Curs Agent Imobiliar-Modul Legislatie

SUPORT CURS AGENT IMOBILIAR - LEGISLATIE
CURS AGENT IMOBILIAR

1. Actul Juridic Civil. Notiuni, clasificare, capacitate incheiere act juridic,
vicii consimtamant
2. Obiectul , cauza, forma ,modalitatile, efectele ,nulitatea actului civil
3. Dezmembramintele dreptului de proprietate ( uzufruct, habitatie,
servitute, superficie, etc.) .Moduri de dobandire a drepturilor reale
4. Contracte de baza : Contractul de vnzare - cumprare. Contractul de
mandat . Definitii, atribute, drepturi si obligatii
5. Tipuri de contracte utilizate in practica imobiliara : antecontractul,
contractul de donatie, contractul de schimb, contractul de renta viagera,
contractul de ipoteca
6. Documente utilizate n cadrul ageniilor imobiliare (contracte comision,
contracte exclusivitate )
7. Cartea funciara si operatiuni de carte funciara.Organizarea ANCPI si a
birourilor de carte funciara. Alcatuirea cartii funciare.Acte necesare la
operatiunile de carte funciara
8. Legislatia imobiliara uzuala. Studiu individual, dezbateri libere
www.cursuri.raminfo.ro

LECIA 1
ACTUL JURIDIC CIVIL
Notiunea
Definitie si terminologie
1 act - juridic
2 act inscrisul
Actul juridic civil reprezinta acea manifestare de vointa facuta cu intentia de
a produce efecte juridice, adica de a naste, modifica ori stinge un raport juridic
civil concret.
Clasificarea criterii de clasificare.

1 dupa nr. partilor
unilaterale
bilaterale
multilaterale
2 dupa modul de incheiere valabila
acte consensuale solemne (legatul, donatia)
acte reale (comodatul, darul manual)
3 dupa modalitatea incheierii lor
acte strict personale (legatul)
acte care pot fi incheiate prin reprezentare
4 dupa scopul urmarit la incheierea lor cu titlu oneros
acte comutative (schimbul)
acte aleatorii (renta vanz. si cump.) cu titlu gratuit
liberalitati (legatul, donatia)
dezinteresate (mandatul gratuit)
5 dupa rolul vointei partilor
acte subiective
acte conditie
6 dupa legatura cu modalitatile (termen, conditie, sarcina)
acte pure si simple
acte afectate de modalitati
7 dupa natura continutului lor
patrimoniale
nepatrimoniale
8 dupa raportul lor cu cauza
acte cauzale
acte necauzale
9 dupa importanta lor: acte
de conserare (inscrierea unei ipoteci)
2

de administrare (inchirierea)
de dispozitie (v.-c., ipoteca, gajul)
10 dupa corelatia dintre ele
acte principale
acte accesorii
11 dupa efectele produse
constitutive
translative
declarative
12 dupa momentul producerii efectelor lor
acte intre vii
acte pentru cauza de moarte
13 dupa modul lor de executare
acte cu executare dintr-o data
acte cu executare succesiva
14 dupa reglementarea si denumirea lor
acte tipice
acte atipice
Conditiile actului juridic civil

Definitie: Prin conditiile actului juridic civil se inteleg elementele din care acesta este
alctuit.
Clasificare.
In functie de aspectul la care se refera se disting conditii
de fond
de forma
In functie de obligativitatea sau neobligativitatea lor
conditii esentiale
conditii neesentiale
In functie de sanctiunea nerespectarii lor.
conditii de validitate
conditii de eficacitate
In functie de gradul lor de generalitate
conditii generale
conditii speciale
Capacitatea de a incheia actul juridic civil

Notiune. Capacitatea este acea conditie de fond si esentiala care consta in aptitudinea
subiectului de drept civil de a deveni titular de drepturi si obligatii civile prin incheierea de
acte de drept civil.

Capacitatea conditie pentru orice act civil.
- Capacitatea de a incheia acte juridice civile = titular de drepturi si obligatii civile prin
incheierea de acte juridice civile.
Principiul capacitatii si exceptia de la acest principiu
- Capacitatea de a incheia actul juridic civil este cirmuita de principiul sau regula capacitatii,
incapacitatea constituind exceptia.
In timp ce capacitatea este o stare de drept, discernamantul este o stare de fapt
(psihologica). Discernamantul poate exista, izolat, chiar la o persoana incapabila.
Exceptia incapacitatii de a incheia acte juridice civile
Exceptia incapacitatii trebuie sa fie expres prevazuta de lege.
Ingradirile capacitatii civile
Clasificare
dupa natura lor
incapacitati de folosinta
incapacitati de exercitiu
dupa gradul de generalitate incapacitati
generale de exercitiu
speciale de folosinta
dupa modul in care opereaza incapacitati
care opereaza de plin drept
care opereaza prin efectul unei hotarari judecatoresti
dupa sursa sau izvorul lor incapacitati
stabilite de legea civila
stabilite de legea penala
dupa gradul de opozabilitate incapacitati
absolute
relative
Sanctiunea nerespectarii incapacitatii de a incheia acte juridice civile
Sanctiunea = nulitatea actului incheiat cu neobservarea regulilor privind capacitatea civila
a persoanelor.
Persoana fizica:
Nerespectarea unei incapacitati speciale = nulitate absoluta
Nerespectarea unei incapacitati de folosinta = nulitate relativa
Persoana juridica:
Lipsa capacitatii de folosinta = nulitatea absoluta
CONSIMTAMANTUL
- Elementul fundamental al actului juridic civil il constituie vointa juridica.
- Vointa este compusa din: consimtamant si cauza sau scopul
4

Formarea si principiile vointei juridice
- Proces psihologic complex din
hotararea exteriorizata (consimtamantul)
motivul determinat (cauza sau scopul)
Principiul autonomiei de vointa
- Subiectele de drept sunt libere sa incheie orice fel de conventii sau sa faca orice fel de
acte unilaterale in limitele legii si al bunelor moravuri.
Limitele principiului
ordinea publica
morala
normele imperative civile
Sanctiunea:
- actul juridic incheiat cu incalcarea limitelor este lovit de nulitate absoluta sau relativa, dupa
caz.
Principiul vointei interne sau reale
- Interpretarea contractelor se face dupa intentia comuna a partilor, iar nu dupa sensul literal
al termenilor.
Actul secret care modifica un act public nu poate avea putere decat intre partile
contractante si succesorii lor universali.
- Consimtamantul nu este valabil, cand este dat, prin eroare, smuls prin violenta, sau
surprins prin dol.
Definitia consimtamantului = acea conditie esentiala, de fond si generala a actului juridic
civil care consta in hotararea de a incheia un act juridic civil menifestata in exterior.
Doua sensuri ale termenului de consimtamant:
manifestare unilaterala de vointa
acord de vointe (in actele bi-multilaterale)
Conditiile de valabilitate a consimtamantului
sa provina de la o persoana cu discernamant
sa fie exprimat cu intentia de a produce efecte juridice
sa fie exteriorizat
sa fie nealterat de vreun viciu de consimtamant
Discernamant = persoane fizice cu capacitate deplina de exercitiu
< 14 ani = lipsa discernamant
14-18 ani = capacitate restransa de exercitiu
Incapacitati naturale = betie
Intentia de a produce efecte juridice. Lipseste intentia in anumite situatii:
cand declaratia de vointa a fost facuta in gluma din prietenie, curtoazie.
cand s-a facut sub conditie pur potestativa ma oblig daca vreau
5

cand manifestarea de vointa este prea vaga, imprecisa
cand manifestarea de vointa s-a facut cu o rezerva mintala
Consimtamantul trebuie sa fie exteriorizat manifestare de vointa
- Manifestarea de vointa poate fi:
expresa
tacita
Ex. tacit acceptarea mostenirii
Consimtamantul
in scris
verbal
prin gesturi concludente
Simpla tacere nu valoreaza consimtamant
Exceptie
cand prevede legea
prin consens
obiceiul
- Consimtamantul trebuie sa fie nealterat printr-un viciu de consimtamant Vicii: eroarea,
dolul (viclenia), violenta si leziunea.
VICIILE DE CONSIMTAMANT
1. Eroarea
Definitie: Falsa reprezentare a realitatii la incheierea unui act juridic civil
- Eroarea nu produce nulitate decat cand cade asupra substantei obiectului conventiei.
- Eroarea nu produce nulitate cand cade asupra persoanei cu care s-a contractat, afara numai
cand consideratia persoanei este cauza principala, pentru care s-a facut conventia.
Clasificare
Dupa natura realitatii fals reprezentate:
eroarea de fapt obiect sau persoana
eroarea de drept falsa reprezentare a existentei sau continutului unei norme juridice
civile.
Dupa consecintele produse
eroarea obstacol impiedica formarea actului juridic civil
eroarea viciu de consimtamant alterarea consimtamantului
eroarea indiferenta falsa reprezentare a unor elemente neesentiale la incheierea
actului.

Sanctiunea
eroarea obstacol nulitatea absoluta

eroarea viciu de consimtamant nulitatea relativa
eroarea indiferenta poate ramane fara nici o consecinta sau cel mult diminuarea
valorica a
prestatiei.
Conditiile de existenta a erorii viciu de consimtamant
elemetul asupra caruia exista eroare sa fi fost hotarator, determinant pentru incheierea
actului
cealalta parte contractanta sa fi cunoscut sau sa fi trebuit sa stie ca faptul asupra caruia
exista eroare este determinant, hotarator pentru incheierea actului.
2. DOLUL (viclenia)
Definitie: Dolul este acel viciu de consimtamant care consta in inducerea in eroare a
unei persoane, cu ajutorul unor mijloace dolosive sau viclene, pentru a o determina sa
incheie un anumit act juridic.
Clasificare
dolul principal atrage anulabilitatea actului

dolul incident nu atrage anulabilitate
Structura
Dupa doua elemente:
un element obiectiv (material) utilizarea de mijloace viclene pentru a induce in
eroare.
un element subiectiv (intentional) intentia de a induce p ecineva in eroare
provocarea unei erori din neglijenta nu constituie dol.
Conditii
Pentru a constitui viciu de consimtamant dolul trebuie sa intruneasca cumulativ 2 conditii:
sa fie determinant pentru incheierea actului juridic
sa provina de la cealalta parte sau cand dolul provine de la un tert si contractantul are
cunostinta despre aceasta situatie (complicitate la dol) si cand dolul provine de la
reprezentantul contractului (mandatarul)
- Nu se cere ca dolul sa fie comun.
Proba dolului cine invoca dolul trebuie sa-l dovedeasca.
Dolul poate fi probat prin orice mijloace de proba, inclusiv martori sau prezumtii simple.
3. VIOLENTA
Definitie: Violenta eset acel viciu de consimtamant care consta in amenintarea unei
persoane cu un rau de natura sa-i insufle o temere care o determina sa incheie un act
juridic.
7

Clasificare:
Dupa natura raului
violenta fizica (integritatea fizica sau bunurile)
violenta morala (onoarea, cinstea, sentimentul)
Dupa caracterul amenintarii
amenintarea legitima nu constituie viciu
amenintarea nelegitima constituie viciu de consimtamant atragand nulabilitatea
Structura = doua elemente.
un element obiectiv = amenintarea cu un rau
un element subiectiv = insuflarea unei temeri
Conditii cumulative
sa fie determinanta pentru incheierea actului juridic
sa fie injusta (nelegitima)
- Amenintarea cu un rau nu trebuie sa vina obligatoriu de la cocontractant, ea poate proveni si
de la un tert.
- Starea de necesitate in care se gaseste o persoana, care o determina sa incheie un act juridic
pe care altfel nu l-ar fi incheiat trebuie asimilata violentei viciu de consimtamant.
4. LEZIUNEA
Definitie: Leziunea eset acel viciu de consimtamant care consta in disproportia vadita
de valoare intre doua prestatii.
Structura
Conceptia subiectiva implica doua elemente:
obiectiv
subiectiv
Conceptia obiectiva leziunea are un singur element: prejudiciul material reprezentat de
disproportia de valoare intre contraprestatori.
Conditii
Leziunea sa fie o consecinta directa a actului respectiv
Leziunea sa existe in raport cu momentul incheierii actului
Disproportia de valoare intre contraprestatii sa fie vadita
- Domeniu de aplicare: minorii intre 14-18 ani incheie acte juridice civile care in acelasi timp
sunt: de administrare; fara acordul ocrotitorului legal; sunt lezionare pentru minor; sunt
comutative.

LECIA 2
OBIECTUL ACTULUI JURIDIC CIVIL
Definitie: - se intelege prin obiect al actului juridic civil insasi conduita partilor acelui act
respectiv actiunile ori inactiunile la care partile sunt indreptatite sau de care sunt tinute.
Conditii de valabilitate. Pentru a fi valabil, obiectul actului juridic civil trebuie sa intocmeasca
urmatoarele conditii generale:
sa existe
bunul a existat dar nu mai exista
exista
va exista cu exceptia succesiunii viitoare
sa fie determinat sau determinabil
sa fie circuitul civil
bunuri care pot circula liber neingradit
bunuri care pot circula in conditii restrictive
- Nesocotirea interdictiilor de instrainare si a conditiilor restrictive de circulatie a
diferitelor bunuri, atrage, in principiu, nulitatea absoluta a actului.
sa fie posibil nimeni nu poate fi obligat la imposibil.
- Imposibilitatea poate fi de ordin material sau juridic.
- Aceasta conditie trebuie apreciata dinamic, prin prisma progresului tehnicostiintific.
sa fie licit daca se incalca vrea dispozitive legala, actul este nul pentru obiect ilicit.
sa fie moral obiectul trebuie sa fie in concordanta cu morala (bunele moravuri);
imoral nulitate absoluta.
- conditii speciale: obiectul derivat al actului juridic civil trebuie sa apartina celui ce se
obliga la transferul sau grevarea lui.
Nerespectarea nulitate absoluta.
obiectul act juridic civil, trebuie sa constea intr-un fapt personal al debitorului.
obiectul act juridic civil trebuie sa fie autorizat.
CAUZA (SCOPUL) ACTULUI JURIDIC CIVIL

Definitie: Cauza sau scopul este acel element al actului juridic civil care consta in
obiectul urmarit la incheierea unui asemenea act.
Elemente
scopul imediat
scopul mediat
Scopul imediat - este acel element al cauzei ce consta in motivul determinant al incheierii
actului juridic civil.
- este concret si variabil de la o specie la lata de acte juridice civile.
9

Conditii de valabilitate cumulative:
Cauza trebuie sa:
sa existe obligatia fara cauza nu poate avea nici un efect
cand lipsa cauzei se datoreaza lipsei de discernamant, ambele elemente ale cauzei
lipsesc (lipsa cauzei atrage nulitatea relativa a actului
sa fie reala cauza nu este reala cand este falsa, cauza este falsa cand exista eroare
asupra scopului imediat.
Falsitatea cauzei
mediate anulabilitatea actului
imediate nulitatea absoluta a actului
sa fie licita este licita cauza care este in concordanta cu legea si ilicita cauza care
este prohibita de lege nulitatea absoluta a ctului.
Rolul si proba cauzei
Codul civil instituie doua prezumtii:
prezumtia de valabilitate a cauzei indiferent de faptul redarii ei in inscrisul probator
prezumtia de existenta a cauzei ea nu trebuie dovedita.
FORMA ACTULUI JURIDIC CIVIL

Definitie: se intelege acea conditie care consta in modalitatea de exteriorizare a
manifestarii de vointa facute cu intentia de a crea, modifica ori stinge un raport juridic
civil.
Principiul consensualismului regula de drept potrivit careia simpla manifestare de vointa este
nu numai necesara ci si suficienta pentru ca actul juridic civil sa ia nastere in mod valabil.
Conditii de forma
-
Forma ceruta ad validitatem desemneaza acea conditie de validitate, speciala si

esentiala care consta in cerinta indeplinirii formalitatilor prestabilite de lege sau de
parti, in lipsa carora actul n-ar putea lua nastere in mod valabil.
Conditii:
intregul act trebuie sa imbrace forma solemna
actul aflat in interdependenta cu actul solemn trebuie sa imbrace si el forma solemna
(mandatul
pentru incheierea unui act solemn actul care determina ineficienta unui act solemn
(exceptie legatul care poate fi revocat si in mod tacit)
Aplicatii ale formei ad validitatem
Ex.: donatia, remutarea expresa la succesiune, contracte societate.
10

