Evaluacin Unidad III

Caso Bodegas
Arriendos de bodegas se mueven desde $2.694 hasta $11.020 por metro cuadrado
Actualmente, las pymes no tienen mucho donde elegir a la hora de almacenar sus productos.
Segn un informe de la consultora Global Property Solutions (GPS), hay siete operadores y el
mismo nmero de centros de bodegas de tamao intermedio, enfocadas a ese segmento. Se trata
de centros con una superficie mnima de 6.500 m2 y con una subdivisin mxima de 1.800 m2 y
oficinas en el mismo recinto.
"El nicho para pymes est poco atendido. Empresas que ocupan bodegas de 500 m2 y con su
propia oficina ah tienen muy poca oferta", seala Juan Pablo von Bernath, gerente de desarrollo
residencial de PatagonLand Investment, empresa que est invirtiendo 450 mil UF en un proyecto
con un total de 50 bodegas en Buena Aventura, las que promedian los 400 m2.
Esta escasa oferta ha beneficiado a los formatos ms pequeos, estima Cristbal Swett, gerente de
administracin y finanzas de Mi Bodega, parte de la red Megacentro, que, segn GPS, es el actor
ms importante en el nicho de las minibodegas, con un 25% de la participacin. "Arrendamos
bodegas de hasta 250 m2 con tarifa de minibodega, a 0,35 UF/m2, porque el cliente tiene como
alternativa irse a un galpn, que estn disponibles desde 600 m2 y donde le cobran 0,15 UF/m2.
Por las mismas 90 UF puede tener mucho espacio libre, pero en una pequea ocupa lo que
realmente necesita. Entonces, a la larga, hemos absorbido parte de este mercado que anda
buscando bodegaje industrial, pero que est insatisfecho con la oferta".
Grandes y pequeas. Segn el informe de GPS, actualmente hay 38 centros de minibodegas en la
Regin Metropolitana y 16 operadores, ms del doble que en el caso de las bodegas de tamao
medio. La consultora identific en esta categora a recintos con una subdivisin mxima de 150
m2, aunque con una alta concentracin en almacenes menores a los 30 m2 que solo permiten
almacenamiento y no operacin. "En el ltimo tiempo se han visto nuevos competidores,
principalmente operadores pequeos con una sola sucursal", advierte Alan Stehberg, gerente
general de Aki KB Minibodegas, empresa con una oferta de 1.993 bodegas entre los tres y 60 m2, y
que concentra el 21% del mercado, segn GPS.
Para Alejandro Reitze, gerente de la divisin industrial de la consultora, este nicho es altamente
competitivo considerando sus bajas barreras de entrada: "Para generar ubicaciones se requiere de
una inversin menor que los grandes centros. Son terrenos ms pequeos, pues pueden ser
desarrollados en varios pisos".
Giancarlo Fantoni, gerente general de Bodenor FlexCenter, con ms de 600 mil m2 construidos
para arriendo en bodegas desde 500 m2 hasta 55 mil m2, cree que el formato ms difcil para
instalarse es el de grandes superficies. "Si tengo un pequeo centro con espacios de 500 m2, voy a
tener ingreso y salida de varios clientes; pero si hago una sola gran bodega, mi riesgo es mayor,
pues depende de un cliente", dice.

