EJEMPLO DE TASACION DE UN INMUEBLE

Datos Generales:
Cliente: | |
Solicitante: | |
Propietario: | |
Ubicacin: | Calle Italia N 412, esquina con la Av. Malecn Cisneros N436,
Departamento N1502, Estacionamientos 79 y 80, Distrito de Miraflores, Provincia y
Departamento de Lima. |
Fecha de Tasacin: | 31 de julio de 2010. |
Valor Comercial: | US$224,000.00 - S/.649,600.00 |
Valor de Realizacin: | US$ 179,000.00 - S/. 519,100.00 |
Valor a Nuevo: | US$ 121,000.00 - S/. 350,900.00 |
Tipo de Cambio: | S/. 2.90/dlar |
Tasacin Anterior: | No Corresponde |
Perito: | Ing. Gino Layseca ZoppiCIPN48728REPEV850-99 |
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
Propietario:
Solicitante:
Objeto de la Tasacin: Determinar el valor comercial actual en el mercado inmobiliario
del predio materia del presente trabajo.
Fecha a la cual est referida la Tasacin: 18 de Marzo del 2010.
Reglamentacin Empleada: La presente valorizacin se efecta por el mtodo de
Tasacin Directa, la misma que corresponde a la determinacin del valor de los
componentes fsicos del inmueble, inspeccin ocular segn R.M.N126-2007-Vivienda
para el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per y muestras fotogrficas. Para el
valor de realizacin en el mercado, la resolucin S.B.S.N808-2003.
Localizacin: El inmueble, materia de la presente Tasacin se encuentra localizado en
Calle Italia N412, Departamento N1502 y Av. Malecn Cisneros N436,
Estacionamientos N79 y N80, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de
Lima.
rea de Terreno
El rea de terreno correspondiente al Departamento. N 1502 es de: 18.32 m2.
El rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 79 es de: 1.95 m2.
El rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 80 es de: 1.69 m2.
Nota.-El rea de terreno correspondiente al Departamento N1502 y del
Estacionamiento N 80 se ha obtenido de la Declaracin Jurada de Autovalo del ao
2010. No se proporcion el rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N
79; por lo que se procedi a hallar el rea de terreno aplicando el % de participacin
del inmueble (0.111%) por el rea de terreno matriz (1,757.76 m2).
reas Techadas
ING. VALUAC. Y TASACIONES

El rea Techada y Ocupada del Dpto. N 1502 es de: 140.60 m2

El rea Techada y Ocupada del Estac. N 79 es de: 15.00 m2
El rea Techada y Ocupada del Estac. N 80 es de: 13.00 m2
Nota.-Las reas techadas se han obtenido de las respectivas Partidas electrnicas
indicadas en el tem 07 de la presente tasacin.
Descripcin y distribucin: Se trata de un Departamento ubicado en el 15 piso de un
edificio multifamiliar de 3 stanos y 19 pisos; el edificio cuenta con 2 ascensores
(principal y de servicio) y con escalera de emergencia. Al departamento se accede
directamente desde el ascensor principal y desde el ingreso de servicio; est ubicado
en una zona exclusivamente residencial, con frente a una calle principal del distrito y
cercana a vas y calles importantes del distrito. Se encuentra ubicado en la esquina
de la Calle Italia con la Av. Malecn Cisneros, el departamento cuenta con vista
directa al mar. A la fecha de la inspeccin realizada se observ que el departamento
se encuentra en proceso de remodelacin de sus acabados.
La distribucin de planta es la siguiente:
Departamento N 1502:
Ingreso principal, hall de distribucin, sala comedor, cocina, lavandera, cuarto de
servicio, bao de servicio, dormitorio principal con bao incorporado, 02 dormitorios,
bao completo de uso compartido.
Estacionamiento N 79:
Zona de estacionamiento techada.
Estacionamiento N 80:
Zona de estacionamiento techada.
Edificacin:
La edificacin tiene las siguientes caractersticas:
Cimentacin: Zapatas y placas de concreto armado.
Estructuras: Placas de concreto armado con tabiques de ladrillo.
Muros: de ladrillo en aparejo de cabeza y soga.
Techos: Losa de concreto horizontal.
Revestimiento: Tarrajeo frotachado con acabado de pintura ltex; enlucido
frotachado con acabado de pintura ltex; cermico parcial en baos; zcalos de
cermica en cocina.
Pisos: parquet de primera en sala comedor; alfombras en dormitorios; cermico de
primera en cocina y baos; de cemento frotachado en estacionamientos; cermico en
lavandera.
Puertas: apanelada en madera pino en ingreso con marcos de madera de tornillo;
MDF contraplacadas en interiores y puertas de cocina.
Ventanas: sistema pivotante; cristal templado polarizado en fachada; vidrio templado
polarizado en mampara del bao principal y en ventanas de dormitorios.
Baos: un bao completo en dormitorio principal; un bao de uso compartido con los
otros dos dormitorios; un bao completo de servicio.
Aparatos Sanitarios: loza vitrificada de color y blancos, de procedencia nacional con
ING. VALUAC. Y TASACIONES

