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UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO

FILIAL PUERTO MALDONADO

SEMINARIO DE DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

LA PRESCRIPCIN
ADQUISITIVA DE
DOMINIO EN BIENES
INMUEBLES

2015

PRESCRIPCION ADQUISITIVO DE DOMINIO


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INDICE
1.1

INTRODUCCIN..............................................................................................3

1.2

OBJETIVOS.......................................................................................................4

1.3

LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIEN INMUEBLE.4

1.4

2.- EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL PERUANO DE

1984 14
1.5

3.- IDEAS LIMINARES DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA...............14

1.6

4.-LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPIN EN EL CDIGO

CIVIL PERUANO DE 1984........................................................................................17


1.7

5.- FUNDAMENTO DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO


18

1.8

6.- FUNCIONES DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA...........................20

1.9

7.- SUJETOS Y OBJETO DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA.............22

1.10 8.- CLASES DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y SUS REQUISITOS.....24


1.11 9.-

LA

PRESCRIPCIN

ADQUISITIVA DE

DOMINIO

EN

LA

JURISPRUDENCIA NACIONAL..............................................................................39
1.12 CONCLUSIONES............................................................................................51
1.13 BIBLIOGRAFA..............................................................................................52

LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO EN BIENES


INMUEBLES.
1.1

INTRODUCCIN

Es sabido que el tiempo en la vida sirve para sanar heridas, como por ejemplo,
la muerte de un ser querido. De igual forma, en el Derecho, el tiempo funciona
como un medio sanador que permite la prdida o la adquisicin de derechos.
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En ese sentido, Alas, De Buen y Ramos han sealado "en el Derecho el
concepto del tiempo se enlaza con el de las variaciones de los fenmenos
jurdicos, con el de la forma de sus cambios; y que al hablar del influjo del
tiempo en las relaciones del Derecho no se hace referencia al influjo del tiempo
puro, abstrados de los fenmenos, considerado como algo sustantivo, sino al
tiempo medida de duracin o expresin del cambio de los hechos o estados
con eficacia jurdica" Entre las instituciones del Derecho que utilizan al tiempo
como medio sanador de relaciones jurdicas se encuentran la prescripcin
extintiva y la prescripcin adquisitiva.
Como se advertir en el derrotero de la presente disquisicin, el fundamento
esencial de la usucapin o prescripcin adquisitiva, es la necesidad de
proteger y estimular la produccin y el trabajo. Quien durante largos aos
ha cultivado un inmueble, incorporando riqueza a la comunidad, debe ser
protegido por la ley, afianzado en su derecho, estimulado en su trabajo. Esta
solucin es tanto ms justa si se piensa que frente a l est un propietario
negligente, que ha abandonado sus bienes y quien se desinteresa de ellos no
merece la proteccin legal. Estos fundamentos de la usucapin tienen hoy
mayor vigor que nunca. Las sociedades modernas no conciben ya la propiedad
como un derecho absoluto; ser dueo supone crecientes responsabilidades, no
slo derechos.
Y es que la usucapin es tambin un modo de resolver un problema que de
otra manera no tendra solucin. Supngase un bien abandonado largo tiempo
por su dueo. Otra persona lo ocupa, lo posee, lo trabaja. Pero no tiene ttulo.
De no mediar la usucapin, estara siempre expuesto a una reivindicacin
originada en ttulos que datan quiz de 100 o 200 aos atrs. En esas
condiciones, con un perpetuo peligro sobre sus derechos, que no tiene forma
de eliminar, el poseedor se desanima, no hace mejoras, no invierte; en una
palabra no hace producir al bien todo lo que podra dar una explotacin
intensiva, protegida por la seguridad que da el derecho de propiedad. Y si
como es posible, nadie reivindica ese inmueble, quedar perpetuamente en
esa situacin de incertidumbre, sin que nada pueda mejorar las condiciones del
dominio. Esta situacin requiere una solucin. Es lo que hace la prescripcin
adquisitiva.
En el decurso de este modesto trabajo se tratar de analizar los orgenes de la
prescripcin adquisitiva en el Derecho Romano, para pasar luego a analizar
sus caractersticas y requisitos exigidos por el Cdigo Civil, sin dejar de atender
los criterios jurisprudenciales pronunciados por nuestros tribunales civiles.

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1.2 OBJETIVOS.
1. Estudiar los orgenes de la prescripcin adquisitiva de dominio, de tal forma
que permita conocer sus instituciones, principios y caractersticas
imperantes en el Derecho Romano, y a partir de ella su legado a los
sistemas jurdicos romano germnicos.
2. Desentraar los conceptos generales y requisitos que se requieren para la
aplicacin de la prescripcin adquisitiva de dominio de bienes inmuebles,
con lo cual tras confrontarla con nuestra jurisprudencia nacional, advertir
sus aciertos y desaciertos.
3. Reflexionar acerca de la forma como nuestros tribunales de justicia, vienen
concediendo las pretensiones de los justiciables, sobre prescripcin
adquisitiva de dominio, teniendo como base la jurisprudencia nacional.

1.3

LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIEN INMUEBLE

1. ANTECEDENTES HISTORICOS DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA.


1.1. ETIMOLOGIA
Proviene del latn "usus" que significa usar una cosa y de "capere" que
equivale a tomar. En el Derecho Romano la institucin de la usucapio
era utilizada para la adquisicin del dominio por la posesin (usus)
durante un cierto tiempo.
1.2. DERECHO ROMANO PRECLASICO
Esta institucin, exclusiva del derecho quiritario, tena por
finalidad, en convertir en propietario a aquel que no detentaba esta
situacin jurdica ya sea, porque el que le haba trasmitido la cosa no lo
era o no se haba respetado las formalidades legales. Por lo tanto, los
peregrinos no tenan la posibilidad de utilizar este instituto por ser este
un modo de adquisicin del derecho civil.
Las doce tablas establecan que el dominio poda adquirirse por la
posesin continuada e ininterrumpida de un ao si la cosa era mueble y
de dos aos si era inmueble: "usus auctoritas fundi bienium, cetenarum
reum anus esto". Por usus, como dijimos se entiende a la posesin; por
auctoritas, la ayuda que debe prestar el enajenante al adquirente
.Vencido el plazo legal de uno o dos aos, segn corresponda, se
consideraba que el usucapiente adquira un ttulo inatacable. Las cosas
furtivas, las que estaban fuera del comercio, la res publicae, universitatis,
sacrae, religiosae, los fundos provinciales quedaban fuera del mbito de
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este instituto. Tambin estaban expresamente prohibidos por las doce
tablas, la usucapin de los cinco pies contados de la lnea separativa de
los fundos contiguos, que tenan la funcin de demarcar la divisin de los
mismos, y a su vez era utilizado para el paso de las personas, animales
y arados.
1.3. LA BUENA FE EN EL DERECHO ROMANO
Se discuta si el antiguo Derecho Romano exiga la buena fe coma
elemento necesario para llegar a usucapir. Parece que este elemento
tico de la "bona fides", fue agregado con posterioridad, cuando el
derecho progresa y se espiritualiza. Dicha buena fe, se daba cuando
alguien que posea una cosa crea que quin se la trasmiti era el
verdadero propietario o que nadie tena un derecho mejor que el suyo.
Evidentemente, descansaba sobre una creencia subjetiva errnea. El
error que admita era el error de hecho, no sirviendo para la usucapin el
error de derecho. Por lo tanto, de aqu en ms, los elementos necesarios
para la usucapion ordinaria sern el justo ttulo (fusta causa possidendi)
y la buena fe (bona fides), lo que queda detalladamente legislado en el
derecho justinianeo. Empero, en esta etapa, nos encontramos con casos
anormales de usucapin, entre los que podemos mencionar la "usucapio
pro herede" y la "usurreptio", verdaderos vestigios del antiguo derecho y
que eran denominadas en comn como "usucapio ex lucrativa causa" en
oposicin a la usucapin normal, que se la llamaba "pro suo".
a. La "usucapio pro herede" era concedida a quienes hubieren
detentado bienes del causante con animus de dueo, por un
plazo mnimo de un ao, podan repeler las acciones de los
herederos que reclamaren dichas pertenencias.- Como al decir
de Bonfante, este tipo de usucapin era considerado como un
"lucro malvado e injustificado" (improvo usucapio), se le fue
imponiendo limitaciones, entre las que podemos mencionar, la
del "heres necessarius" que quedaba a salvo de los efectos de
este instituto. Posteriormente, un senado consulto dictado bajo
Adriano permiti que prosperara una accin de peticin de
herencia del heredero, an frente a un poseedor anual. Pero la
usucapin segua siendo oponible a terceros. En la poca de
Marco Aurelio se estableci el llamado "crimen expilatae
hereditatis por el cual se castigaba a quienes dolosamente se
apoderaban de cosas hereditarias, subsistiendo el rgimen que
comentamos, solamente para los supuestos de posesiones de
buena fe.
b. Otro tanto va a ocurrir con la "usurreceptio ex fiducia", que se
produce cuando el propietario "mancipia" una cosa, sea en
virtud de un pacto de fiducia y por un determinado plazo, o para
garantizar el cumplimiento de una obligacin, y en ambos
casos, antes de la restitucin legal de la cosa, la recupera
factimante y la posee por cualquier motivo durante un ao,
adquiere el dominio sin "fusta causa" ni "bona fides".
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c.Finalmente en el caso 'de la "usureceptio ex proediatura", ocurre
otro tanto y se da cuando un ex propietario recuperaba la
posesin de un fundo, y lo posea pacficamente durante un
ao y el cual haba sido embargado vendido por crditos a
favor del estado. Esta "usurreceptio se llamaba "ex
proediatura". porque los adquirentes de los bienes vendidos a
nombre del pueblo y del senado romano se llamaban
preediatores.
1.4. POR EXTENSIN SE APLIC LA USUCAPIN A LA ADQUISICIN
DEL USUFRUCTO (USUCAPIO USUFRUCTOS).
Parece que en un tiempo se aplic a la adquisicin de las
servidumbres prediales. Posteriormente una Lex Scrivonia prohibi este
tipo de usucapin. Sin embargo, esto no perjudic la existencia de la
usucapio libertatis, que funcionaba como una verdadera prescripcin
extintiva, aunque el ordenamiento jurdico romano lo consideraba como
una verdadera usucapin, en virtud de la cual quedaba liberado un fundo
de soportar una servidumbre por el no uso por un tiempo determinado.
Es muestra de ello el siguiente fragmento del Digesto "Libertatem
servitum usucapi posse verius est, quia eam usucapionem sustulit Lex
Scribonia, quae servitutem constituebat, non etiam eam, quae libertatem
praestatat sublata servitute.
Pugliese, nos dice, que los elementos necesarios para la
usucapio libertatis son los siguientes:
Constitucin de un estado de cosas contrario al ejercicio de
una servidumbre;
Posesin de la cosa en las condiciones de libertad, nec vi,
ne clam, nec precario por el tiempo transcurrido para la
usucapin
1.5. LA USUCAPION EN EL DERECHO EXTRAQUIRITARIO
Y DURANTE LA EPOCA CLSICA
Como la usucapin era una institucin de derecho quiritario con
el andar del tiempo se vio la necesidad de crear una figura aplicable
a los fundos provinciales. Nace as, por la accin de los presidentes y
gobernadores provinciales la llamada "longui temporis proescriptio",
que era en su origen un medio de defensa para repeler la
reivindicacin tarda. Posteriormente, esta excepcin evoluciona,
hasta asemejarse a una verdadera usucapin, otorgndosele al
poseedor la "replicatio longi temposris" para conseguir la restitucin
de la cosa contra el desposeedor, aunque este fuera el verdadero
propietario y sin importar que intentare oponer la "exceptio iusti
dominii".
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Caracalla extiende (ao 199) la proescriptio a las cosas muebles,
y durante Diocleciano se encuentra este instituto aplicado en toda
Italia. Su lenta y segura extensin a todo el Imperio, permiti que
posteriormente se unificaran ambos institutos en uno solo.
En definitiva, la diferencia entre la prescriptio y la usucapio en la
poca clsica consista en que la primera protega la propiedad
quiritaria ganada por efecto del tiempo. La segunda en cambio,
mantena al titular que hubiera cumplido con los requisitos legales en
el ius possidendi. Los mismos consistan en los siguientes:
a. Que el poseedor detentara la cosa en virtud de una
"fusta causa". La misma estaba compuesta por el
titulus y la bona fides.
b. Que el objeto a prescribir sea jurdicamente apto, es
decir, que estuviera dentro del comercio.
c. Una posesin continuada de diez aos entre
presentes o veinte entre ausentes. Se entenda por
presentes cuando los sujetos habitaban la misma
provincia y ausentes cuando habitaban provincias
diferentes1.
1.6. DERECHO JUSTINIANEO
Como consecuencia de haberse extendido la ciudadana romana
a todos los habitantes del Imperio y por ello haber perdido
importancia la distincin entre fundos itlicos y provinciales
Justiniano, decide unificar en un solo
instituto la Usucapio y la
proescriptio longui temporis.
Para su aplicacin, podemos enumerar que los requisitos exigidos
eran los siguientes: a) res habilis, b) posesin, c) plazo o tiempo
necesario, d) Iusta Causa, d) Bona fides.
A. RES HABILIS: Queda abolida en esta poca la distincin
entre res mancipi y nec mancipi como tambin entre el
dominio quiritario o in bonis. Por lo cual son usucapibles todas
las cosas con excepcin de: 1) cosas absolutamente
inalienables o extra comercium; 2) cosas furtivas (res furtivae),
cosas sustradas violentamente (res vi possessae) salvo que
hubiera vuelto a poder de su antiguo propietario; 3) Las cosas
recibidas por el magistrado en virtud de donacin contra la
prohibicin de la Lex Iulia repetundarum, hasta que no hayan
sido restituida al donante o sus herederos; 4) inmuebles
adquiridos por un poseedor de mala fe (novela 119-c); 5) los
1

BONFANTE, Pedro: ob. cit. pg. 283 y s.s. PETIT, Eugene: pag. 305 y s.s. PUGLIESE, Giuseppe: 16,
N. 8. DIEZ-PICAZO, Luis: "Fundamentos de Derecho Patrimonial" Ed. Tecnos, Pgina 577.
-

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bienes del Estado (res fiscales) y del prncipe; 6) los bienes de
la Iglesia, de las comunas o municipios y de las fundaciones
pas 7) cinco pies entre los fundos contiguos; 8) las cosas en
que la ley prohbe su venta, como las litigiosas, los bienes
inmuebles dotales, bienes de los pupilos y de los menores
realizados sin cumplir con la respectiva formalidad legal; 9) las
cosas heredadas y legadas en las cuales el heredero o
legatario las enajena contrariando la voluntad del testador o
no cumple con las cargas impuestas
B. LA POSESIN.- Exige que se tenga la voluntad de poseer
continuamente la cosa durante el periodo apto para la
usucapin. Las cosas deben ser objeto de posesin, quedan
excluidas aquellas que han perdido su existencia individual
por haber accedido a otras.
C. PLAZO O TIEMPO NECESARIO: Se fija el plazo de tres aos
para las cosas muebles y para los inmuebles de diez aos
entre presentes, es decir cuando las partes habitaban la
misma provincia y de veinte entre ausentes. A los efectos de
cumplimentar la posesin continua se permite la accesin o
unin de posesiones, que tiene su origen en la antigua
praescriptio. En las transmisiones a ttulo particular ambas
deban ser legales, en cambio, en las que se realizaban a
ttulo universal el heredero era investido de la posesin de su
causante.
La prescripcin poda ser interrumpida de dos maneras: la
interrupcin natural por prdida de la posesin o de la cosa, y
la civil, por instauracin de la reivindicatio. Finalmente, con
respecto a los das, estos se contaban enteros, da
comenzado se consideraba ganado o terminado.
D. IUSTA CAUSA (o iustus titulus).- Bonfante la define como
"aquella relacin con el poseedor precedente que demuestra
positivamente la ausencia de lesin ajena en la toma de
posesin, y sera asimismo apta para justificar la adquisicin
de dominio"2. Suceda generalmente que el que trasmita no
era el propietario, o si lo era no estaba facultado para hacerlo.
Las fuentes mencionan la existencia de muchos ttulos, pero la
causa justificativa de la posesin se individualizaba con la
partcula pro: pro emtore, pro donato, pro legato, pro dote, pro
soluto (objeto dado en pago) 3. La designacin genrica era
expresada en el concepto "pro suo possidere" que indicaba la
posesin en base a una causa justa.
Otros autores, como Dernburg y Ferrini, explican la "fusta
causa" como aquel complejo de hechos externos, los cuales
hacen aparecer como legtima el seoro sobre una cosa
2
3

BONFANTE. Pedro - ob. cit. pg. 290


Digesto, libro 41 - T. 4.