Forma ceruta ad probationem
Definitie: Acea cerinta impusa de lege sau parti care consta in intocmirea unui inscris cu
scopul de a proba actul juridic civil valabil incheiat.
Caractere juridice
- Manifestarea de vointa trebuie imbracata in forma scrisa este obligatorie nerespectarea =
inadmisibilitate.
Sanctiune imposibilitatea dovedirii actului cu alt mijloc de proba (exceptand marturisirea si
inceputul de dovada scrisa care poate fi completat cu martori si prezumtii).
Aplicatii
- Art. 1191 alin 1 c.c. acte cu inscris autentic sau sub semnatura privata pentru suma ce
depaseste 250 lei; depozit valutar, tranzactia, contractul de inchiriere a locuintelor, contractul
de cesiune si de cesiune a dreptului de autor.
Forma ceruta pentru opozabilitate fata de terti
Definitie: Acele formalitati care sunt necesare, potrivit legii, pentru ca actul juridic sa fie
opozabil si persoanelor care n-au participat la incheierea lui.
Caractere juridice
este obligatorie
actul trebuie facut cunoscut tertilor prin masuri specifice de publicitate
Sanctiune inopozabilitatea actului juridic. Actul produce efecte doar intre parti, dar ineficace
fata de terti.
Aplicatii: publicitatea imobiliara, publicitatea constituirii gajului, inregistrarea in materia
inventiilor.
MODALITATILE ACTULUI JURIDIC CIVIL

1.Termenul
Definitie: termenul este acel eveniment viitor si sigur ca realizare, pana la care este
amanata inceperea ori stingerea exercitiului drepturilor subiective civile si a obligatiilor
corelative.
Clasificare
- Dupa natura efectelor juridice. Termen:
suspensiv (data la care trebuie inapoiat lucrul comodatorului)
extinctiv
- Dupa titularul beneficiului sau. Termen:
stabilit in favoarea debitorului
stabilit in favoarea creditorului
stabilit atat in favoarea creditorului cat si a debitorului
11

- Dupa izvorul sau. Termen:
valutar sau conventional
legal
judiciar
- Dupa criteriul cunoasterii ori nu. Termen.
cert (15.08.2000)
incert (la moartea creditorului)
Efecte
- Termenul suspensiv = anima inceputul exercitarii dreptului subiectiv civil.
- Termenul extinctiv = marcheaza stingerea dreptului subiectiv civil.
2. Conditia
Definitie: se intelege un eveniment viitor si nesigur ca realizare, de care depinde
existenta dreptului subiectiv civil si a obligatiei corelative.
Clasificare
- Dupa natura efectelor produse. Conditia:
suspensiva se incheie contractul daca proprietarul se muta din localitate.
Rezolutorie contractul de vanzare-cumparare se anuleaza daca vanzatorului i se naste
un copil in
doi ani.
- Dupa criteriul legaturii cu vointa partilor a realizarii ori nerealizarii ei. Conditia:
cauzala inchei contract daca castig la loto
mixta iti donez apartament daca te vei casatori
potestativa pura sau simpla
3. Sarcina
Definitie: Acea obligatie de a da, a face sau a nu face ceva, impusa de impunator
gratificatului in actele cu titlu gratuit liberalitati
Clasificare
- In functie de persoana beneficiarului
Sarcina in favoarea:
dispunatorului
gratificatului
terte persoane
- In functie de valabilitatea ei. Sarcini:
posibile, licite, morale
imposibile, ilicite, imorale.
12
EFECTELE ACTULUI JURIDIC CIVIL

Principiile efectelor actului juridic civil si exceptiile lor
Definitie: Principiile efectelor sunt acele reguli de drept civil care ne arata modul in
care se produc aceste efecte, respectiv, cum se produc ele, in ce conditii si fata de cine
anume.
Principii
o principiul fortei obligatorii
o pricipiul irevocabilitatii
o pricncipiul relativitatii
1. Principiul fortei obligatorii

Conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante
Fundament
- interesul general al asigurarii stabilitatii si sigurantei raporturilor juridice generate de actele
juridice civile.
- respectarea cuvantului dat
Exceptii: incetarea mandatului din cauza mortii (interdictiei), a mandatului sau mandatarului,
incetarea locatiunii din cauza pieirii lucrului.
Cazuri de extindere a fortei obligatorii
prorogarea (prelungirea)
prelungirea efectelor actului cu executare succesiva
revizuirea
2. Principiul irevocabilitatii actului juridic civil

Definitie: Acea regula de drept potrivit careia actului bilateral nu i se poate pune capat prin
vointa numai a uneia dintre parti, iar actului unilateral, prin manifestarea de vointa contrara
din partea autorului sau.
Exceptii
acte bilaterale (multi) cauze autorizate de lege sau ex.: revocarea donatiei intre soti,
incetarea
depozitului, incetarea mandatului prin revocare.
acte unilaterale legatul, retractarea demutarii la mostenire; oferta inainte de a ajunge
la destinatar.
3. Principiul relativitatii efectelor actului juridic civil

Definitie: Actul civil produce efecte numai fata de autorul ori autorii lui fara a putea sa
profite sau sa dauneze altor persoane
13

Notiunile de:
parte
avinzi-cauza
tert
Partile o persoana care incheie un act juridic civil, personal sau prin reprezentare, si in
patrimoniul sau in persoana careia se produc efectele acelui act.
Avinzii cauza = persoana care desi nu a participat la incheierea unui act juridic este insa
indriduita sau tinuta, dupa caz, fie sa profite, fie sa suporte efectele acelui act, datorita legaturii
sau relatiei sale juridice cu una din partile lui.
Avinzii-cauza
succesorii universali si succesorii cu titlu universal dobanditorii de patrimoniu
succesorii cu titlu particular donatorul
creditorii chirografari (acei creditori care nu au o garantie reala-ipoteca, ci numai un
drept de gaj
general.
Tertii
Persoana straina de un anumit act juridic civil
Tertii:
propriu-zisi
asimulati
Exceptii de la principiul relativitatii
Exceptii:
aparente avinzii cauza, promisiunea pentru altul, simulatia, reprezentarea, actiunile
directe.
reale stipulatia pentru altul
NULITATEA ACTULUI JURIDIC CIVIL

Definitie: Acea sanctiune de drept civil care lipseste actului juridic de efectele
contrarii normelor juridice edictate pentru incheierea sa valabila.
Caracteristici ale nulitatii:
sanctiunea de drept civil
priveste numai actele juridice
consta in lipsirea actului juridic de efectele contarre legii
vizeaza numai acele efecte ale actului ce contravin legii
Functiile nulitatii:
preventiva
represiva
mijloc de garantie a principiului legalitatii
Clasificarea nulitatilor
1.Dupa natura interesului: nulitate absoluta sau nulitate relativa
14

Nulitate absoluta sanctioneaza nerespectarea unei dispozitii legale ce ocroteste un interes
particular
2.Dupa intinderea intereselor sale Nulitate:
partiala desfiinteaza o parte din actul juridic civil
totala desfiinteaza in intregimeactul
3.Dupa modul de consacrare legislative Nulitate:
expresa (textuala) este prevazuta intr-o dispozitie legala
virtuala nu este prevazuta de lege dar care este reglementata de o anumita conditie
4. Dupa felul conditiei d evaliditate nerespectate Nulitate:
de fond nerespectarea unei conditii de fond a actului juridic civil
de forma intervine in cazul nerespectarii formei cerute ad validitatem
5.Dupa modul de valorificare Nulitate:
judiciara
amiabila
CAUZELE DE NULITATE
1.Cauzele de nulitate absoluta:
incalcarea regulilor privind capacitatea civila

lipsa consimtamantului (datorarii erorii obstacol)
nevalabilitatea obiectului actului juridic constitutiv
nevalabilitatea cauzei actului juridic civil
nerespectarea formei cerute ad validitatem
lipsa ori nevalabilitatea autorizatiei administrative sau judiciare
incalcarea ordinii publice
fraudarea legii
incalcarea dreptului de precautiune al statului
2.Cauzele de nulitate relativa
nerespectarea regulilor privind capacitatea civila a persoanei (minorul 14-18 ani fara
acordul parintilor)
lipsa discernamantului in momentul incheierii actului
viciile de consimtamant: eroarea, dolul, violenta, leziunea
nerespectarea dreptului de precutiune
Regimul juridic al nulitatii

1.Regimul juridic al nulitatii absolute
nulitatea absoluta poate fi invocata de oricine are interes

nulitatea absoluta poate fi invocata oricand fiind inprescriptibila
nulitatea absoluta nu poate fi acoperita prin confirmare
15

2.Regimul juridic al nulitatii relative
nulitatea relativa poate fi invocata numai de persoana ocrotita si al carei interes a fost
nesocotit la
incheierea actului
nulitatea relativa este prescriptibila
nulitatea relativa poate fi confirmata expres sau tacit de catre partea interesata.
Principiile nulitatii
Principiul retroactivitatii nulitatii

Principiul restabilirii situatiei anterioare
Principiul desfiintarii actului subsecvent ca urmare a desfiintarii actului initial
1. Principiul retroactivitatii nulitatii

Definitie: Acea regula potrivit careia nulitatea nu produce efecte numai pentru vitor,
ci si pentru trecut, adica pana la momentul incheierii actului juridic civil.
Exceptii: contractele cu executare succesiva partial executate; fructele culese pana la data
intentarii cererii in anulare de posesorii de buna credinta.
2. Principiul restabilirii situatiei anterioare - restitutia in integrum

Definitie: Regula de drept potrivit careia tot ea s-a executat in baza unui act juridic
desfiintat trebuie restituit.
Exceptii: cazul incapabilului care este tinut sa restituie prestatiile primite numai in masura
imbogatirii sale efective.
3. Principiul anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial

Anularea actului initial (primar) atrage dupa sine si anularea actului subsecvent
datorita legaturii lor juridice.
Excceptii: principiul ocrotirii bunei credinte a subdobanditorului unui bun cu titlu oneros
4.Principiul conversiunii actului juridic

Definitie: Inlocuirea actului nul cu un alt act juridic valabil.
Conditii
sa existe un element de diferenta intre actul nul si actul valabil
unul din acte sa fie desfiintat definitiv si total
actul socotit valabil sa indeplineasca toate conditiile de validitate iar acestea sa se
regaseasca in chiar actul desfiintat
manifestarea de vointa a partii sau partilor sa fie favorabila conversiei
Aplicatii:
cazul manifestarii de vointe nul ca vanzare-cumparare dar valabile ca antecontract de
vanzarecumparare
16
cazul actului de instrainare a unui bun succesoral, de catre mostenitor, nul ca atare,
insa valabil ca act de acceptare a succesiunii.
Principiul validitatii aparentei in drept
- Inlatura nulitatea unui act juridic civil incheiat intr-o situatie de eroare comuna, obsteasca.
Ex.: inregistrarea in registrul starii civile de catre o persoana necompetenta sunt valabile.
Principiul raspunderii civile delictuale
Minorul savarseste un delict civil (falsifica data nasterii) pentru a incheia actul civil iar
cocontractantul nu stie.
Actul anulabil va fi mentinut intrucat reprezinta cea mai buna reparare a prejudiciului ce s-ar
produce cocontractantului.
LECIA 3
DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Dreptul de uzufruct
Dreptul de uz
Dreptul de abitatie
Dreptul de servitute
Dreptul de superficie
1.DREPTUL DE UZUFRUCT
517 Codul Civil "Uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt
proprietatea altuia, intocmai ca insusi proprietarul lor, insa cu indatorirea de a le
conserva substanta".
Atributul posesiei: -nudul propritar
-uzufructuar.
Uzufructuarul este un defendor precar in raport cu nudul proprietar si posesor fata de terti.
Aplicare:
- Uzufructuarul se poate stabili pe bunuri mobile si imobile.
- 626 Codul Civil defineste uzufructul ca lucruri de care nu te poti servi fara a le consuma (ex.
bani, bauturi, grane).
Modalitati de constituire:
-contractul de vanzare -cumparare cu retinerea de catre vanzator al uzufructului viager;
-prin testament, instituind uzufructul pentru o persoana asupra unui imobil.
Uzufructuarul se poate folosi de uzucapiunea in conditiile legii.
Drepturile uzufructuarului:
poate pretinde nudului proprietar predarea in folosinta a bunului;
culege fructele produse de bun;
foleste bunul;
poate ceda beneficiul dreptului sau;
se poate folosi de actiunea confesorie de uzufruct pentru a i se recunoaste dreptul sau si
inlaturarea oricaror tulburari.
17

Obligatiile uzufructuarului:
inventariaza in prezenta proprietarului, mobilele si constata starea imobilelor;
sa-l informeze pe proprietar asupra oricaror tulburari din partea tertilor;
sa respecte destinatia bunurilor;
sa suporte cheltuielile si sarcinile obisnuite;
sa restituie bunul catre nudul proprietar.
Drepturile nudului proprietar:
poate dispune de bun cu respectarea dreptului de uzufruct;
poductele-i revin;
in apararea dreptului de proprietate se poate intenta actinea de revendicare, posesorie,
actiune
izvorita din conventia de constatare a dreptului de uzufruct.
Obligatiile uzufructuarului:
sa efectueze sarcinile extraordinare;
sa garanteze pentru evictiune.
Stingerea uzufructului
Acest drept poate inceta prin:
a)decesul uzufructuarului-nu se transmite;
b)prin expirare termenului(termen extintiv);
c)prin consolidare-uzufructul si nuda proprietar se intrunesc;
d)prin neexercitarea sa timp de 30 de ani;
e)prin pieirea bunului totala (in parte ramane dreptul pe partea ramasa);
f)prin abuzul de folosinta al uzufructuarului;
g)prin renuntare din partea uzufructuarului;
h)prin desfiintarea titlui de poprietate.
2.DREPTUL DE UZ SI DREPTUL DE HABITATIE

Uzuarul cat si beneficiarul dreptului de habitatie nu au dreptul la proprietatea fructelor
decat in limita nevoilor sale si ale familiei sale.
- Uzuarul nu poate ceda sau inchria dreptul sau.
- Dreptul de abitatie este un drept de uz, avand ca obiect o casa de locuit.
- Titularul dreptului de habitatie, in mod exceptiponal, poate inchiria altcuiva partea din casa
pe care nu o locuieste.
- Dreptul de habitatie nu poate fi cedat sau inchiriat. (Ex.:dreptul de habitatie al sotului
supraviatuitor asupra locuintei care a apartinut sotului decedat).
3.DREPTUL DE SERVITUTE
Este un drept real in virtutea caruia se impune unui fond, numit fond servant sau
aservit, o anumita sarcina in favoarea altui fond, numit fond dominant, care apartine
altei persoane decat aceea ce detine fondul aservit.
Servitutile.- Notiune 576 Codul Civil " o sarcina impusa asupra unui imobil pentru uzul si
utilitatea unui imobil avand un alt stapan".
18