grifera convencional.
Instalacin elctrica: redes de electricidades empotradas; tablero con interruptores
termo-magnticos.
Instalacin sanitaria: redes empotradas de agua fra, caliente y desage; cisterna y
tanque elevado de uso compartido con las otras unidades inmobiliarias.
Calidad de los Acabados.
El inmueble cuenta acabados de Primera Calidad.
Antigedad y Estado de Conservacin.
El inmueble tiene como material predominante: CONCRETO, se encuentra en BUEN
estado de conservacin, su antigedad: 13 aos.
Nota.-La antigedad del inmueble se ha obtenido de la Declaracin Jurada de
Autovalo del ao 2010, proporcionada por el solicitante.
Depreciacin.
Teniendo en cuenta el material estructural predominante, antigedad y estado de
conservacin del inmueble; se considera un factor de depreciacin de: 0.93.
Titulacin e Inscripcin.
Las unidades inmobiliarias se encuentran registradas en las siguientes Partidas del
Registro Pblico de la Propiedad Inmueble de Lima:
Departamento N 1502: Ficha N 1717928, Partida N 49028401
Estacionamiento N 80: Ficha N 1717803, Partida N 49028282
Estacionamiento N 79: Ficha N 1717802, Partida N 49028281
Zonificacin y Uso Actual del Predio.
Zonificacin: RDMA Residencial de Densidad Muy Alta.
Uso Actual: Departamento desocupado.
Infraestructura de Servicios Urbanos.
La zona donde se ubica el predio cuenta con redes de agua potable y desage, red
de alumbrado pblico y conexiones domiciliarias; red de telefona, pistas asfaltadas y
veredas de concreto en buen estado. El acceso al inmueble es por la Av. Malecn
Cisneros (altura de la cuadra 4). Viniendo desde la Av. Jos Pardo a la altura de la
cuadra 7 hacia la Calle Baquijano y Carrillo y llegando desde la Av. Oscar R.
Benavides (Diagonal) a la altura de la Cuadra 8, por la Calle Trpoli.
Fecha Sugerida de Constatacin: 18deMarzodel2011.
II. VALORIZACIN
Valor de Terreno (VT):
Teniendo en consideracin el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se
ubica el predio, acceso a vas principales, zonificacin, infraestructura, desarrollo
inmobiliario y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el terreno
del inmueble n, en tasacin: US$ 2,100.00 /m2
Por lo tanto:
VT=US$ 18.32/ m2 x US$ 2,100.00/m2