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poseda4. Lo que explicara ms fcilmente cuando el anmalo
"pro derelicto" (objeto abandonado por el poseedor anterior)
era considerado "iustus titulus" en el nuevo seor de la cosa.
En contra de esta doctrina se elevan las voces de Pacchioni y
Pugliese que se adhieren a la postura tradicional 5.
Justiniano, contaba entre la "fusta causae" al titulo pro
herede. Quedaban comprendidos dentro de este:
Al heredero aparente que posea de buena fe las cosas
de la herencia.
Al heredero verdadero que posea de buena fe cosas
que no eran de la herencia
En cuanto al primer supuesto, podemos decir que no es
otro que la "lucrativa pro herede usucapio", figura excepcional
como hemos dicho, y resabio del antiguo derecho, al cual no
se aplicaban los requisitos de la "fusta causae" y "bona fides".
Justiniano estableci para estos casos, la buena fe (titulo
putativo) y el plazo de prescripcin de tres aos para las
cosas muebles y diez o veinte aos para los inmuebles.
El segundo supuesto, era tambin admitido en el derecho
clsico, en cuanto supona que el heredero crea la existencia
de un ttulo en cabeza del causante (titulo putativo), sobre
cosas determinadas.
Justiniano, cree con esto, haber conciliado la "usucapio pro
herede", con el nuevo rgimen por l instaurado al cual lo
considera ms justo. Sin embargo, le impone una limitacin
ms: no se puede usucapir contra el "heres sous" y cosas que
el verdadero heredero hubiera realmente obtenido la
posesin. Quedaba de esta manera abierta la accin de
peticin de herencia o el Interdicto Quorum bonorum.
E. BONA FIDES.- En esta poca el cristianismo se ha extendido
por todo el Imperio, y este elemento tico va impregnando el
derecho en su totalidad. Es este un elemento subjetivo. Es la
existencia de un error, la creencia de recibir la cosa del
verdadero propietario y en constituirse legtimo titular de la
cosa que se adquiere. La buena fe era exigida al comienzo de
la posesin, no importando que despus llegara al
conocimiento del sujeto que su detentacin no fuera la que
correspondiera al verdadero estado de cosas que supona
4

Ver DERNBURG, Enrique - Pnd. N.220 - FERRINI, Contardo "Manuale di Pandette" N. 316 - 3a. ed.
Milano-ao 1908.
5
PACCIONI, "Corso di Diritto Romano" - Vol. II-pg. 288. PUGLIESE, GIUSEPPE: ob. cit., pg. 18 y
19-nota N. 4.

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legtima. "Mala fides superveniens non nocet."6. Se discuta en
cierto tipo de adquisiciones, como la "pro soluto", si era
necesario que la "bona fides" existiera en el momento de la
celebracin del contrato o de la adquisicin de la posesin.
Los proculeyanos exigan la buena fe en el momento de la
tradicin y los sabinianos, en cambio, al momento de
celebracin del contrato. Justiniano, cree conciliar ambas
posturas exigiendo la buena fe en los dos supuestos 7.
En la poca clsica, Paulo y Ulpiano se haban
proclamado contrarios al ttulo putativo como apto para la
usucapin. Justiniano introduce en el "Corpus Iuris" la opinin
contraria de Nerazio y Africano en favor de su validez, pero
con ciertas limitaciones en su aplicacin, pareciendo que
quedaba reducida esta a la "usucapio pro herede" 8.
1.7. PRAESCRIPTIO LONGISSIMI TEMPORIS
Tenemos su antecedente en una constitucin de Teodosio II que
la estableci para los supuestos en que se quisieran ejercer acciones
reales o personales estas quedaban extinguidas por el transcurso de
los treinta aos, a excepcin de la accin hipotecaria. Por lo tanto, al
cabo de ese plazo, el poseedor de mala fe, cesaba de estar expuesto
a la "reivindicatio", pero no adquira la propiedad de la cosa. Por lo
cual, se perda la posesin no tena accin legal para recuperarla.
Una "rescriptio" de Constantino estableci que si el poseedor
detentaba una cosa por el plazo de cuarenta aos adquira la
propiedad de esta.
Justiniano estableci, que si se haba posedo de buena fe por el
plazo de treinta aos de cosas pertenecientes a particulares y
cuarenta de cosas pertenecientes a la Iglesia, al Fisco Imperial,
obras pas y municipios adquira la propiedad de ellas 9.
1.8. LA PRESCRIPCIN EN EL DERECHO MEDIEVAL
Extinguido el Imperio en Occidente, la legislacin de los pueblos
brbaros en aquellos tiempos no distinguan las relaciones de
propiedad y posesin, confundidas en el concepto de la "Gewere", no
pudieron acoger de inmediato el instituto de la prescripcin. El
6

El Derecho cannico, en cambio exige la buena fe durante toda la poca de la posesin prescriptiva, el
canon 1512 nos dice: "Ninguna prescripcin vale, sino hay buena fe, no solo al comienzo de la posesin,
sino todo el tiempo de la misma que se requiere para la prescripcin".
7
Vease BONFANTE, Pedro: ob. cit. pg. 293.-PETIT, Eugene: ob. cit., pg. 208.-PUGLIESE, Giuseppe:
ob. cit., pg. 19.
8
Vase PETIT, Pedro: ob. cit. pg. 309.-BONFANTE, Pedro: ob. cit., pg.292.-PUGLIESE, Giuseppe,
ob. cit. pg. 19.-En el Derecho Cannico el ttulo putativo es apto para la prescripcin corta.
9
Ver IGLESIAS, Juan-ob. cit. pg. 281; PETIT, Eugene ob. cit. pg.310.- PUGLIESE, Giuseppe - ob. cit.
pg. 20 N.11; BONFANTE, Pedro ob. cit. pg. 294; GASTAN Tobeas "Derecho Civil Espaol, Comn y
Foral" - T. II; pg. 332, Ed. Reus, - ao 1978 - DIEZ PICAZO, Lus -ob. cit. pg. 581.

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derecho germnico no le atribua al tiempo eficacia para la
adquisicin de derechos. Solo se le admita en ciertos casos como
extintiva de derechos a los efectos prcticos de evitar pleitos y
contestaciones interminables, que estaban basados en el plazo de un
ao y un da10 .
Son ejemplo de esto algunos fueros municipales espaoles como
el de Brighuera, Alcal, Soria, Zorita y Molina 11.
Pasados los primeros tiempos de influencia germnica, y con el
correr de los primeros siglos de la alta Edad Media, y debido al
renacer de la cultura y del estudio del derecho, sobretodo por
influencia de la Escuela de Bolonia, se fue receptando el derecho
romano en el derecho comn, sin perjuicio de la influencia
moderadora del derecho cannico.
Aparece as, por influencia de este ltimo la llamada prescripcin
inmemorial, que da por sentado la existencia de una posesin
inmemorial. La doctrina escolstica llega a la conclusin que la
memoria humana sobre la tierra no se conserva por testimonio
directo ms all de tres generaciones (tria genicula), lo que se
computa en treinta y tres aos cada una de ellas 12. Esta prescripcin
inmemorial prevalece sobre los ttulos anteriores a la posesin
centenaria. Tiene su fundamento en los siguientes supuestos:
Ante el transcurso del tiempo y posible desaparicin de ttulos
que demostraran ciertos derechos que estaban unidos al
orden pblico en su proteccin y defensa quedaban saneados
a travs de una posesin inmemorial.
Ante ciertos bienes en que el Estado y la Iglesia declaran
imprescriptibles, pero que la aplicacin practica de este
principio es imposible, dado la falta de registros adecuados, y
a los efectos de una mayor seguridad juridica, se permite su
prescripcin a travs de una posesin inmemorial.
De lo visto en los pargrafos anteriores, se tiene
que:
a. Los bienes pertenecientes a la Iglesia Romana son
usucapibles en base a la prescripcin inmemorial.
La ley 26, Tit. 29. Part. 3a. nos dice: "Las otras
(cosas) que pertenecieren a la Iglesia de Roma tan
solamente no la podra ganar por menor tiempo de
cien aos". Esta doctrina escolstica tiene su
10

BENEYTO, "Instituciones de Derecho Histrica Espaol", Barcelona, ao 1930 - vol 1 - pg. 212.
CASTAN TOBEAS. Jos - ob. cit. pg. 333.
12
Vase que treinta y tres aos fue la edad de Cristo en la tierra, y la triple generacin quiz sea
explicable porque des de antiguo se consideraba al nmero tres como sagrado o representante de la
divinidad.11

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fundamento en las Decretales (De prescr., X, 2, 26
c VII; IX; -XIII) y se mantiene en el actual Cdigo de
Derecho Cannico, en el canon 63-p.2 ("possesio
centenaria val inmemorialis").
b. b) Los seoros: La ley XII, Titulo I, part. 2, nos
dice: "E ha podero cada uno de ellos (los seores)
en su tierra en facer justicia o en todas las otras
cosas que han ramo de seoro, segn dicen los
privilegios que ellos han de los emperadores e de
los reyes que les dieron primeramente el seoro de
la tierra, o segn la antigua costumbre que usaron
de luengo tiempo". Por lo tanto, a travs de esta
prescripcin inmemorial se supla la imposibilidad de
reconstruccin de antiguos ttulos (quod licet
consuetudo inmemoriales habeat vim tituli seu
privilegia, aut constitutii").
c. Las regalas: La ley nica del Ttulo XXXVI del
Ordenamiento de Alcal nos deca: "de aqu
adelante ninguno no non tome portadgo, nin peage,
nin ronda, nin castelleranon teniendo cartas nin
provillegios porque lo puedan tomar, habiendo
ganado por uso de tanto tiempo ac que se pueda
ganar segn derecho". A su vez el Papa Inocencio III
haba decidido que el derecho de percibir ciertas
regalas como la de cobrar peaje, gua y de sal
deba ser concedido por el Emperador o por el Papa
excepto que sea justificado por una antigua y
consuetudinaria costumbre de cuyo origen la cual no
se tenga memoria"13.
d. Privilegios de franquicias y exenciones fiscales: La
ley 6a del Ttulo XVII del libro VI de la Novisima
Recopilacin reconoce que se puede demostrar
franquicias y exenciones fiscales, en ausencia de
ttulos materiales, mediante la prescripcin
centenaria. "El que no tuviere que tibulos que
prestar y se ayuda de prescripcin immemorial".
Mas adelante agrega que el "que alega y prueba
prescripcin inmemorial" se encuentra exento del
pago de ciertas obligaciones fiscales, tanto para el
presente como para el futuro.-e)Cosas Pblicas: La
ley 7a. Tit. XXIX, Partida3a. establece la
imprescriptibilidad de las cosas de dominio pblico a
favor de los particulares. Pero, como ya hemos
dicho, la prctica jurdica contraria lleva a la
conclusin que a travs de la prescripcin
13

Constitucin del ao 1209-26-X.-

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inmemorial se permite la adquisicin de estos
bienes. Ejemplo de esto es lo opinin del glosador
Gregorio Lpez que al preguntarse si " sed an
praescribirentur istae res, quae sunt in usu publico,
praescriptio-neimmemoriale?"el mismo se responde
"videtur quod sic", en vitud del alcance de la
prescripcin inmemorial, "amnia excepto libero
homini usu capiuntur centum annis"14.
e. Mayorazgos, La Ley 41 de Toro, que se haya
repetida en la Ley 1a. Tit. XVII, Libro X, de la
Novsima Recopilacin estableci: "Mandamos que
el mayorazgo se pueda probar por la escritura de
constitucin del, con la escritura de la licencia del
Rey que la dio, seyendo tales las escrituras que
fagan fee, o por testigos que depongan por las
formas que el derecho quiere del tenor de dichas
escrituras; y asimismo por costumbre immemorial,
probada con las calidades que concluyan los
pasados haber tenido o posedo aquellos bienes por
mayorazgo". La legislacin protega al mayorazgo
como una institucin fundamental para la
conservacin de la sociedad feudal. Pero, con el
transcurso de los siglos se poda haber destruido los
ttulos de su constitucin, por lo que slo permita
probar su existencia, y an modificaciones en
cuanto a su extensin por la posesin inmemorial o
centenaria.
Estn de acuerdo los glosadores Antonio
Gmez, que al comentar las leyes de Toro nos dice
"quia possesio per tempore immemoriale habet vim
legitimi tituli et concessionis", asimismo de igual
opinin es Lus de Molina que afirma: "Praescriptio
immemoria lis in rebus maioratus etiam contra
omnes sucessores admitti tur". En igual doctrina se
inclinan Gregorio Lpez y el mayoraguista Trobat 15.
f. Tambin se poda adquirir por posesin inmemorial
muchos otros derechos, como las servidumbres
continuas y aparentes y discontinuas, segn lo
estableca La Partida 3a. Ley 15.
En Francia y Alemania, cuando se imponen las
invasiones brbaras cae en desuso el sistema
prescriptivo romano. Con el transcurso del tiempo, al
irse receptando nuevamente el derecho romano
14

GARCA DE ENTERRIA. Eduardo: "Dosas estudios sobre la usu-canibn en el derecho administrativo'


- peg- 44 y 45_ Institutode Estudios Politicos - Madrid - ao 1955
15
GARCA DE ENTERRIA, Eduardo - ob. cit. pgs. 46/48.

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aparece regulado en la Costumbre de Pars en su
art. 113 la prescripcin de diez y veinte aos con el
requisito de justo ttulo y buena fe. Asimismo se
regulaba una prescripcin general en ausencia de
alguno de los antedichos elementos de treinta aos.
1.4

2.- EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL PERUANO


DE 1984
El art. 923 del Cdigo Civil, se encarga de definir a la propiedad,
sealando en primer lugar, que es un poder jurdico, es decir, que nace del
derecho. Recae sobre un bien o sobre un conjunto de bienes, ya sean
corporales (cosas) o incorporales (derechos). Teniendo cuatro atributos o
derechos que confiere la propiedad a su titular: usar, disfrutar, disponer y
reivindicar.
Los atributos clsicos de la propiedad son el uso, el disfrute y la
disposicin. La reivindicacin no es propiamente un atributo, sino el
ejercicio de la persecutoriedad, que es una facultad de la cual goza el
titular de todo derecho real. Aparte de los atributos o derechos del
propietario, la doctrina analiza los caracteres de la propiedad, que son
cuatro: es un derecho real; un derecho absoluto; un derecho exclusivo y
un derecho perpetuo.
La propiedad es perpetua. Esto significa que ella no se extingue por el
solo no uso. El propietario puede dejar de poseer (usar o disfrutar) y esto
no acarrea la prdida del derecho. Para que el propietario pierda su
derecho ser necesario que otro adquiera por prescripcin (art.927).
Siendo que en su parte final el art. 923 norma que la propiedad debe
ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites de la ley.
La norma alude al inters social porque cuando se expidi el actual
Cdigo estaba vigente la Constitucin de 1979. El bien comn es el bien
general, el bien de todos. El inters social, en cambio, es el que puede
tener un grupo social determinado, comenta Jorge Avendao Valdez 16.

1.5

3.- IDEAS LIMINARES DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA


Partamos este acpite, trayendo a colacin lo sealado por el
maestro Jos Antonio lvarez Caperochipi, quien sostiene que la
usucapin es una investidura formal mediante la cual una posesin se
transforma en propiedad. Es pues, algo ms que un nuevo medio de
prueba de la propiedad, o un mero instrumento al servicio de la
seguridad del trfico, es la identidad misma de la propiedad como
investidura formal ligada a la posesin17.