Servitutea este un dezmembramant al dreptului de proprietate:
servitutea este un drept real constituit asupra unui bun care apartine altuia;
servitutea este un accesoriu al fondului si nu poate fi instrainata sau ipotecata;
servitutea are un caracter perpetuu,drept real esentialmente viager;
servitutea are un caracter indivizibil.
Clasficare:
servituti legale-sabilite prin lege (ex. zidul sau santul comun, de trecere, de vedere
distanta plantatiilor, arbori inalti (2 m));
servituti naturale-scurgerea apelor naturale, servitutea izvorului, servitutea de
ingradire;
servitutile prin fapta omului sunt singurele servituti veritabile;
servituti continue si servituti necontinue
-sevitutile continue sunt :servitutea de vedere si servitutea de aspect;
-sevitutile necontinue:servituti de trecere, de a lua apa din fantana aflata proprietatea
altuia;
servituti aparente si servituti neaparente
-sevituti aparente-o usa, o fereastra, o poteca
Prin uzucapiune se poate dobandi o servitute: ferestre sau balcoane, servitutea legala de
trecere-despagubire in proportie cu pagubele.
Modurile de constituire:
conventia, testamentul;
posesia indelungata,exercitata in mod util,timp de 30 de ani, duce la dobandirea
servitutii;
destinatiunea proprietarului tine loc de titlu in privinta servitutii continue si aparente.
Exercitarea dreptului de servitute
- Drepturi si obligatii ale proprietarului fondului dominant:
are dreptul de a se folosi de servitute numai in conformitate cu titlul de constituire;
are obligatia de a efectua, pe cheltuiala sa toate lucrarile necesare pentru execitarea
dreptului sau.
- Drepturi si obligatiile proprietarului fondului aservit:
poate conferi proprietarului fondului dominant un loc ce ar servi aceleeasi destinatii;
are obligatia de a nu face nimic de natura a diminua sau ingreuna exercitiul servitutii.
Modurile de stingere a servitutilor(aceleasi moduri de stingere a uzufructului):
imposibilitatea materiala de exercitare;
confuzinea;
neuzul(30 de ani);
pierderea fondului aservit;
implinirea termenului.
19
prin renuntare la servitute

prin desfiintarea dreptului de proprietate a celui care a constituit servitutea
4. DREPTUL DE SUPERFICIE
Notiune: Dreptul de superficie consta in dreptul de proprietate pe care il
are o persoana, denumita superficiar, asupra constructiei, plantatiei sau
lucrarii ce se afla pe suprafata unui teren, care apartine unui alt
proprietar, precum si in dreptul de folosinta asupra terenului pe care se
gaseste constructia, plantatia sau lucrarile.
Dreptul de superficie este un drept real prin specificul sau, avand
particularitatile sale proprii.
Superficiarul exercita asupra constructiei sau plantatiei atributele dreptului de
proprietate.
Dreptul de superficie se aseamana cu dreptul de proprietate insa se deosebeste
prin aceea ca el nu confera superficiarului decat un drept real de folosinta.
Legiuitorul creeaza doua prezumtii juris tantum:
- prima prezumtie consta in aceea ca orice constructie, plantatie sau alta lucrare aflata
pe un teren este considerata ca a fost facuta pe cheltuiala sa de catre proprietar;
- a doua prezumtie este aceea ca proprietarul terenului este considerat a fi si
proprietarul constructiei, plantatiei sau oricarei alte lucrari aflate pe el, dar aceasta numai pana
la proba contrarie
- cel ce va dovedi ca are un titlu legal in baza caruia a construit ori a plantat sau
savarsit orice alta lucrare pe terenul altuia va fi titularul unui drept real, al dreptului de
superficie si nu al unui drept de creanta.
Modul de dobandire a dreptului de superficie
Se poate dobandi:
- prin acte juridice cu titlu oneros sau gratuit;
- prin uzucapiune in aceleasi conditii ca dreptul de proprietate.
Drepturi si obligatii
Caracterele dreptului de superficie.
Doua categorii de drepturi:
- drept de proprietate asupra constructiei, plantatiei etc
- drept de folosinta asupra terenului pe care se gasesc acestea.
Obligatia superficiarului- este de a respecta conditiile prevazute in actul de constituire a
dreptului de superficie, si de a plati proprietarului terenului indemnizatia cuvenita pentru
folosinta terenului,
Obligatia proprietarului este de a respecta si garanta superficiarului pasnica folosinta a
terenului pe toata durata exercitarii dreptului sau.
20

Caracterele dreptului de superficie sunt:
este un drept real imobiliar
el poate purta asupra tuturor constructiilor sau lucrarilor aflate pe teren, fiind in
acest caz complet, dar poate purta si asupra unei parti din acestea, cand este
incomplet
acest drept este suprapus dreptului de proprietate asupra terenului, de care este
distinct
este un drept real perpetuu
nu se stinge prin neuz timp de 30 ani
poate fi grevat cu sarcini in masura compatibilitatii acestora cu continutul
propriu al dreptului de superficie, precum: uzufruct, abitatie, servituti, privilegii
imobiliare si ipoteci.
MODURILE DE DOBANDIRE A DREPTURILOR REALE

Dreptul de proprietate se poate dobandi prin:succesiune, conventie, accesiune sau
incorporatiune, prescriptie, prin lege si prin ocupatiune.
Cele mai uzuale sunt :
1.Accesiunea.
- Incorporarea materiala a unui bun considerat mai putin important intr-un bun mai
important, cu efectul dobandirii dreptului de proprietate asupra primului bun de catre
proprietarul celui de-al doilea.
Accesiunea-imobiliara;
artificiala.
naturala
Accesiunea imobiliara naturala:
cresterea de teren(pamant) ce se face succesiv si p nesimtite pe malurile fluviului;
anulsiunea-dupa un an;
insulele si prundurile ce se formeaza pe fluvii sunt ale proprietarului tarmului;
orice animale sau zburatoare salbatice trec in cuprinsul nostru sunt ale noastre.
Accesiunea imobiliara artificiala
Def: - Ridicarea unei constructii pe un teren aflat in proprietatea altei personae decat
proprietarul materialelor folosite.
- Bunul principal il reprezinta terenul, iar bunul secundar-constructia.
Ipoteza ridicarii constructiei de catre proprietarul terenului cu materialele altcuiva.
Proprietarul terenului este obligat sa plateasca valoarea materialelor; el mai poate fi obligat si
la plata de daune-interese.
Ipoteza ridicarii constructiei de catre o alta persoana decat proprietarul terenului.
Constructor :-de buna-credinta;
-de rea-credinta.
a)Constructorul de buna-credinta - ridica constructia pe un teren ce crede ca-i apartine
- Proprietarul terenului va retine constructia in proprietate operand accesiunea imobiliara
artificiala.
21

- Prorietarul terenului trebuie sa inapoieze valoarea constructiei si a muncii.
b)Constructorul de rea-credinta ridica constructia pe un teren ce stie ca nu-i apartine.
Proprietarul terenului are 2 posibilitati:
1) plata materialelor si a manoperei;
2) obligarea constructorului de rea-credinta de a-si ridica constructia pe cheltuiala lui
sau eventual plata la daune-interese.
Constructorii pot refuza predarea constructiei pana cand i se va plati despagubirea.
2. Uzucapiunea
- Uzucapiunea(sau prescriptia achizitiva) este un mod de dobandire a dreptului de
proprietate asupra unui bun prin posedare neintrerupta a acestuia in termenul si in
conditiile cerute de lege.
- Domeniul de aplicare-imobiliar.
Nu se pot prescrie bunuri scoase din comert.
Dententia precara nu se bucura de uzucapiune.
Clasificare uzucapiunii - 30 ani
-de 10 pana la 20 ani.
Uzucapiunea de 30 ani 1890 Codul civil:"toate actiunilerealese vor prescrie prin 30
ani".
Acest tip de uzucapiune nu este impiedicat de reaua-credinta a posesorului, nefiind relevanta
cunoasterea,
dintr-un inceput, de catre acesta, a calitatii sale de neproprietar al bunului posedat.
Uzucapiunea de 10 pana la 20 ani.(1895)
10 ani daca proprietarul locuieste in raza teritoriala a tribunalului judetean unde se afla
nemiscatorul;
20 ani daca proprietarul locuieste in afara razei tribunalului.
Posesia trebuie sa se intemeieze pe un just titlu si sa fie de buna-credinta.
Just titlu=titlul tranzitiv de proprietate, care indeplineste toate conditiile mai putin aceea
a calitatii de proprietar a transmitatorului
Daca actul este nul absolut nu se poate invoca uzucapiunea de scurta durata.
Daca actul este nul relativ se poate invoca uzucapiunea.
Exemplu de just titlu: contractul de vanzare-cumparare, contractul de schimbare,de donatie,
tranzactia, hotararea judecatoreasca de adjudecare.
Justa cauza trebuie dovedita de cel ce invoca prescriptia de 10-20 ani.Justul titlu trebuie sa
aibe data certa.Nu se cere publicitatea imobiliara.
Buna-credinta=convingerea sincera a posesorului ca a dobandit bunul de la adevaratul
proprietar.
Este suficienta buna-credinta momentul dobandirii.
Sarcina probei cade in sarcina celui ce alege reaua-credinta.
Termenul uzucapiunii de scurta durata:10,20 ani.
22

- Daca o perioada este in loc., iar o perioada nu, atunci se calculeaza numar de ani dublu
pentru a ajunge la 10.
- Modul de calcul al termenului uzucapiunii.Se calculeaza pe zile.Ziua cand ince prescriptia
nu se ia in calcul.
Ziua are 24 de ore si incepe de la ora O si se sfarseste la ora 24.
Prescriptia este incheiata la implinirea ultimei zile a termenului.
Intreruperea uzucapiunii poate fi naturala sau civila.
Inreruperea naturala: posesorul este si ramane lipsit, in decurs de mai mult de 1 an sau
lucrul este declarat prin lege neprescriptibil.
Intreruperea civila si suspendarea uzucapiunii sunt guvernate de regulile edictate prin
normele juridice in materie ale Decretului 167/1985.
Jonctiunea posesiilor. Adaugarea la termenul posesiei actuale a posesorului, a timpului cat
bunul a fost posedat de autorul sau.
Conditii cumulative:
-jonctiunea se poate invoca doar pentru unirea a doua sau mai multe posesii propriu-zise;
-cel ce invoca jonctiunea posesiilor sa fie succesor in drept al autorului.
Ipoteze:
1) posesia dobanditorului este de aceeasi natura cu cea a autorului-jonctiune;
2) dobanditoul; est de rea-credinta, iar posesorul este un just titlu-uzucapiune de 30 ani;
3) dobanditorul este de buna-credinta si are un just titlu, iar autoul de rea-credinta.
Dobanditorul preia termenul autorul pentru uz de 30 ani sau incepe un nou termen pentru uz
de 10-20 ani.
Efectele uzucapiunii.
- Dobandirea de catre posesor a dreptului de proprietate asupra bunului posedat
- Uzucapiunea se poate invoca prin actiune.
- Renuntarea la prescriptia achizitiva:
poate avea efect daca termenul este implinit;
denuntarea tacita/expresa;
renuntatorul trebuie sa aibe capacitatea de a instraina;
- Renuntarea nu are eficienta absoluta.
23

LECIA 4
CONTRACTE DE BAZA
CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE
Notiunea: Vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti vanzatorul
stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti cumparatorul care se obliga
in schimb a plati vanzatorului pretul bunului vandut.
Nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare drepturile personale
nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict personal (dreptul real de
uz, dreptul de abitatie al sotului supravietuitor)
Vanzarea este un contract consensual (vinderea este perfecta indata ce partile s-au
invoit).
Vanzarea nu este un contract solemn si nici real. Prin exceptie de la principiul
consensualismului, in cazurile special prevazute de lege vanzarea devine un contract
solemn. Ex.: terenurile pot fi instrainate (dobandite) prin acte juridice intre vii, sub
sanctiunea nulitatii absolute, numai daca actul a fost incheiat in forma autentica.
Vanzarea-cumpararea este un contract translativ de proprietate din momentul incheierii
lui. In acest sens, art. C. civ. prevede ca proprietatea este de drept stramutata de la
vanzator la comparator indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului,
desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat.
Din momentul dobandirii dreptului de proprietate, cumparatorul suporta si riscul
pieirii lucrului, potrivit principiului res perit domino.
Principiul transmiterii immediate a dreptului de proprietate (si a riscurilor) din
momentul incheierii contractului opereaza numi daca sunt indeplinite anumite condtitii
vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut, iar contractul perfect
valabil incheiat
trebuie sa fie vorba de lucruri determinate individual. In cazul bunurilor
determinate numai generic,
transferul proprietatii nu se poate produce din momentul incheierii contractului,
caci nu se cunosc bunurile care urmeaza sa fie efectiv dobandite de catre
cumparator.
lucrul vandut trebuie sa existe
trebuie ca partile sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o clauza speciala
pentru un moment ulterior incheierii contractului.
Conditiile de validitate ale contractului de vanzare-cumparare

- Pentru a fi valabil incheiat, contractul de vanzare-cumparare trebuie sa intruneasca diferite
elemente:
24
consimtamantul,
capacitatea,
obiectul (lucrul vandut si pretul),
o cauza licita
forma.
A. Consimtamantul partilor. Promisiunea de vanzare (antecontractul).

Pactul de preferinta. Dreptul de preemtiune.
a) Consimtamantul Vanzarea, ca si orice alt contract, se incheie prin consimtamantul
partilor.
- Acordul de vointa intre parti este totdeauna necesar si totodata suficient cu exceptiile
prevazute de lege in vederea formarii contractului.
b) Promisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare) in cazul promisiunii de
vanzare, o persoana, prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui
bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si
manifesta ulterior de obicei inauntrul unui termen consimtamantul sau de a-l cumpara.
c) Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare.
- Promisiunea de vanzare poate fi nu numai unilaterala, dar si bilaterala in care caz ambele
parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare.
- Promisiunea bilaterala este un antecontract, cu singura deosebire ca in acest caz oricare
dintre parti poate cere incheierea contractului.
d) Pactul de preferinta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui
bun se obliga ca, in cazul cand il va vinde, sa acorde preferinta unei anumite persoane, la pret
egal.
e) Dreptul de preemtiune In cazul in care proprietarul unui teren agricol din extravilan
intentioneaza sa-l vanda, legea confera un drept prioritar la cumparare (drept de preemtiune)
coproprietarilor, proprietarilor vecini, arendasului si statului. Dreptul de preemtiune are natura
legala, fiind instituit printr-o normaimperativa. Asemanator drepturilor reale, dreptul de
preemtiune fiind un drept absolut este impozabil erga omnes; deci daca proprietarul
vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau
reaua-credinta a tertului cumparator.
Domeniul si conditiile de aplicare
- Dreptul de preemtiune are ca obiect numai terenurile agricole (terenuri arabile, pasuni, vii)
situate in extravilan.
- Daca terenul nu este agricol (padure) sau, fiind agricol, este situat in intravilan (inauntrul
vetrei localitatii), dreptul de preemtiune nu exista.
- Dreptul de preemtiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se face prin vanzare.
B. Capacitatea partilor
Reguli generale: pot cumpara toti carora nu le este oprit prin lege.
- Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea, exceptie. (incapacitati speciale: vanzarea intre
soti este interzisa)
25

C. Obiectul contractului
Vanzarea-cumpararea fiind un contract sinalagamatic da nastere la doua obligatii
(reciproce) - obligatia vanzatorului are ca obiect lucrul vandut, iar obligatia cumparatorului are
ca obiect pretul.
Lucrul vandut conditii:
sa fie in comert (in circuitul civil)
sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor
sa fie determinat sau determinabil, licit si posibil
sa fie proprietatea vanzatorului
Pretul conditii:
pretul sa fie stabilit in bani
pretul sa fie determinat sau determinabil
pretul sa fie sincer si serios
Obligatiile vanzatorului:
sa predea lucrul vandut cumparatorului;
sa-l garanteze contra evictiunii si contra viciilor.
Plata pretului
cumparatorul este obligat sa plateasca pretul la locul si in momentul in care i se
face predarea lucrului vandut.
Exemplu :
CONTRACT DE VNZARE-CUMPARARE
ntre subsemnaii _______________, domiciliat n _______________, judeul _______________, str.
__________, nr. ____, etajul _____ apart. _____ ca vnztor pe de o parte, si _______________, domiciliat n
_______________, judeul _______________, str. _____, nr. ____, etajul ____, apart. ____, nr. ____ , in calitate
de cumprtor, pe de alta parte, s-a ncheiat prezentul contract de vnzare-cumprare n urmtoarele condiii:
1. Eu __________________, declar ca i-am vndut lui _______________
imobilul, proprietatea mea situat n _______________ , judeul _____________, str. ______________ , nr. ____
, si compus din teren n suprafa de mp si construcie, cu urmtoarele vecinatai
______________________________
Imobilul este proprietatea mea, a vnztorului, n temeiul _____________
Eu vnztorul declar ca la data cumprrii acestui imobil eram necstorit, iar eu cumprtorul declar ca cunosc
aceasta situaie.
2. Preul vnzrii este de ______ lei, pe care eu vnztorul declar ca i-am primit n ntregime de la ________,
astzi, data autentificrii prezentului contract.
3. Imobilul se vinde liber de orice sarcini , iar eu vnztorul garantez pe cumprtor mpotriva oricrei eviciuni,
totale sau pariale.
4. Cumprtorul intra n drept si de fapt n stpnirea imobilului vndut de la data autentificrii prezentului
contract.
5. Impozitele ctre stat, precum si taxele de orice natura datorate pn la data autentificrii prezentului contract
privesc pe vnztor.
6. Toate cheltuielile ocazionate de autentificarea prezentului contract cad n sarcina curnpartorului.
7. Eu ___________ declar ca am cumprat de la ____________ imobilul sus-menionat cu preul de
___________ lei pe care l-am pltit integral vnztorului si sunt de acord cu clauzele prezentului contract.
Fcut n _____________, n _____ exemplare, astzi _____________
Vnztor
Cumprtor
26
CONTRACTUL DE MANDAT
Mandatul este un contract prin care o persoana, numita mandatar, se obliga sa
incheie unul sau mai multe acte juridice pe seama unei alte persoane, numita mandant,
care ii da aceasta imputernicire si pe care il reprezinta.
In practica, mandatul este constatat de obicei printr-un inscris numit procura sau
imputernicire. Cand actul juridic pe care mandatarul il incheie in numele mandantului este un
act autentic, atunci si procura trebuie data si ea in forma autentica, deoarece mandatul
(procura) formeaza un tot indivizibil cu actul in vederea caruia a fost dat.
Exemplu
CONTRACT DE MANDAT
Incheiat astzi .la
I. PRTILE CONTRACTANTE
1.1. D .., domiciliat n str.
.. nr. , bloc ....., scara .., etaj , apartament ... judet/sector
, nscut la data de ... (ziua, luna, anul) n
.. (localitatea) sector/judet , fiul lui si
al , posesorul buletinului (crtii) de identitate seria . nr. eliberat
de...., cod numeric personal .. n calitate de
mandant, pe de o parte, si
.. sector/judet , fiul lui (localitatea) si
al , posesorul buletinului (crtii) de identitate seria . nr. eliberat
de...., cod numeric personal .. n calitate de
mandatar, pe de alt parte, au convenit s ncheie prezentul contract de mandat, cu respectarea urmtoarelor
clauze:
II. OBIECTUL CONTRACTULUI
2.1. Mandantul l mputerniceste pe mandatar, ca n numele su si pentru el, s vnd cui va crede de cuviint, in
conditiile pe care le va crede de cuviint si la pretul ce-l va socoti potrivit pentru mine mandant, imobilul
proprietatea mandantului n temeiul ., compus din ..., situat n
(localitatea) str. . nr. ., bloc ., scara , etaj ., ap. ., judetul/sectorul
. si avnd urmtoarele vecintti ..
Mandatarul va primi, pentru mandant si n numele su, pretul convenit, ndeplinind toate formalittile necesare
ncheierii si autentificrii contractului de vnzare-cumprare si semnnd valabil pentru mandant si n numele su
ori de cte ori va fi nevoie.
2.2. Mandatarul poate trata si ncheia orice contract de nchiriere cu oricine, fixnd termenul si pretul n conditiile
27

