VI.

EXGISIS LITERAL DEL CDIGO CIVIL PERUANO

6.1 ARTICULO 1030: DEFINICiN Y PLAZO
Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario
goza de la facultad de tener temporalmente una construccin en propiedad
separada sobre o bajo la superficie del suelo.
Este derecho no puede durar ms de noventinueve aos. A su
vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo
construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto.
En principio, el dueo del suelo es propietario de lo construido por encima o por
debajo del suelo. La superficie es una excepcin a ese principio. Cuando lo
construido por encima o por debajo del suelo pertenece a un propietario distinto
al del suelo, estamos en presencia del derecho de superficie.
Debe distinguirse entre el derecho de superficie y la propiedad superficiaria. El
derecho de superficie es la facultad que otorga el dueo del suelo para que un
tercero construya sobre o bajo del mismo. La propiedad superficiaria es el
derecho que surge en el superficiario respecto de lo edificado. Lo que permite
que exista la propiedad superficiaria es precisamente el derecho de superficie.
Hay entre los dos una relacin de dependencia, de forma tal que la propiedad
superficiaria solo puede existir mientras haya derecho de superficie. Si se
extingue el derecho de superficie, desaparece la propiedad superficiaria.
El derecho de superficie no fue regulado en el Cdigo Civil de 1936 como un
derecho real autnomo, sino como una modalidad del derecho de usufructo. En
efecto, el artculo 958 sealaba que: "Por actos entre vivos puede constituirse
usufructo sobre tierras edificables, a efecto de que el usufructuario tenga
derecho de propiedad sobre los dificios que levante"; y el artculo 959 deca
que: "El derecho a que se refiere el artculo anterior, podr constituirse a lo ms
por noventa y nueve aos, y pasado el trmino, el edificio ser de la propiedad
del dueo del suelo".
Existen diferencias entre el usufructo y la superficie, y por eso este ltimo
derecho es regulado independientemente en el Cdigo Civil de 1984. La
propiedad confiere las facultades de usar, disfrutar y disponer de un bien.

Cuando el propietario otorga a un tercero las facultades de uso y disfrute, se

trata de un usufructo. En la superficie no se conceden solo las facultades de uso
y de disfrute, sino que el titular es propietario de lo construido, con todos los
atributos del derecho de propiedad, aunq ue por un plazo.
De otro lado, el usufructo, a diferencia de la superficie, debe ser ejercido de
forma tal que el uso y disfrute del bien no alteren su sustancia. Adems, el
usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes, muebles e in muebles. La
superficie en cambio recae exclusivamente sobre inmuebles, en particular sobre
el suelo. Ambos derechos son temporales, aunq ue en el caso del usufructo es
vitalicio, es decir su plazo mximo de duracin es la vida del usufructuario.
Finalmente, el usufructo puede nacer por ley, por contrato o acto jurdico
unilateral o por testamento, mientras que la superficie puede constituirse solo por
acto entre vivos o por testamento.
Las principales caractersticas de la superficie son las siguientes:
(i) Es un derecho real cuyo titular es la persona que tiene la facultad de construir
sobre o bajo el suelo.
(ii) Recae sobre cosa ajena. La facultad de tener temporalmente una
construccin en propiedad es sobre o bajo la superficie del suelo de otro.
(iii) La superficie en el Per solo da derecho a construir edificaciones. En la
legislacin comparada se admite la superficie respecto de plantaciones.
(iv) Otorga al superficiario derecho de propiedad sobre las edificaciones que
levante. Esta propiedad confiere a su titular -el superficiario- todos los atributos
del derecho de propiedad. En tal sentido, el superficiario puede usar, disfrutar y
disponer de su edificacin, como lo hara cualquier propietario, con la salvedad
de que al vencimiento del plazo el propietario del suelo adquiere la propiedad de
lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto.
v) Tiene carcter predial. A diferencia del usufructo, que puede establecerse
sobre toda clase de bienes, las servidumbres solo pueden constituirse sobre el
suelo, los predios, es decir sobre la divisin de la superficie terrestre.

Es un derecho temporal. Su plazo mximo de duracin es de noventa y nueve

aos, usufructo sobre tierras edificables, a efecto de que el usufructuario tenga
derecho de propiedad sobre los edificios que levante"; y el artculo 959 deca
que: "El derecho a que se refiere el artculo anterior, podr constituirse a lo ms
por noventa y nueve aos, y pasado el trmino, el edificio ser de la propiedad
del dueo del suelo".
Existen diferencias entre el usufructo y la superficie, y por eso este ltimo
derecho es regulado independientemente en el Cdigo Civil de 1984. La
propiedad confiere las facultades de usar, disfrutar y disponer de un bien.
Cuando el propietario otorga a un tercero las facultades de uso y disfrute, se
trata de un usufructo. En la superficie no se conceden solo las facultades de uso
y de disfrute, sino que el titular es propietario de lo construido, con todos los
atributos del derecho de propiedad, aunque por un plazo.
6.2 ARTICULO 1031: MODOS DE CONSTITUCiN Y TRANSMISIBILlDAD
DEL DERECHO DE SUPERFICIE
El derecho de superficie puede constituirse por acto entre vivos o por
testamento. Este derecho es trasmisible, salvo prohibicin expresa.
El Cdigo Civil de 1936 no reconoci plena autonoma al derecho de superficie,
regulndolo austeramente dentro de las disposiciones relativas al usufructo
(artculos 958 y 959), como una modalidad de este y bajo la denominacin de
"usufructo sobre tierras edificables", cuyo objeto era conceder al "usufructuario"
el derecho de propiedad sobre los edificios que construyera.
El Cdigo de 1984 tiene el mrito de legislar separadamente el usufructo del
derecho de superficie, en tanto figuras jurdicas de distinta naturaleza; sin
embargo le dedica a este ltimo apenas cinco artculos (1030 al 1034), no
regulando diversos aspectos que han merecido propuestas ms completas e
interesantes de parte de algunos autores (ver la de MAISCH VON HUMBOLDT,
pp. 179-183, en ocho artculos; y la de CARDENAS en ARIAS-SCHREIBER, pp.
246-249, en veintitrs artculos).
Entrando al anlisis del artculo 1031, puede apreciarse que en l se regulan dos
temas. El primero relativo a la constitucin del derecho de superficie y el
segundo a su transmisibilidad.