16

Varios: CDIGO CIVIL COMENTADO, tomo V, primera edicin, Lima, 2003, pp. 187-191.
ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Curso de Derechos Reales, propiedad y posesin. Tomo I.
Editorial Civitas S.A., Madrid. 1986.
17

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Dez-Picazo y Gulln expresan que la usucapin puede ser un
efecto de la posesin, conduciendo sta a aqulla 18.
La usucapin es la adquisicin, por el poseedor de una cosa, del
derecho de propiedad o de otro derecho real sobre esa cosa, por efecto
de la posesin prolongada durante cierto plazo, dicen los hermanos
Mazeaud19.
Albaladejo20, seala que la usucapin o prescripcin adquisitiva es
la adquisicin del dominio u otro derecho real poseble, por la posesin
continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la
ley. De modo, pues, que el usucapiente, durante ese tiempo y con esas
condiciones aparece, figura, acta o viene comportndose como titular
del derecho de que se trata (si es del de propiedad, como dueo de la
cosa que sea). Y ese derecho que realmente no le perteneca, se
convierte en suyo en virtud de que ha venido apareciendo como si le
correspondiese. Por la usucapin el estado de hecho que se prolonga en
el tiempo, se convierte en estado de derecho.
El maestro Anbal Torres Vsquez, seala que la prescripcin
adquisitiva es un modo originario de adquirir la propiedad y un modo de
prueba de la propiedad. En unos casos sirve para convertir en
propietario al poseedor y en otros para que el propietario pruebe su
derecho de propiedad. Esta segunda concepcin de la prescripcin es la
que se utiliza con mayor frecuencia. Por ejemplo, si un inmueble ha sido
transferido en propiedad varias veces durante el plazo de prescripcin, el
actual poseedor puede adicionar a su plazo posesorio al de aquel que le
transmiti vlidamente el bien (art. 898). Si todas las transferencias son
vlidas, el derecho de propiedad del actual poseedor es inobjetable y
para acreditarlo ya no tiene la necesidad de probar la validez de las
transferencias hechas con anterioridad a la fecha de inicio del plazo de
prescripcin, porque all se acaba la investigacin retrospectiva 21.
Existen, pues, dos tendencias en la doctrina: una predominante,
mediante la cual por el transcurso del tiempo, el poseedor bajo
ciertas circunstancias se convierte en propietario (Dez-Picazo y
Gulln; los Mazeaud; Albaladejo); y la otra, que afirma, que es un medio
de prueba (Torres Vsquez).
De las nociones reseadas, y con buen pulso
Dr. Max Arias Schreiber Pezet, no indica que
prescripcin adquisitiva reposa en un principio
tratarse de una institucin establecida en base

y rigor acadmico, el
el fundamento de la
de puro derecho, al
a la equidad y que

18

DEZ-PICAZO, Lus y GULLN Antonio: SISTEMA DE DERECHO CIVIL, volumen III, Quinta
Edicin, Cuarta reimpresin, Tecnos, Madrid, 1995, Pgina 144.
19
MAZEAUD, Henry, Len y Jean: LECCIONES DE DERECHO CIVIL, Parte segunda, volumen IV,
EJEA, Buenos Aires, 1960, p. 196.
20
ALBALADEJO, Manuel: DERECHO CIVIL, tomo III, volumen primero, octava edicin, Bosch,
Barcelona, 1994.
21
TORRES VSQUEZ, Anbal: CDIGO CIVIL, Sexta edicin, IDEMSA, Lima, TEMIS, Bogot, 2002,
p. 583.

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interesa a la sociedad conservar el principio de la seguridad del dominio,
como presupuesto necesario de la paz social, evitando conflictos en el
rea dominial22.
Como se advierte, la usucapin (a veces llamada prescripcin
adquisitiva) es un modo de adquirir la propiedad de una cosa y otros
derechos reales mediante la posesin continuada de estos derechos
durante el tiempo que seala la ley, siempre y cuando no exista accin
en contra de dicha posesin por parte del afectado.
Reforzando lo dicho hasta aqu, Christian Larroumet se refiere a la
adquisicin por prescripcin en los trminos siguientes: La prescripcin
adquisitiva o usucapin es un modo de adquisicin de la propiedad
bastante menos frecuente que la convencin. Se puede considerar que
es raro, particularmente en materia inmobiliaria, que un individuo posea
un inmueble con la voluntad de comportarse como propietario. Empero,
la prescripcin adquisitiva, llamada tambin usucapin, es una institucin
til, en la medida en que un individuo cuyo ttulo de adquisicin es
irregular o no tiene ttulo alguno susceptible de ser protegido, se haya
comportado como propietario durante treinta aos sin haber sido
perturbado por el verdadero propietario. Debe considerarse, igualmente,
si acta de mala fe, esto es, que no puede ser titular del derecho, acta
empero como si fuera tal, en espera de que no ser objetada su
posesin durante treinta aos. Al cabo de un tiempo tan largo, es
conveniente consolidar las situaciones de hecho y transformarlas en
situaciones de derecho, y es aqu que se encuentra el fundamento de la
prescripcin adquisitiva. El Derecho debe asegurar el orden y no sera
conveniente debatir problemas antiguos, sin contar que si el verdadero
propietario no ha hecho valer su derecho de propiedad durante treinta
aos, reivindicando el bien de manos de su poseedor, no slo se
presume que no le interesa, an cuando su derecho sea imprescriptible,
ya que la situacin del poseedor que explota el bien puede ser
socialmente til y ms digna de consideracin que su derecho 23.
A rengln seguido es menester acotar la idea meridiana, dada por
Lpez Santos, quien nos dice que la prescripcin estabiliza las
relaciones jurdicas, las torna intachables; les concede firmeza, solidez,
borrando todo rastro de indecisin y de incertidumbre. De no ser as, lo
que no tuviera trmino creara un inconveniente estado de alarma y de
intranquilidad en la vida social. Por ella se convierte en titular del
derecho aquel que por muchos aos se desenvolvi como si realmente
lo fuera; se otorga valor al hecho del que fue dueo del bien, que se
abstuvo de hacerlo producir, con dao no slo para l mismo, sino de la
colectividad ()24.
22

SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Exgesis Del Cdigo Civil
Peruano de 1984. Tomo V. Derechos Reales. Ediciones Gaceta Jurdica. Tercera Edicin - mayo 2001.
Pgina 13.
23
LARROUMET, Christian, Droit Civile. Les biens, droits reeles pricipaux. Tome II. Editorial
Econmica
24
LOPEZ SANTOS, Demterio. Derechos reales, Talleres Sirsa. Lima. 1988.

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Sigue aadiendo el autor aludido, citando para ello a Gayo (Institutas
II, 44), que la propiedad de la cosa no quedar en la incertidumbre
demasiado tiempo. Existe la necesidad de asegurar la estabilidad del
derecho de propiedad, de que el dominio no se mantenga
permanentemente incierto. Pese a que muchos consideran que la
prescripcin adquisitiva de dominio constituye una forma de expoliacin
de la propiedad privada, la proteccin de la mala fe, una forma de
consolidar un acto expoliatorio, es incuestionable, sin embargo, la
seguridad que la prescripcin concede, sobre todo en los pases como el
Per en que la inscripcin en el Registro carece de valor absoluto para
comprobar el dominio.

1.6 4.-LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPIN EN EL CDIGO


CIVIL PERUANO DE 1984
Partamos sealando lo que Portalis, integrante de la comisin
nombrada por Bonaparte para elaborar el proyecto del Cdigo civil
francs de 1804, nos leg sobre la propiedad, sealando que sta es la
que ha fundado las sociedades humanas. Es ella la que ha vivificado,
extendido, engrandecido nuestra propia existencia.
El derecho de propiedad, es un derecho fundamental sobre el cual
todas las instituciones sociales reposan, y que para cada individuo es
tan precioso como la vida misma, ya que l le asegura los medios de
conservarla.
Por otro lado nuestra Carta Poltica de 1993, nos refiere que la
propiedad privada resulta sobre asegurada respecto de las
determinaciones constitucionales anteriores. Bastando con sealar que
el art. 70, norma de apertura del captulo relativo a la propiedad, se
abre con la proclamacin de que el derecho de propiedad es inviolable.
Su ejercicio debe armonizarse con el bien comn, no con el inters
social, como el art. 124 de la Carta anterior dispona, matiz que tiene su
inters, expresa Francisco Fernndez Segado 25.
El Cdigo Civil peruano no define la prescripcin, limitndose a
regularla en los artculos 950 al 953 (Prescripcin Adquisitiva) y 1989 y
siguientes (Prescripcin Extintiva), regulando, separadamente dos
aspectos de un mismo fenmeno: el transcurso del tiempo. En ambos
casos el transcurso del tiempo conlleva a la prdida de un derecho. La
prescripcin adquisitiva a la prdida del derecho de propiedad a favor de
un tercero y la prescripcin extintiva a la prdida del derecho de poder
accionar contra el deudor.
Respecto a las disimilitudes que presentan tanto la prescripcin
extintiva como la prescripcin adquisitiva, se tiene las siguientes:
25

Varios: LA CONSTITUCIN PERUANA DE 1993, GRIJLEY, Lima, 1994, p. 59.

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a) La prescripcin adquisitiva denota un hacer por parte del
poseedor, una relacin directa con el bien. La prescripcin
extintiva denota una inaccin por parte del acreedor en ejercer la
accin a que tiene derecho su razn de ser, se comprende que
sera injusto que el acreedor pudiera eternamente tener la
posibilidad de accionar contra un deudor, en base a papeles ya
amarillos por el tiempo.
b) La prescripcin adquisitiva funciona sobre los derechos reales,
otorgando la propiedad al poseedor que haya cumplido con los
requisitos de ley. La prescripcin extintiva funciona de una
manera directa sobre los derechos de crdito y dems acciones
que considera el artculo 2001 del Cdigo Civil 26.
Recordemos en este punto lo que la doctrina ms autorizada,
seala sobre la Prescripcin Adquisitiva, como el modo de adquirir,
mediante una posesin prolongada durante un tiempo determinado la
propiedad de un bien27.
En este apartado es conveniente, referirnos a la naturaleza
jurdica de la prescripcin adquisitiva de dominio, empleando para
ello lo sealado en la Casacin N 2176-1999, la cual nos dice: la
declaracin judicial efectuada a favor del que adquiere el dominio de
un bien por prescripcin a base de la posesin directa y pacfica, no
puede considerarse un acto de liberalidad, pues tiene como
efecto el reconocimiento de un derecho que le da esa posesin que
es de cinco aos cuando se trata de un bien rstico y de diez aos si
es inmueble urbano

1.7 5.- FUNDAMENTO DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO


Para los juristas romanos el fundamento de esta institucin reposaba
en la necesidad de dar seguridad a la propiedad misma.
Para Grocio y los de la escuela del derecho natural, reposa en el
abandono del derecho del propietario.
Para Kant, en razones prcticas, lo mismo que para los
compiladores del Cdigo de Napolen, quienes la consideran como la
ms segura garanta de la propiedad al eliminar la prueba retrospectiva.
Para Troplong descansa en el abandono de la propiedad, que hace
presumir que se ha hecho renuncia de ella; y en la posesin de otro, que
26

VASQUEZ RIOS, Alberto. Derechos Reales. Tomo II. Editorial San Marcos. Tercera Edicin 2003.
Pgina 108.
27
RIPERT y BOULANGER. Tratado de Derecho Civil. Tomo VI. Editorial la Ley. Buenos Aires
Argentina. 1967. Pgina 331.

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crea una situacin que el inters de la sociedad reclama que sea slida
por la prolongacin que ha tenido
Lafaille dice que son razones de orden social y econmico, siendo
indispensable que despus de cierto tiempo queden definidas las
situaciones jurdicas.
Podra creerse que la prescripcin sanciona una injusticia y que es
atentatoria contra el derecho de propiedad. Pero no es as, lejos de ir
contra el derecho de propiedad constituye su mejor defensa. Por ello,
Josserand expresa que ms que un modo de adquirir es un modo de
consolidar la propiedad. Si no existiera la prescripcin estaran en peligro
todos los derechos de propiedad, ya que habra que remontarse a siglos
atrs para probar la legalidad del derecho de propiedad y as ningn ttulo
ser firme. Los glosadores denominaban prueba diablica a ese anlisis
retrospectivo que ha eliminado la prescripcin28.
Cuadros Villena29 funda la prescripcin en primer lugar en la
necesidad de organizar la propiedad sobre la base de ttulos conocidos,
que no sera posible si acaso tuviese que producirse la prueba diablica
de la propiedad hasta el primer adquirente; en segundo lugar en la
utilizacin de los bienes y su servicio social; y en tercer lugar en el objeto
de perfeccionar el ttulo del adquirente.
Dez-Picazo y Gulln30 rechazan la posicin subjetiva abandono o
renuncia del titular del dominio o derecho real que otro ha usucapido-,
porque bastara entonces la prueba de que aquella voluntad no ha existido
para que la usucapin no operara; tambin bastara la prueba de que no
ha sido posible el ejercicio de las acciones pertinentes por causas ajenas
al titular.
Frente a la fundamentacin subjetiva, se alza la objetiva. Y dicen que
la usucapin sirve a la seguridad del derecho y sin ella nadie estara a
cubierto de pretensiones sin fundamento o extinguidas de antiguo, lo que
exige que se ponga un lmite a las pretensiones jurdicas envejecidas.
Albaladejo31 expresa que el fundamento de la usucapin se halla en
la idea (acertada o no, pero acogida por la ley espaola) de que, en aras
de la seguridad del trfico, es, en principio, aconsejable que, al cabo de
determinado tiempo, se convierte en titular de ciertos derechos quien,
aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradiccin del
interesado.

28

ROMERO ROMAA, Eleodoro: DERECHO CIVIL. LOS DERECHOS REALES, Editorial P.T.C.M.,
Lima, 1947, p.127.
29
CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand: DERECHOS REALES, tomo segundo, primera edicin,
Cultural Cuzco, 1995, p. 406
30
DEZ-PICAZO, Lus y GULLN Antonio. Op. Cit. Pgina 148.
31
ALBALADEJO, Manuel. Op. Cit. Pgina 167.

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Para ultimar este rubro, es menester sealar que existen dos teoras
que explican la existencia de la usucapin. Por un lado la teora
subjetiva seala que el fundamento est en la renuncia, el abandono o la
voluntad de renunciar al derecho real que tiene el titular no ejercitando
ninguna accin de defensa frente a la posesin de otro. Sin embargo esta
teora hay que rechazarla pues bastara con demostrar que esa voluntad
de renuncia no existe para invalidar la usucapin. Por otro lado, la teora
objetiva, que es la ms aceptada, seala que el fundamento es dar
certeza y seguridad a las relaciones jurdicas consolidando las
titularidades aparentes, es decir, el statu quo de la posesin.
1.8

6.- FUNCIONES DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA


La primera funcin de la prescripcin adquisitiva o usucapin
(que como ya se oteo, etimolgicamente significa la adquisicin por el
uso), se desprende de la propia definicin que desde el Derecho romano
se le ha dado a esta institucin. Para los romanos "la usucapin era la
agregacin del dominio (a su patrimonio) mediante la continuacin de la
posesin por todo el tiempo determinado en la ley" (PAPAO, KIPER,
DILLON y CAUSSE).
En doctrina, coinciden mayoritariamente los autores respecto a la
definicin de la institucin en comentario; por ejemplo, recordando lo
sealado por Albaladejo, que la prescripcin adquisitiva "es la adquisicin
de dominio u otro derecho real poseble, por la posesin continuada del
mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley como un
modo de adquirir propiedad". Por su lado, Pea Bernaldo de Quirs
menciona que la prescripcin adquisitiva "es la adquisicin del dominio (o
de un derecho real), mediante la posesin en un concepto de dueo (o
titular) continuada por el tiempo determinado por la ley".
De igual forma, casi unnimemente se acepta que mediante la
prescripcin adquisitiva puede adquirirse otro derecho real aparte del de
propiedad, como por ejemplo el usufructo. Sin embargo, se afirma que de
una revisin sistemtica de nuestro ordenamiento jurdico, esto no sera
factible, ya que de manera taxativa se ha dispuesto que solo se puede
adquirir por prescripcin el derecho de propiedad (artculo 950 del C.C.) y
el derecho de servidumbres aparentes (artculo 1040 del C.C 32.). Tan as
es que el artculo 1000 del C.C. seala que solo se puede constituir
usufructo por ley, por contrato o acto unilateral y por testamento.
Ahora bien, prima facie parecera ser que la prescripcin adquisitiva
solo sirviera como modo para adquirir propiedad , por estar regulado en
los artculos 950 al 953 que conforman el Subcaptulo V del Captulo
Segundo del Ttulo II del Libro V del Cdigo Civil. Pero esto no sera as,
la prescripcin adquisitiva tiene tambin como funcin la de servir como
medio de prueba de la propiedad , siendo esta funcin la que ms se

32

Artculo 1040.- Slo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por prescripcin, mediante la
posesin continua durante cinco aos con justo ttulo y buena fe o durante diez aos sin estos requisitos.