ce le va crede de cuviint, dar nu n defavoarea mandantului, n conformitate cu dispozitiile legale, va putea primi
chiniile si plti impozitele si taxele de orice natur si va putea face reparatii, va putea actiona n judecat pe
chiriasi si va putea face orice act necesar pentru o bun administrare. El va putea reprezenta pe mandant si i va
putea sustine interesele fat de organele de administratie public, de instantele judectoresti si n fata oricror
persoane fizice si juridice.
2.3. Pentru prestatia realizat, mandantul se oblig s plteasc mandatarului .. % din valoarea
profitului realizat.
2.4. Dac operatiunea n vederea creia a fost conferit mandatul, de vnzare a imobilului mentionat la pct. 2.1.,
nu a putut fi realizat, mandantul va plti mandatarului suma de ..
III. DURATA CONTRACTULUI
3.1. Prezentul contract s-a ncheiat pe o durat de . luni/ani, ncepnd cu data de . pn la data de
.
IV. OBLIGATIILE PARTILOR
4.1. Obligatiile mandatarului sunt urmtoarele:
a) s execute mandatul;
b) s dea socoteal despre ndeplinirea obiectului contractului.
4.2. Obligatiile mandantului sunt urmtoarele:
a) de a-l dezduna pe mandatar pentru pierderile suferite prin ndeplinirea mandatului dac nu i se
poate imputa vreo culp;
b) de a-i restitui cheltuielile utile si necesare efectuate cu ocazia executrii mandatului;
c) de a plti mandatarului pretui contractului n conditiile stipulate la pct. 2.3., 2.4.
V. INCETAREA CONTRACTULUI
5.1. Prezentul contract de mandat nceteaz n urmtoarele cazuri:
a) revocare total sau partial;
b) renuntare;
c) moartea mandantului sau a mandatarului;
d) interdictia mandantului sau mandatarului;
e) falimentul sau insolvabilitatea mandantului sau mandatarului
f) imposibilitatea executrii mandatului
g) indeplinirea mandatului.
5.2. Toate actele juridice ncheiate de mandatar dup ncetarea contractului sunt nule.
VI. CLAUZE FINALE
6.1. Mandatarul rspunde:
a) n cazul n care a primit bunul, dar a pierit din culpa sa;
b) de valoarea bunurilor pe care trebuie s le primeasc, dar a neglijat s le ridice.
6.2. Mandatarul se oblig s plteasc dobnd la sumele ncasate n numele mandantului si folosite n interesul
su.
6.3. Mandatarul poate s-si substituie o alt persoan, care s ndeplineasc total sau partial obligatiile rezultate
din mandat.
6.4. Prezentul contract s-a ncheiat astzi .. n . exemplare originale.
MANDANT
MANDATAR
28

Alt exemplu :
PROCURA DE VANZARE A UNUI APARTAMENT

Subsemnatul .......................... cetean ................., nscut la data de .................., n localitatea ..................,
cstorit/necstorit, domiciliat n ....................................., str. ......................... nr. ......., bloc ........, scara ........,
etaj ........, apart. ........., sector/jude ................................, posesor al .............................., seria ........... nr. ...........
eliberat de ................................... la data de ................................., cod numeric personal ....................................,
mputernicesc prin prezenta pe .................................... cetean ........................, nscut la data de
..............................., n localitatea .................................., cstorit/necstorit, domiciliat n
.........................................., str. ............................ nr. ..........., bloc ........, scara ........, etaj ........, apart. .........,
sector/jude ..............................., posesor al .................., seria ............ nr. ....................... eliberat de
......................... la data de ..................., cod numeric personal ........................., ca, n numele meu i pentru mine,
s vnd lui .......................... cetean ................., nscut la data de ........................, n localitatea ......................,
cstorit/necstorit, domiciliat n ...................., str. ..................... nr. ..................., bloc ........, scara ..................,
etaj ..................., apart. ............, sector/jude ....................., posesor al ....................., seria ............... nr.
.................... eliberat de ........................ la data de ..................., cod numeric personal ......................, cu preul de
........................... lei, apartamentul nr. ................ situat n ..................... str. ........................ nr. ......., bloc ...........,
scara ........., etaj ..........., proprietatea mea dobndita n baza contractului de vnzare-cumprare autentificat sub
nr. ................./.................. de ..................... transcris n registrul de publicitate imobiliara sub nr. ...................... la
data de ............................ .
In acest scop, mandatarul meu va face, oriunde va fi necesar, dovada calitii de proprietar, se va prezenta la
organele competente n vederea obinerii actelor necesare vnzrii, va stabili clauzele vnzrii, se va prezenta n
faa notarului public pentru ncheierea contractului de vnzare-cumprare n form autentic, pe care l va semna,
n numele meu i pentru mine, dup care va ndeplini formalitile necesare pentru efectuarea operaiunilor de
publicitate imobiliara pe numele noilor dobnditori.
Declar pe proprie rspundere c apartamentul menionat mai sus este liber de orice sarcini, nu a fost scos din
circuitul civil prin trecere n proprietatea public, fiind n mod legal i continuu, n posesia mea de la data
dobndirii lui i pn n prezent.
In ndeplinirea prezentului mandat, mandatarul meu va semna n numele meu i pentru mine, oriunde va fi
necesar, n limitele prezentului mandat, semntura sa fiindu-mi pe deplin opozabil.
Redactat i editat/dactilografiat n .................. exemplare, la ........., astzi, data autentificrii.
S-au eliberat prilor ................ exemplare.
MANDANT
Deosebirea intre mandat si alte contracte inrudite.

Prin faptul ca mandatul poate fi cu titlu oneros, el se aseamana cu contractul de munca si
contractul de antrepriza.
- Principala deosebire consta in aceea ca mandatul are ca obiect (principal) incheierea de acte
juridice cu tertii si, de regula, mandatarul este reprezentantul mandantului, in timp ce
contractul de munca sau de antrepriza are ca obiect acte sau fapte materiale si intelectuale
prestate pentru cealalta parte contractanta, iar salariatul, respectiv antreprenorul (arhitectul),
nu are calitatea de reprezentant.
29

Forma mandatului.
Mandatul este de regula, un contract consensual, care ia nastere prin simplul acord de
vointa al partilor, fara a fi supus vreunei forme speciale.
Mandatul poate fi dat in forma scrisa sau chiar verbala in mod tacit.
Mandatul este constatat de obicei printr-un inscris numit procura sau imputernicire.
Procura, ca negotium este un act juridic unilateral, iar ca instrumentum, este inscrisul
in care se enumera actele juridice ce urmeaza sa fie indeplinite de mandatar in numele
mandantului.
Cand mandatul este un contract consensual, consimtamantul partilor poate fi dat si in mod
expres, dar in mod tacit. Mandatul tacit nu trebuie sa fie confundat cu mandatul apparent
Dovada mandatului.
- Intrucat acceptarea mandatului poate fi dovedita, prin executarea lui de catre mandatar,
problema se pune mai ales in legatura cu oferta de mandat si a acceptarii mandatului
neexecutat.
- Daca mandatul este expres si legea speciala nu prevede altfel, dovada se face dupa regulile
dreptului comun, atat intre parti, cat si de catre tertul care contracteaza cu mandatarul.
Capacitatea partilor
- Mandantul trebuie sa fie capabil de a contracta el insusi actul de a carui indeplinire il
insarcineaza pe mandatar.
- In privinta mandatarului se cere, in toate cazurile, capacitate deplina de exercitiu.
- Numai trimisul, care este un simplu mesager, iar nu reprezentant, poate fi o persoana chiar
lipsita de capacitatea de exercitiu.
- Mandatarul, care este un reprezentant, trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu, caci in
actele pe care le incheie in numele reprezentantului (mandantului) trebuie sa exprime un
consimtamant valabil.
Obiectul si intinderea mandatului
- Obiectul trebuie sa fie determinat, posibil si licit, ca la orice contract.
- In ceea ce priveste intinderea, mandatul poate fi special sau general.
- Mandatul este special cand se da pentru o singura operatie juridica, sau pentru anumite
operatii determinate, si general cand mandatarul primeste imputernicirea de a se ocupa de
toate treburile mandantului potrivit art. 1536 alin a C.civ.,
- Mandatul conceput in termeni generali nu este valabil decat pentru actele de administrare.
Efectele contractului de mandat
Intrucat mandatarul este reprezentantul mandantului, contractul de mandat produce efecte
nu numai intre parti (mandant si mandatar), dar si in privinta tertului cu care se incheie
actului juridic ce formeaza obiectul mandatului.
Obligatiile mandatarului
Indeplinirea mandatului - sa execute mandatul (neexecutarea sau executarea
necorespunzatoare a acestei obligatii face ca mandatarul sa fie raspunzator nu numai de
dol (intentie), dar si de culpa simpla.
30

Obligatia de a da socoteala mandatarul trebuie sa dea mandantului socoteala despre
indeplinirea mandatului.
Obligatiile mandantului
Dezdaunarea mandatarului - Mandantul este obligat sa restituie mandatarului toate
cheltuielile facute cu ocazia executarii mandatului.
Mandantul suporta si pierderile suferite de mandatar cu ocazia indeplinirii mandatului,
daca nu i se poate imputa vreo culpa (art. 1549 C. civ.).
Plata remuneratiei
Cand mandatul este cu titlu oneros, mandantul este obligat sa plateasca suma stipulata
(art.1547C. civ.), chiar daca operatia in vederea careia a fost conferit mandatul nu a putut fi
efectuata.
Dreptul de retentie al mandatarului
Mandatarul poate retine lucrurile pe care le-a primit pentru mandant, pana la achitarea
cheltuielilor facute pentru indeplinirea mandatului.
Efecte fata de terti
Raporturile dintre mandant si terti
- Intre mandant si terti se creeaza raporturi juridice directe; in fapt tertul trateaza cu
mandatarul, in drept contracteaza cu mandantul.
Raporturile dintre mandatar si terti
- Intrucat mandatarul contracteaza in numele si pe seama mandantului, nu se creeaza
raporturi juridice intre el si tertii cu care contracteaza.
- Pentru actele sale excesive mandatarul este insa raspunzator fata de terti (art. 1545 C. civ.)
Incetarea contractului de mandat
Enumerarea cazurilor particulare de incetare:
mandatul se stinge prin revocarea lui
prin renuntarea mandatarului sau prin moartea lui
prin punerea sub interdictie ori insolvabilitatea sau falimentul uneia dintre parti
Revocarea mandatului
- Mandatul este, in principiu, revocabil; mandantul poate revoca (denunta unilateral) mandatul
oricand, chiar daca este un termen si poate sa-l constranga pe mandatar a-i restitui procura (art.
1553 C. civ.) Revocarea poate fi expresa sau tacita:
revocarea expresa nu este supusa vreunei forme speciale, dar manifestarea de
vointa trebuie sa fie neindoielnica.
revocarea tacita poate fi dedusa din orice imprejurari (acte sau fapte) care
vadesc neindoielnic intentia mandantului.
Conform art. 1555 C. civ., numirea unui nou mandatar pentru aceeasi operatie
juridica echivaleaza in mod implicit cu revocarea mandatarului precedent.
Revocarea, atat expresa cat si tacita, produce efecte numai pentru viitor si poate
fi nu numai totala dar si partiala.
31

Renuntarea mandatarului
mandatarul poate renunta la mandat, notificand mandantului renuntarea sa.
mandatul inceteaza prin moartea mandatarului sau mandantului.
in caz de moarte a mandatarului, mostenitorii lui trebuie sa-l instiinteze pe
mandant si pana atunci sa continue indeplinirea mandatului, efectuand actele
necesare apararii intereselor acestuia.
In caz de deces al mandantului, mandatarul este tinut sa termine operatiunea
daca intarzierea ar provoca pagube mostenitorilor mandantului (art. 1439 alin. 2
C.civ)
MANDATUL FARA REPREZENTARE, CONVENTIE DE INTERPUNERE
In unele cazuri, desi mandatarul lucreaza in interesul mandantului, incheie
totusi actul in numele sau personal, fara a-l reprezenta pe mandant.
In aceste situatii contractul incheiat intre mandant si mandatar se numeste
mandat fara reprezentare
Natura juridica a contractului de interpunere
Conventia de prete-nom este considerat un caz particular de simulatie prin
interpunere de persoane.
Conventia de prete-nom este o simulatie prin interpunere de persoane
indiferent ca persoana care contracteaza cu mandatarul ocult este sau nu este
partas la simulatie.
Regim juridic
Conventia de interpunere nu este prin ea insasi ilicita, dar daca a fost
intrebuintata in scopuri ilicite, pentru incalcarea sau eludarea unor dispozitii
legale imperative sau prohibitive, atat conventia dintre mandant si mandarul
ocult, cat si actul incheiat cu tertul cocontract vor fi nule.
In cazul contractelor care se incheie, potrivit legii, intuitu personae, regulile
care guverneaza contractul de interpunere de persoane nu sunt aplicabile.
32

LECIA 5
TIPURI DE CONTRACTE UTILIZATE IN PRACTICA
IMOBILIARA
CONTRACTUL DE DONATIE
Contractul de donatie este contractul prin care una din parti (donator) isi micsoreaza
in mod irevocabil patrimoniul sau cu un drept, marind patrimoniul celeilalte parti
(donatar), cu acelasi drept fara a urmari sa primeasca ceva in schimb.
Conditiile de forma
Conform art. 813 Cod Civil toate donatiile se fac prin act autentic. Consimtamantul ambelor
parti trebuie manifestat in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Capacilatea partilor
Incapacitati speciale:
Minorii si persoanele puse sub interdictie judecatoreasca nu pot incheia contracte de donatie.
Deasemenea nu poate dispune prin donatie, in favoarea tutorelui, minorul nici dupa ce a ajuns
la majorat cat timp nu s-a dat descarcare de gestiune tutorelui de autoritatea tutelara.
Nu au capacitate de a primi donatii persoanele neconcepute si persoanele care nu au dobandit
personalitate juridica; cetatenii straini si apatrizii nu pot primi donatii avand ca obiect un teren;
medicii, farmacistii si preotii care au tratat sau asistat o persoana din boala din care a murit nu
pot primi donatiile facute de bolnav in favoarea lor.
Principiul irevocabilitatii
Liberalitatile intre vii sunt prin esenta lor irevocabile.
Clauzele permise in cazul donatiilor sunt: termenul (in cazul donatiei cu termen), conditia
cauzala sau mixta, plata datoriilor prezente, clauzele de inalienabilitate, donatia sub conditia
uzufructului, etc.
Contractul de donatie intre soti poate avea ca obiect numai bunurile proprii ale sotului donator
si art.937 Cod Civil prevede ca donatiile intre soti sunt revocabile.
33

