Inmobilire Noviembre 2006, Dpartement des Etudes et de la Documentation, BMCE Bank
3. Artculos de prensa.

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