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utiliza. Avendao dice al respecto, "En efecto, la doctrina clsica concibi
la prescripcin como un modo de adquirir la propiedad, es decir, de
convertir al poseedor ilegtimo en propietario. Actualmente, sin embargo,
se le considera un medio de prueba de la propiedad. Su verdadera
naturaleza jurdica es esta ltima porque as se utiliza en prcticamente
todos los casos. Muy excepcionalmente la prescripcin convierte al
poseedor en propietario. Lo usual y frecuente es que ella sirva para que el
propietario pruebe o acredite su derecho de propiedad. Si no hubiese la
prescripcin adquisitiva, la prueba del derecho de propiedad de los
inmuebles sera imposible. Estaramos frente a la famosa prueba diablica
de la cual hablaban los romanos"33.
Esta funcin de la prescripcin adquisitiva responde a la pregunta
cmo probar la propiedad? Considerndose que dicha prueba debe
consistir en la demostracin de un hecho considerado por la ley como
suficiente para adquirir la propiedad, de un modo de adquirir que estar
constituido por un ttulo de propiedad, esto es, por un acto jurdico de
enajenacin otorgado por el propietario anterior a favor del nuevo
propietario. Pero tal ttulo solo ser un ttulo de propiedad si quien lo
otorg era propietario y lo mismo podra decirse del ttulo que pudiera
exhibirse respecto de este ltimo y as sucesivamente, con lo cual la
probanza de la propiedad se tomara en un cometido casi imposible de
lograr. Frente a tales inconvenientes la nica respuesta certera ser la de
considerar propietario a aquel que pueda demostrar que la titulacin que
ostenta (lo que incluye no solo su propio ttulo sino el de sus antecesores)
constituye una cadena ininterrumpida y concatenada de "transmisiones
vlidas" que se proyecta en el tiempo por un plazo igual o mayor que el
exigido por la ley para la prescripcin adquisitiva, a condicin obviamente,
de que dicha titulacin sea la causa y sustento de la posesin que como
propietario deben tener el actual poseedor y sus antecesores. Como se
puede advertir, la prescripcin adquisitiva, lejos de ser un medio de
expoliacin del derecho del propietario es, por el contrario y
cotidianamente, el medio de prueba fehaciente de esa misma propiedad
porque permite ponerle un punto final a la investigacin de los ttulos de
propiedad.
Lo antes sostenido es vlido tanto para bienes muebles e inmuebles,
registrados y no registrados. Pudiera pensarse que quien pueda probar
una adquisicin bajo las condiciones previstas por los artculos 948 y 2014
del C.C. estar probando propiedad, y si bien tal conclusin es cierta para
el adquirente, no podemos dejar de tener en cuenta que ello ser as no
porque el transferente haya a su vez probado propiedad, ni siquiera
porque se considere que la publicidad posesoria o la publicidad registral
constituyen en s mismas la prueba de esa propiedad, sino porque como
consecuencia del juego, entre otros factores, de la apariencia de derecho
generada por esa publicidad y la buena fe del adquirente, se puede decir
que por mandato de la ley, dichos factores han actuado como sucedneos
de la prueba de la propiedad.
33

AVENDAO VALDEZ, Jorge. El Registro Predial y La Seguridad Jurdica en los predios rsticos. En
Themis. Revista de Derecho, N 26. Pgina. 65.

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La tercera funcin de la prescripcin adquisitiva es la de actuar
como medio de defensa. El artculo 927 del C.C 34. seala que la accin
reivindicatoria no procede contra aquel que adquiri el bien por
prescripcin. En este sentido, la persona que haya adquirido un bien por
prescripcin adquisitiva podr invocar como medio de defensa que el
derecho de propiedad del demandante se extingui, en el momento en
que se cumpli el plazo prescriptorio. Cabe sealar, que en la prctica los
rganos jurisdiccionales no suelen admitir la invocacin de la prescripcin
adquisitiva como medio de defensa del demandado destinado a demostrar
que el derecho invocado por el demandante se habra extinguido,
confundiendo la funcin defensiva, cuyos resultados no trascendern a las
partes en conflicto, con la funcin de modo de adquirir, siendo comn que
en las sentencias se seale que el demandado nada puede hacer para
evitar dicha reivindicacin, pero que puede iniciar, en otra va, el proceso
de declaracin de prescripcin adquisitiva que le permitir obtener un
pronunciamiento judicial susceptible de valer, una vez inscrito, como un
derecho oponible erga omnes. El resultado de esta prctica es contrario a
los fines de una recta administracin de justicia, el proceso de
reivindicacin no solucionar el conflicto de intereses y el proceso de
prescripcin adquisitiva no evitar la restitucin del bien ni la necesidad de
un tercer proceso que el prescribiente deber seguir para recuperar la
posesin de aquello que ya era suyo desde el inicio del conflicto.
1.9

7.- SUJETOS Y OBJETO DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA


En principio, toda persona natural o jurdica, e incluso las llamadas
uniones sin personalidad, pueden ser sujeto activo de la prescripcin
adquisitiva, basta que tengan capacidad de goce para que lo puedan
hacer. En el caso de personas naturales con incapacidad de ejercicio
poseen a travs de sus representantes.
Para Albaladejo, refiere que respecto a la capacidad y legitimacin
necesarias para usucapir, basta afirmar que es precisa la aptitud para
poseer en concepto de dueo o titular del derecho que se usucape" 35.
Las prohibiciones a las personas que no pueden prescribir son
excepcionales, Albaladejo36 pone como ejemplo "no podr usucapir un
extranjero (porque no puede poseerlas como dueo) cosas que no
puedan pertenecerle: as ciertos inmuebles por razones de seguridad
nacional". El artculo 71 de la Constitucin Poltica del Per seala que
los extranjeros no podrn adquirir ni poseer, por ttulo alguno, inmuebles
ubicados a cincuenta kilmetros de la frontera. De igual forma, el artculo
985 del C.C. prescribe que ninguno de los copropietarios ni sus

34

Artculo 927.- La accin reivindicatoria es imprescriptible. No procede contra aqul que adquiri el
bien por prescripcin.
35
ALBALADEJO, Manuel. Op. Cit. Pgina 174.
36
Ibid.

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sucesores pueden adquirir el dominio de bienes comunes por
prescripcin.
Asimismo, en principio, se puede prescribir contra cualquier persona
natural o jurdica, inclusive el Estado cuando acta como persona de
derecho privado.
Ahora bien, para PEA BERNALDO DE QUIROS, nos dice que "son
susceptibles de prescripcin todas las cosas que estn en el comercio
de los hombres". Sin embargo, se debe tener presente que el artculo 73
de la Constitucin Poltica del Per seala que los bienes de dominio
pblico son inalienables e imprescriptibles, entendindose como una
derivacin de estos a los bienes de uso pblico.
Como puede apreciarse, la Constitucin no ha clasificado a los
bienes del Estado en pblicos y privados. Solo ha hecho referencia a los
"bienes de dominio pblico" y a los "bienes de uso pblico" del Estado,
por lo que se debe entender que ambos se encuentran comprendidos
dentro de la categora genrica de bienes pblicos del Estado. El Cdigo
Civil nada dice al respecto. A pesar de ello, el Estado tiene en su dominio
tanto bienes con carcter de pblicos, como bienes con carcter de
privados. El artculo 111 del Ttulo Preliminar del Decreto Supremo N
154-2001-EF (Reglamento General de Procedimientos Administrativos
de los Bienes de Propiedad Estatal), aclara este punto, al sealar que
los bienes de dominio privado del Estado se sujetan a las normas del
derecho comn. En consecuencia, estos son prescriptibles.
Asimismo, y conforme lo prescribe el artculo 7 de la Ley N 24656
(Ley General de Comunidades Campesinas), las tierras de las
comunidades campesinas no pueden ser materia de prescripcin 37.

1.10 8.- CLASES DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y SUS REQUISITOS


Existe unanimidad en la doctrina respecto de que los elementos de la
prescripcin adquisitiva son: el tiempo y la posesin, siendo esta ltima
"el contenido esencial de la usucapin, para que la usucapin se
produzca es preciso que la posesin rena determinados requisitos con
los que se construye una verdadera categora de posesin.
Los artculos 950 y 95138 del C.C. distinguen dos clases de
prescripcin, la ordinaria (corta) y la extraordinaria (larga), necesitando
37

LEY N 24656: Artculo 7.- Las tierras de las Comunidades Campesinas son las que seala la Ley de
Deslinde y Titulacin y son inembargables e imprescriptibles. Tambin son inalienables. Por excepcin
podrn ser enajenadas, previo acuerdo de por lo menos dos tercios de los miembros calificados de la
Comunidad, reunidos en Asamblea General convocada expresa y nicamente con tal finalidad. Dicho
acuerdo deber ser aprobado por ley fundada en el inters de la Comunidad, y deber pagarse el precio en
dinero por adelantado.
38
Artculo 950.- La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante la posesin continua,
pacfica y pblica como propietario durante diez aos. Se adquiere a los cinco aos cuando median justo
ttulo y buena fe.
Artculo 951.- Requisitos de la prescripcin adquisitiva de bien mueble

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en ambas clases lo siguiente: (i) la posesin, que debe ser continua,
pacfica, pblica y como propietario; y, (ii) el tiempo, pero este no es
igual para ambas clases ya que para la prescripcin extraordinaria de
bienes inmuebles se necesitan 10 aos y para bienes muebles, 4 aos.
En cambio, para la prescripcin ordinaria de bienes inmuebles se
necesitan 5 aos y para bienes muebles, 2 aos. Los plazos son
menores para los bienes muebles debido a la celeridad de su trfico y a
la idea de que suelen ser menos valiosos.
La prescripcin ordinaria sea de bienes muebles o inmuebles,
necesita adems de los requisitos de que la posesin sea continua,
pacfica, pblica y cmo propietario, dos requisitos especiales que son el
justo ttulo y la buena fe. La prescripcin extraordinaria en cambio no
necesita estos dos ltimos requisitos, ya que por ilegtima que sea la
posesin (til) vale para prescribir, siempre que se cumplan los plazos
previstos en los artculos in comento.
Como se sealara en lneas anteriores, nuestro Cdigo Civil no
define la prescripcin; sin embargo, el artculo 950 seala dos formas
de prescribir la propiedad inmobiliaria:
a) Prescripcin larga.
b) Prescripcin corta.
Ambas formas para su configuracin, requieren de la presencia de
los elementos comunes ya descritos, pero conviene definirlos brevemente:
El paso del Tiempo.-Como se sealara, el transcurso del tiempo
cumple una funcin estabilizadora ya que consolida una situacin de
hecho, otorgando al poseedor la propiedad en base al cumplimiento de
los requisitos de ley, evitando as la persecucin eterna de la misma y
la consiguiente inseguridad jurdica.
Nuestro Cdigo, siguiendo el criterio de dar facilidad al trfico
comercial seala como plazo para su ejercicio el de 10 aos para la
prescripcin larga y de 05 aos para la prescripcin corta.
La Posesin.- Elemento primordial para la existencia de la usucapin.
La misma no puede considerarse como existente, si la posesin no se
realiza a ttulo de propietario, verbigracia, el servidor de la posesin no
podra prescribir, ya que su posesin est en dependencia de otro,
cumpliendo instrucciones suyas (artculo 897 del C.C.). De otro lado,
tampoco el arrendamiento o el usufructuario podran prescribir ya que
en este caso su posesin es temporal en virtud de un ttulo.
Tras haber desarrollado los dos elementos comunes que mantienen
tanto la posesin larga como la corta, corresponde ahora efectuar una
La adquisicin por prescripcin de un bien mueble requiere la posesin continua, pacfica y pblica como
propietario durante dos aos si hay buena fe, y por cuatro si no la hay.

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disquisicin respecto a cada una de ellas, lo cual se har en el siguiente
acpite.
8.1.- PRESCRIPCIN LARGA O EXTRAORDINARIA
Conforme lo seala el artculo 950 del Cdigo Civil, en su primer
prrafo, los requisitos para que se configure la prescripcin larga son:
Posesin continua, pacfica y pblica como propietario.
Que la posesin se haya ejercido por diez aos.
Es solo en esta clase de prescripcin, donde el poseedor puede ganar
la propiedad por el simple paso del tiempo, sin embargo, la posesin
debe cumplir con ser:
8.1.1.- POSESIN CONTINUA
Antes de desarrollar este requisito de la prescripcin, debemos de
recordar que segn el Cdigo Civil Peruano la posesin es el
ejercicio de uno o mas poderes inherentes a la propiedad; es as
que el mismo cdigo prescribe que son poderes inherentes a la
propiedad: el uso, disfrute, la disposicin y la reivindicacin. En
opinin de Jorge Avendao39 es discutible que este ultimo sea un
poder inherente a la propiedad; la reivindicacin es en rigor, la
expresin de la persecutoriedad, que es un atributo que
corresponde a todo derecho real, en todo caso para efectos de
concepto o nocin de la posesin se debe considerar que los
poderes de la propiedad son el uso, el disfrute, y la disposicin;
por consiguiente, todo el que usa es poseedor, tambin lo es
quien disfruta, estos dos son en realidad los poderes que
configuran la posesin; la disposicin, si bien es tambin un poder
inherente a la propiedad, importa un acto nico y aislado, por lo
que difcilmente es expresin posesoria.
La posesin, a la ves, supone un ejercicio de hecho, en oposicin
a lo que seria de derecho segn el mismo Avendao, pues para
que haya posesin no es necesaria ni es suficiente la posesin de
derecho, eso es, la que haya sido atribuida por un contrato o por
una resolucin judicial. La exigencia de que la posesin importe
un ejercicio de hecho, tiene una segunda consecuencia, que se
descarta toda nocin de legitimidad; por consiguiente posee tanto
el propietario como el usurpador. Es as que la posesin tiene una
gran importancia porque es, el contenido de muchos derechos
reales.
Ya delimitada la nocin de posesin, debemos en consecuencia
entender por posesin continua aquella que se presenta en el
tiempo sin intermitencias ni lagunas. No se necesita, empero, que
39

AVENDAO VALDEZ, Jorge. Derechos Reales 2da. Edicin, Lima Per, Editorial Universidad
Catlica del Per. 1990. Pag. 24

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el poseedor haya estado en permanente contacto con el bien y
basta que se haya comportado como lo hace un dueo cuidadoso
y diligente, que realiza sobre el bien los diversos actos de goce de
acuerdo con su particular naturaleza40.
Sobre esta idea, el Dr. Claudio Berastain Quevedo 41, nos
expresa que para que se cumpla este requisito no es necesario
que el poseedor tenga un ejercicio permanente de posesin sobre
el bien, basta que se comporte como cualquier propietario lo
hara. Y que para determinar si una persona tiene la posesin de
un bien, debemos de preguntarnos cmo usualmente se posee
ese bien?, por ejemplo, si una persona que vive sola en un
departamento, lo usual es que cuando salga a trabajar, a estudiar,
hacer deporte o se vaya de viaje, cierre la puerta con llave, y
cuando llegue volver a realizar los diversos actos de goce sobre
ese bien. Ese comportamiento demuestra cuidado, diligencia,
como lo tendra cualquier dueo de un departamento, y expresa
que este bien se encuentra dentro de su esfera jurdica, por lo que
conserva la posesin del inmueble a pesar de no tener un
contacto permanente sobre l.
Sigue aadiendo con buena pluma el autor citado, y nos dice que,
el artculo 904 del C.C. va ms all, establece que se conserva la
posesin aunque su ejercicio est impedido por hechos de
naturaleza pasajera, siendo un caso comn de nuestra realidad
geogrfica que por las fuertes y constantes lluvias que azotan
nuestro territorio (sierra y selva), las carreteras se vean
bloqueadas por la cada de huaicos, lo que genera que muchas
veces los campesinos no puedan llegar a sus chacras. Sin
embargo, a pesar de la imposibilidad de ejercer la posesin de las
chacras por parte de los campesinos, no significa que ellos
pierdan la posesin42.
De otro lado, siguiendo al Dr. Vsquez Ros, nos ilustra al
respecto, dicindonos que, para considerar la existencia de la
posesin, la misma debe de probarse, a travs de una serie
regular de actos de posesin. Sigue aadiendo el autor a manera
de interrogante: qu se entiende por actos continuos de
posesin? Sin lugar a vacilaciones, lo ideal podra entenderse
como la posesin minuto a minuto del bien43.
Lo real es que sta situacin sea casi imposible, ergo, se
debe de entender que los actos continuos de posesin
dependern de la propia naturaleza del inmueble, verbigracia, los
terrenos de cultivo que slo se ocupan durante el perodo de
40

SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Op. Cit. Pgina 16.
Varios Autores. CDIGO CIVL COMENTADO, tomo V, primera edicin, Lima, 2003.
42
Ibid.
43
VASQUEZ RIOS, Alberto. Op.Cit. Pgina. 110.
41

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lluvias, durante el resto del ao, estn casi abandonados, estos
de ningn modo significara que la posesin no sea continua 44.
A rengln seguido, debe aludirse a lo que el artculo 904 del
Cdigo Civil seala: se conserva la posesin aunque su ejercicio
este impedido por hechos de naturaleza pasajera, de donde se
deduce que en el caso de algn desastre natural (inundaciones,
huaycos, terremotos) impidan el ejercicio de actos continuos de
posesin, la posesin se conserva a favor de quien alega ser el
poseedor. Asimismo, segn nuestra legislacin, bastar que el
poseedor pruebe que hubo posesin al inicio del plazo posesorio
y que la hay actualmente, para que se presuma la existencia de la
posesin durante el tiempo intermedio, conforme lo preconiza el
artculo 915 del Cdigo Civil, facilitndose as la probanza.
Reforzando ste razonamiento, el Dr. Berastain Quevedo, ilustra
en ese sentido, denotando que el artculo 915 del C.C. libera a la
persona que pretenda ser declarada propietario de un bien en
virtud a la prescripcin adquisitiva, de probar a cada instante que
ha estado en posesin del bien, estableciendo una presuncin
iuris tantum de continuidad. Efectivamente, el poseedor deber
probar su posesin actual y haber posedo anteriormente,
presumindose que posey en el tiempo intermedio.
Considerndose en palabras del autor indicado- que una de las
pruebas que se pueden usar para acreditar la posesin actual y
anterior son los recibos de las empresas prestadoras de los
servicios pblicos o una constancia de posesin expedida por la
municipalidad respectiva.
Ahora bien, la continuidad de los actos posesorios a que se ha
hecho referencia, slo se ven detenidas por la interrupcin de los
mismos. Estos casos se hallan sealados en el artculo 953 del
Cdigo Civil, que contempla dos tipos de interrupcin:
a. Interrupcin Civil.- Si el poseedor ha perdido la posesin,
se entiende a causa de un proceso en su contra.
b. Interrupcin Natural.- Si el poseedor es privado de ella,
puede ser por actos del propietario o de un tercero.
En ambos casos la interrupcin cesa si el poseedor
recupera la posesin antes de un ao o por sentencia se le
restituya45.
8.1.2.- POSESIN PACFICA

44

Ibid.
No se debe confundir INTERRUPCIN, que es la cesacin de la posesin continua por actos de
terceros, de la DISCONTINUIDAD, en donde es el poseedor el que se abstiene de seguir ejerciendo actos
de posesin.
45

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La posesin debe ser exenta de violencia fsica y moral. "Ser
pacfica significa que el poder de hecho sobre la cosa no se
mantenga por la fuerza. Por tanto, aun obtenida violentamente,
pasa a haber posesin pacfica una vez que cesa la violencia que
instaur el nuevo estado de cosas"46.
Sobre ello La doctrina coincide con lo sealado por Albaladejo, en
el sentido de que una vez que hayan terminado los actos de
violencia, recin en ese momento se puede considerar que existe
posesin pacfica que vale para prescribir. Puntualiza el maestro,
al explicarnos que "como de lo que se trata es de que la situacin
mantenida violentamente no tenga valor (mientras la violencia
dura) para quien ataca la posesin de otro, hay que afirmar que s
hay posesin pacfica para el que defiende por la fuerza la
posesin que otro trata de arrebatarle.
Expone lvarez Caperochipi, que el ttulo de la posesin puede
alterarse. El poseedor en nombre de otro puede presentarse
como poseedor a ttulo de dueo y la posesin violenta,
clandestina o precarista puede transformarse en pacfica, pblica
y a ttulo de duea. Se trata de una inversin posesoria. Pero la
inversin no se presume, sino que, al contrario, se presume que
se contina detentando con el mismo ttulo con el que se
adquiere. La inversin posesoria debe resultar de un acto expreso
y final. El tiempo de la usucapin empezar a contarse desde
entonces47.
Ubicndonos sobre el punto en nuestra legislacin civil, diremos
pues que el artculo 920 del C.C. trata al respecto, permite la
autocomposicin unilateral del conflicto, que no afecta a la
posesin pacfica, por el cual el poseedor puede ejercitar la
defensa posesoria repeliendo los actos violentos que se empleen
contra l y recuperar el bien, siempre que dicha defensa cumpla
con el requisito de inmediatez y racionalidad.
Asimismo, la existencia de procesos judiciales previos entre las
partes o con terceros no afecta a la posesin pacfica (podr ser
causal de interrupcin del plazo para prescribir), pero existe
jurisprudencia en contra, criticable por cierto, ya que los procesos
son la forma ms pacfica de resolver los conflictos.
Sobre el particular el maestro Guillermo Borda, nos explica que
hay que descartar el supuesto de lo que en doctrina se conoce
por violencia pasiva o sea, cuando el poseedor es objeto de
coacciones de hecho, sin cometerlas l. No sera admisible, pues,
que pueda depender de un tercer convertir en viciosa su posesin
realizando actos perturbadores contra aqul 48. Aade el jurista,
() pero supongamos que el poseedor repulsa la fuerza con una
46
47

ALBALADEJO, Manuel. Op. Cit. Pgina 184.


ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Op. Cit. Pgina 150.

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fuerza suficiente; en ese caso, no sino ejercer el derecho que le
reconoce el art. 247049 -Cdigo Civil argentino- . No se ve cmo el
ejercicio de un derecho pueda hacerle perder el derecho de
prescribir, cuando ningn texto legal establece que la posesin
deba ser pacfica a lo largo de todos los aos que ha durado.
Distinto es el caso de que la violencia o fuerza ejercidas por el
propietario o por un tercero se haya traducido en una interrupcin
de usucapin, pero aqu la usucapin no se operar, ya no porque
no fuera pacfica la posesin, sino porque sta ha sido
interrumpida. Concluye el maestro Borda, sosteniendo que la
pacificidad de la posesin no es un requisito de la usucapin.
Bien entendido, sin embargo, que nos referimos al mantenimiento
de la posesin; pero si sta se ha tomado con violencia, el trmino
de la prescripcin no empieza a correr sino desde que la violencia
ha cesado.
8.1.3.- POSESIN PBLICA
Se entiende que la prescripcin adquisitiva, funciona a
travs de un hacer por parte del poseedor, es decir, porque ste
acta sobre el bien como propietario, es ms, al poseedor se le
presume propietario; entonces no se entendera la validez de este
principio si el poseedor actuara de forma clandestina. Tambin se
debe entender que para que sea vlida la posesin, el propietario
debe estar enterado de la misma y no accionar.
Precisa el Dr. Gunther Gonzles Barrn 50, citando a Hernndez
Gil, que la posesin como hecho propio de la realidad fsica, como
situacin fctica, solamente existe en cuanto el hecho se
manifiesta socialmente. En tal sentido, una posesin clandestina
no llega a ser tal, pues el adjetivo resulta ser contradictorio con el
sustantivo al que pretende calificar. Quien pretende el
reconocimiento del orden jurdico como propietario, no puede
esconderse u ocultarse, no puede tener conductas equvocas o
fundarse en meras tolerancias del verdadero poseedor, pues la
clandestinidad es mirada con repulsa, en cuanto sustrae a algo
del curso natural de las interacciones humanas, a travs de la
negacin de un valor social fundamental como es la
comunicacin.
Guillermo Borda, respecto a la posesin pblica nos dice, que es
necesario reconocer que el requisito de que la posesin sea
pblica es plenamente lgico, porque lo que verdaderamente
48

BORDA, Guillermo. Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales. Tomo I. Editorial: Abeledo-Perrot.
Ao 1992. Pgina 371.
49
Artculo 2470 del Cdigo Civil argentino: El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la
posesin propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los
auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde; y el que fuese desposedo podr recobrarla de propia
autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los lmites de la propia defensa.
50
GONZALES BARRON, Gunther. Curso de Derechos Reales. Jurista Editores. Edicin septiembre de
2003. Pgina 521.

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caracteriza el ejercicio del derecho de propiedad es su ejercicio
pblico erga omnes. Apenas se puede concebir una posesin no
ejercida pblicamente, sobre todo en materia de inmuebles. Por lo
dems, el poseedor que oculta la posesin hace imposible que los
interesados conozcan la pretensin que tiene sobre el bien y, por
lo tanto, estn excusados de no haberse opuesto 51.
Por su parte, Berastain Quevedo52, citando a PAPAO,
KIPER, DILLON y CAUSSE, nos refiere que la posesin es
pblica cuando exista una exteriorizacin de los actos posesorios,
que acte conforme lo hace el titular de un derecho. "El
usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor
anterior. Por eso, es necesaria que la posesin sea ejercida de
manera que pueda ser conocida por estos, para que puedan
oponerse a ella si esa es su voluntad. Si ellos pudieron conocer
esa posesin durante todo el tiempo que dur, y no lo hicieron, la
ley presume en ellos el abandono, y la posesin del usucapiente
se consolida".
Siendo ilustrativo el profesor ltimo citado, indica que lo
contrario a la posesin pblica es la posesin clandestina, que
carece de eficacia posesoria, por ejemplo, una persona que
ingresa por las noches a un inmueble por un pequeo hueco en la
pared del lindero del fondo, y que antes que amanezca se retira
del inmueble. Este individuo no podr adquirir la propiedad por
prescripcin, ya que su posesin ha sido clandestina. La prueba
de la publicidad de la posesin se da a travs de las testimoniales
de los vecinos, que son las personas idneas para atestiguar si la
persona que invoca la prescripcin ha ejercido una posesin de
pblico conocimiento.
Elena Higton, nos indica que de ser clandestina la posesin
no podra considerarse que el propietario haya abandonado la
posesin, dado a que la posesin debe manifestarse, a fin de que
los terceros, especialmente el dueo puedan admitir la existencia
del poseedor en su inmueble53.
8.1.4.- COMO PROPIETARIO
Diez Picazo, nos dice que hay una posesin en concepto de
dueo cuando el poseedor se comporta segn el modelo o el
estndar de comportamiento dominical y cuando el sentido
objetivo y razonable derivado de este comportamiento suscite en
los dems la apariencia de que el poseedor es dueo 54. Es
conveniente resaltar en palabras del maestro Gunther Gonzles
51

BORDA, Guillermo. Op. Cit. Pgina 370.


Varios: CDIGO CIVIL COMENTADO, tomo V, primera edicin, Lima, 2003. Pgina 310.
53
HIGTON, Elena. Dominio y Usucapin. Segunda parte. Editorial Hammurabi, Buenos Aires
Argentina, 1983. Pgina 159.
52

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Barrn-, que el animus domini no puede quedar circunscrito al
mbito psicolgico del poseedor, ya que la intencin de ste debe
materializarse a travs de su comportamiento en no reconocer
otra potestad superior.
En la praxis, la determinacin de si el poseedor acta como
propietario o no, requiere el conocimiento de la causa
posesoria o animus, no hay otra forma de diferenciar una
posesin de la otra. Siendo soporte de dicha idea, lo descrito por
Rodolfo Sacco y Raffaele Caterina55 quienes nos dicen que el
animus domini es la voluntad de sujetar el bien como la sujeta el
titular del derecho real.
El animus domini no lo tienen los poseedores cuya causa
posesoria no sea en concepto de dueo, como es el caso de
quienes poseen como arrendatarios, comodatarios, depositarios,
etc. En el caso de haber una relacin jurdica de posesin
mediata e inmediata, entonces el poseedor superior podra estar
habilitado para usucapir siempre que no reconozca un titular de
mayor grado a l. Tampoco tienen animus domini los servidores
de la posesin, ni los detentadores espordicos o tolerados del
bien, quienes ni siquiera llegan a convertirse en poseedores 56.
Se entiende que el poseedor debe actuar con animus domini
sobre el bien, pero no se trata creerse propietario, sino
comportarse como tal. El poseedor pleno y el mediato pueden
prescribir un bien. Sin embargo, el poseedor inmediato 57 (artculo
905 del C.C.), y el servidor de la posesin (artculo 897 del C.C.),
no lo pueden hacer. "No cabe usucapir, por mucho que sea el
tiempo que transcurra, si posee en concepto distinto del de dueo
(...)"58.
El Dr. Max Arias Schreiber Pezet, con buen pulso nos ilustra
que la posesin debe ser a ttulo de propietario. Quedan por
consiguiente excluidos aquellos poseedores que gocen de la
llamada posesin inmediata, como son los arrendatarios,
usufructuarios, comodatarios, anticresistas, retenedores y
depositarios. As lo establece el artculo 873 del Cdigo Civil
derogado de 1936, inexplicablemente excluido del Cdigo
vigente. Prosigue el autor citado, si es atendible, en cambio, la
54

DIEZ PICAZO Y PONCE DE LEON Y GULLN. Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III.
Editorial Tecnos. . Madrid 1986. Pgina 564.
55
SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele. II POSSESSO. Giuffr Editore, Miln 2000.
56
GONZALES BARRON, Gunther. Op. Cit. Pgina. 515.
57
Pero qu sucede si el guardin de una casa ya no se comporta como tal, es decir, que ya no conserva la
posesin de la casa en nombre de quien lo contrat, sino que acta como propietario de esta. Podra
considerarse que si dicho comportamiento es exteriorizado y opuesto al titular de la casa, el ex guardin
ya no sera un tenedor de ella, sino un poseedor de la casa (claro est que hablamos de una posesin
ilegtima de mala fe) que surtir efectos para prescribir (extraordinaria).
58
PEA BERNALDO DE QUIRS, citado por BERASTAIN QUEVEDO, en Comentarios Al
Cdigo Civil.