Efectele contractului de donatie
Ca efect al donatiei, dreptul care formeaza obiectul contractului se transmite din patrimoniul
donatorului in cel al donatarului. Donatorul are obligatia sa predea bunul daruit potrivit
clauzelor contractuale si sa-l pastreze pana la predare. In pricipiu, el nu are obligatia de
garantie pentru evictiune. Prin exceptie donatorul datoreaza garantie daca si-a asumat expres
aceasta obligatie, daca evictiunea provine din faptul sau personal, in cazul dolului si daca
donatia este cu sarcini.
In principiu, donatarul nu are nici o obligatie, ci numai indatorirea "de recunostinta". Daca
insa donatia este cu sarcini, atunci el va trebui sa execute sarcinile stabilite in contract. In caz
de neexecutare a sarcinii se poate cere executarea ei, cu daune interese, sau revocarea donatiei
pentru neexecutarea de obligatii.
Exemplu
CONTRACT DE DONAIE
ncheiat astzi .............la .................................
I. PRILE CONTRACTANTE
1.1. D ............................................................................, domiciliat n ................................................., str.
....................................... nr. .............., bloc .........., scara .........., etaj ......., apartament ......., sector/jude
.............................., nscut la data de (ziua, luna, anul) ............................................ n (localitatea)
..............................
sector/jude
...................................,
fiul
lui
...............................
i
al
............................................, posesorul buletinului (crii) de identitate seria ........................ nr.
........................., eliberat de ................., cod numeric personal ..........................................., i
1.1. D ............................................................................, domiciliat n .................................................., str.
......................................... nr. .............., bloc .........., scara .........., etaj ....., apartament ......., sector/jude
.............................., nscut la data de (ziua, luna, anul) ............................................ n (localitatea)
..............................
sector/jude
..................................,
fiul
lui
................................
i
al
............................................., posesorul buletinului (crii) de identitate seria ....................... nr.
........................, eliberat de ..................., cod numeric personal ............................................., n calitate de
donatori, pe de o parte, i
1.2. D ..........................................................................., domiciliat n .................................................., str.
.................................... nr. .............., bloc .........., scara .........., etaj ........., apartament ......., sector/jude
.............................., nscut la data de (ziua, luna, anul) ........................................... n (localitatea)
............................
sector/jude
................................,
fiul
lui
...................................
i
al
............................................., posesorul buletinului (crii) de identitate seria ....................... nr.
........................., eliberat de ....................., cod numeric personal .........................................., n calitate de
donatar, pe de alt parte,
au convenit s ncheie prezentul contract de donaie, cu respectarea urmtoarelor clauze:
2.1. a) Noi, donatorii cu domiciliul n ............................................. judeul/sectorul ............................, soi,
avnd un copil, ........................................................ i donm acestuia terenul n suprafa
de ............ mp
situat
n
.............................................
judeul/sectorul
.....................................,
str.
............................................................... nr. ................. .
b) Noi, donatorii, am dobndit terenul mpreun cu construcia aflat pe acesta, n timpul
cstoriei, prin
cumprarea de la .............................................. n baza contractului de
vnzare-cumprare autentificat
sub numrul ........................... din .................. de ..................,
transcris sub nr. .............. din .................
34

la Judectoria ............................ . Acesta, la rndul su, a dobndit imobilul prin motenire de la prinii si
.........................................................., tatl decedat la data de .............................., iar mama decedat la data
de ............................,
potrivit certificatului de motenitor nr. .............................. din
..........................................
eliberat de ............................................. sub nr. ......................... din
........................ .
La rndul lor, acetia au dobndit terenul, prin cumprare, n baza contractului de vnzare-cumprare
autentificat sub nr. ....................... din ..................... de ............................. i transmis sub nr.
.................................... de Judectoria ............................................ .
c) Declarm c terenul ce se doneaz este liber de orice sarcini i urmri de orice natur, nu a fost scos din
circuitul civil prin trecere n proprietate public, fiind n mod legal i continuu, n proprietatea i posesia
noastr, de la data dobndirii i pn n prezent. Noi donatorii garantm pe donatar mpotriva oricrei
eviciuni, potrivit prevederilor art. 828 Cod civil.
d) Taxele i impozitele ctre stat, de orice natur, asupra terenului sunt achitate la zi, de noi, donatorii,
potrivit certificatului nr. ....................... din .......................... eliberat de Administraia
Financiar
..................................., iar de azi, data autentificrii prezentului contract, trec
asupra donatarului, care
suport taxele i onorariul notarului public, pentru autentificarea prezentului contract.
e) Evalum donaia la suma de ................................................................... (n cifre i litere), exclusiv
n
scopul stabilirii taxei de timbru.
f) Transmiterea proprietii asupra terenului se face astzi, data autentificrii prezentului contract, fr
ndeplinirea altor formaliti.
g) Noi, donatorii, am luat cunotin de dispoziiile legale cu privire la rezerva succesoral a
descendenilor.
2.2. a) Eu donatarul, declar c primesc donaia fcut de .............................................................. privind terenul
n suprafa de .................... mp, menionat mai sus, n condiiile prevzute de prezentul contract, cu al crui
coninut m declar ntru totul de acord.
b) Am luat cunotin de situaia juridic i de fapt a terenului ca fiind cea descris mai sus de donatori i
c i scutesc pe acetia de cercetarea registrelor de publicitate imobiliar, nelegnd s-l dobndesc, n
aceste condiii i pe riscul meu, ceea ce nu-i exonereaz pe donatori de rspunderea pentru eviciune.
c) Eu ...................................................................................................... consimt s constitui n favoarea
soilor ........................................................................................, proprietari ai construciei existente, un drept
real de superficie, pe durata existenei acesteia, pe terenul n suprafa de (n cifre i litere) ............... mp
situat pe latura de nord a ntregului teren n suprafa de .................., situat n ..................... judeul/sectorul
......................... i o servitute de trecere la calea public ............................................... n condiiile art. 616
Cod civil, pe ntreaga lungime a construciei i pe o lime de ......................................... ml.
d) Constituirea dreptului real de superficie i a dreptului de servitute se face cu titlu gratuit.
2.3. Noi, soii .......................................................... acceptm constituirea de ctre ............................. n favoarea
noastr, a dreptului real de superficie i a unei servitui de trecere la calea public asupra terenului de mai
sus.
2.4. Noi, prile, convenim ca n cazul nstrinrii construciei, proprietarii acesteia s acorde un drept de
preemiune proprietarului terenului.
III. CLAUZE FINALE
3.1. Noi, prile, declarm, potrivit art. ........................ din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.
7/1996, c vom ndeplini formalitile necesare pentru efectuarea operaiunilor de publicitate imobiliar.
3.2. Prezentul contract a fost redactat ntr-un numr de ............................................. exemplare la Biroul
Notarului
Public
.....................................
......................... .
3.3. S-au eliberat prilor .................. exemplare, un exemplar pstrndu-se n arhiva biroului notarial.
DONATORI
DONATAR
35

ANTECONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE
Antecontractul de vanzare-cumparare este o promisiune de a contracta un acord de
vointa prin care partile se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzarecumparare.
Antecontractul are menirea de a conferi partilor certitudinea ca nici una dintre ele nu va da
inapoi de la intentia realizarii contractului preconizat.
Promisiunea unilaterala de vanzare intervine in cazul in care o persoana, prevazand un
eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea
proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior, de obicei
intr-un anumit ter-men, consimtamantul de a-l cumpara.
O promisiune de vanzare este neindoielnic un contract distinct, ce nu este totusi o
vanzare (si deci nu poate produce efectele specifice ale contractului de vanzare-cumparare) si
nu un act unilateral de vointa.
Promisiunea de vanzare (sau de cumparare) da nastere la un drept de creanta, una dintre
parti fiind obligata fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun.
Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare-cumparare este atunci cand
ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare.
Promisiunea bilaterala, la fel ca si cea unilaterala, este un antecontract, cu singura
deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului.
Pactul de preferinta este o varietate a promisiunii unilaterale, promisiune pe care si-o asuma
proprietarul unui anumit bun ca, in cazul in care se va decide sa-l vanda, sa acorde preferinta
unei anumite persoane, la pret egal.
OBIECTUL SI FORMA.
Antecontractul, atunci cand este sinalagmatic, da nastere la doua obligatii reciproce de a
face (si anume de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare), iar cand este unilateral,
la o singura astfel de obligatie care este asumata de promitent.
Partile au si o obligatie de a nu face, aceea de a nu intreprinde nimic in directia consimtirii la o
alta vanzare avand acelasi obiect sau a oricarei actiuni de natura sa impiedice perfectarea
contractului promis.
Antecontractul trebuie sa cuprinda mentiuni cu privire la bunul ce intentioneaza a fi
vandut, cat si pretul pentru care urmeaza a se face vanzarea. Potrivit principiului
consensualismului si al libertatii manifestarii de vointa, partile pot incheia antecontractul in
orice forma.
OBLIGATIA INCHEIERII.
Promisiunea cuprinsa intr-un antecontract valoreaza, in dreptul nostru, o obligatie de a
contracta si ea indatoreaza partile la executare intocmai ca si orice alta obligatie conventionala
asumata.
Obligatia de a contracta izvorata din antecontract este o obligatie de a face, care, atunci
cand este cazul, poate fi executata in natura si fara concursul debitorului.
Executarea in natura a obligatiei asumate poate fi voluntara, cand partile incheie de buna
voie contractul promis, sau silita, cand fata de refuzul uneia dintre parti de a contracta,
36

instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor, va pronunta, in baza art.
1073 si 1077 Cod Civil, o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
EXECUTARE SILITA.
Fata de refuzul debitorului obligatiei de a contracta, instanta are la dispozitie urmatoarele
solutii: - inlocuirea actului autentic prin hotarare judecatoreasca
hotararea judecatoreasca pronuntata de instanta va tine loc de contract de vanzare-cumparare,
avand efect constitutiv de drepturi, operand transferul dreptului de proprietate de la data cand
ramane definitiva si daunele cominatorii, mijloc indirect de asigurare a executarii in natura a
obligatiilor de a face, constand intr-o suma de bani pe care debitorul trebuie sa o plateasca
pentru fiecare zi de intarziere pana la executarea obligatiei.
Cuantumul sumei si unitatea de timp pentru care se acorda se stabilesc prin hotarare
judecatoreasca.
Daca debitorul persista in a nu-si executa obligatia, instanta poate mari cuantumul lor.
Prescriptia reprezinta actiunea prin care promitentul-cumparator il cheama in judecata pe
promitentul-vanzator pentru perfectarea actului juridic de vanzare-cumparare, este prescriptiva
in cadrul termenului general de prescriptie daca promitentul-cumparator nu a intrat in posesia
bunului.
Fiind o actiune personala, prescriptia se implineste in cadrul termenului general de trei ani.
SITUATII CONCRETE
Ce se intampla daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei terte
persoane?
Vanzarea incheiata cu o alta persoana este, sub rezerva fraudei (cauza de nulitate absoluta a
contractului de vanzare-cumparare incheiat cu tertul care este de rea-credinta cunoscand
existenta antecontractului), valabila, iar beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea
lucrului, intrucat nu a devenit proprietar.
In aceasta situatie, promitentul-cumparator poate cere daune-interese.
In scopul asigurarii opozabilitatii fata de terti a promisiunii de vanzare-cumparare in legatura
cu un imobil, precum si pentru informarea tertilor despre existenta acestor raporturi,
promisiunea de a incheia un contract de instrainare cu privire la un imobil poate face obiectul
unei notari in cartea funciara.
Prin notare, drepturile promitentului-cumparator devin opozabile tertelor persoane interesate,
atragand atentia acestora asupra existentei unor acte juridice.
Daca insa lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului, promitentul-cumparator mai are
posibilitatea ca instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor, sa pronunte o
hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
Ce se intampla daca bunul ce face obiectul antecontractului este bun proprietate comuna,
promitentul-vanzator fiind unul dintre coproprietari?
Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat cu unul dintre proprietarii bunului aflat in
proprietate comuna pe cote-parti depinde de modalitatea in care se realizeaza partajul acestuia.
Daca bunul este atribuit la partaj copartasului promitent-vanzator, antecontractul
ramane valabil si dreptul beneficiarului-cumparator se consolideaza, deoarece imparteala
are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive, promitentul-vanzator devenind
proprietar exclusiv.
37

Exemplu :
ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE
Incheiat astazi _______ intre subsemnatii:
I VANZATOR: ______________, domiciliata in __________ str___________ nr__ ap. __, jud. ___,
identificat prin buletin de identitate seria ___ nr____, eliberat de politia _____ la data de _____
II CUMPARATOR: ______________, domiciliata in __________ str___________ nr__ ap. __, jud. ___,
identificat prin buletin de identitate seria ___ nr____, eliberat de politia _____ la data de _____
OBIECTUL CONTRACTULUI:
CUMPARATORUL promite sa cumpere, iar VANZATORUL promite sa vanda imobilul evidentiat in
CF: ___., situat in _______ str. _______ nr__. ap__ compus din_______________________
____________________________, suprafata utila de ____________. Odata cu imobilul se promite si
instrainarea postului telefonic cu numarul ______
Pretul de vanzare-cumparare stabilit de comun acord intre noi partile contractante este de __ USD
(___________.) si se va achita astfel:
a) - suma de ____ USD (___________) s-a achitat in data de _______ la mana vanzatorului, cu titlu de arvuna;
b)- restul, respectiv suma ___USD (______) se va achita la data incheierii contractului de vanzare-cumparare in
forma autentica , respectiv la data de 31.01.200_, cu lasare in spatiu pana in data de ______.
OBLIGATII SI PENALITATI:
VANZATORUL se obliga sa procure toate actele necesare incheierii contractului in forma autentica.
Partile se obliga sa se prezinte pana la data de ______ la Biroul Notarului Public pentru incheierea actului in
forma autentica.
In cazul in care una din parti se va afla in culpa pentru neincheierea contractului in forma autentica , se va aplica
regula de la clauza de arvuna, daca cumparatorul se va afla in culpa va pierde arvuna, respectiv vanzatorul va
restitui indoit suma achitata cu titlu de arvuna.
VANZATORUL se obliga sa achite toate cheltuielile comune: de intretinere (apa calda si rece, canalizare, gaz,
agent termic), cheltuielile aferente imobilului, pentru energia electrica, telefon, abonament TV cablu, loc de
parcare (daca exista) etc., pana la predarea imobilului, respectiv pana in ________. In caz contrar, acesta se
angajeaza sa plateasca o penalitate de 5%/zi din suma cheltuielilor restante cumparatorului, acesta putand achita
aceste sume. Cheltuielile aferente intocmirii actului in forma autentica, transcrierii si intabularii pe noul
proprietar vor fi suportate de cumparatori.
Subsemnatul VANZATOR autorizez pe CUMPARATOR sa ceara inscrierea in cartea funciara a dreptului lor de
proprietate asa cum se transmite el. CUMPARATORUL se obliga sa plateasca pretul in conditiile si la termenele
stabilite in CONTRACT . Subsemnatul CUMPARATOR cumpar imobilul identificat mai sus la pretul si in
conditiile prezentului CONTRACT, cunoscand situatia de drept si de fapt a acestuia.
1. GARANTII: VANZATORUL declara ca vinde imobilul liber de orice sarcini; ca acesta nu este scos din
circuitul civil si il garanteaza de evictiune sau vicii ascunse nedeclarate la incheierea CONTRACTULUI. Declara
de asemenea ca toate datele privind imobilul corespund realitatii.
2. PREVEDERI FINALE: Subsemnatele parti declaram ca inainte de semnarea actului am citit personal cuprinsul
acestuia constatand ca el corespunde vointei si conditiilor stabilite de noi partile, de comun acord, drept pentru
care semnam mai jos.
Modificarea prezentului CONTRACT poate fi facuta numai in scris prin acordul partilor si inlatura orice
intelegere orala dintre acestea, anterioara sau ulterioara incheierii lui.
VANZATOR:
CUMPARATOR
38

CONTRACTUL DE RENTA VIAGERA
Contractul de renta viagera este contractul prin care o persoana (credirentier) instraineaza
un bun sau plateste o suma de bani unei alte persoane (debirentier), in schimbul unei
prestatii periodice in bani, care urmeaza a i se plati la decesul sau.
Cuantumul ratei de renta se stabileste in mod liber, prin vointa partilor contractului, si se
platesc in cuantumul prevazut in contract.
Renta se poate constitui in favoarea uneia sau mai multor persoane; ea este in principiu
divizibila.
Pentru acest contract exista conditii speciale de validitate:
Daca persoana in favoarea careia renta s-a constituit incetase din viata in momentul constituirii
ori s-a constituit renta in favoarea unei persoane afectate de o boala de care in 20 zile de la
data incheierii contractului a decedat, contractul este lovit de nulitate absoluta pentru lipsa
cauzei contractului.
Efectele contractului
Ratele de renta trebuie platite de debirentier in cuantumul si la termenele stipulate in contract
pana la decesul credirentierului. Debirentierul nu se poate libera de plata rentei pana restituirea
lucrului, deoarece contractul este obligatoriu pentru el. In caz de moarte a debirentierului,
obligatia de plata se transmite asupra mostenitorilor lui. Rezolutiunea contractului trebuie
solicitata instantei judecatoresti.
Ratele de renta platite nu se restituie datorita caracterului aleatoriu al contractului.
Deosebirile intre contractul de renta viagera si contractul de intretinere
- Contractul de intretinere cuprinde o obligatie de a face (de a efectua o prestatie), iar cel de
renta viagera o obligatie de a da (de a transmite un drept real);
- Renta in principiu, este urmaribila, iar intretinerea nu poate fi urmarita de creditori;
- Contractul de renta viagera este un contract numit reglementat de codul civil, contractul de
intretinere este nenumit, neavand o reglementare proprie.
Renta viagera este transmisibila, iar creanta de intretinere este incesibila.
39