A pesar de ello, en el informe de GPS se advierte que las bodegas de grandes superficies son las
con mayor cantidad de centros (59) y actores (22) de los tres formatos. Se identifica este tipo de
inmueble por una subdivisin mnima de 800 m2, una altura mnima de ocho metros y ubicadas en
centros con al menos 6.500 m2. "La cantidad de operadores se debe principalmente al largo
tiempo que este mercado lleva en desarrollo, aun cuando tiene una alta concentracin", explica
Felipe Besnier, gerente de desarrollo y estudios de GPS. Sergio Barros, gerente general de Bodegas
San Francisco, agrega: "Existe mucha diferencia entre los desarrolladores. Pocos podemos llegar a
1,3 millones de m2 de capacidad instalada, mientras ms de la mitad no alcanza los 100 mil m2".
Las de tamao medio. El formato ms pequeo en el bodegaje industrial (el que GPS identifica
ideal para pymes) sera menos atractivo para los operadores, pues se desaprovecha mucho ms
suelo que en las grandes superficies. As lo cree Cristbal Swett, de Mi Bodega: "A medida que el
tamao se reduce, eres menos eficiente en el uso del terreno porque requieres de ms
circulaciones. Por lo mismo, la tarifa se tiene que ir incrementando para mantener la rentabilidad".
Entre los actores de la industria hay coincidencia en que la rentabilidad se mueve cerca del 10%.
En trminos de precio, las grandes superficies tienen una tarifa mnima de arriendo de 0,11 UF/m2
($2.694 considerando la UF de hoy sbado); las medianas desde 0,12, y las pequeas de 0,19. En
estas ltimas, eso s, se encuentran los valores ms altos del mercado, pues el mximo est en
0,45 UF/m, ($11.020), segn GPS.
Otra razn que explicara el poco inters mostrado hasta ahora por este nicho es la duracin de
sus contratos. Juan Pablo von Bernath, de PatagonLand, dice: "En las bodegas ms grandes, los
contratos son a largo plazo, casi siempre a cinco o diez aos; en cambio, en estas bodegas, son a
12 meses. El tema de la rotacin es mucho ms alto. (...) No tienes un ancla y eso te castiga un
poco los flujos".
Para Felipe Besnier, de GPS, la actual falta de oferta solo es una cuestin de tiempo: "Es un
mercado relativamente nuevo, mientras las bodegas grandes llevan 40 aos, este formato est
presente solo desde 2007".
Efectos de la desaceleracin. Segn GPS, el 18% de los metros cuadrados arrendables en el nicho
de las bodegas medianas est desocupado. Giancarlo Fantoni, de Bodenor Flex Center, cuenta que
su oferta ms pequea (del rango de los 500 m2 hacia arriba) es la que se ha movido ms en este
ltimo tiempo: "Algunos clientes nuestros, principalmente proveedores de la minera, han
cerrado".
En todo caso, Juan Pablo von Bernath dice que este formato debiera potenciarse en pocas de
desaceleracin econmica: "Es un producto contracclico. A las empresas que arriendan ms
metros cuadrados y tengan problemas de venta les conviene pasarse a un lugar ms chico, donde
el valor total al mes sea menor".
"En la medida que la bodega sea grande, tiene un modelo de cliente final, por lo que
prcticamente no le afecta la contingencia. Son compromisos de muy largo plazo, y si vienen

perodos de menor actividad, ah el cliente tiene que ver cmo hace ms eficiente el uso de la
bodega", indica Giancarlo Fantoni.
Proyecciones 2015. El futuro se ve ms auspicioso a las bodegas para pymes que para las de
superficies grandes y pequeas. Alejandro Reitze, de GPS, estima que el almacenaje de tamao
mediano va a crecer con fuerza en 2015: "Es un nicho atractivo para invertir, por lo que se espera
que el prximo ao lleguen cerca de 50 mil m2, principalmente de la mano de cinco nuevos
actores". De esta forma, la oferta actual de 103 mil m2 subir en un 50%.
Sergio Barros, de Bodegas San Francisco, cree que la oferta nueva de grandes superficies va a caer:
"Los grandes consumidores de metros cuadrados, como los supermercados y grandes tiendas, han
ajustado sus proyecciones de crecimiento, y, por lo tanto, sus necesidades de bodegas, lo que
implica una cada importante de la demanda". Segn sus proyecciones, durante el primer
semestre del prximo ao la vacancia debiera llegar al 12%.
La demanda por bodegas pequeas tambin se est contrayendo, estima Alan Stehberg, de Aki KB
Minibodegas. "En los ltimos meses se ha venido notando una alta desaceleracin, dado el
contexto econmico. Esto podra hacer que exista una mayor vacancia los prximos meses".
Actualmente hay 38 centros de mini-bodegas en la Regin Metropolitana y 16 operadores, ms del
doble que en el caso de las bodegas de tamao medio, segn el ltimo informe de la Consultora
GPS.