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supresin del artculo 874 del Cdigo derogado que estableca
un plazo especial de prescripcin, pues los herederos de las
personas impedidas de adquirir por prescripcin los bienes
posedos en forma inmediata no poda esgrimir un ttulo distinto
del que tuvo su sucesor. Se qued que slo cabe que estn
sujetos a las reglas generales que existen sobre esta materia y
que en estos casos no quepa la suma de posesiones 59.
La doctrina ha ideado una nocin ms amplia que la de
poseedor en concepto de propietario, y por ello que actualmente
se habla tambin del poseedor en concepto propio o en
nombre propio. Este tipo de poseedor se caracteriza por contar
con el poder de hecho sobre el bien en calidad de propietario o
de titular de cualquier derecho real. Por tanto, el poseedor en
nombre propio abarca a quien posee como propietario, o como
usufructuario, o como titular de una servidumbre activa, etc. Sin
importar que tenga o no el derecho en cuestin Esta categora
tiene como fin exclusivo unificar a todos los poseedores que se
hallan habilitados para ganar por usucapin el derecho real
simtrico en caso de posesin continua. Verbigracia, el poseedor
como propietario puede adquirir la propiedad por usucapin
(artculo 950 C.C.), el poseedor como usufructuario puede
adquirir el usufructo por usucapin (aunque el Cdigo no
contempla expresamente esta hiptesis), el poseedor como titular
de una servidumbre, puede adquirir la servidumbre por usucapin
(artculo 1040 C.C.). En este caso estaramos en presencia de lo
que tambin se ha denominado posesin civil, es decir aquella
que se ejerce como si correspondiese al titular de un derecho
real60.
El animus domini, referido al poseedor en concepto de dueo
se amplia con el animus rem sibi habendi(tener la cosa como
suya) a todos los poseedores en concepto de titular de cualquier
derecho real61.
8.1.5.- TRANSCURSO DEL TIEMPO
Finalmente el transcurso del tiempo de posesin es
igualmente fundamental, en la medida que es de la esencia de la
prescripcin adquisitiva. El Cdigo actual, como el anterior, no
exige la diferencia entre presentes y ausentes y sanciona un
sistema unitario, justificado por el acortamiento de distancias en
la vida moderna y el avance tecnolgico. El telfono, el telgrafo,
el cable, el telex, el fax, el correo electrnico, las aeronaves y la
ingeniera moderna (satlites) han reducido al mnimo el antiguo
problema que creaban las distancias y hoy el mundo esta
59

SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Op. Cit. Pgina 17.
GONZALES BARRON, Gunther. Op. Cit. Pgina. 515-516.
61
Ibidem.
60

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estrechamente vinculado de manera que en cierto modo no
existan diferencias entre quienes estn presentes y ausentes 62.
Respecto a cmo opera el transcurso del tiempo en la
prescripcin larga, es preciso partir sealando que sta tiene el
mismo fundamento de la prescripcin corta u ordinaria, esto es, la
conveniencia social de la consolidacin de la propiedad y el
principio de seguridad que tanta trascendencia tiene en el
agregado social, as como su aporte a la generacin de
trabajo y a la produccin de riqueza.
Histricamente la prescripcin larga fue duramente
combatida, principalmente por los canonistas, quienes sostenan
que con ella se otorgaba carta de ciudadana o legitimidad a la
mala fe. Pero en la actualidad la figura esta universalmente
reconocida y todos los cdigos civiles la contienen. En efecto el
valor social, que tambin es moral, prevalece sobre el valor moral
personal, individualista por antonomasia. Hay en la prescripcin
adquisitiva larga un contenido social y de manifiesta
trascendencia y se ha dicho, en suma, que el servicio que
presta a la sociedad purga el pecaminoso contenido de la
mala fe y por ello ha sido absuelta63.
El Cdigo Civil de 1984, seala diez aos para la prescripcin
adquisitiva larga. Se ha acortado drsticamente el plazo de treinta
aos que dispona el artculo 871 del Cdigo Civil de 1936. Este
recorte, que se propici desde 1949 tiene un doble acierto: Se
pone a tono con los avances de la poca y es coherente con el
plazo establecido para la prescripcin extintiva de la accin real
(inciso 01 del artculo 2001 del Cdigo Civil vigente), salvando la
notoria deficiencia que exista en el Cdigo derogado, segn el
cual esta prescripcin se produca a los veinte aos (inciso 1 del
artculo 1168 del Cdigo Civil de 1936).
Finalmente, para la prescripcin adquisitiva larga lo nico que
falta es, segn qued dicho, la buena fe.
Se comparte el razonamiento efectuado por Mariani de Vidal,
cuando apunta que la comprobacin de los extremos exigidos
para la adquisicin del dominio por usucapin debe efectuarse de
manera insospechable, clara y convincente ()Para la
adquisicin del dominio por usucapin no basta que se acredite
un relativo desinters por el inmueble por parte de la demandada,
sino que es necesario que el actor demuestre cules son los
actos posesorios realizados por l y se mantuvo en la posesin
en forma continua durante veinte aos (). Teniendo en cuenta
que la posesin es un hecho que alega el prescribiente para
fundar su derecho a la propiedad de la cosa, incompatible con el
62
63

SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Op. Cit. Pgina 19.
Idem.

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que pretende extinguido, a l le corresponde probar su existencia
de modo indubitable, siguiendo la regla de quien afirma la
existencia de una relacin jurdica dada debe aportar prueba
acabada de los hechos que necesariamente deben concurrir para
su nacimiento64.
8.2.- PRESCRIPCIN CORTA U ORDINARIA
De conformidad con el artculo 950 inciso 02 del Cdigo Civil, la
propiedad de bienes inmuebles se adquiere por usucapin ordinaria
cuando a la posesin continua, pacfica, pblica y en concepto de
propietario por el plazo de cinco aos, se le suma el justo ttulo y la
buena fe. En el caso de los bienes muebles los requisitos son los
mismos, pero el plazo es de posesin de dos aos (artculo 951 C.C.).
La usucapin ordinaria acorta el plazo de posesin exigido para la
produccin del efecto adquisitivo, pues se supone que el justo ttulo y
la buena fe presente en este caso, rodean al poseedor de una mayor
apariencia de legitimidad65.
8.2.1.- JUSTO TTULO
Guillermo Borda, nos ilustra que se llama justo ttulo aquel
que es suficiente para la transmisin del dominio y que realmente lo
hubiera transmitido de haber sido el transmitente el verdadero
propietario del inmueble. Es decir, se trata de un ttulo que est
rodeado de todas las formalidades y dems requisitos
indispensables para la transmisin del dominio, a punto tal que de
haber emanado del verdadero propietario, la transmisin sera
perfecta y no se planteara ya la cuestin de la prescripcin porque
bastara con ese ttulo para adquirir el dominio. Su defecto emana
que quien ha transmitido el dominio no era el verdadero dueo; por
eso no sirve para transmitirlo. Pero la ley ampara a quien,
procediendo de buena fe, confi en este ttulo, concedindole un
plazo de prescripcin breve de diez aos66.
El justo ttulo es "el acto transmitivo en su conjunto, ttulo y
modo, que causa y legitima la posesin del adquirente y la hace
aparecer como ejercicio del derecho de propiedad: como posesin
en concepto de dueo y no nomine alieno67. El ttulo es un
acontecimiento que tiene su ubicacin en el tiempo, a saber, el acto
de adquisicin que hubiera bastado por conferir la propiedad, si
realmente la tuviera el tradens.
Efectivamente, el justo ttulo es el acto jurdico encaminado a
la disposicin onerosa o gratuita de la propiedad de un bien, por
64

MARIANI DE VIDAL, Mariana. Curso de Derechos Reales. Tomo III. Vctor P. de Zavala S.A.
Editores, Buenos Aires Argentina. 1989. Pgina 122.
65
ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Op. Cit. Pgina 149.
66
BORDA, Guillermo. Op. Cit. P{agina 284.
67
Por cuenta o en nombre de otra persona.

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ejemplo, compraventa, permuta, donacin, dacin en pago, etc., que
cumple con todos los requisitos establecidos en el artculo 140 del
C.C. para considerarlo un acto vlido (por eso es considerado justo
al ttulo), pero que no produce efectos transmitivos de propiedad,
porque el que acta como enajenante, carece de facultad para
hacerla. Es decir, es un acto vlido pero ineficaz.
Asimismo, el ttulo debe existir, no debe ser un ttulo simulado
(simulacin absoluta) o putativo. Entindase como ttulo putativo
aquel que se funda en un error, "la cosa a la cual el ttulo se refiere
tiene que ser la misma que fue objeto de posesin. La ley le tolera al
adquirente su error sobre la persona de quien le transmiti, pero no
se lo admite sobre la cosa poseda. Si l adquiere el lote A, pero su
posesin la ejerci sobre el lote B, la ley en este caso no le permite
la prescripcin adquisitiva breve, porque la cosa poseda no se
corresponde con la que es objeto de su ttulo, y, en consecuencia, el
lote B solo lo podr adquirir por la usucapin larga", nos dice
PAPAO, KIPER, DILLON y CAUSSE.
Nuestro Cdigo Civil, a diferencia de otros, no define lo qu es
el justo ttulo; por tanto, ser necesario recurrir a la doctrina. As
pues, el justo ttulo implica que el poseedor ha tomado control sobre
el bien en base a una causa de adquisicin, es decir, a un acto
jurdico vlido y verdadero, con virtualidad transmisiva de dominio. Si
se tiene que con la usucapin ordinaria se pretende subsanar la
irregularidad de un transmitente que no es propietario del bien,
entonces el justo ttulo ser aquel que, estructuralmente,
corresponda a un acto jurdico vlido con finalidad transmisiva (como
el caso del contrato de Compraventa, Permuta, Donacin, aporte en
sociedad, legado), y cuyo nico defecto sea la falta de titularidad del
transmitente68.
Si no hubiese este defecto, entonces el titular lo seria suficiente
para transferir la propiedad, y no se requerira la presencia adicional
de la posesin; pero existiendo ese defecto, el ttulo (y la buena fe)
requerir ser subsanado a travs de la posesin por el plazo legal
correspondiente. Es pues en buena cuenta, el ttulo debe ser justo,
es decir, legalmente suficiente para transmitir la propiedad 69, con el
nico defecto de la falta de titularidad.
Por su parte la jurisprudencia nacional, a travs de la CASACIN
N 1106-98, seala lo siguiente:
Por la prescripcin adquisitiva de dominio se consolida el
derecho del poseedor que se crea propietario exclusivo de la cosa,
por entender haberla recibido de su legtimo propietario, mediante un
68

PEA BERNALDO DE QUIROZ, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Dos Tomos.
Centro de Estudios Registrales. Madrid, 1999. Pgina 132-133.
69
Ergo, los ttulos que no tienen finalidad transmisiva (verbigracia, contrato de arrendamiento, comodato,
etc) no pueden ser calificados de justos.

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acto traslativo que, con el fin de transmitir la propiedad, estaba
revestido de las solemnidades exigidas para su validez; justo ttulo
es el ttulo traslativo que por s habra bastado para operar la
transferencia del dominio reuniendo las condiciones legales, pero en
el cual falta la condicin de dueo en la persona que opera la
transmisin
De otro lado el ttulo debe ser verdadero, por lo que el acto o
negocio jurdico debe haber tenido existencia real, y no tratarse de
un ttulo simulado o putativo. Por ltimo el ttulo debe ser vlido, es
decir, no estar afectado por ninguna causal de nulidad 70, aunque s
se admiten los ttulos anulables, pues stos gozan provisionalmente
de validez hasta que judicialmente se declare lo contrario (art. 222
C.C).
Por su parte, el maestro Borda, sigue apuntando y esta vez nos
dice el justo ttulo debe estar rodeado de las condiciones
intrnsecas (actos traslativos de la propiedad) y extrnsecas
(cumplimiento de las formalidades legales) para transmitir el dominio.
Cuando ahora la ley exige que el ttulo sea verdadero, no quiere
decir que tenga eficacia real y concreta para transmitir la propiedad
pues entonces sera innecesario recurrir a la usucapin, sino que no
sea falsificado; y cuando la ley habla de ttulo putativo se refiere
precisamente a la hiptesis de que haya sido falsificado 71
8.2.1.- BUENA FE
La buena fe es un elemento indispensable para que pueda
existir la prescripcin abreviada. Nuestra legislacin considera que
tanto ella, como el justo ttulo, constituyen elementos diferentes, que
para poder dar origen a la Usucapin tienen que darse en forma
conjunta72.
El artculo 914 del Cdigo Civil, presume la buena fe de
quien posee, principio dirigido a favorecer la consolidacin de las
situaciones de hecho, ya que en la mayora de los casos sera muy
difcil poder probar la existencia de la buena fe, siendo que en este
caso quien se opone a la posesin, sera el obligado a probar la
mala fe por parte del poseedor.
De acuerdo con la segunda parte del artculo 914 del
Cdigo Civil, esta presuncin no favorece al poseedor cuando el bien
est inscrito a nombre de otra persona, porque en este caso la
inscripcin es prueba de dominio.

70

PUIG BRUTAU, Jos. Fundamentos de Derecho Civil. Tomo III. Volumen I. Editorial Bosch.
Barcelona, 1994. Pgina. 340.
71
BORDA, Guillermo. Op. Cit. Pgina 374.
72
SCHREIBER PEZET, Max Arias & CARLOS CARDENAS, Carlos. Op. Cit. Pgina 114.

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Si pretendemos definir a la buena fe, diremos que es la
creencia del poseedor de ser legtimo por ignorancia o error de
hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su ttulo (artculo 906
del C.C.). Ahora bien, "la buena fe no es solamente una 'creencia'
fundada en un estado psicolgico (meramente interno) del poseedor.
La buena fe s es creencia, pero debe responder al modo de actuar
honesto de una persona. Por tanto, la buena fe no puede fundarse
en un error inexcusable, pues existe un deber social de actuar
diligentemente. Por ello, exige que el poseedor ostente el ttulo de
adquisicin de la propiedad, en el cual pueda sustentar su 'creencia
honesta'. En resumen, aqu no se exige solamente una 'buena fecreencia', sino que se avanza hasta una buena fe-diligencia.
Guillermo Borda, nos explica que adems del justo ttulo,
la prescripcin corta requiere buena fe en el poseedor. Se lo reputa
de buena fe a aquel que tiene la creencia de ser el seor exclusivo
de la cosa (art. 4006 C.C. Argentino). Debe tratarse de una creencia
sin duda alguna, tal como lo dice el art. 4006 C.C. argentino; lo que
significa que si el poseedor tuviese dudas acerca de su derecho, no
se lo reputa de buena fe. Porque como dice el codificador sobre el
mencionado artculo, la duda es un trmino medio entre la buena y la
mala fe. Debe tratarse, adems, de una creencia seria y fundada.
Por eso, la falta de ttulo excluye la buena fe, porque nadie puede
creerse seriamente propietario de la cosa si no tuviese justo ttulo
para ello. Pero no basta el justo ttulo para tener por cumplido el
requisito de la buena fe; porque puede ocurrir que aun tenindolo, el
poseedor sepa que ese ttulo est viciado por una causa de nulidad,
como ocurrira si la transmisin se hiciera por dolo o violencia
ejercidas por el poseedor. En otras palabras, la falta de justo ttulo
excluye la buena fe; pero el justo ttulo no supone necesariamente la
buena fe; sin embargo, la hace presumir, puesto que la buena fe se
presume siempre, tanto ms si existe justo ttulo. Eso significa que
habiendo justo ttulo, corre por cuenta del propietario la prueba de
que el poseedor era de mala fe.
Sigue anotando el maestro argentino, diciendo que la
buena fe supone la falsa creencia de ser poseedor legtimo de la
cosa. Ahora bien, para que esa falsa creencia configure la buena fe
que autoriza la prescripcin corta, debe tratarse de un error de
hecho, porque el error de derecho es inexcusable Por eso mismo, el
vicio de forma en el ttulo de adquisicin hace presumir la mala fe en
el poseedor.
Regresando a nuestra realidad jurdica nacional, tenemos que
segn el Cdigo Civil, existe buena fe cuando el poseedor cree en
su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el
vicio que invalida su ttulo (artculo 906 C.C). De esta definicin
legal es posible obtener inferir las siguientes ideas:

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a) La buena fe requiere que l poseedor CREA EN SU
LEGITIMIDAD,
b) La buena fe requiere que el poseedor tenga un JUSTO
TITULO en el que se funde esa creencia;
c) La buena fe implica que el poseedor acta por
ignorancia o por error de hecho o de derecho.
Conforme se advierte de los elementos sealados, la buena fe
no es solamente una creencia fundada en un estado psicolgico
(meramente interno) del poseedor. La buena fe s es creencia, pero
debe responder al modo de actuar honesto de una persona. Por
tanto, la buena fe no puede fundarse nunca en un error inexcusable,
pues existe un deber social de actuar diligentemente. Por ello, se
exige que el poseedor ostente el ttulo de adquisicin de la
propiedad, en el cual pueda sustentar su creencia honesta 73.
Recapitulando se puede sealar, que aqu no se exige solamente
una buena fe-creencia, sino que se avanza hasta una buena fediligencia. La duda del poseedor respecto a su legitimidad
normalmente debe equipararse con la mala fe, salvo que la duda
slo pueda ser desvanecida con un actuar de diligencia superlativo
que no se justifique por las circunstancias. Verbigracia, la concubina
del poseedor nacido en el extranjero, tiene la duda su pareja
recientemente fallecida tiene otros herederos en su pas natal.
Desvanecer esta duda demostrara una diligencia no justiciable por
las circunstancias (gastos excesivos), por lo que su culpa leve no
debe influenciar en su buena fe.
El justo ttulo y la buena fe son dos requisitos especiales para
que opere la prescripcin adquisitiva ordinaria, pero estos no son
independientes. El que desee adquirir un bien por la prescripcin
ordinaria deber acreditar su justo ttulo que a su vez servir como
sustento de presumir la buena fe.
Ahora bien, conforme lo seala el artculo 907 del C.C., la buena
fe solo durar hasta que las circunstancias permitan al poseedor
creer que posee legtimamente el, en todo caso hasta que sea
notificado con la demanda, si esta resulta fundada.
Para la prescripcin extraordinaria solo es necesario
acreditar una posesin til para usucapir, es decir que la posesin
rena todos los requisitos generales (continua, pacfica, pblica y
como propietario), sin necesidad de acreditar la apariencia legal justo
ttulo y buena fe).

73

GONZALES BARRON, Gunther. Op. Cit Pgina 538.