CONTRACT DE RENTA VIAGERA
Incheiat astzi .la
I. PRTILE CONTRACTANTE:
1.1. Dl .., domiciliat n str.
.. (localitatea) sector/judet , fiul lui si
al , posesorul actului de identitate seria . nr. eliberat
de...., cod numeric personal .. n calitate de credirentier, pe
de o parte, si
1.2. Dl .., domiciliat n str.
, nscut la data de ... (ziua, luna, anul) n .. (ziua,
luna, anul)sector/judet , fiul lui si al ,
posesorul buletinului (crtii) de identitate seria . nr. eliberat de....,
cod numeric personal ..n calitate de debirentier, pe de alt parte, au
convenit s ncheie prezentul contract de rent viager, cu respectarea urmtoarelor clauze:
2.1.
Credirentierul
transmite
debirentierului
cu
titlu
oneros/gratuit
urmtoarele
bunuri
2.2. Credirentierul declar c bunurile nu au fost scoase din circuitul civil, rmnnd continuu n stpnirea sa, n
mod legal, nu sunt grevate de sarcini sau servituti si garanteaz pe debirentier mpotriva evictiunii, totale sau
partiale, n conformitate cu prevederile art. 1337 din Codul civil.
sau
2.2. Credirentierul plteste suma de lei debirentierului, cu scopul ca acesta din urm s
plteasc credirentierului o rent lunar de .. lei, pn la decesul credirentierului.
3.1. Contractul ncepe s-si produc efectele o data cu plata primei rate la data de ..., asigurndu-se
o rent viager anual de .. lei, pltibil la locuinta credirentierului, n rate lunare egale, n ziua
a a fiecrei luni.
3.2. La data decesului credirentierului .. nceteaz si plata rentei viagere, din chiar ziua
decesului acestuia. Mostenitorii vor primi renta viager restant, dup ce vor face dovada calitii de mostenitori.
4.1. Obligatiile debirentierului sunt urmtoarele: garanteaz cu (ipotec,
fidejusiune) plata rentei viagere si se oblig c nu va diminua aceast garantie;
a) s plteasc renta la termenele stabilite;
b) n caz de rezolutiune a contractului are obligatia de a institui credirentierului bunurile/suma primit;
c) dac intervine anularea contractului din culpa sa, se oblig s repare credirentierului prejudiciul
cauzat.
V. INCETAREA CONTRACTULUI
5.1. Contractul de rent viager nceteaz:
a) prin moartea persoanei n favoarea creia s-a constituit renta;
b) la mplinirea termenului de prescriptie extinctiv;
VI. CLAUZA PENALA
6.1. In cazul n care una dintre prti nu si ndeplineste obligatiile contractuale sau si le ndeplineste n mod
necorespunztor, se oblig s plteasc celeilalte prti daune-interese n valoare de .., astfel:
VII. CLAUZE FINALE
7.1. Prezentul contract, reprezint vointa prtilor si nltur orice alt ntelegere verbal dintre acestea, anterioar
sau ulterioar ncheierii lui.
7.2. In cazul n care prtile si ncalc obligatiile lor, neexercitarea de partea care sufer vreun prejudiciu a
dreptului de a cere executarea ntocmai sau prin echivalent bnesc a obligatiei respective nu nsearnna c ea a
renuntat la acest drept al su.
40

7.3. Prezentul contract a fost ncheiat ntr-un numr de .. exemplare, din care astzi, data semnrii
lui.
CREDIRENTIER
DEBIRENTIER
NOTA:
In cazul n care obiectul contractului de rent viager l reprezinta un teren, actul se ntocmeste n form
autentic.
CONTRACTUL DE SCHIMB
Schimbul este un contractul prin care partile numite copermutanti isi dau un lucru pentru
altul. Fiecare parte isi poate cunoaste obligatiile contractuale inca din momentul incheierii
contractului, iar pentru incheierea valabila a contractului este suficient simplul acord de vointa
al partilor.
In cazul terenurilor agricole din extravilan nu se pune problema exercitarii dreptului de
preemtiune, acesta fiind prevazut de lege numai pentru vanzare.
Legea nr.18/l991, modificata, prevede ca schimbul de terenuri intre persoanele fizice se face
prin acordul exprimat in forma autentica.
Daca un teren se schimba cu un altul, legea precizeaza ca fiecare teren dobandeste situatia
juridica a terenului pe care il inlocuieste, cu respectarea drepturilor reale.
Schimbul de locuinte are caracterul unei conventii civile fiind necesar sa fie indeplinite
conditiile generale prevazute de lege pentru validitatea oricarui contract.
Astfel, partile trebuie sa aiba capacitatea deplina de a contracta. Consimtamantul nu este
valabil daca este dat prin eroare, smuls cu violenta sau obtinut prin dol. Viciile de
consimtamant nu se presupun ci trebuie dovedite. Obiectul contractului este constituit de darea
unui bun imobil pentru un altul. Cauza contractului trebuie sa fie licita.
41

Exemplu
CONTRACT DE SCHIMB
Incheiat astzi .la
, nscut la data de ... (ziua, luna, anul) n ..
(localitatea)sector/judet , fiul lui si al .., posesorul
buletinului (crtii) de identitate seria . nr. eliberat de...., cod
numeric personal .. n calitate de copermutant prim, pe de o parte, si
, nscut la data de ... (ziua, luna, anul) n ..
(localitatea)sector/judet , fiul lui si al ,
posesorul buletinului (crtii) de identitate seria . nr. eliberat de....,
cod numeric personal . n calitate de copermutant secund, pe de alt parte,
au convenit s ncheie prezentul contract de schimb, cu respectarea urmtoarelor clauze:
2.1. Obiectul contractului l constituie schimbul urmtoarelor bunuri proprietatea copermutantilor
(coschimbasilor)
..
..
2.2. Copermutantul prim si copermutantul secund procedeaz la schimbul bunurilor prevzute la pct. 2.71. astfel:
Copermutantul prim pred n proprietate deplin copermutantului secund urmtoarele bunuri :
a cror valoare este de . lei.
Copermutantul secund pred n proprietate deplin copermutantului prim urmtoarele bunuri:
.... a cror valoare este de . lei.
2.3. Starea tehnic a bunurilor a fost constatat prin procese-verbale, semnate de ctre prti.
Fat de valorile bunurilor, care fac obiectul prezentului contract de schimb, nu rezult nici o diferent si,
ca atare, nu se datoreaz sult; sau
Diferenta rezultat este minor si copermutantul creditor nu are nici o pretentie fat de copermutantul
debitor; sau
Rezult o diferent de (n cifre si n litere) lei, reprezentnd sulta pe
care trebuie s o plteasc copermutantul (prim/secund) copermutantului (secund/prim) n termenul prevzut de
prezentul contract.
3.1. Transmiterea propriettii asupra are loc de azi, data autentificrii prezentului
contract.
3.2. Bunurile se predau liber, n posesia si spre folosinta fiecrui copermutant, la
data pltii restului de sult, respectiv pn la data de
Copermutantii au obligatia s predea reciproc bunurile care fac obiectul prezentului contract, astfel:
copermutantul prim la . (locul unde sc
efectueaz
predarea
bunurilor)
n
urmtoarele
conditii
si pe baza documentelor de mai jos
. copermutantul secund la .. (locul unde se
42

efectueaz
predarea
bunurilor)
n
urmtoarele
conditii
si pe baza documentelor de mai jos

4.2. Copermutantii si au deplina proprietate asupra
bunurilor dup predarea - primirea lor si dup plata sultei.
4.3. Ambele prti au obligatia de a garanta pentru evictiune si vicii ascunse ale bunnrilor care fac obiectul
prezentului contract.
V. CLAUZA PENALA
5.1. Partea care ntrzie predarea/primirea bunurilor, n conditiile si la termenele prevzute n prezentnl contract
este obligat la plata unei penalitti de . % pe zi din valoarea bunurilor nepredate/neprimite, dar
nu mai mult de . % din aceast valoare.
5.2. Pentru orice ntrziere de plat a su1tei, copermutantul debitor trebuie s plteasc o penalitate de
. % din suma datorat, dar nu mai mult dect valoarea creantei.
VI. LITIGII
6.1. In cazul n care nu este posibil rezolvarea litigiilor pe cale amiabil, prtile se vor adresa instantelor
jndectoresti competente.
VII. CLAUZE FINALE
7.1. Copermutantii pot preda bunurile care fac obiectul prezentului contract nainte de data prevznt n contract
numai dac partea interesat obtine acordul scris al celeilalte parti.
7.2. Acceptarea bunurilor se consider efectuat, iar acestea trec, reciproc, n proprietatea prtilor, la data
constatrii strii lor tehnice, prin procesele-verbabe semnate de ambele parti.
7.3. Cheltuielile de predare-primire a bunurilor (de expediere, de ncarcare-descrcare, manipulare, transport,
precum
si
alte
cheltuieli)
se
suport
astfel:
7.4. Denuntarea unilateral a contractului atrage, dup sine, daune-interese astfel:

..
7.5. In cazul nerespectrii, totale sau partiale, ori a executrii necorespunztoare a clauzelor contractuale, partea
vinovat este obligat la plata urmtoarelor daune-interese:
..
7.6. Prezentul contract, mpreun cu anexele sale, reprezint vointa ambelor prti si nltur orice alt ntelegere
verbal - anterioar sau ulterioar ncheierii acestuia.
Drept pentru care s-a ncheiat prezentul contract de schimb, ntr-un numr de . exemplare,
din care . (destinatia exemplarelor) astzi, data semnrii lui.
COPERMUTANT PRIM
COPERMUTANT SECUND
43

CONTRACTUL DE IPOTECA IMOBILIARA
Pentru garantarea executarii obligatiilor, prin legi speciale s-au instituit garantii asupra
bunurilor imobile. In acest context se discuta despre dreptul de ipoteca. Ipoteca este o garantie
care nu necesita deposedarea de bunul ipotecat al celui care o constituie.
Prin ipoteca se poate garanta si executarea unei obligatii principale care decurge dintr-o
fapta de comert, ceea ce nu ii da totusi un caracter comercial. Prin puterea legii este un
contract civil, pe de o parte, iar pe de alta parte operatiunile cu imobile sunt scoase din
circuitul comercial, acestea neregasindu-se printre faptele de comert, enumerate de art.3
C.com.
CONTRACTUL DE IPOTECA -nu are o definitie expresa in legislatia civila, art.1746
aratand doar ca ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligatii.
Astfel, putem spune ca prin contractul de ipoteca se poate intelege acel contract prin care o
parte numita DEBITOR, transmite un drept real accesoriu asupra unui bun imobil, pentru
garantarea unei obligatii principale, catre o alta persoana numita CREDITOR, care la data
scadentei respectivei obligatii, daca nu isi satisface creanta, are dreptul de a urmari imobilul,
de a cere vanzarea silita a acestuia, pentru a-si indestula creanta.
IMPORTANT: Prin contractul de ipoteca, creditorul nu dobandeste nici folosinta
imobilului respectiv, nici posesiunea acestuia si nici dispozitia cu privire la bunul ipotecat, ci
doar un drept real accesoriu.
Ipoteca imobiliara este de doua feluri:
1. Ipoteca conventionala, care ia nastere prin conventia dintre parti in formele prevazute de
Codul Civil ;
2. Ipoteca legala care ia nastere in baza unor dispozitii speciale ale legii.
CARACTERELE JURIDICE ale contractului de ipoteca :
Este un contract UNILATERAL, dat fiind faptul ca da nastere la drepturi si obligatii numai
pentru creditorul ipotecar.
Este un contract SOLEMN, dat fiind faptul ca se constituie prin act autentic, sub sanctiunea
nulitatii.
Este un contract NUMIT, fiind bine reglementat si precizat printr-o serie de norme juridice.
Este un contract ACCESORIU, intrucat prin el se garanteaza executarea unei obligatii
principale.
Pentru valabilitatea contractului de ipoteca, conditiile de fond sunt cele prevazute de art.948
Cod Civ, cerute de altfel in cazul oricarei conventii. De precizat ca in cazul ipotecii
conventionale, cel care o constituie trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu, sa fie
proprietarul actual al imobilului, iar consimtamantul partilor la constituirea ipotecii sa nu fie
viciat.
Obiectul ipotecii il constituie prestatia la care se obliga debitorul, iar cauza contractului de
ipoteca trebuie sa fie licita, altfel spus sa fie in concordanta cu principiile de morala si ordine
publica.
Contractul de ipoteca se incheie in scris, in fata Notarului Public.
44

EFECTELE CONTRACTULUI DE IPOTECA
Discutia cu privire la efectele ipotecii se raporteaza la trei categorii de persoane:
Debitor
Creditor;
Tertii dobanditori ai imobilului ipotecat;
DEBITORUL are urmatoarele drepturi: posesia bunului ipotecat, sa culeaga fructele acestuia,
instrainarea imobilului in cauza, desigur cu mentiunea ipotecii respective.
CREDITORUL are urmatoarele drepturi: drept de urmarire a imobilului ipotecat, indiferent
de persoana la care s-ar afla, drept de preferinta in raport cu creditorii chirografari si creditorii
ipotecari de rang inferior. Rangul ipotecii este stipulat in contract si inscris la biroul de carte
funciara si poate fi rang I, II, III s.am.d.
TERTII DOBANDITORI se pot apara impotriva creditorilor ipotecari prin urmatoarele
mijloace:
Ridicarea unor exceptii (garantia contra evictiunii)
Procedura purgii pentru curatirea imobilelor
Exceptia sustragerii dobanditorului in drepturile creditorului urmarit
Procedura executarii silite
Modul de publicitate a ipotecii este inscrierea acesteia in registrele de publicitate imobiliara,
care se tine la Biroul de Carte Funciara al Judecatoriei. Prin inscriere, ipoteca devine opozabila
si tertilor si ajuta si la marcarea rangului de preferinta al acesteia.
Contractul de ipoteca inceteaza in doua moduri:
-daca se stinge raportul principal garantat inseamna ca se stinge si raportul accesoriu;
-se poate stinge numai raportul de ipoteca, obligatia principala putand ramane in vigoare;
Stingerea ipotecii pe cale accesorie are loc daca obligatia principala s-a stins prin plata, prin
remiterea de datorie, prin compensatie, prin dare in plata, ducand astfel la desfiintarea ipotecii.
Stingerea ipotecii independent de raportul juridic principal are loc in urmatoarele situatii:
1. Renuntarea creditorului la ipoteca;
2. Purga obtinuta de dobanditorul imobilului ipotecat;
3. Prescriptia in cazul in care imobilul este dobandit de un tert prin uzucapiune;
4. Anularea actului constitutiv al ipotecii;
5. Rezolutiunea dreptului de proprietate al constitutorului;
6. Disparitia imobilului;
7. Exproprierea imobilului;
45