ING. VALUAC. Y TASACIONES

VT=US$ 38,472.00
Valor de la Edificacin (VE):
De acuerdo a las caractersticas constructivas y a los acabados del inmueble
observados en la inspeccin realizada se estima el precio de mercado de la
edificacin en: US$ 750.00.
Valor de la Edificacin: VE = VUOE x AT x D
Donde:
VUOE=Valor unitario obra edificacin.
AT=rea Techada.
D=Factor de depreciacin.
Por lo tanto:
Descripcin | rea m2 | VUE US$/m2 | VESDUS$ | Factor de depreciacin | Valor de
Edificacin (US$) |
DPTO 1502 | 140.60 | 750.00 | 105,450.00 | 0.93 | 98,068.50 |
Total | 140.60 | | 105,450.00 | | 98,068.50 |
VE=US$ 98,068.50
Valor de reas Comunes (VAC).
Segn el Reglamento General de Tasaciones del Per, se asigna el 15% del Valor de
la Edificacin para el Valor de las reas Comunes:
VAC=US$ 98,068.50 x 0.15
VAC=US$ 14,710.28
III. RESULTADO
El Valor del Departamento (VD), ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT)
ms el Valor de la Edificacin (VE); ms el Valor de las reas Comunes (VAC):
VD=VT + VE + VAC
VD=US$ 38,472.00 + US$ 98,068.50 + US$ 14,710.28
VD=US$ 151,250.78
El valor de reposicin encontrado no refleja el valor de inmuebles similares en la
zona, y tomando en consideracin que se trata de un departamento ubicado en el
15vo piso de un edificio que se encuentra en una zona exclusiva del distrito con frente
a parque y con una excelente vista al mar, consideramos oportuno bonificarlo en un
35%:
VDB=US$ 151,250.78 x FM (1.35)
VDB=US$ 204,188.55
ING. VALUAC. Y TASACIONES

VDB=US$ 204,000.00 (por redondeo)

SON: DOSCIENTOS CUATRO MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS
Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.
Valor de los Estacionamientos (VEST):
El valor de los estacionamientos N 79 y N 80, se estima en:
Vest 79 = US$ 10,000.00
Vest 80 = US$ 10,000.00
VEST = US$ 20,000.00
Valor Total del Predio (VTP):
El Valor de Tasacin del Predio (VTP), ser igual al Valor del Departamento (VDB);
ms el valor de los Estacionamientos (VEST):
VR = VDB + VEST VR = US$ 204,188.55 + US$ 20,000.00
VR = US$ 224,188.55
VR = US$ 224,000.00 (por redondeo)
SON: DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS
Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.
Valor Similar Nuevo (VSN):
El Valor Similar Nuevo ser igual a la sumatoria del Valor de Edificacin sin Depreciar
(VESD); ms el Valor de reas Comunes sin Depreciar (VACSD):
VSN =VESD+VACSD
Descripcin | rea m2 | VUEUS$/m2 | VESDUS$ | VACSDUS$ | VSN(US$) |
DPTO 1502 | 140.60 | 750.00 | 105,450.00 | 15,817.50 | 121,267.50 |
Total | 140.60 | | 105,450.00 | 15,817.50 | 121,267.50 |
VSN = US$ 121,267.50
VSN = US$ 121,000.00 (Por redondeo).
SON: CIENTO VEINTIUN MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS
Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.
IV. VALOR DE REALIZACIN RESULTANTE
VALOR DE REALIZACIN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM)
(RESOLUCIN S.B.S N 808-2003 Y R.M. N 126-2007-VIVIENDA)
El Valor de Realizacin inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble, que
se esperara recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la
situacin como est, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a
continuacin:
Deducciones a aplicar:
- Gastos de Publicidad | 2.00% |
- Gastos de Tasacin para realizacin | 0.20% |
- Comisiones de ventas | 5.00% |
- Mantenimiento | 2.00% |
- Para realizar el inmueble en un plazo de 180 das, consideramos un ajuste en el
valor para poder vender el inmueble en ese plazo de | 10.80% |
ING. VALUAC. Y TASACIONES

Total de deducciones | 20.00% |

Por lo tanto:
VRM = VTP x 0.80
VRM = US$ 224,188.55 x 0.80
VRM = US$ 179,350.84
VRM = US$ 179,000.00 (Por redondeo)
SON: CIENTO SETENTINUEVE MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS.
Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.

ING. VALUAC. Y TASACIONES