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1.11 9.- LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
JURISPRUDENCIA NACIONAL

DE

DOMINIO

EN

LA

El animus domini, como elemento subjetivo, equivale a la


intencionalidad de poseer como propietario. Si bien el fundamento de la
prescripcin es la posesin, tambin es fundamento la propiedad o la
simple tenencia. La posesin inmediata o precaria no convierte al titular
del derecho, a quien no ha posedo el bien como propietario por el
tiempo que establece la norma, en propietario del bien Casacin N
58-1998. Lima: 17-06-1998.
Es infundada la pretensin, si el ttulo que ostenta la accionante no le
transfiere la propiedad. El justo ttulo debe tener las siguientes
caractersticas: ser un acto traslativo de dominio, no estar sujeto a
causal de nulidad, tener existencia efectiva y probar su existencia
Expediente N 1060-1999. 03-12-1999-.
No debe confundirse el requisito de la prescripcin adquisitiva ordinaria
de poseer el bien como propietario, con el requisito de la prescripcin
extraordinaria de poseer el bien con justo ttulo. El primero supone que
el poseedor se comporta como propietario; en cambio en el segundo
debe existir un ttulo o documento de por medio Casacin N 38102000. Huaura. El Peruano: 31-07-2001-.
El art. 950 en su primer prrafo regula la prescripcin adquisitiva larga
u ordinaria, la cual para su calificacin requiere que la posesin que se
ejerce sea continua, pacfica y pblica como propietario durante diez
aos. Del texto de la norma se infiere que se debe poseer como
propietario, y que todos los requisitos sealados deben concurrir
copulativamente en el lapso del tiempo previsto por la norma material
para que se pretenda adquirir la propiedad, no obstante, cabe advertir
que la posesin debe ejercerse como propietario, esto es, se posea el
bien con animus domini Casacin N 2345-2000. Lima: 03-09-2001-.
Adems de los requisitos generales que contempla nuestro
ordenamiento procesal, la demanda de prescripcin adquisitiva de
dominio debe cumplir con otros requisitos especiales como son: indicar
la fecha y forma de adquisicin de los bienes y la persona que tenga
inscritos derechos sobre el bien. Todo ello en razn a que dirigiendo la
demanda de prescripcin adquisitiva de dominio al demandado,
propietario del predio materia de litis, se le asegura el ejercicio de su
derecho de defensa Casacin N 0772-1999. Ica. El Peruano: 0201-2002-.
El juez al calificar la demanda debe revisar si sta contiene los
requisitos sealados en los arts. 424 y 425 del Cdigo procesal civil.
Tratndose de una prescripcin adquisitiva, adicionalmente debe
verificarse si cumple los requisitos especiales indicados en el art. 505
del Cdigo procesal civil. No puede ampararse la improcedencia de la
demanda bajo el argumento que no es posible la identificacin fsica ni
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jurdica del inmueble, debido a que no se encontrara independizado del
terreno de mayor extensin en donde se ubica, y que por tal razn
resultara un imposible jurdico lo peticionado Expediente N 11652001. 11-03-2002-.
La prescripcin adquisitiva de dominio implica la confluencia de varios
requisitos, entre los que se encuentran, el que la posesin sea pacfica,
esto es, que la posesin no se haya adquirido por la fuerza, que no est
afectada por la violencia y que no sea objetada, judicialmente, en su
origen. Otro requisito sustancial, para la adquisicin de la propiedad, por
el transcurso del tiempo, es que la posesin sobre el bien inmueble, sea
continua, esto es, que se ejercite sin solucin de continuidad en el
tiempo o habiendo tenido interrupciones, se recupere la posesin dentro
del ao de haber sido despojado de ella; esto significa que para la
configuracin de este requisito no slo debe tenerse en cuenta el factor
tiempo, sino que sta, la posesin, debe tenerse al momento de la
interposicin de la demanda, al constituir un presupuesto indispensable
para la usucapin Casacin N 1454-2002. Chincha. El Peruano:
31-01-2003-.
La prescripcin es un modo de adquirir la propiedad de un bien ajeno,
mediante la posesin ejercida sobre dicho bien. Para ello se requiere
que la parte demandante pruebe plenamente la posesin continua,
pacfica y pblica como propietario durante diez aos. La sentencia que
acceda a dicha peticin, es ttulo tanto para la inscripcin de la
propiedad en el registro respectivo, como para cancelar
simultneamente el asiento que figura inscrito a favor del antiguo dueo
Expediente N 1178-1998. 17-12-1998-.
La sentencia de vista slo tiene como sustento la declaracin de los
testigos, que no basta para declarar la prescripcin adquisitiva de
propiedad del inmueble sub litis Casacin N 1000-2002. Lima: 13-082000- .
El propietario de un inmueble cuya documentacin relativa a su
transferencia se ha extraviado y que viene poseyendo por ms de diez
aos; y que sin embargo, en su demanda no solicita el reconocimiento
de su propiedad, sino que se le declare propietario por prescripcin
adquisitiva, es declarado como tal Casacin N 3121-2000. Callao.
Lima: 03-09-2001-.
No procede amparar la demanda de prescripcin adquisitiva si el actor
acompaa documentos que evidencian el pago al impuesto al patrimonio
predial y no as que haya ejercitado derecho de posesin alguno sobre
el referido bien, tanto ms, si dichos documentos no se encuentran
corroborados con medio probatorio idneo que permita inferir un
comportamiento en el actor, orientado a adquirir el inmueble por
usucapin Expediente N 236-2001. 09-11-2001-.

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Cuando el inc. 2 del art. 505 del Cdigo procesal civil hace mencin a
la certificacin municipal o administrativa, establece que sta se
presenta de ser el caso; es decir, que dicha certificacin no constituye
un requisito inflexible, quedando a criterio del juzgador exigir o no tal
requisito Casacin N 3172 2002. Arequipa. Lima: 30-10-2002-.
El actor debe acreditar su posesin en calidad de propietario de manera
pblica, continua y pacfica durante diez aos si se trata de prescripcin
larga, o durante cinco aos si adems acredita justo ttulo y buena fe, y
es en ese sentido que los juzgadores no estiman que los recibos por
servicios adjuntados, ni las dems pruebas admitidas y actuadas
cumplan con acreditar las exigencias del art. 196 del Cdigo procesal
civil Casacin N 1418-2002. Lima. El Peruano:01-12-2003-.
El hecho que no haya concurrido uno de los testigos a la audiencia de
pruebas no puede considerarse como contravencin de normas que
garantizan el derecho al debido proceso, pues la norma bajo anlisis
impone como requisito de necesario cumplimiento de la prescripcin
adquisitiva, el ofrecimiento de la declaracin testimonial de un mnimo
de tres testigos, mas no su actuacin Casacin N 3195-2001. Lima.
El Peruano: 30-04-2003-.
La sentencia que declara la prescripcin adquisitiva de dominio, es
ttulo tanto para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo,
como para cancelar simultneamente el asiento que figura inscrito a
favor del antiguo dueo Expediente N 1178-1998. 17-12-1998-.
La accin de prescripcin adquisitiva es evidentemente declarativa,
pues busca el reconocimiento de un derecho, a partir de una situacin
de hecho determinada, o un pronunciamiento de contenido probatorio,
que adquirir certidumbre mediante la sentencia, de tal forma que la
norma abstracta de la ley se convierte en una decisin concreta,
estableciendo una relacin de derecho entre las partes, limitndose la
sentencia a declarar o negar la existencia de una situacin jurdica, vale
decir que no es susceptible de ejecucin, pues la declaracin judicial
basta para satisfacer el inters del actor Casacin N 2092-1999.
Lambayeque. Lima:13-01-2000-.
El art. 952 establece la forma como el propietario por usucapin debe
proceder a efectos de otorgarle a su ttulo seguridad jurdica y
oponibilidad ante terceros. En ese sentido cabe precisar que no basta
haberse encontrado en posesin del bien con animus de propietario,
sino que adems es necesario contar con una declaracin judicial y su
correspondiente inscripcin Casacin N 754-2001. Arequipa. Lima:
22-10-2002-.
Los ttulos de propiedad se mantienen vigentes al no resultar oponibles
los efectos de la sentencia a quienes no intervinieron en el proceso que
declar la prescripcin adquisitiva Casacin N 3643-2000. Caete.
Lima: 12-11-2002-.
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Los efectos de la prescripcin adquisitiva de dominio son retroactivos,
es decir, que si bien la adquisicin de la propiedad se produce al
cumplirse el plazo sealado en la ley; sin embargo, sus efectos se
retrotraen al momento en que comenz a usucapir -Resolucin N 1091999-ORLC/TR-.
Otro de los requisitos que requiere la prescripcin adquisitiva es que el
bien materia de dicha accin se encuentre debidamente inscrito en los
registros pblicos de la propiedad inmueble, tal como lo seala
expresamente la ejecutoria suprema emitida en el Expediente N 13301993: Slo se adquiere el inmueble por prescripcin cuando est
inscrito en el registro de la propiedad inmueble a favor de la persona
contra quien ha operado aquella, en cambio si el inmueble no est
inscrito el proceso viable es el procedimiento sobre ttulos supletorios
Casacin N 1043-2001. Juliaca. San Romn. Puno. El Peruano:
01-06-2004-.
"Si bien la ley reconoce la institucin jurdica de la usucapin, no menos
cierto es que quien pretende se le declare propietario debe estar en
posesin del bien y ejercer de hecho uno o ms poderes inherentes a la
propiedad"- (Exp. ~ 162-95-Lima, Sala Civil de la Corte Suprema,
Hinostroza Minguez, Alberto, "Jurisprudencia Civil", tomo 111, p. 259).
"No constituye justo ttulo una escritura pblica declarada nula por el
Poder Judicial, por lo que en este caso no puede admitirse la
prescripcin corta de cinco aos"- (Exp. ~ 941-95-Piura, Sala Civil de la
Corte Suprema, Hinostroza Minguez, Alberto, "Jurisprudencia Civil",
tomo IV, p. 262).
"Resulta jurdicamente imposible solicitar la declaracin de propiedad
por prescripcin adquisitiva si se afirma haber adquirido esta por
contrato de compraventa"- (Exp.
N
3992-97, Resolucin del
23/04/98, Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Lima).
"La diferencia entre la prescripcin adquisitiva de dominio y los ttulos
supletorios, radica en que esta es una forma de acceder a la propiedad
con la constatacin de la posesin continua, pacfica y pblica como
propietario durante un determinado tiempo. La sola posesin de un
inmueble no es suficiente para el otorgamiento de un ttulo supletorio,
sino que se requiere, adems, de actos pblicos a ttulo de propietario,
de modo que el derecho de propiedad sobre el bien sea incuestionable"(Exp. N 360-94-Cajamarca, Normas Legales, tomo 238, p. J-22).
"Solo se adquiere el inmueble por prescripcin cuando est inscrito en el
registro de la propiedad a favor de la persona contra quien ha operado
aquella; en cambio si el inmueble no est inscrito, el proceso viable es el
procedimiento sobre ttulos supletorios" -(Exp.
N
1330-93Lambayeque, Ledesma Narvez, Marianella. Ejecutorias Supremas
Civiles (19931996). p. 273).
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"La usucapin es un modo de adquirir la propiedad de un bien ajeno
mediante la posesin ejercida sobre dicho bien durante un plazo
previamente fijado por la ley, de tal manera que la sentencia que acceda
a esta peticin es ttulo para la inscripcin de la propiedad en el registro
y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueo" (Exp. N 1330-93Lambayeque, Ledesma Narvez, Marianella. Ejecutorias Supremas
Civiles (19931996), p. 274).
"Se encuentra habilitado para demandar prescripcin adquisitiva quien
alegue una posesin mediata o inmediata de un bien inmueble, pues el
ordenamiento legal vigente no distingue si la posesin para adquirir va
prescripcin adquisitiva la propiedad deba tener algunas de las
caractersticas mencionadas, sino que solo exige que aquella sea
continua, pacfica y pblica" (Cas. N 1126-2001 del 10/10/2000.
Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurdica).
"El fundamento de esta institucin (prescripcin adquisitiva) radica en
que ante la existencia de relaciones jurdicas inestables se debe otorgar
seguridad a la propiedad misma, por lo que existiendo certeza de este
(sic -lase esta-) sobre el predio litigioso (...), no procede la adquisicin
por prescripcin"
(Cas. N 135-98. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurdica).
"Constituye (la prescripcin adquisitiva) una forma legtima de adquirir la
propiedad, oponible a quien se halla registrado como propietario"- (Cas.
N1541-98 del 24/09/1999. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurdica).
"No existe posesin pacfica cuando el poseedor ha sido vencido en los
procesos sobre impugnacin de resolucin administrativa y nulidad de
ttulo de propiedad; en este caso, no se cumple con uno de los requisitos
para adquirir la propiedad por usucapin" -(Cas. N 431-96. El Cdigo
Civil a travs de la Jurisprudencia Casatoria, p. 324).
"Para que se adquiera la propiedad por prescripcin adquisitiva, se
requiere, entre otros requisitos, que la posesin sea pacfica,
entendindose por esta que no se adquiri por la fuerza, que no est
afectada por violencia y que no es objetada judicialmente en su origen.
No es pacfica la posesin cuando el poseedor es demandado en va de
accin reivindicatoria" (Cas. N 1676-96. El Cdigo Civil a travs de la
Jurisprudencia Casatoria, p. 324).
"Habindose establecido que el actor antes de interponer la presente
demanda sobre prescripcin adquisitiva de dominio, fue emplazado
judicialmente para que desocupe el predio objeto de litis, tal hecho ha
perturbado la posesin del demandante, por lo que ella ha dejado de ser
pacfica"- (Cas. N 770-97. El Cdigo Civil a travs de la Jurisprudencia
Casatoria, p. 325).

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"Para que la posesin continua permita acceder al derecho de propiedad
debe ser fundamentalmente pacfica, lo que significa que debe
transcurrir sin generar ningn conflicto con los derechos de los dems"(Exp. N 78-96-Hunuco, Gaceta Jurdica, Tomo N 55, p. 15-A).
"La sentencia regulada por el segundo prrafo del artculo 952 del
Cdigo Civil es de naturaleza declarativa, por las siguientes razones: a)
la inscripcin del derecho de propiedad es un acto voluntario, que otorga
publicidad al derecho adquirido y no es constitutiva de derechos; b) no
corresponde su cumplimiento a los vencidos, sino al Registro de la
Propiedad Inmueble, y c) porque la inscripcin es un acto administrativo
facultativo. En ese sentido, no es procedente la ejecucin judicial de
esta sentencia, ya que la misma no ordena a los vencidos en juicio el
cumplimiento de una determinada prestacin"-(Cas. N 1516-97Lambayeque, Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, El Peruano
14/10/98, p. 1908).
"El juez no puede llegar a un juicio jurisdiccional por el cual considere
que el demandado es propietario (del bien) por haberlo adquirido por
prescripcin adquisitiva sin que exhiba el ttulo judicial que lo haya
declarado conforme al trmite previsto en la ley procesal" (Cas. N 310999 del 19/0112000. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurdica).
Trascripcin de Sentencia Casatoria N
13/0112000

2092-99-Lambayeque de

"Sexto.- Que la sentencia de vista ha establecido como cuestin fctica,


que la actora no posee pacficamente, porque con anterioridad a la
demanda de prescripcin adquisitiva, la demandada en este proceso
haba demandado la reivindicacin del bien, y que las actoras no han
acreditado que hubieran posedo a ttulo de propietarias, pues las
testimoniales resultan contradictorias y se deduce que no conocen el
bien litigado.
Stimo.- Que para sustentar jurdicamente la apreciacin de que la
posesin no es pacfica, la Sala de mrito se sustenta en los artculos
novecientos siete y novecientos veintisiete del Cdigo Civil, el primero
referido a la buena fe, que es un concepto impertinente, desde que el
petitorio es de usucapin, que no requiere de ese elemento, por lo que
la primera norma resulta impertinente, no as la segunda, que se refiere
al carcter de imprescriptible de la accin reivindicatoria.
(...)
Noveno.- Que conforme a la mejor doctrina, posesin pacfica es aquella
que se obtiene sin violencia alguna (nec vi), esto es que no es adquirida
por vas de hecho, acompaadas de violencias materiales o morales, o
por amenazas de fuerza, y contina en esa forma mientras no sea
perturbada, en los hechos y en el derecho. En consecuencia la posesin
deja de ser pacfica, cuando judicialmente se requiere la desocupacin.
(.. .)