CONTRACT DE IPOTECA
Incheiat astzi la
1.1. D .., domiciliat in (localitatea) str.
, nscut la data de ... (ziua, luna, anul) in
.. sector/judet , fiul lui si al
, posesorul buletinului (crtii) de identitate seria . nr. eliberat
de...., cod numeric personal .. in calitate de creditor
ipotecar, pe de o parte, si
1.2. D .., domiciliat in str.
, nscut la data de ...(ziua, luna, anul) in .. (localitatea)
sector/judet , fiul lui si al , posesorul
buletinului (crtii) de identitate seria . nr. eliberat de...., cod
numeric personal in calitate de debitor ipotecar, pe de alt parte, au convenit s ncheie prezentul
contract de ipotec, cu respectarea urmtoarelor clauze:
2.1. Obiectul contractului l reprezint garantarea mprumutului n valoare de lei cu o dobnd
de % pe an, obtinut de debitorul ipotecar de la creditorul ipotecar conform contractului de
mprumut nr. .. ncheiat la data de ..
2.2. a) Imobilul ipotecat prin care se garanteaz mprumutul este situat n . str.
nr. , sectorul/judetul si se compune din camere
plus dependinte, fiind n suprafat total de mp.
b) Acest apartament se afl n circuitul civil si a intrat n proprietatea debitorului ipotecar prin contractul de
vnzare-cumprare nr. din . transcris n Cartea funciar nr. ., fiind
liber de orice sarcini asa cum rezult din Certificatul nr. .. din . anexat la
prezentul contract.
2.3. a) Debitorul ipotecar se oblig s nu nstrineze imobilul a crui ipotec constituie obiectul prezentului
contract pn la rambursarea mprumutului si a dobnzilor aferente la scadent.
b) Totodat, debitorul ipotecar se oblig s transcrie ipoteca n Cartea funciar nr. , iar n baza ei,
creditorul ipotecar poate trece la executarea silit, n cazul n care debitorul ipotecar nu-si lichideaz datoria la
scadent.
III. LITIGII
3.1. Prtile au convenit c toate nentelegerile privind validitatea prezentului contract sau rezultate din
interpretarea, executarea ori ncetarea acestuia s fie rezolvate pe cale amiabil de reprezentantii lor.
3.2. In cazul n care nu este posibil rezolvarea litigiilor pe cale amiabil, prtile se vor adresa instantelor
judectoresti competente.
IV. CLAUZE FINALE
4.1. Modificarea prezentului contract se face numai prin act aditional ncheiat ntre prtile contractante.
4.2. Prezentul contract, mpreun cu anexele sale care fac parte integrant din cuprinsul su, reprezint vointa
prtilor si nltur orice alt ntelegere verbal dintre acestea, anterioar sau ulterioar ncheierii lui
4.3. In cazul n care prtile isi ncalc obligatiile lor, neexercitarea de partea care sufer vreun prejudiciu a
dreptului de a cere executarea ntocmai sau prin echivalent bnesc a obligatiei respective nu nseamn c ea a
renuntat la acest drept al su.
4.4. Redactat si editat/dactilografiat n . exemplare la
S-au eliberat exemplare.
CREDITOR IPOTECAR,
DEBITOR IPOTECAR
46

LECIA 6
TIPURI DE CONTRACTE UTILIZATE IN CADRUL AGENTIEI
IMOBILIARE
1. CONTRACT DE COMISION FARA CLAUZA DE EXCLUSIVITATE
Este unul dintre cele mai uzuale tipuri de contracte utilizate in cadrul agentiilor imobiliare si
functioneaza in baza codului civil si comercial.
Acesta se completeaza la prima intalnire cu clientii cumparatori sau proprietarii, dupa caz.
Se anexeaza o lista cu imobilele vizionate stipulandu-se pretul, data vizionarii ,tip imobil ,
semnaturi de confirmare etc.
Are la baza mandatul fara reprezentare.
In general agentia nu aloca costuri substantiale pentru satisfacerea cererii /ofertei, in mare se
cauta pe perioada relativ mai scurta un potential cumparator/imobil.
Ex. de contract conceput pentru un cumparator persoana juridica :
CONTRACT DE COMISION
PENTRU INTERMEDIERE DE IMOBILE
I. PARTILE CONTRACTANTE
1.
SC ____________________________ cu sediul in _____________________, str. ____________, nr.
______, inscrisa la Registrul Comertului sub nr. ________________, CUI _____________________,
reprezentata prin __________________________,, in calitate de COMISIONAR
2.
SC ____________________________ cu sediul in _____________________, str. ____________, nr.
______, inscrisa la Registrul Comertului sub nr. ________________, CUI _____________________,
reprezentata prin __________________________, in calitate de COMITENT
II. OBIECTUL CONTRACTULUI. DATE GENERALE
Obiectul contractului il constituie mandatul fara reprezentare, dat COMISIONARULUI de catre COMITENT
pentru a intermedia selectionarea de imobile cu destinatia ___________________________ in localitatea
_____________.
Imobilele trebuie sa fie in stare buna d.p.d.v. al constructiei cat si a utilitatilor aferente.
III. OBLIGATIILE PARTILOR
1.
COMITENTUL are urmatoarele obligatii:
a)
sa puna la dispozitia COMISIONARULUI toate informatiile ce-i sunt necesare in vederea
cautarii unor imobile cit mai apropiate de cerintele sale;
b)
sa plateasca comisionul in conditiile de mai jos;
c)
sa se prezinte la solicitarea COMISIONARULUI pentru vizionarea imobilelor gasite de acesta,
semnand fisa de vizionare;
d)
sa-l informeze pe COMISIONAR asupra imobilelor alese si sa-i comunice acestuia data stabilita
pentru incheierea contractului de locatiune pentru imobilul in cauza.
2.
COMISIONARUL are urmatoarele obligatii:
a)
sa utilizeze baza sa de date si sa o puna la dispozitia COMITENTULUI pentru a indeplini
prezentul contract;
47

b)
sa-l informeze pe COMITENT asupra imobilelor gasite si sa-i puna la dispozitie acestuia
informatiile referitoare la chiria solicitata de proprietar, aplasament, suprafata, etc;
c)
sa asigure prin agentii sai si impreuna cu COMITENTUL vizionarea imobilelor astfel gasite sau
aflate in oferta constatata pe baza fisei de vizionare semnata de ambele parti;
d)
sa se asigure ca imobilele selectate sunt libere de orice sarcini, fara ipoteca sau alte servituti (in
afra de cele fortate);
e)
imobilele selectate trebuie sa aiba regimul proprietatii clar definit, dreptul proprietarului fiind
intabulat in cartea funciara,
f)
proprietarul locator trebuie sa aiba intreaga capacitate de exercitiu si sa poata dispine fara nici o
ingradire asupra bunului imobil,
g)
sa-l asiste pe COMITENT la incheierea contractului de locatiune pentru imobile;
h)
sa sustina si sa apere interesele COMITENTULUI in afara tertilor in legatura cu obiectul
prezentului contract
IV. CONDITII DE PLATA. COMISION
1.
Partile stabilesc de comun acord un comision fix reprezentand _____% din chiria primei luni de
inchiriere, convenite in contractul de locatiune incheiat de Comitent cu proprietarul, in echivalent in ROL la
cursul BNR din ziua platii.
2.
COMITENTUL va plati COMISIONARULUI comisionul stabilit in termen de 15 zile de la data
incheierii prezentului contract in contul nr. _____________________ deschis ______________________, sub
conditia incheierii contractului de locatiune.
3.
Pentru intarzierile la plata comisionului, COMITENTUL va plati penalitati de 0,04% / zi intarziere.
V. CLAUZE FINALE
1.
Prezentul contract este incheiat pe o durata determinate de finalizarea lui prin inchirierea imobilului de
catre COMITENT ori pana la momentul retragerii mandatului de catre COMITENT..
2.
Partile semnatare ale prezentului contract sunt raspunzatoare de indeplinirea intocmai a obligatiilor
asumate, sub sanctiunea de daune interese.
3.
Modificari asupra prezentului se pot face cu acordul scris al ambelor parti.
4.
Litigiile ivite intre parti izvorate din incheierea, derularea sau finalizarea prezentului contract, care nu au
putut fi solutionate pe cale amiabila vor fi inaintate spre solutionare instantelor judecatoresti competente de la
sediul Comitentului.
5.
Prezentul contract de comision se supune prevederilor Codului comercial art. 405- 412. Orice operatiune
efectuata de catre comisionar pentru a fi opozabila comitentului trebuie adusa la cunostinta acestuia in scris si
acceptata de catre el.
Incheiat de parti in 2 exemplare, cate unul pentru fiecare parte, astazi data de ____________________, la
sediul COMISIONARULUI..
COMITENT
COMISIONAR
48

2.CONTRACT DE COMISION CU CLAUZA DE EXCLUSIVITATE
Exclusivitatea in tranzactiile imobiliare
In segmentul imobiliar international clientii si multe agentii imobiliare prefera sa
colaboreze prin intermediul contractului de excusivitate. Contractul de exclusivitate se incheie
intre client si o singura agentie imobiliara si presupune acordarea exclusiva a dreptului de
reprezentare in cazul unei vanzari, inchirieri sau cumparari.
In Romania, conceptul de "contract de exclusivitate" este perceput ca fiind foarte
restrictiv. Din aceasta cauza, potentialii vanzatori sau cumparatori sunt destul de reticenti fata
de aceasta modalitate de colaborare cu agentiile imobiliare. Aceasta situatie este determinata
de lipsa de informatie privind acest tip de contract.
Agentiile imobiliare investesc bani si timp pentru a incheia (intermedia) tranzactia. De
aceea, acestea sunt motivate de acordarea exclusivitatii. Spre deosebire de cazurile in care nu
se incheie un astfel de contract, compania va investi mai multe resurse umane, materiale si
logistica in vederea realizarii unei tranzactii rapide si profitabile pentru client.
In cazul exclusivitatii, agentia imobiliara isi prezinta punctual metodele de lucru si
responsabilitatile, termenii contractului de exclusivitate fiind foarte clari exprimati. De retinut:
clauzele contractuale pot fi negociate intre parti si poate exista flexibilitate in stabilirea
continutului acestora. Clientul poate cere agentiei sa specifice detaliat demersurile intreprinse.
Modalitatile prin care va fi promovata vanzarea proprietatii vor fi cele mai eficiente
(banner, anunturi in ziare si reviste cu specific imobiliar, internet, etc.), agentia avand rolul si
obligatia de a investi in promovare pana la vanzarea proprietatii.
Exista situatii in care agentiile imobiliare profesioniste colaboreaza cu alte agentii in
vederea urgentarii tranzactiei. Prin acest lucru, clientul va economisi timp.
O alta situatie prin care proprietarul poate castiga timp este cea in care imobilul supus
vanzarii fiind nelocuit proprietarul poate alege sa lase cheile in agentie, acest lucru urmand sa
fie stipulat in contractul de exclusivitate. Vizionarile vor putea fi facute oricand, interesul
companiei imobiliare fiind comun cu cel al vanzatorului.
49

Exemplu :
CONTRACT DE INTERMEDIERE CU EXCLUSIVITATE
incheiat azi __________, ora ______, cu SLM nr. _____________, intre urmatoarele parti :
1.S.C. ______________________SRL, cu sediul in Timisoara, str. _____________ nr.___, inregistrata la
ORC sub nr. J___/____/_______,
CF nr.________, licentiata U.N.A.I. seria ________, nr. ________, din data de ____________, reprezentata prin
Dl./D-na ____________, in caliatate de AGENT EXCLUSIV AL VANZATORULUI, numita in continuare
AGENTIA,
si
2.Dl./ D-na ________________________________________, domiciliat/a in _______________
str._______________________,nr.___, sc.___, ap.__,tel._________________________
posesor al BI /
CI/PAS. Seria _______ nr. ______________, eliberat de ______________ la data de _____________, in nume
propriu / reprezentant legal al _____________, numita in continuare CLIENT.
OBIECTUL CONTRACTULUI consta in intermedierea vanzarii imobilului situat in __________________,
str. __________, nr.________ sc.________, ap.______, inscris in CF ind.nr.__________, CF
col.nr.____________, din_____________ nr.top.__________________, compus din __________________ aflat
in proprietatea d-lui/d-nei ______________________________, conform ANEXEI 1 ( fisa imobilului).
Informatiile ce decurg din fisa imobilului sunt date de proprietar si nu sunt garantate de catre AGENTIE.
PRETUL VANZARII
Pretul vanzarii este cel stabilit de CLIENT si anume ________USD/EURO, echivalent in lei la cursul zilei, sau
alt pret asupra caruia partile vor cadea de acord cu cumparatorul.
DURATA CONTRACTULUI
Prezentul contract se incheie pe o perioada de ______________luni, cu incepere de la data de ____________
pana la data de ______________________.Perioada de valabilitate a acestui contract poate fi prelungita cu
acordul ambelor parti printr-un act aditional.
TERMENE SI MODALITATI DE PLATA A COMISIONULUI
CLIENTUL se obliga sa plateasca AGENTIEI pentru serviciile mentionate mai jos, un comision negociat de
________%+ TVA din pretul de vanzare stabilit prin prezentul contract daca :
- in perioada desfasurarii contractului sau a vreunei prelungiri a acestuia AGENTIA asigura un client care
sa achizitioneze proprietatea la pretul mentionat mai sus sau la un pret acceptat de parti si cumparator
- proprietatea este vanduta sau schimbata direct de catre proprietar, AGENTIE, sau altii, in termenul
prevazut de contract sau de vreo prelungirea acestuia.
- proprietatea este vanduta sau transferata cu acordul proprietarului, dupa expirarea contractului, cuiva care
in termenul de valabilitate a acestui contract a luat la cunostiinta de proprietate prin inspectare, prezentare
sau negociere a pretului proprietatii.
- Comisionul se achita AGENTIEI din avansul sau suma integrala achitata de catre cumparator,
vanzatorului, la data semnarii primului act privind vanzarea, dar nu mai tarziu de data incheierii actului
autentic la notariat.
- CLIENTUL nu poate refuza un cumparator in termenul de valabilitate al acestui contract si in conditiile
stabilite de acesta. In caz contrar, CLIENTUL se obliga a achita AGENTIEI comisionul stabilit.
OBLIGATIILE PARTILOR
AGENTIA se obliga :
a) sa caute cumparatori pentru imobil respectand limitele acestui contract.
b)
sa introduca proprietatea in baza de date proprie precum si in baza de date a celorlalte agentii partenere prin
sistemul SLM ( listare multipla), promt, in termen de ____ zile.
50

c)
sa coopereze cu alti clienti ai SLM
d)
sa faca publicitate expresa imobilului dupa cum crede AGENTIA de cuviinta, in interesul CLIENTULUI.
e)
sa prezinte imobilul potentialilor cumparatori completand cu acestia ANEXA 2 ( fisa de prezentare )
f)
La solicitarea scrisa a CLIENTULUI, AGENTIA va prezenta demersurile facute pentru prezentarea
imobilului, schimbarile de pe piata imobiliara care ar putea influenta pretul de vanzare. Termen de raspuns
inscris : 3 zile de la primirea solicitarii.
CLIENTUL se obliga :
a)
sa ofere AGENTIEI toate informatiile reale necesare, referitoare la imobil cuprinse in fisa imobilului.
b)
Sa asigure conditiile necesare vizitarii imobilului de catre potentialii cumoparatori sau specialisti adusi de
acestia, semnand fisa de prezentare.
c)
Sa raspunda in scris in termen de 48 ore la toate ofertele de pret aduse de catre AGENTIE.
d)
Sa plateasca comisionul datorat AGENTIEI conform prezentului contract.
e)
Sa plateasca penalitati de 1% pe zi, in cazul neachitarii comisionului dupa incheierea contractului notarial,
calculate la valoarea pretul de vanzare stabilit prin prezentul contract.
f)
Sa nu incheie separat de AGENTIE nici un fel de de act din care sa rezulte vanzarea imobilului si sa nu
apeleze la serviciile altei AGENTII.
g) Prezentele dispozitii sunt aplicabile si prietenilor, rudelor sau afinilor pana la gradul IV inclusiv.
h) Sa nu prejudicieze sub nici o forma numele si reputatia AGENTIEI sau a angjatilor acesteia.
i)
Nu are dreptul sa majoreze pretul decat prin act aditional la prezentul contract in care sa precizeze noile
conditii, fiind interzisa cu desavarsire prezentarea in fata cumparatorilor a unui prt majorat unilateral.
j)
Sa puna la dispozitia AGENTIEI actele necesare incheierii contractului ce vanzare cumparare la notariat.
k) Inteleg ca in cazul in care voi folosi fraudulos informatiile obtinute de la AGENTIE, vanzand imobilul,
ocolind AGENTIA si nu imi voi onora obligatia de plata a comisionului datorat AGENTIEI la data vanzarii, ma
oblig sa platesc AGENTIEI , despagubiri morale in valoare de 10 % din pretul propus la punctul Pretul
vanzarii , in termen de 24 ore de la realizarea vanzarii.
OBLIGATIILE COMUNE ALE PARTILOR
sa respecte cu buna credinta obligatiile asumate prin acest contract.
sa respecte confidentialitatea informatiilor ce reies din prezentul contract fata de terti.
CLIENTUL se obliga sa anunte AGENTIA de viciile ascunse ale imobilului, pe care aceasta sa le poata
comunica potentialilor cumparatori.
CLAUZE SPECIALE
prezentul contract va actiona si asupra reprezentantilor personali, imputerniciti sau succesori a partilor
mentionate.
ANEXA 1, ANEXA 2 sau orice alta anexa stabilita de comun acord intre parti fac parte integranta din
prezentul contract.
orice litigiu ce poate interveni intre CLIENT si AGENTIE va fi solutionat pe cale amiabila, sau in caz
contrar de instantele de judecata de la sediul AGENTIEI.
subsemnatii CLIENTI, intelegem ca prezentul act reprezinta titlu executoriu pentru incasarea comisionului
datorat catre AGENTIE, urmand a se proceda la executarea silita fara somatie si fara acordarea unui
termen de gratie, fiind deja pusi in intarziere.
orice modificare a prezentului contract se poate face cu acordul scris al ambelor parti printr-un act aditional
care face parte integranta din prezentul contract.
alte clauze speciale :
Subsemnatii am citit si inteles continutul prezentului act, el prezinta vointa noastra si ne obligam sa-l respectam
cu buna-credinta si l-am semnat in doua exemplare originale, cate unul pentru fiecare parte.
CLIENT,
AGENT EXCLUSIV AL VANZATORULUI

51

3. CONTRACT DE PRESTARI SERVICII IMOBILIARE, ALTELE DECAT
INTERMEDIEREA
Imbraca forme diferite in functie de obiectul serviciului prestat : evaluare imobiliara,
analiza de piata, mandatare cu reprezentare si clauze speciale etc.
LECIA 7
CARTEA FUNCIARA SI OPERATIUNI DE CARTE
FUNCIARA
Legislatia care reglementeaza cartile funciare si operatiunile de carte funciara in Romania :
Decret-Lege Nr. 115/27 04.1938 pentru unificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare,
Lege nr. 7/1996 Legea cadastrului i a publicitii imobiliare, Legea nr. 78/2002 privind
aprobarea Ordonantei de Urgenta a Guvernului nr. 70/2001 pentru modificarea si completarea
Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, Lege nr. 247/2005 privind reforma in
domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, Lege nr. 499/12.11.2004
privind aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 41/2004 pentru modificarea si
completarea Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 etc.
Conform legii nr.7/1996 :
Art. 1. - (1) Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic,
economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii.
(2) Entitile de baz ale acestui sistem sunt parcela, construcia i proprietarul.
(3) Prin imobil, n sensul prezentei legi, se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau
fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar.
(4) Prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin.
(5) Sistemul de eviden al cadastrului general are ca finalitate nscrierea n registrul de
publicitate imobiliar.
Art. 2. - (1) Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativteritoriale: comun, ora, municipiu, jude i la nivelul ntregii ri.
(2) Prin sistemul de cadastru general se realizeaz:
a) identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor prin natura
lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea
datelor pe suporturi informatice;
b) identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de imobile, n
vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv;
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a
obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.
Art. 3. - (1) Se nfiineaz Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, denumit
n continuare Agenia Naional, ca instituie public cu personalitate juridic, unica autoritate
n domeniu, aflat n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor, prin reorganizarea
52

Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie i preluarea activitii privind
publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei.
(2) La nivelul fiecrui jude i n municipiul Bucureti se nfiineaz oficiile de cadastru i
publicitate imobiliar, denumite n continuare oficii teritoriale, ca uniti cu personalitate
juridic n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeene de
cadastru, geodezie i cartografie i al municipiului Bucureti i a birourilor de carte funciar.
(3) La nivelul unitilor administrativ-teritoriale se nfiineaz birouri de cadastru i publicitate
imobiliar, denumite n continuare birouri teritoriale, n subordonarea oficiilor teritoriale.
Modul de organizare i funcionare, numrul, precum i arondarea birourilor teritoriale pe
uniti administrativ-teritoriale se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului
general al Ageniei Naionale.
(4) Se nfiineaz Centrul Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie i Teledetecie
ca unitate cu personalitate juridic n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea
Institutului de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie i Cartografie.
(5) Agenia Naional este condus de un consiliu de administraie format din 9 membri,
incluznd reprezentani din sectorul public i privat, numii exclusiv pe criterii de competen
profesional, dintre care unul este directorul general al Ageniei Naionale i preedinte al
consiliului de administraie.
(6) Membrii consiliului de administraie i directorul general sunt numii i revocai din
funcie de ministrul administraiei i internelor.
(7) Organizarea, funcionarea, atribuiile i competenele consiliului de administraie i ale
directorului general se vor stabili prin regulamentul de organizare i funcionare a Ageniei
Naionale, care se aprob prin ordin al ministrului administraiei i internelor.
(8) Directorul general ndeplinete atribuiile i responsabilitile ordonatorului principal de
credite, prin emiterea de ordine cu caracter individual i normativ. Ordinele cu caracter
normativ se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, i reprezint Agenia Naional
pe plan intern i internaional.
Atributiile ANCPI :
Art. 4. - Agenia Naional are urmtoarele atribuii principale:
a) coordoneaz i controleaz executarea lucrrilor de cadastru i asigur nscrierea imobilelor
n registrul de publicitate imobiliar la nivelul ntregii ri;
b) controleaz executarea lucrrilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie i
teledetecie la nivelul ntregii ri;
c) elaboreaz regulamente i norme, promoveaz tehnici, procedee i metodologii de
specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor tiinifice i
tehnice n domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei i publicitii imobiliare;
d) autorizeaz persoanele fizice i juridice care pot executa lucrri de specialitate din
domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei, pe teritoriul Romniei, n condiiile legii
speciale care reglementeaz nfiinarea uniunii profesionale a acestora;
e) organizeaz i administreaz fondul naional de geodezie i cartografie, precum i baza de
date a sistemului de cadastru general;
f) asigur, n condiiile legii, executarea, completarea, modernizarea i meninerea n stare de
utilizare a reelei geodezice naionale;
g) asigur executarea i actualizarea hrilor oficiale;
53

h) avizeaz coninutul topografic al hrilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor i al altor
documente cartografice destinate uzului public;
i) pune la dispoziia autoritilor publice i a altor instituii interesate, n condiiile legii, situaii
statistice de sintez privind terenurile i construciile;
j) ndeplinete sarcinile ce rezult din angajamentele internaionale n domeniul su de
activitate;
k) particip la organizarea i coordonarea msurtorilor n vederea aplicrii legilor funciare;
l) avizeaz tehnic expertizele efectuate de ctre experii judiciari n specialitatea topografie,
geodezie i cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea
instanelor de judecat. Avizele menionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial n baza unui
regulament comun, elaborat de Agenia Naional i Ministerul Justiiei;
m) asigur nscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modific sau se sting, la
cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;
n) asigur nscrierea cilor de atac mpotriva nregistrrilor de carte funciar;
o) asigur nscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicii, incapaciti i litigii
judiciare n legtur cu bunul imobil;
p) asigur formarea i specializarea personalului de specialitate n publicitate imobiliar prin
intermediul Institutului Naional al Registratorilor; structura, organizarea i modul de
administrare ale institutului se stabilesc i se aprob prin hotrre a Guvernului, n termen de
90 de zile de la intrarea n vigoare a prezentei legi;
r) ndeplinete i alte atribuii ce au legtur cu activitatea specific.
Evidenta cadastral judiciara :
Art. 17. - (1) Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general
are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele
din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile teritoriale pentru imobilele
situate n raza de activitate a acestora.
(2) Una sau mai multe parcele alturate de pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale,
indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz imobilul definit
la art. 1 alin. (3), se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar.
(3) Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti
alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui teritoriu, ce se ine
de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz teritorial de activitate
este situat imobilul respectiv.
(4) Acest registru se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral
al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor i numrul de ordine al crilor funciare
n care sunt nscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor i cu o map n care se pstreaz
cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau
faptelor juridice supuse nscrierii.
Art. 18. - (1) Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit
de registratori de carte funciar, denumii n continuare registratori, numii prin ordin al
directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs organizat de aceasta.
Alcatuirea cartii funciare si inscrieri :
Art. 19. - (1) Cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i numele
localitii n care este situat imobilul, precum i din trei pri:
54

A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numrul de ordine i cel cadastral al imobilului;
b) suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz, construciile;
c) planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al
amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte, constituie anexa la partea I, ntocmit
conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale.
B. Partea a II-a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i menionarea
nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;
c) strmutrile proprietii;
d) servituile constituite n folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile
privitoare la proprietate;
f) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a II-a a crii
funciare, cu privire la nscrierile fcute.
C. Partea a III-a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de
proprietate i sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servituile n sarcina fondului aservit,
ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai
mare de 3 ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile
privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte;
c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n
aceast parte.
(2) Datele din cartea funciar pot fi redate i arhivate i sub form de nregistrri pe
microfilme i pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automat a datelor. Acestea
au aceleai efecte juridice i for probatoare echivalent cu nscrisurile n baza crora au fost
redate.
OPERATIUNI DE CARTE FUNCIARA SI ACTE NECESARE
A . Acte necesare pentru notarea contractelor de inchiriere
1. Cerere tip;
2. Contract de nchiriere ncheiat pe o perioada mai mare de 3 ani, care s cuprind i
identificarea imobilului;
3. Dovada achitrii integrale a tarifului.
B. Acte necesare ntabulrii dreptului de concesiune
1. Cerere tip;
2. Contract de concesiune;
55

C. Acte necesare radierii ipotecii i a interdiciei de nstrinare i grevare
1. Cerere tip;
2. Declaraia creditorului/adresa bancii creditoare din care s rezulte n mod explicit
consimmntul acestuia la radierea ipotecii i a interdiciei de nstrinare i grevare, cu
identificarea imobilului;
D. Acte necesare eliberrii extrasului de carte funciar pentru informare
1. Cerere tip;
E. Acte necesare pentru schimbarea denumirii societii, fuziune/absorbie
1. Cerere tip;
2. Actul adiional ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege, cu dovada nregistrrii la
oficiul registrului comerului sau ncheierea judectorului delegat la oficiul registrului
comerului;
3. Certificatul de nmatriculare - copie legalizat;
F. Actele necesare pentru notarea litigiilor n cartea funciar
1. Cerere tip;
2. Copie dup aciunea nregistrat la instana judectoreasc cu indicarea numrului de dosar
sau certificat de gref care s identifice imobilul cu numrul cadastral, numrul de carte
funciar i localitate;
G. Acte necesare pentru reconstituirea crilor funciare
1. Cerere tip;
2. Declaraie notarial din partea proprietarilor din care s rezulte c situaia juridic a
imobilului prezentat n vederea reconstituirii este cea real;
3. Un extras de carte funciar eliberat anterior cu ultima situaie cunoscut a proprietii sau
actul de dobndire;
4. Certificat fiscal de la primria local.
56

H. Actele necesare pentru notarea somaiei de plat n cartea funciar
1.
2.
3.
4.
Cerere tip;
Somaia emis de executorul judectoresc n dosarul execuional;
Procesul verbal de identificare a bunurilor imobile;
Dovada achitrii integrale a tarifului.
I. Acte necesare pentru nscrierea actelor de dezmembrare/ apartamentare/ alipire

1.
2.
3.
4.
Cerere tip;
Documentaia cadastral;
Act de dezmembrare/ apartamentare/ alipire;
Dovada achitrii integrale a tarifului.
J. Acte necesare eliberrii copiilor dup crile funciare, conforme cu originalul

1. Cerere;
K. Acte necesare eliberrii copiilor dup actele aflate n arhiva de carte funciar
1. Cerere;
L. Acte necesare pentru radierea dezmembrmintelor dreptului de proprietate (uz,
uzufruct*, habitaie, servitute, superficie)
1. Cerere tip;
2. Actul prin care se justific radierea - copie legalizat;
* Certificatul de deces se prezint n copie legalizat!
M. Acte necesare eliberrii unui extras de carte funciar pentru autentificare
1. Cerere tip ntocmit de notarul public, semnat i de proprietarul imobilului;
Acest tip de extras se elibereaz NUMAI notarului public!
N. Acte necesare pentru schimbarea/notarea adresei administrative n cartea funciar

1. Cerere tip;
2. Adeverina de la primrie din care s rezulte corelarea ntre nr. cad. i adresa
administrativ;
57

O. Acte necesare pentru nscrierea actelor de adjudecare
1. Cerere tip;
2. Actul de adjudecare care s identifice imobilul prin numrul topografic/cadastral i
numrul de carte funciar/localitate;
3. Certificat fiscal cu valoarea de impozitare;
P. Acte necesare pentru ntabularea dreptului de proprietate n baza Legii nr. 112/1995
i a Legii nr. 10/2001
1. Cerere tip;
2. Dispoziia de restituire emis de primrie;
R. Actele necesare pentru nscrierea hotrrilor judectoreti
1. Cerere tip;
2. Hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil i expertiza care face parte integrant din
hotrrea judectoreasc, dup caz. n situaia n care au fost exercitate cile de atac, se vor
anexa toate hotrrile judectoreti pronunate n cauza respectiv, dup caz (fond, apel,
recurs);
S. Acte necesare pentru ntabularea dreptului de ipotec
1. Cerere tip;
2. Contract de ipotec;
T. Acte necesare pentru ntabularea dreptului de proprietate dobndit prin motenire
1. Cerere tip;
2. Certificatul de motenitor *;
* Dreptul de proprietate al autorilor fiind ntabulat n cartea funciar!
U. Acte necesare pentru nscrierea unei construcii finalizate i ntabularea dreptului de
proprietate asupra acesteia
1. Cerere tip;
2. Documentaie cadastral recepionat, n situaia n care nu a fost deschis o carte funciar
pentru imobilul respectiv ori s-a modificat descrierea imobilului;
58

3. Certificat eliberat de primria n circumscripia creia se afl situat imobilul, prin care s se
ateste finalizarea construciei;
4. Certificat fiscal cu valoarea de impozitare;
5. Act de constituire a dreptului de superficie, n cazul n care proprietarul construciei nu este
i proprietarul terenului;
V. Acte necesare pentru ntabularea dreptului de proprietate
1. Cerere tip;
2. Documentaie cadastral recepionat- n situaia n care nu a fost deschis o carte funciar
pentru imobilul respectiv ori s-a modificat descrierea acestuia;
3. Acte de proprietate* (n copie legalizat, cu excepia hotrrilor judectoreti definitive i
irevocabile i a actelor autentificate de notarii publici);
4. Copia extrasului de carte funciara pentru autentificare, dup caz;
LECIA 8
LEGISLATIE IMOBILIARA UZUALA
1. Legea nr. 85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite
din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat
2. Decretul lege 61/1990 cu privire la vanzarea catre populatie a locuintelor construite din
fondurile de stat.
3. Legea nr. 18 publicata in Monitorul Oficial nr. 037 din data: 20.02.1991 (Legea
fondului funciar)
4. OUG nr 83 din 8.06.1999 republicata la 1 septembrie 2005 privind restituirea unor
bunuri imobile apartinand minoritatilor
5. Legea 1 din 11.01.2000 privind reconstituirea dreptului de proprietate , terenuri
agricole si forestiere
6. OUG 94 din 29.06.2000, republicata la 1.09.2005 privind retrocedarea bunurilor
imobile apartinand cultelor religioase
7. Legea nr. 10 din 2001 (privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv
in perioada 6.03.1945 - 22 decembrie 1989)
8. OUG 184/ 2002 Masuri de aplicare a legii Nr. 10 din 2001 si a OUG 94/2000
9. Legea nr. 190 publicata in Monitorul Oficial nr. 611 din data: 14/12/1999 (Legea
creditului ipotecar)
10. Legea nr. 114 publicata in Monitorul Oficial nr. 393 din data: 31/12/97
11. Lege nr. 145 din 27 iulie 1999 pentru modificarea si completarea Legii locuintei nr.
114/1996
12. Legea nr. 112 din 29/11/95 (privind reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu
destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului)
59

13. Legea nr.79 din 09/05/97 (lege pentru modificarea Legii nr. 85/1992 privind vanzarea
de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile
unitatilor economice sau bugetare de stat)
14. Legea nr. 54 din 03/04/98 (privind circulatia juridica a terenurilor)
15. Legea nr.7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare
16. Ordonanta de urgenta nr. 41 din 27.05.2004 pentru modificarea si completarea Legii
cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996
17. Hotararea nr. 1210 din 29.07.2004 privind organizarea si functionarea Agentiei
Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliar
18. Legea nr. 550 din 14.10.2002 (privind vanzarea spatiilor comerciale proprietate
privata a statului si a celor de prestari de servicii, aflate in administrarea consiliilor
judetene sau a consiliilor locale, precum si a celor aflate in patrimoni
19. Legea numarul 247/2005 privind modificarea si completarea legii 18/1991 si a legii
10/2001
20. Regulamentul din 4.07.2005 de stabilire a dreptului de proprietate
21. Legea nr. 343 din 3 august 2006 pentru modificarea si completarea Legii nr. 571/2003
privind Codul fiscal
22. Legea 230/2007 Legea locuintei
23. Constitutia Romaniei
STUDIU INDIVIDUAL URMAT DE O DEZBATERE LIBERA. SPETE.
60

Curs Agent Imobiliar-Modul Legislatie

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Curs Agent Imobiliar-Modul Legislatie

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

SUPORT CURS AGENT IMOBILIAR - LEGISLATIE