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Undcimo.- Que existe interrupcin civil de la posesin, cuando el
propietario reivindica la cosa, a consecuencia de lo cual, en virtud de la
intimacin judicial, la posesin deja de ser pacfica, aun cuando se
declare nula, como en el presente caso, segn Resolucin Superior de
fajas ciento sesentiuno de las copias certificadas del acompaado, no
siendo aplicables los artculos mil novecientos noventisis, inciso tercero
del Cdigo Civil y cuatrocientos treintinueve del Cdigo Procesal Civil
que se refieren a la prescripcin extintiva.
Duodcimo.- Que adems la accin de reivindicacin es imprescriptible,
salvo que se le oponga la usucapin, como establece el artculo
novecientos veintisiete del Cdigo Civil, citado en la sentencia de vista.
Dcimo Tercero.- Que en consecuencia, es preciso establecer el
momento en que la posesin se convierte en propiedad y si la Sentencia
que la ampara tiene efecto constitutivo de la propiedad, o es slo
declarativa de un derecho ya adquirido.
Dcimo Cuarto.- Por principio, la prescripcin debe ser invocada, pues el
juez no puede fundar sus fallos en ella si no ha sido alegada, de tal
manera que se necesita de una accin, a fin de que en sentencia se
declare que se ha adquirido por prescripcin el derecho de propiedad
del bien en que incide.
Dcimo Quinto.- Que la accin de prescripcin adquisitiva es
evidentemente declarativa, pues busca el reconocimiento de un
derecho, a partir de una situacin de hecho determinada, o un
pronunciamiento de contenido probatorio, que adquirir certidumbre
mediante la sentencia, de tal forma que la norma abstracta de la ley se
convierte en una decisin concreta, estableciendo una relacin de
derecho entre las partes, limitndose la sentencia a declarar o negar la
existencia de una situacin jurdica, vale decir que no es susceptible de
ejecucin, pues la declaracin judicial basta para satisfacer el inters del
actor. Dcimo Sexto.- Los efectos de la sentencia declarativa se
proyectan hacia el pasado, hasta el momento de la constitucin del
derecho, a diferencia de la sentencia constitutiva que proyecta sus
efectos hacia el futuro.
Dcimo Stimo.- Empero es necesario que el actor, al momento de
interponer su accin, rena los requisitos sealados en el Artculo
novecientos cincuenta del Cdigo Civil, y es evidente que a esa fecha, la
recurrente, ya no posea pacficamente, por lo ya anotado, y adems es
un hecho establecido en la Sentencia de mrito y que las demandantes
no posean como propietarias, de tal manera que su demanda no puede
ser amparada; por estas consideraciones, en conformidad con lo
dispuesto en el Artculo trescientos noventisiete, segundo prrafo, del
Cdigo Procesal Civil, con la rectificacin hecha en la motivacin,
declararon INFUNDADO el Recurso de Casacin interpuesto a fojas
doscientos setentitrs contra la resolucin de vista de fojas doscientos
sesentitrs, su fecha veintiuno de julio del ao prximo pasado" (Cas.
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N 2092-99-Lambayeque de 13/0112000. Explorador Jurisprudencia/.
Gaceta Jurdica).
Puede oponerse a la accin reivindicatoria la adquisicin por
prescripcin?
Siendo absoluto el derecho de propiedad y, por tanto, implcita la
imprescriptibilidad de la accin reivindicatoria, no puede oponerse al
ejercicio de la facultad reivindicatoria la adquisicin por prescripcin de
un bien inmueble que no haya sido declarado como tal previamente en
una instancia judicial Casacin N 1450-1999. Tacna. El Peruano:
31-01-2003-.
Prescripcin y ttulo supletorio
Mediante una demanda de ttulo supletorio, el propietario de un bien
que carece de documentos que acrediten su derecho, pretende contra
su inmediato transferente, o los anteriores a ste, o sus respectivos
sucesores, el otorgamiento del ttulo de propiedad correspondiente, de
acuerdo a lo dispuesto por el inc. 1 del art. 504 del Cdigo procesal
civil; mientras que la prescripcin adquisitiva tiene como finalidad se
declare propietario a quien ha ejercido posesin sobre un bien en forma
continua, pacfica y pblica en los plazos que se precisan en el art. 950
- Expediente N 1743-1999. 15-10-1999-.
El propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, no
est obligado a interponer nica y exclusivamente la pretensin de ttulo
supletorio, toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el
derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos
los mecanismos que le franquee la Constitucin y la ley para la
obtencin de dicho fin. Para ello, si una persona que se considera
propietaria de un inmueble ha extraviado su ttulo de propiedad, sta se
encuentra perfectamente legitimada para optar por interponer demanda
de prescripcin adquisitiva de dominio Casacin N 2750-2003. La
Libertad. El Peruano: 30-03-2005-.
Prescripcin y desalojo
El demandado alega haber adquirido la propiedad del bien por
prescripcin sin haberlo acreditado, por cuanto el proceso de
prescripcin adquisitiva de dominio se encuentra an en trmite, sin
haberse determinado todava el derecho de propiedad que alega sobre
el bien, siendo por tanto un poseedor no propietario Expediente N
610-1999. 24-09-1999Interrupcin de la prescripcin

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Se interrumpe el trmino de la prescripcin adquisitiva de dominio si el
poseedor pierde la posesin o es privado de ella, pero cesa ese efecto si
la recupera antes de un ao o si por sentencia se la restituye
Expediente N 08-96. 20-08-1996-.
La prescripcin adquisitiva de dominio tambin es susceptible de
interrupcin civil mediante el ejercicio de una accin conducente a
cuestionar la posesin que se ejerce sobre el predio. En ese sentido
para que proceda la prescripcin adquisitiva de dominio no basta que la
posesin sea continua, sino la indiferencia de aquel que se cree con
mejor derecho al predio, de tal modo que si se altera esta situacin
porque el propietario se hace presente, se interrumpe la posesin y sta
deja de ser pacfica Casacin N 253-2000. Lambayeque. El
Peruano: 02-01-2001-.
Cuando se ejerce la posesin de un bien que se pretende adquirir por
prescripcin adquisitiva de dominio, se deben cumplir los requisitos de la
posesin, por lo que al entablarse una accin reivindicatoria se
interrumpe la posesin, sin que sea necesario esclarecer si quien la
interpone es propietario del bien o no Casacin N 453-2003. Cono
Norte. El Peruano: 03-11-2004No obstante sostiene los accionantes haber adquirido el inmueble
sublitis mediante contrato de compraventa, cancelando el precio, la
propiedad tambin se puede adquirir por la posesin pacfica, continua y
pblica como propietarios por ms de diez aos, como lo seala el art.
950. La sentencia que accede a la peticin constituye ttulo para la
inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el
asiento a favor del antiguo dueo Expediente N 2500-1998. 17-111998-.
Quien aduce que tiene el derecho de propiedad sobre un bien, deber
probar que ese derecho le corresponda a quien se lo transfiri, que lo
tuvo tambin aquel que lo enajen a su transferente y as hasta llegar a
la primera adquisicin. Si la prueba resulta imposible en alguna de las
transferencias anteriores, sea por haberse perdido los ttulos o por no
tenerse memoria del negocio jurdico que dio lugar a la transferencia, el
derecho del propietario actual ser vacilante. Existir una solucin de
continuidad que ser preciso colmar a fin de que el derecho de
propiedad del titular actual sea firme e inatacable. La observancia de la
regla nemo dat qui nemo habit producir el efecto de que quien invoca
ser propietario de la cosa no sea tenido por tal desde que ella fue
enajenada dentro de la cadena de transferencias por quien no era
propietario. La prescripcin viene a suplir esta prueba tan plagada de
dificultades, porque aquel que se dice propietario slo deber probar
que l y sus antecesores han posedo el bien por el tiempo que la ley
establece para adquirir el dominio por prescripcin y esa prueba ser
suficiente para otorgarle un derecho inimpugnable (Castaeda) 74. La
74

CASTAEDA, Jorge Eugenio: LOS DERECHOS REALES, tomo I, cuarta edicin, Talleres Grficos
P. L.Villanueva, Lima, 1973, p. 293.

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prescripcin adquisitiva de dominio ms que un modo de adquirir un
derecho de propiedad es un modo de consolidar la propiedad. Si no
existiera la prescripcin estaran en peligro todos los derechos de
propiedad, ya que habra que remontarse a siglos atrs para probar la
legalidad del derecho de propiedad y as ningn ttulo ser firme
(Josserand)75 -Casacin N 374-2000. Callao. Lima: 22-09-2000-.
Si el ttulo de propiedad por compraventa, del que alega la prescripcin
es dudoso o adolece de algn defecto que impida la inscripcin de la
compraventa, no existe inconveniente legal en demandar la prescripcin
adquisitiva de propiedad sustentada en el art. 950, porque de otra
manera no podra obtener la inscripcin. El art. 950 no contiene
ninguna limitacin para adquirir por prescripcin a quien se considere
propietario del inmueble y adems, de acuerdo con el art. 951, la
posesin tiene que ser continua, pacfica y pblica como propietario. La
interpretacin correcta del art. 950 es que tambin puede reclamar la
prescripcin adquisitiva, quien se considere propietario por tener un
contrato de compraventa, pero puede ignorar que en su ttulo o modo de
adquirir exista vicio que lo invalide Casacin N 672-2001. Lima: 1307-2001. El Peruano: 05-11-2001.
Resulta jurdicamente imposible solicitar la declaracin de propiedad
por prescripcin adquisitiva si se afirma haber adquirido sta por
compraventa Expediente N 3992-1997. Lima: 23-04-1998. En igual
sentido: Expediente N 2774-1997. Sala N 3. Lima. Lima: 20-05-1998-.
ANEXO
CONCLUSIONES DEL PLENO JURISDICCIONAL REGIONAL CIVIL
Arequipa, 28 y 29 de marzo de 2008
TEMA N 02
EL JUSTO TTULO EN LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO
1.- QU SE DEBE ENTENDER POR
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO?

JUSTO

TTULO

EN

LA

1. ENUNCIADO DEL PROBLEMA:


Que, el segundo prrafo del artculo 950 del Cdigo Civil, respecto a los
requisitos de prescripcin adquisitiva de bien inmueble, precisa: Se adquiere
a los cinco aos cuando medien justo ttulo y buena fe.; al respecto se advierte
que no existe claridad en la norma, pues no se logra entender a que ttulo se
refiere cuando precisa justo ttulo.
2.- MOTIVACIN:

75

ROMERO ROMAA, Eleodoro: op. cit., p. 127.

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El fundamento radica, en que un sin nmero de justiciables acuden al rgano
Jurisdiccional instaurando demanda de Prescripcin Adquisitiva de Dominio,
invocando la norma aludida anteriormente, y acompaando documento que el
justiciable considera como justo ttulo, as por lo general se acompaan
minutas de compra venta, contratos de compra venta realizados en forma
privada u otros documentos similares; empero dichas demandas son
rechazadas liminarmente por los juzgados, basndose en que dicha minuta
constituye ttulo de propiedad y que la prescripcin no constituye la va idnea;
que por otro lado tambin se dan casos en que se han admitido a trmite los
procesos, no existiendo uniformidad respecto a que documento se considera
como tal; dejndose a criterio del juez el poder calificarlos lo cual ocasiona
problemas en la aplicacin de dicha norma. Se debe tener claro el panorama
sobre el hecho de cuando estamos ante un justo ttulo y cuando no, para de
sta forma uniformizar criterios, lo contrario indicara que no existe justo ttulo y
que la norma mencionada no sera de aplicacin en ningn caso.
3. PONENCIA

Primera Ponencia: Se precisa que por ejemplo, la minuta (contrato de


compra venta) y otros documentos similares, no constituyen justo
ttulo corroborada con reiterada jurisprudencia, de las que se pueden
citar las siguientes: resulta jurdicamente imposible solicitar la
declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva si se afirma
haber adquirido sta por contrato de compra venta. Asimismo, No
constituye justo ttulo una escritura pblica declarada nula, por el
Poder Judicial, por lo que en estos caso no puede admitirse la
prescripcin corta de cinco aos.

Segunda Ponencia: Los contratos de compra venta y similares s


constituyen justo ttulo, siendo admisible a trmite las demandas de
prescripcin adquisitiva corta, existiendo pronunciamientos favorables
al respecto.
4.- VOTACIN

Previa a la votacin, el seor Presidente de la Comisin, Dr. Jos Carrin


Romero advirti que de la lectura de las conclusiones expuestas por los
seores Magistrados Relatores de cada uno de los grupos de trabajo, los
Magistrados participantes adoptaron el criterio en consenso consistente en
agregar a la segunda ponencia el concepto de Justo Ttulo, con el tenor
siguiente:
Contrato traslativo de propiedad otorgado por un no propietario
Hecho dicho agregado, la segunda ponencia se establece conforme al tenor
siguiente, a fin de ser sometida a votacin:
Segunda Ponencia: Los contratos de compra venta y similares s constituyen
justo ttulo, siendo admisible a trmite las demandas de prescripcin
adquisitiva corta, existiendo pronunciamientos favorables al respecto. Justo
Ttulo es todo contrato traslativo de propiedad otorgado por un no propietario.
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Establecido dicho tenor, las dos ponencias fueron sometidas a votacin, siendo
el resultado el siguiente.
Por la primera ponencia: 09 votos.
Por la segunda ponencia: 20 votos.
5. CONCLUSIN PLENARIA
El Pleno adopt por MAYORA la segunda ponencia que enuncia lo
Siguiente: Los contratos de compra venta y similares s constituyen justo
ttulo, siendo admisible a trmite las demandas de prescripcin adquisitiva
corta, existiendo pronunciamientos favorables al respecto. Justo Ttulo es todo
contrato traslativo de propiedad otorgado por un no propietario.

1.12 CONCLUSIONES

1. El Derecho romano conoci la prescripcin como uno de los modos


adquisicin del dominio, a travs del cual, quien en los hechos se
comportaba con la cosa como un dueo posesin por el transcurso
del tiempo se transformaba en propietario de ella tambin de derecho;
pero no regul la prescripcin liberatoria, destinada a privar de eficacia a
las acciones, tambin por el transcurso del tiempo y la pasividad del
titular.
2. Que, los tribunales de justicia del Per vienen aplicando de manera poco
uniforme los criterios para conceder la prescripcin adquisitiva invocada
por los justiciables, en razn a que el Cdigo Civil, no delimita ni brinda
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definiciones acerca de lo que debe de entenderse por posesin pacfica,
pblica, justo titulo, buena fe, etc; lo que deja abierta la posibilidad para
la aplicacin de criterios subjetivos por parte de los operadores del
derecho, quienes muchas veces basan sus decisiones en corrientes
doctrinarias superadas, distantes de la realidad fctica-jurdica nacional.
3. Que, las demandas de prescripcin adquisitiva de dominio de bien
inmueble, en cuya pretensin se afirme haber adquirido la propiedad por
compraventa dudosa o defectuosa o como medio de prueba, debe ser
amparada. Evita la prueba diablica. Y, lo ms importante, el derecho
de propiedad del titular actual es firme e inatacable.

1.13 BIBLIOGRAFA
ALBALADEJO, Manuel: DERECHO CIVIL, tomo III, volumen primero,
octava edicin, Bosch. Barcelona, 1994.
ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Curso de Derechos Reales,
propiedad y posesin. Tomo I. Editorial Civitas S.A., Madrid. 1986.
AVENDAO VALDEZ, Jorge. Derechos Reales 2da. Edicin, Lima
Per, Editorial Universidad Catlica del Per. 1990
CASTAEDA, Jorge Eugenio: LOS DERECHOS REALES, tomo I,
cuarta edicin, Talleres Grficos P. L. Villanueva, Lima, 1973.
CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand: DERECHOS REALES, tomo
segundo, primera edicin, Cultural Cuzco, Lima, 1995.
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DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA, ao 8, N 41, febrero 2002,
Gaceta Jurdica, Lima, 2002, pgs. 125 y 126.
DEZ-PICAZO, Luis y Gulln, Antonio: SISTEMA DE DERECHO
CIVIL, volumen III, quinta edicin, 4 reimpresin, Tecnos, Madrid,
1995.
GAYO II, 45, 46, 48.- BONFANTE, Pedro: "Instituciones de Derecho
Romano". Ed. Instituto Editorial Reus-ao 1959.
GONZALES BARRON, Gunther. Curso de Derechos Reales. Jurista
Editores. Edicin septiembre de 2003

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